土地使用权协议书

土地使用权协议书（精选11篇）

1.土地使用权协议书 篇一

日本泡沫经济的发生和崩溃, 导致银行产生大量的不良资产, 在处置不良资产的过程中, 银行自有资本不断减少。巴塞尔资本协议要求进行国际业务的银行其资本充足率必须达到8%。为了保证其实施, 日本于1998年4月1日以强制性行政手段引入了《早期整改措施》。早期整改措施规定, 金融机构如果不能维持一定的资本充足率, 就会成为被监管当局要求进行整改, 甚至停办业务的对象。于是各银行纷纷采取缩小资本充足率分母的惜贷政策。而不能保证给企业发放贷款又直接影响到已处于衰退边缘的日本经济的复苏。为此, 政府颁布了《土地再评估法》, 通过增加分子来提高银行的资本充足率, 控制惜贷问题, 从而使金融乃至日本经济步入正常发展的轨道。

一、巴塞尔资本协议及新巴塞尔资本协议

(一) 巴塞尔资本协议

巴塞尔资本协议是对拥有广泛国际业务的银行通过资本充足率进行监管的指导性政策 (Guideline) 。它是在银行业务自由化、金融市场国际化的进程中, 为稳固国际银行业的安全性, 保证国际银行间的公平竞争, 世界许多国家银行的监管当局间达成了有必要用国际标准对银行的资本充足率进行统一的共识基础上产生的。巴塞尔资本协议虽不具备法律的约束力, 但世界许多国家的监管当局均以其为基础制定了相应的行政措施来约束本国的商业银行以保证其实施。这样, 巴塞尔资本协议在事实上成为了世界许多国家监管机构进行银行监管所遵守的一项共同原则, 实际上具有习惯国际经济法的法律特征。

1988年7月, 在瑞士巴塞尔召开的有十国集团 (G-10) 参加的国际结算银行 (Bank for International Settlements, 简称BIS) 的银行监管委员会 (以下称“巴塞尔委员会”) 会议上, 通过了《统一资本计量和资本标准的国际协议》 (International Convergence of Capital Measurement and Capital Standards, 简称巴塞尔资本协议或Basel I) 。巴塞尔资本协议凸显了银行监管的两大目的:一是强化国际银行体制的健全与安全;二是为了减少进行国际业务银行间竞争的不平等因素, 强调应当在国际范围内具有一定的统一性和公平性。其主要内容在于用国际认可的计量方法和计量标准计算与衡量银行的资本与风险资产的比率, 要求在1992年底, 从事国际业务的银行的资本与风险加权资产的比例必须达到8% (其中核心资本不低于4%) 。

巴塞尔资本协议发布以后, 其国际影响力不断扩大。随着世界经济一体化、金融国际化、金融创新的日新月异, 银行经营的国际及国内环境等都发生了很大的变化。巴塞尔委员会也开始对这一协议进行补充和完善, 以解决银行实践中出现的诸多新情况、新问题, 从而使得巴塞尔资本协议及其相关文件成为影响最为广泛的国际性监管原则之一。

(二) 新巴塞尔资本协议

1998年3月, 巴塞尔委员会开始对Basel I进行全面的修改。1999年6月, 《新巴塞尔资本协议》 (简称BaselⅡ) 征求意见稿 (第一稿) 公布, 并广泛征求了有关各方的意见。而之后推出的两个新巴塞尔资本协议征求意见稿则对第一稿进行了充实与完善, 并最终于2004年6月定稿。现在, BaselⅡ已于2006年底开始在十国集团内实施, 许多非委员会成员国的监管当局也开始评估BaselⅡ框架对本国银行业的适用性, 逐渐向新巴塞尔资本协议过渡。

新巴塞尔资本协议的核心由三大支柱构成:一是最低资本充足率要求 (Mi-nimum Capital Requirements) 。BaselⅡ在维持最低8%资本充足率的同时, 对Basel I中关于风险资产构成、风险资产权重等进行了细化和扩展。二是监管当局审查程序 (Supervisory Overview Process) 。银行必须制定出确保其自有资本充足的策略, 而监管当局则主要对其实施程序和机制是否妥当进行监督和管理, 并在适当的时候进行干预。三是市场约束 (Market Dis-cipline) 。市场约束的目的在于通过对有关风险状况信息的披露来约束银行管理层从事高风险的业务。新巴塞尔资本协议的三大支柱反映了银行的监督体制由监管机构的监督和检查朝自我管理并以市场约束为中心的监管体制的转化。它的制定和实施, 对国际银行的监管以及世界许多国家银行的经营方式都产生着极为重要的影响。

二、日本巴塞尔资本协议的适用过程

(一) 日本巴塞尔协议的适用 (1998年前)

作为巴塞尔委员会成员国, 日本在1988年12月22日, 以大藏省 (相当于我国的财政部) 银行局长通告的形式下达至各金融机构, 开始实施巴塞尔资本协议。1992年6月, 日本国会通过了一系列关于金融制度改革的法案。出于如何加强金融机构经营的自主性, 增强行政机关办事的透明性, 提高金融机构运行的稳健性的考虑, 新的银行法中增设了关于资本充足率的规定。1993年4月1日, 新的银行法开始实施, 银行法第14条之2规定, “大藏大臣 (相当于我国的财政部长) 为了促进银行经营向健全的方向发展, 可以依照银行所持有的资产推断其自有资本是否充足等的判断来制定银行稳健运行的标准。”据此, 过去以通告形式规定的巴塞尔资本协议, 在《根据银行法第14条之2的规定制定的自有资本充足率标准的文件》 (平成5年大藏省告示第55号) 中有了明确的规定。

1996年, 巴塞尔资本协议进行了部分修订, 将市场风险也纳入了资本充足监管体制。日本的银行于1997年度末开始实施。文件对资本充足率的规定概括如下:

一是国际统一标准。在海外设有营业网点的银行的资本充足率是根据银行财务报表算得的比率, 要求达到8%以上;

二是国内标准。在海外没有营业网点的银行的资本充足率是根据银行财务报表算得的比率, 要求达到4%以上;

三是资本充足率=自有资本/ (风险加权资产+12.5倍的市场风险资本) ;

自有资本=核心资本+附属资本-扣除项。

其中, 核心资本 (TierⅠ) 指资本扣除商誉后的余额, 附属资本 (TierⅡ) 则包括了其他有价证券评估差额收益的45%、土地评估差额收益的45%、一般准备金、附期限优先股等。

总之, “银行因为建立与之相配套的安全网——存款保险制度而花费了大量的社会资源, 其又具有结算这样一个在经济发展中有着重要作用的功能, 所以就要有不能让银行承受太大风险 (银行破产的可能性必须控制在一定的比例之下) 的行政规定, 这就是有关资本充足率的规定。”

