房屋买卖和物权登记制度

2024-07-05

房屋买卖和物权登记制度（精选7篇）

1.房屋买卖和物权登记制度篇一

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物权登记与法定公证制度

汤维建中国人民大学法学院教授 , 陈巍中国人

民大学博士后

关键词: 物权登记/实质审查/法定公证

内容提要: 公证机关的实质审查无论在能力和“便民”方面较之登记机关更有优势,也是我国政府体制改革的趋势。我国应在物权立法上引入法定公证制度,基于公证跟随登记的原则,与物权登记制度衔接。

一、物权登记的实质审查与形式审查之争

物权登记是指经当事人申请,由国家专门机关将不动产物权和其它一些重要的动产物权的变动情况记载于专门的登记簿上以供社会公众查阅的制度。登记的首要意义在于实现不动产物权变动的公示,相对人及利害关系人均可查阅登记簿册,并且任何人均可相信登记权利而为交易。物权登记有实质审查主义与形式审查主义之分,两者核心区别在于登记机关是否对引起物权变动的“原因行为”进行“真实性和合法性”审查。实质审查主义的显著优点是最大限度地防止登记权利与真实权利的不一致,从而使公示力确立,并最大限度的防止

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物权登记的公信力带来的误导受买人的可能性。形式审查主义,指当事人在向登记机关申请物权变动登记时,登记机关不需要对引起物权变动的原因行为以及因此形成的实体民事权利义务关系进行真实性审查,而只进行形式上审查,在材料齐全的情况下即可以登记。

从大陆法系近代物权登记制度的历史沿革看,在物权登记制度建立之初,采纳的是登记实质审查主义。德国18 世纪采纳的物权变动实质审查主义,带来严重弊端,一方面,延长交易时间,增加交易成本,延缓交易进程,最终阻碍社会经济发展。另一方面,登记官为避免责任,追查细节,过多干预了市民私生活,以至社会怨声载道。[1]1872年,普鲁士《所有权取得法》颁布,以物权无因性作为立法基础,使得登记实质审查主义对私人生活的干预得以排除。因为物权行为的独立性和无因性使得物权变动的效力和引起变动的债权行为分离,促成了形式主义的审查制度。目前德国虽采物权登记的权利要件主义模式,但登记机关只是形式审查,只有在不动产登记有害于社会公共利益时才进行实质审查。[2]而法国在废除登记实质审查主义方面则走的更远,立法对登记的效力采对抗要件主义,即引起不动产物权变动的契约有效成立后,即使没有登记,也能产生物权变动的效力,登记只具有对抗第三人的效力。物权登记机关自然也就丧失实质审查的机会,即使当事人在物权变动生效之后主动登记,登记机关也没有理由进行实质审

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查,因为即使登记机关发现实体错误拒绝登记,也不能改变物权因合同生效而变动的法律效力。

正是基于登记实质审查对交易迅速的阻碍和对民众私生活的干预,大陆法系的两大代表性国家取消了该制度,这一背景是我国物权立法应当注意的。

二、法定公证制度的引入

在保证合同自由原则与保证物权登记真实的两种利益之间进行衡平的结果,就是公证机制的引入,由公证机关通过对合同、遗嘱等引起不动产物权变动的民事法律关系和其他原因行为的确认,完成对物权登记前的实质性审查。当立法把公证机关的实质审查作为一种制度规定下来,并且与物权登记制度衔接,这种公证和登记相结合的“中间路线”就构成了“法定公证”制度的重要组成部分。[3]法定公证制度下,公证是进行不动产物权变动登记之前必须经过的一个前置性程序,公证机关对引起物权设立、变更、转让和消灭的原因行为,典型如契约等进行实质性审查,而国家登记机关只对提交登记的申请及有关材料进行形式审查或称“窗口式审查”。登记机构只接受经过公证的契约,经过公证的不动产契约即为相应不动产权利的凭证。

登记前的强制公证在多国立法中都有体现。

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《德国民法典》第313 条规定:“以当事人一方负担让与土地所有权义务的契约,需有公证证书。” [4]《瑞士民法典》第657 条规定:(1)转移所有权的契约,不经公证,无约束力。第680 条规定:(1)⋯⋯法定所有权的限制,因法律行为而废除或变更,非经公证并在不动产登记簿登记不生效力。⋯⋯第681 条b :(1)变更或排除法定先买权的约定具备公证形式的,始为有效。第799 条a 项关于设立独立且长久的建筑权的契约,须采用公证,始生效力。第799 条b :(2)设定不动产担保的契约,须采用公证,始生效力。

《法国民法典》第16012 条:⋯⋯设立抵押或担保须以公证书作成, ⋯⋯ 第2127 条:约定的抵押权,仅得在公证人二人面前,或者在公证人一人与证人二人前,以经过公证的证书设立。第2213 条:强制出卖不动产,仅得依据公证的、可执行的证书,就确定的,已清算的债务请求之。

《意大利民法典》第2657 条“登记的依据”规定:如果未按照判决、公证书或有签字认证或司法认证的私文书进行登记,则登记不得进行。

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《俄罗斯民法典》第339 条“抵押合同、抵押合同的形式和登记”规定:抵押合同应当采用书面形式。不动产抵押合同以及应予公证的为保障债务履行的动产抵押或财产权力抵押合同,应进行公证。

我国台湾地区在《民法物权修正草案》第166条增加了“契约以负担不动产物权之移转、设定或变更之义务为标的者,应由公证人作成公证书”。登记之前的公证环节起到了“风险过滤”作用。有了这些前置保障机制,登记机关无需再深查细究原因行为的效力,只进行形式性审查,保证登记的迅速及时。因此,尽管以德国和法国为代表的两种物权登记效力主义对于物权行为的立场不同、登记模式不同、不动产物权变动构造不同,但在公证机制的介入和保障之下,基本上采用了物权登记的形式审查主义,并且基本上都能确保登记的准确性。在这种公证与登记结合的制度中,登记审查职能实际上被公证机关和登记机关共同分担,其结果就是既能保证登记的迅捷,又强化了登记结果的正确性。

三、我国物权登记引入法定公证制度

我国物权登记中引入法定公证制度的理由很多,其中最基本的理由是:公证机关更具备实质审查的能力。我国公证机关的专业性优势体现在:首先,在体制方面,我国《公证法》把公证机关定位于专门的国家证明机关,与行政脱钩,这就从体制上保障了公证机关不受行政

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机关的非法或不当干预。这一体制变革对于公证“服务民众”而言至关重要。公证体制改革的基本思路就是公证的社会化,公证机关具有社会中介组织性质,服务社会的性质更加纯粹鲜明,公证体制的社会化使得公证机关摆脱了行政部门管理者的身份束缚,与办理公证的当事人更多是“平等与服务”关系。比较而言,我国登记机关仍然定位于政府部门,其服务意识显然不及公证。如果可以选择,恐怕民众不会倾向于处于管理者地位的政府部门。

其次,机构设置方面,我国公证机构的性质确定,公证法出台后,各地的公证机关通过改制,短时间内可以形成满足群众需求的公证机关,反观我国的登记机关,长期以来的物权登记体系形成五种不统一,即登记机关、登记根据、登记簿册、登记程序、登记效力的不统一,由此带来诸多交易安全上的问题。[5]立法者否定法定公证的一个重要理由是“逐步实现统一登记”, [6]但可以预见,“法律法规规定”还需要一个很长时间的过程,必须解决部门利益协调、机构设立、登记员选任和培训、工作规程等诸多难题。而中国物权登记制度的构建又是迫在眉睫,对于实质审查这一重任,弃眼前合适的公证机关不用而依赖于尚未见明显优势的物权登记机关,不免有僵化和教条之嫌。

再次,业务水平方面,对合同和其他法律文书的实质审查并非易事,法定公证涉及的公证事项都是公证机关的传统公证项目,已经积

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累了丰富的经验。如我国《公证法》规定的公证业务范围包括:合同;继承;委托、声明、赠与、遗嘱;财产分割;招标投标、拍卖;婚姻状况、亲属关系、收养关系;出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录;公司章程;保全证据;文书上的签名、印鉴、日期,文书的副本、影印本与原本相符;自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项。其中全部涵盖了物权登记需要审查的民事法律行为和权利义务关系。我国公证法对实质审查的程序有详细的规定,从制度上保证了审查的质量,而物权登记机关由于长期不统一,审查的范围、方式、程序方面尚无统一规范做法,基本上是各地各部门自行其是,其审查质量很难得到保障。

第四,人员素质方面,我国公证员必须通过国家司法考试,还要经过国家任命取得执业资格,属于法律职业共同体中的成员,具有相同或相似的法律思维能力和判断能力。由他们来从事具有预防纠纷性质的实质审查权比较适合,其结果也更能够获得交易双方的认同和接受。而登记机关的人员显然不可能达到这种法律素养上的标准。

最后,工作监督方面,《公证法》内容涵盖公证性质、公证机构设置、公证业务辖区、公证员、公证业务范围、公证效力、公证法律责任等方方面面。这些规定,一方面确保了公证活动的正常进行,另一方面也是对公证全方面的法律监督和控制。我国物权登记机关的监督散见于各种规章制度,并不系统规范。

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另外,有权力必然要承担相应的责任。我国《公证法》第14 条规定,公证机构应当建立业务、财务、资产等管理制度,对公证员的执业行为进行监督,建立执业过错责任追究制度。第15 条规定,公证机构应当参加公证执业责任保险。公证机关与申请公证的当事人之间是一种平等的“服务”关系。由于公证机关特殊的“第三方”的地位,决定了在发生错误时负有民事赔偿责任。把公证作为不动产物权登记的要件或前置条件,这样不仅将不动产物权登记审查纳入了法律规范的范畴,同时也实现了责任和风险转移。由于公证错误导致的当事人的损失,由公证机构或公证员承担赔偿责任,并且公证行业建立职业责任赔偿保险,完全有能力承担起这个责任。有了公证责任保险、公证赔偿后备金等公证行业补偿制度作后盾,公证行业才能真正成为可以向社会承担全面法律责任的行业,从而使因公证过错给当事人造成损害的赔偿,从制度上得到保证。这也客观上促进了市场经济的交易安全。目前情况下,物权登记机关的性质尚未明朗,对于登记员玩忽职守或徇私舞弊行为导致当事人受损的,很难得到赔偿。因此,对需要登记变动物权的民众而言,有赔偿保障的公证机关是更好的选择。

