二手房市场分析与总结

二手房市场分析与总结（通用8篇）

1.二手房市场分析与总结 篇一

浅谈二手房按揭担保业务的风险预测与分析

二手房按揭贷款是指购房人在支付了一定数量的首付款后，因资金不足，以所购房产作为抵押，向银行申请的、用于支付所购房产价款的贷款。购房人获得银行贷款后，按借款期限，分期向银行还本付息。在购房人获得银行贷款到所购房产办理完毕抵押登记手续并把他项权证交于贷款银行收执这段时间，贷款银行要求借款人提供阶段性的第三方信用担保，从而形成了二手房按揭担保业务。

一、风险预测与分析。

在二手房按揭贷款担保业务中，银行批贷额度一般都按评估报价70%--80%；放款时间一般都控制在办理过户手续后，即见契税票放款；阶段性连带责任保证期限从银行放款开始到办理完毕抵押登记手续并把他项权证交于贷款银行收执为止。因为有足值的房产作抵押，理论上讲，担保企业的风险较低。

根据我国的相关法律规定，如果贷款银行的放款时间控制在交易房产办理完毕过户手续后，那么此时的交易房产的产权已经从卖方转移到买方，已经不存在因卖方原因导致担保企业代偿银行贷款的风险，因此，卖方的违约责任理论上是不存在的。这样，整个担保业务是围绕着贷款银行、担保人和借款人之间展开的。

但是，目前我国房地产交易特别是二手房市场还存在很多问题，比如交易程序还不够规范，交易市场还比较混乱，缺乏明确的法律法规保护交易的正常进行，出现二手房纠纷没有完善或明确的法律、法规作为依据，工作人员在政策的执行和执法过程中有较大的自由裁量，造成了执政执法的随意性。例如，同一类业务----在办理过户或抵押登记时，在不同地区办理的程序和完成的时间不尽相同，给担保企业不同程度地带来风险。同一类纠纷----在买卖双方办理完毕过户手续后，卖房人被第三人追讨债权，并且第三人要求法院裁决买卖双方先前的房屋交易行为无效时，不同的法院裁决的结果可能会截然不同：有的法院会以买卖合同有效或买房人善意取得房产为由，裁决维持原买卖双方的房屋交易行为有效；有的法院则以原买卖双方恶意窜通，逃避债务，损害第三人的利益或以买房人非善意取得房产为理由，裁决买卖双方先前的房屋交易行为无效，从而给担保企业带来较大的风险，甚至出现代偿。

另外，贷款银行与担保企业在签订《合作协议》时，贷款银行往往都要求担保企业履行下列义务并为此承担责任：

义务：要求担保企业履行向贷款银行提供相关的前期市场调查、资料收集、辅助营销等服务。具体如下：

1、依据法律、法规及贷款银行的有关规定，向借款申请人提供贷款业务方面的咨询；

2、调查核实借款人、抵押人的资格及其所提供的抵押物的权属状况，并且根据贷款银行的要求代理贷款银行办理抵押登记手续；

3、审查借款申请人的资信，对借款申请人所提供的资料及相关手续进行真实性、有效性、合法性和完整性的调查核实，对借款申请人申请贷款的真实性进行审查见证；

4、依据法律、法规及贷款银行的有关规定，对二手房买卖基础交易的真实性进行调查核实，通过与周边同类二手房交易价格比较，确认某笔具体交易价格的真实性、合理性。

责任：不按约定履行上述义务，或出现下列情形，担保企业应承担由此给贷款银行造成的全部损失。

1、与售房人、借款人或中介机构（包括评估机构）恶意窜通；

2、对借款申请人基础交易真实性失察；

3、提供虚假的房产交易证明；

4、提供虚假的贷款资料、过户资料、抵押登记资料；

5、与担保企业过错或过失有关的其他原因。

担保企业对于贷款银行的上述要求虽不敢懈怠，但还是很难做到万无一失的。并且一旦发生借款人违约不偿还贷款的情形，贷款银行总能找到担保企业有过错或过失的理由，首先从担保企业的保证金账户中扣缴银行贷款。这样，风险就发生了。那么，担保企业经营二手房按揭贷款担保业务的风险究竟有多大呢？

（一）来自买房人（借款人）人的风险

（1）买房人（借款人）提供虚假收入证明，其实毫无还贷能力，并且除了按揭房产外，没有其他房产。这种情形下，因担保企业对客户的“收入证明”审查失实，即便是办理了抵押登记手续且已将他项权证交给贷款银行收执，按贷款银行与担保企业签订的《合作协议》，担保企业仍不能免除担保责任。并且根据现行规定，抵押房屋如由被执行人及其亲属实际居住，在被执行人他处无住房的情

况下（此类抵押房屋通称为“实心房”），难以对抵押房屋进行拍卖。也就是说，买房人（借款人）在只有一套房子的情况下，要想实现抵押权是相当困难的事情。

（2）买房人（借款人）有债务纠纷，按揭房产过户后抵押登记前，因买房人（借款人）的债权人的申请，按揭房产被法院或行政机关查封无法继续办理抵押登记，担保企业无法解除担保责任。这种情形即便是办理了抵押登记手续且已将他项权证交给贷款银行收执，因担保企业对客户的“债务纠纷”审查失实，按贷款银行与担保企业在签订的《合作协议》，担保企业仍不能免除担保责任。这种情况一旦发生，担保企业向银行代偿后将面临无法挽回损失的风险。

（二）来自卖房人的风险

（1）提供虚假资料，一房多卖，一房多贷，造成按揭房产过户后抵押登记前被第三人（或更多的人）申请法院或行政机关查封限制交易。此时卖房人已获得贷款逃之夭夭，即使案件得到侦破，贷款也很难全部追回，担保企业因审查失实，向贷款银行承担保证责任，最终受到损失的仍然是担保企业。

（2）卖房人有债务纠纷，与买房人恶意窜通逃避债务，应卖房人的债权人申请，法院会查封限制按揭房产的继续交易，并最终裁决买卖双方先前的房产交易行为无效。这样，无论交易房产是否办理了抵押登记手续或贷款银行已收执了他项权证，因担保企业对客户的“债务纠纷”及“交易真实性”审查失实，按贷款银行与担保企业在签订的《合作协议》，担保企业仍不能免除担保责任。这种情况一旦发生，担保企业向银行代偿后，也将面临无法挽回损失的风险。

（三）来自中介机构的风险 中介机构向担保企业引荐客户时，与客户恶意窜通，提供虚假资料。无论以何种方式由何许人提供了什么样的虚假资料，风险一旦发生，对担保企业造成的后果都与上述

（一）、（二）项相同或相类似。

（四）来自评估机构的风险以提高贷款额度为目的，恶意窜通，提高评估价格，就是我们通常所说的“高评”。这种情况下，风险一旦发生，担保企业向银行代偿后，虽代位实现了抵押权，按揭房产变现后却不能全额还清贷款，缺口部分只能由担保公司承担，担保公司面临能否追回缺口部分资金的风险。

（五）担保企业内部的操作风险

（1）业务员审查客户资料不认真，擅自加盖“与原件已核对无误”字样的签章，误导后续审查，造成向贷款银行提供了虚假资料，从而埋下风险隐患。

（2）签约员带客户面签时，不按要求见证客户和其共有人本人亲自签名，委托签字的不认真查验经公证的授权委托书，导致过户后，房产共有人不配合办理抵押登记，担保企业不能及时解除担保责任。