(二) “早期整改措施”的引入

巴塞尔资本协议仅仅是银行进行监管的指导性政策, 并不具备法律的约束力。日本于1998年4月1日起引入《早期整改措施》, 作为保证其实施的强制性行政手段。泡沫经济的发生、崩溃导致金融机构产生了大量的不良资产。究其原因, “尽管说随着金融自由化进程的加快导致金融机构所承担的风险增大, 但是金融机构自我管理意识不彻底也未必能够保证其经营的稳健;加之处于泡沫经济的发生、崩溃这样的金融环境下;当然, 监管当局运用以前的行政手段已经不能对金融机构运营的稳健性进行监督和检查并及早进行整改, 这一点也是不能否认的。”

早期整改措施就是防金融机构的破产于未然, 由监管当局运用资本充足率这一客观标准, 阶段性地令其进行纠正, 必要时采取整改措施, 尽早促使金融机构能够步入稳健经营轨道的新的行政手段。一旦引入早期整改措施, 而金融机构又没有维持一定的资本充足率的话, 就会成为监管当局要求进行整改, 甚至停办业务的对象。

早期整改措施划分为:第一层次是命令金融机构制定、实施改善经营的计划;第二层次是限制、压缩金融机构总资产的增加, 禁止开办新业务;第三层次是停办金融机构部分业务或全部业务。采取整改措施标准的资本充足率是第一层次国际统一标准没有达到8%、国内标准没有达到4%;第二层次国际统一标准没有达到4%、国内标准没有达到2%;第三层次两个标准都没有达到0%。但是, 要采取第三层次的整改措施, 还必须要考虑金融机构净资产的价值。也就是说, 在海外设有营业网点, 进行国际业务的金融机构, 其资本充足率低于8%、只进行国内业务的金融机构, 其资本充足率低于4%的话, 就会被要求制定改善经营的计划, 如果这一比率持续走低, 缩小店铺、控制高级管理人员待遇、禁止、限制分配红利等命令就会下达, 如果再低于0%, 那么停止业务等的命令也就会出台。

从国际上来看, 日本的银行的自有资本比率是很低的。为了能够达到巴塞尔资本协议所规定的资本充足率, 金融机构只能采取 (A) 增加自有资本; (B) 降低总资产的对策。在巴塞尔资本协议适用过程中, 由于有价证券的市场价格高于其账面余额的潜在收益的45%可以作为附属资本计入自有资本, 而在这一协议达成一致时, 日本正处于泡沫经济的顶峰, 股票价格高涨, 把这一潜在收益计入自有资本, 银行要达到巴塞尔资本协议所规定的资本充足率8%还是不难的。但是, 随着泡沫经济的崩溃, 有价证券所带来的潜在收益逐渐减少, 附属资本部分开始缩小。到了1994年以后, 由于处置长期累积的不良资产, 这使得银行的核心资本也遭到侵蚀, 达成8%的资本充足率的问题变得突出起来。

引入早期整改措施后, 各银行开始在缩小资产规模上下功夫。这是因为不缩小总资产规模就不能把资本充足率维持在一定的水平上。为了符合规定标准, 日本的银行不得不转换经营理念, 从过去重视扩大资产规模过渡到现在开始重视资产运用的效率。

银行的资产主要是对企业的贷款。银行惜贷情况严重, 逐渐成为社会化的问题。特别是在经济不景气的时候, 缩减贷款显而易见对日本经济的恢苏有害而无益。于是, 政府针对银行的惜贷问题出台了一系列应对措施。作为分子对策, 只要能够增加金融机构的自有资本, 就可以促使银行放贷。从计算上而言, 分子的自有资本如果增加1的话, 分母的贷款就可以增加1/8%=12.5倍。于是, 如何充实自有资本就成了解决问题的关键所在。

三、实施早期整改措施对银行财务的影响

(一) 土地价格上涨

日本的土地价格, ……在战后经济平稳发展的昭和30年 (1955年) 以后, 公认的有三次价格上涨。分别是昭和30年代中叶、昭和40年代后期和所谓的泡沫经济期。”单就泡沫经济期来看, 从1981年始到泡沫经济顶峰的10年间, 日本的土地价格上涨了近10倍。1992年土地价格开始回落, 现在已回落到泡沫经济顶峰时的五分之一, 大概是1981年的2倍左右。土地价格虽然变动如此之大, 根据日本的会计制度, 对于土地资产仍然采用的是按照购入成本计帐。因此, 在会计制度之外制定政策对土地进行重新评估, 用其公允价值计入资产负债表, 一方面可以披露企业所持有资产的真实价值, 帮助投资者进行准确地投资判断, 同时, 也能够增强利益关系各方对企业的信赖。

(二) 实施《土地再评估法》

从1996年度的金融机构资本充足率状况来看, “采用国际统一标准 (8%) 的银行83家中的80家、采用国内标准 (4%) 的银行63家中的53家达到了标准。”但是, 从具体的数据就会明白, 虽说大多数的银行都达到了标准, 其实也不过是停留在略高于标准的水平罢了。而且, 1997年的亚洲金融危机后股票价格的暴跌都将直接导致金融机构资本充足率的下降。根据预测, 金融机构必须采取措施以便在1998年4月1日前充实其自有资本。日本的金融机构大多都持有账面价值很低的经营用土地。虽说土地价格有所下降, 但是长期存在的经营用土地的账面价值和市场价格的差, 还是给金融机构带来了很多的潜在收益。而且, 对土地进行重新评估, 评估价高出账面余额的评估差额收益的45%可以作为附属资本计入自有资本, 自有资本充足了, 银行的惜贷问题也可以随之解决。出于这样的考虑, 在众议院大原一三议员的提议下, 国会通过了《关于土地再评估的法律》 (简称《土地再评估法》) , 并于1998年3月末开始实施。

《土地再评估法》原为时效2年的附期限法, 此后又经过1999年和2001年的2次修订, 实施的有效期限延长至2002年3月31日。该法规定在有效期内, 企业根据实际需要, 可以进行一次土地的重新评估。这次土地评估, 企业可以进行, 也可以不进行, 具有任意性。

《土地再评估法》要求企业对所持有的经营用土地在资产负债表日进行重新评估, 土地资产的评估价和账面余额的差为评估差额, 计入企业负债类科目。制定该法本来的目的在于帮助金融机构提高巴塞尔资本协议所规定的资本充足率, 控制惜贷现象的发生, 充分发挥金融的杠秆作用。后来, 金融机构以外的一般企业也开始纷纷采用。这是由于在1999年的立法修订中规定, 评估差额扣除递延所得税之后, 剩余部分可以作为土地差额金计入所有者权益类科目。这样, 企业在经营业绩不好的时候, 把自己所持有的潜在收益很大的土地进行重新评估, 利用评估差额缩小企业亏损, 从而避免陷入资不抵债的局面。同时, 一些相比较而言经营状况比较好的企业也实施了土地再评估, 以期提高企业资产的透明度, 同时改善企业的财务状况。所以, 《土地再评估法》在促进金融机构以外的一般企业的稳健经营方面也发挥了一定的功效。

