某公司的市场营销方案

某公司的市场营销方案（11篇）

1.某公司的市场营销方案 篇一

**化妆品网络营销方案

在推介**化妆品网络营销方案之前，我们先来看一个网络营销案例：“DHC：化妆品营销规则的颠覆者”（网址见文章尾页）。文章分析了DHC采用的主要销售方式——无中间环节的直销模式（如：网络、电话、商品目录），产品直达消费者，使得服务更周到、更快捷、更放心，并得到消费者信任。然后，DHC成功的会员制营销也值得参考。以DHC引出本文的第一部分：

一、网络推广需要各方的支持

 销售渠道的统一：全国统一电话、统一网址严防假冒。DHC为严防假冒产品，保护消费者的利益，DHC采用全国统一电话、3个网址，让消费者尽可能放心购物。**已经有全国统一的电话，故只建议在**官方或者BB上添加上“

Beely化妆品博客: http://beely.info

DHC官方网站: http://

返利网: http://

淘宝旗舰店入准细则：http:///go/chn/mall/zhaoshang_home.php

2.某公司的市场营销方案 篇二

对于客户来讲, 快捷而又安全的产品运输方式是营销过程中的首选, 特别是现在提倡“门到门”直达运输的服务, 变压器的厂家也不例外, 在订购散热器部件时基本选用公路汽车的运输方式。

当产品种类规格一定的情况下, 产品的运输距离与运费成正比例关系。产品运输距离越远, 运输费用越高, 占销售成本的比例也越高, 利润越少。在销售的利润空间内, 必然存在一个产品运输距离的临界点。超出临界运距产品销售就会运费增加而较少利润, 甚至亏损。如何选定产品营销运距的临界半径, 作为产品销售时确定服务区域范围的决策依据。

二、营销服务临界半径

散热器产品营销服务临界半径是指在一定的运输条件下, 产品利润中所能担负的极限费用 (利润等于零时) 全部用于运输费用时, 所能够达到的最大产品运输距离, 作为决策产品营销服务的区域范围的半径。

三、营销服务临界半径测算与分析

(一) 散热器产品运输特点

散热器产品重量、体积、大小有一定的内在关系, 且与产品装运方式相关。按照客户订单, 同一个合同订单的多台或者单台变压器的所用的多组散热器需同一个批次同期运输。一般产品包装后运输高度按照片高的方向最多叠摞4 组, 长宽根据车型和产品每垛尺寸布置排满车厢空间。

(二) 散热器产品销售特点

片式散热器产品制造加工的自动化程度较高, 且以钢材吨位为计价基准, 产品的销售具有一定地域范围特点。散热器产品竞争激烈, 在市场上厂家主要打价格战。在销售服务临界径内, 价格战还有一定的优势, 但超出临界半径, 价格就没有优势, 甚至亏损。在变压器厂家周边的一定区域范围内都有配套的散热器生产厂家。

(三) 散热器产品营销服务半径研究框架

1.在一定的运输条件下, 产品用于负担运输费用的利润与运输费用相等时 (即负担运费的利润等于零时) , 所能运输的最大距离。在利润B与同等条件下运输费用C相等时, 即B=C, 计算出利润空间所能增加的运输距离L, 也就是产品的营销服务运距临界半径。

2. 负担运输的利润B分析。用于承担运输费用的利润B=p×Q×[1- ib× (1+ic) ] (元)

其中:p—运输产品的销售单价, 元/ 吨

Q—整车运输产品的吨位, 吨

ib—产品制造成本占产值比率, %

ic—产品运输费用占制造成本比率, 即运输费用率, %

3.产品运输费用C分析。运输费用C=Cy+Cd=V×Q×L+Cd (元)

其中:C—单位产品运输费用, 指同一个批次承运产品的吨公里的运输费用, 元

Cy—某批次产品运输费用总价, 元

Cd—某批次产品吊装费用, 元

Q—某批次产品运输的重量, 吨

L—某批次产品运输距离, 公里

V—某批次整车运输的实际运费单价, 元/ 吨·公里

当B=C时, L=p/ V×[1- ib× (1+ic) ]+Cd/ Q (公里)

分析:说明产品的制造成本越低, 期间费用越低, 利润B越高, 产品售价中负担的运输费用也就越大。同样的价格下, 可以服务距离企业更远的客户, 以期扩大营销的服务范围。

四、产品运输费用与临界半径影响因素分析

(一) 运输产品装载方式分析

从实际得算可知, 整车运输货物重量越少, 运输单价越高, 临界半径越短。提高整车单次装载量与选择车型、产品尺寸、装载布局有关。例如装载中心距3000m/ 1mm/ 26 片/ 520mm散热器, 每组重量641. 4kg。按照限高要求, 散热器产品一个运输单元由4 组散热器按照片宽的方向垛成, 即每垛4 组。若选17. 5m型车, 每车能装载12 垛, 总重30. 78 吨;若选13. 5 型车, 每车能装载8 垛, 总重20. 52 吨。两者实际整车运费单价相差0. 2 元/ 吨. 公里。

(二) 某批次产品吊装费用总价Cd

吊装费用以吊车的吨位为基准, 按照台班计算4 小时为半班, 8小时为1 班, 不足班次按照班次计算。装卸产品吊装合理, 工作安排合适。

(三) 产品运输重量Q与运输单价p

实际整车运输单价是影响营销服务临界半径最敏感的因素。单批次订单量大, 散热器重量能形成整车运输, 相对运费就会降低。增加整车单次运输单价是降低成本, 增大销售服务临界半径的最有效的方式。

五、结语

本文测算和分析了变压器散热器营销服务临界半径, 即大批次整车运输临界半径, 有助于企业进行产品营销时选择客户的服务范围, 为散热器生产厂家在制定运输方案时提供参考和借鉴。研究的方法和结论对企业管理者的决策和经营管理具有实际指导意义和应用价值。

参考文献

[1]杨欣, 温筱婷, 王坤.公路在物流运输中的经济服务半径研究[J].商品储运与养护, 2008 (3) .金融inanceNO.12, 2015 (Cumulativety NO.609)

[2]乔国会, 张东杰等.大件货物公路运输线路选择方法研究[J].技术与方法, 2010 (7) .

