房地产开发投资分析报告

房地产开发投资分析报告（精选11篇）

1.房地产开发投资分析报告 篇一

盈都揽悦杭州下沙项目可行性研究报告

一、项目概论盈都·揽悦项目位于下沙大学城北板块，东靠安澜路，南侧为新建河，西侧邻近文汇北路、距奥特莱斯广场约50米。项目总用地面积约2.45万方，地上总建筑面积约10万方。项目由3幢18层高层建筑和5幢29层高层建筑组成，呈围合式布局，中间为中央大庭院。项目大部分建筑南偏东25度设计，不仅保证了良好的采光效果，同时可眺望高尔夫球场及钱塘江景。户型创新是该项目的最大特色，主力户型为79—85平米左右的舒适三房两厅，最小约79平米的三房两厅做到了舒适度与功能性的完美结合。此外，还有约110平米的四房及部分约135平米顶层空中别墅。大学城北板块是杭州东部新兴的人文居住板块。南侧为杭州下沙大学城，东临钱塘江，片区有奥特莱斯、九球高尔夫球场等大型配套，规划有沿江生态公园、五星级酒店、大型商业及众多教育配套资源。

二、环境分析

盈都揽悦周边交通

周边地铁：1号线-下沙临江站；

公交线路：乘坐868路到达奥特莱斯站即到，周末还可在黄龙体育中心直接乘坐奥特莱斯免费班车到达楼盘现场

高速公路：紧邻德胜快速路、绕城高速下沙出口，目前德胜高架延伸至下沙段即将动工，全高架快速路向东延伸至江东大桥，待工程完工后，到达武林广场仅30分钟车程 盈都揽悦周边配套

教育：大学城北板块是杭州东部新兴的人文居住板块

医院：东方医院、新城医院、邵逸夫医院下沙分院（大型综合性三甲医院)银行：建行、农行、交行、工行

其他：沿江生态公园、九桥高尔夫球场、九洲大药房、云水苑农贸市场、物美、福雷德广场 盈都揽悦区位交通配置

盈都揽悦紧邻德胜快速路、绕城高速下沙出口，目前德胜高架延伸至下沙段即将动工，全高架快速路向东延伸至江东大桥，待工程完工后，到达武林广场仅30分钟车程，自驾车到达市中心方便快捷。地铁一号线计划于2012年国庆节开通，下沙延伸段也将于近期通车，本项目地铁文泽路站较近，届时出行较为便捷。此外，也可乘坐868路到达奥特莱斯站即到；周末还可在黄龙体育中心直接乘坐奥特莱斯免费班车到达楼盘现场，立体交通四通八达。

三、市场分析

杭州房地产市场：近年来杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。

杭州是全国第一个实行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，高额的地价成本直接抬高了房产价格。加上“创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格的不断上升。

2009年，在我国宏观经济快速企稳的大背景下，随着一系列相关调控政策和优惠措施的全面落实，杭州房地产投资、消费的信心得以重新树立，逐步走出了国际金融危机阴影。压抑许久的需求在政策带动下全面爆发，成交量呈井喷式上涨，价格也在短期内创下了历史新高，杭州房地产市场整体呈现繁荣的景象。

2010年的杭州房地产市场，伴随着多次严厉的宏观调控而起落。从商品房市场的成交量变化与价格走势来看，市场成交面积萎缩明显，价格持续上涨。2010年全年杭州市新建商品房的总成交面积为403.7万平方米，降幅达到44%，销售量萎缩明显。2010年，杭州市新建商品住宅市场的成交量走势与新建商品房市场保持了高度一致。其中三次交易量峰值主要出现在4月份、9月份和12月份，成交面积分别达到41.1万平方米、50.4万平方米和59万平方米。

2011年政策维持调控的一年，限购限贷、明码标价等政策的出台使得杭州楼市依旧处于政策高压下，杭州新建商品房和二手住宅成交面积与套数萎缩明显，成交价格先升后降。整体来看，市场表现可概括为“量缩价跌”。2011年杭州市区新建商品房总成交套数为23441套，同比下降了34.6%；相比2009年的66359 套，同比下降了64.6%。2011年杭州市区新建商品房成交面积为2506397平方米，同比下降38.0%。

预计2012年杭州房地产市场成交量将会稍有回升，房价下行。在调控政策持续、开发商资金及年底业绩需求等多方压力下，杭州已经进入了全面降价阶段。相信2012年会有更多开发商采取以价换量的方法来消化库存，回笼资金，以度过楼市寒冬。

四、财务分析

（一）、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。

根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：

按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等：

1）、搬家费：

住宅：200户*300元=60000元

经营性用房：9户*500元=4500元

小计：64500元

2）、过渡费：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

小计：632535元

其他费用

3）、管理费，委托拆迁费：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、房屋拆迁评估服务费费：35000元

5）、奖励：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在??? 路靠近?? 小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。地块内大致布置??

一栋? 15层29.4*13.8*15层；

一栋?? 12层29.4*13.8*12层；

三栋?? 12层40*15*12层；

一栋?? 15层40*15*15层；

占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡

总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%

总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17

高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

建设成本估算

（一）、工程前期费：

1、拆迁成本

2、土地出让金

3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元

4、人防基金：配套建地下室

5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元

6、墙改：61460*8=49.168万元

7、散装水泥：61460*2=12.29万元

8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元

9、质量监督费：61460*2=12.296万元

10、施工图审查：61460*1=6.15万元

11、防雷审查：61460*1=6.15万元

12、消防审查：

13、文物：0.2万元

14、规划设计：10万元

15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元

16、地质勘探：61460*2=12.29万元

17、测量定位：10万元

18、煤气增容：2500元/户

19、供水管网配套费：20元/㎡

小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）

（二）工程成本

1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元

3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元

4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元

5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元

6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元

7、监理费：6337.66*1%=63.38万元

小计：7527.1万元

总计、8155.03万元

（三）项目费用分析

依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：小高层住宅1900元/㎡?? 商铺6000元/ ㎡? 地下车库800元/㎡销售收入? 住宅1900*56160=106704000

商铺6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

总计：142392800元

营业税及附加? 142392800*5.5%=7831604

各项费用? 142392800*4%=5695712

总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

毛利润：销售收入—总成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

五、结论

该项目具有一定利润空间，项目可行。

投理111 吕晓燕

20113020102

2.房地产开发投资分析报告 篇二

一、房地产市场的影响因素

(一)房地产市场与人口结构的关系

根据对2013年中国人口结构进行分析,住房需求上涨主要是受到房地产投机的影响,但进入到2014年,住房购买则以自主性需求为主。根据第六次人口普查结果对中国人口的年龄结构进行分析,现在的20~24岁人口超过一亿,将是近三年的主要购房群体,因为这部分群体正面临着结婚、生育。这就足以说明房价还在持续上涨的原因,也说明了要满足如此大的群体的住房需求,住房仍存在着供不应求的现象。根据有关数据显示,2014年,全国商品房销售面积以24.2%的速度增长,而销售额也以31.5%的速度增长,居高不下。直到2014年年底,商品房销售面积以及销售额都不断刷新历史新高。这就足以证明,人口结构是房地产市场运行的重要影响因素之一。

