房地产工程常见问题

房地产工程常见问题（共8篇）

1.房地产工程常见问题 篇一

第一部分 填空题

1、建筑工程分部划分为：地基与基础;主体结构;建筑装饰装修;建筑屋面;建筑给水、排水及采暖;建筑电气;智能建筑;通风与空调;电梯。

建筑工程施工质量验收规范里面有写的

2、观感质量评定标准有好、一般、差三种 。

3、允许偏差项目，最多不超过 20% 的检查点可以超过允许偏差值，但也不能超过允许值的 1.5倍 。钢结构为1.2倍。

4、对跨度不小于 4m 的现浇钢筋混凝土梁板，其模板应按设计要求起拱、当设计无具体要求时，起拱高度宜为跨度的 1/1000~3/1000。

5、箍筋弯钩的弯折程度，对一般结构，不应小于 90度 ，对抗震要求的结构，应为 135度 。箍筋弯后平直部分长度，对一般结构不宜小于箍筋直径的 5倍 ，对抗震等要求的结构不宜小于箍筋直径的 10倍 。

6、同一连接区段内，纵向受拉钢筋搭接接头面积百分率应符合设计要求，当设计无具体要求时，对梁类、板类及墙类构件，不宜大于 25% ，对工程中确有增量接头面积时，对梁类构件不宜大于 50% 。对柱类构件，不宜大于50%。

7、予应力钢筋张拉形式包括 先张法 、后张法 两种，进场时应检查 钢绞线 、质量证明书 、包装方法 、标志是否齐全 。张拉预应力钢筋的方法主要有先张法、后张法两种，前者靠粘结力传递预应力，而后者靠锚具传递预应力。

8、水泥进场时应对其 安定性 、初凝时间 、3天强度 、28天强度 、出厂日期、配合比报告、标准稠度 等进行检查。当在使用中对水泥质量 有怀疑 或水泥出厂超过 3个月时应进行复验，并按复验结果使用，检查数量，袋装不超过 200t 为一批，散装不超过 500t 为一批。a. 散装水泥：同厂同期同品种同强度的同一出场编号500t为一批。取样方法随机从不少于三个车罐中，用槽型管在适应位置插入水泥一定深度(不超过2m)。取样搅拌均匀后从中取出不少于12kg作为试样放入标准的干燥密封容器中，同时另取一份封样保存。 b. 袋装水泥：同一厂家、同期、同品种、同强度等级，以一次进场的同一出场编号的水泥200t为一批，先进行包装重量检查，每袋重量允许偏差1kg。

取样方法:随机从20袋中采取等量的水泥，经搅拌后取12kg两份，密封好，一份送检，一份封样保存。

9、砼现浇结构常见的外观质量缺陷有露筋、孔洞、蜂窝、涨模、错台、漏浆、外形缺陷(缺棱掉角、表面不平整、翘曲不平、飞边凸肋等)、烂根、外表缺陷(麻面、掉皮、起砂、玷污)。

第二部分 选择题

1、月度联检对项目工程部管理规定，月度联检综合评分排名最后，且等级评定为不合格，对项目部罚款 元。

A.1000 B. C.3000 D.5000

2、当梁、板砼结构构件跨度大于8米时，其底模板拆除时砼强度须达到设计强度的百分率为 ( C %)

A.50 B.75 C.100 D.125

3、预应力钢筋张拉或放张时，混凝土强度应符合设计要求，当设计无具体要求时，不应低于设计抗压强度标准值的( B %)。

A.50 B.75 C.100 D.125

4、当砼强度等级为C35，其纵向光圆受拉钢筋的最小搭接长度为 A.

A.30 B.35 C.45 D.55

5、混凝土强度达到 B N/mm之前，不得在其上面踩踏或安装模板及支架。

A.0.8 B.1.2 C.1.8 D.2.4

第三部分 问答题

1、当建筑工程质量不符合要求时，应采取哪些规定进行处理?

2.经返工重做或更换器具、设备的检验批，应重新进行验收。

3.经有资质的检测单位检测鉴定能够达到设计要求的检验批，应予以验收。

4.经有资质的检测单位检测鉴定达不到设计要求、但经原设计单位核算认可能够满足结构安全和使用功能的检验批，可予以验收。

5.经返修或加固处理的分项、分部工程，虽然改变外形尺寸但仍能满足安全使用要求，可按技术处理方案和协商文件进行验收。

6、建筑工程施工质量应按哪些要求进行整改?

A.建筑工程施工质量应符合本标准和相关专业验收规范的规定。

B、建筑工程施工应符合工程勘察，设计文件的要求。

C、参加工程施工质量验收的各方人员应具备规定的资格。

D、工程质量的验收均应在施工单位自行检查评定的基础上进行。

E、隐蔽工程在隐蔽前应由施工单位通知有关单位进行验收 ，关应形成验收文件。

F、涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应按规定进行见证取样

G、检验批的质量应按主控项目和一般项目验收。

H、对涉及结构安全和使用功能的重要分部工程应进行抽样检测。

I、承担见证取样检测及有关结构安全检测的单位应具有相应资质。

J、工程的观感质量应由验收人员通过现场检查，并应共同确认。

7、砼浇筑完毕后，应采取哪些有效措施进行养护?

(1) 应在浇筑完毕后的12h以内对混凝土加以覆盖并保湿养护;

(2 ) 混凝土浇水养护的时间：对采用硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥或矿渣硅酸盐水泥拌制的混凝土，不得少于7d;对掺用缓凝型外加剂或有抗渗要求的混凝土，不得少于14d;

(3 ) 浇水次数应能保持混凝土处于湿润状态;混凝土养护用水应与拌制用水相同;

(4 ) 采用塑料布覆盖养护的混凝土，其敞露的全部表面应覆盖严密，并应保持塑料面布内有凝结水;

(5 ) 混凝土强度达到1.2N/mm前,不得在其上踩踏或安装模板及支架.

注：1 当日平均气温低于5°C时，不得浇水;

2 当采用其他品种水泥时，混凝土的养护时间应根据所采用水泥的技术性能确定;

3 混凝土表面不便浇水或使用塑料布时，宜涂刷养护剂;

4 对大体积混凝土的养护，应根据气候条件按施工技术方案采取控温措施。

检查数量：全数检查。

检查方法：观察，检查施工记录。

第四部分 案例分析

某楼盘一客厅为现浇钢筋砼楼板，其长*宽为8M*4M，现场发现沿跨中两吸顶灯位置出现通常裂缝，请根据这一现象分析质量原因，预防措施和监理控制要点。

一、自我介绍

二、提问

1、维保期间小业主提出的问题最多的是什么?(墙面、地面裂缝)

2、产生原因是什么?(略)

3、隔墙板的材料及施工方法是什么?(陶粒空心条板，方法略)

4、哪些地方用到实心隔墙板?(略)

5、画出隔墙板洞口处排版图及门头板做法节点(略)

6、哪些地方容易漏水?(大模板螺栓孔、外窗节点、装饰线节点)

7、螺栓孔如何处理?(略)打发泡剂填实。

8、画出外窗节点剖面图及说明预防渗漏的节点处理(略)

9、工作期间与其他部门的协作如何?(略)

10、举例曾经与其他部门的工作矛盾及处理结果(略)

11、带徒弟的感受?

12、同事及领导对我的评价如何?(略)

13、关于个人未来事业的发展(略)

三、答疑

时间约为45分钟。以上为主要内容，可能有所遗漏，供参考。

提问：

1、在现场发现施工管理上出现问题时如何处理(举例：质量、稳固等苗头，怎么解决)

2、石材幕墙控制的关键点

3、施工组织和安排(举例现场施工管理方面具体案例)

4、抹灰干裂的主要原因，如果解决及预防

5、最烦的事

6、精装交房业主投诉前三个问题

7、过往项目 概况、项目户型、选材及具体工作职责等

8、参与其中发现了什么样的问题(技术 质量 管理施工 生产人员 机器 材料等)

9、自己独立完成的成功案例(全过程施工管理)

10、乙方到甲方转型遇到哪些问题，在工作内容上有什么不同?

11、过往经历中对你影响最大的 经验最多的是哪个?为什么?以往工作难忘的事?遗憾的事?记忆尤新的?都要举例说明

12、防水卷材 工期布排 建筑材料参与等

13、回顾工作觉得还有哪些可以提高的地方

14、认为协调时最难的是什么?

15、总承包协调最难的是什么?如换个角度(业主)又是什么?

