房地产计划管理学习笔记

房地产计划管理学习笔记（精选8篇）

1.房地产计划管理学习笔记 篇一

“国培计划（2013)”---甘肃省农村中小学骨干教师置换脱产研修项目

初中英语培训报告 太白九年制学校 赵 岩

2013年9月，我有幸参加了国培计划（2013)---甘肃省农村中小学教师置换脱产研修项目西北师范大学初中英语班的培训，在这段的时间里，我学到了很多新的理论，也学到了很多在日常工作中总结不出来的经验，认识到自己平时教育教学工作中存在的不足与缺失。通过这次国培学习，我对工作也有了不同的认识，增强了工作责任感；我明白一名教师的成功在于在教育教学过程中找到自信和成就感，三尺讲台上同样也能撑起一片蓝天；我在借鉴他们经验、教学模式的基础上努力打造适合我校学生实际特点的、特色的高效课堂。同时学习也使我我个人的道德修养与素养得到进一步提升，教育教学水平层次获得提高，拓展了眼界。下面我就学习的情况，谈谈我个人参加这次培训的基本情况和所得的感受。

此次西北师大“国培计划”英语研修班的学员共有49名，分别来自甘肃省酒泉、张掖、天水、陇南、庆阳等5地市19个县市。我们在师大生活学习两个月的时间，学习形式包括课堂学习、讨论、专家讲座和影子实践等。这次培训分了三个阶段：第一阶段，教学理论提升。主要是通过专业理念与师德、专业知识和专业能力三方面入手。

一、专业理念和师德包括从新英语教师成为专家教师、初中英语教师的专业化、中学教师法律素养与依法执教和模范中学英语教师的师德报告。

二、专业知识包括教育教学知识、学科知识、学生发展知识和通识知识。

1、教育教学知识包括：初中英语教学设计模式与过程、初中英语教学问题梳理、网络资源在英语教学中的应用、英语教育文选选读、不同版本初中英语教材对比研究和英语课程标准修订解析；

2、学科知识包括：英语词汇基础知识与中学英语教学、英语听力教学工作坊、英语语法知识与中学英语教学、英语语音基础、后方法时代的英语教学和英语语言学与中学英语教学；

3、学生发展知识包括：初中生英语学习策略之问题与对策和初中生英语学习心理与动机；

4、通识知识包括：西方文化与文化偶像和英语国家社会文化概况。

三、专业能力包括教学设计、教学实施和教学评价。

1、教学设计包括初中英语单元教学工作坊、初中英语读写教学设计和初中英语听说教学设计；

2、教学实施包括初中英语小组合作学习；

3、教学评价包括初中生英语课堂表现评价。第二阶段，实践能力提升，也就是为期两周的“影子实践”。这一阶段主要包括班级管理、教学研究和实践教学。第三阶段，为期一周的返岗实践。

而我们的授课团队在西北师范大学外国语学院专家教学团队的基础上，还聘请了来自全国不同高校的知名专家以及来自基层教学一线的优秀教师。9月27日上午，广东外语外贸大学博士生导师、《现代外语》主编冉永平教授为我们作了题为《外语使用中的语用现象及问题》的学术报告。报告会上，冉教授从语言使用的学科视角出发，结合现实生活中采集到的语料，深刻阐述和分析了语言使用中的各种语用现象。10月12日上午，人民教育出版社外语分社社长吴欣博士为我们作了题为《英语教师专业标准与基本概念》的学术报告。报告会上，吴博士首先从当前基础教育改革进程中英语教师职业发展现状出发，探讨了英语教师职业专业化素养及教师整体素质的提高等问题，然后用实例详尽阐述了国家英语教师专业标准及基本概念。另外，外国语学院院长曹进教授、副院长高育松教授、副院长凌茜教授等为我们传授了许多专业理念和知识。此外，来自西北师范大学第二附属中学的文亚光老师和金玲老师切合英语教学中的实际问题，与我们就初中英语教学中的许多问题进行了广泛深入的探讨。最值得一提的是，10月19日，国培英语置换班全体学员有幸参加了“实现价值、成就梦想”为主题的2013甘肃省师德师风建设年德美教师先进事迹报告会。报告会上，2013年全国教书育人楷模、陇原师德标兵、兰州市实验幼儿园园长刘志作了题为《光荣与责任》的报告。陇原最美乡村教师、天祝县抓喜秀龙乡代乾教学点教师张拉毛东智作了题为《扎根偏远牧区，奉献青春无悔》的报告。陇原最美乡村校长、白银市白银区武川中学校长崔正德作了题为《铸魂育人不言苦，洒向乡村一片情》的报告。这3位德美教师是我省33万教师中涌现出的杰出代表，他们长期坚守在平凡的岗位上，用实际行动诠释努力办好人民满意教育的目标。我们被他们感人的先进事迹、崇高的奉献精神、无私的教育情怀深深感动。

10月14日，经过一个月的理论学习之后，我们又开始了新一阶段的培训内容——“影子实践”。随后我被分到了兰州三十四中，在指导老师的带领下，进行了现场听课、评课、讲课。两周的“影子实践”，让我感受到学习的重要性，以往备课时抄教案，上课我行我素，教研室为了造资料。现在我感到只有教研扎实有效的开展，才能真正的促进教师的成长。特别是备课、上课、评课融为一体。特别是兰州三十四中校庆40周年中的“教育教学成果展示之教学开放周”使我们大开眼界，不但看到了授课老师们精巧的教学设计、娴熟的驾驭课堂能力，更使我们看到了兰州市各个中学骨干教师们精彩的评课。除此之外，家长代表们的参与与支持给我们更加努力的工作添加了动力。“影子实践”结束后，我们又重返理论的课堂，这时的理论不再那以前那样深奥。在外语教学与研究上，我第一次有了明确的方向感。两个多月的培训，我从中学到了很多，不仅拓宽了我的视野，还丰富了我的实践经验，更让我的思想得到了升华，使我对教育有了更新的认识，更加热衷于教育事业。今后，我会不断地努力学习，为农村的教育事业贡献自己的一份力量。同时，使我的专业理论基础得到加强，从专家教授的讲座教学中深受启发。没有理论支撑的研修是没有根基的。脱离了理论学习，我们的教学研究活动是肤浅的，是飘浮的。专家们从英语课堂教学的几个重要环节结合新课程标准进行专题讲解，使我们一线教师进一步树立英语教学的整体观念、全局意识得到加强。即将改变我们以前孤立地进行教学的现象和模式。今后必须加强词汇教学、阅读教学、写作教学、口语交际教学和语言综合技能学习的教学与研究。这五个模块的知识是紧密联系的，相互依存，相互促进的。我们通过学习，掌握和加深了新课程理念的理解，词汇教学必须凸现三个方面：

一、遵循“词不离句，句不离篇”的学习规律，符合真实语言学习的心理过程，即人们在获取语篇信息过程中“接触生词→通过上下文猜测理解词义→学习掌握词语”的认知过程。

二、词义理解领先；集中与适时分散相结合的方式；融入听说读写活动中；有意识地增加词汇复现率；在“接受和生成”的语言运用中掌握词汇。

三、有助于发展学生对词语词义的猜测和推断能力；有助于他们形成词汇学习的经验和策略；有助于他们综合语言运用能力的提高；有助于奠定他们终身学习英语的基础。

口语交际教学要创设真实的交际情境，激发学生的学习积极性，不是为了交际而交际，而是培养学生在实际生活中运用本课所学内容，来解决现实生活中实际问题的能力，真正达到新课标提出的培养学生综合运用语言的能力；阅读教学，阅读能力主要包括要准确理解原文、正常的阅读速度及提出和分析问题能力三个方面。在英语学习中英语的阅读过程跟一般的阅读过程一样，是一个完整的心理活动的过程，它包括单词的感知和认知，新句型结构的同化和顺应，阅读材料的理解和记忆等各种心理活动因素；同时它也是一个不断假设、想象、推理的积极能动过程。因此英语阅读不仅是英语学习的一种能力，而且更是一种学习的能力，是增强学生自学能力的有效途径，是英语学科真正实现素质教育的重要一环；写作教学，英语教学中阅读是输入，写作是输出。英语阅读和英语写作在内容上都是以生活实践为基础的，在生活中都是由词到句、由句到段、由段到篇的。因此，教师可通过阅读教学指导学生学习别人的文章的思想内容和写作方法。在进行阅读教学时，教师应充分利用教材中的写作因素，指导学生领会阅

读和写作的对应关系，培养学生养成从阅读中获取信息的习惯，提高写作能力；语言综合技能学习方面，英语教学主要是培养学生听、说、读、写、译等技能及综合运用的能力，而这些技能是彼此相互影响和制约的，因此，要把英语教学作为一个系统工程来教，而不是彼此割裂。在英语教学中要以提高学生学习的主动性为最终目的，这样才能充分挖掘学生自身的潜力，教学中可以采用兴趣教学，互动式教学，启发式教学等教学方式。英语教学必须要有效地促进学生思维方式的转变，摆脱思维定势的羁绊。作为教师要高度重视综合技能的学习，要努力学习，提高自身的教学能力，积极主动参与到学生的综合技能学习实践中。