1998年3月末, 日本9家都市银行、64家地方银行、63家第二地方银行、3家长期信用银行以及7家信托银行的共计146家银行中, 有8家都市银行、34家地方银行、36家第二地方银行、1家长期信用银行以及2家信托银行的共计81家银行都根据《土地再评估法》对经营用土地进行了重新评估。此次评估取得了使日本主要银行的资本充足率提高了0.4%, 地方银行提高了0.3%的成效, 但却并没有成为解决惜贷问题的最有效手段。9家都市银行中, 除大和银行外, 8家进行了土地的再评估。此次评估所产生的评估差额8家都市银行共计27, 097亿日元。它的60%作为土地差额金计入所有者权益的同时, 它的45%可以作为附属资本计入自有资本, 这无疑对都市银行能够维持巴塞尔资本协议所要求的资本充足率起到了重要的作用。

但是, 由于对土地资产进行重新评估而产生的充实自有资本以及提高资本充足率的效果, 对于现在来说是未实现的收益, 对于将来来说价值也是不确定的。所以, 根据《土地再评估法》对经营用土地进行重新评估而计入的土地再评估差额, 对企业强化其经营基础到底有多少实质性的作用, 这是仍然要考虑的问题。

参考文献

[1]巴曙松:《巴塞尔新资本协议研究》, 中国金融出版社2003年版。

[2]巴塞尔委员会1988年:《统一资本计量和资本标准的国际协议》。

[3]巴塞尔委员会2004年:《统一资本计量和资本标准的国际协议》。

[4]箕輪徳二.三浦后美：《会社法と会社財務》《会計の新展開》[M]泉文堂2008年5月。

[5]金融財政事情研究会:《金融年報》[Ｒ]１９９７年版。

[6]国土庁：《土地白書》[Ｒ]２０００年版。

[7]全国銀行協会連合会:《全国銀行財務諸表分析》[R]1996年度。

[8]『日本経済新聞』[N]。

2.土地使用权协议书 篇二

案 情

渠某与展甲是邻居，均系某村的集体经济组织成员。50岁的展甲无儿无女、体弱多病，且配偶在两年前因一场大病而去世，尚有年迈的、但一直卧病在床的75岁老母亲李某和不务正业、常常在外混吃混喝的弟弟展乙。渠某看展甲可怜，平时对展甲也是照顾有加。展甲为了晚年有人照顾，就希望与渠某订立遗赠扶养协议。2008年初，双方便找人起草了一份协议，该协议约定：展甲由渠某扶养，待展甲百年之后由渠某取得展甲6.06亩的家庭承包地经营权。该协议于1月19日在县公证处进行了公证。随后，渠某也是尽心尽力照顾了展甲的日常生活。

5年后，展甲因病医治无效去世。在外的展甲弟弟展乙得知其去世的消息后立马赶回家，与原告渠某因安葬及财产遗留问题发生了纠纷。展乙根据传统观点觉得“肥水不流外人田”，并坚持认为原告渠某不是展甲的继承人，无权获得该土地承包经营权，其土地承包经营权应由自己继承；而渠某认为双方签订的遗赠扶养协议合法有效，且经公证处公证，自己应当取得该协议约定的承包经营权。由于双方无法达成一致，无奈之下，渠某便起诉至法院，请求法院判令由自己继承展甲的6.06亩土地承包经营权。

法庭审理时，原告渠某诉称遗赠扶养协议内容系双方真实意思表示，具备主体合格、内容合法以及形式合法等条件，涉及到的土地承包经营权转让也是不违反法律强制性规定的，且经公证处公证，所以为有效协议。在展甲死亡后当然取得协议约定的土地承包经营权，而展甲的弟弟展乙无正当理由不顾其反对，擅自耕种本应由其经营的6.06亩土地，严重侵犯了其土地承包经营权。而被告展乙则辩称，遗赠扶养协议中关于土地承包经营权的遗赠本身就违反法律规定，原告渠某不可能继承该土地承包经营权，而展甲的承包地应由自己继承。

受诉法院经审理后认为，根据《农村土地承包法》以及最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，以家庭承包方式承包的农村土地承包经营权不发生继承问题，所以该遗赠扶养协议违背相关法律规定，确实无效，原告渠某不能取得该土地的承包经营权。而原告渠某以被告展乙侵犯其土地承包经营权为由，要求被告展乙停止侵害的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。遂依法判决驳回原告渠某的诉讼请求。

戴勇坚

湖南省律师协会建筑房地产专业委员会主任

上海建纬（长沙）律师事务所主任

《国土资源导刊》法律顾问

律师分析

展甲与渠某订立的遗赠扶养协议受《合同法》调整吗？

《合同法》是调整平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的法律规范总称。而根据《合同法》第2条，婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。所以本案中原告渠某与展甲订立的遗赠扶养协议并不受《合同法》调整。

那么该协议是不是就不受法律调整或保护了呢？当然不是，遗赠扶养协议是我国《继承法》确立的一项法律制度。我国《继承法》第31条规定：“公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。”本案中，原告渠某与展甲订立的协议，属于遗赠扶养协议，应受《继承法》调整。

农村土地承包经营权能否受遗赠？

答案是否定的。原因如下：首先，根据《农业部关于发布审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的若干规定（征求意见稿）的通知》第34条规定：“家庭承包的，家庭成员之一死亡的，不发生土地承包经营权继承问题，承包地由家庭其他成员继续承包经营；家庭成员全部死亡，该土地承包经营权消灭；但承包地为林地的除外。”因此，若家庭成员死亡，还有其他成员的，则“继续”承包经营地，而不是作为死亡人的遗产发生继承，这样有利于稳定农村土地承包关系。所以本案中，对于展甲的土地承包经营权，不能发生继承，因为它并不是被继承人的遗产。那么对于渠某要求继承该家庭土地承包经营权这一主张，法律是不予支持的。

其次，根据《农村土地承包法》第31条规定，承包人应得的承包收益，依照《继承法》的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。第50条规定，土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。由此得知，只有林地承包经营权以及通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权在承包期内才可以继续承包；而且对于承包人死亡的，只有承包人的继承人才可以继续承包。所以回到本案中，原告渠某并不是展甲的继承人，是继承人以外的扶养人，连继承人资格都不具备，更无所谓“继续承包”这一说法了。

