地产危局之读后感

地产危局之读后感（精选2篇）

1.地产危局之读后感 篇一

如果你增长的时候是指数级，下跌的时候一定也是指数级，团购在中国正处在一个微妙的时刻，春节前后，很有可能成为决定团购网站生死的时间。

李大明是一个不存在的人。

他本来应该是新疆维吾尔自治区某市的人，就职于一家团购网站，甚至如果追问，你能看到他每天在公司的记录。可是，这个名字也只是出现在他所任职的团购网站中，出现在人事部门档案柜的名单里。

没有人知道他不存在，除了这家团购网站在那个城市的负责人，也就是城市经理。李大明这个人，是由城市经理报给总公司的，而他的工资，以及好几个和他一样不存在的人的工资，由这位城市经理代为领取。

自古以来，在军队中常见的边军“吃空饷”，出现在了21世纪的中国团购行业中。

“这没什么好奇怪的。应该说，团购行业的混乱是你无法想象的。”一位团购行业内部人士对我说。他举了个例子：在某个城市，他们手下有个BD(业务拓展)经理，曾经到竞争对手的公司里去开晨会，“进去出来如履平地，没发生任何状况”。

他们的竞争对手，在那个城市分公司中有200多名员工，业务发展快，人员增加多，“又整天出出进进的，谁认识谁呢?”甚至其中有些员工，每天只是到公司“点个卯”，然后直接回家睡觉，每月照常拿工资，没有人发现。

这只是在团购快速发展中，众多乱象中的一个侧面。

据团购导航网站团800最新一期报告，8月中国新增168家团购网站，总数达到5039家;其中，每月4000万元销售额以上的13家团购网站，8月份总销售额约为12.5亿元。

与之对比的是，据艾瑞咨询数据，全年，团购网站排名前10位的销售额总额不到10亿元，其中前三位是拉手2.6亿元，美团1.4亿元，满座1.2亿元——现在，已经有多家团购网站月销售额过亿，单从数据上来看，据说窝窝团在今年8月拿到了第一，单月超过1.7亿元。

疯狂增长的代价是严重的，管理问题、商家覆盖问题、用户效率问题、成本问题、现金流问题，以及在短短一两年间形成的各种潜规则，已经日益茁壮却因为跑得太快无法顾及的顽疾，正在不断蚀空这个本就不那么坚实的行业。很多人都在思考同一个问题：极限在哪里?

“当一件事的发展已经不符合自然规律的时候，最基本的事情都不可能做到。比如某家成立半年多的公司，发展到了250多个城市，每个城市都有分公司，不出问题才怪了。”某家团购网站的高层告诉《商业价值》记者，“增长的时候是指数级，下跌的时候也一定会是指数级。团购如果要死，会比其他行业快很多，会非常恐怖。”

团购是如何变味的

在今年3月的极客公园线下活动中，主持人曾经问美团网创始人兼CEO王兴：“你做了校内网、饭否，怎么后来又开始折腾团购了?”王兴当时回答：“互联网中人与人之间的信息高速路已经形成，人和人之间的关系有效连接了起来，我开始想现在不该再做关系，而要做能在关系之间跑的内容。”显然他认为，团购一个重要的特质，就是它是个能利用互联网进行快速传播的实体。

这只是团购这种商业模式的一个特点。起码在窝窝团董事长兼CEO徐茂栋的眼里，团购还有另外一个让人激动的地方，那就是线下。徐茂栋是做连锁超市出身的，当他20拿出自己身家押注团购的时候，看到了团购中有自己擅长的地方：与线下商家打通、强调区域运营能力。

如果抛开淘宝聚划算这种实物型团购不算，类GroupOn团购都有着共同的特点：线下商户与线上网站打通，通过本地化运营汇聚一个个产品，再利用互联网的方式传播，链接终端消费者。它只有中间一部分是互联网的，前端消费者与后端商户都在本地。

