市场物业服务标准范文

市场物业服务标准范文（精选7篇）

1.市场物业服务标准范文 篇一

物业公司收银管理办法

重庆财信物业管理公司 现场收银管理办法

本制度适用范围：重庆财信物业管理有限公司项目现场收银工作。

一、证单的管理

（一）收据

1、式样：机打收据为一式二联（印刷财信标志和项目名称），物业公司收银管理办法

临停收入交物业收费员，物业收费员核对当天临停车票使用情况与收取现金是否一致，审核无误后分别在临时停车票登记本、临时停车票上面签字确认。

二、单据的交接

市区内各项目收银员每周二、周五为交账日；异地项目每周一为交账日。为了保证每月末即时关帐，各项目收银员必须在次月的1号上午将当月的票据全部交回公司。

三、资金的管理

1、每天下午5点半为交款时间，收银员应自觉遵守财务管理制度，将每日所收现金及时存入公司开立的专门帐户。

2、保险柜内一般不得留存现金过夜，如确实在下午5点半后又收取了现金的，收银员应通过银行自动存款机存入指定卡中以确保资金安全。

四、易软软件的管理

（一）收银员

1、物管客服中心人员根据业主接房、装修、申请空置、出租房屋维护其房屋状态并适时更新当前资料，收银员应定期审核。空置房必备条件：（1）业主填写的《空置房申请表》

（2）经管理处主任签字确认（3）《空置房申请表》

2、每月工程部抄表，客服部于次月3日前将抄表结果录入软件并生成三

物业公司收银管理办法

表费用，收银员于5日前将工程部抄表金额与软件生成三表费用进行比对，并在软件中进行审核。

3、每月1日由收银员生成物管费、公摊等应收费用；同时批量转账将业主（或住户）前期已交预付款冲抵当月应收费用。

4、每月5日前各收银员对软件中生成的应收费用检查无误后，打印《缴费通知书》交客服人员。

5、出入证押金、停车卡押金、装修保证金退付时，由收银员凭领款人交来的收据“客户联”原件（装修保证金退付还需提供签字完善的《装修押金退款申请表》）从备用金中支款退付，领款人需在收据背后签字确认款已领，收银员同时在软件进行退款下账处理。若客户的收据“客户联”遗失，要求客户书面填写《票据遗失说明》，收银员在说明上应签字确认，同时在软件进行退款下账处理。

6、对应由开发商承担的费用，或经公司领导审批同意的由物管公司赠送的费用，收银员在收费时应注意区别收款方式，且于每次进行软件收费处理后及时交会计处。

7、收银员于每月最后一天再次进行预收款划账处理，冲抵前期及当期欠费金额，以作为当月收费率的计算依据。

（二）会计人员

1、会计每月应结合《空置房变动一览》对新增空置房手续进行审查，对不符合 物业公司收银管理办法

空置房应由管理处物管员根据《空置房申请表》进行房屋状态修改。

3、会计应于收银员来财务部交票之日，根据所收到票据的份数、号码、金额认真核对：（1）现金进行单、银行进账单是否与交款日报表金额一致；（2）开发减免、物管赠送金额手续是否齐备；（3）退款金额是否与收回“客户联”收据金额一致。

4、月末物管会计必须按时完成审核和自动生成金蝶软件凭证的操作，必须保证帐（易软台帐）帐（金蝶财务帐）相符，帐（前述的两个帐）实（实际的收款）相符

（三）出纳职责

审核收银员每日收款入账情况与易软的《财务收支日报表》是否相符,监督收银员每日按时将所收资金即时进行。

2.市场物业服务标准范文 篇二

关键词：物业服务企业,市场导向,组织学习,绩效

一、引言

诸多文献研究表明,实现竞争优势和为顾客提供优越价值的首要前提是培育市场导向,而实业界管理者们也承认,市场导向战略是公司实现优越绩效的重要支撑[1]。鉴于其重要性,学者们围绕市场导向展开了持续而广泛的研究。尽管市场导向对企业绩效具有正向影响几乎成为学术界和实业界的共识,但对于不同国家、不同地区、不同行业而言,市场导向并不是在任何情况下都能够提高企业绩效。本文将市场导向置于物业服务这一较为特殊的行业内,考察其对企业绩效的影响作用。

作为新兴的朝阳行业,我国物业服务业发展历史较短,有待规范。在物业服务市场快速变化、消费者主权意识和消费需求不断提升的背景下,探索市场导向是否有利于提升物业服务企业绩效具有积极的现实意义。本文在借鉴国内外相关研究成果的基础上,将组织学习作为中间变量引入市场导向与企业绩效的关系模型中,以北京、山东、湖南、广东四省市的物业服务企业为样本,对上述包含三个变量的关系模型进行了检验,根据研究结果提出相应建议。

二、文献回顾

(一)市场导向定义

市场导向定义可以分为文化观和行为观两大类,其代表人物是Narver和Slater,Kohli和Javorski。市场导向文化观将市场导向看作是一种组织文化,市场导向行为观侧重于同市场导向相联系的特定行为的研究。

Narve和Slater将市场导向定义为一种组织文化,这种文化能够最有效地诱发创造优越顾客价值所必需的行动,以此保证经营活动的良好绩效[2]。具体而言,市场导向由三个行为要素构成———顾客导向、竞争者导向和部门间协调。顾客导向是指组织能充分地了解目标市场消费者的需求特点和偏好,并能预测消费者需求的变化;竞争者导向指组织对竞争者短期内的优缺点及长期能力与战略的了解;部门间协调指整合组织资源的使用以创造优越的顾客价值。

Kohli和Jaworski将市场导向定义为三种活动的集合:信息产生、信息传播以及组织范围内对信息的响应[3]。市场信息产生指搜集消费者当前和潜在的需求和偏好,也包括搜集分析影响顾客的需求和偏好的外部因素;信息传播指情报信息通过正式和非正式的渠道,将信息传递给组织内的所有相关部门和成员的过程;组织响应是指对产生和传播的信息所采取的行动。

(二)市场导向与企业绩效之间关系研究

1990年MKTOR量表的出现,1993年MARKOR量表以及其后各种市场导向量表的涌现,促进了市场导向研究的纵深发展,学者们利用不同的市场导向测量量表就市场导向与企业绩效之间的关系进行了大量实证研究。相关研究考察了不同国家、不同行业以及不同规模等约束条件下,市场导向对企业绩效的影响作用。这些研究不仅关注企业的总体绩效,还研究市场导向对绩效不同维度的影响,譬如新产品开发、团队精神、组织承诺以及供应商伙伴关系等。大多数学者认同市场导向能够提高企业绩效,然而少数学者对市场导向与企业绩效之间的正相关关系提出了质疑。面对这种不一致的情况,有学者认为在市场导向与企业绩效的关系之间,尚存在中间变量或调节变量。

进一步的研究发现,调节变量不会对市场导向与企业绩效之间关系有很大程度的影响,因此学者们在中间变量方面的研究投入更多。许多学者分别将组织学习和组织创新作为中间变量纳入关系模型,用以考察市场导向对企业绩效产生影响的作用路径。Slater和Narver认为,市场导向与组织学习的关系密切,市场导向必须结合组织学习才能有效地提高企业的绩效,因而组织学习是市场导向与企业绩效之间的中介变量[4];林义屏研究发现,市场导向会通过影响组织学习和组织创新进而影响组织绩效,即组织学习和组织创新均为中介变量[5];Im and Workman Jr.证实了企业的产品创新能力对市场导向与新产品成功间关系具有中介效应[6];杨智和刘新燕研究发现,市场导向对企业绩效无直接影响,必须通过组织学习和营销创新才会对企业绩效形成间接正向影响,而且组织学习和营销创新具有完全中介效应[7]。虽然相关研究颇多,但是有关市场导向与企业绩效之间的关系模型在不同行业、不同地区的数据检验中所得结论各不相同。

