养老地产六问

养老地产六问（共9篇）

1.养老地产六问 篇一

不靠养老赚钱的养老院

“它们是这么玩的。”该业内人士总结说。不过这还只是其中的一种“模式”，还有一种“模式”是房地产商做养老院，叫“养老地产”。“太阳城银龄老年公寓、将府庄园敬老院就是如此”。

“国内通过地产做养老院的都是把自己的房子改成养老院，里边有高尔夫球场、桑拿、会所、别墅，一般都在郊区。但它们成功的不多，因为它们做得不合老人的需求。”在该业内人士指出。

敬老院入住须知，敬老院收费标准，哪些老人不能住敬老院。

一、入住须知

1、入本院者，须持本人身份证和监护人身份证及复印件各一份，由 家属或监护人护送来本院办理手续，签入住《协议书》后方能入住。

2、入住时必须如实介绍养员身体情况和潜在病情，不得隐瞒。入院 前须全面进行体格检查，自查自报、自负责任。

3、入院时必须体检，利于掌握养员的身体状况，便于饮食及护理。

4、能遵守院归院纪，按时交付托费者均可入院。签字托老协议，需要有可靠的担保人（指亲属、子女或单位负责人）担保人必须按照协议承担其相应的义务。

5、如愿者在院期间，（老人和家属）须主动配合护理人员工作。

6、入院时请勿携带贵重物品及100元以上现金，特殊情况须向本院办公室登记保管，私自委托他人管理出现后果责任自负。

7、在院内不准私接电源，使用电炉子，电热毯等电器；不准在床上吸烟。

8、入住养员和家属来本院后，必须服从本院管理，爱护公共设施，如损坏公物由责任人或监护人按价赔偿。

9、凡入住本院老人及家属请熟读入院须知，并慎重签订入院合同

二、缴费须知

1、根据养员入住选择的房间、护理级别，按当日计算至月底，再按季度缴费，办理退院时，不足半个月按半个月收费，超过半个月按全月收费。

2、首次入住养员，需缴纳首次入住管理服务费300元，生活用品院方提供，不可带出院外（水杯、衣物及特殊用品自备），任何时间出院不退费。

3、入住养员必须体检，一次性缴纳体检费100元（肝功、血糖、心电图等），如有区级以上医院一个月以内的体检证明和化验单，可带入本院存档，免交体检费用。

4、冬季取暖费必须一次性缴纳600元（当年11月~来年3月均120元/月），如中途退院，按整月退取暖费，当月不退。

5、入住时须交应急备用金200元，做为养员发病时应急启用。出院时按收据退款。

6、每月25~30日缴纳下一季度费用，因监护人拖欠费用，本院视为自行解约，造成一切后果由签约人（监护人）负责

三、特别声明：

凡有下列情况之一的老人不能入院。

1、患有传染病在发病期间

2、患有严重精神病

3、不适应集体生活和入院后发现传染病者必须退院

2.养老地产六问 篇二

我国整个养老地产供给市场尚处于萌芽期, 涉足养老产业的企业大多仍在摸索, 行业无领军企业, 无大规模开发和运营成功的先例, 也无成功的商业模式和发展模式值得业内推广。国内现有养老地产的投资人有开发商、保险资金、民营及政府民政部门等四类, 由政府部门投资兴建的养老项目多以养老院、福利院以及社区老年人活动中心为主, 具有福利性质;保险资金主攻租赁型高端养老公寓;房地产开发商则多在普通住宅小区中配建出售型养老住宅。

二、目前存在的问题

1. 缺乏政策支持

目前, 养老产业的扶持政策仍仅停留在研究阶段。从拿地、建设到经营阶段, 开发建设企业都需自担风险, 缺乏具体政策支持, 也无制度可循。在国外, 政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠。而国内除部分地区外, 尚无明确政策表示可以对盈利性养老地产的开发过程提供优惠。取地优惠难实现, 优惠政策偏向公立及非盈利养老机构。

2. 运营模式尚不成熟

目前国内开发商所运营的养老地产, 基本上还是延续买地、建房、卖房的经营模式, 和普通住宅无太大区别, 只是配备了一些常规的医疗服务, 品牌企业处于研发和试点阶段。2010年底, 万科在北京房山窦店“万科幸福汇”项目, 拿出一栋楼试点养老地产, 但直至今日万科养老地产具体操作模式仍在探索阶段。

3. 项目去化速度偏慢

除正常销售的产权物业外, 自持物业 (含非产权) 由于其产权瑕疵、住房贷款等方面的硬伤, 在某种程度上导致其市场接受程度反较普通住宅项目偏低, 影响项目去化速度, 致使开发商资金沉淀、存货积压与资金周转压力。万科随园嘉树销售顾问坦陈自持物业面临的销售压力非常大;运营较好的上海亲和源800多套公寓用了5年时间才基本去化完毕, 其实际入住率也仅70%。客户对非产权物业抗拒客观存在, 住房贷款问题。

4. 产业链条断层

养老地产除了地段、规划、装修等传统住宅硬件卖点外, 更核心的是未来社区内的各类生活配套和运营服务, 而这些软实力显然需要整条养老产业链的支撑。目前国内整个养老产业还处于萌芽期, 很多相关的产业尚未成熟, 比如针对老年人生活需要的各类智能家具、居家使用的康复设备, 倒按揭类老年人金融理财服务等, 在当前的行业环境下, 国内项目要达到这样的软件标准需要依靠进口和制度创新, 这无疑加大了国内企业开发经营养老地产项目的难度和成本。

5. 专业护理人员缺乏

由于我国养老产业仍处于萌芽期, 我国专业的护理人员仍十分缺乏, 按老年人与护理员的比例为3︰1推算, 全国最少需要1000万名养老护理员。而目前, 诸如老年病专业医师、康复治疗师、长期照护护士、心理咨询师、营养师等应该在老年社区中提供服务的合格的专业或准专业人员匮乏。为解决这一问题, 各考察项目或者联合专业的医疗服务机构 (如保利与安平医疗的合作) , 或者招聘非专业人员、通过专业护理培训达到岗位要求 (如北京太阳城) , 但与社会需求量相比, 仍然存在太大差距。未来老年社区的发展如果没有大量上述专业或准专业人员的参与, 项目运营难度大的问题难以化解, 行业很难可持续发展。

三、运营模式及投资回报

1. 运营模式

除保险企业受“只能持有”的政策限制外, 鉴于较高的融资成本, 房地产开发企业多选择“全部销售”或“销售+持有”的运营模式, 尽量减小持有物业的比例, 通过物业销售完成资金回收与利润实现。具体模式如下:

(1) “全部出售”

以养老住宅概念, 出售房屋产权为主, 并通过房屋出售完成开发投入回收与利润实现。如武汉江夏藏龙岛的侨亚中华孝庄及北京顺义区潮白河畔的东方太阳城。

(2) “销售+持有”

开发商拿出一定面积的住宅 (通常为联排别墅或大面积的公寓) 进行销售, 另一部分用来满足老年人医疗、娱乐、购物中心等配套及部分住宅公寓则自持, 如北京昌平区的北京太阳城项目。

(3) “全部持有”