记者在美国时，某位了解GroupOn公司的Facebook中层曾如此分析：“团购这种生意方式很多人是学不来的。比如GroupOn，最初的一批人都是做咨询顾问出身，他们与商户谈生意，都先摆出一大堆研究数据：你们这家店周围有多少多少人，其中月收入在5000美元以上的占比多少，他们中有多少人是你们的潜在消费群体，如果通过我们网站，有多少人会来尝试你们店的商品，其中百分之多少会留下成为长期顾客。”他认为，团购首先要懂得人，懂得消费者心理，懂得如何为双方都带来价值，在区域化运作中这一切有方法论但很难规模化;其次才是互联网，懂得如何找到目标消费者，如何转化流量，如何推广运营;再其次，它的成长因为地域特征，要懂得如何利用资本手段去整合资源(主要是本地商户和已有用户)和扩张;最后，因为它的毛利率低，你赚的是产品中间的一点点差价，可是你地域化运营的成本又比较高，所以要懂得如何掌握平衡。

总之，这是一门门槛高、赚钱辛苦的苦生意。

当然，正是因为这是苦生意，这样的模式也有着一些优点，比如一旦形成规模，现有的互联网大公司没有很快超越的可能，甚至他们都不会愿意干。“互联网巨头没有任何一家之前有线下基因，这使得线下成为将他们挡在门外的重点。”一位团购资深人士说，“就算腾讯来干，它砸5个亿，也未必能干成;就算你再大款、用户再多，中国移动来干，也得从头开始。”

仿佛为了印证他的话，Facebook在8月末宣布关闭团购业务Daily Deals。而就连亚马逊也没有自己做，而是投资了团购网站Living Social。

但是这样的一个“苦生意”为什么会让资本趋之若鹜?因为团购还有另外一个令人着魔的优点：这是一个预付费业务。在整个团购的现金流向中，用户在购买团购产品的时候，先将钱付给团购网站;团购网站会在相当长一段时间之后，再将钱分别支付给商户——比如说，对一个月销售额过亿的团购网站来说，他们在几十天之内，将会一直持有这一亿元，直到将钱给到商户。而到他们把钱给商户的时候，用户新的钱又放进了他们的账户。

“这种模式的现金流太好了!”上海一位不愿透露姓名的团购网站从业者表示，“网站一直不断运营，账上就一直有钱给你用，谁不愿意呢?”也难怪 上会出现这样的投票：你认为哪家团购网站的老板会卷款逃跑?

而团购的另一个诱人之处就在于这个模式在样子上实在太简单了，太适合复制了，也太适于资本的力量发挥作用了，其不错的短期现金流，再加上资本加持后可以势如破竹地全中国高速复制，让其比其他的互联网公司更容易一轮、二轮、三轮地拿到风险投资的钱。在这样的背景下，快速扩张成为了几乎所有团购网站一致的选择。

从团购网站先驱GroupOn在世界范围内的大肆收购，到中国5000多家团购网站在全国范围内火热的大战，我们都能看到团购所燃烧起的熊熊烈火。

有钱了干什么?组班子、开新店、扩展新城市、并购、招越来越多的人;做广告、做地推、变着法儿做营销;冲产品数、冲销售额、冲上市!

上市之后呢?圈回来钱，再干一遍!

不得不跑

在这样的模式中，有一个关键性问题：钱是谁的。

团购真正的盈利模式，实际上应该是产品的差价。商户将产品以某个价格卖给团购网站，再由团购网站卖给消费者，每单赚一块、赚5毛、赚2分，点滴积累。而在这个过程中，团购网站收到的来自用户的钱，实际上只是代替商户保管。

恐怖的发展速度，掩盖了团购实际上是个微利行业的本质，

年全年1亿元，就算全部被团购网站自己花掉，到了20，用户向团购网站一个月就能付1亿元，用新的单月收入就能将过去一年的欠账还掉。

虽然这只是一个比方，但团购行业内，“拆东墙、补西墙”已经是个公开的秘密。正如前文所述，团购的本地化服务端需要大量的投入，尤其是在不断的新店开张中，亏损是难以避免的;与此同时，团购网站动辄几千人的人力成本、大量做广告的营销费用，每天都在消耗巨大的现金。

在快速上升通道中，团购网站账户上的现金，就这样在快速积攒与快速消耗中维持着一个微妙的平衡。只要稍有不慎，平衡失衡，欠用户的钱、欠商户的钱，包括风投所投资的钱，就将灰飞烟灭。

但是，做稳一点，花钱少一点，不跑这么快行不行?

