商品房质量问题投诉

商品房质量问题投诉（精选8篇）

1.商品房质量问题投诉 篇一

住房常见投诉问题

根据我国法律规定，可以将房屋的质量问题分为三种：

(一)房屋主体结构质量不合格。主体结构是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体，必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。

(二)严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电，隔音效果不达标等等。

(三)其他一般质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。

对上述三种不同的质量问题，法律规定了不同的处理方式，分别赋予购房人和开发商不同的权利和义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

因此，不同质量问题的正确处理方式可概括如下:

(一)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本过高，买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。

(二)对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律容许购房者可解除合同并要求赔偿损失。

当然如果买受人认为要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失，更为合算时，也可选择要求修复。

(三)对于其他质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失，可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。

房屋出现质量问题如何投诉

(一)找开发商协商

如果发现质量问题，首先找开发商，因为购房者与开发商有着直接的合同关系。开发商作为商品房的生产商和销售商，对商品房质量承担最终责任。开发商与购房者的质量关系通过《商品房购销合同》和《商品房住宅质量保证书》来约束，如果购房者因质量问题要求赔偿损失，应由开发商向购房者赔偿，开发商再根据质量原因依照合同约定追索责任单位赔偿。

(二)因商品房质量保修责任发生纠纷的，如开发商不予解决、或对开发商的解决不满意，当事人可以向建设工程质量监督机构申请组织认定或向建设行政主管部门投诉。对于影响房屋结构安全的问题，住户可以直接委托具有法定结构安全鉴定资质的单位对房屋进行鉴定，其鉴定结论可作为民事赔偿的证据。

(三)提起仲裁或依法向人民法院起诉。如果上述途径都不能解决，购房者可以根据法律规定和自己的实际情况起诉开发商。

以下为住房具体的常见投诉问题 ：

（一）楼体不稳定：

主要表现为过了沉降期依然下沉不止以及不均匀沉降导致楼体倾斜或者因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。

（二）房顶或墙面渗漏：

主要是由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外、向楼下的水平或垂直渗漏。夏天雨水多时，或者厨房、卫生间用水量大时，渗漏会严重，这不但影响使用人的正常生活，破坏地面装修，还影响楼上楼下。

（三）墙皮脱落:

墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。

（四）裂缝(包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂

缝、温度裂缝、变形裂缝):

产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。

（五）隔音、隔热效果差:

由于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求，造成隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，影响正常生活或者屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。

(六）上下水出现滴漏: 由于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关，引起上下水管处出现滴漏。滴漏现象不仅浪费资源，也会影响人的正常生活。

（七）水、电、暖、气的设计位置不合理:

水表、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤

气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。或者用电设备存在漏电、火灾隐患等。

（八）房间或结构构件偏差及层高偏差：

主要原因有模板制作过程中尺寸控制较差，浇筑混凝土时，出现涨模现象，放线误差过大，结构构件支模时因检查核对不细致造成的外形尺寸误差，施工过程中，模板、支撑被踩踏、松动，造成截面尺寸误差较大。

（九）烟道、排气孔道、风道不通

排风软管,两端连接不严,脱落,断裂管道开裂，堵塞等，厨房烟道排烟排气受阻，造成返味逆止阀的两个半圆型的活动挡片,排风时开启,停止时关闭。挡片出现问题油烟排不出去。

（十）室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动

基层干燥，浇水润湿不够，使得水泥砂浆迅速失水，砖与砂浆粘结力降低；水泥砂浆或胶粘剂摊铺或涂刷时间过长，泥浆风干，不起粘结作用。砂浆加不过多，结合层不起作用。基层处理不干净或饰面砖施工前未浸水湿润或未清除砖背面浮土，干燥的砖将水泥砂浆中的水分很快吸走，造成砂浆脱水，影响了凝结硬化，施工时砂浆不饱满形成空鼓，或砂浆过厚，操作中敲打过重，使砂浆下沉，水分上浮，减弱砂浆粘结力，砂浆凝固后进行移砖纠偏。

(十一）墙体渗漏、结露：

小方块形的外墙体瓷砖易粘贴不饱满、空鼓，瓷砖勾缝局部不密实，勾缝表面有小孔或裂缝，雨水进入墙体造成渗水；外墙砼体螺杆洞渗水：在墙体抹灰之前没有将洞填密实，也没有作防水处理。墙体外保温设计不妥，特别是突出墙体的重点部位未设保温，产生冷桥，局部结露；如进行装修时，墙面潮气没有排尽，结露现象则更为严重。

（十二）门、窗密闭性差、变形

有的门窗自安装上开始，有 的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形 的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无 法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大。

（十三）公用设施设计不合理，质量不过关：

例如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，电梯大小、数量不能满足居住人流量要求，且速度慢，等候时间过长，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。

（十四）物业管理类：

对管理服务方面的投诉业主对物业服务质量的投诉主要有以下方面:用户的财产和人身安全是否能得到保障，物业服务是否规范、标准，物业人员礼仪礼貌是否得体，服务态度是否热情,办公或居住环境是否安静服务时间和服务是否及时快捷等。业主感觉到服务质量低于期望值肘，就会因不满而投诉。期望值来源于用户日常得到正常服务的感觉和物业公司的服务承诺。如果服务承诺过高，容易因期望值落差而投诉。另外当某项服务“失常”时，如工作人员态度恶劣，日常运作出现故障、维修人员未能按时完成作业等，业主会以投诉来倾诉自己的不满。

综合上述为全国住房投诉最普遍的问题，对其进行一个投诉排名：

1、墙体裂缝及楼板裂缝

2、墙皮脱落

3、房顶或墙面渗漏

4、墙体渗漏、结露

5、室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动

6、上下水出现滴漏

7、楼体不稳定

8、房间或结构构件偏差及层高偏差

9、物业管理类

10、烟道、排气孔道、风道不通

11、公用设施设计不合理，质量不过关

12、门、窗密闭性差、变形

13、水、电、暖、气的设计位置不合理

2.商品房质量问题投诉 篇二

一、引起住宅工程质量投诉的主要问题

据统计, 住宅工程质量投诉主要集中在以下几类。

(1) 房屋裂缝。

(2) 渗漏。

(3) 抹灰层脱落。

(4) 房间内几何尺寸和门窗几何尺寸不变。

二、工程质量投诉的原因

(1) 工程存在质量缺陷。

(2) 责任主体单位信用缺失, 规避责任, 激化矛盾, 导致投诉。

(3) 投诉人片面、盲目维权。一些投诉人以房屋质量缺陷为借口, 不配合责任主体单位处理, 而是提出超过处理范围的索赔要求, 只赔钱, 不维修, 进行多头、反复投诉。

(4) 投诉处理无成本、时效快。在信息高速发展的社会里, 投诉比到法院去起诉要快得多。且投诉是无成本的。

(5) 偏信他人的夸大说词, 唤起投诉欲望。

三、预防、减少住宅工程质量投诉的对策

(一) 树立工程质量观念、建立工程质量意识, 是预防和减少工程质量投诉的前提。

参与建设的各方责任主体必须树立科学发展观, 房屋建设必须坚持可持续发展、全面发展、节约型发展, 必须用全寿命周期的投入产出来评价工程建设的质量。特别是建设单位作为建设过程的第一责任人更应如此, 工程前期建设理念的起点、标准必须高, 并把这一目标落实到建设参与的各方, 形成合力, 从而完成预期的目标——建设、施工等单位获得合理的经济利益, 用户对房屋的安全及使用功能满意, 城市添亮增色, 达到多方共赢的结果。

