关于房地产开发企业土地增值税清算管理

关于房地产开发企业土地增值税清算管理（共9篇）

1.关于房地产开发企业土地增值税清算管理 篇一

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

发文文号：国税发[2006]187号发文单位：国家税务总局 发文时间：2007-1-17

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 

1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

五、土地增值税清算应报送的资料

符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到

主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

六、土地增值税清算项目的审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

七、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

八、清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售

或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

4国家税务总局 二○○六年十二月二十八日

2.关于房地产开发企业土地增值税清算管理 篇二

一、土地增值税清算的税务处理

1. 土地增值税清算的方法。如果房地产企业缴纳土地增值税采用查账征收的方式,可以将土地增值税的处理分为预征和清算两个阶段。对项目不符合清算条件前转让项目取得的收入,先预征土地增值税,待项目全部完工、符合清算条件后再进行清算,实行多退少补。这是因为项目在全部竣工前,成本无法准确核算,缺少土地增值税计算依据,只有项目全部竣工后才能确定项目开发成本,据以计算土地增值税的应纳税额。

房地产开发企业应按项目进行土地增值税的清算,项目竣工后,符合土地增值税的清算条件,就应该按照土地增值税的有关规定,计算土地增值税的应纳税额,填写土地增值税纳税申报表,同时向主管税务机关提供相关资料,并结清该房地产项目应纳的土地增值税税额。

2. 土地增值税清算应纳税额的确定。房地产开发企业出售新建房及配套设施在进行清算时应缴纳的土地增值税,可以按下列方法计算确定:

(1)确定扣除项目。房地产开发企业转让新建房屋及建筑物,可以扣除的项目有五项:1取得土地使用权所支付的金额;2房地产开发成本;3房地产开发费用;4与转让房地产有关的税金;5取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%。

(2)计算增值额。土地增值税的增值额等于收入额减去扣除项目的金额。

(3)计算增值率并确定税率。土地增值税的增值率等于增值额除以扣除项目的金额,是确定适用税率的依据。土地增值税的计算采用超率累进税率,具体税率可参照土地增值税的税率表。

(4)依据适用税率计算应纳税额,其计算公式如下:

应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

例1:甲房地产公司开发一小区,该小区分两期开发。第一期工程合同开工日期为2012年5月,竣工日期为2014年6月;第二期工程合同开工日期为2012年10月,竣工日期为2014年12月。假定该小区的土地成本按建筑面积分摊;成本对象按普通住宅、非普通住宅及非住宅设置。面积、收入、成本明细见表1、表2。

根据上述资料进行土地增值税清算计算,结果见表3。

通过土地增值税清算计算表可以看出,甲房地产公司开发的普通住宅增值率低于20%,符合免征土地增值税的条件,不需要缴纳土地增值税,非普通住宅和非住宅需要按适用税率缴纳土地增值税,由于已预缴了一部分,只需要按差额补缴剩余的土地增值税即可。

二、土地增值税清算的会计处理

1. 预缴的会计处理。预缴土地增值税,应以当期实现的销售收入和当期预收款为基础,乘以预收率计算应当预缴的土地增值税,各地可根据实际情况确定预征率。当期实现的销售收入对应的预缴税款记入“营业税金及附加”账户,预收账款增加所对应的预缴税款记入“待摊税金”账户。

例2:乙房地产开发公司开发某项目,2013年第四季度实现销售收入7 600万元,2013年12月31日“预收账款”账户余额为4 800万元,2013年10月1日“预收账款”账户余额为800万元。2014年第一季度实现销售收入5 500万元,2014年3月31日“预收账款”账户余额为1 600万元。假设土地增值税的预征率为1%。

(面积单位:m2,金额单位:元)

(面积单位:m2,金额单位:元)

该房地产公司预缴土地增值税的会计处理如下:

(1)2013年第四季度应预缴的土地增值税=7 600×1%+(4 800-800)×1%=116(万元)。

(2)2014年1月初缴纳土地增值税:

(3)2014年第一季度应预缴的土地增值税=5 500×1%+(1 600-4 800)×1%=23(万元)。

2. 清算的会计处理。当项目完工符合土地增值税的清算条件后,对土地增值税应多退少补。应当补缴的土地增值税等于应纳土地增值税减去预缴的土地增值税,如预缴的土地增值税大于应缴纳的土地增值税,应当申请退税。

(1)补缴土地增值税:借:营业税金及附加;贷:应交税费——应交土地增值税。

(2)申请退税:借:应交税费——应交土地增值税;贷:营业税金及附加。

(3)收到退还税款时:借:银行存款;贷:应交税费——应交土地增值税。

三、土地增值税清算财税处理应注意的问题

(一)清算前要做好会计核算的基础工作

土地增值税清算能否顺利进行,主要取决于会计核算的基础工作,因为土地增值税清算时的数据均来自会计账簿,如“开发成本”、“主营业务收入”、“管理费用”、“财务费用”等明细账。由于会计工作具有不可逆性,如果在设置明细账和成本项目时不考虑土地增值税清算所需要的数据,在土地增值税清算时则不能取得相应数据。如果发生这种情况,税务机关可能会要求核定征收,会给企业带来一定的纳税风险,所以房地产企业在土地增值税清算前就应考虑到汇算清缴时可能出现的问题,采用规范、合理、巧妙的会计处理方法,做到未雨绸缪,保障土地增值税清算工作的顺利进行。

(单位:元)

1. 按开发项目逐一设置“开发成本”明细账。土地增值税的一个最大特点是按项目清算,这点和企业所得税按年清算有很大的不同。一般情况下,房地产企业的项目是滚动开发的,可能一个楼盘还没开发完,又开发了另外一个楼盘,在这种情况下,哪个楼盘开发完成,符合清算条件,就可以进行清算。这就要求在会计核算上,应按开发项目开设“开发成本”明细账,在进行土地增值税清算时,可以直接在该项目的明细账上取得需要的数据,如果在开发之初不能准确确定土地增值税的清算项目,建议可尽量把项目设置细一些,如果可以将几个项目合并清算,只要把对应数据相加就可以了,这比数据拆分要容易得多。

2.“开发成本”明细账中成本项目的设置。房地产开发企业最核心的会计科目是“开发成本”,开发成本要按每一开发项目设置明细账。由于开发成本由具体的成本项目构成,“开发成本”明细账应采用多栏式明细账,其具体的成本项目要按开发成本的具体内容设置,这种设置主要是方便土地增值税清算申报表的填制。土地增值税清算申报表一共有一张主表和12张附表,附表就是每个成本项目包含的具体内容,需要逐项填写。如果一开始成本项目分类就很细致,将来填申报表时就很容易了。

(二)清算过程中应注意的问题

1. 明确划分清算项目。土地增值税清算项目的划分,是正确进行土地增值税清算的前提,一般情况下可按下列三种方式确定清算项目:一是一次性单项开发的以单项房地产开发项目作为一个清算项目;二是分期开发的房地产项目,可以分期开发项目为一个清算项目;三是分用途开发的房地产项目,以不同用途的单项开发项目或单位开发项目为清算项目。

2. 明确划分住宅类别。土地增值税优惠政策规定,房地产企业出售普通住宅,如果增值率未超过20%,可以免征土地增值税,这里提到的“普通住宅”,是指按一般民用住宅建造标准建造的居住住宅。普通住宅和其他住宅的划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