“拉手为什么一直要跑那么快，因为投钱给他的投资者们看到了这一点：今年你如果建立了领先优势，花1块钱得到的资源、建立的门槛，别人要想再得到它，就得花双倍的代价。”一位熟悉拉手网的人士对《商业价值》记者说，“这是很明显的道理。”

团购虽然运营很难，但入门并不难，又因为它极其本地化，一家在北京、上海、广东做得风生水起的团购网站，未必能在武汉、长沙、重庆的市场中占据优势。在竞争如此激烈的状态下，领先一步就意味着能在某个区域市场拔得头筹。所以，对进入市场较早的团购网站来说，现在已经身不由己、不得不跑。

看起来有点像家电渠道之前的故事：在团购进入之后，各个区域都有自己的地域之王，最终会有某几家团购网站在几个大区建立起绝对优势，然后——他们将攻打偏安一隅的小团购网站。

这是一道选择题：扎实做好几个城市，你短期内会活得很好，可是将面临长期可能的风险;大张旗鼓扩张，你短期内现金会有风险，但只要跨过了生死线——比如说上了市，你就有可能成为团购之王。

起码在拉手网CEO吴波或者窝窝团徐茂栋看来，他们无法接受前一种选择，他们一定要轰轰烈烈。

生死一线

与此同时，团购的疯狂成长中，已经孕育出许许多多诡异的现象。

比如“贴钱”，一份商家提供180元的自助餐，团购网站为了让产品更加诱人、数据更加好看，自己贴20元，最后在网站上以160元的价格出售。这时候，这个商家见到有便宜可挣，就自己去购买这份团购产品——购买的价格是160元，团购网站返还给商家的却是180元，商家左手倒右手，一份挣团购网站 20元。

更夸张的是，为了追求数据和对商家更大的话语权，团购网站会在一些城市承诺对商家进行包销。比如一份套餐，团购网站在卖之前先将20万份的现金给到商家。可是，这家商家很有可能卖了5万份之后人去楼空，拿着现金跑路。对团购网站来说，这根本是不可预估的风险。

“有些商户，根本就是跟城市经理串通好的。等商户赚了钱，和城市经理偷偷把钱分了，损失的也就是团购网站而已。”团购网站的混乱，由此可见一斑。

正如前所述，在团购快速成长时，为了各地的灵活机动，城市经理一般都拥有很大的权限，又因为扩张太快管理不到位，无法给他们加以太强的约束。这就导致了在贴钱、包销等冲数据的方式中出现种种问题，包括“吃空饷”的情况也时有发生。

“还记得一家网站前段时间为了冲销量，95块钱拿来的加油卡，92块钱卖。”有人开玩笑说，“我们私下讨论，这还不如直接团购人民币呢，给大家发钱，数据更牛。”

同时，团购的激烈竞争导致团购人才的薪水急剧升高，管理成本越来越大。据说上海有一位团购从业者，在跳了两次槽之后，年薪翻了4倍，而很多人一年以内年薪成倍提高成为了常事。王慧文就曾经感叹，“有个我特别看好的人想挖过来，但一谈价格，比我们的预期高了快一倍，只能放弃”。竞争快速提升了团购从业者的期望值，这也成为了团购网站越来越重的一个负担。

不得不快速前进的团购行业，“坐在金山上”的团购行业，就如同在一块并不坚实的斜坡上堆积冰雪。说不定什么时候，雪崩就会来临。

危机时刻似乎正在到来。

在中国团购行业，虽然美团是第一家团购网站，大众点评网是第一批本地电子商务的实践者，可是快速扩张中的领跑者无疑是两家：拉手网和窝窝团。

如果说团购网站一路冲刺的重要目标是上市，则这两家团购网站，是最鲜明提出要在年第四季度上市的。

据未经核实的内幕消息，拉手网所找的承销券商原本是高盛、摩根士丹利和摩根大通，其中，高盛觉得难以达成拉手的目标退出，随后，摩根士丹利认为公司价值和当前的时间点都不够好，与摩根大通一起退出。现在拉手还剩下两家投行，那就是英国老牌券商巴克莱和新进入的日本野村证券。

另据一位团购内部人士所透露的消息，目前有知名团购网站的广告投放已经基本停止，看着还在放的广告，实际上是之前签的;另外，也有网站开始用内部淘汰的方式变相裁员。

“现在情况很微妙。”该人士说，“一是整个中国概念股的状况不好，二是GroupOn出事。”

