签订二手房买卖合同注意事项

签订二手房买卖合同注意事项（共14篇）

1.签订二手房买卖合同注意事项 篇一

律师提醒卖房人：签订二手房买卖合同注意事项

出售房屋对于普通市民来讲，是一件重要兼陌生的事。以往我们律师事务所承办的大量出卖人起诉的案件，绝大多数是因为出卖人没有出售房屋经验，不会签订《房屋买卖合同》导致。所以我们根据承办案件的经验对出卖人容易与第三人产生争议的事项，整理成文，供广大市民参考：

1、出卖人应要求买受人本人在合同中签字，否则买受人可以随时否认代理人代为签字的行为，并有权拒绝履行合同。

如买受人确因特殊原因无法亲自到场签字，应要求代理人出具买受人代为购买房屋的公证委托书。

2、现行住房限购的政策，需审核买受人的购房资格。一般审核资格是在签订《房屋买卖合同》之后进行，如果买受人购房资格未能审核通过，将导致合同无法履行，或是购房资格未能按原双方约定的时间审查通过，导致履行合同的时间迟延，出卖人可能会非常被动。对此我们建议：

在签订《房屋买卖合同》时应在《房屋买卖合同》中注明，买受人多长时间通过资格审核，如不能通过资格审核，导致合同解除，买受人如何承担责任；如资格审核通过时间迟延，买受人履行支付房款的义务应最迟指向一个具体的时间（比如****年**月**日前）。

3、如出售房屋有抵押贷款，出卖人需收取买受人的首付款解抵押的。出卖人应在《房屋买卖合同》或《补充协议》中注明，买受人支付首付款数额、支付时间，以及支付首付款用于解抵押的说明，否

则按北京建委和工商局2007年发布的《北京市存量房屋买卖合同》范本第二条的约定，只注明了出卖人解抵押的时间，未对解抵押的资金来源特别说明，在我们律师事务所代理的案件中，在此处产生争议，双方起诉到法院的很多。

4、出卖人如出售已出租的房屋，首先应要求承租人签订放弃优先购买权的声明，并应在《房屋买卖合同》中注明房屋交付的条件，比如房屋过户当天应视为出卖人交付房屋，租金转由买受人收取等。

5、如买卖双方约定，交易税费应由买受人承担，双方在约定总成交价时，最好注明房屋的总成交价为出卖人的净得价，以避免对税费承担主体约定不清或不全的情况下产生争议。

6、对购房首付款的问题。如果买受人为全款现金购买房屋，首付款的数额、支付时间应在《房屋买卖合同》中注明。否则，在履行过程中，容易产生争议（参照本网站案例）。如买受人为贷款购买房屋，除应在合同中约定首付款数额，支付时间外，还应注明如银行批贷额度低于申请额度时，买受人应在多长时间内补齐首付款。

7、买受人以贷款方式购买房屋，按北京建委和工商局2007年发布的《北京市存量房屋买卖合同》范本第四条第（三）项的约定：如果因买受人自身原因未获得贷款的，有三个选项，1、为以现金形式补齐；

2、继续向其他银行申请贷款，至贷款批准；

3、合同终止，双方互不承担责任。实践中通过中介公司成交签订的《房屋买卖合同》，大多选择第2项，其实第二项根本不具可操作性，尤其对出卖人不利，因为出卖人出售房屋是想尽快拿到房款，如此约定，出卖人想拿到房

款就遥遥无期。对此，出卖人可以要求在合同中注明，买受人最迟获得批贷函的时间，如果不能，出卖人可以选择让买受人现金支付剩余房款，或是解除《房屋买卖合同》买受人如何承担责任。

8、在办理房屋过户手续的时间上，出卖人应当注意，办理房屋过户的最后期限不亦过长。否则，买受人以未过户为由拒绝支付剩余房款，可能会导致出卖人长时间无法拿到全款。如果因特殊原因不可避免的延长过户时间，可以提前与买受人协商，由买受人先期支付大部分房款。

以上，是我所在承办房屋案件过程中总结的经验，每项都涉及出卖人的重大利益，因此，我们认为有必要引起出卖人的注意。同时，出售房屋是重大的财产的处分，应当由聘请专业律师参与避免风险。

2.签订二手房买卖合同注意事项 篇二

关键词：商业房屋租赁合同,签订,问题,探讨

一、绪论

房屋租赁合同在合同法中没有单独设立, 而是以租赁合同一以概之。房屋租赁又可细分商业房屋租赁、工业房屋租赁、住宅房屋租赁等, 随之而来将有相应的房屋租赁合同, 本文仅对商业房屋租赁合同进行探讨。商业房屋租赁合同在法律界并没有严格意义上的定义界定, 本人把商业房屋租赁合同定义为:房屋出租人将房屋提供给承租人用于商业经营活动承租人定期给付约定租金, 并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。

二、商业房屋租赁合同签订中应注意的问题

下面是几个具体的问题, 我分别对可能产生的问题进行了阐述。

1、房屋的性质及产权问题。

目前在实际商业房屋租赁中经常性的碰到房屋性质问题。房屋的性质其实归根结底是土地性质的问题, 土地可分为住宅用地、工业用地、综合用地、商业用地等几类。较早几年, 国家对商业经营用房的性质问题并不是很重视, 而现在非商业性质的房产用作商业经营活动场所时, 在消防验收、营业执照办理等行政审批方面会遇到问题。比如某处工业厂房原来是处于城市当中相对偏僻的位置后来随着城市的发展, 厂房所处位置周边人口聚集, 适合商业经营活动。那么假设租赁了该处厂房用于商业经营活动时, 可能就会碰到消防检查、营业执照办理等个别条件上不能符合要求不能开业而遭受损失。