3.土地使用权协议书 篇三

X地储购合（）号

甲方：（以下简称甲方）

乙方：（以下简称乙方）

为进一步加快推进XXX项目建设进度，按XXX﹝2012﹞

35号会议纪要和的精神，经甲、乙双方友好协商，就甲方收

购乙方的集体土地使用权有关事项达成如下协议：

第一条本协议甲方收购乙方的土地位

于，土地四至范围为东至、南

临、西抵,北接（土地四至范

围以实测现状界址点坐标图为准，附图经双方确认）。经XX

区国土分局实测，该地块土地总面积为亩。

第二条根据XX市人民政府办公室2005年下字118号

办文单精神，该地块的收购补偿价格为每亩29.5万元，另

外再增加地上物及农田设施的一次性综合补贴万元。

甲方收购该宗土地使用权（含地上物及农田设施等）的一次

性收购补偿费用总额为人民币元（小写：万元）整。

第三条本协议签字生效后，乙方保证交付该宗地块权

属清楚无争议，并负责该地块上征地及征地农民的安臵补偿

工作并承担相应补偿费用。该地块出让后，乙方不再享受收

益分成。

第四条本协议签订生效后，于日内由支付万元，余款在乙方移交地块后日内由甲方

付清。

第五条乙方在本合同签订之日起日内，将该宗土

地按本协议第三条约定向甲方交付全部土地。如乙方未能在上述约定时间内交付土地，则应负担延期的银行利息，并承

担违约责任。

第六条甲、乙双方应认真履行协议所约定的各项条款，如有一方不按协议履行则视同违约，违约方应向对方按收购补偿费总额的5%支付违约金，同时还将赔偿由此造成对方的经济损失。

第七条因不可抗拒力影响致使本合同无法履行的，甲、乙双方可通过协商解除本合同，并分别返还已支付的补偿费本金（不计利息）、土地及地上物等设施。

第八条本合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决，均受中华人民共和国法律保护和管辖。

第九条本合同未尽事宜由甲、乙双方签订补充协议，补充协议作为本协议的组成部分与本协议具有同等法律效力。

第十条本合同由甲、乙双方代表签字盖章后生效。第十一条本合同一式八份，甲、乙双方各两份，鉴证方各执一份，另两份备用，均具有同等法律效力。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

代表人（签字）：代表人（签字）：

4.土地使用权抵押协议 篇四

抵 押 人(以下简称甲方): 抵押权人(以下简称乙方): 甲,乙双方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国担保法》的有关规定,本着自愿,互利,公平和诚实信用的原则,就土地使用权抵押事项进行充分协商,特订立以下合同以资共同遵守.一,甲方为清尝债务以合法拥有的座落在 镇(乡)路(村)巷(组)号土地使用权作抵押,向乙方提供经济担保.其四至为:东至;西至;南至;北至案;抵押土地面积平方米,现用途为 用地.地上建筑物 幢平方米;地上附着物平方米.二,担保范围: 1,抵押借款的贷款本息.2,处分抵押物所需费用.3,甲,乙双方应缴纳的税费.4,其它 三,抵押期限及抵押额: 甲方以上述土地使用权抵押于乙方,期限 年(月),时间从 年 月 日至 年 月 日止.抵押地块经评估 年 月 日土地使用权抵押出让总价为人民币 万元,大写 千 百 十 万 千 百 十 元 角 分.乙方同意以土地使用权总地价的 %,折合人民币 万元,大写 千 百 十 万 千 百 十 元 角 分,为最高额贷款付给甲方.四,民事责任: 1,甲方对产权的责任,抵押期间,甲方应维护抵押地块土地使用现状的完好.乙方有权按抵押合同约定,检查由甲方占管的抵押物使用状况.2,甲方占管期间,未征得乙方书面同意,不得擅自将抵押的土地出租,变卖,赠与,调换,不得任意改变其用途和再次抵押.五,违约责任及争议处理办法.六,抵押物的处分: 本宗地土地使用权原以划拨方式取得,土地使用权抵押期满,抵押人不能履行债务,抵押权人占有或处分土地使用权时,处分土地使用权所得价款,双方一致同意首先向政府交纳抵押人与 国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》所规定应交的出让金处分抵押物的费用.七,合同的变更与解除: 1,抵押合同如发生变更,甲,乙双方应在变更之日起,向**市国土资源局申请办理抵押变更登记.2,抵押关系终止,甲,乙双方应在终止之日起二十日(港,澳,台地区或境外当事人在三个月)内,向**市国土资源局申请注销抵押登记.八,本合同若有未尽事宜,双方议定补充如下:—————————————————————————————————————————————————————.九,本合同经甲,乙双方签章,并经 国土资源局办理登记后生效.十,本合同及补充协议,附件一式一份,甲,乙双方,登记机关有关部门各执一份.合同及补充协议,附件具有同等法律效力.抵押人(签章): 抵押权人(签章): 法定代表人(签章): 法定代表人(签章);委托代理人(签章): 委托代理人(签章): 签约时间: 年 月 日 签约地点:

5.土地协议书 篇五

甲方：

乙方：

经双方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：

一、地块概况

1、该地块位于，吴府国用总字第号，土地面积为平方米。该地四至及界址点座标详见附件国有土地使用证。

2、现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。

二、转让方式

1、甲方保证号，该地转让给乙方，土地用途为商业、住宅用地，并负责在二个月之内为乙方取得该土地的国有土地使用证。

2、土地的转让总价为人民币万元，该价款已包含甲方为乙方取得该土地的国有土地使用权证的一切费用。

3、乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款，第一期定金人民币万元，双方签订协议书后天内支付；第二期，付清余款，计人民币万元，付款时间及条件：在甲方为乙方取得该土地的国有土地使用证后个工作日内支付。

三、违约责任

1、甲方承诺负责帮乙方取得该块土地的国有土地使用权证，若乙方未能取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，并赔偿经济损失万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日（即本协议生效之日起二个月内）起个工作日内支付此款。

2、乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之二作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。

四、其他

1、在土地出让过程中，乙方未取得该土地的国有土地使用证前的转让或办证等一切费用均由甲方承担。

2、乙方在筹建过程中若发生纠纷，甲方要负责协助解决。

3、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

5、本协议经双方签字盖章后生效。

6、本协议一式四份，双方各执两份。

甲方（盖章）：时间：年月日

乙方（盖章）：时间：年月日

6.浅议土地使用权的核算 篇六

2011年6月, 工业和信息化部、国家统计局、发展改革委、财政部研究制定的《中小企业划型标准规定》中规定, 中小企业根据企业从业人员、营业收入、资产总额等指标, 并结合行业特点, 划分为中型、小型、微型三类, 指出中型企业的上限即为大型企业的下限。这样, 就将企业分成了大、中、小、微四种类型。2006年财政部发布并于2007年1月1日起实施的《企业会计准则》适用于大中型企业, 小微企业则执行2004年4月27日发布的《小企业会计制度》 (财会[2004]2号) 至2012年12月31日, 2013年1月1日起在小企业范围内施行《小企业会计准则》, 同时废止上述的《小企业会计制度》。

在《企业会计准则》和《小企业会计制度》 (或《小企业会计准则》) 中, 对企业取得的土地使用权的账务处理作了明确的规范。具体规定如下:

一、《小企业会计制度》的有关规定

1. 作为无形资产入账。

根据《小企业会计制度》第二十条第五款, 企业以支付土地出让金方式取得土地使用权, 按实际价款列入无形资产。制度第四十七条:企业购入或以支付土地出让金方式取得土地使用权, 在尚未开发或建造自用项目前, 作为无形资产核算, 并按本制度规定的期限分期摊销。根据上述规定可知, 企业取得土地使用权后, 应借记“无形资产”科目, 贷记“银行存款”等科目。

