房产项目策划书

房产项目策划书（精选8篇）

1.房产项目策划书 篇一

房产营销策划的兴起，应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房产营销策划实践，使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来，内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。

房地产策划是伴随着人们的争议成长、发展起来的。多年来，虽然人们普遍认可了房地产策划的经济价值和社会价值，但是，还有不少人否认房地产策划存在的价值，对房地产策划的地位作用存有怀疑

房产市场逐渐由卖方市场过渡到买方市场，企业取得一块地就能制胜的神话已经远去，激烈的竞争需要企业对房产营销策划越来越重视，房产营销策划对促进房产业的健康发展以及增强房产企业的竞争能力具有重要的意义，房产营销策划已成为关系到房产项目开发成功与否的首要环节。由于我国房产市场发展比较落后，房产营销策划的理论和思想至今仍未真正成熟，再加上一些开发商缺少营销策划方面的经验，在实际房产营销策划操作中难免存在一些问题。

1房产营销策划中现存的问题

①目标客户定位不准确。

由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房产消费是一种高关联度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”，正是由于房产开发商的这种心态，使之在房产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究，从而造成了目标客户定位不准的现象。

②缺少规范的可行性分析。

众所周知，房产开发不但受诸多相关经济、法律和政府相关政策及其变化的约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些约束和影响直接或间接地改变房产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而，有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物，对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断，不做规范的项目可行性分析，往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策，营销策划也介入过晚，导致投资决策失误，开发产品不对路，以至于到项目销售中期，尽管投入了大量的人力物力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。

③无视差异化竞争。

与普遍忽视消费者研究相反，部分房产开发商过度重视对同行竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间动员全公司的力量，发动地毯式的搜索从本区域到跨区域甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关注备至。然而这样大量的投入没有什么实质性意义，得出的结论不能指导我们的实际工作。事实上房产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化，既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争

④“克隆”现象比较普遍。

房产营销策划的兴起，应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房产营销策划实践，使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来，内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有：一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班;二是要请知名策划人前往内地房产开发项目担任总策划或顾问;三是内地举办各种房产营销策划演讲会，并邀请知名策划人参加交流，从中获得沿海地区房产营销策划的最新理念。通过这几种方式，沿海城市先进的房产营销策划理念和优秀的经典案例，开始在内地开花结果。同时，内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象，甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同，这已经引起同行们的关注。

⑤过分依赖广告攻势。

有些房产策划者过分强调“猛烈的广告攻势”“、强大的空中优势”，偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。这种“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。广告成本的大幅度提高必然会影响最终收益。随着媒体干扰的增大，媒体的边际传播收益也在下滑，房产策划者应该针对具体项目量体裁衣，作出合理的广告费用预算。

2房产营销策划发展趋势

①强化品牌战略。

随着房产逐渐进入品牌竞争时代，房产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，房产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此房产营销策划者应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌

②适应消费者个性化要求。

随着房产消费市场日趋理性和个性化，消费者偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。因此房产营销策划者应该针对不同消费者进行日趋明朗的市场细分，以满足不同类型消费需求的消费群，比如中小型房产企业就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。

③调整营销模式，建立全程营销机制。

房产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房产行业的运作流程，逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同，房产营销组织形式也可以有其独特性。但是，基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导，营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划，可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然，在整个项目策划过程中，不排除专业人士对客户适当地引导，从而把双方可能的分歧解决在前.目前不少开发公司纷纷成立客户俱乐部，经常性地与客户沟通项目进展、公司状况，组织客户深入项目策划，与客户形成互动的有效联接。一些开发公司专门成立了客户服务中心，设投诉接待和售后服务等职能。

房产营销策划书范文(二)

一、产品策略

主要有四大策略就是就房地产的价格、档次、类型把握好，进行有针对性地销售。首先对房地产产品有正确的认识。

房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列几个方面：

1)产品策略

1、房地产商品的组合性

组合性表现在三个方面：一是土地与房屋的组合;二是不变性与多样性的结合;三是消费品与投资品的组合。

2、位置固定性

A、市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究。

B、房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺。

3、房地产商品的异质性，即个别性

A、不可批量生产。为分期开发、滚动开发创造了条件。

B、没有完全相同的房地产：位置(闹、静、方便、环境)、建材、结构等判断困难。

C、认识检测的专业性和复杂性。

4、房地产商品价值的巨额性

土地是稀有商品，房屋的建造费用很高、使用年限很长，这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。

A、房地产销售是件困难的工作;

B、专业代理的重要性;

C、发展二手市场和租赁市场的必要性。

5、房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多。

房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限制。房地产业的发展不权受现行政策的影响，还会受未来政策的影响。

A、对投资区域前景正确分析和预测;

B、对投资时机的准确判断;

C、对投资方式和投资种类的合理选择;

6、房地产使用的长期性、耐用性

房地产是相当耐久的生活资料和生产要素，()房地产具有两种寿命周期，其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。但经济寿命却很难确定。

A、了解当代人的需要。过去以卧室为主，现在是“三大一小”、双卫、双厅、跃层。

B、预测未来发展，注重房屋的可改造性。

由于房地产商品有以上一些独特的属性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。

2)、房地产产品盈利点

房地产这种产品，在营销策略上，可以将其剖析成四个不同的层次，每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点。

