房地产估价题目

房地产估价题目（精选8篇）

1.房地产估价题目 篇一

房地产估价公司估价质量管理制度

为维护利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据《房地产估价规范》和国家、省市的相关规定，制订评估质量管理制度。

一、估价基础数据的搜集、整理

为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：

1.各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；

2.土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；

3.房屋重置价格及配套文件；

4.新建房屋造价水平及成本费用构成；

5.城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；

6.其他地方性规定等资料。

二、评估技术操作要求

1、业务受理

接受委托之前，应对委估项目的估价风险进行初步预测，着重从以下几点把握：

1)委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求；

2)委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况（尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明）；

3)项目的技术难度与委托方的时间要求；

4)预计应收、实收评估费与评估成本的比较；

5)预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。

特别强调，严禁以个人名义承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现，公司将给予严肃处理，并追究有关人员的经济和法律责任。

通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司领导同意后方可接受委托，签订委托估价协议书。

2.拟定估价作业方案

主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按照协议要求交付报告。

3.实地勘察

实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字

4.估价方法选用

根据《房地产估价规范》要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法（城市房屋拆迁评估按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。

5.估价结果确定

重点是

当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。

6.估价报告撰写

各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。

估价报告的撰写形式，应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用：

1)固定式报告

a)类似交易实例较多的单套普通住宅估价；

b)类似交易实例较多的成套商业门面估价；

c)评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价；

d)对整体房地产进行析产分割的分户报告；

e)城市房屋拆迁评估的分户报告。

2)自由式报告

a)评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价；

b)司法鉴定类估价；

c)房地产纠纷类估价；

d)析产、分割的房地产整体估价；

e)城市房屋拆迁类整体房地产估价；

f)当事人对评估结果有异议而申请复核的房地产估价；

g)无法搜集类似交易实例、用途特殊单一的各类房地产估价； 7.估价报告的组成和内容

1)估价技术报告要求：

a)固定式报告的技术报告，主要体现实例来源和测算过程，并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。

b)自由式报告的技术报告，要严格按照《房地产估价规范》中规定项目进行分析和测算。

2)报告的编号和要求：

公司的估价报告编号要规范统一，具体要求如下： xx估字（200X）第（XXXX）号

3)报告及附件的纸张必须A4纸打印或复印。

8.估价报告的复核：

具体要求见“

三、估价报告的复核制度”。

9.估价报告交付

房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告，技术报告存档。报告交付时，应由委托方在签收栏内签字。

出具报告的份数要求：

1)技术报告一份；

2)结果报告的份数，一般根据估价目的和当地对报告的使用份数惯例确定，除存档的一份报告外，给委托方的份数按以下要求：

课税2份；抵押2份；拆迁、拍卖均为3份。其他根据行业惯例决定。10.估价报告存档。

11.完善业务流程单。

12.估价操作项目总结：仅适应于自由式估价报告，由项目负责人和报告撰写人对报告形成过程中出现的难以准确把握的技术问题、项目的特殊性及对报告的整体评价进行总结。

三、估价报告的复核制度

为保证估价报告的质量，规范技术审核程序，固定式报告必须有专人全面复核；对于自由式报告，必须先由专人对报告的文字、词句、计算过程和组成内容先行复核，并报公司领导审核后，方可出具正式估价报告。

公司对自由式报告主要从以下几方面进行审核：

1)格式与完整性；

2)技术路线选择是否正确、界定、描述；

3)估价对象环境因素、界定、描述；

4)市场背景分析；

5)评估方法选择运用；

6)技术参数选择；

7)文字；

8)整体。

四、估价报告的质量要求和质量问题定期公布制度

1.评估报告的质量要求

对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量（报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计）。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。

2.估价报告质量问题的定期公布制度

公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查，对把关不严、出现质量问题的部门，视具体情况在本公司范围内予以公布，并给相关责任人以相应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门，对相关人员将予以表彰。

五、估价报告的台帐建立和归档备案制度

1.评估报告的台帐建立

要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。

估价报告的台帐建立，应自接受委托时开始逐项登记。

2.估价报告的归档备案 估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。

1)微机存档的估价报告，应包括以下内容：

a)《房地产估价结果报告》；

b)《房地产估价技术报告》；

c)现场勘察数码照片。

2)书面存档的估价报告，下列资料必须完善：

a)《房地产估价委托书》；

b)《房地产估价报告》（必须附有技术报告）：

c)《房地产估价现场勘察表》；

d)《房地产估价收费通知单》存根联；

e)房地产估价《业务流程单》；

f)

委托人提供的相关权证资料等附件。

2.房地产估价题目 篇二

关键词：房地产,估价方法,基本方法

1 房地产估价概述

1.1 相关概念

房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的, 遵循公认的估价原则, 按着严谨的估价程序, 运用科学的估价方法, 在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上, 对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。

1.2 房地产估价的特点

1.2.1房地产估价具有科学性。房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上, 具有科学性。1.2.2房地产估价的艺术性。房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法, 但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。1.2.3房地产估价具有综合性。房地产估价的综合性主要体现在:a.房地产估价人员需要具备综合性知识;b.评估过程涉及面较广;c.房地产估价有时需要综合作业等三个方面。

2 房地产估价的基本方法

科学实用的估价方法, 必须具备两个条件:既有科学的理论依据, 又能反映现实交易行为。因此, 房地产价格通常可以从如下三个途径来求取:即“市场比较法、成本法和收益法”。除此之外还有一些其他方法, 如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生, 而且不同的估价方法有其不同的用途。每种估价方法都有一定的适用条件, 运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。

2.1 比较法

比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较, 对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。根据替代原理, 选择同一供需区域范围内功能相似, 近期已经发生交易的实例, 经过差别修正后, 测算估价对象价格的方法。实务中, 估价人员通过市场调查, 一般选择三个属于同一供需区域范围、房屋用途一致、类型相似的交易案例作为参照物, 然后经过估价人员对案例的实地查勘, 对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正, 对修正结果用算术平均法计算得出估价对象房地产在估价时点的比准价格。估价对象比准价格=Σ (比较案例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数) ÷比较案例数量。

2.2 收益法

按照我国目前的土地出让政策, 应对土地使用权价值进行分析, 否则得到的是一种不完全的会计利润, 实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。2.2.1若收入、费用发生的时间和其折现期一致, 不应该考虑利息费用, 正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样, 因为它正以恰当的收益率, 恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点, 实际发生时间与这种假设有偏差, 这样才可以用利息费用作调整。2.2.2若客观租金收入发生在期末, 费用在期间均匀发生, 而评估时假设收入费用发生在期末, 这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初, 费用在期间均匀发生, 而评估时假设收入费用发生在期初, 这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法是基于预期原理, 考虑房地产具有连续性、使用期相对较长, 其产生的纯收益能够在未来连续获得, 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值 (即, 收益价格) 的方法。假设估价对象的房地产收益价格为:

V-房地产收益价格;A-房地产未来每年的净收益 (假定均发生在年末, 且每年收益相等) ;R-房地产的资本化率;N-房地产自估价时点起至未来可获收益的年限;收益法实际上是一种动态法, 而考虑利息费用是一种静态法, 将两种方法混在一起, 显得不严谨。因此, 运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致, 而不必再考虑利息费用。