(二)房地产市场与人口流动的关系

信息技术的发展,人们越来越多地涌向大城市,导致城市房屋需求量增大,这是城市房价上涨的一项重要因素。考虑到当今社会的信息化发展,大量年轻人向大城市汇聚而来,导致这些地方的住房需求还是比较旺盛。以北京为例。虽然有关人士预测,北京生活成本相对较高,部分群体会向广东省流动,但是,截至到2014年年底,北京新增就业为32万人,这个数字足以说明,北京的住房需求量还在增大。从北京小学的招生人数来看,从2009年至2014年之间,招生人数增长了78%,可想而知,在学区范围内的商品房房价上涨速度是最快的。虽然关于房地产的各种调控政策不断出台,包括限制房贷政策、限购政策等等,却都没有抑制不断上涨的购房需求量。特别是一些新出台的政策,并不具备实施的环境条件。

(三)房地产市场与市场货币因素的关系

针对于房地产调控,国家有关部门从2011年开始就出台了各项措施,但是房地产市场的运行状态并没有改变,其中的一项重要因素就在于国家调整了货币政策。自2012年以来中国的货币政策开始放宽,但这并不是人为决定的,而是受到出口的影响。国家有关部门一再声明,鼓励经济实体和基础设施的投资,不鼓励房地产投资。但是,房地产的资产属性意味着只要货币政策放宽,房价就会看涨。房地产销售额的增长速度与货币的增长速度是一致的。房价走势也会受到银行利率的影响,当利率上涨,房价就会下跌,反之,利率降低,房价就会上涨。虽然房地产市场会受到货币政策的影响,但是货币政策作为国家的宏观政策,受出口影响颇多。这就意味着,通货膨胀、美国货币对人民币的外汇比率、美国货币的升息还是降息以及防控政策的调整等等,都在影响到货币的同时,对房地产市场存在着间接的影响。

二、房地产开发与投资经济分析

房地产开发经历投入和产出的过程,周期较长,却可以获得可观的经济效益,且房地产投资虽然会随着市场调节、国家政策的变化而有所调整,但是,相应地也会出台保障措施,因此房地产投资具有稳健性。房地产开发过程中,要获得更高的经济效益,就要相应地降低投资成本,并获得更多的正面利益。

(一)以宏观调控平稳房地产开发投资

房地产开发投资的获益程度受到社会性因素、政策性因素等等的影响,要确保房地产投资处于平稳状态,就要强化宏观调控的影响力,比如货币政策具有强大的调控力量,通过提高银行汇率,紧缩银根,可以对于房地产投资发挥一定程度的抑制作用。

从房地产市场的角度而言,不仅土地价格提高了,银行的融资环境也相对紧张。为了提高行业竞争力,就要调整融资渠道,提高融资能力。目前中国房地产业的融资成本并不是等同划一,而是呈现出参差不齐的局面。比如,大型的房地产企业的融资成本相对较低,一般不会超过3%,中小型房地产企业融资成本就相对较高,几乎都会超过10%,有的房地产企业甚至于可以达到近20%。存在着融资不利,在无法获得银行贷款的情况下,就要采取直接融资方式获得投资。

(二)根据交通布局进行房地产投资

中国高铁事业的发展,会促进经济格局发生改变。目前高铁还没有建成网络格局,而仅仅是线性连接,随着高速铁路网的形成,中国的经济格局将由高铁网络连接,贯穿各个城市之间。目前的房地产开发投资一般是在一线城市和二线城市,从人口流动的角度考虑,大城市涌入的人口数量较多。但是,随着中国交通事业的快速发展,紧邻大城市周边的中小城市也会成为人口的聚居地。特别是现代人具有越来越强的生态环境意识,如果乘坐地铁仅仅需要二十分钟就可以到中心城市,他们宁愿居住在环境良好而居住舒适的中小城市。当然,这要依赖于大城市的对于周边中小城市的辐射率。着眼于城市交通事业的发展,规划未来的投资方向,可以把握良好的房地产投资机会。

摘要：房地产市场受货币政策的影响,货币依赖于政策调整,却决定于出口,货币放宽或者紧缩,房地产市场就会相应地进行涨幅变动。作为分化的房地产市场,要对未来的投资选择做出判断,就要对房地产的投资空间和融资环境进行分析。本文主要针对中国房地产开发和投资经济进行分析。

关键词：房地产开发,投资,经济分析

参考文献

[1]朱英姿,杨斌.房地产价格周期的宏观分析[EB/OL].中国金融学术研究网(CFRN)工作论文,2011

3.评房地产开发投资数据 篇三

而在最受关注的房地产数据方面，房地产开发投资增速继续下滑，前八月仅为3.5%，比前七月减少了0.8个百分点；新开工面积同比下降16.8%，降幅与1-7月持平；销售数据继续有较好表现，商品房销售面积69，675万平方米，同比增长7.2%，比前七月提高1.1个百分点，商品房销售额48，042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点。

由于房地产投资增速数据继续下滑，以至这次国家统计局破天荒地有专人出面解释相关原因。根据国家统计局解释，有两方面原因：一是整体城市库存较多，特别是一些三四线城市去库存化压力较大，消化周期较长，影响开发商投资意愿。二是投资意愿下滑，房地产开发企业土地购置面积持续大幅下降。但对接下来的投资增速，国家统计局还是表示乐观，认为由于销售较好，新开工持平，目前的开发投资增速应该是低点。这个观点我也同意，只是这次的特别表态比较耐人寻味。

目前房地产开发投资占固定资产投资比例很高，甚至比基础建设投资还高一点。据统计局本次披露的数据，前八个月房地产开发投资61，063亿元，基础设施投资59，164亿元，可以说房地产开发投资对经济影响巨大。因此，房地产投资增速下滑过大，政府不得不出来解释。需要说明的是，最近房地产开发增速下滑尚未完全被基础建设增速上升抵消。本次披露的数据显示，1-8月房地产投资累计增速较1-7月下滑0.8个百分点，而基础设施投资上升只有0.2个百分点。

从目前情况来看，销售数据令人振奋，销售同比增速仍在加大之中，前八月面积和金额增速分别较前七月增长了1.1和1.9个百分点，按现在这个势头，在年末达到13亿平方米和9万亿元，应该问题不大。这也是当前政府对房地产开发投资未来增速相对乐观的重要原因，只有卖得好了开发商才有可能继续拿地，继续开发投资。因此9月是转折点，一方面9月土地供应将比8月有较大幅度提升；另一方面，9月也是房地产销售旺季。如果9月土地出让和房地产销售都能创新高，那么房地产新开工和开发投资两个数据也不会难看到哪里去。

当然，今年全年经济数据还要看第四季度的经济形势，特别是房地产第四季度的走势。如果要确保房地产第四季度与去年增速保持一致，可能还需要国家在第三季度末第四季度初再出台一些针对房地产市场的“救市”政策，包括对之前政策的有效落实等等。其中除了二套房相关政策之外，建议还要对行业主体——开发企业给出一些有利发展的相关政策，比如，在目前项目几无利润的情况下，能否暂停所得税、增值税的预征，这是对企业实实在在的利好。

4.关于房地产开发项目投资控制 篇四

房地产开发项目投资控制

如何用有限的资金去完成大额的资金需求的房地产项目

(一)实行一次规划，分期设计，分期施工的总原则——

划整为零,把首期投入的建设资金减少到最小.1、通过招标选择最佳项目总体规划方案。

最佳项目总体规划方案是既符合国家、地方有关政策、法规要求，又满足项目业主（开发商）各项技术、经济指标、建设规模、标准、水平要求的规划方案。

2、制订项目的总实施计划

项目总体规划方案报政府主管部门批准后，立即制订项目的总实施计划。根据项目的规模大小，划分为若干区，然后确定各区分期先后实施的顺序，再根据各期工程量确定各期的建设工期。最后汇总成拟开发项目实施总计划。