该模式对投资商的资金实力要求较高, 其产品全部自持运营, 目前完全采取该模式的主要为保险企业, 如去年10月刚开始营业的武汉合众优年养老社区。除保险企业外, 北京东燕郊的燕达国际健康城采取此模式, 其入门费需一次性交纳30~100万。另上海南汇区的亲和源养老社区, 采取的所谓“会员制管理”模式, 即通过出售长、短租会员卡的形式收回投资, 其与该模式类似。

2. 投资回报

从所考察的项目实际情况来看, 在模式上, 除正常销售的产权物业外, 自持物业 (含非产权) 基本思路是通过收取较高的会员费基本实现项目建设投资回收, 通过高质量运营实现项目较高的入住率并可获取运营部分利润, 另可获得项目物业的升值收益。从收益上, 单就“全部出售”的武汉市侨亚中华孝庄及侨亚颐乐园两个项目的实际情况看, 其应可以实现盈亏平衡, 甚至还可获得一定利润。

虽然国家目前还没有对养老用地的性质、供地方式及指导价格进行明确, 但由于养老地产具有一定公益性的特点, 各地政府实际供地会有一定倾斜, 具体幅度却各不相同。现国内大部分养老地产都是用旅游地产、工业地产等思路拿到土地, 或者有些用地虽然是招拍挂方式取得, 但开发商已预先和当地政府达成合作协议, 招拍挂只是走个程序而已, 其土地成本很难完全清楚。公开资料中也很难收集到对其实际盈利情况的介绍, 故对目前国内从事养老地产的企业实际投资回报尚不能进行准确判断。但通过“直接租赁”、“销售会员”或“会员+租赁”取得的收入, 在一定前提下可以确认为当期收入指标。另, 为赚取租金或资本增值收益而持有的房地产项目, 可归入投资性房地产, 不推高存货指标。

四、对进军养老发产项目的设想

1. 寻求追求稳定长期回报的资金支持

由于现阶段存货较多及成本控制相对较弱等原因, 房地产业资金流一直较为紧张, 很难再有富余资金进行养老地产投资, 而养老地产本质上是服务性质的养老地产, 其一次性资金投入大而且回报慢, 若想达到良性运营的发展起码需要10~15年的时间。目前在国内投资高端养老地产的多是保险企业, 其主要原因是保险资产约有80%为寿险资产, 而寿险负债期一般在15年左右, 这与养老地产的投资回收期非常匹配。现阶段许多保险企业及国外基金也比较看好中国的养老地产且欲寻合作, 若有意向可主动与这些机构进行接洽, 探讨合作事宜。

2. 寻求适合发展养老地产的土地

尽管在政策咨询过程中, 政府部门并未明确养老地产取地的优惠政策, 但在项目考察中, 北京太阳城仍然通过“以医疗健康和养老为开发方向, 配建相关设施”, 以每亩30万元的低价拿到623亩土地;上海亲和源项目亦为协议取地。故在养老地产项目取地上, 仍然存在低价取得的可能性。房地产公司可通过加强与政府部门的交流沟通, 争取以优惠的价格获取具有较好自然环境属性、适合开发养老地产项目的土地。

3. 实现成本管控等能力提升

首先, 由于养老地产的消费群体具有特殊性, 在建造时要投入比普通住宅项目更多的资金, 如社区的无障碍通道、慢速电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计及监测、显示、应急、广播等系统, 这些都比普通住宅要求更高。其次, 养老地产在配套方面的投入也很大, 如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量配套设施设备。最后, 由于需要对公共服务设施进行定期维护和服务人员培训, 养老地产的运营成本也远高于普通住宅。因此对于从事养老地产的开发商来说, 其成本管控能力要求更高, 还应做好在养老地产设计、精装、运营等方面的研究。

4. 开展养老地产工作试点

养老地产与其他的房地产项目无论是从产品设计还是运营模式上均有很大的不同, 因此在全面进入养老地产前, 我们可以进行养老概念住宅试点。如在景观较好的郊区盘中嵌入部分适宜老年人居住的建筑单元, 在设计上充分考虑老年人的特殊需求, 注重户型及无障碍设计、小额增加配套、丰富配套功能等。

5. 进行相关人员储备

进军养老地产, 应体现高品质, 因此对从业人员要求相应较高, 而我国现从事养老服务的专业服务人员严重短缺。故可利用医院、培训中心及物业公司等优势资源, 有意识地提前进行相关人员培训储备。可先在物业公司所服务的小区尝试为小区老年人适当开展养老服务, 利用物业公司的固有优势——一是其24小时不离小区、能解决老人紧急求助问题;二是长期服务于业主、容易取得住户信任;三是物业拥有小区会所、场地及等公共设施管理主导权, 将养老服务经验积累与人才培养有机结合。

五、结语

3.养老地产研究探讨 篇三

养老地产研究探讨

随着我国人口老龄化问题地日趋严重，养老地产既是我国养老保障体系的重要组成部分之一，也是房地产企业当前转型和追求可持续发展而进行市场细分的结果。养老地产是房地产业和养老产业整合的产物，针对目标客户为老年人群体，打造适宜老年人晚年生活的住宅服务综合性产品。只有具有完善配套设施的老年住宅才能被称为老年地产，如医疗康复中心、老年活动中心、商业购物中心等。

1、养老地产的定义

对于养老地产的概念界定，现在业界尚无明确地界定。根据住宅地产、商业地产、旅游地产的概念，不难看出养老地产是用以养老的地产。其设计核心在于适合老龄化人口的设计。设计内容包含了日常起居、餐饮服务、文体活动、医疗、护理、康复等一系列适合老年人的服务。

2、催生养老地产的因素

人口老龄化日益严峻，目前70岁以上的老人，这部分人群出生在19世纪40年代左右，膝下三五个儿女，所以尚能由健康退休的儿女在家照料。根据人口普查显示，当现在的壮年人口，这部分人群出生在19世纪60、70年代，多为三到五兄妹，但是他们的孩子都是独生子女计划生育政策间出生，当他们步入老年以后，人口老龄化将会达到一个峰值，预计时间为2020年左右。

随着城乡空巢家庭剧增，青壮年都外出打工，留下孤独的老年人，我们把这种现象叫做空巢期。空巢的老人一旦有配偶去世，则整个家庭进入鳏寡期。空巢期与鳏寡期对老年人来说是生活中容易发生困难的两个重要阶段。

3、与普通住宅同异性分析

本文由：远景设计研究院整理提供（专注古建筑设计、景观设计、农业规划、旅游规划）

住宅元素的不可或缺性——因为住宅地产和养老地产都是设计出来供人居住的建筑，所以他们都具有居住的要素。动静分区要合理，符合起居要求；流线布置也要合理，尽量让访客和家里人的流线不交叉；符合日照、天然采光、自然通风。

消费群体的专一性——住宅地产适用于所有人群，而养老地产只为60及其以上的老人服务。

建筑设计的特殊性——住宅楼、活动楼、用餐楼、医护楼、配套设施、交通路线等均需要符合老年人的生理和心理特征。

无障碍设计——住宅地产，我们一般只在大堂、小区花园等公共部分需要注意符合无障碍设计；养老地产，基本上所有建筑都需要考虑到无障碍设计。考虑到以上种种特性，我们一般又称养老地产为“银色住宅”、“夕阳住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。

4、养老地产地发展模式

普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人照顾，生活自理有困难，大部分会被社会机构动员住进养老院。

普通型老年公寓：是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。采用了居家养老和社区服务相结合的模式。