要更新工程质量观念, 就要树立质量安全、质量和谐、质量效益、质量幸福观念。要认识到工程质量关系生命安全, 工程存在严重缺陷不仅可能造成建造过程中的安全事故, 而且可能造成使用过程中的安全事故。工程质量关系社会和谐, 工程的严重质量缺陷会造成安全事故;功能达不到要求会引起消费者的不满;造成群体性上访, 甚至引起社会动荡。工程质量关系生活幸福, 工程质量有问题可能缩短工程寿命, 或者使用不久就要返工重修, 影响使用效果, 造成重大经济损失。工程质量关系生活幸福, 工程存在缺陷、性能不稳定, 在使用过程中可能问题不断, 给消费者增添烦恼。为社会提供好的建设产品是建设之本, 建设产品的质量和品质是建设产品之本。建设者必须树立“质量在我心中, 质量在我手中”的理念。

(二) 强化过程控制, 加强通病防治, 致力技术创新是预防、减少质量投诉的基础。

参与建设各方责任主体必须制订详细、周密、可操作的计划, 严格执行国家规范、标准及工程建设的地方规定, 各自建立健全质量保证体系, 规范质量行为, 加强整个作业过程的质量监管, 确保工程质量。

必须加强住宅工程质量通病的防治工作, 对于现浇板开裂、墙面屋面渗水等顽症, 应找出病因, 确定办法, 强制实施, 预防为主, 防治结合, 尽可能避免问题的出现。同时, 积极利用新技术、新材料、新工艺、新设备, 消除由于原有技术、材料、工艺、设备落后、不足造成的质量问题。同时加强对“四新”应用过程的经验积累, 防止新的问题产生, 如外墙保温材料的使用等。

(三) 推行分户验收, 强化竣工验收监督管理是预防、减少质量投诉的有效途径。

推行住宅工程分户验收的根本目的就是为了预防、减少质量投诉。由于现在建筑工程大多数还是以手工操作为主, 质量的均质性难以控制, 先前检查以抽查为主, 质量问题不能全面发现, 老百姓怨言很大, 对于施工、监理单位也难以追究责任人。实行分户验收制度, 能够全面检查房屋建筑的质量状况, 把质量问题消除在竣工验收前;竣工验收是检验工程质量的最后一道关口, 把好工程竣工验收关, 严格工程竣工验收监督管理, 能够有效地防止住户拿到“带病”的房子。

(四) 房屋住宅工程质量问题评估是处理质量投诉的基础。

作为一种价值很大的特殊商品, 房屋建筑同其他产品一样可能出现质量问题, 房屋建筑一旦出现质量问题, 住户提出的索赔少则数千, 多则上万, 对质量问题的处理造成很大的障碍。为解决这一问题, 北京市建委做了有益的尝试, 建立房屋住宅工程质量问题评估体系, 对于出现的质量问题由中介机构给出定量的经济评估, 作为经济赔偿的依据, 减少扯皮, 加快质量问题的处理。这种做法值得研究、总结、推广。

(五) 推行建设工程质量保证金和保险制度是处理质量投诉的有效保障。

现如今有一部分开发企业或者打一枪换一个地方, 或者由于经营原因被注销, 一旦房屋在使用过程中出现质量问题, 住户很难找到责任单位, 即使投诉到建设行政主管部门, 由于没有资金保障, 处理起来也要费很大的周折。对于工程质量投诉处理而言, 应建立起一套强制性的工程质量保证保险制度, 而非一般的工程质量责任保险, 因为工程质量保证保险是承保投保人因其建造的工程有质量缺陷而产生的对工程本身的赔偿责任, 如整改、返修工程的赔偿责任。这样做一方面可以通过浮动费率优胜劣汰, 使投保人自觉提高工程质量, 减少工程质量问题的发生。另一方面, 在出现工程质量问题后, 可以要求保险公司承担相应的修复或者赔偿责任, 避免一些质量问题责任方的推诿扯皮, 大大提高工程质量投诉处理的效率。

参考文献

[1]李德斌.建筑工程几种常见质量通病的原因分析和防治措施[J].广东建材, 2006, (3) :57-58.

3.如何正确投诉农机产品质量问题 篇三

1. 投诉内容

凡农民或用户购买直接用于农业生产的农机产品，因产品质量和服务引起争议，可直接向当地县、市或省农机质量投诉监督站（一般设在省、市、县农机局内）投诉，如果当地投诉解决不了，可向中国消费者协会农机质量投诉监督站投诉（投诉电话：010-67347472）。

2. 投诉需准备的资料

投诉方式包括口头或书面投诉。需要调解或协助处理的必须出具书面投诉材料。投诉材料包括：①购机发票、“三包”凭证等有关证明复印件材料。②投诉人姓名、通讯地址、邮政编码、电话号码。③被投诉者名称（生产企业或销售单位）通讯地址、邮政编码、电话号码等。④所购农机产品的名称、型号、规格、数量、价格、购买日期、购买地点、发生质量问题损害和与被投诉者交涉情况。

3. 投诉不予受理的几种情况

①经营者之间或生产者与经营者之间存在购销纠纷的。

②在国家规定的保修期和保证期之外发生的质量纠纷，但超过保修期和保证期，因质量缺陷造成人身伤害的除外。

③被投诉方不明确的。

④法院、仲裁机构、有关行政部门或地方消协已经受理或处理的。

⑤符合《农业机械产品修理、更换、退货责任规定》中免责条款的或超过“三包”有效期的。

⑥争议各方曾达成调解协议并已执行，而且没有新情况、新理由的。

⑦其他单位转来的投诉，主投诉人没有要求向农机投诉站投诉的，农机投诉站不直接受理，不直接答复受投诉人。

4. 《农业机械产品修理、更换、退货责任规定》有关“三包”条文选登

为帮助农民朋友了解农机产品修理、更换、退货责任的有关规定，现将国家有关部门《农业机械产品修理、更换、退货责任规定》有关“三包”条文选登如下：

第九条 “三包”有效期自开具发票之日起计算，扣除因承担“三包”业务的修理者修理占用和无维修配件待修的时间。

第十条 “三包”有效期内，产品出现故障，农民凭发票及“三包”凭证办理修理、更换、退货。丢失“三包”凭证和发货票，但能证明其所购产品在“三包”有效期内的，仍应当享有“三包”权利。

第十一条 “三包”有效期内，产品出现故障，由“三包”凭证上指定的修理者免费修理（包括材料费和工时费）。就近未设指定修理单位的，修理及运输等问题由销售者负责解决，费用由销售者承担。具体事宜由农民与销售者双方商定。

第十二条 “三包”有效期内产品发生故障，修理者应当从送修之日起40日内排除故障并保证正常使用。因修理造成产品损坏的，修理者负责为农民赔偿产品本身的损失，费用由修理者承担。

第十三条 “三包”有效期内送修的产品，自送修之日起，超过40日未修好的，修理者应当在修理状况中如实记载，销售者应当凭此据免费为农民更换同型号、同规格产品，然后向生产者、修理者追偿。