2.3 成本法

成本法是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和, 再结合估价对象现状进行差别修正, 扣除折旧, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值 (即, 积算价格) 的方法。重置价格或重建价格, 应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用。

成本法估价中适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。以上的公式存在问题, 现在土地出让是有期限的, 缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值, 而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值, 包含建设期的贷款利息和开发利润。所以这公式更明确:旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率= (土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润) ×剩余使用年限修正系数+ (前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润) ×成新率。

2.4 假设开发法

运用该方法要注意两个问题:2.4.1是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率与折现率是两个不同的概念, 资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。2.4.2假设开发法中的现金流量折现法中的折现率, 与收益法中的资本化率原理相同, 具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率, 它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率, 只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已, 因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率, 更能反映其本质, 更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现, 房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。

5 结论

房地产估价方法主要有成本法、收益还原法、市场比较法等, 但具体的估价方法选择及应用还要具体问题具体分析, 主要结论如下:

5.1 估价是以相对合理的准则为归依, 为委托人或交易当事人提供价格参考依据。

估价结果是在有一系列假设和限制条件的前提下产生的, 不宜直接作为交易价格, 并提醒委托人或交易当事人正确使用估价报告。

5.2 同一估价对象, 评估宜选用两种以上估价方法互相对照和比较。

根据估价对象和当地房地产市场的状况, 结合不同估价方法的特点, 采用加权平均等方式综合确定最终的估价结果。其加权平均系数应合理准确。评估机构应建立和完善市场信息资料库, 加强专业研究, 提高估价师的执业水平和经验技能, 在具体估价中应灵活运用两种方法, 一种方法为主要方法, 另一种要加以修正。只有这样才能对房地产的真实价格有着真实全面的反映。

5.3 地产价格受房地产市场中各方面因素的影响, 故房地产价格是波动跳跃前进的, 所以估价人员应结合估价目的合理准确地把握房地产的真实价格。

总之, 房地产市场发展不会总是一帆风顺的, 对此, 房地产估价师应该清醒地认识到市场中的泡沫和风险, 在估价当中, 应仔细调研, 甄别出房地产价格的与真实价值之间差异大小, 在求取评估价格的同时把握住市场发展趋势和动向, 在估价报告中对市场环境和发展趋势作出解释、说明和判断, 提请报告使用者密切关注市场系统风险。

参考文献

[1]朱亚兵:房地产开发经营与管理[M].立信会计出版社, 2007, 1.

[2]中华人民共和国建设部.房地产开发项目经济评价方法[M].北京:中国电力出版社, 2000.

[3]塞特斯.杜玛, 海因.斯赖德.组织经济学-经济学分析方法在组织管理中的应用[M].北京:中信出版社, 2003.

[4]全国经济专业技术资格考试用书编写委员会.房地产经济专业知识与实务 (初级、中级) [M].北京:中国发展出版社, 2005.

3.房地产估价教学改革策略探讨 篇三

【关键词】房地产评估 教学 改革策略

【中图分类号】F293.30-4 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2016）09-0114-02

一、房地产估价概述

1978年“改革开放”政策的全面推行使我国的国有土地使用制度和城镇住房制度有了新的发展方向，房屋被作为一种商品开始在市场流通。房地产估价活动也正是在这样的背景下应运而生，虽然起步较晚，但发展很快，一方面大胆借鉴西方发达国家以及我国台湾、香港地区的估价理论和方法成果，另一方面积极集合国内自身实际情况，发展出一套适合我国国情需要的房地产估价方法。由于受英国估价体系的影响较深，因此我国的估价方法更倾向于经验与理论结合。

房地产估价的概念正式提出于1999年颁布实施的《房地产估价规范》并被广泛沿用至今。该规范指出，房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动体。本文中所提及房地产均为狭义上的房地产概念，即指土地、土地上的建筑物及其不可分离的部分，以及与土地和建筑物有关的权力和利益等。

房地产估价行为一直是以房地产属性为基础、以市场经济为导向，以理论规范为支撑的、不以主观意识为转移的客观活动。然而影响房地产价格的因素复杂多变，估价行为必须依赖于科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须结合估价人员的经验。

二、房地产估价教学的问题

缺乏房地产估价实践教学条件。房地产估价作为一门实践性很强的课程，需要让学生在掌握估价理论知识的基础上，有动手参与估价操作的机会，加深对估价流程的理解。当前的教学计划中缺乏实地调查性质的实践教学学时，致使实践教学环节薄弱。

课程内容略显枯燥。与房地产营销、房地产经纪等课程相比，房地产估价不需要懂得与客户接洽的技巧和能力，更多的是要解决技术性的问题，尤其是估价方法的学习，是纯技术性，所以学起来相对比较枯燥乏味。这就需要激发学生学习的积极性。

动手能力和解决问题的能力培养。每一个估价方法的掌握，一是需要做大量的练习，二是要对案例进行研究，提出解决方案，所以在学习过程中，特别要求学生具有很强的动手能力和解决问题的能力。

对教师素质要求高。因为房地产估价知识体系繁杂，涉及统计学、经济学、管理学等多门学科，难度较大，所以对相关授课教师的要求也颇高，既要全面掌握理论知识，并且还需联系实际，不断加深估价知识的应用。而目前师资中最突出的一个问题是对房地产专业课程之间知识联系理解不够，房地产相关技能、经验不足。

三、房地产估价方法

1.市场比较法

市场比较法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行适当的修正，以此推算估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、写字楼、商铺、标准厂房等。该方法是不适用很少发生交易、数量比较少的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、教堂、寺庙等。

2.收益法

收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法按资本化的方式不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为未来收益主要有如下几种：潜在毛收入；有效毛收入；净运营收益；税前现金流量；期末转售收益。运用收益法估价，核心是预测净收益。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。

3.成本法

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格-折旧。

上述公式根据下列三类估价对象而具体化：（1）新开发的土地；（2）新建的房地产；旧的房地产。适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。

所以我认为这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。

4.假设开发法

假设开发法的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产，可分为待开发的土地、在建工程、可装饰修改或可改变用途的旧房三大类。未来开发完成后的价值可以用市场法或长期趋势法求取，也可以用收益法求取。根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。运用该方法要注意一个问题，房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率。

科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

四、房地产估价课程改革方向

1.课程总体设计

针对教师缺乏相关经验的不足之处，结合高职教育培养高素质技能型人才的目标，学院可以成立由房地产行业、企业专家与学院教师组成的房地产经营与估价专业教学指导委员会。在企业、行业专家的参与指导下，通过对人才需求市场的调研，得出房地产评估与管理专业毕业生的职业岗位是以房地产估价员为主。根据估价工作实际情况及对估价员岗位任务所进行的分析，我们获得了估价员职业要求：熟练的房地产估价技术应用能力；良好的组织、沟通、协调、合作能力及文案写作能力；房地产市场调查、资料收集能力。

