房屋租赁合同(协议)

2024-07-14

房屋租赁合同(协议)（8篇）

1.房屋租赁合同(协议) 篇一

本合同双方当事人：

出租方（以下简称甲方）

承租方（以下简称乙方）xxxxxx

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：

第一条房屋基本情况

甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于xxxx；位于第xx层，共xx〔套〕〔间〕，房屋结构为xxxx，建筑面积xx平方米（其中实际建筑面积xx平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积xx平方米）；该房屋的土地使用权以〔出让〕〔划拨〕方式取得；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二；〔房屋所有权证号、土地使用权证号〕〔房地产权证号〕为：xxxx。

第二条房屋用途

该房屋用途为xxxxxxxxxx.

除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。

第三条租赁期限

租赁期限自年月日至年月日止。

第四条租金

该房屋租金为（人民币）元整。

租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。

第五条付款方式

乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（人民币）万千百拾元整。租金按〔月〕〔季〕〔年〕结算，由乙方于每〔月〕〔季〕〔年〕的第个月的日交付给甲方。

第六条交付房屋期限

甲方于本合同生效之日起xx日内，将该房屋交付给乙方。

第七条甲方对产权的承诺

甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

第八条维修养护责任

租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔xx〔月〕〔年〕检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。

正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修由xx方承担。

因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。

租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。

第九条关于装修和改变房屋结构的约定

乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。

甲方（签章）

乙方（签章）

签订日期：

2.房屋租赁合同(协议) 篇二

根据房屋的所有人的不同, 我们将房屋租赁分为两类:一类是“法定租赁”, 一类是“市场租赁”。由历史体制原因形成的福利分房, 一般称法定租赁;根据市场双方协商形成的房屋租赁关系, 一般称市场租赁。两类租赁关系表面上看起来是一样, 但实际内容并不一样, 并且两类租赁房屋的拆迁处理实际操作也各不同。下面我主要就法定租赁房拆迁和市场租赁房拆迁两种不同情况, 分别论述在房屋拆迁过程中引起的租赁问题及解决方式。

一、法定租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨

我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。公产房屋所有权人是国家或者集体, 但公产房屋主要是提供给市民、职工的福利。因此, 我们所谓的“法定租赁”, 也就是我们所说的公房居住人基于特定的身份关系而居住公房的行为。在实际生活中这种法定租赁房非常普遍, 主要有以下几种情况:直管产房屋 (公房) ;单位分配的房屋;历史原因形成的长期事实租赁房屋;双方协商同意, 有租赁行为但没有租赁协议的租赁房屋等。

(一) 确定公房承租人

确定公房承租人的目的就是找寻公有房拆迁补偿的利益分配人。依照不同情况, 需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况:原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更, 补偿对象当然还是原承租人;承租人依法变更, 变更后的承租人为新的公房承租人, 在拆迁中取得补偿获益权;原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住, 因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。

公房承租人资格认定标准:一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定。二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的, 是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系, 实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但由于没有变更公房租赁登记, 其公房承租人身份不明确, 容易受到其他当事人的质疑, 在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。根据规定, 申请变更公房承租人的须满足以下基本条件:原承租人死亡或外迁;与原承租人为同一户籍;是原承租人的家庭成员;与原承租人共同居住二年以上;没有其他住房。

(二) 法定租赁房拆迁补偿利益分配

确定了公房承租人, 那么, 公房拆迁补偿利益分配人就很好确定了。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利不能以继承的方式转由其继承人享有, 只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分, 该处分属无权处分, 在有权限的公房管理单位给予认可之前, 该处分没有任何法律上的效力。

由于目前我国各个省份的实际情况不同, 所以, 具体的拆迁补偿费用也大不相同, 对此, 各省市都制定了相关的实施条例。本文选择了一种认为较为合理的补偿方式介绍, 希望能够对实际生活中的应用给予借鉴:根据《城市房地产管理法》实施货币补偿安置的, 房屋所有人取得房屋拆迁货币补偿款的20%, 房屋承租人取得房屋补偿款的80%, 按照25平方米、30平方米保底计算, 超出原面积部分的货币补偿款, 由房屋承租人全部取得。实施产权调换安置的, 偿还房屋与原房屋建筑面积相等部分, 由房屋所有人按规定支付差价;超出原面积部分, 由房屋承租人按规定支付差价, 并取得该部分房屋产权。

对于公有房屋租赁问题应当注意的法律建议:租赁公有房屋, 承租人发生变更的, 应当及时办理承租人变更。公有租赁房屋由于原承租人去世等原因, 承租人未及时变更的, 共同居住人应积极主张权利, 早日完成承租人的变更, 避免日后发生纠纷。公有租赁房屋拆迁时, 共同居住人内部就补偿等无法达成协议的, 可先行搬迁, 以便获得拆迁补偿费用和拆迁奖励。该补偿费用也可以由拆迁人或第三方暂存, 待共同居住人达成协议后再行分配。以此方式可维护共同居住人的最大利益。

二、市场租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨

在这里所谓的“市场租赁”, 实际上就是根据《合同法》和《城市房地产管理法》规定的“房屋租赁”, 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用, 由承租人向出租人支付租金的行为。房屋的租赁关系是房屋所有权人与承租人之间的契约关系, 性质上属民事法律关系, 它的调整应当依据相关的民事法律, 在房屋所有人与承租人之间进行调整。房屋租赁关系在城市房屋拆迁过程中是从属的法律关系。根据我国法律的规定, 依法成立的合同, 受法律保护。下面针对《城市房地产管理法》中有关涉及到房屋承租人权益的条款进行介绍和法律分析。

(一) 《城市房屋拆迁管理条例》中有关拆迁租赁房屋进行补偿安置的具体规定

1.《条例》第十三条第二款规定:

“拆迁租赁房屋的, 拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这一规定对拆迁租赁房屋如何订立拆迁补偿安置协议作了特别规定, 即拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署。这首先就是对引发争议的租赁问题作了很好的限定, 也是对日后的纠纷起了很好的预防作用。在具体操作中, 拆迁人与被拆迁人、承租人订立补偿安置协议时, 应包括拆迁人对被拆迁人的补偿方式、补偿金额或安置用房面积和地点, 房屋承租人搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项, 此种情况下, 被拆迁人有选择补偿方式的权利。

2.《条例》第二十三条规定:

“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿, 也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外, 被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”《条例》第二十五条第二款:“拆迁非公益事业房屋的附属物, 不作产权调换, 由拆迁人给予货币补偿。”《条例》第二十七条规定:“拆迁租赁房屋, 被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的, 或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的, 拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的, 拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租, 被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这三条的内容是息息相关密不可分的。实践中, 对拆迁补偿前已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的, 也可以由拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议, 这实质上相当于非租赁房屋的补偿安置, 只要不发生矛盾和纠纷能够顺利拆迁即可;如果被拆迁人与房屋承租人之间对解除租赁关系达不成协议, 被拆迁人对补偿方式没有选择权, 拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立实行房屋产权调换的补偿安置协议, 产权调换的房屋由原承租人承租, 被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。

3. 第三十一条第一款、第二款规定:

“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”“在过渡期限内, 被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的, 拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的, 拆迁人不支付临时安置补助费。”有关搬迁费和临时安置补助费的发放, 应根据上述具体的情况和拆迁补偿安置协议的约定向被拆迁人或者房屋承租人发放。根据本条规定, 当房屋是由被拆迁人自己使用时, 上述费用发放给被拆迁人;当房屋是由承租人使用时, 上述费用发放给承租人。

(二) 对于市场租赁问题的法律建议

为了避免房屋拆迁发生纠纷, 市规划部门建议单位或个人租赁房屋应注意以下几方面:房屋租赁必须签订租赁协议;租赁协议中应明确约定遇到房屋拆迁时的解决方式和责任;租赁期限约定要明确。

结语

城市房屋拆迁补偿在实际操作中还有许多复杂的问题, 本文仅是从现有的法条出发, 对相关内容进行简单的法律分析。由于各省市的情况不同, 具体的城市房屋拆迁补偿的做法还在不断地变化, 力求能够更好更全面地解决现实中的问题。这也是法学研究工作者需要不断深化的工作。

摘要：城市房屋的拆迁引起了房屋租赁合同纠纷案件的出现。这类案件所引发的租赁合同解除、解除后附属设施及经营损失的补偿等问题, 成为目前案件双方当事人争论和调解的焦点问题。随着该类案件双方当事人对簿公堂的情况越来越多, 在法学研究领域, 我们有必要对该类问题进行简单的探讨和提出法律观点, 以此能够为当事人提供解决纠纷的法律意见、保障权益人的合法权益, 抑或在某种程度上能够提前预防这种纠纷的发生, 这是很有现实意义的。

3.房屋租赁合同(协议) 篇三

您好！我是一位退休在家的老人，1998年5月我把自家一处120平米的门头房出租给了一个远方亲戚做经营使用，租赁期限30年，租金每5年一涨，按市场价格确定，每半年交纳一次。开始几年我这位亲戚还不错，每次都按时把租金给我送来。但是近五六年来，他总是无故拖延，每次收租金都成了我和老伴的心病，往往电话打了几十个，跑上十几趟才能把他堵在家门口，把租金收上来。我们年纪大了，实在没有这份精力了。我听说，法律规定租赁合同不能超过20年，否则是无效的，如果是这样，我是不是可以不再继续履行这份租赁合同了呢？

青岛赵华闻

赵华闻：

您好！我国现行的《合同法》是1999年10月1日起实行的，其中第214条规定了租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过的部分无效；在该法实施前签订的租赁合同超过20年的部分，应当适用当时的法律。您签订租赁合同的时间是1998年5月，是在现行《合同法》施行之前，应当适用当时的法律，而当时的法律对租赁合同的期限并无限制性规定，因此您这份租期30年的合同是合法有效的。

对于您所说的，承租人不按时交纳房租的情况，您可以在每次到期之日发出书面的催缴通知，给他一段合理期限交纳房租，通知可以用特快专递的形式寄送，以便保留证据。如果他在合理期限内没有合法理由仍未交租金，您就可以要求解除租赁合同了。

现实生活中，存在各种租赁关系，租金的及时交付总是出租人最关心的事情，建议您先把您的立场和难处向承租人阐述清楚，如果承租人并非恶意拖延，只是因为繁忙疏忽，您可以采用银行汇款等比较便捷的收取租金的方法，以便解决双方的不便，更好地履行合同。

商品房逾期交付开发商可以免责吗

律师：

您好！我2009年6月购买了一套95平米的商品房，合同约定2010年6月30日之前交房，如不能按时交房，则按日支付总购房款的万分之二的违约金。合同还写上了，如果因为政府原因、不可抗力、其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任。因为购房合同都是房地产公司提前打印好的，也不允许我们购房人改动，我只能一字不改地签订了合同。不想，买房后快3年了，开发商才于最近开始交房。而且，开发商提出不能按时交房是因为这两年夏天气候不正常，雨天过多无法施工造成的，加之小区修改规划无法报批才导致不能交房，责任并不在他们，属于合同约定的特殊情况，所以是不用支付违约金的，只能象征性地补偿业主3个月的物业费。我觉得这样的结果很不公平，请问我是否有权要求开发商支付违约金呢？

济南吕婷婷

吕婷婷：

您好！您与开发商签订的合同，属于一方提前统一印刷的格式合同文本。对此，我国《合同法》明确规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。您与开发商签订的合同中，约定的“因其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任”这一条款无疑是免除了开发商自己应负的责任，该条款是无效的。

开发商提出的雨天过多，这一理由属于正常的气候现象，不是自然灾害，不能成为免责的事由。至于小区修改规划未能获批，更是其自己的不当行为造成的。逾期交房的事实，并不能因为购房合同中不平等的格式条款而免除责任，您完全可以要求开发商支付逾期交房的违约金，维护自己的合法权利。

婚内夫妻间借款离婚后还需要偿还吗

律师：

您好！我和妻子结婚12年，妻子娘家弟妹较多，日子比较困难，多年来我也一直帮助妻子的娘家。可是，什么事情都是有限度的，这些年来，妻子包揽了她弟妹上大学、找工作、买房等相当多的花销，我觉得难以接受。为此，我们两人经常发生矛盾。后来，我要求妻子的弟弟为我给他的10万元买房款写张借条时，妻子表示借条由她来写，算是她借我个人的钱，我们在借条中约定这10万元由妻子在5年内偿还给我个人。其实，当时我们夫妻间财产是一起管理使用的，我同意妻子来写借条，也是想给她一些约束，避免再次发生这样的事情。可是，现在我和妻子感情破裂办理了离婚手续。我想请问，我可以凭这张借条找她要求还款吗？