第十四条 产品自售出之日起15日内发生安全性能故障或者使用性能故障，农民可以选择换货或者修理，销售者应当按照农民的要求负责换货或修理。

附件2：内燃机、拖拉机、联合收割机及主要部件“三包”有效期如下：

一、内燃机（指以内燃机作为商品出售给农民的）

1. 整机“三包”有效期。

①柴油机：多缸1年，单缸9个月。

②汽油机：二冲程3个月、四冲程6个月。

2. 主要部件“三包”期。

①柴油机：多缸2年、单缸1.5年。

②汽油机：二冲程6个月、四冲程1年。

3. 主要部件名称：机体、气缸盖、飞轮。

二、拖拉机

1. 整机“三包”有效期：大、中型拖拉机（18千瓦以上）1年，小型拖拉机9个月。

2. 主要部件“三包”有效期：大、中型拖拉机2年、小型拖拉机1.5年。

3. 主要部件名称：内燃机机体、气缸盖、飞轮、机架、变速箱箱体、半轴壳体、转向器壳体、差速器壳体、最终传动箱箱体、制动毂、牵引板、提升壳体。

三、联合收割机（包括玉米收获机）

1. 整机“三包”有效期：1年。

2. 主要部件“三包”有效期：2年。

3. 主要部件名称：内燃机机体、汽缸盖、飞轮、机架、变速箱箱体、离合器壳体、转向机、最终传动齿轮箱体。

4.商品房质量问题处理浅议 篇四

房 屋质 量 问题 ，也 称 房屋 质 量缺 陷，

是 指 房 屋 建 筑 工 程 的 质 量 不 符 合 工程 建 设

强制性 标准以及合 同的约定 。质量 问题依

其严重 程度和 法律 后果 ，可以分 为三 类 ，

一

是 主 体 结 构 质 量 不 合 格 ； 是 质 量 问题 二

严 重 影 响 正 常 居 住 使 用 三 是 一 般 质 量 问

题

一

、

“ 主体 结构质 量不 合格 ”的认

定和法律后果

《 最高人 民法院关于 审理商品房买卖合 同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》 （ 下

称 《 释》 解 ）第 十 二条 规 定 ， 因 房 屋 主 体 结 构 质 量 不 合 格 不 能 交 付 使 用 ，或 者 房 屋

构 质量不 损失 。 上 接受、 构整体性 、

基 基 础一

地基工程 、防水工程 、供冷供热系统 、管道管线、装修 工 程等相对应的一个概念。一座房子 ．去掉上述地基、防水 工程 、供冷供热 、管线 、装修等 ，剩下的就是主体结构。 尽管 主体结构 似乎有 了一个清晰的轮廓 ， 但在司法实

践 中仍 然 难 以厘 清 。

工程安全

的载体 和

，

我 们来 看上 海 中院的一 个案 例 【20 ） （ 9 沪一 中 民二 0

（ ） 字 第 12 民 终 8号 】 产 某 购 买 上 海 市 康 桥 镇 某 别 墅 1 ：

主体结

在装修时发现房屋构造柱出现断柱、柱内仅用砖头和零星

木头 填 充 。开 发 商振 丰 公 司 曾几次 派 人 上 门维修 ．因振 丰

柱、撑、支 J 么是 不 什

公司未 向产某 出具原设计单位出具的维修方案 ，产某拒绝

振 丰公 司 维修 。后 诉 至 法 院 。因产 某 与振 丰 公 司就 房屋 构

十条规定

造柱是否属主体结构质量问题存在争议 ．产某向法院提 出

为 ：一） （

结 工程 ， 构

）屋 面 防

鉴定 申请 ，法院依法委托上海房屋质量检测站进行检测 ，

后该 检 测站 出具检 测 报 告 ，结 论为 ： 检 测房 屋 构造 柱 存 被

在混 凝 土蜂 窝 、孔 洞 以及 漏 浇 混凝 土 等质 量 缺陷 主要 系

拘 渗漏 ， 防 令期 （ ） 四 为 2年 。

施 工 不规 范 所 致 。建议 按 照原 设 计 单位 出具 的维 修方 案 对 构 造 柱进 行 修 改 将被 检 测构 造 柱原 混 凝 土全 部 凿 除重 新 浇 灌 。产 某 与振 丰 公 司对 上 述检 测 报 告均 无异 议 ，但 认 为 鉴 定 结 论 并 未 明 确 房 屋 构 造 柱 质 量 是 否 属 于 房 屋 主 体 结

圭 设施 、础

构 。庭 审 中法 院征 询鉴 定 人 员意 见 ． 称系 争柱 子 属构 造 柱 ，

F bu r 2 1 53 e ray 0 1

I

屯 0 l

是 否属 于主体 结 构 问题不 属于 其鉴 定 范 围 ，该 质量 问题 是

施． 都是开发商在交房时应当建设完成 ， 符合使用要求的， 属开发商义务。而周边环境 ，如在小区规划范围内．也应

属开 发 商义 务 。小 区规 划范 围外 的 ．则 与开发 商无 关 ，因 此原 因造 成 不能 正 常居住 使 用 ． 以欺 诈 等理 由追 究开 发 应

否属于主体结构质检部门有验收标准。针对鉴定结果并未

明确 房屋 构造 柱 质量 问题 是 否属 于主体 结构 范 围 法院 向 南 汇 区质量监 督 站进 行 了调查 ，该 站答 复 系争房 屋构 造柱 属 于主体 结构 。法 院认 为 ．根 据建筑 规 范标 准 ，房屋 构造 柱属 房屋 主体 结构 范 围 ，故 振 丰公 司对 上述 质量 问题 在房

商责任。

（ ） 严 重影 响 居住使 用 的认 定 与鉴 定 三

屋合理使用范围内负有保修义务。 从 以上案例可知 ，柱子等房屋某部位是否属于主体结 构 ，是一个很专业的建筑工程 问题 ，有时法院也没有能力

直 接认 定 ．需要 委托 鉴定 。

严重 影响 ”显然是 个主观判断 ，是否严重，没有相

应的国家标准或行业标准来衡量 ．没有指标或参数来检测

区分 。因此 ，没有办法进行鉴定 。因此 ，是否构成 严重 影响” ，只能 由法 官凭借 生活经验 、社会情理和 内心信念 做主观判断 。因为是主观判断 ，不可能有统一的标准。综

合相 关 案例 ，我 们大 致 能得 到一 些判 断是 否构 成 严重 影 响 的考 量 因 素 ： 如 果该 质 量 缺 陷 大 多 数 的社 会 公 众 1

二 、“ 房屋 质 量 问题严 重 影 响正 常居 住使 用 ” 的认定和 法律后果

《 解释＞第十三条规定 ． 因房屋质量 问题严重影响正

常居住使用 ，买受人请求解除合同和赔偿损失的．应予支 持 。该条是 （ 合同法》第九十四条第 四项 ” 当事人一方 迟延履行债务或者有其他违 约行为致使不能实现合 同目 的的 ． 以解除合 同”在商品房买卖合 同中的体现 。适用 可 该规定的主要难点是 ” 严重影响正常居住使用” 如何把握 。