（3）权证人员不亲自见证过户和抵押登记全过程，手续不齐全，在新《房屋所有权证》复印件、契税票复印件、《他项权利证书》复印件上擅自加盖“本人亲自见证真实”字样；导致贷款银行或见到假契税票后放款造成贷款损失；或向贷款银行提供了虚假无效的《他项权利证书》，形式上担保企业已解除担保责任，但实际上并没解除，从而埋下风险隐患。

（4）担保企业业务人员实施的犯罪行为，如故意与客户窜通，向银行提供虚假资料，骗取银行贷款，其最终的风险责任也要由担保企业来承担。

（5）担保企业业务人员在办理业务过程中，擅自对外透露过户环节的具体时间，特别是在垫资赎楼业务中，对外透露赎楼环节的具体时间，在买卖双方有债务纠纷的情况下，很可能造成交易房产因故被法院或行政机关查封，无法继续办理过户或抵押登记，所垫付的赎楼资金可能无法收回。

发生上述情况的机率到底有多大呢？肯定地说，二手房按揭贷款担保业务中绝大多数交易都是真实的，上述各种情况也都是可控的。如果担保企业的各类业务人员都能够严格按照业务流程办事，各负其责，审查到位，上述情况是可以避免的。但是，如果万一出现上述情况，那么对担保企业无论是在经济方面还是在信誉方面的影响都是极其严重的。因此，担保企业在运营初期，一般都根据实际情况严格制定内部业务流程，特别是风险控制的相关法律文件，把正常情况和可能遇见的非正常情况通盘进行考虑，来拟定对外签署的法律文本。但是，这样的做法在一定程度上制约了担保企业的发展。

二、对二手房按揭担保业务的认识。

（一）对二手房按揭贷款担保业务重要性的认识首先，随着一手商品房市场销量的扩大及各类政策性住房有条件的允许上市交易，二手房存量和交易量也持续增加，业务内容也更加繁杂。其次，我们要用发展的眼光看待二手房按揭贷款担保业务，以二手房按揭贷款担保业务为基础，二手房转按揭贷款担保业务和二手房加按揭贷款担保业务也被衍生出来，其发展前景足以让各担保企业重视。再次，近年来，在二手房按揭贷款担保业务中，同行业的竞争已经到了相当白热

化的程度，甚至在收费方面出现了恶性竞争。担保企业必须对二手房按揭贷款担保业务的市场现状进行深入、详细、全面调查了解，在受理、审批的程序和制定的收费价格方面要适应市场竞争的需要，有些过于呆板，缺乏必要的灵活性的做法，必须加以改进。

（二）对二手房按揭贷款担保业务风险的认识从总体上来看，二手房按揭贷款担保业务存在一定的风险，但只要管理严谨、风险测评与识别技术先进、审查到位、手续齐全，其中的风险是完全可以得到控制的，二手房按揭贷款担保业务的发展总体上来说还是健康、良性的。但是，任何担保业务的操作风险都相对较大，有权签字人的信用管理和机构印章管理显得相当重要。这种风险不是授权所能解决的，而必须采取对违规人员进行严厉的处罚和进行严格的印章管理。

（三）对二手房按揭贷款担保业务属性的认识二手房按揭贷款担保业务是有足值房产作抵押的贷款担保业务（恶意“高评”除外）。抵押权人是贷款银行，保证人是担保企业。在整个业务过程中，贷款银行是双保险（借款人的抵押权和保证人的保证金的质押权），而担保企业只能在承担了保证责任后，代位贷款银行行使抵押权，收回代偿资金。对此，担保企业应当有足够的认识。

（四）对二手房按揭贷款担保业务的审查和期间管理的认识卓越的风险控制能力，是担保企业的核心竞争力之一。审查的前提是树立风险意识，科学预测风险。风险意识人人都有，规避风险的心理人人存在，但是，科学的预测风险并加以控制则是一门学问，要通过不断的学习、探索、积累才能够实现。社会经济活动复杂多变，风险无处不在、无时不有，担保企业不可能将二手房按揭贷款担保业务中存在的所有风险点都了如指掌来加以规避，必须学会采取科学的方法和现代化的手段加以分析和预测，用“价值工程” 的观点来分析风险和收益的关系，来判断在某项具体的业务中的利益各方，谁的风险最大？谁的利益最大？风险的化减趋势和可能？最终的风险程度如何？是否值得去冒这个风险来获取相应的利益？此外，还要考虑同行业的竞争状况。要将最终的预测分析结果，作为该项业务商务谈判的重要依据。期间管理概括地说，就是自始至终的“跟单”。

（五）对二手房按揭贷款担保业务有效期的认识担保期间和担保责任期间。二手房按揭贷款担保业务担保期间一般约定为贷款发放之日起至交易房屋办理完毕抵押登记，且贷款银行收妥他项权利证书之日止 ；担保责任期间是指债

权人在保证期间届满要求保证人承担保证责任的期间，即债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同（或保函）的诉讼时效，最长为两年。二手房按揭贷款担保业务借款期限多为十年以上，在借款期限内，如果出现借款人违约，不还贷款，造成银行贷款损失，且归责于担保人当初有过错或过失，那么，贷款银行仍可在借款人违约之日起两年内要求担保人承担保证责任。因此，不要认为办理完毕抵押登记手续，将他项权利证书交贷款银行就万事大吉了。

（六）对二手房按揭贷款担保业务的内部操作风险的认识不能忽视。

（1）公司制度建设要完备，形成科学的，责、权、利相统一的管理制度、业务操作规范和岗位责任制度；细化业务操作规程，切实按操作规程开展工作，降低操作风险。

（2）在对待风险问题上，要由单纯的规避转而有效预测和控制，变被动为主动；运用现代化的手段来操控整个业务过程，明确各环节责任，减少人为失误。

（3）加强员工的思想教育，引导员工树立正确的人生观、价值观、荣辱观，遵纪守法，以避免公司经营中的道德风险。

近些年来，二手房按揭担保业务产品及其衍生产品以其灵活、多样的特征在二手房地产市场中快速地发展着，它确保了二手房地产市场交易的顺畅进行。担保企业有必要进一步研究二手房地产市场的需求、特点及变化趋势，学会对各类二手房按揭产品项下的风险进行全面的预测分析和认识的方法，剖析企业经营管理当中存在的问题，加深对各类二手房按揭产品的认识，以便在控制风险的前提下进一步推动和拓展各类二手房按揭产品业务的发展，从而带动担保企业向更高的层次发展（附件待续）。

2.二手房市场分析与总结 篇二

1.1 没有统一收费标准, 税收征收困难

《二手车流通管理办法》未规定二手车交易行为的税收标准, 而延用以前的有关标准, 即:面向二手车经营公司征收的减半后的增值税, 即2%的增值税, 而作为个人交易在二手车交易市场开票则不需要交税。因此, 税负不公平的问题仍然没有得到解决。

1.2 二手车市场的诚信问题

前期二手车市场遗留下来的诚信问题虽有改善, 但还未得到很好的解决。诚信问题主要体现在3个方面: (1) 车辆的真实状况。在销售车辆时, 存在故意隐瞒车辆的真实状况, 以次充好。在技术方面隐瞒的包括车辆事故、真实里程、车辆质量等等。在手续方面, 往往存在车辆违章罚款、欠费等陷阱。 (2) 价格谈判的信誉。目前二手车市场上, 一些不法公司或者个人, 在二手车交易谈判时, 虚报价格, 在实际成交时“宰客”。