2. 转化为固定资产。

《小企业会计制度》第二十七条第二款:自行建造完成的固定资产, 按建造资产达到预期可使用状态前所发生的必要支出入账, 包括征地等费用。第二十七条第五款又提到, 之前列入无形资产的土地使用权, “待该土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程”。制度第四十七条:企业因利用土地建造自用项目时, 将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

根据上述规定可知, 小企业因利用土地建造自用项目时, 应按土地使用权的账面价值, 借记“在建工程”科目, 贷记“无形资产”科目;如果取得土地后立即开始建造自用项目的话, 则可以在取得时直接借记“在建工程”科目, 贷记“银行存款”等科目。当该项目完工后, 再将在建工程转为固定资产, 借记“固定资产”科目, 贷记“在建工程”科目。

3. 形成产品。

对于房地产开发企业而言, 其土地是为了开发产品, 即房地产。房地产是土地和房屋及其权属的总称, 土地即土地使用权, 房屋即土地上的房屋等建筑物及构筑物。根据《小企业会计制度》第四十七条:房地产开发企业开发商品房时, 应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。即:按土地使用权的账面成本, 借记“开发成本”科目, 贷记“无形资产”科目。当工程完工后, 再转为开发商品, 借记“开发商品”科目, 贷记“开发成本”科目。

二、《小企业会计准则》的有关规定

2013年1月1日开始实施的《小企业会计准则》第三十八条规定, 小企业的无形资产包括土地使用权……, 自行开发建造厂房等建筑物, 相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理, 外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间按照合理的方法进行分配;难以合理分配的应当全部作为固定资产。笔者的理解是, 根据《小企业会计准则》的要求, 原则上是应将土地与其附着物分开, 取得的土地使用权借记“无形资产”科目, 贷记“银行存款”等科目;土地上的房屋及建筑物则单独借记“固定资产”科目, 贷记“在建工程”等科目。如果无法合理分配土地使用权与建筑物成本的, 应将土地使用权与建筑物一并列入固定资产。

三、《企业会计准则》的有关规定

《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南中规定, 企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产, 但改变土地使用权用途, 用于赚取租金或资本增值的, 应当将其转为投资性房地产。所谓投资性房地产, 是指为赚取租金或资本增值, 或者两者兼有而持有的房地产。据此, 如果企业取得的土地使用权是以赚取租金或资本增值为目的, 则应借记“投资性房地产”科目, 贷记“银行存款”或“无形资产”等科目。

应用指南中还提到, 自行开发建造厂房等建筑物, 相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。处购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的, 应当全部作为固定资产。企业 (房地产开发) 取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物, 相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

据此我们可以看到, 即将实施的《小企业会计准则》对土地使用权的处理, 已经与《企业会计准则》走向一致, 它们与刚被取代的《小企业会计制度》不同之处, 体现在利用土地自行开发项目, 或外购土地及建筑物的账务处理上, 准则中原则上要求分开核算, 分别列入无形资产和固定资产 (除非无法合理分配) ;制度中则要求全部列为固定资产。

四、不同账务处理后续计量的差异

1. 作为无形资产核算的土地使用权。

《企业会计准则》第十七条和第十八条规定:使用寿命有限的无形资产, 应当在使用寿命内系统合理摊销。使用寿命有限的无形资产, 其残值应当视为零。《小企业会计准则》第四十一条规定, 无形资产应当在其使用寿命内采用年限平均法进行摊销……。作为无形资产入账的土地使用权性属于使用寿命有限的无形资产, 其使用寿命即为取得土地使用权的期限, 摊销时应借记“管理费用”等科目, 贷记“累计摊销”科目。

2. 作为固定资产核算的土地使用权。

如果土地使用权被列入了固定资产, 则应按固定资产的核算要求通过计提折旧的方式进行后续计量。固定资产折旧方法除了年限平均法, 还有双倍余额递减法、年数总和法等, 而且, 固定资产在计提折旧时, 一般是需要预计净残值的。因此, 我们应当根据选定的折旧方法计算每期折旧额, 并借记“制造费用”、“管理费用”等科目, 贷记“累计折旧”科目。

另外, 财政部关于印发《实施及其相关准则问题解答》的通知 (财会[2001]43号) 中也曾提到, 如果土地使用权的预计使用年限高于房屋建筑物使用年限的, 在预计该房屋建筑物残值时, 应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋建筑物预计使用年限的因素, 并作为净残值预留, 待该房屋建筑物报废时, 将残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分, 转入继续建造的房屋建筑物价值, 如果不再建造房屋建筑物的, 则将其价值转入无形资产进行摊销。结合对现行的准则理解, 笔者认为, 如果出现上述情形, 当房屋建筑物报废时, 无论是否继续在该土地上建造新的房屋建筑物, 都只需将原残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分, 转入无形资产并按剩余年限摊销即可。

3. 作为投资性房地产核算的土地使用权。

投资性房地产有两种后续计量模式:成本模式和公允价值模式。如果列入投资性房地产的土地使用权采用成本模式进行后续计量, 则应按期 (月) 摊销其成本, 借记“其他业务成本”科目, 贷记“投资性房地产累计摊销”科目;如果列入投资性房地产的土地使用权采用公允价值模式进行后续计量, 则不摊销, 而是应当以资产负债表日的公允价值计量, 即在资产负债表日, 按投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额, 借记“投资性房地产——公允价值变动”科目, 贷记“公允价值变动损益”科目;当公允价值低于其账面余额时, 按其差额作相反会计分录。

4. 作为开发商品的土地使用权。

房地产开发企业利用土地使用权开发出商品房, 由于土地使用权已包含在商品中, 未出售前作为存货处理, 出售时连同房屋建筑物一并结转成本, 借记“主营业务成本”科目, 贷记“开发商品”科目。

综上所述, 企业在取得土地使用权后, 需根据该土地使用权的不同使用方式来确定其入账科目;对土地使用用权的不同入账方式, 其后续计量也有所不同, 不但体现在使用的会计科目上, 还将影响其每期成本的结转数额。

摘要：我国土地归国家或集体所有, 企业可以用支付土地出让金等方式取得土地使用权。企业取得土地使用权后, 应根据不同的使用方式确定其入账科目, 然后在此基础上进行后续计量。土地使用权的不同入账方式, 也将对其后续计量的结果产生一定的影响。文章根据现行的会计准则制度, 对上述问题进行了分析比较。

关键词：土地使用权,账务处理,方式,后续计量

参考文献

[1].《企业会计准则》, 财政部, 2006

[2].《企业会计准则——应用指南》, 财政部, 2006

[3].关于印发《小企业会计准则》的通知, 财政部, 2011

[4].《小企业会计制度》, 财政部, 2004

[5].《中小企业划型标准规定》, 工业和信息化部、国家统计局、发展改革委、财政部, 2011

7.土地使用权协议书 篇七

关键词：国有土地；使用权；招标拍卖；出让

中图分类号： F301 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2014）-04-11-1

1 国有土地使用权出让的重要性

1.1 为适应市场机制，必须实行招拍挂出让国有土地使用权

市场机制最主要的特点是公开、公平、公正的竞争机制，招标拍卖挂牌出让方式在供地方式上引进了竞争机制，从源头上遏止了腐败的滋生。符合市场机制的要求，使土地市场向健康方向发展。

