2011年重庆房地产市场总结及2012年重庆房地产市场展望

2011年重庆房地产市场总结及2012年重庆房地产市场展望（7篇）

1.2011年重庆房地产市场总结及2012年重庆房地产市场展望 篇一

在此大环境下，作为华南楼市代表的广州楼市也展现出相应的特点，包括：市场完成了从供不应求到供大于求的转换，土地拍卖市场遇冷，一、二手楼市双双“量缩价跌”，行业面临洗牌，等等。

一、宏观调控政策风云变幻，密集出台，上半年“稳健、从紧”，下半年“积极、适度宽松”，但是金融危机大环境下楼市调整的格局已经形成，观望气氛无法打破，一、二手行业双双陷入困境。

不过，由于楼市调整的大格局已经形成，再加上金融危机之下市民“现金为王”的理财观念，频频出台的政策始终无法彻底打破预期已经改变的置业者的观望情绪，因此并不能够令广州楼市的成交从低谷中走出来。在此情况下，包括大开发商在内的大多数开发商一方面难以获得资本市场和商业银行的融资、信贷支持，另一方面新房的销售情况又不理想，腹背受敌，只好用降价这个最原始有效的方式加大楼款回笼力度，缓解资金紧张的困局。

与一手开发企业的窘境一样，广州的二手中介行业在经历了过去几年的高速扩张之后，面对突然降温的市场也不得不收缩阵线、开源节流。为了应对市场变化，一些品牌大中介纷纷开展与一手开发商的“一二手联动”代理合作，力争多渠道度过经营难关。

二、土地出让市场低迷，土地出让指标两度调低仍无法完成，“底价出让”、“流拍”成为常态，中小开发商趁机抄底拿地，取代大开发商成为土地出让市场的主角。“地王”表情尴尬，纷纷难产。

在地价回落的同时，包括员村绢麻厂地块在内的“地王”表情尴尬。以员村绢麻厂地块为例，缴纳土地出让金的大限早已在7月份过期，由于开发商没有履行合约，按照正常手续该地块将会被收回，但是至今无论是国土部门还是地产商都三缄其口，不得而知。在xx年年产生的多个“地王”中，尽管对外宣称的理由各不一样，但是基本上都选择了“拖”字诀，动工的是极少数。开发商们对“地王”的冷处理，资金链紧张导致开发困难是一个原因，而现时不少“地王”所在的板块“面粉比面包贵”也是现实。

不过尽管如此，广州在10年出让的地块加上之前两年开发商拿下的地块，仍然足以满足未来两三年的市场供应需求，郊区地块的大量出让还有可能在局部市场形成比较突出的供大于求。高价地与低价地同台共舞将大大考验房地产企业的开发智慧。

三、新建商品住宅交易登记面积大幅减少33.5%，成交均价从xx年第四季度的万元高位回落至9000多元/平方米；市场供求格局转变，明显供大于求，消化率仅为68.1%。

具体到各个月份来看，前5个月市场受宏观调控的影响成交持续低迷，一直徘徊在二、三十万平方米左右，直到6月份才首次冲破60万平方米。下半年，随着政府一系列救市政策的出台，市场成交情况有所好转，但是由于政策变化频繁市场表现颇为反复，其中10月份一度降至35.83万平方米，但是11月份又很快回到50万平方米以上。以产品来看，全年销售出色的是90/70产品，限价房以及以低价策略出击的郊区楼盘长期盘踞阳光家缘成交榜的前列。此外，一些抢在市场前头果断降价的市区楼盘销售情况也较乐观。

总体来看，2012年广州市区的一手楼价依然比较坚挺，老城区、珠江新城等繁华区域的商品楼盘成交均价普遍保持在万元以上，但是花都区等远郊地区的楼盘价格回调比较明显，从去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，与xx年、xx年的水平相当。

四、存量住宅交易登记面积同比大幅减少28.5%，回到xx年之前的水平；二手楼价从高位振荡下跌，但是整体水平仍然高于xx年年；自住刚性需求成为楼市的主导力量。

五、展望2012年，在复杂的宏观经济大环境以及供大于求的行业环境下，广州楼价仍有小幅下调空间，“紧贴经济脉搏，低位盘整等待回暖时机”将会是09楼市的典型概括。

2.2011年重庆房地产市场总结及2012年重庆房地产市场展望 篇二

一．2011年进公司以来的收获总结：

1.金钱的收获：

进公司也有8个月了，这8个月来我一共做了8000业绩的租单（7个和同事合作，一个自己搞定），140000业绩的一手楼买卖单（每一张单经理都帮了我很多，但是从来不分我一点业绩，非常感谢经理）。

2.能力的收获：

在公司8个月以来，从参加公司的总部培训，区域培训和经理的培训还有同事的交流中，让我对如何管理一个人，一个团队，和自己做事的能力，有了很多的收获，从而也让我对经理这个岗位开始向往，所以非常的感谢公司还有曾今帮助过我的人，希望自己能够在今年有所突破：

3.经验的收获：

在这短短的8个月的时间里面，我学到了如何去收集一个客户，如何去接待一个客户，如何去操作一个客户逼订成交，谈判技巧还有揣摩一个人的心理，哪怕是一句话，一个动作，也要认真去观察，分析他的心理。还有一手楼知识，二手楼知识还有租单商铺…….：

4.人脉的收获：

首先是跟经理建立了良好的合作关系和朋友关系，还有就是我的区域经理也教给了我很多做人做事的道理与方法，当然我们也是很好的朋友和互相合作的关系（在现实生活中一定要把自己生活中的感情和工作上的关系给分开，不然既会影响自己的生活，也会影响自己的工作），当然还有我的很多可爱的同事，感谢他们在工作上面对我的帮助，还有我的很多客户也跟我是朋友，而这所有的一切都要感谢xx，感谢xx给予我这个平台；

5.内心的收获：

因为xx，我了解了销售。因为xx，让我熄灭已久的激情又从新燃烧了起来。因为xx，我证实了——“只要你认真努力的去做，就一定会达到你的目标”。因为xx，我懂得了怎么做人，怎么做事。因为xx，然我懂得了太多太多……………；

6.感情的收获：

也是因为xx的这个平台，才让我有机会遇见自己喜欢的人，了解我喜欢的人，到最后收获自己的感情，具体的情况还有是谁，就不多讲了；

7.成熟的收获：

我来xx的半年都没有休息过一天，相反，我们一个月20天通宵的熬夜，做网络；因为要职业，所以我17岁就西装履革在客户朋友面前，说话做事又必须专业，加上平时的磨练，让我走出去就像是一个20几岁的人，不知道是应该哭，还是笑。

二．2011年进公司以来的缺失：

1.彻底失去了休息时间，进来半年都不曾休息，但是还是值得的，没有付出，哪里来的回报；

2.没有了娱乐，不再陪朋友出去逛街，出去玩，因为我要上班，我要赚钱；

3.没有了孩子气，也许是上天在培养我吧，总是让我做一些让人不可理喻又有挑战的事，让我真的很累，也是磨练的太多了吧，让我没有享受过我应该玩的东西，我的生命里没有童年，现在更没有孩子气；

4.失去了朋友，8个月没有陪我的朋友待过玩过了，慢慢的才发现，他们都有了自己的圈子，已经不需要我了，但是我也又有了自己的朋友——“没有得到想要的，总会得到更好的”。

三．总结2011年进公司以来到现在还存在的不足、以及需要改进的地方：

1.自身专业能力的欠缺！

2.做的服务还不够好，不够到位！

3.做事情的积极性还不够高！

4.对经理下达的任务没有认真去执行和完成！

5.做事情不能够持之以恒（打电话，发网络）！

6.做事容易情绪化，做事情的心态还是不够稳定！

7.对自己的要求还不够严格，不能做到真正的对己克制！

8.对于经理所说的话如果有不认同的，喜欢当面指出和顶撞，这样对其他的员工影响不好！

9.做事情的依赖性太强，如果有可以帮到自己的人，喜欢长期的去依赖！

10.做事情还有接客户不能做到完全的提前做好准备，经常耽误事情！

四．对整个2011年的感悟与反馈：

总的来说2011还是收获的多一些，让我有了目标，有了方向，有了激情。我哭过笑过；坚持过也放弃过，收获了也失去了；把在2011做得好的继续做得更好，做的不好的在2012我要全部改掉！