1.3 二手车售后质保问题

(1) 二手车经营者缺乏诚信。二手车经营者为了牟取不正当利益, 对消费者隐瞒真实车况, 提供虚假信息; (2) 二手车改装。有的二手车原车主在使用过程中进行了改装, 但在出售时又恢复了原厂配置。 (3) 跨区域售后服务问题。即使二手车经营者提供了质量担保, 也往往因为购车用户在外地, 距离二手车经营者路途遥远而无法实现索赔。

1.4 二手车金融服务问题

二手车金融服务的核心就是以二手车为质押的融资, 目前在国内还没有金融机构为二手车经营者或者二手车消费者提供融资服务。究其原因, 一方面是由于二手车车况的复杂, 需要较深的汽车检测方面的专业知识。在国内还没有哪家金融机构在这方面储备了专业人才, 二手车价格难以准确判断。另一方面, 长期以来, 国内二手车经营者的诚信度一直受市场诟病, 在未建立二手车经营者的信用记录的情况下, 对二手车经营者的融资显得风险较大。

1.5 二手车保险服务问题

二手车保险服务问题主要就是二手车质量担保的问题。由于市场诚信的问题, 保险公司在开展二手车质量担保方面, 不敢轻易和二手车交易市场内的经济公司以及一般的经营公司合作, 一般只考虑和汽车生产厂商合作在4S店系统开展。

1.6 面向全国范围的二手车流通体系的建立问题

如果没有全国性的二手车流通体系, 将会导致国内二手车需求无法得到有效满足, 使跨区域二手车流通成本居高不下。

2 对二手车市场存在问题的解决建议

2.1 建立全国车辆维修、交易档案

车辆维修、交易档案的建立, 对于确认二手车车况信息非常重要, 先进的检测技术再结合完整的维修、交易档案, 能够确保二手车车况信息的真实性。

2.2 设立国家车辆技术检测中心

二手车质保根据质保范围和质保时间有无数种选择, 为了确保消费者权益, 客观上需要一个基本的质保范围和质保时间, 通过国家车辆技术检测中心可以制定这一基本质保。在二手车交易中, 一旦发生质量事故纠纷, 需要一个具有权威的检测机构对质量问题进行仲裁, 国家车辆技术检测中心可以发挥这一作用。

2.3 建立二手车价格发布机制

就现阶段我国二手车市场发展状况而言, 诚信体系建设是其中的重要一环, 其关键就是二手车价格的认知度。在二手车交易将进一步放开的趋势下, 行业组织及时发布的指导价格能够规范二手车经营主体, 指导二手车交易行为, 促进二手车市场发育。

2.4 建立全国范围内的二手车经营者信用档案

通过政府行政干预, 建立诚信商户档案及考核监督机制, 努力加强诚信商户的动态化管理, 在考核商户诚信经营实绩的基础上, 完善商户管理机制, 向全行业、公众及媒体公布诚信经营企业名录, 增强诚信经营监督的社会效应。

2.5 完善二手车行业法规

如今的二手车行业并不是十全十美的, 还有许多的漏洞和不规范。究其原因, 最大程度源自于缺乏行业规范。

2.6 引导二手车检测行业的发展

长期以来, 在我国二手车鉴定评估方面没有可以依据的评估标准与规范, 在鉴定评估过程中, 很少使用检测设备, 主要靠评估人员的肉眼观察, 随意性很大, 加上评估师水平不等, 良莠不齐, 很难保证评估结果的公正。可要求通过专业人员, 借助检测设备与工具, 统一的评估标准和流程, 对二手车进行量化的技术检测, 并由二手车经营企业或第三方鉴定评估机构向消费者告知二手车技术状况鉴定结果。

2.7 引导保险公司提供二手车质保产品

在有了二手车真实车况信息与价格信息的前提下, 保险公司能够极大地降低其经营风险。但由于保险产品的特点, 在保险公司开始涉足二手车质保时, 必定存在成本较高的问题。政府应在税收方面予以一定的优惠以刺激保险公司开展此项业务。

2.8 引导金融机构提供二手车融资产品

二手车市场的发展壮大, 最终离不开资金的支持。另外, 从二手车资产的资本化这一角度来看, 也需要金融机构对二手车资产价值的认同。与保险公司类似, 在有了二手车真实车况信息与价格信息的前提下, 金融机构就具备了开展二手车融资业务的前提条件。

摘要：我国二手车市场发展还远未完善, 从发展的角度来看, 还有很长的一段路要走。本文针对当前二手车市场中存在的一些问题, 提出了对策建议。

3.二手房市场分析与总结 篇三

摘要：近几年，随着人们收入和消费水平的不断提升，二手车市场发展异常迅猛。本文以二手车市场服务体系为切入点，分析整个市场的发展现状、特点和发展趋势，了解二手车市场的整体发展情况，总结国外二手车市场成功的经验，对我国二手车市场目前存在的主要问题，对整个二手车市场的未来发展和创新提出相关的参考依据。

关键词：二手车市场；国内外现状；未来发展

一、二手车市场服务体系

随着我国汽车工业的高速发展，整个二手车市场也在慢慢崛起和异常活跃，逐渐占据汽车行业不可或缺的地位。其中体现在二手车的交易量和规模日益扩大和形成了多种二手车交易市场形式。总之随着我国机动车保有量的不断增加，二手车市场潜力和市场空间将会凸显，将会拥有着广阔的发展前景。

二、二手车市场的现状

虽然我国二手车市场有着较为可观的规模，但相比国外二手车市场，我国的二手车市场无论在经营理念、经营方式还是经营管理上都与他们存在着一定的差距，具体体现在如下几点：

（一）二手车交易的税收标准不统一：各地区对二手车交易中的税收基本上按照当地的有关政策，有的按照增值税，有的按营业税征收，最高的17%，最低的2%，税收高低相差悬殊，这造成了一些地区二手车的成本过高，经营二手车的企业利润薄弱，这样他们便采用交易不过户来逃税，场外交易，私下交易，非法交易等方法，扰乱了二手车交易的秩序，可以说税收问题严重制约着我国二手车市场的发展。[1]

（二）评估体系不健全：在二手车交易中价格的评估是很重要的环节，能正确的反映车辆的价值及其波动。一方面是我国经过资格认证的评估师数量太少，无法进行大面积的普及；另一方面我国还没有出台统一的二手车鉴定评估标准，使得整个二手车市场处于混乱和经验型的初级状态。评估体系不健全严重制约着二手车市场的发展。

（三）二手车技术检测不完善：我国在二手车交易前并没有很完全的技术检测，这和国外截然相反，国外发达国家有着过硬的技术检测，缺乏这个重要环节，无法给到消费者安全和质量的保证。

（四）功能单一、缺乏现代营销手段：我国虽然已有二手车经营公司，二手车品牌经营公司和二手车经纪公司，但却还不够完善。缺乏拍卖、租赁、置换、连锁经营等新型模式，使得整个二手车市场发展停滞不前，就如同我国卖车大多以4S店的形式，而国外早已推行了连锁模式，大型汽车超市等。实行多元化经营才是成长的基石。

（五）市场网络不完善：市场信息网络平台建设不够完善，缺乏跨地区旧机动车流通的市场网络，如信息不畅、运输成本高等，以及各地对旧机动车档案移送、落户的要求不同，这些原因使得信息无法传递共享，导致二手车无法顺畅异地流通和网上旧车拍卖。[2]

（六）缺乏诚信机制：目前我国二手车市场是一个信息不对称的市场。消费者在交易的过程中处于先天的劣势，无法清楚的获取车辆的购置、使用、维修、保险理赔等档案资料，而且这些档案资料也无法进行共享，使得消费者必须要冒着不定因素的风险，导致无法获得信任。这，仍是困扰二手车行业发展的重要因素。