3. 准确计算清算项目收入、成本。清算收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得的全部价款及有关经济利益,包括货币收入、实物收入和其他收入。

准确计算清算成本是进行土地增值税清算的重点,特别要对以下内容重点审核,如果不符合扣除条件,应进行相应调整:1审查拆迁补偿费支出是否同时符合以下条件:政府要求其搬迁或拆迁改造的批文;实施拆迁的公司与每一个拆迁户签订的拆迁补偿合同(含土地或房屋的面积、补偿方式和补偿金额等相关内容);出具支付补偿费用的签收花名册。否则,不得扣除。2房地产开发企业竣工验收后扣留的施工企业的质量保证金,如施工企业就质量保证金未对房地产开发企业开具发票的,不得计算扣除。3企业将利息支出列为“开发间接费用”的,应将其调整至开发费用。4房地产开发企业将预售证评估费、交易费计入开发成本的,应将其剔除列入“销售费用”科目。5审查售楼部发生的装修费用,有些企业将其计入开发成本,在清算时应将其调整至“销售费用”科目。

参考文献

3.关于房地产开发企业土地增值税清算管理 篇三

关键词：房地产开发企业；土地增值税清算；问题研究

一、土地增值税清算的程序

房地产开发企业符合清算条件后，进行清算的程序包括四个方面：一是依照税法规定，计算开发项目应缴纳的土地增值税，或委托税务中介机构审核鉴证；二是在规定期限内到主管税务机关办理清算手续，提供清算应报送的资料等；三是税务机关对纳税人报送资料予以受理，并在一定期限内及时组织清算审核；四是清算审核结束后，主管税务机关将审核结果书面通知纳税人，房地产企业在确定期限内办理补、退税手续。

二、土地增值税清算的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

三、土地增值税清算的条件

（一）纳税人土地增值税自行清算的条件

纳税人符合下列条件的，应进行土地增值税清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）税务机关要求进行土地增值税清算的情形

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：① 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；②取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省级税务机关规定的其他f青况。

四、土地增值税清算应当明确的事项

纳税人在进行土地增值税清算前，应当明确下列事项：每次清算的项目及其范围；划分清算项目与非清算项目的收入和支出；划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出；划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限；明确清算项目的起止日期。

五、土地增值税清算应当提供的资料

1.土地增值税清算表及其附表。

2.房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收人、成本和费用有关的证明资料及会计资料。

4.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。

六、收入及扣除项目的确定

（一）应税收入的确定

清算项目收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。在进行清算时，应注意以下问题：

1.确认收人是否合理

（1）非直接销售的开发产品收入确认。将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时视同销售，按下列方法和顺序审核确认 ①按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；②按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；③ 参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

（2）收人为外币的核算。在计算外币分期付款的总收人时，须以不同时期的市场汇价计算当期应税收入后相加得出，而不能按照最后一次付款时的市场汇价计算。

（3）代收费用的处理。①代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税；实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；②代收费用在房价之外单独收取且未计人房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

2.收入项目的审核

确认收入时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，核实计税收入。

（二）扣除项目的确定

土地增值税的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目；旧房及建筑物的评估价格。

1.取得土地使用权所支付的金额

（1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的，为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。

（2）在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，要审核是否真实、正确，还要审查《土地出让金缴费证明》、土地出让金缴费发票及银行转账凭据、土地转让合同及发票、取得土地使用权时的契税等票据。

2.房地产开发成本

要将“开发成本”账户，与有关的交易证明文件及会计凭证核对，看企业的成本核算是否真实、准确，防止虚列、多列、少列“开发成本”。

（1）土地征用及拆迁补偿费的扣除应当审核以下内容：该费用的实际支出与概预算是否存在明显异常；支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册是否与相关账目核对无误；在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

（2）前期工程费的扣除应当审核以下内容：各项实际支出与概预算是否存在明显异常；是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。

（3）建筑安装工程费的扣除应当区分出包方式和自营方式，审核以下内容：出包方式应当审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常；自营方式应当审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

（4）开发间接费用的扣除要求可以参照基础设施费、公共配套设施费项目的扣除。

3.房地产开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定的标准进行扣除。凡是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按《实施细则》规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

4.与转让房地产有关的税金

4.关于房地产开发企业土地增值税清算管理 篇四

第一章 总则

第一条 根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。

第二条 我省行政区域内从事房地产开发的纳税人适用本办法。

第三条 土地增值税清算单位为纳税人填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。对一个清算项目中既有普通标准住房又有其他商品房的，应分别清算。

第二章 清算条件

第四条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售并能够准确核算的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 

（三）直接转让土地使用权的。

第五条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，其转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）经主管地方税务机关纳税评估发现利润异常或存在问题的房地产开发项目；

（五）税务机关规定的其他情况。

第三章 申请与受理

第六条 符合第四条规定的清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请审批表》，同时报送有关资料（见第八条）。主管税务机关接到纳税人申请后10日内做出是否清算的决定。

对符合清算条件的，按规定办理税款清算手续。

对不符合受理条件的，应将不予清算的理由在《土地增值税清算申请审批表》中注明，连同有关资料一并退回纳税人。第七条 符合第五条规定的清算条件的纳税人，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》同时报送有关资料。

第八条 纳税人在办理土地增值税清算时，应向主管税务机关报送下列资料：

（一）清算项目财务报表；

（二）土地使用权受让合同及支付地价款（出让金）凭证；

（三）清算项目贷款合同和银行贷款利息结算通知书；

（四）开发项目的预算、概算书；

（五）房地产开发项目工程验收证明；

（六）清算项目销售许可证；

（七）公共配套设施有关资料；

（八）预征土地增值税完税凭证复印件；

（九）房地产开发成本、费用的凭证（包括地价款、出让金、房产开发成本、费用等）；

（十）与转让房地产有关的完税凭证和费用凭证；

（十一）房地产买卖合同复印件；

（十二）《普通标准住房审核表》；

（十三）房地产买卖合同复印件；

（十四）主管税务机关要求报送的其他资料。

第四章 清算审核

第九条 审核内容。审核内容包括：

（一）清算项目收入、扣除项目、应纳税额；

（二）证明、凭证、资料；

（三）鉴证报告；

（四）其他相关资料.第十条 收入的审核。审核内容包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。第十一条 对于纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；

（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；

（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

对于纳税人隐瞒房地产成交价格，或其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的，税务机关可按照上述方法中的市场价格或评估价值确定房地产转让收入。

第十二条 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应按下列规定分别处理：

（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用计入房地产转让收入。在计算扣除项目金额时，对实际支付的代收费用，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为房地产转让收入，在计算扣除项目金额时，不允许扣除代收费用。

第十三条 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效；审核《鉴证报告》的真实性；格式的规范性；内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。

第十四条 房地产开发项目发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。扣除项目审核顺序为：

（一）扣除项目能够直接认定的，审核凭证是否合法有效；

（二）扣除项目不能直接认定的，审核分摊标准是否合理；

（三）审核开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致。

（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。

第十五条 公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的社会公共事业设施所发生的支出确定。如：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所、停车场（库）、会所、文体场馆等公共设施，具体审核原则按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）相关规定执行。