五．给自己的2012年定目标：

1.必须做营业经理；

2.个人收入超过15万，不说多少业绩，我要拿到手上的（今年必须回家买房，再不行也得付个首付）；

3.做经理后一年中店均业绩10万以上；

4.做经理后部门人员不得低于10人；

5.做好自己，做好自己的团队，打造一个优秀的队伍，做区域第一，在公司做出名气；

6.明年的精英会，我势在必得，不成功、便成仁！

六．给自己2011年的目标定计划：

1.坚持做好自己的网络，把网络做好，做优秀，要做就要做标杆；

2.培养自己打电话的沟通能力，坚持每天洗盘，洗客户；

3，培养自己的实战经验，多和同事演练培训，多接一些二手房和一手房客户来锻炼自己；

5.加强自己的专业知识，多学习一些房产知识还有销售的知识技巧；

6.每天打电话招聘，发网络招聘，发信息招聘，既是为了多组点人，也是为了多拿伯乐奖；

7.多参加公司的管理培训，还有多学习一些管理的知识，当然最重要的是自己做好榜样和标杆！

七．强制自己在2012一定要改掉的地方还有做到的地方：

1.自身专业能力的欠缺！

2.做的服务还不够好，不够到位！

3.做事情的积极性还不够高！

4.对经理下达的任务没有认真去执行和完成！

5.做事情不能够持之以恒（打电话，发网络）！

6.做事容易情绪化，做事情的心态还是不够稳定！

7.对自己的要求还不够严格，不能做到真正的对己克制！

8.对于经理所说的话如果有不认同的，喜欢当面指出和顶撞，这样对其他的员工影响不好！

9.做事情的依赖性太强，如果有可以帮到自己的人，喜欢长期的去依赖！

10.做事情还有接客户不能做到完全的提前做好准备，经常耽误事情！

以上10条将永远停留于2011,2012我已整装待发，激情澎湃，以崭新的面貌和态度，还有做事方式去把握好这一年，这一年将是我丰收的一年，2012——我们走着瞧！

八．对自己的计划总结一个小结。

3.2011年重庆房地产市场总结及2012年重庆房地产市场展望 篇三

2011年房地产市场供给增加，土地购置面积和新开工面积增幅回落，9月份后需求增长较快回落，4季度住房价格出现下降，国房景气指数跌至100以下。预计2012年房地产市场需求保持小幅增加；房地产市场供给继续增加，投资增幅有较大幅度下降；在促进经济平稳较快发展的宏观经济背景下，2012年上半年房价稳中有降，下半年房价基本平稳的可能性较大。（2011年起，住房价格分析采用国家统计局新的房价统计数据，以70大中城市中位数房价涨幅代表70城市平均房价涨幅。）

一、2011年房地产市场运行状况

（一）房地产开发企业购置土地面积增幅快速下降，地价涨幅回落

2011年1-11月，房地产开发企业购置土地面积37153.4万平方米，比上年增长3%，增幅低于2010年同期30个百分点。购置土地面积增幅由1-2月的57.1%逐月下降至1-11月的3%，下半年各月土地购置面积同比均为负增长。2011年地价保持上涨但涨幅回落，1-3各季度全国主要监测城市综合地价环比涨幅分别为2.19%、1.87%和1.76%。

（二）房地产开发完成投资增幅保持高位，房屋新开工面积增幅回落

2011年1-11月，房地产开发完成投资55483.034亿元，同比增长29.9%，增幅低于去年同期6.7个百分点，高于同期固定资产投资增幅5个百分点。从月度数据看，10月和11月房地产开发投资增幅回落，11月同比增幅降至20%。

2011年1-11月，商品房屋新开工面积17.5亿平方米，同比增长20.5%，增幅减少28个百分点；竣工面积5.9亿平方米，同比增长22.3%，增幅增加13个百分点。

（三）房屋成交量增长回落

2011年，商品房销售面积增幅继续回落。1-11月，商品房销售面积89593.88万平方米，同比增加8.5%，增幅减少1.3个百分点。逐月数据看，9月份以后商品房销售面积增幅较快回落，10月份和11月份商品房销售面积同比负增长。

（四）住宅价格下降城市逐月增多，10月后住宅价格出现环比下降

2011年，70大中城市住房价格涨幅逐月回落。1-11月，新建住宅价格同比上涨4.4%，环比上涨2.1%；二手住宅价格同比上涨2.8%，环比上涨0.8%。逐月看，8月份开始新建住宅和二手住宅价格停止上涨，10月份开始二手住宅价格出现环比下降，11月份新建住宅价格环比下降。

70大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市数量由1月份的3个增加至11月份的49个，二手住宅价格环比下降的城市数量由1月份的3个增加至11月份的51个。

二、2012年房地产市场形势预测

2012年房地产市场走势的影响因素包括：宏观经济走势、宏观调控政策、企业资金压力、房地产市场供应增长等等，各因素对房地产市场的影响如下：

第一，2012年经济增长下降将带来房地产市场下行压力。

第二，2012年宏观调控政策保持稳定性，货币政策增强适应性。坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。同时，要推进房产税改革试点。实施首套住房贷款优惠政策。第三，2011年末房地产开发企业资金压力较大，但低于2008年金融危机发生时的资金压力水平。

第四，2010年3-11月商品房新开工面积的大幅增长，将导致市场供应量的增加会从2011年3季度一直持续到2012年上半年。

综合市场供求两方面影响因素，对2012年房地产市场走势的预测如下：

4.2011年重庆房地产市场总结及2012年重庆房地产市场展望 篇四

一、认真抓好组织建设门协组织是开展门球活动的组织保障。一年来,新吸收重庆市门协团体会员的有:石柱县、松藻煤电石壕煤矿、南桐矿业公司。市门协现有区、县（市）门协39个(彭水县正在筹备),单位会员门协35个,基层门协数480余个(据上报材料）,会员人数近33万人,其中会员人数逾千人的有渝中区、江津市、江北区、綦江县。各级门协非常重视自身的建设与发展,有专兼职门协干部处理日常事务工作,他们为广大会员服务的贡献精神和认真负责的工作作风,赢得了门球爱好者的称赞。长期以来,重庆市门球协会的工作特点就是年初有计划,工作有安排,事后有总结。这个行之有效的工作秩序从组织和形式上为全年工作的付诸实施夯实了坚固的基础。各地门协坚持年初报计划和年终总结制度,形成了重庆门球上下沟通的组织网络。

二、骨干队伍不断壮大骨干队伍是开展活动的必要条件。今年市门协举办门球新规则学习班1次,为全市培训骨干274人。并在今年三月全市全面执行了2009年新规则。自2003年执行中国门协《门球教练员技术等级标准》以来,我市现有门球等级教练员552人(国家级1人,一级38人,二级152人,三级361人)。我市门球裁判员队伍平稳发展,现国家级裁判员有7人,今年报考国家级一人,尚在审批中,一级有109人,今年发展9人,二级有436人,今年发展气15人,等级裁判员总数有1830余人。全市各区、县(市)门协今年共举办训练班90余次,培养骨干1800余人次。有632人订了《门球之苑》,有赵子明、刁习荫、余朝海、黄志伟等多人撰写文章刊登在门球之苑杂志上,市门协给刊登了文章的同志给予奖励。

三、完善规章制度。市门协重视建章建制,以管理促发展。市门协制订了《重庆市门协团体会员管理条例》、《重庆市门球竞赛管理办法》、《重庆市大田湾新门球场管理办法》、《重庆市门球竞赛裁判工作委员会工作条例》、《重庆市门球教练工作委员会工作条例》,同时,各区、县(市)根据当地门球发展的实际,均建立了一系列管理制度,从而使全市门协走上了组织正规化、管理规范化、活动计划化、参赛和健身人员多元化格局,推动了我市门球运动的全民化进程。

