房地产公司管理手册（通用8篇）
1.房地产公司管理手册 篇一
经营对象的不可移动性
不管是房地产开发公司、中介服务公司还是物业管理公司，它们的经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产公司在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境的影响较大，经营绩效与所处区位状况关系密切。因为一般商品属于动产，具有实体的流动性，可以随时在地区之间，甚至是不同国家之间进行流动，因而通常面对的市场竞争范围比较大，在不受一国对外贸易政策、国家安全等贸易壁垒影响的条件下，竞争范围是世界性的，公司要根据国际市场的情况进行决策，国际市场环境发生变化会对这类公司产生直接的影响。而对于房地产公司来说，不动产不具有实体的流动性，房地产公司提供的产品不可能移动，相关的房地产服务也附着于固定的房地产上面，因此其面对的市场竞争范围较小一些，主要是本地市场，当地市场的供求关系及其变化趋势对房地产公司的经营绩效至关重要。此外，由于房地产产品的价值量大，资产转移需要经过较长时间，从而使市场竞争关系无法充分展开，受制于此，房地产公司经营成功的关键在于把握当地市场的需求。
业务形态的服务性
无论房地产开发公司、房地产中介咨询服务公司，还是物业管理公司，从其业务活动的性质来看，主要是提供某种服务。
在房地产开发公司从事经营活动过程中，即征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押以及房地产建设过程中必然产生大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，这些是房地产开发公司经营活动的主要内容。
对于房地产中介服务和物业管理公司来说，其服务性的特性就更加明显了。房地产中介公司就是围绕房地产产品而进行的一系列咨询、筹划、代理和服务活动，沟通与房地产产品相关的各类信息，撮合买卖双方，节约交易各方的交易成本，并从节约的成本中获取佣金，所以，中介公司提供的是房地产各类服务。物业管理公司实际上就是对房地产物业及其设施和周边环境进行管理并提供各种保安、保洁、维修和保养服务的公司。这种特性决定了房地产公司的服务态度和服务质量至关重要。
经营活动的资金和人才密集性
房地产公司在经营管理过程中需要大量的资金和人才，房地产开发公司的每个经营项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的公司。例如，房地产开发前期的安置补偿费用、前期工作中的勘察设计费用、可行性研究费、建筑安装工程费、财务费用、销售费用等，通常完全依靠自有资金进行房地产开发公司微乎其微，往往要依赖各种金融工具和金融手段。房地产业与金融业的密切联系带来了两个方面的后果:
一方面房地产公司需要大量资金为银行等金融机构提供了一种优良的投资渠道;
另一方面，二者结合使整体经济的抗风险能力下降，一旦房地产价格下跌或者房地产公司经营不善，可能会造成金融体系动荡，进而危及整个国民经济的安全。
所谓人才密集型是指在房地产开发、中介咨询、代理、物业管理过程中，需要大量的各种各样的专业人才，如建筑工程类、经济分析类、金融类等。房地产开发公司在实际经营活动中涉及建筑安装方面的技术知识，也涉及市场调研、项目管理、各专业领域协调等知识和技能，往往只有借助各类专业人员的协同合作才能完成房地产开发。对于普通房地产需求者而言，消费者或者不从事房地产行业的公司公司无法在短时间内掌握与房地产相关的专业知识，通常在交易过程中要依赖这些专业人士的协助，这样就为专业化的中介服务公司提供了经营空间。
经营活动过程的行业限制性
在房地产公司经营管理活动过程中，行业特征对其的影响明显，表现在:
一是行业的市场规模较大，对公司发展起到十分巨大的推动作用。
二是行业的竞争范围主要是本地市场，是面向区域的，全国及世界性的竞争主要来源于资金流动。
三是房地产行业竞争者的数量较大，但有较大实力的公司数量则较少，市场竞争强烈，公司经营过程中面临的不确定性较强。
四是房地产用户的数量较多，是个领域较为广阔的市场。房地产用户主要包括一般的住房消费者及其他需要房地产产品的集团购买者。
五是房地产业进入障碍比较大，一方面，由于进入房地产业需要较大的启动资本，所以存在较高的进入壁垒障碍;另一方面，房地产的固定性也决定了退出房地产业的转移成本也相当高。
六是房地产公司由于其资金量投入大、风险高，公司经营得当，其盈利水平也会高一些，这种较高水平的盈利是对其承担的高风险的补偿。这也是吸引其他行业资金进入房地产业的主要因素。
2.房地产公司管理手册 篇二
集团房地产手册经过几个月的试运行, 对比以前的集团与城市公司成本管理制度及流程, 取得了一定的成效, 加强成本控制, 全面降低成本。成本控制工作职能从招投标及合同管理、预算管理、结算管理, 到房地产手册中新增合约规划、责任成本、动态成本和目标成本等事项, 大大提高了工作效率。
1 采购招标工作
招标采购方式包括公开招标、邀请招标、议标、直接采购等。一般情况下采用公开招标或邀请招标的形式。工程类、材料设备类采购原则上必须进行招标, 如不具备招标条件的项目可提出免招标申请, 按权限审批后可进行议标或直接采购。政府垄断工程及材料设备, 可以实行直接委托采购;因技术、市场原因造成实质性垄断, 投标单位不足3家, 且标的物无替代性的工程;与本公司多次合作, 产品质量与售后服务较好, 经调查, 价格与市场价格基本持平或略低, 可以考虑进行直接采购;成本控制部基于项目部施工进度计划, 组织进行采购策划, 编制《项目采购策划表》。
招标采购由相关部门提出需求, 城市公司项目由项目部提出采购需求, 项目公司采购由项目公司工程部提出采购需求, 具体如表1。
招标过程主要按制定招标计划、编制招标文件、估算标底价、推荐、考察投标单位、截标、开标、组织评标、确定中标单位、合同签订等进行, 采购主责部门应及时做好相应记录整理工作并以书面形式将各种招投标资料存档备份。
2 合约规划建立及合同管理
合约规划形成由集团成本控制部门在最后一版目标成本形成后, 根据目标成本的科目, 对应分解形成初步的合约清单。集团会同城市公司成本控制部, 针对初步形成的合约清单提供专业意见, 进而优化合约结构、界定合同范围形成《合约规划方案》, 并按相关审批流程报批, 为制定招标计划提供依据。
为了强化合同管理, 公司对标准化合同的编制工作进行规划, 并组织实施, 逐步扩大标准化合同的比例, 有效控制重要合同、高额合同的风险。在与供方签约时应优先使用标准化合同。集团成本控制部门组织标准化合同文本的编制, 在编制技术条款时应确保不与现行法规标准相冲突。合同草拟由城市公司负责草拟, 同时城市公司对合同审批会签表进行编号并发起审核, 各审核部门应从法律、政策、技术等角度, 维护本公司利益出发, 在各自职权范围内对合同提出书面意见, 城市公司相关部门根据修改意见整理出最终的合同文本报相关领导审批。在合同履行期间由于客观原因需要变更合同的, 或者对方提出变更要求的, 须经双方协商, 重新达成书面协议, 新协议未达成前, 原合同仍然有效。补充合同签署前, 需经审批同意变更。合同变更的审批路径与合同签署前的审批路径相同。
工程合同交底书由城市公司合同经办部门在合同审批程序前编制完成“工程合同交底书”, 并随合同一并提交审批。交底内容包括合同关联方职责、技术要点、组织要点、经济要点、合同双方违约责任、合同双方约定的其它事项。合同交底可以采用书面交底及现场交底说明会两种方式进行。
3 目标成本管理工作
在项目的可行性研究、方案设计、扩初、施工图阶段, 分别建立成本控制目标, 实行全过程目标成本管理, 对处在不同阶段的项目, 应根据成本测算的不同阶段, 组织编制成本分析报告。
目标成本文件由项目工程目标成本和成本月报构成。项目工程目标成本是反应项目总工程目标成本和分项工程目标成本的成本测算文件。项目工程目标成本是建设项目成本的控制线, 由各分项工程目标成本组成;各分项工程目标成本包括各专业工程造价指标及各种工程费用指标。成本月报则反映各工程成本项目的动态、实时变化情况、原因的成本动态文件;由城市公司在办理变更、签证审查后, 将审查结果在《成本月报》中同步更新, 以实时反映动态变化, 以便公司领导掌握成本实时变化情况。工程目标成本管理按照市场导向、准确严谨、事前控制、动态管理为原则。施工图设计内部评审结束后, 由城市公司汇总设计及建安成本编制《项目工程目标成本》, 并交集团汇总为项目目标成本。
在项目实施过程中, 应及时反映项目工程成本的动态情况, 城市公司在进行合同签订、变更与签证审核时, 及时将成本信息在《成本月报》进行更新, 以实时反映工程成本动态状况。在合同审批时, 及时反映施工合同和材料设备采购合同造价与工程目标成本的对比概况。项目工程结算后, 应按工程目标成本科目分类, 总结各成本项目的造价指标和技术经济指标, 分析项目主要材料用量, 为相似工程提供经验数据。《项目工程目标成本》经审批后, 除规划条件、政府政策、市场环境、定位调整有重大改变外不得修订。当规划条件、政府政策、市场环境、定位调整有重大改变时, 一般应对工程目标成本进行修订, 按《开发授权体系》有关审批流程报批。城市公司每月填报工程动态成本控制情况, 形成《成本月报》并抄送集团相关部门及相关领导。
4 动态成本管理
根据《工程目标成本》与工程目标责任成本, 对本部门的目标责任成本进行动态控制。对招标过程中以工程目标成本为基础对合同价进行控制, 并对各类建安工程的定期动态分析及监控, 对进度结算及竣工结算进行管理, 对建安费用、设计费用进行监控, 按照《工程结算管理作业指引》的要求进行。
城市公司每月分别进行工程成本动态信息分析 (特别是由于设计变更、现场签证等动态发生的成本) 并按月更新《工程动态成本信息表》。城市公司负责上述工程成本数据的全程动态监控。应建立工程合同台账、变更、签证、索赔台账、付款台账、项目尚需发生费用统计表格, 记录并掌握项目运作过程中的成本变化。对有可能超出工程目标成本的, 应及时启动预警机制, 应向相关责任部门发出成本预警, 并向责任部门发出预警通知单, 要求提出改进措施, 并及时上报公司领导。应定期开展成本分析工作, 不断总结降低成本的经验, 深入挖掘降低成本的潜力, 分析技术经济指标变动对成本的影响。
5 责任成本管理
通过房地产手册有效实现了集团-区域-项目各层级间的权责界定和流程规范, 各层级各司其责。集团财务管理部负责土地相关费用的管理, 包括地价、拆迁费、补偿费、中介费、契税、交易手续费等, 负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准;负责利息等财务费用的管理, 进行目标控制值的审核和过程监控;负责项目总成本核算及汇总;集团规划设计部负责设计相关费用的管理, 协助进行目标控制值的审核和过程监控, 同时, 对影响建安成本的主要设计指标的合理性和经济性提出专业意见。负责各种政府类收费及市政类费用的管理, 例如基础设施费、资源费、各类市政报装费等;城市公司成本控制部负责建安费用、大配套工程费、不可预见费及设计费用等的管理;城市公司营销策划部负责营销相关费用的管理;城市公司工程管理部负责勘察、项目工程管理费用的管理, 进行目标控制值的审核和过程监控。
6 结语
3.房地产公司内控管理及评价研究 篇三
关键词：上市公司；企业发展；房地产企业；内部控制
目前很多房地产企业虽然建立了内部控制制度，但是其内部控制意识管理淡薄，缺乏应对风险的相关措施，而且内部控制有效性和实施状况也不是很乐观，很多房地产企业在爆发金融危机后，相继陷入经营发展的困境，而且市场需求也在大幅度地下滑，很大程度上是因为房地产企业的内部控制的缺失，在世界经济一体化的背景下，全球经济的持续低迷，房地产企业只有完善自身的内控管理及评价体系，才能适应环境的变化，帮助企业度过危机，抵御风险。
一、关于企业内部控制及评价研究的概述
企业内部控制是企业董事会、监理会和经理层等实施旨在实现经营效率、效果、资产安全、财务报告相关信息的真实程度、法律法规和资产安全提供一个合理的保证过程，它是企业管理的重要组成部分，它与企业的经营紧密地联系在一起，对企业的经营起到调节和约束的作用，保证整个经营管理能够起到监督和控制的作用。内部控制评价是指企业董事会或者决策的机构可以对内部控制起到一个有效的评价，并且形成评价结论，出示评价报告。在企业内部控制过程中，实行内部控制评价，保证企业开展的管理活动都可以有评价的标准。
二、房地产企业内部控制管理及评价的发展现状
据统计，仅有70%的房地产企业在官方的场合上，披露了董事会对公司内部控制的自我评价报告，而30%的企业并没有进行内部控制的自我评价；同时也有20%的企业是聘请了独立的会计师对其进行内部控制审计，并根据审计的内容，出示内部控制的审计报告。
三、房地产企业内部控制的特点和内涵
房地产行业是属于资金密集型的行业，具有非常强的特殊性，而且作为房地产开发的企业，它能够建立与实施内部控制的关系：一是内部控制建设需要房地产企业能够根据自身的情况出发，有针对性地采用内部控制，保证企业规模和管理水平能够相适应，同时能够符合企业经营发展的效率，实现企业经营管理的发展要求，真正把握控制点，保证内部控制能够作为企业内部的管理，严格按照企业的发展贯彻执行，同时实现企业外部环境的优化；二是内部控制执行，需要满足企业财产物资的安全和会计信息的真实性，真正促进经营方针和提高经营发展的效率，从而确保企业各项业务活动能够真实规范。
四、房地产企业内控管理及评价研究出现的问题
（一）内部控制的风险意识非常淡薄
金融危机之后，经济的发展形势正在恶化，所以国家加大了企业宏观调控制的发展力度，房地产企业面临着很多风险问题，而且40%的企业已经披露了风险评估的报告，风险评估是根椐企业的经营发展策略，利用自身的风险去分析技术，找出风险并采用合适的方法去降低风险，从企业的发展现状来看，大部分的企业并没有一个健全的风险预警系统，从制度上并没有风险评估的机制，所以企业不能够准确地辨别各种风险，就会失去处理各种风险的机会，一当风险不是企业可接受的范围，就会给企业带来巨大的损失。
（二）内部控制人员的执行力不足
房地产企业一般是独大的现象，接近百分之七十的房地产企业存在着这种情况，而且43%的房地产企业是国有控股，主要是因为国有股东并不是真正的股东，他不会像自然人股东那样在意出资和因出资带来的经济效益，所以国有大股东并不关注企业运作的风险，企业针对各种风险的控制只是流于形式，而且大部分的自然人控股，只是家族式的管理，只注重业绩而忽略了内部控制体系的建设，所以家族式管理最明显的标志就是最终决策权集中到一个人手中。
（三）治理结构过于简单
目前我国很多房地产企业只是根据法律和法规的形式建立股东大会、监理会、董事会、经理层，并没有建立完善的法人治理的结构，具体的表现是：房地产企业股权结构最重要的是一股独大，董事长和监事长都是大股东所许可或者委派，所以董事会和监理会并不能真正发挥他们应有的作用。同时由于下属机构的设置并不是很完善，所以许多房地产需要设立审计委员会，建立完善的制度和人员配置，但这样并不能完全发挥作用。独立的董事人选一般情况下是董事长的提议，然后需要股东代表所通过，所以这种独立董事很容易成为真正的大股东的利益，无法真正独立。
五、房地产企业内部控制及评价的建议