在各国普遍确立了登记机关“窗口审查”模式并且毫无变动迹象的背景下,我国物权法采登记机关实质审查模式,确非明智之举。公证机关介入物权登记,并非要取代或者削弱物权登记机关职权,也不意味着公证机关权力的加强,而是将公证机关的职能与物权登记机关

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快速专业解决您的法律问题的职能相互配合,使之相辅相成,相得益彰,更好的实现物权登记制度的预期效果和社会功能。

法定公证与物权登记制度的密切关系,可以用“公证跟随登记”的原则概括。具体表现在两个方面:一方面,法定公证制度的适用范围限定在物权变动登记涉及的原因行为以内。鉴于法定公证旨在维护物权变动的安全性和真实性,因此总的一个原则,凡是在物权变动中由登记机关登记的事项,如果引起物权变动的原因是可以进行公证的民事行为,典型如合同、遗嘱等,原则上均应当予以公证后才能登记。进行登记而不需要公证的,仅能作为例外存在,由法律加以规定。另一方面,除法律另有规定外,公证的效力和登记的效力保持一致,仅限于登记的前置程序,并不单独具有债权生效或物权变动效力。

当前,我国新的公证立法已经出台,物权立法虽有波折,但也是指日可待。等到物权立法明确物权登记机构与公证机关的具体职能分工,公证机关即可以担当起物权登记实质审查的任务,可谓万事具备,只欠东风了。

Abstract :The notary authority has the advantages of registry in both ability and convenience to exercise the function, and it’s alsothe stream of system reform of our government.The author suggested that we should establish the

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statutory notary in the China’sProperty Law and designed it as an interlinked system to the register.注释:

[1]陈华彬.物权法原理[M].北京:国家行政学院出版社,1998.121.[2]孙宪忠.中国物权法总论[M].北京:法律出版社,2003.226.[3] 西方法定公证制度的范围不一,并不仅仅限于不动产物权变动事项,一般还包括公司事务、继承实务等必须公证的事项。本文的法定公证仅指涉及物权登记领域的法定公证。

[4] 德国的法定公证制度主要运用范围是不动产事务公证,将地产的取得、放弃、转让、拍卖等列为法定公证项目。

[5]孙宪忠.论物权法[M].北京: 法律出版社,2001.476-482.[6] 十届全国人大常委会第16 次会议审议的物权法草案三次审议增加规定:国家对不动产实行统一登记制度;不动产登记,由不动产

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所在地的登记机构办理;统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。

出处:《法学论坛》2007 年第1 期总第109 期

2.房屋买卖和物权登记制度篇二

物权行为独立性理论是德国法的典型特征,我国法上是否采行了此理论一直争议不休。《物权法》实施之后,该法是否贯彻了此理论仍有争议。根据《物权法》第9条和第15条的规定,我国立法基于法律行为的不动产物权变动模式采取了登记要件为原则,登记对抗为例外的规定,合意加登记始生不动产物权变动,但此合意单指债权合意,还是包含物权合意并不明确,同时,立法还厘清了物权变动与债权变动的界限。因此,《物权法》对物权行为独立性是一种模糊表达。2008年7月,建设部《房屋登记办法》正式实施。在社会主义中国,土地所有权不得进入市场流通,而地上房屋所有权一般可自由交易,因此,以房屋登记为例来论述不动产物权变动无疑具有普遍意义,那么《房屋登记办法》对物权行为独立性理论又作何表述呢?更进一步说,法律、法规虽作了如此这般的表达,但实践中的运行又是哪般呢?

二、《房屋登记办法》上的表达与实践

《房屋登记办法》第7条规定,办理房屋登记,通常依当事人的申请、登记机关的受理、审核、登簿及发证五个程序进行。多数学者认为,债权合同加登记即导致不动产物权变动,独立的物权合意并不存在。债权合同加登记能完成不动产物权的转移吗?债权合同经公示后迳生物权变动效力至少在解释上难以圆通,债权合同经公示后不可能直接改变债权合同的性质,经公示的债权仍应是债权。按照《房屋登记办法》的规定,债权合意达成后,还需双方当事人填写申请登记表来启动登记程序,而物权变动的意思表示即蕴含于此申请表中,正是基于此物权变动的意思表示加登记始生物权变动的效力,而单单债权合意和登记并不能导致不动产物权的变动。

在登记实务中,申请登记表包含两部分内容,一部分内容是申请人向登记机构申请登记的表示,该部分的内容表述以当事人申请不同的登记类型而定,比如当事人申请办理转移登记,申请表内容大致表述为“××登记机关,现申请办理××房屋的转移登记”,当事人此申请表示的目的在于启动登记机关的受理行为,这种申请人的申请与登记机关的受理行为与平等民事主体间发生的法律行为不同。平等民事主体之间的法律行为讲究私法自治,而登记机关履行法律赋予其职能的行为时是以公法人身份出现,公法人的履职行为无私法自治的适用;德国法学界对此也有清晰的认识,申请登记仅仅是希望登记机关进行登记表示的纯粹程序行为,而非法律行为性质的意思表示。笔者赞同此论述。但是,申请登记表还有另一部分内容,该部分的主要内容为当事人的身份信息、房屋地址、房屋状况描述、房屋价款等(全国各地的登记机关使用的申请表大致包括这些内容),与之前当事人间的债权合同内容相比,申请表中的该部分内容大为简化,因为债权合同中的内容还包括违约处理等。申请表中的该部分内容具备合同的基本要素,如合同主体、标的与价款等,该申请表还须当事人鉴章或签字,它实质上与一个移转合同无异。债权合同中申请人的意思表示为请求对方履行,而申请表中的该部分内容所表达的就是要求当事人转移房屋物权,这与之前债权合同请求对方履行的意思表示显为不同。法律行为以意思表示为核心,不同的意思表示对应不同的法律行为,因此,该申请表中的此部分内容其实就是一个独立的物权合同。当然,在一般情况下,物权合意并不都具有特定表现形式,根据《德国民法典》第925条的规定,土地所有权移转的物权合意是要式的物权合同,必须在双方当事人同时到场的情况下,在有管辖权的机构面前表示之。动产所有权移转物权合意只能从占有或交付中推断出来。我国台湾地区民法第760条规定:“不动产物权之移转或设定,应以书面为之”。对于该规定的“书面”何为?台湾“最高法院”判决明确认为是指书面的物权行为,台湾理论界多数学者也支持这种观点。该书面的物权行为其实就相当于我们登记实务中申请表中的该部分内容。在我国现行法中虽没有台湾法上的如此表述,但房产登记实务中践行的登记申请表其实已隐含如此要求。客观而言,当事人对于房屋等大宗不动产交易一般是比较慎重的,确实需要发生房屋权属变动时,以申请表中的一部分内容对此意思表示予以认可是可以理解的。其实,无须高深的理论阐释,每个人通过自省都能明白,出卖方将房屋转移给买受方时,出卖方和买受方对所有权的移转和接受肯定是有意识的,没有意识的移转和接受简直是不可想象的!即便这种意识表达是债权合同中意思表示的重复!

申请行为和申请表是两个不同的概念,申请行为指向的是登记机构,它具有程序性,不能适用法律行为的规定,但是,申请表不单单是申请行为的表示,它还有物权合意的表达,该表达就是一个书面的物权行为。这两个概念不区分,难免有学者以申请行为的程序性诘难独立的物权行为。

目前,学术界关于物权行为的定义还有争议,争议的焦点在于仅物权合意即能构成物权行为,还是需要物权合意与登记(或交付)结合才能构成物权行为。意思表示是法律行为的核心,而不动产登记是国家公权力机关的履职行为,有关私法自治的规则显然不适用于登记,登记不以要约和承诺为要件,登记对于契约确定不起作用,因而并非契约的构成要素。物权行为就是直接以发生物权变动效果的意思表示,登记是不动产物权发生变动的要件,而非构成物权行为概念的因素。多数观点认为,不动产登记行为是公法行政行为,当然不能作为私法上法律行为的构成部分。况且,当事人在填完申请表后,也存在不将申请表交与登记机关的情形,即便如此,当事人填写的申请表是客观存在的。因此,当事人填写申请表中的内容即包含物权合意,物权合意勿须登记要素,登记是不动产物权变动的要件,申请表中该部分内容就是要处分房屋权属,是申请人发生物权变动的意思表示,而非为当事人设定某种请求义务。

试举转移登记,交易当事双方签订债权合同后到申请登记之前,一方因精神病等原因而成为无行为能力人时,登记机关不会采信其在登记申请表上的签字。登记机关是如何知道其为精神有障碍的无行为能力人呢?按《物权法》第12条规定,当事人前来登记时,登记机关应当询问申请人有关登记事项;同时,建设部《房屋登记办法》第18条也规定,当事人申请登记时,登记机构应当询问当事人申请登记事项是否是其真实意思表示。根据以上规定,自《房屋登记办法》实施以后,登记机构在受理当事人申请时,增加了询问笔录环节。一个精神有病的无行为能力人显然不能作出正常人的回答。这里的无行为能力人主要针对年满18周岁的精神病人,对于10周岁以下的无行为能力人和10至18岁的限制行为能力人,登记机构直接通过当事人提交的身份证即能核实,由于房屋的处分事项重大,无民事行为能力人和限制民事行为能力人都不得单独表示,对于此类人需要其监护人代为申请登记。

《房屋登记办法》18条规定中的“意思表示”用语颇有研究,它是当事人债权合意的意思表示还是当事人物权变动的意思表示呢,笔者认为,此处的“意思表示”解释为当事人履行债权合同过程中物权变动的意思表达更符合法条文义及登记实践。

第一,“房屋登记机构应当查验申请登记材料”,这里的申请登记材料主要包括当事人提交的合同、产权证、身份证明等资料,并未要求登记机构询问登记材料是否是当事人的真实意思表示,只是要求登记机构查验这些资料,以核实其真实性。该条要求的是登记机构须询问申请登记事项是否是当事人的真实意思表示,何为申请登记事项呢?这里的登记事项是指当事人意欲发生的登记类型。以买卖为例,登记机构应当查验买卖合同等登记资料,并询问当事人转移登记是否是其真实意思表示。故此处的意思表示是指当事人合同履行过程中物权变动的意思表示。

