地产项目招商说明书

地产项目招商说明书（精选14篇）

1.地产项目招商说明书 篇一

本刊投稿要求:

1.稿件应为应用性、实用性的学术理论研究文章。

2.字数以1万字为宜。

3.稿件须具备以下要素信息，依先后顺序为:文章题目、作者姓名、作者单位、中文摘要 (最好在250 -350字之间) 、关键词 (3个以上) ↓中图分类号、文献标识码、正文、参考文献、基金项目、作者简介 (至少具备所属单位、职称/职务、研究方向等) 、英文题目、英文作者名、英文摘要、英文关键词。

4.稿件中如有数量模型、函数公式等，应尽量简化。

5.请用word格式并注明作者姓名、联系电话、通讯地址、邮编、电子邮箱。

6.本刚已授权中国知网等电子出版，作者如有异议，请在来稿中注明。

7.本刊谢绝一稿多投。

联系电话: 022-233 12099

投稿邮箱: zgfdc1980@ 126.com

2.地产项目招商说明书 篇二

为了体现本次活动的权威性、专业性和公正性，主办方约请了业内外28名著名专家、学者和媒体资深人士组成了阵容整齐的评委会（见附表），邀请11名房地产企业界知名代表组成了本次活动的特邀顾问团，并通过《北京青年报》和《英才》杂志向广大读者发放选票，进行程序严谨的遴选运作。

本次活动从4月3日正式启动，通过媒体推荐、专家提名、公众提名及企业自荐等方式，本着推陈出新的原则，先后在《北京青年报》刊登介绍了145余位候选人，然后经过评委会根据产品创新、营销创新、服务创新、管理创新四个维度构成的评选指标，分别选出他们心目中的10位创新人物人选；广大读者则根据自己对候选人在创新方面的知名度、影响力和美誉度的了解程度，通过报票方式选出自己心目中的10位创新人物。

整个评选、投票过程持续了近三个月时间。7月18日，“2003年房地产创新人物”10位公众奖评选结果经北京市公证处公证后首先产生。根据回收的90380张有效选票统计，得票数排在前10位的柴志坤、侯九义、侯守法、黄怒波、李祯祥、倪居华、姚桂山、张继东、张卫克、赵志军入选。

3.地产项目招商说明书 篇三

1.2.3.4.5.6.7.8.项目名称：填写开发项目名称。项目所有单体楼号：填写项目所有单体楼号，包含已建成的、在建的和计划建设的。计划建设总建筑面积：填写所有单体楼号的规划建筑面积之和。完成计划建设所需总投资：填写全部完成该项目所需的计划总投资。至上年底累计完成投资：填写本项目至上年累计完成的投资总和。至上年底已竣工单体楼号：填写至上年底累计竣工的单体楼号。至上年底已竣工建筑面积合计：填写至上年底累计已竣工各单体的建筑面积之和。至上年底已竣工建筑面积住宅：填写至上年底累计已竣工各单体建筑面积中的住宅部分。

9.至上年底已竣工建筑面积商业：填写至上年底累计已竣工各单体建筑面积中的商业部分。

10.至上年底已竣工建筑面积办公：填写至上年底累计已竣工各单体建筑面积中的办公部分。

11.至上年底已竣工建筑面积其他：填写至上年底累计已竣工各单体建筑面积中住宅、商业、办公以外的部分。

12.本年完成投资合计：填写本年该项目所涉及完成投资的总和，该指标为自本年初至当月底的累计数，但不包含上年累计完成的投资。

13.本年完成投资住宅：本年完成投资中用于住宅的部分。

14.本年完成投资商业：本年完成投资中用于商业的部分。

15.本年完成投资办公：本年完成投资中用于办公的部分。

16.本年完成投资其他：本年完成投资中用于住宅、商业、办公以外的部分。

17.本年在建各单体楼号及形象进度：填写本年施工的各单体楼号及形象进度，包含在本年施工并已竣工的部分。

18.本年在建各单体总建筑面积合计：填写本年在建各单体的建筑面积之和。

19.本年在建各单体总建筑面积住宅：填写本年在建各单体建筑面积中的住宅部分。

20.本年在建各单体总建筑面积商业：填写本年在建各单体建筑面积中的商业部分。

21.本年在建各单体总建筑面积办公：填写本年在建各单体建筑面积中的办公部分。

22.本年在建各单体总建筑面积其他：填写本年在建各单体建筑面积中住宅、商业、办公以外的部分。

23.本年竣工各单体楼号：填写本年内竣工的各单体楼号，不包含上年竣工的楼号。

24.本年竣工各单体建筑面积合计：填写本年内竣工的各单体建筑面积之和，不包含上年竣工的建筑面积。

25.本年竣工各单体建筑面积住宅：填写本年内竣工各单体建筑面积中的住宅部分。

26.本年竣工各单体建筑面积商业：填写本年内竣工各单体建筑面积中的商业部分。

27.本年竣工各单体建筑面积办公：填写本年内竣工各单体建筑面积中的办公部分。

28.本年竣工各单体建筑面积其他：填写本年内竣工各单体建筑面积中住宅、商业、办公以外的部分。

4.房地产销售总监-岗位说明书 篇四

1、负责搜集新客户的资料并进行沟通，开发新客户；

2、通过电话与客户进行有效沟通了解客户需求, 寻找销售机会并完成销售业绩；

3、维护老客户的业务，挖掘客户的最大潜力；

4、定期与合作客户进行沟通，建立良好的长期合作关系。

任职资格：

1、25岁~40岁为佳，口齿清晰，普通话流利，语音富有感染力；

2、对销售工作有较高的热情；有良好的团队管理能力

3、熟悉东莞房地产交易市场；并热爱房地产销售领域；

4、性格坚韧，思维敏捷，具备良好的应变能力和承压能力；

5、有敏锐的市场洞察力，有强烈的事业心、责任心和积极的工作态度，有相关电话销售工作经验者优先 ；

岗位要求：

1、维系客户，掌握团队工作进度已和方向。

2、两年以上地产工作经验。

3、有一定的领导和管理能力，丰富的客户服务经验；

4、能承担工作的挑战和压力，积极进取。

5、具有良好的沟通能力，较强的组织、协调能力，灵活、机智的处事能力；

6、有强烈的工作责任心和团队合作精神，能承担较大的工作压力。

你将会得到:底薪+提成+奖励发展空间

5.地产项目招商说明书 篇五

岗位基本信息

岗位名称稽核专员所属部门稽核部岗位职等

直接上级稽核部经理直接下属无

岗位概要：负责集团各公司工程建设、经营、财务稽核及风险预警

职责描述

重点工作

1.计划拟订：根据公司经营计划、投资项目开发计划及经营情况，拟订年(月)度稽核工作计划，并负责计划实施和稽核工作检讨；

2.项目稽核：根据稽核管理制度，负责稽核开发项目各阶段、各环节的手续、程序及文件的合规性；负责稽核工程项目的概（预）算、决算的属实性及合规性；负责公司内控制度的健全性和有效性，对严重违反财经纪律和公司制度侵占公司资产、严重浪费公司资材等损害公司利益的行为进行专项稽核，及时将稽核工作中发现的重大问题向上级汇报，并根据监督检查工作中发现的各种问题，提出相应的改进建议并负责落实整改；