四、活动开展井然有序

1、突山全民健身,重点“两江四岸”活动2009年底,国家体育总局公布了国家全民健身二十大景观工程,重庆的“两江四岸健身长廊工程”名列其中。为此,市门协大力革传、付诸实施,并把每年的3月1日至8月30日定为“两江四岸全民健身工程重庆市门球活动通讯赛”时间,今年有24个区、县门协、3个系统门协开展了活动,参加活动队数754队,人数达到5793人,受到市体育局奖励。据不完全统计,全市基层门协在今年时间里自办活动达近300余次,参加活动人数达4.5万余人次。获得今年两江四岸门球健身活动组织奖的单位有:万州区、黔江区、涪陵区、渝中区、大渡口区、九龙坡区、南岸区、北碚区、万盛区、渝北区、巴南区、江津市、合川市、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、梁平县、南川市、丰都县、垫江县、忠县、云阳县、酉阳县、市直机关、市卫生、重庆铁路等27个单位。

2、市级比赛市门协竞赛计划与全国赛事接轨,并列入市体育局的竞赛计划。今年主办市级赛事有:市社区比赛(3月、28队)、“石油杯”企业赛(4月、14队)、市老年比赛（4、5月、58队)、市儿童比赛（7月、4队)、市中青年比赛（9月、14队)、中国门球冠军赛重庆分区赛(10月、47队),市乡镇门球赛(l1月、25队)等7次共190队,1900余人次参赛。

3、出席比赛今年我市派队出席全国比赛共5次,6队。8月在河南新乡举行的全国少儿赛,江津四面山中学出席,荣获全国少儿乙组第三名,大渡口区代表队出席了全国老年门球比赛,(9月浙江渚暨市)、四钢厂代表队出席10月在上海浦东区举行的国际门球邀请赛,渝中区重庆日报代表队11月上旬参加了在昆明举行的全国“重阳杯”老年门球精英赛,11月下旬山大足县(有潼南县两名队员加入),秀山县国税局两支中青年代表队参加了在广州举行的中国门球冠军赛暨2009年全国体育大会门球预选赛,他们不负重望,在有85支队伍,分成16个小组的激烈竞争中,他们分获小组1、2名,取得复赛资格,在32支复赛的淘汰赛中,发扬了敢打敢拼的精神,双双进入16强,最后,秀山国税局队、大足县代表队,分别获得中同门球冠军总决赛第五名和十二名的优异成绩,并取得了进军2009年全国体育大会门球比赛资格,为重庆门球争得了荣誉。我们将组建重庆市最强阵营的代表队,出席2009年5月21日至24日在苏州市举行的全国体育大会门球比赛,秀山国税局代表队并获得参加2009年世界门球锦标赛选拔赛的资格。

三、场地及基础设施建设我市现有门球场527块,8块连片的有黔江区,6块连片的有市大田湾,5块连片有巴南区,4块连片的有涪陵区、渝中区、荣昌县、潼南县、大足县、大渡口区、铜梁县、璧山县、梁平县,门球场总数在30块以上的有江津市、九龙坡区,20块以上的有渝中区、江北区、南岸区、北碚区、巴南区、永川市、长寿区、綦江县,15块以上的有万州区、梁平县、壁山县等。渝中区四块人造草坪场地井有两块带蓬,黔江区于2009年3月开工,5月完工的八块连片的场地,市工商银行、将沙士地改建成人造草坪门球场两块,2009年11月巫山县用地1170平方米修了两块门球场并搞了配套设施,场地建设具有历史性突破,基础设施建设的特点,是各地门协依靠政府,及时抓住三峡移民和“两江四岸全民健身长廊工科”这两大机遇,根据政策,主动向领导汇报,积极争取领导,关心和社会支持,从而确保了场地数增加和基础设施建设的完备。

四、表彰先进门球事业是一项公益事业,因参加人群是以老年为主休,门球运动发展是无数门球人的无私奉献。今年我们表彰了从2003年到2009为门球事业作出贡献的单位和个人,他们分别是：对门球事业关心支持的老领导,授予荣誉奖有于汉卿等12人,授予万州区等30个先进区、县(市)门球协会,授予黔江区教育系统门|办分会等38个先进基层门球协会,授予涪陵区武春荣等87名门协先迸工作者-,授予渝中区潘景湘等79人优秀裁判员,授予白建华等69人优秀教练员称号。由于全市各级门协的共同努力,2009年被民政局评为全市“先进社会团体”,2009年10月,向可卿被国家体育总局授予全国群众体育先进个人,这是全市门球大的荣誉。

五、存在的问题:

1、积极主动给领导汇报工作不够,争取领导支持不够;

2、观念转变慢,适应市场经济意识能力不强;

3、场地规划、建设适应不了门球发展需要,我市尚有三分之二的区、县(市)没有四块连片的场地,不能承办市级以上比赛;

4、门球发展不平衡,中青年、少儿门球,在有的地方还是空白；

5、门协组织“四无”现象存在严重。(门协无资金、无专兼职人员、无办公用房、无场地。）

六、一年来的工作体会:

1、领导重视是搞好门协工作的关键门协是群众工作的一部份.要搞好门协工作,关键是争取领导支持,经常主动地向领导汇报。渝中区门协的做法是:选好时机,主动汇报、积极争取、逐一落实,着眼开拓,精于统筹。黔江区八块门球场地建成,亦是在区体育局争取到市体育局两江四岸健身长廊精品工程200万经费内,又争取区政府规划土地修建而成。市工行两块入选草坪场地,也是在老领导聂吉安同志努力下,得到现任领导支持而完成的。

5.2011年重庆房地产市场总结及2012年重庆房地产市场展望 篇五

随着2012脚步声的到来，2011离我们逐渐的远去了，梳理与回顾本年度的工作是为了总结过去的工作进退与得失，这样有利于有序的打开2012年的工作局面。回想当初，从一个完全不相同传统制造业的销售领域跳至较为生疏的金融行业，跨度很大、隔行如隔山，但同时这两者间都有一个共同点就是市场的供需关系；这个思路一直都在影响着我的工作方法。商户的需求和我们能够提供有价值的服务；银行的需求与我们的不对称信息形成对商户的供给关系，这两点形成我们工作的主要内容，理清这个脉络就能够具体的开展工作。

4-5月份开始做一些基础性的铺垫工作，其中包括了解石材行业供应和需求、资金回笼以及销售渠道等；商户中对资金需求的的群体分类；包括贷款的资金流向以及投资或别的商业用途。6-7月份，我在一直尝试以陌生拜访的方式去了解（西联）石材市场商户的资金需求、需求量的大小，能够要在多长的时间内得到资金等等；这里需要说明的是，整个商业环境或者从个体上讲都将受到其所在的群体商业行为所影响；具体表现在他们的业务关系以及投资方向和对资金的需求。在有限的篇幅里试着谈谈目前市场里的商户群体以及其他。

1：闽南商户；是目前整个石材市场里规模、实力都为较大的的一个群体，算是在北京打拼最长的石材商户了。按照市场“二八”定律，20%的企业产品市场的占有率一般为80%；闽南商户又占20%企业里的大部分。他们经营稳健、为人朴实，可以视为是他们成功的关键；从市场中的经营占地规模和控制市场上下游（包括荒料—加工—批发—工程承接等）其中有些商户尽管有一定的经济规模，可却都还没有银行贷款，这里面可能有两个方面的原因：①企业现金流较好。②银行贷款相对于民间借贷办理时间较长，灵活程度不高。另外，有些上规模的企

业以互保的形式直接对接银行。因此，这些经营群体的经营风险相对较小。从微观的角度来看，这个群体或具潜力，今后将多深入了解。

2：山东商户；山东是石材产地大省，离京较近，物流方便、快捷，在京时间也相对较长了。占据西联石材市场小户型的50-60%，占尽近年石材业大发展的天时和离京距离较近的地利，但目前为止这个群体的经营规模普遍偏小，这或许可以说明他们的固守硬化的经营思路；在调查的过程中了解到其商业信用上有瑕疵；因此，从道德风险上判断，这个群体的大部分商户并不适合我们为其担保。

其他的不做一一介绍了，以上这个是从个人的角度及在石材市场调查期间所了解到的信息，作出的初步判断，所传达的信息还不够全面和完整；由于黄总、郑总根植石材行业10多年了，我写这些似乎功力可能还不够；但作为担保从业人员的须有的基本素养及意识罢。