三、研究模型的设计

考虑到现阶段我国物业服务行业的特殊性,结合国内外相关研究的基础,我们将市场导向、组织学习和企业绩效同时纳入考量,建构了市场导向对企业绩效影响作用的关系模型,考察这一关系模型在我国物业服务行业的拟合效果。本研究采纳市场导向文化观定义,构建的市场导向与企业绩效的关系模型如图1所示:

(一)市场导向与企业绩效

依据文化观视角,市场导向包括顾客导向、竞争者导向和部门间协调3个维度。顾客导向包括顾客分析和顾客响应,强调对目标市场消费者充分了解从而为他们持续创造优越的顾客让渡价值。顾客导向对于物业服务企业准确理解顾客需求非常重要,它能够避免因不确定当前和未来顾客需求所导致的企业服务不能令顾客满意,从而有利于获得更多经济利益。

竞争者导向要求企业了解现实及潜在主要竞争者的短期优劣势及其长期能力和战略。若仅关注顾客导向,企业可能会因追求满足顾客的非理性需求而走向衰败。当同时考虑了顾客导向和竞争者导向时,企业能够更加全面地衡量其在市场中的地位与角色,其与顾客之间更多地体现为一种伙伴关系。基于以下原因市场导向将有助于提升物业服务企业绩效:首先,企业要兼顾迎合消费者需求及应对竞争以保持市场优势,关键在于谋求平衡;其次,良好的竞争者有利于企业实施标杆管理以提升绩效;最后,通过对竞争者的现状了解和行为预测,有助于将竞争者对企业的负面影响减至最低。

部门间协调指整合企业资源的使用以创造优越的顾客价值,包括企业各部门一起致力于满足目标市场的需要、各部门互通有关顾客的信息等。通过信息共享与协作,开展创新活动以及协调、实施各种方案的速度会显著加快。由于企业中的任何个体和部门都直接或间接为创造优越顾客让渡价值做出了贡献,而跨部门协调产生的价值远比营销一个部门产生的价值大。所以,调动了各个部门的积极性,部门间能协调一致地为消费者提供优质服务的物业服务企业将会在绩效上有更好表现。

根据以上分析,本文提出:

假设1:市场导向对物业服务企业绩效具有正向的直接影响。

(二)市场导向与组织学习

组织学习最初的概念是指组织集体通过和环境互动来学习的过程,在此过程中个人的行动引发组织与环境的互动,通过解释环境的反应来更新个人对行动与反应间因果关系的信念,因此个人学习是组织学习的基础。

组织学习可能是内部导向,也有可能是外部导向。内部导向是指向组织员工征询意见,或从组织记忆中撷取过去的数据;外部导向则是向组织外部的顾客、竞争者、供应商或分销商等搜集信息。无论是内部导向或外部导向,唯有掌握正确的信息,组织学习才能产生成效。市场导向将促进外部导向的组织学习。Sinkula指出外部导向的组织学习有如下特点:第一,基于外部导向的组织学习所产生的核心能力更为无形;第二,外部导向的组织学习可产生竞争优势的基础,是一种高阶的学习;第三,外部导向的组织学习是以观察其他企业的经验为基础,以开放的姿态进行学习[8]。我们认为,在物业服务行业发展水平不高、消费者需求快速变化的情况下,市场导向观念的贯彻执行将显著提升物业服务企业组织学习。

根据以上分析,本文提出:

假设2:市场导向对物业服务企业组织学习具有正向的直接影响。

(三)组织学习与企业绩效

学者们分别从认知或行为观点来说明组织学习。认知观点认为组织学习促成一群人观念的改变或能力的提升;行为观点则认为组织学习是发展新的知识或洞察力以影响行为,进而促成组织绩效的改善。

Baker和Sinkula以411家美国企业为样本进行的实证研究发现,组织学习与市场导向对绩效均有显著的正向影响效果,且组织学习与市场导向则对绩效有综合的影响,即若缺乏组织学习,企业市场导向的行为则很少能比竞争者更快速地改善绩效[9]。Noble et al.以组织学习为中间变量,采用MKTOR量表对市场导向—组织学习—企业绩效这一关系模型进行了实证研究,结果显示,组织学习具有一定的中介效应[10]。事实上,国内外学者开展的一些实证研究亦证实了上述观点。我们认为,组织学习将促成物业服务企业员工观念的改变以及专业能力或服务沟通能力的提升,这对于改善服务效果,提升消费者感知价值,最终提升企业绩效具有积极作用。

根据以上分析,本文提出:

假设3:组织学习对物业服务企业绩效具有正向的直接影响。

我们将通过实际调查数据对上述假设进行验证,研究市场导向对物业服务企业绩效的影响,并考察组织学习在这一关系链条中是否扮演了中间变量的角色。

四、研究方式的设计

本次研究采用深度访谈与调查问卷相结合的方式。首先对物业服务企业高层管理者进行深度访谈,访谈内容为他们对市场导向、组织学习的认知以及他们对企业绩效的理解。在此基础上,结合前人的研究成果,进行问卷设计和问卷发放。

(一)问卷设计

MKTOR量表和MARKOR量表具有广泛的代表性和权威性,常常为研究者选用。然而,实证研究证明,MKTOR量表的可靠性、稳定性以及测量效度均高于MARKOR,因此学者们在市场导向的相关研究中较多采用MKTOR量表来度量组织的市场导向程度。基于上述原因,本文采取MKTOR量表作为市场导向测量工具,该量表建立在市场导向文化观基础上,包括顾客导向、竞争者导向和部门间协调3个维度,14个具体测项。对于组织学习的测量,我们采用了Baker和Sinkula开发的组织学习量表,包括对学习的承诺、分享愿景和开放心智3个维度,18个具体测项[9]。

绩效数据可以分为客观数据和主观数据两种类型,在学术研究中均有应用。一般而言,研究者们相信,期望管理者搜集确凿的绩效数据是不现实的,而且即便他们掌握了这些数据,也很难予以披露。学者们的研究表明,主观评估是衡量绩效的一种可靠方法,大多数市场导向研究均采用了主观衡量绩效的方法。本研究亦对绩效的测量采用了主观评判法,由填答问卷者对企业与主要竞争者相比较,通过销售成长率、经营利润以及顾客满意度三个指标进行主观判断。

(二)样本与数据收集

本次研究调查了来自北京、山东、湖南、广东四省市的151家物业服务企业,由大学生利用暑期采用当面填答的形式完成。调查问卷分为四部分,分别有关市场导向、组织学习、绩效以及基本信息。填答问卷者均为物业服务企业的中高层管理者,在一定程度上保证了评估的准确性。由于采取了当面填答的形式,问卷回收质量较高,最终得到有效问卷141份,占全部问卷的93%。从样本企业构成看,一、二、三级资质的企业分别占到15%,35%,50%,因此样本结构更倾向于描述中小型物业服务企业情况。

五、分析和研究结果

(一)问卷效度检验

虽然MKTOR量表广泛应用于市场导向研究,但由于存在语言转换过程中语义的差异,考虑到我国物业服务企业的特殊性,为保证调查问卷的有效性,我们通过验证性因子分析检验市场导向问题是否可以真正度量出所要度量的变量,即检验市场导向量表的建构效度。同样地,我们亦检测了组织学习量表的建构效度。应用AMOS7.0软件进行测度,结果发现,市场导向量表和组织学习量表中各个测项的因子载荷标准化系数均高于0.4这一保留标准,不需要删减优化,模型和数据的拟合取值情况则如表1所示。

