物业管理早期介入

物业管理早期介入（共9篇）

1.物业管理早期介入 篇一

早期介入及前期物业管理服务内容

早期介入及前期物业管理服务的具体内容可参照相关章节。在制订此部分内容的方案时，需要依据物业的实际情况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制，并对工作计划进行合理安排，使方案能够全面真实地反映物业管理在早期介人和前期物业管理中起到的重要作用。

如在物业项目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的内容主要包括物业管理前期介人工作流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目竣工验收及接管验收期物业管理、其他前期准备工作、人驻准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度计划、后续工

程的前期介入管理等。

8．常规物业管理服务综述

在编制常规物业管理服务综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述。

如某物业项目，招标人在招标文件中要求投标企业将常规物业管理服务需求内容中房屋及共用设施管理、机电设施设备管理、安全管理、绿化管理、清洁管理进行分项阐述，并对重大活动等项目列出详细的实施方案。在此项目的物业管理方案中，房屋及公用设施的管理包括管理重点和维护养护范围、标准、计划、实施细则等内容；机电设施设备管理包括前期介入管理、日常运行维护管理措施及运作程序、紧急故障的处理等内容；安全管理包括交通及车辆的管理、消防管理、保密管理、安全维护管理、紧急事件的处理等内容；重大活动的实施方案等内容。

早期介入的内容

(一)可行性研究阶段

1．内容

(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；

(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；

(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；

(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；

(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

2．方法和要点

(1)组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。

(2)除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。

(3)选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。

【案例】物业项目的基本情况同上例。在该项目的论证阶段，物业管理企业就参与了工作，并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式提供了专业意见，得到了建设单位的采纳，具体内容如下：

(1)考虑到整个工程项目的状况，第一期消费者的定位是当地中低收入阶层，在项目规划上除合理控制建设成本外，还考虑到降低物业管理成本。按此思路，物业管理公司建议适当降低第一期的绿化率，并选择稍便宜的设施设备。由于第二期、第三期的市场定位为当地中高收入阶层，因此在后续开发建设过程中应逐步提高绿化率，并相应提升设施设备选型配置档次。

(2)对项目的配套设施建设提出意见，重点是提出配套设施的布局方案，使得小区的布局既方便未来业主的使用又避免对业主的生活产生影响和干扰。

(3)提出了人车分流的概念，这在该地属于新的提法，也成为以后项目销售的亮点。

(4)确定了物业管理早期介入和前期物业管理的时间、方式和工作内容，明确了各配合方之间信息沟通的渠道，确定了分阶段物业管理的目标和要求。

实践证明，这几条意见和建议对建设单位非常有益，能够帮助建设单位更加准确地进行市场定位，提高了项目的性能价格比。第一期销售的良好业绩就是证明。

(二)规划设计阶段

1．内容

(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；

(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；

(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；

(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

2．方法和要点

(1)参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。

(2)帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险。设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为建设单位节约投资。

(3)从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益相统一。

(4)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。

(5)对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。

【案例】物业项目的基本情况同上例。在规划设计阶段，物业管理企业参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。建议的具体内容如下：

(1)考虑到项目较大，且为分期开发，在设计方案时，建议采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。这样对不同组团就能按服务对象的特点提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次消费者的需求。

(2)对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、会所功能的设置、幼儿园的设置等提供了主导性意见。由于物业管理企业在实际运作方面有丰富的经验，所以实施后深得建设单位和业主的好评。

(3)物业管理的基础条件，如管理办公用房以及物业管理企业员工宿舍、食堂、休息室、仓库和清洁车停放场地等，在规划设计时就得以落实。

(4)根据前期物业管理总体策划方案的思路，制订了详细的物业管理方案，确定了实施进度表，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等，这些都得到了建设单位的支持和认可。

(三)建设阶段

1．内容

(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。

(2)配合设备安装，确保安装质量。

(3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。

(4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

2．方法和要点

(1)派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

(2)仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。

(3)物业管理企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。

【案例】物业项目的基本情况同上例。在建设阶段，物业管理企业跟踪了整个过程，参与了多次专题讨论会，提出改进意见(其中一次就提出了18项整改意见)，这些意见大部分都在建设中予以采纳。典型的内容如下：

(1)对生活垃圾的收集、清运和处理方式提出了具体要求。确定了垃圾桶的规格、数量和放置位置，提供了垃圾场地设计方案，要点是采用瓷片砖地面、配备清洗水源和污水集排设施。

(2)提供了单元门的安装意见。既便于安装可视对讲系统，又便于安装信报箱，还注意到美观实用和便于维修。

(3)在进行绿化带施工时，事先考虑灌溉管道的铺设。

(4)在施工过程中发现部分室外基础工程质量不好，而该区属填海区，易发生不均匀沉降，导致此处的埋地管网发生断裂，因此建议重新施工。

(5)安排机电技术人员全程跟踪机电设施设备的安装，累计提出了200余项改进意见。

(6)提请建设单位留下一部分特殊的装饰材料(彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等)，以便于将来的维修和更换。