8月份至今开始对接商户，做一些商户的续贷工作以及新增贷款商户的担保方面的洽谈。以上这些较为微观的工作；一个工作总体上需要一个宏观上的指导思想；担保公司顾名思义是为企业或个人从银行贷款的担保，我们获得担保费的同时，风险也同样产生了。风险是未来的，被担保企业的发展是否优劣，除了要了解该企业所有人或个体本身的经营状况和长期的商业信用外，还要看经济发展环境是否有利于该企业所在行业的长期发展；这些都是随时间的推移才能显现的；这个行业是否会随着经济的发展而充满活力；企业与企业间的竞争使利润扁平化以及产品的创新带来新的利润增长点等等。因此，需要对这个行业未来，国家的宏观政策以及经济发展的优劣，有个简单的梳理。因为这些都将影响这个行业或这个企业的盈利能力，偿还能力和抗风险能力。

从2010年开始，政府进行房地产的宏观调控，石材行业作为房地产行业的配套、下游产业，似乎将受到这些政策的影响；可随即“十二五”规划中推出45000万套的保障房建设，这些都将推动建设用材的巨大需要，石材业应当得利其中。这些保障房项目都是国家信用作担保的，重点在于其支付能力，石板材的供应商能否及时的回笼货款，这才是关系到我们的担保风险。随着2012的钟声响起，世界头号经济体美国的经济出现复苏的苗头，国内的通货膨胀压力减小，给未来的国家货币政策提供依据;准备金率下调，这些资金都将影响银行的利率和贷款政策，可能会盘活和促进经济繁荣。可能对担保公司带来的影响是：

1，由于准备金率下调，可放贷资金增多，银行为增加贷款业务，在众多的熟悉与不熟悉的商户中，可能会理所应当将会在担保公司中的客户中挑选优质客户，独立开展的贷款业务。

2，随着货币政策的放宽，各个银行产品增多，可供担保公司的产品也将增多；我们应当保持密切关注。

我们所需要做的事情是耕耘扎根于石材行业，稳健拓宽担保业务渠道；对接好各个银行，了解各个银行推出的贷款产品；掌握国家经济政策走向对担保公司的影响。从个人的角度出发，哪怕是给公司增加一丝的收益和为个人微小的进步，我都将继续努力！

顺祝：各位同仁万事顺意！

刘巧斌

6.2011年重庆房地产市场总结及2012年重庆房地产市场展望 篇六

题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、甲县某企业占用耕地后，向本县国土资源局缴纳了耕地开垦费，但由于甲县耕地后备资源匮乏，经上级市国土资源部门统一安排将开垦费交给乙县异地补充耕地。按照耕地占补平衡考核办法，补充耕地的责任单位是（）。A．占地企业 B．甲县政府 C．乙县政府

D．市国土资源部门

2、关于我国基本农田的界定，下列说法最准确的是__。A．一定时期内，必须确保的最低耕地数量 B．必须永久确保的最低耕地数量 C．符合最基本条件的耕地

D．产值达到一定水平以上的耕地

3、__地价一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。A．申报 B．楼面 C．公告(示)D．基准

4、是影响土地区位的最重要因素。A：社会经济因素 B：自然因素 C：行政因素 D：繁华程度 E：时间因素

5、在城市规划中，过境公路经常采取的是布置方式经过城市。A：平而交叉 B：立体交叉 C：切线和环线 D：远离城市 E：土地

6、地籍按分类，可分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍三种类型。A：表现形式 B：功能

C：建立的时序 D：所记载的对象 E：35％～50％

7、城镇土地使用税以纳税人__作为计税依据。A．人均占用土地面积 B．劳均占用土地面积 C．实际建房面积

D．实际占用土地面积

8、下列属于政府及其所属部门的不正当竞争行为的是__。A．假冒和仿冒行为 B．不正当销售行为

C．滥用行政权力，限制外地商品进入本地市场 D．侵犯商业秘密的行为

9、土地及建筑物出租会涉及各项费用，其中，的计算一般与建筑物的重置价无关。

A：折旧费 B：维修费 C：保险费 D：管理费 E：时间因素

10、《行政诉讼法》规定，下列__行为属于行政诉讼的范围。A．国家行为 B．抽象行政行为

C．认为行政机关违法要求履行义务的 D．内部行政行为

11、根据有关规定，国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁．短期国有土地租赁的年限一般不超过年。A：5 B：10 C：15 D：20 E：35％～50％

12、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，该市该类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为元／平方米(保留到小数点一位)。【2004年考试真题】 A：314．3 B：314．4 C：315．0 D：315．3 E：时间因素

13、市场比较法通常以为基础。A：土地价格 B：政策规定

C：市场交易案例 D：市场经济状况 E：合法性

14、表明对物质资料具有某种权利的有价证券是。A：资本证券 B：货币证券 C：商品证券 D：以上均不对 E：土地

15、土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后__日内支付全部土地使用权出让金。A．30 B．40 C．50 D．60

16、《国务院办公厅转发国土资源部关于做好土地利用总体规划修编前期工作意见的通知》(国办发[2005]32号)指出，通过对规划实施情况的系统评价，做到“四查清、四对照”。以下属于“四查清、四对照”范围的是__。

A．查清规划期内新增建设用地总量，与国民经济和社会发展规划确定的发展目标对照检查

B．查清闲置土地和低效用地数量，与规划确定的节约用地挖潜目标对照检查 C．查清耕地和基本农田保有量，与规划保护目标对照检查

D．查清违法用地数量和处理情况，与违法用地的处理要求对照检查

E．查清耕地和基本农田保有量，与国民经济和社会发展规划确定的发展目标对照检查

17、某宗地(丘)有5个界址点，其坐标分别为11(5，1)、J2(6，1)、J3(4，4)、J4(2，2)、J5(3，1)，则该宗地的面积数值为．【2006年考试真题】 A：6．5 B：7．5 C：13．0 D：15．0 E：土地

18、我国的中央银行是。A：中国工商银行 B：中国农业银行 C：兴业银行

D：中国人民银行 E：土地

19、《征用土地公告办法》规定，有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征用土地公告之日起__日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。A．15 B．30 C．45 D．60 20、小城市以下基准地价工作底图是。A：1：2000～1：5000 B：1：1000～1:5000 C：1：10000～1：50000 D：1：1000～1：3000 E：国家实行土地估价师资格认证制度

21、依据交通原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地__的商服活动。A．全部 B．1/2 C．1/3 D．1/6

22、因素分值计算中反映土地质量的优劣。A：因素指标作用分值 B：因素分值 C：土地总分值 D：宗地分值 E：合法性

23、土地的经济特性不包括__。A．报酬递减的可能性 B．功能永久性 C．供给的稀缺性

D．利用方向变更的相对困难性

24、控制性详细规划的主要内容不包括．【2009、2006年考试真题】 A：估算工程量和总造价

B：规定规划容量，确定工程管线的走向

C：规定各地块建筑高度、容积率等控制指标

D：确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高 E：土地

25、依照我国现行会计准则，企业若要将无偿划拨取得的土地使用权作价入股，其按规定补交的土地出让价款应予以本金化，并计入（）科目入账核算。A．固定资产 B．长期待摊费用 C．无形资产

D．长期股权投资

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、城乡规划实施一书两证。两证是指。A：建设用地规划许可证和选址意见书 B：选址意见书和建设工程规划许可证

C：建设用地规划许可证和建设工程施工许可证 D：建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 E：35％～50％

2、编制建筑工程概算的方法有。A：投资估算

B：用概算定额编制 C：用概算指标编制 D：用类似工程预(决)算编制 E：投资预算

3、根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)规定，下列表述正确的是__。

A．争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题 B．中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准 C．将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过3年(含3年)转让免征营业税

D．个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税 E．取消城市房地产税

4、对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是__。

A．基准地价系数修正法 B．成本逼近法 C．收益还原法 D．剩余法

5、根据现行规定，在确认征地调查结果时，对于地上附着物，当地土地管理部门应与__共同确认调查结果。A．产权人 B．使用人 C．占有人

D．集体经济组织

6、下列项目中，应计入营业外支出的有．【2007年考试真题】 A：对外捐赠支出

B：处理固定资产净损失 C：违反经济合同的罚款支出 D：债务重组损失

E：因债务人无力支付欠款而发生的应收账款损失

7、《土地管理法》规定，非农业建设经批准占用耕地的，按照__的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。A．占多少，垦多少 B．占的少，垦的少 C．占的多，垦的多 D．不多占，不多垦