分析数据显示,两个量表计算所得的卡方值与自由度比值分别为1.955和1.793,介于0～5,这表明模型与数据拟合均是可以接受的;RMSEA取值分别为0.073、0.069,代表较好的拟合。其他3个重要衡量指标,市场导向量表因子分析所得IFI、TLI、CFI的取值分别为0.903,0.896和0.921,基本符合高于临界值0.9的要求;组织学习量表因子分析所得IFI、TLI、CFI的取值分别为0.912,0.905和0.942,完全符合高于临界值0.9的要求。由此,可以得出结论,即市场导向量表和组织学习量表均通过了验证性因子分析,均具有较好的建构效度。

(二)数据分析结果

通过结构方程模型得到的计算结果如图2所示,其中χ2取值为533.7,自由度为225,卡方值与自由度的比值为2.372,是可以接受的;RMSEA取值0.071,低于0.08,说明数据与测量模型之间的拟合程度较好。其他反映模型拟合程度的重要指标IFI、TLI、CFI均高于0.9,均说明数据与测量模型之间有较好的拟合度。

从图2可以看出,市场导向3个维度与市场导向之间标准化因子载荷分别为0.88、0.81和0.62,均显著(p<0.01)。其中,顾客导向与竞争者导向两个维度对市场导向的影响较大,表明提升物业服务企业市场导向的重点在于关注组织外部环境的变化,即要加强企业的顾客导向和竞争者导向。组织学习3个维度与组织学习之间的标准化因子载荷分别为0.86、0.75和0.60,均显著(p<0.01)。其中,学习承诺维度对组织学习的影响最大。

根据结构方程,市场导向与企业绩效之间的路径系数为0.37,而且p值小于0.01,说明市场导向对企业绩效有显著的正向直接影响,假设1得到验证。路径系数0.37的平方值等于0.1369,表示市场导向能够解释物业服务企业绩效变化的13.69%。这说明,尽管处于规范进程中的我国物业服务企业面临问题较多,一些企业可能凭借某种垄断地位或品牌优势而对顾客需求有所忽视,但整体考察来看,提升企业的市场导向水平将能够有效提升企业绩效。

市场导向与组织学习之间的路径系数为0.68,而且显著(p<0.01),说明市场导向对组织学习有显著的正向直接影响,假设2得到验证。路径系数0.68的平方值等于0.4624,表示市场导向能够解释组织学习变化的46.24%。应该说这一解释力度相对是比较高的,究其原因,就在于组织学习是由内部导向和外部导向两种类型的学习构成,外部导向学习需要向顾客、竞争者、供应商或分销商等搜集信息,因此市场导向将通过促进外部导向的学习而提升企业整体组织学习水平。

组织学习与企业绩效之间的路径系数为0.41,而且显著(p<0.01),说明组织学习对企业绩效有显著的正向直接影响,假设3得到验证。路径系数0.41的平方值等于0.1681,表示组织学习能够解释企业绩效变化的16.81%,略高于市场导向对于企业绩效变化的解释力。面对不断变化的市场环境和竞争环境,许多物业服务企业深刻认识到需要不断调整和革新来应对这种变化。事实上,许多物业服务企业非常重视组织学习,学习能力正发展成为企业的核心能力之一。

(三)中介效应分析

通过以上假设检验,我们可以发现在市场导向对企业绩效的影响过程中,既有直接的影响,也有通过组织学习所产生的间接影响。借助结构方程软件AMOS 7.0我们可以得到市场导向变量对企业绩效影响的总效应、直接效应和间接效应,如表2市场导向对企业绩效影响效应分解表所示。

通过表中的数据我们可以清楚地看出组织学习在市场导向对企业绩效影响过程中的所起到的中介效应。经过组织学习所产生的间接效应占到市场导向对企业绩效影响总效应的43%。由此可见,组织学习在市场导向对企业绩效的影响过程中起到的中介效应是非常明显的,即组织学习为市场导向与企业绩效之间关系的不完全中间变量。

六、结论与研究局限性

研究表明,市场导向、组织学习均对物业服务企业绩效具有显著的正向直接影响,同时市场导向对组织学习亦具有显著的正向直接影响。与以往研究相比,本研究发现市场导向不仅通过组织学习对企业绩效发挥积极的作用,而且直接对企业绩效产生显著的正向影响,这两条关系路径同时存在。也就是说,组织学习是市场导向与组织学习之间的中间变量,但并非完全中间变量。出现这种情况的原因,在某种程度上缘于物业服务行业的特殊性,即物业服务需求与供给存在较多矛盾,注重市场导向的企业即使缺乏组织学习也能够在一定程度上缓解供需矛盾,从而直接有利于企业绩效提升。本文为市场导向在物业服务企业的贯彻实施提供了理论支持,即我国物业服务企业实施市场导向战略是必要的。但基于行业发展的独特性,物业服务企业在实施市场导向战略时应具有自身特色。

本次研究的局限性在于以下几点:首先,本研究采用横截面数据分析,有时市场导向和组织学习需要较长时间才能看出成效,因此企业改善市场导向和组织学习所产生的持续性效果无法完全衡量;其次,本研究样本倾向于二、三级资质的中小型物业服务企业,因此若要将研究结果应用到大型物业服务企业时,须注意样本特性上的差异;最后,研究模型并未将组织创新这一变量纳入考虑,同时也没有考虑竞争环境等调节变量的调节效应。未来可以进一步丰富模型变量,并进行一定时期的跟踪调查,以对物业服务企业实施市场导向的变化及其对企业绩效的影响作用开展进一步的研究。

参考文献

[1]陈凯.国外营销学界关于医院市场导向的研究及启示[J].管理评论,2006,(12):37-43.

[2]Narver,J.C.,Slater,S.E..The Effect of a Market Orienta-tion on Business Philosophy[J].Journal of Marketing,1990,54(October):20-35.

[3]Kohli,A.K.,Jaworski,B.J..Market Orientation:The Con-struct,Research Propositions and Managerial Implications[J].Journal of Marketing,1990,54(April):1-18.

[4]Slater,S.F.,Narver,J.C..Market Orientation and theLearning Organization[J],Journal of Marketing,1995,59(July):63-74.

[5]林义屏.市场导向、组织学习、组织创新与组织绩效间关系之研究——以科学园区资讯电子产业为例[D].中国台湾:国立中山大学博士学位论文,2001.

[6]Subin Im and John P.workman Jr..Market Orientation,Creativity,and New Product Performance in High-tech-nology Firms[J].Journal of Marketing,2004,Vol.68:114-132.

[7]杨智,刘新燕.市场导向与企业绩效:一个基于中介效应的整合模型——以中东部五省市企业为实证样本[J].中国软科学,2006,(11):88-100.

[8]Sinkula,J.M..Market Information Processing and Organi-zational Learning[J].Journal of Marketing,1994,Vol.58:35-45.

[9]Baker,W.E.,Sinkula,J.M..The Synergistic Effort of Mar-ket Orientation and Learning Orientation on Organiza-tional Performance[J].Academy of Marketing Science,1999,Vol.27:411-427.