医护型养老院：因患上某些大型疾病，失去生活自理能力，例如瘫痪、；癌症等，自动申请住进医护型养老。此类养老机构重在医疗保健体系的加强，配备了完善的看病、医疗、康复一条龙服务。

养老社区：外表看起来和普通住宅小区大同小异，但是入住的都是老年人。

5、实例解析

台湾老年公寓：台湾老年公寓是异地养老、养生、疗休、度假的综合性服务机构，是适合老年人居住的公寓。

日本医护型养老院：日本老年人居住和相关服务设施齐全，全面涵盖了各类老年人的需求。其中值得一提的是小规模多功能服务站中，配备有上面服务、日托管理、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老龄化人口。美国CCRC养老社区：CCRC（continuing retirement community），其中午意思为持续性照顾退休社区。美国CCRC社区采取自费模式，依照老年人与其签订契约的内容，提供各种形态的住屋、住民的服务和健康服务。虽然CCRC居住老人入住护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社区，但其在门诊上的花费，却比传统社区的老人低很多。

6、国内养老地产地开发模式

CCRC社区：即居住护理之家，对应产品有住院照顾、护理之家照顾、机构式照顾。

异地养老：即旅游养老、度假养老、回原籍养老，对应产品有候鸟养老、度假养老基地。

居家养老：即专业化的养老护理员、志愿者队伍，对应产品有老人公寓、日托护理中心、护工上门服务。

7、国内养老地产成功要素分析

项目选址：环境良好、交通便捷、场地周边活动安全、生活气息浓郁；

规划设计：应该从老年人生理和心理特点触发，满足自然环境、人文环境、生活环境等多方面需求；

单体设计：单体设计应该以别墅、联排、多层为主，考虑到老年人活动不便这一特点，在比较高的楼层中都应当设置担架电梯；

色彩规划：稳重和谐，切忌过于死气沉沉；不同服务分区采用不同色彩，便于各种活动需求的老年人辨识；

户型设计：保证有良好的日照、天然采光、自然通风，为老年人提供一个天然的健康生活环境；

室内设计：在墙地面装修、厨卫产品选择、色彩设计、门窗把手选择、电器照明设计、上下水设计等各种方面均应体现出对老年人的人文关怀。

4.养老地产行业【二】 篇四

今年6月5日，xx集团有限公司召开的(第21次)党政联席会议纪要显示，根据xx公司健康服务业筹备办公室提交的《xx利用旧厂房改造养老项目可行性研究报告》，拟投资2865万元对xx现有的旧厂区建筑进行改造利用，建立一个中高端涵盖专业照护以及向家庭护理延伸的综合性护理院。

目前，该项目已取得x区民政局《关于在xx申办养老机构的复函》，同意申办养老机构，项目可设床位300张。xx集团公司投资委员会也于今年3月25日以专题会议方式审议了该项目的议案，对项目进行投票表决，以11票全票通过审议。

5.养老地产瞄准高端市场 篇五

中低阶层养老需求遇冷 养老地产瞄准高端市场

随着人口老龄化的加剧，如何养老的问题愈加受到关注，未来巨大的老年消费市场也引起资本的兴趣。

除万科、保利、远洋等品牌房企涉足养老地产之外，险资也在加入，泰康人寿和平安保险以养老社区的名义拿地，兼顾开发运营。一时间，各大企业云集养老地产，大有“八仙过海，各显神通”的意味。

但在养老地产刚起步之时，就面临着企业投资热情与市场主体需求不搭配的尴尬，高端化倾向明显。面对这一潜力巨大的市场，房企和险资也各怀动机。

有项目押金高达200多万

《中国经营报》记者走访北京多个项目发现，大部分老年公寓的定位都是面向高端人群，收费也颇为昂贵。

泰康之家·燕园的自理老人每月需缴纳的费用大概在9000元左右，非自理老人则在2万元左右。在泰康之家体验馆，销售人员颇为自豪地告诉客户，他们这里入住的老人一般都是高校退休教授或北京厅局级以上干部。

值得注意的是，泰康之家·燕园二期公寓的预约需要缴纳85万到245万元不等的押金。据销售人员解释，这部分钱其实不全是押金，以入住最低需要缴纳的85万元为例，押金只有20万元，剩下的65万元是落地卡，可以享受打折。不过，无论以何种方式入住，自理老人都需要交纳每月1万元左右的租金。

记者致电恭和苑处获悉，该项目自理老人每月费用达到1.1万元之多。

保利安平·和熹会的工作人员也告诉记者，在他们这里入住的老人基本都是退休高干，而他们的收费大概在每月7500元左右。

同样地，远洋集团旗下的椿萱茂老年公寓也将目光瞄向高端人群，据记者了解，这里每月的最低收费都在6900元。另据了解，老年公寓一般为一个房间两张床，很多老人和家属不愿意和别人拼房，就将整个房间都包下来，这样费用又增加了将近一倍。

养老养生地产委员会秘书长陈宝存说：“机构养老本来就是营利性质的，一般来说，老年公寓的建设成本都在每平方米8000元左右，而普通的商品房只有不到3000元，成本高导致收费高，也很正常。不过未来居家养老将是趋势，这种高端化的机构养老可能市场不会太好，很多老人会觉得没有必要去老年公寓养老。”

对此，亚豪机构市场总监郭毅认为：“开发商主要追求的相对来说是塔尖阶层的养老需求，这种高端化的模式更利于其整个利润的实现，如果做中低阶层养老需求的话，可能很难实现资金的正循环。毕竟拿地、开发，包括设备都是有成本的，企业的商业行为都是具有选择性的，而不是扮演政府的角色来做公益。”

针对市场需求，北京太阳城房地产开发有限公司总经理金辉指出：“养老地产市场的需求主体其实还是工薪阶层的老人，他们付不起动辄上万元的价格，但价格低廉的老年公寓又挤不进去，处于一个很尴尬的境地。而且老社区大多没有电梯，却也有六七层楼高，居住在这里的老人生活十分不便，这个人群量很大，他们才是最需要住进老年公寓的。”

动机各异

针对万科等大牌房企进军养老地产领域的现象，严跃进表示：“品牌房企做养老地产，一定程度上是在传统业务上做新的拓展，这是多元化的模式。地产企业多有类似的逻辑，都希望在传统业务投资的基础上寻找新的投资机会，养老地产本身没有太多的品牌开发商，这个时候政策也比较宽松，所以很多房企愿意追加投资。”

前不久远洋集团总裁李明在在2016年中期业绩发布会上谈及养老产业未来时直言：“养老产业在远洋未来的业务结构中，虽然说不上半壁江山，也应该是三分天下。”事实上，对于品牌房企来说，传统的住宅和商业板块已不能满足业务拓展的需要，且养老地产又有一定的政策扶持，加上未来年近2万亿元老年消费市场的诱惑，品牌房企不会放弃这一抢占先机的机会。

对于险资涉足养老地产的动机，严跃进指出，首先是因为险资的寿险业务和养老地产服务等业务有很好的匹配度和切入点，所以投资方面的压力不大。而且此类险资也在积极寻找比较匹配资金期限的项目，这个时候养老地产长周期的开发模式和险资保单背后的现金流的期限是比较吻合的，即都是长周期的资金流。既然此类保单背后的资金不需要短期偿付，那么投资此类5年以上开发周期的地产项目就比较匹配。