(7)为前期物业管理做准备工作。陆续招聘物业管理企业员工并进行培训，组织编写各类管理服务文件和规章制度，准备业主入住资料等。

(8)协助建设单位同供电公司、自来水公司、煤气公司等城市公共事业单位协商移交相应设施设备事宜，暂不能移交的则事先确定委托管理方式及收费标准。

(四)销售阶段

1．内容

(1)完成物业管理方案及实施进度表；

(2)拟定物业管理的公共管理制度；

(3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；

(4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；

(5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；

(6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。

2．方法和要点

(1)准确全面展示未来物业管理服务内容。有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时要实事求是。在销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。

(2)征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。

【案例】物业项目的基本情况同上例。其在销售阶段的介入内容为：

(1)在销售前，整理并全面完成物业管理方案，将各项应使购房业主了解的内容，以书面文件的形式纳入有关《公约》、《协议》中；

(2)在销售前对售楼人员进行物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解；

(3)在售楼现场安排专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询；

(4)为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就在售楼处、样板房等处展开规范的物业管理工作(如清洁、绿化、安全保护等)，使业主对物业管理有良好的印象。

(五)竣工验收阶段

竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照国家建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程在竣工后都必须进行竣工验收。

1．内容

这一阶段的介入内容主要是参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。

2．方法和要点

物业管理企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。

2.物业管理早期介入 篇二

关键词：物业管理,早期介入,配套设施,对策分析

一、住宅小区物业管理早期介入的现状

目前, 我国住宅小区物业管理早期介入的状况并不令人满意, 相当一部分的开发建设单位对物业管理早期介入的认识有偏差:开发商要“花钱买意见”、“花钱买整改”, 心里不太愿意, 所以部分开发商并未让前期物业管理公司真正“早期介入”。还有物业服务企业的问题:有的前期物业服务企业在早期介入时的跟踪管理不够到位, 如没有参与安全监控、电梯等设施设备的选材、安装和调试, 因此对这些设施设备今后的运行管理也带来了不便。

二、住宅小区物业管理早期介入的内容

1. 早期的顾问身份

当物业处于规划设计阶段时, 设计人员在制定物业设计方案的过程中, 由于所站角度不同, 于是不可避免的会考虑不到业主日后使用的便利性和物业公司管理的需要, 例如配套设施的完善、水电供应容量的问题以及预留一定宽度的应急通道等, 从而导致物业建成之后出现管理上的漏洞和功能布局上无法弥补的缺陷, 所以在规划设计阶段, 物业服务企业应以顾问身份参与其中, 为设计方案把关, 提出符合实际需要的建议, 有效帮助设计人员修正物业设计方案, 使之达到最优。

2. 中期的监理身份

当物业处于建设施工阶段时, 物业服务企业可以派遣有丰富物业管理经验的人员以监理身份介入其中, 一方面通过工程监理, 使工程质量得到了保证, 另一方面物业管理人员可以借此机会全面了解所开发的项目, 例如管道线路的铺设和走向等, 从而有利于日后接管验收和物业服务的顺利开展。

3. 晚期的管家身份

当物业处于接管验收阶段时, 物业服务企业应以管家身份全面介入, 对工程施工、设备安装的质量从管理和运行的角度进行全面监控, 如发现问题应与施工单位或房产开发单位及时协商、及时解决、防患于未然, 为日后提供良好的物业服务打下坚实的基础。

三、住宅小区物业管理早期介入的重要性

1. 有助于完善设计, 避免先天不足

我国幅员辽阔, 各地对居住要求大不相同, 于是会对物业设计提出各自需求, 例如在沿海地区都有台风季节, 台风夹着暴雨时可能会使槽内浸水, 并倒灌进屋, 因此须对平口槽进行改进, 变成外低内高, 则可有效防止雨水进入。

2. 有助于房屋建造质量的提高

由于物业服务企业在物业管理的实践中, 掌握和积累了大量关于物业使用和服务方面的第一手资料, 所以对房屋在长期使用过程中所产生的各种问题十分清楚, 因此当物业管理人员以监理身份参与物业施工建设后, 使工程质量得到了提高, 从而有效避免了日后因补救施工质量所产生的不必要的支出和工作量, 同时也不会影响日后物业管理工作的正常开展。

3. 有助于提高物业管理公司的服务水平

物业管理企业可利用早期介入的机会, 提早了解项目的基本情况, 提前接触业主, 为后期的物业管理做准备, 提高了自身的服务水平, 所以当接管后, 为业主办理入住时, 物业服务企业不会无法应对各种突发状况, 而会游刃有余的去处理, 从而在业主面前树立起物业服务企业良好的专业形象。

4. 有助于促进房产物业的销售

物业管理早期介入使物业使用功能不断完善, 多角度、多方位地满足了业主和使用人的需求, 从而物业进入到消费领域后能吸引更多的消费者购买, 极大的促进了房产物业的销售, 进而提高了开发商的开发收益。同时, 由于开发商在项目开发建设过程中引入高水平的物业管理咨询, 能让消费者真切地感受到房地产开发商对物业管理的重视, 从而提升了自身的品牌。

四、完善住宅小区物业管理早期介入的对策

1. 房地产企业应协助物业公司完成早期介入的相关工作

在物业前期, 房地产开发企业除了做好在各阶段的重要工作角色外, 还要积极地配合物业管理公司早期介入工作, 为物业公司提供尽可能的方便并与物管工作人员和睦相处, 从而提高物管公司在早期介入工作中的积极性和效率。

