房地产招标采购考察实施细则

房地产招标采购考察实施细则（精选5篇）

1.房地产招标采购考察实施细则 篇一

Xxxxx房地产开发有限公司

--------工程建筑材料招投标流程

采购部根据项目开发总控计划、各专业计划制定材料采购计划，公司相关部门和单位均可推荐供应商，采购部经过筛选及实地考察列入合格“供应商信息库”以便日后备用。采购部现行的招投标流程如下：

1、首先协调工程技术部门提供此次采购工程材料的技术参数、施工安装技术要求，建筑材料的规格、型号、数量等。根据提交材料申报领导，经领导批准后列入采购计划。

2、采购部根据相关部门提供的技术参数编制汇总招标文件。组织各部门对招标文件进行汇签，请各部门对招标文件内容，技术参数等做出确认。

3、采购部根据合格“供应商信息库”或潜在合作意向的单位作为预选邀标单位，并对拟邀标单位进行资格评审，确定不少于三家投标单位。申报领导，领导同意后进行招标文件的发放。

4、通知入选的拟邀单位发放标书，组织答疑，接收投标书及样品。

5、组织各部门进行公开开标及评标，各部门提出评标意见。由采购部对投标价格进行谈判，并提出意向合作单位。组织相关部门对意向合作单位进行实地考察包括工程业绩，了解投标单位的综合实力。

6、采购部就谈判结果和考察报告进行整理并报公司领导，由公司领导进一步对投标价格、付款等条款进行最后确定。

7、由采购部进行合同条款的谈判，双方同意后、组织各部门进行合同汇签，领导审批，最后完成合同签订。

8、跟踪督促合同的执行情况，售后维修、直至合同执行完毕。

采购部

2011-9-8

2.房地产招标采购考察实施细则 篇二

关键词：集中采购,物资,招标

1 物资类集中采购的特点

“集中采购”顾名思义, 就是整合各种同类的需求, 改传统的“随需而购”即“分散采购”为一次性的、集中采购。集中采购的产品应是在各种历年分散采购的数据基础上, 统筹归纳出来的产物。“通用性”是集采对象的重要属性之一。

一般的, 考虑到采购成本, 集中采购合同有效期跨度为2~3年, 因此产品技术性能的稳定性尤为重要。更迭迅速或技术尚待完善的产品, 暂不适宜纳入集中采购的范围。

2 制定招标方案时应注意的几点问题

在现有的各种采购方式中, 公开招标由于最具有竞争性, 因此最容易采购到高性价比的产品。集采产品的“通用性”和“技术高成熟度”与公开招标相呼应, 能最大限度地提高供应商间的竞争, 帮助买方选择出最合适的供货商。因此, 公开招标是集中采购常用的采购方式。在招标方案的制订中, 有以下需要注意的关键细节:

2.1 标包的划分

标包划分的目的是优化采购结果, 减少采购风险。因此, 划分标包时应根据买卖双方的特点和需求进行。举例如下:

由于集采产品量大, 供货批次多且某些供货需求存在一定的突发性, 为缓解供应商的供货压力, 可以结合供应商常规平均产量, 将整体的采购需求量按照数量的多少, 划分为多个标包, 最终形成多厂家同时为某集采产品供货的局面。这种供货方式不仅能有效规避因为单个供货商的技术缺陷而大面积影响公司该类产品性能的风险, 还能通过适当的奖惩机制, 将竞争延续至采购执行阶段, 为后续的供应商管理埋下伏笔。

我国幅员辽阔, 各地区在使用集采产品时, 对其性能指标必有不同要求。如:我国东部沿海地区, 空气湿度大, 含盐量高, 对产品防潮, 防酸雾性能要求更高。此时, 按区域地理环境划分标包将更科学。

2.2 资格预审、资格后审的选择

集采类物资的通用性和技术高成熟度显然在市场上具备很多潜在供应商。因此, 为降低评标阶段的工作量, 缩短评标时间, 集中采购的公开招标常选用有限数量制的资格预审。

2.3 获得真实的产品性能数据

为公平地凸显各投标产品的品质差异, 有效的方法之一是让各投标人统一提供投标样品, 在统一的第三方检测单位, 按照资格预审文件中已约定的检测方案开展第三方的质量检测, 并将检测结果作为投标文件的一部分, 供评委参考评分。