3.某公司渠道管理解决方案与评估 篇三

关键词：渠道管理；解决方案；评估

1.总体解决方案

某公司销售组织和渠道商两方面改进调整。某公司自身销售组织管理与渠道选择以及管理相一致。在自身销售组织设计上，除了保留原有的办事处模式外，要增加设置行业渠道经理和库存商渠道经理两个团队。在渠道结构上，根据前面的分析要采用复合型渠道，采用选择独家结合选择分销的方式。

2.销售组织设计

设立行业渠道经理：对于一些重要行业，现在薄弱但未来要重点发展的行业，设立行业渠道经理。职责是了解行业特点、政策和发展趋势，整合设计资源，协调项目，推动拉动办事处或区域库存商跟进，对行业经销代理商或代理人进行直接管理支持，协同操作项目。

设立库存商渠道经理：职责是对于各区域库存代理商，制定规范协议，并协调销售部业务人员和办事处共同做好对区域库存代理商的管理，监督执行协议情况。对各区域代理商之间的冲突进行协调化解。这个职位是厂商和代理商联系的窗口。库存商管理渠道经理要引领各区域办事处和库存代理商的工作，发挥杠杆作用，创造合作伙伴和公司双赢。

3.行业经销代理商

行业经销代理商主要是对石油化工行业，选择其固有的供应商或中间人来合作。这样可以大大减少沟通的精力和时间，也可迅速与企业建立良好的联系，还可以规避货款风险。行业代理的主要内容如下：执行项目报备制度，有某公司行业经理统一协调设计院、业主、工程公司等多方面资源，并依据此项目参与的各渠道成员的贡献进行利益分配。行业代理商必须及时提交所负责的石油化工客户当年的适合某公司产品的设备采购计划、新项目计划和设备改造计划。每年根据综合情况设定年任务额度。经销代理产品以高压力、大流量的计量泵为主。某公司与行业代理之间不允许赊欠货款，必须全款到才能发货。如行业代理已经做了大量工作，在特殊情况下，业主需要直接向某公司采购，则某公司需要把相应的利润返还给行业代理商。

销售部员工和驻外办事处继续对区域库存代理商的协议范围以外的客户开展直销业务。其主要目标客户群是大的用户，大的工程公司，化学品供应商，大的设备制造商等等，要把更多的精力投入到设计院，大企业用户上，投入到相对比较高端，技术复杂的计量泵以及成套系统的销售上。

新的分销渠道如下图。

4.渠道管理政策

对于渠道的管理，以协议规定的双方责权利为基本框架来约束某公司和库存代理商和行业代理商的商业行为。库存代理商的任务按销售额和产品分解，按月按季度分解，及时监督完成进展情况，发现问题及时调整。在协议也列明奖励和惩罚条款。对某公司的员工加强内部教育，及时与代理商沟通交流。对于串货行为，除了特别情况需要技巧性处理外，要严格管理，打消某公司自己人员和其代理商不劳而获的念头和侵犯他人利益的思想。

由于某公司的产品销售很多涉及到项目，而项目的特点在于，其包括的成员，如业主、设计院、工程公司等分属不同地区，这就需要制订专门的管理办法来协调管理项目运作。其重要原则就是先入为主，按项目贡献分配参与成员的权力和利益。由某公司确定最终分配方案，当然某公司首先要做到不与渠道成员争利，这样才能得到渠道成员的信服。对于不听从协调安排的渠道成员给予警告并责成承担相应的损失。

渠道商的选择标准上，除了对原有渠道、实力、技术水平、商业信誉等进行考察外，还要对其经营的理念思想进行了解，查看是否符合某公司的发展策略。

5.解决方案的实施评估

上述解决方案实现后，在实物流方面，由于大量的，低价格的计量泵有各地区库存经销商来销售，而这些库存经销商必须备有充分库存，这样对于某公司可以减少发货频次，对用户可以缩短到货时间。在所有权和付款方面，尤其针对石油化工行业比较苛刻的付款条件，通过行业代理商可及时拿到货款，规避风险。在谈判、信息和促销方面，由于各区域有库存商和二层经销商的参与，大大增加了客户接触面和接触质量，而某公司自己员工可以把主要精力投入到重要的客户上，投入到合同额更高，技术更复杂的系统类产品销售中，也有精力去做设计院推广和重要的业主推广，以便在市场上形成拉动的作用。

改进后的复合型渠道，在长度和宽度上都有提高，大大增加了网络密度，能更好地满足不同行业，不同类型的客户需求，也弥合了与竞争对手的渠道建设差距。这必将带来销售额和市场份额的提升，这也实现了某公司的目标要求。此外，由于采取的是选择性分销办法，不仅能在一定程度上控制渠道冲突，也同时能给渠道成员一定的压力，促使其不断发展。

改进后的渠道比以往增加了行业代理商，增加了的库存代理商，增加了更多的二层经销商，复杂程度超越以前模式。这将不可避免地带来更多的渠道冲突。另外，渠道的变革，对原来某公司自己的业务人员和办事处都将产生影响，也会发生更多的矛盾。对此，要在员工内部调整业绩要求和考核内容并加强教育，对外部渠道成员多沟通交流，设法在长远利益目标上达成一致。渠道冲突是不可能完全避免的，只能尽量化解，事先规避。

4.某公司营销建议书 篇四

在北京实习一个月，有些具体的建议和自己对市场运作的计划，向领导做具体的汇报。建议：根据一个月以来的观察，首先销售部的管理跟不上，对市场的动态，经销商的动态，促销员的动态没有管理概念。对我们现有的老顾客的有机管理没有跟进，缺乏活动主动性，活动单一。建议总部成立专门的消费者档案中心，以便加强对消费者的跟踪管理。展开产品卡积分兑换活动（在每盒产品内设置积分卡，记分卡主要是为了更好地收集消费者的准确信息，积分卡可根据产品的不同而设置不同的积分，如160片的产品内设置30分的积分卡，300片产品内设置60分的积分卡，消费者只要积累到150积分就可兑换到160片的产品一瓶，记分卡上面要消费者填好自己的详细资料，姓名，性别，身份证号，家庭详细住址，准确的联系电话。这样即是展开了一个长期的活动，也便于更好的收集到消费者的详细资料。只要我们培养了一部分忠实的消费者，他们就会很好的帮我们做免费的宣传，扩大我们产品的知名度和销售范围。建议公司消费者档案中心收集到一定的消费者信息后，后期跟进服务要及时，最好编辑出版我们自己的内部刊物，可以单月刊或半月刊，也向消费者征集文稿，好的能发表的给一定的稿费(可赠送产品)

上面的建议是巨人集团成功运作的成熟方案，我们可稍做改动就可以搬过来运作。效果非常好，脑白金用这个活动积累了大批的忠实消费者。

建议公司注重礼盒产品市场;超市的销售主要集中在礼盒，我们目前的礼品包装还需要改进，礼品市场的销售主要集中在年节，是非常爆量的销售，例如：脑白金黄金搭档在承德佳佳超市每年春节前后的销量都在5万元以上（指回款不是销售款），在廊坊沃尔玛销售15W以上，唐山八方销售10W以上，别的没有广告的保健品也有非常好的销量，基本都能上W，北京王府井百货的调查也非常理想，一般的保健品在年节销量都很高，我们超市要做就做礼品市场，我们的单包装产品进到超市没什么优势，应该主要集中到药店，专柜，社区小型活动点。超市也没有上促销员的必要，可以在年节的时候上临时促销，更多的费用支持应该多像小型活动，代理商倾斜。礼品包装建议大气，有档次，价格要分两个档次，一个在200一下 一个在300元以上。