1.鼓励管理层加强专业的内部控制培训
如果管理层对于企业的内部控制认识并不准确，就不能够向员工去传达真正的内部控制思想，而且整个企业并不能形成对内部控制正确的认识，所以内部控制的效果也会受到严重的影响，所以需要鼓励管理层去参加专业的内部控制的培训 ，从而提高管理层对于内部控制的认识，这样才能真正提高企业高层管理人员对于内部控制的认识，形成一个良好的内部控制的氛围，保证企业内部控制体系的良好运转。
2.将内控思想与企业文化相结合
企业文化是影响企业员工思维的一种无形的力量，同时也是企业经营当中重要的部分，房地产企业可以把企业的内控思想真正融入企业的文化当中，通过企业文化来增加员工的控制意识，同时以一个相对较强的意识去组织并控制好环境，通过企业文化培养企业员工的内部控制的观念，使其能够真正影响到企业内部控制的执行，让内部控制的观念真正融入到企业员工的思想当中，保证内部控制的贯彻执行。
3.健全房地产企业的治理结构
改善企业股东大会的结构，股权集中和分散程度可以利于公司治理结构的完善，从而抗衡大股东的超强控制。为了确立股东大会在公司治理的核心地位，其他人员需要起到制约和监督的作用，所以合理分散股权非常必要。
同时还需要保证董事会的独立性，保证其在决策和监督过程中的独立性，只有董事会的功能完善了，才能完善企业的治理结构，保证董事能最大限度地发挥监督的作用和决策的作用。
4.加强成本管理
它需要政府和国家的支持，当企业面临着激烈的市场竞争，提高信息管理水平非常重要，作为企业管理者以及每一位职工，要尽可能去学习企业成本管理，提高员工的素质，将企业成本管理的理念灌输到每一位员工的头脑当中。同时企业的管理者需要加强自身的企业成本管理意识，强化企业成本管理的强度。
结语：金融危机的爆发，国际的经济形势也越来越严峻，所以给房地产企业带来巨大的冲击，中国的房地产企业需要抓住危机当中的商机，重视建设企业的经营发展策略，优化企业的治理，保证企业能够真正度过难关，根据目前房地产企业内部控制及评价，可以分析其中现状中发展的问题，在竞争激烈的市场环境下，完善企业内部控制管理及评价体系。
企业的内控管理是树立企业品牌的重要组成部分，只有有效的企业内控管理方法才能适应国际经济发展的环境，我国企业的企业内控管理的任务任重而道远，我们要坚持企业内控管理，相信在不久的将来，中国的企业将会在世界的舞台上有所作为。（作者单位：成都万华房地产开发有限公司）
参考文献
[1]陈东领，张新美. 成本会计学[M]. 北京交通大學出版社，2008
4.房地产公司管理手册 篇四
一、开篇
生活——豁然之境
我们生活在一个开辟人类新历史的光辉时代。——《土地》
这块土地如何在时光中沉淀，这条江如何淌过一段不知名的历史，这双鞋又见证过什么样的场景，甚至寄情山水，甚至笑傲商场，甚至写意人生，都是最生动的表情。
我们相信，扎根于生活的记忆，好的策划无处不充满着生命。
那盏台灯已经换过很多次灯泡，那支笔写过的字被印刷成各种样子，那本笔记本，一直随身带着，只为了可以随时记录，——所有关于生活的印记和思考，我们相信，不断的感悟生活，才能真正打动大众。
当院落不再有吵吵闹闹的童年，当厨房里少了锅碗瓢盆的声音，黄昏里失去了相扶相持的身影，即使再华丽的文字，也无法掩饰苍白与空洞，我们相信，静止的生命需要激活，好的策划恰是正确的钥匙。帮建房子的人开创成功
（静止的水面，一石激起千层浪）<——图
先地基再建筑，先思想后内容，先产品后包装
二、公司简介
生活·PLAN
姓名：××房地产策划代理有限公司 简称：×××× 英文名：.英文简称： 生日： 籍贯： 连络站：
专业特长：××人致力于房地产市场研究、产品开发、市场营销、投资策划、品牌策划等业务。是一家专业化、高效、创新的专业房产策划营销公司，以房产策划和楼盘营销的系统化整合为手段，提供实现楼盘价值增值的一体化终端解决方案和全程营销项目。以实现与开发商、市场共同发展的“三赢”局面。
四、公司内部
我们——以人为本
大音希声，大象无形——老子
土地见证着人生，经历过风疾雨厉，也经历过安宁祥和，经历过地撼山摇，也经历过静穆温煦，沧桑中唯有那缕斜照，不变的洒在山水间和你我的生命里。
岁月记载着人生，可以是居家度日，也可以是闲看落花 可以是碌碌而为，也可以是孜孜不倦，变迁中唯有领路人，执着追求的脚步清晰而又坚定。
CEO：××先生
于风恬浪静中见人生之真境 于味淡声希处识心体之本然 作为××市第一代房产从业人，亲身经历××市楼市的兴起与波折 这样的他，非丝非竹而自恬愉，不烟不茗而自清芳，他为我们撑起了一片天空，他温和的看着我们逐渐成熟，他敏锐的指出问题的关键，他侃侃而谈着人生与艺术，他，亦师亦友，他，一个专业的房产策划师„„
××先生
××市大学××市专业毕业，工程师技术职称。个人经历部分~~~
五、部门结构
道不孤，必有邻——老子
业务拓展部
耳听六路，眼观八方，绝不错过任何一个开拓疆土的机会。业务拓展部贯彻执行各类业务管理政策，执行业务拓展及时常协调活动，协调处理与各类职能部门及有关机构的公共关系、建立良好的公司外部发展环境，广泛寻求业务合作发展机会，直接执行行业协调与管理、业务初洽与分配、条件支持、合同评审与备案等工作。
市场研展部
知己知彼，方能百战百胜。（——孙子）
市场研展部以房地产为特定对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，从而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定项目策划、营销方案、拟订经营策略提供参考和建议。
主要职能：经济基础数据分析、项目地块研究、投资可行性研究、开发利润分析、宏观市场环境研究、特定区位市场状况、竞争对手优劣势分析、产品定位建设、客层分析、产品定价建议。
销售部
有形的是技巧，无形的是境界
销售部是公司与客户沟通的桥梁，是直接的盈利渠道，除了纯粹的服务商与客户的关系，还有相互信赖认同的感情，除了制定销售目标与运营制度外，还要尽力地为团队的有机良好发展环境作出相应的努力。
通过对项目销售、宣传投入及销售情况科学客观的统计分析，为相关部门工作提供建议、参考、对广告、策划出具销售方面的建议，会同企划推广按月出具相关销售总结和企划调整建议。
主要职能：销售策略拟订、定价策略拟订、行政作业拟订、业务人员培训、现场销售讲习、全案销控作业、现场业务执行、促销运作执行、签约作业。
企划部
运筹帷幄之中，决胜于千里之外。（——刘邦）
企划部以公司全案营销的综合实力为依托，即使研究消费心理，把握时常趋势，挖掘个案的亮点与不利点，分析与同期竞争楼盘的比较优势，使楼盘的营销推广具有“人无我有，人有我优，人优我变”的优势，实现产品利润和品牌效应的最大化，从而达到良好的时常效应和社会效应
主要职能：行销策略拟定、企划方向定案、公关活动策略、促销活动策略、项目卖点提炼、广告走向拟订、广告文案创作、各类文宣道具制作发布、形象塑造计划、个案形象包装、LOGO设计、VI应用设计、媒体投放策略、媒体诉求策略、预定媒体版面。
规划部
市场瞬息万变，让人眼花缭乱 唯有纵观全局，方能步步为赢
准确地把握好规划设计理念和具体设计要求，为开发商提供切合市场的产品规划建议；产品的规划档次定位表现清晰，为以后的营销策划工作顺利展开创造良好的市场卖点，并在此基础上进行高端的创新。
主要职能：总体规划布局、主题性规划建议、形象特征拟定。外观设计建议、中庭景观规划建议、建材配套设施建议、套型规划建议。3D电脑透视图、全区外观模型制作、样板房设计、售楼处包装
电子商务部
工欲善其事，必先利其器。（——《论语》）
抢占市场先机，把握信息与技术的优势，收集、分析各类行业前沿的相关信息，广泛整合利用各类内部和外部的资源，提升公司核心竞争力、为领导决策提供依据，为一线销售部门提供服务，优化对产品和客户的服务。
财务部
明细财务，是为了避免铺张浪费 合理调配，是为了确保万事俱备
依据公司经营计划中有关投资计划和项目进度安排计划，负责拟定相应的资金需求量预测计划和各种财务预算计划，为满足公司运营资金和投资成本的需要，最合理地分配调度资金、积极筹措资金。执行公司的奖罚机制，确保公司资金正常运作。
行政人事部
刚柔分，动而明，雷电合而章。（——《易经》）
为公司业务、管理、形象的有效建设提供服务，行使后勤管理权限、公司各项管理制度的拟定、检查、监管和执行，安排上级工作指令。对人事工作全过程中的各个环节实行管理、培训、考核评比，建立人事档案资料库，执行人事任命、调动、劳动工资管理等。
我们，无所畏惧 ××是自信的，那自信，源自于辛勤与汗水，无数个兢兢业业日子的付出，造就了××的专业！
不只是口号，行动决定一切 不只是理想，思想决定一切 不只是概念，品质决定一切 不只是一点，我们选择一切
六、案例展示
经典——经久不衰
经典，是涵而不露的气质 经典，是意味深长的境界
经典，是来自生活却高于生活的领悟 经典，是执着于每个细节的追求 经典，是传承，更是淬炼与升华
作品介绍：
01项目介绍
楼盘地址： 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: 由小高层与联排别墅组成，总建筑面积约12万平方米。别墅、小高层划水而治。××集团开发，南方建筑设计院建筑设计，景观设计为新加坡雅克筑景雕琢大师级园区景观。
“历史”才是“现状”最深邃的诠释
随着房地产营销行业竞争的升级，产品的升级换代或同质化的竞争也越来越激烈。开发公司在项目销售中纷纷借助“营销策划”这一“利器”来加强自己产品的市场竞争力的同时，也将房地产营销策划行业推至一个前所未有的风刀浪尖上。
如何使项目的营销策划不落入“空泛概念炒作”之列？使得营销策划者们不得不把自己对产品的策划思想向更纵深的方向发展。于是，一种相比以往更具人性情感、更具煽动性和回味的策划模式——以“文化与情感”为突破口的策划模式，就在这一系列苦恼与困扰的剧烈碰撞中悄然来临了。“水尚阑珊”的营销策划也正是在这样的背景条件下而产生的。
文化营销、情感营销，攻心为上
将该案的“生态环境”概念、“江景住宅”题材与××市古老的“城市文化”、“城市历史”相交织，以一个虚拟的清末年间生活在××江口的大家贵族一段兴衰史的故事情节为载体，通过对这段历史人文文化与情结的追述与重现，从侧面间接地展现出小三江口生态与人文的历史地位、价值和意义，从人们内心深处的记忆或情结去打动和唤起共鸣，并以此为该案营销策划创意的突破口，搭设起产品与客户之间情素共通的桥梁。××的案名策划是在规避市场上项目取名堆金砌银成风且缺乏文化内涵和底蕴 的基础上，取材于××代著名诗人××的《××》的词句，借助其家喻户晓的广泛基础，为项目知名度的推广搭上了“顺风车”。
××公司策划和代理销售的××项目获“2004全国十佳楼盘策划金奖”。
颠覆房产“淡季”说
每年的7、8月被认为是常规的房市“淡季”，炎热的天气压制着购房者的热情。这段时间房产广告也几乎从各大媒体上销声匿迹。
××项目选择了××年××月××日开盘。除却对自身产品的坚定信心之外，策划方案也做了周详的部署，我们研究讨论各种可能性，最后总结出可行性方案，认为可以出奇制胜。顶着众多反对意见的压力，一切都在意料之中，我们打了一场漂亮仗！
02项目介绍
楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: ××项目是××市内重要的景观别墅区，座落在××江西岸，占地108900m2，总建筑面积52070m2，容积率0.463，绿地率45%。本项目景观别墅建筑标准、豪华精致在××市前所未有，自然条件优越，东望高尔夫球场，南临占地50亩的××公园。庄园以村落式布局，幢幢风格、户型各异，无一类同，沿江而建，外邻近千米沿江水岸线，内环生态水系。江岸景观长堤、迎宾水景造墙、中心水景广场等构建而成多重景观层次。
××项目为××市顶级豪华别墅区，单套总价600万至1000多万元。
项目市场环境
××市作为经济比较发达的城市，人均GDP已超过3000美元，更至关重要的是因为××市雄厚的经济实力催生了一大批的私营企业主以及企业高层管理人员。他们在拥有日益增多的物质财富的同时，对生活和居住表现也更为“挑剔”，普通的公寓已经无法满足他们居住的舒适度要求。我们认为，××别墅将成为成功人土的象征，是财富和智慧的豪门聚落。
我们在做一项系统工程
房地产营销策划决不是简单的拍脑袋、出点子，不是所谓“策划大师”、“营销专家”的回春妙手，也不是什么方案销售论、客户导入论、地段唯一论、广告决定论、低价定局论、炒作制胜论等等让人眼花缭乱、云里雾里的噱头方案，既无科学依据，又无多大市场效应，却是十分劳民伤财。我们在做包括××项目的所有的项目时，始终把房地产营销策划作为一个综合性、系统性的工程来做，是一条基于市场需求之上，贯穿于房地产定位、开发、销售、物业管理。它采用市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施来保证引导、开拓、扩大有效市场。
这点表现在××项目上特别明显。面对这样一个“豪华”项目，我们感受到巨大压力的同时，也怀着极大的工作热情投入其中。理性地对待每一组数据，苛刻地质问每一个方案，认真地做每一件事„„
项目定位
对于××项目的营销策划，在确立“纯正欧式水岸顶级豪华别墅”的推广定位之前之后，我们做了大量细致的工作，以期吸引社会广大关注及调动潜在客户群的购买欲。
03项目介绍
楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: ××项目位于城市主干道××路延伸段，总用地面积38775平方米，建筑面积57775平方米，公交线路四通八达。项目为全部多层住宅，均南北朝向，得房率超高，大众户型 69-110m2多种面积可选，独有超宽阳台。××河水于社区前缓缓流过，戏水主题公园贯穿社区中轴线，楼宇之间，由不同的园林小品连接。即将建设的××市××线经××项目横穿市区，规划中的××路和××路，将是此板块的交通枢纽
04项目介绍
楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: ××项目地处城市一类地段，××江文化长廊之源，规划中的CBD商务区，项目东临××江、西靠××河、南临××路和××路，由三幢18层高层建筑组成，公寓占地1.3万㎡，总建4.6万㎡，容积率4，绿化率为25%，建筑密度29.5%，得房率为80%，楼层层高为2.9米，单体建筑为剪力墙结构，三梯十户，总户数为435户。
树立以人为本思想，体现对人的关怀。
××项目，规划设计面向目标消费群；其次，根据房产的区域固定性，在固有区域上进行市场细分；然后，在同区域内对人本需求动机进行细分（自用、投资以及其相关追求点），并结合消费者本体是冲动型还是理智型，在心理上追求的是解决安居、追求生活享乐还是显示身份地位等，从而使目标更明朗，手段更奏效。
更加注重市场分析，以分析和研究市场需求为营销重点。
市场分析不准，往往会造成楼盘积压，投资失误。房地产企业必须：
1、以需求为导向，坚持以销定产；
2、在可行性研究的同时，进行市场营销策划；
3、建立企业营销信息系统，准确掌握市场新动向。
05项目介绍
楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: ××项目由××置业股份有限公司开发，为低密度、高绿化的花园式寓所、学苑式社区，位于××市中心位置，周边汇集××小学、××中学、市一中和××市艺校等重点教学资源，拥有完善的学校分布网络。与城市广场仅相距1500m，商铺格局间间朝外，拥有××市目前住宅类最大的地下停车库，一户可配比2车位。
物业第一性，营销第二性
房地产市场营销应该有分析物业卖点、展开卖点的一个过程，但不应该是人为制造卖点，不应该是为了营销而营销。消费者的需求必须通过消费产品本身才能得以满足。脱离物业本身特性、随意夸大物业特性去营销，只能制造负面效应，到头来纠纷不断、后遗症并发，与市场营销的初衷背道而驰。
在××项目策划代理过程中，我们从楼盘地段本身出发，挖掘卖点并作深入调研，为楼盘注入了更多的文化元素，从而展现出来的形象格外生机、灵动。根据其地处的区域特色，“未来、孩子、书香”等元素成为楼盘的特有气质，发掘了这种气质，接下来就该是让人们“看”到读书声了。
06项目介绍
楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: 23万㎡大型生态亲水社区，容积率低至0.9，2千多住户，××江4万平方米水系河网流经社区，内设幼儿园、花园会所、喷泉广场、亲水公园、风情园林，周边林立体育中心、××公园、青少年活动中心等市政配套建筑。
07项目介绍
楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: ××项目位于新城中心点××，集商贸、文教、生活、休闲为一体的成熟地带,整合××港口、××大桥、××新城、××新城四大经济圈的中央版图，依托××公路、××公路、××路和××隧道，以及规划中的××线路、××高速和××大通道，站在“趋势”的起跑线上，××项目正成为优良的地产原始股。
09项目介绍
楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述
开发商： 投资商： 绿化率：
××项目（××市）是坤和建设在××市第一个纯住宅项目，位于××区洪塘街道，东至××路，北侧为××花园和××花园，与规划中的社区公园相邻，总建筑面积约30多万平方米，总户数逾2000户，有高层、小高层、多层等类型。主力户型为110平方米左右的精致三房，户型布局紧凑流畅、功能合理。
10项目介绍
楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: ××项目总建造8万余方，是××市大型休闲、娱乐及举行商业活动的中心。定位于“CBD中心商贸与高尚人居”的××项目坐落于中心火车站北面，北临××路，是集商业、办公、休闲、公寓，住宅房一体的超大建筑中心，由大小型商场、车库、单身公寓、商业住宅、商务办公组成的全功能立体布局。
11项目介绍
楼盘地址: 楼盘类型： 售楼地址: 售楼电话: 楼盘概述: ××集团2006年倾心钜作，××中心板块经典高尚社区。位居××中心区核心,南靠××路,北邻××路,东为××路,西依××路,多条路线连接市三区。规划用地面积70597平米，14万平方米点式小高层、高层建筑规划，11层到18层不等共20幢，环境空间与建筑空间的精心组合。沿街商铺为2层，一层4.2米，一层3.3米。幼儿园位于地块西南角，具有良好的通风和采光要求。
我们的服务 OUR SERVICE 专业为房产开发商提供有效服务
房地产市场研究 产品开发市场营销 投资策划 品牌策划
具体服务事项：
××房地产策划代理有限公司
NINGBO PLAN REAL EASTATE PLANNING AGENGY CO.,LTD.。
5.房地产开发管理手册1 篇五
开发业务手册编制说明
用于京汉集团开发的地产项目前期开发业务工作，手册所列内容具有工作指导性，具体根据项目所在地区特点，参照执行；各地产子公司可以根据项目的具体特点和公司组织管理架构确定项目前期开发的管理体制。
第二章
获取土地阶段
2．1工作成果
经招、拍、挂取得土地使用权，签订《土地出让合同》，或通过收购项目公司，签定收购土地协议。2．2项目土地取得标准
2．2．1项目位置选择及初步分析
房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。2．2．2土地规模标准
房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用；土地规模要符合战略发展需要。
2．2．3土地价格标准
土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。2．2．4项目定位
项目的定位符合公司项目定位一致要求。2．2．5项目成熟
项目需要满足开工建设条件，市场成熟。2．2．6营销效果初步分析
公司的实力含公司的资金实力、技术实力、对资源的整合能力、关系能力、企业领导人的人格魅力、创新实力等等因素。2．3获取土地
房地产开发企业通过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权后，应按照《中标通知书》的相关要求，在规定时限内与市国土局签定《国有土地出让合同》，并按期缴纳土地出让金。
基础设施配套建设费包括在地价款中，根据位置的不同北京市各区的基础配套设设费也各不相同。
依据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（计价格[2001]585号）第三条：整顿城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费 [1996]2922）颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费；取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价[1996]2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。
在实际开发过程中，要根据项目所在地的城市管理部门要求是否支付基础设施配套及公共配套费用（如教育配套问题）。2．4北京地区招拍挂流程图
第三章
办理土地使用权证
3．1获取土地使用权证
法定实施主体：国土资源某区分局（产权产籍科）3．2申请人需提交如下申办材料
1、计委立项批复；
2、建设用地规划许可证；
3、规划红线图；
4、征地协议书 ；
6、土地补偿协议书及各项补偿补助领取凭证；
7、出让合同，出让金发票及发证函；
8、法人资格证明及授权委托书； 3．3审查、决定时限
20个工作日（不包括、市政府审批时限）。3．4流程图
第四章
办理建设用地规划许可证 4．1获取建设用地规划许可证
通过区规划委员会、市规划委员会，获得建设用地规划许可证 4．2申请人需提交如下申办材料
1、建设单位出具的申报委托书。
2、建设单位提交建设单位用地申请（申请文件应包含取得用地的有关情况等基本要素）。
3、《规划意见书》附件、附图复印件，土地整理储备机构《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》；
4、《土地使用权出让合同》及其相关文件；
5、《建设用地钉桩成果》；
6、由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：500或1：2000地形图5份；
7、需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件； 4．3审查、决定时限
30个工作日(可延长10个工作日)。
第五章
办理建设工程规划许可证 5．1获得建设工程规划许可证
通过区规划委员会、市规划委员会的审批，获得建设工程规划许可证。5．2申请人需提交如下申办材料 1．建设单位出具的申报委托书；
2．建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表；
3．《规划意见书》及附件、《修建性详细规划审查意见》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件，以及《规划意见书附件（选址）》中注明申报《建设工程规划许可证》时须提交的有关文件 4．国土行政主管部门批准用地的文件；
5．具有资质的设计单位按照《规划意见书》或《修建性详细规划审查意见》及附图或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图（按Ａ４规格（竖向）装订成册）１套，另再附相同设计总平面图５份（施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图各１份）；
6．需要办理竣工档案登记的，须提交《城市建设工程办理竣工档案登记表》； 7．提交招标投标主管部门签署意见的《北京市勘察设计招标投标登记表》复印件，依法需要进行招标投标的建设项目，还须提交《勘察、设计中标通知书》（已进行设计方案审查的不需提交）
8．需要使用项目名称的，须提交地名命名（建筑物名称核准）行政许可决定文件复印件１份； 5．3审查、决定时限
30个工作日(可延长10个工作日)。
第六章
施工图设计专项技术审查
6．1前置条件
建设单位申办施工图设计专项技术审查应满足下列条件：
1、申报建设项目为设置人防工程的单体项目；
2、已取得《人防工程初步设计审核批准通知单》；
3、已取得规划部门核发的建设工程规划许可证。
6．２本阶段需提供如下材料 6．２．1施工图专项审查
1、填写完整并加盖印章的《人防工程施工图技术审查申请表》；
2、规划部门核发的建设工程规划许可证（复印件）
3、人民防空工程施工图设计文件（一套）；
4、《人防工程初步设计审核批准通知单》（复印件）
5、《人防工程初步设计审查意见书》（复印件）。
6．２．2施工图备案
申办人需提交如下申办材料：
（1）填写完整并加盖印章的《人防工程施工图备案申请表》；（2）《人防工程施工图技术审查报告单》；
（3）规划部门核发的建设工程规划许可证（复印件）；（4）人民防空工程施工图设计文件（一套）；（5）《人防工程施工图技术审查意见书》 6．４环节时限
25个工作日。6．５收费标准
施工图设计专项技术审查是建设单位申报人民防空工程施工图备案的必要前置条件，本事项不收费。
第七章
办理各项配套设施的接入工作
7．1供电配套作业 7．1．1前期征询阶段
作业凡属基建项目，在上报可行性报告前应向所在地区供电公司（局）书面征询供电条件，作为政府部门审批基建项目的依据。
办理供电工程报装申请书需要的材料： 《营业执照》副本的复印件6份 法人代表的身体证6份
申请报告：应列出用电单位(房产开发单位)名称、地址、联系人、联系电话、邮政编码，简要写明主要用电设备、特殊用电要求、预计用电容量、发展容量、预计用电时间等，用户还应提供立项意向有关文件(复印件)及1:2000地形图(一份)。审查时限一般为30个工作日。7．1．2工程建设阶段
在取得供电方案批复后，报当地规划局审批外电源路由，规划局组织政府各职能部门自来水，天然气，电信，有线，市政，园林，等单位招开市政专题会议，确定地下的各种管线位置，讨论外电源方案的可实施性。7．1．3申请报告
其中须有标有建筑面积的房型图，并按80平方米以下，80~120平方米，120~150平方米，150平方米以上等四档面积分类统计表。注明计划竣工日期 7．1．5．1上级批文（主要是市，区计划和规划批文）； 7．1．5．2建筑工程规划许可证； 7．1．5．3住宅配套费缴付凭证； 7．1．5．4公安门牌；
7．1．5．5标明门牌号的总平面图，电气施工图，建筑施工图。7．1．4供电实施阶段 1．变电站建设（外线工程）
在办理变电站建设申请手续时应附送：申请报告；两份总平面图并注明户名、地址，标明建筑面积。提出设计概（预）算等。2．住宅用电（内线工程）
办理《用电申请联系卡》，由营业室受理，由低压监察室审图盖章确认施工图设计，并在30天内答复供电方案（低压用户15天内）。此答复对10千伏及以上高压用户在一年内有效，低压用户在6个月内有效。
供电所（局）按建设方受送电装置施工进度进行供电工程的设计，建设方按概（预）算（或文件规定标准）缴付业扩工程费。3．竣工验收
4．变电站土建验收：甲方和监理验收通过后通知供电局专项验收。验收合格后将变电所移交供电局管理。
5．变电站设备安装，电缆排管，电缆施工，低压监察，装表等验收均为供电局内部验收程序。
6．供电局开具验收合格证明后，本主办岗位安排安装分包向供电局无偿领取分户电表。
7．供电局通知送电。
8． 10千伏及以上高压用电客户新装用电申请业扩流程
7．2供水配套
7．2．1项目规划设计阶段（方案设计阶段）
1．按照项目所在地区向对应的北京市自来水有限公司（或区域自来水公司）征询本项目用水。同时附送：项目批文、地区综合管线图、地形图、总平面图。
2．征询自来水公司项目附近的自来水管网情况、未来规划及可接入本项目的几个自来水引入口及最大可引入口径、项目所在地自来水管网压力等自来水情况，提供给设备设计，为项目给水系统设计提供初始条件； 7．2．2市政综合阶段
市政管委综合各方意见，下发此项目市政综合会议纪要，给水方案根据会议纪要返回设计单位修改。7．2．3施工图设计阶段
要组织设计单位与自来水公司碰头商议，征询意见和优化设计方案，以免造成不必要的设计返工。7．2．4施工阶段
1．室内工程：用户水表必须从自来水公司购买；室内其他给水工程必须采用合格材料，施工符合国家规范及施工标准。
2．室外工程：小区红线以外市政道路上的上水排管工程，尚须按计划（自来水公司的内部施工计划、区级市政设施建设计划等）实施。
3．在室外给水工程竣工前1个月，向自来水公司提交供水申请（对项目、用水情况进行详细介绍）、住宅（小区）总平面图，申请接正式自来水。（若采用无负压供水设备，需提供设备厂家介绍、设备卫生许可批件、产品合格证、检验报告等文件）
4．竣工后（室外水表尚未安装完毕），与自来水公司结清工程款，签订供水合同。
5．竣工后自来水公司管网所现场检查整个系统，并要求交试水费，标准为每栋楼550元（6层楼2-3门），交费结束后，提供无表芯的室外自来水表，使整个系统能够试运转，试运转合格后，交还管网所表盖，管网所来现场装上正式水表。
7．2．5使用阶段
1． 给水工程竣工后，向区卫生防疫站申请水质监测。高层建筑每栋楼须检测2个点（1个点为一个检测件），小区内市政管网需检测一个点。
2． 向卫生局申请生活饮用水卫生许可证：提交材料：营业执照复印件、卫生管理制度、给水系统平面图、系统图、制水工艺及流程图、供水设施的卫生许可批件复印件、水质检验报告、主要制水设备清单、从业人员健康和卫生知识培训证明。7．2．6 注意事项: 1． 项目施工前一个月需向自来水公司提交临水申请（包含项目介绍、项目预计开竣工时间、需用水量）、项目总平面图。
2．签订临水接口施工合同，协商付款后临水接口自来水公司施工，完毕前签订临水供水合同。
3．项目初扩设计完成，提交节水专篇。项目给排水工程在隐蔽前需报区节水办公室验收，竣工后报节水办验收，节水办出具节水工程竣工验收单。
4．项目开工前，向水务局提交临水指标申请。需报材料：临时用水指标申请书、工程规划许可证、开工许可证、节水设施审查表（一式四份），水务局根据项目施工情况，给出项目各临水使用指标，不得超指标用水，城管部分可根据情况对超指标用水给与罚款。