第二,申请登记事项与当事人提交的申请表密切相关,申请表中的内容就是当事人填写的申请事项。实际上,登记机构询问的申请登记事项就是申请表中的内容,即申请表(物权合同)中的内容是否是当事人真实意思的表示。

第三,在中国审查模式下,登记机构对债权合同等登记材料和申请表都会审查,但两相比较,登记机构更重视对申请表的审查,登记机构主要审查当事人签订合同时的年龄,以此来判断债权合同的有效性,至于债权合同中其他事项,以及此债权合同是否是当事人的真实意思表示,登记机构不会过问。就申请表而言,登记机构除了询问申请表中的内容是否是当事人真实意思表示外,会仔细核对申请表中的信息填写是否真实,有无遗漏等,这反映了登记机构对申请表的重视。这和德国的审查模式有一定的相似之处,都重视对物权变动意思表示的审查。德国由于实行物权变动的抽象原则,债权原因行为对登记的正确性不生影响,无需对其加以审查。德国法上所谓的实质审查仅及于当事人的物权合意,而物权合意又被德国《土地登记条例》简化为登记义务人的书面同意。因此,德国登记机构的审查仅限于登记义务人在先的登记、登记义务人的登记同意、登记申请材料是否具备,而无权审查合同。

第四,在登记实务中,登记机构以当事人填写申请表中的内容作为登记系统信息录入的依据,作为物权归属和内容根据的不动产登记簿上的所有信息源于申请表中的内容。按照《房屋登记簿管理试行办法》(建住房[2008]84号)第7条、第8条、第9条等的规定“登记簿的内容应包括房屋基本状况、房屋权利状况以及其他状况部分”,“房屋基本状况部分,记载房屋编号、坐落、层数、面积、用途、结构等”,“房屋权利状况,记载房屋所有权、他项权利等。主要包括房屋所有权人、抵押权人、抵押人、身份证明号码、共有情况、所有权证书号、被担保主债权范围、履行期限等”,而以上信息都可通过当事人提交的申请表予以体现。而登记簿中不会体现当事人在债权合意中的违约处罚、履约期限等约定,这些内容也不属登记机构考虑的范畴。因此,实务部门曾有同志提出在当事人申请登记过程中,不需要收取当事人债权合同,只需要收取申请表、产权证、身份证明、规划、建设、国土等材料即可。

第五,当事人之间的债权合同具有相对性和私密性,无需公示,债权合意的达成仅仅是当事人之间对未来社会财富的合约安排,而非社会资源分配的即该实现,因此作为公权力的登记机关无需对此予以严格审查,对债权合同的严格审查会导致公权对私权的不当干涉。但是当事人签订申请表后,物权移转的意思表示明确表达,当事人间社会资源的拥有量行将不同,通过公权力机关审查交易当事人是否具有真实移转物权的意思表示具有合理性及正当性。

根据上述分析,《房屋登记办法》第18条规定的“意思表示”解释为当事人移转物权合同的意思表达更符合该条的文义和登记实践。多数学者认为,债权合同的履行行为是一种事实行为,执照民法法理,事实行为不以意思表示为要素,那么一个无行为能力的精神病人根据之前签订的有效债权而进行的合同履行应是有效的,显然这种履行行为难以证成是当事人真实意思的表达。如若把履行行为视为一种民事法律行为,则一个合法有效的法律行为要求行为人必须具备相应的行为能力,特别是对于房屋在内的大宗不动产交易,当事人自行为之必须具备完全民事行为能力,即便签订债权合同时是完全民事行为能力人,但在履行债权合同时变成无民事行为能力的,其在申请登记表上的签字应是无效的,物权变动不能发生。

根据《德国民法典》第873条的规定,在登记之前,仅在已将意思表示做成公证证书,或已向土地登记处做出意思表示或已在土地登记处提出意思表示,或权利人已向相对人交付符合《土地登记法》规定的登记许可证书时,当事人才受合意的约束。按此规定,物权合意已存在于某一特定的外部表现形式时,物权合意对双方当事人具有约束力,约束的后果是,再也不能单方面撤回合意。我国《房屋登记办法》第21条也规定,申请人在房屋登记机构将申请登记事项记载于登记簿之前可以撤回申请,按照反面解释,该条规定表明当事人的登记申请在登记机关受理后,物权变动合意通过登记申请予以表达,具备外在形式要件,一方撤回申请也是不允许的,这与《德国民法典》第873条的规定是相似的。当然,《德国民法典》第873条的规定,物权合意的约束力仅仅意味着撤回权之排除,并不意味着对处分权的限制,受物权合意约束的当事人,在实体法上仍可为了另一人的利益而再行处分,而该另一人之取得,仍为自权利人处取得。但是,根据《德国民法典》第878条的规定,“在权利人依照第873条做出的意思表示对于权利人成为有约束力的,且登记的申请向土地登记处提出后,权利人在处分上受到限制的,该意思表示不因此而失去效力”,即当事人的物权合意是以登记申请的形式表现,则产生实体法上的效力,表现为处分人处分权限受到限制。德国《土地登记簿法》第17条规定:“对同一个权利申请数个登记的,在先提出的申请运行终结之前,不得为提出时间在后的申请办理登记”。在我国房屋登记实务中,同样如此,以登记申请表现的物权合意不仅约束当事人一方的撤除权,而且事实上也限制了出卖方的处分权,因为,登记系统一旦受理双方当事人的申请后,如果双方当事人不撤件,登记系统不可能就该标的再行受理录入,绝对性的排斥了时间在后的就该同一标的的物权(包括抵押)申请,而且出卖方第一次申请时将产权证等相关资料交给登记机关后,其意欲挂失产权证并再申请登记机构补办也已不可能,因此,该房屋成了名副其实的法律上的“不动产”。

三、房地产交易中的实践

通常认为,债权行为与物权行为区别如下:其一,对是否需要标的物的存在要求不同,有效的债权行为无需现实标的物的存在;与此相反,有效的物权行为要求现实标的物的存在。其二,对是否具有标的物的处分权要求不同,有效的债权行为不要求当事人具有对标的物的处分权,而有效的物权行为要求当事人对标的物具备处分权。理论上的此种区分在房地产交易实务中得到了例证,比如商品房预售活动中,开发商与购房者签订的是期房买卖合同,此时,买卖合同指向的标的还不存在,但买卖合同仍是有效的,但是当开发商与购房者要完成所有权的移转而前来登记机关填写转移登记申请表(物权合同)时,此时期房应转变为现房,且开发商已具备对房屋的处分权。

在房产登记实务中,购房者一般都会委托开发商代为申请办理房产证,笔者在实务调研中,有这样一例,购房者签订合同当时是未成年人,因此,由其监护人履行了代为签字和委托开发商办理产权证的手续,但是,当开发商前来登记机关申请房产登记时,购房者已满18周岁,为完全行为能力人,现在的问题是,认可以前由其监护人办理的委托开发商代为办理产权证的委托,直接由开发商进行申请即可,还是需要开发商和购房者共同申请登记,毕竟购房人已是完全行为能力人,是否愿意履行先前的购房合同从而在申请表上签字盖章有其独立的判断能力。登记机构工作人员第一反应是仍须要求购房者前来申请。在此例中,如果把履行行为看成是事实行为的话,显然在购房人成年后,勿须其到登记机关再行签订申请表,因为在履行过程当中,购房人不会再有意思表示,但在履行过程当中,能想当然推断购房人未成年时由其监护人作出的委托开发商代为申请办理房产证的意思表示就是该购房人成年后的意思表示吗?而且购房人成年后完全有可能因为各种原因不愿意履行先前的购房合同,在此情形下,仍按先前监护人作出的意思表示由开发商单方申请办理从而强行将房产登记在购房者名下,岂不有违购房者的真实意愿?由此可见,当事人在履行买卖合同的过程中肯定是存有意思表示的。而且登记机构工作人员在此例中的反应也表明实务界对物权行为独立性理论的感观认识,并非如有的学者所说的物权合意是学者虚构的产物,在现实的交易生活中不可能存在独立于债权合意之外的移转物权合意。物权行为理论过于技术性,一般国民难以了解。诚如苏永钦教授所言,否定物权行为是比较多的一个法律拟制,它认为所有的行为都包含了负担,涉及物的交易包含了处分和负担,其实它的拟制性格更强,就是脱离了现实的情况更强一点。

民法体系债权与物权的二元划分能够逻辑的推导出物权行为独立性理论。《物权法》上的规定对物权行为独立性理论是一种模糊的表达,但是,正如本文阐述那样,《房屋登记办法》的相关规定能逻辑的解释出物权行为的独立性理论,交易实践也支持该理论。事实上,在民法体系中,物权行为独立性理论具有广泛的适用性,对于种类物买卖、将来物的买卖、所有权保留及所有权抛弃等诸多民法现象做出合理解释,而且物权行为独立性理论也有助于民法中相关制度的配套及其体系和谐。从目前学界讨论的情况来看,如果不承认物权行为的独立性,《合同法》第51条有关无权处分的规定将难以得到合理的解释;如果不承认物权行为独立性,《合同法》第51条只能理解为债权合同效力待定,如果权利人不追认,处分人也未取得处分权的,则债权合同无效。应该说这种反面解释是一个逻辑常识,不需要解释人有任何的法律基础,而且该条作为《合同法》总则性的规定,应该具有普遍适用性。但很多否定物权行为独立性的学者并不这样理解,在第51条的规定与其他制度相冲突时,往往对第51条的适用附加条件,限缩适用,排除适用等,如此改造,第51条作为总则性的普适性条款还是法条本来承载的意思吗?而且处于相同位阶的《合同法》第51条与《物权法》第15条也必然产生冲突,按《合同法》第51条规定的反面解释,无权处分人出卖他人房屋的,如果房屋所有权人不追认或无权处分人事后未取得处分权的,该买卖合同无效,但依《物权法》第15条的规定,即便无权处分人事后未能取得房屋所有权从而不能对买受人发生房屋所有权的转移登记,该买卖合同仍然有效。