对于经销商的管理;有一个好的代理商会节省我们的很多麻烦和资源，但是如果对代理商或经销商管理不善，会造成对我们厂家的轻视和对产品投入支持的持续下滑。那么我要说下如何的管理好经销商，首先任何的商人都是把利看在第一位，我们要做的是保证经销商的销售利润，区域经理要经常和经销商进行沟通，并协助经销商管理和监督经销商的业务人员（指在经销商的角度说），积极的帮助和调节经销商在铺货，销售中遇到的问题，督促自己的业务人员和经销商的业务人员搞好关系，配合经销商的业务人员整合市场。时刻关注经销商库存情况，积极主动的帮助经销商处理好货物积压，对滞销产品要及时的进行调换，并对经销商重视的终端有选择的进行终端支持（终端包装，持续的活动。促销员的配备，终端宣传）工作。适时的催促经销商打款，及时的向经销商传达公司各项指示及政策，鞭策经销商随时关注公司动态，做到真正的重视公司重视产品。

对区域内业务人员和促销人员的管理;对于业务人员来说，真正的工作地点是市场，不是办公室，要真正的把业务人员大胆的放出去，对于对他们工作进度的追踪可用报表方式进行管理，业务人员日程表，业务进度表，考核销量表。建议每周开总结会一次，讨论自己的成绩和工作中遇到的困难，由区域经理帮助解决。促销员的管理:定期的培训（每月至少一次）平时应由所辖区的业务人员进行管理，对促销员的考核直接和业务的成绩挂钩，促销员的例会要形成多交流，多演示，多比拼的经验讨论会，对业绩突出的促销员直接进行现金奖励，并其主管业务人员也要适当的进行奖励。发挥好本地促销员地工作积极主动性。促销员是终端和业务的联系纽带，业务是终端和厂家的联系纽带，这两个不能缺少，在好的终端要必须投入。建议建立促销员台帐，这样可详细的了解促销员每天的销量，终端的库存，每月的进销存，并作为促销员提成的原始依据。每个促销员可配两本，一本单月记录，一本双月记录，每月由业务回收并上交到区域经理检查记录。

区域经理要每月详细计算投入产出比，对没有达成的终端要及时进行调整。

以上是我的几点小建议，请集团领导批评指正。

对市场运作的计划：一，新市场地开发

选择理想的代理商，确定后迅速签订合同，并依靠代理商成立办事处。

积极主动的参与到代理商的铺货行动中，亲手掌握第一手终端档案。

围绕重点终端开展小型促销活动，用活动带动铺货，铺货拉动宣传，宣传引导消费。充分利用好当地促销员的有力资源，不怕促销员多，只要投入产出比达标就可以。促销员多招流动促销员。

关于进入超市KA的费用问题，只进礼品装。

进店费+条码费 不上固定促销员

年节+堆端费+临时促销费

投入产出比1:2.5

运用代理商的网络开发适当的二批商（主要指医药公司）增加零售终端数量。

相应公司支持终端包装物品，各种促销品。代理商的季度回款和年回款的返利。成立办事处的费用，相应的补助费用和车船票住宿费用的报销。

市场启动需要3-6个月例天津；第一年预计回款60W，第二年预计回款150W第三年预计回款300W。

北京销售中心销售部

胡延新

5.某公司工资制度方案 篇五

第一章 总 则

一、按照公司经营理念和管理模式，遵照国家有关劳动人事管理政策和公司其他有关规章制度，特制定本方案。

第二章 指导思想

二、按照各尽所能、按劳分配原则，坚持工资增长幅度与公司经济效益增长同步，职工平均实际收入增长幅度不低于本公司劳动生产率增长幅度的原则。

三、结合公司的经营、管理特点，建立起公司规范合理的工资分配制度。

四、以员工岗位责任、劳动绩效、劳动态度、劳动技能等指标综合考核员工报酬，适当向经营风险大、责任重大、技术含量高、有定量工作指标的岗位倾斜。

五、构造适当工资档次落差，调动公司员工积极性的激励机制。

第三章 管理人员工资制度

六、适用范围：

（一）、公司总经理等高中级管理人员；

（二）、公司所属各医院一般管理人员及正式员工。

（三）、特殊人员经董事会研究后确定。

七 工资模式。

公司（医院）管理人员与其业绩挂钩

（一）高、中级管理人员：年薪=基本年薪＋效益薪金＋本公司（医院）工龄工资

1.基本年薪按月预发，根据年基薪额的1/12支付；

2.效益薪金＝效益年薪╳综合经济效益增长率。

综合经济效益增长率＝营业收入增长率╳系数＋实现利润增长率╳系数＋患者人数╳系数＋本公司服务年限积分

3、效益年薪的发放：

（1）财务部门根据经营情况进行评估，如果完成核定任务的80%，第二季度的第一个月发放上一季度效益薪金的50%；否则，上一季度的效益薪金停发，预留到下季度根据任务完成情况发放。