除了房屋性质外, 还有一个是房屋产权的问题, 在大多数情况我们签订商业房屋租赁合同的出租人一般都是产权人即房产证上载明的所有权人。但是目前因为商业活动的频繁, 承租人由于主客观原因而转行或退市的情况屡见不鲜, 原承租人为了使自己损失降到最低, 把房屋转租出去。另一情况就是所有权人将房产抵押或出售等导致出租人 (所有权人) 变更的情这些情况均会对房屋出租人和承租人产生影响, 因此在房屋租赁合同签订中应当约定, 如承租人转租时必须经出租人书面同意才能转租, 相反承租人也可以约定出租人在变更房屋所有权人时必须保证租赁合同在租赁期内的持续有效。

2、房屋租赁用途及房屋改造装修的问题。

商业房屋租赁的用途当然是只能用于商业经营活动, 但商业经营活动是一个广泛的概念, 零售、娱乐、餐饮等都是商业经营活动。在商业房屋租赁合同中除了约定不得从事非法经营活动外, 还应当约定具体用途。如租赁房屋处在居民区, 而承租人租了房屋用于餐饮经营活动, 那么经营活动产生的油、烟等会对周边小区居民产生影响进而导致投诉不断, 甚至在办理证照时遇到不可逆的问题。

承租人租赁房屋以后, 对房屋进行装修是商业经营活动中常见的一环。同样在商业房屋租赁合同中也应当约定装修的范围, 出租人可以约定承租人不得破坏房屋主体结构, 以减小因房屋装修而对房屋产生的损害。另外还可约定租赁房屋到期后对装修的处理, 是拆除恢复原状, 还是承租人撤出后保留装修归出租人所有等等。

3、租赁期限、租金、费用的问题。

租赁期限是房屋租赁起始日与终止日的期间。按照合同法规定, 租期最长不得超过20年。租金问题, 要明确租金计租的标准, 如年租金、月租金、日租金等, 以及租金的递增、租金的支付方式都要明确约定。租金在实际支付过程中还有一个问题就是税, 即租金是否含税。一般民间房屋租赁仅凭收款收据, 甚至没有凭证, 没有税务部门开具的房屋租赁发票, 但商业经营活动中的房屋租赁发票对于承租人来讲是一个很重要的票据。出租人到税务部门凭房屋租赁合同开具发票时还要缴税, 所以这个问题要在商业房屋租赁合同中明确。

一般在租赁房屋过程中除租金以外还会产生很多费用, 如物业管理费、水电费等, 在签订商业房屋租赁合同时也要写清楚。

4、房屋交付的问题。

要明确房屋交付的时间, 以便承租人计划相应的工作。房屋交付时出租人和承租人应当有一个交付记录, 比如水表、电表的起始度数, 租赁房屋内的一些设施、设备归属清单等。

三、结论

主体来讲, 本文对出租人和承租人之间签订商业房屋租赁合同提供了有用的参考。促使有效地避免出租人与承租人双方因合同约定不明所带来的不利后果。本文对签订商业房屋租赁合同中的一些问题进行了探讨, 期望能起到抛砖引玉的作用, 然而因为水平和经验有限, 文中不免存在不足和弊端, 未能做到更加详细细致全面的阐述, 缺乏更多事实案例。本文的写作也给自己对法律知识的掌握和运用带来了考验。在这里非常感谢我的工作单位和家人对我学习上的支持。

参考文献

3.二手房买卖合同效力问题研究 篇三

一、关于合同有效

《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。但合同成立并非等于合同生效，因为只有依法成立的合同才能生效。一般而言，合同的生效要件包括：①合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力。民事行为能力是民事法律行为有效的先决条件，无民事行为能力人及限制民事行为能力人实施的民事法律行为只有经其法定代理人的追认才有效。②合同當事人意思表示真实。所谓意思表示，是指向外部表明愿意发生一定法律效果的意思的行为。意思表示是构成法律行为的要素。意思表示真实是构成有效合同的先决条件之一，一方在被欺诈、胁迫或者重大错误下订立的合同往往非其真实意思表示，属于无效或可撤销的合同。③合同不违反法律或社会公共利益。所有合法有效的民事法律行为都不得违反法律或社会公共利益，易言之，符合公序良俗的要求。因此，合同不违反法律或社会公共利益是合同有效的当然条件之一。但必须注意的是，合同不违反法律，是指合同不得违反当事人必须遵守、不得通过协商加以改变的强行性法律规定。④合同的内容必须确定或可能。“依法成立之契约，于当事人之间犹如法律”。因此，作为确定当事人各自权利义务依据的合同内容对于判断合同是否生效、生效后如何履行，以及发生纠纷时判断孰对孰错具有重大意义。合同内容确定，是指合同内容在合同成立时必须确定，或者必须处于在将来履行时可以确定的状态。合同的内容可能，是指合同所规定的特定事项在客观上具有实现的可能性。如果合同内容属于事实不能、自始不能、客观不能、永久不能及全部不能中的任何一种情形，则合同无效。另外，根据（合同法）第44条第2款的规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的合同，必须依照规定办理批准登记等手续才能生效；否则，即使具备了上述一般合同的生效要件，合同也不生效。

二、关于房屋买卖合同无效的后果

二手房买卖存在着非常大的法律风险，最终可能导致几种情况：①作为出售人，涉案房屋已过户但购房款未付清；②作为购房人，房屋无法交付或无法过户。

关于几种二手房买卖合同效力问题研究

（1）共同共有房屋中一人单独出售房屋时的合同效力问题。①产权登记在该出卖人一方名下的，共同共有房屋只登记在一方名下时，在该方出卖房屋时买受人有理由相信其为单独所有人，这种情况下买受人支付合理价款并办理房屋登记的，双方之间的房屋交易就是正常的房屋交易，买受人取得房屋产权。其他所有人无权要求返还房屋，只能向出卖人要求赔偿，但由于产权证上确实只有一方名字，因此其他共有人对与出卖人之间存在共有关系负有证明责任。②产权登记在共同共有人名下的，共同所有人出卖共有财产应征得其他共有人同意，因此产权登记在共同共有人名下时，出卖人显然没有处分权，按照法律规定房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。如果出卖人没有提交证明书但是买受人善意即有理由相信其有处分权，且已经支付合理对价并办理产权变更登记的，买受人依据民法中善意取得制度当然取得房屋产权，此时其他所有人无权要求返还房产，只能要求出卖人进行赔偿，包括房款的份额分配和丧失优先购买权等带来的损失。若产权尚未变更登记，则该合同有效，并不当然能够进行房屋的过户。