3.财务稽核：根据稽核管理制度，审查财务制度、财务运作程序的合理性及执行情况；审查工程资金落实到位情况；审查建设项目资金收支计划、建设项目采购资金计划执行情况；协助财务做好财务自查工作；对稽核工作中发现的重大问题及时向上级汇报，并提出相应的改进建议及落实整改；

4.其他稽核：负责对高层离任审计以及对计划、关键业务流程及主要管理制度等关系公司目标的重要工作进行稽核；

5.风险预警：对开发项目的开发周期、赢利能力、税收政策等指标进行风险分析，向上级领导提交风险预警报告，为公司决策层提供决策依据；

一般工作

1.制度建设：负责拟订和完善内部稽核管理制度和操作流程，做好制度的宣传解释和贯彻落实工作；

2.沟通协调：做好与各部门的稽核安排沟通工作和稽核结果反馈工作，并定期向上级领导汇报工作；

3.其他事项：完成上级交给的其他临时性工作任务；

主要责任

1.保证稽核工作计划、内部稽核制度的规范性及内容可行性；

2.保证集团下属相关部门工作符合相关管理制度的要求，杜绝违规、违纪现象；

3.保证本岗位提供的各项资料及时、符实、准确；

4.妥善处理稽核过程中出现的异常情况，无重大违规行为；

岗位权力

1.要求上级明确工作要求和提供相应工作条件的权力；

2.根据工作需要，要求其他部门根据稽核管理制度按本部门要求提供相关信息、报表、资料的权力；

3.对违反公司稽核管理制度规定的情况有提请处理的权力；

4.根据公司规定，要求各部门的经营活动必须遵循规定操作流程，对于有抵触者，有要求其限期更正的权力；

5.依据公司的相关制度，要求公司其他部门对本岗位工作予以合理配合的权力；

6.根据公司制度有关规定，接受培训，享受薪酬和各项福利政策的权力；

7.在部门职能与权力范围内，按制度自主开展本职工作的权力；

8.按公司制度享有的其他权力；

任职资格

资

历：审计、会计类相关专业，大专及以上学历，具有一年以上房地产审计工作经验和审计资格证书；

能

力：具有较强的分析能力、沟通协调能力、表达能力及文字处理能力；

品

质：为人廉洁、公正，坚持原则，责任心强，工作认真、细致，具有较强的保密意识；

知识结构：熟悉国家会计法规，了解税务法规和相关税收政策；了解财务核算、财务管理、财务分析、财务预测等财务制度和业务；熟悉房地产行业；

6.地产项目招商说明书 篇六

1 项目开发过程

1.1 项目销售前准备

1.1.1 项目资料准备

销售资料的准备包括:法律文件准备、宣传资料准备、销售文件准备。

(1) 必要的法律文件准备:建设工程规划许可证、土地使用权出让证、房地产买卖合同、预售许可证等。

(2) 宣传资料准备:形象楼书、功能搂书等。

(3) 销售文件准备:客户置业计划、认购合同、购楼须知、价目表、付款方式等。

1.1.2 人员准备

销售人员要经过严格的考核, 从户型结构到采光通风、从公交通道到煤气水电、从按揭比例到银行利息、从商业配套到物业管理, 销售人员都要对答如流。体现出服务的专业性, 同时销售人员要有良好的服务态度和敬业精神。把细心的服务、耐心的服务、专业的服务提供给消费者。

1.1.3 销售现场准备

(1) 样板房:选择主力户型作为样板房, 小户型的样板房要装修的时尚、前卫, 家具不要过多, 注重细节。大中户型样板房要设计风格成熟, 注重主卧、客厅、书房和厨房等区域。本着“重装饰、轻装修”, “精装饰、简装修”的原则, 深入了解大众的消费心理, 在细节上吸引消费者。

(2) 售楼中心: (1) 外围导视系统要设置在项目最显眼的位置, 临路、交通方便、停车方便。并且要在一公里以上即开始作售楼导视。着重注意售楼中心门外的导视, 让消费者很容易的就知道, 停车位置、样板房位置、洗手间等场所, 让消费者不会产生被冷漠的感觉。 (2) 功能区分要合理明确, 要有迎宾区、模型区、户型区、洽谈区、展板区、签约区、工作区、财务区、休闲区, 总之要尽力的让消费者有一个舒适的购买环境。 (3) 装修风格要与本项目的定为相符合, 售楼中心的装修要庄重、大方、成熟, 材料要高档一些。

1.2 项目销售周期分段

按着项目的销售时间及工程进度, 把本项目分为:认购期、开盘期、热销期、持销期、尾盘期5个销售阶段, 并分为两期销售, 一期主要负责销售大部分80m2户型, 二期主要负责销售剩余的80m2户型以及100m2户型和120m2户型。

1.3 项目销售进度及费用计划安排

根据常规房地产各个营销阶段的总费用占销售额的2%-3%的一般规定, 此报告暂定按销售总额2.5%来计算。

1.4 项目认购期营销策略

在项目开盘的前一个月, 小区的建设准备起步阶段。项目的认知度不高, 又正好跨越春节, 春节过后为传统的销售淡季, 因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配套设施的完善, 同时利用宣传增强市场对项目的信心。具体工作事项和重点如下表2。

另外, 可以特别优惠对于认购期买房的顾客, 给予他们房价上的折扣。

1.5 项目开盘期营销策略

在领取到预售许可证之后, 项目就可以进行开盘预售。在这个时期项目已经初步的被人们所了解, 但是许多消费者还处于对楼盘了解试探阶段, 所以对开发商而言, 打造出良好的开端才能够用有一个好的发展。在项目推出的同时建议推出一些特价优惠户型来吸引一些特定客户群, 同时也利于楼盘的走量。这一时期的营销策略主要如表3。

1.6 项目热销期营销策略

经过前几期的强势推广, 楼盘的信息已经广为人知, 并且积累了一大批的准客户。该阶段为项目的主要销售期, 也是传统的销售旺季, 这一阶段的广告做宣传主要以“面”为主, 在面覆盖的基础上, 重点考虑特定客户群的营销工作, 同时充分做好老客户的营销工作。营销方案如表4。

1.7 项目持销期营销策略

这一时期楼盘的销售虽然没有热销期那么火爆, 但是项目营销依然有着很多的机会。充分利用已有的客户资源, 对客户群进行深度细分, 结合不同客户群做出针对性的营销方案。具体的方案如表5。