2.合理设置项目，贴近教学与岗位

项目的设置是项目教学的关键，项目应该贴近教学，符合教学大纲的要求。项目的设置也应该贴近岗位，从岗位出发，筛选出典型的项目，着重培养学生的职业技能。《房地产估价实训》是在《房地产估价原理与方法》后开设的课程，学生具有一定房地产估价专业知识和技能水平，《房地产估价实训》在于培养学生估价原理与方法的运用，能够撰写房地产估价报告。因此结合教学，将房地产估价实训项目确定为评估特定估价对象，撰写估价报告。而估价对象的确定是实训项目的核心。有的学校实训项目的估价对象不统一，估价对象可以来自教师，也可以由学生自行选择，这种形式的项目教学中评估的物业类型较丰富。但由于项目随意性过大，无法辨别估价对象的真实性，也存在学生绕过难点或者随意抄袭的现象。有的学校实训项目的估价对象是学校物业，这虽然便于学生考查，但学校物业的评估不具有典型性，若以学校物业模拟住宅或商业，假设因素过多，仿真性不高。结合估价岗位，本项目教学的实训项目的估价对象由教师从实际评估项目中选出，真实的估价目的和业务关系激发了学生的学习兴趣，便于学生实际调查和资料收集，也保证了项目难度适中，不过于简单，也不至于学生没有办法完成。该实训项目是对重庆南洋大厦烂尾楼进行估价，南洋大厦位于重庆南岸南坪新街90号，总建筑高度是99.1米，地上28，地下2层；占地面积：2111平方米，总建面约为29076平方米，其中6层高的裙楼，约为4890平方米，塔楼约为21589平方米。估价是为了转让，即为委托人转让估价对象提供市场价值参考。

五、结束语

通过对《房地产估价》课程内容的选取，分组教学组织的实施，调动了学生学习积极性，增强团队协作意识，也突出了过程性考核，但同时也对教师的课堂教学组织提出了更高的要求。

参考文献：

[1]马伟.基于系统论的中国房地产业健康发展研究[D].北京交通大学，2014.

[2]张文.特征价格模型在房地产评估中的应用[D].华北电力大学，2014.

[3]张琼莉.既有住宅建筑的估价方法研究[D].长安大学，2014.

4.房地产估价题目 篇四

在历届的全国房地产估价师执业资格考试中，很多考生都感觉到《房地产估价案例与分析》这门课程都不知道如何复习，总感到有劲使不上，因为教材一遍遍去看，也感到收获不大，好像还是无法满足考试的要求，一想到这门课程的考试心理就有些紧张，结果考试成绩也不理想，从而很多考生就因为这门课的考试，数次与房地产估价师失之交臂，

编者认为《房地产估价案例与分析》这门课程的考试虽然较其他几门课程的考试要求高一些，但也并不是很多考生所想象的那么难，只要掌握了科学的学习方法，了解了考试的基本要求，你就会知道如何复习，就会感到劲有地方使，就会感到心里踏实，从而顺利通过这门课程的考试。下面编者就这门课程的学习方法谈一些自己的看法。

(1)、要对前面几门课程特别是《房地产估价理论与方法》和《房地产基本制度与政策》的有关内容按照估价实践的要求进行更深一个层次的理解，具体来说是想像如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实践中去。很多考生，单独考估价的理论、方法或法律法规一点问题没有，但当考这些知识在实践中的应用时就考不出来。例如：96年本门课程中问答题的第2题，其实就是考“最高最佳使用的估价原则”的运用，但很多考生都是考后经人点拔之后才豁然开朗。之所以会这样是因为很多考生的估价实践经历非常有限，甚至从来没有从事过房地产估价工作。笔者认为解决此矛盾的办法是：每看到一个房地产估价的理论、或方法、或法律法规的规定，就想像如果自己是个出题人将如何从实践的角度出一个题目来考住一般水平的考生。如果你能做到这一点，你就会感到前面有关课程所学的理论、方法和有关法律、法规的规定不再是枯燥无味的内容，而会感到它们是非常有用的知识;也会感到自己前面所学的理论、方法和有关的法律、法规的规定到这门课程时就能深入进去理解，从而更上一个台阶!也许还有不少考生认为：自己没有从事过房地产估价实践工作，前面学过的知识又那么多，到底哪些知识是密切结合实践，从而可能在这门课程考试呢?笔者认为，这确实是很多考的实际情况。鉴于此，在本资料的第三部分精心编写了《房地产估价案例与分析》的考点分析与详解，相信对广大考生会有不小的帮助。

(2)、要进行概括和总结。如在指错题中各种方法运用上一般会出现哪些错误、哪些错误是较简单的、容易发现的错误，哪些错误是深层次的、不易发现的错误，各种估价目的的报告一般通常会出现哪些错误，估价报告的写作上通常会出现哪些错误;哪些错误是已经在历年考试中考过的错误，哪些错误是还没有考试过的错误;哪些错误是历年的考试基本上都会考的错误，这样在指错题的考试中就能做到有的放矢地寻找错误，提高答卷的速度。又如：各种估价目的和估价对象的技术路线，亦即它们的价格内涵和价格形成过程上的一些特殊性。再如：各种方法的运用必需具备的资料和数据，各种情况的估价需要搜集哪些特殊的资料;关于房地产估价的法律规定重要有哪些;估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地产市场情况通常如何统一起来，它们与价格内涵和价格形成过程以及与估价技术路线通常会有什么内在联系;各种估价原则在估价实践中的应用主要有哪些方面;各种类型的题目通常会考哪些知识点等。

(3)、要适应记忆。很多考生认为：《房地产估价案例与分析》是开卷考试，因而不需要记忆。笔者认为这种观点是不完全正确的。试想“空空”的大脑如何能在有限的考试时间内通过查阅资料而通过考试呢?因此复习时，一定要在理解的基础上适应记忆，特别是《房地产估价规范》中的一些内容，这在指错题考试中特别重要，要看到某种方法、某种估价目的就能想起它通常会出现哪些错误，通常会出现在什么地方，做到“胸有成竹”，这样才能在考试中快速、准确地找出错误，提高考试的速度和准确率，并为后面改错题的考试节省出宝贵的时间。

顺便一提的是：很多考生认为《房地产估价案例与分析》与前面几门课程，特别是与《房地产估价理论与方法》有不少不一致的地方，考试怎么办，对于这个问题的答案非常简单：本门课程的考试以本门课程的教材和《房地产估价规范》为准。

第二部分 《房地产估价案例与分析》的考试方法

前面我们谈了复习的方法，然而每年也有不少落榜的考生，失败的主要原因并不是没有复习好，而主要是考试方法不对。考试有方法吗?回答是肯定的，下面笔者就这方面谈谈自己的看法。

一、问答题与选择题的答卷方法

首先要摸清出题者的意图。每个出题者在出一道题目时，他都会有一番用意，即该道题是考考生什么方面的知识，估计一般的考生会怎样思考该问题，从而设置一些“陷阱”或“机关”，让一般的考生答题偏离方向或答不出来，从而拉开考生在考分上的差距。以99年试题中的选择题的第2题的第2问为例，很多考生都选择了B或D，即认为该写字楼在正常情况下最可能实现的价格为4000万元或4010万元。选4010万元的考生是认为购买价是4000万元，又花了10万元涂饰了本公司的标志，期间写字楼市场价格未发生任何变化，因而是4010万元;选4000万元的考生是认为购买价花了4000万元，原先花了10万元涂饰的本公司的标志，对于后来的购买者无效，因而是4000万元。其实出题者是在考考生花了10万元涂饰的本公司的标志，对后来的购买者不仅无偷越，而且需要花钱请人把本公司的标志去掉，从而最可能实现的售价为P∠4000万元。这其实相当于考了考生的假设开发法的知识。再如99年试题问答题的第1题，作者的意图是考我们估价原则中的合法原则和房地产估价程序中“明确估价”的具体内容。根据“规范”就知道是权属状况和实体状况，按照土地、建筑两方面分开就是：土地权属状况、房屋权属状况、土地基本状况、建筑物基本状况，因此考生只要知道了出题者的基本用意，最起码能够拿到8分。关于这一点，只要考生稍微分析一下历年的试题，定会得出与笔者相同的观点。