（2）未取得产证前将房屋出售时的合同效力问题。这种情况主要发生在动迁房买卖中。动迁房往往在价格方面由于开发商开发的商品房，故在二手房市场中有部分占比。动迁房在尚未办理产权证前出售的属于效力待定合同，若出售者未能办理出相关产证，系无权出售，该合同可能导致合同目的无法实现，故购房者在购买房屋时应尽量选择产权明确的房屋，以防范不必要的风险。

（3）已设立抵押权的房屋出售问题。①抵押期间，房屋所有人转让房屋，应当通知抵押权人并告知房屋买受人房屋已经抵押的情况；房屋所有权人未通知抵押权人或者并未告知房屋买受人的，转让行为无效。在《中国人民银行个人住房贷款管理办法》中规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠”。②买卖房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的价款，应当优先向抵押权人提前偿还所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存。③抵押人出售房屋所得价款，除向抵押权人清偿债务或向与抵押权人约定的第三人提存外，剩余部分归抵押人所有，不足部分有抵押人继续清偿。

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4.签订二手房买卖合同注意事项 篇四

如果在签订二手房买卖合同时能注意一些法律事项，就可以有效地预防纠纷的发生。以下签订二手房买卖合同的四大招数，希望能对读者有所帮助，使买房者能买得放心，住着舒心!

第一招，验明正身。

所谓的验明正身，就是要查验交易房产的房主的真实情况。这直接关系到合同交易相对方(即卖方)是否有权出卖的主体资格。依据《合同法》第五十一条的规定，如系无权处分，没有权利人的追认，该合同就会归于无效。

除此之外，还要做到：

1、要查看房产证登记的产权所有人是否与出卖人一致;

2、在一致的情况下，还需征得共有人的一致同意。这里的共有人一般是指夫妻关系的另一方，也有家庭关系中的其他家庭成员的情况。衡量有无共有人的标准是要查实该房产属于夫妻共同财产还是家庭共有财产。而且这种同意应当是书面的同意，否则，二手房买卖合同就有被认定为无效的潜在法律风险。

《房地产管理法》第三十八条明确规定了对共有房产，未经其他共有人书面同意的，不得转让;

3、如果出卖人与房产证登记的产权人不一致，必须要出卖人出具产权人委托代卖的委托书(最好经过公证的)或出卖人合法取得该房产的法律文书，如遗嘱、赠与等书面材料。这些材料必须要求查看原件。

第二招，火眼识风险。

确定了卖房人的主体资格，作为交易标的物的房产就成了买房人要审查的重点了，这里要做到3点，1、要到房屋管理部门查验房产证的真假，并进行实地查看，以此确定房产和房证是否一致;

2、确定该房产是否设定抵押或被相关有权机关查封或以其他形式限制该房产的相关权利。该情况通过房产登记部门的查询可以得到答案。如房产设定抵押或被查封，最好等这些限制措施消除后再购买;

3、查看该房产是否正在租赁，《合同法》第二百三十条规定了承租人同等条件下享有优先购买的权利。如果剥夺了承租人优先权，房屋买卖合同也存在无效的法律风险。

因此，在该房产已经出租的情况下，则需要卖房人提供承租人出具的同等条件下放弃优先购买权的声明。同时，依据“买卖不破租赁”的原则，即便买卖二手房合同成立和有效，承租方在租赁未到期时，仍依法享有继续承租的权利。

第三招，规范签协议。

一份规范和完善的二手房买卖协议，不但可以明确双方的权利和义务，而且可以成为处理纠纷的重要依据，更会成为保护买房者合法权益的有力武器，因此，签订完善、规范的二手房买卖协议在二手房交易中至关重要。律师事务所或房产交易市场一般会提供较为规范的合同范本，对一些合同必备条款一定要明确约定如：

1、房产位置;

2、房屋价款及支付时间;

3、交房时间及方式;

4、办理过户手续时间;

5、交房前产生的物业费及水电、燃气费等费用的负担方式;

6、物业的变更事项，所在房产名下户籍登记的迁移等事项;

7、违约责任等。

第四招，及时办过户。

《城市房地产管理法》第三十六条规定了房地产的转让必须办理权属登记，即我们通常说的过户手续。《物权法》

第九条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，方发生效力。由此可知，在签订了二手房买卖合同后，需到房地产管理部门办理过户手续，进行产权的变更登记后，该二手房买卖行为方发生物权变动的效力。

但签订了二手房买卖协议，出卖方尚未取得产权证的情况在现实生活中也大量存在，等出卖方取得产权证后房价又攀升到一个新高度。这时，不诚信的个别出卖方就会以未办理过户为由对原买卖合同反悔，出卖方的理由能成立吗?这就涉及到双方所签订的二手房买卖合同的法律效力问题。

2007年10月1日起施行的《物权法》第十五条对此给出了明确的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。”很显然，在《物权法》生效以后，只要双方签订了二手房买卖协议，是否办理过户手续并不影响合同的效力，如出卖方违背诚实信用原则反悔，买受人完全可以依法向法院起诉，请求确认双方的二手房买卖合同有效，并要求出卖方依约定配合买受人办理房产过户手续。二手房交易的买卖合同一般都是由当事人自己协商议定，因此买卖双方当事人在议定合同时，必须谨慎，在合同中有哪些条款是一定要注意的呢? 二手房买卖应该需要如何签合同？

1.当事人的名称或姓名、住所。主要是指当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

2.标的。合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，这是合同的关键，一定要明确约定。

3.价款。这也是很主要的内容，主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。

4.履行期限、地点、方式。这里主要写明交房时间、办理相关手续的过程、配合与协调问题，还包括各种税费、其他费用如何分摊，遇有价格上涨、下跌时如何处理等。

5.违约责任。这里主要说明哪些是违约情形，如何承担违约责任，违约金、订金、赔偿金的计算与给付，在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或订金的选择适用问题。