1.8 项目尾盘期营销策略

经过前几个阶段的销售, 产品已经所剩无几。成本已经收回, 剩下的都是利润了。但是这个时候销售速度明显下降, 为了取得更多利润, 同样应该进行尾盘营销。具体如表6。

本销售计划从市场大环境入手, 结合项目的实际情况, 参考以前的推广经验归纳出以上方案。但在实际操作上未尽详细, 具体营销推广步骤需在各阶段实施过程中根据市场发展而具体安排。

需说明的是, 项目分期施工、销售具体内容见分期施工表、分期销售表。

2 主要结论

高新区正处于经济快速增长时期, 实现区域经济跨越式发展, 需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。随着地铁二号线延长线的竣工, 2013年6月投入使用后, 高新西区的房地产开发将更加火热, 升值空间也将进一步拓展。“万景峰”开发项目选址合理, 符合高新西区城市规划的总体要求, 具有良好的投资市场和经营条件。项目地理位置得天独厚、较完善的基础设施, 方便快捷的交通条件, 使它成为高新西区的地标性项目。拟建项目从功能布局、目标市场定位、销售价格定位等来看, 都是比较合理的, 项目本身属于非污染项目, 尽在工程建设工程中, 会对空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微的影响。总体来看, 有利的影响是主要的, 其不利的影响是暂时和轻微的, 不存在制约项目实施的重大环境因素, 从环境的角度来看, 该项目的建设是可行的。经济性方面, 项目对市场的估计和预测是稳健可靠的。通过分析评价, 其内部收益率, 财务净现值等主要经济指标反映出项目的经济效益较好, 由此可见, “万景峰”两期开发项目具有现实可行性和经济合理性, 同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。

综上所述, 该项目具有良好的投资环境和建设条件, 其财务指标较好, 项目总投资约13.14亿元, 税后的投资净利润率18%, 内部收益率为45%, 投资净利润约2亿6千万元, 银行贷款偿还期为5个季度, 静态投资回收期为2.6年, 动态回收期为2.7年, 由此看出该项目经济效益较好, 财务内部收益率在合理范围内, 贷款偿还能力较强。

3 建议

3.1 做好资金筹集工作

项目总投资达14亿, 需根据工程的进度严格落实项目资金, 加快筹集项目所需资金, 避免因为资金部组影响施工进度, 从而间接影响项目销售收入。

3.2 加强楼盘的营销工作

从敏感性分析结果可知, 销售收入的顺利实现是保障项目经济可行性的关键因素, 鉴于目前房地产市场的竞争情况加剧, 项目的组织管理者应充分利用地段区位景观和价格优势, 加强商品房的营销策略, 成立专门的营销决策机构, 全力开展销售工作, 切实保障销售收入的顺利实现。

3.3 项目宣传方面

需要加大项目宣传力度, 特别是要充分利用交通优势, 打造一两个项目亮点以吸引消费者的眼球。

3.4 各部门之间的配合

妥善处理、协调与政府部门、水电气、邮电通讯、交通、网络、电视等各相关组织部门之间的联系, 特别是项目区与周边交通要道的连接问题, 为项目的顺利实施提供保障。

摘要：中国房地产业在改革开放近30年中得到了快速发展。到目前为止, 中国房地产业在投资开发总量、竣工面积和销售总额等几个方面都已经达到相当大的规模。房地产业已经成为中国国民经济的支柱产业之一。目前, 中国的房地产业还处于起步、成长阶段, 无论在技术含量, 还是管理水平上都是比较落后的。虽然中国房地产企业多、从业人员多, 但真正有实力、高素质、高水平的企业并不多, 从而导致企业综合竞争力不强。对拟建小区的市场需求、建设条件、规划设计、技术指标、经济指标、营销方略、风险评估等进行了全面的研究, 最终得到项目具备可行性的结论, 可为开发商的投资决策提供依据。因篇幅有限, 仅对其中的营销方案进行分析。

关键词：房地产,市场需求,建设条件,营销方案,经济指标

参考文献

[1]孔凡文, 张沈生.房地产开发与管理[M].大连:大连理工大学出版社, 2006:33-35.

[2]Oster Sharollm.Modern competitive Analysis[M].New York:Oxford University Press, 1994:21-24.

[3]Jack Cummings.Real Estate Finance&Investment Manual[M].Prentice Hall, 1997:121-123.

[4]张红.房地产经济学[M].北京:清华大学出版社, 2005:123-125.

7.福州的商业地产项目 篇七

项目地址：福州市台江区工业路

建筑面积：22万平方米

开发企业：宝龙集团

投资价值：宝龙·城市广场将是福州最大的SHOPPING MALL，其突破传统的商业模式，与国际最为先进的商业形态接轨，将建成集旅游、购物、休闲、娱乐、运动、美食、游乐、公寓为一体的大型商业广场。欧洲第一零售商家乐福、时代华纳兄弟影院、国美电器及肯德基、必胜客、麦当劳等多家世界500强连锁餐饮集团已签定正式进驻合同，还将陆续引进一些国际、国内知名的大型连锁商业财团和品牌店入驻。富有特色的整体业态规划，全新SHOPPING MALLg式将成为福州商业零售市场的一次革命，为福州的消费者带来全新的购物休闲体验。宝龙·城市广场将带动一个新商圈的崛起，并与近邻世界五百强家居建材超市英国百安居、好百年共同打造台江西部新的商业圈。

项目名称：冠亚广场

项目地址：福州市八一七路和乌山路交界处

总建筑面积：约13.5万平方米

开发企业：冠亚集团

投资价值：冠亚广场整个项目是围绕福州著名的风景景区——乌塔公园建设，属东街口核心商圈，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场，通过文化型、生活型、低密度、阔空间的商业与东街口区别开来，将营造一个福州市最繁华，最具活力的新商圈，成为新世纪、新消费、新生活的时尚象征，成为福建新兴商业典范。

项目名称：君临·晋安商业中心

项目地址：福州市晋安区福新路与连江路交界东南角(龙翔酒店右侧)

总建筑面积：35000平方米

开发企业：福州华辰地产有限公司

投资价值：君临晋安商业中心位于福新路与连江路交界东南角。君临·晋安商业中心，以绝对的地段优势，抢占晋安建材商业区域内最佳位置。这里集中了晋安区内建材行业全部的主力商家，商业氛围十分浓厚。在多个方案上优化整合，利用最新的商业建筑研究成果，秉承现代商业中心无障碍设计理念，率先引进国际化全新的商业运营模式。在空间尺度、购物环境、人文、居住和财富等元素上更加丰富展示业态互补人性化的购物中心。