（2）公司或医院组织对管理层人员的考核，根据考核情况在年末发剩余效益薪金。

（3）考核细则由公司制定并实施。

（4）在效益薪金发放前离职的，此前的效益薪金不予发放也不补发。

（5）效益薪金根据不同岗位实行保底制，当效益薪金低于保底线时，按保底额执行，上不封顶。

4、高、中级管理人员基本工资中已体现岗位工资，故岗位工资不再另行发放。

5、高、中级管理人员基本年薪及保底效益薪金方案见附表一。

（二）正式员工（含医院一般管理人员）

1、适用范围：公司签订正式劳动合同的所有员工（除高级管理人员外）。

2、工资模式：采用结构工资制。

员工工资=基本工资＋岗位工资＋工龄工资＋效益工资＋津贴

（1）、基本工资。

参照当地职工平均生活水平、最低生活标准、生活费用价格指数和各类政策性补贴确定。

（2）、岗位工资。

①、根据职务高低、岗位责任繁简轻重确定；

②、公司岗位工资适用于行政人员。

（3）、工龄工资。

①、按员工为企业服务年限长短确定，鼓励员工长期、稳定地为企业工作； ②、年工龄工资根据工龄长短，分段制定标准；

③、本公司工龄每增加一年工龄工资每月增加100元，10年封顶。

（4）、奖金（效益工资）。

①、根据各部门工作任务、经营指标、员工职责履行状况、工作绩效考核结果确立；

②、绩效考评由公司安排统一进行，与经营利润、收入总额、特殊业绩、贡献相联系；

③、奖金上不封顶；

④、奖金通过隐密形式发放，未经批准，任何人不得擅自公开。

（5）、津贴。

①包括有特殊岗位津贴、伙食津贴、住房津贴、夜班津贴、加班补贴等；

②特殊岗位津贴：本次工资调整和原工资差距较大的，先通过特殊岗位津贴补足，以后根据通过考核情况逐步调整。

③各类津贴见公司补贴津贴标准。

3、正式员工工资标准见附件二

4、医护人员奖金分配方案见附件三

（三）非正式员工工资制

1、适用范围： 订立非正式员工劳动合同的临时工、离退休返聘人员。

2、工资模式：协议工资制。

3、非正式员工不享受福利政策。

4、非合同工享有的各种补贴、津贴一并在月工资中支付。

第四章 员工工资及奖金调整

八、岗位工资。

（一）、岗位工资标准的确立、变更。

1、公司岗位工资标准经董事会批准；

2、根据公司经营状况变化，可以变更岗位工资标准。

3、各医院岗位工资标准由院长制定、医院公司经理核准。

（二）、员工岗位工资核定。

1、员工根据聘用的岗位和级别核定岗位工资等级；

2、员工岗位工资变更。

根据变岗变薪原则，晋升增薪，降级减薪。工资变更从岗位变动的后1个月起调整。

九、奖金。

（一）奖金的核定程序。

1、由财务部向人事部门提供各部门、各医院完成利润的经济指标数据；

2、由员工所在科室向人事部门提供各部门员工的出勤和岗位职责履行情况记录；

3、人事部依据汇总资料，测算考核出各部门员工定量或定性的工作绩效，确定每个员工效益工资的计算数额；

4、考核结果和奖金计划经公司经理和医院院长审批后，发放奖金。

（二）奖金与岗位工资一同发放。

十、关于工龄工资。

（一）、员工1年内实际出勤不满半年的，不计当年工龄，不计发当年工龄工资；

（二）、工龄计算从试用期开始之日起计算。

十一、其他注意事项。

（一）、各类假期依据公司请假管理办法，决定工资的扣除；

（三）、各类培训教育依据公司培训教育管理办法及培训协议，从工资中扣除相应的部分；

（四）、员工加班、值班费用，按月统计，计入工资总额；

（五）、各类补贴、津贴依据公司各类补贴管理办法，计入工资总额；

（六）、被公司聘为中、高级的专业技术人员，岗位工资可向上浮动1～2级；

（七）、在工作中表现杰出、成绩卓著的特殊贡献者，因故能晋升职务的，可提高其工资待遇，晋升岗位工资等级。

第五章 福利制度

十二、基本原则：合理、必要、计划、协调

十三、福利形式：由公司提供各种福利项目菜单，员工自选选择其所需要的一整套福利方案。在每个福利项目之后标示其金额，从而使员工每项福利与成本间的关系，让员工有所珍惜；对于员工而言，可以根据自己的实际情况，选择对自己最有利的福利。

十四、社会统筹：

社会统筹包括基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、生育保险、工伤保险。社会统筹按照国家和江苏省的有关规定为本公司员工办理。社会统筹个人缴纳纳部分由公司（医院）代扣代缴。

十五、购房资助计划

（一）申请条件：

1、公司高层领导在公司工作满一年的；

2、医院高层领导在公司所属医院工作满二年的；

3、公司中层干部在公司所属医院工作满三年的；

4、特殊情况无年限限定。

（二）满足上述条件的，个人提出申请，经审核同意后，由公司按级别一次性给予安家费。

1、公司高层领导一次性支付安家费30万元。

2、医院高层领导一次性支付安家费20万元。

3、公司中层干部一次性支付安家费10万元。

4、安家费仅用于购房使用，由公司以转帐形式转给所购房屋的房产商。

5、本人同意工作满10年，以房产抵押，不满年限退回安家费。

十六、用车补贴计划

公司鼓励高级管理人员自行购车，用于商务活动。有购车需要的高级管理人员可提出申请，经审核批准后，由公司（医院）担保借款，还贷期间的本金由购车人支付，利息由公司或医院支付。一次性付清车款的，公司（医院）按银行有关规定一次性补贴相当于车款本金的利息。

十七、户口

非本地户口的，公司（医院）将根据员工的工作业绩，经医院提名，公司董事会研究同意，为符合国家政策的员工办理户口迁入事宜，相关费用由公司承担。

十八、养老计划 取得安家费人员由公司指定购房，首期款由本人支付后，其余按揭款由医院支付，房屋交医院使用，期满后房屋归员工。

第六章 管理股权激励

将所有医院的当年利润按一定比例提出奖励给高级管理人员。三年后持有人可以先行使股权，持有人中途离职的，视为对放弃股权。

第七章 附 则

十八、公司每月支薪日为10日。

十九、公司派驻下属医院的人员工资由所驻医院支付。

二十、公司短期借调人员工资由借用单位支付。

二十一、以上工资均为税前工资，根据国家税法，由公司统一按个人所得税标准代扣代缴个人所得税。

6.某网络营销公司简介 篇六

某某公司，是新媒体发展潮流中应运而生的一颗新星。公司具备一支高凝聚力的创新型团队，专业高效，积极进取，力求为客户打造出更完美的营销式服务。

把脉网络营销 定制个性创意微产品

不可否认的是，当前网络营销，移动互联已经是不可逆转的大趋势，该公司顺应这一历史潮流，积极寻找互联网发展规律，捕捉营销推广灵感，策划出包括微博、微信、APP定制在内的个性微产品服务，帮您实现线上与线下服务的无缝对接。

定位精准化 实现品牌影响力传播

该公司可以为企业提供品牌战略规划服务，包括品牌理念、品牌行为、品牌形象、品牌传播、以及品牌顾问等一体化服务。让您的品牌声名远播，真的不再只是一个梦想!

创意为核心 全面整合整体策划

该公司具备多名在市场营销领域打拼多年的资深策划人士，为客户出谋划策，提供战略化营销策略，实现广告、促销、公关的全面整合。

营销服务理念

7.某公司的市场营销方案 篇七

关键词：批发市场,中央空调系统,冷水机组,风机盘管,膨胀水箱

1 工程概况

新疆英吉沙女装批发市场建筑面积约为5 000 m2,为框架结构,属于老宾馆改造成服装批发市场,-1层和1层～4层要求安装空调,但层高较低只有3.5 m。市场内货物排列紧密、人员密集,夏季温度较高,温度在30 ℃～33 ℃之间。

2 设计思路

根据GB 50243-2002采暖通风与空气调节设计规范拟对本工程采用中央空调方案,考虑到本女装批发市场为老楼改造项目,地理位置处于黄金地段,寸土寸金,本着节约用地,最大限度地提高商业利用价值;制冷主机采用风冷模块机组,放置六楼屋面上,末端设备采用卧式暗装风机盘管,夏季制冷,冬季供热,冬季用市政管网的热水通过板换热后送入风机盘管内。

3 主要设计参数及空调负荷

1)空调室外计算参数。

a.空调室外计算干球温度。冬季:twd=-27 ℃;夏季:twx=34.1 ℃。

b.夏季空调室外计算湿球温度tws=18.5 ℃。

c.冬季空调室外计算相对湿度ϕd=80%。

d.大气压力:冬季Pd=919.9 hPa;夏季Px=906.7 hPa。

2)通风室外计算干球温度。

冬季:twd=-15 ℃;夏季:twx=29 ℃。

3)热媒为:

一次热水为90 ℃/75 ℃,二次热水为60 ℃/55 ℃;冷水:一次冷水为7 ℃/12 ℃。

4 主要设备

1)制冷系统工艺流程。风冷模块机组→水泵→主管道→支管道→风机盘管→市场内。

2)采用3台世界一流品牌美国麦克维尔的模块式风冷冷热水机组MAC230DR,单台技术参数:制冷量:65 kW;输入功率:19 kW;进出水管径:DN50;水流量:11.2 m3/h,外形尺寸:1 990 mm×1 840 mm×840 mm,机组净重:590 kg。