1、核心产品是：房屋为人们提供的是使用空间和安全，这是实体，也是一切消费和服务的载体。

2、形式产品层：通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。

3、延伸产品层：是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装电视天线等。

4、潜在产品层：由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。

3)、产品策略的核心

为谁服务(消费者是谁)：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异(质量、功能)、形象差异(名牌、大公司)、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。如劳力表总裁的回答。

公司在进行产品定位时，必须通过一切言行表明自己选择的市场定位，坚决避免以下三种可能出现的定位错误：

1、定位过低：定位如果过低，会使消费对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别。

2、定位过高：如果市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，就有可能失去许多潜在的客户。

3、定位混乱：如果定位发生混乱，就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识，这时，就会使消费者产生一种无所适从的感觉，从而丧失其购买欲望。

准确的产品定位离不开正确的市场分析。通过各种手段进行市场调研作出的市场分析必须能够回答以下5个问题：

1、谁是消费者

2、消费者买什么(样)

3、消费者何时购买

4、消费者购买的目的是什么

(5)消费者如何购买

4)、产品组合与优化

产品组合策略是根据房地产企业开发与经济能力和市场环境作出的关于企业产品品种、规格及其生产比例方面的决策。一般是从产品组合的广度、长度、深度和粘度等方面作出决定。产品广度是指产品的种类多少;产品长度是指产品的某一类产品不同形式的总和(如住宅多层、高层、塔式、板式等);产品深度是指每种产品所提供的款式、建筑风格的多少;产品粘度是指各产品之间在最终用途、开发建设条件、销售渠道或其他方面的`相互关联程度。

产品组合优化就是一方面选择最能适应市场需要的、企业盈利又最好的企业产品品种结构，另一方面根据市场的变化，不断调整产品结构、开发新产品、整顿改进老产品，使本企业的产品适销对路。

除此之外，产品命名也是产品策略的一部分内容。

二、价格策略

1)、定价策略

在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题，最常见的弊病是：定价过于强调成本导向;不能经常根据市场变化调整价格;制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素;没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。

几种常见的定价方法：

1、以理论价为基础，结合市场的供求状况确定合理的房价。成本导向定价法。

2、竞争导向定价法。

A、随行就市定价法。这种方法风险较小，尤其对中小房地产企业，由于竞争能力有限，采取这种方法较为稳妥。

B、竞争价格定价法。是一种主动竞争的定价方法，一般为实力雄厚或独具特色的房地产企业所采用。定价时将竞争者的价格与估算价格进行比较，分子高于、低于、一致三个层次，再将企业产品质量、成本费用、产品服务与竞争企业进行比较，分析造成价格差异的原因，从而找出产品的特色和优势，根据定价目标，确定产品价格。

几种常见的定价策略：

1、“试探性”定价策略。即以售看价的定价技巧。房地产经营企业在出售商品房时，先以较低价售出少量商品房，如果买房的人多，就可以把价格提高一些;如果提价后仍供不应求，以后还可以把价格再提高。

2、折扣策略。房地产开发商为了加速资金回笼，往往会给予客户一定的价格优惠，它是通过不同的付款方式来实现的。如购买数套房优惠、首购优惠、购房抽奖、一次性付款优惠等等。

3、差别定价策略。对不同的顾客群规定不同的价格;对不同用途规定不同的价格;对不同时间规定不同的价格。

4、心理定价策略。尾数策略;整数策略;品牌定价策略等。

几种常见的调价方法

1、采用延续报价定价。公司决定到产品制成或交货时才制定最终价格，这对生产周期长的建筑业来说相当普遍。

2、使用价格自动调整条款，公司要求顾客按当前价格付款，并且支付交货前由于通货膨胀引起增长的全部或部分费用。在施工较长期的工程中，许多合同里都有价格自动调整条款。

3、减少折扣，统一调价。公司减少房屋销售是常用的现金和数量折扣，指示其销售人员不可为了兜揽生意不按目录价格报价定价。

2)、价格控制

房地产营销最实质的内容是价格控制。

价格的有序设置应预先慎重安排。一般的方案是设置这四个价格：开盘价、封顶价、竣工价和入住价，并设置与此价格相适应的销售比例。

价格的基本原则为：逐步渐进提高和留有升值空间。

价格控制上有三种情况应严格避免：第一种情况是价格下调;第二种情况是价格做空;第三种情况是升值太快缺少价格空间。

三、促销策略

房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种：

一是广告。广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。

房地产广告从内容上分有三种：

其一是商誉广告。它强调树立开发商或代理商的形象。

其二是项目广告。它树立开发地区、开发项目的信誉。

其三是产品广告。它是为某个房地产项目的推销而做的广告。

此外，还有样品房，这是一种实体的，看得见摸得着的广告。

二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。

三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。

另外，优秀的管理和周到的服务是一种无形的广告，对销售一定会起到促进作用。

四、渠道策略

从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。

1)、开发商自行销售

由于委托销售代理要支付一定的代理手续费，有时开发商为了节省这笔代理费愿意自行销售。一般在以下三种情况下开发商可以考虑自行销售：

1、大型房地产开发公司经过多年的开发远作，他们有自己专门的市场推销队伍，有地区性的、全国性的甚至世界性的销售网络，他们对自己所开发的项目有十分丰富的推广经验。

2、房地产市场上扬，开发商所开发的项目很受投资者和置业者的欢迎，而且开发商预计在项目竣工后，很快便能租售出售。如目前在全国价格中的微利商品房;在大城市中供不应求的写字楼和铺面房，工业园区和开发区中的厂房和仓库用房等。这些商品房应不同的需求范围，市场看好，在这种情况下，销售相对容易，开发公司要自行销售。