项目名称：君临芭莎

项目地址：福州市台江区六一路与排尾路的交汇处

商业面积：近30000平方米

开发企业：华辰集团

投资价值：作为台江步行街的重要延伸部分，福州首条东南亚风情的环型商业步行街“君临芭莎”是福州著名江景豪宅“君临闽江”的裙楼商铺部分。规划中的“君临芭莎”集购物、娱乐、休闲、美食、观光五大功能于一身，分别是国际品牌的特许品牌经营店、休闲娱乐天地、大型超市卖场、精品购物中心和儿童美食天地。

项目名称：群升国际

项目地址：八一七中路中亭街北至洋头口立交桥

占地面积：170亩

8.地产项目招商说明书 篇八

一、销售部经理

直接下级：项目经理

本职工作：完成销售目标和回款目标。

直接责任：

1、分析市场供应、需求、成交量等竞争状况，正确作出市场销售预测报批；

2、拟定销售计划，分解目标，报批并督导实施；

3、根据发展规划合理进行人员预编、配备；

4、汇总市场信息，提报项目开发、调整、修改建议；

5、把握重点顾客，参加重大销售谈判和签定合约；

6、关注所辖人员心态变化，及时沟通处理；

7、组织建立完整的顾客档案，确保销售人员离职后顾客不丢失；

8、指导、巡视、监督、检查下属；

9、向直属下级授权，布置工作；

10、受理直属下级上报的建议、异议、投诉，按照程序处理；

11、负责直属下级工作程序的培训、执行和检查；

12、参加公司例会和有关销售业务会议；

13、处理紧急突发事件；

领导责任：

1、对销售部工作目标的完成负责；

2、对销售机构设置、人员结构合理性负责；

3、对销售指标的制订和分解的合理性负责；

4、对所属下级的纪律行为、工作秩序、精神面貌负责；

5、对销售部工作流程的设计、正确执行负责；

主要权利：

1、有销售部的代表权；

2、有对部门所属员工及各项工作的管理权；

3、有向总经理报告权；

4、对促销活动的现场指挥权；

5、有对直属下级岗位调配的建议权和任用权；

6、有对所属下级工作的监督检查权；

7、对所属下级的工作争议的裁决权；

8、对所属下级的管理、业务、业绩的考核权利；

9、有代表公司与开发商在与销售有关事务上的代表权；

10、一定范围内的价格优惠权；

11、一定范围内的换房、退房的审批权；

二、项目经理

直接上级：销售部经理

直接下级：售楼员

本职工作：依公司销售策略进行物业（散户）的发售；所辖售楼处的人员、工具等管理； 直接责任：

1、严格执行公司制定的物业售价；

2、规范执行售楼接待程序；监督下属的行为规范；

3、对较大客户转交销售部经理处理；

4、按月制定售楼处销售计划，报批通过后执行，完成销售目标；

5、正确、及时传达上级指示；

6、监督、检查下属员工的各项工作；

7、接受顾客投诉，及时处理有关问题；

8、收集来访顾客、成交顾客的信息及时上报；

9、及时对下级工作中的争议做出裁定；

10、掌握售楼处工作情况和该项目有关数据；

11、受理下级员工的建议、异议，按照程序处理；

12、制定售楼处员工岗位技能培训计划，报批后实施，考核；

13、定期盘点销售额/回款额/销售面积/套数等，定期报送上级；

14、关心下属思想、工作、生活；

15、定期向直接上级述职；

16、管理合同、印鉴、顾客资料、领导责任：

1、对所辖项目的销售计划的完成负责；

2、对所辖售楼处工作流程的正确执行负责；

3、对下属的纪律行为、工作秩序、精神面貌负责；

4、对所辖售楼处负责监督检查规章制度的执行情况负责；

5、对所辖售楼处的清洁卫生、物品保管负责；

主要权力：

1、有对所辖售楼处员工和各项工作的指挥权；

2、有对下属工作的监督检查权；

3、有对下属的任用否决权；

4、一定范围内的价格折扣权；

5、一定范围内的换房、退房权；

6、全面负责管辖项目的各项工作，对销售部经理负责；

7、负责管辖项目销售计划的编制

8、对所辖项目售楼处售楼员授权，进行：

A、销售计划的执行；

B、售楼处销售资料（帐表、合约、印鉴等）的管理；

C、管辖售楼处的日常管理，包括：

1）售楼处清洁卫生；

2）销售工具和售楼处管理；

3）作息时间安排和出勤考核；

4）行为规范的监督执行；

9、负责与代理开发商接洽，关系促进；

10、负责处理顾客的投诉和意见；

三、售楼员

本职工作：顾客（散户）接待、谈判、签约。催收个人发生交易的物业销售回款； 工作责任：

1、严格执行售楼程序，规范销售；

2、严格执行行为规范，热情服务；

3、对个人洽谈的顾客，负责售后服务；

4、对个人发生的楼盘销售，催收销售款项；

5、接受顾客异议和意见，及时上报，并协助项目经理处理；

6、作好销售统计工作，填报各项规定表格；

9.房地产中介服务合同说明 篇九

为规范我市房地产中介服务市场，维护当事人合法权益。广州市国土资源和房屋管理局与广州市工商行政管理局现联合推出 《房地产中介服务合同（示范文本）》，现就买卖双方及中介方的权利和义务说明如下：

一、买卖方的权利与义务

1.卖方应向中介方告知放盘的房屋共有、出租、抵押、查封等权利受限制情况。

2.卖方向中介方提供房地产权属资料供其核对，并保证对房地产拥有完整产权或取得业主委托，有权处置房地产。

3.在中介方提供服务过程中，买卖方应予配合并提供必要的协助。

4.买卖双方如要取消委托或变更买卖条件，应及时通知中介方。如中介方在买方或卖方通知取消委托或变更买卖条件前，中介方已取得另一方对交易条件同意的文件,提出取消委托或变更买卖条件一方除须与中介方协商并支付劳务费用外,同时应与另一方协商解约及赔 偿问题。

二、中介方的权利与义务

1．中介方在取得买方购房委托后收取买方诚意金，对诚意金有保管义务，当中介方取得卖方同意以买方委托的条件售房意见时，可代买方将诚意金转给卖方作为购房定金。

2．中介方应当核实房地产权属情况的真实性并带买方察看房地产。

3．经中介方介绍的买卖双方不应进行私下交易，如私下交易，中介方有权要求赔偿。

4．中介方促成买卖双方签定房屋买卖合同的，中介方有权向买卖双方收取中介服务费（按成交总额 0.5～2.5％计收，独家代理最高不超 3％），如因买方或卖方违约致使买卖合同无法签订，守约方有权向违约方要求赔偿。基于中介方付出的劳动，中介方有权要求买卖 方支付从事中介活动支出的必要费用。