3)主要特点:采用柔性涡旋压缩机,系统优化设计,换热高效。按需要组合,和室内末端设备的连接不受距离的限制,使其成为适合各种建筑规模的系统。与大型中央空调相比,搬运、安装施工简单;没有冷却水系统,大大简化配管施工工作。多重保护功能,进口全封闭涡旋压缩机和低噪声风机,运行安全、宁静;无需空调专用机房,无需专业管理人员,维护保养简便。机组搭配灵活,可以配接不同形式的末端装置,在满足多方面需要的同时,更充分展示您的个性。大屏幕蓝屏液晶或触摸屏显示,可在1 000 m范围内实现多重控制,功能先进,操作简便。制冷工况:室外环境温度为15 ℃～48 ℃。

4)冷冻水泵2台:流量:47 m3/h,扬程:44 m,功率:11 kW。每台主机制冷支管道DN50与DN100主管道并联,通过阀门控制,每台主机维修互不影响。

5)安装一个6 m3不锈钢水箱作为蓄冷膨胀水箱,以免负荷太小,频繁启动机组。

6)用10号槽钢作整体支架,将主机、水泵、水箱统一放在槽钢支架上,以增强其平稳性,槽钢支架的中心做在主梁或柱子上。均布载荷在500 kg/m2以内。

7)每楼层安装20台卧式风机盘管FP-102,风量:1 020 m3/h,制冷量:5.4 kW,制热量:8.1 kW,电机功率:40 W,进出水管DN20。共安装100台风机盘管。制冷主管道与采暖主管道在-2层碰头,冬季风机盘管制热。

风冷模块冷水机组原理图如图1所示。

5 运行中遇到的问题

1)因制冷管网与原来老采暖管网系统共用一个管网,所以进风冷模块机组的过滤器容易堵,主机制冷易保护,需要1周～2周清洗过滤网一次。

2)因市场值班室在地下-2层,而空调主机、水泵和水箱又安装在六楼屋面上,所以将主机控制面板和水泵启停控制安装在-2层,做到远程控制。

3)正常运转时,冷冻水泵出口压力为0.4 MPa,在-2层管道上压力表读数为0.4 MPa～0.5 MPa,如低于此压力说明水系统有堵塞或漏水现象。

4)冬季,必须将室外设备和管道内的水全部卸完,同时拆除主机的橡胶软接,夏季运行前再安装上。

5)三楼,四楼市场中部个别区域夏季温度稍高一些,冬季一楼温度稍低一些。

6 运行效果

经过一年运行效果良好,夏季最热时温度在22℃～26℃,得到业主和经营户的一致好评。

参考文献

[1]GB 50019-2003,采暖通风与空气调节设计规范[S].

[2]薛殿华.空气调节[M].北京:清华大学出版社,2009.

8.某框架柱的加固方案探讨 篇八

关键词：框架柱;开裂;加固

1 工程概况及原因分析

某工程B2层S-7交S-M轴其梁柱节点（下图）处，出现局部混凝土出现压碎脱落，钢筋弯曲现象。

荷载情况：其上部梁板上部有3.9m厚覆土层及室外地面做法，现实际上回填覆土3.0m厚。

原因分析：剥离松散混凝土后，发现柱顶局部存在孔洞，框架柱开裂系混凝土浇筑不密实所致。

针對此情况，会同专业加固单位结合原结构设计和现场实际情况，编制此方案，对此柱进行加固处理。

2 施工准备

在加固前，对B2层加固施工区域拉设警戒线，将加固区域顶板上部通道进行封闭，设置警示标识，并设专人进行旁站巡视，确保加固期间上部不上车、不上人、不加载。B2层加固区域原有支撑不拆除，如影响加固施工时，只拆除影响作业的支撑即可。

3 施工方案

3.1 加固流程

梁底支撑安装→清理加固构件表面→调整钢筋→支模板→湿润混凝土表面→配制灌浆料并灌浆→养护→脱模→被粘混凝土和钢板表面处理→钢板安装→化学锚栓安装→压力注胶→固化→卸支撑检验→防腐、粉刷。

3.2 梁底支撑

加固前，对与加固柱相接的4根梁进行支撑，支撑采用200×200×10方钢管，沿梁中布置，间距2000mm，每根梁设置4根钢支撑。方钢管两端焊接400mm×400mm×16mm钢托板，并设置10mm加劲板。支撑顶部、底部与结构相接处用4M16化学锚栓进行连接固定，支撑安装好后，在支撑底部用钢楔子将支撑与结构顶紧。

3.3 剔凿

剔凿必须在支撑安装完成，并验收合格后方可进行。对原结构混凝土存在的缺陷清理至密实部位，并将表面凿毛，被包的混凝土棱角应打掉，同时应除去浮渣尘土。将原有混凝土表面冲洗干净。剔凿时，不可破坏原有钢筋。

3.4 灌浆

采用C50灌浆料进行缺陷部位修补。

灌浆前24h要充分浇水，使混凝上表面足够湿润，灌浆前1h将混凝土表面的积水吸干。

用多层板进行支模，模板配置高度适当高出灌浆区域，便于浆料饱满，模板应严密支设，做到不漏水。如果灌浆过程中出现跑浆现象，应及时应对处理。

灌浆必须连续进行，不能间断，并应尽可能缩短灌浆时灌浆时间。应当从一侧灌浆，至另一侧溢出为止，不得从四周同时进行灌浆，以防止由于内含空气而产生空洞。

拆模后，立即覆盖塑料薄膜，或者喷洒混凝土养护剂。

灌浆期间，预留2组同条件试块，当同条件试块试压强度达到100%以上时，加固区域上部方可作业。

3.5粘钢加固

梁柱节点处，进行包钢处理，梁柱节点处、节点外扩300mm的梁底和梁侧、梁下1500mm范围的柱用10mm钢板进行包钢加固，并用螺杆或化学锚栓将钢板固定，然后采用压力注胶的方式将钢板与结构面粘接牢固。

由于现场的螺栓及钢板生锈不是很严重或者没有生锈，施工选择用砂布等打磨平整，至露出金属光泽，然后用脱脂棉把构件擦拭干净，注意钢板打磨时纹路要与受力方向垂直。

混凝土表面处理需对粘合面进行打磨，除去表层2-3mm厚，直至新面完全露出。因为本框架柱为新建项目施工中的加固，混凝土构件表面不是特别脏旧，故可直接对粘合面进行打磨，去掉1-2mm厚表层即可，然后用清水冲洗干净或除去粉尘（用压缩空气）。待干燥完全，用蘸丙酮脱脂棉擦拭粘合面。

钢板安装完毕，调整到位后，即将周边封闭，并在其四周、混凝土与钢板粘合面之间注胶并放置排气管。软管插入粘合面长度只要满足通过钢板夹压时所产生的摩擦力，在注胶时不被拔出即可，不需要太长。所以注胶要从需要粘贴钢板的最低点开始，便于空气从注胶空腔内排出，保证不漏气后开始注胶。注胶过程中注胶罐严禁晃动，避免将气泡注入钢板空腔内部[1]。

注胶步骤及注意事项要符合相关规范和验收标准的规定。

注胶完成，要等结构胶初凝结束（其中初凝的时间由现场试验确定，也可以根据结构胶的说明书确定，一般不少于4个小时），用小锤逐个敲击粘贴完成的钢板，以判断空鼓位置。敲击点的距离大约为3cm，间距越小，越容易发现空鼓位置。确定存在空鼓后，需要减小敲击点的间距（加大敲击的密度），更好地锁定空鼓范围，然后用记号笔等将具体范围标出[2]。

4 结束语

本工程柱加固关键质量控制为灌浆料施工和压力注胶施工。除了材料的质量必须保证以外，必须做好基层处理工作，并严格按要求进行各项工序的施工，避免质量缺陷的出现。

参考文献：

[1]王其敏.注胶法粘贴钢板加固桥梁施工质量控制要点[D].广西质量监督导报，2008.7.

