房地产合作投资协议

房地产合作投资协议（共10篇）

1.房地产合作投资协议 篇一

房地产公司投资合作协议书范本

立协议当事人：

甲方：××××股份有限公司 法定代表人： 注册地址：

乙方：××××有限公司 法定代表人： 注册地址： 丙方1： 丙方2： 丙方3：

第一章 合作的宗旨、范围、架构

××××房地产销售有限公司（以下简称公司）系甲、乙双方于_____年___月设立的房地产销售公司，为更好的开展公司业务，结合丙方的经营、管理经验，各方经友好协商，达成如下合作协议：

第1条 公司概况

公司为甲、乙双方于_____年____月____日在××市工商行管理局注册设立的，《企业法人营业执照》注册号为_______________，经营范围为商品房销售、中介，房地产营销策划，住所地为____________________，法定代表人为_______，注册资本人民币_____万元，企业类型为有限责任公司（国内合资）。甲方出资人民币____万元，占股___%； 乙方出资人民币____万元，占股___%。第2条 合作方式

甲、乙双方吸收丙方为公司的新股东，丙方负责对公司进行增资，各方按所占公司注册资本金比例的享有权利、承担义务。第3条 甲、乙双方已缴付了全部注册资本；丙方承诺按照本协议约定对公司进行增资。

第二章 公司增资

第4条 本协议签订后，公司增加注册资本人民币____万元，由丙方负责缴付。增资后，公司注册资本金为人民币____万元，公司各股东的持股比例为甲方占股 %、乙方占股 %、丙方1占股 %、丙方2占股 %、丙方3占股 %； 第5条 出资比例、出资方式 甲、乙双方所缴注册资本不变。

丙方1缴付人民币 元，出资方式为 ； 丙方2缴付人民币 元，出资方式为 ； 丙方3缴付人民币 元，出资方式为。第6条 增资时间

1、本合同签订后 日内，丙方应完成注册资本缴付义务；

2、丙方完成注册资本缴付后 日内，甲、乙双方负责完成相关工商变更登记手续。第7条 利润分配

各方经协商一致，公司完成增资后，股东分红按扣除企业所得税后的利润额由甲、乙、丙三方按 ： ： 的比例分配。第三章 当事人保证 第8条 原股东保证：

公司原股东特此向丙方声明和保证以下权益之真实性，否则，由此给丙方造成的一切损失均由其承担：

1、甲方、乙方保证其具有签订和履行本协议所必须的一切民事权利能力和民事行为能力。

2、甲方、乙方签订本协议已获得公司董事会、股东会或其他公司内部权力机关或法律所要求的其它机关的批准或同意。

3、公司是一家依法成立并有效存在的房地产销售公司，已取得一切必要的政府执照、授权、同意和批准。而且上述一切执照、授权、同意和批准有效且仍然存在，并无任何原因（丙方或丙方控股后造成的除外）会使上述任何一项被吊销、注销或取消。

4、甲方、乙方作为公司原股东已按公司原合同、章程规定完成对公司的出资义务。

5、如果公司至本协议签订前所从事的业务不符合现行法律的规定，侵犯了任何第三人的任何合法权益，由此给丙方或丙方控股后的项目公司造成损失的，则甲方、乙方应负责向丙方赔偿损失。

6、如果公司在本协议生效前所签订的合同或对外所发生的民事关系存在不合法或无效的情形，且公司因此产生任何包括但不限于违约责任、赔偿责任及侵权责任的法律责任，由此给丙方造成损失的，则甲方、乙方承诺向丙方赔偿损失。

7、甲方、乙方于本协议及本协议附件所陈述的事实是真实的、完整的，并无任何其它应向丙方披露而未披露的事实或情形。第9条 丙方保证

丙方特此共同向甲方、乙方声明和保证以下权益之真实性，否则由此给甲方、乙方造成的一切损失均由其承担：

1、丙方具有签订和履行本协议所必须的一切民事权利能力和行为能力；

2、丙方用于履行本协议之资金来源合法，并未侵犯任何第三人的任何合法权益，且不会与任何第三人产生争议。否则，将视为丙方对本协议的根本性违约。届时，甲方、乙方有权解除本协议，并要求丙方赔偿甲方、乙方因签订、履行本协议花费的一切费用以及已向第三方所支付的一切费用以及甲方、乙方因丙方的违约所产生的一切损失。

3、丙方于本协议及本协议之附件所陈述的事实是真实的，完整的，并无任何其它应向甲方、乙方披露而未披露的事实或情形。第四章 资产负债处理 第10条 资产确认

本协议双方一致确认项目公司于本协议签订前的财务状况（包括但不限于资产负债状况）以本协议之附件《项目公司 年 月之审计报告》披露的为准。第11条 负债确认：

双方经协商同意：本协议生效前除了本协议明确约定应由丙方或丙方控股后的公司承担或支付的债务外，公司的所有债务（包括但不限于产生于本协议生效前的债务、债务产生的原因存在于本协议生效前的债务，应交而未交的税、费）均由甲方、乙方承担。第五章 增资后公司的治理结构

第12条 公司设股东会，股东会为其最高决策机机构。第13条 公司设立董事会，作为公司运作管理中的最高权力机构，讨论决定公司章程所规定的重大事项。

第14条 董事会由五名董事组成，董事由股东各方委派。董事会设董事长、副董事长各一名，董事长由 方委派，副董事长由 方委派。

第15条 董事长是公司的法定代表人，副董事长协助董事长开展工作。

第16条 公司总经理由 方推荐担任。总经理由董事会聘任，聘期为三年，可连聘连任。总经理可由公司董事兼任。第六章 违约责任及合同终止

第17条 按本协议规定的丙方应缴付的款项，若丙方未能按约如期足额缴付的，则每逾期一日，丙方按照每日未付款项的万分之二向甲、乙双方支付滞纳金。若逾期一个月，则甲方、乙方有权解除本协议。

第18条 若由于甲方、乙方原因未能按约按期办理工商变更登记手续的，每逾期一日，甲、乙双方按照每日丙方已缴付款项的万分之二支付滞纳金。若逾期一个月，则丙方有权解除本协议。

第19条 若本协议任何一方违反了本协议载明的其它义务，违约方应向守约方支付约定增资总额10%的违约金并赔偿守约方由此造成的全部损失。第七章 其他

第20条 本协议经双方签章之日起生效；

第21条 本协议一式伍份，双方各执二份，余份备用。

第22条 签订和履行本协议所发生的税款及须向有关部门支付的费用，由协议各方依法及本协议的约定进行承担，本协议无约定的，由各方依法承担。第23条 本协议之附件为本协议不可分割的一部分。