第十六条 在审核公共配套设施费的扣除时，应先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在清算时应按实际发生的费用进行分摊。在后期清算时，对实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

第十七条 对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）按实际发生额据实扣除，对纳税人进行土地增值税清算时，开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用，有下列情况之一的，税务机关应按第二十条的核定方法进行确认扣除：

（一）费用凭证或资料不符合清算要求或不实的；

（二）发现《鉴证报告》内容有问题的；

（三）单位面积工程成本扣除额，明显高于按照房地产所在地建设部门公布的工程造指数，计算的单位面积工程造价金额，又无正当理由的。

第十八条 税务机关根据建设部门定期公布的工程造价指数，结合商品房用途、结构以及清算项目建设周期等因素，确认单位面积工程造价，并据此核定扣除额。

第十九条 单位面积工程造价可由主管税务机关根据实际情况，按下列方法确认：

单位面积工程造价=综合基价直接费／建筑面积×项目建设周期内各月份工程造价指数的算术平均数

第二十条 应纳税额的审核。税务机关应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。对于有多个开发项目的房地产企业，要审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；对于同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅的，其收入额与扣除项目金额要分开核算，分别清算。审核结束后，根据审核结果填写《土地增值税清算申报表》。

第二十一条 经清算应缴（退）土地增值税的，由纳税人凭《土地增值税清算审核意见书》到相应税务机关办理缴（退）税手续。

第二十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

第二十三条 在清算审核过程中，发现纳税人有下列情况之一的，按本办法第二十四条规定的税率核定征收土地增值税，纳税人填报《土地增值税核定纳税情况表》

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第二十四条 销售普通标准住宅的核定征收率为1.5%；销售非普通住宅的核定征收率为3%；别墅、写字楼、商用房的核定征收率为5%。

第五章 清算鉴证管理

第二十五条 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。

第二十六条 中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。

第二十七条 中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。

第二十八条 对中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，仍未达到清算要求的，将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。

第六章 附则

第二十九条 本办法未尽土地增值税其他事项，按照《税收征收管理法》及其《实施细则》的有关规定执行。

5.关于房地产开发企业土地增值税清算管理 篇五

清算审核应当准备的资料

根据《土地增值税清算管理规程》及清算工作中的实际需要，从事房地产开发项目的纳税人办理土地增值税清算审核时应提交以下材料：

一、清算申报表：

1、土地增值税清算申报表（一式两份）；

2、土地增值税清算附表（一式两份）：（1）清算项目销售收入汇总表；（2）扣除项目汇总申报表；

（3）清算项目成本费用明细申报表；

（4）取得土地使用权所支付的金额明细申报表；

（5）前期工程费明细申报表；

（6）建筑安装工程费明细申报表；

（7）基础设施费明细申报表；

（8）公共配套设施费明细申报表；

（9）开发间接费用明细申报表；

（10）利息支出明细申报表。

（11）与转让房地产有关的税金明细申报表（12）与收入相关的面积明细申报表

二、清算基本材料：

（1）土地增值税清算书面申请。（应清算的情况）（2）房地产开发项目清算说明。主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（3）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、预售帐款总账复印件、成本归集表、土地成本分摊计算表、税金统计表、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（4）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、预征的土地增值税等。

三、清算相关资料

（1）开发项目立项批复文件、规划申请、报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及图纸；

（2）国有土地使用证；

（3）建设工程施工许可证；

（4）工程施工图批准书；

（5）工程概况及备案意见，如竣工备案表（符合清算规程可清算第一规定的项目提供）；

（6）商品房销（预）售许可证，房屋分户面积对照表；

（7）房地产购销合同统计表（经房管局实测的项目取实际测量面积）；

（8）普通住宅的确认方法；

（9）单位和个人拆迁合同、拆迁名单、支付给被拆迁人的凭证；

（10）利息支付的凭据及贷款合同；

（11）代收费用的金额和证明材料；

（12）自用房、人防设施、车库、其他配套设施的相关证明资料；

（13）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，必须报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》，并将工作底稿附列报送；

（14）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的的其他资料。

6.关于房地产开发企业土地增值税清算管理 篇六

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福建财税网原创 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第四条第一款规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。由于房地产开发企业在拆迁过程，支付给被拆迁人（涉及农民、城市居民等个人）的拆迁补偿费，一般无法取得合法有效凭证，但对房地产开发企业来说，又确实是发生了开发费用，因此一直困扰着房地产开发企业土地增值税清算。近日广州市地方税务局、湖北省地方税务局对房地产开发企业支付拆迁补偿费的土地增值税清算涉及扣除凭证作出明确规定。

一、广州市地方税务局房地产开发企业支持拆迁补偿费的土地增值税清算涉及扣除凭证规定

(一)根据“187号文”第四条第(一)项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2.按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。2002年12月1日以后取得土地使用权的，根据“187号文”第四条第(一)项规定，企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。

(二)房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，应取得相应的发票。2002年12月1日以前企业支付土地价款取得农村集体经济组织的土地使用权、没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.提供相关的土地使用权转让协议；2.相应盖有公章的实际支付凭证。

(三)房地产开发企业以非货币形式取得土地使用权或者在建工程的，按照“187号文”第三条第一款规定的方法和顺序确认收入并开具发票。

(四)房地产开发企业支付被拆迁单位拆迁补偿费，应按规定取得被拆迁单位提供的合法有效凭证。

(五)房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单。

(六)房地产开发企业未足额付款但已取得发票的工程质量保证金，按不超过建设工程款5%的比例计算扣除。其他未付款虽已取得发票的，但在计算扣除项目金额时不允许扣除。

二、湖北省地方税务局房地产开发企业支持拆迁补偿费的土地增值税清算涉及扣除凭证规定

(一)与本开发项目有直接关联的额外补偿费用，并能充分证明此额外补偿费用属实的，可据实扣除。

(二)对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的，且在同一合同或补充协议中明确了的，可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。

(三)开发企业在拆迁过程中，与被拆迁居民(村民)等自然人签订补偿协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实扣除。

(四)对房地产开发企业缴纳的各项政府性行政规费和基金，可视同税金予以扣除。

广东省和湖北省地税局对房地产开发企业在拆迁过程中，支付给被拆迁人（个人），签订补偿协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，或者应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单的情形，可据实扣除。

7.关于房地产开发企业土地增值税清算管理 篇七

土地增值税一旦按四级超率累计税率执行严格清算, 将成为房地产企业所需缴纳的最高税率、最重税负的税种, 将使房地产企业利润空间大幅减少, 且项目利润率越高, 政策的负面影响越大。因此要进行必要的税收筹划, 即企业在法律允许的范围内, 通过对经营事项的事先筹划, 最终使企业获取最大的税收利益。在此, 我们探究一种临界点筹划法。

1、免税临界点最高定价系数。

纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目金额20%的, 免征土地增值税。这是利用普通标准住宅税负临界点筹划的最关键节点。可作如下测算:

设除营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目金额为X, 销售总收入为Y (以下同) ;

则允许扣除的营业税 (5%) 、城建税 (7%) 、教育费附加 (3%) 合计为:

要使增值额不超过扣除项目金额的2 0%, 即Y- (X+5.5%Y) ≤ (X+5.5%Y) ×20%

得:Y≤1.2848X

可将1.2848作为“免税临界点最高定价系数”, 即如果要享受普通标准住宅免土地增值税优惠政策, 销售总收入应控制在除营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目金额的1.2848倍以内。