6.解决争议的方式。这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

7.合同生效条款。双方在此约定合同生效时间、生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠，致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤销合同的条件;合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。

8.合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限、补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

9.合同的变更与转让。约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

10.附件。说明合同有哪些附件、附件的效力等。

最后要提醒的是，为了保证交易过程的顺利，建议找一些有资质的品牌专业公司进行咨询或是委托，以免浪费不必要的财力、物力。二手房交易的案例千差万别，不能一概而论，但只要大家多了解一些相关的法律规定，再结合以上的方法，相信会对买房者有所帮助。当然，更建议大家在买卖二手房时，聘请专业律师为您提供法律服务，规避合理风险，保护合法权益。毕竟，买房，对普通百姓而言不是小事。

买二手房容易出纠纷，在签合同的过程中尤其要注意。专业人士提醒，签订二手房合同，这三个“尾巴”要特别注意。

尾巴一：费用拖欠

在签订买卖合同的时候，就应特别注意对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺，要有书面的签约，不能以口头约定代替。还有物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠。

尾巴二：户口期限

在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限。您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。

尾巴三：收据保存

签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程，后面也有可能引发很多纠纷，所以，在买房过程中注意保留好收据。如双方做两份书面确认书，共同签字，各自保留，这样可以同时保证双方利益；购房者付款时不要忘记让对方出具收条，要求其明确写出所收到的是什么款项及数额。

在二手房买卖没有出台合同示范文本的情况下，消费者在签约时该注意些什么呢？搜房网建议您要遵从下面七条原则。

1.必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2.必须明确双方违约责任

因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。

为了避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)＿＿日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3.必须标明付款过户时间

在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

4.必须注明费用交接时间

这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5.必须有代理费明细单

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6.买方必须见房主

现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

7.必须学会使用补充协议

5.签订二手房买卖合同注意事项 篇五

2010年11月23日 17:53365地产家居网

365地产家居网 芜湖讯 在二手房交易过程中，如果购房者大意或签订购房合同稍有不慎，就有可能会损害到自身的利益。基于这种存在的实际情况，房博士提醒购房者在购买二手房，签订合同时必须要睁大眼睛谨防陷阱，如果一旦遭遇陷阱就应及时拿起法律武器。本期房博士将为您归纳一下在二手房交易签订合同时应注意哪些方面。

1、仔细检查房屋的状况

一是检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全（但目前芜湖一般都是两证合一）。另外要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载；二是检查房屋本身的质量。因为有一些问题是当时看不出来的，所以买房人也可以像商品房的买房人一样请专业人士来验房。除了以上两点之外，还要注意看一下房屋是否被卖房人租赁。

2、不可签订“阴阳合同”

所谓“阴阳合同”，就是买卖双方按照实际成交价签订一份“阳”合同，用来保障双方的权利和利益，同时，再按照成交房屋所在区域的最低计税价格再签订一份“阴”合同，用来逃避高税负。它主要有三方面危害，首先这样的阴阳合同如果在当事人之间发生纠纷以后不会得到法院的认可，也就是在法律上来讲它是个无效合同，这样的话就使得双方买卖归于无效；其次一旦引起纠纷，法院查明事情之后，还要对这种行为进行司法处罚，对他们双方进行罚款，他们的非法所得要没收上缴国库；最后我国的刑法规定，偷漏税达到一定数额的话，是构成刑事犯罪的，包括这种交易过程当中的偷漏税也是会构成犯罪的，这个后果是非常严重的。

3、明确双方违约责任

因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

4、标明付款及过户时间

在实际操作中买方会将房款分为定金、首付款、余款和尾款四部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间。另外对于买方来说，除了要严格按照二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业更名、户籍的迁移问题。买方可以留一定的房款作为“保证金”，等卖方将物业更名、户籍迁出之后再将房款全部交齐。【延伸阅读：房博士：买房迁户口 二手房“新东家”遭遇落户难】

5、警惕“一房多卖”

订立房屋买卖合同后，由于房价增长较快，双方交易房屋的整体价格发生了较大变化，二者间的差价有时多达几十万元。在利益的诱惑下，卖房人往往选择违约，将房屋卖给出价较高的第三方，并给新购房人办理了房屋过户手续。

6、必须详细说明房屋附属设施交接时间及费用

6.二手房签订购房合同注意事项 篇六

买二手房签订购房协议，首先要检查房屋的基本信息是否是真实有效的。除了房屋产权和手续齐全之外，以下这些信息也需要验证。

1.房产证、身份证和签署合同人，这三者的信息要统一。如有特殊情况，人员对应不上或代为办理时，需要出具有法律依据的公证委托书。

2.所购房屋的`地址要按照房产证中的地址正确填写。

3.房屋的面积一定要按照房产证上面的面积填写清楚，如果房屋存在赠送的面积，也要在合同的条款中写清楚。

4.房屋权属要明确注明，房屋如果存在共有权人，要将产权人和共有权人的姓名的写进合同中。

二、约定总房款和税费的付款时间和方式

1.付款时需将总房款、首付款和尾款的数额约定清楚，付款方式和付款时间也要约定好。

2.交易税费。一般来说由卖家承担的税费有：营业税、个人所得税;由买家承担的税费有：契税、土地出让金;商业性质的房源则还需要买卖双方共同承担印花税。此外，根据房屋的性质以及实际情况可能还要交土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。

三、确定交房细节

1.交房的具体时间要写清楚，要明确写明具体的交房日期，以免卖家拖延交房的时间。

2.结清水电、煤气、物业、电话等生活费用。购房时如果发现有费用未结清，一定要在合同中的条款中写清拖欠费用结清的时间以及不结清费用的具体后果。

四、明确违约责任

违约责任一定要约定好，尤其是二手房交易，违约行为经常出现，那么买家在签订合同时就需要将可能发生的违约状况的处理方法提前做出约定。一方面可以约束双方的交易行为;另一方面可以让未违约的一方保障自己的权益。其中，在二手房买卖合同中有五大违约责任需要特别注明：