1.2 实行国有土地使用权出让，充分体现了国有土地资产的价值

2010年～2013年期间招标拍卖挂牌形式供地96宗，面积184.61公顷，共收缴土地出让金价款为5.945亿元。在市场经济条件下，只有采取招标拍卖挂牌出让的方式才能最大的显现土地资产价值，确保国有土地资产保值，增值。为国家创造最大的土地收入，增加财政收入，为地方经济建设服务。

1.3 科学合理地利用土地资源，必须实行招标拍卖挂牌

土地使用制度改革后，人们增强了对土地资产的认识，人们充分认识到土地是不可再生的土地资源，它的特殊性决定了土地价值，过去土地供应模式，已远远不适应社会的发展和城市建设对土地的需求，不适应市场机制下的土地配置，只有实行国有土地使用权招标拍卖挂牌出让，才能优化土地资源配置，才能适应新形势下的市场机制，才能真正体现公开、公平、公正的供地原则，形成规范有序的土地市场，实现土地价值最大化。

1.4 招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权，可以从源头上铲除腐败

只有对经营性土地使用权实行招拍挂，才能从源头上铲除腐败，变暗箱操作为公开竞争，实行阳光工程，排除人为因素，增加用地审批透明度，依据公开、公平、公正的原则，建立完善的土地一级市场，实现土地优化配置，有效防止土地出让中的不正之风和腐败行为，保障依法行政。

2 积极推进招标拍卖挂牌出让国有土地使用权

国土资源部11号令中明确规定了国有土地使用权招拍挂的范围和要求。为进一步推行国有土地使用权招拍挂提供了法律政策依据。要抓住机遇，采取积极有效措施，把土地使用权招拍挂工作做好。

2.1 为国有土地使用权招拍挂创造良好的运作环境

一是制定供地计划、规范市场。要规范土地市场，杜绝在供地过程中出现不正当竞争或不竞争问题，要把供地引入市场机制，按照公开、公平、公正的原则供应土地，平衡用地需求，减少人为因素，铲除腐败行为，充分体现土地资产的价值，科学合理利用土地资源。

二是严格土地审批制度，增强用地审批透明度。为防止在供地过程中出现“暗箱操作，权钱交易”等腐败现象，我市对建设用地审批一律采取集体会审制度，实行会签制，增强了审批透明度，除划拨目录规定以外的经营性用地，一律实行了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的供地方式。

三是整顿土地市场，加强土地监察力度进一步治理。严格清理整顿土地市场，增强政府调整土地一级市场的力度，严厉打击各类违法用地行为，严肃查处以集资建安居工程经济适用住房等名义建商品房，门市房，以营利为目的用地者，禁止以权谋私非法营利，禁止划拨和协议出让经营性用地使用权。为国有土地使用权招拍挂创造良好的环境。

2.2 制定招标拍卖挂牌工作程序、方法

一是要先制定年度土地出让计划，按计划统一规划，统一供地。

二是要根据年度供地计划和市场需求确定招拍挂地块。

三是要协调规划行政主管部门办理拟招拍挂地块的规划红线图和规划设计条件，完成土地收购（收回）前期土地开发和整理工作。拟定招拍挂出让土地方案，并报市政府审批。

四是要编制招拍挂文件，包括公告、竞买申请书、宗地图、出让合同等文件。

五是要做好地价评估，确定招拍挂底价，现场竞拍，价高优先。

六是要如果挂牌出让公告以后，申请用户超过三人以上，仍采取拍卖方式出让。

七是要签订土地出让合同，收缴地价款，签发土地证书。

八是要做好国有土地使用权招标拍卖挂牌出让准备工作。

严格按照招拍挂工作程序和方法进行国有土地使用权出让工作。进行国有土地收购（回）储备，进行信息储备和红线储备，有条件的进行实物储备。协调好各部门之间的关系，为土地使用权招拍挂做好基础工作。

施招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权是势在必行的，是政府规范土地一级市场的有效途径，是科学合理利用土地资源的有力保障。使不可再生的土地资源发挥出最大经济效益，为城市发展经济，加强城市建设提供坚实的物质基础。

8.土地复垦协议书 篇八

甲方：xxx镇政府

乙方：xxxx有限公司

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》、《江苏省自然资源厅、江苏省农业农村厅关于进一步规范设施农业用地管理的通知》要求及省、市关于设施农业用地管理的有关规定，甲、乙按照“平等、自愿、公开、公正”的原则，经协商一致，签订本协议：

一．

用地范围：

乙方因发展设施农业生产需要,在xxx镇xxx村xxxxx号地块(四至范围:东至1xxx；西至xxx；南至xxx；北至xxx）

总计使用设施农用地xxx亩。

二．

土地使用：

乙方将严格遵守国家相关规定,按备案的设施农业项目建设方案和设施农业项目用地协议的要求,保证不改变备案用途,不突破备案面积,不移位建设,不搞非农项目建设。服从镇村规划、农业发展规划、土地利用总体规划和畜禽养殖污染防治规划,不破坏项目周边生产和生活环境。

三．

土地复垦

涉及破坏耕地耕作层的，乙方要根据设施农业用地复垦要求，编制土地复垦方案。接受甲方、自然资源主管部门的共同监管。该宗设施农业用地不再使用的，乙方必须在设施农业用地使用结束后一年内恢复土地原用途并交还所在地村委，生产建设破坏耕作层的，占用耕地应复垦为耕地。复垦完成后由县级自然资源部门根据复垦、复耕情况进行验收。乙方不复垦、复耕验收中经整改仍不合格的，由甲方代为组织复垦，所需资金由甲方向乙方追索。

此协议一式四份,所在村集体经济组织、乡(镇、街道)政府、县农业农村部门、自然资源部门各执一份。

甲方（盖章）：

****年**月**日

乙方（盖章）：

****年**月**日

9.土地托管协议书 篇九

本协议是经甲乙双方友好协商，甲乙双方本着互惠互赢的原则进行合作，在平等、自愿的前提下达成如下合作事宜。

1、甲方托管乙方土地 块，共 亩。该土地位于，东至，西至，南至，北至。

2、乙方委托甲方对该土地提供从耕种到收获的全程种植托管服务。

3、甲方必须维持土地的农业用途，不得用于非农建设，依法保护和合理利用协议内耕地，不得弃耕、抛荒土地，不得损坏农田水利设施。

4、为发挥成方连片种植优势，托管土地耕种何种农作物、如何耕种由甲方决定，购种、机械费等一切费用由甲方负担，待

1、甲方为乙方耕地进行精细化管理和技术支持，在甲方的托管中产量高于当地平均产量。（自然灾害因素造成的减产不在甲方责任范围）

2、乙方将耕地亩托管给甲方管理，甲方收取乙方每亩元的农业生产资料成本和工时服务费。

3、甲方提供的服务项目包括耕地、播种、灌溉、除草、病虫害防治等项目，为确保稳产、增收所有农业生产资料必须是甲方指定的产品或甲方直接提供的产品，以防误用伪劣产品影响作物产量。