2. 物业服务企业应不断加强自身建设

物业服务企业以不同身份介入项目建设各阶段并采取措施时, 不能因为与房地产开发商存在特殊关系 (如父子关系) , 或者视其为衣食父母, 而对项目在开发建设过程中出现的种种隐患视而不见。

3. 扩大物业服务企业的经营范围和职能

在目前现有的制度下, 物业服务企业通过扩大经营范围和职能, 则更容易解决早期介入现存的问题, 例如物业服务企业可以获得国家的监理资质证书, 从而能开展监理和物业管理等多种业务, 这样物业服务企业一方面在监理过程中履行早期物业管理的职能, 另一方面在项目竣工销售后进行真正意义上的物业管理, 从而减轻开发商需要承担大部分早期介入费用的压力, 同时也不会出现由于监管部门的增多而引致施工方的反感。

4. 有关部门应健全相应的法规体系加以保障

推广物业管理早期介入, 建立健全法规制度是最重要的和最有力的保证, 从制度上让开发商自觉接受物业管理早期介入, 重视物业管理早期介入环节, 使之成为进行开发项目建设的必要条件之一。同时, 通过建立健全相应的物业法规制度, 明确规定物业管理早期介入何时介入、如何介入以及介入的具体内容等, 从而进一步规范整个物业市场。

五、结束语

综上所述, 物业管理早期介入能逐步推进物业服务水平的提高;能对业主的物权进行有效的保值、增值;能培育良好的物业市场;能促进物业服务企业走向健康发展的道路, 所以物业管理早期介入有着举足轻重的作用。我们只有通过全面推广住宅小区物业管理的早期介入, 才能最终形成开发商、业主和物业管理公司的三赢局面。

参考文献

[1]李加林, 周心怡.物业管理实务[M].中国建筑工业出版社, 2006.

[2]千艳青.物业管理概论与实务[M].化学工业出版社, 2007.

[3]胡晓娟.物业管理法规[M].重庆大学出版社, 2008.

[4]丁军.北京市物业管理现存问题及解决途径[J].城市问题, 2006, (1) :80-82.

3.物业管理早期介入 篇三

【关键词】早期妊娠；宫颈癌；介入栓塞术；护理

宫颈癌是最常见的女性生殖系统的恶性肿瘤，但合并妊娠较少见，占国内报道中宫颈癌的0.016%～0.106%[ 1 ]。由于妊娠合并宫颈癌时，盆腔血流和淋巴流速增加，可促使癌肿转移和发展，分娩时胎儿通过宫颈可能将癌细胞挤至血管加速癌肿扩散，并导致出血和感染，因此，早期妊娠时要尽快采取必要的治疗手段。介入治疗是经股动脉通过导管选择性将药物栓塞剂直接注入肿瘤的一支或多支供血动脉，以达到提高肿瘤组织药物浓度，增加抗肿瘤效果的目的，同时还可以减少体循环和正常组织的药物分布，使全身的副作用降低[2]。本科室于2012年6月至2013年6月对7例早期妊娠合并宫颈癌行介入栓塞术，过程顺利，取得了良好的效果，现将护理情况报道如下。

1 资料与方法

1.1 一般资料

2012年6月至2013年6月本科室收治早期妊娠合并宫颈癌7例，年龄28～35岁，中位年龄31.0岁，孕周为7～12周，均有分娩史，完善各项检查，病理结果：病变均符合（宫颈）鳞癌和腺癌恶性肿瘤，诊断为早期妊娠合并宫颈癌，行介入栓塞术。

1.2 方法

经皮双子宫动脉宫颈支灌注化疗栓塞术后，制动24h，卧床休息，留置尿管， 24h后拔尿管。输液治疗，做好并发症的观察及护理，36～48h后排出胎儿。

1.3 结果

患者行介入栓塞手术过程顺利，通过对介入栓塞术后的护理，无发生下肢动脉栓塞、感染、神经损伤和局部组织坏死等并发症，除1例患者出现穿刺部位少许渗血，予加压及更换敷料后无再渗血。36～48h后排出胎儿，观察6～7天出院。

1.4 讨论

宫颈癌是常见的女性恶性肿瘤之一，据统计全世界新发病例每年平均大约493000人，其中超过40%以上的病例是发生在生育年龄阶段，因此子宫颈癌合并妊娠在临床工作中偶然可以见到[3]。早期妊娠合并宫颈癌行介入栓塞术，具有出血少，手术时间短，可使肿块缩小，术后恢复快等优点。本组患者无发生下肢动脉栓塞、感染、神经损伤和局部组织坏死等并发症，除1例出现穿刺部位渗血，予加压及更换敷料后无再渗血。护理上要求行介入栓塞术后加强健康指导，减轻焦虑情绪；术后密切观察穿刺处、尿量以及是否出现腹痛、阴道流血及感染症状，及时采取措施，具体护理包括以下内容。