（ ）是 否以房 屋存 在 安全 问题 为标 准 一

都无法容忍和接受 ，则很可能被认定 严重影响 ； 如 2 果质量问题经多次修复仍无法解决的 ，很有可能认定 严

重影响 3 如果质量问题威胁人身安全或健康的．极有

可能被认定为严重 ； ． 4 解除合 同是较严重的违约责任承 担方式 仅适用于比较特殊的情况 ，如果质量问题是建

筑

行 业 的通 病 ，一 般 不会 认定 严重 影 响 ； ． 果 质量 问 5如 题 能够被 修 复 能修 复到 正 常使 用水平． 会 认定 严 且 也不

有一种意见认为 ，商品房 正常居住使用 主要以

安全 为标 准 ． 只要 房屋 能安 全 居住 使 用 ， 则不 应认 为

重影响”； 认定 严重影响 ”也会考虑房屋的档次 、价 6 格 如果是高档小区或别墅． 则标准趋严 ． 如果房价较低廉 ， 则标准稍宽。

严重影响居住使用” 。笔者认为 ． 安全问题只是影响居住 使用的情形之一 ， 只是较为严重而已。即使房屋是安全的，

其 它 问题也 足 以影 响使 用 ，如水 电不 通 ．冬天 不供 暖 电

三 、房屋存在 一般质 量问题的认定和法律后果

《 解释》第十三条二款规定 ． 交付使用的房屋存在质 量问题 在保修期内 ，出卖人应 当承担修复责任 ； 出卖人 拒绝修复或者在合理期限内拖延修复 的．买受人可以自行

或 者委托 他 人修 复 。修 复费 用及 修复 期 间造成 的 其他 损失

梯不运行等等。因此， 将 严重影响居住使用 限定为 安 全问题 显然不妥。这将使不能居住的房屋也无法退掉 。 ．

（ ）是 否包 括 基础 设 施 、周边 环境 、配套 设 施 等 问 二

题影响居住的情形

该 规定 的表 述 为 “ 因房 屋 质 量 问题 ” 那 么如 果 是 房

由出卖人承担 。结合该 《 解释》的其它条款可知 ，本款

规定 所称 质 量 问题 ．是指 除 主体 结构 质量 问题 和 严重 影响

屋本体之外的因素 ． 如小区道路 水电等基础设施 、电梯 、

周边 环境等 问题 ，严重 影 响居住 使 用的 ，是 否可 以解 除 7

居住使用的质量 问题之外的一般质量 问题 ，如饰面脱落 ．

厕所 、厨房、盥洗室 阳台地面泛水、积水 漏水 ．电线

漏 电 、管 道 堵 塞 、暖 气 不 热 问题 等 等 。 出现 以 上 问题 时

笔者认为 房屋 的居住功能 ，依托于房屋 内外的特定配套 条件而存在 。适 用法律规定不能局限于其字面意思 ，而应

考 察 立法者 的本 意 。人 类 的语言 文字 有 其天 然局 限性 不

在保修期内，购房人可以要求开发商修复 ，并由开发商承

担修 复 费 用 。 修复 期 间造 成 的其 它损 失 ， 由开发 商赔 偿 。 应 值 得 注意 的事 ．修 复 期 间 ．房 屋 无法 居住 使 用 ，如果 购 房人 举 家入住 宾 馆 ，其费 用是 否开 发商 承担 7如果 房屋

可能将现实 中的所有囊括一空。该规定制定者的本意 ．决

不 是 要 将 质 量 问题 划分 为 房屋 本 身 的质 量 问题 和 房

屋 外 的配 套 设 施 等 质 量 问 题 只许 房 屋 本 身 质 量 问题 影 响 使

用时解除合同．而不许房屋之外 的质量问题影响使用时解 除。该规定表述的重点是 严重影响” ，没有必要 区别不 能实现购房目的是 由哪部分原因造成 的，只要属开发商履

行义 务的 范 围 ，都 属此 类 。 因此 ，以上 基础 设施 配 套设

5 F bu r 2 1 4 e ray 0 1

仍可以居住使用但购房人坚持另住他处的的费用 ，开发商 是否承担？法院在判决时．一般遵循合理和必要原则 ，长

时 间驻 扎 高档 酒店 ，显然 超过 了必 要 的范 围 ．对开发 商造

成较大负担，～般不予支持，会酌情折减 ，以参考当地租

靶

金标 准 适 当给 付 。修 复 期 间房 屋 可 以使 用 而不 用 ，就 此 产

生 的费 用 一般 也 不 予支 持 。

法 所 称 质量 缺 陷 ，是 指房 屋建 筑 工 程 的质 量不 符 合 工程建 设 强 制 性标 准 以及合 同 的约 定 。 ” 由此 可 知 ，不 符 合 强 制

性标准和合同约定的才构成质量缺陷 ，属于质量缺 陷的才

四 ，质量保修 期限和范 围

关于 保 修 期 的规 定 ，见 于 不 同 的法 规 规范 ，如 国 务 院 《 设 工 程 质 量 管理 条例 》 第 四十 条 和 建 设 部 《 品住 宅 建 商 实行 住宅 质 量保 证 书和 住 宅使 用说 明 书制 度 的规 定 》 第五

负 责保 修 。

五 、购 房者的维权 选择

（ ）房 屋 存 在 主 体 结 构 质 量 问 题 或 严 重 影 响正 常 居 一 住 使 用 的质量 问题

条。以上两个规定存在 明显差别 ．比如屋面防水保修 期 ， 前者为 5 ，后者为 3 年 年。区别 的原 因是 《 条例》 中的 保修期 ，是建设 工程承包单位 向建设单位提供 的保修 期 ．

从 该 条例 第 四十 条 二款 规 定 的 其他 项 目的保 修 期 限 由发

包 方 与承 包 方约 定 可 以得 知 。而 建设 部 《 定 》是 开 发 规

房屋存在主体 结构质量问题或严重影响正常居住使 用 的质量 问题 时 ，购房者可以选择 ： 、退房 j 、赔偿损失 ； 1 2

3 减 少价 款 ： 、修 复 。 4 依 据 最高 法 院 的解 释 ．退 房 和赔 偿 损 失 两个 请 求购 房 者可 以同 时选 择 。 当然 购房 者 也 可 以处分 自己的权 利 只 选 其一 。购 房 者选 择 退 房 并赔 偿 损失 时 ， 据合 同法规 定 ， 依

商 向购 房 者提 供 的保 修 期 ，从 其 第 五条 其他 部 位 、部 件 的保修 期 限 ，由房地 产 开 发企 业 与 用户 自行约 定 可 以判

断。

赔偿额包括已支付 的房款 、税费等费用、

相应的利息损失 以及可得利益的损失 。所谓可得利益的损失 ．即房价上涨

时 ，因退房 造 成涨 价 利益 的损 失 。在 目前 司 法 实践 中 ．此 种 损 失赔 偿 一般 都 是 支持 的 。涨 价价 格 差 损 失可 以进 行 评

那么 就屋面防水 的保修 期而言 ，如果房屋竣 工验收

5 后 方 才 出售 给购 房 者 此 时承 包 单 位 的保 修 期 已过 ． 年

购房者是否还享有保修期？答案是肯定的 。依据 《 品房 商

销 售 管 理办 法 》第 三 十 三 条 规 定 保 修 期 从 交 付 之 日起

估或参考与系争房屋最相接近的`房屋的价格进行衡量。购 房者不选择退房而只要求赔偿损失的 则需要证明损失的 发生以及损失金额 的大小。在不退房的情况下 ，因质量造

计算 。商品住宅的保修期限不得低于建设 工程承包单位向

建设 单 位 出具 的 质 量保 修 书约 定保 修 期 的 存续 期 ； 续 期 存

少于《 规定 》 中确定的最低保修期限的， 保修期不得低于《 规

定 》 中确定 的最 低保 修 期 限 。 关 于保 修 的规 定 中 有 三 点值 得 注 意 。 （ ） 其 它部 位 的保 修 期 不 同 ，基 础 设 施 、地 基 工 一 与