（七）二手车售后服务力量薄弱：二手车售后服务相对新车来说，滞后太多，例如配件供应、维修、汽车保险等服务都跟不上。而在国外二手车售后服务是与市场同步，相当规范，我国应重视起来并加大力度作出改变，不然会大大的影响消费者对于市场的信心。

三、优化二手车市场展望

就从现阶段二手车市场来看，可以从以下几方面重点来着手考虑：

（一）市场功能：二手车交易市场是机动車商品二次流动的场所，它具有中介服务商和商品经营者的双重属性。具体而言，二手车交易市场的功能有：二手车鉴定评估、收购、销售、寄售、代购代销、租赁、置换、拍卖、检测维修、配件供应、美容装饰、售后服务，以及为客户提供过户、转籍、上牌、保险等服务。此外，二手车交易市场还应严格按国家有关法律、法规审查二手车交易的合法性，坚决杜绝盗抢车、走私车、非法拼装车和证照与规费凭证不全的车辆上市交易。[3]

（二）市场猫腻：1.车辆手续不全，二手车完整的手续应包括：车辆登记证、购车原始发票、行驶证 、车辆购置税完税证明及交强险等。有些二手车在转籍和过户上由于资料不全或虚假，导致无法进行。2.里程表上动手脚，许多消费者在挑选二手车时，通常会凭里程表判断车况。处于卖家会利用这一点，改动里程表上数目，令消费者相信这接近于新车，使交易方从中获利；3.重新喷漆掩藏外部损伤，消费者选购二手车时，假如旧车重新喷漆，车前和车尾部有严重修补痕迹，该车很有可能有过重大意外，该性能上零部件上可能会有问题，建议考虑购买； 4.违法记录未处理，市场上许多车之前遇到某些事故还未进行处理，导致消费者为前使用者买单，否则交易无法进行，使得消费者受到无谓的欺骗。

（三）二手车鉴定：首先可以从外观上进行检查，例如车身漆色是否一致，两侧弧度是否平滑，车门缝隙等；其次是车舱，检查座椅，内饰是否拆装过，观察仪表盘和各个提示灯是否正常；接着试驾车辆，检查是否容易启动，方向盘左右力度是否一致，离合器片是否需要更换，发动机、变速器、差速器和悬挂系统是否有异响，刹车距离和刹车是否跑偏，ABS是否有拖带现象；最后是手续验查，行驶证、登记证、购置税证、保险单据、原始发票/二手车交易发票，检查车辆车架号（也称VIN码）、发动机号和行驶证/登记证上显示的是否相符。

四、从另外的一个角度，以下四个方面来对于未来二手车市场提出创新性建议与分析。

（一）国内市场，潜力巨大：据不完全统计，08年国内二手车市场总销售量为270万辆～300万辆。但这一数字只占国内新车市场总销售量的三分之一。而相比之下，国外的二手车市场成熟许多，车主基本上3～5年就会更换一辆车。也正是这样的换车频率，使得二手车市场品牌丰富，从而进一步推动了二手车市场的发展。美国的二手车销量是新车销量的3.5倍，德国是2倍，而同样是亚洲国家的日本是1.4倍。中国二手车尚不成熟但市场潜力巨大。

（二）国外销售量大，利润高：一辆汽车，在国内的报废年限是15年，在国外平均报废周期为8～12年。而国外汽车人均更换周期为4年，一辆汽车从出厂到报废，一般会经历2～4位车主，因此，二手车在市场内的流通量是十分巨大的。发达国家的二手车经营方式，已经形成了品牌专卖（例如国内4S店的二手车回收、置换）、大型超市（比二手车市场更规范的二手车选购地点）、连锁经营、旧车专营、旧车拍卖（例如国内现有的二手车拍卖行）等多元化体系，加之直销、代销、租赁、拍卖、置换等立体式经营模式，形成了一个庞大的产业链，不仅使二手车市场规范和完善，更使得經营利润远远超过了新车市场。

（三）评估专业，车主认同：在中国，很多人在选择车辆时依然推崇新车，对二手车不屑一顾。在中国，84%的车主表示，自己第一辆车会购买一辆新车，而在国外，70%的车主表示，自己的第一辆车会选择二手车。究其原因，除了购物心理的差异，更重要的是对二手车辆品质表示怀疑。“这辆车凭什么卖这个价钱？我凭什么要相信这个价钱？”这两个“凭什么”，说出了很多放弃购买二手车购车人的原因。在发达国家，健全的评估监管体系，在二手车行业中的健康发展中，起到了相当重要的作用。日本的“日本汽车评估协会”和瑞士的“二手车协会”都是权威的二手车评估机构。而在中国，这种权威的专业评估机构还很匮乏。

（四）信息透明，标价合理：在英国，购车人依然不用为车辆评估问题担忧，英国的二手车价格调查信息公司会每月发布一期《二手车价格手册》。在日本，汽车评估协会也会每月发行一本《价格指导手册》。而在中国，“第一车网”立志于打造中国最大、最专业的二手车信息平台，并且，早在05年就推出了《二手车蓝本》，如今的《二手车蓝本》已经成为了各地区二手车行业的价格指导，并被广大购车人和各行各业从事二手车的同业者所认同。[4]

对于上述阐述的观点与面临到的问题与挑战，我认为现在二手车市场虽然有诸多不足，但是在今后发展道路上依然会有很大的上升空间，并且会在汽车行业占有一席之地。我们应该学习国外的理念特别是售后服务和评估系统这两块，作出相应的改变，在等待振兴政策出台的同时也能对于整个市场有着充分的主导和对于受众群体的完全认知，使得二手车行业能够生机勃勃的发展。

参考文献：

[1]刘辉球.中国二手车市场现状与发展[D] .吉林大学，2009.

[2]谭德荣 董恩国.汽车服务工程.北京理工大学.2012

[3]第一车网.2013

4.二手房工作总结 篇四

生活不是为了工作，但工作是为了更好的生活！每当夜深人静时，如果你在路上遇到一个、两个甚至一群穿着白衬衣黑西裤职业装，拖着疲惫的身躯,脸色憔悴，像是刚下班样子的人。不要惊讶他为什么这么晚才下班，因为他们的工作时间是早上的八点半钟到晚上的九点钟，而这个时候，他可能连晚饭都还没吃……

如果在炎热的夏天，你在路上看到有晒得黝黑的男孩子，又或者在滂沱大雨的街道,在高楼大厦之间奔走，汗流浃背也不停下，请不要惊讶，他的工作就是带客户看房，直到客户选到合适的房子为止，看他在高楼大厦间穿梭的身影，也许他还没有吃早餐，而午饭和晚饭错过时间那是经常的事情…..那就是我，一个做二手房的房产经纪人。

走过这峥嵘岁月的一月，残酷的竞争经常上演，压力大，工作时间长，完全没有私人时间，但为了坚守一份理想，为了生活，我还是会继续坚持！

但在这里我学到了很多新东西，首先认识到了自己的不足，综合来说，在工作中我缺乏计划性，目标性不强，缺乏执行力，心态还是很浮躁，人际关系没有很好的去运用，主观意识不够强。所以我认为在这战火纷飞的一月，我在失败的过程中，一定要善于发现问题，解决问题，很多事值得忏悔，我一定要痛改前非，相信下一个月我会活出最精彩的自己，我一定会成功的！相信自己我是最棒的。

再就是我的工作心得：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，关键看你有没有恒心。所以说做业务员一定要有一个乐观的心态，经得起打击，永不气馁，要具有良好的应变能力、协调能力，要做到对工作热心、对客户耐心、对成功有信心。

对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来的我来说，是一个充满挑战，机遇与压力的。为了提高工作效率我要调整工作心态、增强服务意识，充分认识并做好二手房中介的工作。为此，充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下工作计划

第一，做好业绩。我希望自己能在完成公司规定的任务基础上，再有所提高。

第二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习直接关系到业务人员业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。知己知彼，方能百战不殆。

第三、增强全局意识、增强服务意识、增强团队意识，积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

往往有很多人都说：做房产经纪很容易，很简单！很赚钱!是吗?