2、较高收益有效定价区间。

当市场行情较好或产品性质本身为非普通住宅时, 项目的售价通常会在免税临界点之上, 因此土地增值税也会从无到有, 并随着售价的提升而相应增加。因此增值率为50%、100%、200%则是各档次税率的最高定价临界点。按照免税临界点定价系数的推导思路, 可同理计算出企业承担增值额的30%、40%、50%税率时的最高定价系数分别为1.6349、2.2472、3.5928。

同时, 企业的提价应使净利润增加才有价值。例如, 当企业将房价从免税区间提升到需要承担30%土地增值税率时, 则要使提价后的利润超过免税时的利润。可作以下测算:

当免征土地增值税时, 利润为Y-X-5.5%Y, 代入此时的最高定价系数Y=1.2848X, 得利润为0.21338X

当价格提高到需承担增值额的30%税率时, 利润为 (Y-X-5.5%Y) * (1-30%)

要使后者利润大于前者, 即 (Y-X-5.5%Y) * (1-30%) >0.21338X

得:Y>1.381X

可将1.381作为“较高收益最低定价系数”, 进而得出1.381X<Y≤1.634X的区间是承担增值额的30%税率时的有效定价区间。反之, 在1.2848X<Y≤1.381X的无效定价区间内, 企业的利润都会小于免税时的利润, 在此区间定价会得不偿失。由此可见, 受土地增值税的影响, 并非价格提高利润就一定会提高。

同理, 可分别计算出企业承担增值额的40%、50%、60%税率时的最低定价系数分别为1.828、2.731、3.593。

因此我们可以总结出当企业提价到超过土地增值税的免税临界点时:

税率为30%时的有效定价区间为1.381X<Y≤1.634X;

税率为40%时的有效定价区间为1.828X<Y≤2.247X;

税率为50%时的有效定价区间为2.731X<Y≤3.592X;

税率为60%时的有效定价区间为Y>3.593X。

由此可见, 在项目定价和价格调整的过程中, 既要分析市场行情, 比较自身项目优劣势, 又要考虑价格变化所带来的税负负担和最终利润的变化, 在项目成本预算较准确的情况下, 可以运用临界点筹划法中的免税临界点最高定价系数和有效定价区间来完善定价策略, 实现净利润的增长。

二、房地产企业税收筹划风险建议

1、在企业发展和经营决策过程中积极运用税收筹划。

随着房地产业的整体利润率趋于下降, 成本管控越发重要, 而税收筹划正是企业节约成本、提高净利润的有效策略。除了销售定价上可以运用税收筹划以外, 在股权收购、合作开发、经营模式选择等都要认真考虑并分析各种税收的综合影响, 积极运用税收筹划的各种手段, 实现整体税负最低。

2、企业项目定位和运作模式可向“两条路”分化。

在土地增值税清算得以严格、全面执行之时, 意味着地产商的平均利润时代来临。对于大部分购房者来说, 价格在过去、现在和将来都一直是最敏感和最关键的决策因素。因此, 部分房地产企业在项目定位和运作模式上可以致力于开发中低档的普通住宅, 以较低的成本投入, 并充分运用免税临界点筹划法, 采取温和的定价策略, 走薄利多销的道路, 加速企业现金流的运转。

另一方面, 随着个人财富的两级分化, 房地产市场已经呈现出客户群及客户需求的两级分化, 随之带来的则是项目档次和定位的两级分化。高端项目仍然有刚性需求的强大支撑。对这部分客户群来说, 价格并不是敏感点, 纯享受、尊贵感、成就感、荣耀感才是关键。因此尤其是有实力和已有一定品牌优势的房地产企业要把握二八原则, 打造高端、高品质项目, 走高投入、高回报的道路, 在获取更大的利润基础上进一步提升企业的品牌美誉度。

三、结束语

房地产企业利用税收筹能够实现经济效益的最大化, 但其所带来的各种风险也随时存在, 所以不能将房地产税收筹划做单方面的认识, 必须提升对风险的防范意识, 保证税法、政策与其同步, 健全会计核算制度, 全面的、综合的实现税收筹划, 从而保证税收筹划给房地产企业带来巨大收益的同时, 减少风险的发生, 实现房地产企业长足健康的发展。

参考文献

[1]王立.房地产企业税收筹划风险探析[J].会计之友, 2012, (09) .

8.关于房地产开发企业土地增值税清算管理 篇八

【发布文号】沪房地资市[2000]86号 【发布日期】2000-10-18 【生效日期】2000-10-18 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

上海市房屋土地资源管理局关于

房地产开发企业清理、换证工作的实施意见

（二000年十月十八日沪房地资市〔2000〕86号文）

为加强房地产开发企业管理，规范企业经营行为，建设部下达了《关于〈贯彻房地产开发企业资产管理规定〉全面清理房地产开发企业、规范企业经营行为通知》（建住房〔2000〕87号），要求各地在2000年8月底前完成房地产开发企业清理和《资质证书》的换证（以下简称清理、换证）工作。现就本市的房地产开发企业的清理、换证工作提出如下实施意见：

一、一、凡在本市注册的房地产开发企业（包括项目公司，以下简称企业），均应接受清理、换证，不接清理、换证的企业，不得再从事房地产开发经营活动。

原评定的资质一级企业和外商投资企业清理、换证工作由市房地资源局负责，其它企业的清理、换证工作由各区县房地局负责。

二、二、此次清理、换证工作包括对企业的清理检查和统一重新核定资质等级、换发新证两方面内容。

（一）清理检查的主要内容

1、企业近三年的经营状况。是否连续亏损、资不抵债；是否承担开发项目；是否有停建、缓建工程；是否有延期交房又不承担违约责任或者拖延承担违约责任。

2、企业近三年承担的开发建设项目的质量情况及对质量事故、质量问题的处理。

3、企业经营行为是否规范合法。是否无证预售、预订；是否存在虚假广告、销售面积“短斤缺两”、“一女两嫁”等欺诈行为；是否违反预售款专款专用规定，将预售款挪作它用；是否不办理或者延期办理商品房预售合同登记备案手续。

4、是否发生消费者对该企业的集体投诉，企业处理投诉事件的情况。

5、商品房销售中，是否向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，是否依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修。

6、是否按规定进行房地产开发企业资质年检。

（二）重新核定等级、换发新的资质证书

结合对企业全面清理检查，重新核定本市所有企业的资质等级，换发新证。

1、对本市原评定的一、二、三级企业应按建设部《 房地产开发企业资质管理规定》的资质等级新标准，重新核定换发建设部统一印制的新的《资质证书》。

2、对本市原评定暂定等级的企业（包括项目公司），一律换发新的《暂定资质证书》；《暂定资质证书》不设等级、不分项目和综合公司，有效期为一年。

三、三、清理、换证工作的时间安排

（一）7月1日－－7月31日为清理检查阶段

1、各企业应根据清理检查内容进行自查，如实填写《房地产开发企业清理、换证自查表》；并将填妥的《自查表》、评定等级的材料（见附件二）或者换发暂定资质证书的材料（见附件三），按要求报企业住所所在地的区县房地局（一级企业、外商投资企业报市房地资源局）。