3.市场物业服务标准范文 篇三

关键词：写字楼物业；供需总量；结构均衡；容积率

为把握写字楼物业市场从而建立良好的写字楼物业市场环境，特别是土地市场环境，实现城市土地资源的优化配置，为城市经济长期、稳定、健康发展提供可持续发展的资源保障，在这个前提下，使土地资源实现最大的资产价值。了解写字楼物业市场供需，进而控制土地供应总量。使写字楼物业市场平稳运行，防止楼市动荡造成风险。保证贷款安全、降低金融风险，防止金融危机。为宏观调控写字楼物业市场提供参考依据。

写字楼物业市场供给概述

写字楼物业市场供给的内涵可以从宏观和微观两个层次进行把握。从宏观经济角度来看，所谓写字楼物业市场供给指的是写字楼物业市场总供给量，是指在某一时期内，在某一价格水平的情况下，全社会写字楼物业市场供给的总量，分实物总量和价值总量，由写字楼物业市场一级市场、二级市场和三级市场的供给量之和构成。从微观经济角度来看，写字楼物业市场供给是指生产者在某一特定的时期内和某一价格水平条件下愿意而且能够提供的某一地区和品种的写字楼物业市场商品量。这里写字楼物业市场的供给量是指特定地区的市场供给。

土地的供给可分为自然供给和经济供给。自然供给也被称为大地的物理供给或实物供给，是指自然界为人类所提供的天然土地，也就是地球供给人类的土地相对固定数量。土地的经济供给是指经过人类投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给，所以，土地经济供给是可变的，也是一种有效供给。土地供应总量的内涵是非常丰富的，不仅有远期的，而且有短期的，远期总量是土地利用总体规划，短期总量是土地供应年度计划；不仅有增量的，而且有存量的，增量是土地利用年度计划，主要农用地转为建设用地计划，存量是已有的建设用地；不仅有总体总量，而且有结构总量，总体总量是每个时期能够进入市场的总量，结构总量是不同用途土地的总量；不仅有政府掌握的供应总量，而且有企业掌握的土地总量，政府掌握的供应总量是政府能够向市场提供的土地总量，企业掌握的土地总量是企业可以将这些投放到市场的总量。城市政府只有充分了解不同总量的意义和联系，才能制定相关的政策控制土地进入土地市场的总量。

房屋的供给分短期供给与长期供给。房屋的供给是某一特定时期内，市场上可供出售的房屋的数量总和，由新建房屋和以前年度积累的存量房屋构成。它的供给在短期内相对于需求的变化往往是滞后的，缺乏弹性的；长期供给是有弹性的。房屋短期供给与长期供给的关系以出租普通住宅为例进行说明。市场对普通住宅的需求决定普通住宅出租市场上的租金水平，而租金、实际市场利率水平和折旧率一起决定普通住宅市场价格，普通住宅价格的高低决定开发商的利润水平，进而影响开发商新建普通住宅的数量，即房屋的增量。

写字楼物业市场供给的特性：一级市场的垄断性；土地供给的刚性；滞后性和风险性；时期性。

影响写字楼物业市场供给总量变化、结构变化的主要因素：价格因素、开发成本、政策导向因素、对未来的预期、利润机制、竞争机制。

写字楼物业市场需求概述

写字楼物业市场需求的内涵是指在一定的时期内，在某一价格水平下，写字楼物业市场的消费者在市场上所愿意且能够购买的写字楼物业市场量。

对土地的需求总的来说可以分为农业用地需求和非农业用地需求。在非农业用地的需求中，城镇用地需求是主要的部分，对城镇土地的需求是一引致需求。土地在写字楼物业市场经济中是作为一种生产要素投入，人们对土地的需求是因为人们需要住宅、厂房、办公场所等。

房屋的需求可以分为对城镇居住用房的需求和对城镇非居住用房的需求。城镇居住用房是供人们生活居住用的所有房屋，包括住宅、公寓、别墅等，其需求是指在一定的购买力和价格水平相适应的住宅购买量。对居住房屋来说，由于普通住宅是为了满足居民的基本居住需要的，其需求收入弹性较大，相对来说，为满足高收入阶层的高档物业的需求收入弹性则较小。非居住用房是供生产、经营、办公用的一切房屋总称，对该种物业的需求与人们对该种物业所提供的商品和服务的需求是相一致的。这种一致性并不是体现在总量上，而是体现在结构上，社会总需求增加并不意味着对所有类型物业的需求都会增加。

写字楼物业市场供求均衡分析

1、写字楼物业市场的总量均衡

供给与需求的初始均衡。研究写字楼物业市场供需运动是以非均衡理论为基础的，由于写字楼物业市场的供给和需求都是动态的，在不停的变化之中，所以，供需双方的均衡是相对的、有条件的，而非均衡则是绝对的、常见的，但其趋势是均衡的。

写字楼物业市场供给与需求的总量均衡，是指写字楼物业市--场商品在某一价格水平上，开发商所愿意供给的总量与购买者所愿意需求的总量正好相等。

需求与供给变动及其市场均衡。竞争性房屋生产者和消费者愿意出售和购买数量的多少是随着他们接受和支付的价格水平的波动而变化的，但价格以外的其他变量也对供给和需求产生作用。这些变量因素的变化将使供给和需求发生不平衡，使市场中的供给和需求从一个均衡点移动到另一个均衡点。

2、写字楼物业市场的结构均衡

写字楼物业市场的结构是指写字楼物业市场业内部各类及其相互间的关系，也被称为写字楼物业市场业内部结构。从市场角度可分为供给结构和需求结构，简称写字楼物业市场供需结构。

(1)写字楼物业市场的供给结构是指在一定时期内开发商面市的各类物业及其相互间的比例关系，其总量包括一定时期内开发商被批准预售、正在施工的期房和已竣工待售的现房。

计算各类物业市场供给的绝对量公式为：

S_i=A_i+B_i+地的供给总量公式：

土地供应总面积=各类用C_i+E_i

式中：A_i为当期开工(房屋封顶)被批准预售的建筑面积；B_i为往期开工，当期未竣工仍在预售的施工面积；C_i为当期竣工的待售面积(含待出租面积)；E_i为往期积累的待售存量面积(含待出租面积)。i为1，2，3，4分别表示住宅、商业用房、工业用房和其他用房类别。

则可粗算出土房总建筑面积(∑S_i)/各类用房加权平均容积率(R)

式中：各类用房建筑面积，可根据各类用房的标准、要求或定额进行预测；容积率，依据城镇规划部门的要求确定。而

R=∑W_iR_i

其中：R_i为各类物业的容积率，i为1，2，3，4分别表示住宅、商业用房、工业用房和其他用房类别

或者 土地供应总面积=∑(S_i/R_i)

计算一定时期某类物业供给量占物业总供给量的权重公式为：

W_i=S_i/∑S_i

其中：W_i为某类物业供给量权重；S_i为某类物业供给量；∑S_i为各类物业供给总量。

(2)写字楼物业市场的需求结构是指在一定时期内写字楼物业市场的各类消费者在特定的预算约束条件下愿意购买的各类物业及其数量比例关系。写字楼物业市场需求的结构可大致用一定时期内各类物业销售量在物业销售总量中所占的比重来衡量。计算某类物业的近似需求量公式：

D_i=U_i+L_i

式中：D_i为某类物业需求量；U_i为当期开工并已预售或预租的数量；L_i为现房销售或出租量。

一定时期某类物业市场需求量占物业市场总需求量的比重的计算公式：

Q_i=D_i/∑D_i

其中：Q_i为某类物业需求量比重；S_i为某类物业需求量；∑S_i为各类物业需求总量。

写字楼物业市场供需结构的特征：地域性、动态性、供给结构的隐藏性、需求结构的外显性、市场内部结构的替代性。

房地产业的宏观调控

房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。

1、房地产业总量调控目标

房地产业发展规模和速度的确定。房地产业可用它的增加值、增加值增长率、增加值占GDP比重分别表示房地产业发展的规模、速度和水平。国外一些经济学家测算，房地产业增长速度与国民经济的增长速度之比为1:0.7(或1.4:1)，房地产业的增加值占GDP的10％左右较为合理。

房地产开发投资增长额度的确定。当房地产投资占当年固定资产投资不足10％，占当年GDP不足5％时，市场感觉投资不足；当超过固定资产投资的15％、GDP的5％时，市场感觉是房地产产品供过于求，空置逐年增多。由此可以推断，我国房地产投资占当年固定资产投资比重在10％-15％，占当年GDP的比重5％，或略高一些可能是房地产投资的合理比重。