第24条 双方如有未尽事宜或欲对本协议进行修正，可另行签订补充协议。补充协议为本协议不可分割的一部分。

2.房地产合作投资协议 篇二

所谓房地产, 是指土地和房屋及其权属。在我国土地归国家和集体所有, 企业只能取得土地使用权, 因此房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及其构建物。按照企业持有房地产的意图, 房地产可以分为自用房地产、作为存货的房地产和投资性房地产。自用房地产, 是指企业为了生产经营、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。作为存货的房地产, 是指房地产开发企业在正常生产经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。投资性房地产, 是指企业为赚取租金或者资本增值, 或者两者兼有而持有的房地产。非投资性房地产是指企业持有的除投资性房地产以外的房地产, 包括自用房地产和房地产开发企业作为存货以备销售的房地产。企业拥有的房地产或用于日常生产经营, 或作为存货准备销售, 或用于赚取租金, 或用于资本增值。用于日常生产经营和作为存货准备销售的房地产即为非投资性房地产;用于赚取租金和资本增值的房地产为投资性房地产。

投资性房地产主要包括: (1) 已出租的土地使用权, 是指企业通过出让或者转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。例如, 甲企业缴纳了一笔出让金后从当地政府取得一块土地使用权, 使用年限为30年, 甲企业将该土地使用权出租给乙企业使用, 合同约定租期为5年, 乙企业后又将该土地出租给丙企业, 租期2年。本例中, 对于甲企业而言, 出租的土地使用权符合投资性房地产的定义, 作为投资性房地产进行初步确认和计量;对于乙企业而言, 虽然出租方式为经营租赁, 但该土地使用权为乙企业经营租赁取得, 并非通过出让或转让取得, 故而不能确认为投资性房地产。 (2) 持有并准备增值后转让的土地使用权;按照国家规定认定的闲置土地, 既未出租, 其持有目的又不是为了日后增值后转让, 因而不能确认为投资性房地产。 (3) 已出租的建筑物, 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。对于企业以租赁方式取得后又出租给其他企业使用的建筑物, 因企业对该建筑物并未拥有产权, 也不能确认为该企业的投资性房地产。企业拥有的用于经营旅馆或者饭店的建筑物, 虽然也能赚取收入, 但因不符合赚取租金或者资本增值的持有目的, 因而也不能确认为投资性房地产。

2 投资性房地产的转换

《企业会计准则第3号———投资性房地产》第十三条规定, 企业有确凿证据表明房地产用途发生改变, 满足下列条件之一的, 应当将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产: (1) 投资性房地产开始自用; (2) 作为存货的房地产, 改为出租; (3) 自用土地使用权停止自用, 用于赚取租金或资本增值; (4) 自用建筑物停止自用, 改为出租。因投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式两种, 本文分别对非投资性房地产与采用成本模式进行后续计量的投资性房地产和采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产间的转换进行了分析。

2.1 采用成本模式进行后续计量投资性房地产的转换

《企业会计准则第3号———投资性房地产》第十四条规定, 在成本模式下, 应当将房地产转换前的价值作为转换后的入账价值。成本模式下, 非投资性房地产与投资性房地产间的转换如图1所示。

2.1.1 非投资性房地产转为投资性房地产

非投资性房地产转为投资性房地产, 包括作为存货的房地产转换为投资性房地产和自用房地产转换为投资性房地产。

(1) 存货转换为投资性房地产, 通常是指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁方式出租。对于这种转换, 企业应于转换日 (通常为房地产的租赁期开始日) 按该项存货在转换日的账面价值, 借记“投资性房地产”, 原已计提跌价准备的, 借记“存货跌价准备”, 按其账面余额, 贷记“开发产品”等科目。

(2) 自用房地产转为投资性房地产的, 企业应于租赁开始日, 按照固定资产或者无形资产的账面价值, 将固定资产或者无形资产相应转为投资性房地产, 按该建筑或者土地使用权在转换日的原价、累计折旧或者摊销、减值准备等, 分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧 (摊销) ”、“投资性房地产减值准备”等科目。

例1:甲企业是从事房地产开发业务的企业, 2010年1月1日, 甲企业与乙企业签订租赁协议, 协议规定, 甲企业今日起将其开发的一栋写字楼及总部办公用的办公楼以经营租赁方式出租给乙企业, 租期一年。当日, 该写字楼的账面余额为5500万元, 并计提减值准备500万元;办公楼原价7000万元, 已计提折旧500万元, 计提减值准备300万元, 假设甲企业决定采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。 (本文中所有会计分录的单位用万元表示, 下同)

甲企业2010年1月1日, 应做如下账务处理:

2.1.2 投资性房地产转为非投资性房地产

投资性房地产转为非投资性房地产包括投资性房地产转为存货和投资性房地产转为自用房地产。

(1) 投资性房地产转换为存货, 即房地产企业将用于经营租赁的房地产收回后重新开发用于对外销售。房地产企业应于转换日 (租赁期届满并且企业权力机构决议明确表明将其重新开发用于对外销售之日) , 按该项投资性房地产的账面价值, 借记“开发产品”, 已计提的折旧或者摊销, 借记“投资性房地产累计折旧 (摊销) ”, 原计提的减值准备, 借记“投资性房地产减值准备”科目, 按账面余额, 贷记“投资性房地产”。

(2) 投资性房地产转为自用房地产, 应将投资性房地产相应转换为固定资产或者无形资产, 转换日为房地产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产或者经营管理的日期。此时, 企业应在转换日将该投资性房地产的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等, 分别从“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧 (摊销) ”、“投资性房地产减值准备”等科目, 转入“固定资产”或“无形资产”、“累计折旧”或“累计摊销”、“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”等科目。

例2:承前例, 假设甲与乙的租赁协议于2010年12月31日到期, 经董事会决议, 甲企业决定将收回的写字楼进行重新开发后对外销售, 将收回的办公楼继续用于总部办公。此时, 投资性房地产 (写字楼) 的账面价值4800万元, 其中, 原价5000万元, 累计已计提折旧200万元;投资性房地产 (办公楼) 账面价值6000万元, 其中原价7000万元, 累计已计提折旧700万元, 计提减值准备300万元。甲企业对投资性房地产采用的是成本模式计量。

2010年12月31日甲企业的账务处理如下:

2.2 采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产的转换

在公允价值模式下, 非投资性房地产与投资性房地产间的转换如图2所示。

2.2.1 非投资性房地产转换为投资性房地产

《企业会计准则第3号———投资性房地产》第十六条规定, 自用房地产或者存货转换为公允价值模式计量的投资性房地产时, 投资性房地产按照转换当日的公允价值入计价, 转换当日的公允价值小于原账面价值的, 其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的, 其差额计入所有者权益, 待该投资性房地产出售时, 将计入资本公积的部分转入当期损益。