3、当开发商所发展的项目已有较明确的销售对象时，也无需再委托租售代理。

2)、委托销售代理

销售是专业性工作，有效的促销活动主要为开发商带来的收益要远远大于为此所支付的费用如售价提高、出售期短，经济效益是可观的。

房地产销售代理机构通常熟悉市场情况，具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势，是买卖双方都愿意光顾的地方。尤其是成熟、优秀的代理商，他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识，可以通过策划，有限度地制造热点、引导消费，也可给开发商提供一些有益的建议，往往促销效果很好。

2.房产项目策划书 篇二

一、房产项目档案的基本特点

(一)档案综合性强,内容范围广。

从归档范围看,房产项目涵盖了前期准备过程中形成的材料,包括可行性论证、勘察设计等;建设过程中形成的材料,包括施工建设、竣工验收、交付使用等;服务过程中形成的材料,包括销售、售后等。从档案内容看,涵盖了前期综合内容、工程技术内容、施工过程内容、经济核算内容等。归档文件数量之大,内容范围之广,是其他项目不能比拟的。

(二)档案形成周期长,归档时间跨度大。

房产档案的归档时间较长,时间跨度较大。一个普通房产单体项目,从立项、规划、勘察设计、决策等前期工作到施工建设、竣工验收、销售及售后服务,要经过几年时间,分期分批开发的综合项目时间则更长。每个项目的资料,不论是哪一年形成的,都必须归到该项目的房产档案中,不受时间限制。

(三)关联性强,归档涉及部门与人员多。

房产的产品是房屋,既涉及生产领域,又涉及流通领域。从涉及部门看,涉及发改、土地、规划、房管、市政、管网配套等多个部门。从涉及人员看,购房者在获得房屋后,对房屋的结构、产权关系、水电气暖、宽带等配套设施的基本信息都要掌握,以便日后维修。从开发企业内部看,涉及各个科室或相关的下属企业、合作单位等。在项目建设过程中,往往一个项目会由几个单位共同完成,参建单位多,审批环节多,材料来源广,涉及部门多,这给项目档案收集的完整、准确、系统带来了一定困难。

(四)利用率高,价值性大。

房产属于不动产,价值高,在单位或个人财产构成中都占有重要地位。因此,房产档案的有无,记载是否准确全面,保管的好坏,都将对产权人产生一定的甚至是巨大的影响,因一纸档案而免受损失几百元甚至是几十万的实例,就是房产档案价值性的最好例证。

(五)档案成套性强,档案载体形式多样。

房产项目档案是以项目为单位进行整理,在建设过程中往往由若干单项工程综合而成,归档文件材料形成于承担各个单项工程的参建单位,所产生的文件材料尽管有所区分,但其内在联系是相互配套的,系统整理后形成一个有机整体,彼此间有紧密的联系,因此一个项目不管它哪年开工,工期多长,都必须归到该项目中去。房产项目档案既有纸质的文字、图表材料,也有照片、磁盘、光盘、录音磁带、录像带等特殊载体的材料,管理和归档的要求也各不相同。

二、房产项目档案工作存在的问题

(一)各级管理人员档案管理意识薄弱。

房产项目在建设过程中普遍存在重建设、轻档案的现象,档案工作常常被各级管理人员所忽视,主要表现在:一是没有切实可行的房产档案相关管理制度、没有把材料的形成、积累、归档等工作纳入管理人员职责范围,或者项目实施合约中没有增加归档条款而造成有章不循;二是项目负责人对工程按时完工有较高的要求,对工程进度和质量比较重视,却忽视了档案材料的形成和积累,认为档案工作不能创造经济效益;三是各房产企业普遍重视文书档案的管理,而轻视建设项目档案的建档,普遍重视档案实体的整理质量,轻视了对档案信息资源的整合和开发利用。

(二)档案工作与项目建设不同步。

在房产建设项日中,笔者发现档案工作明显滞后于项目建设的进程,未与项目建设同步。由于项目的规模、周期等因素的存在,如项目周期长,难以形成统一的年度归档制。档案部门很难对归档时间进行严格控制,难以及时跟踪档案是否归档;有些项目监理单位、建设单位虽然有专门的档案管理人员,但不参与项目建设过程,只能被动地接收和埋头整理,无法对项目建设文件材料的形成情况进行跟踪和检查,造成在项目竣工验收时,无法提供全面、准确、完整的档案材料,给竣工验收留下许多难以确定的因素。