8、保险费与（）等多种因素有关。A．保险价值大小 B．保险费缴纳方式 C．期限长短

D．银行利率水平E．保险销售员

9、在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理。A：市、县人民政府按照土地利用计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府

B：市、县人民政府土地行政主管部门按照土地利用计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府

C：有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准

D：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地

E：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府土地管理部门组织实施，按具体建设项目分别供地

10、土地变更登记，是指因__而进行的登记。A．土地权利人发生改变 B．土地权利人姓名发生变更 C．土地权利人名称发生变更

D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记

E．土地权利人地址和土地用途等内容发生变更

11、进行建筑物的比较评估，选择的因素有__。A．建造年份 B．建筑结构 C．朝向 D．层次 E．风水方位

12、在统计中，__是说明总体单位特征的概念。A．指标 B．变异 C．标志 D．变量

13、经批准的水库移民后期扶持规划。A：是水库移民后期扶持工作的基本依据 B：是编制移民安置规划的基本依据

C：应当严格执行，不得随意调整或者修改

D：确需调整或者修改的，应当报当地人大机关批准 E：确需调整或者修改的，应当报原批准机关批准

14、地产的__和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。A．多用途性 B．增值性 C．普遍性 D．个别性

15、地质条件包括的内容有__。A．地基承载力 B．地下水 C．地形 D．地震

16、评估国有土地使用权出让价格时，应遵循（）等要求。A．土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准

B．用成本逼近法评估时，土地取得成本应包括土地使用权出让金 C．采用两种以上的方法进行评估

D．估价时点一般为估价作业日期以后某一时点 E．搜集市场资料时，应注重所选实例的可替代性

17、遵循合法原则，要求土地估价应以估价对象（）为前提估价。A．合法产权 B．合法使用 C．合法处分 D．合法交易 E．最佳使用

18、材料在按实际成本核算时，应设置的科目是。A：原材料 B：物资采购

C：材料成本差异 D：在途材料 E：应付账款

19、按照我国现行规定，贷款人应开展工作的内容包括。A：公布贷款的种类、期限、利率等信息并提供咨询 B：公开贷款要审查的资信内容和贷款发放条件

C：在收到借款人符合申请贷款要求的资料后，在规定时间内予以答复 D：按季度定期公布借款人的债务、财务、生产经营情况

E：除依法查询外，在规定范围内保守借款人债务、财务、生产经营情况等秘密 20、《征用土地公告办法》规定，征收土地公告应当包括下列内容。A：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途 B：被征收土地的所有权人、位置、地类和面积 C：征地补偿标准和农业人员安置途径 D：办理征地补偿登记的期限、地点 E：公告的注意事项

21、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限为__年。A．40 B．50 C．70 D．80

22、地籍具有等特点。A：空间性 B：法律性 C：精确性

D：地籍资料的连续性 E：地籍资料的隔断性

23、地籍调查工作的主要内容包括。【2006年考试真题】 A：权属调查 B：权属审核 C：地籍测量

D：地籍信息统计 E：建立地籍信息系统

24、保险所具有的最基本的职能是。A：分散危险 B：组织经济补偿 C：融通资金

D：提高社会福利 E：培养诚信风气

7.2011年重庆房地产市场总结及2012年重庆房地产市场展望 篇七

第一部分：全国房地产市场总结

一、政策环境——房地产调控持续加码，措施进一步落实细化

2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000 万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。

1、商品房：限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进

限购范围和严厉程度递增、限价令陆续出台。年初，“国八条”中明确提出限购条件，并指定必须限购的城市，将2010年“国十条”和“9.29 新政”的限购要求具体化、严格化，限购范围扩大至40多个城市，限制标准严厉程度大大提高。7月“国务院常务会议”又将限购范围扩大到地级县级城市，限购城市进一步扩大至近50个城市。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方“限价令”陆续出台。

首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。从2010年1月“国十一条”到2011年1月“国八条”，首套房贷款首付比例全面调到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍；三套及以上住房暂停发放贷款；不能提供1 年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。紧随“国八条”之后，2011年1月27日，财政部发通知，将购买不足5年（含5年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收；同日，上海、重庆开始实施房产税改革试点，进一步打击炒房行为。10月人大会议已经表明今后会扩大房产税改革试点范围。

2、保障房：资金、土地等配套措施跟进，促使大规模建设计划落实到位

中央投入资金增加，多项政策支持保障房融资。2011年10月住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会上表示，今年中央政府实际已投资1520多亿元，超过往年水平。姜伟新还表示，明年的任务更重，中央的投入肯定不会少，而且会有所增加。另外，中央发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》、《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》等多项政策支持保障房融资，确保建设进度。

1000万套保障房计划提前实现。2011年，《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，未来5年，我国将开工建设3600 万套保障房，2011年和2012年各1000万套，后面三年1600万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。根据住建部统计数据，截至2011年10月底，全国保障房已开工1033万套，超额完成年初计划任务。

3、货币政策：上半年持续收紧，新增房地产贷款下降显著，近期货币政策微调

为抑制通货膨胀，2011年上半年货币政策持续收紧，下半年则明显放缓。2011年1月-7月，央行共加息3次（2010年以来共5次），上调存款准备金率6次（2010年以来共12次）。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。进入下半年以后，随着物价过快上涨的势头得到遏制（CPI增速由7月的6.5%高位回落至10月的5.5%，11月进一步下降至4.2%），中央及时调整货币政策收紧步伐，7月-11月共计5 个月里，央行未上调利率和存准率。

10月，温家宝总理在国务院常务会议提出，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；央行三季度货币政策执行报告中也没有再提“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，而是指出继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。

央行近日下调存准率，释放货币政策微调信号。2011年11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，释放2012年货币政策微调的信号。

二、新房——调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续3个月下跌

1、价格：9月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大

百城价格指数环比涨幅持续缩小，9月起持续环比下跌且跌幅有所扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年1月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放慢；9月-11月，连续三个月环比下跌，且跌幅不断扩大，11月环比下跌0.28%。今年1月100个城市全部环比上涨，到11月只有43 个城市仍为上涨。

另外，由于十大城市全部为限购城市，受调控政策影响较大，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平。具体来看，各城市表现不同，杭州、苏州、成都对市场反应较为敏感，在5、6月份已经开始呈现环比下降趋势；深圳、上海8月开始降价；而广州、北京、天津直到10月环比才开始下降，价格调整幅度不大。

2、需求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大

一线城市成交量已低于2008年的历史低位，二、三线城市略好于2008年。整体来看，2011年1-11月，一、二线代表城市月均成交面积分别为64万平方米和57万平方米，同比分别下降15%和7%；三线代表城市为36万平方米，与去年同期基本持平。与历年水平相比，今年1-11月，一线城市月均成交面积已低于2008年历史低点（76万平方米），与2009年的较高水平（131万平方米）相比降幅达51%；二线代表城市月均成交面积接近一线城市水平，达57万平方米，虽明显高于2008年水平（36万平方米），但较2009年和2010年分别下降22%和10%；三线代表城市月均成交面积为36万平方米，与2009年和2010年相比，降幅分别为18%和8%。

成交量持续低迷，但多数城市成交金额并未明显下降。2011年1-11月，一二三线代表城市月均成交金额分别为100亿元、46亿元和27亿元，均高于2008年。与上年相比，一线城市下降11%，二线代表城市基本持平，三线代表城市涨幅较为明显，同比增长12%。

3、供给：重点城市总体供应量与去年同期基本持平

一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行。整体来看，2011年1-11月，一线城市住宅月均新批上市面积为78万平方米，与去年同期基本持平，但处于近五年的最低水平。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新批上市面积略高于一线城市，达83万平方米，同比上升15%，是近五年的最高水平；三线代表城市为37万平方米，增幅最为明显，同比增长20%。今年11月，一线城市单月新批上市面积达104万平方米，同比由9月的下降28%回升至增长26%；二线代表城市单月新批上市面积近三月呈下行态势，11月同比微降3%，为96万平方米；三线代表城市为35万平方米，同比增长35%。

4、供求对比：销供比持续低于1，库存压力不断加大

2011年，大部分重点城市销供比持续下降，已接近或低于2008年低点。二季度开始，重点城市销供比普遍低于1，且大部分城市持续下行。北京、深圳、沈阳销供比在第二季度出现大幅度下降，销供比在0.5-0.8间波动。11月份数据显示，深圳的销供比仅有0.3，北京为0.58，武汉为0.56，上海为0.61，沈阳为0.81，均创2008 年以来低点。