完成检测的样品, 可以同角度拍照产品的关键组成部分并分别录制成音像制品, 最后将中标人的录制资料分发给各集采产品的使用人, 保证投标样品和实际供货产品的一致性。

2.4 评标方法的选择

常用的评标方法分为经评审的最低投标价法和综合评估法两类。不同的评标办法, 给投标人传递的含义不同。

为防止投标人打价格战, 缩减生产成本, 降低供货产品质量。综合评估法可以把价格、商务、技术全部折算为货币、分数或比例系数后统一比较, 选出最大限度满足招标文件各项要求的投标人中标。

在招标方案中, 可以事先制定明确的技术商务打分表, 评委根据厂家的技术、商务点对点应答逐一评判打分;厂家的有效报价则按事先约定的计算公式自动计算得出价格得分。考虑到集采产品的通用性强、技术成熟度高, 常用的价格计算公式有三种。

(1) 线性评分法:此算法是最简单的传统算法。

Si=Q-K× (Pi-Pmin)

Si-投标人价格得分;Q=设定的满分值;Pi=投标人的投标报价;

K= (Q-Qmin) / (Pmax-Pmin) ;

Pmax=最高的投标人投标报价;Pmin=最低的投标人投标报价;Qmin=预先设定的最低得分值。

(2) 分区间的线性评分法:此算法是方法1的改进。能避免出现投标人报价水平接近但价格得分相差仍然较大的局面。

Si=Q-K× (Pi-Pmin)

Si-投标人价格得分;Q=设定的满分值;Pi=投标人的投标报价;

K= (Q-Qmin) / (Pmax-Pmin) ;

Pmax=最高的投标人投标报价;Pmin=最低的投标人投标报价;

Qmin=最低得分值;此最低得分值根据报价偏离度确定, 报价偏离度≤15%, Qmin=Q×90%;15%<报价偏离度≤45%, Qmin=Q×70%;45%<报价偏离度≤60%, Qmin=Q×50%;60%<报价偏离度, Qmin=Q×40%。

报价偏离度= (Pmax-Pmin) /平均报价;平均报价=Σ (P1+P2+…+Pn) /N;N—投标人的总数。

(3) 基准点法:此方法适用于对原材料成本依附性高、行业成本较透明的集采产品。但是在实际招标时应注意防止串标。

Si=Q-M×|Pi-A|÷A×100

Si:投标人价格得分;Q:价格分满分值;M:扣分步长 (需预先设定) ;

Pi:各投标人的投标报价;

A:所有投标报价的算术平均值;A=Σ (P1+P2+…+Pn) /N, A也可设为均值下浮一定比例;

N:投标人的总数。

2.5 价格联动

原材料在成本中所占比重较大, 当原材料价格波动时, 其生产成本必然发生变化。为保证买卖双方的利益, 可以在招标方案中制定对应的价格联动方法并写入合同。当原材料价格波动超过事先约定的阀值时, 供货价格按照约定的算法更新。

3 采购实施与闭环管理

完整的采购工作不仅包括第一阶段的集中采购招标等商务活动, 还包括第二阶段的采购执行及执行过程中相关问题的分析及处理。

传统分散采购时, 需求部门根据自己的需求, 自行设计采购方案、完成采购、签署合同并负责合同的履行。最后, 采购方案设计者还可以根据合同履行中碰到的问题, 有针对性的优化来年的采购方案, 形成闭环的采购管理。

集中采购以后, 企业为缩减库存成本, 一般选择“集中采购、分散执行”。即:招标完成后招标人先与中标人统一签署供货合同, 但是分批供货、分批付款。由于前期招标方案制作人不可能全程参与后期采购执行, 因此, 公司内部各层级间相互配合的顺利完成采购执行, 是集中采购成功的另一关键因素, 也是不断优化采购方案, 实现集中采购闭环管理不可或缺的基础。

3.1 信息双向共享

集中采购以后, 由于集采产品的应用范围广、实地应用环境复杂、涉及人员多, 采购方案设计者往往并不在合同履行分歧发生的现场, 无法真实、全面的获得第一手信息, 因此难以公允的处理矛盾纠纷。合同的顺利执行, 只能依赖于供应商与实际产品应用者的自行沟通。因此, 信息共享尤为重要。