2、各区县房地局应组成检查组对企业上报的《自查表》及有关文件进行全面检查核实。对原评定正式等级的企业、投诉量较大的企业必须逐一上门检查，作为全面检查的重点对象；在检查的内容上重点是商品房销售过程中无证预售、虚假广告、“一女两嫁”、房屋质量低劣等问题。

（二）8月1日－8月31日，核定等级、换发新证阶段。各区县房地局应在全面检查的基础上，对照资质等级新标准，对企业核定等级，统一换发新的《资质证书》或者《暂定资质证书》原证收回。自清理换证工作结束后，原《资质证书》（包括《暂定等级资质证书》）自动失效。

（三）9月15日前各区县房地局应将此次清理、换证工作的情况书面总结上报市房地资源局。

四、四、重新核定资质等级、换发新证操作口径

1、重新核定等级的标准按建设部《房地产开发企业管理规定》（第77号部长令）规定的条件（见附件）执行，本市房地产开发企业资质管理有关规定与此不一致的，应以此为准。

2、核定企业的完成工作量起算年份为1997年，1997年前完成的工作量不纳入工作量核定范围。以开发投资额计算工作量的，投资额以每平方米2232元计算。一级企业1997年以来应完成开发投资额6．7亿元，二级企业应完成3．35亿元，三级企业应完成1．12亿元。

3、项目工作量不能重复计算。如工作量计入子公司的，就不能计入母公司。计入母公司的就不能计入子公司。

4、原评定的正式等级企业重新核定等级时仅因注册资本达不到相应的新标准而降低等级，企业要求按原等级发证的，在8月15日前按新标准增加注册资本。

5、原评定的正式等级企业在重新核定等级时因工作量达不到相应的新标准的，应降低等级，低于三级资质新标准的改发《暂定资质证书》。

6、对原评定暂定等级的企业，要求按新的资质等级标准换发相应等级《资质证书》的，先按换发《暂定资质证书》处理，10月1日后按规定受理等级评定。

7、核定等级，换发《资质证书》或者《暂定资质证书》的审批程序、送审材料份数及装订要求，按原有规定执行。

8、有下列行为之一的企业，不予换发新的《资质证书》（包括《暂定资质证书》）：

（1）发生重大质量问题，情节严重的；

（2）企业亏损严重、资不抵债、濒临破产的；（3）未从事任何房地产开发经营活动两年以上的。

9、原评定正式等级的企业或者原评定暂定等级有下列行为之一的，应限期整改，整改达不到要求的改发《暂定资质证书》或者停止其办理新开项目手续（在《暂定资质证书》正副本上加以注记）；

（1）未经批准预售商品房，或者经营中存在虚假广告、销售面积“短斤缺两”等欺许行为造成消费者损失，未予妥善解决的；

（2）商品房销售中，未按规定向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；

（3）已预售的建设项目停建半年以上，不能按合同约定时间交房，购房者合法权益受到侵害的。

10、凡重新核定资质等级企业，其法人代表或者总经理均应在2000年9月15日前参加上海市房地产行业教育中心组织的专题培训，不参加培训的，不予核发其企业的资质证书；暂定资质企业，其法人代表或者总经理均应在2000年12月31日前参加上海市房地产行业教育中心组织的专题培训，不参加培训的年检不予通过。

五、五、清理、换证工作要求

（一）此次清理、换证工作是加强企业管理、规范企业开发经营行为、营造良好的房地产市场环境的重要举措之一。各区县房地局应加强领导，组织相应的工作班子，协调局本部各有关科室以及工商、税务、物价等相关的部门，共同做好本次清理、换证工作。

（二）要组织好对企业的动员，使企业充分了解清理、换证的工作的目的意义和具体要求，对重点清理检查的对象要事先排队摸底，掌握情况，充分做好各项准备工作，有针对性地开展清理、换证工作。确保清理、换证工作不走过场。

（三）各区县房地产局要以此次清理、换证工作为契机，全面清理整顿房地产开发企业，加大对管理混乱、经营行为不规范、有名无实的企业的清理力度，要依法降低一批企业的资质等级、取消一批企业的房地产开发经营资格。对在本次清理、换证工作中受到不予换证、降低资质等级、停止其办理新开项目、依法取消资质处理的企业，要通过市区县房地产交易中心张贴公告和进入“上海房地产”网公告栏向社会公示。

（四）通过清理、换证工作，要掌握、了解一批综合开发能力强、经营规范、信誉好、效益佳的企业，在辖区内建立一支房地产开发企业骨干队伍，采取相应的政策措施加以扶持。

附件一

各资质等级企业的条件如下：

一级资质：

1、注册资本不低于5000万元；

2、从事房地产开发经营5年以上；

3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4、连续5年建筑工程质量合格率达100％；

5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9、未发生过重大工程质量事故。

二级资质：

1、注册资本不低于2000万元；

2、从事房地产开发经营3年以上；

3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4、连续3年建筑工程质量合格率达100％；

5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

7、工程技术、财务、统计等业务负责人有相应专业中级以上职称；

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9、未发生过重大工程质量事故。

三级资质：

1、注册资本不低于800万元；

2、从事房地产开发经营2年以上；

3、房屋建筑面积累计竣工5平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4、连续2年建筑工程质量合格率达100％；

5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职人员不少于2人；

6、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8、未发生重大工程质量事故。

附件二

1、房地产开发企业资质申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；

2、房地产开发企业原资质证书、副本原件；

3、企业营业执照（原件或者复印件加盖工商部门公章）；

4、企业（公司）章程；

5、企业的验资报告的上年财务报表；

6、企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件及职称证件，企业专业人员的职称证件； 7、1997年以来房地产项目投资计划批准文件； 8、1997年以来房地产开发项目工程竣工验收证明（附竣工项目明细表）或完成开发投资额的证明（会计师事务所、审计师事务所出具）； 9、1997年以来房地产开发统计年报基层表（加盖统计报表主管部门公章）。

附件三

1、房地产开发企业资质申报表（一式三份封面加盖单位公章）；

2、房地产开发企业原资质证书、副本原件；

3、企业营业执照（原件或复印件加盖工商部门公章）；

4、企业（公司）章程；

5、已从事房地产开发的项目证明文件（计划、规划、土地、建筑主管部门的相应批文或核发的许可证；土地使用权出让合同等）。

9.土地增值税清算管理操作指引 篇九

(从事房地产开发的纳税人适用)

讨论稿

一、土地增值税的前期管理

（一）开发项目的前期管理

主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应加强与国土、规划、住建、国税等部门的信息共享，从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关 注，对纳税人同时开发多个项目或分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求分项目、分期，并在金三系统中进行土地增值税项目登记，合理归集有关收入、成本、费用。

（二）清算资料的收集

税务人员在清算及工作开始前，应从以下几个方面收集资料： 1．纳税人必须提供土地增值税清算的相关资料包括：

（1）《土地增值税清算申报表》及其他各类明细申报附表；

（2）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；（3）开发项目立项批复；（4）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；