3、制定项目第一期工程实施计划

在拟开发项目实施总计划的基础上，首先制定项目第一期工程实施计划。再将第一期工程分标段（幢号）制定出实施计划。此时，（开发商）必须根据已经筹集到的建设资金，确定首期开工几个标段（幢号）的工程。

4、在同一期开发的工程中，实行边设计，边施工；设计一个标段，施工一个标段，（达到预售时就开始预售，及早回收资金）搭接滚动的模式。

5、重复3、4的作法，相继完成第二期、第三期工程，…….直至完

成整个开发项目的全部工程.采取以上做法, 就可以用有限的资金完成大额的资金需求的房地产项目.第1/3页陈文馨2001 – 07-28

（二）在房地产项目开发全过程全面实施主动控制

不仅要对项目投资决策，设计（方案策划，初步设计，施工图设计），招标、施工被动地控制项目投资，更要能动地影响投资决策，影响设计，发包和施工，主动地控制项目投资。

主动控制就是事先调查研究，预测风险，认真分析，主动采取控制措施，以尽可能地减少以至避免偏差。使其各阶段项目投资目标值更加科学，准确。

（三）采取技术与经济相结合的控制项目投资的有效手段

要通过技术比较，经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理、在经济合理基础上的技术先进、把控制项目投资渗透到各设计和施工技术措施之中。

（四）分阶段，以设计阶段为重点科学确定房地产开发项目

投资控制目标4、1投资决策阶段：投资决策阶段的最后产生项目投资估算。投资估算是否科学，切合实际，是否正确，对整个项目的投资影响极大，要科学，切合实际地正确地作出项目投资估算。必须从以下几方面做起：

（1）认真做好项目投资机会调查研究：要对房地产市场进行充分调查、研究、预测、分析后确定是否值得投资,在什么时机投资。确定后，编制项目建议书；

（2）认真做好开发项目的可行性研究：进一步深入调查研究，对项目拟定的产品市场，社会需求，现状调查，预测分析、竞争对手现状和发展分析、产

品的竞争能力分析，拟定市场营销战略，项目规模方案，建设标准、水平，这是项目投资的关键环节。

（3）认真评审项目可行性研究报告:特别是其中的规模方案、建设标准、水平、投资估算,要严格按建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》进行审查，确保投资决策的科学性，减少房地产项目开发投资的盲目性。

4、2项目方案设计、初步设计阶段:项目投资控制目标：设计总概算要控制在投资估算以内；在此阶段，确定单位工程形状，外形尺寸、层高，结构系数等参数时，一定要从实用、安全、经济、方便施工的原则综合考虑。上述参数，直接影响工程的造价。

4、3技术设计阶段：项目投资控制目标是：修正总概算.此阶段要进一步细化、修正、确定、建筑、结构尺寸，设备、设施等的技术参数等，要把修正总概算控制在总概算以内。

4、4施工图设计阶段：项目投资控制目标是施工图预算.控制要求是施工图预算必须小于修正总概算。

4．5施工招标阶段：项目投资控制目标是：合同价。控制要求是合同价等于或略低于施工图预算。

4．6施工阶段：项目投资控制的目标是：控制合同价以外的，施工过程中的新增费用的发生，将其控制在最小额度内。施工阶段新增费用的控制是项目投资控制的重点。项目管理者，必须从施工准备阶段开始在施工的全过程中从各方面，采取切实有效的措施进行有效的控制。其重点是：

一、严格控制变更设计；

二、切实及时履行建设工程施工合同，监理合同及其它合同中业主应尽的职责与义务，不要给施工方，监理方或其它方造成索赔条件。

5.房地产项目合作投资开发协议书 篇五

甲方： 山东开元臵业发展有限公司

乙方：张国宁

根据《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方经友好协商，本着“平等互利、协商一致、等价有偿、共同发展”的原则，就甲、乙双方合作投资开发房地产项目事宜达成如下协议：

第一条投资开发主体

1、甲乙双方同意，以双方注册成立的有限公司作为房地产开发投资主体。从事房地产及房地产项目相关的房地产开发投资、房屋销售以及自有房屋的物业管理。

第二条出资比例及支付

1、有限公司注册资本为人民币3000万元。甲乙双方在公司出资比例为：甲方出资人民币万元，占注册资本的%；乙方出资人民币万元，占注册资本的%。

2、有限公司注册成立时，甲乙双方必须按以下约定向新公司的帐户支付资金。甲方应年月日前将人民币万元支付至公司 帐户；乙方应年月日前将人民币万元支付至公司帐户。

3、以上双方如不能按上述约定时间足额注入资金，则视为该违约方对于其在公司中的相应比例的股权自动予以放弃，违约方应向守约方或股东之外的他方办理股权转让的手续。

4经甲乙双方股东同意，公司也可以自行筹措开发项目建设所需资金。-1-

第三条公司经营范围

房地产及房地产项目相关的房地产开发投资、房屋销售；自有房屋的物业管理。

第四条管理机构设臵

1、公司董事会由人组成，其中甲方推荐名董事，乙方推荐名董事。在董事会中，由方董事出任董事长，在项目公司中，甲方推荐总经理人选；公司的财务制度由甲乙双方协商一致后确定，双方各指派财务人员

2、公司工程管理人员原则上从甲乙双方指定的人员中选派。双方派往公司中的工作人员，必须按照公司章程进行管理。对不能胜任和违纪人员，公司有权辞退。

3、公司的利润分配，按会计结算。公司因经营房地产项目收取的全部投资收益，按照甲乙双方注册资本出资比例依法分配。

4、甲乙双方承诺，公司投资收益如用于股权分配以外的用途，需经董事会决定后，报甲乙双方确认后执行。

5、凡涉及公司的具体事项，均以公司章程的约定为准。

第五条双方权利与义务

1、甲方的权利和义务：

（1）按照本协议的约定对开发项目进行投资，并按股份比例取得相应的投资收益，承担投资风险。为项目开发提供人民币万元的启动资金（含注册资金）；

（2）负责开发项目经营开发前期各项手续的办理、工程施工管理、市场营销策划，争取开发项目利益的最大化；

（3）与乙方共同制定公司利益分配的方案，交由董事会通过；

（4）严格遵守本协议其他条款约定的甲方义务。

2、乙方的权利和义务：

（1）按照本协议的约定对开发项目进行投资，并按股份比例取得相应的投资收益，承担投资风险。为开发项目提供人民币万元的项目开发启动资金（含注册资金）；

（2）负责开发项目建设中与对外主要关系的协调，尽可能的取得优惠地价和开发建设的优惠政策，谋求合作公司利益的最大化；

（3）与甲方共同制定公司利益分配的方案，交由董事会和通过；

（4）严格遵守本协议其他条款约定的乙方义务。

第六条终止协议的约定

1、甲乙双方确认，本协议是以第四条约定的内容为合作前提和基础，如果甲乙任何一方违反本协议第四条约定时，则另一方有权选择终止本协议的履行。

2、任何一方违约，违约方均应对非违约方因此造成的一切直接经济损失及可得利益损失进行赔偿。

3、由双方确认的因素造成公司无法履行责任,仍可能构成终止本协议的理由。

第七条不可抗力因素

1、如发生不可抗力，导致任何一方无法履行协议时，在不可抗力持续期间应终止协议，履约期限按上述中止时间自动延长，不承担违约责任。

第八条其他

1、本协议生效后，双方均应按照本协议的约定及时、全面的履行各自的义务，非经双方协商同意，任何一方不得擅自变更、解除或终止本协议。

2、本协议签订、履行、解除及争议的解决均适用中华人民共和国法律法规。

3、本协议在执行过程中发生争议的，双方本着友好合作的原则协商解决；如协商不成，双方一致同意由临沂仲裁委员会仲裁。

4、本协议未尽事宜，双方可以以补充协议另行协商确定，补充协议经甲乙双方签字盖章后具有与本协议同等法律效力。

5、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，四份文本具有同等法律效力。

6、本协议自双方授权代表签字并加盖公章之日起立即生效。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

法定代表人：法定代表人:

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6.房地产开发投资分析报告 篇六

一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。

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欢迎同行朋友与本人讨论房地产投资开发及融资

项目名称 合计 第一阶段 第二阶段 第三阶段

一 土地成本土地市价土地使用权出让金征地补偿费

二 前期开发费三通一平工程钻探费工程设计费工程监理费质量安全监督费临水临电费

三 建筑安装工程费土建费内水暖电工程费

四 公建配套设施费区内排水、道路建设费区内绿化建设费区内配套零星工程费

五 房地产各项税费报建费土地使用权出让金契税交易管理费建筑工程抛投标活动资金土地增值税

六 管理、销售和财务费用开办和管理费前期物业管理费样板房、售楼部装修费

七 不可预见费

八 营业税及附加

这个问题最好讨论一下，房地产开发项目成本费用估算表

单位:万元

费用项目 计费标准与依据 总价 单价

一．土地费用

１．土地出让地价款

２．征地费

３．拆迁安置补偿费

４．土地转让费

５．土地投资折价

６．土地租用费

二．前期工程费

１．地质勘测测绘费 设计概算的０．５％左右 1.32元２．规划设计费 建安工程费的３％左右

３．可行性研究费 占总投资的１％－３％

４．道路费

５．供水费

６．供电费

７．土地平整费

三．基础设施建设费

１．供电工程

２．供水工程

３．供气工程

４．排污工程

５．小区道路工程

６．路灯工程

７．小区绿化工程

８．环卫设施

四．建安工程费

１．单项工程 多层800

２．单项工程 小高层1300

３．单项工程 高层1800

五．公共配套设施建设费

１．居委会

２．派出所

３．托儿所

４．幼儿园

５．公共厕所

６．停车场

六．开发间接费

七．管理费用 约为前五项的３％左右

八．销售费用 销售收入的４％－６％

九．财务费用 年贷款40%,贷款利率6.12%

十．开发期间税费

１．固定资产投资方向调节税

２．土地使用税

３．市政支管线分摊费

４．供电贴费

５．用电权费

６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费

８．电话初装费

十一．其他费用

１．临时用地

２．临建图

３．施工图预算或标底编制费

４．工程合同预算或标底审查费

５．招标管理费

６．总承包管理费

７．合同公证费

８．施工执照费

９．工程质量监督费

１０．工程监理费

１１．竣工图编制费

１２．工程保险费

7.房地产开发投资增速“22连跌” 篇七

近日,第一太平戴维斯、高力国际、戴德梁行在内的多家房地产服务提供商发布2015年房地产市场研究报告显示,受经济大环境下滑影响,国内房地产开发投资增速或将持续低迷。第一太平戴维斯指出,2015年第三季度,全国GDP增速自2009年以来首次破7,环比略降0.1%至6.9%的较低水平。从数据来看,即便如一线城市中的上海与北京,经济增速亦明显放缓,GDP增速堪与全国持平,而广州、深圳两地GDP增速则显著高于全国平均水平,并保持上升态势。戴德梁行认为,经济增速疲弱主要受累于房地产开发投资近零增长。在GDP增速下滑的背景下,房地产企业投资意愿不足,其开发投资增速自2013年后便开始出现明显下滑。第一太平戴维斯指出,2015年前11个月国内房地产开发投资增速仅为1.3%,再创历史新低。

点评

8.房地产开发投资分析报告 篇八

房地产业已经成为国民经济的支柱产业，加速发展城市和加快城镇化进程已经被确定为我国经济发展的关键战略。以城市经营为背景，以房地产开发活动带动城市建设为契机，提高城市竞争力，不仅成为中国各个城市市长们特别热门的话题，而且吸引了众多媒体和业内人士积极参与讨论。同时，我国房地产市场竞争日趋激烈，众多开发商开始进行跨地域的房地产开发，如何评价各城市的房地产开发投资潜力，确定是否进入某一城市的房地产市场，成为社会各界人士极其关注的重大问题。

2003年5月9月，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内权威研究机构组成的“中国房地产TOP10研究组”，对中国省会城市及计划单列的35个大中城市的房地产开发投资潜力进行了公正、客观、全面的研究。

TOP10研究组认为：一个城市的房地产开发投资潜力指的是市场潜在需求和潜在供给的差距，它主要反应了市场投资的增长空间。在对国内外有关城市竞争力、单一产业竞争力研究基础上，结合中国经济发展和房地产行业的特点，TOP10研究组从潜在需求、当前满足需求程度、市场表现和潜在供给等4个方面对城市的住宅、办公楼、商业用房分别设计相应的评价指标体系，运用因子分析法和相关数学模型，定量分析计算三大分物业的开发投资潜力得分，最后根据房地产市场不同分物业投资结构比例加权得出房地产综合开发投资潜力。

住宅开发投资潜力城市TOP10：长三角独占四席

按照基本理论框架，TOP10研究组分别从潜在需求、当前满足需求程度、市場表现和潜在供给等4个方面对35个大中城市住宅市场的开发投资潜力进行研究，具体评价指标为GDP、市区人口、人均GDP、人均居民储蓄余额、人口增长率、城镇居 民人均可支配收入、收入房价比、人均居住面积、销售面积、竣工面积、空置率、销售额、投资额、吸纳率、开发投资额增长率等等。研究结果显示住宅开发投资潜力10强城市是：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，随后依次是：广州、厦门、南京、宁波、杭州、成都、青岛。

在10强城市中，以上海为龙头的长江三角洲的城市占据四席，珠江三角洲的城市占据了二席，说明中国最活跃的两大经济圈仍然存在较大的房地产开发投资的增长空间。TOP10研究组对10强城市市场供求关系进一步比较分析，10强城市中50％的城市低于35个城市人均居住面积的平均值15.37平方米，如杭州、宁波、广州的人均居住面积还不到13平方米；从潜在供给看，投资增长速度和新开工增长对城市住宅开发投资潜力影响较大，比如厦门，其投资和新开工不足使得开发投资空间较大。从潜在需求来看，上海、杭州和宁波三强城市的消费水平和财富积累水平明显强于其他城市，上海、宁波、杭州、厦门、深圳等人均GDP、人均储蓄余额都名列前茅，使得其住宅开发投资潜力较。

办公楼开发投资潜力城市TOP10：对外开放影响巨大

按照基本理论框架，办公楼开发投资潜力的具体评价指标为GDP、白领人数、进出口总额、外商直接投资FDI、第三产业产值增长率、人均第三产业产值，人均GDP、销售面积、新开工面积、吸纳率、开发投资额增长率、新开工面积增长率等。研究结果显示办公楼开发投资潜力10强城市是：上海名列第一，深圳名列第二，北京名列第三，随后依次是：宁波、广州、厦门、成都、石家庄、青岛、大连。