信息共享可分为两方面。一方面是招标人需及时全面的向企业内部所有潜在集采产品的使用者共享合同签署情况, 介绍产品的使用范围、条件、售后服务内容等;另一方面, 是集采产品的使用者应及时记录并向集采招标方案制作者反馈供应商在合同履行中遇到的问题及解决方案, 以协助不断完善集中采购的招标方案。

3.2 供应商管理

根据供应商提供的产品类型, 一般可以把供应商分为“战略型”“瓶颈型”“杠杆型”“一般型”四类。实践证明, 在此分类的基础上, 进行供应商评价, 并采取不同的奖惩措施, 是激励供应商积极履行合同的有效方法;同时, 在前期招标时若需要用到综合评估法进行评标, 拟选择的不同级别供应商可以为评标时技术、商务、价格提供参考依据。

3.3 供应商管理的实现

供应商管理可以借助供应商评估的手段实现。包括:“绩效评估”和“合作关系评估”两方面。

绩效评估由“项目评估”和“年度评估”构成。“项目评估”评估内容包括:供应商在日常合作中的表现, 主要关注产品质量和服务。评估的实施人员为具体集采产品的使用者;“年度评估”是站在全年的角度, 整体评价供应商的全年的合作表现, 包括:技术、交付、质量、服务、供应商全年的发展情况如:主企业实力、社会影响等。评估的实施人员可选择年度采购量大的产品使用者承担。

“合作关系评估”包括两部分。其一:我方企业与供应商双方彼此的依赖程度。即:供应商不可替代独家供货额比例、供应商的交货提前期、历史合作状态等。其二:供应商对我方企业的重要性。即:采购金额、产品重要性、高层互访、战略匹配、产品分布情况等。由于“合作关系评估”与具体产品执行的关联度较低, 此部分工作可以由前期采购方案的制订者完成。

3.4 采购闭环管理

在采购执行时, 可以根据不同级别的供应商, 制定不同的到货检测频次, 级别越高, 到货频次越低;根据不同级别的供应商, 制定不同的分期付款比例。

3.招标采购的组织与实施 篇三

2、对同等资质或质量的，采用最低报价法定标。

3、参标单位众多，标准统一的采用筛选淘汰法定标。

4、物质销售，采用最高报价法定标。

5、对专利产品或专利技术的参考以前采购价以议标方式定标。

6、根据投标现场规定评定结果，当场公布，并据结果定出中标单位。

7、写出书面的评审报告。

4.房地产招标采购考察实施细则 篇四

【课程背景】

房地产内训：房企招标采购实务操作及法律风险防范实战培训；近日国家九部委联合发布了《关于废止和修改部分招标投标规章和规范性文件的决定》自2013年5月1日起施行。对《招标投标法》实施以来国家发展改革委牵头制定的规章和规范性文件进行了全面清理。《中华人民共和国招标投标法实施条例》颁布实施已来。全面深入贯彻落实《实施条例》的有关精神和要求，为行业发展注入了新的动力。

【课程对象】

各地招投标行政主管部门、招投标中心、公共资源交易中心的相关人员；各单位从事投资决策、招标采购、基建工程、项目开发、纪检监察、财务、审计、法律等部门负责人和相关人员；