10.打造地产项目快速复制能力 篇十

近年来，房地产行业在市场和机制的变革中逐渐跨入到新的发展阶段，行业整合加速、房地产企业明显出现规模化和集团化发展趋势。不仅原有的大型地产企业集团加快扩张，从一级城市向二级城市、三级城市快速铺开，即使原先立足于三线城市的本地化地产企业，也耐不住寂寞，纷纷升级为集团，要扩张自己的版图。同时，开发商疯狂抢地，土地储备竞赛不断加剧，“标王”新闻屡见不鲜，各地楼面地价屡创新高。

值得思考的是，地产企业的快速扩张，除了资金和土地，还能凭借什么，从哪个角度凝练扩张力？从本质上看，扩张本身并不是企业的真正目的，企业的根本目标在于创造价值和利润。也就是说，企业如何通过资源的整合和最大化利用，来体现规模化和集团化的效益。我们都知道，产业化的本质是规模经济，而规模经济的基础却又是标准化。GE的工厂布局，细微到洗手间的布置，在每个国家都是相同的，这就是GE的标准化。我们在津津乐道麦当劳和肯德基的快速扩张时，也应该同样注意到每个门店的装修、每个员工的穿着以及每个客户接待的过程，这些都是相同的，这也是标准化。因此，我们相信，成功的企业是要靠标准化的核心竞争能力来占领市场，甚至通过把自己的标准变为全行业可以接受的标准，向其它企业渗透，房地产行业的企业也是离不开这条规律。

我们认为，地产企业运作的基本单元是项目，也就是标准化的基本对象在于项目。标准化的项目模版，是项目快速被复制、地产企业迅速扩张的根本。构建一体化、标准化的项目运作体系，一方面，可以在内部形成规范化、结构化的项目：实现项目要素控制的明晰，支撑精细化管理；实现项目任务结构的快速分解和计划的有效编排，支撑项目的规模化复制；另一方面，在规范化的基础上，可以实现管理模式的对外输出，为资源整合提供有力支撑，这在组织项目开发，甚至在与外部进行合作开发的过程中作用显著。

那么，如何打造一体化的项目运作体系，实现项目管理标准化呢？根据AMT咨询在某些公司积累的经验和类似行业/企业的相关研究分析，主要可以分为三个方面：

* 项目管理/WBS工作项清理：按照不同类型的项目，分别清理各类项目的工作任务清单，形成WBS模版和项目计划模版（如图1）;

* 流程管理：因为项目管理很大程度上来说，就是对于公司内外、部门内外、专业内外的项目人员之间的沟通和协作。因此，可以用流程管理的思路，对工作任务之间的关系、具体的重点工作项进行清理，明确项目的关键控制点、审批点等要素；

* 知识管理：项目中沉淀下来的经验、文档往往是项目最宝贵的财富，但是知识的积累机制、以及知识如何复用，也是项目中的难点。通过对项目中、流程中的知识点的清理、建立合理的知识分类存储机制，同时建立完善的知识管理制度，才能做到项目最本质、最深入的复制。

项目管理和流程管理两个角度存在一定的相似性，但本质上是完全不同的两个概念，在房地产企业或者说一种企业/组织形态下，这两种管理理念是并存且互相补充的。从房地产企业作为企业乃至集团企业的本质上看，或者就管理控制/服务中心的职能来说，我们支持以业务流程/价值链为主线展开，此时可以避开部门职能划分带来的障碍。具体而言，应围绕项目论证、项目策划、规划设计、采购管理、工程施工、营销策划、销售管理、客户服务等主要流程环节展开设计，覆盖完整的房地产开发过程。同时涉及管理支持类的辅助流程，包括计划管理、人力资源管理、预算及审核监控管理、信息管理等。而从项目基本单元的层面上，我们认为从工作项清理，即WBS（Work Breakdown Structure）梳理作起，在一定的颗粒度上进行逐步完善，才能做到尽可能的完善。

每个地产项目，因其土地条件、政府要求、运营目标、目标客户等因素的不同而有不同定位。因为各有其特殊性，但是从操作过程和具体任务上看又具有共性。因此WBS梳理首先要在对项目工作阶段细分的基础上，以任务为导向，对每个项目的关键任务进行分解，寻找共性，明确各阶段有哪些工作要做，要留下什么成果。

在梳理的过程中，要注意的是：

1） 所谓WBS，就是工作内容的分解，因此必须从地产企业自身的角度出发，梳理自身所要进行的工作，为的是满足自身管理和运营的需要。在每个项目中，地产企业往往需要组织多家供应商来参与项目建设，如设计院、工程、材料、装修、销售代理等，地产公司此时的角色主要是资源的协调者和监控者，而非资源本身。从整个项目的工作出发而非自身角度，很大程度上放大了工作任务，却没有带来真正意义上的收益。

2） 本质在于底层任务的划分，不能过分耽搁于项目阶段、子阶段等层面的纠缠，这些只是对任务从不同角度进行组合的方式，基本不存在优劣差异。而底层任务梳理的颗粒度，很大程度上取决于公司对项目的管理深度和项目人员自身的能力。

3） WBS的标准化不应止步于标准化，而是为了同时能有效沉淀内部项目人员的知识经验，同时结合外部标杆项目的研究借鉴，进行优化和提升。同时，还需要设想任务，对主要的输入输出物进行统一规范。通常，标准化工作都是从一线实际操作的基础上进行比较、总结、合并等来开展的，而一线的工作由于其局限性、时间紧迫性因素，通常从项目本身的效益或进度等单一目标出发，很多时候并不不一定能满足集团/公司管理的需要，缺乏全盘考虑。所以，在梳理时，对现有的某些做法进行扭转，融入公司/公司的管理要求和导向，能够做到一定的提升。

在梳理任务树的同时，需要注意对不同类型的项目进行差异对待，因为对于不同类型的项目，公司在管理目标和措施上都可能存在差异，运作方式可能明显不同。此时，可以基于基础WBS模版进行调整，形成不同类型项目的不同模版，满足不同需要。

规范了项目工作清单，也就基本明确了相关人员/部门的项目职责，可以指引他们有的放矢、有章可循。但是，项目的本质在于协作，每个人都知晓自身工作但拘泥于自身职责，并不能做好项目。

通过流程管理的思路，打破部门/岗位壁垒，才能有效链接相关任务/工作，最终导向最终客户和价值获取。同时，流程是分层级的，我们不能仅限于最底层的审批。因此，梳理流程的过程中，虽然是基于标准项目体系，但不能仅限于任务/子任务的链接，而两种梳理的颗粒度根据需求，可能也会有所不同。