2 介入栓塞术后的护理

2.1 心理护理 患者及家属对早期妊娠合并宫颈癌治疗的目的及效果不了解，以及对介入栓塞知识的缺乏，担心术后恢复情况。因此，护理人员应充分评估患者对疾病以及介入栓塞治疗的了解情况，对术后可能出现的并发症及处理方法进行健康宣教，向患者说明行介入栓塞术的必要性及对术后恢复的影响，减轻心理负担。给予鼓励和支持，解除紧张情绪，积极配合治疗。

2.2 并发症的观察和护理

2.2.1 出血 穿刺部位血肿或出血是最常见的并发症，密切监测生命体征，观察穿刺部位有无渗血、血肿形成，保持敷料的清洁干燥。术后患肢伸直位制动24h，髋关节避免弯曲，这样有利于血管穿刺口收缩、闭合，防止出血或血肿，另一方面保持血流通畅，防止血栓形成。本组1例出现穿刺部位少许渗血，予加压及更换敷料，观察24h后无继续渗血，解除制动。

2.2.2 下肢动脉栓塞 血栓的发生与插管技术、保留导管的时间与化疗药物及血管病变有关。护理上要求术后加强巡视，每半小时观察下肢颜色、温度、感觉、肌力及足背动脉搏动情况，以便及时发现动脉血栓形成或动脉栓塞。本组无此并发症发生。

2.2.3 感染 术后监测体温及血常规，鼓励病人多饮水，出现高热伴腹痛应考虑感染，配合医生使用抗炎治疗。注意观察阴道排液及组织物情况，对排出的组织物要查看及通知医生。本组无此并发症发生。

2.2.4 疼痛 与动脉栓塞有關。部位主要是在下腹部、臀大肌、下肢等。注意观察疼痛的部位，性质及持续时间，应与流产鉴别。本组患者出现轻微的下腹部隐痛，可忍受。

2.2.5神经损伤和局部组织坏死 是髂内动脉灌注化疗最重要的并发症之一，与化疗药物的毒性和神经营养血管的堵塞有关，发生异位栓塞与造影剂、栓塞术的返流有关，可造成损害平面以下感觉和运动障碍[4]。注意观察全身皮肤受压及术后大小便情况。本组无此并发症发生。。

2.2.6 造影剂及化疗药物的副作用 在介入治疗中使用大量造影剂，可产生高渗性及药物的化学毒性，主要表现在消化系统及神经系统，因此术后密切观察生命体征、尿量，做好预防护理措施，发现异常及时通知医生并配合处理。本组无此并发症发生。

2.3 排胎的观察和护理

2.3.1 腹痛 观察宫缩情况，排胎后仔细观察排出的组织物是否完整，并通知医生查看。

2.3.2 阴道流血 包括患者的主诉，阴道流血量，性质及颜色等。护理方面应注意保持会阴部清洁，勤换卫生巾，每天用0.1%安多福溶液擦洗会阴部两次。

3 小结

介入栓塞术在治疗早期妊娠合并宫颈癌，治疗效果好，具有出血少、手术时间短、创伤小等特点。

护理过程要求护理人员熟练掌握早期妊娠合并宫颈癌的相关疾病知识及介入栓塞术后的护理及观察要点，加强患者对疾病知识的了解及采取介入栓塞术的健康指导，减轻焦虑情绪，做好介入栓塞术后的观察。

参考文献

[1]李莉，张佳佳.妊娠合并宫颈癌的诊治进展[J].实用妇产科杂志，2007，23（12）：723-725.

[2]汪艳利， 连俊红， 夏凌.妊娠合并宫颈癌4例围术期护理[J].齐鲁护理杂志，2012，2（3）：37-38.

[3]叶梅芳，王丽荣.宫颈癌患者手术前介入治疗的观察及护理[J].临床医药实践，2008，16（12）：28-29.

4.物业管理早期介入 篇四

售楼中心作为项目形象展示窗口，通过对中心整体物业的安全保卫、管理养护和物业服务人员的操作规范管理，为客户提供优质服务，创造售楼中心优良环境，同时，统筹区域内各项设施的管理养护，配合开发商和销售公司进行营销活动开展，以良好的售楼物管服务，建立物业品牌形象。现结合香格里售楼中心，对工作中的重难点作如下分析：

1、作为客户进入售楼中心的第一感观，可从看到、听到、感受到三个方面来评价工作质量，因此，售楼中心的环境管理与员工的礼仪规范是影响客户第一感观的主要因素。与成熟小区相比，售楼中心的服务要求更讲究细节性、及时性、礼节性。在售楼中心这个较小的服务区域内，客户的来访有相对集中的特点，针对这个特点，每个服务人员的分工就并非单一和绝对，随时观察现场动态，根据客户需求提供及时服务，配合与协作营造的氛围让客户感受到充分的重视，这也是服务所要达到的目的。

2、质量标准拟定与实施是一项系统的工作，也是售楼中心管理必备的规范性文件。每个项目的规模、定位和运作方式不同，决定了售楼中心质量标准必须符合本项目的实际情况，具有实操性。目前，售楼中心还没有统一的质量标准模式，我认为可以参照写字楼和星级宾馆的大堂管理服务标准进行拟定。

3、车辆管理是秩序维护中的难点之一，售楼中心一般设在交通方便且位置显眼的地方，但紧邻工地和道路，多采用临时停车点，在周末或节假日客户来访高峰期，安全隐患特别突出，为了减少隐患，可从以下方面入手进行管理：