此外，理论上得到加强和提高，具体的教学方法受到启发，这是我们本次培训最大的成效。平时我们能够与专家进行面对面学习，课后，专家们将他们授课的内容全部刻成碟片发放给我们，这样才真正达到了教育均衡、实现了教育公平，资源共享！虽然培训结束了，但是，作为教师的提高学习永远不会结束！相反，这是继续教育一个新的起点，今后希望能够多参加类似的培训。我将要针对本次培训认真做好反思，认真整理学习笔记，特别是在下学期开学时，有针对性地开展以上五个模块的教学实践与研究活动，把我们在培训中学习到的知识应用到教学实践中去，边实践边总结边反思，不断巩固所学知识，真正做到学用结合，联系实际，学以致用。

总之，通过这次“国培计划”置换研修的培训，使我学习到了很多知识。概括有以下几点感受：

1、通过培训，提高了自己的思想认识。

通过此次培训，我对目前的基础英语教育的现状有了进一步的了解，也清楚地知道了新课程改革对我们中学英语教师所提出的要求。我们要以更宽阔的视野去看待我们从事的教育工作，不断地提高自身素质和教育教学水平，不断地总结自己的得失，提高认识，不断学习，才能适应教育发展对我们教师的要求。

2、通过培训，学习到了许多的理论知识和专业技能知识。这次培训给我最大的收获是一位位讲课专家的讲座，他们严谨的教风，开阔的视野，丰厚的文化底蕴，深厚的理论素养，以及言谈举止中流露出的人格魅力，无不令人折服。他们用渊博的科学文化知识和生动的案例给我们讲述了深奥的理论知识，讲得通俗易懂，让我深受启发。

3、通过培训，促使我要不断提高自身素质水平。

“终身学习”是教师的基本职责所在，认真学习和传播“国培计划”的精神和内容，是我们义不容辞的光荣而艰巨的任务！作为一名普通中学英语教师，应该继续以新课程改革为契机，不断地加强学习。要向课本学习，向专家学习，多读教育教学方面的书籍；向有经验的教师学习，多参加听课、评课活动，多与同事进行交流，加强教师间的合作，或者利用网络与更多的同行进行交流与学习。同时，要向学生学习，在教师与学生的互动中“教学相长”。骨干教师、优秀教师，不是教师专业发展的“终结者”，而是教师终身发展的又一个新的起点。这次培训只是一个开始，只是给我们学习指引了道路，学习将不断进行下去，也将以此作为对自己的要求，不断地去学习，快速地成长。

这两个多月的培训，让我能以更宽阔的视野去看待我们的教育工作，让我学到了更多提高自身素质和教育教学水平的方法和捷径。在这里，我突然感到自己身上的压力变大了。要想最终成为一名合格的中学英语骨干教师，就要立足于自己的本职工作，不断更新自己，努力提高自身的业务素质、理论水平、教育科研能力、课堂教学能力等。积极实践新课改，促进自己教学工作的不断进步。今后我将带着收获、带着感悟、带着信念、带着满腔热情，在自己的教学岗位上锐意创新，创造出属于自己的一片天地。

2.房地产计划管理学习笔记 篇二

从我国经济热点和效益回报等角度分析, 三十多年的市场化改革就是放开一块热一块, 同时也造就了一批企业, 是一个暴利递减的过程。市场化程度的加深, 始终是三个方面合力的结果, 供给方与需求方的不断斗争, 形成制衡和政府规制的加强, 将市场引向成熟。然而市场成熟与否可由以下方面来判断:一是市场信息透明, 买方主导市场;二是政府规制加强, 市场由乱而治;三是暴利时代结束, 平均利润率形成。

现观当今的房地产行业, 不难得出判断结果, 房地产市场已经成熟, 至少在部分一线城市已经成熟。目前, 购房者98%是私人购房, 利益点转向购房者, 从过去开发商只管造房子, 转向不断迎合消费者, 不断告诉消费者房产物业对其的利益点。市场信息的制造、传播以及供需双方信息互动的加快。据统计, 一般购房者平均看房或接触房地项目信息次数为9次才会下决心是否购买, 这足以说明消费者在购房前, 要占有非常充分的信息。同时, 自2010年4月份以来, 政府和相关主管部门从规范市场出发, 不断出台相关法律、法规、条例和办法, 市场环境逐渐变得公平、公正等等。

市场的成熟给房地产企业既带来机遇, 也带来巨大挑战。在比较成熟的市场上, 因房地产行业的特殊性, 进入和退出的成本都相对较高, 在业内一些没有实力的企业必将退出, 房地产已经开始进入一个重组时期。这一进程将随着中国加入WTO后经济逐渐开放和新经济时代的到来而加快, 那将是竞争的加剧, 随着外资的大量进入, 特别是港、台、新加坡企业进入市场深度的加深, 对现有我国本土房地产企业的市场的挤占会更快更深入。新经济的到来对房地产企业同样如此。

如何应对以上的挑战, 各种方法和理论很多, 但在这里主要讲势在必行的:提高房地产企业本身的自身计划管理水平。

首先, 房地产企业为什么要提高计划管理水平?

提高计划管理水平是房地产企业精细化管理的要求之一, 也是房地产企业提升自身竞争力途径之一。

众所周知, 地产开发是典型的资金密集型、知识密集型、关系密集型行业。2000年以后, 随着房地产行业外部环境的变化和政策的规范, 很多房地产公司管理上在进行精细化管理转型, 特别是一、二线城市, 从对外拉关系、拉贷款, 到内部做假按揭, 相对粗放的管理方式, 到现在对外强调品牌, 对内精细化管理模式, 强调客户关系、成本控制、计划管理等方式的转变, 这不但对房地产企业的融资能力提出了很高的要求, 而且对如何快速利用资金提出了更高要求。

地产的时间成本是很高的, 一方面, 一个项目每天的贷款利息都要好几万, 另一方面, 外部不可控因素多, 内部员工水平参差不齐, 管理水平低下, 造成项目开工、销售的一再拖延, 相对已经不是很高的利润也被利息吞噬。究其原因是房地产企业不重视或未建立相应的工作计划管理体系, 造成了项目无计划, 或有计划无执行, 或有执行无绩效配合等很多问题, 所以地产企业加强计划管理, 势在必行。

其次, 房地产企业计划管理工作存在的问题分析:

最大的问题是:大部分地产公司计划管理没有一个完善的、可执行的体系。通过分析众多房地产开发公司的计划管理可以直观的得出问题结论, 发现存在诸多问题, 其中:

1.缺乏系统的计划管理体系60%;

2.计划执行过程监督比较粗放41%;

3.项目各专业计划之间衔接不够35%。

其实这些问题还是比较温柔的, 更多深层次的问题发掘难度比较大, 也很难深入分析, 个案问题更多, 比如:

1. 法人治理结构是否完善, 老板和高管的关系如何处理的?老板是不是不按流程, 喜欢直接参与公司日常管理;

2. 高管之间的管理范围, 管理职责是否清晰;

3. 公司在制定战略, 拿地上是否有自知之明。等等……

如何改善房地产企业工作计划管理水平?

首先, 要改善房地产企业的工作计划管理水平, 必须要从“软硬件”上建立完善的计划管理体系。还必须要有完成计划的执行力, 要把战略流程、运营计划管理流程、人员流程 (绩效、异动等) 三者有效结合起来。

1.“软硬件”中的硬件是相关的制度、流程、培训、IT软件;

软件是一个强调执行的企业文化, 一群有计划管理意识, 具备计划管理技巧, 有强烈做好工作意愿的员工;不是集团干着急, 或者1～2个部门专门负责计划管理, 就可以解决的;就算请一家咨询公司, 调研个2～3月, 给一套诊断结果, 再花1～2月建立一套完善的制度, 再花2～3个月培训, 而且制度还都是符合ISO标准的, 质量标准、受控文件、流程、表单等一应俱全, 可计划管理还是一塌糊涂的房地产开发企业大有人在。

所以, 建立完善的计划管理体系, 不是建立本身这么简单, 也不能留存于表面, 更应该渗入到企业整个工作内容中去, 渗入到员工的实际工作中, 才能达到提高计划管理水平的初衷。

2.没有符合计划的执行力, 一切计划都不会实现, 提高执行力, 必须把战略流程、运营流程、人员流程三者结合, 其实计划管理属于运营流程的一部分。

确定企业战略, 踏踏实实的选择项目, 合理的规划3～5年的战略, 不要贪大, 不要盲目乐观;房地产行业中不缺乏善于拿项目的老板, 但是员工队伍执行力跟不上的公司, 也不缺乏员工队伍执行力很强, 但老板不善于拿地、不善于资本运作的公司。