参考文献

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[10].王利明.物权法研究(修订版上卷).法律出版社.2007

3.房屋买卖和物权登记制度篇三

所有权人放弃记载于不动产登记簿的房屋所有权，申请房屋所有权注销登记时，不少不动产登记机构都主张，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“认定财产无主案件”程序，将该财产判决收归国家或者集体所有。对此，笔者想谈谈不同的看法。

“认定财产无主案件”涉及的“财产无主”，是指该财产所有权人不明，或者没有所有权人。反过来，所有权人不明，或者没有所有权人的财产，被称作“无主财产”。“认定财产无主案件”认定的财产主要是有形财产，无形财产一般不能成为认定无主财产案件涉及的对象。与不动产登记相关的“无主财产”，则应当是房屋及其该房屋占有的土地使用权等不动产。

现行《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“认定财产无主案件”程序，源于上个世纪特定年代国家行政机关的“无主财产代管”制度。新中国成立后，至1982年以前，国家当时的政策规定，“无主财产”由基层人民政府或者人民政府的公产、财政、房地产等管理部门公告代管。公告代管经一定期间后，由前述行政机关宣布将其收归国家所有。

1982年3月8日，全国人民代表大会常务委员会第八号令公布，自1982年10月1日起试行了《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》。该法第12章“特别程序”第5节“认定财产无主案件”，首次将原由国家行政机关处置的“无主房产”，划归由国家审判机关处置。《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》公布后，国家行政机关从此无权决定“无主房产”的所有权归属。

1991年，国家在全面修订《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》的基础上，公布了《中华人民共和国民事诉讼法》。2007年国家对该法作了局部修改，2012年又做了全面修改。1991年以后的《中华人民共和国民事诉讼法》，保留了《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》创立的“认定财产无主案件”法律制度。

现行的《中华人民共和国民事诉讼法》第15章“特别程序”第5节“认定财产无主案件”第191条规定，“申请认定财产无主，由公民、法人或者其他组织向财产所在地基层人民法院提出。申请书应当写明财产的种类、数量以及要求认定财产无主的根据”。

该法第192条规定，“人民法院受理申请后，经审查核实，应当发出财产认领公告。公告满一年无人认领的，判决认定财产无主，收归国家或者集体所有”。

该法第193条规定，“判决认定财产无主后，原财产所有人或者继承人出现，在民法通则规定的诉讼时效期间可以对财产提出请求，人民法院审查属实后，应当作出新判决，撤销原判决”。

与此同时，还有以下法律对与不动产登记相关的“无主财产”所有权归属，做出了规定。

《中华人民共和国继承法》第32条规定，“无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有”。

《中华人民共和国民法通则》第79条第1款规定，“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有”。

关于所有权人放弃房屋所有权申请的物权登记，笔者观点如下。

第一，所有权人放弃记载于不动产登记簿的房屋所有权，申请房屋所有权注销登记时，不动产登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，房屋所有权人是确定的，该房屋还不是“无主财产”，公民、法人或者其他组织不得依据《中华人民共和国民事诉讼法》第191条的规定，向财产所在地基层人民法院提出“认定财产无主”的书面申请。

第二，所有权人放弃记载于不动产登记簿的房屋所有权，申请房屋所有权注销登记时，不动产登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之后，房屋所有权灭失。房屋所有权灭失后的房屋，是确定无疑的“无主财产”。对于确定无疑的“无主财产”（即，该房屋并非所有权不明，而是该房屋根本就没有所有权人；下同），人民法院不得依据《中华人民共和国民事诉讼法》第192条的规定，发出财产认领公告，否则，《中华人民共和国物权法》规定的物权登记，无意义。

第三，所有权人放弃记载于不动产登记簿的房屋所有权，申请房屋所有权注销登记时，不动产登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之后，房屋所有权灭失。房屋所有权灭失后的房屋，是确定无疑的“无主财产”。对于确定无疑的“无主财产”，原财产所有人或者继承人出现，在民法通则规定的诉讼时效期间对财产提出请求的，人民法院不得支持当事人的诉讼请求。

第四，《中华人民共和国物权法》首次建立了“不动产登记簿”制度。“不动产登记簿”按照“物的编成主义”生成。所有权人放弃记载于不动产登记簿的房屋所有权，申请房屋所有权注销登记，仅仅是注销该房屋所有权，并非是注销该房屋。只要记载于“房屋登记簿”的房屋没有灭失，该“房屋登记簿”自始有效。不动产登记机构无权决定该房屋的所有权归属。

第五，依据现行《中华人民共和国民事诉讼法》关于“认定财产无主案件”的规定，不能解决所有权人放弃记载于不动产登记簿的房屋所有权，申请房屋所有权注销登记形成的“无主房产”所有权归属问题。建议国家立法机关对此另行作出规定。

4.房屋买卖和物权登记制度篇四

在此期间，经交付已实际占有该房屋的新庄公司因为业务调整的需要，便将该楼盘以每平米11000元的价格转让给第三人银建公司，双方订立了房屋买卖合同。银建公司在购买时到房地产登记部门查阅登记，登记机关告知该房产过户手续已经领导批准，正在办理过户手续。银建公司便向新庄公司支付了3300万总价款，并于2001年2月初与新庄公司完成该房产的交付，该房产又转由第三人银建公司占有。其后，银建公司要求登记机关一次性将该房产过户登记到其名下。2001年2月，吉春公司了解到由于该楼盘所处地区将由政府规划开发为商业区，因而该处楼盘房价将大幅升值，极具投资潜力。吉春公司便以新庄公司迟延十天支付房款为由宣告解除购房合同，并请求该房产的占有人银建公司返还房屋。

本案事关房屋买卖中的物权和债权的关系，该问题在司法实务中比较普遍，是我国目前房地产买卖合同纠纷的`症结之一，解决的方案也各有千秋，莫衷一是。本案的原型历经数审，尚未盖棺定论，在实例研习中具有较为突出的典型意义。在理论上，物权与债权的关系是民法体系化的基础，堪为探究民法理论的法律学人不可不察的一个重要问题。德国民法特地创设出物权行为理论以资与债权关系相区别，王泽鉴先生亦称之为民法理论上的“任督二脉”。在实践中，房屋买卖合同纠纷涉及资金数额庞大，法律事实复杂，交易周期漫长，商业风险巨大，对交易当事人利害攸关。探讨房屋买卖中的物权和债权的关系，有助于维护物权秩序的稳定透明，平衡交易各方的利益得失，以达善意保护和鼓励交易之宗旨，从而公平解决纠纷，为房地产市场的健康发展奠定牢固的制度基石。

本案涉及买卖合同的效力与物权变动、未来物的买卖与无权处分、公示公信与善意取得、给付迟延与合同法定解除等诸多法律问题，在一桩房屋买卖合同案件中综合交错，牵一发而动全身。为此，我们约请部分学者和研究人员，从不同角度剖析该案，其结果未必尽同，唯期望能为房屋买卖中物权和债权关系的厘清有所裨益，对读者有所启发、借鉴。

5.房屋权属登记信息的公开和保密篇五

□ 王聪聪房宣

房屋权属登记信息的保密和公开是房地产产权产籍档案的属性决定的。建立房地产产权产籍档案的目的，首先是为了证明房地产权属;其次也是为了告知与特定房地产物权相关的人和单位，此不动产物权的动态现状;第三，保护产权人和产权相关人的财产隐私权义务。所以房地产产权产籍登记信息的保密是必然的，公开是相对的。

一、房屋权属登记信息的公开

(一)房屋权属登记信息公开是有条件的房屋权属登记信息的公开不是无条件的公开。《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定了查询机构应建立房屋权属登记信息查询制度。即房屋权属登记机关对房屋权属的信息记载，单位和个人可在一定范围内公开查询原始登记凭证。这里有两点含义：一是房屋权属登记信息是可以公开查询的;二是明确指出了查询对象是当事人和国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门，以及公证机构、仲裁机构这一特定人群和单位，而不是任何人。这涉及到房屋权属登记公示作用的目的。根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》，房屋权属登记的公示的目的是保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益。公示的目的是为了告知权利人及相关当事人而不是公知于社会。

(二)房屋权属登记信息公信力不等于公开

房屋权属登记信息具有公信力，首先是国家规定的。房地产局是国家设立的专门管理城市房地产交易秩序的机关，房地产局产权产籍管理处是专门收集、保管、建立房地产档案并负责公开查询的专门机构。按国家规定，所有房地产都必须办理产权产籍登记并建立档案，房屋产权产籍档案信息具有全面性、垄断性。房屋权属登记信息是解决行政司法涉及房地产权属问题时的法律依据，具有权威性。公信力的大小并不意味着公开的范围和程度，而是因为它具有权威性和唯一性。

二、房屋权属登记信息的保密

(一)保密是房屋权属登记的基本原则

保密是房屋权属登记信息的基本原则。房屋权属登记信息的保密性，同样是为了保护权利人和相关人的利益，包括隐私权。房屋权属登记信息的保密是隐私权的需要。

隐私权是人类文明发展到一定阶段，公民的个人独立自由、人格尊严日益受到重视而出现的一种新型的、独立的人格权。所谓隐私，是指有关个人生活领域一切不愿为人所知的事情。房屋权属登记信息内容必然涉及到权利人和相关人的利益，包括隐私。简单地举例，如某人凭合法收入购买了多处房产，但他并不愿意尽人皆知，那么，房屋权属登记的信息就必须保密。因为保密权是隐私权中最根本的一项权能。

(二)房屋权属登记信息的公开是例外

一般情况下，房屋权属登记信息只和当事人相关，房屋权属登记信息公开是一种例外。只有当某个房地产产权产籍登记信息与相关人或公共利益相冲突时，信息公开才成为必要。“一房两卖”、“售后抵押”、“出售回迁房”等情况，是购房人作为房地产权属的相关人未到房屋权属登记机关详细了解所购房屋相关信息而被售房人欺骗所造成的，与特定房屋登记信息不能向社会公开没有直接关系。