(三)监理工作不到位。

一些监理企业对于项目监理机构人员配备不到位,人员进出场管理不规范,没有相应的任命派遣管理,调动很随意,反映在项目监理活动的证据较少,流水账式的旁站记录很普遍,记录信息太少,没有全面记录施工质量安全控制状况,发现问题更少;测量控制记录不全,有些工程监理未开展测量控制工作,基本都是照抄施工单位测量记录;监理日志记录内容信息较少,存在信息不能印证、闭合的情况;工程质量安全控制完全靠工程施工单位自身管理,工地安全文明施工等任何改进均需要建设单位同意出资才行等。

(四)管理方式落后、手段单一。

档案管理以手工管理为主的传统手段正在发生变化,由于受人力、物力及技术等多方面的制约。有些房产企业档案基本上是停留在传统的管理模式上,没有科学有效的现代化管理软件来辅助档案管理;有些只能利用较为简单的检索目录,原始档案只能靠手工查找利用,归档文件中基本为纸质文件,没有形成纸质文件与电子文件并存的双套制管理,使得检索效率不高,没有达到对档案全过程和全方位的管理。

(五)项目人员更换频繁、业务素质偏低。

项目档案管理人员不稳定,如:有的项目公司、施工单位甚至未设专职档案人员,由兼职档案人员或项目完工后临时抽调人员来帮忙整理;有的项目由于时间跨度较长,技术人员和档案人员更换频繁,出现人走材料走的情况。笔者单位就曾因现场档案人员的离职,没有办理工作交接,当需要调阅相关工程修改依据性文件而未果的情况,最后造成全员大动干戈。一些项目不重视房产档案管理,不注重档案管理人员的选择,随意安排没有档案管理知识和经验的人员负责档案管理,导致档案管理人员素质偏低。部分人员对档案管理的认识度不够,导致工作积极性不高,参与性低。

三、强化房产项目档案管理的对策

目前,房产企业特别是中小企业,大多认识不到档案管理的重要性,对档案材料疏于管理,出现了无档可查、资料不全或档案断层的现象。为了进一步发挥房产项目档案在房产管理中的作用,加强房产项目档案管理,以适应市场经济发展的需要,房产企业必须要正视存在问题,提高认识,笔者就此提出以下强化措施:

(一)理顺机制,落实责任,措施到位。

房产项目档案管理离不开各方面的支持和配合,作为项目档案的主体———房产企业,首先要将档案管理纳入建设项目管理的全过程,在与设计、施工、监理单位签订合同时,应当设立专门条款,明确规定将档案管理的有关要求及各方应承担的责任列人建设项目的合同管理中。其次,建立相应的档案管理网络,落实分管领导和档案员,明确工作职责,坚持项目档案管理统一领导,分级管理的原则。第三,健全完善项目档案管理体制、规章制度,严格考核奖惩,确保工作有章可循。第四,积极开展相关档案管理法律法规的宣传工作,组织建设项目的建设、施工、设计、监理等责任单位学习档案管理相关法律法规,树立全员参与管理、全员重视档案的观念,把档案管理作为一项基础性、常态化工作,纳入到单位工作的重要日程。

(二)坚持项目档案工作与工程项目的建设同步管理。

项目档案进度的滞后严重影响着项目档案的齐全完整性,项目档案管理必须从项目开始予以重视,要坚持建设项目档案管理与项目建设同步进行的原则,确保项目档案的完整性。一要加强信息管理,在签订项目合同时,要向监理、施工及相关单位明确档案归档的时间、技术标准和质量要求,应保证施工资料的收集与项目进度同步,在工程交工验收前完成各自项目文件的预组卷工作,凡档案整理不规范的,不给予交工验收。二要在检查落实建设项目的实施过程中,同时检查档案管理情况,要杜绝在工程竣工验收前进行档案整理“恶补”的现象,要组织好档案专项验收,把档案管理的要求与措施贯穿于项目建设的全过程,确保项目档案的齐全、完整、准确、系统和规范。

(三)切实发挥监理单位的作用,确保归档质量和全过程管理。

要确保建设过程中文件材料的齐全和完整,需要文件形成单位、监理单位和建设单位对文件的内容和形成过程认真审核把关。作为房产建设单位的档案管理部门应实现从重点指导到全面监管,从注重验收到全程跟综,从被动应对到主动上门的工作方式的转变,档案人员须积极地争取前端控制的权利与机会,在项目之初介入,从而在源头上把好质量关。档案管理部门要严格执行档案管理的各规章制度,制定统一的整理标准和归档范围,加强过程监管,并及时指导、检查、施工单位的档案整理,在对各参建单位监督指导过程中,应对相应的收集整理原则进行细化,明确要求。作为监理单位,要切实发挥对档案管理的监督和审查职责,并在项目施工过程中,将这些职责落到实处,监理单位跟踪项目建设的全过程,对项目建设的每道工序和环节的质量、投资和进度进行控制,对施工阶段形成的文件材料签证、检查检测记录、隐蔽工程记录、原材料出厂合格证明和取样检测试验报告等,具有监督和审查的职责。监理单位在做好自身文件材料的收集、整理、移交工作的同时,要对施工单位文件材料的形成情况进行质量检查把关,在控制节点进行审核、签署,防止出现原件散失、资料不齐、签证手续不完备的问题,对发现类似问题的,监理单位要责成施工单位及时整改,确保文件形成质量。