其实，他们不知道，每一笔成交单的背后付出了多少工作人员的时间与汗水:他们不知道，一个客户要看多少套房源才能成交；收集的每套房源的来之不易；最让我痛苦的是，往往我们辛勤的付出却得不到他们的好评!

我为客户收集房源，网络，报纸等各种渠道，我们无孔不入!

我带客户看房，不管天气是多么的恶劣，严寒酷暑，乱风下雨，我们义无反顾.我要价格磋商，总是想方设法，狡尽脑汁的分析和说服.我要签订合同，谈判桌上，你不让我，我不让你，最希望的是让我们白干!房当一个客户租房/买房，看了又看，挑了再挑。我带看数十套房子，结果到别的公司成交:甚至跳单了！试问！又有谁能承受如此的打击！

当一个业主卖房，谈了又谈，问了再问。看了数十个客户，终于有客户看中了，结果他涨价了，甚至不卖了！所有的一切付之东流。试问，又有谁会来安慰我……

整个昆明南市区的大街小巷都留下我的足迹，你们看到了吗？我们早出晚归，每天工作十几个小时，你们看到了吗？我每天吃的是炒饭，住的是民房，开的是电动车，你们看到了吗？我付出的一切，你们看

到了吗？…………这就是我———二手房中介!

因为有所感悟，所以我珍惜已经拥有的一切;

因为有所感激，所以我甘心承受难言的苦楚;

因为有所追求，我全力以赴；

因为有所作为，我坚守岗位!

虽然现在房产中介已经不再是一个新兴行业，但在这里我不怕苦,不怕累,我拼搏，我努力，挥洒着我们满腔的热血.......以上，是我对这一月的一些感悟，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导们的正确引导和帮助。我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢得机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接2008年新的挑战。

5.二手房市场分析与总结 篇五

一、车辆基本信息

评估车辆的厂牌型号（金杯RZH115LB）；号牌号码（粤A1A034）；发动机号（1864150）；车辆识别代号/车架号（000788）；发动机排量（2400CC）；累计行驶里程（12万公里）；登记日期（1999年6月）；年审检验合格至2007年4月；公路规费、购置附加税、车船使用税和保险等证照与费用齐全有效。

二、车辆配置

丰田4Y发动机和底盘，助力方向盘，刹车前碟后鼓，电动窗，中控门锁，手动前后中央空调，单碟CD收音，12座皮座椅。

三、车辆检查

（一）静态检查

1．发动机舱没有专业清洗过的痕迹，但是较清洁，说明两个问题。第一，发动机没有渗漏油渍；第二，该车工作条件和环境很好。另外，发动机怠速运转平稳，声音较安静，没有国产金杯车正常有的气门“哒哒”声。

2．底盘平整，传动轴总成和后桥及后悬架总成都无异常现象。排气管出口无锈蚀和积炭现象。轮胎较新、也无异常磨损现象。

3．车身钣金平整，漆面光泽正常，但前后护杠重新做过喷漆。

4．车身内部仪表、灯光、音响、空调、离合器进档、油门踏板、电动窗机、门锁、座位调动装置等都很正常。车身地板钣金没有锈蚀现象，各部位卫生清洁，没有运货现象。

（二）动态检查

起动正常，档位清晰、换档轻松，加速平稳，传动轴及尾牙无异响，发动机加速声音较小，车辆提速及时，车身内外隔音较好。转向系灵活，无跑偏和发抖现象，左向和右向打到底转弯时，平顺且无异响。

四、车辆鉴定估价

（一）车况鉴定：技术状况较好

该车由沈阳产，但核心部份为进口件，属于广州政府机关车，使用强度不大，使用条件和行驶环境也较好，加之日常维护保养规范，整车动力性、操控感、可靠性和经济性等方面的综合表现较好。

该车前后护杠重新做过喷漆，无损整车车况，反而使目测成新率更高，但该车使用年份较长，并不考虑成新率的增值。

（二）估算价格

1．该车是热门二手车交易类型，价格不高，但用途广，公务、商务和货运都可兼顾。所以本车估算的价格依据可以从三方面考虑：第一，用途所产生的收益现值；第二，技术状况及将来核心部件的维护成本；第三，使用年份的贬值及同类型新车产生的经济性贬值。

2．收益现值法估价

（1）该车使用年限为10年，可申请延期使用，但最长延期年限不能超过10年；

（2）该车预计年基本支出费用约7520元。其中，路费3000元，年票980元，交强险1100元，车船使用税240元，年审费200元（10年延期后年审2次），维修保养费2000元。

（3）价值举例：该车带司机给一家公司用于商务或公务，每月可回利4500元，除去司机劳务费2000元和月基本支出费用

626元（7520元按12个月分摊），还剩余1874元。那么该车一年可获利22488元。

（4）综合考虑以上（1）（2）（3）点，该车剩余年限2年半，累计可获利5.62万元（2.5年×22488元/年），但同时要考虑资金收益率、银行利率及风险率，三项累计约15%，最后该车的估价应为4.78万元左右（5.62×85%）。

3．重置成本法估价：评估值P=重置成本×成新率

（1）类似配置的“金杯阁瑞斯”市场成交价为16万元，作为本车的重置成本。

（2）成新率=（1-已使用年限/规定使用年限）×综合调整系数×100% =[1-7年5个月（折合89个月）/10年（折合120个月）] ×1.1×100% =28%

（3）综合调整系数取1.1

经过对车辆的技术鉴定和全面了解，各影响综合调整系数取值为：a.技术状况好取1.2；b.维护情况好取1.1；c.制造质量属国产名牌取1；d.工作性质属公务车取1；e.工作条件好取1。采用加权

平均法估算综合调整系数为：

1.2×30%+1.1×25%+1×20%+1×15%+1×10%=1.1

（4）评估值P=重置成本×成新率=16×28%=4.48万元

4．买卖双方成交参考底价

综合“收益现值法估价”和“重置成本法估价”两种估价结果，参照现行市价，该车为值版车，最后确定该车市场成交价约为5万元左右。

二手车鉴定估价实例----捷达FV7160ATi

一、车辆基本信息

车牌号码“粤A0C304”，银色，初次登记日期为2003年4月，累计行驶6万多公里，使用性质为非营运单位车，排量1.6L，环保标准“欧2”。

二、车辆配置

ABS，双气囊，自动拨变速，刹车前碟后鼓，电动门窗和后视镜，手动空调，电子防盗，CD收音，加装皮座椅。

三、车辆检查

（一）静态检查

1．发动机舱正常，发动机怠速及声音平稳，无异响，无渗漏，前围及前纵梁无事故痕迹，线路和管路无改动现象；

2．底盘大梁、管路及传动机构正常，轮胎磨损也无异常现象；

3．车身外部油漆局部有刮花现象，护罩前围板重新做过喷漆； 4．车身内部仪表、灯光、音响、空调、进文件、离合器、安全气囊、油门踏板、刹车、电动窗机、车门锁拉手等无异常现象。