三、房屋权属登记信息的公开与保密是辩证的关系

房屋权属登记信息的公开是一定条件下的公开，保密是原则。人们之所以对公开与保密的关系产生错误理解，主要在于对隐私权理解的偏差。在我国的传统观念中，没有隐私权这个概念。到目前为止，还普遍存在＂你能做我就能说＂这样一种错误的观念。隐私是当事人不愿他人知道、干涉、侵入的个人信息、事情或生活领域。这与房屋权属登记信息的公开是不相冲突的。

6.房屋买卖和物权登记制度篇六

为加强全市城乡宅基地和房屋产权管理，保护广大人民群众的合法权益，确保全市城乡宅基地和房屋确权登记发证工作顺利开展，根据《土地管理法》、《物权法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和国土资源部《印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》（国土资发〔2004〕234号）要求，以及《土地登记办法》和《房屋登记办法》的有关规定，结合全市实际情况，制定本方案。

一、指导思想

认真贯彻《物权法》和《土地管理法》，保护广大群众的合法权益，规范城乡土地利用与管理，规范城乡房屋产权管理，促进经济社会可持续发展，推进三亚城乡统筹发展，构建和谐社会。

二、工作目标和任务

依法界定城乡宅基地和房屋产权关系，完成城乡宅基地划界登记和房屋的确权登记发证。完善城乡宅基地和房屋建设的申报机制,实现城乡宅基地和房屋登记全覆盖和土地房屋登记资料的数字化管理。

三亚市城乡宅基地和房屋确权登记发证工作包括宅基地和房屋确权登记发证、土地权属纠纷调处与建立土地房屋产权管理信息系统三个方面。

（一）城乡宅基地和房屋确权登记发证。城乡宅基地和房屋确权登记发证工作，由各区、镇负责宅基地和房屋的权属调查；市国土环境资源局负责委托有资质的测绘队进行地籍测量，并负责测量成果的验收和质量把关，以及负责人员培训，提供基础资料和技术指导，并对地籍调查成果进行检查验收；市住房保障与房产管理局负责委托有资质的测绘队进行房屋测绘，并负责测绘成果的验收和质量把关。地籍调查和房屋测绘成果完成后，市国土环境资源局和市住房保障与房产管理局对宅基地使用权和房屋产权进行联审，并完成确权登记发证后续工作。

（二）土地权属纠纷调处。在区、镇范围内，个人之间、个人与单位之间的土地权属争议，由区、镇人民政府处理；单位之间的土地权属争议，由市人民政府处理。区、镇人民政府处理土地权属争议案件时可以要求市国土环境资源局进行指导。

（三）建立土地房屋产权管理信息系统。

三、时间安排和工作步骤

2008年６月底前做好各项准备工作。2008年７月全面铺开，争取用一年时间基本完成全市城乡宅基地和房屋确权登记发证工作。

（一）从今年7月起全面铺开全市城乡宅基地和房屋确权登记发证工作，至2009年7月基本完成。

（二）2009下半年进行检查验收，建立和完善城乡土地房屋产权管理信息系统。

四、工作机构

成立三亚市城乡宅基地和房屋确权登记发证工作领导小组，市委副书记、市长陆志远任组长，市委副书记黄明荣，市委常委、政法委书记王泰令任副组长，成员：市纪委副书记、市监察局局长王忠江，市政府副秘书长张可，市政府副秘书长、信访局局长陈超，市国土环境资源局副局长苏云，市住房保障与房产管理局局长李洪海，市规划建设局局长李瑜，市财政局局长周高明，市民政局局长杜光讯，市公安局调研员张上真，河东区管委会主任黄海雄，河西区管委会主任李诗华，海棠湾镇人民政府镇长陈向奋，田独镇人民政府镇长李骥，凤凰镇人民政府镇长吴天直，天涯镇人民政府镇长蒲慧芳，崖城镇人民政府镇长冯永杰，育才镇人民政府镇长董朝周。

领导小组办公室设在市国土环境资源局，负责全市城乡宅基地和房屋确权登记发证工作的日常组织和具体协调。办公室主任由市政府副秘书长张可兼任，副主任由市国土环境资源局副局长何世刚、市住房保障与房产管理局副局长陈福利担任，工作人员根据工作需要从有关单位抽调。办公室下设调查定界工作组、纠纷调处工作组、确权登记发证工作组、信息资料处理工作组。

各区镇成立城乡宅基地和房屋权属登记发证工作领导小组，组长由区、镇主要负责人担任，组建“权属调查办公室”。市里派出工作组对各区镇工作进行督促和指导。

五、人员培训

采用逐级培训的方式进行，市国土环境资源局和市住房保障与房产管理局负责对各区镇选派的业务骨干进行集中培训，集中培训结束后各区镇负责组织对村（居）委会参加确权人员进行培训。

培训分三期进行：

第一期培训：市国土环境资源局、市住房保障与房产管理局、市土地权属调查办、区镇国土所、国家测绘局重庆测绘院、三亚合利测绘有限服务公司、三亚恒量房地产测绘有限公司；集中在市内培训，人数约80人，时间三天。

第二期培训：各区镇的区委书记、镇委书记、镇长及区、镇工作人员；集中在市内培训，人数约140人，时间三天。

第三期培训：各村（居）委会书记、主任、文书及各村民小组长；以区、镇为片区培训，人数约1300人，时间三天，在实施时进行培训。

六、城乡宅基地和房屋确权登记发证工作流程

（一）宅基地和房屋权属调查, 实地测量。

1、区、镇权属调查人员在市国土环境资源局、市住房保障与房产管理局工作组的指导下进行地籍调查和房屋权属调查。

2、区、镇权属调查人员发动村（居）民指界，配合测量队进行地籍测量和房屋测量，并填写地籍调查表，村（居）民指界签字。

（二）收集证件材料。

区、镇权属调查人员负责收集村（居）民宅基地和房屋权属登记必须提交的证件材料（以户为单位）：

1、宅基地和房屋确权登记申请书（国土、房产局提供）

2、户口薄（家庭成员）

3、身份证（户主）

户口薄和身份证原件核对后收取复印件。

（三）出具权属来源证明。

村（居）民委员会给村（居）民按户为单位出具宅基地和房屋权属来源证明，并经区管委会、镇人民政府核准。

（四）村（居）委会张榜公告宅基地和房屋权属情况。

村（居）委会将本村（居）委会各户村（居）民宅基地和房屋权属情况张榜公告，征求村（居）民意见。公告时间三天。

（五）测绘单位提交测量资料，权属调查人员填写调查结果。

测绘单位向区、镇提交宅基地测量资料（坐标册和宗地图）以及房屋测绘成果（房屋平面图、计算单）。区、镇权属调查人员填写调查结果。

（六）区、镇张榜公告权属调查情况。

区、镇宅基地和房屋确权登记发证办公室审核地籍调查和房屋权属调查结果后，将权属调查结果张榜公告，征求异议。公告时间三天。

（七）市国土环境资源局、市住房保障与房产管理局核准登记。

1、市国土环境资源局、市住房保障与房产管理局审核村（居）民宅基地和房屋调查结果，资料齐全符合规定的，在三亚晨报刊登宅基地和房屋确权登记公告，征求异议。公告时间十五天。

2、公告期满无异议，进行登记，制作证本，核发证书。

3、建立土地、房屋产权档案

（八）对材料不齐备或不符合规定的，暂不登记发证。

七、工作措施和要求

（一）宣传发动。1、2008年6 月召开全市动员大会，参加会议的有市领导，各相关部门主要负责人，各区镇领导班子成员，各区镇国土所、规划所负责人以及各村（居）民委员会书记、主任。陆志远市长作关于三亚市开展城乡宅基地和房屋确权登记发证工作的动员报告，有关单位负责人作表态发言，省委常委、市委书记江泽林作重要讲话。全市动员会议结束后，各区镇在本区镇开会传达。2、2008年6月1日至20日，通过报纸、电视、广播、网络等各种媒体多种形式，为开展宅基地和房屋确权登记发证工作营造良好的社会舆论氛围和外部环境。

3、各区镇权属调查办公室半个月向市领导小组作一次工作情况汇报，并定期印发《工作简报》，及时沟通各方面情况，交流工作经验，促进工作开展。

（二）明确责任。

1、市公安局负责做好农村户籍管理工作，并提供各村民小组各户户籍登记资料。

2、各区镇为第一责任人，负责本辖区内宅基地的土地权属调查和房屋产权调查工作，提供申请登记的土地权属和房屋产权的证明材料；负责组织发动本辖区内土地房屋权利人申报土地房屋权利登记，组织权利人履行指界签章等法律手续；负责牵头对本辖区内外迁进的住户通过私下违法买卖宅基地的情况进行调查清理。违法买卖的宅基地不予办理确权登记，市公安局、市国土环境资源局配合进行清理和界定。

3、市国土环境资源局和市住房保障与房产管理局的工作重点放在三亚市城市建成区土地和房屋确权登记，三亚市城市建成区以外城乡（包括镇建成区）宅基地和房屋确权登记的权属和产权调查工作由区镇负责组织实施，市国土环境资源局和市住房保障与房产管理局负责政策指导、技术支持和监督检查。

4、市规划建设局和各区、镇规划建设所负责审查城市建成区和国道公路两旁的宅基地和房屋是否符合城乡规划，并出具审查证明。

5、市监察局依法对农村宅基地和房屋确权登记发证工作进行监督，严明纪律，对不负责任的，要进行行政处理；对有意造假的，要依法追究法律责任。

（三）技术措施。

1、进一步完善技术细则，明确城乡宅基地和房屋确权的技术标准，规范各类表格图件与法律文书，保证成果质量。

2、收集覆盖全市的权属调查与地籍测绘的基础图件资料，包括1：1万地形图、正射影像图，2004、2005两年农村土地确权形成的图件和土地权属界线核定书等。

3、配置仪器、设备，包括测量仪器、计算机与绘图、打印设备和相应配套的资料。

4、结合实际，综合采用各种技术手段。使用全球卫星定位系统（GPS）接收机和全站仪等现代化测量技术以及信息系统技术；利用地理信息系统技术，实现成果的数字化管理，拓宽成果应用与服务领域。