2、思维要清晰。答题要条理分明，层次清楚。以99年试题问答题的第3题为例。对于该题我们可以这样思考：甲的收益不应因乙送礼的个人行为受到影响，从而甲公司的所提应为1000M2×3000元/ M2÷2×(1-7%)=1395万元，乙公司的所得应为实际回收的总价款中扣除甲公司所得后的剩余，即为2762.1-1395=1367.1(万元)。该题充分说明：考生在考试时思维要清晰，绝不能思维混乱。

再以99年试题问答题的第1题为例，不少考生在考试时答了非常多，把《规范》中P34的结果报告中的第(三)项内容全部罗列上去，显得条理不分明，层次不清楚，如果能分土地的权属状况，房屋的权属状况，土地的实体状况，建筑物的实体状况四个方面进行细化，给阅卷者的感觉都会好多了。遇到这类题目一定要利用“条条”把内容“框住”亦即首先要保证把要点答全，然后有时间再去细化。

二、指错题的考试方法

很多考生在考“指错题”时并不是指不出错误，而是因为答题方法不正确丢了很多分，结果阅卷者觉得非常惋惜，考生感到非常痛心。丢分的情况主要表现在如下几个方面：

(1)考生虽然指出了很多错误，期中有很多也指对了，甚至有的考生指出了13个正确的错误，但因为同时在前面也指错了不少错误，结果得分很低。例如某个考生在13行的答卷纸上指出了19个错误，期中前面的8个指错了，而且占据了8行答题位置。后面的11个指对了，则该考生只能计5条正确的答案，即只能得15分;如果相反，即指对了的11个错误排在11前面行上，则该考生可得33分;同样的答案由于位置排列不同，考生却相差“千里”。因此答题时要把自己有把握的、确定的错误排在前面，而且要一个答案占据一行。

(2)把本属于两条或多条的正确答案写在一行而丢分。例如：某考生指出了19条错误，期中前面的13条指对了，后面的6条指错了。如果该考生未把13行全部填满，则缺一个空行可增计1条行分。如果该考生13前面条正确答案占据了7行，后面的6条错误答案占据了4行，则该考生可计9条正确的答案，即得分为27分;但如果前面13条正确的答案占据了7行，后面的6条错误的答案占据了6行，则只能计7条正确的答案，即21分，虽然正确答案全部答出，但得分却只有满分的一半多1分而已。

(3)把本属于一条的正确答案分成了两条，占据了两行的位置，即浪费了一行的位置而丢分。例如：在市场比较法中，B、C的区域因素修正有误(分子分母填倒)分成两条，即B的区域因素修正有误，C的区域因素修正有误，仍然只计1条答案的分，整体上因浪费了一行的位置而白白地丢掉了3分。针对上述丢分的情况，结合评分标准，笔者就指错题的考试提出以下考试方法。使读者知道怎样在13行的答题排列出自己的答案，知道如何界定一条错误，该分的时候分开，该合的时候就合。

1>考试时，如果自己时间够，则要先把答案写在草稿纸上，答完后把答案排一下序，把自己认为肯定的答案写在前面，并且要每一条占据一行，把自己怀疑态度的答案尽量挤在后面的一行里。

2>如果在“估价对象”中已找出三个错误，则不必再仔细寻找，应接着往下阅读，以免一个地方纠缠太多而没有时间阅读报告的其余部分，等有时间再来仔细阅读“估价对象”一项的内容。

3>如果考试的估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容，而且篇幅较长，则可以跳过该三个部分，以节省时间来寻找估价方法运用上的错误。

4>在按照自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否有漏指的错误。

三、改错题的考试方法

考生需要知道的是：

1、本题中将正确的内容改错是要倒扣分的，因此不能随便指，也不能随便改。

2、本题的错一般不是3个就是4个，这样像98年的试题只有3处计算，因此，可以肯定的3处计算都错了。

3、本题包括指出错误和改正错误两项工作，按98年的评分标准，只指了错误而未改正或改得不正确，每处可给1分，这样，象98年的试题，即使一点都不懂，也可能得3分。

4、本题中有些明显是正确的，如99年试题中的第1、2、6项计算，这样也最起码可以得3分，据此，也许已知道了本题的考试方法，那就是排除正确的，当只剩下3处时，不必再思考，首先指出它是错误的，然后再改，不会改也要改，因为将错误的内容改错不倒扣分。

第三部分 《房地产估价案例与分析》考点分析与详解

一、问答题

(一)估价原则的运用

1、最高最佳使用原则(在合法原则前提下)：用途、强度、适应性。

例1：96年试题

例2：某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/平方米，该区域的商品房价格为1万元人民币/平方米，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少?并说明评估时的依据和理由。

答案：

1、该房地产的现时价值约为3600万元人民币。

900×4=3600(万元)

依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理;其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。

例3：2001年模拟试题问答题的第(二)题

(2)估价时点原则：估价结果的时间相关性、时效性，不同估价时点估价对象有不同的状态。

例1：98年的考题：选择题第2题

例2：教材P141

例3：某人1999年7月通过出让方式获得一宗土地，地价款是100万元，之后又花了200万元进行基础设施的建设，税费为50万元，正常利润为50万元，出让年限从基础设施建设完成之日(2000年3月)起计，则该地块在2000年3月的价格为：(答案为D)

A.400万元 B.350万元 C.100万元 D.〉400万元

估价时点说明了估价时依据的房地产市场状况，这在《房地产估价理论与方法》的P93-94中说得很清楚，

例4：2001年模拟题A选择题第2题

估价时点原则在损害赔偿估价中、纠纷的评估中、转让的评估中、在建工程的评估中非常重要。

(3)替代原则：

例：2001年模拟试题B选择题第(一)题

(4)合法原则：主要考交易或处分方式合法、用途合法。

例：99年模拟试题：问答题第(三)题和选择题第(一)、(二)题。

98年考试题：选择题第(一)题。

四、改错题

改错题一般是改估价方法运用上的错误，各种方法常见的改错项目为：

(一)市场比较法

1、交易情况修正对于交易情况非正常负担的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P112例4-4和例4-5。

2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减(等比)，期内平均上升或下降(等差)的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P115的有关内容。

3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用加权平均法综合可比实例的得分问题，具体见《房地产估价理论与方法》P128例4-14。

4、比较物与参照物互相颠倒的问题。

(二)收益法

1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。

2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。

3、收益年限确定错误的公式。

4、漏算了营业税及其附加的问题。

5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。

具体见2001年《房地产估价案例与分析》模拟试题A第四题。

(三)成本法

1、没有选择估价时点的正常成本(如：重置价)的问题。

2、耐用年限确定错误的问题。

3、计息期确定错误的问题。

4、没有将各成本项目统一到相同的年限内的问题。

5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。

6、利息的计费基础多少项目的问题。如：销售税费不能计算利息。

7、销售税费的计算基础错误的问题。

(四)假设开发法

1、贴现期确定错误的问题。

2、管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。

(五)基准地价修正法

动态方式不存在投资利息。

4、假设开发法

(1)没有确定最佳的开发利用方式

最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件直接作为最佳的开发利用方式。

(2)没有计算待开发土地或待完成房地产的利润

(3)把利息和税金也作为计算利润的基础

(4)贴现期确定错误

(5)当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。

(6)未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。

(7)遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费，具体见教材P69-71及案例3-1分析的第8项。