自年中开始的中国概念股持续下跌，使得想要上市的公司将面临更加苛刻的审视;而GroupOn上市遇挫，给SEC(美国证券交易委员会)提交的文件采用新的计量方式，大幅下调了营收数据，这无疑让中国团购网站想要上市难上加难。

对拉手和窝窝团来说，上市是必须迈过的一道坎。对前者而言，需要上市融到钱来巩固优势、梳理问题、缓解资金压力;对后者而言，上市是徐茂栋给所有员工的重要激励方式，先不管钱的问题，万一无法上市，对这个快速组建、疯狂扩张的公司来说，将会有严重打击。

可是，上市的窗口正在越闭越窄。在记者所采访的众多人士中，有最激烈的人如此评价：“明年一季度其实他们上市还有机会，但说实话，我觉得他们不见得能扛到明年一季度。”

“他们之前要想第四季度上市，就需要踩油门、做数据。做数据最典型，为了报告好看，Q3的广告费先拖着，说好上市后再给，这样显得Q3整个公司的成本不高。实际上相当于欠钱。那Q4上不了怎么办?钱要还了，这又影响到明年Q1。”

而为了推进上市，需要销售额上涨，这就意味着营销投入和人员投入增大。有经历过千橡上市失败的人说，“上市说上没能上的伤害是很大的，对士气打击会很严重”。

更严重的是，当有一两个引爆点产生，这个并不坚实的行业就有可能引发连锁反应。如果一旦有相对规模较大的团购网站倒闭，将同时引爆用户、商家乃至广告投放的媒体的恐慌——这三方的恐慌又将反过来对整个团购行业施加压力，而压力很有可能成为在“烧钱艺术”中起舞的许多团购网站，所遭受的最致命一击。

其实目前业界很多人都看到了团购的问题，也做出了许多预测。而在采访中，团购网站必然会大面积死亡已经成为了公论。一个被谈到最多的数字，就是到了20年中，团购网站幸存的数量只有3到5家。

也有人对这种说法不置可否。前述上海采访者提醒记者，看着明年春节，“过年对人有影响，一个人过一次年后心态会发生变化。特别一些外地工作的人，回一次家会重新思考过去做的事情，想想未来的发展，会不会要继续干下去。”他说，“这个时间点会有很多变数，企业如果有问题，会被放大。”与此同时，每年媒体在过完年后会涨价，包括年前会有结算。

这使得年春节，很有可能成为决定团购网站生死的时间。一年后在那幸存的3到5家中都有谁，你不妨现在就猜猜看。

2.房地产信托兑付危局 篇二

房地产信托产品发行数量减少，规模缩水，其背后的意义不仅是国家对房地产融资的紧缩政策，也是因为部分投资者对房地产信托产品投出了拒绝票。

投资者的拒绝不无道理。

严厉调控下，房地产开发商手中的楼盘难以脱手，而此前信托公司发行的房地产信托产品收益也难以兑付，此时房地产开发商除了变现抵押物，降价卖楼，就是拆东墙补西墙，寻找其他的融资渠道，周转资金。

但是无论何种方式，于投资者来说，都不能忽略其风险。

兑付风险下，补救措施没那么好用

2011年10月，四川信托接盘中融信托发行的“四川信托-青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”，最终以募集失败告终。

此款产品是中融信托在去年发行的一款为期18个月的房地产信托计划，计划融资3.485亿元，但是12个月时，中融信托提前结束，四川信托接棒发行信托产品，计划融资超过8亿元。

“中融信托的此款产品属债权产品，资金用于项目的建设，产品马上到期，融资方资金回笼出现问题，中融信托想要提前转出去，于是寻找另一家信托公司，重新发行一款信托产品，受让了此前中融产品的债权，资金用于偿还融资方对中融和银行的欠款。”一位信托公司的工作人员告诉记者。