流程的梳理通常是在规范的基础上进行局部或全局的优化。通过规范化，最终会形成一整套的流程文件，一般应包括流程目标、流程范围、流程责任人、流程图及流程文字描述（反映业务在各部门或岗位之间的流转关系）、流程的输入输出、支持性文件、参照性文件和表单记录等。而其中的重点在于流程中关键控制点的清理和描述，关键控制点通常体现了企业管控的方向和力度，或者是流程的瓶颈或风险所在。而后一类关键控制点，往往也可能是后期优化的重点和方向。同时，通过流程节点和权限的梳理和设置，能够切实保障公司的管控力度，实现管理过程透明化。

最后，关于知识管理，在这里主要是指在WBS任务和流程节点执行上的知识经验的积累和复用，较常见的手段是隐性知识显性化和文档化，显性知识表单化、制度化和规范化。同时，在知识梳理的过程中，明确知识点之间的历程关系，做好最佳实践的总结和推广，能集中集体智慧，全面提升项目执行水平。三者之中，知识管理是最为本质和核心的。只有做好知识管理，才能确保所有的项目执行能统一到一个较高的水准。

为了保证标准化项目体系的成功和执行，在组织上需要获取高层的大力支持，并在企业内部建立专门的机构负责，同时建立相应的制度措施和考核体系来保证体系的有力推广，再就是通过IT手段加以固化。另外，体系是需要不断优化和完善的，要建立持续的改进和优化机制。

11.基金项目补充说明 篇十一

田书畅等刊登于《中国医疗设备》2016年第31卷第10期医院数字化板块的《医院护理人员管理系统的设计与实现》(文章页码:93-94)基金项目:南京市医学科技发展资金“青年工程”人才培养专项经费资助项目(QRX11033)。

通讯作者:蒋红兵,研究员级高级工程师,主要从事医疗仪器与器械研究。

12.房地产交房之入住流程说明 篇十二

一、入住服务

入住，是在购房人履行完房款支付及其它相关义务后，开发商按照合同约定将已达到交付条件的房屋向购房人交付。购房人在接收房屋后，按照物业管理的有关规定到物业公司办理物业入伙手续。（a）入住入伙手续流程 • 业主登记：

证明文件查验，确认业主身份。

• 开发商出示合同约定的交楼证明文件：

如：规划验收批准文件、竣工验收备案表、面积实测技术报告书等。• 房款结算手续：

业主与开发商按照实测面积和合同约定进行房款结算，签署《结算协议》。

• 产权委托代办手续：

业主提供办理产权相关资料，签署产权委托代办协议，交纳产权代办费用，交纳产权税费或提供已自行缴纳的凭据。• 房屋验收： 房屋验收； • 取得入住证明：

开发商开具入住证明，业主持此证明到物业公司办理物业入伙手续。• 物业入伙手续：

签署物业管理的文件，如：前期物业管理协议、车位管理协议、装修

管理协议等；

交纳物业管理费用、供暖费等；

领取相关文件资料，如：住宅质量保证书、住宅使用说明书等； 领取房屋钥匙。

注：不同的房地产公司、不同项目，入住流程及相关手续可能会有所不同，请以开发商的入住通知的具体内容为准。（b）各部门分工 • 客户服务部： 寄发《入住通知书》； 签发入住证明；

客户中心受理客户投诉； • 项目部

制订两书（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》）;组织验收，取得竣工验收备案表;与物业公司完成钥匙及公共部位移交;保修维修； • 综合业务部

组织规划验收，取得验收批准文件； 组织面积实测，取得实测面积技术报告书； 签署《产权委托代办协议》，收取产权资料； • 经纪公司

签署《房款结算协议》；

• 财务部

收取（补退）结算房款； 代收产权税费； • 物业公司

签署物业管理协议，收取物业费用； 交接两书、钥匙； 报修及投诉受理； 装修管理； 物业管理与服务；（c）我们提供的服务 • 各项费用先知

公司财务部根据实测面积、合同结算条款、产权税费政策计算各套房屋的入住费用，制作每套房屋的《入住费用清单》随《入住通知书》发出。

物业公司根据实测面积计算每套房屋物业费用，如：物业管理费、采暖费等，制作每套房屋的《物业入伙费用清单》随《入住通知书》发出。

• 产权代办服务，为您省时省力

公司综合业务部（产权组）为广大客户提供专业的产权代办服务： 代收代缴产权税费，代收代交各种文件、表格、证明； 承诺期限取得产权；

为按揭贷款客户办理产权证的银行收押手续；

• 专业人士陪同验房，为您答疑解惑

在入住验房时，公司会安排专业人士陪同客户验房，答疑解惑。• 优质保修服务，让您安心使用

入住之前，由项目部牵头组织总包、分包、供货厂商以及物业公司成立保修保驾工作小组，提供保修服务。

入住后业主报修由物业公司统一负责接待和记录，无需东奔西走。• 投诉处理，高效、及时

项目部、客服部、经纪公司、物业公司、综合业务部、法律部组成入住现场沟通小组，负责处理入住期间的客户咨询和投诉； 项目部负责处理入住客户有关房屋质量及项目建设方面的咨询和投诉；

经纪公司负责处理有关销售承诺、销售手续、销售服务方面的咨询和投诉；

物业公司负责处理有关物业管理、装修管理方面的咨询和投诉； 综合业务部负责处理有关面积、产权税费、产权办理方面的咨询和投诉；

• 房屋租赁及二手房服务

旗下北京华润房地产经纪有限公司经纪部提供代理房屋租赁、代理二手房买卖业务、代办房屋置换等服务，已相继在华清嘉园、华亭嘉园、凤凰城、优士阁等项目建立了租售中心。使华润置地的客户享有更加优越的置业服务，以及使更多的人愉悦的享受置业、投资的快乐。• 现场报装电话、网络

在集中入住期间，我司会联系电话、电信部门，在入住现场为业主提供电话、网络报装服务。

注：该项服务需视与电话、电信部门协调结果而定。（d）入住常见问题答疑 • 入住通知书的主要内容

《入住通知书》，主要内容为：办理入住的时间、地点、程序、费用和所带材料。

• 办理入住手续时，业主需携带如下证明文件 • 入住通知书；

• 购房发票（收据）及其它相关费用交费凭据；

• 购房合同正本 [通过贷款购房的业主请带合同复印件]； • 业主有效身份证件；

• 委托他人办理，需提供业主及代理人的有效身份证件以及授权委托书；

• 单位购房的需提供营业执照副本及法人有效身份证件，代理人的有效身份证件和授权委托书； • 办理产权证需缴纳的费用

①、住宅公用部位共用设备维修基金：按总房价款的 2%缴纳； ②、契税：普通住宅按总房价款的 1.5%缴纳，别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上商品住房平均价格一倍以上的高档住宅，按总房价款的3%缴纳；

③、房屋登记费：每套房屋 80元缴纳；

④、房屋所有权证工本费： 4元/本； ⑤、印花贴税： 5元/件； ⑦、房屋面积测绘费（配图费）； 具体费用以届时政府相关政策、规定为准。• 办理入伙手续时，需向物业公司交纳的费用：