(四)改变传统档案观念,利用现代技术搞好档案利用。

加强房产项目档案的利用工作,针对纸质档案的自然老化与人为损害,必须有计划地将已有的纸质档案进行数字化处理,利用档案的另外一种记录形式来代替原来的纸质档案进行流通、提供利用和存储。首先,开发使用计算机软件辅助档案信息管理,将数据库、网络技术、多媒体、文件图形图像处理等现代化计算机技术融为一体,形成网络环境下的电子档案与纸质档案同时并存的“双套制”管理模式。其次,实行网络化动态管理,创新和优化档案信息服务,将办公自动化OA系统链接到档案管理系统,根据档案信息管理要求,设置职能部门权限,实现档案信息资源共享,避免人力、物力上的浪费。最后,档案人员必须适应新形势的需要,在做好现有建设项目档案管理和提供利用的同时,建立科学合理的检索、编目、编研手段,深层次地开发利用房产项目档案信息资源,充分发挥档案信息资源的作用,达到快速查询检索统计的作用,为企业决策提供准确、可靠和内容详实的信息,这是档案管理的根本宗旨,也是实现档案和档案管理自身价值的根本途径。

(五)强化培训提高,实现管理人员素质的过硬化。

3.房产住宅项目管理的成本控制实战 篇三

关键词：项目管理;成本控制;措施

项目管理的主控战场应该在项目施工现场，但项目的成本控制却大部分在项目实施前的准备和项目实施过程中的各方资源的协调组织当中更为重要。本文仅从项目管理的角度出发对成本控制的各阶段做一些简单的分析并提出个人的一些不成熟的措施与读者分享。

一、项目成本管理在设计阶段的参与

设计阶段是项目成本目标制定及成本控制的关键阶段，应该说设计阶段的成本控制在整个项目的成本控制中占到80%以上。那么除了设计院及公司设计管理部门对设计阶段的成本控制负责任外，我们工程项目管理人员应该在设计阶段做哪些工作呢？

1.参与公司产品类型的设定。

一个项目究竟要做什么样的产品，给什么样的人群使用是决定项目成本目标的关键。如果是做别墅项目，那么它的成本中心就不在土建结构上而是在建筑的外立面装饰标准、小区市政配套及景观成本的投入上。如果是高层及超高层的产品那么成本就在结构类型的选择、空间布局的安排。这一阶段的介入可以凭借我们现场管理的经验探讨和表达从现场管理及使用的角度对产品详细规划的意见，比如配电房、垃圾房的布置位置，地下汽车库与室外管线的位置安排等等。

再比如，根据容积率要求我们是做3栋33层的高层还是做5栋20层的小高层呢？我们的公建配套是单独建造还是安排在某移动单体中呢？

2.参与材料标准的选择。

产品定位完成之后就是施工图阶段建筑作法及景观标准的制定。建筑做法的选择不能高于或低于产品的档次。一个高端别墅楼盘，我们的外立面设计效果及材料设计师一般不会与产品脱档，但关于一些细节可能就会被忽略。比如地下室公共走道的裝修标准，地下汽车库地坪的建筑做法，一些公共部位防火门的使用标准，室外景观的石材及树木的选择都有可能存在不搭配、不协调的状况。还有一些关键部位防水材料及工艺的选择，公共部位墙地面等的建筑做法是否仍采用老规范等不合时宜的做法等。我们作为长期在现场进行项目管理的管理人员与施工单位及业主都经常打交道，我们更了解目前的新工艺、新材料、新做法，更理解业主的真正需求，所以我们要在这个阶段提出我们的宝贵意见。

3.参与基坑围护方案、变更方案及临时处理方案的设计。

基坑维护方案涉及现场地质状况及目前市场成熟的施工工艺，在这方面工程管理人员往往比设计人员更有发言权，现场变更及签证方案的优化更离不开现场项目管理人员的参与和提出合理化建议。

二、项目成本管理在招投标过程的参与

1.参与公司主要供应商的考察和评选。

供应商的选择特别是总包及景观等主要承包商的选择可以说关乎到整个项目的成败。选择一家有能力的承包商不但能够把工程保质保量的完成，而且在综合成本的考量上还可以节约成本，防范重大风险。工作中我们对于总包供应商的考察主要考察以下几点：1）承包商直管公司或承包老板的真实财务状况，这一点是至关重要的，财务状况良好，近三年有良好的工程诚信记录，并有不同阶段的在建工程是拥有良好现金流的有力保障。2）考察其是否拥有固定且稳定的劳务班组。3）投标项目经理的实际履历和是否能真正到场管理。

2.参与供应商合同谈判及条款的制定。

经过考察通过的供应商有不同的特点，再经过经济标的比选最后选定的供应商可能存在不同的优势或劣势，因此当供应商确定后需要根据不同的供应商制定不同的合同制约条款及不同的付款方式。付款方式的谈判要根据自身财务状况及供应商的财务状况综合考虑，如果自身公司财务状况没问题，那么只要考虑在保证合同付款无风险的情况下尽量保证承包商的现金流，如果付款条件严重倾向建设方，承包商的质量及进度管理可能会受到影响。

3.施工单位的选择及施工材料的组织要预留足够的采购时间及周期，一般排定的施工单位进场时间要提前2个月提报给招投标部门，以便其有足够的时间选择好的单位和谈定好的价格。