4、5、甲方的服务过程中乙方可以全程跟踪查看，如庄稼生长过程中因天气因素出现冻害、倒伏等现象但最终没有影响产量甲方服务视为正常。

6、作物成熟收割时如乙方对产量有疑问，甲乙双方可以测产，按产量构成要素亩穗数、穗粒数、千粒重进行计算。

7、庄稼生长过程中如出现被盗、被人为毁坏、家畜践踏等因素甲方不承担任何责任。

8、乙方田地如因排水不畅通，导致庄稼被水淹没造成的损失甲方不承担责任，因为排水设施的建设不是甲方能力所能解决的问题。

9、庄稼成熟之后由乙方自己组织收割，甲方不负责收割，但甲方可以为乙方免费联络收割服务队伍，尽量不误农时、提高效率。

10、乙方将耕地提供给甲方后托管服务费每季作物支付一次不能拖欠。

11、甲方为乙方土地托管服务期限不得低于1年。

12、本协议自年 月 日执行终止于年 月 日。

13、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，另一份由村委保存。

甲方： 乙方： 甲方代表： 乙方代表：

联系电话：

签约时间：

10.农村土地使用权应合理流转等 篇十

加强高位池养虾管理

农业部前不久发出《关于加强高位池养虾管理的通知》，要求禁止开挖红树林，禁止在防护林地带等对环境造成破坏的地方开挖虾池；制订养殖排水标准，逐步规范对虾养殖生产；对符合地方发展规划、管理布局合理、养殖排水达标的养殖场核发养殖使用证；养虾池不再进行养虾活动，应将虾池填平，恢复原貌，不得将虾池抛荒。(北京梁瑞英)

山东破解税费改革中村级经费难题

在农村税费改革过程中，村级收入减少最多，山东省针对这一难题提出破解意见。例如，从农业税正税中拿出一个百分点转化为附加，开征农业特产税附加，向部分不承包土地的农村居民收取乡村公益金等作为村级收入。提高村干部交叉任职的比例，减少享受补贴人数，取消村级招待费。2003年山东每村每年集体订阅报刊经费一般不得超过800元。(山东吕文)

河源瘦肉精案犯被判刑并罚款

11.我国农村土地使用权流转机制研究 篇十一

关键词：农村土地使用权,流转,机制

1 我国农村集体土地使用现状

1.1 农村集体土地使用权的含义及其性质

所谓农村集体土地使用权是指村民或农村经济组织依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面所享有的经营性使用和收益的权利。我国农村土地使用权的客体包括集体所有同时也包括国家所有由集体使用的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面。

理论界对于农村土地使用权的定义不尽相同, 名称也是各异。笔者个人认为农村集体土地的所有权主体是农民集体, 而非村民、集体经济组织、村委会及任何组织, 这在我国《宪法》、《土地管理法》及《农村土地承包法》中均有规定。农民所拥有的土地使用权并非来自自己所有的土地而是来自于他人, 即集体所有的土地。集体土地所有权及集体土地使用权分别由集体和农户来行使。即农户所拥有的土地使用权是在他人土地上所创设的物权。农村集体土地使用权是一种有期限的用益物权。与其他的物权相比, 我国的农村集体土地使用权具有一定的期限。《土地管理法》及《土地承包法》中规定我国农村集体土地使用权的期限为30年, 30年到期, 土地由集体收回, 承包人所享有的的土地使用权消灭;或由土地承包双方续签合同, 土地承包人继续承包土地, 但这时承包方所取得的是新的土地使用权而非原来的土地使用权。

2 我国农村土地的使用现状

目前, 我国正处于一个从农业社会向工业社会转轨的历史时期, 农业在国民经济中还占有相当比重, 农业人口还占全国总人口的70%以上, 农村、农业、农民问题依然是影响我国经济发展的主要社会问题之一。但长期以来在优先发展城市的思想指导之下, 农村在国民经济的发展过程中充当配角的角色。相对于城市, 国家对三农的投入不仅不足, 反而自新中国成立50多年以来, 农村资金始终处于外流状态, 其中1953～1978年国家通过“剪刀差”从农民手中拿走了将近9500亿元, 占农民净收入的57.5%;进入90年代以后, 这个数字每年都在1000亿元以上;而农民承担的税费和各种摊派每年都在4000亿元以上;此外还有约6000多亿元的农村债务被县乡两级政府超前消费了。可以说农民在城市化进程中作出巨大的贡献, 但是他们在这一进程中所分享的利益的确是很少。而这些收益绝大部分就是来自于土地, 可以说土地是农民收入的主要源泉。

但是, 自改革开放以后, 许多稍微有些文化的农村人已经认识到守着农村几亩地是没有办法发财致富的, 甚至没有办法维持家庭的基本开支, 于是相继离开农村, 来到城市打工。在初期, 出外的人数比较少, 但是随着城市工业化程度的加快, 更多的农民来到城市, 导致土地大量闲置。国家在这种情况下, 相继制定了多项有利于农民的政策。从本世纪初开始, 国家投入大量的资金用于改善农村的村级公路和电视通讯系统;自2004年以来, 全国各省市开始逐步取消农业税, 到2006年, 国务院总理温家宝宣布在全国范围内取消农业税, 从而终结了在中国延续了几千年的一个税种。2007年, 在全国范围内的农村中小学实行免费的义务教育。国家希望通过这些措施减轻农民负担, 借此促进农村发展, 改善农村生存环境。

然而, 实际上我们的农民没有因此而留在农村从事农业生产, 笔者选择了安徽和广西的三个村作为调查对象, 发现在安徽怀宁的这个村子里, 除了农村手工业者外, 几乎没有其他的18～45岁的青壮年在家从事农业生产。近一半的土地处于完全抛荒的状态, 另外一半的土地处于半抛荒状态:即原本种双季稻现在种单季稻。而在广西两个村子调查中, 状况稍微要好一些, 大多数种经济作物, 但是农业人口同样主要是老年人和女人, 也存在不同程度的抛荒和半抛荒情况。

基于这种调查结果, 我个人认为, 我们需要对农村土地资源进行必要的整合, 改变传统的分配到户的做法, 需要某种程度的重新集中或者加速承包地的流转, 提高土地利用效率。但是国家的法律和制度对农民土地权利的行使限制的很死, 法律禁止农户之间的农地使用权的流转, 农民对土地的利用权利完全是在集体和国家的行政权的安排之下进行的, 而非由市场机制下的等价有偿的原则。因此土地的价值很难显现, 农民的个人利益也很难体现。造成土地的利用效率低下, 农民的创收积极性不高, 农业发展缓慢, 因此导致农民、农村、农业问题成为制约我国目前经济发展的主要问题。2003年生效的《农村土地承包法》中, 国家第一次以立法的形式对农村土地承包经营流转予以规定。尽管规定的很原则, 缺乏必要的操作性, 但是其反映出的意义是很重大的。