（5）国有土地使用权出让合同或转让合同、国有土地使用权证书、取得土地使用权所支付的地价款凭证；

（6）拆迁补偿费支付凭证、《房屋拆迁安臵补偿协议》及拆迁补偿费签收台账等；

（7）总层平面规划图及分层平面规划图、地下停车场车位分布平面图；

（8）工程监理报告、日志等监理材料；

（9）工程竣工备案表；

（10）项目预算、概算书及竣工决算报表；

（11）项目工程建设合同及其价款结算单、预算表、工程决算明细；

（12）测绘报告及房屋分户（室）面积测绘图纸；

（13）商品房购销合同统计表、销售情况明细表；

（14）能够按清算项目计算分摊并支付贷款利息的有关证明及金融机构贷款合同；

（15）物业用房申请确认单、无偿移交给政府、公用事业单位用于非盈利性社会公共事业的凭证；

（16）主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；

（17）与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证；

（18）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；

（19）清算期间的财务会计报表；（20）税务机关要求提供的其他资料。

2.税务机关应掌握的内部资料

税款入库资料：从金税三期税收管理系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关的税金的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。

二、土地增值税的清算申报

（一）土地增值税清算条件

1.纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

（二）清算申报 对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可以按照国税发﹝2009﹞91号公告第三十四条规定采取核定征收方式核定其应纳税额；或按照《税收征收管理法》第六十二、六十四等条款对违法的纳税人实施行政处罚。

三、土地增值税的清算受理

主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。受理后应向纳税人出具《土地增值税清算受理通知书》并转入审核程序。对纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定期限内补报，向纳税人出具《土地增值税清算补正资料通知书》，纳税人在规定期限内补齐清算资料后，予以受理。对不符合清算条件的项目，不予受理。对于已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

主管税务机关自受理纳税人土地增值税清算申报之日起，90日（不含补正资料时间）内应完成清算审核工作。情况复杂的，经区（县）局局长批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不超过30个工作日。

四、土地增值税的清算审核

主管税务机关受理纳税人清算资料后，应采取适当方法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还要对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。土地增值税清算审核结束后，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

（一）对清算单位的审核 1.审核内容

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。国税发﹝2006﹞187号文明确土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

清算审核时，应审核对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型的房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

2.审核资料

◆房地产立项报告、开发项目立项批复；

◆国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证； ◆房屋建筑面积测绘报告等。

3.审核过程

（1）调阅开发项目立项批复、土地使用权受让合同、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预售）许可证、《土地增值税项目登记表》等有关资料，审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。（2）未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，或者政府各部门审批的项目不一致，应进行实地审核察看，结合企业核算、政府部门审批、备案的项目登记表，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位并报县区局确定后执行。

4.注意事项

在实务中，各省市对于土地增值税清算对象的具体处理观点不尽相同。按照湖南省地方税务局2014年7号公告第二条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。

如果企业无法准确分期并确定清算对象，可根据国税发﹝2009﹞91号公告第三十四条规定实行核定征收。

（二）对收入的审核 1.审核内容

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额；税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

纳税人因房地产购买方违约，导致房地产未能转让的，转让方收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。2.审核资料

◆电子版企业财务会计核算软件账套数据；

◆银行对账单、财务报表；

◆售房合同（根据情况抽查验证部分即可）、售房发票；

◆商品房购销合同销售统计表；

◆房产测绘所出具的实测数据； ◆开发项目总平面图； ◆网签备案资料； ◆预售许可证信息。3.审核过程

（1）内部资料与外部资料比对。

查阅房管部门网上备案资料，查询0731房产网等有关该项目均价等具体信息，将其与销售台账和销售明细表比对，核对销售数据的真实性，寻找差异原因，形成差异比对表，检查有无隐瞒收入问题。（2）案头审核与实地查验结合。

在案头审核的基础上，通过实地查看、了解楼盘开发、销售情况,调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售情况。

查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，询问物管人员缴纳物业管理费的住宅、停车位等户数，或是缴纳水电费的户数，与企业提供的销售数据比对，寻找差异原因，核实计税收入。（3）详查与抽查并用。

抽查部分买受人,核实开具发票的金额与收取的价款是否一致.有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。

掌握地下车位的销售情况,是否单独作价出售。（4）关注关联方交易和视同销售情况。

查看企业股东名册和管理层名单，也可通过国家企业信用信息公示系统查询企业关联方等有关信息，核对销售台账，重点核查是否存在关联交易申报收入偏低的情况。

4.注意事项

（1）常见的几种隐瞒收入的手段：

◆将预收账款计入应收账款的贷方或将所收款项以“诚意金”、“定金”、“保证金”等名目挂入其他应付款科目或者其他往来科目下，不及时结转收入。

◆通过签订虚假的借款合同，把实际收入变成借款长期挂账。◆编造虚假销售合同（比实际成交价格少），隐瞒按揭收入。◆将预售收入转入个人银行卡账户，不纳入企业的财务核算体系，账外循环。

◆直接用售房收入抵减工程款项支出、抵减银行本息、抵付广告费等等，坐支收入。

◆通过委托代销方式来隐瞒委托代销收入，特别是关联性质的委托代销。

◆对需要视同销售的房地产不调整申报视同销售收入。（2）以房抵债、抵息收入确认的规定

以房抵债是房地产开发企业将其所开发的房地产抵偿给提供贷款的金融单位、建设工程施工单位或者其他单位；以房抵息是指房地产开发企业以所开发的房地产抵偿金融机构、非金融机构贷款利息。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。因此，房地产开发企业以房抵债、以房抵息应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条的规定，视为取得了经济利益，应当将其所抵偿的债务额、利息额和其他经济利益作为转让房地产的收入，据以计缴土地增值税。（3）视同销售收入的确定

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）第三条规定，纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

① 按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确认；

② 参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。（4）代收费用是否计收入的问题

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可以予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。（5）审核精装房销售收入是否包含装修收入。凡在销售合同中明确约定装修条款的，其收取的装修价款应合并收入，装修费用可以计入房地产开发成本。装修合同单独签订的除外、房屋交付后再装修的除外。注意审核精装房售价的合理性，与毛坯房的售价相比对，其差价部分是否等于或高于装修成本。

（三）对面积的审核 1.审核内容

面积是土地增值税清算计算扣除项目金额的重要依据。房地产建筑面积有以下种类：

规划面积：《建设工程规划许可证》注明的面积 施工面积：《建筑工程施工许可证》注明的面积 竣工面积：竣工图及竣工验收报告注明的面积

测绘面积：项目竣工后，由测绘部门出具的测绘报告上注明的面积

可售面积：取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积，一般是指住建部门下发的商品房预售许可证的建筑面积、可以办理产权的车位车库面积

不可售面积：总建筑面积减去可售面积 合同面积：《商品房买卖合同》注明的面积

合同面积与测绘面积有差异。在实际操作中，以完工实际测绘面积为准。

2.审核资料

◆规划面积-《建设工程规划许可证》 ◆合同面积-《商品房买卖合同》 ◆验收面积-《竣工验收报告》 ◆账面面积-财务会计账簿凭证等 ◆实测面积-《房屋测绘报告》 3.审核过程

（1）将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。

（2）检查销售合同所载商品房面积，将其与测绘部门提供的实际测量面积比对，如有不一致，应以实测面积为准，关注是否发生补、退房款的收入调整情况，审核是否按规定调整收入