除此之外，养老地产对险资还有一种诱惑，就是可以将保险业务与老年公寓搭配起来销售。记者走访调查发现，泰康之家·燕园的入住模式分为两种，一种是交押金入住，一种就是办理保险入住。项目不仅高端化，而且设置入住门槛，设置入住年龄，如果没有达到，则需要办理至少200万元的保险才能入住。

但这部分资金的去向却不甚明朗，记者就此事致函泰康之家投资有限公司，截至发稿之前未获回复。

专业化运营能力待考

记者走访调查发现，北京几乎所有的养老地产项目都是一家企业包揽了投资、开发、运营的所有工作。情形往往是，集团公司负责投资拿地和开发建设，并以养老机构的名义成立子公司，负责老年公寓的运营。

万科集团成立万怡医养企业管理有限公司，负责老年公寓的管理和运营，而这些老年公寓基本都是嵌入在万科社区中。如位于窦店的万科幸福家社区养老中心就是嵌入在万科幸福汇社区之中。万科幸福家的前台工作人员告诉记者，这个项目隶属于万怡医养企业管理有限公司，其实也是万科旗下的子公司。

保利安平·和熹会也是嵌入在保利西山林语社区之中，工作人员说，这个项目由保利和安平共同开发建设，虽然引进了安平的医疗资源，但运营主要还是由保利这边来完成。

远洋集团成立了远洋养老运营管理有限公司，专门负责其旗下品牌椿萱茂老年公寓的运营管理。记者以客户身份来到双桥椿萱茂老年公寓，项目位于康城花园一隅，内嵌于社区中。销售人员告诉记者，项目所在的这栋楼是从康城花园社区买过来的，由远洋集团成立的养老机构来运营，他们也都属于远洋的员工。

泰康人寿也成立了泰康之家（北京）投资有限公司，负责拿地、开发、建设、公寓经营的全程工作。

对此，严跃进认为其中可能存在专业化不够的问题。“主要是目前各大企业实际上并没有一个太大的战略储备，都是拿一块地做一个项目的试水模式。后续若有新的盈利模式，此类企业的追加投资，包括专业管理层面的投资才会增加。”

张大伟则表示：“一个完善的养老体系应该是以国家投资为主，但现在国家没做，企业并不想全部包揽开发和运营，可是没有办法，国家没有扶持，只好由企业来做全部的事情。”

6.养生养老地产开发模式研究 篇六

养生养老地产源自养生地产和养老地产, 是二者的结合体。从养生地产和养老地产的内涵出发, 引出养生养老地产。

养生地产, 是指承载了健康养生经营活动的地产业务。它在地产物业上运行健康养生服务, 以全生命周期的自然聚居人群作为服务对象, 不仅提供健康护理服务, 还提供预防性的健康管理服务以及多项养生增值服务[1]。养老地产, 是以养老住宅为基础, 附加文体中心、护理院、医院和超市等商业配套设施, 同时集居住、餐饮、娱乐、养生、保健、就医等概念于一体, 依靠住宅销售、出租和相关物业经营权和收益权的金融化运作, 以及商业配套服务或养老专业化服务的增值效应, 来实现自身盈利和长远发展[2]。

养生养老地产作为养生地产与养老地产的结合体, 具有以下特征:对于客户来说, 养生养老地产是为有养生需求人群及老年人提供适宜养生养老的住宅、设施以及服务, 满足有养生需求人群和老年人特殊需要, 融合复合地产和现代服务业的一种新兴地产业态;对于运作主体来说, 养生养老地产是一种立体的开发经营方式。它复合了房地产开发、养生养老服务、商业地产运营和金融创新等属性;对于社会来说, 养生养老地产是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合的社会化养老的有效载体和实现形式, 是提升生活水准、生命质量和公民尊严的现代服务业的消费载体, 正在引领和推动着生命健康产业的发展以及养老产业的发展[3]。

2 中国养生养老地产市场发展前景

养生养老地产是对养老地产与养生地产优势的整合升级, 其市场发展前景需要从养老地产与养生地产的产业前景与发展现状来进行判断和综合分析。

首先, 人口聚集, 大气污染导致城市生存环境日益恶化, 大气质量下降。寻找清新、绿色的生存空间, 暂避喧嚣压抑的生活环境, 成为大众, 特别是社会精英群体的普遍追求。其次, 亚健康人群健康需求与消费升级为养生地产提供了强大动力。随着亚健康群体消费能力的增长以及消费升级趋势, 用于健康养生的投资不断加大, 市场空间巨大。养生地产作为提升生活品质与生命质量的载体, 受到精英群体和亚健康人群的青睐。与此同时, 人口老龄化、国家政策鼓励等因素吸引社会化的养老服务。根据中国社科院发布的《中国老龄事业发展报告 (2013) 》, 截至2012年底, 我国老年人口数量达到1.94亿, 占总人口的14.3%, 预计2013年底将突破2亿, 老龄化水平也将达到14.8%。而按照联合国的新标准, 65岁老人占总人口的7%时, 标志着这个国家或地区进入老龄社会。因此, 当前中国人口老龄化态势已非常严峻。对此, 国家公布了《老年法》来鼓励发展社会养老服务设施。此外, 《社会养老服务体系建设“十二五”规划 (征求意见稿) 》提出“2020年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过5 000亿元”, 这成为养老服务民营发展的风向标。老龄化的背后是巨大的老龄产业发展契机, 使得养老地产格外引人注目。

养生养老地产因其整合了养生地产和养老地产的优势与长处, 市场发展前景广阔, 特别是在目标人群上, 养生养老地产可以有效吸引养老地产和养生地产的客户。同时, 从市场发展现状来看, 养生养老地产只实现了养老地产与养生地产的一部分价值, 产业发展空间较大[3]。

3 养生养老地产开发模式

由于养生养老地产是一种新兴的地产业态, 开发模式还处在研究与试验的阶段, 仍然需要不断地探索。通过对我国市场上已存在的养生养老地产开发项目资料的搜集和整理, 尝试提出了4种适应当前国内市场的养生养老项目开发模式, 希望与大家共同探讨。

3.1“养生+旅游+地产”模式

此种开发模式多适用于自然风景优美, 气候舒适宜人, 生态环境良好, 区位条件优越的地带。依托丰富的自然资源或是人文内涵, 将直接提升住宅的环境品质, 增加休闲养生功能, 提高居民生活品质。

案例:通用地产昱墅项目。项目北依国家级东平森林公园, 东临老滧港, 南濒新静河, 西接景观森林大道, 生态环境良好。项目区拥有0.39超低容积率以及50%绿化率, 内由330幢独栋别墅及高星级酒店、配套商业等组成, 占地32万m2, 其中3.7万m2的医学养生度假会所, 集商务会议、休闲度假、养生保健于一体, 并引入医学养生中心、健康体检中心、心理健康中心等, 以“高端疗养”为理念的服务模式, 提供各种私密、精细的国际化高端疗养服务。

3.2“养生+医疗+地产”模式

此种开发模式是指在现代养生养老科学理论指导下, 以健康服务为核心价值, 构成一个融居家、休闲、娱乐、社交、医疗为一体的高品质多元养生养老活动平台, 营造全新的健康生活方式。而高贵优雅休闲、具备养生养老品质的住宅环境, 优美的园林景观、丰富的文化内涵, 同时也兼顾有娱乐、休闲、疗养健身的功能, 体现出“健康维护营、生命加油站”的新居住理念。