（二）动态检查

起动正常，怠速正常平稳，传动装置无异响，悬架刚性正常、无异响，转向系灵活，无发抖、发飘和跑偏现象。

四、车辆鉴定估价

（一）车况鉴定：技术状况较好

该车属低档车，采用整车观测法，结合静态和动态检查，鉴定车辆技术状况。该车为单位车，使用强度正常，工作条件较好，日常维护保养正常，整车动力性，经济性，可靠性，排放污染等与车辆新旧程度相适应，护罩前围板重新做过喷漆修复，无损整车状况。

（二）估算价格：采用重置成本法计算价格

1．重置成本该型号新车价为：10.5万左右

2．成新率：采用使用年限法计算成新率：成新率=（1－已使用年限/规定使用年限）×综合调整系数×100%

3．综合调整系数 ：该车品牌性能和价格比较稳定，技术状况较好，工作性质和工作条件也较好，对成新率的估算有增加的可能，但考虑捷达最低配置型新车价格为7.8万元左右，而且5-10万的国产同类型新车也比较多，受此影响，所以取综合调整系数为0.9。

4．估算价格：P=重置成本×成新率×综合调整系数×100% =10.5×[1—3年7个月（折合43个月）/15年（折合180个月）]×0.9×100% =7.18万

5．买卖双方成交参考底价 约7.1万元。

6．广州易手车专业评估电话：020-88135088 36313630

二手车鉴定估价实例——日产公爵 CDUY

31一、车辆基本信息

进口车，车牌号码“粤AM1074”，黑色，登记日期为1994年1月，排量为V6发动机3.0L，规费齐全，手续完整，可过户。

二、车辆配置

6速手动变速，电动门窗和后视镜，电动前后座椅，手动前后空调，电子防盗，CD收音，皮座椅，电动行李厢和油厢盖，刹车前碟后鼓。

三、车辆检查

（一）静态检查

1．全车身做过翻新喷漆；

2．发动机怠速及声音平稳，无异响，无渗漏，底盘大梁、管路及传动机构正常，轮胎磨损也无异常现象，但此车左前悬挂系统及左前翼子板被撞过，有修复痕迹；

3．车身内部仪表、灯光、音响、空调、进档、离合器、安全气囊、油门踏板、刹车、电动窗机、车门锁拉手等无异常现象；

4．行李厢无事故痕迹，但右后边工具槽有霉坏现象，局部穿了一个小孔。

（二）动态检查

起动正常，怠速正常平稳，考虑此车年份偏久和左前悬挂系统及左前翼子板被撞过，所以采用最残酷的试车方式——跑高速公路，在“广清高速”和“华南快速”上最高速跑到140KM/小时，传动装置无异响，悬架刚性正常、无异响，转向系灵活，无发抖、发飘和跑偏现象。

四、车辆鉴定估价

（一）车况鉴定：技术状况较好

该车属高档名牌车，采用整车观测法，结合静态和动态检查，鉴定车辆技术状况。该车先为南方航空公司单位车，后被过户给本单位员工，使用强度正常，工作条件较好，日常维护保养正常，从该车内外饰情况看，反映车主很爱车，整车动力性，经济性，可靠性，排放污染等与车辆新旧程度相适应，底盘和发动机都良好。

（二）估算价格：采用市场行情报价法，结合消费环境及文化价值观来估算此车价格

1．公爵与皇冠都是90年代最流行又最上品牌的“老总”或“处长”级用车，口碑很好，“大方、稳重、安全、舒适、性能稳定”是对它的客观评价，这是对其品牌背后的一种消费文化及价值的认可。

2．此车年龄偏大，排量3.0L是二手车贬值的重要因素，但反过来，如果买主认可此车品牌及性价比，加上底盘和发动机正常，无安全质量隐患，那此车就有了它的卖价，所以不能单纯采用传统的重置成本法来估算。

3．现在国家已对6座以下的家庭用车取消“规定使用年限”，这对经典的老龄车已经有了文化价值及经济价值的提升。

4．结合相当价位的新车及市场行情，此车约值4至5万元。

5．结束语

6.二手车工作总结 篇六

一、主要工作内容

工作初始阶段，部分工作中出现的缺憾或不完善的方面，在公司领导的指导及同仁的协助下，基本得到了改善并起到了较好的工作效果。我个人的工作能力，也在不断完善的工作中得到了很大程度的提高。这个岗位上两个月左右的工作经历，使我清楚的看到了评估师，销售人员，内勤人员实际工作情况，为我今后的工作，打下了坚实的基础。

参加工作的初始阶段首先学习二手车交易相关手续，在办理相关手续过程中，学会了置换车辆以及收购车辆的合同填写规则以及车辆入库出库步骤。同时我也深刻认识到办理每一步手续都需要谨慎，仔细否则会给其他工作造成很多问题。然后开始学习并接管需要上报给厂家的相关手续，首先学习汽车相关品牌知识，然后在熟悉厂家相关系统，每个月定期向厂家上报评估数据以及置换收购数据。然后开始学习整理每天评估数据，库存数据，车辆交接手续，每周整理各个部门置换数据上报给经管部以及部门报表。

12月工作期间主要参加二手车市场开业准备工作，在工作过程中，我深深体会到了公司将市场从起步推向稳定发展的不易。一个新事物在一个城市中获得接受和支持，需要一个广告宣传期以及较长的磨合期和完善的服务系统。在广告宣传过程中，了解了不同媒体宣传针对的人群和市场不同，我们二手车交易市场需要各种大众媒体类型，报纸，电视，公交车等广告形式。在公司领导的指导及同仁的不懈努力下，二手车交易市场开业活动圆满成功。

12月中旬市场进入市场管理以及市场宣传的重要阶段，我努力配合领导以及同事的工作，努力更为完善的解决处理好工作中遇到的问题。市场开业之后每个周六周天都会有酬宾活动，所以我的工作重点就是参与市场活动策划，以及配合好市场活动工作。

二、20xx年工作计划

根据本年度我的工作情况与存在不足，结合目前公司发展状况和今后趋势，为了更好的开展明年的工作现拟定工作计划如下：

1、努力做好市场宣传工作。

2、依照市场情况，做好制定网络宣传计划，努力做好网络宣传工作。

3、为市场拓展工作搞好各类后勤保障。

4、做好每天的工作日记，详细记录每天市场情况。

5、继续努力学习业务相关知识以及同事的优点，取长补短，向出业绩的先进员工讨教，及时懂得掌握应用别人的先进经验。

在实际工作中，我也存在着许多缺点和不足，解决问题时有时缺乏果断，偶尔也会被小的挫折影响工作信心。认识到不足的同时，我始终坚信，自省是改进提高的前提。在今后的工作中，我将努力弥补不足，用自己尽心的工作，尽一名员工所能做的最大努力。

7.二手房市场分析与总结 篇七

一、二手房地产市场的地位

新房市场上存在的诸多因素, 使得住房一级市场严重供需失衡, 从而越来越多的人关注到了房产的二级市场, 来满足自己的需求。参考国际经验, 房地产市场发展越成熟, 二手房交易的比重就越大。一个完善的房产市场中, 二手房的销售应是新房销售的5-7倍, 我国目前是0.57︰1, 这足以说明我国二手房市场十分不完善。

随着房地产市场日趋成熟, 二手房也将逐渐成为我国房市的主角。1992以来, 武汉市房市取得了长足发展, 公房出售、福利房分配停止等政策, 培养了市场的供给和需求。随着商品房开发规模的逐年增加, 进入存量市场的二手商品房也在稳步增加, 二手房渐渐成为武汉房市的主导。