16、施工顺序

17、具体的细节：如技术：节点 做点的控制 防水怎么做啊 材料等 挖4米的话土方量多少啊 钢筋的型号等

2.房地产工程常见问题 篇二

1 当前房地产开发项目工程管理存在的主要问题

1.1 房地产项目开发前期调研不足, 缺乏可行性研究

我国房地产开发最为常见危害最大的问题就是盲目进行项目决策, 在项目工程建设开展前期, 并没有做出相应的调查, 其中包括项目的市场情况, 项目建设可获得经济效益, 项目工程运转对公司资金的消耗等等。很多开发商拿到土地后就直接进行工程建设, 使工程管理工作在工程建设前期不能有效的落实, 最终导致后续一系列问题的产生。其中工程建设对资金的消耗导致开发单位的资金链断裂, 公司无法正常运转, 工程项目也会停止建设。以及建设的住房户型结构单一, 工程造价的成本较高, 区域建设布置不合理等内容, 不仅对开发单位造成严重的经济损失, 同时还导致我国土地资源的利用率不高, 土地资源没有发挥出应有的价值。对于项目的可行性研究工作一定要重视, 这样才能够保证项目建设符合市场需求。

1.2 管理体制不健全, 致使进度和成本偏离预期目标

在工程项目建设过程中, 很多开发单位对于工程管理没有一定的认知, 同时对此工作并不重视, 存在概念模糊的现象。工程管理工作都是照搬其它工程建设的管理模式, 并没有根据自身项目建设的实际情况, 对于项目建设中诸多环节遗漏, 归纳总结就是开发单位管理体制不够完善, 存在较多的缺陷。工程项目建设前期的管理工作与工程施工中的工程管理工作相脱离, 对于工程建设的进度以及工程建设的资金消耗不能有效的控制, 导致工程建设的实际情况与既定的规划方案存在较大的差异, 例如很多建设工作不能够在既定的时间内完工, 工程建设成本较高, 导致房价上涨, 等等内容, 都与工程建设初期的设想存在巨大的差距, 最终导致项目工程并不能为开发单位带来良好的经济效益。

1.3 物业和售后服务不到位, 矛盾冲突隐患较为严重

房地产是投资较大的产业, 因此居民在购买时往往非常注重后期的维修和配套设施的齐备, 但我国许多房地产项目在开发过程中, 品牌和售后服务意识较差, 对于已经交房的商品房屋而言, 如出现质量等其他问题, 存在售后维修不及时, 此外, 对于一些事前承诺的基础设施和配套措施, 也存在着偷工减料, 甚至直接没有, 这就容易造成买卖双方之间的冲突和矛盾, 对后期的商品房屋销售也有负面影响, 这种忽略事后管理和控制的做法不利于项目管理整体效益的发挥和积聚。

1.4 设计监理制度不够规范, 制约着行业规范化运行

当前, 设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题, 使得大量设计问题在施工中频繁出现, 许多施工单位变更图纸比原设计图纸还多, 这既造成了成本上的浪费, 也造成了管理上的混乱, 加之工程设计的建立制度本来不够完善, 许多施工单位就忽视设计对项目投资控制的重要性, 这种监理上的缺失, 使得施工单位缺乏有效的制度保证和规范运行。

2 加强和改善房地产开发工程项目管理的对策

2.1 加强项目开发的前期规划管理

对于项目建设前期的工程管理工作不能松懈, 要将工作有效的落实。前期的工程管理主要涉及到两方面:第一方面是项目决策, 第二方面是项目的设计。要对市场情况进行全面的了解, 对于公司内部情况要进行全面的掌控, 使得项目的决策具有合理性、科学性, 将公司所承担的风险尽可能的降到最低。以上是项目决策阶段需要注意的内容, 对于项目设计阶段, 要以我国目前的建筑水平以及设计规范为基准, 项目建设的目的是为了满足市场需求, 要考虑建筑的综合性能, 以及将节能、环保的绿色建筑理念融入到项目设计中, 多方面的考虑工程项目进行对于环境、地区经济造成的影响, 协调工程项目与其的关系, 避免工程的变更对工期的延误、对资源造成的浪费。工程的建设要根据既定的图纸方案, 严格的执行, 确保工程的实际建设不会于预期的设想有较大的偏离。同时要注重于施工单位进行沟通, 实现工程项目的动态化管理模式, 对于工程建设的各个环节都能考虑周全, 不会存在遗漏的方面, 将工程建设的所有风险控制在可知范围内。

2.2 加强项目质量管理与控制

房地产是人们各项投资中所占比例最大的一项投资, 人们对房屋的质量和性价比考虑非常多, 因此, 合格的质量是房地产业对房屋的最低保证, 因为房屋建筑在起初一两个月看不出任何质量问题, 但是随着时间的推移, 质量问题就会逐渐凸显, 因此, 在修建房屋时, 要对人员、材料、机械、施工等方面严格管理和控制, 做到量化要求, 保质保量。于此同时, 对商品房的其他基础设施也做出让顾客满意的承诺, 做好暖通、排水等方面的顺畅, 此外, 更要提高商品房的售后管理与控制, 积极咨询顾客的需要并做出满意的回复与解决, 组建专门的售后项目管理队伍, 对物业及房屋的维修做出及时的处理, 并对顾客提出的意见和建议进行深入研究, 从而为下一个房地产项目的决策和规划提出可行性的意见。

2.3 全面完善项目成本管理

近几年, 房地产业基本已经走出“泡沫”的春天, 同行业要在竞争中立于不败之地, 价格是很重要的一个优势和筹码。因此, 房地产业在开发项目时必须做到全面完善项目的成本管理, 要严格控制工程项目成本, 首先, 在项目规划阶段, 做好项目的预测和评估工作, 对其成本, 销售, 利润进行严格的控制, 做到最低的成本, 最优的质量, 其次, 在施工过程中, 要引入竞争机制, 做到投标招标的市场化。最后, 要建立奖惩制度, 无论是甲方还是乙方或者第三方, 施工阶段。这一阶段, 主要是加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。只有这样, 才能从根本上降低成本, 从而提高房地产企业的市场竞争力和整体经济效益及社会效益。

参考文献

[1]李文明.加强建筑项目工程管理的策略研究[J].科技与企业, 2012 (20) .

3.房地产工程常见问题 篇三

关键词：房地产；工程项目；质量；控制

DOI：10.19354/j.cnki.42-1616/f.2016.17.43

房地产工程项目的质量不仅关系到人们的切身生活，还关系到我国国民经济的稳定。所以相关工作人员应该深入研究当前房地产工程项目质量控制存在的问题，并根据实际的施工环境和企业运营情况提出可行性的整改措施，以提高房地产工程的质量，促进房地产行业的快速发展。

一、房地产工程项目质量控制中存在的问题

（一）缺乏前期规划。前期规划是保证房地产工程项目质量的基础。在当前复杂的房地产工作中，进行前期的规划管理是开展房地产项目工程施工的前提。但是在实际的工作中由于诸多因素的干扰，很多房地产企业并没有进行完整的规划。

（二）缺乏完善的质量管理制度。在实际的房地产工程项目施工中，很多工作人员的质量控制意识都不强，基本都是在发现问题才进行补救工作，这会使房地产企业处于被动的地位。因此，房地产企业应该完善质量管理制度，做到质量问题的有效预防。

（三）施工人员质量管理意识薄弱。在实际的房地产工程项目建设中，经常会出现一些偷工减料、违规操作的问题，这不仅会影响房地产工程项目的质量，还会增加企业投资成本，甚至会造成工期的延误，阻碍我国房地产行业的发展。

二、应对房地产工程项目质量控制问题的措施

（一）强化前期规划。前期规划管理的缺失会影响房地产工程项目的质量管理。所以，在施工开始前房地产企业应该进行全方位的规划，并采取科学、合理的措施保证房地产工程的整体规划，以保证房地产工程项目的质量。如当房地产企业在拿到开发权之后，就可进行详细的用地规划，并结合企业的实际发展开展科学的项目定位。一般房地产企业可从七个方面进行房地产工程项目定位：一是从企业的先进流预测；二是根据政府的整体规划；三是根据实际的土地条件；四是估算项目建成后的销售速度；五是调查客户群，确定主要客户群；六是依据房屋的投资总价；七是房地产企业希望达到利润。这样在经过详细的计划和筛选之后，便能确定房地产项目的定位：建设居民用房，或是商业用房。在实际的房地产项目规划中也经常会出现因没有进行前期规划而导致房地产企业经济亏损的，如没有详细分析周边的用户群体和消费情况，就开发成商业用房的。另外，房地产企业应该在施工前进行详细的调查，设计出符合实际施工环境的设计图纸，以保证后续施工环节的顺利开展。如在房屋内预留足够的空调、暖气等基础设施的安装控件；或是设置合理的井道，避免出现井道出现在人行道中间的问题。也只有这样才能切实提高房地产工程项目的质量控制效果。

（二）加强整体施工环节的质量管理。对于房地产工程项目而言，施工质量是保证整个工程质量的关键因素。所以相关工作人员应该做好整体施工环节的质量管理。并且房地产工程项目的施工是一项复杂的施工工程，涉及较多的施工工艺和施工人员，其管理难度也较大。因此，房地产企业不仅需要完善质量管理制度，还要培养一支高水平的质量管理人员。

如管理人员应该在确保某一施工环节的质量合格之后，在允许施工人员进行下一环节的施工。如果该环节的施工质量并不达标，那么就应该进行及时整改，至到质量合格。另外，施工企业还应该加强施工材料、施工工艺、施工设备、相关辅助措施的管理，对于违规操作的现象应该严加制止，并勒令整改，只有这样才能提高房地产工程项目的质量。如某施工企业制定的质量管制制度中提到工程使用的重要材料（钢材、水泥、配件、构件）应于进场时即时进行检验核查，必要时取样送有关单位进行试验；混凝土配合比及配合试验，应于浇注前及浇注中检验、核查；工程使用的机具、模板、吊具在第一次使用前进行检查；隐蔽工程在施工过程中应旁站，经验收后方可继续下一工序施工；分部、分项工程在施工过程中进行旁部或检查，施工结束后进行确认或验收；施工单位建立、保存、提交的自检、试验记录报告，应即时核查，并对照报告内容是否完整、齐全、准确、有效。由此可见，保证房地产工程项目整体环节的施工质量是非常重要的，不仅能够保证房地产工程项目施工的顺利开展，还能减少施工事故，提高企业经济效益。

（三）加强竣工后的验收质量管理。验收是检查房地产工程项目施工质量的最后一道工作环节。所以质量验收人员应该重视最后的质量检查，以防有问题的房地产工程项目流向市场，影响国民经济的稳定。另外，房地产企业还可以建立完善的质量评估体系，对于各个部分的施工进行严格的质量审核以及工程项目施工信息的整合，以方便后续维护工作的开展。