(四)没有结合估价目的的要求

1、抵押估价的常见错误

(1)没有说明未来市场风险变化和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

(2)抵押估价结果中，没有扣除需要补交的土地使用权出让金。

2、保险估价的常见错误

(1)没有分清投保价值评估和保险损失程度评估。

(2)保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估。

(3)保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同。

(4)保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失。

(5)按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值。

(6)把土地也作为了保险估价的估价对象。

3、其他估价目的的常见错误

(1)合资入股的评估，没有说明入股后的用途。

(2)拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价。

(3)合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算最终分配率。

(4)纠纷的估价，在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式(划拨或出让)，对出让方式没有告之出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书;没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价。

(5)征用或拆迁补偿估价违背了国家制定的征用或拆迁补偿标准或规定。

(6)出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途。

(五)其他类型的错误

1、对估价对象的某一部分重复计价

如教材案例4-6，用收益法对有收益的部分进行了估价，然后又对无收益的第六层办公(自用部分)进行估价，这样第六层的价值就有重复计价的问题。因为无收益的第六层价值已体现在有收益部分的价值中，也就是说，没有无收益的第六层，其他有收益部分的价值将会降低。

2、计算前提与计算结果不一致

如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价，具体见案例4-2及其分析。

3、遗漏了估价对象部分的价值

如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格。

4、在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期完工。

5、报告的有效期起算日期错误。

报告的有效期是估价报告完成之日起计，而不是自估价时点起计。

6、估价时点确定错误。

5.房地产估价题目 篇五

分类试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当自拆迁委托合同签订之日起日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章

2、（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A．一手 B．二手 C．原始 D．基础

3、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt设定的目标收益率Ic之间的关系是__。A．Ic越大，Pt越大 B．Ic越小，Pt越大 C．Pt越大，Ic越小 D．Ic与Pt无关

4、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。A．未知、需要求取的待开发房地产的价值 B．投资者购买待开发房地产应负担的税费 C．销售费用和销售税费 D．开发成本和管理费用

5、我国已初步形成__的住房金融体系。A．商业性 B．政策性

C．商业性为主、政策性为辅 D．商业性和政策性并存

6、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产__价格申报制度。A．评估 B．成交 C．协议 D．核定

7、在房地产定价方法中，名牌策略属于__。A．成本加成定价法 B．目标定价法

C．认知价值定价法 D．领导定价法

8、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为．【2006年考题】 A：1840元／㎡ B：2840元／㎡ C：2966元／㎡ D：3000元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

9、下列不属于民事法律行为成立的条件有。A：行为人具有相应的民事权利能力 B：行为人具有相应的民事行为能力 C：意思表示真实

D：不违反法律或者社会公共利益 E：执行层的组织协调

10、某宗面积为5 000㎡的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。A：824 B：864 C：882 D：904 E：工业用地的监测点评估价格

11、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为。A：成本加成定价法 B：价值定价法 C：目标定价法

D：认知价值定价法 E：借款合同

12、成本法的理论依据是。A：替代原理 B：预期原理

C：生产费用价值论 D：劳动力价值论

E：工业用地的监测点评估价格

13、某宗房地产的土地面积为1 000 ㎡，建筑面积为1 400 ㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和50 5元／㎡，则该宗土地的减价修正额为元／㎡。A：50 B：250 C：300 D：350 E：工业用地的监测点评估价格

14、下列关于法的概念，表述错误的是。

A：法是由国家制定或认可以权利义务为主要内容 B：法体现集体意志 C：法体现国家意志

D：法是用国家政权的强制力来保证实现的 E：执行层的组织协调

15、无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为。A：正值 B：负值 C：零

D：正负值

E：执行层的组织协调

16、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。A：征地管理费 B：耕地占用税 C：安置补助费 D：耕地开垦费

E：工业用地的监测点评估价格

17、__属于房地产投资的系统风险。A．通货膨胀风险 B．比较风险 C．时间风险

D．资本价值风险

18、根据工程量清单计价法，假设某建筑工程直接工程费为1500万元，措施费为120万元，该建筑工程的直接费为万元。A：120 B：1380 C：1500 D：1620 E：执行层的组织协调

19、房地产市场价格是某种房地产在市场上的。A：成交价格 B：平均水平价格 C：最高价格 D：最低价格

E：工业用地的监测点评估价格 20、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在倍以上。A：4 B：5 C：6 D：7 E：房地产估价机构必须加盖公章

21、房地产估价报告及相关资料的保管期限至少年。A：5 B：8 C：10 D：15 E：执行层的组织协调

22、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10％，则该项目的动态投资回收期。A：小于5年

B：在5～6年之间 C：在6～7年之间 D：在7～8年之间 E：借款合同

23、建筑施工合同中规定的维修期一般自__开始计算。A．竣工之

B．竣工证书签发之日 C．缺陷责任期满之日 D．交付使用之日

24、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。A：注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号 B：注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号 C：估价作业日期、估价报告编号、附件

D：估价时点、估价作业日期、估价报告编号 E：工业用地的监测点评估价格

25、房地产开发项目可行性研究的详细可行性研究阶段，是开发建设项目投资决策的基础，对建设投资估算的精度在±__%。A．5 B．10 C．15 D．20

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、建筑平面设计常见的组合方式包括。A：走廊式组合 B：套间式组合 C：单间式组合 D：大厅式组合 E：整体式组合

2、申请强制拆迁必须提供__。A．行政强制拆迁申请书 B．仲裁决议书 C．拆迁协议范本 D．裁决调解和裁决书

E．被拆迁房屋的证据保全公证书

3、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保__。

A．风险基金 B．保证金 C．预留金 D．周转金

4、下列保险险种中，属于商业保险的有。(2007年试题)A：责任保险 B：失业保险 C：工程保险 D：人寿保险 E：劳动工伤保险

5、下列关于税收的征管，表述正确的是。

A：税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，都要依照法律的规定执行 B：税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税意识，有偿地为纳税人提供纳税咨询服务

C：税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密

D：纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密 E：纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利

6、张某以自己的房产向保险人投保，确定该房产的价值为100万元，由于地震该房屋开裂，评估其重置净值为60万元，损失比例为50%，则赔偿金额为__万元。A．100 B．75 C．50 D．25

7、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。A：若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B：若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C：若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D：若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元 E：若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

8、按照税率和税基的关系划分，税率主要有。A：固定税率 B：比例税率 C：累进税率 D：定额税率 E：递减税率

9、下列关于房产分丘图的表述中，正确的有。

A：房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图 B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图 C：房产分丘图的比例尺为1：100～1：1000 D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记 E：房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细