成 的损失 ．除漏水等造成 的实际物质损失外 其它损失较

难 举 证 。购 房 者 只选 择退 房 的 ．则 只在 于 质 量 问题是 否 符

合退房条件 其它较为简单 。 此外 ．按 照 《 同法 》第一百一十一 条的规定 ， 质 合

程和 主体结构 的保修期 是设计文件规定的该工程的合 理使 用年限 住宅建筑 土地使用权期限为 7 0年 期满可

续 展 ，因此 ，保修 期 一般 应 为 7 以 上 。 我 们 可 以 大致 0年

量不符合约定的 ，应当按照当事人的约定承担违约责任。

对违约责任没有约定或者约定不 明确 依照本法第六十一 条的规定仍不能确定的 ，受损害方根据标的的性质以及损

失 的 大小 ， 以合 理 选 择要 求 对方 承担 修 理 、可 更换 、作 、重 退 货 、减 少价 款 或者 报 酬等 违 约 责 任 因此 ．房 屋 存在 。 严 重 质量 问 题 但 购房 者 不选 择 退房 的 ，也 可 以要 求 减少

理解为，主体结构 等工程 的保修是终身 的。了解这一点 ， 在现实纠纷 中有重大意义。前述案例 中，购房者产某并没 有主张退房 而构造柱是否属主体结构却仍然成为争议焦 点。双方所争者 ，其实就是一个保修期限 ，如果认定为主

体 结 构 ，则 永远 在 保修 期 内。一 应 损 失都 由开 发商 承 担 。 （ ）依 据 《 品房 销售 管理 办 法 》 的规 定 ，购 房 者 二 商

房款

，减少金额参考房屋修 复的费用及造成 的价值 的贬损

而 定 。 当然 ，即使 房屋 存 在主 体 结构 质 量 问题 或严 重 影 响 居 住使 用的 质 量 问题 ，购 房者 也 可 以选 择 不退 房 ，只 要求

享有保修期 。以屋面防水为例 ，并不是一律 3 ．如果承 年

包单 位保 修 期 的存 续 期高 于 3年 的 ，以该 存 续 期为 准 ，如 低 于 3 的 ，则 以 3 为准 。 年 年 （ ）并 不是 房 屋 的所 有 质 量瑕 疵 都 在保 修 范 围 之列 ， 三 比如 前 面讲 的墙 面 细 微裂 缝 ．墙 体 微 小倾 斜 ，地 面稍 欠水

进行保修 ，按照一般质量问题进行处理 。

（ ）房屋 存 在一 般 质 量 问题 二

房 屋 只存 在 一 般 的质 量 问题 时 ，在保 修 期 内 购 房者 可 以要 求 开 发商修 复 ； 发商 拒绝 修 复或 者 在合 理 期 限 内 开 拖 延修 复 的 ，购 房者 可 以 自行 或 者委 托他 人 修 复 并 要求 开发 商 承担 修 复 费 用及 其他 损 失 。如 果超 过 保修 期 ，则 购

房 人只 能 自己承 担 。E

平等 。《 房屋建筑工程质量保修办 法》第三条规定 ，” 本

办法 所称 房 屋建 筑 工 程 质量 保修 ，是指 对 房屋 建 筑 工 程竣 工验 收后 在 保修 期 限 内 出现 的 质量 缺 陷 ，予 以修 复 。本 办

（ 作者单位 ： 上海创远律师事务所 ）

5.商品房质量问题投诉 篇五

根据按排下面由我和大家共同探讨一下关于流通领域商品质量抽检也就是监测商品检验抽样的一些问题，商品质量抽检是我们发现案源的一个重要途径，同时抽检作为工商机关加强流通领域商品质量监测的基本手段，已成为提升工商行政管理能力的有效载体。近几年各单位也承办了不少抽检案子，积累了不少好的经验和做法。下面我结合自己的工作实践及相关法律法规，就流通领域商品质量抽检应注意的一些问题谈点粗浅的看法，主要是要把握好六个环节。

一、把握好检验抽样前期的准备环节。流通领域商品质量监测主要依据是国家工商总局2005年2月1日实施的《流通领域商品质量监测办法》（下简称办法）。我们承办的流通领域商品质量抽检一般都是由省局或市局统一安排并组织实施，具体的抽检任务都是由省局或市局下达，我们只是配合。对抽检任务我们要提前做好被监测商品信息的采集工作，认真摸清辖区内的被监测商品的经销商和商品的数量等，为监测抽样工作节时做好铺垫。同时，要对监测的商品、抽样的时间做好保密工作。防止监测抽样时，出现经销商“异常”关门和在现场监测抽样时无目的的到处寻样的现象。

2、把握好检验抽样时的现场笔录环节。检验抽样时，一是要认真填写《商品质量监测工作单》，该工作单由检测机构检测人员负责填写，执法人员在上面签字确认；二是我们执法人员要做好现场检查笔录，现场检查笔录要客观记载抽样过程，载明抽取样品的物品总量、存货地点、库存数量、销货量、进货途径、进销货价款等信息，记录中还必须如实载明商品标签内容，包括品种名称、生产年月、净重、批号、执行标准、成分含量等，同时还应记录抽样的方法和过程，并复制与抽样商品相关的账簿，票据、宣传广告资料等信息，以备不合格商品后续处理之需。

3、把握好检验抽样样品处理环节。《办法》第16条规定：监测所需检验用样品，按被监测人进货价格购买。检验不进行破坏性测试且对样品质量不造成实质影响的，经被监测人同意，可以由被监测人无偿提供。监测所需备份样品由被监测人无偿提供。抽样时应当有当事人在场，抽取的样品应当场封样，并由抽样人员、执法人员、当事人签字确认。备份样品按《办法》第17条“监测所需备份样品可以由承检单位带回，也可以封存于被监测人处保管；被监测人不得私自拆封、调换、毁损样品。”的规定，我们对抽样的备份样品既可以封存于当事人处，也可以拿回来。实际操作中我们一般都是将备份样品进行拍照并封存于当事人处，由当事人进行保管。对抽取样品基数即样品库存数量、检测用样品数量和备份用样品数量都要在现场检查笔录中详细记载，并注意与检测人员填写的《商品质量监测工作单》进行核对确认，数量要一致。

4、把握好检验抽样商品的批次认定环节。批次是由生产经营单位按照同一品种、规格、等级或生产日期确定的，同一批次应当具备同等的品质。目前，国家对药品、出口商品等在批次的标注方面有明确的强制性要求外，市场上流通的商品有许多是没有标注批次的（预包装食品标签通则GB7718—2004，将批号标注规定为非强制性标注内容）。有批次标注的当然予以认定，在没有标注批次的情况下，我们往往是把商品的生产日期或代号等记载为批次。对此，我认为在抽样商品的生产日期或代号都一致且在被抽样人确认的前提下，将生产商另行标注在商品包装上的相关标示（生产日期、生产代码等）一并予以记载为妥。