写字楼投资增长的确定。写字楼投资占房地产投资的多少，写字楼投资与全社会固定资产投资的趋势是一致的且高度相关，写字楼投资与GDP也高度相关。

2、写字楼物业市场业的宏观调控途径与措施

调控写字楼物业市场业总量的实施途径为：当写字楼物业市场业内部供求平衡而写字楼物业市场业与国民经济发展不协调时，写字楼物业市场供给总量和需求总量应同时调控；当写字楼物业市场业内部供求不平衡，同时写字楼物业市场业与国民经济发展也不协调时，视具体情况在写字楼物业市场内，或调控供给总量，或调控需求总量，或供给总量与需求总量同时调控。

写字楼物业市场业总量调控实施方式主要有市场机制自行调节和政府干预两种方式。当供求关系极不平衡、产业发展不协调时，在发挥市场机制作用的同时加强国家宏观调控；当供求关系在一定范围内不平衡时、产业发展仍处于协调状态时，应以市场机制自发调节为主。

结束语

4.前期物业服务合同(非绿城)范文 篇四

（××项目）前期物业服务合同

本合同当事人

甲方： 房地产开发有限公司 法定代表人： 地址： 联系电话：

乙方： 物业管理有限公司 法定代表人： 地址： 联系电话：

根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方聘用乙方为 管理区域（注:物业名称）（以下简称“物业”或“本物业”或“物业管理区域”）提供物业服务，订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况

物业名称：。

物业类型：多层公寓、小高层公寓、高层公寓、商业用房、办公用房、车位（库）、库房、储藏室、地下层。（注:根据物业的实际情况填写）

物业坐落位置： 市(县)区 路（街道）号。

四至：东至 路、南至 路、西至、北至。占地面积：平方米。总建筑面积约平方米。

其中：住宅平方米（可细分多层、小高层、排屋、别墅等），办公用房平方米，商业用房平方米，地下车位 个，其他物业平方米。（根据实际填写）

物业共用部位、共用设施设备，详见附件

一、附件二。物业交付时间： 年 月 日前。

第二条 前期物业服务是指：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务与管理。

第三条 乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章 前期物业服务内容

第四条 在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理，但根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，相关业主对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该等部位的维修、养护、管理及清洁卫生，并承担费用。

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或合同约定乙方不需承担义务的设施设备或根据合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。

3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。

4、业主共有的公共绿化的养护和管理。

5、车辆停放管理。

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。

7、装饰装修管理服务。

8、物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。

9、法律法规规定的其他内容。

第五条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、；

2、。

（此条如有特殊约定的服务内容的应列明，反之应删除。）

第六条 乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件三）。

第七条 在业主委员会成立之前，乙方负责属于业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理，经营管理收入的所有及使用等根据本合同的约定办理。

第八条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务。乙方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由单个业主和乙方另行协商后确定。

第三章 前期物业服务期限

第九条 前期物业服务期限自 年 月 日起至 年 月 日止。但是，本合同期限未满、业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自然终止。

本合同期限届满，本物业已具备成立业主大会条件的，甲方应当促使本物业成立业主大会、产生业主委员会。自本合同期限届满之日起，乙方有权终止本合同，并按有关规定办理移交，乙方终止本合同的，应提前三个月通知甲方。

本合同期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本合同自动延续至本物业具备成立业主大会条件之日，此后，乙方有权终止本合同，乙方终止本合同的，应提前三个月通知甲方。

本合同期限届满，本物业尚未成立业主大会、产生业主委员会，但乙方书面通知甲方，同意继续履行本合同的，本合同继续履行至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

注：合同至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。以上内容应调整为：

前期物业服务期限自 年 月 日（或物业交付之日）起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。（注：杭州市的项目必须签此合同期限，否则房管局合同备案不能通过。）

第四章

第十条 甲方权利义务

双方权利义务

1、与物业买受人签订物业买卖合同时，应包含本合同的主要内容，要求物业买受人承诺在本物业具备入住条件后承继本合同的相关权利、义务。

2、依据有关规定负责制定《临时管理规约》，在物业销售前将《临时管理规约》内容向物业买受人明示，并要求其遵守；协助乙方与业主签订《前期物业服务协议》，在业主委员会成立之前，要求业主和物业使用人共同遵守《前期物业服务协议》；在物业竣工交付使用时，负责向物业买受人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书。

3、监督检查乙方各项方案和计划的实施。

4、承担保修期内由于设施设备质量问题产生的损失费用。

5、甲方移交给乙方管理的业主共有的房屋、设施、设备应达到政府有关部门制定的验收标准要求；在保修期内，如存在质量问题，按以下 方式处理：

（1）甲方负责及时返修，且需保证质量；（2）委托乙方返修，并支付全部费用。

业主共有的房屋、设施、设备的保修范围、保修期限按照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定执行。

6、甲方应在物业竣工验收合格后并在物业交付前 日（一般为90日，具体根据项目前期介入时间而定）按规定依法无偿提供占地上总建筑面积3‟的物业管理办公用房、4‟的商业用房和员工宿舍及员工食堂（宿舍和食堂根据与开发公司洽谈内容而定），并向乙方移交其它属于业主共有的物业共用部位、场地、共用设施设备，物业管理区域内配套设施。

物业管理办公用房、员工宿舍及员工食堂要求带基本装修，并配有相应的配套设施使乙方能直接投入使用。

（注：

1、本条仅适用于杭州市住宅物业。

2、除杭州市外的浙江省其他地区的住宅物业，表述为：“甲方应在物业竣工验收合格后并在物业交付业主前 日按规定依法无偿提供占地上总建筑面积7‰的物业管理用房和员工宿舍及员工食堂，并向乙方移交其它属于业主共有的物业共用部位、场地、共用设施设备，物业管理区域内配套设施。

3、浙江省内（包括杭州市），如果均为非住宅的，表述为：“甲方应在物业竣工验收合格后并在物业交付业主前 日按规定依法无偿提供占地上总建筑面积3‰的带基本装 修的物业管理用房和员工宿舍及员工食堂，并向乙方移交其它属于业主共有的物业共用部位、场地、共用设施设备，物业管理区域内配套设施。”

4、浙江省外地区，物业管理用房的比例应当根据当地具体规定设置。或可表述为：按规定依法无偿提供物业管理用房

5、以上用房提供面积比例请核对当地相关规定！）

物业管理用房建筑面积平方米，其中：办公用房平方米，商业用房住平方米，员工宿舍用房平方米，员工食堂用房平方米。（可根据实际作调整），有些项目不提供宿舍，可由开发商直接补贴费用，若面积等无法确定的，则可删除。

管理用房产权归属全体业主所有，由乙方在物业管理服务期内无偿使用。

7、完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，包括物业的标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等。

8、遵守物业管理及其他有关法律、政策，协助乙方落实各项管理工作。

9、甲方在物业交付使用前 日（一般为30日，需根据项目实际来定），向乙方移交下列资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内附属配套设施、道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）物业管理用房、共用设施设备清单；

（3）设施设备的安装、使用、维护保养技术资料以及各类公共设备等有关维保合同书复印件；

（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（5）已购房业主姓名和联系电话、所购房屋位置和面积；（6）物业管理所必需的其他资料。

10、协调、处理乙方在前期介入中提出的合理化建议和发现的问题。解决在竣工验收和接管验收时提出的各项遗留问题，在规定时间内必须整改完结。

11、协助乙方做好前期物业服务工作，开展宣传教育和文体活动。

12、负责协助乙方办理前期物业服务费审批或备案手续。如果经物价部门认可的前期物业服务费收费标准低于本合同约定标准的，差额部分由甲方补足，直至本合同期满。（若是招投标项目，本条款可放在补充协议）