办公楼开发投资潜力10强城市中，80％是中国最早对外开放的城市，这表明外向经济和对外合作程度直接影响办公楼的开发投资潜力；特大城市在10强排名中仍然独占鳌头，尽管特大城市的市场供给相当大，比如北京和上海连续三年办公楼竣工面积之和分别占35个大中城市的16.02％和12.21％，但由于这两个城市对办公楼的潜在需求也非常大，比如北京、上海的白领人口分别占35个城市的白领人口总量的12.6％和11.5％，而且这些城市的办公楼出租率比35个城市平均出租率高出一到两倍，所以他们仍然具有较大的开发投资潜力。从办公楼市场自身的素质来看，市场吸纳率和空置水平直接影响办公楼开发投资潜力，比如石家庄，由于较低的空置率和较高市场吸纳率使其跻身10强之列。

商业用房开发投资潜力城市TOP10：传统商业城市实力强劲

根据基本理论框架，TOP10研究组分别从潜在需求、当前满足需求程度、市场表现和潜在供给等4个方面对城市市区人口、人均GDP、城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额、可支配收入增长率、社会消费品零售额增长率、旅游收入、销售面积、竣工面积、空置率、吸纳率、开发投资额增长率、新开工面积增长率等经济指标进行评价，研究结果表明，商业用房开发投资潜力10强城市是：北京名列第一，上海名列第二，深圳名列第三，随后依次是：广州、宁波、武汉、厦门、杭州、沈阳、济南。

从商业用房开发投资潜力10强城市排名可看出：传统的商业发达城市仍具有较大的开发投资潜力，深圳、上海、广州等老牌商业发达城市，居民的消费能力普遍较高，对商铺的潜在需求间接影响较大。具体表现在人均社会消费品零售总额、人均可支配收入及人均GDP等消费水平遥遥领先于其他城市。从市场有效需求来看，商业用房市场出租率高的城市投资价值较大，上海、北京、深圳的出租率分别是46.1％，31.9％和65.7％，远远高于35个城市的平均水平9.7％。旅游收入及其增长速度提高使得商业用房开发投资潜力较大，典型城市比如北京；经济增长速度，如可支配收入增长率和社会消费零售额增长率对商业用房开发投资潜力影响较大，典型城市如济南和沈阳。

中国房地产开发投资潜力城市TOP10：沪、京、深位列三甲

综合上述三大分物业开发投资潜力评价，按照投资结构比例加权得出房地产开发投资潜力TOP10为：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，紧随其后的是：广州、厦门、宁波、杭州、南京、成都、天津。

从区域分布来看，三大都市圈的代表城市(上海、北京、深圳和广州)仍然是当前房地产最具投资价值的城市，东部城市的房地产投资价值强于中西部城市。10强城市中，90％的城市都在东部地区。在东部城市中，长江三角洲的上海、宁波和杭州等城市展现了以上海为核心的城市群优势。值得引人注意的是西部城市成都依托西部大开发的国家发展战略而日益显示其潜在的房地产开发空间。而东北地区无一城市跻身前10强，说明老工业基地的房地产市场急需培育。

从城市规模来看房地产开发投资潜力，呈现两大特点：一是大城市具备较大的市场空间。规模较大的城市不仅拥有持续稳定的房地产市场需求，而且大城市的市场空间使得房地产企业在项目开发的过程中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻找市场的缝隙，进行差异化竞争。大城市的另一大特点是对周边地区具有集聚作用。对于房地产市场来说，集聚作用的主要表现在于需求部分地来自于“外地”，例如北京、上海、深圳等城市，外地购买力是不容忽视的重要因素。

9.房地产开发投资分析报告 篇九

各市、县国家税务局（不发宁波）、省局直属税务分局：

为了进一步加强我省外商投资房地产开发经营企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》及其实施细则、《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发〔2001〕142号）以及国家对房地产管理的有关规定，结合我省实际，现就加强外商投资房地产开发经营企业（以下简称房地产企业）所得税管理问题明确如下，请遵照执行。

一、关于销售收入的确认问题

（一）房地产企业销售收入的确定，应从其房地产销售开始之日进行。企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。凡不符合条件的，不能确认为房地产销售开始。

（二）房地产企业销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：

1.采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日确认为销售收入的实现。

2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，以实际付款日确认收入的实现。

3.采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。

4.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（三）对房地产企业取得销售商品房以外的其它收入，按现行有关税收规定确认收入的实现。

二、关于预售收入的确认问题

（一）房地产企业预售房地产，其取得的预收款，应按照《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发〔1995〕153号）和《浙江省国家税务局转发国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（浙国税外〔1995〕120号）的规定，暂按10%的预计利润率预征企业所得税。

（二）房地产企业的预收款应包括：以合同、协议或其他方式约定并实际取得的定金、预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项。

（三）房地产企业与承购人签订预售合同并预收款项后，在产权转移前又将预收款全部或部分退还承购人的，应由企业提供相关证明后，从退还当期的预收款中扣除，但不得抵减当期营业收入。

（四）房地产企业预售房地产，应在取得《商品房预售许可证》的当季进行所得税申报时，将该证复印件同时附送主管税务机关。

三、关于成本和费用的扣除问题

房地产企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品的销售成本可以按规定在当期直接扣除。

房地产企业销售房地产所发生的相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售面积单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售面积单位工程成本费用按下列公式确定：

可售面积单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积

当期销售成本费用=可售单位工程成本费用×当期销售面积

（一）总可售面积，是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产可售面积证书中明确的面积。

（二）可售总成本费用，是指应归属于可售房地产的土地使用费（或称土地出让金）、拆迁补偿费、七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费，基础设施费，公用设备、绿化、道路等配套设施费以及按照财务制度规定直接计入开发成本的费用。1.土地使用费，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给房地产企业，由房地产企业向国家支付的土地使用权出让金。

2.拆迁补偿费，指房地产企业为取得土地使用权而对原使用者或居住者所给予的拆迁补偿。

3.七通一平费用和勘察设计费用等前期开发费用，根据房地产企业的当期实际发生额确认。4.建筑安装费，指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

房地产企业自购建筑安装材料的，以取得的合法凭证计入建筑安装费。

5.基础设施费、公用设备、绿化、道路等配套设施费，指土地、房屋开发项目在开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施和可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

（1）上述设施、设备，若由政府有关部门无偿占用或者属于业主公共产权的，其相应支出可以合法的凭证计入可售总成本费用。

（2）如果发生的公共配套设施费应由两个或两个以上项目负担的，可根据各项目可售面积占总可售面积的比例进行分配，计入有关房屋开发成本。若建成后产权归房地产开发企业并用于继续从事生产经营活动的，其相应支出不得作为可售总成本费用。

（3）房地产企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，经报主管税务机关审核同意后，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应按照实际发生的建设费用进行汇算。企业上述预提费用，可按公共配套设施项目的预算总成本与总可售面积的比例，计算出商品房每单位面积的承担标准，并根据当期销售面积计算本期应预提的配套设施费用，计入本期可税前扣除的成本费用。如企业预提配套设施费用不合理，主管税务机关可以按照合理的方法确定预提金额。

企业预提在售后发生的公共配套设施费用，需向主管税务机关提供下列资料： ①企业书面申请报告以及《涉外房地产企业公共配套设施预提费用计算表》（附表3）； ②政府对配套设施土地使用规定的有关文件； ③配套设施设计合同或方案； ④有关公共配套设施项目的预算资料、预提费用的计算、工程进展和结余情况及预计完工日期的详细报告；

⑤税务机关要求提供的其他资料。

6.多项目开发房地产企业，应对年度发生的期间费用（管理费用、财务费用和营业费用），在各项目间进行合理分摊，尤其要确认已完工项目与未完工项目相应所负担的期间费用。对于已完工项目（已确认正式销售开始的项目），与该项目有关的应归属的期间费用，可在税前扣除；对未完工项目（包括预售收入预征所得税项目），应归属的期间费用，暂不予税前扣除。