4、售楼中心作为开发、销售、物管三方的工作衔接点，与各单位的关系协调也应在工作中重视，三方工作相对独立，但对于同一项目而言，协作配合一直贯穿始终，良好的关系能使服务管理起到事半功倍的效果。此外，售楼中心水电线路一般是搭接施工方的施工用水用电，排水也多采用施工的临时排水系统，施工过程的可变因素往往会影响售楼中心正常运行，因此与施工方保持畅通沟通也十分必要。

5、售楼中心多地处新区，生活配套设施极不完善，作业层员工特别是秩序维护队员的吃饭、住宿、休闲等问题相当突出，这也是售楼中心员工流动大的原因之一。因此，加强员工关怀，积极向开发商争取，从根本上解决员工生活问题，是服务管理的必要保障。

5.物业管理前期介入 篇五

总体来说，物业管理的前期介入工作分为以下几个时段和内容：

● 施工期物业管理

● 设施设备调试期物业管理

● 竣工验收及物业接管验收期间物业管理

● 前期物业管理人员安排与工作进度

一、施工期物业管理工作

1.熟悉施工现场和各类施工图纸。

2.跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并作详细记录。

3.了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰装修材料的造型及位置，环境清洁用水预留接

口等。

4.对可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题同开发商协商，进行改进。

5.对影响小区（大厦）功能、危及设备和业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题及时同开发

商洽谈解决，一时无法解决的，列出整改报告提交开发商备案处理。

二、设施设备调试期物业管理

1.工程部门对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查。

2.工程部门参加机电设备的检测检查，建立调试档案

3.从物业管理的角度对可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，及时通报开发商。

4.参与设备调试，对小区（大厦）的供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）等项目的调试，对设施设备的性能、结构、参数、工作环境和操作要领进行详细记录；编制设施设备操作维修规程

和各项操作指导书。

三、小区（大厦）竣工验收及接管验收期物业管理

1.小区（大厦）竣工验收

2.物业企业接管验收

物业按业主进驻使用的要求进行全面检查，物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管

验收注意事项等四个方面

3.现场验收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸缩缝、地面有无滲水

■ 地下室墙面有无滲水

■ 地面有无空鼓及滲水 ■ 进出口坡道防滑 ■ 消防门、通道、楼梯等

（2）装饰工程

■ 各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰

■ 门和门框及附件 ■ 护栏及扶手 ■ 灯具及其他小电器设施

■ 外墙面包括各涂料、装饰及玻璃幕墙

■ 公共区域设施设备的外装饰 ■ 各种标识及区域图示

■ 公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等

（3）供配电系统 ■ 正常供电设备 ■ 应急供配电设备 ■ 油箱及油库 ■ 各配电房的防鼠 ■ 各强电检查井内管线及电箱

■ 避雷装置 ■ 公共照明 ■ 用电器具等（4）给排水系统 ■各供水、消防水泵及电机等 ■各水箱、给排水管网、接头及阀门等

■检查井内管线、水表及阀门等 ■化粪池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管网、接头、阀门等

■人防工程及相应供水系统等

（5）电梯系统

■各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等

（6）空调系统

■空调制冷机组、各盘管机、各风管及风口

■空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等（包括暖风系统）

■各检修口、通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。

（7）弱电系统

■消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门等）

■弱电检查井内管线、接线箱等

4、资料交接

（1）产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。

（2）技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

（3）验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用

电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。

5、其他交接

（1）设施设备的备用备件、施工剩余材料备品等。

（2）具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。

（3）公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。

6、接管验收注意事项

（1）在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等），同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。（2）接管验收不但要检查物业的质量，而且还清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。（3）针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修；一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可；属于无法返修的项目，报告开发商记录备案。

7、设施设备试运行

为保证小区（大厦）启用设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开

始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。

一、其他前期准备工作

1、室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入

根据小区（大厦）室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物

业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。

2、清洁卫生与环境卫生前期介入

在小区（大厦）启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。

3、消防及安全管理前期介入

小区（大厦）的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内第一、二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。

4、外部公共关系建立

为保证今后物业管理的顺利开展，管理处经理将在小区（大厦）全面启用前，与相应的政府及公用

事业各职能机构建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。

5、业主全面进驻准备

小区（大厦）业主全面进驻之前，管理处将主动与业主沟通、协调，确定包括迁入日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬运路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其他业主的影响。

二、前期物业管理人员安排计划与工作进度

1、人员安排计划

根据前期管理工作计划及施工进度，管理处的员工将按计划逐步招调到位。

（1）施工期人员安排及职责

① 成立前期物业管理小组，组长1人，由公司总经理担任；组员4人，负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，进一步的调查摸底，制定出具体的小区（大厦）《物业管理前期介入方案》。② 派长驻小区（大厦）施工现场管理人员3人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密

切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场的物业管理前期工作。

（2）设备调试期人员安排与职责

成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，接受设备提供方的培训负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作