烟台刘刚

刘刚：

您好！对于您的问题，我国婚姻法司法解释规定，夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。夫妻间通过借款的方式使部分夫妻共同财产转移属于一方个人所有，用于借款一方个人经营活动或其他个人事务，既可以避免或缓解因双方对财产的处分不一致而对夫妻关系产生不利的影响，又可以使一方通过选择借款的方式来满足其个人的追求和其他需要，也是对夫妻之间的和睦、家庭关系的和谐有益的，因而也是为法律所允许的。您与妻子离婚后，可以凭当时两人达成的借款字据，向她要求在约定期限内还款，您的借条是合法有效并受到法律保护的。

以父母的名义购买房改房

离婚时能作为夫妻共同财产分割吗

律师：

您好！我于1999年10月结婚，婚后住在婆婆单位分配的公有住房里。2001年，婆婆单位推行住房改革，我和丈夫拿出8万元钱购买了我们居住的房子，不过因为是婆婆单位的房改房，房产证上仍然是婆婆的名字，但房子确是由我们夫妻出资并一直居住的。如今，我和丈夫的婚姻出现了裂痕，我想请问，如果我们离婚的话，这套房产是否可以按照夫妻共同财产分割？

平阴张伟

张伟：

您好！夫妻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的，离婚时另一方是不能要求按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的。该处房产只能按照房产证的登记，归您婆婆所有。至于您当时出资的钱，可以按照债权处理，由您婆婆来偿还给您夫妻二人。如果出资时，您没有约定这笔钱的利息，而您这些年又一直居住这套房子的话，您婆婆是无需支付利息的。（案例由山东李晓明律师事务所刘洪涛律师提供）

4.《房屋租赁合同》终止协议篇四

出租方（甲方）：

承租方（乙方）：

甲、乙双方于年月日签署的《房屋租赁合同》，双方至目前为止履行情况良好。由于乙方业务调整原因，要求终止原《房屋租赁合同》，经双方协商一致，达成以下条款：。

一、原合同终止后，双方同意就原合同事项互不追究法律责任。

二.乙方承租房屋期间使用房屋产生的一切经济与法律责任由乙方承担.三、双方如就本协议的效力、解释或者履行发生争议，应首先通过友好协商解决。如协调解决不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼。

四、本协议书自双方盖章或签字之日起生效。

五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

委托代理人：代表人：

联系电话：联系电话：

5.家庭房屋租赁协议合同篇五

出租方（以下简称甲方）身份证号码：

承租方（以下简称乙方）身份证号码：

甲、乙双方通过友好协商，就房屋租赁事宜达成协议如下：

一、租赁房屋地址：xx区xx里xx园xxx楼x门xxx室

二、租用期限及其约定：

1、租用期限为x年，自xxxx年x月xx日起至xxxx年x月xx日止；

2.、房屋租金：每年xxxxx元大写：x万x仟x元整。

3、付款方式：按年支付，xxxx年x月xx日一次交清，xxxxx元为甲方净剩款，由于租赁关系产生的甲乙双方的税费等费用由乙方一方负担。

4、租赁期内的水、电、暖气、天然气、物业管理等费用由乙方支付，甲方提供燃气灶、抽油烟机、洗衣机、淋浴器供乙方使用。

5、乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，给甲方造成损失的，赔偿甲方损失。

（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；

（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；

三、责任及义务：

1、乙方须按时交纳水、电、天然气、暖气、物业管理等费用，租赁关系终止前结清相关费用。

2、租用期满后，乙方如需继续使用，应提前一个月提出，1

甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先；如乙方不再继续使用，必须提前一个月通知甲方。

3、乙方入住该物业应保持周围环境整洁做好防火防盗工作，如发生事故乙方应负全部责任；

4、乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，在租用期间，若造成损坏，负责修缮和恢复，乙方给甲方造成损失的，乙方给予甲方相应的赔偿。

四、其它未尽事宜，由甲乙双方协商解决，协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。

本协议共两页、一式二份，甲、乙双方各执一份，乙方支付租金，甲方开具收条即行生效。

出租方：承租方：

联系电话：联系电话：

6.房屋租赁合同补充协议篇六

在现在社会，协议的使用成为日常生活的常态，签订协议是解决纠纷的保障。一般协议是怎么起草的呢？以下是小编收集整理的房屋租赁合同补充协议，希望能够帮助到大家。

房屋租赁合同补充协议1

一、甲方需文明施工，若在施工过程中对乙方墙体产生破坏，甲方需负责维修并恢复原样。

二、甲方在施工过程中需注意乙方楼顶防水设施，若损坏乙方防水设施，甲方需负责维修。

三、甲方楼顶天线的安装应与建筑物及周边环境相协调，若对周围居民日常生活产生影响，引发纠纷，甲方自行解决，乙方不承担责任。

四、甲方设备需安装牢固，若因设备安装产生的问题，甲方负全部责任。

五、施工期间人员和车辆进出、装修和设备材料运送和堆放等服从乙方的调度和安排；使用电梯、楼道和公共场地时，应尽量避开使用高峰，有特殊情况的应提前告知乙方。

六、施工期间要尽可能减少施工带来的噪声、粉尘等污染，对施工中产生的垃圾应及时进行清理，保持大楼的整洁。

七、租赁期内，甲方应合理使用并爱护基站房屋，因甲方使用不当或不合理使用等原因，致使基站房屋损坏的，其维修费用则由甲方承担。

八、甲方在租赁期间落实好消防安全工作，若因甲方原因造成乙方财产损失，甲方需承担全部责任。

甲方：（盖章）

乙方：（盖章）

法定代表人（负责人）

或授权代表（签字）：

房屋租赁合同补充协议2

甲方：

乙方：

鉴于甲乙双方年月日签订的房屋租赁合同（以下简称租赁合同），为进一步明确双方的权利义务，双方达成如下补充协议：

1、甲方收到房屋款后应该开具合法有效的收据凭证。

2、在履行租赁合同过程中，非乙方原因，房屋或其附属设备设施自然损坏，由甲方负责维修，甲方收到乙方关于维修通知3日内仍不履维修义务的，乙方可自行维修，因此产生的维修费用，由甲方承担。

3、在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，租赁期内，甲方出售租赁房屋的，应该提前__个月告知乙方，同等条件下，乙方享有优先购买权，该租赁房屋转让他人的，甲方有责任在签订转让合同时告知受让人继续履行本协议。