3. 提高人才管理水平, 是提高计划管理水平的必要条件:

在企业计划管理中, 人力资源的合理配置是非常重要的, 有没有一支优秀的员工团队往往决定一切。在房地产开发企业中更是如此, 房地产环节多, 知识技能要求复杂, 工作难度相当大, 培育一支有专业素养、创新精神和能破解难题的团队及其重要。

在计划管理中, 人才的运用至关重要, 应该促进房地产企业在计划管理中的人才管理运用及发展:

一是将企业建设成学习型企业, 充分发挥员工的自我学习能力;

二是人尽其才, 特别是给年轻人舞台, 将年轻团队领导的培养放在比较突出的位置;

三是通过凝聚力活动或其他方式, 团结团队员工;

四是民主化管理, 积极让员工参与企业决策, 特别是在各中层管理人员的任用上基本上实现了直选或业绩成绩量化体现;

五是奖优罚劣, 使内部形成比较浓的竞争气氛。

同时, 房地产企业是知识性企业, 员工的能力和工作主动性很重要, 让绩效好的员工有更多的发展空间, 不合适的员工尽早培训或淘汰。

4. 重组计划管理体系, 建立完善的计划管理体系, 形成以计划管理为运营核心的管理体系;在内部建立虚拟的计划管理小组, 建立完善的制度, 选择合适的人去担负计划管理日常督导职责, 选择一个合适的计划管理软件去量化计划执行过程。

5. 充分在计划管理中, 体现和运用“时间管理价值”核心管理内容在计划管理中的重要作用, 也是提高房地产企业计划管理水平的基础核心。

时间是有价值的, 其最基本的表现形式就是资金的价格――利息。在房地产企业计划管理过程中, 时间管理的范畴不仅包括资金的运作管理, 同时包容开发流程的时机的管理, 流程的衔接和入市时机的选择不仅关系到项目的完成, 还关系到项目的最后成功。

房地产项目开发周期长, 资金占用的时间也很长, 包括政府宏观政策在内的市场变化的不确定性因素也很多, 如何管理好资金占用的时间直接关系到资金的成本和运转的有效性。在房地产项目开发的运转过程中, 关键是控制工程形象节点和销售的快速资金回笼, 这给房地产开发企业的计划管理水平提出了更高的要求。同时由于房地产开发时间长, 从发现地块、前期策划、方案设计与相关手续的办理到开工建设、销售和物业管理全过程, 每一个环节都需要“时间”投入, 节约时间就是节约成本, 如何衔接问题很多, 如果任何一个环节出现停止或时间浪费, 不仅项目会被耽误, 并可能失去最好的市场时机, 在项目开发的计划管理中主要通过流程目标管理来实现, 就是将整个流程进行分解, 建立计划节点目标, 以倒推方式发现每个节点前需要解决的问题和相互配合的关系, 发现流程与计划中可以平行进行的工作项目, 并用在计划管理中运用目标责任制的形式加强流程监控。

6. 计划管理的核心内容之一, 是成本控制, 这也是提高房地产企业计划管理水平的重要因素与途径。

成本是个目标概念, 它是产品同质化后, 企业竞争要追求的目标, 并通过管理的计划、组织、指挥和监控而实现。房地产企业成本构成的优势, 最终表现为价格的优势。房地产开发产品同质化后, 谁的价格低, 谁的功能价格比优秀, 产品竞争优势就强, 其促销的“杀伤力”就大。因此, 房地产项目产品的成本与管理的竞争是房地产市场竞争未来发展的必然趋势, 竞争的最后杀手锏就是成本导致的价格竞争。

7. 合作管理必须要在房地产企业计划管理中得到充分运用, 只有把合作管理充分发挥, 才能促进提高房地产企业的计划管理水平。

在房地产行业里大而全, 小而全的企业正在减少, 这与行业分工密切相关。一个企业包打天下是不行的, 在分工的同时寻求合作是企业发展的必然, 合作就是要双赢、多赢。一些大的所谓房地产航母他们也需要合作, 在业界这已是共识, 在合作过程中如何达成双赢、多赢, 这就有一个合作管理的问题。

利益是合作的前提, 信任是合作的基础。在房地产开发过程中, 房地产开发企业需要与地方政府、银行、设计院、施工单位、销售公司、策划公司、广告公司、物业公司等等各计划环节的涉及单位或合作单位, 与开发商一道才能将项目做好。

3.房地产计划管理学习笔记 篇三

关键词：项目管理；房地产；计划控制

一、通过事前控制实现对房地产项目的管理

（一）确定控制计划，保证其合理性。首先由房地产企业的项目开发管理部门在对市场进行详细调查的基础上制定项目开发的计划，待到项目开发计划通过了相关部门的审核之后，由销售部门进行销售计划的制定，之后的项目计划需要交由工程部在开发计划和销售计划以及国家标准、场地状况、待建情况和施工队伍的施工能力进行确定。项目开发部门和销售部门在进行项目开发计划的过程中，需要将其他部门应该进行配合的阶段和要求进行明确的罗列，在通过其他部门对这些要求进行确认之后，交由其他部门根据自己所需要给予的配合工作制定相关的工作计划，并且对于那些需要多个部门共同完成的情况，需要进行详细的重点标注，然后由房地产的总负责人进行项目的协调和确认。最终确认房地产项目管理工作。

尽管房地产项目管理的控制计划的制定可以有很多的渠道和方式，但是都应该要始终以项目为中心，所有的工作都应该是围绕项目进行开展的。此外，在进行项目的计划制定的过程中，需要进行了非常详细的计划沟通，对于那些需要多个部门共同合作的地方进行详细的确认。此外，需要保证所制定的计划在各个部门中都受到重视，可以将计划的制定和执行上升到部门考核的角度，以此来对员工的业绩进行考核。

（二）严格审核图纸，保证其真实合理。当前很多房地产企业在设计工期要求方面都是要求的非常严格，所以就导致由设计院所提供的施工图纸因为没有足够的时间进行细化，所以存在很多的错误和失误的情况。为了保证在以后的施工阶段不会出现很多问题，就需要对项目图纸进行严格的把关，从而保证尽可能不会出现设计方面的变更，严格控制签证量。

二、通过事中控制管理房地产项目

（一）节点的制定。在进行房地产管理的项目规划过程中，应当注意对项目规划进行具体的细分。例如按照常用的施工项目类型可以分解为桩基施工、基础施工、主体施工、装修施工以及配套施工等等部分。事实上，根据具体要求还可以对项目规划的每个阶段进行进一步的细分，但是进行细分的时候应当按照房地产企业根据施工对象的特点以及进度控制等实际情况进行确定，并没有固定模式进行限制。

（二）节点的控制。节点的过程控制和完成控制共同构成了节点的控制。节点的过程控制在控制实施中占据着主体地位，对项目施工进度控制起着至关重要的作用。尽管每一个项目部都应有自己的施工计划，但是在施工过程中，很少有项目部可以做到。项目的过程控制主要有以下几种办法，对项目外围的管理进行维护，以确保工期不会受到外部因素的干扰，确保工程在工期内顺利完成。并且保持与房地产企业职能部门的密切联系和沟通，以保证诸如签证之类的审批手续可以快速流转。

由于项目部门主要是通过监理单位来对施工单位进行监控，但是监理单位因为其自身素质的原因，所以无法实现有效监控施工单位，所以项目部主要是通过制度对监理单位进行控制，而通过人际管理对施工单位进行控制。

在节点项目完工之后，应该尽快对项目节点进行组织和验收，假如项目节点未能如期顺利完成，应该对其下达违约通知单，如果进度发生变化，需要对后续的项目施工计划进行变更并且还要尽快通知其他部门，对计划信息进行变更。

三、通过事后控制实现对房地产项目的管理

（一）项施工计划存在变动。由于施工因素及施工外因素的出现，导致了施工计划需要进行变更。由于项目施工受到施工因素的影响导致项目进度产生了较大变化，所以需要对项目施工计划进行重新调整，而是国外的因素则是因为其他部门未能跟上计划进度，所以对施工计划或开发计划产生影响，需要根据实际情况对项目计划进行调整。无论项目计划因为施工因素是施工外因素而变更，对其处理的办法都是首先要与相关部门进行联系，并且就变更问题进行协调处理，以保证尽可能不会因为计划变更而对整个项目施工产生影响，并且对影响本次项目计划变更的原因进行分析和总结，以帮助未来的工作调整。

（二）任务未能按期完成。对于项目未能按照预定期限完工等情况，在处理过程中也应该较为慎重。很多房地产企业的项目部门在发现逾期后就开始采用加大当日工作量的方式来追赶施工进度，，以求可以在规定期限内进行完工，但事实上项目没有？按期完成，但是项目的施工成本却提高，而项目的施工质量也降低了，间接的提高了后期服务的难度。所以在遇到施工项目逾期未能完成的时候，首先，应当通知相关领导及管理部门，然后再根据实际情况确定是否对项目施工计划进行调整，之后在对诸多建议和方法进行分析、论述和总结，并且形成书面材料，确保项目稳定有序的进行，最后再根据项目预期的原因关责任人的追究。