①、物业管理费：物业管理公司一般以年、半年或季为阶段收取物业管理费用；

②、供暖费：按照不同的供暖方式交纳一个采暖季的供暖费用； ③、其它费用，如：有线 /卫星电视开通费、有线/卫星电视收视费、车位管理费等；

• 为什么按揭贷款购房的客户在办理房屋入住时，要求业主委托开发商办理产权，并代收各种产权税费？

根据相关规定，开发商不能代收产权税费。但在实际操作中，因为开发商在业主的按揭贷款中，为业主向银行的借款提供了阶段性担保责任，一直要到取得房屋产权证并办理完毕抵押登记手续。在此种情况下，如果业主拖延办理产权过户手续，开发商的担保责任期限就会被延长。也确实存在部分业主因为种种原因不愿意交纳契税等产权办理费用，拖延了产权证的办理时间。

所以，为解决以上问题，开发商一般会在商品房买卖合同的补充协议中，要求业主（特别是按揭贷款的业主）在办理入住手续前签订授权委托书，要求业主委托开发商办理产权，并代收相关办理产权过户手续的文件及费用。

• 关于 商品房 保修的有关规定

房地产开发商应当对所出售的商品房承担质量保修责任。商品房为住宅的，应在商品房交付业主时，应按照国家有关规定向业主提供两书（《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》），住宅质量保证书应对保修范围、保修期限、保修责任等内容进行说明，保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位与建设单位签订的质量保修协议约定的保修期的存续期。存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的保修期的存续期。

在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修责任。下列情况不属于保修范围：

1、对因自然灾害，不可抗拒力造成的质量损害；

2、因使用不当或者第三方造成的质量损害；

3、购房者拆、改、装修不当造成的质量损害； 商品住宅的一般项目的保修期限规定，如下表： 保修项目 保修期限

1、屋面防水 5年

2、卫生间防水、外墙渗漏 5年

3、电气管线、给排水管道、设备安装 2年

4、供暖系统和设备 2个供暖期

5、地基基础和承重主体结构 在合理使用寿命年限内

6、装修工程 2年

7、门窗及五金件 1年

8、灯具、电器开关； 6个月

13.房地产项目定价策略研究 篇十三

1、成本导向定价法

成本导向定价法是以房地产项目成本为定价基础的一种定价方法, 以目标利润定价和成本加成定价为例做简单介绍。

(1) 目标利润定价计算方法为:

销售额= (固定成本+变动成本+目标利润额) / (1-销售税费率)

目标利润额=投资总额×投资利润率

目标利润单位价格=[﹙固定总成本+目标利润额﹚÷预计销售面积+单位变动成本]÷﹙1-销售税费率﹚

(2) 成本加成定价计算方法为:

房地产销售额=[房地产总成本×﹙1+成本加成率﹚]÷﹙1-销售税费率﹚

房地产单位价格=[房地产单位总体成本×﹙1+成本加成率﹚]÷﹙1-销售税费率﹚

2、需求导向定价法

该方法是以消费者的需求强度和消费能力为标尺的一种定价方法。这要求企业能正确估计消费者对产品的认知价值以及正确分析市场情形判断消费者需求强度。

3、竞争导向定价法

该方法是以市场上相互间存在竞争的同类产品价格为参考定价。该定价可以随行就市即和同行业价格水平相当, 优点是可在市场共存, 竞争小, 适宜定价能力弱的企业;也可以主动竞争即根据企业和产品实际情况以及和对手的差异自行定价, 风险大, 适用于实力雄厚的企业。

二、房地产项目定价策略

它是房地产开发企业, 为了在目标市场更好的实现自己的定价目标, 而采取的种种策略。企业会根据商品房的成本、市场状况、消费者心理等多方面来制定。不同的商品房在不同的地点和不同的时间会有不同的定价策略。

1、总体定价策略

(1) 撇脂定价, 又称高价法, 是企业在产品生命初期 (在竞争者研制出类似产品以前) 高价出售, 尽快收回投资, 然后再慢慢降低价格。优点是, 形成高价高质量印象, 为尾房降价提供空间以及产品需求弹性小。缺点是, 容易失去一部分客户, 销售时间长。

(2) 渗透定价, 它与撇脂定价恰好相反, 在初期将价格定得低一些, 渗入市场, 待销路打开后再提高价格。优点是, 价格低, 薄利多销, 有效地排斥竞争对手, 产品需求弹性大。缺点是, 回收期长, 上调价格难度较大, 没有降价空间, 容易形成低价低廉的印象。

(3) 满意定价, 具有以上两种策略的特征, 又称均匀定价, 是一种中价策略。在新产品进入市场的阶段, 将价格定在中等价位, 使买卖双方均感到满意。优点是, 既可避免撇脂价高带来的市场风险, 又可避免渗透价低带来的经营困难, 还能兼顾消费者的利益。这种策略很适用于需求弹性不大, 供需平衡, 准备稳定占据市场的产品。

2、过程定价策略

(1) 低开高走定价策略, 多用于期房销售, 它随着建筑物不断接近竣工, 根据销售进展情况, 每到一个调价时间点, 按照预定的幅度提高销售价格。这项策略, 最初低开目的是吸引市场实现, 然后走逐步提升价格的路线。优点是, 开盘经济实惠吸引消费者, 过程升值激起购买热潮, 资金回笼速度快。缺点是, 若调价节奏没掌握好, 提升速度过快或幅度过大, 会丧失客户, 使后续楼盘升值名不副实。适用于, 整体没特别看点的普通楼盘, 位置不理想的大型楼盘, 楼盘竞争激烈。

【例】苏州中海某大型项目的低开高走定价策略。

该项目首次开盘时间为2008年7月, 开发商的项目规划、社区配套、物业管理水平等综合品质, 得到消费者的认可。市场对该项目的初始心里定价在9000元/m2, 但首次开盘以7500元/m2价位推出, 势能, 迅速引来大量买家, 在当时市场低迷的情况下, 取得良好的销售效果。在后期开发中, 发展商利用一期产生的口碑, 将价格逐步提高, 价格一度攀升至14000元/m2, 市场反应依然强烈。

(2) 高开低走定价策略, 与低开高走相反, 在开市的时候, 它的股价指数在前一交易日收市点位以上开市, 随着交易的进行, 股价指数不断下跌, 整个交易日都呈现下跌趋势。高开的目的是快速获利, 走地走路线是为了全部售出。优点是, 高品质有高价支撑先声夺人, 便于最快获得较大利润。缺点是, 初期高价不易聚集消费者, 后期降价对前期消费者不公平, 影响企业品牌。适用于, 高档商品房, 竞争不激烈, 或者销售环境处于衰退阶段, 以及高价开盘效果不理想, 不得不采取低价促进销售。