2011年，各重点城市库存量持续攀升，出清周期继续延长。2011年，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉三季度可售面积同比增速超过60%。受可售量上升和成交低位运行的影响，2011年重点城市出清周期持续延长。11月，九个重点城市平均出清周期为15个月，连续11个月上升。一线城市中北京出清周期较年初延长9个月，深圳、上海分别延长3、4个月；二线城市除苏州周期仅延长3个月外，其余重点城市延长8-11个月不等；三线城市惠州11月出清周期在上月小幅缩短后出现两个月的延长。与历史水平相比，2011年各重点城市出清周期相对于2008年的高位仍有一定距离，形势相对缓和。三、二手房——受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房

9-11月，重点城市二手房价格平均环比跌幅持续扩大，调控效果逐渐显现。1-11月主要城市二手房价格平均涨幅连续缩小，从9月份开始环比持续下跌，跌幅从0.7%扩大至11月的1.8%。2011年1-11月，11 个重点城市价格指数平均累计涨幅仅为5.1%，而2010年同期累计上涨26.9%，2009年1-11月为20.2%，2008年则是同期下降9.4%。

1-11月，主要城市二手房成交量明显低于去年同期，下半年下行趋势更为明显。2011年1-11月，北京等重点城市二手房共成交44.1万套，较去年同期下降34%，但依然高于2008 年水平33万套。同比来看，8-11月同比降幅均在40%以上，且降幅呈逐渐扩大趋势，从8月份的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅达到57.5%。

四、土地——出让总量略有增长，出让总金额基本持平，住宅用地量价齐降

2011年，受调控政策影响，全国住宅用地量价全面下行，北京、上海等重点城市降幅更为显著。1-11月，全国133个城市住宅用地楼面均价同比下降9.9%，溢价水平为13.9%，不及去年同期的一半，其中10、11月均在6%以下，处于近三年低位。供求方面，全国各类土地总供应及成交面积仍高于去年，但住宅用地市场受影响较为显著，其供应和成交面积同比分别下降9.8%和11.0%；十大城市分别下降18.2%和23.5%，降幅高于全国水平。

1、土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位

住宅用地楼面均价持续低于去年同期。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地平均楼面地价为1462元/平方米，同比下降9.9%。溢价率持续下行，10月跌破3%，创历史新低。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19个百分点，比2009年同期下降35个百分点。

十大城市住宅用地溢价水平降幅大于全国水平，北京、上海、广州下滑幅度最为明显。前11个月十大城市住宅用地成交平均溢价率为11.9%，略低于全国水平，比去年全年下降33%。各城市溢价率相比去年均下降，其中广州下降77个百分点，下降幅度最大。

2、土地供应：住宅用地推出面积下降，前11 个月计划完成率仅在五成左右

土地总推出面积仍高于去年。2011年1-11月，全国133个城市共推出土地面积12.1亿平方米，同比增长9.2%，延续了2010年以来持续增长的态势。10月起土地推出总量开始下降，10-11月推出土地总面积分别为1亿平方米和1.2亿平方米，同比分别下降7.0%和10.8%。

住宅用地推出面积下降明显，前11个月计划完成率仅在五成左右。2011年1-11月，共推出住宅用地4.3亿平方米，同比下降9.8%，而商办用地、工业用地则分别增长12.4%、25.4%。前11个月有7个月住宅用地成交面积同比下降，而其他类型用地多数月份为增长。2011年国土资源部公布的土地供应计划高达21.8万公顷，预计全年计划完成率仅在六成左右。

3、土地成交：出让总量仍有增长，但住宅用地下降，十大城市降幅尤为显著

土地总成交面积保持增长。2011年1-11月，全国133个城市招拍挂市场共成交各类土地9.7亿平方米，同比增长15.6%。住宅用地近几个月成交陷入低迷，降幅持续扩大。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地共成交3.4亿平方米，同比下降11.0%，而同期商办用地、工业用地则分别增长18.3%和40.6%。

十大城市住宅用地成交面积降幅大于全国水平，天津、武汉、杭州等二线城市降幅较大。1-11月，十大城市住宅用地成交面积达6332万平方米（占全国18.9%），同比下降23.5%，降幅比全国大12.5个百分点，其中10-11月降幅达36.5%。

4、土地出让金：总出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著

各类土地总出让金小幅下降。2011年1-11月，133个城市土地招拍挂总出让金达1.7万亿元，同比小幅下降1.8%。仅住宅用地出让金下降且降幅较大。1-11月，住宅用地出让金总额为1.1万亿元，同比下降15.4%，而其他各类用地皆同比增长。上半年住宅用地出让金与去年同期基本持平（微幅下降0.8%），但下半年同比大幅下降29.1%。同期，住宅用地出让金占比为67%，比去年同期下降了10个百分点。7-11月，住宅用地出让金占比进一步降至64%，比上半年下降5个百分点，比去年同期下降13个百分点。

五、市场总体情况——品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升

1、销售业绩：品牌房企全年销售业绩总体有所增长，但下半年下滑明显

2011年，商品房销售面积增幅继续回落。1-11月，商品房销售面积89593.88万平方米，同比增加8.5%，增幅减少了1.3个百分点。具体来看，9月份以后商品房销售面积增幅较快回落，10月份和11月份商品房销售面积同比负增长。

但是，2011年多数品牌房企销售额同比仍然增长。1-11月，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。其中恒大增长最快，增速达66%，而其他企业增速均未超过40%。

2、用地储备：房企减少拿地，但三、四线城市拿地比例上升

2011年1-11月，房地产开发企业购置土地面积37153.4万平方米，比上年增长3%，增幅低于2010年同期30个百分点。购置土地面积增幅由1-2月的57.1%逐月下降至1-11月的3%，下半年各月土地购置面积同比均为负增长。

大部分品牌房企拿地面积低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面积平均同比下降19%。除中海、绿城、金地外，品牌房企拿地面积低于去年，世茂、富力、龙湖、保利同比降幅均超过50%，其中世茂降幅高达85%。

3、投资开发：房地产开发完成投资增幅保持高位，房屋新开工面积增幅回落

2011年1-11月，房地产开发完成投资55483.034亿元，同比增长29.9%，增幅低于去年同期6.7个百分点，高于同期固定资产投资增幅5个百分点。从月度数据看，10月和11月房地产开发投资增幅回落，11月同比增幅降至20%。

2011年1-11月，商品房屋新开工面积17.5亿平方米，同比增长20.5%，增幅减少28个百分点；竣工面积5.9亿平方米，同比增长22.3%，增幅增加13个百分点。

第二部分：金华本级市场总结

一、政策与经济环境——社会经济效益大幅提高，调控目标如期实现

1、社会经济：整体经济保持快速增长，市区固定投资份额正在减少

1-11月份全市财政一般预算总收入为309.39亿元，增长23.0%；其中地方财政收入175.0亿元，增长23.5%。地方财政支出为198.40亿元，增长16.1%。

市区财政一般预算总收入为71.75亿元，增长25.2%，快于全市2.2个百分点；其中地方财政收入42.93亿元，增长26.2%。地方财政支出47.22亿元，增长1.2%。

在固定资产投资方面，1-11月份全市投资额为742.30亿元，增长23.0%；其中房地产开发完成投资159.0亿元，增长29.8%；市区固定资产投资额为173.42亿元，增长15.9%，慢于全市7.1个百分点。其中房地产开发完成投资额46.24亿元，增长16.1%；

全市在金融存贷款方面增长较快。11月末全市金融系统本外币存款余额为4720.78亿元，增长19.5%。其中单位存款为2234.74亿元，增长23.3%；个人存款为2302.42亿元，增长15.9%。11月末金融系统本外币贷款余额为3618.62亿元，增长17.5%。其中短期贷款为2737.54亿元，增长21.6%；中长期贷款为841.29亿元，增长4.3%。在市区，金融系统本外币存款余额为967.89亿元，增长16.5%，增速快于全市3.0个百分点；其中单位存款为527.02亿元，增长17.7%；个人存款为408.71亿元，增长19.8%。11月末金融系统本外币贷款余额为777.83亿元，增长16.6%。其中短期贷款为455.88亿元，增长26.2%；中长期贷款为297.50亿元，增长1.6%。