5．务必提醒动拆迁单位在动拆迁以前向上水公司办理销户拆表手续。7．3排水配套
向市水务局排水管理处申办《（新，改，扩）建设项目排水许可管理信息登记表》，取得排水（方案）征询阶段栏的“排水许可申请受理章”。7．3．1排水（方案）征询阶段
其紧前工作条件为规划方案已经通过。
排水申请报告，1:500的地形图，规划方案的总平面图。7．3．2排水（方案）审批阶段
本主办岗位通知市水务局排水管理处或区工务所出席扩初设计方案的审批会议。在会议三天前将扩初方案文本送达对方。会议结束后向对方索要《初步设计审查意见表》。7．3．3申办施工临时排水工程
要求在施工总承包合同签订后到总工程师发布的开工令日期之前的时间段内完成。向区建委水务管理所申办《临时排水许可证（施工）》。提交的文件为：《临时排水许可证（施工）》申请表，由施工总包设计的施工总平面图和施工临时排水方案图，扩初设计方案的批复。7．3．4排水工程实施阶段
按照项目建设的计划进度制订相应的实施计划，通常在主体结构工程结束后到竣工验收之间的时间段内逐项完成以下作业：
1． 委托排水处指定的施工单位，实施排水检测井的施工（雨污水分流的须分别施工雨废水检测井和污水检测井）。施工完成后通知排水处验收，向排水处领取《同意接管证明》。
2． 外墙脚手架拆除后，督促总包单位创造条件尽快安排区内排水管网的施工，力争在项目竣工时同时验收。在未验收之前，应配齐井圈井盖并不准施工单位使用管网。
3． 凭排水处出具的《同意接管证明》与区建委水务管理所办理《市政接管委托协议》，并委托总包单位配合实施检测井接入市政管网的工程。
4．本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。
5． 向区市政管理署缴纳市政设施养护费。7．3．5排水工程申请投入使用阶段
本主办岗位在区内单体工程验收后到申办住宅交付使用许可证之前的时间段内完成。
1． 向排水处填报《建设项目排水接管许可证初审表》，与排水处签订《委托污水排放处理协议》，缴纳污水处理费。
2． 向排水处申办《临时排水许可证》，此证作为申办《住宅交付使用许可证》时需提交的文件之一。
3． 待客户入住户数超过50%后，通知排水处进行排水监测，经监测合格，由排水处出具《排水许可证》。复印件交物业公司留存，正本归档。此项工作也可委托物业公司经办。
7．4消防配套
7．4．1规划设计方案阶段消防申报需提供的资料 1工程所在地的地形图； 2规划总平面图及单体平面图； 3简要的文字说明或生产工艺流程。
办理时限：公安消防机构受理后，在7个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（方案阶段）》。
7．4．2初步设计方案阶段消防申报需提供的资料 初步设计的方案说明文本（工程概况、消防设计专篇）； 2 由设计单位设计的全套扩初图纸； 3上级主管部门的立项批文； 4 规划部门的批文； 送审资料的电子文件光盘，但下列工程可不送光盘：6层及6层以下普通住宅（别墅、汽车库除外），工程配套设施（含独立建造的变、配电房，锅炉房，煤气调压站、箱，公交站，门卫，围墙，雨篷等）。《北京市建筑消防设计审核申报表》；
办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（扩初阶段）》。
7．4．3施工图设计阶段消防申报需提供的资料 1.《北京市建筑消防设计审核申报表》； 2.总平面图及说明；
3.建筑平面图、立面图、剖面图及说明；
4.有防火要求的暖通空调、电气（包括防雷）、工艺流程、设备布置图及说明； 5.只有室内消火栓系统的工程提供室内外消防给水图及说明； 6.送审资料的电子文件光盘，但第4项所列工程可不送光盘；
7． 凡工程等级三级（含三级）以上的民用建筑工程（民用建筑工程等级三级是指：中级、中型公共建筑；高度不超过24米，技术要求简单的建筑；7层以上15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑）由设计单位的消防自审员填报《建筑工程消防设计自审表（建筑专业）》。
办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（建筑阶段）》。
7．4．4施工图（消防设备）设计阶段消防申报需提供的材料
1．《北京市建筑工程自动消防设施设计审核申报表》，并附公安消防机构在对建筑部分审核时已发出的的《建筑工程消防设计审核意见书》复印件； 2． 消防给水总图、平面图、系统图（室内消火栓及自动喷水灭火系统）及说明； 3．火灾自动报警系统的平面图、系统图及说明； 4．防排烟系统的平面图、系统图及说明； 5．其他固定灭火系统的平面图、系统图及说明；
6．送审资料的电子文件光盘，但第5项所列工程可不送光盘。
自动消防设施的施工图设计必须由获得”全国消防设计专项工程设计人员消防专业考试合格证书"的设计人员签名。
办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（设备阶段）》。
7．4．5施工图（内部装修）设计阶段消防申报需提供的资料： 1．《北京市建筑内部装修工程消防设计审核申报表》；
2．装修楼层的原建筑平面图、原消防设备（电施、水施、风施）平面图； 3．原建筑的《建筑工程消防设计审核意见书》或《建筑工程消防验收意见书》； 4．装修楼层的装修平面、立面、剖面、节点详图、材料表及说明，新设计的消防设备（电施、水施、风施）平面及系统图； 5．送审资料的电子文件光盘。
办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（内装修阶段）》。7．4．6消防工程施工阶段的注意事项：
1． 消防工程必须委托具备相应资质的安装分包单位施工；
2． 消防工程的施工单位必须妥善保管所有消防材料和设备的产品合格证书； 3． 土建或装饰工程的施工单位必须妥善保管所有有防火功能的材料和成品的产品合格证书。
7．4．7建筑工程消防竣工验收需提供的资料：
1．《北京市建筑工程消防验收申报表》原件及软盘，此表应由填写单位法定代表人或单位负责人签名，并盖单位法人章，各专项的施工单位应载明承揽工程范围；建筑构件、材料防火性能和消防产品的数量及调试情况；
改项需由建设单位、设计单位、总承包单位、监理单位、消防施工单位的企业负责人签字并加盖公章。（一式两份）
2．建筑构件、材料防火性能和消防产品的清单及质量合格证明；该项应该为：申报表上填写的各种消防设施中，消防产品（含防火阻燃材料）须提供该产品的检测报告。
3． 原公安消防机构核发的所有《建筑工程消防设计审核意见书》复印件；（一式两份）
4．规定格式的建筑设施调试合格开通报告原件及软盘，建筑消防设施调试合格开通报告应由调试人员本人签名，并由调试人员的单位盖法人章。
5． 火灾报警联动控制系统的逻辑关系图或说明书原件，并盖有调试单位法人章； 6． 消防控制室值班人员名单，该物业的管理单位盖法人章确认； 7． 钢结构防火涂料的耐火时间检测报告；提供防火涂料厚度检测报告；（一式两份）
8．消防检测机构的消防设施检测报告、消防电气检测报告；（两份原件）收费； 9．消防施工单位的资质证书；（复印件，加盖单位公章）； 10．现场消防安全施工许可证；
11．如建筑工程消防设计审核意见书上提出的不符合消防规范，应由设计单位出具的整改意见并加盖设计单位的公章； 12．提供北京市档案馆的微缩证明； 7．4．8装修工程
1．建设单位提出的验收申请（加盖公章）
2．建设单位填写《建筑工程消防验收申报表》（一式两份）3．建设工程中消防部门的建筑消防设计审核文件（复印件）
4．消防检测机构的消防设施检测报告、消防电气检测报告；（两份原件）5．申报表上填写的装修材料（壁纸、地毯、纺织物）需提供其检测报告（复印件）
6．现场消防安全施工许可证；
7．如建筑工程消防设计审核意见书上提出的不符合消防规范，应由设计单位出具的整改意见并加盖设计单位的公章； 8．提供北京市档案馆的微缩证明；
办理时限：公安消防机构收到申报表后，在17个工作日内派员对工程进行检查验收。验收合格后7个工作日内核发《建筑工程消防验收意见书》。
7．5燃气配套
提出书面申请办理征询煤气条件。新建住宅周边有道路管网条件（或已有燃气规划的）均可办理燃气申请，若暂无规划，亦可先委托申请做前期规划。7．5．1扩初设计完成后
邀请煤气公司参加扩初设计评审会。7．5．2施工图设计完成后
为避免无必要的设计返工，在施工图设计前，本主办岗位视需要约请设计人员与煤气公司沟通。设计完成后，燃气所有施工图送燃气公司审查。7．5．3主体结构封顶前（或竣工前6～8个月）
向燃气公司提交燃气施工申请；签订红线外至调压站的中压燃气施工合同； 7．5．4配套的实施阶段
1．总包或安装分包如不具备“城市燃气管道工程施工资质”，煤气内管工程须另行委托专业施工单位施工。
2．本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。7．5．5竣工阶段
竣工后与燃气公司结清红线外至调压站的中压管道施工费用、低压部分住宅按户收取。7．5．6通气
费用结清后，报请燃气公司每户验收，当场给与通气、送灶验收。入住率（或交房率达到60%）给与正式通气。7．6通信配套
在房屋交付使用之前完成通信配套工程，并保证在业主入住后提出安装电话要求的一周内装上电话。7．6．1前期征询阶段
提供项目住宅户数，办理通讯条件征询。征询内容包括新建住宅周边有否道路管网条件和落实电话配套计划。需提供： 1．申请报告；
2．上级主管部门项目批文； 3．地形图、总平面图；
4．住宅建设配套费缴付凭证或经市住宅局批准的包干和免征凭证。
如本主办岗位在该阶段尚未到岗，通讯征询由设计管理岗位经办。7．6．2 扩初设计阶段
本主办岗位负责邀请通讯配套部门参加扩初设计审批会，并附送扩初的设计文本。会后向通讯配套部门索取通讯设备配套设计实施的咨询意见书。7．6．3 施工图设计与施工阶段
本主办岗位负责向通讯配套部门申请审图及配套，需提供：总平面图和弱电平面图。
7．6．4竣工验收
组织单项竣工验收，验收合格后电话配套部门出具“新建住宅配套建设验收合格证明”（电话）。然后由电话局创号、放号线。7．6．5用户申请开通
客户入住后可向电话局办理初装手续，缴纳安装费用后一星期内电话局负责开通。7．6．6通信配套受理运作程序
7．6．7收费
在电信工程实施前与电信（网通）公司签订合同，由电信部门负责投资并实施，对小区业主进行开通，开发商不再支付费用。建设平米20万以上需建电信机房，由建设方无偿提供设备机房。7．7有线电视配套工程
该项作业应在基础结构完成之前结束。7．7．1 向区有线网络有限公司申请审图和配套
需提交的文件为：报装申请，总平面图，项目设计单位设计的全套弱电工种图纸。
7．7．2 委托区有线网络有限公司进行楼外和小区外布线工程的设计 7．7．3 与区有线网络有限公司协商楼内外和小区外布线工程费用
有线网络公司按户从建设方收取工程费，区域不同收费有区别。7．7．4有线工程施工 1．楼内预埋管施工 在地面以上建筑施工之前，经区有线网络有限公司审核的有线电视布线施工图交现场安装总包单位按图逐层预埋线管。2．楼内穿线施工
最迟在室内墙，顶涂料施工开始前完成。3．楼外和小区外埋管穿线施工
本主办岗位及时联系和协助区有线网络有限公司，在项目竣工前施工完毕。7．7．5验收
督促区有线网络有限公司，由其与市有线网络公司一起组织对小区内布线质量的验收。
7．7．6客户申请开通
因开通有线电视的初装费可以不包括在房价内，客户凭相关手续及缴款凭证到有线电视办理开通的相关手续。7．8邮政配套
按照项目建设进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全手续，完成邮政配套工作。7．8．1申报资料
受理申请、实地查看、审批核发。7．8．2 办事程序
通邮申请单。7．8．3 法定时限
自受审申请日起90个工作日。
承诺时限：自受审申请日起7个工作日。7．8．4 收费标准
免费。7．8．5注意事项
本主办岗位负责采购信报箱，并落实安装就位。所用信报箱必须是邮政部门入网认可的产品。
第八章
办理施工许可证
8．1获取施工许可证
通过市建委、市招标办审批，获取施工许可证 8．2申请人需提交如下申办材料
1.施工人员意外伤害保险单； 一般按照投资总额的万分之八记取 2.施工图设计文件审查通知书；
3.项目建设资金落实证明； 由开发公司开户行出具
4.人防工程备案通知书； 所报工程是否有人防，有人防的工程需要提供人防审查及备案通知书
5.建筑工程施工许可申请表；需要提交以下材料：建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件、中标通知书及施工合同、施工图纸及技术资料、施工组织设计、监理合同或建设单位工程技术人员情况、质量、安全监督手续资金保函或证明
6.建设工程用地规划许可证及附件；
7.建设工程规划许可证及附件；
8.土地使用权证 ； 9.监理单位承包合同 ； 10.监理单位中标通知书；
11.施工承包合同；
12.施工单位中标通知书 ； 8．3审查、决定时限
30个工作日(可延长10个工作日)。8．4流程图
第九章
办理预售证
9．1获得预售证
通过北京市建委（市场处）的审批，获得预售证。
9．2申请人需提交如下申办材料1、2、3、4、5、6、7、8、9、北京市商品房预售许可登记表 法人资格证明及授权委托书； 企业法人营业执照； 开发企业资质等级证书； 国有土地使用证； 土地出让合同；
已交清全部出让金证明； 区或市土地局出具相关证明 建设工程规划许可证及附件、附总平面图； 建设工程施工许可证；
10、工程施工合同（复印第一部分）；
11、房地产开发企业开户银行出具的按申请预售的商品房计算投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料；
12、项目命名的批复；
13、北京市房管局委托区房管局对小东庄进行招拍挂的批复；
14、勘查报告;9．3审查、决定时限
30个工作日(可延长10个工作日)。9．4流程图
第十章
验收阶段
验收阶段需要实现人防、环保、消防、卫生防疫、四方验收、规划验收、竣工验收，每项验收20个工作日。10．1人防验收
10．1．1人防验收清申请材料
1.申请验收报告一份 2.验收表格
3.竣工图一套（蓝图）（平、立、剖各一套）10．1．2人防验收时限与流程
由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。10．2环保验收
10．2．1环保验收申请材料
1.申请验收报告
2.验收表格（填写好，盖公章）3.工程竣工图一套（蓝图）4.市环保局报建批文
10．2．2环保验收时限与流程
由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。
10．3消防验收
10．3．1消防验收申请材料
1.申请验收报告
2.验收表格
3.工程竣工图一套（蓝图）4.消防报建批复函
10．3．2消防验收流程与时限
按要求,工程竣工后,即报验收，由施工单位负责。审查时限20个工作日。10．4卫生防疫验收
10．4．1卫生防疫验收申请材料