案例:听雨观澜健康养生养老地产。项目总占地100万m2, 建筑面积130万m2, 容积率1.3。同时, 蔚蓝地产将与“世界抗衰老医学会”共同建设一所集研发、检测、医疗、监测、医疗美学、保健、营养、休闲、养生、健康等于一体的世界抗衰老医学分中心, 此外, 还针对需求人群配套各类生活体验中心、休闲度假产品等。在这里, 你可以享受高质量自然环境, 完善的生活配套, 全方位养生养老服务。

3.3“养生养老综合体”模式

“养生养老综合体”, 是以别墅、公寓、会所等高端住宅为主要产品形式, 引入养生养老服务, 辅以度假酒店以及运动休闲、保健、医疗等配套服务设施。同时, 依托特定自然资源与人文资源, 附加或复合一个或多个开发或经营的项目, 形成的一个可持续的综合运营体系[3]。从纵向看, 服务链包含整个生命周期, 从独立生活区、专业护理区、老年痴呆照顾区一直到临终关怀区。从覆盖面上, 则包含养生养老所有功能, 居住、教育、医疗、保险、购物、运动, 文体娱乐、休闲养生等。

案例:桐乡平安养生养老综合体。总建筑面积约150万m2。该项目以“安悦生活”为核心理念, 依托桐乡的交通优势、自然和人文基础、旅游资源, 利用集团综合金融服务资源优势, 整合商业、旅游、度假、医疗、培训等上下游产业链, 融合养老公寓、亲情社区、度假休闲三大产品线, 是集生活、疗养、教育、田园、休闲为一体的全龄化全配套养生养老社区。

3.4“农家式”模式

农家休闲养生养老是一种农家寄养式异地养生养老模式, 代表有崇明岛农家养生养老和浙江天目山农家养生养老项目, 客户与农户签订协议, 长期寄养在农户家中, 也是一种特殊的乡村旅游形式, 还可以成为新农村建设的一种重要形式, 能够提高农民收入, 促进城乡协调发展, 但服务水平和配套设施有待提高。

案例:崇明岛养生养老农家院。新河镇金桥村是崇明岛农家养生养老首批试点村。这个村有80户农家符合条件。被选中的农家每户住房面积都在150 m2以上, 卫生设施一应俱全, 保证入住客户都有自己独立的房间。每个居住在农家的客户只需要支付护理费、住宿费和伙食费。另外, 浙江省天目山地区, 连续几年来发展农家寄养式异地养生养老, 接待了数万人次来自上海、杭州等大城市的客户。在与大自然零距离的环境中生活, 不但可以享受清新的空气、纯净的水质和新鲜的食物, 而且活动空间大, 视野开阔。

4 几种开发模式的对比分析

本文通过对4种模式下开发的地产项目区位、依托资源、容积率和客户选择动机四个方面进行对比分析, 希望对养生养老地产开发模式有更深层次的理解 (见表1) 。

养生养老地产的四种开发模式各有各的特色, 无论采用何种模式开发养生养老地产, 都应保证项目的经济效益、社会效益和环境效益并重, 在切实保护好生态环境的基础上寻求养生养老元素与地产的良性互动, 走健康、理性的养生养老地产开发之路。

参考文献

[1]刘淑敏.老龄化社会背景下我国养生地产业务建构初探[J].商业时代, 2012 (8) :125-126.

[2]姜睿, 苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨, 2012 (10) :38-42.

7.我国养老地产运营模式 篇七

年龄段人群 广泛的接触中，获得充实与满足。有的社区为老人提供了多种可参与的活动内容，形成上百 个由社区居民自行运营的俱乐部和活动项目， 使老人老有所乐。 有的社区通过与周边的知名 大学建立合作关系，可使用大学的教学设施，并提供终身学习项目，从而吸引了大量高知文 化的老人，使其老有所为，老有所学。美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较 轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。 此外， 美国以商业模式运营老年地产的方式值得借鉴， 将老年地产与休闲、 娱乐、 健康、 教育等产业整合， 更有针对性地提升了地产的价值和吸引力， 同时促进了产业链的延伸和整 合。 “以房养老”是目前美国一种新型的养老方式，指的是老人可以将自己的产权房抵押给 银行、 保险公司等金融机构， 定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。 房主去世后， 该房产出售用于归还贷款。 反向抵押贷款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题、 分担了 政府负担， 又可以为银行等金融机构提供多种收益方式， 它为解决美国的老龄化问题和社会 保障问题起到了积极作用。 同时，发达的养老咨询业以市场需求为主，服务项目众多、服务周到。有国家政府的咨 询服务组织为国家养老政策提供咨询， 有在市场经济发展中涌现出的各类公司、 集团为为企、

事业的各类养老项目、工程提供硬件和软件方面提供咨询，也有地区小公司和个人为社区、 家庭、 个人养老服务需求提供咨询。 各类咨询服务对美国养老地产业的发展起到了举足轻重 的专业“谋士”作用。

日本养老运营模式：

日本介护保险政策的推行为老年人及其家庭解除了后顾之忧， 使各类养老服务业形成产 业链，老年地产业有了新的发展空间。其设施的突出特点为保证老人的自助自理。 日本老年住宅主要分为“机构设施”和“住宅”两大类。 1、 “机构设施”可以做以下分类： 1）护理疗养型医疗设施 2） 老人保健设施 3） 特别养护老人住家 4） 养护老人住家 5） 低收费老人住家 以上 5 种机构设施的入住对象一般是需要医疗或特别护理的老人， 政府对开发建设这些 机构设施一般给与一定的建设费的补助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身体、 精神障碍等原因需要长期疗养的特殊人群。类似于我国的公立养老院、敬老院等机构。 6）收费老人住家 大致分 3 种类型：健康型、住宅型和需要护理型。其中健康型的收费老人住家不配备护 理服务，老人随着年龄的增长需要护理服务的时候，可以转移到其他有护理服务的住家。 7） 患有老年痴呆症

高龄者的集体住家 8） 高龄者生活援助住屋 在“机构设施”类中，最典型的具有代表性的是第 6 类的“收费老人住家” ，这种形式 是现在大多开发商倾向开发和经营的模式。在“收费老人住家”内配置符合日本《护理保险 法》所要求的护理设施、人员后，经营者可以利用护理保险制度向入住老人提供护理服务， 由国家买单。 这种由国家财政支付的护理保险对于提供护理的服务商来说是最安全和最稳定 的收入。 2、 “住宅”类的模式分以下 4 种： 1）面向高龄者的住宅 2）年长者住宅 3）银发住宅 4 ）自有产权住宅 “住宅”类中，除第 3 种“银发住宅”的入住老人可能需要轻度照顾以外，其他 3 种住 宅模式的入住对象一般为 60 岁以上且生活能够自理的健康老人。第 1 种“面向高龄者的住 宅”是当前经营者倾向的“住宅”类中具有代表性的模式。签订了租赁合同后， “面向高龄 者的住宅”的房东可以配置护理、餐饮、清扫、家政等服务以增加收入，入住老人可以根据 需要选择服务项目与房东另行签订服务合同。 “面向高龄者的住宅”与“收费老人住家”最 大的区别是“面向高龄者的住宅”不是必须配置护理服务，而“收费老人住家”一般必须配 备护理服务。 由此可以看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售产权为目的的经营模式。 “机构 设施” 模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施， 设施内配置以护理为主的各种服 务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。