(1) 作为存货的房地产转为投资性房地产。企业应将该项房地产按转换日的公允价值入账, 借记“投资性房地产———成本”科目, 原计提跌价准备的, 借记“存货跌价准备”科目, 按其账面余额, 贷记“开发产品”科目。同时, 若转换日公允价值大于账面价值的, 将其差额计入“资本公积———其他资本公积”科目, 待该房地产处置时, 因转换计入资本公积的部分应结转至当期损益, 冲减其他业务成本;若转换日公允价值小于账面价值, 将其差额计入“公允价值变动损益”。

(2) 自用房地产转换为投资性房地产。企业应将该项房地产按转换日的公允价值入账, 借记“投资性房地产———成本”科目, 按已计提的累计折旧或累计摊销, 借记“累计折旧”或“累计摊销”科目, 已计提减值准备的, 借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”, 按其账面余额, 贷记“固定资产”或“无形资产”, 其转换日公允价值与账面价值差额的处理方法同“作为存货的房地产转为投资性房地产”。

例3:沿用例1, 甲企业采用公允价值模式对投资性房地产进行计量, 2010年1月1日, 该写字楼的公允价值为5300万元, 办公楼的公允价值为6000万元。

则甲企业于2010年1月1日的账务处理如下:

2.2.2 投资性房地产转换为非投资性房地产

《企业会计准则第3号———投资性房地产》第十五条规定, 采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产时, 应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值, 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

(1) 投资性房地产转换为存货。企业应于转换日, 按该项投资性房地产的公允价值, 借记“开发产品”科目, 按该项投资性房地产的成本, 贷记“投资性房地产———成本”科目, 按该项投资性房地产累计的公允价值变动, 贷记或借记“投资性房地产———公允价值变动”科目, 转换日其公允价值与原账面价值的差额, 借记或贷记“公允价值变动损益”。

(2) 投资性房地产转为自用房地产。企业应于转换日, 按该项投资性房地产的公允价值, 借记“固定资产”或“无形资产”科目, 按该项投资性房地产的成本, 贷记“投资性房地产———成本”科目, 按该项投资性房地产累计的公允价值变动, 贷记或借记“投资性房地产———公允价值变动”科目, 转换日其公允价值与原账面价值的差额, 借记或贷记“公允价值变动损益”。

例4, 沿用例3, 甲企业对出租的写字楼和办公楼采用公允价值计量。该经营租赁协议于2010年12月31日到期, 经董事会决议, 甲企业决定将收回的写字楼进行重新开发后对外销售, 将收回的办公楼继续用于总部办公。当日, 写字楼的公允价值为5600万元, 办公楼的公允价值为5800万元。

甲企业于2010年12月31日的账务处理如下:

参考文献

[1]财政部.企业会计准则2006[M].北京:经济科学出版社, 2006.

[2]中国注册会计师协会.2011年注册会计师统一考试教材——会计[M].北京:中国财政经济出版社, 2011.

3.房地产合作投资协议 篇三

根据战略合作协议，仲量联行与汇邦投资将共享双方的资源和优势，开发澳大利亚住宅市场，完成产业链上下游资源的整合，不断探索和开发适合于中国高凈值人群投资需求的产品和服务模式，成为中国买家在澳大利亚置业的首选服务商之一。

仲量联行国际住宅部作为最专业的海外投资置业高端服务团队之一，为中国的投资者提供海外物业咨询、投资财务分析、房产购置、租赁、管理，以及出售等全方位服务。凭借其覆盖全球的销售网络、资深的专业团队，以及超过25年的国际物业市场经验，仲量联行国际住宅部已经成为国际住宅投资市场的领军者。过去三年中，共销售4300套物业，交易总额达到40亿美元。

4.投资合作协议 篇四

甲 方： 身份证号码：

乙 方： 身份证号码：

鉴于甲方已经实际投资入股***公司（以下简称目标公司），系目标公司持股*%的工商注册登记股东，目标公司经营的位于***市***路的***酒吧已经开业运营。甲、乙双方本着平等、自愿、合作共赢的原则，就乙方受让甲方持有目标公司股份事宜，经协商达成如下协议，以资共同信守。

一、由乙方向甲方出资认购股份，乙方按照受让股份的份额，享有按本协议的约定进行分红的权利。

二、本次股份受让，乙方出资人民币 万元，（大写： 元整），乙方以其出资额受让甲方 %股份。

三、乙方向甲方支付全部受让款人民币 万元（大写： 元整）后，乙方按持股比例享有股东权益和承担债务。

四、甲乙双方一致同意，乙方持有的股份不进行工商变更登记，由甲方代为持有。

五、目标公司可分配收益每个月分配一次。同时分配前根据项目经营业绩情况预留流动资金人民币¥ 万元，具体预留方案根据项目实际经营情况确定。

六、乙方持股期间，享有按其持股比例分配盈利的权利，除上述分红权外，乙方自愿放弃其他的股东权利。

七、如乙方对外转让其股权，在同等条件下甲方享有优先购买权。

八、因本协议履行发生争议的，甲乙双方应友好协商解决。

九、本协议自甲、乙双方或授权代表签字后生效。

十、本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，每份具有同等法律效力。

甲方（签字）： 乙方（签字）：

授权代表： 授权代表：

联系电话： 联系电话：

5.投资建厂合作协议 篇五

投资甲方：海南健凯投资开发有限公司

技术乙方：瑞士国际控股集团北京机电能源研究所

按照国家的公司法、合同法精神，瑞士国际控股集团北京机电能源研究所的技术项目作为核心支柱，决定改变过去的技术入股为集团战略运作，以图在国内外全面实施开发清扬所有项目，双方已认可一致的“对等公平、险利均担、平等占股、许可”和《经济技术合作规则》内容，双方合作建厂或有限公司，经过协商，达成合作协议条款如下：

1、已确认合作项目：双方已了解并决定在范围内接产普通实施项目。计划年产规模。

2、经济技术相互平衡的投资方式：由甲方负责投入自有资金和部份急需之房地，乙方负责投入自有独立产权的单项技术。甲方衡量经济与技术价值的平衡匹配和项目规模的必需额而投入总资金万元,以后一律不得继续投入，其中先投启动资金万元.另投自购土地亩(包括地上的厂房平米).任何方的经济技术一但投入即为双方共有集体财产，仅双方组成的董事会有安排处理权，若发生抽退或借口独占把持则一律按侵占公共财物处理。

3、注册资金;基地或项目工厂、公司的注册资金采取现金注册方式，有多少资金就注册多少资金，不必与总投资额匹配。凡知识产权无论有价无价，一律不抵占注册资金。

4、利益均享，风险均担;凡作为控股集团子公司，双方在投资数额上已按平等平衡原则作了调整，适应对半投入，故一律风险共担，利润均分;共产共管，无论各方投入多少，一律各占股份50%(控股方可占51%)。由甲方向外推广的乙方项目,可从乙方所得额中获取十分之一利润。(另外商议的特定条件下，或投资超巨额(数亿)或超规模，技术价值无法匹配的，技术方也可只占股35%，)。