2、政策环境：房价调控目标已如期实现，后期巩固成重点

据国家统计局12月18日发布的11月份全国70个大中城市住宅价格销售变动情况，金华新建住宅价格指数环比、同比和定基比分别为100.0、101.7和104.0。也就是说，以去年12月份房价为基础，今年前11个月房价累计上涨了4%。而且，从12月份的市场情况看，房价依然在下行，因此，可以得出“金华房地产调控成效明显，房价调控目标已如期实现”的结论。

今年3月份金华市政府公布市区2011年新建住宅价格控制目标：涨幅不超过市区城市居民人均可支配收入增长速度，将房价控制在合理水平。参照往年数据，假设今年人均可支配收入增幅为9%至10%，再按照国家统计局公布的数据，今年前11个月金华新建住宅价格实际累计涨幅为4%，这样算来还有5%至6%的空间。而且12月份的房价还在继续下行，也就是说12月份还要“吃”掉前11个月4%的部分累计涨幅。

从政策目标方面来看，由去年的抑制过快上涨，到现在的促进房价合理回归，说明着调控的目标正在进一步强化；从目前实际情况来看，2011年金华市居民收入水平终于跑赢了房价的涨幅，说明调控带来的影响正在持续显现和深化，房地产市场已经全面冷冻。

从今年3月份金华出台的限购条例来看，政策结束时间为2011年12月31日，从表面看，假如没有延伸政策时效，那么2012年金华市将不在限购范围。但是，12月9日，在中央政治局会议上，中央明确定调：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。”这基本决定了明年房地产继续回调的趋势。而在中央的强硬态度下，地方政府在政策是否继续执行这一方面显然已经被剥夺决定权，由此也可以看出调控政策继续执行是肯定的，但是其目的将是以巩固前期政策效果为主。

二、商品房——受调控影响，波动频繁，全年成交处于低谷

1、市场成交：调控大背景下，成交量严重缩水

2011年1-12月，全市共成交商品房面积129.817万平方米，比去年同期下降39.48%，成交套数11802套，比去年同期缩水近六成。细分来看，新房成交面积77.954万平方米，成交套数6596套，比去年同期分别下降39%和33%。二手商品房成交面积51.859万平方米，成交套数5206套。比去年同期分别下降40%和42%。

从月度成交数据来看，市场成交因调控政策的影响波动非常频繁。从2月份开始市场成交就出现了连续下滑，直到5月份，政策出台后过来1个月的缓冲期，开发商开始尝试救市，可是因为此次调控中央态度坚定异常，也就使得双方进入长时间段的博弈期，市场成交也就变得忽上忽下，但是整体上，市场体成交量正在快速下滑。

2、市场份额：政策出台前和“金九银十”前成分水岭

在市场成交大幅度缩水的背景下，住宅市场和商业市场成交份额也在进行着拉锯战，但是整体上来说，今年份额占比变化没有出现大的起伏，相对处于比较平稳的状态。

另外，从今年的占比变化比来看，政策出台前的2月份和“金九银十”前的8月份成为今年住宅市场和商业市场成交占比变化最主要的分水岭。同时也是住宅市场占比最大的2个月份，占比分别为91%和94%。

从8月份占比跌至最低点后，商业市场开始发力，连续4个月处于上升状态，月平均增幅3.25%。

三、住宅——限购、限贷、停贷，住宅市场量价齐跌

1、价格：年底价格破八，跌幅居全国百城之首

在持续调控的逼迫之下，金华楼市开始在阵痛中寻觅出路。继7、8月份的折扣促销策略失败后，开发商们开始放低身态，以低价格来保销量。9月份保集蓝郡率先调价，临江高层以9500元/㎡为起价推盘销售，大大低于11000~12000元/㎡的市场预期；金华2011房博会期间金宇·上城锦苑以6500元/㎡为起步价推售高层房源，成为房博会最大的亮点。而一直以高端楼盘定位的绿城·金华御园，则是以9600元/㎡为起步价，这样的结果更是让民众大跌眼镜。

由中国房地产指数系统发布的百城价格指数显示，12月份金华样本住宅平均价格为7995元/平方米，较11月份环比下跌2.85%，环比跌幅居全国百城首位，比全国百城住宅平均价格（8809元/平方米）低了9.24个百分点。

为了能够增快资金回笼速度，解决资金紧张的局面，2011年下半年开始开发商纷纷选择以低价策略进行推盘销售，但是，在全国大呼房价将大跌的声势中，消费者观望情绪却是越发浓厚，对现下降价销售并不感冒，因此，市场销售业绩并没有好转，反而是越来越差，这也致使开发商一再调整价格策略，也就造就了市场价格持续性的走低。

2、需求：无论是投机，还是刚需，全部被抑制

2011年1-12月，全市共成交商品住宅面积110.83万平方米，成交套数9728套，比去年同期分别下降了42.09%和41.01%，可以说是缩水严重。

细分来看，新房成交面积66.66万平方米，成交套数5346套，比去年同期分别下降42.24%和36.89%。二手房成交面积44.17万平方米，成交套数4382套。比去年同期分别下降41.87%和45.35%。

从图表上可以看出，2011年住宅市场成交高峰主要集中在第一季度，成交量占全年的38%，之后的5月和8月份出现了两个成交小高峰，全年最低成交是11月份，仅5.1万平方米。

限购令、第三套停贷等等宏观调控成功的抑制了投机性需求，但不可否认的是在银行收紧钱袋的同时，不可避免的抑制了刚性需求，尤其是贷款利率和首套房首付比例的上升，在很大程度上使得刚需们不得不放弃购房计划。甚至于在个别楼盘项目出现大幅度降价让利的时候，刚需们在经过计算后得出的结论是“购房者并没有因此少付钱，反而需要承担的还贷压力还在上升”。这样的市场背景下，成交缩水无疑被提前确定了。

3、供给：百万平方供应量，实际消化不到四成

2011年1-12月，全市累计供应商品房面积1300260.28平方米，供应套数11532套。其中商业供应面积59634.93平方米，供应套数1164套；住宅供应面积1240625.35平方米，供应套数10368套。

按区域来看，江南区域还是供应面积最多的，接近总供应面积的40%，而江北、金东、和婺城三个区域分别占比25%、15.4%和13.8%。值得一提的是，因为调控政策的影响，市区房地产市场受到抑制，供应面积也较去年减少很多，但是今年城郊乡镇房地产供应有所增持，尤其是孝顺和汤溪两个镇，在商品房供应增速上都很快。

按供应物业类型来看，2011年供应的商品房主要以高层和多层为主，分别占45.7%和35.8%。另外，值得一提的是今年的排屋供应面积超过了小高层商品房，这在也是在一定程度上说明了在严厉的调控政策之下，普通的商品房受到抑制，市场接受度正在接受考验，而高端物业在市场接受度上还是比较稳定。

2011年，在新房供应消化方面速度明显停滞，130万平方的供应量，供应套数11532套，实际只消化掉4128套，消化率只有35.8%，这也在很大程度上使得商品房库存激增，对于后期消化产生重大影响。

据金华市房地产交易管理网统计，截止到2012年1月10日，金华市商品房库存量达到了1667410.85平方米，库存可售套数13195套。按照2011年的市场销售速度，初步估计还需要2年半的时间才能消化完，而且是在不计算未来供应量的情况下。因此，后期市场销售压力正在激增。

四、商业——市场一波三折，后市迎来最大规模扩张

1、需求：成交量同比缩水一层，后市有望提升

2011年1-12月，全市共成交商业房面积18.99万平方米，成交套数2074套，比去年同期分别下降了17.85%和10.06%，无论是面积还是套数，缩水程度均超过一层。

细分来看，其中新房成交面积11.29万平方米，成交套数1250套，比去年同期分别下降12.95%和7.34%。二手房成交面积7.69万平方米，成交套数824套。比去年同期分别下降24.13%和13.9%。