此款产品的目的是为了弥补中融信托的兑付危机，“拆东补西”进行资金周转，无奈市场和投资者都不买账。

“开发商资金流动性风险和整个行业的系统性风险，是目前房地产信托产品的主要风险点。”用益信托工作室分析师徐颖风告诉记者。

出现兑付风险时，除了投资人着急以外，信托公司更着急，他们准备了很多措施，以应对各种兑付风险，

但是，一旦融资方面临资金流动和行业系统性风险，这些补救措施就不是那么好用的了。

房地产信托“对倒”放大风险

信托公司运用其他的金融工具来弥补资金缺口，如四川信托接手中融信托，发行新的信托产品，暂时接盘周转资金；事实上，这种方式也是目前通用的弥补手段。

但是，此类情况，多在同一家信托公司内产生，一家信托公司为某一开发商发行了一只产品，产品到期后，开发商兑付困难，于是这家信托公司为他设计第二只信托产品来支付第一只产品的投资收益，这种模式在业内被称为“对倒”。

但是投资者购买此类信托产品风险更高。

“通过此模式缓解资金兑付困难，如果后期市场预期乐观，企业的融资成本会被一轮轮消化掉，但如果后期市场支撑有问题，融资方在需要支付更高融资成本的前提下，将面临更大的风险。”一家信托公司的产品设计人员告诉记者。

在信托业内，根据项目质量不同，融资方需要支付给信托公司的融资成本不同，第二轮融资以弥补第一轮融资兑付失败的开发商，需要支付甚至高于一倍的融资成本，项目自身的风险更高。

抵押的房子、土地变现没那么容易

一旦出现行业的系统性风险，在最坏的情况下，可以通过抵押品变现的方式兑付产品。目前的质押率为40%左右，但是抵押物变现在实际操作上麻烦多多。

首先，融资方不愿意通过此方式兑付，“从目前楼市情况看，开发商降价降的多，还是比较好卖的。事实上是，如果开发商真的愿意降价出售抵押品的话，那么早就降价出售了，也不会出现资金周转问题了。”徐颖风说。

其次，抵押物也存在变现的流动性风险。土地的变现能力更难，现房的变现情况稍好一点，可以出售给普通的投资者。

“一般不会走到这一步，一般信托公司和融资方发现资金出现问题的时候，首先想到的是通过更加方便简单的金融手段解决。”徐颖风说。

事实上，如果如四川信托接手中融信托的方式周转资金，开发商需多支付一款信托产品的利息，而抵押物变现，开发商需支付更高的成本。

“真的需要变现抵押物的时候，能否有，以及什么时候有接盘的人也是个问题，现在的市场情况下，四川信托接手中融信托，最后还失败了。那么当整个市场环境不好的情况下，还会有人愿意接盘吗？”徐颖风解释道。

房地产信托基金风险更高

除了以上两种兑付弥补措施外，在我国《担保法》中，还有明确规定：如果产品的抵押品不足，可以以普通债权的方式进行索赔。债权型产品违约，如果抵押品的偿还能力不足，还可以继续追究融资方的责任。

这里有两个限制条件：债权型、融资方实力。

此前的多数房地产信托产品，多为债权类产品，固定收益，信托公司有了目标项目之后，再进行融资，属借贷融资类。投资方向为单一确定的项目，收益方式为债权及少量的溢价回购股权。

有别于房地产信托产品的债权性和固定收益，房地产信托基金由信托公司募集资金后，寻找适合的项目，属投资类。投资方向为多个不确定项目，收益方式为股权，加少量债权，收益不固定。

从两者的区别中，可见其中风险所在。“房地产信托基金最大的风险来自于它包含了真正的股权投资。”徐颖风说。

“在当前的房地产市场情况下，开发商出现兑付危机后，首先要偿还债权投资部分，其次才是股权投资者，房地产信托基金的风险要高于普通信托产品。”

徐颖风也提示，房地产信托基金的风险来源于所投公司的真正价值，股权投资一般都无抵押物等保障措施，另外在当前的市场情况下，一定要考虑到真的有可能损失收益和本金，不要对房地产市场过于乐观。

“房地产信托基金从投资者手中拿到钱以后再找项目，项目的不确定性赋予了此类信托产品更多的风险，而投资者则寄希望于信托公司可以找到好的项目，忽略了其中的风险评估。”普益财富研究员范杰告诉记者。

但是范杰建议，确定投资于大型上市房企的信托产品可以买。因为相比一般的房地产企业，上市房企项目失败所付出的成本较大，而且这类房企自身资信情况较好，融资能力较强，在项目本身情况优秀的情况下投资者可以适当考虑。