（1）借入资金发生的贷款利息支出，应严格按该借款的用途计入或计算分配计入对应项目的费用之中。具体操作时，如借款利息支出属于对应项目完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入项目的开发成本费用；如属于项目完工后再发生的借款利息，则应作为该项目的期间费用直接在税前扣除。

（2）广告费，应准确按照该广告受益对象计入项目费用。

（3）其他期间费用，应准确按费用的用途计入该项目费用。

（4）对未能准确划分收益对象的费用，按各项目当年营业收入（包括预售收入）占当年度总营业收入（包括预售总收入）的比例计算确定项目费用。

7.房地产企业发生的交际应酬费，从企业房地产销售开始之日起，对属于可售房地产的部分，按照当期实现的全部销售收入和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第二十二条第一款第（二）项的规定限额税前扣除。

8.房地产企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。

9.房地产企业向境外代销企业支付的各种佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应当提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为企业的费用扣除，但实际扣除的数额不得超过房地产销售收入的10%。

四、关于应纳所得税额的计算问题

外商投资企业和外国企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳所得税。当期应纳所得税额，按以下公式计算：

当期应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税

（一）应纳税所得额的计算，应从房地产销售开始，根据收入及相应的成本、费用及损失进行确认。

房地产企业有营业外收支和其他业务收支或对外投资损益等业务时，应一并计算当期应纳税所得额。

（二）已售房产已预征的所得税，是指已销售房地产按有关规定已预征的所得税额。

（三）当期预征所得税，是指对房地产企业预售房地产按有关规定预征的所得税。当期预征所得税，按下列公式计算：

当期预征所得税=预收款收入×预计利润率（10%）×适用税率

五、关于所得税年度汇算清缴问题

（一）房地产企业缴纳的所得税，应按年计算、分季预缴。季度终了后15日内预缴，年度终了后四个月内年度申报，五个月内汇算清缴，多退少补。季度和年度所得税申报，按照申报方式区分为A类和B类。

房地产销售正式开始，实行查账征收的企业按A类申报。

预售房地产，实行预征企业所得税的企业按B类申报。

（二）年度企业所得税申报时应使用《外商投资企业和外国企业所得税年度申报表》，并同时附送以下资料：

1.汇算清缴附表。

（1）《涉外房地产企业基本情况表》（附表1）；（2）《涉外房地产企业年度内预售款结转情况表》（附表2）；

（3）《涉外房地产企业公共配套设施预提费用计算表》（附表3）；

（4）《涉外房地产企业营业成本计算表》（附表4）；

（5）《涉外房地产企业管理费用、营业费用、财务费用计算表》（附表5）；（6）《涉外房地产企业所得税计算表》（附表6）;（7）《涉外房地产企业销售情况明细表》（附表7）。2.中国注册会计师查账报告。3.年度财务会计决算报表。4.税务机关要求报送的其它资料。

（三）房地产企业可要求会计师事务所、税务师事务所等中介机构在出具年度查账报告时，对企业年度内已结转销售的房地产项目的收入、成本、费用等情况以及当年预售款收入情况在汇算清缴附表1-7中进行详细的列示和说明。

六、关于特殊情况的处理问题

房地产企业在确认销售收入实现后，应依照规定计算当期实际的应纳所得税额。在实际操作中，也发现一些房地产企业在工程竣工并开始销售后，因种种原因，确实不能及时取得发票等凭据，无法及时、准确地结转成本费用，按季度实际利润额预缴有困难。对于这种情况，经主管税务机关认可，允许给予一定的宽限期。在年度汇算清缴以前，可按10%的预计利润率分季预缴所得税（扣除预收款后的销售收入）；在年度汇算清缴时，仍未取得合法凭据的，无法对相关项目进行所得税汇算清缴的，主管税务机关对其可暂按30%的预计利润预征所得税。

七、关于法律责任问题

纳税人应按照法律、行政法规的有关规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，在税法规定的申报期限内如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关要求的其他资料。对逾期未申报所得税纳税资料的，应责令其限期改正，并按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条的规定，处以2000元以下的罚款；逾期仍未改正的，处以2000元以上10000元以下的罚款。对纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或不列、少列收入或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条有关偷税的处罚规定进行处罚；构成犯罪的，依法追究当事人刑事责任。

八、关于政策衔接问题

（一）本规定从2005年1月1日起执行，以前的规定如与本通知不符的，按本通知执行。

（二）此前已经销售房地产但未汇算的企业，以2004年12月31日为时点，对已经销售的房地产先进行一次全面汇算。以后年度，每年进行汇算清缴。

10.房地产投资分析报告 篇十

前 言

最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。

世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。

从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。

第一章 标的行业属性及成长性分析

世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。

与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：

1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。

2、业务条线间协同效应显现。

3、受益深圳特区扩容。

4、管理团队高瞻远瞩。

目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

行业及公司简介：

行业情况简介

世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。

房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场；二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场；三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。

从房地产开发的价值流程来看，地产服务商提供的服务覆盖了整个房地产开发阶段，服务商与开发商共存共荣，已经是房地产开发价值链中不可或缺的角色，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。具体业务如下：

（1）在土地供应阶段，房地产中介为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、经济评价、土地出让策略等顾问服务，使地方政府和土地运营机构在土地出让过程中能够计划长远并最大化发挥土地的价值；

（2）在物业开发阶段，房地产中介为房地产开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、物业项目开发策略等顾问服务；

（3）在物业交易的二级市场，房地产中介为开发商提供营销策划、代理销售等专业服务；

（4）在物业交易的三级市场，房地产中介为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务。

公司情况简介

公司成立于1993年，始终专注从事房地产顾问策划和代理销售业务，不涉足开发业务。公司凭借稳定的管理团队、专业的员工队伍为客户提供房地产营销代理服务，在房地产业内塑造了较高的品牌知名度，得到了众多房地产开发商的认可。2005-2008年公司收入的年均复合增长率为32.5%，业务具有良好的增长性。目前公司有23家分支机构，遍及中国珠三角、长三角和环渤海区域。包括房地产营销代理、发展顾问、租售经纪的房地产综合服务能力，近3000名房地产专业人才。

公司目前的顾问策划业务主要为政府部门和房地产开发商提供土地出让咨询服务、房地产项目的开发策划服务等；销售代理业务主要为收取佣金的一般代理业务；经纪业务主要为二手房的买卖双方或房屋租赁双方提供经纪服务。

公司品牌建设已经取得一定成果，连续5年位居“房地产策划代理百强企业TOP10”前二名，并且品牌美誉度、忠诚度也位列行业第1。公司积极利用多种渠道建设行业品牌，其凭借多年积累的行业经验及专业能力，出版的一系列房地产市场专业研究的书籍，在行业内具有较强的影响力。截至2009年6月，公司已公开发行以“世联地产顾问系列丛书”为主导产品的房地产专业图书18本。

行业发展前景：

房地产市场发展展望

房地产市场是国家的支柱产业，在经历了06-07年的过热发展后，政策调控措施日渐严厉，行业发展陷入调整，2007 年下半年以来新房成交量出现了大幅下降。但随着09年为应对国际经济危机，“保增长”措施出台，各地房地产市场再度出现回暖迹象。房地产销售和开发均呈现恢复性的增长。