5、生产方式：合作厂为共同生产经营模式，但在具体分工负责上，乙方主要负责

技术，以及负责关键部件生产和承包小试、必要时还可指导建厂。甲方主要负责生产经营并办理一切手续。

6、关于产权;合作厂或公司产权属双方平均共有，凭股份分担，按股分红。合作资产是从老厂划分出的，合作产权仅指划出的部份)。

7、组织形式;项目合作工厂或公司可以成立董事会，由方任董事长法人代表，乙方任副职，董事成员各半。成立集团子企业(“海南清扬电子有限责任公司)”。凡董事不领工资，一律实行年月补贴制。董事另任有职务的，再按职务等级另加计酬。

8、子企业享受优惠：凡独资或合资成立的各公司和工厂，均是集团下属相对独立的法人子企业,子企业可以享受所合作的项目不断创新改进而无需再另交入门费的待遇,以及有后备项目防市场风险的优惠(也可以不需要优惠待遇而成为独立企业而不隶属于集团子企业)。

9、关于专利权：双方约定，基地所有的项目中，凡甲方投资实施了的项目一般为普通实施，具备一定条件者也可为市排他实施，但专利权、技术后续改进权、同类或类似产品项目，(包括与项目有关的附属品)专利申报权一律属技术方。

10、合作程序;先选中项目签意向书，确认项目正式签约(可网络签约同样有效有效)同时，属于甲方的垫资人按投资额的10%，一次暂垫付技术保险金或科技资助费(代替入门费)万元支付(可汇付)给技术项目权利人(可经集团和研究所代收转)，待启动资金入帐后从共同资金中全额一次性赔还垫资人。(此费可以在双方财产中列支，实为甲乙双方共同支付)，技术方全额收到费用时可当场签发钢印《授权书》，十天内启动资金到帐时必须向投资人交付图纸技术资料作技术交底。签约起10天内，启动资金万元必须到合作帐户，并按董事会资金概算安排，着手建厂、购置设备、聘用人员和办理其它有关手续，开始试验性生产(小试样机)以作为规模投产的决策(若需培训操作人员的，培训费按有关规定由合作公司支付)

待生产资金到位即开始规模性生产。建厂与基地建设同步进行。合作企业启动日(或筹建日)以钢印授权书签发日为准。

11、法律责任;按合同法和专利法规定;若投资方按技术方图纸或资料小试未成功，双方必须查清责任，若属技术有假，必须如数退还技术保险金或科技资助费(入门费)，若不属于技术原因或因投资方生产条件或工艺差等原因，则技术方可以协助解决，无论反复或出动多少次，历时多长，都不得厌烦和反悔，直到成功为止。出动费等所需经费按规定由合作公司支付。任何方若反悔则按入门费额的双倍至十倍以上罚赔被反悔方。

12、时效制;由于研究所有技术项目均属快上高利润率项目，投产期不会超过半年，由于市场变幻太快，机会稍纵即逝，为保证双方权益，双方必需努力在签约一个月内启动实施，一般项目半年内必须见效并作首次分庆功利，以表示合作成功。若半年未启动实施的，一律中止作废，所支付部份不退。授权书每年签证一次，凡未签过期一律作废。

13、合作期限和解体分配：合作期限一律二十年，期满双方认为必要时再续定。因期满不续定或中途因何种原因合作失败解体时，属于共同产权的合作厂财产按原股份利润分配比例清分。原进行之项目、技术、商标、名称等均无条件停止。

14、非原创禁止法;，双方均有责任保护知识产权，应严防雇员有意无意扩散、转移技术或他人以试用、考察、合作为名侦察。严禁他人参观合作厂基地或生产线。工厂产品必须批发出厂，严禁出售样品。

凡曾经合作过的项目无论合作成功与否，除技术原创方以外，与合作有关联、接触的他方用此类技术申报专利的，一律按窃取和诈骗论。

15、违约;未按本协议实行即视为违约，未违约方可以自动解除协约不退已支付额，并要求对方赔偿损失。

16、本协议为总协议，均按国家根本法制定，其中无论是按国法或企业规则制定

条款，又属双方确认，均具法律效率，其中具体事项可以本协议为基础另行签定具体协议或《实施细则》。未尽事宜可以另行补充修定。

本协议自签定之日起生效执行。

技术乙方代表签章：

年

6.股权投资合作协议 篇六

合作协议

地点：潍坊

2012年 月时间： 日

甲方：（以下简称甲方）

乙方：（以下简称乙方）

甲方作为潍坊高新区重点支持的高新技术企业，乙方投资为甲方建设厂房是落实潍坊高新区党工委和管委会对甲方系列扶持政策的措施之一。乙方作为实施方，在保证资金安全和甲方健康发展的前提下取得投资回报。经协商，达成如下协议：

第一条 乙方公司根据甲方的要求，投资建设甲方需要的一期厂房及配套供水、制冷与供热、高低压配电、实验室及食堂等（以下简称投资项目）。

第二条 根据潍坊高新区管委会《先进发动机电子控制系统合同书》、《土地租用合同》，对于甲方在项目开发建设过程中的优惠，乙方应该根据政策文件和合同要求相应核减项目投资额度。

第三条 投资项目评估价按双方共同确认聘请的有相应资质的且在潍坊高新区政府采购中心库内的房地产评估单位评估确定。投资项目评估价在工程竣工验收后30日内确定（以下简称项目评估价）。

第四条 投资项目建成且项目评估价确定后，甲乙双方就投资项目签订租赁合同，甲方租赁投资项目，租赁期3年，租赁期限：自项目正式交付使用后三年。年租金额为投资项目评估价的9%，租赁期限、租金支付具体时间待项目交付后另行签订合同。

第五条 甲方须在租赁期内向乙方分次支付本协议第三条确定的项目评估价，自正式交付使用后半年内，甲方支付乙方首次款，首次支付款不低于项目评估价的30%。租赁期满后2月内，甲方支付款不低于项目评估价的50%。

第六条 当满足以下条件时，乙方将土地和房产过户给甲方：

1、租赁项目赁租期满。

2、甲方已按第四条约定向乙方足额支付租金。

3、甲方已按第五条约定向乙方足额偿还项目投资。

第七条 乙方与甲方办理土地和房产过户手续的同时，甲方公司进行股份制改造，并保证于租赁期满后半年内完成股份制改造。办理完过户手续，股份制改造完成之前，甲方需将本协议全部土地和房产抵押给乙方。

第八条 如项目评估价的50%不超过3000万元，甲方保证乙方能以项目评估价的50%作价入股甲方改造完成后的股份公司。就乙方投资入股手续由甲方负责办理，乙方给予协助。