总结：由于房地产企业在进行项目开发的时候非常的复杂繁琐，并且房地产企业工程进度实质上也是一项系统工程，这就意味着在进行房地产项目开发计划的处理中需要应用到很多小的方法和技巧，从而保证可以对施工单位和监理单位进行较为灵活的管理控制。

参考文献：

[1] 严治仁.房地产企业管理学[M].科学出版社.2009

4.计划运营管理笔记 篇四

计划运营管理

笔记：

计划运营管理主要围绕二级计划、三级计划、专项计划、施工总进度计划展开，拟主要从以下五个方面开展计划运营管理工作：

1、计划编制；

2、计划管控；

3、会议管理；

4、成果管理；

5、计划运营管理体系建设。

1、计划编制；

计划编制是计划运营管理工作的基础，为此，工程管理部计划组将在以后工作中牢牢掌握计划编制组织工作的主动性，具体举措如下：（1）在与区域计划管控体系保持一致的情况下，根据公司项目实际运营情况提前组织各项目部、各业务部门编制全景节点计划、三级计划、专项计划等；（2）组织召开公司计划评审会审核以上计划，确保计划编制科学、严谨，并以公司领导签字确认版作为计划考核依据；（3）审核总包上报的施工总进度计划；

（4）当运营计划因外部不可抗力或者公司运营需要进行调整时，及时组织各项目、各部门进行调整并重新上会评审。

2、计划管控；

项目进度计划管控作为计划运营管理的常态重点工作，将主要采取如下措施确保管控工作全面、有力、有效： 

进度计划监控：

（1）定期准确发布各类报表：项目进度计划周报、督办事项周通报、施工总进度计划周报、专项计划日报（双日报/周报/双周报等）；（2）各项目群在每周计划例会汇报各专业进度计划进展，每月经营会工程管理部计划组做公司项目运营计划执行情况专题分析报告；（3）完善公司预警机制，明确预警责任人，预警时间点及各部门对于预警节点的主要职责等；

（4）发挥工程管理部计划组的监督职能，重点监控各项目设计、招采、成本等职能计划执行情况；

（5）以事实为依据，严格把控节点完成质量，拟由工程管理部作为节点完成与否的最终确认部门。

运营问题协调解决：

计划运营管理不是仅仅反映节点完成情况，还需要牵头配合项目部找出问题根源及其解决办法，具体方法如下：

（1）对于计划管控中发现的各类问题，及时通知相关领导或责任部门、责任人予以解决；

（2）对于部分力所能及的问题，由计划组牵头协调公司各级领导、各部门共同解决；

（3）对于制度、流程建设等方面不完善的地方由计划组协调区域、城市公司相关部门予以解决。



运营风险管控：

（1）及时梳理和总结各项目重大运营风险，督促责任部门制定专项计划，工程管理部计划组重点跟踪、反馈和落实；

（2）对于部分重大风险项，督促责任部门及时向公司领导专项汇报解决思路；

（3）及时预警，及时将问题暴露出来，避免小问题逐渐演变为大事故。

3、会议管理；

目前，计划运营管理方面的会议主要有如下两大类，其中公司级运营会议还有待最终确认：（1）公司级：

计划周例会：工程管理部计划组召集，项目总主持，主要内容为检讨本周项目计划执行问题，布置下周工作重点。

月度经营会：工程管理部计划组召集，总经理主持，主要内容为分析本月项目计划执行情况，重难点问题推进情况；财务、质量、安全等当月工作专题汇报；布置下月工作重点等。

成本专题会：合约管理部召集，每月底召开，总结回顾当月成本执行情况及存在的问题等。

招商专题会：招商部召集，视情况召开，协调解决招商过程中需要配合的各类事宜。

决策会：工程管理部计划组召集，拟每周召开，对于城市公司层面需决策事宜进行快速决策。（后续拟出台决策会议召开流程指引）（2）部门级：

项目群（部门）周例会、合约工作周例会、设计工作周例会（项目总召集）、工程周例会、各类专题会等。

4、成果管理；

目前由于上游部门工作成果不达标对下游工作产生重大负面影响的例子已不在少数，为保证节点计划高效完成，计划运营管理工作必须狠抓成果管理，具体思路如下：

（1）基于已确定的项目一二级节点计划模板，识别项目关键成果；（2）工程管理部计划组牵头制定项目运营成果管理办法，明确规范成果文件标准与模板要求并监督执行；

（3）结合会议管理体系，多种手段强化成果标准的应用管理；（4）注意成果的梳理和管理，做好知识积累与传承工作。

5、计划运营管理体系建设。

根据区域现有计划运营管理体系进一步细化和完善，建立适合城市公司的计划运营管理体系，具体举措如下：

（1）参照区域颁布实施的《XX公司项目计划管理办法》、《项目计划考核办法》、《城市公司专业决策会议实施细则 》等管理文件，建立适合本公司的计划管理考核办法、运营会议管理办法、决策指引、预警制度、督办制度等；

（2）明确各项目部、各业务部门、总包单位计划管控人员及其职责，通过集中学习、培训、会议等方式加强运营管理组织体系建设；（3）与人力资源部密切配合，加强新老员工计划运营管理制度、流程相关知识的培训，让全员对计划运营管理体系形成统一认识并掌握其管理思路和方法；

（4）寻求人力资源部的支持，将计划完成率与部门、个人绩效考核紧密挂钩，提高全员重视程度，保证节点完成率。

计划的六要素： 1.各项任务的名称 2.总时间 3.开始与完成时间 4.责任部门

5.关联任务（前置任务）6.成果标准

二级节点围绕开盘和入住两个最重要的节点来推导各个节点时间.搭建运营体系该如何起步？

谋定而后动，只有了解企业现在在什么阶段，运营管理要达到什么目的想清楚了，真正从公司战略和发展需求出发，有的放矢，才能搭建起适合自己的运营体系，否则就可能水土不服，甚至造成拖累。本质而言，运营体系的搭建是要解决企业内部管理的不顺畅，提升分散资源的整合效率，保障经营目标的达成。

企业管理体系的建立也要循序渐进。管理者所要理解的是，包括运营体系在内的所有管理体系，能够满足解决现有问题并且适度超前就可以了，毕竟企业的内外环境在不停的变化，企业本身也在不停地变化，作为企业内部管理保障的一系列规范亦可能需要不停的变化调整。如果本末倒置，一味追求长久、最大、最全，反而可能制约企业的发展。

赛普每次帮助客户搭建运营体系前，都要经过诊断调研，以发现客户运营管理真正需求的原因。

运营管理部门组建的问题？

（1）运营部门应是一个“强势”的部门。这里的“强势”不表示高人一等，而是要求运营部门有很强的推动力，而这种推动力应该是公司管理层所明确赋予的。

（2）运营管理部门应具备全程运营的意识。任何活动都可以划分为PDCA四个环节，运营管理也不例外。（计划管理为例，运营部门应该从计划的编制就开始介入，例如提供统一的计划模板、组织计划编制研讨、跟进编制进度、流转审批等；在计划的执行监控环节，运营部门要定期的检查、组织协调、对重要节点及时预警等；在计划的考核环节，运营部门要搜集计划执行数据，分析达成情况并传递给绩效考核部门。会议管理亦是如此，从会议体系和会议标准的制定，到会议事前的申请批复，到重要会议的与会跟进，到会后决议的知情跟踪等，运营部门要全程参与。只有全程参与了，才能真正对公司各方面的运营情况心中有数，才能真正发挥运营体系的威力。）

（3）协同运作。运营体系的运转，除了运营管理部门外，离不开其他部门、项目的参与。

如何让其他部门接受运营的理念，并且主动参与进来呢？

需要通过流程制度、培训宣贯等形式让其他部门明白，运营体系的建立是对公司和他们都有利的。举个例子，在没有运营体系和运营部门之前，各部门如果计划没有达成一般要被考核扣分；现在有了运营体系和运营部门，各部门或者项目一旦发现计划可能不能达成，可以转向运营管理部门进行协调，如果这个节点确实很重要，运营管理部门可以向管理层建议调配资源并推动配合，哪怕最后确实没达成，至少公司层面可以最大限度的预知和采取补救措施；甚至，如果一个节点的不能达成是源于外界不可抗的因素，相关主责部门事前向运营部门报知经审核属实后，可以免于因最终不能达成而可能导致的考核扣分。

（4）运营体系各项职能的发挥，可以根据需要分散于几个主导部门，但应注意合理有效。

设置单一的运营管理部门还是将运营管理的不同职能分散在不同部门，取决于公司实际需要及与管理习惯、企业文化等的匹配，说到底还是要看怎样才能发挥最大价值。

4.客观看待标杆

房地产企业在搭建运营管理体系时要参考标杆，但又要客观而不盲从，应该正确理解标杆企业运营体系是“这样”或者“那样”的原因，并且审视自己企业是否有同样的土壤，只有这样的参考才是有价值的参考。