13、不干涉乙方依法或依本合同约定所进行的物业管理服务和经营活动。

14、在物业交付使用前 日，甲、乙双方应共同对物业的共用部位、共用设施设备检查验收，甲方应保证交付使用的物业竣工验收合格。

15、在房屋、设施设备保修期限内承担，甲方应承担的房屋、设施设备保修责任。

16、指定专人负责跟踪、协调、处理房地产开发建设中的遗留问题。

17、督促业主和物业使用人交纳物业服务费（及能耗费：指不含能耗的项目）。

18、已竣工但在集中交付期满尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，前期物业服务费由甲方全额交纳，但商品房买卖合同已约定由物业买受人承担和交纳的除外。

19、物业管理区域外的设施设备的管理，管理费用另行支付。

20、甲方单独所有的配套设施（如会所）或其他单个业主所有的配套设施由乙方管理的，物业服务费用经甲乙双方另行协商后确定。

21、甲方开发建设的市政配套设施应移交给市政管理部门或其他部门。

22、如果物业交付期间甲方尚有建设行为的，甲方应当向乙方另行支付管理费用，直到建设完成，如果因此产生的业主投诉由甲方负责处理。（注:如果不存在这种情况，可删除）

23、根据政府规定需乙方协助参与前期一房一验的相关费用由甲方承担。（注：此条内容根据项目当地规定填写或修改，如当地未要求物业公司参与一房一验，可删除）

24、本物业具备成立业主大会条件后，甲方应当及时向物业所在地的区房地产行政主管部门或街道办事处提出成立业主大会的申请。

25、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。第十一条 乙方权利义务

1、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的有关权利、义务。

2、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定本物业管理区域内的物业服务制度和物业服务方案，自主开展物业经营管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。

3、承接物业时，查验、接收物业管理用房、共用部位、共用设施设备。

4、结合本物业的情况，编制工作计划、费用预算。

5、编制房屋、设施设备大中修方案报批准后实施。

6、每6个月公布一次业主共有的物业管理用房、共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支帐目。

7、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

8、开展对本物业的共用部位、共用设施设备的安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改。

9、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

10、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应在本物业管理区域内公告，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

11、对业主或和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、在物业管理区域内公示、报告甲方或业委会以及其他合法方式进行处理。

12、以《业主手册》或其他适当方式向业主和物业使用人提示物业使用的有关事项，当业主和物业使用人装修物业时，订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。

13、对于甲方明确约定给单个业主专用的绿地、露台及其他单个业主享有专用权的部位，告知有关保养、维护、清洁事宜，并负责监督。

14、建立和妥善保管本物业管理档案，及时记载变更情况。

15、合同终止或解除时，应及时办理交接手续，向甲方移交甲方提供的物业管理用房、共用部位、共用设施设备及物业管理的全部档案资料，移交时已成立业主委员会的，则向业主委员会移交。

16、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。

第五章

前期物业服务费

第十二条 本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，乙方按照本合同约定的标准收取前期物业服务费，并按本合同第四条约定的服务内容及本合同附件约定的质量标准提供服务。

第十三条 本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：（注：可选择）

多层住宅： 元/月·平方米； 小高层住宅： 元/月·平方米； 高层住宅： 元/月·平方米； 商业用房： 元/月·平方米； 办公用房： 元/月·平方米； 幼儿园： 元/月·平方米； 会所： 元/月·平方米； 地下车位： 元/月·个； 库房： 元/月·个； 储藏室： 元/月·个； 其他：„„。

第十四条 物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用预收后按建筑面积据实向业主分摊，每____月在物业管理区域内公布一次收支情况。能耗费预收标准如下：（注：可选择）

多层住宅： 元/月·平方米； 小高层住宅： 元/月·平方米； 高层住宅： 元/月·平方米； 商业用房： 元/月·平方米； 办公用房： 元/月·平方米； 幼儿园： 元/月·平方米； 会所： 元/月·平方米。一般电梯公寓0.5元/月 或表述为：

物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用按“共用设施设备运行能耗收取及分摊办法（详见附件）”据实向业主分摊。

[注:也可结合物业服务费实际情况表述为：第十四条 物业服务费中已经计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用不另行向业主分摊。]

第十五条 物业服务费主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用、管理费用；

7、物业服务企业固定资产折旧费用；

8、法定税费；

9、物业服务企业的利润；

10、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

11、经业主同意的其他费用。

第十六条 物业管理区域内归甲方所有的会所纳入物业管理范围，甲方应按照约定的标准交纳物业服务费及能耗费。如果甲方与会所的经营者约定物业服务费及能耗费由会所经营者缴纳的，从其约定，但甲方对该等物业服务费及能耗费的缴纳承担连带责任。会所经营中发生的水、电等所有费用均由会所经营者自行承担，甲方承担连带责任。（结合项目是否有会所，若没有此条款可删除）

第十七条 在合同期内，如当地物价指数上升幅度较大，乙方需提高物业服务费（及能耗费）的收费标准时，须经甲乙双方协商，并应征得相关业主的同意。

第十八条 前期物业服务费自本物业交付之日或甲方发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，前期物业服务费由业主缴纳。如果甲方与相关业主因房屋质量等问题对交付日期另行达成书面协议的（以下简称“实际交付”），自通知交付之次月起至实际交付之次月止的物业服务费由甲方承担（若地方性规定有空置房标准的，按空置房标准缴纳），实际交付之次月起的物业服务费由业主缴纳。

交付当月的前期物业服务费由甲方全额支付。

第十九条 纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；对于甲方已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费按当地相关规定收取。

使用所购物业的水、电、气等配套设施或进行装饰装修的，视为已居住。（注：地方性法规无对空置房折扣交费的规定的及项目为精装修物业的，则本段可取消）

第二十条 物业服务费（及公共能耗费）(注:已含能耗的需删除）每 个月预缴一 次，缴纳费用时间为每 个月的第 个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。

第二十一条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

第六章 物业的经营与管理

第二十二条 属于全体业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施在业主委员会成立之前由乙方经营管理。上述各项物业的经营管理收入扣除必要的成本外，其余收入作为收益归全体业主共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。归全体业主共有的该部分收入由乙方代管。

物业管理区域内配套设施指物业管理区域内属于全体业主共有的游泳池、网球场等配套设施。（注：此段根据项目是否有此配套填写）

第二十三条 业主共有的车库车位的经营管理，使用人应按照物业所在地的相关规定向乙方交纳停车费。

上述停车费扣除必要的支出成本外，其余收益归全体物业买受人共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。归全体业主共有的该部分收入由乙方代管。

第二十四条

甲方所有的车库车位的经营管理（注：若没有此条款可删除），在物业交付前三个月由甲乙双方另行协定。

甲方所有的停车场地的车库车位，不委托乙方经营管理的，包括但不限于甲方自行使用、保留、空置或自行出租，均按本合同第十三条的标准向乙方支付物业服务费。

或如下表述（在前期合同签订之前已与甲方谈好经营管理的）甲方所有的车库车位的经营管理

1、甲方所有车库车位委托乙方经营管理的，乙方应按下列标准向使用人收取停车费，但法律或政策对停车费收费标准作调整的，则乙方收取的停车费作相应调整。

（1）地下车库车位： 元/次； 元/小时； 元/日； 元/月。（2）地上车库车位： 元/次； 元/小时； 元/日； 元/月。

2、上述停车费中的 %作为乙方必要的成本和收益，其余归甲方所有。

3、甲方所有的停车场地的车库车位，不委托乙方经营管理的，包括但不限于甲方自 行使用、保留、空置或自行出租，均按本合同第十三条的标准向乙方支付前期物业服务费。

第二十五条 乙方将本合同第二十二条述及的各项物业的经营管理收支帐目单独列帐，每6个月将收支情况报告甲方并在物业管理区域内公告。

乙方应每 个月将本合同第二十四条述及的物业的经营管理收支帐目的收支情况报告甲方。（注：如甲方所有的车库车位分成比例未作约定的，此条款则不需要。）

第二十六条

乙方根据物业服务的需要，有权将本合同第二十二条述及的各项物业出租或委托专业公司或其他公司进行经营管理。为了全体业主的利益，乙方将各项物业出租或委托上述公司进行经营管理的期限可以约定为本合同期满或终止后的一个合理期限。