甲方同意乙方持股比例为：项目评估价的50%/（项目评估价的50%+股份公司净资产）。

如项目评估价的50%超过3000万元的，甲方同意乙方按3000万元入股，差额部分甲方以现金形式偿付乙方。

甲方同意乙方持股比例为：3000万元/（项目评估价的50%+股份公司净资产）

第九条 若甲方违反本协议，甲方应向乙方支付项目评估价的50%作为违约金。

第十条 乙方派出一名董事进入公司董事会，代表乙方行使董事职权。

第十一条 为支持甲方发展，乙方同意为甲方提供2000万元的担保贷款，但甲方须以其应收账款作为反担保，具体另行签订协议。

第十二条 本协议未约定的部分及未尽操作性的事宜由双方协商解决，协商不成向项目所在地法院起诉。甲方：***

甲方代表：

乙方：***

乙方代表：

合同签订日期：2012年月日

（本协议一式5份，甲方留存1份，乙方留存4份）附件1：甲方同意签订本协议的董事会决议；

7.农村房地产投资模式初探 篇七

农村房地产从房地产的物质实体和权益两方面考虑,包括土地、建筑物、地上定着物及其衍生的权利。具体来讲,农村房地产包括分布在建制镇及农村行政村、自然村的住房,村镇内的能源、道路、给排水、电力、通讯、绿化、环境等技术性基础设施,村镇内的中小学、卫生院、敬老院等社会性基础设施以及乡镇企业和乡镇政府管理机构的用房等[1]。

按照“十二五”规划推进城乡经济社会发展一体化的要求,搞好社会主义新农村建设规划,加强农村基础设施建设和公共服务,推进农村环境综合整治,给农村房地产市场蓬勃发展带来新契机。研究农村房地产的投资现状,建立农村房地产市场的投资模式,对促进农村房地产、农村经济的协调发展和实现区域经济的跨越式发展意义重大。

2 农村房地产投资的现实需求

2.1 土地供需矛盾急需解决

我国的城市化正处于高速发展阶段,农村人口大量涌入城市,城市土地的需求旺盛,城市用地紧张状态持续加剧,各大城市都出现了建设用地不足的紧张局面。同时,农村外出务工人员大幅增加,农村建设用地存在富裕现象。尤其是基宅地集约化利用程度很低。由于村镇规划体系还有待于进一步完善与落实,农民建房散乱无章,基础设施难以配套,既浪费了农村集体土地,又不利于农村宅基地的管理。本文以山东省统计年鉴为数据来源,分析了1980～2010年山东省城乡人均住房面积的变化情况(图1)。

由图1可知,城镇人均住房面积与农村人均住房面积都呈上升趋势,农村人均住房面积一直大于城镇人均住房面积,2002年城镇人均住房面积大幅增加,与农村人均住房面积差距减少,这是由于我国的住房制度改革在1998年进入深化改革阶段,开始全面停止住房实物分配,实行住房分配货币化,到2002年城镇居民住房面积得到大幅提升。

注:数据来源山东统计年鉴2011,其中城镇人均住房面积2001年以前为人均居住面积,2002年以后为人均建筑面积。

2.2 城乡统筹的迫切需求

近年来,我国城市房地产业迅猛发展,城镇居民住房条件显著提高,为城市经济发展注入强大动力。然而由于农村土地不能流转,农村土地价值无法得到充分体现。农村土地通过土地征收转为国有土地,国有土地与集体土地之间的权益差别产生巨大收益,但是农民仅获得很小比重的收益。投资农村房地产业,改善农村居住环境,有利于促进农民转变小农意识,树立起与现代社会相适应的市场经济意识、法制意识、开放意识[2],是消除城乡差别、激活农村房地产市场的必然要求。

2.3 社会主义新农村建设的必然选择

按照“十二五”规划加快社会主义新农村建设的要求,改善农村生产生活条件,要提高乡镇村庄规划管理水平并加强农村基础设施建设,农村发展房地产也出现前所未有的机遇。合理引导农村住宅和居民点建设,向农民免费提供经济安全适用、节地节能节材的住宅设计图样。同时加大财政投入力度,大力支持农村基础设施建设,为房地产项目在农村地区的实施提供必需的配套设施。各项惠农方针政策推进了农村经济的快速发展和农民收入的稳步增长,奠定了农民购房的经济基础。此外,农村居民消费观念与消费习惯发生了变化,计划生育政策导致农村家庭结构逐渐趋于简单化,传统的大家族居住模式,向单独组家模式转变[3],都给农村房地产投资增加了现实可操作性。

3 农村房地产投资困境

3.1 农村土地产权制度不完善

农村土地与城市土地有着所有权的根本区别,城市的土地为国家所有,而农村的土地为农民集体所有。农村的集体土地至今未进入土地一级市场,政府可以因公共利益的需要,随时向集体征地,由于集体土地只有象征性的产权代表,农民的发言权难以充分体现,集体土地拒绝被征的可能性较小[4],房地产商在补偿时,农民利益也得不到保障。

3.2 农村住房金融保障制度不健全

我国未建立专门针对农村的住房金融制度,大中城市房地产金融发展迅速,但是传统的经济体制中缺乏农村住房金融的运作基础,现在还基本处于空白阶段。我国的绝大部分农村,经济比较落后,住房成粗广发展,个人购房受到经济条件的限制,农民极少具备抵押担保能力,按月还本付息也很难保证,加之意识淡薄,导致难以获得房地产按揭贷款。

3.3 投资主体单一化

由于农村集体土地使用权的限制,农村房地产投资主体大多是是农户个人,资金缺口较大,资金分布相对分散,也没有配套的基础设施和公共设施,农户落后的文化意识和风俗习惯难以改进。同时,农民住宅的建设多采用亲朋互助的建筑方式,而农民大部分不具备建房的专业知识,不具备正规的施工图纸,更不会请质量监督单位进行质量监督,存在严重的安全隐患[5]。

4 农村房地产多元投资模式构建探讨

4.1 合作集资模式

农民为了满足居住需要,通过自发或召集的方式集合在一起,根据共同合作的协议,共同筹集资金,在自有宅基地上,通过聘请专业的设计、施工队伍来建设住宅楼和生活及生产设施建设,按照投资比例及协议内容,分配建成房屋,是一种以农民为主体的引入市场机制的合作投资模式[6]。合作集资模式以共同投资、专业施工、风险共担的方式,形成了规模效益,降低了投资风险,提高了房屋质量,操作简便。

4.2 置换指标模式

以实施土地增减挂钩政策为契机,在保持耕地总量不变的情况下,通过建新拆旧和土地复垦,实现建设用地总量不增加、耕地面积不减少、耕地质量不降低,用地布局更加合理的土地整理工作。通过土地增减挂钩可以整理分散、利用率低的农村建设用地,腾出建设用地指标,用于城市建设,经过政府对这部分土地经营运作之后,城市获得了更多的价值,政府讲其中一部分用于补贴农村发地产开发的成本,更好的进行农村规划和基础设施配套,因此,通过指标置换获得了农村房地产投资资金。这种模式比较适用于经济比较发达的小县城及小城镇周边农村房地产的开发。