跳出运营管理体系，聚焦到房地产企业一个项目的成功及成功的程度，我们会发现，影响因素有很多，归纳起来有下面几点：（1）项目运作策略：比如，是进度优先还是质量优先？（2）标准化程度：

（3）团队人员能力：显而易见地，一个配合默契，整体能力与素质较高的开发团队能够更快、更好的完成项目运作。（4）外部供方水平：（5）内部协同意识：

计划预警频频亮红灯的原因可能是对标准工期研究不够，导致计划编制时虽然也讨论了，但时间根本不合理；或者是因为公司为了节省成本选了一家水平比较低的施工单位，导致出现了很多乙方引起的计划延误；又或者是因为内部没有形成及时沟通反馈的文化，导致某个部门调整计划了没及时传递给关联部门„ „ 6.时间与效果

运营管理体系从搭建到真正发挥作用，需要经过运作一段时间后才能体会到。房地产企业的管理者们应该给运营体系，给运营管理部门，给全体员工一些时间，让大家通过持续的学习与培训接受运营管理的理念，熟悉运营管理的流程，并最终融入运营体系之中。，公司的结构不再是直线式的，而是成为一种矩阵式的组织结构；公司的组织设定不再以权力和专业划分，而是以做好每件事来设定。权力关系上，也实现了“三权分立”，避免了权力的过分集中而产生腐败，也能确保不出现互不合作、互相推诿的情况。

在房地产企业内部也或多或少出现了运营管理上的不足，如企业发展战略不清晰、各类资源配置不合理、管理制度不健全、各项制度落实不足，执行力不足、考核缺失等问题，面对跨区域多项目管控的发展要求，日益规范的市场现状，企业要实现规模经营，必须要通过高效的运营管理，最大限度的整合资源，提高项目附加值和利润率，实现企业有质量的持续增长。

每个房地产企业需要根据企业自身战略发展和实际能力水平选择相匹配的运营管理模式。

在运营管理的过程中，需要以运营计划为纲，确定运营管理过程中的时间节点（项目进度）和关键成果（各个节点完成的结果），通过会议、季度会议、月度会议、周例会、专题会等各种会议决策形式，跟踪、检查、协调公司各部门的工作，以提高组织工作效率，实现公司利益最大化。

通过以下几方面提高企业的运营管理能力：

1、做好组织上保证

2、公司各项管理制度、流程要逐步建立和完善

3、明确工作关键节点

4、建立良好的会议决策系统

5、建立业绩评估与反馈系统

6、建立信息管理系统

工作职责：

1)

组织公司综合计划的分解落实和执行监控，督促各部门编制部门工作计划，并进行汇总平衡协调；

2)

组织指导督促各部门编制部门季度、月度工作计划，并进行汇总平衡协调；

3)

负责跟踪监控公司各部门工作计划、季度及月度工作计划的实施情况

4)

组织编制项目开发节点控制计划

5)

根据项目开发节点控制计划组织编制项目开发总体计划 6)

跟踪监控协调推动项目开发总体计划和项目开发各专项计划的实施情况

7)

负责跟踪落实上级部门和公司确定的重要项目开发工作事项或计划安排

8)

组织各级计划变更的论证审核备案和发布实施及监控 9)

负责定期收集各部门工作总结，组织编制报送各类计划执行情况报告

5.时间管理学习笔记 篇五

时间管理概述

1、时间管理的必要性

时间具有“供给毫无弹性”、“无法蓄积”、“无法取代”、“无法失而复得”等特性，所以时间是最不为人们理解和重视的，也正因为如此，时间的浪费比其他资源的浪费就更为普遍，也更为严重。

因此，当人们无所事事，或者忙得晕头转向却不见成效时，应该暂时停下来审视一下自己的时间利用效率，审视一下自己在时间中所处的角色，寻找一条更为合适的途径，实现自己的目标，追求自己的人生价值。

在经理人的所有管理技能中，时间管理最容易被忽略，对中国的经理人而言，这又是一个急需解决的问题。初级经理人从员工的岗位过渡到管理者的岗位，比较容易忽略管理的角色和时间管理的技能，而中、高级管理者的工作时间更忙碌，工作任务更多，时间效率的管理也就显得更加重要。

2、时间管理的内涵

1．时间管理

那么什么是时间管理呢？在日常生活中始终如

一、有的放矢地使用行之有效的方法，组织管理好自己生活的方方面面，最有意义、最大限度地利用自己所拥有的时间，这就是时间管理。

时间管理不仅仅是工作的管理，也包含着业余时间的管理；不仅仅是在企业里的管理，同时也包含着家庭生活、业余时间、业余爱好的管理。也就是说，时间管理应该是包含着生活中所有时间的合理利用和支配。

2．主管在时间管理中存在的误区

很多主管在时间管理上普遍存在以下一些认识误区：

 宁愿去做事情，而不是去做正确的事；

 宁愿去解决问题，而不是有创意地去选择解决方法；

 宁愿去保持原来的做法和手段，而不是去优化、优选工作的流程和方法；

 宁愿去被动地执行服从和遵守职务，而不是主动积极地进行创新和求得最佳的结果；  宁愿去节约成本，而不愿意主动地增加利润，尤其是在投资理财的观念方面，国人习惯开源节流，但实际是比较喜欢节流，比较喜欢勤俭节约，而忽视要去更多地增加收入。

3．传统的时间管理观念

从节约和增加收入这两方面进行比较，传统的观念喜欢节约，时间管理的传统观念中渗透了这种生活哲学观的影子。传统的时间管理观念强调以下几个方面的内容：

强调时间的重要。古人曰“一寸光阴一寸金，存金难买寸光阴”，这里强调了时间的价值和重要性。

强调时间流失的速度。孔子曰“逝者如斯夫！”看到滔滔不绝的江水，想到时间也如流水一样，不断地、快速地流淌，强调了时间的无法失而复得性。

强调时间管理的计划性。中国古人关于时间管理的最基本方法是计划性，俗语常说“预则立，不预则废”，也就是说在做事之前要有充分的准备和充分的计划，强调了计划的重要性。

（一）竞赛以快趋强

竞赛以快趋强，军事以先下手为强，在市场环境急剧变化和动荡的今天，商界讲究“快鱼”策略，过去的竞争规则是大鱼吃小鱼，比资本量，比规模，以实力论胜负。今天是比速

度，比学习的速度，比反应的速度，比创新的速度，速度快者方能取胜。

（二）你有多少资本

如果问一个人有多少资本，他往往想到的是自己的车子、房子、股票债券等有形资产，而容易忽略掉自己的时间财富。

50岁的中年人与20岁的年轻人，怎么去衡量他们所拥有资本的多少呢？通常情况下20岁

（三）72岁人的一生

一个人的时间到底是怎么度过的，每个人一生的时间是怎样被利用的，时间哪里去了？为了回答这些问题，科学家对人群的时间利用做了科学的研究，将统计的结果进行汇总，从而得出了如下的结论。

（四）效率与效能

人们重视生命，乐于理财，却疏于时间管理。例如，一个人伤风感冒咳嗽了，他会到医院去治疗；一个人丢了200块钱或股票损失2000块，他会很着急和懊恼；可是如果他无谓耗费了2个小时的时间，浪费了1个小时，1个小时无所事事，他却不会着急，因为时间太无形了，如空气，看不见，摸不着。

鲁迅先生说，“时间像海绵里的水，想挤的话，总还是有的”，鲁迅先生本人之所以有伟大的成就，就在于他把别人喝咖啡的时间都用来学习和工作了，这说明了时间有很大的弹性。

时间管理的三大观念

时间管理有三大观念，第一是时间观念，第二是效率观念，第三是效能观念。对这三大观念的理解和把握，是时间管理的关键。

1．时间观念：1小时与3年的关系

建立时间观念很重要，有了时间观念，才能利用琐碎的时间，才能把点点滴滴的时间珍惜起来。在人们的理解中，3年是一个很大的时间单位，而1小时则是一个常被忽略的时间单位，实际上，如果每天能节约出1个小时，则在人生70年的岁月中，就可以节约出3年的时间，时间观念的重要性由此可见一斑。

2．效率观念：速度能使石头漂起来

所谓效率观念，就是要有速度。石头之所以能漂浮在水面上，如《孙子兵法》所言“疾也”，也就是速度很快的原因。

3．效能观念：始终不偏离终极目标和结果，与人生奋斗方向相吻合效能的观念就是不仅要衡量速度的快慢，还要考虑其他的因素。中国人习惯以效率衡量事物，而不常论效能，人们常常夸奖一个人做事很有效率，却很少夸这个人非常有效能。