4.注意事项

在审核收入和面积的过程中，应关注企业是否存在隐匿收入和面积的情况。

（四）对取得土地使用权所支付的金额的审核 1.审核内容

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定交纳的有关的登记、过户手续费，其中，一级土地拍卖佣金和出让环节受让方支付的土地拍卖机构费用允许扣除。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.审核资料 ◆国有土地使用权证 ◆土地出让合同 ◆土地收据 ◆契税票据 ◆银行支付记录 ◆与政府相关部门的协议 3.审核过程

（1）查看企业的土地使用权证、出让合同、土地收据、契税票据、银行支付记录和与政府相关部门的协议,审核取得土地使用权所支付金额的真实性，审核其受让面积是否正确，判定是否存在政府返还（补贴）和以地补路等情况。对以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。

（2）在中国土地市场网或各地国土资源局网站查询土地出让信息，与企业提供的有关资料核对。

（3）通过契税票据金额推算查验取得土地使用权支付的金额是否正确。

4.注意事项

（1）关注是否将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额增加土地扣除项目。

（2）注意土地使用权出让价款在税收规定与财务会计制度中的区别,会计上取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等作为土地开发成本计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”,而税法上对于土地增值税扣除项目中的“取得土地使用权支付的金额”仅对应财务会计核算中的“开发成本——土地征用及拆迁补偿”的其中一部分,不包括土地征用费、拆迁补偿费等支出。

（3）注意自用房土地成本的划分上,其支付的土地出让金应在“无形资产”科目中列支与核算,而不是在“开发成本”中列支,在实际清算中也应予以剔除。

（4）注意企业常用手法：加大早期项目土地成本；租用房、违章房等成本挤入商品房成本。

（5）注意“两安用地”物业返还款。房地产企业在拍“两安用地”时，一般要附加无偿返还物业的情况，无偿返还的物业价值计入土地成本，并在土地增值税清算过程中加计扣除。实际情况有些房地产企业并非无偿返还，而是签定代建合同，由村委会将政府补偿款拨款至房地产企业进行投资建设，建设物业的费用既多抵扣了土地成本又多加计扣除。

（五）对土地征用及拆迁补偿费的审核 1.审核内容

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安臵费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安臵动迁用房支出等。

2.审核资料

◆政府部门的拆迁补偿办法或具体拆迁安臵文件 ◆双方签订的房屋拆迁安臵协议及拆迁补偿清单 ◆房屋评估及测绘资料 ◆房屋拆迁补偿安臵计算表

◆被拆迁房屋所有权、使用权等权属相关资料

◆被拆迁人营业执照或组织代码证、居民身份证等证材料 ◆安臵资金结算及交付证明材料 ◆其他资料（法律公证或法院裁定）3.审核过程

（1）向拆迁管理部门（拆迁办公室）了解拆迁政策，并获取《房屋拆迁许可证》，调取《房屋拆迁安装补偿协议》及《拆迁台账》，从中抽取部分拆迁户进行调查了解，审查包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安臵用房面积、安臵地点，核实是否多列拆迁补偿费。（2）确认相关合同和收据,如是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证需一一对应。

（3）将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，核查资金支付行为的真实性，核实有无资金回流情况。

4.注意事项

（1）关注是否存在将房地产开发费用计入土地征用及拆迁补偿费增加扣除项目,开发费用应在土地征用及拆迁补偿费项目中予以调出转入开发费用。

（2）拆迁安臵问题

根据国税函﹝2010﹞220号文，房地产企业用建造的本项目房地产安臵回迁户的，安臵用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

开发企业采取异地安臵，异地安臵的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发﹝2006﹞187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安臵的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

货币安臵拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（3）注意土地征用及拆迁补偿费在税收规定与财务会计制度中的区别,会计上将取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本计入“开发成本土地征用及拆迁补偿”。对于土地增值税扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”对应财务会计核算中的“开发成本土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分，对取得土地使用权所支付金额予以剔除。

（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得在计算土地增值税时扣除。

（5）多个（或分期）项目共同发生的土地征用及拆迁补偿费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的土地征用及拆迁补偿费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积分配，同一项目不同类型的房地产应按建筑面积分配。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊。

（六）对前期工程费的审核 1.审核内容

前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地质勘查、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘查、测绘、“三通一平”等支出。

2.审核资料

◆前期工程费和基础设施费总预算

◆招投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标文书）

◆评估、设计、认证合同以及相关报告 ◆施工合同

◆支付凭证、发票、票据 3.审核过程

（1）查核相关合同、监理报告、发票、付款记录、决算报告，核实发票合法性，业务真实性。

（2）抽查部分合同及相应的付款记录，核实资金流向，审核前期工程费是否实际支付，是否存在虚列情形。

（3）关注前期工程费中除规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘查、测绘、三通一平支出以外的其他支出,核查此类其他支出是否真实发生,是否应列入前期工程费。

4.注意事项

（1）注意计算前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。（2）前期工程费一般发生在立项开工前,防止管理费用挤列本项目,关注是否将房地产开发费用计入前期工程费。

（3）关注多个（或分期）项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的前期工程费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各建筑面积（规划）分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积（规划）分配。

（七）对建筑安装工程费的审核 1.审核内容

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

2.审核资料

◆开发项目建筑安装工程费总预（概）算

◆投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标书）◆施工合同

◆甲供材料（设备）的采购合同（发票、记账凭证）

◆施工企业领取甲供材料（设备）的领取记录凭证（记账凭证）◆工程款项支付凭证及结算发票 ◆工程竣工验收资料决（结）算报告

◆工程质量保证金扣留情况（往来款项凭证、账页、工程审定造价的发票开具情况

◆建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程竣工验收备案文档

3.审核过程

（1）审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照中介机构出具的审计报告，对决算超过预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性，关注资金流向，核实是否实际支付。

（2）对开发企业提供的成本资料进行归集整理，同时抽查相关建筑施工合同、施工竣工决算报告等资料，将合同金额、竣工决算金额与开发企业账面归集的建筑工程费用发票金额加以比对，差异处应要求开发企业提供合理解释及依据

（3）测算单位建安成本,是否明显偏高,参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本（可参考当地建设工程造价网或当地《工程造价信息》杂志）,验证是否存在异常，对价格过高的建筑成本进行重点审查。

（4）获取企业关联企业有关资料（国家企业信用信息公示系统上可以查询企业相关信息）核查是否存在关联企业转移利润的情况,对长期挂账的大额应付款项,与对方核实未付款项的真实性。（5）对营改增前房地产企业采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，应审查其是否存在重复列支成本问题。重点审核企业与施工企业签订的建安合同中甲供材条款，核对房地产企业甲供材核算的记账凭证，同时查验建安发票的开具金额是否包含甲供材部分，如果同时列支的，应予以调出。

4.注意事项

（1）关注开发企业是否在开发成本“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用,如为施工方代垫的临时水电费,如有列支应将其调出。

（2）关注临时售楼部和样板房,不得作为开发间接费用,不可计入开发成本并在土地增值税清算时扣除,而应作为期间费用扣除.如果临时售楼部或样板房以后用于出售,则可以作为开发成本进行扣除,并可加计扣除处理,其销售收入也应计入收入。

（3）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，但要关注企业销售的精装修商品房中,是否包含电视机、电冰箱、床、沙发、窗帘、装饰画等可移动或装卸的家电家具、日用品及装饰用品,这部分成本费用不能在开发成本建筑安装成本中列支。