二、影响我国二手房市场价格的因素分析

(一) 宏观经济政策

一直以来, 政府运用各种调控手段控制房价, 并采取各种措施增加房屋的持有成本和流通成本, 期望通过加大流通环节的税费, 减少炒房行为。这种反市场的行为, 不但增加了二手房购买者的负担, 同时对二手房市场健康发展起到了抑制作用。以营业税为例, 不获利的个人住房交易是一种资产置换行为, 而不是经营行为, 理论上不应纳入营业税征收范围, 目前征收的营业税, 全部由买方承担, 从而隐形的转嫁到房价上。

政府从2005的“国八条”到2006年的“国六条”, 从提高第二套房的首付比例到开征二手房交易的营业税, 从控制户型的比例以及限制外资进入我国房市, 到强制征收二手房转让个人所得税, 政府出拳越来越频。2007年央行连续6次加息, 连续16次上调存款准备金率, (1次下调) , 对二手房发出紧缩信号。国家政策是想打击炒房者投机和过热投资, 稳定房价。但同时也打击了自住购房者的积极性。在二手房贷款趋紧的情况下, 一些迫切自住购房者不得不转向一手房市场, 可能进一步刺激新房价格上涨。

(二) 供需双方博弈

从目前供需状况来看, 二手房市场整体的供求比例保持在1︰2.13左右, 个别热点区域的供需矛盾较为突出。从总价方面来看, 25-35万元的中低端房源供需比例约为1︰3.62;35-50万元之间的中高端房源供需比例约为1︰2.03;50万元以上的高端房源供需比例约为1︰0.74左右。供需比例的失调, 一直刺激着房价的升降, 且卖方一直站着主导地位, 交易过程很大程度上受制于卖方提出的价格, 二手房市场远没有达到买方市场。

造成这种情况的根本原因在于, 买方需求价格和卖方预期严重不对称。卖方往往以一手房为参考, 预估待售房产的价值, 提出较高的预期, 而买方在面对价格较高的一手房, 则寄希望于在二手房市场上找到低廉的房源, 供需双方之间产生了价格预期的博弈。从整个市场来看, 买方在博弈中相对比以前强势了一些, 但买方中有升级需求的不像首次购房那样有刚性, 消费者有足够的时间等待房价降到他们认为合理的程度后再选择入市, 并且随着贷款利息的升高, 许多买房者认为不如租房合算。因此需方也会进入观望状态, 迫使市场供应者适当放盘。

(三) 普通新房

在我国, 房产市场可以划分为投资型市场和消费型市场。房地产市场的迅速发展, 丰厚的利润使得投资型的房产交易迅速提升。而且住房刚性需求的存在, 以消费需求为主的二手房价格很容易受到新房市场的影响。同处一个市场, 二手房与新房有很大的可替代性, 正是由于这种替代性的存在, 两者之间就形成了相互制约, 相互促进的关系。新房涨价, 二手房价格跟着上涨;当二手房价格与新房持平或超出时, 购房者又会回到新房市场购买。同时金融政策对二手房紧缩, 而对新房则优惠更多。一位房产公司负责人直言:“二手房价格上涨的原因很简单, 就是因为新房涨价。”出租房的租价也搭上了新房涨价的顺风车, 也频频涨价。

同样, 当新房价格受抑制, 二手房价格也会相应下滑。武汉市场2008年10月共成交3243套商品房, 成交均价5580元。二手房销量达到1582套, 与新房销售量增长幅度基本持平, 均价为4012元。房地产市场这种同进同退的现象在形成中完善。

(四) 房产中介公司

过去的几年中, 地产中介迅速发展。虽然近年来国家加大了对中介的监管力度, 但是他们的这种低成本、行业内的诸多潜规则仍然让中介市场处于比较混乱的状况, 为数不少的中介利用非法或不当手段牟取暴利, 他们对二手房价格的影响也是不容忽视的

第一, 暗箱操作。在二手房交易中, 买卖双力的税费大都由购买者来支付, 中介报给购买者的是一个“大包价”, 即购买房屋全部价格。其中房价、税费、中介费、咨询费等具体数额并未列举。在房屋买卖过程中, 房源是中介经纪公司生存的命根, 房产中介会尽量阻止买卖双方见面, 有时甚至会请人假扮房屋的卖主。通过这些手段, 牟取差价的暴利。除此之外, 中介还会利用买卖双力信息不对称的机会, 通过拉高区域的二手房价位, 再放出几套价格较低的房源, 以迎合意向买家的心理落差, 或者甚至直接修改店内此类房源的成交数量和数额, 造成房源紧张的假象, 用以间接提高房价。

第二, 房屋吞吐业务。房屋吞吐业务, 就是中介或是中介以公司内部人士的名义, 将压低售价的房屋低价收购进来, 但是不办理过户手续, 而是采用“委托公证”的方式将房屋控制, 然后加价出售, 在这种情况下, 房价的高低完全由中介控制。

(五) 住房特点和区位

住房特点和区位是商品价值论的体现, 二手房主要表现在以下方面:

第一, 房龄。从房龄角度讲, 5-10年的房屋价值最高, 因为整个小区配套设施、绿化及居住氛围的逐渐成熟。而10年之后, 房屋价值就会大为降低。目前, 我国住宅土地使用年限为70年, 那么随着房龄的不断增长, 其土地使用年限将随之缩短, 影响着二手房价格。从估价的角度来讲, 房屋本身综合年折旧率在1-2%。

第二, 区位与配套。有些二手房本身处于较好的地段, 或经过旧城改造后地段升值了, 这些房主在售房时对售价的期望值都很高, 他们经常参照周边新建新房的销售价格进行报价。以武汉江汉区和香港路片区为例, 这两地一直是中心商业地带, 便捷的交通、便利的商圈、丰富的教育资源、繁荣的居住环境是购房者选择的理由, 众多从事商业运作成功人士追求该地段。因此, 北湖的二手房交易量与交易价格一直居高不下。

第三, 房屋大小与户型。房屋的大小决定了整个房价的高低, 后期费用的许多费用都是由整个房价而决定的, 房屋的性价比决定购房积极性。从2007年武汉市二成交的二手房来看, 90平方米以内、成交价格在30万或者30万以内的占绝大多数。同时, 一室户型也受到很多人的青睐, 而三、四室的二手房则只占较小的比例。不难看出, 受个人收入的限制及房屋升级需求的影响, 二手房的交易都以小户型为主, 价格便宜是其选择的主要原因。

三、基于价格因素下, 二手房市场健康发展的对策

(一) 平衡二手房的供求矛盾

我国目前对新增住房的需求较大, 房屋市场整体没有达到饱和, 同时由于市场环境的影响, 大量的存量房不能流入市场, 存量房市场容量过小, 使增量房屋市场份额相对变大。对此, 政府转变房屋市场刚性需求的观念, 要采取措施, 从总量上调整, 使增量房屋和存量房屋市场保持在一个适当的比例上, 平衡供需矛盾, 给二手房市场提供一个合理的发展空间。

(二) 政府加强宏观政策控制

商品房大概是我国唯一没有由物价部门定价的商品, 所以开发商、二手房主可以随意制定房价, 政府对房价的干预有心无力。虽然如此, 政府对商品房价格也须进行宏观上的调控, 当然这种调控应仅限于对宏观住房总量与结构的调控, 不是直接参与微观的价格形成, 住房价格的形成仍应是由市场供求决定。在制定政策时, 也应该区别对待, 尽量避免在打击过热投机的同时, 鼓励和政策上支持消费性购房者的积极性。