一般在房地产工程项目竣工后，需要房地产开发商想当地的主观部门递交验收申请，之后主管部门才会进行综合验收。综合验收是对房地产工程项目的整体审查，包括规划要求是否合格、配套设施是否完善、质量验收手续是否齐全、物业管理是否完备等等。房地產工程项目的验收是一项精细的工作，需要多个政府部门的共同配合。一般涉及到的验收部门包括国土资源局、市建委、房管局、环保局、消防部门等。只有完全合格后，房地产工程项目才能进入市场。当然，除国家项目政府部门的验收外房地产企业也应该先进行内部验收，如某房地产项目中规划验收包括竣工测量资料、电子报批文件技术初步审查检测资料？、规划局送案资料；环保验收包括排污口规范化登记资料？、验收监测提交资料、环保局送案资料等，其中工程施工质量的验收是由施工单位组织勘察、设计、施工、监理单位和其他有关方面的专家组成验收组进行工程验收，监督站对工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况实施现场监督。只有这样严格做好房地产工程项目的质量把关，才能提高房地产工程项目的整体质量，促进我国房地产行业的发展。

（四）提高施工人员的安全意识和专业素质。我国每年都会发生房地产工程项目的施工安全事故，给人们造成生命和财产的损失。因此，房地产企业应该重视提高工作人员的安全意识和专业素质，以减少安全事故的发生，减低房地产企业的投资成本，保证房地产工程项目的质量。

如企业可以开展以安全意识为主题的培训活动，从思想上提高施工人员的自我保护意识。例如某房地产企业开展的安全意识培训活动，主要要求是：一是工程管理方要认清安全生产的严峻形势，牢固树立“安全第一、预防为主”的思想，进一步增强安全生产意识；二是工程安全监管负责人要对所在工地施工人员加强安全生产培训教育，提高施工人员的安全意识。；三是工程一线施工人员要强化安全知识自我学习，熟悉所负责工种的安全隐患知识，具备危险发生时应急逃生技能。另外，房地产企业还应该提高施工人员的专业水平，减少因违规操作引发的安全事故。如某房地产企业在业余时间开展了以“标准施工，减少安全事故”的专题培训，详细介绍了房地产工程项目的施工技术。总之，房地产企业应该从多个方面开展安全培训，以提高施工人员的专业素质，减少安全事故发生，保证工程项目的顺利施工。

总结：综上所述，深入研究房地产工程项目的质量控制问题，并采取相应的解决措施是提高房地产工程项目建设质量的重要途径。所以房地产企业应该重视前期规划、加强施工管理，并加强施工人员专业技能的培训和工程竣工的验收，从而提高房地产工程项目质量控制工作的效率。

参考文献：

[1] 党黎杰. 房地产工程项目质量管理的相关问题与对策[J]. 山西建筑，2015，08：228-229.

4.房地产工程副总 篇四

岗位职责：

1、对公司分管领导负责。负责全面策划、控制、监督项目开发全过程（策划、设计、施工及交付等）的成本、质量、进度、安全工作，负责处理项目开发过程中的所有事件。须定期向公司分管领导汇报工作，并接受质询；

2、负责制定项目公司所属各建设项目总体目标，形成总体进度计划、资金计划、人力资源计划，并向上级部门报批；

3、负责合理设置项目公司组织机构和人员编制，提请公司聘任或解聘项目经理，决定其他人员聘任，完成员工考核工作；

4、负责公司的规章制度在本部门的落实，建全项目公司各项管理制度，做好本部门员工的政治思想工作，调动员工的工作积极性和创造性，发掘工作潜力，做好本部门员工的各项考核工作，使团队持续处于高效运行状态；

5、负责项目公司运行中涉及重大事项的协调和建设项目总体目标实现；

6、负责组织公司相关部门（包括总包、分包）对设计方案、配套方案、施工方案、施工工艺、施工工期、材料设备选型方案进行优化工作，全面控制成本。

7、负责组织公司相关部门完成项目策划、设计、招商、运行、物管、勘察、审图、监理、招标代理、检测、监测、材料采购、设备采购、配套、验收等事项的洽谈和相关合同签订工作；

8、负责项目前期各职能部门意见征询、四证和验收交付文件办理；

9、负责组织公司相关主管部门制定项目公司人员的培训计划；

10、负责协调项目公司和政府相关各职能部门关系，使其处于良好状态；

11、负责协调项目建设过程中各重点分承包商关系，使其紧密合作，高效运行，达到建设项目总体目标。协助公司主管部门做好售后服务和回访工作，提高客户满意度；

12、负责在授权范围内审批办公接待费用，参与审定项目各项费用支付；

13、完成公司领导交办的其他任务。

任职要求：

1、35～45岁，结构、建筑或工民建相关专业本科以上学历；

2、8年以上工作经验，5年以上大型综合类（住宅、商业、酒店）房产项目运作经验，具有2个以上完整的项目开发经验；

5.房地产工程管理 篇五

那么怎样去做好房地产工程管理呢？我认为方式有三，其

一、选择优秀的勘探和设计单位。这些单位是工程建设的先头兵，好的勘探队伍能准确的对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程造价。优秀的设计单位能精确的对房屋进行设计，优化工程结构，减少和避免不必要的浪费，节约了工程造价和加快了工程进度。其

二、选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎样去选择，应当有一整套的组织架构，如：施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等，只有多方面了解和掌握这些信息，加大筛选的力度，才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据。其

6.房地产工程甲方常用资料 篇六

一.工程项目现场管理规程

二.第一次工地会议议程

三.监理授权书

四.工程技术资料及施工图表签报程序规定

五.工程施工现场签证管理办法

六.施工用电管理规定

七.施工用水管理规定

八.违规处罚规定

九.监理工作管理规定

十.驻地监理工作考核细则

十一.工程质量管理规定

十二.施工现场安全文明管理规定

十三.工程质量问题(事故)处理规定

十四.工程完工清场和质保期内保修工作的规定

十五.工程质量验收标准

十六.竣工验收规程

十七.工程竣工验收会议表决意见(标准格式)十八.物业验收及移交规程

附表一.工程进度资金需求申报表

附表二.周(月)施工计划表

附表三.钢材、水泥月报表

附表四.工程缺陷统计表

附表五.分户房屋移交检验缺陷登记表

附表六.工程尾款申请支付表

附表七.工程质保金申请支付表

工程项目现场管理规程

一．总则

工程项目现场管理是实现投资目标的重要环节,负有对工程投资、进度、质量、施工安全、环境影响等协调、控制、指挥的权利和责任,旨在工程前期准备至招投标和施工合同签订后开展工作。工程部是工程项目施工现场唯一的组织协调机构。

二．职责

1．对工程实施过程中的投资、进度、质量、施工安全和环境影响负责。

2．严格执行公司工程投资、进度和质量计划，实施对施工单位、监理单位日常工作的考核与管理。

三．主要工作程序和内容 1．工程开工前由工程部明确项目责任人。项目接任后，必须熟悉所接任项目的招标文件、设计图纸、工程现场情况，拟定施工队伍进场计划和现场准备措施。

2．施工现场准备就绪后两天内正式通知监理单位、施工单位召开第一次工地会议，工地会议的主要目标是：转交业主对施工、监理管理的相关文件规定，察看施工现场，交代控制坐标点，确定工程技术交底日期和预定开工日期。

3．工程放线定位后及时组织监理单位，业主成本管理部门测定建筑物周边线外3m以内的现场高程及所占用施工场地的现场高程，三天内必须由施工单位在原始记录的基础上用简图形式整理一式四份，会同监理单位签证后，分别上报业主成本部门和工程管理部门。

4．工程动工后及时参加每周监理例会，传达业主对工程管理的要求和相关技术标准，协调施工、监理、业主三方日常管理和技术管理中的各项事务。会同业主成本部核签基础施工中土方进出的实际数量和基础开挖的实际深度。

5．加强日常巡视巡检，纠正施工监理工作的错误行为。协调配合施工单位做好主体施工。参加各分部分项工程的验收，协调政府行政管理部门的质检安检活动，核签各分部分项验收工程的资料。

6．严格执行各项管理制度，强化工程节点进度计划考核和每月25日的监理工作日常考核。

7．工程完工后及时组织工程竣工预验收，在预验收合格的前提下，及时申请行政主要部门进行竣工验收。

8．工程竣工验收后三个月内督促施工单位办妥备案，观察修复已交工房屋存在的缺陷，向业主售房部门移交前必须督促施工和监理单位逐户做好下述工作：①室内清洁，玻璃干净；②卫生试水不漏；③下水通球检验；④供电、电视、智能化等检验合格，箱盖完好，设施完备；⑤门窗开启自如，关闭严密。

9．在按上述要求检查合格后，组织监理单位和施工单位向业主指定的售房管理部门分户复检合格移交，并见证移交会签。

10．项目责任人必须严格要求自己、努力学习、积极工作、不断提高自身项目管理素质，认真细致地分类收集下述备查报表：①监理工作规划和监理月报；②监理例会纪要和工程缺陷统计报表；③原始地面实测记录，开挖深度实测记录；④工作联系函及工程标外签证单。

11．项目责任人必须严格遵守国家法律法规和公司各项管理制度，服从公司安排。

第一次工地会议议程

会议主要内容（工程部项目责任人主持）：

1.建设单位、承包单位和监理单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工；

2.建设单位根据委托监理合同宣布对总监理工程师的额授权；

3.建设单位介绍工程开工准备情况；

4.承包单位介绍施工准备情况；

5.建设单位和总监理工程师对施工准备情况提出意见和要求；

6.总监理工程师介绍经过图纸会审后编制的监理规划的主要内容、工作程序、工作方法；

7.研究确定各方在施工过程中参加工地例会的主要人员，召开工地例会周期、地点、会议议程及主要议题；

8.关于检验批划分、材料取样计划、施工检测计划、隐蔽工程的验收设置要求； 9.第一次工地会议纪要应由项目监理机构负责起草，并经与会各方代表会签；

10.其他应注意事项。

监理授权书

根据本公司和监理公司签订的委托监理合同，特授予监理人以下权利：

一.监理人在委托人委托的工程范围内，享有以下权利：

(1)选择工程分包人的认可权。

(2)对工程建设有关事项包括设计标准、生产工艺设计和使用功能要求,向委托人的建议权。

(3)对工程设计中的技术问题，按照安全和优化的原则，向设计人提出建议；如果拟提出的建议可能会提高工程造价或延长工期，应当事先征得委托人的同意。当发现工程设计不符合国家现行的建设工程质量标准时，监理人应当书面报告委托人要求设计人更正。