(1)二手房出卖方逾期交房的责任。出卖方逾期交房，会导致买家迟迟无法入住，拉长了整个二手房的交易流程，因此要约定好逾期交房的责任。

(2)买受人逾期付款的责任。卖家迟迟收不到房款，势必会对整个二手房交易环节造成很大的影响，因此在合同中约定好此项责任，从而保障出卖人的权益。

(3)非因不可抗力的原因，不能办理或者不能按时办理过户手续的责任。

(4)买房或者卖方单方解除合同的责任。单方解除合同是一种对另一方造成很大影响的违约责任，因此为了避免交易双方随便的解除合同，违约责任中一定要在此项多加约束。

(5)房屋质量不符合约定的责任。

五、必须学会使用补充协议

7.签订二手房买卖合同注意事项 篇七

[案情]田某与王某某签订了《车辆买卖合同书》，将一辆泵车折价人民币321.39万元卖给王某某，并将该泵车交付给了王某某。合同约定田某需在三年内将该车辆过户给王某某。截止合同约定的付款日王某某仍欠购车款21万元没有履行。田某将王某某起诉至翁牛特旗人民法院，请求给付所欠购车款21万元，一审法院认定双方签订的《车辆买卖合同书》有效，判决王某某偿还欠款21万元。王某某上诉至赤峰市中级人民法院，该院认定双方签订的《车辆买卖合同书》有效，驳回上诉，维持原判。王某某为涉案车辆过户时发现该车系田某的丈夫张某向湖南某融资租赁有限公司融资租赁的车辆，为了便于管理，将该车登记在张某名下，张某有使用权但无处分权。因张某未履行付款义务，湖南某融资租赁有限公司向法院起诉并将涉案车辆查封。其后王某某发现田某交给王某某的该车登记证书系伪造。于是王某某到翁牛特旗公安局告发，该局认为田某的行为涉嫌合同诈骗罪，认定诈骗金额为300万元，将田某刑事拘留后，田某的家人将300万元归还给王某某，由王某某继续使用涉案车辆。翁牛特旗公安局向翁牛特旗人民检察院移送审查起诉，建议追究田某的刑事责任。

此案在讨论的过程中有两种不同的意见：第一种意见认为田某采取虚构事实和隐瞒真相的方法，通过订立合同，骗取数额较大的公私财物，构成合同诈骗罪。第二种意见认为，田某故意隐瞒事实真相，诱使王某某陷于错误认识与其签订车辆买卖合同，是一种民事合同欺诈行为，仅需承担返还财产、赔偿损失等民事责任，属于民事纠纷，不宜以刑事犯罪来处罚，应当作出不起诉决定。

[速解]笔者认为第二种意见更具有合理性，该案应认定为民事合同欺诈，不宜追究刑事责任。

根据我国刑法的相关规定，合同诈骗罪强调行为人以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，使用欺诈手段骗取对方当事人数额较大的财物。而民事合同欺诈，是指民事合同的一方当事人故意隐瞒事实真相，或者故意做虚假陈述诱使他方当事人陷于认识错误而与其签订合同的欺诈行为。虽然刑事诈骗和民事欺诈都采取欺诈的手段骗取对方当事人与之签订合同，但是区分二者的关键要素是要考察行为人是否具有非法占有他人财物的目的。由于目的属于人的主观心理活动，很难认定，因此，对行为人主观方面的认定需要综合考虑行为人的欺诈的手段、情节、后果、最后的处理方式等客观行为。

（一）田某不具有非法占有他人财物的主观故意

结合本案来看，田某采用伪造车辆登记证书的手段，隐瞒了自己没有所有权的事实，处分了其不享有处分权的物品，这是不争的事实，但是，田某是否具有非法占有的目的呢？笔者认为，合同是民间商品交易的常用手段，合同的标的是交付。田某与王某某签订的《车辆买卖合同书》是双方的真实意思表示，王某某同意购买泵车，田某已经将泵车交付给王某某，而且价格符合当时的市场价，王某某至今仍在使用该泵车，田某虽然隐瞒了该车系其丈夫张某向湖南某融资租赁有限公司融资租赁的泵车，及登记证书存放于湖南某融资租赁有限公司的事实，但并没有影响到王某某对该车的占有和使用。而且在王某某未完全履行的情况下，田某寻求公力救济，请求法院认定双方签订的《车辆买卖合同书》有效，可见田某与王某某签订合同的目的是进行正常经济活动从而取得经济利益，并非非法占有他人财产。

（二）田某未实际骗取被害人的财物

根据民法的相关规定田某已经将涉案车辆交付给了合同相对人王某某，王某某始终占有和使用涉案车辆。机动车系动产，自交付之日起，所有权发生了转移，虽然，田某对涉案车辆无所有权，更无处分权，但是根据《物权法》第106条关于善意取得的规定，王某某已经实际获得了该车辆的所有权，以此说明了，王某某并未遭受到实际损失。所以本案中，田某的行为不符合合同诈骗罪的构成要件。所以笔者认为，本案应当受民事法律的调整并没有触及刑法，田某的行为应定性为民事合同欺诈。

8.二手房买卖合同注意事项 篇八

二、标的：本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，在买卖之前，应详细查看房屋的房产证和土地证原件，确保出卖人合法拥有房屋。

三、价款：价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。在二手房买卖过程中，通常是一次性付款的，但也存在着出卖人在出卖房屋时，有部分银行贷款不能清偿的情况。由于办理过户时要求取消银行抵押，出卖人又无力清偿贷款，而要求买受人替他先行还清贷款的，应注意交易安全。还有一种情况是买方必须在房屋过户后贷款才能支付房款，这两种情况下，最好是由中介机构提供担保。