4.项目招投标应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动;对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见;对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

三、项目成本管理在施工阶段的签证管理

1.合理规划，做好前期平面布置，避免无效成本产生;

2.方案先行，避免不合理的方案造成成本增加;

3.发生签证后，必须立即对现场进行复核，且保证至少三方以上人员参与;

4.认真解读合同，弄清楚工作范围，分清责任界限，减少交接时产生签证;

5.定期梳理，防治漏报漏发签证资料上传确保附件齐全真实;

6.办理完各项手续后再开工，避免因停工造成的经济损失;

7.现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理;

8.现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限。

9.现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据;

10.凡实行造價大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。

11.加大图审力度和频率，特别是深化图纸，避免不必要的返工产生;

12.加强对施工单位付款的监督控制，不得超工程量报审资金申请。

施工各阶段成本控制要点及解决办法

阶段

成本关注重点

解决办法

基础阶段

土方平衡

根据现场状况，合理安排土方开挖时间，做好内拨土方与外运土方之间的平衡，力争土方场内平衡。

基坑维护

根据现场情况，和设计及地勘部门研究出经济合理的基坑维护方案，现在是钢板桩及土钉墙，取代原来施工周期长成本高的钢筋砼灌注桩围护。

基坑降水

根据开挖深度及地下水状况，采用明沟降水

地下不明障碍物

发现底下不明障碍物后，要及时记录状况，根据不同状况采用不同的方案，做到经济合理，现场状况要在第一时间用相片和书面数据三方确认。

场地布置

合理布置现场的临时水电、及场地，避免二次周转及倒运，避免场地布置不合理导致的二次建设与返工

主体施

工阶段

各种节点作法

结合工程实际情况，采用经济合理的工程节点作法

采购管理

事先制定采购计划，多方比价，选用合理价中标

工序安排

避免不合理的工序安排，造成返工

图纸会审

避免因为设计不合理而引起的返工费用

工期

力争按照标准工期施工，避免抢工而造成技术措施方面的成本增加

方案管理

在施工过程中做到方案先行，对方案的审核，经济性作为重要的考核指标

质量

建立健全各项质量制度，措施到位，避免产生质量通病和质量群书事故

图纸

加强图纸会审力度，避免错漏碰缺现象

人员

合理安排施工人员，避免人员分布不均匀，造成阶段性抢工现象，降低了质量，提高了成本

成本优化

充分调动项目班子及监理施工单位、监理单位的积极性，对不合理的施工做法及节点进行优化

一次做到位

所有工作争取一次做到位避免反复，增加无效成本

竣工验收阶段

验收一次通过

充分了解规范及同行之间验收遇到的问题，提前预演，争取一次通过。缩短时间成本和其他成本

全过程

签证管理

全过程应该控制签证的合理性及及时性

交付后

结算

及时提供给成本部门相关扣款及索赔依据

售后

维修保修款

将项目付款资料及尾保条款交付前移交给房修

四、项目成本管理对施工现场的材料控制和成品保护

五、总结

建筑相关渗漏问题的防治有较强的系统性，渗漏问题的产生以及防治涉及因素较多。为此，施工单位应当充分把握建筑自身结构和各种防渗漏措施的特点，全面考虑建筑所在区域的实际气候、地理环境条件等客观因素的影响，从新型防水材料的选用、针对性的渗漏防治措施的实施、防治过程的管理等各个细节入手，力求渗漏隋情况的全面、高效改善。

参考文献：

4.房产营销策划书 篇四

一、学习方面

学习，永无止境，这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。来到这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。

二、心态方面

刚进公司的时候，我们开始了半个月的系统培训，开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后，回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静，更加趋于成熟。在公司领导的耐心指导和帮助下，我渐渐懂得了心态决定一切的道理。想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。

三、专业知识和技巧

在培训专业知识和销售技巧的那段时间，由于初次接触这类知识，如建筑知识，所以觉的非常乏味，每天都会不停的背诵，相互演练，由于面对考核，我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人，我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手，都充分证明了这些是何等的重要性。当时确实感觉到苦过累过，现在回过头来想一下，进步要克服最大的困难就是自己，虽然当时苦累，我们不照样坚持下来了吗?当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关的，这样的工作氛围也是我进步的重要原因。在工作之余我还会去学习一些实时房地产专业知识和技巧，这样才能与时俱进，才不会被时代所淘汰。

四、细节决定成败

从接客户的第一个电话起，所有的称呼，电话礼仪都要做到位。来访客户，从一不起眼的动作到最基本的礼貌，无处不透露出公司的形象，都在于细节。看似简单的工作，其实更需要细心和耐心，在整个工作当中，不管是主管强调还是提供各类资料，总之让我们从生疏到熟练。在平时的工作当中，两位专案也给了我很多建议和帮助，及时的化解了一个个问题，从一切的措手不及到得心应手，都是一个一个脚印走出来的，这些进步的前提涵盖了我们的努力与心酸。有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。

对客户关切不够。有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。所以，以后我要加强与客户的`联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。