(4)审批工程施工组织设计和技术方案，按照保质量、保工期和降低成本的原则，向承包人提出建议，并向委托人提出书面报告。

(5)主持工程建设有关协作单位的组织协调，重要协调事项应当事先向委托人报告。

(6)征得委托人同意，监理人有权发布开工令、停工令、复工令，但事先应向委托人报告。如在紧急情况下未能事先报告时，则应在24小时内向委托人作出书面报告。

(7)工程上使用的材料和施工质量得检验批。对于不符合设计要求和合同约定及国家质量标准得材料、构配件、设备，有权通知承包人停止使用；对于不符合规范质量标准得工序、分项分部工程，有权通知承包人停工整改、返工。

(8)工程施工进度得检查、监督权，以及工程实际竣工日期提前或超过工程施工合同规定得竣工期限得签认权。

(9)在工程施工合同约定得工程价格范围内，工程款支付得审核和签认权。

(10)监理单位或监理人有对施工单位违反工程管理相关规定的行为提出处罚建议的权利。

二.在委托的工程范围内，委托人或承包人对对方的任何意见和要求（包括索赔要求），均必须首先向监理机构提出，由监理机构研究处置意见，再同双方协商确定。当委托人和承包人发生争执时，监理机构应根据自己的职能，以独立的身份判断，公正地进行协调。

工程技术资料及施工图表签报程序规定

为加强施工管理，规范施工过程中各种技术资料及施工图表的签发报送程序，现就有关事项作出以下规定：

一.工作计划安排及进度款申请报表

1.施工单位必须根据施工合同中约定的总工期于工程开工前一周内将施工网络计划及施工进度横道图表上报分管监理单位，由监理单位审定后于开工前三天报工程部。

2.工程开工后每周主要施工安排必须于上周五之前报监理单位确认，监理单位确认后于每周五向工程部报本周工作完成情况及下周主要工作安排计划。

3.各施工单位每月25日前必须将本月工作完成情况、下月工作安排及工程进度款申报表报监理单位，监理单位审定后于28日前上报工程部。

二.会议纪要及监理月报 1.各施工单位必须参加所在组团的每周监理例会，分析工程质量和施工进度，提出改进措施，其例会记录由监理单位整理，每周报工程部。

2.各监理单位在工程监理过程中，检查发现的设计缺陷、施工缺陷必须及时登记，每周五汇总填表，分别报施工单位和甲方工程部。

3.各监理单位每月25日前必须就所监理的工程项目进行一次进度、质量、成本控制分析，并提出相应的改进措施和建议，于25日成文后报工程部。

4.各施工单位在工程竣工验收前一周内必须将工程验收资料分项汇总后报监理单位，监理单位审查整理后必须在一个月内报工程部。

三.分项分包工程及甲供材料报表

1.各施工单位中标工程约定或施工合同约定的甲供材料必须在用料前一个月提供材料清单，向工程部申报材料需求计划。

2.已确定由业主供应的门、窗及构配件，由施工单位按施工图尺寸要求列出清单报监理审定，由监理单位提前三个月报工程部。

3.已确定由业主分包的分项工程，施工和监理单位必须认真核定分项分包界限范围，并提出范围界定的文字条款及制约措施，于工程动工前一周内报工程部。

注:各施工、监理单位必须严格遵守本规定。

工程施工现场签证管理办法

为规范工程施工现场签证管理工作，确保工程施工现场签证工作处于受控状态，特制定本办法。

一.职责分工

1.业主授权派驻工地代表（简称甲方代表）负责工程施工现场签证工作的管理与实施。

2.工程施工方（简称乙方）负责对甲方下达的指令或需由乙方签证的文件的签证。

二.签证工作内容

1.基础开挖到满足设计要求时，必须进行签证确认。

2.合同以外的土方工程。

3.施工图和设计变更以外的工程内容。

4.甲方确定的必须通过签证才予以确认的。

5.工程施工合同中约定必须签认的。

6.法律、法规及现行有效标准规定必须签证的。

三.现场签证参加人员

甲方代表、甲方预算员、乙方代表、监理单位代表。

四.现场签证单填写要求

所有工程量必须经现场测量后填写，到场人员必须当场在现场签证单上签字或当场在记录的原始数据上签字，后补签签证单。现场签证单一式四份，甲方工程部、成本部、监理单位、乙方各留一份，现场签证单必须在一个星期之内四方签字盖章完毕，否则签证单视同无效。签证原则上不允许签计时工，如有特殊临时用工情况，必须列明用工人数及用工时间。

五.现场签证程序

1.乙方提出签证申请 甲方、监理单位同意进行签证 甲方代表组织相关人员现场进行工程量测量、签字确认。2.乙方填写现场签证单（现场签证单必须使用国家统一标准规范表格）各单位必须签字盖章并留存 乙方对签证单做一份完整预算作为结算依据。

六.现场签证结算方式

1.单体施工单位分三个阶段分别办理签证结算。即基础部分、主体结构部分和安装及装修部分。每个阶段在正式验收前施工单位必须将结算资料提交到甲方成本部，否则停止拨付工程进度款。

2.外网、景观及零星工程合同外签证（仅为建安及天一园林公司），每月5日前必须将签证结算资料提交到甲方成本部，逾期停付工程款。

七.签证的效力

1.乙方应予提报签证的文件，但未经甲方签证的，均属无效。已实施未经签证所产生的经济责任由乙方承担。乙方对甲方的指令确有异议（拒签），在甲方坚持要求执行时，乙方应予以执行，因指令错误发生的费用和给乙方造成的损失由甲方承担，延误的工期相应顺延。因拒不执行指令而造成的损失则由乙方承担。

2.凡签证责任人未按法律、法规、现行有效标准及合同约定时间内对对方提出的文件予以签证或签复的，应视为要求已被确认，由此产生的责任由甲方承担。

3.本办法为甲乙双方在合作中的经济或法律责任界定的依据，包括返工、返修、停工损失、延误的工期及其他经济损失。

八.例外处置

1.必要时，甲方可发出口头指令，施工方对甲方的口头指令应予以执行。但乙方应在48小时内提出书面文件，甲方必须签证确认。

2.在特殊情况下，乙方有权要求甲方下达指令的要求，并将需要的理由和迟误的后果书面通知甲方，甲方在48小时内不予下达或答复，应承担由此造成的经济支出及顺延的工期，赔偿乙方的有关损失。

九.本办法自行文之日起执行，由工程部负责统一解释。

施工用电管理规定

为加强施工用电的管理，保障安全用电，规范施工用电行为，特制定本办法：

1.所有施工及配合施工单位用电均由工程部统一管理，用电单位必须持用电方案经工程部审核批准，并严格按批准方案认真组织施工。

方案未经工程部批准，擅自接电者，处以500-1000元罚款，并承担当月分表与总表的全部差额。

2.各用电单位用电安装及维护人员，必须持证上岗，无电工上岗证者不得进行该项工作。

3.一级配电柜内，必须使用计量合格的电表进行计量，并对各自的电表计量负责，工程部有权要求用电单位对所用电表重新进行校验。如经检查发现由于私自改动接线方式，造成电表计量不准或倒走，一律按窃电论处。

4.电费的收取。抄表日期：每月20-25日，按照供电局电费单据实收取，在每月进度款中予以扣除。

5.各用电单位对各自的用电线路负有维护管理责任，应经常对所属用电线路进行检查，发现安全隐患，立即整改。若用电线路存在安全隐患，而不能得到及时整改，工程部将停止供电。

本规定由工程部统一解释。

施工用水管理规定

为规范施工用水行为，切实维护用水单位的利益，特制定此管理办法，凡用水单位均应严格遵守。

1．任何单位用水必须报经工程部批准，方可进行用水管道的连接，并装表计量，水表初始读数报工程部备案。严禁任何单位和个人私接取水管道，违者处罚300～500元。

2．任何用水点必须安装水表进行计量，并在每月20日将水表读数报至工程部，水费依此据实收取。所报水表读数如不属实，按实际用水量两倍收取水费。

3．严禁在给水管道上直接管道泵，水压不足时应设置储水池再经加压设备进行提升，且进水管必须高于储水池水面。违反此条者按市水务处罚规定处罚。

4．用水单位对用水管道有维护管理的义务。对用水管道的任何破坏造成水量损失，当月分摊水量全部由该用水单位承担；且用水单位必须及时修复用水管道，若未能及时修复，当月施工水损费用由该事故用水单位全部承担。

本规定由工程部统一解释。

违规处罚规定

为规范工程管理行为，切实做好工程管理，现就东风阳光城各施工、监理、配合单位等违规处罚做出如下规定：

1．未经业主项目管理人员允许私自在施工现场搭建工棚的，除限期拆除外，处以500～1000元的罚款。

2．未经业主售房部门允许，私自占用已移交房屋者，处以500～2000元罚款。

3．超越自身工作区域，强占他人场地者，除限期清除外，处以500～2000元的罚款。

4．违规私自移接管道泵，直取管道自来水施工者，按市自来水节水处罚规定执行。

5．违规私接电源，有偷电行为者，处以500～1000元罚款。

6．不服从门卫管理，强行进入者处以100～200的罚款。

7．攀爬围栏私自进入者，处以100元罚款。

8．顺手牵羊、偷拿现场材料者，按所获取材料价款的双倍金额处罚。

9．损坏工程成品或半成品者，按修复或更换价款的110％处罚。

10．在已完工路面拌合砂浆者，每发现一处处以200元罚款。

11．会议通知到位后，开会迟到每次处以100元罚款。

12．会议时间随地吐痰，随手丢烟头每次每项处以50元罚款。不讲究卫生，随地大小便者，每人每次处以50元处罚。

13．四大节点工程工期（基础工程、砼结构工程、墙体工程、装饰工程）不能按预期完工的，每延误一天罚款200元，若总工期达到合同工期者，则罚款如数退还，若总工期延误，则按合同约定赔偿，且中期处罚不退还。