欧洲养老运营模式：

欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。 因此欧洲的养老地产以老年公寓为 主。与老年人福利院的生活相比，这样做的结果往往使老年人感到孤独、与外界隔离。荷兰 弗莱德利克斯堡老年人公寓针对这个问题提供了一个解决之道： 老人虽然居住在独立的公寓 中， 但从整个建筑空间处理来讲， 老人能感到与他人和睦相处的融洽。 由于周围环境的特点， 荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓被分成了两部分： 较大的一栋楼紧邻高速公路， 较矮的两栋 楼挨着一条辅路，与一片别墅隔街相望。富于表现性、细致的设计手法提供了丰富的视觉感 受，从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然的回归。这个老年人公寓包括 22 个相互 连接的独立单元。在主楼的顶层是一个公共活动区，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池、 健身中心和客房， 由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务， 使老年人有进行交流和锻炼的机 会。主楼底层有服务台和大堂。每一个独立的单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台。 在这

样的公寓中生活，老年人感到自由、舒适。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社 区功能和生态目标。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。 德国老年人的居住设施大致可以分为两种体系：一种是社会住宅体系，另一种是福利政 策的养老院体系。在德国，为老年住宅内的老年人提供生活服务名义上是有州政府负责，但 实际上是由民间福利团体的非盈利民间组织在起作用。 例如德国红十字会， 劳动者福利团体 等组织在接受政府的公共委托之后，为当地的老年人住宅提供福利服务。因此，社会住宅体 系内地的老年住宅房产主， 要与提供福利服务的民间福利团体签订服务合同， 房产主可依据 该合同获得国家提供的建设自己贷款。 在法国，退休老年人可以享受很好的福利待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还 要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其中最发达的是养老院，他们提供周到，完善的 服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一万家，收容了约 65 万老年人。而不论养老院 是公营还是私营，都统一由社会福利部加以管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院 的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形成了社会福利和医疗保健相结合的体制。

欧洲“福利制”是欧洲社会的一个重要特点。在法国，退休的老年人可以享受很好的福利 待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其 中最发达的是养老院，它们提供周到、完善的服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一 万家，收容了约 65 万名老年人。而不论养老院是公营还是私营，都统一由社会福利部加以 管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形 成了社会福利和医疗保健相结合的体制。 法国老年住房产业发达，其养老设施大体上分为四种，即收容所、老年公寓、护理院和 中长期老年医院。 收容所包括公立和私营两种， 是为生活能够自理的老人而建的一种收费较 低的住宅形式。其费用由老年人自理，国家也会为一些低收入的老年人提供住房补贴。收容 所除了提供食宿外， 通常还会提供一般医疗保健和文化生活服务。 老年公寓通常具备完善的 服务设施，包括膳食、淋浴、阅览、文化活动和医疗保健等项目。根据不同的收入和生活习惯等情况，老年公寓可以提供单间，也可以仅提供床位。护理院主要收住失去生活自理能力 的患病老人，有较完善的医疗和生活服务设施。中长期老年医院则以治疗为主，属于康复医 院性质。其收治对象为经过治疗后有希

望恢复生活自理能力的老年患者。

8.亲和源养老地产考察报告 篇八

亲和源老年公寓是全国首家会员制养老社区，坐落于上海市南部外环线旁，即没有市中心的喧闹，同时距离繁华区域不很远。东距浦东国际机场12公里，西离虹桥机场25公里，南距洋山深水港45公里，北离陆家嘴金融贸易区10公里，距离正在新建的迪斯尼乐园商圈约3.3公里。

社区主要由以下几大部分组成 1.老年公寓

12栋老年公寓均为低层带电梯建筑，楼间距适中，互不遮挡。楼间均有绿化地，小公园等活动区域，每栋公寓楼的一层设有不同的活动区域，如钢琴房、羽毛球房、乒乓球房、跳操室、书法室、棋牌室、聊天室等。楼与楼之间由室外走廊连接，也有小型电动车在社区内接送老人。

公寓的全部房间均朝南，日照充足。室内卫生间、厨房的照明均为红外线感应开启，避免老人在夜间寻找开关。室内多个位置设有紧急呼叫按钮及拉绳，便于老人在第一时间求救，即便老人倒在地上也可以通过拉绳求救，每个公寓均会有专人24小时响应紧急呼叫。

公寓的电梯需要身份识别才能启动，有效组织陌生人闯入。公共区域均设有金属扶手，便于行动吃力的老人行走。

2.酒店

酒店是一栋与公寓建筑结构相同的建筑，便于访客留宿。酒店是社区最外侧的建筑，离公路很近，某些时候会觉得不是非常安静。

3.医院及颐养院

颐养院是配有医院、专业护工、病房、长期住房的综合养老中心。行动不能自理的老人可以住进这里。此医院已经纳入医疗保险范围，但是养老院的经营与老年公寓相对独立，并不在会员的服务之内。养老院没有单间，设有2-4人间，床位费用均为每月3000元人民币，护工费用大约为2500-3000人民币每月。房间内24小时提供热水和直饮水；配备液晶电视、电冰箱，设有独立的卫浴间；每间房都朝南，光照充足；每层设有公共会客区域、康乐活动室。医院设有内科、外科、中医科、康复医学科、口腔科、耳鼻喉科、放射科、检验科、护理部等，由医护人员24小时提供医疗服务。颐养院也会定期组织老人活动，丰富生活。

4.会所

会所的经营也是相对独立的，老年公寓的会员需额外支付费用。会所的详细内容可参见其网站：会所网址按住Ctrl点击

5.社区会员配套服务

1）配套食堂2个，中西结合，饭菜价格适中 2)保洁维护

1、每周为会员进行一次客厅、厨房、卧室、卫生间、阳台的卫生保洁。

2、每月为会员进行一次燃气灶具、照明灯具、电视电话、紧急呼叫等设备的检测检修。

3、每季为会员进行一次物品整理。

3)物品清洗

1、每两周为会员进行一次室内床上用品的清洗。

2、每半年为会员进行一次窗帘清洗。

3、生活“秘书”会同专业洗涤人员，根据会员要求上门服务，收取需要清洗的衣物，清洗后及时送回。

钟点服务

上海亲和源老年公寓提供家政钟点工服务。

1、临时性（应急、短期）钟点工服务。

2、长期钟点工服务。

4)代办代购服务

会员有代买物品需求，可将代买物品信息告诉生活秘书，由生活秘书负责上报信息、送货上门的工作。生活秘书受会员委托，可提供诸如代领书报、信件、邮件、包裹，代订机票、酒席、鲜花等服务