10、下列属于房地产市场调查内容的是。A：经济环境

B：市场供给量调查 C：市场需求容量调查 D：消费者行为调查 E：竞争情况调查

11、在成本分析中，主要是区分__，明确它们之间的关系。A．经济成本 B．总成本 C．平均成本 D．边际成本 E．会计成本

12、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。A．78% B．85% C．117% D．150%

13、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45%；一般概率为35%；不好的概率为20%。则该项目的期望值为万元。(2008年试题)A：2677.50 B：3680.60 C：4003.50 D：5356.80 E：借款合同

14、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。A．名义利率大于实际利率 B．实际利率大于名义利率 C．名义利率等于实际利率 D．实际利率小于名义利率

15、下列资金中，可以用于购买国债的有。A：担保公司资金 B：在建工程抵押贷款 C：商品房预售资金 D：住宅专项维修资金 E：住房公积金

16、设计方案评价原则主要有。

A：经济合理性与技术先进性相结合的原则 B：充分考虑近期效益的原则 C：充分考虑远期效益的原则

D：近期与远期效益相结合的原则 E：考虑项目全寿命费用的原则

17、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是。A：施工图中的轴线是施工中定位的重要依据 B：施工图中的轴线是施工中放线的重要依据

C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号

D：轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号

E：轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号

18、美国某家庭2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5％，两年后的年利率调整为8 5％，则该家庭在第28个月的月还款额为美元。A：1250 B：1398 C：1416 D：1562 E：借款合同

19、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。A．货币证券 B．信用证券 C．商品证券 D．资本证券 20、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的__，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。A．工程勘察资质证书 B．工程设计资质证书

C．工程勘察资质证书或工程设计资质证书 D．工程勘察资质证书和工程设计资质证书

21、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为= 1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为甲=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是

(2007年试题)A：乙＜丙＜甲 B：甲＜乙＜丙 C：丙＜甲＜乙 D：乙＜甲＜丙 E：借款合同

22、__实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。A．因子推演法 B．趋势平滑法 C．加权平均法 D．回归分析法

23、某单位拥有的一出租物业的原值为5 000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。A：42．0 B：50．4 C：60．0 D：72．0 E：借款合同

24、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有。A：未来预期收益变化

B：获得金融机构融资的难易程度 C：政府税收政策的影响 D：土地供给的变化

E：原用于其他方面资金的介入

25、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是__。A．协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容

B．依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力 C．协议签订后，可以进行公证

6.房地产估价复习 篇六

名词解释：房地产估价师、房地产、容积率、地役权、空间利用权、区位、基准地价、标定地价、房屋重置价格、补地价、楼面地价、房地产估价、专业房地产估价人员、估价目的、房地产估价原则、最高最佳使用、市场法、可比实例、收益法、成本法、直接资本化法、报酬资本化法、假设开发法、长期趋势法

简答：土地利用的限制、增加房地产供给的途径、政府对房地产限制的特权、引起房地产价格上升的原因、房地产具有价格的条件、需要补地价的情形、专业估价的特点、一名合格的房地产专业估价人员必须的素质、房地产估价原则、保障独立、客观、公平估价的要求、独立、客观、公正的具体做法、有助于把握最高最佳使用原则的经济学原理、房地产估价的基本方法、市场法估价的操作步骤、选取可比实例的质量要求、建立价格可比基础、房地产状况调整的内容、收益法的操作步骤、成本法估价的操作步骤

7.房地产估价课程教学改革探析 篇七

房地产行业以及金融业等相关行业的繁荣推动了房地产估价行业的崛起与发展, 房地产估价行业对高级专业人才的需求也与日俱增。鉴于此, 房地产估价课程的教学工作面临巨大的机遇与考验。从我国国情出发, 立足于新经济时代对人才知识结构、实践操作技能的要求, 优化课程教学体系结构, 对课程教学环节进行创新与改革, 培养出既掌握扎实的估价知识、又具备娴熟的实践操作能力的专业估价人才。

1 课程的教学难点

1.1 知识体系综合性强

房地产估价理论知识体系庞杂, 涉及多个学科的多门课程。这对于在高校生源中不是文科生就是理科生的课程教学对象来说, 既要学工程又要学法律、经济等相关知识, 不同的课程而且要求不同的学习方法、思维方式, 甚至接受、消化知识的过程都存在很大差异。广泛的知识内容跨度, 使得我们并不能仅仅将教学大纲的要求停留在掌握这个层次上, 而是还要学会综合运用。课程知识体系的综合性带来了较大的课程教授难度[1]。

1.2 教师素质要求高

房地产估价课程是房地产经营管理专业中的一门新兴课程, 刚开始设置这门课程时基本没有该专业的师资队伍。各个高校根据之前相近专业的师资优势, 进行教师资源整合, 由承担相近专业其他课程的教师承担房地产估价专业课程的教学任务。这就导致房地产专业的专业课教师并不具备房地产专业知识背景, 对房地产估价学科的知识体系缺乏准确的认识, 相关的实际操作经验就更无从谈起了。

归咎于目前高校对教师的考评体系的弊端, 多数高校教师疲于教学和科研工作量的完成, 无暇走出学校广泛地与行业一线工作人员进行交流, 也就无法掌握行业的最新发展现状以及行业对专业人才要求的标准。除了体制方面的原因外, 高校教师对实践环节的重要性认识不够也造成了他们倦怠于参与估价实践工作。教学与实践的脱节是房地产估价课程教师专业技能素质无法达到要求的主要原因。

1.3 实践教学条件的缺乏

房地产估价的人才培养体系离开不了实践教学这一重要环节。学生在完成对学科理论知识的学习后, 需要为他们提供亲自动手参与房地产评估实务工作的机会。这样一方面帮助学生将前期所学的理性认识向实践进行飞跃, 另外一方面无疑会增加工作经验, 提高学生的就业竞争力, 为他们提供就业指导。然而大多高校不仅没有进行房地产评估仿真实训的专业实验教室, 也没有为实践教学所准备的案例素材。甚至在有些高校的该课程教学计划没有实践教学的学时安排, 完全缺乏房地产估价课程的实践教学环节[2]。

2 课程教学改革的必要性和改革目标

2.1 必要性

课程教学改革旨在解决现行课程教学体系的弊端, 事关重大。它不仅是专业建设本身的改革, 还是连接高等教育与社会专业人才需求的一座桥梁。这种重要的关联性决定了该学科的课程教学改革必须适应社会经济变革的需要, 适应房地产估价行业对人才的需求。我国房地产估价活动以及学科的建设与发展伴随着房地产行业的兴起只有不到20 年的时间, 因而不但在学科建设方面落后于国外发达国家, 而且也落后于我国房地产行业经济发展的需要。当今工业4.0时代的来临以及新经济、互联网+ 等概念正在全球掀起了一场变革运动, 很多行业的运行模式已经被颠覆。房地产估价行业在这场运动中必然不会独善其身, 房地产估价的具体操作方法和技术手段将会得到革命性改变和提高。因此, 为适应房地产评估行业发展的需要, 我们要对课程的授课方式、教学环节安排、教材内容、学习评价手段进行革新。坚守课堂教学与实践工作兼顾的原则, 培养出既掌握扎实的理论水平, 又具备较强的动手能力的专业房地产估价人才[3]。