14．违反安全管理规定，违章操作，野蛮施工者，按相关规定处以500～1000元罚款。

15．违反施工程序，施工质量问题突出且反复出现同类工程质量问题者，处以500～1000元罚款。

监理工作管理规定

为加强工程管理，提高工程投资效益，现就监理单位的授权和管理做出如下规定：

1．凡属投标、议标、邀请招标等进入本公司承监的监理公司，都必须遵循本规定。

2．凡属承监本公司工程的监理单位，由本公司工程部根据工程的性质和特点，对工程质量、工程进度、工程成本控制授予监理单位施工组织、施工管理、工作协调和对施工单位进行违规处罚的权利。监理单位必须对所监理的工程质量、施工安全、工程进度和成本控制负责。

3．凡属承监本公司工程的监理单位，在工程开工前第一次工地例会后一周内必须书面向工程部呈报合格详细的监理规划，工程部三天之内提出修改和批复意见。工程部批复之日为监理服务合同有效起始之时。

4．凡属承监本公司工程的监理单位，必须配套必要的平行检验工具，实行日常平行检验，并认真填报工程缺陷统计报表，若不申报缺陷统计报表或不具备基本检验手段，则视为未履行平行检验，本公司将保留经济索赔的权利。

5．凡属承监本公司工程的监理单位，必须积极支持施工单位争创优质无通病工程，切实保证施工合同约定的工程质量等级，则视为监理单位违约，本公司将保留经济索赔的权利。

6．凡属承监本公司工程的监理单位，必须对所监理工程中所有的隐蔽工程进行见证，若发现隐蔽记录不实或不合格工程隐蔽，则由监理单位承担返工损失10％的经济责任。

7．凡属承监本公司工程的监理单位，必须对所监理工程中的关键部位进行旁站，若所承监的关键部位发生质量事故，经查实监理人员未履行旁站，则由监理单位承担返工损失10％的经济责任。

8．凡属承监本公司工程的监理单位，必须认真编写监理月报、阶段监理报告、项目监理工作总结及监理日志，本公司工程部现场代表将不定期进行抽查，若发现监理单位不重视，不编报，每缺一项处罚监理责任人200元。

9．凡属承监本公司工程的监理单位，必须督促施工单位及时整理验收资料，保证房屋工程预验收三个月内领回工程竣工验收备案证，若所承监的工程三个月被无法竣工备案，则视为监理单位违约，本公司将保留经济索赔的权利。

希望所有承承监本公司工程的监理单位，严格按照国家监理规范运作，确保监理工作循序有效。

本规定若与国家监理规范不符之处，以国家监理规范及相关法律法规为准。

本规定由工程部统一解释。

驻地监理工作考核细则

标 准 标准分 考核内容 最高扣分 扣分方法 施工单位评分 监理组评分 甲方代表评分

1、熟悉监理规范，精通本职业务知识

2、严格监理、一丝不苟、热情服务、秉公办事、言行文明

3、各项内部管理制度明确有完善的施工监督与考核机制，坚持工地会议制度，有详细的会议纪要

4、定期检查安全措施，查找事故隐患，在重点工序落实安全防范措施

5、按质监站要求的抽检频率做好各项试验检测，准确及时下达指令，虚心接受上级、业主有关进度、质量的指示和措施。求实务实，科学办事

6、严格质量要求对工程进行主动控制、事前监理，在材料、隐蔽工程、复杂工艺等方面，严格控制操作程序，监理、承包人质量保证体系完善。做好试验检测数据的填写报、核查工作

7、健全工程监理档案监理月报、季报齐全，规范明晰及时，监理档案、施工原始记录按监理规程要求做到齐全、准确规范，每月有质量控制分析报告

8、关键工序全过程旁站，一般工序坚持旁站，做好旁站记录进入现场要配戴上岗证，挂牌服务

9、坚持计划管理，认真审核总体与分项计划、计量支付准确、及时无超清单支付，审核报单、现场检验准确无误

10、监理队伍稳定，监理组主要人员不随意变动 100

1、无业务学习制度

2、各分项监理实施细则不完善 24 第2条发现一次扣2分

1、工作马虎，推诿分工不明确

2、承包商呈报文件审批不及时

3、对承包商优质优价考核不认真

4、违反监理人没行为准则等有关规定 2224 第4条发现一次扣2分

1、管理制度不完美

2、无工地会议制度、妄录

3、施工监督与考核机制不完善 222

1、质量事故报告不及时

2、检查发现有缺陷不填报 26 第2条发现一次扣2分

1、材料进场无检验

2、独立平行抽检试验滞后

3、对上级的检查工作不配合4、贯彻执行指示不迅速 4422 第1、2条发现一次扣2分

1、对工程主动控制不力

2、复杂工艺控制不到位

3、承包人监理质保体系不完善

4、数据填报不真实 4266 第1、3、4条发现一次扣2分

1、监理档案不齐全

2、记录不准确规范

3、月报，季报质量控制分析报告不齐全 644 第1、2、3条发现一次扣2分

1、隐蔽工程不旁站

2、无旁站记录

3、进现场未佩带上岗证 642 第1、2条发现一次扣2分

1、计划管理不落实，分项与总体不协调

2、有超清单支付现象

3、计量不及时、准确 242 第2条发现一次扣2分

1、随意更换总监代表

2、监理组内部更换者 42 每人次扣2分第一次扣1分

注：对照此细则，每月考核一次，扣一分处罚监理单位100元。评分办法按所列执行。

总监、施工方项目经理、工程部代表三方评定，每月20日评定一次。

工程质量管理规定

1．各施工单位应当认真贯彻国务院《建设工程质量管理条例》和《工程建设标准强制性条文》，建立质量管理机构，设置专职质检员，建立质量责任制，强化工程质量管理，对各自施工工程范围的施工质量负责。

2．施工单位应按照新修订的建筑工程施工质量验收系列规范的标准，控制工程质量，按照“验评分离、强化验收、完善手段、过程控制”的指导思想，采取有效的手段，加强施工过程中的质量控制。

各施工单位项目经理为质量的第一责任人。

3．业主要求总承包单位按照本工程的总体质量目标参与全部工程质量管理，总承包单位应按照总体质量目标，针对充分满足使用功能、设计效果和观感质量，全面提高工程质量整体水平的目的，提出合理化建议，各分包施工单位应给予配合执行。

总承包单位配合监理单位加强施工单位自身质量管理能力，充分强化和调动各施工单位的质量意识和积极性，实现全员、全过程的质量管理。

4．为了确保工程质量达到优质标准，每周至少定期一次由监理组织，业主、总包单位和各分包单位责任人参加质量检查，对各施工单位本周完成的工程质量进行评定，对不合格工程或质量隐患下达整改指令，并将评定结果在监理例会上通报。

5．各分包施工单位应服从总包单位质检员的各项口头或书面的整改要求，对不服从管理的施工单位，总包单位应报业主和监理，经批准后可采取强制措施。

6．各分包单位必须编制分项工程作业设计或施工方案，由总包单位报业主和监理单位审核后实施，方案必须符合工程总体质量目标要求。

7．各分项分部工程所用原材料、成品、半成品必须符合国家相关质量检验标准、设计和相关合同文件要求，材料进场时，提供产品合格证和有效质量证明文件，按照规定需要复检的材料，必须有施工单位和监理方见证取样，并送具有检测资质的单位检验。

8．对施工单位私自更换材料、成品、半成品的品牌或自行更换具有同样效能的材料的行为，一经发现监理单位将给予严厉处罚，并对已施工的部位予以返工处理。

9．施工过程中的上一道工序未经验收，不得进入下道工序的施工，监理单位组织施工单位责任人对分项工程的工序节点和成品验收，验收时必须先向监理报验，并提前24小时向监理单位送报验材料。

10．工程施工技术资料是施工质量可追溯的依据，各单位应该与工程同步，及时有效的整理，要求项目齐全，内容具体，手续完备，真实、准确、可靠。

工程资料的填写按照国家标准《建设工程文件归档整理规范》GB/T050328—2001和《湖北省建筑工程施工统一用表》的规定整理填写。

11．工程竣工时，各施工单位必须交业主四套完整的竣工资料（包括音像资料），其中一套必须是原件，复印件必须字迹清晰，有关签字完整有效。

施工现场安全文明管理规定

为规范施工现场管理，切实做好安全文明施工，特制订本规定，凡属参加东风阳光城建设的各施工单位，都必须遵守本规定，各参与承监的监理单位均有责任督促施工单位严格执行本规定。