9.某广告公司网络营销计划 篇九

本文主要讲述某广告公司运用万维网作为其营销工具的潜在可能。以下内容主要回答两个问题：为什么和如何运用万维网作为本公司的营销工具?通过这两个问题的讨论，最终作出决策：某公司是否应该在万维网上创建网页?

二、公司简介

某是一家国际性的广告代理商，它可为世界范围内的大小公司开展广告和营销业务。本公司已成功地为北美的企业服务了20年，为欧洲的企业服务了15年。最近10年，本公司又将业务范围伸展到亚洲和澳洲。

1.公司业务简介

(1)为企业进行营销、广告策划；

(2)制作各类广告，包括印刷、电视、广播、pop、网络等；

(3)媒体计划和购买服务；

(4)促销活动策划：直邮、商展、赞助等；

(5)公共关系服务：新闻发布等；

(6)企业管理：标志设计、年度报表等；

2.营销服务宗旨

为客户提供营销机会和方案，带领他们攀登成功的巅峰，通过前卫而富于创造性的营策划使我们的客户和他的消费者关系更为亲密。

3.目前公司广告业务

迄今，公司已开拓了下列媒体中的广告业务：

(1)印刷类型广告：杂志、广告牌等；

(2)直邮；

(3)广告推销会(advertisingpitches)；

今后发展方向的一种选择是进入万维网。

首先，须考虑以下问题：

(1)进入万维网对本公司意味着什么?

(2)我们为什么要进万维网?

(3)我们如何进入万维网?

进入万维网对本公司意味着什么?

对某广告公司而言进入万维网就是在网上创建公司的站点，向访问者三维地展示公司状况。

(1)在网上寻找广告代理的客户能详细地了解本公司情况及本公司的业务；

(2)可作为网络论坛(forums)存在，供广告专家们在此碰头、讨论；

(3)有利于形成一个营销人组成的圈子，他们将某视为榜样、成功的象征；

(4)能成为一个强有力的营销工具，更好地完成营销任务。

目前，internet宣称自己拥有9500万用户，且以每月100万的速度增长。以前，从来没有一种媒体能实现厂商与顾客之间如此高程度的对话和交流。进入万维网可使某成为一个更易接近的代理商，使更多的客户享受它的服务和质量。

这种新的媒体正在成为服务行业不可缺少的一部分。鲁莽的推销观念从来不能真正起到促销作用，30秒钟的电视广告也很难提高公司的知名度，我们更不指望pop能吸引多少潜在顾客。然而，万维网上生动丰富的页面却能深深吸引那些正在寻找像我们一样的广告代理商或想更多地了解我们公司状况的客户，我们能帮助他们作出明智的购买决策。

(1)增加客户

通过开发创造性的、充满智慧的、信息丰富的、吸引力强的网页才能够吸引更多的顾客。因为他们对广告也有同样的要求。通过网页的设计水平，他们能推测公司的广告制作水平。

(2)展示本公司的历史

向访问者展示公司的成功历史，证明本公司在营销业务上的实力。网络不会强行地向访问者灌输这些内容，只有访问者对这些信息感兴趣时，才会自己打开有关页面阅读。

(3)投资者感兴趣的信息亦可在网上公布(如年度财务报表、证券的有关数据等)

(4)促进公共关系

可利用网络工具进行本公司的新闻发布等。

(5)可利用网络工具招聘新的人才

同时我们利用网络工具还能组建一个围绕本公司的“网络社区”。

如今公司不论大小都纷纷进入网络，企业实际规模的大小在网上无关紧要，关键是企业提供服务的质量。一些新兴的网上企业可能只是几台电脑、几个雇员和一间房子，许多案例表明有些类似企业的发展远远超过预期的想象。这些企业都可能成为本公司的潜在客户。但我们要记住的是，像其他成熟的媒体广告一样，网络上的广告终有一天会形成自己的广告法则。

网络是一种能遍及全球的媒体，某作为一个全球性的广告公司，理应成为正在悄然形成的全球性的网络文化的一部分。

三、如何进入网络?

在后文中将提出网页的详细内容。但要保证网络营销的成功，首先要：

(1)公司所有标志物、印刷品上均应印有公司的网络地址

(2)须在至少两个以上的搜索引擎(sdearchengine)上注册网址：yahoo!和infoseek等；与本公司的广告、营销、成功事例、创新、新闻等有关的词)的目的；

⑶在相关的国家、地区举行新闻发布。

1.费用

2.竞争者

本公司的一些竞争者已在网上创建了成功的站点。

(1)yahoo和infoseek各月都有100多个广告代理商登记；

(2)有不少站点充满智慧、富于创造性；

(3)有专题讲座和邀请专家讲座时，闲谈室(chatrooms)总是挤满了访问者；

3.竞争者的网址

(1)(2)

这些网址是充满智慧、富于挑选性、信息丰富的设计范例。

四、某广告公司网页设计框架

本框架仅说明网页设计应包括的基本内容：

1.首页：

(1)公司

(2)服务内容和顾客

(3)公司介绍

(4)请与我们对话

(5)娱乐

(6)投资者信息

(7)人才招聘

(8)交通图

在本页中应包括公司的标志、营销宗旨、以及一个能贯穿整个网址的创造性的主题。

2.公司：

(1)我们是谁?

欢迎信

公司历史

主要人员(附上主要成绩)

(2)我们能做什么?

(3)列出服务内容

列出公司各部门

(4)我们在哪里?