5、把握好抽样商品检验报告的确认及送达环节。检验报告是由承检单位依法出具的具备法律效力的文书。对检验报告，我们要审查其是否符合法定形式要件，要有检验人员签名，盖有承检单位印章，报告中样品特征是否与抽样单上一致，抽样基数是否与工作单一致，检验使用标准是否同委托检验要求相符等。《办法》第十九条的规定，组织实施监测的工商机关应当自收到检测结果后5个工作日内通知被监测人，并对不合格商品依法采取相应措施（通常做法是封存或扣留）。《办法》第20条规定，可以提出复检的有被监测人或者标称生产企业，应当自收到检测结果确认书之日起15日内，向组织实施监测的工商行政管理机关提出复检申请。这就要求我们送达检验报告时，应让被监测人在送达回证上签名并签署日期，并做好现场检查笔录。逾期未提出申请的，视为承认检测结果。被监测人私自拆封、调换或者毁损备份样品的，视为放弃复检。复检应当对原样品或者备份样品进行检验。复检工作原则上由原承检单位承担。复检结果与初次检测结果不一致的，复检费用由原承检单位承担。组织实施监测的工商行政管理机关根据需要，可以另行委托符合法定条件的检验机构进行复检。同时，对经监测判定为不合格的商品我们在收到检验报告时要及时进行立案。对不合格库存商品要进行封存或扣留。对已经销售的，应当责任当事人采取有效措施告知消费者退换商品；对不符合强制性标准的，应当及时追回。

在把握好流通领域商品质量监测抽查上述五个关键环节的同时，还应注意防止出现下列问题：

一是防止出现跨监管区域进行监测抽样。国家工商总局职能配置中明确了工商部门只对流通领域商品质量进行监测。在监测抽样时，不属于我们管辖的领域不要进行监测抽样。

二是防止出现被监测抽样主体不合法。对于无照经营者，其经营行为本身就违法，对无照经营户经销的商品最好不要进行监测抽样。

三是防止出现对监测抽样的商品库存量数量清点不清。在监测抽样时，我们执法人员千万不要因为怕麻烦，为了省事对库存商品的数量不进行盘点，而在现场抽样笔录上任由当事人报数或清点不清。一定要将数据弄清楚，否则，对我们后续的办案会非常不利。

四是防止出现抽样现场检查笔录与抽样工作单上的数据不符。前面我已经讲过对现场检查笔录上所记载的数据或相关信息一定要和抽样工作单上所记载的数据及相关信息进行核对，要确保与抽样工作单上的产品抽样基数、库存数量保持一致。千万不能疏忽，不能未经核实就在抽样工作单上签字进行确认。

五是防止出现监测抽样工作单无工商执法人员签字等现象。

6.商品房质量问题投诉 篇六

工商部门担负着流通领域商品质量的监管责任，判断商品质量是否合格的常用方法是对商品质量进行抽样检测。在商品质量抽样检测过程中稍有不慎就会影响质量检测结果的法律效力。为了保证检测结果合法有效，在商品质量检测中应当注意以下问题：

一、出具鉴定的机构及鉴定人员是否具有合法的资质:国家工商总局《流通领域商品质量监测办法》第五条“工商行政管理机关委托承担检测任务的检验机构（以下简称承检单位）必须依法设立，具备与检测商品质量工作相适应的检测条件和能力。”和《工商行政管理机关行政处罚程序规定》第三十一条“为查明案情，需要对案件中专门事项进行鉴定的，工商行政管理机关应当出具载明委托鉴定事项及相关材料的委托鉴定书，委托具有法定鉴定资格的鉴定机构进行鉴定；没有法定鉴定机构的，可以委托其他具备鉴定条件的机构进行鉴定。检测结果应有鉴定人员签名或者盖章，加盖鉴定机构公章。”

二、抽样方式是否适当:常见的抽样方式有简单随机抽样、系统抽样、分层抽样也叫类型抽样、多级抽样、整群随机抽样等。在对商品进行抽样时，要根据商品的不同特性而选择不同的抽样方式，以保证抽样样品能够代表批量商品。

三、采样方法是否正确:采样方法正确与否，也是决定检测结果是否具备法律效力的重要环节。执法人员在抽样前，一定要根据不同商品的抽样要求准备不同的抽样工具，采取正确的抽样方法进行抽样，切忌凭直觉随意抽样。

四、抽检程序是否符合规定:抽检程序即抽取样品的过程, 一般情况下,商品不同抽样程序也尽不相同,有的特殊商品其抽样程序也有特殊的规定。在此程序中，哪怕任何一个细小的环节没有按照规定的程序进行抽检，都有可能影响检测结果的法律效力。

五、样品数量是否足够: 对商品质量进行检测，针对不同的商品或针对商品检测的不同项目，要求抽取的样品数量有不同的规定，目的是保证抽样产品能够反映成批产品的整体质量状况，防止以偏盖全，保证监督抽查的科学性和公正性。

六、盛装容器是否符合特殊要求:为保证抽样样品的质量，有的特殊商品对盛装容器有特殊的要求，一旦容器选择不适当，也会影响检测结果的法律效力。对需要容器盛装的商品进行抽检时，一定要针对不同商品的特性选择适当的容器。

七、抽样取证记录内容是否完整:应当将抽样取证的全过程进行详细记录，用来证明抽样取证的抽样方式、抽样程序、样品封存情况等符合有关规定，进而为保证检测结果合法有效奠定基础。

八、是否在承检部门的会同下对检测所需样品进行抽取:在对流通领域商品质量检测时，为了减少麻烦或节约成本，有时并不委托承检单位抽样人员进行抽样，而是由工商执法人员自己进行抽样。这种抽样方式是不可取的。承检单位抽样人员未参与抽样的，其在出具的检测报告中不填写“抽样基数”一栏，并且注明“仅对样品负责”。以此种方式取得的检测结果作为作出行政处罚决定的主要证据，该处罚决定书的效力会大打折扣。为做到严格依法行政，避免行政诉讼或行政复议的风险，工商部门对流通领域的产品质量进行抽样，最好邀请检测部门抽样人员进行抽样。

九、是否将检测结果通知当事人: 根据《流通领域商品质量监测办法》第二十条的规定，工商部门收到检测机构出具的检测结果后，应当在收到检测结果后5个工作日内通知被监测人，并告知其若对检测结果有异议，可自收到检测结果之日起15内向工商部门提出书面复检申请，逾期未提出申请的，则视为承认检测结果。如果工商部门在收到检测机构出具的检测结果后，没有将检测结果告知当事人，或者虽将检测结果告知当事人，却没有告知其若对检测结果有异议享有申请复检的权利，而做出行政处罚决定，这种处罚决定也是不能够成立的。当事人对检测结果若有异议，可自收到检测结果之日起15日内，提出复检申请。亦即在当事人收到检测结果之日起的15日内检测结果的效力是待定的。如果当事人在此期间未提出复检申请，则视为承认检测结果，检测结果就具有法律效力；如果当事人在此期间提出复检申请，工商部门经审查认为有必要复检，则原检测结果就不具有法律效力。