1.工程开工前施工单位必须按业主提供的平面图在指定区域内详细规划和合理布置现场办公、地材堆场、加工制作区域，并绘图公布于醒目位置，现场实物应与规划相符。

2.施工现场实行封闭管理，围护墙或栅栏高度不低于2m，入口处应美观大方，严禁乱张乱贴。

3.施工现场道路保持畅通，道路必须平整硬化，满足载重卡车通行，并保持日常整洁。

4.工程施工至二层（含二层）时必须采用2000目密网封闭作业，脚手架搭设必须复核规范要求，提升设备必须经安检合格后方可使用。

5.施工现场必须保证排水畅通，施工污水应通过简易沉淀池后方可进入小区排水系统。出入车辆必须冲洗干净，严禁带泥出入。

6.现场施工材料必须分类堆放，并有醒目标识，严禁混堆乱放。

7.现场临时办公环境应美观大方，设施整洁，卫生设施齐全，禁止使用干厕，严禁现场搭建施工住房。

8.施工现场必须有醒目的标牌标识工程规模，工程造价，开（竣）工日期，建设单位、监理单位、设计单位、施工单位负责人，施工单位安全员和质检员。

9.严格执行行政主管部门制订的安全文明施工管理细则，确保施工安全，争做文明样板工地。

10.任何单位和个人都必须遵守本规定，违者按违规处罚。

本规定由工程部统一解释。

工程质量问题（事故）处理规定

一.为了规范工程管理，对质量问题（事故）的调查处理，根据有关建筑工程质量法律、法规规定，结合工程管理的具体情况，制定本规定。

二.建筑工程质量问题（事故）的分类：

1.质量问题的分类

1）一般质量问题：

不影响建筑物的近期使用，也不影响建筑物结构的承载力、刚度及完整性，但却影响美观或耐久性。

2）较严重质量问题：

不影响建筑物结构的承载力，却影响建筑物的使用功能或使结构的使用功能下降，有时还会使人有不舒适和不安全感。

3）严重质量问题：

影响建筑物结构的承载力或使用安全。

2.质量事故分类：

1）一般质量事故：

由于勘察、设计、施工过失等，造成直接经济损失在伍仟元以上（含伍仟元）、十万元以下的。严重质量问题大面积出现或建筑物倾斜超过设计和规范允许值造成建筑结构临近破坏或局部破坏，损失在十万元以下的，也可当作一般质量事故来处理。

2）重大质量事故：

其分类按建设部３号部长令的规定分类。

三.质量问题（事故）上报处理程序：

1.一般质量问题：

由责任监理工程师填发监理记录，监督责任方处理并检查验收。2.较严重质量问题：

1）责任监理工程师签发整改通知书，并报总监工程师。若需审查整改方案，应在整改通知中注明。

2）责任监理工程师收到责任方报来的整改完成报告书后，应及时检查验收。

3.严重质量问题：

1）责任监理工程师签发整改通知书，并及时报总监工程师，经总监工程师同意发局部暂停施工通知。

2）责任监理工程师收到有关方的调查处理方案后，立即初审上报工程部。调查处理方案必须经监理方总监代表及设计部门审核认可。

3）调查处理方案经设计部门审核签字后报告工程部及监理单位总监代表。4）工程部和总监代表分别签署责任追究意见后，由总监代表签发复工通知书。

4.质量事故：

1）责任监理工程师责成参建有关方填写并上报工程质量事故报表。

2）责任监理工程师立即报工程部，工程部根据事故严重程度和范围大小等因素决定调查处理程序。一般情况下组织本公司技术部及设计单位现场分析事故情况，提出处理方案，经设计部门签字认可后，责任方无偿组织施工。

3）经调查若属于重大质量事故的，必须立即报告行政主管部门（当地工程质量监督站），由当地建设主管部门组织专家组论证，提出处理意见，报请设计部门修改设计。

4）专家论证意见和修改设计完成后，由总监代表签发复工通知书。

工程完工清场和质保期内保修工作的规定

为确保工程完工后得到保修，特制订本规定，凡属参与东风阳光城建设的各施工单位都必须遵守本规定。

1．各施工单位在所承建的工程交工验收后一个月必须及时清理施工现场，按开工前业主提交的场地平面范围和标高交业主验收。验收不合格的剩余工程量，三天内处理完毕。逾期不能完成的，业主自行组织清理，按实际清理工程量的百分之110％计价后从施工单位尾款中扣除。

2．工程完工后必须按分户移交方法检验办理交接检验，房屋交接前成品保护由施工单位负责，分户交接签证后成品保护由业主负责。

3．房屋交付后，业主在使用过程中质量问题按施工合同约定的范围和时效执行，为保证维修的及时性，现就质量问题急缓÷大小做出下述规定：

（1）各施工单位的施工人员离场前必须留有维修电话，工程质量问题在价款100元以内的保修，36小时内施工单位必须有维修人员到场处理。若电话联系不上，或超过36小时无人到场，业主可自行组织修缮，修缮后按用户实际工程签证的110％计算费用，施工单位必须无条件从质保金中支付。

（2）工程质量问题价款超过100元的保修，施工单位48小时内必须有工作人员到场协商处理，若电话联系不上或逾期无人到场协商的，业主自行提出返修方案及工程价款，及时组织返修并书面告知施工单位直接从质保金中扣除。

（3）凡属业主自行组织修缮的质保期内的工程质量问题，必须登记签证、手续齐全，每半年以书面形式告知施工单位，施工单位存

在异议可根据本规定和相关合同法规协调解决或由武汉经济开发区人民法院仲裁。

4．本规定自施工单位进场发放登记签证有效，不另行组织双方签证。

工程质量验收标准

建筑工程质量只要是指反映建筑工程满足相关标准规定或合同约定的要求，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、环境保护等方面所有明显和隐含能力的特性总和。验收是建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复检，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确定。

建筑工程施工质量应按下列要求进行验收：

1．建筑工程施工质量应符合本标准和相关专业验收规范的规定。

2．建筑工程施工应符合工程勘察、设计文件的要求。

3．参加工程施工质量验收的各方应具备规定的资格。

4．工程质量的验收均应在施工单位自行检查评定的基础上进行。

5．隐蔽工程在隐蔽前应由施工单位通知有关单位进行验收，并应形成验收文件。

6．涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应按规定进行见证取样检测。

7．检验批的质量应按主控项目和一般项目验收。

8．对涉及结构安全和使用功能的重要分部工程应进行抽样检测。

9．承担见证取样检测及有关结构安全检测的单位应具有相应资质。

10．工程的观感质量应有验收人员通过现场检查，并应共同确认。

竣工验收规程

一．目的

确定工程如期验收，达到国家验收规范要求。

二．适用范围

适用于公司开发建设的工程项目验收。

三．职责

1．工程部项目责任人负责组织预验收、竣工验收，主持预验收，审核竣工资料，并通知其他有关部门参加预验收、竣工验收。

2．工程部部长出席预验收、竣工验收，代表公司发言。

四．程序

1．验收依据：国家有关设计、施工及验收规范、规程、质量检验评定标准、施工图纸及有关资料。

2．单位工程验收分两次：预验收和竣工验收。

①工程临近完工，工程部项目责任人与施工单位总负责人协商，确定计划预验收日期。

②工程部项目责任人督促施工单位在计划预验收日期十天前组织有关人员进行全面质量检查，发现问题按照《工程质量问题(事故)处理规定》处理.并按照《城市建设档案文件材料归档内容(建设工程部分)》整理好竣工资料。

③工程部项目责任人督促施工单位在计划预验收5天前填报《竣工验收（预验）申请表》，工程部项目责任人在收到《竣工验收（预验）申请表》两天内组织监理单位、施工单位有关人员对工程进行全面质量检查，发现问题按照《工程质量问题（事故）处理规定》处理。检查竣工资料按照《城市建设档案文件材料归档内容（建设工程部分）》进行。工程部项目责任人根据检查结果在《竣工验收（预验）申请表》上签字，发送施工单位。

④工程部项目责任人在计划预验收3天前联系质监站确定预验收日期，并联系设计院、监理单位、施工单位有关人员，组织预验收。

⑤工程部项目责任人主持预验收，介绍工程现场质量、进度等情况。

⑥预验收检查后，各与会单位有关人员提出检查发现的问题及整改意见。

⑦工程部项目责任人两天内汇总记录，问题处理按照《工程质量问题（事故）处理规定》进行。

⑧监理单位负责落实、逐个整改预收发现的问题。

⑨工程部项目责任人根据预验收情况竣工资料检查情况进行评定，填写《单位工程观感质量评定表》、《质量保证资料核查表》、《单位工程质量最后评定表》。

3．竣工验收

①工程部项目责任人根据预验收发现质量问题处理情况，督促施工单位上报《竣工验收申请表》。

②工程部项目责任人与施工单位总负责人协商，确定竣工验收日期，并提前3天联系质监站、设计院、监理单位有关人员，组织竣工验收。

③工程部项目责任人在竣工验收前应完成书面的《工程情况总结》，主要内容应有工程概况、工程质量、造价情况，有无重大问题出现及处理情况等。

④质监站责任人主持验收，根据验收情况，征求与会单位的意见，进行最终评定。

⑤工程部部长参加会议并代表公司方面发言。

⑥工程部项目责任人督促施工单位送整套竣工图和竣工资料到市档案馆审查存档，并办理《竣工验收证明书》。

⑦工程部项目责任人督促施工单位在工程竣工验收后3个月内上交备案证、整套竣工图和竣工资料留存公司资料室。

工程竣工验收会议表决意见（标准格式）

建设单位项目负责人发表

一.工程概况

工程名称 建设单位 设计单位 施工单位 监理单位 单体建筑面积 合计建筑面积 中标价款 基本结构形式 建筑类别 结构设计使用年限 建筑物安全等级 抗震设防烈度 建筑物场地土类型 场地类别 地基基础等级

二.评估依据

1.某设计院提供该工程施工设计图纸及图纸会审纪要；

2.《建筑工程质量管理条例》；

3.《建筑工程质量检查评定标准》；

4.施工合同。

三.工程质量的控制

该工程质量的控制由本公司全权委托某监理公司对现场工程质量，从原材料的采购，质量检查，检测和现场施工质量进行全方位监理。

四.工程施工过程情况（简述）

本工程自 年 月 日开工，年 月 日基础验收，年 月 日主体验收，年 月 日竣工验收。

施工过程中采取监理工程师巡视，平衡检查，旁站等检查方法，对工程质量进行控制，工程所用材料采取材质证明备案，现场取样送检的方法，保证了工程材料的质量，现场搅拌的砼、砂浆，严格按试验结论配比称量，并严格按规范要求养护。