地址和地图

3.服务内容与顾客：

(1)服务内容列表

各项内容举例

各类服务联系人(e-mail地址)

(2)顾客表

(3)公文

分国别

分语种

4.公司介绍：

(1)新闻发布

(2)成功事件

奖励

扩展

(3)新顾客

5.请与我们对话：

(1)建议

(2)评论

(3)聊天室，其中包括：

有创造力的广告热衷者

营销、广告策划人

广告专家

国际分部(欧洲、亚洲、澳洲)

6.娱乐：

(1)滑稽的广告故事/笑话

(2)可下载的jingles

(3)可下载的最受欢迎的广告

(4)竞争对手创作的受欢迎的广告

(5)你最喜爱的广告

(6)广告抢答、竞争

7.投资者信息：

(1)年度财务报表

(2)华尔街新闻

8.人才招聘

10.某公司融资困境与化解对策探讨 篇十

关键词：某公司；融资困境；化解对策

改革开放以来，我国中小企业发展迅速，已成为我国经济发展中的重要支柱，尽管如此，中小企业仍受到诸多方面的制约，在其发展过程中存在着许多亟待解决的难题，融资难就是制约中小企业发展的最大难题之一。通过分析某公司近三年的财务报告，可以发现其净利润逐年下降，2012年更是亏损近1622万。在某公司发展的过程中，融资问题已成为制约其发展的瓶颈，解决这一问题刻不容缓。

一、某公司融资现状①

随着金融市场的迅速发展，现代社会中企业的融资渠道呈现出多样化趋势。按照资金的来源，企业融资方式总的来说有两种，分别是内源融资和外源融资。现根据某公司上市以来的融资数据来分析某公司的融资现状。

1、内源融资在某公司融资结构中占主导地位

通过对某公司2010-2012年融资情况的分析，可以清楚地看出内源融资占据主导地位，明显高于外源融资。从内源融资在融资总额的占比情况来看，2010-2012年内源融资占比逐年下降，由2010年的97.71%下降到2012年的92.61%，但外源融资占比在逐年上升，说明某公司融资的外部环境在逐步改善。

2、资本金是内源融资的主要来源

从某公司的内源融资结构分析，内源融资的主要来源是资本金、留存盈余和内部集资三个方面。2010-2012年三年间，某公司的资本金占比在内源融资中占绝对主导地位，内源融资中资本金年均占比为91.08%，而留存盈余年均占比为7.97%，内部集资年均占比仅为0.95%。从发展趋势上分析，某公司资本金维持不变，内部集资呈上升趋势，但是留存盈余先上升后下降，表明某公司的盈利能力不稳定。

3、商业信用是债务融资的主要途径

某公司的外源融资渠道比较单一，仅有银行借款和商业信用，其中商业信用是主要途径，从发展趋势上分析，某公司的银行借款呈上升趋势，由2010年的28.98%到2012年的43.13%，但是所有借款均为短期借款，融资风险较大。

二、 某公司融资困境的成因分析

为了解决某公司的融资困境，下文将从融资中可能涉及的各经济主体出发，分析融资困境的成因，从而帮助某公司提出有效的解决措施。

1、金融机构对中小企业“惜贷”

尽管国家出台的信贷政策主张加大银行对中小企业的支持力度，但是大部分商业银行并未将该政策与其自身的经营策略导向有效结合起来。在实务操作中，银行与政府倡议背道而驰，采取对大型企业，如具有良好的经济效益和较高的信用等级的上市公司等“争贷”，而相反对中小型企业“惜贷”的行为措施。因此，作为中小企业的某公司很难从银行等金融机构获得充足的资金。

其次，我国金融体系结构不合理，现有的信贷体系以国有商业银行为主体，而中小企业的主要供给者地方中小银行相对不足，同时还缺乏专门为中小企业服务的政策性银行。另外，一些原先定位于为中小企业服务的城市信用合作社也纷纷改制为合作银行和地方商业银行，其服务对象也发生了改变，导致中小企业信贷渠道愈发变窄，某公司融资难度进一步加大。

2、社会服务体系不完善

首先，中小企业在贷款类融资上的担保需求远超过了当前社会担保机构所能提供的担保服务，即我国目前的信用担保体系仍有待完善。由于某公司在直接融资市场中成败的关键在于是否具有担保机构提供的信用担保。但是，当前政府建立对中小企业提供信用担保体系的尝试并不顺畅，进程也不理想，出现的问题形形色色；此外，担保机构在决定企业信用等级时往往受到中小企业在信誉度上的波动方差大，信用等级具有良莠不齐的特性的影响。

其次，由于资本市场准入门槛的限制，某公司难以按其融资需求自由的出入资本市场，利用发行股票、债券等有价证券的直接融资方式来筹集资金。这与资本市场在我国的发展阶段仍为起步，尚未达到西方发达国家的成熟水平有直接关系。

3、政府政策扶持力度不足

中小企业融资需要银行、企业和政府等多方合力解决。世界上许多国家和地区机关政府都会对其中小企业融资给予特殊的支持，形成一个比较完善的中小企业发展的政府组织支持、法律保证系统、财政支持系统，为中小企业发展提供了强有力的支持，并取得巨大的成功。但是我国政府对中小企业的扶持还不够重视。虽然现在已经意识到中小企业存在的重要性，但是资金供给相对来说还是不足，紧靠商业银行贷款并不能解决全部问题，政府还应加强对中小企业的政策扶持和资金供给。

三、某公司融资困境的化解对策

1、完善金融服务体系，扩大公司外源融资渠道

第一，完善中小金融机构体系，强化金融服务能力。一方面，可以优化现有的中小金融机构，合理布局城市商业银行、城乡信用合作社、小额贷款公司等，使其服务网点延伸到社区、街道，突出专门为中小企业金融服务的功能。另一方面，可以培育发展新的针对中小企业融资的中小金融机构，鼓励民间力量设立单体银行，促使民间借贷正规化，让单体银行成为中小金融机构一员，允许其金融服务创新，灵活信贷，发挥其地缘、人缘优势，突出其服务中小企业的优势。

第二，就国有大型商业银行在处理中小企业融资需求时表现出的问题，政府应督促该类银行扩大其放贷范围，完善其金融功能，加大对中小企业融资的支持力度。具体来说，在拓宽信贷投入项目范围的基础上简化申贷程序，加快审批贷款的速度，并且利用信用工具多样化来覆盖传统单一的有担保贷款的模式。

2、完善社会服务体系，降低公司融资难度

第一，完善信用擔保体系。一方面，应该构建针对中小企业的信用评估体系，银行可据此来判断是否放贷。另一方面，由于银行更愿意向全部融资风险已被担保机构承担的中小企业，导致担保机构具有提高保费的需求，甚至采取不合理的操作来规避风险，最终使得银行、中小企业及担保机构三者之间的激励约束机制受到扭曲。此时，可以采用企业间的互助担保的创新新模式，即由融资需求而自身设立的企业间相互提供信用担保的模式来解决这一问题。

第二，建立一个对风险施以补偿或者分散等处置措施的机制，以减少金融机构对中小企业较高融资风险隐患的担忧。

第三，优化当前的资本市场环境，除了股权融资和债券融资之外，促进风险投资对我国中小企业进行投资，从而使企业发展需要的资金得到满足。

3、完善政府当局的政策扶持

11.某公司的市场营销方案 篇十一

1993年 -2012年这20年是嘉兴住宅市场快速发展的二十年, 该公司作为一个缩影, 一个样本, 从其价格波动变化中也能分析出嘉兴住宅市场行情的总体变化成因。下面是该公司1993年 -2012年20年的平均销售价格、平均销售成本及平均毛利的折线图。