1.申请验收报告；
2.验收表格（填写好，盖公章）； 3.工程竣工图一套（蓝图）； 4.卫生防疫报建的复函； 10．4．2卫生防疫验收流程与时限
由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。10．5规划验收
10．5．1规划验收申请材料
1.申报表
2.绿委批复的绿化规划图(1式4份)10．5．2规划验收流程与时限
由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。10．5．3注意问题与事项
由施工单位负责。
10．6竣工备案准备资料 10．6．1竣工备案资料
1、规划许可证及其它规划批复文件→北京市城市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》。
2、施工图、设计文件审查报告→由北京市规划委员会审查后颁发的施工图审查批准书
3、工程质量监督手续→《工程质量监督注册登记表》。
4、工程施工许可证或开工报告→北京市建设委员会颁发的《建筑工程施工许可证》
5、公安消防部门出具的认可（准许）使用文件→北京市消防局对该工程消防工程验收合格后签发的《北京市消防局建筑工程消防验收意见书》或批复报告。
6、环保部门出具的认可（准许）使用文件→工厂、车间、住宅小区、商业、宾馆、饭店等依据《建设项目环境保护管理办法》，由北京市环境保护局或区、县环境保护局出具《环境影响报告书》或批复报告。
7、卫生部门出具的认可（准许）使用文件→公用或民用建筑工程中，涉及生活生活饮用水的项目，要有卫生防疫站出具的《水质检验报告》。
8、质量合格文件
（1）勘察部门对地基及处理的验收文件
《隐蔽工程检查记录》中的地基验槽记录，建设、勘察、设计、监理、施工单位签字要齐全，无未了事项。
（2）单位工程验收记录
由建设单位组织勘察、设计、监理、施工在工程验收合格后签署的《单位工程验收记录》，各方签字要齐全，并加盖公章。
（3）单位工程质量评定文件
依据《建筑安装工程质量检验评定标准》（GBJ300-88）施工单位自评记录，包括《单位工程质量综合评定表》（统表一）、《质量保证资料核查表》（统表2）、《单位工程观感质量评定表》（统表3）。
（4）监理部门签署的《竣工移交证书》
依据《北京市工程建设监理规程》，由建设监理单位共同办理的竣工移交手续，《竣工移交证书》中，总监理工程师和建设单位代表签字，双方加盖公章。
9、地基与基础、结构工程验收记录及检测报告
包括《基础工程验收记录》、《主体工程验收记录》，建设、设计、监、施工四方签字齐全，并加盖公章。按照国家规范要求，应进行检测的应提交检测报告。如：复合地基要有《复合地基检测报告；工程质量问题实施的检测，备案时要有检测报告。
10、工程竣工验收报告
（1）设计单位提出的《工程质量检查报告》
（2）勘察单位提出的《工程质量检查报告》
（3）监理单位提出的《工程质量评估报告》
（4）施工单位提出的《工程竣工报告》
（5）建设单位提出的《单位工程竣工验收报告》（建设单位在工程竣工验收合格后提出）。
11、工程质量保修书
按照房屋建筑工程质量保修办法（建设部2000年80号令），建设单位和施工单位共同签署。
12、住宅质量保证书 由建设单位编写。
13、住宅质量说明书 由建设单位编写。
14、其它文件
凡属需要说明、报告的其它事项，不能归到前13项子栏目中的，可归在“其它文件”。如：建设单位办理工程质量监督管理费结算后，将建筑工程竣工项目决算核查表交备案室归在“其它文件”中。10．7四方验收
10．7．1四方验收工作成果
设计、建设单位、监理单位、施工单位四方签字的《单位工程验收记录》 10．7．2监督站竣工验收申报材料
1.完成工程设计和合同约定的各项内容
2.施工单位的竣工报告
3.监理单位工程质量评估报告
4.设计单位质量检查报告
5.勘察单位质量检查报告
6.规划部门出具的认可文件
7.卫生部门出具的水质检验合格文件
8.环保部门出具的认可文件
9.消防部门出具的消防验收合格文件
10.电梯工程监督报告
11.技术档案和施工管理资料
12.施工单位签署的工程质量保修书
13.城建档案馆出具的工程竣工档案 14.预验收认可文件 10．7．3四方验收时限与流程
在达到验收条件后开始约监督站,7个工作日。施工单位提交竣工报告→监理组织竣工初验合格→总监签署工程竣工报告提出质量评估报告→向监督站提交工程竣工验收申报表→建设单位组织勘察、设计、施工、监理、监督站竣工验收合格→各单位出质量证明文件→建设单位办理竣工备案
第十一章
大产权办理阶段
大产权办理阶段，需要完成测绘所对房屋测量工作和建委产权科进行确权两项工作。
11．1房屋实测
11．1．1房屋实测申请材料
1房屋预售登记测绘技术报告书复印件（作过预售的提交）2实预测楼号对应表 3公安部门批复的项目坐落
4建设工程规划许可证及其附件，附图复印件 5房屋竣工验收备案表复印件
6人防部门批准或备案的人防建设方案复印件 7房屋预售合同付附分摊说明复印件（需业主签字）8用地红线及订装成果通知单复印件 9项目房间号码编排表 10国有土地使用权
11．1．2房屋测量审查流程与时限
项目公司提供上述材料。实测工作日：45个工作日。市测绘所上传工作日：5个工作日。11、2市测绘所上传数据 11、2、1实测上传，取得测绘成果备案表，未作过预售的直接开始办理大产权。11、2、2实测上传，作过预售的先做实预测对应。
1房地产交易网申请→建立实预测楼栋关系→以及实预测房屋对应关系。2打印申请表、房号清单、实预测房屋对应表。3提交申请到市测绘所。受理工作日：5个工作日。4领取测绘成果备案表 11．3确权
11．3．1确权需要的申请材料
1授权委托书复印件1份 国有土地使用权证复印件1份
3建设工程规划许可证复印件1份
4工程施工许可证复印件1份
5地价款交清证明
6房屋所有权初始登记申请书原件1份7房屋登记表、房产（分户）平面图原件2份
8房屋面积测绘技术成果报告原件1份
9公用建筑面积分摊原则和部位说明原件1份
10测绘成果备案表原件1份
11企业法人营业执照复印件1份
12派出所或其它部门出具的地址证明复印件1份
13房号（部位）清单原件2份
14预售房屋房号与现房房号对照表原件1份
15建设用地规划许可证复印件1份
16工程规划验收合格证明复印件1份
17建设工程竣工验收备案表复印件1份
18法定代表人身份证明复印件1份 19地价款交清证明复印件1份
11．3．2确权审查流程与时限
草拟 → 申请 → 受理 → 审核 → 复审 → 制证 → 发证
↓
↓
↓
开发商 开发商 权属部门
申请阶段提交资料 受理审查时限55个工作日。
第十二章
小产权办理阶段
小产权办理阶段需要帮助业主向建委申报小产权（北京小产权房停工停售，历史遗留问题将按老办法解决）12．1办理小产权所需资料
1．业主身份证：本市居民身份证的正反两面复印件；外省居民还需提供在北京的暂住证复印件；
2．业主的委托书（业主委托我公司代办产权委托书原件）； 3．北京市住宅公共维修基金专项收据； 4．中华人民共和国契税完税证明；
5．房屋登记表和房地平面图（此图来源于区级测绘队）； 6．房屋所有权转移登记申请书（来源于区级房地局领取）； 7．业主的北京商品房买卖合同（正本）；
8．房屋实测面积变更补充协议（如实测出现面积变更须提交，如是现房没有面积变更的不需提交）； 12．2时限与流程
6.公司管理手册 篇六
员工手册
（初稿）
目录
第一部分：公司简介
第二部分：公司文化理念
第三部分：公司董事长致辞
第四部分：员工行为规范
第五部分：公司人力资源管理制度
一、招聘规定
二、培训规定
三、试用期规定
四、劳动合同规定
五、作息规定
六、劳动纪律规定
七、请假规定
八、奖罚规定
九、薪酬规定
十、员工异动规定
第六部分：公司行政管理制度
一、公司印章管理规定
二、公司档案管理规定
三、公司固定资产管理规定
四、公司保密管理规定
五、公司会议管理规定
六、公司接待管理规定
七、公司出差管理规定
八、公司保安管理规定
九、公司办公用品管理规定
十、公司环境卫生管理规定
十一、公司车辆管理规定
附
一、公司行政人事管理表格
附
二、公司行政人事工作流程
第一部分
公司简介
深圳万商泰投资有限公司总部位于中国改革开放的桥头堡——深圳特区，是一家与台商合资创建的主营市县级城市专业市场开发运营和经营能源、国际贸、国际金融的大型投资公司。公司注册资金1亿元人民币，现有职工160余人，专业技术人才90余人，内部设有行政管理部、人力资源部、财务部、法务部、企划部、事业拓展部、工程部、招商部、运营部、销售部、电商部以及专业市场策划研究院等多个职能部门。
公司拥有雄厚的资金实力、一流的策划团队、精锐的营销团队和强大的合作伙伴，与深圳台商协会、深圳红市专业市场研究院联手合作运营，集研究、设计、建筑、营销、营运、管理于一体。公司自创立以来，始终做到在助力县域经济腾飞中求生存，于真情回报社会中谋发展，坚持“以高质量换取高效益，在创新中寻商机”的经营理念，取得可喜成绩，先后在广东、山东、江西等地成功投资建设运营各类区域性专业市场，积累了丰富的市场建设及管理运营等实践经验。
随着市场经济的日趋成熟与发展，近年来公司不断调整发展战略，致力于以全新的商业模式改变现有的区域市场格局，着力在县域城市打造中国第五代专业市场。在对中国市县级城市进行全面调研的基础上，公司融合市场升级换代概念，以集约化发展理念，在中国市县级城市打造精品商业物流综合体，将建材家具、五金机电、汽车汽配、农副产品、小商品、服装鞋包等多种业态融于一体，构筑业态丰富的一站式采购平台，打破传统市场分散经营的格局。同时，在市场内配备仓储物流中心、电子商务中心、金融服务中心，进一步完善市场功能，精心打造县域城市现代化商贸物流综合大市场。“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”！在发展的征程上，公司将携全体员工励精图治，开拓创新，进一步整合优质资源，拓展发展空间，力争在未来五至十年布局全国，打造一百个第五代区域型专业大市场。同时，通过自持资产的管理运营，力争六年内登陆美国纳斯达克或香港资本市场，引领中国挺近专业大市场时代！
第二部分
公司文化理念
企业使命——为社会创造价值，为大众谋求福祉，为股东带来最大利润。
企业愿景——引领商业模式升级，助力县域经济腾飞，领航中国专业市场大时代。
经营理念——以高质量换取高效益，在创新中寻商机。
1、速度——果断决策，快速跟进，高效运作。
2、团队——优势互补，相互协作，目标一致，同舟共济，勇于挑战。
3、忠诚——光明磊落，忠于企业，诚信为本。
4、执着——坚定不移，知难勇进，永不言弃，始终如一地不断追求。
5、创新——不断改进，挑战自我完善新体制，研发新成果，拓展新业务。
企业精神——诚信、创新、敬业、感恩、荣耀。
企业内涵——上善若水，厚德载物。
人才理念——德才兼备，有为有位。以贡献定报酬，以责任定待遇。
企业口号——万商泰与城市共成长。
产品口号——没有最好，只有更好。
第三部分
董事长致辞
深圳万商泰投资有限公司，是一家主营市县级城市专业市场开发运营的大型投资公司。公司的诞生是市场经济发展的必然产物，也是我事业不断走向峰顶的坚实平台。1998年，我从家乡台湾来到深圳特区谋求事业的发展。16年一路走来，我洒下了无数的汗水，品尝了生活的艰辛，领略过智慧的魅力，也收获过成功的喜悦！从置身两岸经贸来往，到与台商大佬黄明智先生共同创办黄德记商贸有限公司；从投资大陆地产业与父亲一道成立海通实业有限公司，到联手深圳报业集团、深圳广电集团打造台湾精品馆电子商务平台；从转型内地商业地产开发运营，再到探索一个适合中国市县级城市的崭新商业地产模式——万商泰商贸物流综合体。这一过程对我而言，不仅是简单阅历的平添，也是商场经验的积累，更是人生一种难得的磨砺，因此万商泰投资有限公司的创建便是水到渠成之事。公司秉承“为社会创造价值，为大众谋求福祉，为股东带来最大利润”的宗旨，坚持“以高质量换取高效益，在创新中寻商机”的经营理念，以速度，团队，忠诚，执着，创新为核心价值观，发扬“诚信，创新，敬业，感恩，荣耀”的企业精神，在策划、运营、管理过程中把业态复合、人流互动、资源分享等理念融入其中，集商业贸易、物流配送、电子商务、金融服务，体验消费于一体，完善城市专业市场配套功能，致力于把万商泰新型商业模式引入中国市县级城市的专业市场，打破现有传统市场分散经营，功能配套不完善的格局，为繁荣县域经济注入新的活力！
虽然出生于台湾，但作为一名中国人，我为自己有幸搭乘国家经济快速发展的航船，在改革开放的大潮中一展身手，贡献一份绵薄之力，而深感荣耀和自豪！当下，大陆的经济处于“百舸争流千帆竟发”的大好发展形势下，万商泰人正以时不我待的强烈发展意识，为自己美好明天描绘出一幅宏伟壮丽的蓝图：5-10年内打造一百个中国市县级城市第五代专业市场，力争6年内登陆美国纳斯达克或香港资本市场。
蓝图已经描绘，号角已经吹响，万商泰将掀开新一轮发展序幕。在此，我代表万商泰公司衷心感谢社会各界人士长期以来对我们的关注和支持，热情欢迎新员工加入公司。我们深信：有社会各界的大力支持，有全体员工的共同奋斗，万商泰的明天一定会更加美好！
第四部分
员工行为规范
一、热爱祖国，热爱公司，热爱工作。
二、遵守国家法律法规和社会公德，讲究文明礼貌，遵守公司规章制度。
三、维护公司的利益与声誉，保守公司秘密，爱护公司财产。
四、尊重知识与人才，积极学习文化理论知识和钻研行业业务技术，不断提高工作质量和工作水平。
五、互敬互爱，互帮互学，坚守原则，和谐共事。
六、服从分配，努力工作，按时按质按量完成工作任务。
七、时时处处注意安全，搞好安全出行和安全生产。
八、搞好工作与生活场所的环境卫生，注意言行举止，维护和保持良好的个人形象。
第五部分
公司人力资源管理制度
一、招聘规定
1、员工定编。公司将根据各部门实际运营需求，对各部门和二级单位进行人员定编，无公司管理层决定，不得突破定编人数。
2、招聘审批。公司各部门与二级单位需增加人员，须在定编范围内，填写《员工增补审批表》，注明增补的理由、时间、人数、岗位、薪资待遇、性别、素质与工作经历等具体要求，报公司领导批准签署后交人力资源部执行。
3、招聘渠道。招聘渠道有：内部选拔或竞争上岗、同事推荐、网络招聘、媒体、院校联系招聘、招聘会、在人流量大的地方设点招聘、委托当地县乡村、园区或中介招聘。应本着效率、方便与经济的原则选择招聘渠道。
4、招聘程序。
（1）、发布招聘信息：人力资源部对外公布招聘者的各种具体条件与招聘时间和公司有关待遇，并公布招聘电话与联系人，告知应携带的有关身份证照等材料以及前来应聘的交通线路，供应聘者选择与准备。
（2）、确定应聘面试人员：对投递简历的或通过各种渠道应聘的全部人员，由人力资源部进行筛选，确定面试人员，并通知面试的时间与地点等具体事项。
（3）、资质审查：应聘者携带简历、近照、身份证和学历及职称技术证书等原件与复印件和县级医院的体检报告报到，人力资源部进行资质审查。
（4）、面试：初试由招聘用人部门进行，初试后签署意见报分管领导；复试由公司领导进行并决定录用与否和薪酬。面试可进行口试、笔试或现场技术操作测试。中层干部的面试直接由公司管理层进行并决定录用与否。
（5）、办理入职手续：人力资源部对录用者办理入职手续，填写《员工登记表》，收取证照复印件等资料，建立员工档案，进行食宿安排，通知用人部门接收新员工并确定上班时间等后续事宜。