(三) 建立严格的监督管理机制

1、规范中介组织方面的制度。

中介在二手房市场上发挥着重要作用。随着市场的发展, 市场对中介的依赖性越来越强烈。因此, 房地产中介服务业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的应有相应的法律法规, 房地产中介服务机构和执业人员从业有相应的法律依据。政府部门应该加强对行业的引导、监督、管理, 培育积极中介市场, 引导中介积极健康发展。

2、建立信息披露制度。

信息不对称必然导致二手房交易市场的“柠檬现象”, 就目前来看, 二手房市场价格仍然保持一个虚高的状态, 虽受金融危机影响价格有所下降, 从长远看将继续保持高价状态。在不对称信息环境中, 商品真实价格水平依赖于预期价格水平。买卖双方共同的价格趋高的预期导致了目前二手房市场上独有的“惜售”现状。为了避免买卖双方之间在购买完成后产生权利义务纠纷, 应有相应的制度规定, 如《待售房产信息披露制度》、《二手房的评估制度》等。

3、建立灵活的金融体系。

为了满足购房者多样化的需要, 可以建立多层次的住房金融产品体制。根据不同年龄阶段、收入水平、对风险的趋避程度和对未来预期等方面的不同需求, 推动住房金融产品创新, 使不同层次的住房消费者有适合自己的贷款品种。积极开创多种贷款方式, 包括二手房的公积金贷款, 对贷款年限、贷款自由资金、贷款利率等条件实行多样化组合。金融支持是二手房市场发展的保证, 金融机构积极的流动提供担保, 发展二手房市场组合贷款, 发展房地产中介机构, 为居民售旧买新提供便利。

4、完善市场多样性需求。

在二手房市场上, 二手房市虽以小房为主, 但是由于升级需求的客观存在, 大房也有很大的市场。做好针对性市场调查, 挖掘市场需求量大的房源供给, 保证房源质量与产权, 完善售前与售后服务工作, 是解决二手房市场交易与发展滞后的保证。

总之, 促进二手房市场健康、规范、有序的发展, 形成良好的二手房交易环境, 完善二手房交易体系是一项任重道远的过程, 在二手房市场逐步成熟的成长道路上, 需要政府、市场和人们的共同努力。

参考文献

[1]、胡昌平, 刘清平.对发展我国二手房地产市场的建议[J].中国房地产金融, 2007 (7) .

[2]、邹高禄, 渠文晋.二手房价格对住房特征和区位变化的敏感性分析[J].西南师范大学学报, 2005 (30) .

[3]、纪秉林, 肖吉军, 陈军.二手房对商品房价格的影响[J].长安大学学报, 2004 (6) .

[4]、危冠元.影响我国房地产价格的经济因素分析[J].现代商业, 2008 (27) .

[5]、范富强.房地产中介服务业存在的问题和改进建议[J].福建建筑, 2007 (7) .

[6]、陈培生.武汉房地产年鉴[M].武汉出版社, 2006.

8.二手房市场荡入低谷 篇八

“二手房成交量连续数月下降”，“业主降价10％卖房”，“中介代理公司陆续关门”……今年以来，整体二手房市场始终笼罩着一股“寒气”，福州也不例外，多数中介门店房源缩水，生意冷清，甚至出现员工频繁打电话，询问是否有房源出售或有意购房的情况。不言而喻，2011年福州二手房市场是大“熊市”。

量价齐跌

根据福州市房产交易中心最新的统计数据显示，11月，二手房成交量仅有600-700套，环比再次下滑2-3成，同去年平均月成交量3000套相比，行情相当惨淡。

福州双安房产总经理郑爱新在接受记者采访时表示，由于房价持续高企，不少首次购房者选择持币观望，从年初开始，福州二手房市场就逐渐失去部分刚性需求，到了6月，低迷态势蔓延，下半年以来，几乎每个月成交量都环比下滑30％。

在走访一些大众熟悉的中介公司时，一位门店负责人告诉记者，现阶段看房的人很少，每天能接待两三拨就不错了，真正成交的几乎没有，而去年每天却是门庭若市。市民正处于深度观望期，认定房价会大幅下降。

各大中介的情况都不相上下，从房地产交易大厅就能明显感到今年二手房市场的冷清，由于成交量明显下挫，来办理业务的人少了很多，再也看不到排成长龙的景象。甚至部分中介公司已经在减少门店数量，依靠降低成本来促全收益。上述负责人说

事实上，不仅是数量在下降，近期成交的房源主要都在于房价有降到让购房者满意的程度。有媒体调查显示，从整体市场上看，在被选中的21个楼盘中，目前的挂牌价相比半年前全部出现下降，5月，这21个楼盘的平均挂牌价为11789元／平方米，11月的均价则降到11085元／平方米，降幅大约6％。

郑爱新表示，福州东区、金山等较偏僻区域的二手房价格跌幅明显，覆盖范围正在逐渐扩大，其中，金山板块当前二手房价格相比半年前下降了5.6％，甚至出现了6000-7000元／平方米的低价房源。“就连价格坚挺的市中心二手房价格也有所松动，有的楼盘最大跌幅达到100％以上。”他说。

受政策调控影响最大

福州版“限购令”细则尽管在今年3月就已经出台，在限制一手房的同时也限制了二手房交易，但由于政策调控显现效果需要一段消化期，真正影响2011年第一季度二手房市场的主要因素不是政策，而是来自市场本身。

有业内人士分析，顺应去年房价持续走高的态势，今年年初的房价仍然在高位徘徊，对于部分首次购房者和改善型购房者而言，他们会等待出手的最佳时机，因此，二手房市场在短期内丧失的客户主要就是对房价敏感的置业群体。

大约到6月，一手房市场的成交量也明显萎缩，加上进入传统淡季，开发商加大推盘力度，各种打折促销信息扑面而来。由于二手房房价在一定程度上被一手房房价牵制，一手房房价的优惠大大冲击了二手房市场，二手房的价格优势逐渐淡化。“不过，这只是部分客观原因，二手房市场主要还是受政策影响最大。”郑爱新说。

从总体上看，业界一致认为，2011年房地产市场是“政策年”，二手房市场亦是如此。进入第三季度以来，“限购令”的威力全然释放，福州五城区二手房市场陷入低迷，成交量的大幅度下挫颠覆了传统意义上的“金九银十”。

如果说购房者只能对“限购令”表示无奈，紧缩的信贷政策更加拉扯着他们敏感的神经。自今年年初，国家就一再强调对调控政策不松动，尤其在信贷方面，坚决执行一套房首付3成、二套房首付不低于50％且利率不低于基准利率1.1倍。在部分房价过高的一线城市，银行还取消首套房利率优惠，有的还表示会考虑上扬10-15％。

福建地产专家刘福泉认为，主要是政策使房东和购房者的心态发生巨大变化，购房者寄希望于二手房房价更大范围的下降，或有更多的房东也会因此降低心理预期，从而在出价上做出调整。

议价空间创新高

面对无人问津的待售房源和未来不知去向的房价，敏锐的二手房房东们一改往日高调的作风，除了不着急脱手的业主选择惜售之外，市场萧条的确让部分投资者担心一旦未来价格继续走低，会亏得更多，因此，他们不再死咬价格，普遍有5-10％的议价空间，急于套现的甚至出现10％以上的降价行为。

一位万科业主告诉记者，自从听闻降价潮来临之后，每隔一段时间，她就会到附近的中介询问周边二手房价的变化情况，关注新盘定价是否有所下降。“市场处于波动期，中小投资者比较脆弱，谨慎求稳应该是大众心态吧。”上述业主说。

有调查数据显示，在11月份二手房成交中，议价空间已经创下新高。总价越高的二手住宅，其议价空间也越大。