我们认为，本轮房地产市场调整是对行业发展过热的正常反思，在我国城市化进程不断推进、人口红利因素仍进一步释放的过程中，房地产业作为国民经济发展的重要推动力，其发展前景依然看好。

房地产市场的发展空间来自于两个方面，一是一线城市的“再城市化改造”。在经过多年经营后的一线城市如上海、深圳，虽然已经形成了规模庞大的都市系统，但随着城市发展定位的重新确立，都存在再发展、再改造的需要。如上海建设“大浦东新区”，深圳扩区，定位创新试验区等都是最显著的例子。随着城市化的深入，越来越多的一线城市会对自身发展规划重新定位，创造出新的开发需求。

二是二三线城市的“城市化跟进”。区域经济发展是国家政策的重要指导方向，随着“西部开发”、“中部崛起”等诸多国家级区域经济战略规划的实施，以及如“海西”、“北部湾”等一系列“经济新区”的获批，二三线城市的经济增长已经在赶超一线城市，而经济发展的全面提速必然带动房地产开发需求的提升，未来一段时间内，二三线城市的“城市化”进程将逐步成为房地产行业发展的主要影响因素。

房地产综合服务行业前景展望

与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产综合服务业还处于发展初期，但发展迅速。服务外包是发展到成熟期行业的必然选择，在顾问策划、代理销售等方面，很多大型房地产企业已经越来越多地选择外包，这为房地产综合服务行业提供了广阔的业务空间。

顾问策划业务

专业的顾问策划服务主要是提供投资开发决策，降低投资开发风险和试错成本，可以较好地帮助这些企业解决如下问题：进入哪些城市，投标哪些项目，项目的成本要控制在多少，项目的定位等关键问题；顾问策划业务主要受到房地产开发商的投资开发计划及土地购买计划等因素的影响。

即使是万科这样的大型房地产公司，在区域覆盖、不同地域、概念下的楼盘策划上完全自己一手包办也是不经济的。而专业的房地产服务公司覆盖面更广，经手操作的案例更丰富，团队专注度更高，就其现有的城市项目，专业的顾问策划业务可以有效地减少项目的风险。而在将来，地产项目差异化竞争会更激烈，专业有效的项目策划更是必不可少的，采纳专业的顾问策划团队必然要胜过公司自己进行策划管理。

代理业务

2008年，我国一手商品房销售额达24071亿元。由于我国房地产中介服务业起步较晚，房地产行业的专业分工程度和国外发达国家相比还有很大差距。全国由房地产中介代理销售的商品房面积仅占商品房总销售面积的47%左右，如果考虑到很多房地产开发公司自建销售公司，则这个比例更小。而国外成熟市场，如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的。

房地产综合服务业还处于发展初期的另一个特征是行业集中度极低，该行业的龙头企业，如世联地产、中原地产、易居中国等虽然可能在部分区域具有比较大的市场占有率，但整体而言全国市场占有率依然不高。全国代理销售百强企业的市场份额从05年的17.4%增长到08年的32.2%，已经是一个大的飞跃，但相比美国市场前五名占据新增住房销售50%市场的集中度来说，还有一个漫长的行业整合、淘汰的过程。而在此过程中，一批品牌价值高、业务模式先进的龙头企业将获得更大的市场空间。

经纪业务

2008年一线城市二手房成交量大幅调整，导致经纪业务下降，但是从长远来看市场空间较大。

世联地产经营优势

世联地产业务的经营模式是以客户需求为基础的。在房地产开发产业链的不同阶段，客户的服务需求各不相同，公司具有顾问策划、代理销售和经纪业务的综合服务能力，能够跟随客户需求的变化提供不同的服务。经过16年的发展，世联地产已经形成了自己特有的“咨询+实施”的经营模式，顾问策划能力已经成为房地产中介公司的核心竞争力。

公司目前已经构筑了顾问策划、代理销售和经纪业务三大产品线，形成了良性的互补和协同效应，并降低了自身的经营风险。公司多年来累计为中国99个城市的的超过1,000个房地产项目提供了高质量的房地产顾问咨询与策划服务。公司的顾问策划业务竞争优势明显；公司的代理销售业务多年来处于同行业前列，2009年1-6月代理销售业务收入较去年同期大幅上升36.99%；公司的经纪业务由子公司世联行经营，定位于“豪宅专家”，目前发展规模仍较小。

与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：

1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。一般认为房地产服务行业门槛低，没有规模效应，大公司不占优势。但我们认为这只是该行业低层次竞争阶段的暂时表现而已。随着整个房地产行业高速度、无差异的扩张期过去后，越来越多的开发商、政府部门会需要更精致的顾问策划服务，而在这一领域，世联地产已经建立起了良好的品牌和业务基础，截止09年6月，世联地产尚未完成的顾问合同233个，在业内首屈一指，即使将来其他服务商进入该领域，也难以立刻和世联长期积累的经验和模式相抗衡。

2、业务条线间协同效应显现。作为业内知名的地产顾问策划公司，世联与政府部门、业内大型地产开发商都具有长期、良好的业务合作往来。通过顾问策划先行的战略，公司同时争取到大量代理销售业务。这一策略在进入新的市场区域时显得尤为有效。公司09年上半年已完成代理销售价值330亿的房产，而签约未履行的代理面积高达2713万平方米。09年下半年公司代理销售业绩超过上半年的概率很大。

3、受益深圳特区扩容。作为从深圳本地起家的地产服务商，世联在深圳当地已经占据大约30%的市场份额，对当地购房群体有深刻认识和把握，具备相当大的区域性优势。深圳特区扩容在即，预计房地产开发也将迎来一波新浪潮，作为当地龙头的服务商，世联在其中受益的程度是可以想见的。

4、管理团队高瞻远瞩。世联地产的高管大都是公司的创始股东，与公司利益休戚相关，有充分的激励来实现个人与公司的共同收益。同时这个团队也已经历多年合作，在管理和公司战略选择上互相认同，团队紧密度较高。公司高层对行业前景充满信心，并且高瞻远瞩地看到了行业在度过低层次竞争后必然要依靠品牌价值、经验积累的规模效应等因素才能实现公司持续发展，所以一开始就定下以顾问策划为核心竞争能力的战略，同时积极建设服务管理和知识共享平台，设立人才培训中心，为公司长远发展早做打算，这些都是相当具有远见卓识的表现。另外，公司成功登陆A股市场成为上市公司，对于其提升代理、经纪业务方面的口碑方面，也具有不可估量的价值。

首先，顾问代理业务全国布局项目将完成公司以重点城市为中心并辐射周边区域市场的全国业务布局，该项目的顺利实施将稳固公司顾问策划业务行业第一的市场地位，并将进一步提升公司代理销售业务的市场地位；

第二，公司拟使用募集资金建立的支撑核心业务流程和管理流程的集成服务管理平台将有效地整合公司各类业务的管理系统，打通业务线各层级之间的壁垒，实现资源最大化利用，实现更高效专业的项目管理；

第三，公司作为人力资本密集型公司，在业务快速增长的过程中，对知识管理体系和人员的专业能力均提出了更高的要求。公司人力发展与培训中心的建立将实现整体培训体系和个人经验体系的结合，有效地缩短公司培养专业人员的时间，提高公司人员的整体专业素质以匹配公司业务的快速增长；

第四，公司将通过图书出版、营销会展、VI整合和媒体投放等形式扩大公司在房地产行业与目标客户群中的影响力，强化公司在行业中的专业品牌形象，系统化地在全国建立稳健、创新、服务中国的房地产综合服务商的形象，进一步提升公司在全国的品牌知名度、美誉度和忠诚度。