2.2 改革目标

专业学科建设是高等教育改革的龙头, 而课程改革又处于专业学科建设过程中的的攻坚阶段。房地产估价课程教学改革目标的确定应坚持“实践强、方向广、知识新”的原则, 兼顾大学生可塑性强的特点, 培养符合行业就业需要的综合型的“通才”。但是这种“通才”的教学改革培养目标指的是既能“一招鲜吃遍天”, 又具备其他多种能力素质。而并非“万金油”一样的面面俱到, 又没有核心优势。同时教学改革的目标必须服从专业课程的统筹安排, 起到房地产估价课程在专业建设过程中的骨干作用。总之, 此项改革的目标是立足于学为所用、为评估行业服务的方针, 运用先进的教学模式和手段, 兼顾课堂教学的理论知识与实操经验相结合, 为社会输送优秀的房地产评估专业技术人才。

3 课程教学改革的内容与创新实践

3.1 更新教材和优化教学内容

教材是教学活动的基础性材料, 也是教学内容的知识工具, 其质量的好坏决定了课程教学活动的效果。因此, 房地产估价课程教学的改革应先把教材作为切入点, 将其纳入到教学改革体系中去。不同高校的学生在知识接收能力上有所不同, 教材的选取也应因人而异。在条件成熟的情况下, 任课教师应该根据学生的认知能力和学时设置等因素, 广泛选用该学科各种参考书, 组织编写适用自己教学风格和教学对象的教材。

另外, 教材的更新必然会带来授课内容上的改变, 这一改变应与行业的发展协调一致。在保证房地产估价的课程教学质量的前提下, 还应着重增加基础数据处理、Excel在房地产估价报告写作过程的运用、房屋拆迁估价、破损房屋缺陷估价、司法拍卖底价估价等实践性强的教学内容, 同时对新的《房地产估价规范》、新的房地产估价技术路线也要在课堂教学内容中予以补充。为突显课程教学改革实践性的目标, 将实践技能的学习贯穿到课程教学的内容中去是必不可少的, 避免学生只会纸上谈兵、夸夸其谈, 脱离房地产评估现实操作的现象出现。

3.2 培养双师型教师队伍

作为课程教学活动的中坚力量, 房地产估价课程的高校任课教师一方面不断完善和更新自己的知识结构, 承担纵向或横向相关课题, 撰写论文;另外还应积极参加全国注册房地产估价师、土地估价师、房地产经纪人等相关执业资格考试, 亲自参与实际的评估活动中去, 丰富实践工作经验。各个高校也应尽力积极为教师参加校外培训创造便利条件, 增加教师的实践经验, 为课程的教学改革提供人力支持。

学府里的高墙毕竟不是市场, 房地产估价课程的教师应加强与校外估价行业专业人士的联系, 积极参加行业协会的专业活动, 以此来拓展教学深度和广度。有条件的高校还可以将在房地产评估行业具有一定专业技术水平, 并有一定学识的专业人才聘请为兼职教师扩充房地产估价课程教师队伍, 他们可以直接为学生授课或者定期举办专业学术性讲座。在安排这些专业人士的授课时间以及进行绩效考核时, 学校应坚持有利于教学、有利于专业建设的原则灵活机动把握, 尽可能地提供方便。

3.3 突出实践性教学的特点

“学以致用, 用以促学”充分揭示了理论知识的学习与实践运用之间的关系, 房地产估价课程教学的改革也要遵循这一客观规律。为经济社会发展培养房地产评估人才, 最终要让这些人才为社会所用、为行业所用。因此, 实践性教学在房地产估价课程教学改革中就显得尤为重要, 也是我们进行课程教学改革的落脚点。在实践性教学的改革探索方面, 应从以下几个方面着手:

(1) 保证实践性教学课时。突破传统教学方法的藩篱, 引导学生主动参与到教学活动中去, 将课堂授课与学生自由讨论、搜集可比实例、实地查勘、撰写报告等环节巧妙结合起来, 增加校内实践和校外实习的学时和次数, 培养课程学习兴趣, 切实将这一重要环节落到实处。此外, 最后评定期末成绩时除了学校组织的统一的理论考试之外, 还应该参考实践和实操方面的表现, 将理论考试成绩、课堂绩效表现、实践学习或者实习环节按照不同权重综合起来进行评定。成绩评定方式的改变会象指挥棒一样, 促进学生对实践环节的重视, 做到理论学习与实践学习共同全面发展。

(2) 建立房地产估价实验室和校外实习基地。实验室可以克隆房地产评估的现实流程和具体实施方案, 让学生熟悉并动手进行房屋评估的实践操作。另外, 积极联系所在地的房地产评估机构, 组织学生利用寒暑假进行工作实习, 让在行业一线的专家对学生进行手把手的指导, 学生也可将课堂所学知识进行升华。

(3) 提供学生参与实际评估项目工作的平台。各个高校应允许房地产估价课程的专业教师在校外从事房地产评估的兼职工作, 不仅符合双师型高校教师队伍建设的需求, 而且这些教师可以积极拓展实际房地产评估项目, 带领学生实际参与到具体项目的操作中去, 在学生还未走出校园之前就接受了实战的训练, 无疑大大增强了学生的就业竞争力。

4 结束语

房地产估价课程的教学改革, 能改变过去传统的房地产估价人才的落后培养模式。顺应房地产评估行业的发展规律, 服务于社会, 是进行课程教学改革的主线。我们要培养出既能掌握扎实的房地产估价理论知识, 又具备房地产实践操作技能的复合型人才, 在业务素质方面得到全方位的提高。

摘要：房地产估价课程教学改革的难点主要集中表现在知识体系综合性强、教师素质要求高和实践性教学条件缺乏这三个方面上。如今的课程教学体系已无法适应房地产评估行业对高校毕业生人才的需求, 高校既有的人才培养模式需要做出根本性的改变。笔者认为课程教学改革的着眼点应在教学内容、教师素质、实践实习等三个方面突破。

关键词：房地产估价,课程教学,改革探析

参考文献

[1]和丕禅.管理学实施全过程案例教学的实践与思考[J].高等农业教育, 2001, (3) .

[2]段文美.教学模式改革初探[J].山西高等学校社会科学学报, 2004, (5) .

8.房地产估价题目 篇八

关键词：房地产估价；风险体系；防范

近年来，房地产中介行业迅速成长，房地产估价行业作为其主要的分支行业之一，发展的历史虽然不长，但它在房地产开发经营、交易、抵押，企业合资、合作、兼并、分立、资产重组，政府课税、拆迁补偿、诉讼案件、住房制度改革等行政和经济领域已开始发挥重要作用。

一、房地产评估概况

（一）房地产评价的含义

所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在特定时间上的价值进行估价。在进行这种估价时，专业评估人员必须综合分析房地产价格的影响因素和房地产市场的供需状况以及变化趋势。遵循评估原则，按照一定的评估程序，运用适当的评估方法，结合自身的评估经验，对房地产正常合理的价格进行测评。

（二）房地产评估行业的现状

我国的房地产评估，是在1978年以后的改革开放的背景下，随着土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制进行了一系列重大的改革，促进了房地产的发展，使房地产成为商品并可进入市场流通而出现的。1995年1月1日起实行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。目前，不管是抵押贷款、合资合作、作价入股、征用拆迁补偿，还是国家征收税费、开发商进行投资决策、租售定价等各个方面，房地产估价的应用越来越广泛，房地产估价的重要性也逐渐显现。1999年建设部与国家质量局发布了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。