【培训内容】

一、招标采购活动中所涉法律问题分析

1、《招标投标法实施条例》及两个《标准文件》解读、应用与实务；

2、《电子招标投标办法》解读、应用与实务；

3、《建设工程工程量清单计价规范》（2013版）的重点解读；

4、即将出台的《政府采购法实施条例》征求意见稿条文解析；

二、招投标采购操作实务与案例解析及疑难问题解答

1、招投标前期策划、招标方案的制定与招标策略；

2、各种采购方式的特点、要求、注意事项和具体操作技巧；

3、两阶段招标、框架招标、资格审查招标及其注意事项；

4、标段划分需要考虑哪些因素，如何规避法律风险；

5、如何预防高价围标、低价抢标、陪标、串标等违规行为；

6、开标异议与答复中的注意事项；

7、两个评标原则、六大类评标方法的选用，以及商务标、技术标评标细则的设计和评分评价方法；

8、投标人之间的串通投标行为的表现形式及其认定；

9、澄清的合法性及其注意事项；

10、废标的合法性及八种常见法定废标条件详解；

11、定标与合同的签订及注意事项；

12、合同履行过程中纠纷和索赔的正确处理确保实现质量、价格、采购工作效率三大招标采购目标；

三、招标投标监督管理与稽察实务

1、如何提高纪检监察部门监督服务招投标工作能力；

2、招标投标活动行政监督与稽察办法及建设项目稽察；

3、招标投标活动八类违法行为及监督依据；

4、纪检监察机构在资审、开标、评标、处理投诉等招投标的各个阶段应该注意的重点；

5、纪检、监察、审计、财务等部门全过程跟踪监督管理；

6、开展招投标监督体系的现状总体评价与手段创新；

5.房地产招标采购考察实施细则 篇五

【摘 要】在项目管理过程中，招标采购工作时一项十分重要的环节。招标采购工作的质量水平会对工程项目的的投资，质量，工期等产生影响作用。本文结合作者多年来的工作经验，对项目招标采购工作进行了系统的总结和分析，同时提出了有关的措施和意见，期望能够对项目管理中的招标采购工作起到指导性作用。

【关键词】工程招标 采购管理 策略 实施

采购管理工作可以分为招标采购和非招标采购两种。对于一些大宗型的采购工程，按照国家的有关规定，都要采取工程招标采购的方式。招标采购管理管理的基本指导思路

在市场经济的条件下，我国对于工程建设方面的法规也日趋完善。在这种形式下，人们逐渐认识到工程项目的采购管理关系到整个工程项目的建设，对工期，质量，以及投资都产生了重要的影响作用，为此需要建立相应的指导思路，对招标采购工作的有效实施进指导。①采购工作具有的特点为：内容多，涉及面广。因此应建立类别清晰，效果显著的管理系统。

②为了能够实现相应的项目采购目标，在进行总体策划时，要做到计划严密，操作可行，同时准备充分，这样赢得招标采购工作的主动性。

③工程项目招标采购工作应该充分服从于整个建设项目的总体目标，协调经济，技术和管理等因素，进而充分保证工程建设的工期，投资以及质量水平。

④充分增强相关管理人员的服务意识，同时明确相应的责任和权利。

2招标采购工作的过程控制

2．1 招标方案的策划

为了能够充分实现相关建设单位的有关投标目标以及建设意图，在进行招标之前，应充分结合项目管理的相关要求，进行招标策划文件的编制，在策划文件中，应首先介绍相关的法律，法规，进而介绍相关的招标事项，运行程序以及相关代理单位的工作内容，同时还要设计较为合理的承发包方式，计价模式，合同方式，供应方式，以及利弊分析等。通过这样的策划文件，有助于项目管理单位，进一步制定相应的招标文件。

2、2确定相应的投标单位

2．21进行投标单位的资格审核

作为项目采购管理的重要组成部分，应合理的进行投标单位的选择。要给一些符合相关条件的承包商以同等公平的竞争机会，这样一是能够充分发挥市场的作用，另一方面能够实现采购成本的有效控制，能够对项目工程的施工质量有效提升。应根据项目的具体情况，建设的具体要求，以及采购的具体内容制定较为适宜的资格条件。

2．2．2投标单位的选择方式

目前较为成熟的投标单位选择方式有资格预审和全部抽取两种方式。

(1)资格预审方式：这种方式是指在进行物资投标的初始阶段对投标单位进行预审，对通过预审的单位发放招标文件。这种选择方式有利于选择出具有实力以及经验的承包单位，淘汰大批实力较弱的单位，这样能够有效减少评标的工作。但缺点为增加了相应的工作量。

(2)全部抽取方式：这种选择方式为，在相关部门的监督之下，随机抽取相应的投标单位。这种选择方式的优点为：减轻了标前的工作量，缺点为随机抽取，不能对投标单位进行深入了解。

在设定投标单位资格预审的相应标准时，可以划分为五个方面：一为投标人的基本条件，具体内容有投标单位的经营行为，企业管理行为以及工程业绩等；二为企业的荣誉以及经营水平；三为单位是否承包过类似的工程，以及工程的业绩；四为投标企业具有的财务