第二十七条 对于甲方已经移交的物业管理用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，在业主委员会成立之前，乙方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施的使用、经营和管理等事项，而无需再征得全体业主同意，但乙方应在该决定作出之日起10日内将该决定在本物业管理区域内予以公示。

第二十八条 乙方对本合同项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务。

第二十九条

乙方不提供对业主、物业使用人、访客代为泊车的服务，乙方禁止乙方员工代为泊车。

第七章

物业的使用与维护

第三十条 本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由乙方制定，经甲方确认后生效。

乙方根据规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应给予配合。

第三十一条 乙方可采取劝告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第三十二条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉。

第三十三条 因维修物业或者公共利益，甲方、业主确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得乙方的同意并在本物业管理区域内公告；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在本物业管理区域内公告。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状，造成 损失的，应予以赔偿。

第三十四条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第三十五条

物业管理用房产权属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用为提供物业服务方便由乙方使用的物业管理用房，乙方不得改变其用途。

第八章 物业维修经费

第三十六条

本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及当地相关政府部门的有关规定执行。

物业共用部位、共用设施设备中修以上（包括中修）维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。

第九章 违约责任

第三十七条 甲乙双方任何一方无法律依据提前解除合同的，违约方应支付对方人民币 万元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第三十八条 甲方违反本合同的约定，使乙方未完成规定管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。逾期未解决的，乙方有权终止本合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第三十九条 乙方违反本合同的约定，不能完成管理目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第四十条 业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金（注：违约金具体支付比例，应结合当地相关规定填写！）。对于欠费不交纳的，乙方可向物业所在地人民法院起诉。业主或物业使用人迟延交纳物业服务费的，乙方有权直接在属于业主共有的经营性收入中支取；乙方直接在属于业主共有的经营性收入中支取的，业主委员会或其他业主可以向迟延交纳的业主或物业使用人追偿。

第四十一条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；并按多收金额每日千分之二（注：同第四十条！）支付违约金。第四十二条 甲方、业主或物业使用人损害物业共用部位、共用设施和物业管理区域内的配套设施，应向权利人承担赔偿责任。

第四十三条 甲方不得因有利于物业销售擅自向物业买受人承诺物业管理服务收费标准，否则，由甲方向乙方作出补偿。

第四十四条

双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿责任：

1、因天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。

2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。

3、因甲方、业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、临时管理规约和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。

4、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。

5、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。

6、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

7、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因乙方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。

8、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采纳所导致的损害。

9、自业主迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生的任何损害。

10、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外。

11、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方员工提供服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。

物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，乙方不承担责任；但是，如果该损失是因乙方及其工作人员故意或重大过失造成的，乙方应承担相应的赔偿责任。乙方承担的赔偿责任以当年 物业服务费总额的1%为限；单户赔偿不超过该户当年应缴物业服务费的10%。（比例仅作参考）

第十章 附 则

第四十五条 在物业交付使用前 日内，甲方应按照乙方制定的共用设施设备系统接管验收规程配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验中发现的问题甲方应及时予以解决。对于查验中的问题（含工程遗留问题等）及解决办法等，甲乙双方在《物业承接验收确认书》予以明确。

第四十六条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方和业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

第四十七条 房屋因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能、造成重大事故的，由甲方、施工单位和设备生产安装部门等相应责任单位承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府相关行业主管部门的鉴定为准。

第四十八条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等法律效力。

第四十九条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可提请本物业所在地人民法院裁决。

第五十条 本合同共 页，一式叁份，甲乙双方各执一份，报辖区物业管理主管部门（备案）一份（根据当地规定来确定），具有同等法律效力。

第五十一条 本合同自甲乙双方盖章并经授权代表签字之日起生效。

甲方： 房地产开发公司（盖章）授权代表（签名）：

乙方： 物业管理有限公司（盖章）授权代表（签名）：

5.市场物业服务标准范文 篇五

亲爱的业主朋友: 为了广大业主能够更全面、更正确的了解和认识物业公司的服务内容及责任，从而给予物业公司更多的支持与理解，使物业服务一系列工作能顺利进行，给业主提供一个良好的生活环境，现将一些相关物业管理内容列举共同学习。

●物业服务企业收取的物业费共包含5项服务内容： 1.房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护保养； 2.物业服务区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理； 3.公共绿地、花草树木的养护管理； 4.物业的档案资料管理； 5.公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作； 6.物业服务企业接受委托的其他公共性有偿服务内容；

●根据物业服务收费管理办法和住宅专项维修资金管理办法规定，小区物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过住宅专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出由物业公司承担。

●小区共用设施的构成：

共用设施设备是指根据法律、法规和房屋购买合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：

1.电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路； 3.道路、路灯、沟渠、池井； 4.非经营性车场车库；

5.公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

● 根据《建设工程质量管理条例》的规定，在正常使用条件下，小区建设工程的最低保修期限为： 1.基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年； 3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4.电器管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。

问：房屋空置期间，业主可以不交物业费吗？

答：业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味整个建筑物都在空置，虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物共用部分的仍在运行使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物共用部分的正常运行、使用、维修和保养，并且，造成业主的物业建筑物的空置是由于业主本身的原因，因此房屋空置责任不在物业公司。所以，房屋空置期间应正常缴纳物业费。

问：业主在小区内丢失财物，能否因此拒交物业费？

答：物业公司收取的物业费虽然包含保安费，但并不意味着住户丢失的财物都应当由物业公司负责。盗窃行为属于治安或刑事范围，已超出了保安的职责范围。业主因此拒交物业费，不应支持。问：小区内供水、供气、供电等设施设备应有谁负责维护？

答：根据《物业管理条例》的规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

问：对于装修不当造成的房屋漏水应当有责任人，还是物业服务企业承担责任？

答：房屋漏水还有业主在装修时的不当施工造成的，因此，该业主应当承担该损害责任。在业主不承担维修责任的情况下，可以请求物业服务企业进行维修，但须经过业主大会同意，由此产生的费用应当由责任人承担。并且，在物业进行维修的时候，责任人有配合物业维修的义务，由此造成的地板等装修的必要损失由责任人自己承担。

问：房屋出租后，物业服务费由谁交纳？

答：《物业管理条例》第42条第1款规定“业主应按合同约定交纳物业服务费用。业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”即业主有义务交纳物业费而不得以其与使用人之间的约定来对抗物业公司，拒绝交纳各项费用。

6.市场物业服务标准范文 篇六

关于转发市物价局、房管局《关于定我市普通住宅物业服务费等有关事项的请示》的通知

银政发[2006]4号

各区县(市)人民政府，市政府各部门、直属机构：

市物价局、市房管局《关于制定我市普通住宅物业服务费等有关事项的请示》已经市人民政府常务会议研究同意，现转发你们，望遵照执行。

银川市人民政府二00六年一月十一日

为规范银川市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，引导和促进物业行业的健康发展，根据国务院《物业管理条例》、国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》和自治区物价局、建设厅《宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法》的有关规定，在召开听证会、广泛听取各方意见的基础上，结合我市物业管理的实际，现就制定我市普通住宅物业服务费等有关事项请示如下：

一、物业管理企业为普通住宅的业主提供的公共性的服务收费实行政府指导价。基准价与《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中确定的服务等级相对应，分为四个等级：一级O．80元／月平方米。建筑面积，二级O．55元／月平方米。建筑面积，三级O．35元／月平方米建筑面积，四级O．25元／月平方米建筑面积。浮动幅度为±20％。以上基准价中不含电梯系统、二次供水系统及太阳能热水系统的运行维护费。