五.综合结论

该工程已按设计图纸及施工合同内容施工完毕，符合国家现行法规和设计要求，根据施工合同自评报告和监理单位评价意见，我们认为该工程具备竣工验收条件，同意验收。

物业验收及移交规程

一.目的

为了规范工程竣工后及业主入伙前的成品保护,保证业主约定范围内的工程合格移交。

二.适用范围

工程部和接受本公司物业的公司或其他物业管理部门。

三.职责

1.工程部对本公司所开发的项目工程完整性和完好性全面负责。

2.接管本公司物业的公司或其他部门，对所接受的物业的完整性和完好性全面负责。

四.工作流程

1.工程部必须按照公司的统一计划，在工程竣工备案后三个月向接管部门移交。

2.房屋竣工时必须交出备案证复印件，区域管网及公用电气设施设备必须交出竣工图一份。

3.所有移交项目必须由双方进行实物验收，验收过程中缺陷由工程部限期整改，接管后由接管部门再次验收。

4.房屋验收按缺陷登记表分户验收，单栋缺陷登记数大于总项目数20﹪的不予验收。

5.非工程合同约定的改善内容不在验收之列，验收合格后双方必须在交接单上签字。

7.房地产工程常见问题 篇七

关键词：第四纪松散层,岩土工程特性,房地产开发

0 引言

由于海南岛地理环境的特殊性,建筑场地岩土工程条件复杂多变,人们在岛上从事专业工作多年,也往往不能从宏观上描述第四纪地层工程地质条件。因此在研究第四纪松散层的工程地质特征时,需对地质构造背景和地貌演化过程进行调查研究。弄清楚松散层堆积物的成因环境、分布规律,才能对第四纪松散层的工程地质条件及其岩土工程特征有一个概括的认识。进而对城镇规划、房地产开发建设有一定的指导意义。

1 海南岛形成的地质构造背景

在第四纪以前(250万年前),海南岛和雷州半岛还连在一起,在地质构造上属华夏地块的延伸部分。到了大约更新世(距今250万年前～1.5万年前)中期,约在中更新世末,上更新世初,由于火山活动,雷州半岛和海南岛之间发生了断陷,变成了琼州海峡,才使海南岛与大陆分开。以后海平面多次升降又使海南岛与大陆多次分离和相连,到第四纪冰期结束,海平面大幅度上升,才形成琼州海峡和海南岛现在的形态。这期间多起火山活动喷发的玄武岩,使琼北地区普遍分布有玄武岩被。

2 海南岛的地形地貌和形成第四纪松散层沉积层的主要水系

海南岛地形如浮在海上的雪梨,尖端朝东北,轴长达300 km,东南至西北宽约180 km。岛上地形复杂,中部稍偏西南群山耸立,遂向四周降低,主峰为五指山,海拔1 879 m。高山周围依次为低山、丘陵,沿海为台地、平原。台地和平原多分布在北部和东部,西部次之,南部最少。

山地和丘陵是海南岛地貌的核心,海南岛地势中部高四周低,比较大的河流大都发源于中部山区,组成辐射状水系。

3 第四纪松散层分布规律

海南岛虽然面积仅3.4万km2,其特殊的地形和地理环境使其地貌类型如同生物多样性一样,有海洋地貌、火山地貌、河流地貌、风成地貌、山区地貌等。这在我国其他地方是极少见的。由于中间高、周边低,河流流经距离短、坡降大,特殊的地貌条件,形成特有的松散层堆积,除山区的残坡积层外,多为冲洪积和滨海沉积地层。由于搬运距离较短,动水条件变化大,使颗粒的分选性和磨圆度较差。海南建省二十多年来,虽然房地产开发是海南岛的支柱产业,但前些年建设主要集中在北南两地,即海口市和三亚市,发展很不平衡,因此多年来对作为房屋地基的第四纪地层的岩土工程特性研究具有一定的局限性。

随着2009年年底国家批准建设国际旅游岛之时起,房地产开发才在全岛普遍兴起。本文通过对过去研究的成果进行一定的梳理,可以对岛内的第四纪地层的分布、岩土工程特征有一个概括的认识和了解。

山地和丘陵是海南岛地貌的核心,其表部的第四纪松散层主要为残坡积地层,薄厚不均,由于其下部层面起伏变化大,多为不均匀地基,房屋建设多以岩石层为天然地基持力层或桩端持力层。

在山地丘陵周围,广泛分布着宽窄不一的台地和阶地,环岛的滨海平原和部分河流阶地沉积的地层构成第四纪地层的主体,按区域地质地层划分为:第四纪更新统和第四纪全新统,按目前研究的深度,第四纪地层划分为早更新统秀英组(Qp1x)、中更新统北海组(Qp2b)、晚更新统的八所组(Qp3bs)和道堂组(Qp3d);全新统的石山组(Qh1s)、万宁组(Qh1w)、琼山组(Qh2q)、烟墩组(Qh3y)地层。主要分布在海岛的周边。

4 海南岛不同区域房屋开发建设中常遇到的突出岩土工程问题

根据在海南岛多年工作经验,海南不同区域第四纪地层的岩土工程特征还是比较突出的,其直接影响房地产建设的投资成本、建设施工工期。

下面按第四纪地层由老至新的形成地质年代论述其分布区域、突出岩土工程特征和工程建设地基基础问题。

更新统地层主要分布在琼北地区和南部沿海地区,接近或出露地表,其组成以黄灰色、灰色粘土、砂、砾砂、砂与粘性土互层,局部下部有砾卵石层。

在琼北地区部分夹基性火山岩或火山岩直接出露地表。在海南岛北部此段地层是工程建筑作为地基最多的。西起洋浦经济开发区→儋州北部地区→临高→澄迈北部→海口→文昌北部,多有火山岩出露,其主要由玄武岩、玄武质凝灰岩等构成,具有明显的球状风化特征。根据其层厚、埋深,直接作为建筑物的天然地基或桩基础的桩端持力层。因其裂隙发育、气孔构造差异大,多期喷发造成风化程度不一,薄厚不均,多以岩被的形式出露,局部“开天窗”,在海口市经常发生建筑基础设计时选型困难问题。另外,火山岩风化壳上部发生了红土化,为红褐色、紫色、褐色,薄厚不一,其孔隙比0.700～1.20,具有弱膨胀性,在澄迈县老城经济开发区个别项目场地勘察取样试验曾出现中等膨胀潜式。该层是低层～多层建筑比较好的天然地基持力层,但地基基础设计时要注意膨胀土的影响。

早更新统秀英组(Qp1x)地层是一套海陆交互沉积地层,颜色比较杂。广泛分布在三级阶地海积平原;在二级阶地高坡处出露地表,而一级阶地处则埋藏于地下。

其突出工程地质特征为:

1)顶部的杂色粘土为该层的标志层,其中灰白色夹粉红色部分具有膨胀性,在海口宾馆西侧原海南广播电视台旧址和府城省老干部疗养院,曾发生该层膨胀土作用使低层建筑墙体开裂现象。低层建筑基础一般埋藏比较浅,遇此类地层基础设计时要考虑地基膨胀性。

2)在砂层和粘性土层的交界面部分存在铁锰质胶结层,由于交互层位多、胶结体薄厚不均,多以岛状分布,根据在海口市的多个勘察场地的钻孔资料,铁锰质胶结层发育的层位至少有3个。如海口市开发的“永秀花园”的十几个地块中,场地钻孔揭露胶结层厚度约1 cm～10 cm。该层是预制桩沉桩的克星,因其分布范围、厚度的不确定性,使预制桩的施工增加了遍数,在海口地区近年房地产建设,桩基础多采用高强度预应力管桩(PHC),遇此类地层局部进行的引孔是比较常见的。

3)在该组地层的中上部,有一层灰色或黑灰色粘土,质比较纯,切面光滑、干强度高、韧性好,俗称海口灰色粘土,其孔隙比e>1,一般液性指数IL<1,采用联合测试仪试验,部分土样偶尔会出现液性指数大于1的情况,土工试验会定名为淤泥质粘土,通常让人怀疑试验做错,事实上正是该层土的突出特征。

中更新统北海组(Qp2b)地层在沿海一带构成Ⅲ级或Ⅳ级阶地,岩性为桔黄、棕红、褐红色粘土、砂、砾砂。下部的砂砾层往往含玻璃陨石或铁质结核。

作为松散层部分该层厚度不大,在海口市汽车西站一带,由建筑基坑中可见部分砂砾和土由于铁质胶结呈小的团块状,形如盐的结晶颗粒,出露地表经日晒、雨淋后解体。局部有厚层铁质胶结层。地基承载力普遍较高,是低层、多层建筑物良好的天然地基持力层。

在琼北地区,发现该层的下部有火山橄榄拉斑玄武岩、橄榄玄武岩、火山角砾岩、凝灰岩、层凝灰岩等。

晚更新统分两个组:八所组(Qp3bs)和道堂组(Qp3d)。其中八所组地层下缺少中更新统北海组(Qp2b)地层,平行不整合在早更新统秀英组(Qp1x)地层之上,在地貌上表现为Ⅱ级或Ⅲ级海成阶地。土层为棕黄、黄及白色粉细砂、中砂及含砾中粗砂层。分布于琼东北、琼西、琼南沿海地区。在文昌、东方一带出现富含有机质粘土夹层。道堂组(Qp3d)地层为岩石层,为基性火山熔岩及火山碎屑岩,即玄武岩和火山凝灰岩。主要分布在海口市的云龙至澄迈县美亭一带及儋州市的三都一带。