公司拟使用募集资金布局全国顾问代理业务，建立有效的管理平台和人力资源培训中心，进一步宣传和扩大品牌影响力，从而有效地提升公司核心竞争力、扩大公司在各区域的市场份额，最终实现公司的战略目标。

第二章 标的当前估值合理性分析

盈利预测

截至2009年6月30日，公司已与202家政府部门及房地产开发商签订了顾问策划合同，这些已签订尚未执行完毕的房地产顾问策划合同总计有223份。这些合同储备为公司持续盈利提供了坚实的基础；截至2009年6月30日，公司累计签约代理面积约2713.8万平方米，其中与万科、金地、复地、中信四家大型房地产开发商签约代理面积约676万平方米。2009年预计进入销售阶段的签约代理面积约875.8万平方米。随着房地产市场有序复苏，政府采取激进的行政手段干预市场的可能性不是非常大，这将为房地产开发商和服务商提供良好的经营空间。

07年08年公司的毛利率分别为44.7%和40.0%，我们预计09年到11年公司的毛利率至少将稳定在41%-42%；

07年08年公司的三项费用率分别为16.0%和12.2%，由于公司在未来三年内有比较大的扩张计划，我们预计09年到11年公司的三项费用率将在13%-14%左右；

07年08年公司的销售净利率分别为15.4%和13.0%，我们预计09年到11年公司的销售净利率将在14%-15%左右；

估值

目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。具有可比估值的是易居中国，08年EPS为0.48，静态市盈率在40倍以上，但易居中国在代理销售业务方面采用的是交保证金获得差价分成的方式，盈利能力和风险相比世联地产更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

根据公司业绩快报计算，公司09年的业绩为1.47-1.65元之间，用30倍市盈率计算，09年合适股价为45元，假如业绩年增长率为30%，2010年股价为58.5元，当前股价存在安全边际。

第三章 标的风险所在及防范措施

世联地产真正有价值的地方在于为地产商提供多方位的服务，包括规划、营销、销售方案等等，而现在的主营收入方面主要是为地产商的分销代理业务，所以未来其他业务的业绩支持是可期的，但是如果总是局限在这个方面，那这个企业的价值大打折扣，或者说根本没有什么价值。所以说很多机构对这个一定会看的很明白的，从这个角度上讲，该企业只要是将行业内的业务多元化发展，投资是没有风险的，在当前价格买入该企业的价格是否合适是个仁者见仁智者见智的问题，关键在于企业的业绩增长能否支持该股的股价问题，所以这个事情需要交给时间去解决，我们要做的就是跟踪和决断。

11.我国房地产投资信托现状分析 篇十一

[关键词] REITs融资信托

一、房地产投资信托的起源及概念

1.房地产投资信托的概念

房地产投资信托(Real Estate Investment Trust）简称REITs，指由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证，向投资大众募集资金，之后将资金委托房地产开发公司负责投资管理及未来的出售，所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。

2.REITs的起源与发展

REITs的基本理念起源于19世纪中叶美国马萨塞州波士顿市设立的商业信托，经过几十年的发展到1961年才出现第一家REITs公司。REITs经历了高速发展的繁荣期和停滞不前的低靡期，直到20世纪90年代随着《综合预算调整法》、《REIT精简法》、《REIT现代化法》等法律的相继出台，才极大的促进了REITs的发展，实现了传统REITs向现代REITs的转变。

二、我国REITs的产生及现状

1.我国REITs产生的背景

20世纪80年代，我国房地产业在各种有利因素拉动下得以复苏和迅速发展，至今已发展为国民经济的重要支柱产业。但是长期以来我国房地产开发资金的惟一来源是银行贷款，据中国人民银行研究局课题组调查，80%左右的房地产开发资金都直接或间接来自商业银行贷款，为防止房地产市场的风险最终转嫁给商业银行，中行在2003年6月发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等方面提高了信贷门槛。

2.我国REITs的发展现状

我国REITs起步较晚，自1992年有了萌芽以来经历了初兴繁荣、低调发展、再次兴起的发展过程。

随着121号文件发布，房地产信托开始成为企业追逐的热点。2003年9月，精瑞基金宣告成立，此后信托基金得到迅速发展。2003年底房地产信托计划的发行额增至60亿元，2005年初，按照REITs的标准设计，被誉为国内首支准REITs的“联信·宝利”顺利推出，2005年房地产信托计划的发行额突破了200亿元。REITs已逐渐被国内开发商所认识和接受。

3.我国发展REITs的可行性分析

(1)政策与相关法律可行性分析

首先，我们可以借鉴丰富的国外经验，REITs在国外已成为成熟的房地产融资模式，尤其在美国、英国、日本等国家。其次，REITs上市流程和交易规则与我国现行法律在原则上保持一致，以现有的《公司法》、《证券法》、《证券投资基金法》为依据设立，并符合《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暫行办法》的规定，在我国法律障碍较少，特别是2006年1月1日起施行的《公司法》、《证券法》放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs上市的条件，有利于在法律层面上保障REITs的推出。

(2)实际运作可行性分析

首先,我国发展REITs的资源广阔，按照各国城市发展的一般规律，一个国家的城市化水平达到30%后，便出现房地产业的一个快速发展阶段。到2005年末，我国的城市化水平已达到42.99%，按过去5年城镇人口年均0.63%的增长率计算，我国每年将新增城市人口830万左右，人均建筑面积按2005年末26m2计算，每年将新增住宅需求2.15亿m2。因此，城市化水平的提高带动房地产业的快速发展，为REITs提供众多可供选择的房地产项目。

其次，我国发展REITs有充足的资金来源。中行的金融统计显示:到2006年2月末我国城乡居民人民币储蓄存款余额达15.12万亿元，且呈连年上长的趋势。REITs设立后以其风险较低、回报稳定的特点必会吸引一部分居民投资。

再次，我国房地产业快速发展吸引一部分国外的REITs企业，这些企业拥有成熟的REITs管理经验，我们可以通过与国外房地产公司合作，提高REITs经营效率，获得巨大的规模经济。

三、发展REITs的建议

1.借鉴国外先进经验建立完善的法律体系

从国外REITs的发展经验看，均将法规建设作为其发展的首要条件。我国应借鉴国外的先进经验来制定一些REITs的专项管理措施和发展REITs相配套的法律法规，以求我国的REITs一开始就有一个规范的发展环境，并能够与国际接轨。

2.建立适合REITs发展的市场环境

首先，要建立严格的信息披露制度和监管体系，从国外基金市场发展看，信息越公开基金市场越发达，因此要尽可能使各类信息包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时准确地传递给信息需求者。其次，培育房地产信托产品中介市场，信托产品要加强流动性要借助第三方履行“做市商”职能，促进信托产品流通，为现有信托产品的流动提供一个交易平台。

3.培养专业化人才

从国外REITs的发展经验看，其成功运作需要一支专业化的团队来管理和操作，REITs的运作和管理需要懂房地产的经营管理和资本市场运作的复合型人才，科学合理地选择基金项目，以降低基金风险。目前可以考虑运用房地产信托机构与高校联合的培养模式，为我国发展REITs储备人才。

参考文献:

[1][美]陈淑贤约翰·埃里克森:房地产投资信托——结构、绩效与机会[M].北京:经济科学出版社.2004-05

[2]易振宁:对我国发展房地产投资信托的理性思考[J].技术经济与管理研究.2005-03

[3]中国人民银行课题组. 2004中国房地产金融报告[E].中国人民银行网站.2005-08-15