（4）对于开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,施工企业对开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

（6）关注营改增前建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具，营改增后是否在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

（7）如果企业无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等开发成本的凭证或资料，根据国税发﹝2006﹞187号文件规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（八）对基础设施费的审核 1.审核内容

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

2.审核资料 ◆基础设施费总预算

◆招投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标文书）◆评估、设计、认证合同以及相关报告 ◆施工合同

◆支付凭证、发票、票据 3.审核过程

（1）查核相关合同、监理报告、发票、付款记录、决算报告，核实发票合法性，业务真实性。

（2）抽查部分合同及相应的付款记录，核实资金流向，审核基础设施费是否实际支付，是否存在虚列情形。

4.注意事项

（1）基础设施费限定在小区内且为工程支出，不含各类管理费用，审核时关注是否将房地产开发费用计入基础设施费。

（2）测算基础设施费占全部开发成本的比值，并将比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。（3）关注多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的基础设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积或各实测建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按实测建筑面积分配。

（4）基础设施费的审核不能忽视实地查看。

（九）公共配套设施费 1.审核内容

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

2.审核资料

◆公共配套设施的规划资料

◆无偿移交政府或全体业主的证明资料 3.审核过程

（1）审核公共配套设施的界定是否准确，在案头审核的基础上，审核人员应当实地查看和询问，核实公共配套设施的用途，是否有挪作他用的情况。

（2）根据合同约定的内容、取得的合法票据和对应款项审核公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（3）审核是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。4.注意事项

（1）注意企业作为公共配套设施费扣除的必须是不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，因此在审核过程中应特别关注企业申报的公共配套设施费的产权归属，核实公共配套设施的面积。纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应分担的成本、费用也不得扣除。

（2）注意区分配套设施与公共配套设施。关注将配套设施的建筑面积是否已纳入可售面积，若未纳入可售面积，是否单独归集配套设施的相关成本费用，而未挤入销售产品的成本费用扣除。根据国税发﹝2006﹞187号文件规定，开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会、派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电所、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除（此种情况应查看移交公告或相关证明资料）；

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除（此时应查看无偿移交的证明材料）；

③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用（此时应核查是否计入收入）。

（3）测算公共配套设施费占全部开发成本的比值，并将比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。（4）关注多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的公共配套设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积或各实测建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按实测建筑面积分配。

（十）对开发间接费用的审核 1.审核内容

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

2.审核资料

◆直接组织、管理开发项目相关人员职责说明 ◆直接组织、管理开发项目相关人员考勤情况记录 ◆直接组织、管理开发项目相关人员工资薪金标准说明 ◆项目部人员名单、劳务合同以及工资明细表

◆项目部所需用的固定资产明细帐、提取折旧以及周转房摊销的明细帐

◆支付凭证及结算发票 3.审核过程

（1）开发间接费用一般限于工程部中负责工地现场管理人员直接组织、管理开发项目发生的费用，调取项目部人员的花名册与工资册进行核实，审核是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入开发间接费用的情形。（2）核对项目开工日期和竣工日期，施工期间发生的工资、职工福利费、办公费、水电费等才能作为开发间接费用扣除，抽查相关凭证，审核是否将项目完工后的费用挤入开发间接费用的情形。（3）审核是否将房地产开发企业的管理费用、房地产销售费用等其他费用挤入开发间接费用。

4.注意事项

（1）关注开发企业是否在开发成本“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用,如为施工方代垫的临时水电费,如有列支应将其调出。

（2）为了防止房产企业将管理费用混入开发间接费用中，加大可扣除项目金额，应根据企业内部组织结构和职责分工，合理划分“项目管理人员”与“行政管理人员”。

（3）多个（或分期）项目共同发生的开发间接费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的开发间接费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积分配。

（十一）对房地产开发费用的审核 1.审核内容

开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

2.审核资料 ◆发票、凭证

◆支付利息凭证、借款合同、与信托公司有关的委托贷款合同 3.审核过程

（1）对于利息支出据实扣除的情况，应重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用；利用闲臵借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出；分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（2）重点审核计算基数，当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入房地产开发费用计算基数的情形。

4.注意事项

注意与会计期间费用中销售费用、管理费用、财务费用列支标准不同。

（十二）对与转让房地产有关的税金的审核 1.审核内容

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

2.审核资料

企业税金账、税票及税务局开票入库系统数据 3.审核过程

（1）获取或编制该项目各项税金缴纳情况明细表。

（2）从征管系统中核实其实际缴纳情况，审核缴纳税金的税收完税证明等相关缴税证明，审核是否是本项目发生的税费，只有本项目发生的税费才能扣除。

4.注意事项

（1）按照财务会计准则的有关规定，房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，不得重复计算扣除。

（2）与转让房地产有关的税金，在同一项目不同类型房地产中分配应据实分摊，和相关收入配比，不应按已售建筑面积分摊。

（十三）对财政部规定的其他扣除项目的审核 1.审核内容 财政部规定的其他扣除项目，对从事房地产开发的纳税人是指可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施（房地产开发成本）规定计算的金额之和，加计20%的扣除。2.审核过程

对从事房地产开发的纳税人进行的加计扣除，应严格审核确定可以加计扣除的基数，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

3.注意事项

（1）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节交纳的税金。

（2）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节交纳的税金。

五、资料归档

主管税务机关相关部门在相关明细表格中签字并加盖公章，予以认可，并由税源管理部门负责土地增值税清算资料归档。归档资料包括：《土地增值税项目清算小组审核会议情况表》；《税务事项通知书》及税务文书送达回证；《土地增值税清算审核表》、《存量房扣除项目金额分摊明细表》；土地增值税清算审核见面材料（包括土地增值税清算审核报告、《土地增值税清算审核表》和《存量房扣除项目金额分摊明细表》）及税务文书送达回证；土地增值税清算执行情况、土地增值税入（退）税收缴款书；《土地增值税清算受理通知书》、《土地增值税清算补正资料通知书》、《土地增值税清算不予受理通知书》及税务文书送达回证；企业申报资料及附表（见土地增值税清算资料清单）。全部清算资料及文书统一清理、顺序编号。其余资料按时间顺序排列，资料右下脚按页进行顺序编号。编制文书目录（注明页码），文书送达时要有送达回证，装订并整理归档。

六、后续管理

主管税务机关应加强清算后项目的后续管理。根据国税发﹝2006﹞187号第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

其中，单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

主管税务机关应建立土地增值税清算工作台账，登记土地增值税征收情况，加强房屋销售管理，改变后续管理薄弱的现实情况。

附：

土地增值税清算成本计算分摊方法

1、总的分摊方法

国税发﹝2006﹞187号文件第四条第五款规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

国税发﹝2009﹞91号文件规定，纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

2、土地成本的分摊

省局2014年第7号公告第四条明确了土地成本计算分摊问题：对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

值得注意的是，关于地下车库（位）对土地成本的分摊问题，首先要明确地下车库（位）是否计入容积率，如果计入容积率，则应分摊土地成本，如不计入容积率，则不分摊土地成本。

3、住宅与商业用房的成本扣除问题（建筑安装工程费）省局2014年第7号公告第五条规定，单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。