4.3 招商引资模式

由政府部门作为发起人,对农村房地产开发立项,成立项目管理小组,拟订项目招标书,进行项目公开招标,吸引项目投资商进行项目投资。投标者与项目发起人之间签订合同,投标者根据项目发起人提供的资源条件,注入资金实施项目,并根据合同规定在一定期限内收回投资,取得利润,同时达到项目规定的目标[7]。由于农民的经济条件大多有限,加之购房者一般都是当地农民的局限性,项目利润一般较低,对投资商的吸引力相对较小,因此,可以由政府出面针对本地已经率先致富、拥有自己的企业并且乐意为家乡建设做出贡献的人群进行招商引资,通过冠名、媒体宣传、嘉奖等方式调动他们的投资积极性。

5 新型投资模式的制度建设

5.1 建议建立与时俱进的流转制度

促进农村建设用地权利的合法流转,完善农村土地相关权利,提高农村建设用地利用效率,这是增加农民的生产性土地收益,农村房地产投资的根本保障。农村建设用地是能够直接用于农村房地产开发的土地资源,有关农村的法律制定是农地利用效率高低的制度前提,关系到农村房地产投资的收益,因此,科学、合理的制度设计至关重要[8]。我国城乡土地的二元化一直制约着农村的发展,农村建设用地的合理流转,必将促进农村房地产市场的发展,同时也会使城乡两个房地产市场协调统一发展,很大程度上补充城市建设用地的不足,而且激活农村房地产市场,是一个比城市房地产市场规模还要大的投资市场。

5.2 完善现有金融体制,加大金融支持力度

我国房地产开发投融资渠道单一化严重,尤其是在农村房地产领域,对农村房地产投资而言,金融的地位举足轻重。因此,要推动新农村建设,有力促进对农村房地产的投资,现有农村金融体制的完善与创新就显得十分迫切,各地金融机构也为此做出了非常多值得借鉴的创新工作。赣州市农信社以解决农民贷款担保难为突破口,推行“一户一策”。对农民住房贷款额度较小、符合农户小额信用贷款条件的,采取小额农贷方式发放;不符合小额农贷的,则采取农户联保、城镇房屋或林权抵押、存单或农产品质押等方式发放。至2010年8月末,全市对69 283户农户累计发放农民住房贷款14.29亿元,共规划新农村建设点16 000个,其中农信社发放农民住房贷款的有11 328个点,占新村点的70.8%;重点扶持63个基础条件较好、集聚人口较多的中心乡镇建设。

5.3 合理规划,完善基础设施

政府应根据社会主义新农村建设的指导方针,结合农村人口转移的新形势,在尊重农民意愿的基础上,按照突出地域特色、农村特色、文化风貌的原则,因地制宜的制定科学的村镇规划,将住宅与村镇规划以及能源、水利、道路等基础设施统筹布局,综合配套。农村要在村镇规划的指导约束下,逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局,引导农村房地产适当集中布局,从而形成科学合理的土地利用格局[9],提高农村房地产的投资潜力。

摘要：指出了我国农业现代化、农村城市化、城市郊区化的不断发展使农村房地产业的发展具备了有效供给和迫切需求的条件,同时日益明晰的宏观政策环境和不断优化的社会经济条件也为农村房地产业投资提供了有力保障。在分析农村房地产市场投资现状的基础上,建立了4种投资模式并提出了制度建设的建议。

关键词：农村,房地产,投资,模式

参考文献

[1]张东敏.农村房地产开发问题研究[D].长春:东北师范大学,2007.

[2]盛垒.新农村建设与农村房地产业发展[J].重庆社会科学,2007(1):16～20.

[3]于洋,沈帅.新农村建设背景下房地产行业投资机遇简析[J].东方企业文化,2011(2):274.

[4]张传华.新农村建设背景下的农村房地产开发[J].安徽农业科学,2008,36(1):328～329,357.

[5]康秀梅,南灵.发展农村房地产的研究[J].安徽农业科学,2006,34(5):1030～1031.

[6]鲁圣鹏,李雪芹,贾燕翔.我国新农村建设中住房建设模式探讨[J].乡镇经济,2009(8):11～13.

[7]朱让军.关中农村房地产发展实证研究[D].陕西:西北农林科技大学,2007.

[8]刘道远.农村集体土地社会保障功能及其改进[J].云南社会科学,2011(5):63～68.

8.共同投资合作协议 篇八

第一条双方投资人及身份证号

甲方：身份证号：

乙方：身份证号：

以上双方投资人经友好协商，双方本着互利互惠、共同发展的原则，经充分协商，一致决定联合出资共同经营，根据中华人民共和国法律、法规的规定，就各方共同出资并由全体股东人员名义，并作为发起人参与股份公司的发起设立事宜，达成如下协议，以资共同遵守。

第二条 共同投资人的投资额和投资方式

共同出资人的出资总额（以下简称“出资总额”）为人民币_________元，其中，各方出资分别：

各共同投资人应于_________年_________月_________日前将上述出资额汇入指定的银行，逾期不交的视为放弃此次协议，未交齐的只对已交金额数承担股份。

资金增减由全体投资人决定，并请全体投资人协商，半数以上同意才可执行，根据资金增减合理调整本协议有关分配比例的规定。

合伙期间各投资人的出资为共有财产，不得随意请求分割。

第三条 利润分享和亏损分担

共同投资人按其出资额占出资总额的比例分享共同投资的利润，分担共同投资的亏损。

共同投资人各自以其出资额为限对共同投资承担责任，共同投资人以其出资总额为限对股份有限公司承担责任。

共同投资人的出资形成的股份及其孳生物为共同投资人的共有财产，由共同投资人按其出资比例共有。

共同投资于股份有限公司的股份转让后，各共同投资人有权按其出资比例取得财产。

第四条 事务执行

1．投资人委托事务，包括但不限于：

（1）在股份公司发起设立阶段，行使及履行作为股份有限公司发起人的权利和义务；

（2）在股份公司成立后，行使其作为股份公司股东的权利、履行相应义务；

（3）收集共同投资所产生的红息，并按照本协议有关规定处置；

2．有义务向其他投资人报告共同投资的经营状况和财务状况；

3．执行共同投资事务所产生的收益归全体共同投资人，所产生的亏损或者民事责任，由共同投资人承担；

4．在执行事务时如因其过失或不遵守本协议而造成其他共同投资人损失时，应承担赔偿责任。

5．共同投资人可以对执行共同投资事务提出异议。提出异议时，应暂停该项事务的执行。如果发生争议，由全体共同投资人共同决定；

6．共同投资的下列事务必须经全体共同投资人同意：

（1）转让共同投资有限公司的股份；

（2）更换事务执行人；

7。禁止任何投资人私自以投资名义进行业务活动；

第五条 入伙、退伙，出资的转让

1．入伙：①需承认本合同；②需经全体合伙投资人同意；③执行合同规定的权利义务.2．共同投资人向共同投资人以外的人转让其在共同投资中的全部或部分出资额时，须经全部共同投资人同意方可