7.我国商品质量问题成因与监管对策 篇七

关键词：商品质量,产品质量,质量监管,质量监管体系

近年来, 我国重大的质量事件频发, 暴露出来质量监管工作存在的一系列问题。通过一些典型案例可以看出, 质量问题的产生原因错综复杂, 从生产到流通以及消费, 所有的环节都可能存在各种各样的问题和监管漏洞。因此要解决目前的质量及其监管存在的问题, 就必须对其进行系统、综合的研究和分析。找到根本性、原因性、决定型的因素和关键过程, 进而从微观到宏观, 甚至国家层面推演出属于质量主管部门的职责范围、具体职能、提高的途径和措施。

对于商品质量而言, 影响其结果的变量可以区分为三个方面:一个是作为商品质量供给者的企业方面;二是作为商品质量接受者的消费者方面;三是作为商品质量供给和消费环境的规则供给者与执行者的行政管理职能方面。在约束条件方面, 则是国家整体的资源禀赋条件、国家整体的技术状态和发展水平、经济体制、法制环境、企业社会文化和政治状况等因素。随着我国经济社会的发展, 第三方监管力量也逐渐成长, 包括消委会等非政府机构也发挥越来越大的作用。因此, 对这一部分力量也要逐步重视起来。

基于上述逻辑, 分析目前我国商品质量及其监管现状, 存在的主要问题可以概括为以下四个方面:

1. 从整个社会质量监管体制看:目前我国对商品质量的监管采取的是对商品的生产、流通、消费不同环节进行分段监管为主、品种监管为辅的多部门监管模式。即质检部门管生产领域的质量问题, 工商部门主管流通领域质量问题, 卫生部门管消费领域质量问题。这种质量监管模式在体制和职能的划分上, 存在职责和范围的交叉、重叠、责任不明确等问题, 同时部分的职能机构“管政策”、“管数量”、“管市场”, 但无“管质量”方面的职责。造成多部门监管之间协调性差, 加上监管重复和监管盲点的存在, 容易造成责任推诿, 降低了监管效果和效率。

2. 从流通领域监管主体看:目前对流通领域商品质量监管基本是以各级工商行政管理局为主导力量, 对流通的商品实施直接监管。但囿于政府的行政成本, 在人、财、物有限的情况下政府不可能真正有效地对庞大的流通领域实施监管。因此, 政府可以利用那些可以影响商品质量形成的主体, 让其转变为发挥监管作用的主体。在市场经济发达的国家和地区, 行业协会、消费者权益保护组织、检验检测认证机构、新闻媒体等社会公众对监督和约束企业的经营行为发挥着巨大的、不可替代的作用。充分发挥社会公众的监督作用, 是顺应我国市场经济发展的客观要求, 同时也是实现政府职能转变的必然选择。

3.从监管的对象看:一方面是流通领域的商品种类众多, 从老百姓的日常消费用品, 再到投入再生产的生产资料产品, 可以说商品种类数以万计;另一方面则是影响流通领域商品质量的因素错综复杂, 既有微观主体的因素 (包括生产者、消费者和政府等) , 也有宏观因素 (资源禀赋、技术水平、社会文化和经济体制) , 这对于监管部门而言是一项极大的挑战。当前, 作为监管的主体的各级工商行政管理部门的优势在于工商部门主要的优势在于对商品经营者的行为 (工商登记、经营范围监管、经营管理制度) 监管, 而对商品质量的监管无论是从技术手段还是从执法经验来看都存在较大的不足。

4.从监管依靠的技术手段与法律看:一方面我国监管技术落后, 关键检测技术与设备与发达国家有较大差距。检验检测技术水平的高低直接影响着商品质量的保障, 特别是食品的质量安全保障, 当前我国缺乏一些对健康危害大而国际贸易中十分敏感的污染物的关键监测技术。另一方面工商行政管理部门在行使商品质量监督职能过程中, 法律法规缺乏、执法依据不足, 执法过程中, 对于一些“不良商品”, 工商行政管理部门“发现的成本”较高, 但处罚方面限于“依据”、“时间”、“数量”等因素的影响, 往往只能做停止销售处理, 处罚的力度不够大, 也就是企业“违法成本低”。

鉴于流通领域商品质量问题的复杂性, 加强质量的监管必须走出由一些具体的技术、管理等细枝末节问题带来的误区, 从新的视角设计和构建流通领域商品质量监管的新模式。具体而言, 主要有以下几个方面的建议:

1.监管部门应转变观念。主要包括: (1) 全面认识商品质量形成的过程, 真正实现“从源头抓商品质量”。通过对商品质量形成分析, 商品质量的源头并不能简单理解为生产企业, 其实消费者也是商品质量的源头。有什么样的消费者就有什么样质量的商品, 所以在某种程度来说消费者的需求才是商品质量的源头。因此, 不能片面地理解, 从越接近生产领域的环节入手就越是从源头入手。 (2) 放弃政府万能的想法, 从“以政府为单一监管力量发展”向“政府推动、第三方充分发挥重要作用”的立体化监管模式发展。 (3) 整合部门职能、促进相关政府部门之间的信息共享是提高监管效率的重要措施。

2.转变监管思路。主要包括: (1) 监管部门应完成从“以商品监管为主继而推动商品经营者提高意识和规范行为”的监管方式到“行为监管与商品监管并重, 以推动商品经营者形成规范行为带动其商品质量监控”的转变。目前的现状是部分商品经营者、尤其是中小型的商品经营者严重缺乏对自我经营商品的质量监控意识和承担商品出现质量问题的法律后果意识, 而有关法律法规的缺乏为其逃避责任提供了条件。要想商品经营者这第一道质量控制关建立起来, 必须立法, 明确商品经营者的责任和义务, 这样才能建立长效机制。 (2) 以“监督管理为主要手段”转变为“监督管理与服务并重”。事实上, 由于法律手段缺乏和人员配备不足, 监督管理这一手段也不是非常有力。客观来看, 一部分商品经营者主观上并没有采购和销售不合格商品的动机, 之所以出现这样或那样的商品质量问题, 与其不具备基本的商品质量甄别能力有关。大部分中小型商品经销者的文化层次不高、专业知缺乏, 而又得不到专业机构或政府有关部门的培训和教育, 对商品质量甄别存在技术上的障碍从而导致其控制不力是非常自然的事情。如果工商部门仅仅是进行事后出现一次问题处理一次, 并不能从根本上解决问题。因此, 应树立服务意识, 商品经营者不仅仅是监管对象, 同时也是服务对象, 为经营者提供必要信息, 提升其服务水平。

3. 完善两个准入——建立商品经营者准入制度和商品准入制度。经过深入分析, 发现在准入制度设计方面存在着改进的空间。目前的准入制度仅仅针对商品的准入 (建立了相应的商品强制性标准) , 而没有针对商品经营的主体——商品经营者制订相应的准入制度。如果通过法律法规强制性要求商品经营者具备一定的硬件和软件条件、严格执行进货验收制度和日常巡检制度等, 可以有效地提高进入流通领域商品质量, 从而真正实现“关口前移”。大型连锁超市等流通场所之所以比中小型销售场所能更好地保证商品质量, 就是例证。通过商品经营者准入制度和商品准入制度的“双保险”, 可以做到“拒绝不合格商品进入流通领域”。

4. 充分发挥第三方机构作用。消委会、行业协会、检测认证机构、媒体和消费者在发达国家的商品质量监管中非常活跃, 是监管主要角色。我国正在由政府主导的市场经济向契约型的市场经济发展, 非政府组织 (NGO) 将承担许多原来由政府承担的义务和责任。尽管目前消委会、行业协会、检测认证机构、媒体在我国等都处于发展的初级阶段, 还不能像欧美国家的相应机构发挥同等作用, 但必须未雨绸缪, 引导、培育和利用这些机构在商品质量监督方面发挥更重要的作用。