维修规程和各项作业指导书等。

① 接管验收前3个月，物业管理公司派往小区（大厦）的7名管理骨干将全部到位，负责大厦物业

管理的筹备工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。

② 此阶段物业管理公司将适时派出由总经理带队的专业人员7人参与接管验收，拟定小区（大厦）

《物业管理接管验收方案》，协助管理处开展工作。

③接管验收前1个月，管理处全部人员到位。

2、工作进度

根据小区（大厦）实际情况和待业惯例，建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》，中标15

天后开展前期管理。

★小区（大厦）前期介入工作进度表

月份

5月底

项目

签定《物业管理委托合同》施工管理方的初次会晤 熟悉施工情况、隐蔽工程记

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

录，制订《物业管理前期介入方案》

参与设施设备的调试 盆艺摆放

岗亭、道闸与标识系统方案竣工验收

物业接管现场验收（包括备品 备件）

物业各种资料交接 返修、复验及试运行 清洁开荒

公众文件送审并发布 准备迎接全面进驻 物资装备的准备 外部公共关系的建立 全面进驻并开始正式运行

6.前期物业介入管理方案 篇六

由于房屋因部分原因未达到交房条件，部分业主自愿提前进场装修，为便于管理，物业公司提前进入，其管理方案如下：

一、人员配备：管理处设经理1名、电工（电梯操作工）1名、维修（收费）人员1名、保安2名。

二、管理制度：严格按物业管理条例及住宅室内装饰装修管理办法（建设部令（2002）第110号）进行管理。

三、前期费用标准：管理处经理每月1000元，电工每月800元，维修工每月800元，保安每月1600元，共计每月4200元。

备注：

1、前期管理费用由开发补助给物业公司，补助时间从2010年6月15日至工程备案登记证上时间为止。

2、业主的物管费用计算时间从工程备案证上时间开始计算。

物业管理有限公司

7.物业管理早期介入 篇七

1 临床资料

3例急性冠脉综合症患者, 均符合中华心血管学分会急性心肌梗死诊断和治疗指南诊断标准[1], 入院后均签署介入治疗知情同意书, 择期行PCI, 患者的一般临床资料见表1。

3例患者均符合以下条件: (1) PCI术中、术后出现心包填塞。 (2) X线或心脏B超证实有心包积液。 (3) 心包穿刺抽出不疑血性液体。

2 急救护理

2.1 高度重视冠脉介入治疗并发心包填塞

冠脉穿孔所致心包填塞是危及生命的并发症。责任护士术前要做好充分术前准备, 做好病人的健康教育, 清除紧张情绪, 取得配合, 减少并发症发生。

2.2 早期识别心包填塞

冠脉介入治疗并发心包填塞的愈后与早期发现、早期处理密切相关[2]。临床表现, 取决于心包填塞的速度, 急性心包填塞主要临床表现有突发性呼吸困难、烦躁不安、意识模糊或丧失, 血压迅速下降, 患者心率变化不定, 常有心率减慢, 随后即发生心率加快, 严重者可产生心脏骤停[3]。迟发型心包填塞的早期表现可出现面色苍白, 胸闷, 多汗、血压下降等。注意与迷走反射相鉴别, 本组2例患者早期即误诊为血管迷走反射, 抢救无效方考虑心包填塞。因此, 医护人员必须熟练掌握心包填塞的临床表现, 高度重视介入治疗术中、术后病人的不适主诉, 对每一例诊断血管迷走反射的患者在抢救的同时严密观察病情变化, 及时发现心包填塞。

2.3 及时穿刺引流

心包穿刺引流是缓解心包填塞的首选方法。护士必须做好术前准备, 术中密切观察患者的生命特征, 神态变化等。穿刺引流后, 每2～4小时用肝素50～100µ冲管1次, 保持引流管通畅, 引流速度不易过快, 防静脉回流增加引起急性肺水肿。注意引流物的量及颜色, 判断有无继续出血, 出血量多且持续出血, 立即做好外科手术的准备。

2.4 扩容治疗

术前选择粗大血管穿刺, 留置Y型套管针, 保证术中、术后用药、补液顺利进行。快速输液, 补充血容量, 升高血压, 同时抽血交叉配血, 做好输血的各项准备。持续静脉泵入多巴胺, 维持血压。本组3例患者经心包穿刺, 快速输液、输血等处理后血压上升症状缓解。

2.5 停用抗凝药

停止使用肝素, 对已用肝素者立即用鱼精蛋白对抗, 以减少出血。出血未止, 禁服阿司匹林, 波立维等药。停止抗凝治疗后应跟踪观察胸疼、胸闷等症状, 注意血压, 心率变化, 及时完整记录心电图, 心肌酶学结果, 定期复查凝血酶原及活动度, 怀疑有冠状动脉急性再闭塞时, 立即联系血管造影室, 做好再次手术准备, 本组无急性再闭塞发生。

2.6 心理护理

突然出现的疼痛、胸闷, 呼吸困难, 使患者产生怀疑、焦虑、恐惧心理, 立即向患者介绍病情, 介绍治疗措施和效果, 在抢救过程中, 始终陪伴在病人身边。抢救完成后, 主动向患者解释情况和下一步的治疗护理措施, 消除患者的疑虑和紧张情绪。

参考文献

[1]中华医学会心血管学分会, 中华心血管杂志编辑会员会, 中国循环杂志编辑会员会.急性心肌梗死诊断和治疗指南[J].中国循环杂志, 2001, 16 (6) :407～422.