4、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方承担相应该的赔偿责任：

1）甲方对所出租房屋不具备完全处分权或者出租的房屋不符合约定条件，严重影响居住的；

2）甲方未尽修缮义务，严重影响居住的；

3）法律法规规定的其它影响房屋居住情形的。

5、因甲方原因导致乙方在租赁期内无法正常使用该物业的，乙方有权单方解除租赁合同并请求甲方双倍退还租赁押金；不足弥补乙方损失的，甲方须另行补偿，补偿金额以乙方实际损失金额与租赁保证金之差额为准；

6、因履行租赁合同产生纠纷的，由双方友好协商解决，协商不成，依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。

7、本协议为租赁合同的组成部分，自双方签章之日起生效，1式2份，双方各执1份，具备同等法律效力。

甲方：

签约代表：

年月日

甲方：

签约代表：

年月日

房屋租赁合同补充协议3

出租方：_________（简称甲方）

地址：_________

电话：_________

承租方：_________（简称乙方）

地址：_________

电话：_________

为了发展特区的经济建设，提高单位或个人房屋的使用率，现根据国家和省、市的`有关法规，经甲乙双方充分协商，一致同意签订租赁合同，合同条款如下：

一、甲方将座落在深圳市_________区_________路（村）_________街（坊）_________号的房屋，建筑面积_________M2，_________（房厅或间）出租给乙方，作_________使用。

二、租期从_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止（即：_________年_________月）。

三、乙方每月（季）向甲方缴纳租金人民币_________元整，并于当月（季）初_________天内交清。

四、房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付三个月房租_________元，作为履约保证金，合同期满后退还给乙方。

五、出租房屋的房地产税、个人收入调节税、土地使用费、出租房屋管理费由_________方负责交纳；水电费、卫生费、房屋管理费由_________方负责交付。

六、乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按租金额20％加收滞纳金；如拖欠租金达三个月以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝返还履约保证金。

七、乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方因故意或过失造成租用房屋和配套设备的毁损，应负恢复房屋原状或赔偿经济损失责任。

八、甲方应负责出租房屋的正常维修，或委托承租方代行维修，维修费在租金中折算；若甲方拖延维修或不作委托维修造成房屋毁损，乙方不负责任，并负责赔偿乙方的经济损失。

九、租赁期间房屋如因不可抗力的自然灾害导致毁损，本合同则自然终止，双方有关问题可按有关法律处理。

十、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方要收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方并取得同意，同时应双倍返还履约保证金；如乙方需退房，也必须提前三个月书面通知甲方并征得同意，同时不得要求返还履约保证金。

十一、租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方；租赁期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租，须提前三个月与甲方协商，若逾期不还又未续租，甲方可直接向房屋租赁管理部门申请调解或起诉人民法院处理。

十二、本合同如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与合同具有同等效力。

十三、本合同如在履行中发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决；协商不成，可请房屋租赁管理部门调解或起诉人民法院处理。

十四、本合同可经公证处公证，合同一式份，甲乙双方各执一份，公证处一份，税务部门一份，房屋租赁管理部门一份，均具有同等法律效力。

出租方（签章）：_________ 承租方（签章）：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

签订地点：_________ 签订地点：_________

房屋租赁合同补充协议4

出租人（以下简称甲方）：

身份证：

地址：

联系电话：

承租人（以下简称乙方）：

身份证：

地址：

联系电话：

鉴于甲乙双方分别于年月日签署《房屋租赁协议》（以下简称“原合同”）、年月日签署《补充协议》(称为“补充协议1”)，约定乙方承租甲方商铺一间。现因主合同租赁期限即将届满，双方本着自愿、平等、协商一致的原则，就续签主合同租期及其他事项达成以下协议：

第一条房屋信息

乙方继续承租甲方位于的商铺一间，建筑面积平方米。

第二条续租租赁期限

续租租赁期限自年月日至年月日止。

第三条租金

1、该房屋租金为元整/月（）。

2、租金递增方式：每年递增10%。

3、押金：该房屋押金为元，押金于协议签订当时付清。本协议到期，双方结清所有费用后，押金如数退还。

第四条转租

1、甲方同意租赁期限内，乙方可以将房屋进行转租，由乙方与最终承租人另行签署《租赁协议》。

2、转租期限不得长于本合同租赁期限。本合同租赁期满，甲方有权收回租赁物。

3、乙方有义务确保最终承租人合理使用并爱护房屋及附属物品、设备设施。不得随意更改房屋结构和房屋用途，不得利用房屋从事违法犯罪活动。若最终使用人保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏、灭失或无法修复的，最终承租人应负责维修或承担赔偿责任，乙方对此承担连带责任。

第五条其他

1、本协议与原合同不一致的，以本协议为准；本协议未尽事宜，以原合同为准。

2、本协议自双方签字盖章之日起生效。本补充协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份，具有同等效力。

甲方：乙方：

身份证号：身份证号：

日期：日期：

房屋租赁合同补充协议5

一﹑发生下列问题时，甲方业主可以书面通知乙方解除本协议并不退还押金，并由乙方按月租金的壹倍向甲方业主支付违约金。乙方应于解除之日起在7日内搬离。情节严重者乙方应视甲方业主的实际损失情况向甲方业主支付补偿金：

1.在租赁期内乙方对租赁房屋只有使用权没有所有权，所以不能将房屋进行转租。

2.在租赁期内乙方作为非居住用途进行使用或从事非法活动时。

3.在租赁期内乙方擅自拆除﹑改变房屋结构，以及内部的电力管线﹑上下水﹑消防等系统和设备，以及装饰﹑家电﹑家具等。

4.在租赁期内乙方不得妨碍其他租户或者业主正常居住。否则，经其他业主或者业主投诉2次后，甲方有权书面通知乙方提前解除本协议。

二﹑其他条款：

1.乙方在租赁期内注意防火﹑防盗和租赁房屋内任何部分的卫生的保持，附属物品的安全使用等。如发生因乙方使用不当﹑疏忽或乙方访客行为的怠慢而未进行预先防护等而造成的直接或者间接地对甲方业主的房屋或附属物品造成损失时，乙方要承担全部责任并对甲方业主进行索赔。

2.经甲乙双方及中介3方共同确认，乙方系拥有自有房屋的非拆迁户。

3.在租赁期内，因乙方对租赁房屋只有使用权没有所有权，所以如该房屋遇政府征用﹑征收﹑收购导致拆迁﹑腾空房屋及发生不可抗力等情况时，乙方承诺积极配合甲方业主按规定时间进行搬迁，并且对拆迁款等的分配不表示任何异议并不提出任何补偿的要求。4.在租赁期内的采暖费由乙方自行向供热部门进行缴纳。如不需使用采暖设备时，乙方要在采暖期开始前的一个月前通知甲方业主。甲方业主会通知供热部门进行停止供热的施工，乙方应积极配合，因停止供热等而产生的额外费用由乙方负担。如过期未缴或擅自拖欠采暖费等而产生的一切责任由乙方负担。甲方业主有权对乙方提出相应地赔偿。