5、副总以上岗位与特殊人才的招聘由公司另行决定。
二、培训规定
1、新员工进入工作岗位前必须进行培训。培训由行政人事部和用人部门分别进行。
2、培训的内容主要有：公司发展史、公司文化、公司规章制度、岗位业务技术、安全生产与安全出行知识。
3、入职培训时间至少半天以上；正式员工每月培训一次，并将考试结果录入个人档案。
4、作好培训记录，参加培训者应在培训记录上签名。
5、公司持续开展继续教育与培训，鼓励员工努力学习文化科学与钻研业务技术知识。
三、试用期规定
1、新员工试用期为2个月，试用期工资按该岗位工资的80%计发。
2、新员工试用期期间，用人部门应确定一位老员工进行传帮带。
3、新员工试用期满当日，由本人提出转正申请，用人部门对新员工的表现进行考核鉴定，提出按期转正或延长试用期或辞退的意见，书面报公司管理层审批。延长试用期不超过一个月。
4、对表现优秀的可提前进行转正。
5、员工试用期期间不享受公司福利。
6、新员工试用期期间，提出离职需提前三天提出书面申请，以便作好交接准备；对不称职者公司可即时予以辞退。
7、新员工7个工作日内离职或三日内被辞退的，不计发工资。
四、劳动合同规定
1、公司对新员工试用期满转为正式员工的，由人力资源部在次日办理劳动合同签订事宜。
2、对基层一线员工与机关专员级员工签订劳动合同期限为一年，中层管理人员签订劳动合同期限为三年，高层管理人员签订劳动合同期限为五年。
3、员工在公司工作十年以上的，可签订无期限劳动合同。
4、劳动合同期满，员工与公司无异议，则该劳动合同自动延续。
5、公司可以对同一层级或同一工种的员工签订集体劳动合同。
五、作息规定
1、公司实行每周6天工作制，具体上下班时间： 夏季：8:00—12:00；14:30—5:30； 冬季：8:30—12:00；14:00—5:00.2、节日休假按照国家规定。
3、对特殊岗位和在特别时期等，公司可对上班作息时间另行作出规定。
4、公司机关与管理人员实行上下班电子指纹打卡。
5、打卡时应遵守秩序，排队进行，不得拥挤与插队。
6、对员工的工作态度与工作成果，公司将定期进行绩效考核。
六、劳动纪律规定
1、按时上班，不迟到早退，不无故旷工；
2、自觉认真工作与学习，不串岗脱岗睡岗，严禁上班时间看影视玩游戏等；
3、服从领导，服从分配与指挥，圆满完成工作任务；
4、严格履行岗位职责和按操作规程工作，有异常情况及时报告。
5、搞好安全出行与保障安全生产，确保自身人身安全与财产安全。
6、严禁在工作区域喧哗吵闹、聚众闹事、酗酒赌博、打架斗殴。
七、请假规定
1、请假一天的，由部门负责人审批；请假二天及以上的，由分管领导审批。
2、生产一线人员请假一天的，由工段负责人审批；请假二天及以上的，项目经理部或对口管理部门审批。
3、请病假需提供乡镇级以上公立医院病情证明和主治医师休息意见，并按上述规定审批。三天以上的病假需县级公立医院证明。
4、病、事假不计发工资与津贴福利。病假超过三个月为自动离职。
5、如因特殊情况来不及事先书面请假，应电话报告有关领导，并事后立即补办书面手续。
6、休工伤假应有部门、行政部意见，由分管副总审批，还需有县级以上公立医院伤情证明与主治医师休息意见。工伤假不计发津贴。
7、、员工结婚与直系亲人丧亡，享受三天带薪假；女工休产假（头胎）享受三十天带薪假。均不计发津贴。
8、上述请假书面申请审批后一律交行政部，进行考勤与计发工资津贴福利和存档。
八、奖罚规定
1、员工有以下行为的给与奖励：
（1）完成工作任务业绩突出的；
（2）钻研技术用于工作有重要贡献的；
（3）提出合理化建议或方案方法用于工作有显著效益的；
（4）举报或制止危害公司重大利益行为有实际作为的；
（5）制止或避免重大安全事故有突出成效的；
（6）在工作区域或社会上见义勇为有实际付出并获赞誉的；
（7）其他应予奖励的。
2、员工有以下行为的给予处罚：
（1）违反公司规章制度和劳动纪律的；
（2）损坏或遗失公司财产的；
（3）失职、失误严重影响工作、造成重大损失或造成安全事故、质量事故的；
（4）违反员工行为规范在工作场所或社会上造成不良影响的；
（5）其他应予处罚的。
3、奖励的形式有：通报表扬、记功授奖、奖金、加薪、带薪假、提前转正、升职等。
4、处罚的形式有：通报批评、行政记过、责令公开检讨悔过、赔偿损失、延长试用期、罚款、降薪、降职、调离岗位、辞退、开除等。
5、对员工的具体奖罚由总裁办公会议或专题会研究决定。
九、薪酬规定
1、公司实行有吸引力、有竞争力的薪资政策，实行两个“略高于”：略高于当地社会的平均工资水平，略高于当地同类企业的平均工资水平；照顾基层，关怀中层，放开高层；适当梯度，控制幅度，灵活有度。
2、公司机关员工级与薪资等级依次分为：专员、高级专员（在公司工作三年以上，经考察后聘用，比前者高半个职级）、经理、部长、总监（前三者依次相差半个职级）、副总裁、总裁。
3、公司二级单位及基层一线员工职级与薪资等级依次分为：临时工、勤杂工、普工、技术工、作业班组长、工段长、部门经理（项目经理）、副总经理（与部长对应）、总经理（与总监对应）。公司二级单位可根据实际情况制订薪酬规定报公司批准。
4、员工薪酬范围包括：岗位基本工资、工龄工资、奖金、津贴、福利等。
5、员工各职级月岗位工资标准由公司领导层决定或组织进行薪酬设计。
6、工龄工资：勤杂工、普工每服务公司一年增加工资30元；专员、高级专员与技术工、作业班组长、工段长每服务公司一年增加工资50元；项目经理、经理每服务公司一年增加工资80元；部长、总监每服务公司一年增加工资100元。
7、奖金：公司视效益情况，原则上每年发放一个月岗位工资作为奖金；中层及以上员工和销售类与有突出贡献的奖金标准由公司另行决定。在公司工作未满一年的和岗位有变动的按实际时间计发。奖金在春节前发放。
8、津贴。餐费补贴：外地员工按出勤天数每人每天补贴10元；出差按每人每天补贴50元。通讯费补贴：外勤的专员与高级专员每月补贴60元；经理每月补贴80元；部长与总监每月补贴100元。内勤的通讯费补贴减半。地区补贴：长期工作（一个月以上）在偏远地区或工作与生活条件较艰苦的地方，由公司根据具体情况决定补贴标准。
9、薪资计算。员工日薪资=（基本工资+有关津贴）/当月应出勤天数；员工月薪资=员工日薪资X出勤天数；员工小时薪资=员工日薪资/当日应工作小时数。
10、薪资发放。每月15日发放前一个月员工薪资。如遇当日为休息日，则顺延至次日发放，如遇传统节日则提前发放薪资。每月10日前人力资源部和财务部分别做好员工考勤表与薪资表，报公司领导审批。对公司有借款的员工，应于每月10日前完成报销还款事项。无特殊原因未还公司借款的暂不发当月工资。薪资与奖金发放不发现金，一律打入员工银行卡。
11、调薪。如员工有调薪(含津贴）事由出现，由人力资源部通知本人填写《员工调薪表》，报公司领导审批。
12、员工福利：
（1）员工对全体员工实行商业保险；
（2）公司根据工作与个人需求，对员工进行短期脱产专门培训；
（3）组织员工进行文体与郊游等活动；
（4）员工结婚发放200元贺卡，生育（头胎）发放200元贺卡；员工直系亲属去世发放200元慰问金；
12、副总级以上的工资津贴福利标准由公司另行规定。
十、员工异动规定
1、员工异动包括：换岗与调动、升职与降职、辞退与辞职等。
2、员工异动一律由领导决定或用人部门申请，副总以上领导审批决定，人力资源部具体办理。
3、辞退员工由用人部门报请分管副总以上领导同意后，送人力资源部具体办理。
4、基层员工辞职应提前1个月提交辞职报告，中层员工辞职应提前3个月提交辞职报告，报至公司副总以上领导批示。
5、员工异动前应办理工作交接，归还公司物品，监交人签证后送行政部存档与计发薪酬。
6、副总级以上人员异动由公司决定。
第六部分
公司行政管理制度
一、公司印章管理制度
1、公司印章指公司行政章、法人章、财务章、合同章、部门章。
2、公司印章的启用由公司决定，必须到公安机关指定的地点刻制。
3、公司行政章、法人章、合同章由公司指定专人保管；财务章由公司财务负责人保管；部门章由部门负责人保管。
4、公章应在公司内使用，如需带出公司外使用，须经副总以上领导同意并指派专人携带前往，用后立即带回，携带公章者对此期间的全部公章事由承担责任。
5、如需使用公章，申用者应填写《公司公章使用表》，注明公章使用的材料名称、事由与日期并签字，报公司副总以上领导批准签字。
6、加盖公章前应审核材料真实无误并合规范，注意落款单位与印章一致，盖印要位置恰当，骑年跨月，字图清晰。
7、公章不得盖空白章。如遇特殊情况确有需要，须经副总以上领导批准。
8、部门公章由部门负责人根据工作需要严格使用。
9、公章应妥善保管，严禁乱丢乱放，并做好防盗工作。
10、违反制度使用公章等，公司予以处罚；对造成重大损失的，追究经济责任和法律责任。
二、公司档案管理制度
1、凡属公司各类各种证照、各类各种合同、财务资料、涉及公司发展战略、对外经营、业务管理、企业管理与工程建设等方面的重要资料、外部来文与公司发文和具有查考价值的文献资料等，均属公司档案管理范围。
2、公司发文需编文号由行政部拟稿或核稿，由公司副总以上领导审批。
3、证照合同财务类资料由财务部建档统一保存管理；业务类资料由对口业务部门建档保存管理；其他资料由行政部建档保存管理。有关部门要指定专人负责档案工作。
4、凡属归档范围的资料要及时交付原件存档，个人不得留存。
5、档案管理人员要严格认真规范做好档案管理工作，编制档案资料目录，每年清整一次，分类装订成册，妥善保管，严防流失，做好防潮防霉防蛀防盗与保密等工作。
6、档案管理人员要熟悉档案资料，摸索与规律，提高工作效率，满足使用需求，服务到位。
7、在公司内部需查阅使用档案资料，需部门负责人签字同意；如借出公司外使用，原则上用复印件，并填写《公司档案资料借出使用表》，注明使用的资料名称、使用事由、使用时间等，经手人签字并由公司副总以上领导审批，用后及时归还并销号。
8、对失去保存价值的资料，须报副总以上领导批准方可销毁。
9、对违规使用或遗失档案资料等，追究相应责任。
三、公司固定资产管理制度
1、固定资产指单位价值200元以上与使用年限1年以上的固定资产。
2、公司财务部对公司资产统一建立台账，负责资产的价值管理，每一次进行损耗折旧与盘点；公司行政部按部门进行使用资产登记，负责资产的实物管理，每进行一次帐物核对；使用部门同步建立资产台账，负责资产的保管与使用管理和报修与申购。
3、公司资产的购置：由使用部门提出申购要求，行政部核实后报副总以上领导批准签字，方可进入采购程序。
4、采购资产应进行定点进货或不低于三家询价比较后选择供应商。采购人员适用回避原则，并杜绝吃回扣、接收供应商宴请与红包等。
5、公司资产的验收：资产到货后，由资产使用部门和行政部共同核对资产的品名、规格、金额、数量与质量等。验收不合格的进行调换或退货。
6、公司资产的发放：使用部门填写《资产申领表》，部门负责人签字并报副总以上领导批准签署后方可领取。
7、公司资产使用责任：资产在使用过程中，应严格按规定谨慎操作使用，及时进行保养与修缮。如因保管不善或人为因素造成资产遗失、失盗或损坏的，应负赔偿责任。
8、员工离岗或离职时，须将个人使用的公司资产移交或归还，并交代有关使用注意事项，监证人确认后方可办理有关手续。
9、部门负责人离岗或离职与新负责人到岗时，应进行部门使用公司资产的移交与确认签字。
四、公司保密管理制度
1、凡涉及公司经营决策与人事决策、公司财务资料、公司档案材料和薪酬制度、招投标内容、重要合同、客户与合作方资料等均属公司机密。公司全体员工都有保密义务。
2、凡属涉及机密的文稿在拟稿、印制、收发、传阅、保管等过程中，均需做好保密工作。接触过公司机密的要严防泄密。
3、禁止无关人员接触公司机密，未经同意不得复印与抄录公司机密资料。
4、不得在私人交往中涉及公司机密；不得携带公司机密文件出入公共场所和出外旅游。
5、使用公司机密文件或记有公司机密的笔记本应妥善保管，谨防遗失与失窃，并注意不扩大涉密人员范围。
6、在对外联系洽谈工作与合作过程中和出差调研等期间，注意保守机密。对外需提供公司机密的，须事先报副总以上领导同意。
7、对外签订合同时，原则上应设置保密条款，明确双方保密事项和责任义务，并规定解密期。
8、使用计算机网络工作和对外联系等，应严格遵循保密规定，确保公司机密不外泄。
9、发现公司机密外泄，应及时报告并采取补救措施。
10、对保密与防止泄密有突出贡献的，公司予以奖励；对泄露公司机密，视情节与损失情况予以处罚。
11、员工离职后三年内不得从事与公司业务相关的岗位和有竞争性的企业
五、公司会议管理制度
1、公司会议分为：董事会议事会、总裁办公会议、专题会、每周例会、部门会、进班会、员工大会、座谈会、临时性会议等。
2、董事会议事会决定公司根本性大事，有需要随时召开。总裁办公会议每月召开一次，研究决定公司经营发展与对外合作交往和人事方面等重大事项；检查与总结上月经营计划等执行情况，部署与具体安排下月经营计划等重大工作事项。专题会由公司副总主持，研究解决与部署公司一个方面的工作和处理多部门协作关系。每周例会由公司副总以上领导主持，了解和监控与推动公司重要工作的进程，解决突出问题。部门会议每月一次，传达与跟进公司会议精神，总结上月与安排下月工作。进班会由部门负责人、工段班组长主持，扼要总结与点评昨天工作，明确本日具体工作要求与任务。员工大会每年春节前召开，总结全年工作，表彰先进，激励来年。其他会议须报领导批准方可召开。
3、会议应本着简明、高效、节约的原则召开。有关部门与人员应尽早向会议提交议题与方案，做好参会的各种准备。行政部应及时通知会务事项，并做好相关服务准备工作。
4、与会者应严格遵守会议纪律，必须提前2分钟到达会场；关闭手机或调至振动；不得随意走动与出入会场；如有急事需离开或因故不能参会，须请示主持人批准；会后不得散播会议机密内容。
5、行政部做好公司会议的记录，制发相关文件，并进行会议精神贯彻与执行的督查。
六、公司接待管理制度
1、接待原则。文明热情、服务周到、规范有序、节约实效。
2、接待层级。一级接待：为地方县市党政正县级及以上领导和与公司有重大业务往来的企业董事长、总裁、总经理；二级接待：为地方副县级党政领导和与公司有重大业务往来的企业副总；三级接待：为地方政府和企业的部门负责人；四级接待为一般接待。
3、接待准备：一级和二级接待由行政部制作接待方案，拟定接待的具体内容与时间步骤，确定人员与任务，报领导审批后布置落实。三级接待由相关部门拟定接待方案报领导审批后具体落实。
4、接待标准：一级接待由公司董事长和总裁主持与陪同；住宿为星级套房；预订机票或车票；住房与会谈室置水果与中华烟；餐用茅台五粮液酒与果汁；菜金标准与陪餐人员等由主持者自定。二级接待由公司副总以上领导主持与陪同；住宿为星级单间；预定机票或车票；住房与会谈室置水果与硬中华；餐用10年四特酒；菜金标准800元以内（桌）；陪餐除领导外不超过3人。三级接待由总监主持；住宿为星级标间；会谈室置水果与金圣原生工坊烟；餐用5年四特酒；菜金600元以内（桌），陪餐2人。四级接待由相关部门负责人主持；住宿为普通标间；菜金标准每人50元；陪餐1人。有菜金标准的须填写《接待用餐申请表》报领导审批后据以报销。无领导事先同意超过用餐菜金标准部分的自付。
5、接待形象：参与接待人员应仪表端庄，举止得体，面带微笑，语言流畅，仔细聆听，认真记录，自始至终保持和谐融洽的氛围。