[2]王勇, 曾汪杰.心脏介入性治疗合并急性心脏压塞分析[J].中华心律失常杂志, 2003, 7 (5) :207～273.

8.物业管理的介入最佳时机 篇八

摘 要：本文论述了物业管理前期介入意义和对后期物业管理服务工作的影响，不同的介入时间会对后期的物业管理产生不同的影响。确定物业管业管理介入开发的时机是本文重点论述的内容。

关键词：物业管理前期介入 现实意义 时机选择

所谓物业管理前期介入，即开发商通过招标或邀请物业管理公司，使其在正式接管物业之前，从物业管理和运作角度为房地产设计、施工、竣工、验收、接管等方面提出专业性、建设性意见，并配合监理公司对工程质量进行监督，以保证设计的合理、施工质量的提高，为以后的管理打下良好的基础。一般认为，物业管理是房地产开发经营的后续工作，为了对物业实施有效管理，以保证物业正常使用和发挥功能，物业管理企业需要前期介入。目前我市一些富有远见的开发商虽已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，且主要是就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，因而介入管理在深度和广度上都存在一定的缺陷，难以解决开发商给物业管理带来的许多问题。

1. 物业管理前期介入的现实意义

在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用。我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，以抓促销为主的销售导向阶段，已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段，开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求。物业管理前期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%―30%。

2. 物业管理前期介入开发的时机分析

根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入;中期介入则是在项目施工阶段开始;在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。

2.1物业管理早期介入。

物业管理的早期介入是在物业项目刚刚立项，进行可行性研究时介入的。从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

2.1.1完善基本配套设施的设计。

物业管理企业介入住宅小区的设计，应完善幼儿园、学校、商场、邮电、交通、娱乐场所、餐饮等基本的配套设施的设计。如写字楼，要考虑停车场、会议室、商务中心等配套。

2.1.2完善水电设备安装设计。

楼宇的机电设备在安装设计时，要考虑到将来检查、维修的方便，避免遗留隐患;电路设计不仅要考虑当前线路的负载能力，还应考虑未来一个时期电器负荷增加的需要;管路、线路铺设应不影响室内外的美观，其有关资料应保存完好。住房设计应考虑空调、煤气、热水器、抽油烟机、洗衣机及其他大型家用电器安装或安放及其进排水、废气排放管道的适当位置等。

2.1.3完善消防设施的设计。

在建筑设计中，消防设施设计是有严格要求的，自动灭火器及灭火器材的位置、自动报警器的位置、扶梯、安全出口、灭火通道等设计都应有利于防灾、灭灾。

2.1.4完善环保设施及设备、绿地、园林的规划设计。

工业物业的“三废”的处理、住宅和商业物业污水的处理，是物业设计必须考虑的。工业和住宅物业要考虑绿地、园林的规划设计。在现代物业设计中，还应考虑垃圾的收集、存放、处理问题。

由此可见，前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。[1]

2.2物业管理的中期介入。

2.2.1在项目的施工阶段。

开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程的目标，但往往由于人力、技术、精力等方面的原因忽视了对工程质量的全面监控。虽然我国已经实行工程监理制度，但是监理不是物业建成之后使用维护的参与者，所以从使用方便的角度来说，监理很难发现施工中存在的问题，比如：现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在目前房地产的施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下，某些作业者很可能为方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给入住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业可根据以往的物业管理经验，总结物业在使用过程中常暴露的各种工程质量问题，通过参与施工监理，加强监理的`力度，尽可能把施工质量问题消灭在建造过程中，消除隐患，确保物业的工程质量。同时，物业管理企业参与物业建造过程的质量监理，可以提高物业验收工作质量，缩短验收时间，使验收不至于成为“走过场”的程序，也为以后接管物业打下良好的基础。

2.2.2在项目设备安装阶段。

有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，从而专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其解决发现的问题，避免扯皮推诿的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中给排水、电力照明、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施能基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省费用，又大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。[2]

2.3在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入。

此时，物业的建设已经基本完成，物业公司的介入对物业本身品质的提升已无任何帮助。物业公司的任务就是帮助开发商进行物业的销售，总的来说，物业公司的作用体现在以下两点：

2.3.1有利于促进物业的销售。

先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上，树立物业品牌。同时，大力宣传该物业的独到之处，对该物业的优质服务水准及价格与价值相符的收费标准，从而吸引更多的消费者前来购置物业，并可以使产权人的房产得到增值。

2.3.2有利于物业管理公司的准备工作。

物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中各种设备和线路，收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料，建立原始档案，为以后顺利管理带来便利。此外，在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计，制定相应的管理细则，并进行人员的招聘和培训等，实施入住前的宣传与教育。[3]

3. 结语

通过以上的分析可知，物业管理公司的前期介入确实非常重要、非常关键。从科学角度分析，物业管理公司的介入应越早越好。物业管理公司越早介入，开发商损失越少，业主得利越多，物业管理公司的管理基础将会越扎实，楼盘的保值、升值将会更有保障。因此，笔者认为，物业管理的最佳介入时机是项目处于可行性研究之时。

参考文献：

[1]阮文勤.试论物业管理前期介入[J].福建商业高等专科学校学报，，(2)：19-20.