5、加强过程指导与质量把关，成立质量监督检查组定期分阶段进行检查验收。

（四）经费保障。

三亚市城乡宅基地和房屋确权登记发证工作经费由市财政承担。市财政从土地收益中安排相应配套专项资金。同时争取省政府的专项资金。要加强经费管理，合理安排开支。

初步统计，全市农村宅基地和房屋共计约 25万户（宗），土地面积约80k㎡，房屋建筑面积约 3000万㎡，确权费用主要由地籍测量、房屋测绘、公告、权属调查、纠纷调处、信息资料处理等费用组成。经费由市政府统一管理拨付，市领导小组办公室具体安排，采取区、镇包干制。

（五）加强协作，形成合力。

7.房屋的交付与物权变动篇七

在登记要件主义下，登记为不动产物权变动的生效要件，不动产的交付与物权变动无关，所以在不动产交易的过程中当所有权和占有分离时，如何平衡、处理由此而产生的利益关系就成为一个难题，本案为研究上述问题提供了一个很好的案型。本文包括如下三个方面的内容：从债权法、物权法的角度分析不动产交付的法律后果，认为新庄公司、银建公司可受占有之保护；从债权法、物权法的角度对不动产登记进行观察，提出了登记申请一旦被登记机关受理即产生拘束力；基于形成权的理论，主张吉春公司不能解除合同。

一、不动产交付与物权变动

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”与动产交付一样，不动产的交付就是让与人将不动产的占有移转给受让人。不动产的交付除现实交付外，也可以表现为简易交付、占有改定、指示交付等。本案中即有两次交付行为，即吉春房地产公司向新庄公司交付、新庄公司向银建公司交付。

（一）债权法视野中的不动产交付

1.不动产交付是履行债权合同的行为

交付是房地产买卖中出卖人的合同义务。在房产买卖合同中，买卖双方当事人的权利义务处于对等地位。一方当事人的权利即为另一方当事人的义务。反之，一方当事人的义务即为另一方当事人的权利。就出卖人而言，其义务主要是：（1）保证将买卖房产的所有权移转给买受人。此项义务包括两个方面，一是将房屋实际交给买受人占有，二是通过办理产权转移登记手续，将买卖房产的所有权转移到买受人之名下；（2）瑕疵担保义务，即房屋权利瑕疵担保义务和质量瑕疵担保义务。本案中，吉春公司交付楼宇是履行契约义务的行为。同时，就买受人而言，在出卖人履行交付行为时，享有受领的权利。基于此种权利，债权人才能接受债务人的履行并保持履行利益。但该受领亦为买受人的义务。本案中，新庄公司接受交付而占有房产是受领债务人的履行，其占有该写字楼并保持该占有，是受领吉春公司履行合同义务的结果。从这里来看，除非新庄公司和吉春公司之间的合同被认定无效、被撤销或解除，吉春公司则不能请求新庄公司返还占有。如果新庄公司和吉春公司之间的合同被认定无效、被撤销或解除，新庄公司及银建公司之占有便没有了权源，吉春公司便可以直接向第三人银建公司行使返还请求权。

2.标的物毁损、灭失的风险的承担

我国理论界对于风险的承担曾有两种主张：一是认为风险责任的承担应由所有人承担，因之风险应随所有权的转移而转移；二是认为风险责任的应自交付时起从出卖人移转给买受人。合同法坚持了第二种主张，第142条规定：“标的物毁损、灭失风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”本案中，吉春公司向新庄公司交付写字楼，新庄公司在保有其对写字楼的占有这一履行利益的同时，并应承担房屋意外灭失、毁损的风险。

（二）物权法视野中的不动产交付

1.交付与不动产物权变动的关系

我国民法通则第72条规定：“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”合同法第133条作了基本相同的规定。但上述财产所有权从财产交付时起转移的规定应是针对动产物权变动的。至于不动产物权的变动，应是属于其“法律另有规定的”情形。依我国民法学界的通说，认为不动产物权的变动我国应采取登记要件主义。我国的一些法律、法规和规章，比如《城市房地产管理法》、《建设部城市房地产转让管理规定》、《北京市城市房地产转让管理办法》等，都明确规定登记为不动产物权变动的要件。11月全国人大法工委提交的民法草案中也采取了不动产买卖交易实行登记生效的原则，学界提出的建议稿中也采纳登记要件主义的立法例。依登记要件主义，在本案中，吉春公司向新庄公司、新庄公司向银建公司之交付行为不能产生物权变动的后果，即房屋的所有权在交付之后仍然保持在吉春公司手中。

2.新庄公司、银建公司能否获得占有的保护

有学者认为：“关于占有的效力，如权利推定、权利移转或善意取得等，在不动产已由登记制度取代之。”①这是坚持登记要件主义必然的结论。而在不动产交易中，不动产的交付是发生在当事人之间，而登记不仅有双方当事人之申请登记行为，更有登记机关审查、登记的行为，所以在实践中，不动产的交付和不动产的登记往往是分离的，不是同步完成的`。这种不同步表现为两种情形：其一是不动产已经交付，占有已经移转于受让人，但是尚未办理物权变动登记；其二是登记已经完成，但是出让人没有交付不动产，出让人仍然占有不动产。这两种情形的共性就是所有权权属和占有的分离，此时作为单纯的占有人的出让人或受让人，能否依占有制度获得保护，是一个值得研究的问题。

（1）吉春公司能否向新庄公司行使所有物返还请求权

关于何谓所有物返还请求权，学者认为所有人对于无权占有或侵夺其所有物者，得请求返还之，是为所有物返还请求权，或所有人的回复请求权。该请求权的构成要件有三：请求权的主体须为所有人；相对人须为无权占有；请求人对其就标的物所有权，应负举证责任。 ②第三个要件是诉讼上的要求，可以不予考虑，特别是不动产所有权登记之公示之公信力，登记名义人即推定为所有人。本案中，登记尚未完成，所有权没有发生移转，吉春公司仍然是所有人。所以新庄公司之占有（假定没有交付银建公司）是否为无权占有成为吉春公司能否行使所有物返还请求权的关键。

有权占有，即为有本权的占有。所谓本权，又称为得为占有的权利，指基于一定的法律上的原因而享有占有的权利，主要包括物权与债权。新庄公司基于吉春公司履行合同而占有写字楼，属于有权占有。当吉春公司在向新庄公司行使所有物返还请求权时，新庄公司可以基于其正当权源而提出抗辩。

（2）吉春公司能否向第三人银建公司行使返还请求权

该问题同样可以置换为另一个问题，即银建公司是否为无权占有？此涉及学说上之“占有连锁理论”。学者将“占有连锁理论”归纳为三个要件：（1）中间人对所有人须有合法的占有权源；（2）第三人须自中间人基于一定的法律关系（尤其是债之关系），取得占有的权利；（3）须中间人得将其直接占有移转与第三人。③结合本案，银建公司固不能径以新庄公司与吉春公司的债之关系，作为自己占有的正当权源，但倘新庄公司得将占有移转于银建公司时，该银建公司得对所有人主张其亦有占有的权利。本案中的占有的两次移转都是基于债之关系，符合前两个要件，对是否符合第三个要件尚有疑问。在坚持“占有连锁理论”之学者看来，新庄公司作为买受人当然可以将占有移转给第三人银建公司，由此，银建公司之占有当然为有权占有，这一结论是建立在区分债权行为和处分行为的基础上的。④

合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”依据该规定，新庄公司

在尚未取得所有权前转让写字楼的行为构成无权处分，学者称此类合同为效力待定的合同。依我国合同法的规定，效力待定的是当事人之间的债权合同。如何认识该合同的效力成为认识银建公司之占有是否有正当权源的关键。有学者基于反对解释，认为“如果订立无权处分合同后，权利人不予追认，处分人也未取得处分权的，该合同无效。”⑤此解释有值得提出疑问之处。所谓反对解释，学者认为“指依法律条文所定之结果，以推论其反面之结果。换言之，即对于法律所规定之事项，就其反面而为之解释……。例如法条规定：法律行为有背于公共秩序或善良风俗者无效。采反对解释，则凡不背于公共秩序与善良风俗之法律行为，均应有效。”⑥该解释仅仅解决了条件不成就时的合同效力的状态，但并没有解决无权处分合同成立后到条件是否成就确定之间的效力状态。因为效力待定合同是一个过程，自该合同成立到第51条规定的条件成就或不成就（指条件不成就可以确定，下同）之前是一个不确定的状态，条件成就或不成就之前的该过程的某一个点都不符合该条件，如果依上述解释来观察这个过程的某一个时间点都是无效合同。这种解释与认为“合同法第51条并非关于无权处分效力的一般规定，而是无权处分行为为无效行为的例外”之所谓少数说的观点殊途同归了。⑦

笔者认为效力待定合同其实是一个“附停止条件的法律行为”，所谓附停止条件的法律行为，是指该法律行为虽已成立，但未生效，其效力处于停止状态。须待条件成就，方才发生效力，如果条件终不成就，则该法律行为终不生效。效力待定合同，双方意思表示一致，合同成立，但是并没有生效，其效力赖于条件“权利人追认或无权处分人取得处分权”成就，而该条件符合对“条件”要求即“将来客观上不确定事实”，该条件成就合同生效，完全符合附停止条件法律行为之要求，只不过所附条件是法律规定的，在一般附停止条件法律行为体现的是意思自治原则，而合同法上设立效力待定合同则体现的是尽量保护交易，减少无效合同。