效能的概念，用毛主席的话来说，效率是代表“快”，效能代表“多、快、好、省”，即数量多、速度快、结果好、品质高、成本节约，也就是说，仅仅速度快不行，还要方向正确、结果良好、效果明显、成本又低，所以效能的概念始终不偏离终极目标和结果。在时间管理中，时间的效能和人生的奋斗方向和企业的终极目标要相吻合。

效率与效能的关系犹如价格和性价比，效率就好比价格，而效能好比是性价比。效率是指“快”，而效能是指“多、快、好、省”；效率高就是价格便宜，即买这个货物所花的货币数量比较少，效能高是指单位货币内所获得的回报和价值比较大，即当人们去买大宗的物件，例如买电脑、买汽车、买家具的时候，不仅要注重价格因素，更看重性价比因素，不是越便宜越好，而是关注投入的钱和所获得的回报价值高低之间的比。同样的，在单位时间内，所获得的产值大小就是效率，而在单位时间内所获得的价值和回报的大小就是效能。

第二讲时间管理的四个发展（下）

时间管理的四个发展历程

时间管理的发展经历了四个阶段，人们从认识到时间管理的重要性，到开始进行时间管理，期间也经历了管理方式和管理重点的转移。

1．第一代：时间增加和备忘录

第一个阶段称为时间的单纯增加和备忘录。时间的增加是指当时间不够用，而工作任务比较多的时候，就单纯地加班加点，延长工作时间。

备忘录就是把所有要做的项目列出来，制作成一个工作任务清单，做一件，勾掉一件，以此种方式进行时间的分配和使用管理。

2．第二代：工作计划和时间表

第二个阶段称为工作计划和时间表，即在所有要做的工作任务开始之前，把清单列出来，在每一项任务之前定一个时间的期限，例如早晨8点～9点做什么，9点～10点做什么，下午1点～2点做什么，每一项任务都有开始和结束的时间，在这个时间段中完成规定的某项任务。这个方法有时候也称为行事历时间管理法。

3．第三代：排列优先顺序以追求效率

第三个阶段的时间管理称为排列优先顺序以追求效率的时间管理。当工作任务越来越多，多到在规定的时间里面没有办法彻底做完的时候，就要求对时间管理的内容进行一定的更改，第一，对工作任务要做一些取舍；第二，对工作任务要排优先顺序，比如，先做哪一件，后做哪一件；重点做哪一件，非重点做哪一件；主要做哪些，次要做哪些；做哪些，不做哪些，等等，描述这个取舍和优先顺序的办法可以通过象限法进行。

如果按照重要程度的轴来标记横坐标，按照紧急程度的轴来标记纵坐标，可以构成ABCD四个象限，A象限是又重要又紧急的事情，B象限是重要但不紧急的事情，C象限是紧急但是不重要的事情，D象限是不重要也不紧急的事情。如图1-1所示：

A类工作：又重要又紧急的事情

假设用一个统一的标准把所有的工作任务做明确清晰的划分，然后对ABCD四大类的工作做一个排序，显而易见，首先应做A类工作，因为A类是又紧急又重要的，这类工作一般属于突发事件。当工作中出现了突发事件的时候，应该放下手头所有的工作，全身心地扑上去解决，这种行为被形象地称为救火行动。例如119消防队接到警报，就要马上去处理现场。

B类工作和C类工作

当重要又紧急的突发事件被处理之后，接下来是应该处理C类紧急但不重要的工作，还是B类重要但不紧急的工作？有人认为C类工作很紧急，应先期处理，也有人认为B类工作

很重要，应先期处理。按照时间占用的顺序来划分，也就是按照时间的紧急程度来说，专家认为应先处理B类工作。

C类事件的描述有著名的帕金森定律，也称为爆米花定律，就是2斤玉米看上去不是很大，但是经过膨化以后有可能会变为一箩筐玉米花。由此可见，被膨胀、被扩大后的结果会导致C类工作数量庞大，以致无法完全彻底地被解决。

4．第四代：以重要性为导向，价值导向，目标导向，结果导向

第四代时间管理的代表是时间管理的二八定律。意大利经济学家帕累托认为，万事万物都可以分为重点的少部分和一般的大部分，这就是通常所说的二八定律，即80%的结果源于20%的努力，也就是80%的结果是因为20%的关键因素所致。

时间管理的六个概念

不管是中国传统的时间管理，还是第四代时间管理，在时间管理中，以下六个概念是贯穿于时间管理中最核心的重要问题。

1．消费与投资

消费与投资包含多个概念，时间如果用于工作、学习，就是一种投资，因为它是有回报的。如果用于陪家人聊天、外出旅游、无所事事、彻底放松，就属于消费，所以时间管理要多投资，少消费，达到投资和消费的平衡。

2．机遇与选择

在时间管理中，要主动地选择，而不是被动地等待，主动可以导致机遇，等待则只能处于无奈状态，不能将人生时间使用的可能性发挥到极致。

3．应变与制变

应变就是当问题发生时，去被动地做出反应；制变则是去控制住事情，能够主动地预先做出一些预防，让事情最大可能地朝着自己把握的方向发展。

4．效率与成效

在时间管理中，要有很高的时间利用率，而且时间利用的结果是可见的、是优质的、是与奋斗目标相一致的，而不是南辕北辙的结局。

5．紧要与重要

处理好紧要问题与重要问题的关系，具体做法如下：

对于重要且紧要的问题立即处理；

对于重要但不紧要的问题优先处理；

对于紧要但不重要的问题最后处理；

对于不重要也不紧要的问题则予以回避。

6．反应与预应

6.物业管理条例学习笔记 篇六

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

行政监督的主体：县级以上的房地产行政主管部门

一、业主的资格认定：

a.业主为房屋所有权人

b.房屋的承租人、借用人等物业使用人可以享有业主资格，并承担相应的权利义务。

业主的主要权利：

（1）接受物业服务；

（2）提议召开业主大会，参加业主大会，选举权和被选举权，（3）监督权（对业委会、物业企业的监督，专项维修基金使用的监督），知情权（物业共用部位、共用设施设备和相关场地）

（4）业主享有侵害请求权

业主的义务：

（1）遵守管理规约，业主大会议事规则，物业企业制定的管理制度；

（2）执行业主大会和业委会的决定；

（3）按时缴纳物业费、专项维修资金及其他约定或法律规定的费用。

二、业主大会：

（1）一个物业区域只能成立一个业主大会；（业主较少可不成立业主大会，业主可自行管理）

（2）业主大会决议事项：

a制定或修改议事规则、管理规约；b选举或更换业委会成员；c选聘和解聘物业企业 d筹集或使用专项维修资金e改建、重建建筑物及附属设施f其他事项

（3）业主大会应当有半数以上业主参加，业主可委托代理人

（4）关于维修资金和改建、重建建筑物及附属设施需有专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；一般重大事项需经总面积过半数的业主且人数过半数的业主同意；

定期会议：按业主大会议事规则确定的时间召开

临时会议：20%以上业主提议召开

业主大会召开时应当提前15日以前通知全体业主，同时应告知相关的居民委员会。业主委员会应当自选举成立之日起30日起，向物业所在地的房管部门、街道办、乡镇人民政府备案。

议事规则：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

管理规约：

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违

反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

三、前期物业管理

1、建设单位与物业服务企业书面方式签订物业服务协议；制定临时管理规约；

2、物业服务企业应当在销售之前订立临时管理规约，但不得侵害买受人的合法权益，物业买受人应当对管理规约予以书面的承诺。

3、国家提倡通过招投标的方式选聘物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的可以采用协议方式选聘。

4、买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

5、前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止

6、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

7、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料；物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

8、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

四、物业管理服务

1、物业服务企业应该具备相应的资质，从业人员有相应的资格证书，一个物业管理区域只能有一个物业服务企业，业主委员会应当与业主大会选聘的物业企业签订物业服务协议。

2、物业企业违反服务合同约定导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的责任。

3、物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

4、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

5、物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

6、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

7、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

8、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

9、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

10.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

11、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

12、业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

五、法律责任

1、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

2、违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

3、违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

4、违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

5、违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

6、违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

7、违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

8、违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

9、违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

10、违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部

门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

7.李国雄：房地产计划运营管理 篇七

课程目标和预期收益

1.探寻计划延误各种根源 2.经营计划编制方法； 3.计划达成各种保障机制； 4.降低与压缩工期的方法； 5.解决计划没有计划快的问题； 6.预防计划没有变化快的问题；

7.掌握战略计划、经营计划、开发计划相互咬合的关键之所在

8.掌握四级分级计划管控体系的精髓，为构建本企业的分级计划管控模型提供解决思路； 9.标准化工作指引的编制与使用方法； 10.执行力提升的方法与策略；

11.构建匹配的会议体系，提升运营的效率；

12.了解行业运营管理方法构建的最优路线图与行业最佳实践案例。例如：龙湖、卓越、中海、蓝光、星河、万科、保利、首创、美的、东京建屋等标杆企业运营管理精彩亮点分享。■ 课程周期:本课程将用2天时间 ■ 课程对象