四、履行期限、地点、方式：这里主要写明交房时间;房屋附属物品的归属;水、电、物业管理等的交接;办理房屋过户时相互配合与协调的问题;交易税费、其他费用分摊责任。这里尤其要注意的是税费的分担，通常二手房买卖过程中，约定卖方净得款最为简洁。

五、违约责任：规定哪些是违约情形;违约责任如何承担;违约金、订金、赔偿金的计算与给付;规定免责条款;如有担保，应规定担保的形式;对违约金或订金的选择适用问题。

六、解决争议的方式：这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。通常情况是约定仲裁，这样可以保证争议的及时解决。

七、合同生效条款：双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

八、合同中止、终止或解除条款：按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

九、合同的变更与转让：主要是约定合同变更与转让的条件，不能进行变更、转让的禁止条款。

9.签订商品房买卖合同注意事项 篇九

商品房买卖合同共列出了若干条，其中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。为了最大限度地保护购房人自己的合法权益，在选择和填写相关内容时一定要认真审慎地对待。

第一、合同开始的双方当事人项。关于“出卖人”和“买受人”的所有资料都要完整填写，不可有空项。如果出卖方有“委托代理机构”或买受人有“委托代理人”，除要认真填写相关内容外，还要有合法有效授权委托书“。如果是父母（或其他监护人）代理未成年子女（人）签订《商品房买卖合同》的，必须具备经公证的代理买受人是该未成年人监护人的证明文件。

第二、合同第一、二条中的所有填空均应填写。填写的内容要与审查的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、文号相一致。

第三、合同第三、四、五条在审查和填写时需要注意的是要结合所买房屋的实际状况弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和相互关系，具体了解有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是否合理合法，分摊的比例关系是怎样的。对合同约定的面积一定要心中有数，对收房时可能发生的面积上的变化要预先有防范，并在合同中予以明确约定。

第四、合同第八、九条是有关商品房交付问题。这里需要注意的是，通常情况下交付期限应以建筑工程竣工验收备案表的取得为准。遇有特殊情况需告知买受人的，一般应在尽可能短的时间内告知。按逾期交房的时间分别处理的时限通常以60日划分。确定违约金的比例要适当，如果定得太低，就可能影响其约束力。其他条款涉及违约金的，也应考虑这方面问题。

第五、第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，除明确水、电、暖于入住时正常开通外，其他如燃气、电话、宽带网等，如有可能也应做出明确约定。

第六、第十七条中有关商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题，根据《物业管理条例》的规定，其使用权和收益权应归物业的全体业主所有。不经业主同意，出卖人无权使用。

在合同的选项的填写时，除以上提到的事项外，还有不少需要注意的问题。为稳妥起见，购房者最好还是请有经验的专业律师为自己把关。

10.公司签订合同时应当注意的事项 篇十

一、看清合同的内容，行使修改的权利

见过不少公司的签约代表，因为在交易中处于相对弱势的位置，或者为了表达自己爽快，只要是对方拟好的合同，大笔一挥、大红印章一盖，急匆匆的签完合同。直至发生纠纷后翻出合同一看才后悔莫及，因为合同条款均为对方设定，己方事事处于被动，因为对方把违约责任规定得很详细很清楚，而自己违约了，将必须负担高额的赔偿费用。而这违约赔偿金也是对方在合同中设定好的。

合同是双方共同协商的结果，并不是一方对另一方的服从。大多数合同的签订，总有一方先拟定合同。作为另外一方的签约代表，一定要牢记合同是可以修改的，即使是对方打印出来了，也不妨碍修改，千万不要怕麻烦，这一次的麻烦，可以避免以后可能出现的很多不必要的麻烦和损失。如果当场有条件打印可以修改后重新打印，如果没有打印条件也可以在原稿进行修改，双方进行签名或者盖章。而最好的办法是在签约前用电子版互传修改达成一致后，进行正式签约。

二、每个空格不留空，合同条文不成空

我们经常看到签订好的合同，里面价格栏是空的或者数量栏是空的，这种留空的合同大都是由法律人员拟定好，由签约代表根据实际情况进行填写。如果签约时没有填写，不仅该条文没有意义，甚至有可能造成潜在的合同隐患。比如说合同相对方任意填写数字。例如有些将货款或者交货时间进行更改。在发生纠纷的时候，就会出现不必要的风险。在签订合同时，有些金额可能尚未确定，或者尚未计算出来。就会出现合同中的留空。对于能够确定的一定要填写，对于无法确定数字的，可以填写一下概数，并在备注里进行备注，以实际的为准。对于不需要的条款一定要删除，如果合同最后一条有留有空格填写“其他约定”而无需填写的备注的，也应当用斜杠划去。

三、合同主体要清楚，公私分明要记清

签约对方为企业时，应注意企业下属部门，如企业各部、科、室等是不具备主体资格，不能签约的，如果签订了这样的合同可能会因为主体不适格而被认定无效；而企业的分支机构，如办事处等，则应看其是否具有对外开展业务资格。如果有授权才有签订合同的资格，对有授权的分支机构的审查，除审查分支机构的履约能力外，还应审查公司的履约能力的情况。审查主要有以下几个方面：看注册资本，是否与拟签合同标的额相称，如差别较大，则可能风险也较大，应加以注意；看企业经营范围，看拟签合同业务是否在经营范围内，不是，风险也较大；看企业的工商年检是否通过了工商部门年度检验，如果没有，则签定合同时风险也会较大。除以上的方式以外，还应依据营业执照中记载的情况，对公司的办公地点、人员、固定资产等进行实地考察和确认。

应特别注意营业执照上的公司名称，保证合同上对方名称和企业营业执照上的名称保持一致。一般而言，合同上会要求有企业法定代表人的签字，在此应确认在此处签字的人的身份，如果不是法定代表有人，则应特别注意该人员是否有公司或法定代表人的授权委托书，并且應把授权委托书、合同书及个人的身份证明放在一起保管，以保证签订合同的有效性。有些人觉得法定代表人签名等同于公司签名，这是非常错误的认识。单独法定代表人的签名，相当于法定代表人个人的行为，即很可能被认为是与法定代表人本人签订合同，与公司并没有任何关系。即使是一人公司或者公司的实际控制人，其签名也不能代表公司。正规的做法应该是由法定代表人（或者授权的签约代表）签名，由公司盖章。