5）班车接送服务 6.部分缺陷

1）餐饮娱乐场所布局不合理，过于分散，尤其是餐厅位于整个社区的一侧，会使部分公寓到达餐厅的距离较远。

2）社区从建设上达到了持续关怀、一站式养老，而在经营上相对独立，并不是加入会员就可以获得一站式服务。

3）班车车次较少，每天只有两班。

4）颐养院没有单间，不符合高端标准。

5）公寓房间大多数为58㎡小间，虽然具备厨房、餐桌和会客沙发，但略显拥挤，且会客区域无窗。

附图

社区平面图

社区活动区域

室外景观

厨房

感应装置

紧急呼救按钮

9.北京养老地产现状调研报告 篇九

1、人口老龄化背景

按照2010年第六次人口普查数据, 我国现有老龄人口为1.78亿。

据国际惯例, 65岁及以上人口占总人数比例达到7%, 就进入老龄化社会。从各省份“六普”数据上看, 在65岁及以上人数占比一项中, 达到10%的省份有6个, 比2000年第五次全国人口普查时增加了5个。越过7%“红线”的省份已经达到了26个, 比10年前过“红线”的省份多了13个。而低于7%“红线”的仅有5个省份。

“六普”数据显示, 我国65岁及以上人口已有27个省份超过了百万, 比“五普”时增加了两个, 人口大省山东、四川、江苏、河南位列前四, 山东更是接近千万, 达到942.98万人。全国65岁及以上总人口为1.19亿人, 占8.87%。而从全国总量上看, 我国也已经远远高于7%的“红线”。同“五普”相比, 65岁及以上人口的比重上升1.91%。

在今后较长一段时期内, 老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长, 从2001年到2020年这一时期, 平均每年将有596万人进入老龄, 大约在40年代, 人口老龄化程度达到顶峰;2030年前后, 我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右, 相当于现在欧盟15国的人口总和;到2050年, 我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿, 这意味着每3个人中就有1个老人。老龄化水平超过全国平均值的有上海 (19.6%) 、天津 (15.68%) 、北京 (14.6%) 、江苏 (13.75%) 、浙江 (13.18%) 、重庆 (12.84%) 、辽宁 (12.59%) 、山东 (12.31%) 、四川 (11.59%) 、湖南 (11.51%) 和安徽 (11.18%) 等省市。老龄化成为不得不面对的现实。 (见表1)

我国已经快速进入老龄化社会, 老龄化社会的共同特征是:

1.独居老人增加

2.老龄化伴随的少子化趋势

3.个人金融资产向老人转移, 老年人逐渐成为富有人群

4.个人养老规划意识加强, 消费结构转变

2、养老地产市场需求

国家“十二五”规划:“从2011年到2015年, 全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿”“每千老人30张床位”, 据此推算至2015年国内市场需要近700万张床位 (按照国际成熟养老市场经验, 60岁以上老龄人口中约有4~6%会选择到养老机构养老, 则床位数的需求会超过1000万张) 。

根据2011年6月16日民政部发布的《2010年社会服务发展统计报告》, 截至2010年底, 全国各类老年福利机构39904个, 床位314.9万张, 年末收养老年人242.6万人。即十二五期间, 我们的市场缺口需要在现有规模上翻一番。

北京太阳城集团董事长兼总裁朱凤泊认为, 养老地产选址的重要条件是自然环境, 但更重要的是经济实力和人口增容政策是否具备, 当地的消费水平是否能与之相匹配。如果开发商选择一个城市开发养老地产项目, 这个城市的人均GDP要达到5, 000美元以上, 城市人口增容要较快, 经济发展速度也要较快, 类似的条件都具备, 才能支撑起整个城市的养老定位。

早在2003年, 上海的人均G D P就已经突破5, 000美元大关, 而北京的人均G D P在2005年也突破5, 000美元, 天津市的人均GDP在2006年超过5, 000美元, 广东省的人均GDP在2008年超过5, 000美元。据新华社北京2010年10月17日电, 展望“十二五”, 中国经济总量将稳居世界第二位, 人均GDP将超过5, 000美元。可见, 我国开发养老地产的经济条件正在逐步成熟。 (见图1)

3、养老地产的税收政策

1.营业税:

·养老院、残疾人福利机构提供的育养服务, 婚姻介绍, 殡葬服务取得的收入, 免征营业税。

依据:《中华人民共和国营业税暂行条例》。

2.所得税:

·对由民政部门审核批准, 并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心 (含为老年人提供服务的场所) , 暂免征收企业所得税。

·对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心, 经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实, 凡属于福利性、非盈利性的机构, 暂免征收企业所得税。

依据:《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》。

3.地方税:

·对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构, 暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。

依据:《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》。

4.财政补贴

·社会办养老机构每新建一张养老床位, 最高补贴1.6万元, 最低补贴800元;每实际入住一位老人, 按床位每月补贴100元。 (北京)

·每新建一张养老床位, 补贴5000元, 各区县根据情况分别追加补贴。 (上海)

5.开发建设

·在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策, 鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。

依据《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》。

4、享受优惠政策案例

由于养老住宅具有社会公益性, 一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制, 以及政府划拨给企业的土地没有产权等, 都为项目的后期运作埋下了障碍。

1.上海亲和源得到了南汇区政府提供的50年产权的公建配套用地, 土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。

2.广州颐年园作为20世纪90年代的以市场经济为主, 政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程, 在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发, 并划拨500亩土地和1400万元启动资金。但是运作混乱, 最终, 广州市民政局退出该项目, 市政府先前给予的各项优惠政策全部取消, 按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。

3.杭州金色年华:民营公助, 在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策, 只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用, 由于没有缴纳土地出让金, 土地性质属于行政划拨, 不能进行出售, 导致企业资金占用时间太长, 利润较低, 面临的风险也较大。

5、北京养老地产项目现状调研

北京地产项目主流分类: (见图2)

1.东方太阳城

★东方太阳城——总图: (见图3)

占地面积:234000平方米

建筑用地:123000平方米

建筑面积:800000平方米

容积率:0.05

★东方太阳城——某组团: (见图4)

★东方太阳城——老年住宅外观 (洋房) : (见图5)

★东方太阳城——老年住宅细节 (见图6)

★东方太阳城——养生别墅外观 (见图7)

★东方太阳城——养生别墅户型 (见图8)

别墅并无明显的老年建筑的痕迹, 多为退休养生用

★东方太阳城——养生别墅内部 (见图9)

★东方太阳城——商业会所及中心广场 (见图10)

★东方太阳城——老年公寓 (见图11)

参观考察时发现该楼并无入住迹象, 服务台亦无人。

东方太阳城养老社区心得:

1) 注意适应性设计, 老年人的生命周期有一个从健康到不健康的过程, 在设计上考虑可扩展性。

2) 针对老年人的设计应该适可而止, 老年社区给老人的是一个家而不是病房, 要考虑到老年人的自尊, 不要处处把他们当作病人或者是不健康的人。

3) 该老年社区一般针对较年轻的健康老人, 购买了退休养生用的较多。需护理的老人较为认可养老院。不认可老年社区, 医疗和护理跟不上。

图6:1.镜面方便用轮椅者不转身就能看到楼层数及身后的情况;2.按键设置在电梯的侧面而不是正面;3.加设扶手

4) 商业服务配套一定要综合。集中才有可能运营。

5) 老年建筑的格局应该简单一点, 无障碍设计和可识别性要强, 视线无障碍也要考虑进去, 如无影设计。

6) 运动养生和养老相结合, 也有利于社区在景观设计上的互相借景。 (高尔夫球场等)

2.北京太阳城——老年公寓

(见图12)

北京太阳城新开盘的公寓, 只租不售。

依据签约租期的年限长短价格不同, 平均六千多一个月, 含简单护理。

入住条件为女满55周岁、男满60周岁。

★北京太阳城——公寓内部

(见图13、14) 卫生间的大回转空间;淋浴房增设扶手

★北京太阳城——银龄公寓外观

(见图15)