[2]张惠芸.试论物业管理前期介入[J].天津职业院校联合学报，(5);134-136.

9.物业工程前期介入具体管理内容 篇九

（施工期）

1.施工期介入的工作方式。工程技术人员进场，熟悉建筑施工图和水电、设备安装图样、隐蔽工程记录，了解新材料、新技术的运用情况，收集整理各专业施工技术资料，对施工进行跟踪、监督、检查，发现影响今后使用功能的工程问题，及时提出建议整改。

2.施工期介入需要注意的问题。

1)鉴定的高压开关柜，产品质量得不到保证。

2)非阻燃型的电缆，使供电系统存在严重隐患。

3)中央空调机组电缆铺设质量差，限制机组出力。

4)排水系统施工未充分考虑防洪措施。

5)地下室隔水层施工质量差，使电梯底坑渗水。

6)对自动喷淋系统的试验不认真，往往在天花施工后进行，试验时漏水，造成天花损坏。

7)中央空调系统的冷却系统保温质量差，特别是接口处遗漏保温，造成滴水事故。

8)对于计算机群控电梯的机房，没有认真进行防尘通风处理。

9)柴油发电机带负荷试验、满负荷试验和甩负荷试验被忽视。

10)整个建筑防雷系统施工质量不符合要求，留下隐患。

3.施工期介入的工作要求

1)掌握设计思路，便于今后管理和分析突发问题

2)掌握各专业施工方法，便于今后维修和复原

3)提出整改的合理化建议，便于今后使用和管理

4)制定切实可行的管理方案，做到今后的节能降耗

（设备安装调试期）

设备安装调试期是指从物业设备安装工程开始到安装调试验收全过程的管理。

1.设备安装调试期介入的工作方式。由工程人员参与调试工作，现场学习、做好笔记及注意事项。

2.设备安装调试期介入需要注意的问题。

1)物业功能组合不合理。

2)由于物业功能定位不准，导致产生供电负荷严重不足的现象。

3)由于设计单位对物业管理的特点不够了解，造成公共照明的电力浪费。

4)由于用户的二次装修的需求缺乏了解，在各楼供电负荷分配上没有留有余地。

5)中央空调机组电缆选项不当，没有采用封闭母线而使用多条电缆并联供电，使机组出力受到限制。

6)供电系统的配置容量、主接线系统、负荷分配计量不满足安全和用户需求。

7)给排水系统没有充分考虑给排水需求

8)设计部门没有考虑空调负荷日夜相差大的实际情况，选用同一制冷量的机组，造成“大马拉小车”的电力浪费现象，同时该情况也要运用到其他设备。

9)中央空调系统的回风量往往被忽视，回风口布置要合理，否则会大大降低制冷效率。

10)消防系统没有合理布局，自动报警不能满足二次装修的扩容需要。

11)消防系统没有充分考虑二次装修要增加的烟感探头数量，查看消防自动报警主机是否留有足够的备用回路。

12)电梯、扶梯的选型不够先进和不够满足物业功能的需要。

3.设备安装调试期的工作介入要求。

1）结合现场实际，通过详细研读各专业设计图样，对照建筑物空间尺寸和设备外形尺寸，熟悉建筑物的全部配套设备设施系统的设计布置情况。

2）通过详细查看个专业设备系统的设计技术和参数，结合设备随机技术文件，掌握个专业的技术性能参数、安装基础、标高、位置、方向以及维修拆卸空间尺寸，动力电缆连接等技术问题。

3）在详细研读设计图样和现场检查建筑物空间位置及外形尺寸的基础上，从设备运行维护的角度上认真考虑设备及系统的可操作性、可维修性、是否满足管理的要求等。在符合设计规范、设计技术要求的前提下，应使设备及系统的巡视操作便利，易于维修保养，设备系统容易调节搭配，系统管线布置和流程控制更合理，各系统的功能、功能流量输出应便于计量管理、便于经济核算。并就这些问题提出改进意见或建议。

4）参见设备安装工程的分部、分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收。熟悉物业各设备系统安全经济运行状态参数，掌握设备系统的调节控制方法、紧急情况的处理措施，提出设备系统运行管理方面的整改意见和建议。

5）建立比较完整的设备前期技术资料档案，要求收集整理的文件资料主要有：①设备选型报告及技术经济论证；②设备购置合同；③设备安装合同；④设备随机文件（说明书、合格证、装箱单等）；⑤进口设备商检证明文件；⑥设备安装调试计录；⑦设备安装现场更改单和设计更改单；⑧设备性能检测和验收移交书；⑨文件资料连同设备安装工程竣工验收图样资料一起归入设备前期技术资料档案。

（公共设施营建期）

1.室外绿化及园林的前期介入。了解室外绿化面积和布局，绿化设计思路，树木、花草的种类和数量，了解花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理方法等一流知识技术，监督绿化施工，要求将建筑垃圾清理干净换成栽培营养土；注意花木的种植，一定要去除营养袋；草地平整后才能植草；及时跟踪了解绿化施工中的喷灌喷头布置、水管走向、绿化排水工程情况，并了解绿化知识，编写管理方案。