从以上图表可以看出:1993年到2012年二十年间, 平均销售价格和平均销售成本基本呈逐年提高的趋势, 尤其是2005年 -2009年涨幅最大。平均毛利基本是逐年递增的, 平均毛利率大体是十年为一个相似区间:1993年 -2002年前十年平均毛利率都是20% 多, 经计算前十年毛利率平均数是26.32%;2003年 -2012年后十年平均毛利率是30% 多, 后10年毛利率平均数是34.48%, 后十年平均毛利率比前十年平均毛利率涨了31%。

二、房价影响因素分析

下面我结合该公司二十年的历史数据分析一下售价、成本的变化因素。

住宅售价高低主要受土地价格、建安成本、配套设施费等内在变化因素和城市化水平、居民工资水平、投机性需求及宏观调控政策等外在变化因素的影响, 土地价格、建安成本属于住宅直接成本, 配套设施费属于住宅间接成本, 直接成本、间接成本增加都会引起住宅销售成本的增加, 进而会引起销售价格的增加。城市化水平、居民工资水平、投机性需求及宏观调控政策都会引起房地产市场供求关系的变化, 市场需求大于市场供给, 住宅售价就相对较高, 相反就相对较低。下面具体从以下几方面来详细分析成本及市场需求变化对房价的影响。 (利润、税收这里暂不讨论)

(一) 土地价格变化因素

该公司开发的都是嘉兴二环内的住宅项目, 取得土地使用权也经历了协议出让、拍卖出让两个阶段。90年代初的土地协议价1-3万/亩, 随着1993年的房地产开发热, 房地产公司急剧增加, 开发用地需求大幅上升, 1997年左右土地价格涨到24万 / 亩。2003年再次出现了经济过热, 同年国家对土地也全面实行了“招、拍、挂”政策, 使该公司在2003年拍的土地也达到了历史最高价格60万 / 亩。土地成本占房屋开发成本的比例由1993年的10% 左右涨到2000年的20% 左右, 2003年又涨到30% 左右。由于可用于房地产开发的土地总量不断减少, 加之2009国家又开展了“保经济发展, 保耕地红线”的双保工程, 土地价格还在持续增长。因此土地价格上涨是引起房地产价格上涨的重要因素。

(二) 建安成本变化因素

建安成本是建筑安装工程成本的简称, 包括建材费、人工费、机器使用费, 水电线路安装费等。具体以建材和人工费举例说明:

建安成本从1993年的300元 / 平方左右涨到2000年的600元 / 平方, 再涨到2008年的1100元 / 平方, 建安成本占房屋开发成本的50% 左右。钢材、水泥等甲供材料占建安成本的比例约为30%, 钢材价格从1993年初的2500元 / 吨最高涨到2007年的6000元 / 吨, 水泥价格也由1993年初的230元 / 吨涨到2007年的最高价380元 / 吨。人工成本涨价表现在定额人工费上, 1994年定额人工费16.5元 / 工日, 2003年定额人工费平均为26.7元 / 工日, 2010年定额人工费平均为44元 / 工日, 2012年最高可以按定额人工费为69元 / 工日计算, 定额人工费2012年是1994年的4.18倍。但大家都知道, 定额人工费普遍偏低且滞后, 施工人员实际的日工资远大于定额工资。

建安成本增加除了上述的建材费、人工费增加外, 也和国家强制要求建筑物要节能、环保、抗震性强有关, 国家规定施工过程要采用新材料、使用新工艺及新技术。房屋结构上由砖混结构变为框架结构, 工艺流程上由90年代初的预制楼板到现浇楼板, 后面现浇混凝土又改为商品混凝土等, 结构及工艺流程的变化可增加房屋的牢固性及抗震性, 减少空气污染, 同时也引起了建安成本的增加, 像砖混结构改为框架结构, 建安成本就增加约250元 / 平方。总之:建安成本增加是引起房地产价格上涨的又一个重要因素。

(三) 配套设施费变化因素

随着住宅市场的日益成熟, 人们对住宅周边环境、配套设施的要求也越来越高。室外绿化、景观日益美观, 配套设施包括休闲广场、小区主干道、地面小型停车场, 地下汽车库、商店、健身会所等不断完善, 这些都会引起住宅销售成本的提高, 像该公司一个建筑面积约6万平方的小区, 地下汽车库建安成本就达1064万元, 单地下汽车库造价就使整个小区住宅的销售成本增加了177元每平方。住宅小区的环境及配套越好, 间接成本就越高, 售价也自然会提高。

(四) 城市化水平变化因素

嘉兴2000年的第5次人口普查数据:常住人口358.3万人, 城镇人口136.11万, 城镇人口比例37.99%;2010年的第6次人口普查数据:常住人口450.17万, 城镇人口240.07万, 城镇人口比例53.33%, 从2000年到2010年十年增加人口91.87万, 其中城镇人口增加103.96万, 城镇人口比例增加了15.34个百分点。1998年末城镇居民家庭人均住房建筑面积为12.23平方, 2011年末城镇居民家庭人均住房建筑面积为35.61平方, 14年间人均住房建筑面积增加23.38平方, 可见城镇居民购房需求比较旺盛, 这也和国家的住房制度改革政策有关。

随着嘉兴工业化、城市化水平的提高, 市区基础设施、居住环境的不断改善, 沪杭高铁的开通, 更使嘉兴、上海、杭州实现了“同城效应”, 嘉兴的区位优势更加明显, 也使外地购房客户不断增加。2012上海、杭州的住宅均价都在2万 / 平方以上的, 嘉兴市的住宅均价是7365元 / 平方, 上海、杭州住宅均价是嘉兴的3倍左右, 嘉兴作为上海、杭州中间的价格洼地, 未来几年房地产市场还会有大的发展空间。目前只要开发商能开发出适合年轻购买群体的中小户型住宅, 满足年轻人的刚性需求, 就会有好的销路从而走出资金短缺的困境。嘉兴的价格及区域优势使外地买房人比以前有所增加。

不管是嘉兴本地人还是外地人, 购房需求过旺都会引起房价增加。

(五) 居民工资水平变化因素

嘉兴地处经济发展水平较高的长三角地区, 连续多年嘉兴5县市都进入全国经济百强县, 特别是2003年嘉兴5县市全部进入全国百强县的前35位, 综合实力列全省前茅, 居民收入水平也在逐年提高, 城镇居民可支配收入由1998年的7921元提高到2011年的31520元, 2011年比1998年涨了近3倍, 随着居民工资水平增加, 住房购买力也随之提高, 由此产生了大量的改善性需求甚至投资性需求。

该公司1993年的住宅均价为701元 / 平方, 与市场均价相当, 1993年浙江省人均月工资为327元, 住宅均价是人均月工资的2.14倍。2012年嘉兴市的住宅均价是7365元 / 平方, 省人均月工资为3340元, 住宅均价是人均月工资的2.2倍。对比发现1993年和2012年的住宅均价与人均月工资的比例大体一致, 由此可以看出, 随着城市居民工资水平的上涨, 房价也在按基本相同的比例上涨。

(六) 投机性需求及宏观调控政策因素