甲方：乙方：

日期：20xx/3/ 日期：20xx/3/

中介机构：

日期：20xx/3/

房屋租赁合同补充协议6

出租方（甲方）：

法定代表人：

承租方（乙方）：

法定代表人：

鉴于：

1、双方于20xx年元月17 日签订了房屋租赁协议书，20xx年8月进场装修后发现合同存在遗漏项目。

2、根据上述协议，房屋的租期将于20xx年12月30日生效，且双方就后期消防维保事宜达成一致意见。

3、按照超市合同项目要求，出租方（甲方）应安装大型中央空调已供承租方（乙方）使用，否则合同期满后设备无法再次使用或迁移，经双方协商，达成共识，并生成补充协议。据此，双方于20xx年 12 月 25 日签订如下补充协议：

一、双方于20xx年元月 17 日签订的《房屋租赁合同》条款继续有效。

二、出租方（甲方）同意支付消防设施的维保费50000元/年（大写：伍万元整/年），并在每年的租金中扣除，工作交由承租方（乙方）负责，超出费用由承租方（乙方）自行承担。

三、因本超市面积较大，安装管道式中央空调所需的外部冷却水塔没有找到合适的场地，且费用较大（预算约需要2600000元），管道式中央空调无法安装，经双方协商，由承租方（乙方）自行安装吸顶式中央空调，费用由承租方（乙方）一次性支付，并在支付给甲方的租金中扣除140000元/年（大写：壹拾肆万元整/年）作为空调安装补偿费。

四、本补充协议属于《房屋租赁合同》的必要组成部分，不一致之处，以本补充协议为准。

五、本补充协议与双方签字或者盖章后生效。

六、本协议一式两份，双方各持壹份。

出租方：凤阳县亿豪投资有限公司承租方：安徽省凤阳县好又多超市签名：

电话：

签订日期：

签名：

电话：

签订日期：

房屋租赁合同补充协议7

甲方（出租方）：乙方（承租方）：陈文超

甲方代理人：

鉴于甲乙双方 20xx年4月26日签订的房租赁合同（以下简称租赁合同），甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上增加、变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议。

一、协议内容增加部分：

1、因房屋是毛坯，乙方需自行装修，装修期间引起的一切责任事故由乙方承担。

2、租赁期间，房屋的物业管理费、电梯费、垃圾费、水电费由乙方向物业管理处交纳。

3、通讯、宽带的安装和使用，由乙方根据使用需要自行申请办理并负责全部费用。租赁期满乙方可以申请停机或转移。（注：有线电视不使用不安装，管道燃气不使用不开通）

4、此房屋乙方作办公场所，甲方允许乙方根据办公室布局装修，在经物业同意并保证房屋结构安全的前提下，拆除部分非承重墙体。

5、在合同租赁期间，租赁期满，乙方投入资金对房屋固定装修部份不得拆除，保持装修格局完好。

6、租赁期限内，如甲方出卖房屋，应提前6个月通知乙方，乙方在接到通知后3个月内决定是否行使优先购买权。如乙方逾期不予答复，那么视为其放弃该权利；如乙方不愿意购买，则甲方应保证乙方可以继续租赁，直至租赁期间届满。否则甲方需按乙方装修费当年价值赔偿，装修费按伍万元人民币计算，租赁期每满一年装修费折旧一万元，第五年合同期满扣完。

二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。

本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。

三、本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。出租方（签字）：承租方(签字）：

身份证号：身份证号：

委托代理人（签字)：

年月日年月日

房屋租赁合同补充协议8

甲方（出租方）：

乙方（承租方）：

双方于20xx年4月14日签订的《房屋租赁合同》现已履行了三年，根据合同约定后两年的租金需双方另行协商，现双方经协商一致，就房屋租赁价格等续租事宜，达成补充协议如下；

一、房屋租期及租金

1、乙方继续租赁甲方房屋五年，租赁期限自20xx年6月1日起至20xx年5月31日止。

2、租金：20xx年6月1日起至20xx年5月31日止，每年租金680000元（大写捌拾万元），包括30000元消费卡。20xx年6月1日起至20xx年5月31日止，每年租金800000元（大写捌拾万元），包括30000元消费卡。

二、租金支付期限

乙方应于每年到期前一个的10日前（即每年4月10日前）付租金的50%，剩余租金应在每年10月10日前付清。

三、违约责任

乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的千分之一向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金达一个月以上，甲方有权单方终止合同，有权收回房屋并追究乙方违约责任。

甲方

五、其他事项

本协议自双方签字之日起生效。

本协议生效之日起为《房屋租赁合同》不可分割的组成部分与《房屋租赁合同》具有同等法律效力。除本协议明确所作修改的条款外，原合同的其余部分完全继续有效。

甲方（出租方）：乙方（承租方）：

7.房屋租赁合同(协议) 篇七

2007年7月7日, 刘女士通过某中介公司, 选中了一套位于北京市朝阳区某公寓的商品房, 并与房主祁女士签订了一份《北京市房屋买卖合同》。当天, 刘女士支付了2万元定金, 两天后又支付了38万元定金。此后, 刘女士要求祁女士交付该商品房, 被祁女士以种种理由拒绝。刘女士认为, 因房屋价格上涨较快祁女士反悔, 故不愿交房, 于是以祁女士违约为由将其告上法庭, 要求祁女士继续履行合同, 并配合办理相关产权变更手续。如果合同无法履行, 则要求祁女士双倍返还定金80万, 赔偿居间代理费8万元, 并赔偿损失194万余元。

庭审中, 刘女士的代理人认为, 房屋买卖合同无法履行完全是祁女士欺诈造成的。刘女士所购房屋面积是259平方米, 签订合同时价格为每平方米1.65万元, 而现在已经涨到每平方米2.4万元, 祁女士应该赔偿刘女士购买同样位置、同等条件房屋的差价损失。对此, 祁女士只同意退还定金, 并表示“房屋还没办理产权手续, 无法进行交易”。“中介公司隐瞒了交易价格, 规避国家税收法律法规, 故意偷逃税款, 因此合同无效”。“真正的侵权方是中介公司, 因中介公司的违规操作造成的刘女士的一切损失应向中介公司索赔, 与我无关”。祁女士的代理人还提出, 双方签订的买卖合同侵犯了房屋共有人即祁女士儿子和丈夫的权益。