全新统分四个组,石山组(Qh1s)地层是唯一岩石层,该层是由熔渣状橄榄玄武岩、橄榄玄武岩、橄榄拉斑玄武岩及下部火山角砾橄榄玄武岩组成,与下伏道堂组呈喷发不整合接触。分布在海口市的石山、雷虎岭一带。其他三组均为松散土沉积层,分别为万宁组(Qh1w)、琼山组(Qh2q)、烟墩组(Qh3y)。

万宁组为河口三角洲相沉积,由粘土、粉质粘土夹砂等组成,主要分布在琼北、琼西、琼南沿海一带。在东方市八所一带其组成颗粒较粗,多为粗砂或砾砂,且厚度较大,地基条件好,通常作为低～多层建筑的天然地基持力层。

琼山组为滨海泻湖相沉积,岩性为粉质粘土夹粘土、砂层及富含有机质粘土。主要分布在琼北、琼南、琼西沿海地区。岩性变化大,在琼西东方市八所一带上部为深灰色含贝壳碎屑粉质粘土,下部为含砾粗砂;琼南乐东县九所上部为浅黄色细砂,下部为砂砾层。上部粘性土层属“硬盖层”,在乡村多做低层建筑的天然地基持力层,其下部的饱和砂土还要根据所在区域的地震设防烈度大小,考虑地震时是否存在砂土液化问题。

烟墩组为滨海砂堤—泻湖相沉积。岩性主要为砾砂、砂、含有机质粘土、含砂粉质粘土及海滩岩。主要分布在沿海一带,局部砂土层中含一定钙质,具有一定的自稳性。如在乐东县尖峰岭附近的龙沐湾度假酒店一层地下室基坑,坑底下有淤泥质土,但坑底以上的砂土由于钙质的胶结作用,放坡开挖未作挂网喷射混凝土护面,坡面还留有挖掘机齿痕,坡体稳定,未发生坍塌。但不同场地其钙质的胶结程度差异较大,此类场地基坑支护设计应根据实地勘察报告进行设计。

另外,海成沙堤由于海风的搬运作用,重新堆积下来。如在小帽山—新海林场,万宁的乌场、陵水的香水湾、昌江的棋子湾等地均可见风成沙垅和风成沙丘。砂的分选性好,结构松散。如采用此层作建筑物天然地基,对于地下水位以上部分砂土,必须充水夯实,否则干砂遇水会发生湿陷。

全新统地层中的饱和砂土,在7度及以上地震烈度区基本都会发生地震液化,且海相、河湖淤积的软弱土层会发生震陷。尤其在海口地区,一级阶地上的饱和砂土液化等级一般为中等～严重,房屋建设中地基液化处理费用较大。

5 结语

海南岛陆地面积虽小,但地质环境的形成和演化过程,所产生的多种地貌类型,造就了第四纪松散层工程地质的复杂特征,国际旅游岛建设引发的全岛遍地开花式的房地产热,使建筑场地岩土工程勘察密度和工作量远远超出早期的研究工作,随着工作的不断进行,对第四纪地层的分布、工程地质特征的了解不断加深,须对过去的地层划分、岩土工程性质作出修改和补充。本文通过对海岛第四纪松散层分布状况的“梳理”和房地产开发建设中遇见的突出岩土工程问题进行提炼、分析,希望能对在海南从事岩土工程工作时间短的同行和房地产建设有一定的“启示”。

参考文献

[1]王宝灿,陈沈良,龚文平,等.海南岛港湾海岸的形成与演变[M].北京:海洋出版社,2006.

[2]海南省地质矿产勘查开发局.海南省地质图[Z].

8.房地产工程常见问题 篇八

关键词：小城镇；房地产用地；工程多余土方；管理问题

随着房地产业的迅猛发展，用地供需矛盾的越演激烈，大中城市的高层、小高层建筑逐步向中小城市、城镇蔓延，就苏中地区而言，县城所在地的高层比例加大，甚至达到房地产开发用地总量的90%以上，由于高层基础建设的特点，为了迅速腾出底下深层次的空间，大量的工程多余土方被富集起来，开发商往往为了追赶工程进度，慌乱中无规划、无计划地予以私自非法处置。从而侵犯了粘土矿产的国家所有权，扰乱砖瓦用粘土矿市场。

1.擅自处置工程多余土方是侵犯粘土矿的国家所有权

1.1粘土矿属于国家所有的法律规定

根据《矿产资源法》第三条第一、二款规定：“矿产资源属于国家所有,由国务院行使国家所有权。地表或者地下的矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。”“…,禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏矿产资源。…”根据《物权法》第四十六条规定：“矿藏、水流、海域属于国家所有。”所以房地产开发用地的性质类型作为出让建设用地使用权，在出让时候没有约定出让矿业权的情况下，开发商业主如果擅自所受让土地使用权范围的粘土矿藏资源，就对粘土矿的国家所有权侵犯。

1.2粘土矿所有权被侵犯的经济揭析

开发商目前擅自处置粘土矿的方式大致分成三类：第一类，挖掘粘土矿，腾出底下空间，出卖粘土收入抵充开挖清运费用，变相有偿处置；第二类，在粘土矿产市场行情好的情况下，除了冲抵开挖清运费外，收取一定有偿费用；第三类，在房地产开发工程工期比较紧的情况下，挖掘人也比较缺乏时间，倒贴部分费用，达到粘土矿场尽快清运的目前，另行在房地产出售价格中回收，间接地有偿占有粘土矿资源。根据粘土矿的去向，大体分成两类，一类被生产成粘土矿产品或深加工产品，如生产成砖瓦产品；一类被运输用于公共基础设施建设，如用于道路路基、桥梁引桥墩基。前者发生粘土矿国家所有权的转移，后者不发生粘土矿的国家所有权的转移，但是都存在所有权经济价值流失，都属于对粘土矿的国家所有权侵犯。

2.粘土矿的国家所有权被侵犯之主客观方面原因分析

2.1主观方面对受让土地使用权内涵的误解

《物权法》第十二章不仅专门明确了建设用地使用权的名称，而且规定了建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立。根据《物权法》规定，建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念，而是一个空间、立体的概念。为此，2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (中华人民共和国国土资源部令第39号)，修订了《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》（2002年国土资源部11号令），将国有土地使用权修订为国有建设用地使用权，但是使用权的空间概念并有动摇粘土矿国家所有权的法律规定。房地产开发商在利益的驱动下，倾向于误解成：受让了国有土地使用权，就是同时受让了粘土矿的国家所有权。于是擅自处置工程多余土方，在遭受到矿产资源管理部门追究时，才恍然大悟或假装恍然大悟：原来粘土矿的所有权属于国家，更有甚者，强词夺理：买了土地使用权就买了粘土所有权。

2.2客观方面在于相关行政或民事措施空位

首先，既然《物权法》明定了国有建设用地使用权是一个空间的、立体的概念，那么出让国有建设用地使用权交割时，出让方就有义务交出所有约定的土地使用权空间，包括地下被现状的粘土矿资源充斥着的空间，如果没有事先明定挖掘土方的义务属于受让人即房地产开发商，那么挖掘土方腾出空间，就应当属于出让方的义务，这符合《合同法》的要求，成交什么样的标的物，卖方就有义务交出符合约定的标的物给买方。但是往往在签订国有建设用地使用权出让合同时候，出让方几乎都疏忽于对工程多余土方约定挖掘与处置事宜，没有这样的民事约定措施，给之后的矿产资源管理带来的潜在隐患。其次，矿产资源管理部门没有事先做好与房地产开发用地年度供应计划相配套的工程多余土方处置方案，落实日期到来时的处置措施，往往在开发商仓促迅捷的工期中，进退两难。积极行政的话，现场制止非法处置粘土矿，又会遭受到房地产开发商的反驳，要求出让方履行义务交出空间，出让方也是政府部门，直接组织实施工程开挖又是没有现实可能性的事情；怠慢于行政的话，又会使粘土矿的国家所有权遭到侵犯，流失国有资产的经济价值。这样难以使让出让方、矿产资源部门与受让方之间寻找到和谐，相关方，无论民事关系中的双方，还是行政管理关系中的管理者、被管理者，都处于难以解脱的尴尬境地。

3.民行并举是维护粘土矿的国家所有权之思路与对策

3.1预防粘土矿遭致非法处置的行政措施

根据政府意欲公布的房地产开发用地年度用地供应计划结合各用地的规划指标相应拟定与房地产工程多余土方量基本一致的年度粘土矿收储供应计划，将年度国有建设用地使用权供应计划与年度工程粘土矿收储供应计划同时公布。这有利于引导粘土矿市场和土地使用权市场建设，同时进行，节约政府运行成本，又使潜在的受让者预知国家资源与资产的供应信息，有充裕期限酝酿受让方案。总之，这样更有利于做到粘土矿有所去向，有所值，不需要等到工程开工前后才仓促处置多余土方，避免短期内行事而使诸多方处于困惑之中，为了建设用地使用权交易成功而签订出让合同时，附带性地民事约定粘土矿资源处置方案而准备了法律许可前提。

3.2预防粘土矿遭致非法处置的民事措施

国有建设用地使用权出让合同是格式合同，国家有专门的示范文本，交易成功时必须约定签署标准合同。但是根据《合同法》意思自治的原则，在使用国有建设用地使用权出让合同示范文本时，可以附加约定相应地块工程多余土方处置事宜，也可以将采矿权出让合同示范文本与之合并签订，这样避免了房地产工程开工时，处置土方无章可遵、无约可循。当这些约定必须以国有建设用地使用权出让合同公告中同时公告采矿权出让信息为前提。可以公告约定使用权和采矿权是同一个受让主体，也可以约定是不同的受让主体，但是约定不同受让主体时候，工期必须互相衔接。

参考文献

[1][意]彼德罗·彭梵得著.罗马法教科书.黄风译.中国政法大学出版社.1992

[2]史尚宽著.物权法论.中国政法大学出版社.2000