2 完善我国农村集体土地使用权流转机制的意义

首先, 土地承包经营权的流转有利于提高农民收入。农村集体土地使用权流转, 是农民自由处分自己财产权的一种表现。《农村土地承包法》中对之予以规定, 是国家对农民这种处分自己土地使用权行为在立法上的一种肯定。土地承包制度实行后的很长一段时间, 农民的土地使用权随意被剥夺和侵犯的现象时有发生;土地惊人的锐减, 严重的影响了农村的社会稳定和土地承包制度对农村经济的促进作用。同时又刺激了农民的短期行为, 造成土地掠夺性经营土地资源的浪费、衰退甚至破坏, 限制了土地资源的正常合理的流转和高效利用。随着土地的第二轮承包将土地承包经营的期限延长至30年以及《农村土地承包法》的颁布, 土地承包经营权逐步成为一项物权之后, 农民作为物权人, 可以自由处分其权利, 而且通常无须征得他人同意。土地承包经营权的自由流转使承包经营权真正作为一项稳定的财产进入市场产生应有的交换价值, 农民也能够从中获得其应有的经济利益, 提高收入水平。

其次, 土地承包经营权的流转有利于提高土地的利用效率, 实现土地的价值。珍惜和合理利用每一寸土地被规定在我国的《土地管理法》中, 作为我国土地立法的一项指导性原则。我国农村, 由于在实行家庭联产承包制时, 基于土地的社会保障作用采纳了人均分土地的经营模式, 导致土地不断细化, 不符合现代化农业的经营模式的要求, 其规模效益较差。特别是在现在农业人口较少, 缺乏必要青年劳动力的情况下, 土地经营权的自由流转可以使农民通过扩大生产规模, 进行机械化耕作, 引进新技术品种, 调整种植结构, 提高土地利用效率, 改变土地抛荒的现状。

另外, 土地承包经营权的流转有利于推动我国现代化农业的发展。目前, 实行农业规模化经营已成为世界各国农业发展的潮流。进行我国农业结构的调整, 实现农业产业化和规模化经营, 是党在十六大上提出来的一项战略目标, 是发展我国农村经济、解决我国“三农”问题的关键。新的《物权法》也确认了土地承包经营权作为一项物权, 土地经营权人可以采取转包、互换、转让等方式使之流转。土地承包经营权流转将大规模集中土地进行规模化经营, 提高了我国农村土地的市场化程度, 而规模化经营是农业从低效率的劳动模式向现代化大农业发展的必经之路。

3 构建适应我国农村经济环境的土地流转制度

3.1 转让

转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源, 经承包方申请和发包方同意, 将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户, 由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止, 原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

在征得所有权人的同意之后, 在原承包方与发包方的权利义务消灭, 受让方与承包方之间新的权利义务关系产生。原承包人的土地使用权在承包期内部分或全部消灭, 而受让人取得原承包期剩余时间内的土地使用权。这种方式通常要求原承包方已经有相对稳定的非农收入, 自己又不愿意或没有办法从事农业生产;同时要求受让方通常为本集体经济组织内部成员;并且受让方所获的土地使用权不得超过原承包期限, 超过部分当属无效。

3.2 转包

转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变, 原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。

在转包期间, 转包方与发包方之间的土地承包关系不变, 原承包合同中的权利义务没有发生转移, 原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。原集体土地使用权人仍然是集体土地使用权的主体, 而接包方只对转包方负责, 实际上, 其所享有土地使用权的是一种债权性质的土地使用权。

相关法律规定, 转包方与接包方须为同一集体经济组织的成员, 这种情况下, 如果同一组织内部没有人接包, 那么就会使得土地没有办法转包成功。在我个人看来, 转包不应该有此限制, 因为转包方已经有30年的期限限制, 即使向组织外人员转包, 也不会损害集体组织利益。

3.3 出租

出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变, 原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责, 通常必须限定用于农业生产, 以保护土地的使用性质。出租, 在某种程度上和转包是一回事, 但是, 由于转包对接包方有限定, 即必须为同一组织内部成员, 而对承租者通常不应该有集体成员身份限制。

3.4 互换

互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要, 对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换。其主要目的是为了解决土地细化的问题, 让同一承包人所承包的土地尽量连块成片, 以便于统一采取机械化耕作和节约劳动成本, 提高效益。但是目前法律规定, 该方式只是适用于同一集体经济组织土地的使用权的交换。交换后双方与集体之间的原权利义务关系也随之交换。

3.5 作价入股

入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济, 将土地承包经营权作为股权, 自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权, 入股组成股份公司或者合作社等, 从事农业生产经营。

此模式比较适合那些不想亲自经营土地但又想从土地获得收益的土地承包人。同时也可解决家庭承包制下土地细化的问题, 有利于土地规模化经营。但此模式的前提是必须用于农业生产。该模式的主要特征是, 不改变土地承包关系, 承包人以其土地使用权作为出资而形成生产经营的联合体。由集体统一经营, 入股人按所持股份参与分红。该模式比较符合当今农业发展的趋势, 未来有可能成为我国农村集体土地使用权流转的主要模式, 但是我国《物权法》规定这种方式主要适用于承包的荒地, 对农村集体承包地还没有专门说明。

3.6 抵押

设定抵押权是指承包方在不转移土地占有的前提下, 将自己所持有的土地使用权作为自己或者第三人的债务的担保, 承诺当债务不履行时, 用承包经营权变价或折价抵偿。在我国土地所有权是不准买卖的, 因此就不存在土地所有权抵押问题。在我国法律中所谓的土地抵押通常是指土地使用权的抵押, 而我国《担保法》和《物权法》仅有条件地允许土地使用权抵押, 即农地使用权除“四荒”土地使用权及乡 (镇) 、村企业的厂房等建筑物与其所占范围土地使用权同时抵押外不得抵押。概而言之, 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的使用权, 原则上不得抵押。

确认集体土地使用权的可抵押性, 是实现集体土地资源配置的一个重要途径, 也是我国农民切实享有土地使用权的一种体现, 是法律对农民权利的一种尊重, 我国相关法律应该对抵押权予以确认, 当然法律应该限定抵押权人的用途, 同时承包到期之后抵押权人应无条件返还给集体组织。

参考文献

[1]陈小君等《农村土地法律制度研究》, 中国政法大学出版社2004年1月p3

[2]张新光《中国农民特质问题的理论探讨》, 《农业经济问题》2004年第3期

[3]丁关良:《土地承包经营权若干法律问题的思考》, 《经济法学、劳动法学》人大复印资料2004.10