五、展望未来

未来在以后的日子中，我会在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能，此外还要广泛的了解整个房地产市场的动态，走在市场的最前沿。俗话说“客户是上帝”，接好来访和来电的客户是我义不容辞的义务，在客户心理树立良好的公司形象，这里的工作环境令我十分满意，领导的关爱以及工作条件的不断改善给了我工作的动力。同事之间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。所以我也会全力以赴的做好本职工作，让自己有更多收获的同时也使自己变的更加强壮。总之，在这短短三个月工作时间里，我虽然取得了一点成绩与进步，但离领导的要求尚有一定的差距。

六、总结第一季度来的工作

自己的工作仍存在很多问题和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他业务员和同行学习，思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

(一)制订学习计划做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆。

(二)为确保完成全年销售任务，自己平时就积极搜集信息并及时汇总，力争在新区域开发市场，以扩大产品市场占有额。

5.房产网站方案书 篇五

目录

一、前言3

二、为什么需要一个新的××房产网站4 2.1 好马配好鞍，名企配好站4 2.2 ××房产网站应该是这样的5

三、网站设计需求6 3.1 建立完善的产品信息展示系统 6 3.2 树立诚信经营企业形象6 3.3 保持市场的领先地位..6 3.4吸引更多的客户..6 3.5为现有的客户提供更有效的服务..6 3.6开发新的商业机会..6 3.7建立完善的网上服务系统..6 3.8、提高管理效率..6

四、网站设计风格7

五、网站架设步骤8 5.1中文版网站布局....8 5.2英文版网站布局....8 5.3网站功能模块说明...10

六、技术支持和培训....12 6.1技术支持....12 6.2培训.12 6.3课程安排.12

七、网站推广....13

一、前言

互联网走到今天，也有五年的光景了，之间经历了高潮和低谷，让许许多多为之奋斗的人们兴奋过，也沮丧过。一年前，当失去耐心的人开始疾呼互联网是泡沫，大家不要陷进去的时候，中国互联网仍然我行我素，走着自己该走的路。专家们对于互联网企业将有90%关门的预言如今也不攻自破。这些风风雨雨让许多真正了解互联网的人终于看明白了一点：互联网本身并不能创造产值，它是一个服务性行业。

透过泡沫看本质，可以让我们明白很多，互联网不是神话，而是实实在在的一个媒体、一种工具、一条途径。认清了这些，我们就发现，原来互联网真的很有用，如果你懂得利用的话。传统企业同互联网联姻，借助互联网展示企业形象，发布产品信息，做好客户服务已经成为业界的共识，成为现代企业发展中一个不可或缺的步骤；互联网为企业服务，渗透到企业的生产、销售、管理当中去，这也成为互联网发展的重要模式之一。

让我们构想一下企业利用互联网之道的美好局面：

企业占领互联网这一第四媒体的宣传阵地，利用它面向全球展示了企业的形象、品牌、文化和产品；

互联网不仅仅是网站，更是一种高效高技术含量的管理方法和手段。企业通过互联网的应用引进管理技术和观念，丰富管理手段，倡导互动沟通和透明管理，提高企业管理效率和质量水平；

企业通过互联网寻求产品的销售新渠道，寻求更多的商业机会。对于这些，我们相信，如果能很好地利用互联网，互联网必将助企业一臂之力。

二、为什么需要一个新的××房产网站 2.1 好马配好鞍，名企配好站

中国××房产是××房产开发行业规模较大的企业之一。一个名牌企业，肯定可以在互联网上找到它的踪影，××也不例外。然而纵观现有的××房产网站，我们总感觉到，它可以也应该做得更好。

若干相关企业网站技术参数对比

上述为××房产和其他一些大集团网站技术参数情况，从中可以看出，现有的××房产网站还需要更好的行使其职能。一个理想的××房产网站应当以知名企业网站为标准，与企业形象相衬，能够在企业的宣传策略上添加浓重的一笔。

2.2 ××房产网站应该是这样的

l符合：××房产网站应当符合企业形象标准，能够充分展示企业精神和企业文化，能够展示××人的风采；

l现代：××房产企业网站应当是具有青春活力，看上去美观大方的网站，能够紧跟企业网站设计潮流，运用流行元素，使网站和企业一样充满现代气息；

l实用：××房产网站应当让访问者最快找到他所需要了解的，一目了然，轻松自如；同时，管理人员能够轻松进行网站内容更新和维护工作。实用、易用能使××房产网站走向良性循环轨道；

l互动：访问者是一面镜子，××房产网站应当从访问者那里获取对网站的反馈，能够捕捉客户的需求，能够双向交流，能够使客户在网站中充分发表见解，并加以吸收；

l扩展：××房产网站应当是一个可扩展的网站，能够根据技术的发展而将其充分应用，能够将企业外部窗口和企业内部管理机制相结合，能够为管理决策提供数据统计与分析；

××房产网站应当高屋建瓴，未雨绸缪，将企业利用互联网发挥到极致，具备了上述五大特点的××房产网站，就可以做到。

三、网站设计需求

3.1 建立完善的信息发布系统

信息发布是企业网站的重要职能。建立一个完善的信息发布系统，分类合理，访问快捷，添加方便，管理科学。这样的一个信息发布系统，能够使访问者快速了解相关资讯，并找到自己所需要的，给出反馈意见，企业通过楼盘信息的展示和反馈，能够快速了解变化中的市场需求，把握商机，运筹帷幄。