房地产企业高层管理人员：董事长、总经理、运营管理部总监、招投采购部总监、项目总经理 ■ 课程大纲第一部分：从房地产价值链看计划管控的缺失

1.现有中小房企计划管理的误区都有哪些？为什么计划总是在延误？ → 造成计划延误的原因有哪些？

→ 根源在哪里？

2.战略计划的编制方法与要诀，从“开项目”到“做企业” → 经营计划的编制方法与要诀，从源头上管控计划缺失 案例：X企业经营计划案例

3.去年经营计划情况回顾与总结（过去做过什么？）→ 项目整体开发关键指标因素（重中之重是什么？）→ 去经营目标总体回顾（过去做得怎么样？）→ 去年经营计划实施总结（都有哪些亮点与不足？）→ 去年年战略计划实施总结（都有哪些亮点与不足？）

→ 项目如何实现对集团经营管理与未来发展的合理化建议TOP3？ 4.我们当前所面临的环境与形势分析（接下来打算做什么?）→ 宏观环境分析（行业机会在哪里？）→ 行业市场与竞争分析（同行业做得怎么样？）

→ 内部资源能力与SWOT分析（自身有多大“饭量”？）→ 业务战略目标定位（明后年打算“吃”下多少？）→ 核心能力规划（评估能否“吃”下去？）→ 核心能力补强计划（如何才能顺利“吃”下去？）

5.基于战略战略构想下的2015建议经营计划书（以什么方法去做？）→ 项目当期开发计划编制 → 今年经营面积指标计划编制 → 财务指标计划编制 → 运营指标计划编制 → 项目开发专项计划编制

6.今经营计划书达成风险识别与保障措施（如何保障做好？）→ 项目成功标尺界定（什么标准算是做好了）？ → 项目KPI指标设置（做好了对我们有什么帮助？）→ 工作项星级划分标准（如何做到公正公平？）→ 项目风险识别与规避（出现意外如何排解？）

第二部分：组织管控，管什么？怎么管？权责如何合理划分？如何有效监控？ 1.贵公司该选择什么样的组织管控模式？ 2.项目该选择什么样的管控模式？

3.关键节点管控型VS战略管控型&运营管控型&财务管控型的优缺点该如何吸收与规避？ 4.职能式VS矩阵式VS项目公司制优缺点该如何吸收与规避？ 5.项目公司级别该如何合理划分？如何合理授权？ 6.各种计划运营管理的权责分工表该如何梳理？ → 计划运营管理，应该管什么，不应该管什么？ → 计划运营经理的职责与素质模型要求 → 计划运营专员的职责与素质模型要求

第三部分：项目开发分级计划运营管控体系 1.里程碑计划：管“经营” → 里程碑节点梳理方法与依据 2.主项计划：管“全局” → 主项计划的梳理方法与依据 3.专项计划：管“执行” → 专项计划的梳理方法与依据 案例：项目开发计划编制方法 4.部门计划：管“协同”

→ 部门月度计划的编制方法与技巧

→ 部门工作计划权重与星级标准差异是什么？如何设置权重？ 5.如何解决供应商的匹配与协同问题？ 6.如何解决各部门的协同问题？

第四部分：如何确保计划的有效达成？如何缩短开发周期？

1．计划运营执行的依据是什么？如何构建工作的标准化？ 为什么说不是计划没有变化快，而是计划没有计划快？ 如何规避？运用哪些方法？

2.什么是阶段性成果？房企该如何构建？ 3.如何促进各部门有效沟通？ 4.降低与缩短工期的方法 5.首五件检查机制 6.首小时产值监督机制 7.计划预警各种机制探讨

第五部分：房企如何构建自己的会议管理机制？ 1．会议卡片的使用方法 2.会议简报与模板的使用方法 3.项目启动会议的作用与构建方法 4.月度运营会议的作用与构建方法 5.半/总结会议作用与构建方法 6.营销会议体系的构建方法 7.成本、采购会议体系的构建方法 8.战略会议体系的构建方法 9.项目开发周会体系的构建方法 案例：L项目启动会解析 10.绩效指标如何与运营相结合？ 11．行为态度考核指标从哪里来？

案例：X企业会议管理体系是如何构建出来的

第六部分：运营管理与流程再造 1．什么是流程？别总挂在嘴边

2.如何衡量流程的效率？

→ 为什么那么多房企上了OA，流程效率始终提不起来，为什么？ 3.流程权责梳理方法 4.流程表单梳理方法 5.流程时限梳理方法

案例：A流程再造前后效率对比分析

李国雄老师

西南交大工民建专业、资深房地产企业咨询管理顾问、曾任某知名房地产企业运营总监；实战讲师，房地产计划运营管理专家。

中国房地产“先算后画”理论倡导者；

《房地产成本管理模拟沙盘演练》版权课程首创者

曾任职甲方中高层10年管理经验，从事项目运营管理、成本管理，国内知名咨询机构合伙人。李老师擅长：房地产企业战略管控；房地产计划运营管理、房地产成本管理沙盘。能够针对企业管理问题给出有针对性的辅导方案。课程特点：

李老师多年的项目咨询与培训生涯，积累了丰富的标杆房地产企业经典案例和实战经验，风趣幽默的授课方式，重视与学员的互动与交流。多元化的教学方法，实际的演练，透过实战来启发学员，从而使之产生体验；并将理论与实战、认知与实践相结合，激发学员的潜力与反思。营造出一个欢乐的学习氛围，真正落实快乐学习，享受学习的宗旨，让每位学员在最快的时间帮企业创造最大效益，深受客户的欢迎和好评。李老师核心课程：

《房地产计划运营管理》《房地产成本管理模拟沙盘演练》

曾经服务的部分典型客户：

8.某房地产公司项目的计划管理 篇八

三期项目计划大纲

三期项目总体概述：三期项目是整个社区的重要部分，处于中央组团的核心位置，对整个小区的品牌品质具有极大的影响意义。三期建筑面积13万平方米，酒店一幢，8幢住宅，（其实为4幢，2幢连在一起，中间一道沉降缝）均为23+1层。

项目目标：

总体目标：建成XX市具有南洋风情的特大景观小区

进度目标：三期竣工时间为2007年5月1日

主楼主体进度2006年5月1日完工，装修至主楼验收2006年10月1日，配套及景观2007年5月1日

质量目标：X市安全文明工地、X市市优工程力创省优

成本目标：控制在2.6亿元（包括主楼及配套和景观成本）

一、范围计划

1、范围管理计划：

主要分为4个阶段：前期阶段、主楼阶段、配套阶段、景观阶段

前期阶段：平整场地；地质勘察；配合项目办办理手续；商品混凝土合同、白蚁防治合同及实施；审查设计图；监理招标；施工招标；规划放线，临水临电的接入；公安局宿舍段道路修建；

主楼施工阶段：基础开槽；基础施工；主体1-23层；主楼装修；水电安装；消防安装；防水工程；门窗工程；电梯安装；平整场地

室外配套阶段：管网工程、有线工程、电话分项；智能工程；道路工程；室外配电；

景观阶段：苗木栽种；水景及游泳池；灯具配置；宅前路；

建设三期：

1、楼号比较集中，易于管理。

2、先开酒店是便于展示小区入口形象，有利于销售；

3、能将一期和二期连成一体，塑造整体小区形象。

二、质量安全计划

1、争创安全文明工地

为了树立我公司良好的企业形象，严格按照X市安全文明工地的要求执行，争创X市安全文明工地样板。需要在招标选择施工队伍时考虑此项费用。

X市安全文明工地相关规定如下：(附后)

2、工程主体质量保证措施

①施工单位标准：

*选择有资金实力

*土建一级资质建筑公司

*项目经理资质一级（在招标文件中注明不得更换、需施工单位出承诺书）

*ISO9000认证企业

②监理公司标准：

*选择有技术实力

*信誉良好

*敢于承担责任对工作认真负责的*无建设主管部门不良记录的监理公司

③总工办学习熟悉建筑高层施工规范，锻炼自身能力，在施工管理过程中能起到有的放矢的作用，更好的作好控制协调工作。

④配合监理公司对施工单位作好监督管理工作，为监理公司树立坚强的后盾，充分调动监理人员的积极性，更好的为我方服务。

⑤严格合同管理，对所达到的质量要求严格控制。

⑥作好主体隐蔽验收工作，防止工程主体留下质量隐患，提倡监理旁站制

⑦作好厨卫间防水、水电等后期工作，减少维修率，提高客户满意度

⑧对易出问题的工程部位提前做好细化防范方案。

⑨定期召开工程技术专题会，加强内部沟通，及早解决问题于萌芽之中。

三、投资控制

1、综合制定出控制总项目造价成本的基数。

参考以往信息，汇总一期、二期造价成本信息，分部门分类整理作为三期成本控制的依据。①总工办造价控制成本：（以下为以往承包信息）

*前期地质勘察：二期60元/米；三期53元/米

*白蚁防治：2.5元/米2

*地基处理：二期单桩桩长13米，施工单价64/米，高强预应力混凝土管桩（Ф400×95）材料单价78元/米

*工程主体：1100—1200元/米2

*外网配套（煤气、水电接入、有线电视、管道等）300元/米2

*景观工程：140元/米2

*商品混凝土：；如果为了赶工期，使用商品混凝土；如果为了节约开发成本，建议部分使用或不使用，当然还得考虑项目办手续办理的难度和公司整体营销策略的整体进程及销售资金回笼程度。视具体情况而定。（用商品混凝土和不用相差50天左右工期）