四、邮寄合同风险高，保留证据很重要

如果条件允许的话，面对面签约当然是最好的。但总难免有些合同双方因为路途遥远或者时间不便，需要通过邮寄签约。如果合同双方有见面的机会，应当保留样章，以备邮寄签约时对照辨别。如果合同对方是自然人，应当对其签名进行必要审查，看其行笔是否顺畅，是否为临摹、影印。如果有签名底版可以对照则更好。

另外，如果通过邮寄签订合同，应当注意保留相应的证据。关键问题尽量少用电话进行磋商，多使用传真、邮件等能够体现信息来源和信息内容的方式。如果用电话进行联系，应当适当保留通话记录，对于关键的通话应当进行录音。收取、寄出合同的包裹封面和快递单应保存存档。

五、联系方式要写清，法律程序有依据

一般来说，如果律师拟定的合同，都会留空填写联系方式，例如地址、电话号码、E-mail、传真、QQ等等，有些签约代表对此视若无睹，觉得填写麻烦，依旧留空不写。有些签约代表认为不准备登对方公司之门拜访，没必要填地址；还认为自己和对方本来就是QQ好友，也互留了电话号码，本来也有对方的E-mail、传真号码，没必要填写。这就是没有理解合同中联系方式的意义。联系方式不仅是用来互相联系的方式，而且是一种对这种联系方式的确认。一旦出现纠纷，就可以以这些联系方式进行通知和送达。从保留证据的角度来看，只有确定了这些联系方式，才同时确定了这些相关的电话记录、QQ聊天记录、E-mail的邮件内容、传真内容等是对方传出的，否则，在这个QQ、E-mail尚未实名登记、手机也尚未实现全民实名制的时代，未经确认便难以证明联系方式就是对方的，只要对方不承认，那己方就十分被动。另外，如果涉及诉讼，也牵扯到送达的问题，如果在合同上写明联系方式，则为法院的顺利送达提供了有利的条件，也减少了乙己方维护权益的时间成本。

11.签订二手房买卖合同注意事项 篇十一

商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金 或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节：

一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件

《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：

1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发 和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房 屋的合法性。

2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设 工程规划许可证后才能开工建设。

3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。

4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房 地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。

二、了解商品房预售合同基本的内容

1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。

2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。

3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件 和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。

6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。

7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。

8、房地产权属登记义务。

9、物业管理条款。

10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。

11、其他条款或当事人约定的条款。

购买现房的注意事项

下面说说购买现房应注意的事项：

一、注意房地产开发企业出售商品房的条件

2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应 具备下列条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件 或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当 抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。

二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容

（一）当事人名称或者姓名和住所;

（二）商品房基本情况；

（三）商品房销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理 原则处理：

1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；

2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款 退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款 由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

签订认购书

你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金，发展商此时会把有关的资料和相 关文件交给你，并讲清项目进展情况。

认购书主要内容包括： 1.认购物业；

2.房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等； 3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4.认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才 能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关 税费的说明。

签订购房合同

签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解 决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理 大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括 了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。

在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。

您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。(注意： 还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深 而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定 金。

签订购房合同是所有购房环节中最重要的一环，购房者务必重视。请一个律师为您作顾问是非常必要的，签约的具体过程如 下：

1、谈妥价格后，购房者应签订认购书（附录样本），并交付一定额度的定金，双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终 止协议、索回定金。认购书主要内容包括：认购物业、房价（包括户型、面积、单位价格、总价）、付款方式、认购条件（包括认购书应注意 事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点等）。

2、签完认购书后，售方应给购房者发放《签约须知》，内容包括：签约地点、购房者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税 费的说明。

3、完成以上环节，就该签订正式的购房合同了。内容包括：

（1）售房人土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；（2）房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；（3）付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；

（4）交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；（5）质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；（6）产权登记和物业管理的约定；（7）保修责任；（8）购房人使用权限；（9）双方认定的争议仲裁机构；（10）违约赔偿责任；

（11）其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：

1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表 述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资 建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。

2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如 ××市××区××街××号××花园××号楼××层 ××房。

近年来，购买商品房纠纷呈上升趋势，或因面积不符，或因价格有诈，或因交付太迟等等，给购房者带来了一定的财力和精 神上的损失。大部分原因是购房者在签订购房合同时粗心大意所致。许多购房者任由销售人员填写合同，拿过来只看看价格就马上签字，使合 同失去了它应有的作用。近日，记者就如何正规地签订购房合同采访了市房管局的专业人士。

首先，购房人在正式签订合同之前一定要审查开发商的资格，并确认你所要购买的房产是否具备销售条件。你可以要求开发 商出示工商营业执照，以确认开发商的主体资格；你可以要求开发商出示所售楼盘的土地使用证、建筑许可证、施工许可证及商品房预（销）售许可证，也就是通常所说的四证，以确认你所要购买商品房的合法性。通过对四证的审查和你对所购楼盘的实地察看，你可以放心地签订正 式的《商品房买卖合同》了。

在签订购房合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范文本，不要使用房地产开发商单方制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者对合同中的各项条款一定要弄清楚，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款。尤其 是在违约条款中，必须写明如果产生质量问题、面积不符问题、交房拖后、配套设施不全以及其他与合同内容不符时的索赔办法和赔付金额。

目前我市使用的商品房的规范文本是由湖南省工商局和湖南省建设厅共同监制的《商品房买卖合同》。正式的《商品房买卖合同》由开发商提供，是在当地房管部门登记过的格式合同。该合同由三部分组成：格式条款，选择条款，协议条款。格式条款是合同双方不 能变更和选择的，没有商量的余地，双方必须同意；而选择条款和协议条款则必须在双方协商一致，或者以补充协议的形式在合同中表现出来，只要把握好选择条款和协议条款，就能充分保障购房人的权利。