执行；

3．共同投资人之间转让在共同投资中的全部或部分投资额时，应当通知其他共同出资人;

4．共同投资人依法转让其出资额的，在同等条件下，其他共同投资人有优先受让的权利。

4、退出的投资者，以后将不能参加以后任何的共同投资。

第六条 其他权利和义务

1．共同投资人不得私自转让或者处分共同投资的股份；

2．共同投资人在股份有限公司登记之日起三年内，不得转让其持有的股份及出资额；

3．股份有限公司成立后，任一共同投资人不得从共同投资中抽回出资额；如紧急情况，全体投资人同意，在共同投资盈利时，按原出资额实际退还，共同投资亏损时（或已投入但没效益时）按现有实际资本价值的比例退还。

4、财产为全体成员所共有，任何一方不经全体投资成员一致通过，不得处分全部或任何部分财产、资产、权益和债务。

第七条 违约责任

为保证本协议的实际履行，资产被委托人 自愿

提供其财产向其他共同投资人提供担保。承诺在其违约并造成其他共同投资人损失的情况下，以上述财产向其他共同投资人承担违约责任。如合伙人违反上述各条，应按投资实际损失赔偿。劝阻不听者可由全体合伙人决定除名，则原出资金额将不退还。

第八条 投资的终止及终止后的事项

1.投资因以下事由得终止：全体投资人同意终止投资关系。

2.投资终止后的事项：①即行推举清算人，并邀请_____ ___中间人(或公证员)参与清算；②清算后如有盈余，则按比例分配财产。固定资产和不可分物，可作价卖给合伙人或第三人，其价款参与分配；③清算后如有亏损，不论合伙人出资多少，先以合伙共同财产偿还，合伙财产不足清偿的部分，由合伙人按出资比例承担。

第九条 其他

1．本协议未尽事宜由共同投资人协商一致后，另行签订补充协议。

2．本协议经全体共同投资人签字盖章后即生效。本协议一式_________份，共同投资人各执一份。

签字人：

签订地点：_________

9.建设投资合作协议 篇九

甲方： 长青乡人民政府（以下简称“甲方”）乙方：（以下简称“乙方”）为抓好长青乡生态移民试点工程，根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律和丹寨县鼓励外来投资有关优惠政策规定，经甲、乙双方协商，在平等互利、诚实信用、共谋发展的基础上，就乙方在贵州省丹寨县长青乡土地开发建设达成如下投资协议：

一、项目名称：长青乡生态移民试点项目

二、项目投资：项目总投资约2000万元，实际投资按开发建设的实际工程量计算。

三、合作内容：规划并承建生态移民工程及其它经营性开发。

四、甲乙双方权利和义务：

1、甲方划拨8000多平方米建设用地与乙方共同开发（详见平

面图），甲方除去公益性设施用地外，开发商业性用地价格

按本乡评估价格计算，其计算方式按实际商业用地计算，乙方以资金入股，收益按双方资金入股比例分成。

2、乙方用于开发商业性部分，甲方负责按政策办理相关手续，乙方按相关规定缴纳相关税费。用于实施生态移民工程的部分，甲方按照贵州省扶贫生态移民政策的规定将相应补

贴款项支付给有偿安置的扶贫生态移民农户。甲方为有偿

安置的扶贫生态移民农户办理房屋产权证书，相应费用由

农户自行承担。

3、在本项目建设过程中，甲方负责协调与本项目建设有关的各种关系，保证项目顺利完成。

4、乙方开发建设总体规划（房屋详细设计、外观装饰、容积

率和园林绿化、配套设施等功能）必须通过甲方和建设部门审查要求。

5、乙方承建的所有工程质量、保修责任按照《建设工程质量

管理条例》相关规定执行，并完全承担在施工过程的安全责任。

6、自本协议签订之日起，30天内乙方全面启动开发建设工

程。

7、甲方协助乙方做好生态移民项目立项及相关手续办理等，相关费用由乙方承担。

8、本协议签订之日起，甲、乙双方必须依约开展工作，确保

项目顺利开工建设。

五、违约责任

1、在协议履行期间，未经甲乙双方协商同意，任何一方不得

将自己在协议中的权利和义务转让给第三方。

2、甲、乙双方自本《投资协议》生效后，乙方向甲方交纳保

证金70万元。并依约开展工作，若不按时开工，甲方要求乙方无条件退出，并不退还保证金。乙方进场一个星期内，甲方无条件一次性退还乙方所交保证金。

3、乙方进场施工后，甲方必须保证无任何阻工，或其它无理

要求，若因甲方原因造成停工，甲方必须赔偿乙方实际损失，若停工一个月，甲方必须赔偿乙方因停工造成的全部损失，乙方有权无条件退场。

六、其它事项

1、本协议未尽事宜双方可协商解决，并以补充协议方式加

以规定，补充协议与本协议具有同等效力。

2、本协议一式肆份，甲乙双方各执两份，经甲、乙双方法

定代表人或委托代理人签字盖章后即生效。

甲方：长青乡人民政府乙方：

代表人：代表人：

委托代理人：委托代理人

10.投资性房地产转换浅析 篇十

一、成本模式下投资性房地产转换的会计处理

成本模式是投资性房地产通常所采用的后续计量模式, 目前为我国大多数企业所采用, 采用此模式进行计量的投资性房地产应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定进行计量。下面我们分别转入投资性房地产和转出投资性房地产两类进行介绍。

(一) 非投资性房地产转换为投资性房地产

一般转换日为租赁期开始日或董事会或类似机构作出相关书面决议的日期。下边我们按照不同的资产类别分别进行阐述。一是存货—投资性房地产。此情况通常是房地产开发企业将自己的开发产品经营出租, 即由存货转为投资性房地产。转换日通常为租赁期开始日。转换时, 应当按照转换时存货的账面价值借记“投资性房地产”, 已计提减值的还要借记“存货跌价准备”, 按照账面余额贷记“开发产品”。二是固定资产—投资性房地产。这种情况通常为企业将自己日常生产经营或管理用的房地产改为经营出租。转换时, 应当分别按转换日的原价、累计折旧、减值准备, 分别对应转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”科目, 贷方将原价、累计折旧、减值准备对应科余额转销即可。三是无形资产—投资性房地产。此情况通常为企业将自用土地使用权停止自用, 转换为出租用于赚取租金或资本增值。例如, 企业发生转产, 原来的厂址 (土地使用权) 不能为新产品所用, 管理当局决定继续持有待增值后转让以赚取收益。转换日的确定及转换时的会计处理与固定资产类似。