能力，进而对企业承担相关风险的能力进行判断；五为对投标企业具有的技术实力，项目人员素质水平，以及机械设备状况进行评价。投标单位应更加自身的情况编制相应的申请文件，业主将会同项目管理单位对申请文件进行分析，进而对投标单位的整体情况有个初步了解。

2．3 进行招标文件的编制

招标文件一方面是进行投标文件的编制依据，另一方面是相关合同的基础，具有较强的约束力。因此招标文件的编制应遵循公平、合法、互利的相关原则，做到文字规范、合理、周到、严谨，同时还要符合相应的规范和要求。

项目管理单位在进行招标文件的编制过程中，应使之能够与工程建设的质量控制，进度控制以及投资控制进行有效的结合，使之能得到充分落实。在招标文件编制过程中还应注意下面的几个方面问题：

一是，要充分界定相应的总承包范围、中标单位具有的施工范围、一些另行发包工程范围等，对于另行发包的工程，中标人可以收取相应的总包配合费，同时对于招标人特别认可的一些分包工程，中标单位可以收取相应的总包管理费以及总包配合费，同时还要规定相应的配合和管理的内容。这样就避免投标人在施工过程中出现界限不清的局面；

二是，招标文件中应对工程的质量、工期，安全等目标进行明确规定和阐述，这样使投标单位能够合理进行施工方案以及投标报价的编制。

三是，按照《建设工程工程量清单计价规范》的相应要求，进行工程量清单的编制，详细描述相应的报价依据，价格组成以及相关的原则。在编制清单过程中，可以与整个项目的采购管理工作进行充分结合，将另行采购的分包工程的材料以及设备，可以作为暂定价格列入。

2．4 投标的评标标准和方法

为了能够确保中标单位的施工质量，需要确定合理的招投标的评标标准以及评标方法。工程中较为常用的评标方法有综合评标法和最低价法两种。最低价法为选择能够满足招标文件的相关要求，同时投标价最低的单位的评标方法。这种方法在材料采购以及设备采购的应用较为广泛。而综合评标法，将相应投标文件中的施工质量，施工工期以及企业信誉进行综合打分，选择分数最高的企业作为中标单位，这种评标方式较多应用在工程采购以及服务采购过程中。

在项目管理过程中，应该根据采购项目内容的区别，制定出较为合理的评标方法。例如：设计招标在进行评审的内容以及形式上有着众多的不同。在进行评标过程中的依据为：设计方案的优劣，工艺水平，设计的投入产出情况，实施的进度以及单位的信誉状况，因此在进行评标时，可以邀请一批专家对方案的口头叙述进行评价和讨论，一举手表决的方式进行方案的选择。在进行施工招标采购过程中，可以运用综合评估法，商务标与技术标各占一定的分值，这样能够将技术方案与工程管理进行充分结合，有助于选择价格合理，技术水平良好的中标单位。而在进行货物采购过程中，可以采用最低价法。

3项目管理中的几点采购管理经验

3．1 正确认识项 目管理公司在采购管理工作中的作用

项目管理公司在采购管理工作中的作用不同于一般的招标代理公司，在整个采购招标的过程中会承担更多策划和操作的工作。在进行定位时要注意下面几个方面：

(1)项目管理公司应承担好相关的工作职责，充分尊重业主在重大问题中所具有的决定权

(2)形成良好的工作方式方法，有效发挥在知识以及管理经验方面的优势，充分赢得业主的信任。

(3)做好业主与相关部门的联系，向业主宣传相关的政策和法规。

3．２ 建立健全内部组织机构，实现职责分工。

一是要充分根据项目的特点以及业主的相关要求，建立起一个职责分工明确的项目管理组织机构，还要认真进行工作程序以及工作制度的制定，确保整个管理过程目标明确，分工合理。项目管理公司及其相关专业人员还要苦练内功，增强相关专业采购知识的学习，同时还要熟识相关的建设法律法规，掌握相应的合同法以及招投标法。

3．３ 灵活应对不同的采购情况

项目管理单位应充分增强工作的灵活性，根据不同工程的特点，要求，以及投资性质合理选择相应的采购管理模式。这样才能够满足不同项目的具体采购工作所具有的采购内容以及采购计划。当有关政策或者业主要求发生变化时候，项目管理单位要相应地做出回应，灵活的应对各种采购情况。

参考资料