5. 建立重点商品质量监测系统。当前市场上流通的商品种类繁多, 工商行政管理机关不可能, 也没有必要对每一商品质量都需要监测。在财政预算约束下, 只能选择重点商品进行监测, 并同时公布动态性重点监测商品类别和品种目录。重点监测商品类别和品种会随着社会的不断发展而变化, 因此工商行政管理部门会根据上述选择法则及时跟踪变化, 及时调整所要监测的重点商品类别和品种并通过多种信息渠道进行公布, 保证各方利益相关者能够及时得到信息。

6. 建立商品质量监管信息交换共享系统。建立工商部门与平行职能部门、商品经营者、检测机构、消委会、行业协会、媒体等机构的日常联系机制, 实现有关信息的互通共享。具体办法: (1) 建立流通领域商品质量联席会议, 每月定期召开, 通报并磋商协调。 (2) 开发适用于以上机构可共同使用的商品质量反馈系统, 通过电脑和互联网把各个机构的信息汇总到工商局, 工商局同样也可以通过该系统向各机构发布信息。在建立这一系统过程中, 需要得到相关机构的支持, 因而要从利益上解决这些机构的动力问题。 (3) 建立信息员队伍, 收集流通领域质量信息;委托专业研究机构处理信息。 (4) 加强与国外有关部门的联系, 充分利用对方的有效信息和监控体系。

7. 建立部分重点商品的常态化质量情况监控及预警体系——A+B+N工程。“A+B+N工程”是指选择A家有代表性、起主导作用的批发市场, B家有代表性的大型零售企业, N种 (类) 重点监管商品, 在2-3年时间内, 通过建立信息化的监控网络, 形成质量监控和预警系统, 并使之常态化。该体系将保证将生厂商的基本信息、销售量、顾客质量投诉情况等重要内容信息化、网络化、规范化、程序化、常态化。通过对12315系统和零售企业的投诉系统以及兼职的质量情报收集系统反映出的异常情况进行快速追踪、分析与预警。

8. 建立信用监管机制。通过建立和完善经济户口电子档案, 确保档案资料齐全、真实、有效, 实行一户一帐一卡, 即登记台帐和户口卡片, 将所有商品经营者实行网络化管理。与此同时要加强整个社会信用体系建设并完善信用激励机制, 使守信者得到保护, 不守信者得到严厉惩戒。

参考文献

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[9]、戎素云我国食品安全复合治理机制及其完善财贸经济, 2006. (5)

8.商品房质量问题投诉 篇八

投诉焦点更加集中

1、质量问题高居榜首。在有关商品房的投诉中，质量问题一直居高不下，1998年至2002年，因质量问题为主要投诉理由的，占总投诉量的比例最低为 62．13％，最高为69．96％。与上年相比，除2000年略有下降外，1999年、2001年、2002年分别比上年增长21． 90％、12．01％、55．87％。质量问题上主要表现为地基下沉，墙体裂缝，漏水、渗水，偷工减料、管道渗漏、材质差、防震性能不达标等。

2、广告夸大、虚假，误导消费者。5年来，消费者对商品房广告的投诉在1999年和2000年连续上升，2001年比 2000年下降 19％之后，2002年陡然上升了177．50％。

表现为：（1）在语言表述和图标上缩短物业项目与市中心的实际距离；（2）以低“起价”做诱饵；（3）绿化、配套设施宣传严重失实，实际上有的所需资金尚未落实，有的规划根本未获批准。如果将“假冒”、“虚假品质表示”等违法经营行为也归入其中的话，总数将为“广告”项下统计数目的三倍。

3、合同违约，承诺不兑现。如：延期交房，按合同约定可以退房，实际上却难以兑现；擅自改变设计，有门的没门了，草坪、花坛变成办公房、商用房，游泳池变成停车场；后期建设跟不上，燃气、电话、供水、供暖等该通的不通，该建的未建或者根本就不建等，严重影响居民生活。对一些关键问题，开发商与消费者签订合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱，有时甚至就拒绝约定，出现纠纷后，千方百计推卸责任。2002年，因合同为主要争议引发的纠纷就有224件，占当年投诉总量的 5．52％。

4、面积任意“缩水”、“涨水”。多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积，以此骗取消费者的钱财。按照《商品房销售管理办法》规定，面积绝对值误差比超过3％的，消费者有权退房，但实际很难做到，采取分期付款或按揭购房要求退房更是难上加难。由于面积“涨水”、“缩水”涉及的消费者基数大、计算依据透明度差，而被少数开发商所“青睐”。同时也造成了因面积争议引发的投诉逐年递增的局面。

5、产权证难办理。因开发商不具备开发和售房资格，或是以职工住房、集资建房、旧村改造、旧城改造名义建设的房屋“改头换面”，偷偷或是明目张胆地以商品房名义销售。或是因为违法、违规开发经营，拿不到政府批准的手续、证件，为掩人耳目，就以各种借口拒绝或拖延办理产权证，致使消费者虽可使用房屋，却无法转让。由于开发商不愿承担办理产权证须补交的土地出让金、罚款致使消费者随时面临房屋被没收、拆除的风险。有的消费者多方奔走，诉诸法院，虽然名义上胜了官司，办证问题还是未能解决。

6、物业管理问题严重。（1）很多物业公司对自身责、权、利认识产生错位，摆不正自己的位置，颠倒了与业主的法律关系。自定所谓的“业主公约”，在显失公平的条件和压力下，对业主权益进行限制、剥夺，甚至随意以停电、停水、不供暖的方式威胁业主。（2）一些物业公司擅自提高收费标准，乱收费，不向业主公开账目，践踏业主的监督权。（3）有的物业公司管理混乱，随意出租公共配套设施，恶化了居住环境，增加了污染和噪音；消防设施、防盗门损坏不及时维修；小区安全无保障，常常出现车辆、物品被盗现象。（4）一些物业员工素质差，甚至把管理当成管制，光天化日下公然行凶，殴打业主，严重侵害消费者的人身和财产权利，导致双方矛盾不断激化。（5）个别物业管理的行政主管部门对物业违规行为查处不力，监管不到位，包庇、纵容、偏袒物业公司的不法经营行为，使一些消费者受损害的事件长期得不到解决。（6）个别物业公司抵制社会监督和舆论监督，对调查工作不予配合，甚至扬言：“物业管理不适用《消法》，消协管不着”。

投诉无门问题难解

商品房市场所存在的诸多问题，严重损害了消费者的合法权益，一些购房者花了一辈子的积蓄，没有买来安居，却买来了“无尽的辛酸和烦恼”。要退退不了，要换没希望，要修不顺畅，究其原因：一是监管部门执法不严；二是监理、检测透明度低；三是相关法规、制度对购房消费者的保护力度不够。

消费者普遍反映：由于开发商背景复杂，遇到问题不是从公平处理的角度出发，而是寻求各种社会关系设置障碍，采取拖延、推诿，甚至恐吓的办法，致使矛盾步步激化；到法院起诉不仅费神伤财，有时消费者明明掌握有力证据，但在法庭采信和法律适用上却常常处于劣势，而且同一或类似案件各法院判决有时却大相径庭。