(二) 投资性房地产转换至非投资性房地产

企业根据相关经营决策, 可能会将原本用于赚取租金或资本增值的房地产重新改为生产产品、提供劳务或者经营管理服务, 从而相应的投资性房地产就转换为固定资产或无形资产, 若为房地产开发企业则可能涉及投资性房地产转化为存货。一是投资性房地产—存货。通常房地产开发企业将原用于出租的房地产重新对外出售。应自租赁期届满、董事会或类似机构作出书面决议明确将投资性房地产重新开发用于对外销售时, 借记“开发产品”, 原额冲减原来所计提的投资性房地产折旧或摊销, 若已计提减值的, 还应相应冲减减值准备金额, 然后按账面余额贷记“投资性房地产。二是投资性房地产—固定资产。企业将原用于出租或增值的房屋等改为生产经营活动服务时, 则相应的投资性房地产要转换成固定资产, 例如本企业将出租的房子收回改为生产车间。相关账务处理为:按该投资性房地产转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等, 分别对应转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”科目即可。三是投资性房地产—无形资产。企业将原用于出租的土地使用权停止出租改为自用时需要将投资性房地产改为无形资产核算, 此时, 只需将投资性房地产原有科目余额对应转入“无形资产”、“累计摊销”、“无形资产减值准备”等科目即可。此类业务实际中并不多见。

综上所述, 在成本模式下, 投资性房地产、自用房地产和存货之间的相互转换不会改变所转换房地产的账面金额。转换时的处理均较为简单, 就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值, 一般不会出现转换差额, 也不会形成损益。

二、公允价值模式下投资性房地产转换的会计处理

采用公允价值模式计量的前提是企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。但企业也可在满足此项条件时仍采用成本模式, 这取决于企业的意图。另外, 需要强调的是投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时, 不需计提折旧或摊销, 期末以公允价值作为其账面价值, 差额计入“公允价值变动损益”。类似于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的会计处理, 也就是说明它具有“类投资”性质。

(一) 非投资性房地产转换为投资性房地产

企业将存货、固定资产或无形资产转换为投资性房地产, 往往是因为企业的决策需要, 由生产意图改为赚取租金或增值目的等。但要在满足公允价值计量模式的要求时才能采用公允价值模式进行后续计量。一是存货—投资性房地产。此情况常发生在房地产开发企业, 如将本企业作为待售的商品房改为经营出租。账务处理应按转换日的公允价值借记“投资性房地产-成本”, 原已计提存货跌价准备的还应借记“存货跌价准备”, 按其账面余额贷记“开发产品”, 借贷方形成的差额, 若在借方则计入“公允价值变动损益”, 若在贷方则计入“资本公积-其他资本公积”。但须注意处置时要把资本公积科目反映的余额转入当期损益。二是固定资产—投资性房地产。企业将用于日常生产经营用的厂房等固定资产改为对外出租且公允价值能可靠取得时, 即可将其转换为投资性房地产核算。相关账务处理为:按转换日公允价值借记“投资性房地产-成本”, 按已计提的折旧及减值借记“累计折旧”、“固定资产减值准备”。按其账面余额, 贷记“固定资产”, 同时, 形成的差额若在借方, 则借记“公允价值变动损益”, 若在贷方, 则贷记“资本公积-其他资本公积”。处置时要注意把资本公积科目的余额转入当期损益。三是无形资产—投资性房地产。企业原本生产经营用土地使用权, 拟以经营租赁方式出租或准备增值后转让时, 需要转换为投资性房地产, 相关账务处理类似于固定资产此处不再赘述。

(二) 投资性房地产转换至非投资性房地产

投资性房地产转出, 应当将相关资产转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值, 转换当日的公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。转换以后, 其会计处理参照固定资产准则和存货准则的相关规定执行。

一是投资性房地产—存货。公允价值模式下投资性房地产转换为存货也一般发生于房地产开发企业。相关账务处理为:转换时, 以转换日的公允价值作为存货的账面价值, 借记“开发成本”, 贷记“投资性房地产-成本”、“投资性房地产-公允价值变动”, 公允价值与原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”。二是投资性房地产—固定资产。公允价值模式下投资性房地产转换为固定资产也是随企业意图而定的。账务处理如下:按转换日公允价值借记“固定资产”, 按投资性房地产的成本与累计公允价值变动分别贷记“投资性房地产-成本”、“投资性房地产-公允价值变动”, 差额计入“公允价值变动损益”。三是投资性房地产—无形资产。将原本采用公允价值模式后续计量的用于出租或增值的土地使用权转为生产商品自用或用于开发产品时, 要进行账务处理进行转换。相关处理类似于固定资产不再赘述。

从上述分析可以看出, 在公允价值模式下无论是转入还是转出, 转换时均应以转换当日的公允价值作为入账价值, 除了转入时形成的贷方差额计入“资本公积-其他资本公积”外, 其他差额均计入“公允价值变动损益”;等到最终处置时, 这些累计差额一律转入“其他业务成本”。但需要注意的一点是, 当采用公允价值模式计量的投资性房地产是从自用转入的, 之后又转回为自用时, 关于原来转入时计入“资本公积-其他资本公积”的处理, 准则中没有明确, 笔者认为, 应与投资性房地产处理时的会计处理保持一致, 即转入“其他业务成本”。

投资性房地产后续计量采用成本模式或公允价值模式是由企业自主选择决定的, 但公允价值模式的采用需要满足严格的限制条件。采用不同的后续计量模式会对后期的转换带来不同影响。采用成本模式时, 无论转入转出均以账面价值入账, 不会形成转换差额, 相对比较简单;而采用公允价值模式时, 平时不需计提折旧或进行摊销, 转换时无论转入转出均按公允价值入账, 除转入时形成的贷方差额计入资本公积外, 其他差额均计入公允价值变动损益。

经过上述分类分析总结, 便于对比性理解和记忆, 这种分类模式只要掌握其理论宗旨, 并注意其转换条件及转换时的入账价值问题, 就能掌握投资性房地产转换的账务处理。但是投资性房地产也还有很多不完善的地方, 如采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产, 在持有期间因后续计量而产生增值获得相应的增值收益, 根据其“类投资”特性, 笔者认为该部分收益应该作为“投资收益”处理, 收取的租金也应计入“投资收益”这样才能反映其“投资”属性, 区别于企业的经营资产。

参考文献

[1]中国注册会计师协会编:《会计》, 中国财政经济出版社2010年版。

[2]财政部:《企业会计准则——应用指南》, 中国财政经济出版社2006年版。

[3]财政部:《企业会计准则》, 经济科学出版社2006年版。

[4]财政部会计司:《企业会计准则讲解》, 人民出版社2010年版。