七、公司出差管理制度
1、出差工作原则：准备充分、任务明确、人员精干、节俭高效。
2、出差批准程序：出差部门负责人填写《出差申请表》，说明出差任务与日程和人数与地点等，报分管副总批准；凭此预借出差费用。非经领导同意，中层及以下人员不得乗坐飞机与软卧及高铁。当日可返回的出差由部门负责人决定。在外需延长出差时间或改变与增加地点的应事先报批。
3、出差食宿标准：中层及以下人员每人每天补贴伙食50元；住宿原则上在公司会员酒店，中层干部每晚不超过150元（市县）和260元（省城与沿海）；基层人员每晚不超过100元（市县）和150元（省城与沿海）。超过标准部分的自付。领导层出差标准另行规定。
4、出差工作纪律：按出差清单准备好工作与生活用品；高度重视与确保出行的人身和财产安全；不得游山玩水，杜绝酗酒与不文明不健康的行为；严肃紧张有序开展工作；维护公司的利益与形象，重大事项及时向公司报告；洽谈重要业务须有2人以上在场；不得接受客户红包与贵重礼品等；未经批准不得泄露公司机密；一人不得单独出行；报销出差费用应实事求是，不得弄虚作假。
5、出差逢休息日一般不计薪酬，如逢国家法定节假日予以双倍计薪。
6、出差回返上午到达公司驻地的，下午按作息时间上班；下午或晚12时前到达公司驻地的，次日上午按作息时间上班。
7、管理层出差实报实销。
八、公司保安管理制度
1、公司保安人员应身体健壮与精力充沛，是军队转业人员或接收过保安业务与消防技术培训；工作细心，责任感与自律性强。
2、保安人员应与当地公安与消防和应急部门与单位等保持密切联系；全天24小时着装值勤，按公司规定时间开启与关闭公司大门；维护整个公司区域办公与生产的安全秩序，保持大门区域环境卫生的整洁和人车出入秩序的正常稳定；定时巡查，做好防火、防盗、防事故、防灾害等工作；及时报告与处理突发事件；及时投送各种邮件与报刊等材料；严禁睡岗、串岗与脱岗；严禁无关人员聚集保安室。
3、凡一般外来人员进入公司均须出示身份证明，填写《来客登记表》，注明来客姓名、单位、职务、来访事由、联系人；保安与联系人电话核实后方允进入，来客如携带物品出公司，须凭公司有关证明放行，并记录离开时间；对来客车辆应引导停放。
4、重要宾客来访，公司接待人员应提前通知保安，并到保安室迎候与做好相关准备工作。对政府系统和执法公务的人员与车辆可免登记，并立即通知公司有关部门。
5、严禁形象邋遢与衣冠不整者、收购废品与推销产品者进入；劝离可疑者或报告有关部门。
6、上班时间公司人员和车辆外出以及任何时间携带公司物品外出须凭部门证明或派车单放行，并记录出入时间。
7、公司全体人员都有搞好与维护安全正常稳定的工作秩序的义务。
九、公司办公用品管理制度
1、公司办公用品由行政部统一采购、统一发放和统一管理。
2、办公用品的使用应贯彻实用、爱惜与节约等原则。
3、每月底各部门清理本月领取使用的和现存的办公用品，制订下月所需领取计划，交行政部核实；申领固定资产类用品须报领导批准。
4、行政部每月底盘点库存，统计各部门申领计划，制作月度《公司办公用品采购计划明细表》，报分管领导审批。
5、行政部采购办公用品应进行多方询价比较，确定供货商。
6、办公用品一般以部门为单位发放，每周发放一次，申领人填写《办公用品领取登记表》并签字。
7、员工应爱惜与节约使用办公用品，杜绝浪费；使用完毕有实物的，领取时以旧换新。
8、耐用类办公用品应妥善存放与保管，因个人原因遗失或损坏的，自行补置。
9、行政部对各部门使用办公用品的情况与金额每月一次统计与公布。
十、公司环境卫生管理制度
1、全体员工都有搞好和爱护公司工作与生活环境的义务，保障办公场所、工地车间与仓库和公共区域等整洁卫生。
2、办公场所的所有物件应摆放合理，定期清扫，保持整洁。
3、每日上班前，保洁员应将公司领导办公室与会议室和办公楼公共区域打扫干净；部门负责人应组织打扫本部办公室的卫生。
4、全体员工上班时间都应讲究个人卫生，穿着整洁，仪表端正。
5、管理人员应搞好自己办公区域卫生，保持自己办公桌面干净整洁，物品摆放整齐，不堆放与工作无关的私人物品；下班将座椅推至桌下，把桌面整理干净，收藏好笔记本电脑等贵重物品，关锁橱柜，关闭各种电器电源，关好门窗等。
6、施工场地要与办公区域等外围采取有效隔离，有明显施工标志；各种用料用具科学合理定点置放，；各种垃圾分类堆放，定期清理与运走；妥善处理污水污物的排放与废弃，不得对周围产生污染。
7、仓库等场所各种物品要有序存放，每天清扫，并保持出入畅通与场地干净。
8、全体员工都要维护公共环境卫生，爱护树木花草，严禁踩踏植被；维护各种墙面与地面的洁净，严禁随地吐痰，严禁乱丢烟头和各种瓜果屑皮。
9、公司实行环境卫生管理责任制，将各区域卫生分工落实到部门与个人负责，每周进行一次卫生大清整。
10、公司组织进行环境卫生大检查，并通报执行情况。
十一、公司车辆管理制度
1、车辆的购置与报废及配备，由公司总裁办公会议研究决定。公司车辆必须证照齐全，及时购买保险和按时年检与交纳规定费用等，健全车辆档案，并按技术规定进行维护保养等；司机须聘用有驾照及实际连续两年驾龄以上、身体健康、无重大事故记录、安全观念强与原则性强的人员担任。
2、公司车辆应定点停放，确保车辆处于可以随时安全出行的状态。驾驶员不得将车辆借与他人，不得酒驾与请人代驾；搞好车辆日常保养和车内卫生及防火防盗等；车辆大修等必须到定点厂家进行。
3、部门用车须事先填写《用车申请单》，注明用车的事由、时间与地点等，市区范围内的由行政人事部负责人审批；出车市区外的由分管副总审批。用车途中需改变地点与延长时间的须事先报批。
4、驾驶员应热情文明服务，每次出车前应进行安全技术检查，备足用油和带齐备用工具；按经批准的时间与地点选择最佳线路谨慎安全行驶，严守交通规则，杜绝违章与事故，因个人原因造成损失的自行承担责任。每次用车完毕记录里程与用油等交行政人事部存档。
5、驾驶员接送贵宾与客户时，应着装整洁，热情大方，服务周到，维护好公司的形象，并注意防止泄露公司机密。
6、乗车人员应配合驾驶员搞好安全行车，避免与之长时间交谈，共同维护车内卫生。
7、驾驶员应不断学习和钻研安全行车的业务技术与规律。
（附一）公司行政人事管理表格
1、员工增补申报审批表
2、招聘面试情况表
3、公司人事档案卡
4、员工培训记录表
5、员工转正定级审批表
6、员工奖罚审批表
7、员工调薪审批表
8、员工辞职申请表
9、公司公章使用登记表
10、公司档案借阅借出使用审批表
11、公司固定资产申购申领审批表
12、公司接待审批表
13、公司出差审批表
14、公司办公用品采购计划审批表
15、公司办公用品领取登记表
16、公司出差远途用车表
17、公司市区用车登记表
（附二）公司行政人事管理流程图
1、员工招聘工作流程
2、试用员工转正流程
3、员工奖罚流程
4、公司考勤与工资发放流程
5、员工辞职（辞退）流程
6、固定资产申购申领流程
7.房地产公司管理手册 篇七
关键词：房地产,全面预算管理
随着国家宏观调控的不断推进, 房地产上市公司的获利空间越来越小, 内部运营管理问题也制约着该行业的发展。全面预算管理作为一种企业内部管理手段, 能够有效解决房地产上市公司目前面临的管理问题。近年来, 国内越来越多的房地产上市公司开始通过资本市场走向国际化, 房地产行业的全面预算管理问题也越来越受到重视。
一、全面预算管理在房地产上市公司运营管理中的作用
(一) 对日常运营活动起指导作用
从运营管理的资源需求角度来看, 面对房地产上市公司人、财、物等资源短缺的情况, 推行有效的全面预算管理可以使有限的资源能够充分地发挥效用, 增强房地产上市公司的盈利能力和竞争力, 以达到资源合理配置的目的。针对房地产上市公司整体经营目标过于宏观、抽象等问题, 通过战略运营目标和方向的设定, 全面预算管理可以将总体目标具体化, 下达到各责任部门, 使得每一个责任部门明确自己的工作目标, 实现从总体方向和具体目标的双重把握, 解决了总体目标不能有效指导各部门执行活动开展的问题。
(二) 有助于实施有效的控制
在房地产上市公司中, 成本项目繁多, 各项费用开支巨大, 这就要求公司有一个合理的全面预算体系。通过行之有效的全面预算管理, 可以起到事前控制、事中调节、事后反馈的作用。依据总体的运营目标, 预算、分配各项成本指标的具体额度, 将成本控制在一个可接受的范围之内。综合考虑成本、费用的资金占用情况安排资金预算, 实现资金链的循环供应。在房地产项目开发过程中, 有效的预算管理可以及时修正各项费用的预算金额, 改善资金状况, 提高资金的周转效率。在项目完工结算后, 将各部门的全面预算与实际情况对比分析, 剔除不合理的支出项目或者压缩个别支出项目的额度, 从而改进和修正预算, 达到更有效控制的目的。
(三) 为绩效管理提供依据
有效的全面预算管理可以使公司各责任部门的责、权、利得到合理的分配, 明确每一个员工的责任和权利, 根据编制的预算执行标准, 如:责任成本、责任利润等, 来考核员工的工作情况, 对于在成本控制方面或者利润创造方面做出贡献的员工进行奖励, 对于造成资源浪费或者没有创造出利润的员工要承担相应的后果, 如无年终奖金、无项目提成等。
二、房地产上市公司全面预算管理存在的问题
(一) 低水平战略管理制约整体战略目标实现
战略管理是指根据企业外部环境和内部条件设定企业的战略目标, 为保证目标的正确落实和实现进行规划, 并依靠企业内部条件将这种规划和决策付诸实施, 以及在实施过程中进行控制的一个动态管理过程。目前, 许多房地产上市公司缺乏长远的战略管理眼光, 战略计划缺乏对公司外部环境的分析, 在外部环境不断发生变化时, 战略管理计划却仍局限于传统的管理模式, 即使用年度全面预算管理来指导项目的预算, 而未根据外部的变化来调整公司战略计划, 更未从公司整体角度考虑与公司战略目标实现的关系。对于公司内部环境的变化, 战略管理计划未与公司实际的运作相联系, 也未利用反馈信息来调整和支持战略计划。由于战略目标随着战略管理的实施加以层层量化, 战略目标的实现和全面预算的执行很难在同一过程中同时完成。房地产上市公司未能及时发现全面预算管理中存在的问题, 缺乏对全面预算的有效监管, 降低了战略管理的应变能力, 很难保证实现公司整体的战略目标。
(二) 缺乏有效的资金链管理
房地产行业是一个资金密集型的产业, 投资规模大、周期长, 需要大规模的资金来维持整个项目的运营, 因此, 房地产上市公司资金链的管理是各项管理的重中之重。自经历金融危机后, 我国房地产上市公司虽然面临着前所未有的资金压力, 但却尚未建立多元化的资金来源渠道, 主要依赖银行提供的信贷支持。房地产上市公司在逐年递增的贷款压力下, 不得不支付大量的融资费用, 否则将面临资金链断裂的危险。
在资金使用过程中, 房地产上市公司盲目扩张的囤地行为占用了巨额资金, 资金的来源渠道未经规划就盲目融资, 甚至从民间借入高额贷款, 这些问题导致资金筹措成本的不断提高。缺乏科学的成本控制体系, 完工总成本超出成本控制计划, 无疑又增加了资金的占用量。此外, 房地产上市公司普遍面临经营性现金流持续恶化和财务费用上升等问题, 在销售量萎缩的形势下库存高企, 使得公司无法及时地回收大量资金, 难以形成闭环的资金链管理。
(三) 绩效考核在全面预算管理中的作用甚微
多数房地产上市公司的全面预算管理考评采用传统的业绩考评体系, 即以财务指标为主而忽视对非财务指标的评价, 且全面预算考评流于形式, 缺乏有效监管, 考核部门职责不明确, 考核内容不具体, 考核工作未形成制度化, 考核标准缺乏规范化等, 无法全面、准确地评价公司与管理人员的经营业绩。同时, 财务部门之外的其他部门缺乏全员参与意识, 致使绩效考核无法保证全面预算管理体系的实施。
三、提高房地产上市公司全面预算管理的对策
(一) 提升整体战略管理能力
公司中各部门之间密不可分, 如果其中一个环节发生断裂, 都会带来巨大的经济损失。因此, 应构建一个动态的战略协同机制, 将公司各部门之间有机的结合起来, 也使各部门在制定自身战略机制时顾及公司整体战略。在战略计划得以有效执行过程中, 全面预算管理可使控制效果得到保证。同时, 在制定战略管理计划和目标时, 应充分考虑房地产上市公司的内外部环境影响, 完善内部控制机制, 加强成本费用控制, 优化整合资源, 最终保障战略目标得以实现, 全面提升公司的战略管理能力和市场价值。另外, 围绕整体战略计划进行全面预算管理, 可达到规范房地产上市公司各项基础管理工作的目的。
(二) 加强房地产上市公司的资金链管理
按照国家发展规划, “十二五”期间我国将建设3 600万套保障性住房。在如此庞大的建设量和时间紧迫的态势下, 如何解决建设资金是重要难题之一。首先, 建立良好的资金筹措机制, 采用多元化融资方式。在国家相关政策允许的前提下, 积极引进外资, 拓宽合规的融资渠道, 达到分散金融风险的目的。可按照法律规定, 以投资者入股的方式向社会公开或定向招募资金, 形成多元化的融资渠道而非单一的依靠银行的信贷资金。其次, 搭建信息平台, 促进信息有效流通。应搭建网络平台, 加大信息化投入, 将日常的基础管理工作与网络相结合, 建立公司内部各部、各项管理工作相关的信息数据库, 对项目成本进行科学的控制, 降低额外的资金占用量, 及时有效地对资金进行管理。再次, 应制定详细的发展规划和全面合理的销售计划及资金回收计划。同时, 国家应继续健全和完善住房公积金制度, 充分发挥其作用, 使公积金本身不断增值, 然后再反过来调节资本市场资金的不足。
(三) 加大全面预算的监管与考核力度
首先, 确立考核指标。销售部门主要应考核当期销售收入指标的完成情况及货款的回收比例;工程部门主要负责考核成本是否在预算内及建设进度是否按计划进行;管理部门则负责考核各项支出是否在目标计划的控制范围之内等。在实际考核过程中, 不仅要考虑静态财务指标, 还应考虑非财务业绩指标, 例如顾客满意度、工程安全标准、创新能力、发展潜力等。将全面预算指标的完成度与职员的业绩考核挂钩, 并与职员的工资薪酬建立联系, 以保证全面预算管理的实现。其次, 建立部门行政主要负责人制。应将全面预算管理作为加强内部基础管理工作的核心, 成立专门负责全面预算管理的部门, 并任命各部门的行政主要负责人为预算管理的首要责任人, 切实加强领导, 明确责任。最后, 以公司全员参与为保障。全面预算管理的战略预算目标能够分解到每一部门, 每一员工均将参与到预算目标的编制、执行、监督、调整环节。只有全体员工重视并积极投入到预算编制工作中, 公司制定的全面预算计划才易于被接受, 才能确保顺利实现全面预算管理的战略目标。
四、结论
全面预算管理这一科学管理工程是与房地产公司发展相配合的保障体系。房地产上市公司应结合自身特点, 以战略为导向, 建立提高本公司发展潜力的全面预算管理制度并付诸实施, 真正实现战略目标质的飞跃, 达到提高经济效益的目的。因此, 在科学、完善的全面预算管理制度下, 房地产上市公司能够为资本市场提供更高质量的信息数据, 引导资本的趋利性流动, 实现资本最优的配置效率, 为经济的可持续发展做出贡献。
参考文献
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[2] .李富芝, 吴君民.房地产企业资金链断裂风险原因探析与实证检验[J].商业会计, 2012, (19) .