二、住宅小区内交通工具泊位费，看管费实行政府指导价。

l、自行车看管费：包月看管3元／月辆；临时看管4小时以内O．10元／辆次，4小时以上12

1小时以内O．20元／辆次；过夜看管费O．50元／辆次。

电动自行车看管费：包月看管5元／月辆；临时看管4小时内0．30元／辆次，4小时以上12小时以内O．50元／辆次；过夜看管1．00元／辆次。

2、摩托车看管费：包月看管12元／月辆；临时看管，4小时以内0．60元／辆次，4小时以上12小时以内1．50元／辆次；过夜看管1．50元／辆次。

助力摩托车看菅费：包月看管8．oo元／月辆；临时看管4小时以内O．50元／辆次，4小时以上12小时以内1．00元／辆次；过夜看管1．50元／辆次。

3、小型汽车停泊车位使用费：包月使用60--120元／月辆(看管加一倍)；临时停放4小时以内2--4元／辆次)(看管加一倍)，4小时以上12小时以内3--6元／辆次(看管加一倍)；过夜停放5一10元／辆次(看管加一倍)。以上价格业主和物业管理企业可在规定幅度内协商确定具体价格。

三、物业管理企业提供的服务水平、服务质量及公共设施达不到《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》第四级标准的，由业主与物业管理企业根据其服务内容、服务质量及公共设施双方协商确定服务价格，但最高不得超过O．20元／月m2建筑面积。

四、物业服务收费的其他规定按照《宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法》执行。

7.市场物业服务标准范文 篇七

1 从经济学的角度分析物业管理市场失灵

在市场经济体制下, 市场竞争日益激烈, 物业管理服务作为一种无形的商品, 其需求与供给作用对市场价格起到了决定性作用。所谓物业管理服务的需求也就是由物业管理相关工作人员对建筑物周边的环境, 建筑物使用的安全性与舒适度加以保证, 而消费者则可以在这一服务中获得舒适感, 并自愿支付这一服务;而物业管理服务的供给也就是物业管理工作人员在实际工作中降低风险的服务成本。从经济学的角度来讲, 物业管理服务市场可以被视作一个竞争激烈的市场结构。但是在实际生活中, 其与竞争激烈的市场结构却不一致。我们通过经济学原理来对物业管理市场的特点进行分析。

1.1 具有准公共物品的特性

物业管理服务具有公共性特征, 也就是说, 物业管理部门可以对建筑物中多位业主提供相同的服务, 而业主在享用这一服务时并不会受到其他业主的影响。当物业管理部门向业主提供物业管理服务之后, 不仅能够为业主带来更多的收益, 还能够确保整个小区的舒适性与安全性。但是我们也需要清楚的知道, 物业管理部门在向业主提供服务的过程中同样是需要人们投入成本的, 而在这一过程中, 提供服务的个人或者部门都不会获得较大的经济收益。

1.2 物业管理市场信息不对称

在物业管理部门向业主提供服务的过程中, 存在信息不对称现象主要体现在以下几个方面: (1) 向业主提供服务的部门或者个人与业主之间存在着信息不对称的问题; (2) 向业主提供服务的部门或者个人与政府的管理者之间存在着信息不对称的问题; (3) 业主与政府管理者同样也存在着信息不对称的问题。在市场经济条件下, 若长期出现这一现象, 那么就会导致三方出现逆向选择的现象, 这就在很大程度上降低了物业管理服务水平。

1.3 物业管理市场具有外部性特征

物业管理部门在向业主提供服务的过程中, 如果存在物业环境与质量方面的问题, 那么业主的生活水平与生活质量必然会有所降低。因此为了满足业主的日常需求, 物业管理部门一般都会投入更多成本, 而这就体现了物业管理市场具有外部性特征。一般来说, 外部性主要包括耽误业主正常上班、无法正常生活等。总而言之, 如果物业管理部门无法向业主提供更优质的物业管理服务, 那么就会导致其出现物业环境质量问题, 其外部性特征则显示为负面;反之, 这回提高物业管理服务水平, 为业主、为小区、为社会都会作出巨大的贡献。

通过上述三点物业管理的特点, 我们可以分析出物业管理市场已经出现了失灵的现象, 需要我们对其引起高度重视。要求相关工作人员对其产生原因进行全面分析, 然后采取政府干预等多种措施对其进行管制, 从而提高物业管理服务水平, 满足业主的高需求。

2 矫正物业管理市场失灵的理论分析

2.1 市场化观点

市场化观点认为, 价格在资源配置中起着重要的信息作用, 没有价格的存在, 资源配置将是无效率的。市场化观点试图把市场引人公共物品的生产, 但获得价格信号并非毫无成本, 这种成本会阻碍公共物品的市场化生产。于是, 公共物品的私人生产有两条途径:一是降低这种成本;二是如何引入市场因素。

2.2 政府管制观点

管制, 又称为规制, 经济学家们对此有不同的理解。一般认为.管制是政府对市场的干预。有些研究者认为管制是社会公共机构依据一定的规则对企业的活动进行限制的行为。还有些研究者认为管制是行政机构制定并执行的直接干预市场配置机制或间接改变企业和消费者的供需决策的一般规则或特殊行为。可以有三种类型的管制:第一, 直接干预市场配置机制的管制, 如价格管制、产权管制和合同规定的管制;第二, 通过影响消费者决策而影响市场均衡的管制, 如对某种产品使用条件的限制等;第三, 通过干扰厂商决策从而影响市场均衡的管制。

3 政府管制物业管理市场的方法

对市场失灵问题, 可以采用政府干预的方法, 同时也可以采用市场的手段。

3.1 建立健全物业管理法律法规体系

建设健全的法律法规体系, 为政府进行物业管理服务管制提供法律依据, 为各市场主体从事和选择物业管理服务提供法律保障, 为业主的权益提供法律保护。法律法规具有强制性, 是对违法者的事后惩罚来约束各市场主体。

3.2 加强物业管理服务的标准体系建设

标准是技术和制度“二合一”的载体。标准具有法律属性, 在一定范嗣内通过法律、法规等手段强制执行的标准是强制性标准;其他标准是推荐性标准。物业管理服务标准是将具有隐形特点的特征外显化的制度与手段。标准之所以能够作为克服信息不对称、传递信息特征的重要制度和手段, 是冈为标准是南权威组织机构颁发的具有约束力的正式文件。标准在形式上具有各方面的市场主体掌握的公开化与格式化的性质:标准一旦形成便具有相对的稳定性。采用先进的国际标准或发达闷家标准, 加快本国标准的修订和制定, 加强物业管理服务标准体系的建设, 推进标准化进程, 既是物业管理企业身份维护的制度, 又是降低交易费用的一种途径。

结束语

物业管理市场存在市场失灵, 而市场失灵会产生严重经济后果。为了矫正物业管理市场的缺陷或减轻其后果, 为了保护广大业主和物业管理食业的合法利益, 政府有必要对其进行社会件管制。政府在管制时, 也要利用市场机制, 采用完善法律法规、建立信息披露制度、加强标准化体系建设、建立市场准入制度等方法进行。

摘要：在现代化社会发展中, 城市建筑物越来越多, 物业管理则是对这些建筑物及其相应的配套设施进行管理的部门。在市场经济体制下, 物业管理在日常工作中存在着许多方面的问题, 例如信息不对称等, 再加上物业管理市场失灵导致物业管理向高物业服务水平供给严重不足, 而向低物业服务水平供给严重过剩, 这就需要政府在其中起到干预的作用。从而避免出现物业管理市场失灵现象。本文就物业管理市场失灵和政府管理措施进行分析, 以供参考。

关键词：物业管理,市场失灵,政府,管制措施

参考文献

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[2]曹永森.政府规制及其在我国的发展和应用[J].天府新论, 2011 (1) .