法院审理后认为, 刘女士和祁女士签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨, 房屋现价值与原买卖合同价款之差额, 应为刘女士享有的合同履行后可以获得的利益。因祁女士的违约行为导致合同不能继续履行, 故对该可得利益应予赔偿。关于赔偿的具体数额, 朝阳法院向北京市价格认证中心咨询后得知, 涉案房屋的市场单价已经为每平方米1.7万元至2.2万元。法院在综合考虑同地区房屋的当前市场价格、双倍返还定金仍不足以弥补刘女士经济损失的情况后, 确定房屋现价与原价的差额为50余万元。2008年2月2日, 朝阳法院当庭判决解除双方的买卖合同, 祁女士双倍返还刘女士定金80万元, 赔偿50万余元, 并赔偿刘女士已支付的居间服务费损失4万元。

二、实践做法与不同观点

(一) 实践做法

近几年, 我国许多城市的房地产价格大幅度上升, “边卖边想涨价”的心态在二手房交易市场比较普遍, 由此引发的二手房买卖纠纷案件也呈上升趋势。很多卖房人在签订二手房交易合同之初并没有意识到房价涨幅会如此巨大。受利益驱动, 一些卖房人在办理房屋交割手续前反悔, 寻找各种借口不协助买房人办理“过户手续”的现象时有发生。由于房价涨幅迅猛, 赚取房屋差价的营利空间更大, 故而, 在赚取房屋差价与承担违约责任之间, 这些卖房人会“理性”地选择前者。然而, 对买房人来说, 要重新购置同样位置、同等条件房屋所支出的费用已经远远高于签订合同之时的购房款, 故买房人通常希望出卖人继续履行交付房屋、协助办理“产权过户”手续的义务。

这样, 在卖房人违约, 而买房人请求继续履行合同的情况下, 卖房人则可能因陷入尴尬的困境而“竹篮打水两头空”, 因为我国《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的, 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”实践中, 卖房人为避免此种尴尬局面的出现, 设计了各式各样的毁约及解除合同的方法, 以达将房屋高价卖给后手买房人之目的。其规避法律的常见做法有:第一, 房屋共有的情况下, 以出卖共有房屋未经其他共有人同意为由主张合同无效;第二, 补造租赁合同, 以承租人主张卖房人剥夺其优先购买为由请求认定合同无效;第三, 出卖人以所售房屋之上负有权利负担而未告知该权利人或该权利人不同意为由主张合同无效;第四, 在出卖人未取得房屋所有权证书的情况下, 卖房人以现行《城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书”为由, 或者由第三人主张出卖人是形式购房人, 而其是实质购房人等等事由, 以达解除与买房人所签合同之目的。此外, 诸如房屋所依附的建设用地系划拨取得, 该房屋是社会保障性住房, 所签合同为逃避税款系“黑白合同”等事由, 均成为卖房人请求认定合同无效, 进而构成解除该合同之“合法”理由。

(二) 不同观点

在确因卖房人过错导致合同无法履行而被迫解除的情况下, 买房人往往要求卖房人赔偿其所受损失, 特别是赔偿房屋的差价损失, 即现在重新购置同样房屋之升值损失。对买房人提出的赔偿请求, 法律能否支持, 争议较大。大体有如下观点:观点一认为, 房屋买卖合同解除后, 应恢复原状, 买房人无权提出损害赔偿请求, 故房屋差价不应得到赔偿;观点二认为, 房屋买卖合同的解除不影响买房人主张损害赔偿, 但房屋差价并不属于损害赔偿的范围;观点三认为, 房屋买卖合同的解除不影响损害赔偿, 房屋差价包含在损害赔偿范围之内应予赔偿。针对观点三, 对房屋差价损失的赔偿范围, 亦有争议。有人认为赔偿部分是房屋现在的市场价值和双方合同约定价格的差额;还有人认为房地产评估部门评估的现在的市场价格与合同签订时约定的交易价格的差价为赔偿数额;另有人提出, 房屋差价不应当作为赔偿的唯一依据, 因为房价本身是动态的, 还要考虑有价无市以及按揭贷款等因素。对此, 笔者同意第三种观点。

三、基于本案需要讨论的几个法律问题

(一) 房屋买卖合同解除与损害赔偿

1. 与本案相关的基本法律范畴

损害赔偿, 是指一方因其故意或过失使对方权益受损, 而以自己的财产填补对方所受损害的一种民事责任, 包括侵权损害赔偿、缔约过失损害赔偿和违约损害赔偿。本案例所指的损害赔偿是违约损害赔偿。合同以实际履行为原则, 合同订立后双方当事人应按照合同约定全面、适当、及时履行自己的义务。合同签订后可因合同解除而终止当事人的权利义务。我国立法上的合同解除可分为协议解除与单方解除, 单方解除又可分为一方行使法定解除权解除合同与一方行使约定解除权解除合同两种情形。本案例所讨论的一方行使法定解除权单方解除合同的情形, 即因当事人一方根本违约致使不能实现合同目的、因不可抗力致使不能实现合同目的或法律规定的其他情形致使合同已无履行之必要, 而导致有解除权主体解除合同的情况。合同解除使合同溯及既往地消灭, 当事人可通过返还原物等方式使双方的利益恢复到自始未成立的状态, 但在签订合同、解除合同、恢复原状的过程中必然会使当事人受到财产上的损害。此外, 因合同未能履行, 也必然会使期待合同履行所得利益落空。这时就产生了合同解除与损害赔偿的问题。协议解除, 是当事人意思自治的表现, 当事人在重新订立协议时, 应对原合同的效力、损失承担等有关问题作出新的安排, 故合同解除损害赔偿主要是在单方解除合同, 特别是法定解除场合下发生。因一方根本违约而导致非违约方解除合同, 所生损害有广义、狭义之分。广义的合同解除所生损害, 系合同解除情形下所生的所有损失;狭义的合同解除所生损害, 仅指债务不履行的损害。本案例讨论的是合同解除后, 非违约方是否能向违约方提出损害赔偿, 损害赔偿之范围, 特别是债务不履行损害之赔偿的问题。