总量；三期混凝土总量约4.5万 m3，C20：280元/m3；C30：330元/m3；现场施工搅拌C20：188+16.9；C30：216+16.9；差价：

90元/m3左右

总差价：4.5万×90元/m3=405万

建设局费用和罚款；补给搅拌站费用2项合计计划约80万

还差325万

®决策是否用商品混凝土？同公司发展战略相一致：是求速度尽快占领市场，销售资金尽快回笼；还是暂时节约325万成本？

②项目办前期手续成本：各项手续费用。

③销售部成本：营销策划宣传费用（广告、楼书等）、销售提成。营销策划方面：

1、宣传方式：报纸、风景片、楼书、展览会、新闻发布会、标牌等，2、制定总营销策略，何时以何种宣传方式推出。能起到良好的效果。有一个统筹安排；每个阶段都有不同的内涵和主题

3、有创新的营销建议：如请一个有名的跳水运动员，赠其一套房子，让其允许作为我方形象代言人。小区景观水景和游泳池较多，在游泳池旁边做一个跳台；小区建成后平时举行游泳比赛。在广告语中加上一句：你想体会与名人一起游泳的感觉吗？想必具有购房的煽动性。

4、推出极具震撼力的广告宣传语：如万科天景花园宣传语：“深圳住宅的明天”。联想集团的：“如果失去联想，世界将会怎样”。像这类广告语都是万科和联想自己想出来的，只有自己才能体会本身项目的卖点和价值观念。

④材料部采购成本：材料成本（主要指甲供材料）

2、确定销售收益

定出三期销售价位便于以后进行成本核算。比较投入与产出。事先确定利润空间。实施过程中及时进行调整。财务是不可缺少的重要一环。现在都讲究部门整和和项目化运做项目。

3、确定变更程序流程，防止随意变更增加成本

4、严格控制设计投资；深圳设计院图纸设计完毕后，审核图纸及概算，在设计阶段运用价值工程的概念合理规划成本。

四、进度计划

1、合理安排前期手续进度（见总部批件表），总部要求2005年7月18日开工

2、前期阶段：平整场地；地质勘察；配合项目办办理手续；商品混凝土合同、白蚁防治合同及实施；审查设计图；标高的确定、地基处理、施工工期的确定、监理招标；施工招标；规划放线，临水临电的接入；公安局宿舍段道路修建；该阶段进度待修缮。

3、春节上班后，首先进行白蚁防治合同的签订、地质勘察合同的签订、商品混凝土合同的签订、天然气合同的签定；为项目办跑前期手续作好铺垫；以上工作计划2005年5月1日前完成以上事项，签定合同后就算闲置1个月，也不能出现到使用时因程序问题耽误工作。

4、主楼施工阶段：2005年7月18日-2006年5月31日主体阶段；

2005年7月18日—7月31日 临建搭设、基础开挖

8月1日—9月1日 基础施工

9月1日—2006年4月31日 主体23层施工（按每层10天计，其中基础检测及基础验收

10天）

5月1日—5月31日 主体验收阶段；

2006年6月1日-2006年10月1日 主楼装修阶段

5、配套施工阶段：2006年10月1日—2007年1月31日

6、景观施工阶段：2006年2月1日—2006年5月1日

如2005年7月18日开工日期延后，其余时间相应顺延。建议销售交房日期在开工日期后22个月

五、人员计划

1、三期应配备人员：经理A、土建工程师2名、王明中、黄永仁、于洪波、1名景观工程师

2、人员分工：

经理A 负责总协调及处理日常性事务

土建甲 负责酒电公寓及1栋楼土建和社区内土建杂事

土建乙 负责其余3栋楼土建

水暖甲 负责整体三期给排水及消防方面

电气甲 负责其余3栋楼电气

电气乙 负责酒电公寓及1栋楼电气和档案行政性事务

景观ⅹ 负责二、三期景观、入口处景观、一期景观调整

3、队伍建设

①建立与业绩考核相应的奖罚机制（得公司支持）

②加强公司企业文化核心理念的灌输，消除拜金主义、个人主义、工作腐败主义。③每月定期开展专业技术讨论会

④适当时候开展相应专业培训，提高管理班子素质

⑤加强内部沟通，防止各专业人员各自为是

⑥加强外部沟通，防止因为部门不协调影响项目进程

六、内外沟通

①与总部人员的沟通：

前期工作：安排专人与总部总工办联系，当前紧要问题

1、督促总部住宅集团让深圳设计院尽快拿出三期报建方案，项目办才能开始三期项目的前期手续工作，报建方案经规划局批准后，才能进行地质勘察工作。

2、完成三期的设计交接工作，作好平稳过度。

3、以后施工阶段遇到需总部总工办解决问题再及时联系。

②与分集团领导沟通：及时制定出三期项目计划，安排工程进度，说明质量目标、成本情况。便于上司及时了解情况，作出英明决断。计划每月写一份绩效报告，汇报项目正在进展情况，存在问题及解决办法，项目今后工作安排。

③与分集团各部门的沟通

项目是一个整体，工程施工不仅是总工办的份内职责，同时涉及到材料部门、预算部门、项目办前期，各部门只有紧密配合，才能达到良好效果。

项目前期总工办配合项目办工作：

1、配合项目办总规报批，同深圳设计院协调，提出工程技术方面的意见，尽快将总规拿下，便于其他手续的办理和各项工作的开展。

2、施工图审查前期阶段，配合项目办作好具备审图的条件，提前签好白蚁防治合同、商品混凝土合同、天然气合同

3、施工图审查阶段配合项目办解答建设行政主管部门提出的疑问，尽量使我方的施工图少做调整。

4、招标备案阶段，配合项目办办好监理招标、施工招标等重大招标事项，提供相关资料。

与材料部门的协调：

1、待深圳设计院施工图纸完毕，各部门碰头一致后，将甲供材料列清单交于材料部门，让其及早询价。

2、尽量在施工阶段及早寻价，不至于影响三期工程进度

④与设计院、监理单位的沟通

设计方面：

1、从总部接手深圳设计院后，作好与该院的沟通，督促其尽快完成施工图纸。并在设计图纸完毕后，同设计院沟通协调作好设计阶段投资控制；

2、搞好深圳设计院和景观设计公司三期的协调工作。使景观设计公司尽快找到三期项目的切入点。尽早完成三期项目的景观设计（在不影响二期景观设计的前提下）

⑤与X市建设行政部门的沟通

⑥与各施工单位的沟通

七、风险管理计划

1、资金断链

这是最大的风险，万科总经理郁亮和顺驰董事局主席汪浩接班以前都是财务总监。最能说明这一点，资本运营是房地产行业的重中之重。

考虑公司现有资金及总部支持资金还是分公司自己自足。开工13万平方米。总体需要资金

2.6个亿（130000平方米×2000元，主楼按1500元/m2，配套及景观按500 m2）。主楼主体按总造价的50%计，主体封顶需要130000平方米×1500元/m2×50%=9750万元。主体封顶后可取得预售许可证，可大面积回笼资金，如每家垫资1000万，实际周转资金需5000万即可；考虑到公司人员工资基本开支和日常消耗及主体封顶后销售可能不畅等不利因素，筹措资金保守一点7500万即可。①资金紧张宽松情况下，酒店公寓1个施工单位，剩下每4幢楼一个施工单位，这样3个施工单位；这种风险较大方案②资金紧张情况下，酒店公寓1个施工单位，其余每2幢楼一个施工单位，这样5个施工单位；

2、进度风险：

①合理安排前期手续办理，开工时间确定后，严格按照安排执行，遇见不可控制因素及时调整。

②注重细节，防止因公司程序误事，提前计划好程序需要时间，合理安排。

③选择有资金实力、质量优质的施工队伍，招标是其中关键一环。招标文件中应明确标明某些细节。现正在编制三期招标文件及修缮二期合同某些不适宜的地方。

八、采购管理计划

主要材料的明细（哪些属于甲供材料），主要取决于资金是否充足，电梯肯定是我方提供（因为电梯价格不好确定，且品牌较多），主楼其他材料主要有塑钢窗、商品混凝土、外装涂料、防盗门、钢材、水泥等，需要定一下，便于材料部提前进入市场，早做准备。