如果坚持“如果订立无权处分合同后，权利人不予追认，处分人也未取得处分权的，该合同无效”的观点，效力待定合同成立后的任何一个时间点当事人都可以主张该合同无效，因为在条件成就或不成就之间的任何一个时间点都符合“权利人不予追认、处分人未取得处分权”，那么合同法规定此效力待定合同又有什么意义？坚持该观点还有一个难以自圆其说的矛盾就是，在每一个时间点都因符合“权利人不予追认、处分人未取得处分权”而为无效合同，其后果应为自始没有约束力，那么如果合同成立后的一个时间点“权利人追认或取得处分权”则该合同生效，一个连续无效的合同又何以转化为有效呢？依附停止条件法律行为来理解效力待定合同，条件成就之前并非无效，而是不生效力，即其效力处于停止状态。该合同对双方当事人来讲还是有约束力的。关于条件成否未定之前之效力，有学者认为“条件成否未定者，其成就未定，其不成就也未定之谓也，条件之成否既未定，则附条件法律行为之效力，是否发生或消灭，自亦未臻确定，因而发生下列之问题。”⑧该问题是指期待权和期待权之保护。其所谓期待权，“亦称希望权或复归权。即条件成否未定前，法律行为之当事人可能取得权利之希望是也。盖附条件之法律行为，其条件虽成否未定，但机会究属参半，即不无成就之可能，如一旦成就，则当事人一方必因之取得权利，而另一方亦必因之而负担义务，此种将来可能取得之权利谓之附条件的权利，义务谓之附条件的义务，学者从权利一方面立论，遂将附条件的权利成为期待权。……期待权法律上既认为是一种权利（此种权利与开始继承前，法定继承人所有之继承权相类似），自当加以保护，故我民法（指台湾地区民法典-引者注）第100条规定：‘附条件法律行为当事人，于条件成否未定前，若有损害相对人因条件成就所应得利益之行为者，负赔偿损害之责任。’” ⑨参照上述解释，效力待定合同在条件成否未定之前应该有一定效力的，除上述期待权及其保护外，如果当事人有履行行为，相对人可以受领并保有受领利益，比如新庄公司向银建公司转让写字楼为效力待定合同，银建公司可以接受新庄之履行并保有履行利益，其基础就是该期待权，同样新庄公司接受银建公司交付价款也应作同样理解。当然如果当事人如果不履行，相对人也不能请求履行。基于这种解释，银建公司占有写字楼自难谓没有正当权源，由此也有上述“占有连锁理论”之适用，新庄公司、吉春公司不能请求返还占有。

吉春公司要求解除合同，并向银建公司主张返还占有，可以理解为拒绝追认，但此时仍为效力待定合同，因为新庄公司仍有取得所有权之可能。既然效力待定，如上所述，当然吉春公司不能请求银建公司返还占有。

二、不动产登记与物权变动

（一）表现为过程的不动产登记

传统的物权法理论认为，作为引起物权变动的事实的“……登记，系将不动产物权之变动事项，……完成登记程序，记入登记簿而言。”⑩但在实务操作的过程中，登记行为实际上是一个过程。这就会发生一个问题，即当事人提请登记以后，完成登记之前，不动产上的权利状态如何？这不仅对当事人的利益影响重大，在实际操作中做法也不一致。比如，规定自登记机关受理当事人过户申请之日起物权发生变动者有之，比如《上海市房地产转让办法》；规定自登记机关登记之日发生物权变动，比如《北京市城市房地产转让管理办法》、《深圳经济特区房地产转让条例》和《广东省城镇房地产转让条例》。

从登记申请到登记完成是一个比较长的时间，《建设部城市房屋权属登记管理办法》第27条的规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；《北京市城市房地产转让管理办法》第22条规定自受理之日起20个工作日内办理房权属移转登记。在上述期间内，物权何时变动、出卖人能否撤回申请或买受人能否撤回申请对双方当事人至关重要。所以，对申请登记到登记完成这段时间内买卖双方当事人的权利状态在理论上作出界说，在制度设计上给出答案。

（二）债权法视野中的不动产登记

1.向登记机关提出申请是吉春公司履行契约义务的行为

在本案的不动产买卖合同中，作为出卖人，吉春公司除了向新庄公司交付标的物的义务，还承担移转所有权的义务。吉春公司已履行了交付义务。那么，吉春公司如何履行移转所有权的义务？在登记主义要件下，吉春公司履行移转所有权的义务的方式就是按照法律、法规、规章的规定向登记机关表达要移转所有权给新庄公司的意思，并向登记机关提交相应的权属证书和证明文件等，其表现形式是共同向登记机关提出申请。如果该申请被登记机关受理，从履行合同义务的角度来讲，只要吉春公司和新庄公司共同向登记机关提出申请，其履行行为已经完毕，因为新庄公司能否取得所有权，仅在于登记机关是否给予登记。如果吉春公司对标的物的权利有瑕疵，那也应该是瑕疵担保责任所涵摄的范围。

那么，此时吉春公司能否反悔，主张登记机关不给予登记？我们的答案是否定的，理由如下：

首先，吉春公司不能随意撤销登记机关的行为。对不动产登记的性质，学界也

有分歧。有学者坚持“公法上行为说”，认为不动产登记是行政行为，“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为”？；有学者坚持“证明行为说”，认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准”？；还有学者坚持“私法上行为说”，认为登记性质上为私法行为当无异议，其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。故此，立法者应注意登记之私法属性及保护交易安全之功能，应摈弃批准式的行政行为观念，剥夺登记机关之行政特权，确立其为法律服务、为当事人服务的立场，这对中国真正登记制度的建立具有指导性意义。“？不管是哪一种观点，不动产登记是当事人的行为和登记机关行为结合，如果没有当事人的申请，登记机关的行为无从谈起；没有登记机关的登记行为，物权也不生变动。当然这是在登记要件主义下谈论该问题。登记机关受理当事人的申请后，如果允许吉春公司或新庄公司撤销，那撤销的不仅是当事人之申请行为，还包括登记机关之受理、审查等行为。共同申请而启动的登记程序，当然也应当基于双方当事人共同的合意才能中止。这样做不仅保护一方当事人的利益，并且也避免因当事人的随意而造成国家资源的浪费。

其次，既然向登记机关提交登记申请是履行合同的行为，那么新庄公司就有接受履行并保有履行利益的权利。该履行利益就是不动产物权变动的申请接受了登记的受理，并期待取得相应的权利。同样，对新庄公司来讲，其接受吉春公司的履行的方式也是向共同向登记机关提出登记申请的行为，也不能单方面撤销申请。也就是说从履行合同的角度来观察，吉春公司和新庄公司共同向登记机关提出登记申请既是吉春公司履行合同义务行为，也是新庄公司受领履行的行为，登记机关一旦受理，双方当事人的履行、受领即告完毕。如果要改变这种局面，必须双方当事人就此重新达成协议才可以。

（三）物权法视野中的不动产登记

1.吉春公司、新庄公司共同向登记机关提出登记申请的法律意义

萨维尼认为，交付具有一切契约之特征，是一个真正的契约，一方面包括占有之现实交付，他方面亦包括移转所有权之意思表示。？他在交付中找到了物权合意。其实，登记要件主义下的不动产交易中，双方当事人的物权合意更突出的表现在登记阶段，因为局限于交付，我们无法解释先登记后交付情形中的物权变动。退一步讲，即便是不承认物权行为的存在，在不动产交易的双方当事人向登记机关办理登记时物权变动的意思是不容否认的。《城市房地产管理法》第60条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”但对由谁提出申请、如何申请等并没有规定。《建设部城市房屋权属登记管理办法》第17条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”《北京市城市房地产转让管理办法》规定的更明确，第21条规定：“房地产转让人和受让人应当在签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件生效后90日内，向市或者区、县国土房管局申请办理房地产权属转移登记，并提交下列文件？？”第22条规定：“市或者区、县国土房管局应当审核转让当事人的房地产权属转移登记申请，对当事人提交的文件不齐备的，应当一次性告知当事人需补充提交的全部文件；对当事人提交的文件齐备的，应当即时受理。对符合登记条件的，自受理之日起20个工作日内办理房地产权属转移登记；对不符合登记条件的，应当书面告知当事人不予登记的理由。”尽管上述规定不尽一致，但是我们可以总结出以下几点：第一，房地产交易的当事人双方共同向登记机关提出申请；第二，向登记机关申请时提交的文件包括权属证明、转让合同、转让当事人的身份证明等；第三，登记机关受理申请后，经过审查给予登记。转让双方当时按照上述规定向登记机关提出申请，足以证明他们之间物权变动的合意的存在。

2.物权变动的合意是否具有拘束力

“在德国民法，学说上认为物权契约不具债法上的因素，不具拘束力，当事人一方得自由撤回之。其例外具有拘束力，须具备德国民法第873条第2项的要件：‘成立合意之当事人，在未为登记前，仅以双方之表示，已由法院或公证人作成证书，或其表示系在土地登记官署前为之，或曾向之声请登记，或权利人已将土地登记法所规定之登记同意书交与他方当事人者为限，始受合意之拘束。’”。？上述诸种德国民法上所承认有拘束力之诸种情形，一方当事人不得任意撤回，登记机关应该给予登记，从而生物权变动之效果。德国民法典上述的规定的实际意义在于登记机关在上述诸种情形下，登记机关根据双方当事人之物权合意完成登记行为，因为物权契约已经作成，完全符合法律行为之构成要件，就应该赋予起法律拘束力。台湾学者王泽鉴即从该意义上主张，基于法律行为因生效而有拘束力的一般原则，该物权契约具有拘束力，当事人不得片面撤回之。？但是，一概赋予物权契约以法律上的拘束力，显然对卖方当事人来讲是不利的，所以德国民法典才将受到保护的物权契约限制在第873条第2项所列的情形。上述诸种情形的特点就是当事人之物权合意有一定的外观，比如已经向登记机关申请登记（这正符合我们讨论的案型）、由法院或公证人作成证书等，不仅当事人之物权合意并且明确，第三人也容易了解，也能起到保护交易安全的作用。

王泽鉴先生认为关于“此项关于物权契约的争论，实益不多，盖依有效成立的负担行为（如买卖），一方当事人原得诉请他方当事人为让与合意的意思表示也”。？我们认为德国民法典的该规定是有意义的，不仅出于理论上的自足而赋予一定范围的物权契约以法律效力，更在于它解决了实际问题。比如我们可以设计这样一种案型：买卖合同有效，双方之物权合意不仅达成而且也有了上述之外观，但是当事人提出撤回物权变动之意思表示。根据上述规定，登记机关可以根据物权契约之拘束力，进行登记即可；否则，买方当事人只能根据负担行为向法院诉请卖方当事人再为让与物权之意思表示，登记机关才给予登记，才能够达到物权变动之目的。