从图表上可以看出，一手商业在2011年1月份达到成交高峰之后整体就处于下滑阶段，上半年在成交上还算比较稳定，但是下半年成交量波动比较大，8月份和11月份连续出现今年成交的低谷，尤其是11月份，0.3万平方米的成交面积为全年最低。当然12月份出现了很大幅度的反弹，涨幅达到174.59%，虽然在体量上依然不多，但是这也可以理解为商业市场正在逐步发力，以扳回现时不利的局面。

另外，在二手商业上，整体走势跟新房差不多，都是上半年高，下半年低，全年最高成交量在6月份，最低在9月份，成交面积仅0.16万平方米。在经历了9月和10月的低谷之后，11月开始二手商业成交也有所回升，这也符合商业市场整体走势，后期的市场还是被看好的。

2、后市：大型商业项目群雄并起，担心购买力不足

2012年起，金华商业市场将迎来史上最大规模的商业版图扩张。世贸中心、浙中Mall、万达广场、永盛购物广场、帝壹街、华源·印象城等等大型商业中心、购物中心、商业街，甚至是城市综合体，都在规划建设中，金华商业规模正处在“喷发”状态。

就建筑体量来说，这轮商业地产的扩张规模将达到上百万平方米。而根据市区现有商业营业面积规模来算，未来几年内金华商业面积至少会再翻一番。

仔细审视一下这轮商业地产扩张进度，我们可以发现从江北到江南、从城西到城东，扩张速度不可谓不惊人。

在江北，总建筑面积约7万平方米的永盛购物广场建设已近尾声。另外，据说开发商永盛集团正在与外商接触洽谈，有意整体出租，如果最终能达成协议，继第一百货、银泰百货两大龙头后，江北又将新增一个外资背景的购物中心。

江北的看点二是御江帝景的商业配套项目——帝壹街商业街已经挂出招商横幅，商业体量在5万平方米左右。该项目如果建成营运，那么，南段商业冷寂的格局将因此改变。随着北段商业向南延伸、南北贯通，西市街将成为一条完整的商业街区。

在江南，兰溪街商业步行街去年9月开街，而地处兰溪街和李渔路交叉口上的，面积逾20万平方米的世贸中心也已基本建成，虽然因种种原因推迟了开业时间，但既然已经建成，那么启动运营也将铁板钉钉的事。而这样一来，江南商业中心的地位将更加巩固。

在城西，一个建筑面积超过50万的城市综合体———婺州城市广场已在婺城新区拔地而起。其中，一期占地123亩的核心商业街项目已经结顶，各招商项目也已经启动，如果婺州城市广场顺利建设，那么婺城商业副中心的雏形就直接展现在民众眼前了。

在城东，万达广场项目正式进驻金华金东板块。作为中国商业地产的先行者和领军者，“一座万达广场、一个城市中心”已成为一个响亮的口号和品牌。而且政府已明确表态，希望把万达广场打造成金华商业新中心、城市新地标。

除了上述的这些标志性的商业地产项目，一些热点商业项目也在孕育中。引进了来自台湾的零售业巨头——大润发的江南华源·印象城正在建设中，建成后将拥有5万方左右的商业面积。另外，在五百滩，除了规划建设中的五星级酒店，其商业部分同样令人期待。

百万平方米的商业项目似乎在一夜之间冒出，金华俨然成了一个商业项目大工地。目前，针对如此大规模的商业扩张，有人叫好，也有人担心，上百万平方米的商业面积需要多少购买力来支撑成为一个大问题，如果没有足够的购买力，将会导致商业面积过剩，对市场经济发展产生影响？

五、土地——土地出让近三年最低，一半改挂牌

在最近3年金华市区的土地出让中，2011年是土地供应量最少的一年，2010年市国土局发布了30个商住用地土地公告，2009年最多，发布了32个商住用地土地公告，2008年略高于2011年，发布了24个商住用地土地公告，2011年最低，整年仅发布了20个商住用地土地公告。2011年总推出商住用地27宗，定向用地3宗，成交18宗，成交率74%。

2011年全年金华市区总共出让土地27宗，总占地面积约109.11万平方米，比去年同期减少了38.05%。在成交方面，全市共成交土地20宗，总占地面积80.4万平方米，比去年同期下降47.96%。

其中成交住宅用地17宗，总占地面积为68.16万平方米，出让金额20.2244亿元。以平均1.2的容积率计算，全年成交的住宅同底将给住宅市场提供面积超过80万方的住宅产品。

从图表可以看出，2011年金华土地出让主要集中在1月份和7月份，分别是4宗和5宗，5月、10月、12月这三个月出现了0成交，而其他月份的成交量也都维持在1到2宗左右。

从成交楼面地价看，全年成交土地楼面均价约为2300元/㎡。其中，4月份成交的1宗土地，因为位于湖海塘板块内，所以成为出让土地楼面价最高的一个月，比之全市楼面均价高出180%，另外，11月份出让的江南临江小地块成为月度唯一的1宗土地，因此楼面地价也比较高，超出全市楼面均价94%。

另外从图表中我们可以看出，1月、3月和9月的成交土地楼面价都偏低。从分析中我们可以看到1月份楼面价偏低的原因在于其成交的4宗地块都位于城郊，其中曹宅和罗埠各1宗，金西开发区2宗，因此在土地成交价格上偏低。

而3月份和9月份造成成交楼面价偏低的原因则是其出让的土地均由拍卖转为挂牌出让，成交价格也都接近出让起拍价。其中3月份成交的1宗婺城板块的地块，成交价格只比原计划拍卖的起始价高出40元/㎡，而9月份成交的2宗金东板块的地块其中的1宗地块甚至比原计划拍卖的起始价还要低79元/㎡。

从2011年金华土地供应情况看，工业园区和开发区是供应最集中的区域，总供应面积达40.4万平方米，占据2011年出让土地总量的近4成。

从目前金华的土地资源看，作为居住成熟区的江南是可供土地最稀缺的区域，2011年出让了一幅小地块。今年的土地产量大户市工业园区的土地出让以原先的厂房搬迁改造为主，以目前看来，“两翼两三角”将是金华后续土地储备最大的区域。

2011年金华推出27宗土地，拍卖及挂牌出让成功的有20宗，流拍的有7宗。其中住宅用地成交18宗，流拍4宗；商业性质用地成交1宗，流拍2宗；定向用地成交2宗，流拍1宗。

流拍地块中，最受关注的要属湖海塘八一南街以西、31号路以北地块，占地约149亩，面积大、位置好，但由于7月份楼市行情已开始下行，6.8亿的起始价，需要的资金量太大，对开发商来说，在后市不明朗的情况下，需要三思而后行，因此，此地块拍卖公告出来后，因报名人数不足而转为挂牌，最终挂牌价也未能达到保留价而导致流拍。

一、政策趋势——房地产调控不动摇，货币政策微调缓解调控压力

本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央力度和决心不减。2010年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，“国十条”、“国八条”等政策密集出台，温家宝总理等领导人也不断强调中央政府继续加强调控的决心。2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。

另外，2011年，为控制通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济增速减缓，国际环境恶化，不确定性加大。下半年货币政策收紧的节奏放缓，开始适时适度预调微调。预计2012年，货币政策将由2011 年的“稳中偏紧”向“稳健”转变，但全面放松可能性不大。

二、市场趋势——上半年调控进一步显现，下半年逐渐趋好，总体不容乐观

随着房地产调控政策效果的进一步显现，预计2012年房地产市场将呈现出“量价略有调整，投资新开工增速明显下降”的特点。

至2010年以来，房地产市场新开工面积增速持续放大，而销售面积增速却在低位徘徊，因此，过去两年大规模新开工项目的入市，将给2012年上半年的销售带来巨大压力，尤其是二线城市，受限购影响，其潜在需求不如一线城市旺盛，但是库存量或潜在供应甚至可能超过一线城市，因此，在2012年二线城市将可能面临更大压力。

在价格走势方面，预计到2012年上半年，价格总体向下的趋势将更加明显。在降幅上，重点城市销售均价可能将下降5%左右，其中一线城市降幅将超过10%，二线城市微降，三四线城市可能有小幅上涨。另外，2012年，住宅市场销售面积和销售额均会有明显下降；但是商业地产销售面积及销售额将会有所增长。

三、结语

展望未来，在2012 年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。

但另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立。保障房制度不断被完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。

附件1：2011年金华成交商住用地信息 注：附件1表中，红色部分为定向土地 附件2：2011年金华市商品房供应信息