2. 合同解除后的损害赔偿问题

对于合同解除与损害赔偿之间的关系, 各国立法及理论依据不尽相同, 共有三种观点:第一, 合同解除与损害赔偿不能同时并存, 德国民法曾经一直采纳此种观点;第二, 合同解除与损害赔偿可以并存, 即一方违约, 非违约方可以根据法律解除合同同时请求债务不履行之违约损害赔偿, 法国、日本、意大利、2002年债法修改以后的德国民法典和英美合同法均如此规定;第三, 合同解除与信赖利益损害赔偿并存, 即一方面不承认合同解除衍生债务不履行的损害赔偿, 另一方面则允许非违约方请求因合同解除所致的信赖利益之损害赔偿, 瑞士债务法采纳此观点。

我国立法及学理历来认为合同解除与损害赔偿并行不悖。《合同法》第97条规定, “解除合同后, 尚未履行的, 终止履行;已经履行的, 根据履行情况和合同性质, 当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施, 并有权要求赔偿损失。”显然, 当事人是可以要求赔偿损失的, 但对于因对方违约而解除合同的情况下损害赔偿的范围该如何计算, 即对于损害赔偿的内容是信赖利益损失, 还是履行利益损失, 以及是否还包括其他损失和必要费用支出, 则存在分歧。有观点认为, 合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态, 而履行利益是在合同得到履行后才可能产生。因此, 非违约方选择合同解除的情况下, 其不应得到履行利益的赔偿。也有观点认为, 合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿, 履行利益包括在合同解除后的损害赔偿范围之内。合同解除场合的损害赔偿, 依然是因违约而发生的损害赔偿。我们同意此观点。既然我国《合同法》没有限定损害赔偿的范围, 那么因违约而解除合同下的损害仍应属于违约损害赔偿, 与《合同法》第113条规定的违约赔偿内涵一致, 将履行利益的损失纳入损害赔偿的范畴, 即以履行合同后债权人所能获得的利益为参照, 计算损害赔偿。

在房地产价格大幅上涨的背景下, 房屋买卖合同纠纷案件中, 房屋差价损失是纠纷的焦点。对买房人来说, 房屋差价损失属于履行利益损失, 而不是信赖利益损失。买房人之所以选择解除合同, 是因为出卖人违约导致合同的实际履行在法律上或事实上已为不可能, 或履行费用过高导致实际履行已无必要。此时, 买房人选择解除合同, 并非基于比较解除合同和要求出卖人继续履行, 自愿作出的有利选择, 而是因出卖人的过错不得以而为之的“选择”。如果对买受人的履行利益不进行保护, 对买受人而言殊为不公。比如, 在“一房两卖”的情况下, 因房价大幅上涨, 出卖人已将房屋另售他人并已“合法”办理房屋所有权变更登记;而未取得房屋所有权的先手买房人已支付部分购房款, 此时即便根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条的规定, 判令出卖人加倍赔偿, 亦不足以防止出卖人因违约而获得巨大利益。在出卖人受获得比合同履行更多利益之动机驱动违约的情况下, 如果将损害赔偿范围仅局限于信赖利益之内, 则此种违约损害赔偿后果对违约方十分有利, 亦有可能起到鼓励违约的不良效果。因此, 只有对买受人给予履行利益 (房屋升值部分或者房屋差价损失) 的赔偿, 才能平衡双方当事人利益, 遏制房屋出售中此种恶意违约行为, 弘扬诚实信用原则。

(二) 房屋买卖合同违约解除后损害赔偿的类型

违约损害赔偿从不同角度可作多种划分, 如以赔偿之依据为标准, 可分为约定赔偿、一般法定赔偿与特别法定赔偿。房屋买卖合同因违约解除后, 如果双方当事人约定了损失的计算方法或者数额, 则为约定赔偿;双方无约定或约定不明确的情况下, 按照《合同法》等一般法规定的规则进行赔偿, 则为一般法定赔偿;房地产领域的法律法规有特别规定的, 从其特别规定, 此为特别法定赔偿。由于我国调整房地产领域的法律法规, 未对此种情形下的赔偿在特别法上作出明确规定, 加之其不属于《消费者权益保护法》第49条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条规定之惩罚性损害赔偿性质, 故房屋买卖合同违约解除无特别法定赔偿。

此外, 依违约损害赔偿之内容, 可分为填补赔偿、迟延赔偿、固有利益的赔偿。填补赔偿是替代本来应给付的合同履行下的损害赔偿;迟延赔偿是在履行迟延后, 对履行迟延给债权人额外带来的损失进行赔偿, 这种赔偿被解释为本来给付的扩张;固有利益赔偿, 比如因合同不完全履行, 交付的标的物质量有问题, 导致债权人人身、财产等固有利益遭受损失所给予的赔偿。此种类型的划分下, 房屋买卖合同因违约解除后的损害赔偿应属于填补损失的赔偿, 即通过违约方的赔偿能使守约方遭受的损失得到完全恢复。

(三) 确定房屋差价损失的问题考量

目前, 我国的一些地方法院在总结审判经验的基础上, 出台了一些规范“二手房”交易的规则。比如上海市高级人民法院2006年颁布的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定:对于确不能继续履行的, 违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失, 包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定, 可参照以下方式:双方协商确定的, 从其约定;双方不能协商确定的:1.原则上可比照最相类似房屋的市场成交价 (首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋) 与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;2.无最相类似房屋比照的, 可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发, 以守约方的请求为基础, 结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等, 合理确定。最后, 守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

结合上述上海市高级人民法院对确定房屋涨跌损失的确定规则, 考量房屋差价损失应明确如下问题:

1. 当事人约定优先

在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下, 买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求, 如双方对此有明确约定或通过协商达成一致, 应尊重双方的约定, 确立约定优先的原则。

房屋买卖双方无事先约定或事后不能协商达成一致, 对于买受人请求赔偿的差价损失, 应当综合考虑守约方的履约情况、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以适当调整确定。

2. 计算方法的客观化

如果买卖双方没有约定房屋差价损失, 应以何种方法计算?主要有三种计算法:第一, 按市场价格计算;第二, 按转售价格和补进价格计算;第三, 按原合同价格计算。我国法上的损害赔偿通常是金钱赔偿, 亦有金钱替代物之赔付方式。如何将损害以金钱方式量化并评估, 在计算方法上有主观与客观之分, 本案采用的就是按市场价格的客观计算法。对此, 上海市高级人民法院的规定是可取的, 即对于房屋差价损失的确定, 原则上可比照最相类似房屋 (首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋) 的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定;无最相类似房屋比照的, 可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。这种客观计算法比较科学、合理, 有利于维护守约方的利益;能够真实反映房屋的市场价格;免除了守约方举证方面的诉累;且便于操作, 易于剔除主观裁量因素引发的不利后果。