★北京太阳城——银龄公寓内部 (见图16)

公寓设有专门的活动场所, 老人自发的组织一些集体活动, 唱歌、画画、下棋打球, 精神生活富足。

★东方太阳城和北京太阳城对比:

1) 客户群:入住北京太阳城的老人平均年龄明显比东方太阳城高了不少, 东方太阳城主要是以养生、养老为主, 针对相对年轻的健康老人, 也有很多年轻人购置房屋为养老做准备;而北京太阳城在医疗护理这一块做的比较好, 住了较多年纪较大的需要护理和特护的老人, 现在还特别增加了专门做临终关怀的公寓楼。

2) 居住环境:东方太阳城养生为主, 环境较好, 销售别墅和套房为主, 公寓少人入住也无特别护理;而北京太阳城的老年公寓这块做的较好, 护理和医疗跟的上, 且在老人的精神慰藉方面已经形成了较好的氛围, 老人自发组织的活动多, 公寓的公共活动空间较为活跃, 但是公寓内的环境一般。

3) 两者都在郊外, 占地大, 空间好, 已经建成了相对成熟的老年社区。

3.将府庄园

★将府庄园——总图 (见图17)

1) 长者国际会馆

2) 康复中心

3) 月犁中医医院

4) 管理服务中心

5) 体育健身中心

6) 将府俱乐部

7) 多层护理型养老公寓

8) 多层自理型养老公寓

9) 村落居家型养老公寓

10) 配送中心

总规模面积:38万平方米

总建筑面积:11万平方米

居住总户数:村落73栋、三室公寓120套、两室公寓28套、短租公寓288套、长者国际会馆短租公寓80套, 共589户

总配套面积:约40000平米

绿化率:近90%

车位数:150左右

项目水域面积:约51000平米 (见图18)

地点较偏, 但是环境空气较好, 占地大。

★将府庄园——公寓 (见图19)

1) 将府庄园分公寓、套房、别墅三种。公寓分单人间及夫妻间, 单人间5500元/月, 考察当时还剩几间;夫妻间7500元/月, 已住满, 且多人登记排期。伙食每月每人900元, 有饭堂。

2) 别墅只租不售, 租期五十年, 约一千万全毛胚交付, 带大花园。

3) 所有费用不含护理, 护理按照项目另外收费。

4) 入住条件为男满60周岁、女满55周岁。 (见图20)

智能呼叫系统、扶手、适合老年人各种状况的床、餐桌、淋浴的椅子等细节都考虑的比较周到, 且环境较好。 (见表2)

置换是将老人的原有住房与太阳城的老年公寓进行等价换房, 到老人去世之后, 再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。

目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。从中国的国情来说, “反按揭”或称“反向抵押贷款”是非常适合的, 但若要获得长足发展, 还有待于金融体系对其确认。

4.保利西山林语、万科幸福汇

保利西山林语:考察前查资料发现各大媒体均报道保利西山林语是保利在北京试水养老地产的第一个项目, 但是经过实地踩盘发现, 该项目并没有做养老建筑相关的尝试。

万科幸福汇:有资料称“万科幸福汇”是万科进军老年地产的首个试点项目, 其中一种叫“活跃长者之家”, 要利用“万科幸福汇”的商业配套用地, 建设老年公寓, 配套医疗服务站、心理咨询、老年学校、图书馆、健身房等设施, 及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴等服务, 公寓特聘上海亲和源集团进行管理。

但是我们在踩盘时发现该公寓还未推出, 而且销售称“活跃长者之家”有提过要建成老年公寓这样的概念, 但是目前为止也还没有任何相关的资料和消息, 具体到最后能不能实施并不清楚。

目前在售的两栋房源, 其中有一栋的户内有稍微增加一点无障碍设施, 户型上也只是把其中的主卧做大了一些, 方便老人的护理。但是并没有明确是当作老年公寓在卖, 也没有限制购买条件。

6、总结

★特点:

开发状况:

·位置都较偏远, 注重项目内部环境营造。

·建筑形式多为多层公寓, 有部分独栋别墅和四合院形式提高价值。

·均设置医疗中心或社区医院, 注重医疗设施。

·均设有康体会所, 满足老人活动、娱乐需求。

·老年人专用设施如无障碍通道、紧急报警系统、室内扶手、风雨连廊等细节设计, 提供医用电梯的较少。

运营模式:

·出售和出租方式结合或以出售为主, 快速收回投资, 实现现金流平衡。

·针对老人出售的公寓仅出售使用权, 出售产权的多演变为商品房, 老年公寓特征不明显。

·出租多采用会员制或缴纳押金的形式。

配套服务:

·均有餐饮服务

·具有家政保洁服务

·组织多种社团活动

1) 北京太阳城, 东方太阳城, 将府庄园都是比较成熟的养老地产项目, 共同点是地处城郊, 占地面积较大, 环境优美、安静舒适、空气较好, 但是就近有医院。

2) 东方太阳城和将府庄园主要是养生, 基本上不接待特护老人, 北京太阳城在养生的基础上, 对特护老人和临终老人这块做的比较成熟, 所以北京太阳城在养老地产的项目上覆盖的老人的生命周期更长一些。

3) 这些成熟的老年社区配套和管理都比较完善, 包括医院、24小时呼叫护理、饭堂、餐厅、健身房、棋牌室、球类馆、游泳馆、洗浴、图书馆、书画室、高尔夫球场等, 有些还带了小剧场和小菜地。

4) 地产试水的养老地产项目基本上采取的方式都是在普通的住宅里加一些老年人的设施, 或者增加一栋老年公寓, 且都未见实施, 更不谈后期运营。老年人的需求较复杂, 且配套要求高, 若在普通的住宅里单插一栋老年公寓, 上面的那些护理和配套能否跟上, 若单为一栋老年公寓配套, 那投入成本是否太高, 这些都是比较现实的问题。

我国老年人居住建筑无论是质量还是产量都不能满足老龄化社会养老的需求现状。截至2010年底, 全国各类收养性养老机构已达4万个, 涵盖福利院、养护院、敬老院、荣军养老机构、老年公寓等多种类型。养老床位达289万张, 比1999年增长了近两倍。社区养老服务设施得到进一步改善, 社区日间照料服务逐步拓展, 已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心一万个、留宿照料床位1.5万张、日间照料床位3万张。

中国养老设施设计、开发与建设存在以下问题:

·开发建设经验不足:目前在投资模式、管理服务方式、老年人群细分等方面均有待积累, 如:由于建筑形式不符合管理模式, 实际运营中增加了劳动成本。

·对老年人的需求缺乏了解, 未能针对老年人实际的行为特点进行适老化设计。

·管理与建筑设计——软硬件未能协调, 如护工24小时与老人一起生活, 需要考虑护工的生活空间, (1) 护工的劳动空间; (2) 护工帮助老人的便利性; (3) 护工的日常生活需要, 如储藏空间、私密空间等。

·盲目追求豪华设施:运动设施不符合老人的生理特点, 老年人较少使用。

·部分老年住区变相成为高端地产:部分项目借老年地产为名, 获取土地优惠政策, 但实际变相为高端低密度商品住宅项目。