随着行政体制改革、住房分配制度改革，房地产行业迅速发展，房地产估价行业也蓬勃发展，服务的领域不断扩大。根据中国房地产估价师网的数据，目前我国内地注册的房地产评估机构有2421家，广泛服务于房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理等经济活动中。

二、房地产评估风险体系

房地产估价风险体系由政府面临的房地产估价风险、机构和人员面临的房地产估价风险以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。

（一）政府面临的房地产评估风险

经济稳定是政府的目标之一，经济稳定包括经济发展、无通货膨胀。政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会爆发深重的社会灾难，给社会经济带来动荡和不安。这里主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，过高估值的长期或大量的金融抵押贷款，会给金融机构在未来带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免会产生动荡，影响经济稳定。诸如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年泰国开始的东南亚“金融危机”，2008年席卷全球的金融危机，无一例外不与房地产价值估计过高有着一定的关系。

（二）评估机构和评估人员面临的风险

估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：

1、委托风险

房地产评估中，标的物的权益状况、使用情况、建筑设计、损毁程度等对价值影响很大，如果这些情况委托方明知却故意隐瞒，就会严重影响评估结果，受托方也要因此承担风险。如现在房屋产权不完整的情况很多，有的只有房产证没有土地证，有的是小产权房，有的是房改房，还有的设有抵押、出租等他项权利，评估这些权利状况不同的房产，价格差别很大，所以估价师在对房屋情况调查时，首先就要摸清房屋的权益状况。

委托方提供资料失实，而估价师又疏于检查或核实其资料的准确性，会给估价师和估价机构带来一定的风险。估价师在同委托方签定《估价委托合同》时，应首先要求委托方提供相应的资料，仔细核实资料，并明确要求委托方对提供资料的真实性、合法性做出承诺，如果做不到这一点，就会形成潜在风险。

2、技术风险

实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。在具体估价过程中估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。而且对评估方法的使用要灵活运用，不能简单的生搬硬套，估价人员能否将估价方法灵活而又准确地运用到估价工作中去，将直接决定估价质量的好坏。

（1）选取估价方法不合理的风险

房地产评估的几种方法都有适用条件，如果在评估时选取方法不适当，评估结果就会有偏差。如对于公共事业性房地产评估采用市场比较法，本来这种房产的市场交易就少，即使有交易实例也受个别因素影响较大，没有代表性，作为可比实例评估待估土地价格显然不合适。

（2）选取参数不当的风险

房地产评估中要用到很多参数，如在收益还原法中，有纯收益、还原利率、收益年限等，尤其是还原利率，选取不当，就会失之毫厘，谬以千里；假设开发法中，要先测算开发完成后的房地产价值，如果对房地产市场不了解，这一价值估算不准确，就会影响整个估价结果；成本法中的建筑费随着建材市场的变化，在不同的时期差别也很大，近两年主要建筑材料钢材、水泥的价格都有大幅上涨，不了解市场，还照搬原来的数据就会低估标的物的价值。

此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。再者就是估价人员素质水平低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠，通过估价师考试缺乏实际估价经验，估价过程中技术路线、计算参数选择不当，从而使估价结果出现较大的偏差。有些机构的从业人员没有经过相关专业的学习，或者虽然通过短期学习和考试取得注册房地产估价师资格，但实际上几乎没有房地产开发经营实际经验和对房地产市场缺乏全面、客观的认识，使其对影响房地产价格的因素缺乏深层次的了解或者取得的资料不客观。因此，在对市场情况及个体情况较为复杂的房地产估价过程中，自然就会出现较大的偏差。

3、政策风险

政策法规风险主要是由于估价未能全面掌握、透彻理解国家和地方的有关政策法规或运用不合理所引起的估价失误而带来的风险。当然，这种风险也可能是由于政策法规发生变化而估价机构和估价师未能及时熟悉掌握所造成的。目前我国正处于经济体制变革时期，有关政策规定变动频率比较大，而且各地方也会根据本地的特殊情况出台相应的规定。如果不能保持信息渠道通畅，随时掌握政策法规的最新变化和地方上的—些特殊规定，就会造成政策法规风险。

目前房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。

（三）经济活动主体面临的房地产估价风险

经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。

抵押人为了获得更多的抵押贷款，要求所委托的估价机构对抵押房地产的价值进行高估，在转嫁给估价机构风险的同时，客观上加大了抵押物的违约处分风险，同时也对金融安全构成了严重的威胁。例如，在抵押贷款估价中，抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账。如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。这是银行、居民乃至政府均不愿意看到的。又如，在房地产买卖课税估价中，如果房地产价值估价较低，明显偏离市场价值，将导致政府财政税收流失，使那部分利益流人少数人的口袋里，最终损失的是整个社会的利益。

三、房地产评估风险防范和转移

对于房地产估价风险管理的措施包括风险识别、分析、防范、处理等内容。在这些内容中，防范应该是一种主要措施。根据长期的估价实践和理论研究，可以从以下几方面防范来自估价机构和人员带来的风险：

（一）规范房地产评估师和评估机构的资质管理和日常跟踪管理

目前，我国推行房地产估价师资格认证制度，即通过考试取得资格，而后注册，开始执业。而单一实行注册登记制度并不能全面加强并规范对房地产估价师跟踪管理。笔者认为应建立房地产估价师等级制度，根据工作年限、实践能力和业绩报告评定普通房地产估价师和资深房地产估价师，这就有助于估价人员不断学习和进取，提高自身素质和水平。对于估价机构管理，建议将以机构管理为核心的房地产估价管理延伸为以估价师管理为核心的房地产估价管理体系。激励估价师不断提高自身素质，开展行业有序竞争，这对于降低来自估价机构给估价师带来的经济利益风险具有积极的意义。

（二）建立和完善估价机构质量保证体系

建立和完善估价机构质量保证体系就是在估价机构内部为减少机构面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。也就是从获取估价任务开始，一直到项目完成向用户提供估价报告的全过程中，所采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，以此来保证估价的真实、可靠、科学、公正。这就要求建立完善的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到互职责分明，利益明确，从而保证估价机构内部风险最低化。

（三）建立房地产估价师职业保险制度

建立房地产估价师职业保险制度也是一种转移估价风险选择。目前许多地方建立的医师职业保险制度、律师职业保险制度和注册会计师职业保险制度，这些制度的实践为建立房地产估价师职业保险制度提供了参考。我国大陆目前注册的一级房地产估价师已经达到15304人，房地产估价行业从业人员超过25万人。这样庞大的队伍，依据保险的大数原则，对于保险公司来说，应该是一个具有极大潜力的发展市场。建立房地产估价风险保险制度，对于估价师来说是具有督促作用的。如果某个估价师经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险，那么这些估价师就会失去估价市场，丢掉生存的空间。因此，通过估价风险保险制度，可以不断提高估价人员的素质水平，提高整个行业的水平和形象。若能建立，对提高估价人员素质是具有一定督促作用的。

参考文献：

[1]张东祥.房地产评估新制度研究[M].北京.中国经济出版社，2005.

[2]韩晓燕.《房地产估价的风险分析与评价》[J].现代商业，2010（30）

[3]汪胜、曹亚琨、杜浩辉.《房地产估价与信贷风险控制》[J].中国房地产估价与经纪，2009（1）