(3) 稳定价格策略, 在整个销售期间, 楼盘售价始终保持稳定, 既不大幅度提价, 也不大幅度降价。适用于, 市场状况稳定的楼盘销售, 房地产开发项目销售量小, 项目销售期短。

3、价格促销策略

“没有卖不出去的房, 只有卖不出去的价格”, 价格对销售的促进起着很大的作用。价格促销策略, 是在预定时间点, 根据消费者心理给予一定优惠, 瞬间吸引消费者, 刺激销售。

(1) 折扣定价策略, 在原有定价的基础上减收一定比例货款。可以推行现金折扣, 对按约定日期或提前购房的付款者给予一定折扣;数量折扣, 根据消费者购买面积或金额给予折扣;季节折扣, 再不是消费旺季时提供价格优惠。

(2) 让价定价策略, 也称销售津贴, 给与津贴或降价利于中间展开促销活动, 或给予以旧换新的消费者一定的价格优惠, 能够刺激需求和产品销售。

参考文献

[1]、乔志敏.房地产价格研究.经济管理出版社, 20021、乔志敏.房地产价格研究.经济管理出版社, 2002

[2]、袁桂芹, 周继远.论商品房价格的合理确定.山东建材.2001年, 第3期2、袁桂芹, 周继远.论商品房价格的合理确定.山东建材.2001年, 第3期

[3]、范道津, 陈伟珂主编, 风险管理理论与工具, 天津大学出版社, 2010.3、范道津, 陈伟珂主编, 风险管理理论与工具, 天津大学出版社, 2010.

14.支招房地产开发项目月报 篇十四

了解变化 把握填报口径

统计口径是统计数据所采用的标准和要求，只有把握正确的填报口径，在填报报表时才能不走弯路、少出错误。根据国家统计局要求，2011年北京市统计局对房地产开发项目月报进行了修订，除去指标增减有细微变化之外，对投资指标的填报口径也做了调整：

一是土地购置费填报口径的变化：自2011年定报起，房地产开发项目从永久性工程开始施工起填报投资完成额，只购买土地、尚未开工建设时，不能填报土地购置费；待项目开工后，一次性填报与本项目有关的、已经支付的全部土地购置费用。

二是一二级联动项目投资的填报方法：如果企业开发的项目属于一二级联动的，即由同一家企业进行土地的“七通一平”和后续二级开发建设的，由于其“七通一平”投资额属于前期费用，应待项目开工后，再将已完成的“七通一平”投资一次性计入“自年初累计完成投资”和其中项“建筑工程投资”中。

多方取数 精确核心指标

X202表中的“自年初累计完成投资”是该表的核心指标，由“其中项”、“按构成分”、“按房屋用途及面积分”构成，由于涉及多个不同层面的分组信息，所以准确性至关重要。其含义是指从本年1月1日起至报告期末完成的全部用于房屋建设工程和土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。它主要包括：“建筑工程”、“安装工程”、“设备工器具购置”和“其他费用”，以上四项之和即为“自年初累计完成投资”（见图1）。

这里有几点需要注意：1.“建筑工程”是项目兴工动料发生施工活动时才会产生的投资，而且必须以反映工程实际的形象进度为准。所以在填报时应该以监理月报上认定的工作量为准，但统计人员在填报时往往按照财务实际支付的工程款填报，这是错误的。主要原因在于，财务实际支付的工程款与工程形象进度一般不一致，会出现多报或漏报投资的情况。2.“安装工程”和“设备工器具购置”是配套指标，只有达到固定资产标准的设备和工器具在进场开始安装时才填报这两个指标，安装费用计入“安装工程”，设备价款计入“设备工器具购置”。3.“其他费用”指标应区别于财务上的“其他费用”，它是指项目在开发过程中发生的土地购置费、大市政费、四源费（煤热自来水污水）、贷款利息、勘察设计费等一系列费用，源于财务部门的开发成本明细账，为财务实际支付价款。注意要根据制度中指标解释逐笔分析成本账科目是否应计入“其他费用”，不要出现漏填的情况。

由此可以看出，“自年初累计完成投资”数据源于实际工程进度及项目全过程的财务实际费用支出，涉及到企业的工程、前期（成本核算）和财务等多个部门，所以在填报时统计人员不仅要理解指标含义，还要与内部各部门协调沟通、多方取数，才能保证填报口径正确、数出有据（见图2）。

不重不漏 巧填配套指标

X202及续表分别体现的是投资完成情况和施竣工销售面积情况，二者看似独立，其中有很多指标是需要成对甚至成套填报的，掌握了这些指标的填报方法，不仅能减轻统计人员一部分工作量，也能减少报表指标漏填的情况。

第一组指标是X202表中的“自年初累计完成投资”与续表中的“房屋施工面积”要同时填报。根据房地产开发制度要求，一般情况下，项目实际开工建设才视为有投资发生，所以：

“房屋施工面积”>0，则“自年初累计完成投资”>0。

只有单纯拆迁和土地一级开发项目或者房屋已于以前年度竣工，目前只进行预算内的后期装修工程时，“房屋施工面积”=0。

另一组是X202表“本年新增固定资产”与续表“房屋竣工面积”、“房屋竣工价值”要成套填报。当建设项目取得四方验收单或《竣工验收备案表》时，需要在续表中填报“房屋竣工面积”和“房屋竣工价值”及其中项，这时还要在X202表中填报“本年新增固定资产”指标。需要注意的是：1.“本年新增固定资产” 是指为社会提供的固定资产，不反映企业本身固定资产的增加；2. 要与“房屋竣工价值”相区别，“本年新增固定资产”指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值，包括建安工程投资、交付使用后的设备、工器具购置以及扣除土地出让金的其他费用。而“房屋竣工价值”仅为竣工房屋本身的建造价值，不包括购地等费用。所以：

“房屋竣工面积”>0，则“本年新增固定资产”≥“房屋竣工价值”>0。

加强沟通 关注易漏指标

通过月报审核，笔者发现X202及续表中有一些指标相对比较独立，通过平台上的逻辑审核公式很难发现其是否错误。所以在填报这些指标时统计人员需要格外注意，多与相关部门沟通，关注数据变动情况，以免出现错误或漏填的情况。

比如X202续表中“批准预售面积”和“批准预售套数”这组指标，它是指报告期内该项目新增的批准预售面积和住宅套数，以当年住建委颁发的商品房预售许可证为准，其中“批准预售面积”不仅包括住宅还包括商业、写字楼、车库等其他类型房屋面积。在填报这组指标时，统计人员应与销售部门核对项目当年获得批准预售的情况，或者直接登录“北京市房地产交易管理网”查看“预售项目公示”，本市所有房地产预售信息均会在此网站进行公示，后根据实际批准预售量进行填报（见图3）。