3. 计算损失的时间点

在肯定客观计算方法的前提下, 如果市场出现波动, 选取哪个时间点的价格作为参照计算损失, 是很值得探讨的。房屋交易市场中的房屋交易价格涨跌幅度较大, 按不同的时间点进行计算, 房屋的市场价格肯定不同, 且有可能相差悬殊。可能选择的时间点包括:缔约时、违约时、中间最高价格、房屋交付时、合同履行期限届满之日、买房人起诉时、一审诉讼辩论终结时, 等等。我们认为, 原则上应以合同履行届满之日作为计算房屋差价损失的时间点。出卖人的主要义务有二:交付房屋与协助办理“产权过户”手续, 故应以约定的出卖人为买受人办理“产权过户”手续届满之日为计算的时间点。如果在履行期届满之前, 卖房人“明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”而构成提前违约的, 例如, 虽履行期未至, 但卖房人已为后手买房人办理了“产权过户”手续, 则事实上已向先手买房人履行不能, 此时如果买受人于履行期届满前主张解除合同的, 应以确定卖房人提前违约之日为计算房屋差价损失的时间点。否则, 还应按照一般原则, 以“产权过户”手续届满之日为计算的时间点。

此外, 本着保护守约方利益的基本要求, 还要综合考察守约方的请求, 结合违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等因素合理确定。当然, 在计算损失的时间点上, 也不能排除法官的自由裁量权, 在个案的处理中由审理案件的法官在诸多不同的时间点中作出合理的选择。但选择的时间点应以保护守约方的利益为前提, 以实现个案的法律实质公平为终极目标。

4. 违约方可预见损失的认知

我国《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定, 给对方造成损失的, 损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失, 包括合同履行后可以获得的利益, 但不得超过违反合同一方订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”有人依据该条规定提出, 如果房屋差价过大, 如房屋升值数额超过房屋买卖合同约定的数额, 就属于合同法规定的“超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”, 超出了违约损害赔偿的范围。此种见解值得商榷。对于违约方预见到的内容是什么, 学界存在争论:有人认为, 应当预见的对象主要是损失的数额;也有观点认为预见的内容是引起损害发生的损害种类, 不应包括预见到损害的具体数额。我们同意第二种观点, 故升值部分的损失, 不论是低于或者高于房屋买卖合同约定的购房款, 乃至高出数倍, 法律均应该支持。这样既强调对违约方责任的限制, 仅对预见到种类的损失承担赔偿责任, 又强调对受害方利益的公平维护, 赔偿的数额以实际损失为准。就此问题, 联合国《国际货物销售合同公约》、《国际商事合同通则》、《欧洲合同法原则》, 均持肯定立场, 即不要求预见到损害的具体数额。

8.该怎么面对“人租赁”协议篇八

刘丽萍，今年刚满25岁。1995年9月，她从四川巴中一个偏僻农村考入成都某重点大学。为了支持姐姐念完大学，家中两个弟弟先后辍学。父母省吃俭用，东挪西凑，每月按时给在成都读大学的女儿刘丽萍寄生活费。

1999年2月，眼看就要大学毕业，刘丽萍很希望自己能够继续留在成都考研，争取读完研究生后，能留在成都市工作，不再回农村偏僻地方过一辈子。但父母却明确告诉刘：家中实难为继，看在父母多年辛苦的份上，要求女儿暂时放弃考研的梦想，等工作以后，挣了钱，再圆自己的梦想。

见父母摊了牌，刘想，听天由命吧。然而，一心想留在大城市工作的刘丽萍并不安心父母的“安排”。1999年4月，通过班上同学的引荐，刘与成都某房产商老板40多岁的王某相识。在得知刘想考研，然而家中又实在无钱可出的情况下王某答应；愿意资助刘考研，继续深造。同时，王老板给刘开出了“资助条件”，那就是：刘做王的情人。

经过一段时间的“思想斗争”，1999年6月，在刘即将大学毕业时，刘同意了王老板的要求。于是，双方签定了“情人租赁”协议。从刘小姐出示给记者的三张皱巴巴的字据上，看到，协议规定：刘自愿作王的情人，在刘作情人期间，王负责刘上学、生活等一切开支费用：租赁时间从双方签字时起，至刘研究生毕业后止：双方不得提前解除该协议，若一方提前解除，另一方有权要求对方支付经济损失或精神赔偿。协议两份，各持一份，期满作废。伴着泪水，刘满足了王老板的“要求”。

2000年7月，刘拼死努力，终于考上了研究生，继续留在成都某重点大学深造。白天上学读书，晚上陪王老板驾车去潇洒，王也时常为刘买回许多金银首饰、珠宝、名牌服装等物。开始，一对情人到也活得快活自在。起初，刘还暗自庆幸，当初自己没有看错人。

然而，好景不长，随着两人相处愈久，刘逐渐发现王某粗暴野蛮的一面。有时王某还公然在其他同事面前，当着刘的面，炫耀：有了钱，找个研究生来“研究、研究”，玩一玩。

每当这时，刘都想：自己已经沦为王的玩物，泄欲工具，想到摆脱这种困境，但想到王手中掌握的“情人租赁”协议，不禁一阵心寒。万一王一气之下将“协议”寄给学校或家中的父母，自己今后还怎么去面对老师、同学和家中的父母亲人。

律师说法：

据我国相关法律的规定，人不能把自身出租，无论人的身体和人格，都不能作为租赁物而出租，因此，刘、王二人自愿签定的“情人租赁”协议无效。

同时，双方签定和履行协议中规定的内容，有背社会善良风俗和公共道德，是无效协议。因此，女方可以随时自动解除该协议，但女方不能去追究男方责任。男方也无权去追讨付给女方的一切费用。

同时，若男方王某将与刘签定的“情人租赁”协议，向刘的父母、及学校老师同学公布的话，王的行为涉嫌侵犯刘的隐私权，若造成严重后果，王某应承担相应的刑事责任。

本期法律指南：“侵犯隐私权”的范畴

1、未经公民许可，公并其姓名、肖像、住址和电话号码。

2、非法侵入、搜查他人住宅，或以其他方式破坏他人居住安宁。

3、非法跟踪他人，监视他人住所，安装窃听设备，私拍他人私生活镜头，窥探他人室内情况。

4、非法刺探他人财产状况或未经本人允许公布其财产状况。