那么，解决本案是否要参照德国民法典第873条第2项之规定来解决？这似乎存在理论上的困难，因为其理论基础还是物权行为理论。依我国学者的观点，我国民法的规定类似于瑞士法的立法模式，此种模式要求物权的变动，除债权的意思表示之外，还需以登记或交付为要件。？并且依学界之有力说，未来之物权法不也不采纳物权行为理论。既然不采纳物权行为理论，那么以物权行为理论为基础的德国民法典第873条第2项的规定也就无适用的理论基础了。表面看来如此，但是我们认为德国民法典的该项规定的实际目的是解决当事人之间已经达成物权变动之合意并且有了一定之外观，直到登记完成这一段时间内的不确定状态。如果仅仅是出于物权行为理论上的自足，那应该对所有物权契约的拘束力一概承认，而不应承认上述规定所列四种情形。所以，我们有理由认为德国民法典的此项规定是一个比较务实的一

种选择。我们不采纳其物权行为理论，但应借鉴该务实的精神，也就是我们在上文提到的，当双方当事人已经达成物权变动合意（尽管我们不坚持有独立的物权契约，但是对当事人之间这种合意是不应该否认的），并且已经向登记机关提出申请，且登记机关已经受理，就不应允许当事人单方面撤回。否则，不动产交易中，买方当事人在接受卖方当事人之交付后，虽然有可能占有、使用、收益，甚至进行了一定的改造，在登记前还面临卖方当事人任意毁约的风险。

3.债权形式主义下的思考

如果通过物权合意对登记期间双方当事人的拘束力来解决从登记申请到登记完成期间的不确定状态，其前提是采纳物权行为理论。以学界通说，我国采债权形式主义物权变动模式，在该模式下，不承认有物权合意，无论交付还是登记都是履行合同义务的行为。没有物权合意自然难以承认物权合意的拘束力的问题。不承认物权行为并不等于不承认登记期间对双方当事人的拘束力，我们仍然可以参照上述德国民法典第873条第2项之规定，对具备一定条件之申请给予一定拘束力。比较可行的就是登记机关一旦对当事人之申请决定受理后，就给予一定之拘束力，除非登记机关驳回申请或双方协议撤回，而不许双方当事人单方面撤回申请。这对实现交易安全并无不利，因为第三人可以通过到登记机关查阅便可了解物权变动之态势，避免陷于纠纷或给自己造成损失。实际上，即便不给予受理之登记申请以拘束力，与出卖人为交易之第三人也难以达到物权变动之目的，因为登记机关受理在先登记申请后，对在后登记申请也难以受理。

总之，从债法的角度来讲，吉春公司向登记机关提出登记申请是履行移转所有权之合同义务，不允许其随意撤回登记申请也是基于新庄公司受领履行并保有履行利益；从物权法的角度来讲，不动产交付、提出登记申请意味着吉春公司和新庄公司达成物权变动合意，该合意对双方应有一定拘束力，即便不承认独立的物权合意存在，也应给吉春公司以限制。

三、吉春公司不能解除合同

经过以上对不动产交付、不动产登记两个方面的分析，虽然登记还没有完成，物权还没有变动，自登记机关受理吉春公司和新庄公司登记申请之日起，吉春公司对该登记申请不能单方面撤销。登记机关可以继续履行审查职责，如果认为符合登记条件，应该给予登记。根据债权形式主义，登记为不动产物权变动的生效要件，物权变动自然受原因关系即债权关系之影响。也就是说，虽然根据我们的分析，没有登记完毕并不能成为吉春公司撤销登记申请的理由，或者说不能撤销登记申请。吉春公司只有当其解除其与新庄公司之间买卖写字楼的合同，登记机关可以根据原因关系已经被解除驳回申请而不给予登记，或者在登记完成后撤销该登记。

所谓合同解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。合同解除必须具备一定的条件，合同法第93条和第94条规定了适用于一切合同的解除条件，学说称之为一般法定解除条件。该法第164条至第167条、第219条等规定了仅适用于特别合同的解除条件，学说称之为特别的法定解除条件。？特别的法定解除条件都不适用于本案，我们只讨论一般法定解除条件即可。

（一）新庄公司迟延履行能否作为吉春公司解除的理由

根据合同法第94条之规定，合同一方当事人迟延履行时，在两种情形下他方当事人可以解除合同：一种情形是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，该他方当事人享有解除合同的权利。根据合同当事人的意思表示，履行期限在合同内容上不特别重要时，即使债务人在履行期限届满后履行，也不至于使合同目的落空。在这种情况下，原则上不允许债权人立即解除合同，而由债权人向债务人发出履行催告，给他规定一个宽限期。债务人在该宽限期届满时仍未履行的，债权人有权解除合同；第二种情形就是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同内容上特别重要，债务人不于此期限内履行，就达不到目的。在本案中，显然吉春公司不属于这两种因履行迟延而可以解除合同的情形。所以，我们认为新庄公司之迟延履行不能作为吉春公司解除合同的理由。

（二）吉春公司接受新庄公司履行后能否反悔

退一步讲，新庄公司之迟延履行符合合同法第94条关于迟延履行的两项规定，或者说符合合同法第93条规定的合同解除的条件即双方约定的解除条件成就（比如约定一旦新庄公司迟延履行，吉春公司即享有解除合同的权利），吉春公司没有行使解除权，相反接受了新庄公司的迟延履行后，还能否再主张合同的解除？学者主张：“合同解除的条件只是解除的前提，条件具备，合同并不当然、自动解除。欲使合同解除，还必须经过一定的程序。” 该“行使解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提。所谓解除权，是合同当事人可以将合同解除的权利。它的行使，发生合同解除的法律效果，因而它是一种形成权。”？何谓形成权，史尚宽先生认为：“形成权者，依权利者一方之意思表示，得使权利发生、变更、消灭或生其他法律上效果之权利也。非如支配权，权利人只得为特定之行为，乃依特定之行为，更使其发生法律上特定之效果，属于前述能权，乃自其作用之方面观之，而命名如此耳。法律有时使权利人依诉之形式始行使形成权，以判决形成法律关系，谓之形成判决，其诉谓之形成之诉。债权人撤销权、婚生子否认权、离婚权、终止收养关系权等均属之。”21德国法学家认为，形成权：“具有一个共同特色，即得依权利人一方的意思表示而使法律关系发生，或内容变更或消灭……。”22合同解除权即为形成权之典型。学者多认为形成权应受到两项限制即：形成权原则上不得附条件或期限；行使形成权的意思表示不得撤回。该限制的原因在于：“形成权赋予权利人单方形成之力，为保护相对人，并维护法律关系的明确及安定……”。23关于形成权的概念、限制，大陆学者基本持相同观点。24那么，如果形成权人向相对人作出与形成权内容相反的意思表示或以其行为与其形成权内容相反，该形成权是否消灭？本案中，假定吉春公司享有形成权，其接受新庄公司之迟延履行行为与形成权的内容正好相反，吉春公司之受领履行行为对其形成权有无影响？我们认为吉春公司之解除权利已经消灭，理由有如下：

第一，吉春公司接受新庄公司之迟延履行，与其形成权之内容即解除合同，即意味着其已经放弃其享有的形成权。既然吉春公司已经以其行为放弃其形成权，应归于消灭，自然没有允许其再解除合同的道理。

第二，既然学者都主张对形成权人以限制，避免相对人处于不确定之法律状态，那么如果允许吉春公司以其受领行为作出意思表示后，仍可行使其形成权解除合同，这不符合对形成权人以一定之限制的精神。因为，吉春公司受领履行后，再允许其解除合同，其与新庄公司之间的关系处于一种不安定的状态，新庄公司会成为吉春公司之主观任意的牺牲品。并且如果标的物已经转让第三人或已经过几手转让，会因吉春公司行使解除权而引起连锁的反应。可能有学者提出对第三人的保护可以适用公示之公信力，第三人取得该写字楼之所有权，那么此时允许吉春公司解除合同的结果会怎样呢？那

只能是将新庄公司将房屋增值部分交给吉春公司。但是，如果房价如果下跌呢，吉春公司还会请求解除合同吗？如果行使解除权，其还会补贴新庄公司因房价下跌而造成的损失吗？

总之，假定吉春公司享有解除合同的权利，吉春公司一旦接受新庄公司之迟延履行，该与解除权内容相背的行为足以表明其已经放弃该权利，并且基于对相对人新庄公司之保护，吉春公司之解除权已经消灭。

注释：

① 王泽鉴：《民法物权：用益物权·占有》，中国政法大学出版社版，第162页。

② 王泽鉴：《民法物权：通则？所有权》，中国政法大学出版社20版，第164－175页。

③ 王泽鉴：《民法学说与判例研究（7）》，中国政法大学出版社版，第63页。

④ 王泽鉴：《民法学说与判例研究（7）》，第63页中所举案例与本案极为相似。其案情为“甲售A地与乙，业已交付，但未办理所有权移转登记，乙将该地转售于丙，并为交付。”作者认为：“在此情形，丙占有该地对甲（所有人）而言，应认为具有正当权源。因为：其一，乙对甲有合法占有的权利。其二，丙系基于买卖关系自乙取得占有的权利。其三，乙系该地买受人，得将其占有移转于第三人。准此而言，买受人乙将该地出租与丁时，丁对甲亦有合法占有权源。”作者显然认为买受人可以将占有移转与第三人，但对为什么买受人得将占有移转似乎缺乏理论上的支持。

⑤ 梁慧星：《为中国民法典而斗争》，法律出版社20版，第247页。

⑥ 梁慧星：《民法总论》，法律出版社版，第284页。

⑦ 王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社年版，第203页。

⑧ 郑玉波：《民法总则》，中国政法大学出版社版，第386页。

⑨ 郑玉波：《民法总则》，中国政法大学出版社20版，第386－388页。

⑩ 谢在全：《民法物权论》，中国政法大学出版社版，第79页。

11 崔建远：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年版，第238页。

12 谢庄、王彤：《产权变更登记不应是商品房买卖合同成立的要件》，载《法学评论》19第6期。

13 王洪亮：《不动产物权登记立法研究》，载《法律科学》第2期。

14 王泽鉴：《民法学说与判例研究（1）》，中国政法大学出版社版，第263页。

15 王泽鉴：《民法物权：通则·所有权》，中国政法大学出版社2001年版，第108页注释（1）。

16 王泽鉴：《民法物权：通则·所有权》，中国政法大学出版社2001年版，第108页。