如何退定金

对于目前在房地产买卖合同交易过程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法导致的众 多买房人定金不能退回的问题，引起众多已购房者的愤怒，也引发了准备购房者的担心与疑虑。那么对于购房定金问题，购房人是如何理解的，遇到购房定金问题又是如何做的，对购房定金问题法律又是如何规定的，购房定金什么情况下能退，什么情况下不能退，如果定金能退，那 么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回？

一、定金能不能退。

目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来 与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在 签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失 合同公平、公正的原则。好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要 了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金 就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下 定金不能退？

二、定金的法律规定。

到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解 释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约 定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当 事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的 债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保 的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖 合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商 品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地 产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能 订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。除了法律法规及部门规章的规定之外，北京市房屋交易相关主管 部门也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同，要求 开发商按此格式合同的内容执行。认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷 司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起_____日内，与出卖人协商商品房买卖合同的 相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限)。第六条规定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买 卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除 本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论： 商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买 卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定 金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补 充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。

三、如何避免定金陷阱。

要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购 书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房 者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据 有两个：

一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性 质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；

二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房 买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商 品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内 容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联 合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改。

四、如何退定金才能成功。

12.签订商品房买卖合同应注意的问题 篇十二

商品房买卖合同是指房地产开发企业作为出卖人，将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

商品房买卖合同应包括买卖双方信息、建设项目的位置及相关批准文件号、所购买商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限及交接方式、规划及设计变更的约定、保修责任、产权登记的约定、违约责任等内容。

为避免纠纷，买卖双方还应就商品房所在楼宇的房屋使用权、外墙面使用权、楼宇的命名权、小区的命名权作为明确约定。为了加强商品房买卖合同管理，保护当事人的当事人的合法权益，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，而出现显示公平和违法条款，建设部和国家工商总局制定了商品房买卖合同示范文本，各地房地产管理部门按照商品房买卖合同示范文本制定了本地商品房买卖合同的格式条款，出卖人与买受人可以通过补充协议排除格式条款的约定，也可以在补充协议中约定双方协议一致的其他条款，但房地产开发企业作为出卖人不得设立免除自己责任、加重购房人责任，或者排除购房人合法权利的合法条款。

13.签订二手房买卖合同注意事项 篇十三

一、签订合同时准确的约定供货数量（以前买卖双方在签订合同时都只约定计划用量）；

二、同时约定：实际供货数量以买方收货人员确认的收货单为准；这样在供完货后，双方以收货单为依据进行结算。这种结算方式一般不会损害卖方利益；但是，对此结算方式，买方会提出异议，买方认为，买方现场收货人员一般按照混凝土罐车的容积来签收和确认方量的，未经实际计量，而卖方混凝土罐车中有时装的不满，有亏方现象，所以买方认为以这种方式结算，损害了自己的利益。

随着供求关系发生变化，由卖方市场转变为买方市场，买方提出按照建设工程的图纸进行结算方式，卖方很被动，按照图纸结算极易给卖方利益造成损害。

三、以图纸结算应：

①买方应当向卖方提供全套完整的图纸，该图纸作为本合同的附件。

②合同中应明确约定是对整个工程供应混凝土还是只对该工程中的某些部位进行供应混凝土，对某些部位供应混凝土，应当对具体部位作出明确、具体约定。

注：由买方自己在现场搅拌的，应有完整资料：配合比、强度试验报告、证据证明自己确实加工供应过混凝土；

一项工程中有两家以上单位供货，则必须在合同中明确约定出供货的部位和标号，以免发生纠纷时纠缠不清。

③约定：在施工过程中，施工单位与建设单位签订的洽商中涉及到图纸的修改，导致混凝土用量发生变更，买方应及时的以书面形式通知卖方，同时将变更的图纸提交卖方一份。

④合同中必须约定图纸中还未包括部位（塔吊基础、室外地面、停车场等）的结算方式及现场损耗的计算方式。

施工方：

①了解对方的资信情况。签约前必须对对方的经营状况、工商注册登记及年检情况、商业信誉情况作必要的调查，同时还要对对方负责联系业务的人员、负责在合同上签字的人员、负责收货的人员身份情况、有无授权等情况进行必要的调查，不要草率签约。

同时签合同时也要形式完备，最好是既要有签字，又要有盖章。

②合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人名称或者姓名住所；标的；数量；质量；价款或报酬；履行期限、地点和方式；违约的责任；解决争议的方法。

（应约定现场收货人的名单及身份证号；或应当由买方单位向卖方出具授权书，在授权书中明确收货人名单，最好附上收货人的身份证的复印件，在合同履行中如果变更收货人要及时出具变更手续。

14.签订二手房合同一定要注意的事项 篇十四

受到房价的影响，很多人把注意一下都集中在房子价格的高地上，却忘了交易过程容易出现的问题。在二手房交易中，最容易出现问题的地方就是合同，合同的签订本来是确保买卖双方的利益的，但是往往由于一些问题没有注意到，使得签订的合同没有意义，可见在签订二手房的时候，大家还是要注意的。详细内容看下面的介绍。

了解所购房产

购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实；房产面积多大；该房产用途是什么；是办公还是居住，或是其他；该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押？根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

查看产权所有人的身份证件

房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

注意事项

还要注意该房产是否已设定租赁？雷鸟网提醒如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案。

购买二手房时，除了在签订二手房合同前，要对该房产有一个大体的了解外，在签订二手房合同时也需要注意以下问题：

需要准备的证明材料

购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：

1、身份证原件或护照原件及复印件；

2、未成年人的户口簿或出生证明及监护人的身份证和户口；

3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。

购房者如是境外人士，所提供的是外文需翻译

境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效。另外，要看清楚合同中的约定内容。这主要包括以下内容：当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

标的

这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接），房屋转卖是否有约束条件；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。

价款

这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。

履行期限、地点、方式

这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。

违约责任

这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。

解决争议的方式

这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

合同生效条款

双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

合同中止、终止或解除条款