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8.房地产公司管理手册 篇八
【关键词】 公允价值； 盈余管理； 房地产业； 新会计准则
近年来，房地产行业发展迅速，房地产市价节节升高，俨然成为我国经济发展的主要动脉。2006年2月15日，财政部发布了新会计准则并于2007年1月1日起在上市公司试行。新准则大量引入公允价值，房地产企业采用公允价值计量备受争议，公允价值能否成为房地产公司进行盈余管理的手段，选择公允价值计量的偏好是什么？为了解答这些问题，本文选取了房地产行业上市公司进行实证分析。
一、文献综述
（一）国外文献综述
对于盈余管理的研究，国外从20世纪80年代就已经开始，且研究范围较为广泛，大多数学者是关于盈余管理的概念、动因等方面的研究，少数则通过实证分析对具体盈余操纵进行研究。
Catherine（1989） 认为盈余管理是企业管理人员通过有目的地控制对外财务报告过程，以获取某些私人利益。Paul和James（1999） 提出盈余管理发生在管理当局运用职业判断编制财务报告和通过规划交易以变更财务报告时，旨在误导那些以公司经营业绩为基础的利益关系人的决策或者影响那些以会计报告数字为基础的契约的后果。Catherine （1999）深入研究企业经营者进行盈余管理的主要手段之后，提出了不同经济环境下，企业经营者为达到预定财务目标，会运用公允价值计量中大量的估计因素来操纵企业利润。William（2000） 认为，盈余管理是因为会计政策的选择而具有经济后果的一种具体表现，当经营者可在一系列的会计政策中自行选择时，他们会选择那些使自身利益或公司股票价值最大化的会计政策。
（二）国内文献综述
国内从20世纪90年代才开始着手盈余管理研究。顾兆峰（2000）提出盈余管理是企业管理人员通过选择会计政策使自身利益最大化或企业市场价值最大化的行为。陆建桥（2002）认为盈余管理是企业管理人员在会计准则允许的范围之内，为了实现自身效应最大化和企业价值最大化作出的会计选择。任春艳（2004）认为盈余管理是企业管理当局在不违反会计准则的前提下有目的地采取多种手段达到期望报告盈余的行为。王婷婷（2007） 认为公允价值的引入将对上市公司盈余管理产生较大的影响，增加企业管理当局会计处理的自由度，而在未来随着公允价值的规范使用，公允价值计量将发挥更大的作用。黄亦农（2008） 通过考察公允价值在上市公司的使用情况发现，公允价值变动使得上市公司损益和资本公积出现巨幅波动，其可靠性被大大削弱。
国内外学者对盈余管理研究在理论和实践方面较为全面，但缺乏从具体行业角度进行实证分析。
二、 研究设计
（一）研究假设
公允价值计量属性的引入使管理层的盈余管理方式有了更多的选择，无论其动因如何，归根结底都是出于对企业利润的影响。本文选择利润表中的相关项目作为盈余管理的影响因素，并提出以下假设：
假设一：企业利用公允价值变动损益进行盈余管理
利润表中的公允价值变动损益项目，直接反映企业资产在本会计期间与上一会计期间的变动差额。在房地产行业中，由于计量方式的选择，这一项目将会发生很大变动，进而影响上市公司的当期损益。
假设二：企业利用营业外收支进行盈余管理
利润表中的营业外收支项目虽然并不完全反映公允价值计量方式下的全部损益，但毋庸置疑的是公允价值变动对净利润产生较大影响，而大部分的营业外收支的产生就是通过公允价值变动来实现。例如：企业处置固定资产、无形资产等长期资产都是通过该项目反映公允价值的变动，进而反映在企业利润当中。
假设三：企业利用资产减值损失进行盈余管理
与营业外收支项目类似，资产减值损失项目的大部分发生额是因公允价值变动而产生的，公允价值变动对资产是否减值影响较大，资产计提减值是在公允价值计量属性下资产的可收回金额与账面金额相减得到的并计入当期损益，因此对企业盈余的影响也通过这个项目反映在利润表中。
（二）样本选取
本文以房地产行业上市公司为例并利用SPSS16.0统计分析工具进行实证分析。众所周知，企业盈余管理行为很可能产生利润波动现象，虽然利润波动并不一定是盈余管理行为引起的，但利润的连续大幅度波动存在盈余管理现象的可能性很大。因此本文从房地产行业上市公司中选取2008—2010年三年净利润连续波动大于50%的上市公司，并剔除一些数据缺失的公司，共筛选出48家房地产公司，认为这48家公司存在盈余管理现象。
（三）变量设计与模型构建
本文应用多元线性回归模型研究净利润与各变量之间的关系。首先进行相关分析，即用一个指标去表明现象间相互依存关系的性质和密切程度；然后进行回归分析，即用一个变量对另一个或另外多个变量依存关系进行研究。
因为构成企业净利润的主要因素是营业利润，同时营业利润也能反映企业规模的大小，因此可将营业利润项目作为模型的控制变量，基于上述研究假设的分析，本文构建以下研究模型：
Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+u
其中：Y：△净利润
X1：△营业利润
X2：△公允价值变动损益
X3：△营业外收支
X4：△资产减值损失
（四）实证分析
1. 相关性分析
对自变量与因变量进行相关性检验，判定公允价值变动损益、营业外收支、资产减值损失与净利润之间是否存在相关关系，进一步确定是否存在盈余管理现象。相关性分析见表1 Correlations （相关性）。
**. Correlation is significant at the 0.01 level （2-tailed）.
*. Correlation is significant at the 0.05 level （2-tailed）.
根据表1的相关性检验可以得出：净利润的变动与营业利润和资产减值损失显著相关，而公允价值变动损益和营业外收支未通过检验，说明房地产公司会利用资产减值损失调节利润进行盈余管理，且相关系数为负，说明房地产公司会通过计提资产减值调减利润，少提资产减值调增利润。因此本文接受假设三，即企业利用资产减值损失进行盈余管理行为，说明房地产公司存在通过使用公允价值计量进行盈余管理的动机。
2. 回归分析
在对自变量与因变量相关性检验后，原构建回归模型根据相关分析结果变动如下：
Y=β0+β1X1+β4X4+u
其中：Y：△净利润
X1：△营业利润
X4：△资产减值损失
利用多元线性回归分析确定两个自变量对净利润变动的具体影响。分析数据见表2 Model Summary（模型摘要）、表3 ANOVAb（方差分析）和表4 Coefficients（回归系数）。
根据表2、表3和表4进行分析，得出以下结论：
从表2可以得出：多重可决系数为0.845、修正可决系数为0.839，说明该模型的拟合优度良好，换句话说，营业利润和资产减值损失对净利润的联合影响程度很大。
从表3可以得出：F=123.063远大于临界值，通过了检验，说明该模型总体线性关系的显著性较强，因此，说明营业利润和资产减值损失整体对净利润的影响较大。
根据表4数据，求得回归系数，建立具体回归方程为：
Y=30 180 204.63+0.609X1-1.074X4
上述回归方程说明：在资产减值损失不变的情况下，营业利润每增加一个单位，净利润将增加0.609，说明营业利润的增加将有利于净利润的增加；在营业利润不变的情况下，资产减值损失每减少一个单位，净利润将增加1.074，说明资产减值损失的减小将有利于净利润的增加。此外，X1和X4的t绝对值14.476和5.920均大于临界值，通过了检验，说明营业利润和资产减值损失两个变量分别对净利润有显著影响。
三、结论与启示
（一）结论
通过以上相关性分析和多元回归分析，房地产公司偏好通过计提资产减值损失减少利润，不提或少提资产减值损失增加利润，进而达到盈余管理的目的；出于样本的选取，公允价值变动损益和营业外收支这两种方式在房地产公司中进行盈余管理行为并不明显。因此，对于房地产行业，资产减值损失的计提主要包括存货跌价准备、坏账准备和投资性房地产减值准备等项目，对利润表的调减或调增也主要通过这几项资产减值的计提或不提。
（二）启示
1. 完善公允价值的应用环境
运用公允价值最大的前提是有一个公平、成熟的市场环境，只有市场信息透明化，买卖双方对于交易才能获得对等的市场消息，因此，要完善市场机制，大力倡导企业间的公平竞争，杜绝垄断、合谋等不良行为，使公允价值的应用空间更广泛。
2. 建立公允价值的相应准则
在一个活跃、完善的市场环境下，能有一个具体、可操作性的应用准则才具有指导意义。目前我国公允价值计量方法刚刚起步，很多方面还处于初级阶段，公允价值的应用也迫于与国际趋同的压力，还有很多不完善之处，这些不足在很大程度上阻碍了其发展。因此，制定一套公允价值计量的应用准则体系具有一定的应用价值。
3. 提高公允价值的可操作性
对于房地产行业来说，公允价值的取得是非常重要的，因此需要有专业人士通过可靠的模型和基于现行市场的各项要素作出预测并进行价值评估。因此，要建立房地产行业的相关统计数据和强大的信息网络，培养相关的高素质人才，进一步提高公允价值的有效操作。
4.发展诚信高、威望高的评估中介
在新会计准则下，房地产公司采用公允价值模式进行后续计量，并以资产负债表日房地产公允价值为基础调整其账面价值，两者之差计入当期损益。因此，房地产公司当期净利润会随着公允价值的变化而产生波动，进而对净利润产生一定的影响。目前我国房地产价格年年持续增高，未来不确定利润还在增长，升值空间还很大，因此房地产公司的巨额利润在账面上得以充分体现，也大幅提高了企业的盈余。在这种情况下，以评估价值代表公允价值的可靠性和相关性直接取决于评估中介机构的诚信，因此，要建立诚信高、威望高的评估中介，让房地产行业市场价格更加公平、合理。
盈余管理与公允价值本身并不存在必然联系，公允价值只是作为盈余管理的一种手段，在不完善的会计政策和市场经济环境中，公允价值能够为管理者进行盈余操纵提供契机。
【参考文献】
［1］ Catherine.Schipper， Commentary on Earnings Management［J］. Accounting Horizons，1989，12:91-102.
［2］ Paul.M.Healy & James M.Wahlen. A Review of the Earnings Management Literature and Its Implications for Standard Setting［J］. Accounting Horizons， 1990，12:365-383.
［3］ Catherine Shakespeare， Accounting for assets securitizations Fair Value and earnings management ［D］.1999.
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［7］ 王婷婷.公允价值对上市公司盈余管理的影响［J］.时代经贸，2007（6）:121-122.
［8］ 黄亦农.公允价值计量的现实影响［J］.现代商业，2008（15）:201-202.
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