3.2 树立诚信经营企业形象

诚信是企业之本。××房产正是靠诚信经营，质量第一赢得了客户和市场的青睐。在××房产网站的建设中，也要展示出企业的诚信形象，通过互联网传播××的企业精神和企业文化。

3.3 保持市场的领先地位

3.4 吸引更多的客户

3.5 为现有的客户提供更有效的服务

3.6 开发新的商业机会

3.7 建立完善的网上服务系统

3.8 提高管理效率

四、网站设计风格 网站语言： 简体中文 繁体中文 英文

××房产的客户层面广，立足××市场，面向全国和国际进行大发展，服务好××所有的用户是××人义不容辞的职责。因此设计不同风格、不同语言的界面，会让不同地域讲不同语言的××用户有更亲切温馨的感觉。

网站风格

以××房产企业CI为基础 网站属性：垂直型网站 华人风格（中文版）纯欧美风格（英文版）纯FLASH风格（精美版）

以××房产CI为基础，根据不同地域客户的浏览习惯设计出一流的专业网站，吸引各界浏览者对××房产网站的浓厚兴趣，培养客户对××房产网站的忠诚度。

使用FLASH技术制作网站纯FLASH精美版，集中展示××的企业形象和重点推荐楼盘，给访客和看房者留下深刻印象。

五、网站架设步骤 5.1 中文版网站布局

主栏目分栏目说明

集团介绍集团简介××房产介绍 总裁致辞总裁致辞

公司历程公司由小壮大的发展历程 组织结构××房产的公司组织结构

公益事业××房产在公益事业方面的活动 公司荣誉××房产所获得的各项荣誉 新闻中心集团新闻集团新闻 行业新闻房地产行业新闻

媒体评论各媒体对××房产的报道 ××报××房产内部刊物电子版

楼盘信息楼盘分类××房产楼盘系列分类展示 最新推荐××房产新项目和新楼盘介绍 技术白皮书各类楼盘技术参数和文档查询 说明书下载相关楼盘资料下载

产品荣誉介绍××房产各项目获得的殊荣

企业文化企业理念××房产的经营理念，价值观 ××人××人的风采

商务中心材料采购生产经营材料公开采购 网上招标房地产建设项目招标

在线交流访问者在线提交意见和建议

商务预约××房产重要商务活动发布，客户可在线预约 ××之家××贺卡壁纸下载××主题的贺卡壁纸下载 调查问卷关于××房产的调查问卷 ××论坛××论坛

趣味下载各类趣味小游戏下载

友情链接各类同行业和知名网站互相链接 客服中心销售网点销售网点介绍 在线反馈在线意见和建议提交 服务宗旨服务宗旨介绍

人力资源人才战略××房产的人才战略规划 职位空缺现有职位空缺，可直接网上应聘 加入人才库访问者可填写资料，进入人才库

*小栏目网站导航、联系我们、法律声明、意见反馈、友情链接

5.2 英文版网站布局

主栏目分栏目

集团介绍集团简介、公司历程、公益事业 新闻中心集团新闻、媒体评论、行业新闻 产品中心新品介绍、楼盘分类、楼盘荣誉 商务中心材料采购、网上招标、商务活动 客服中心销售网点、在线反馈、服务宗旨

5.3 网站功能模块说明（1）网站新闻发布系统

是将网页上的某些需要经常变动的信息，类似新闻、新产品发布和行业动态等更新信息集中管理，并通过信息的某些共性进行分类，最后系统化、标准化发布到网站上的一种网站应用程序。网站信息通过一个操作简单的界面进入数据库，然后通过已有的网页模板格式与审核流程发布到网站上。

它的出现大大减轻了网站更新维护的工作量，通过网络数据库的引用，将网站的更新维护工作简化到只需录入文字和上传图片，从而使网站的更新速度大大缩短，在某些专门的网上新闻站点，如新浪的新闻中心等，新闻的更新速度已经缩短到五分钟一更新，从而大大加快了信息的传播速度，也吸引了更多的长期用户群，时时保持网站的活动力和影响力。（2）全站搜索系统

提供对全站的信息进行搜索的功能。站内搜索系统提供了对信息进行多种类型检索的支持，对网站主要信息提供了搜索功能。由于系统信息的储存方式有两种，文件系统的静态html和装入数据库的信息，因此系统采用两种搜索引擎，一种是针对文件系统的全文检索功能，一种是针对数据库系统的全文检索功能。（3）楼盘信息发布系统 产品展示：

能够在网上提供在线产品目录，展示所有产品。如果定期更新，客户即可获得最新目录。更新和添加新产品信息：可以全面控制站点，并随时进行更改或补充，而不必再依赖网页制作公司或编程人员。

详细的产品介绍：提供全面的产品描述，客户可以充分了解所有产品，并灵活地从您的产品线中进行选择，并可在反馈表或网上调查表中提出对产品的看法。

搜索引擎能力：客户可以对产品进行搜索，以快速准确地找到他们所需要的产品。这避免了客户无谓地浏览诸多页面来寻找合适的产品。（4）重点楼盘视频展示系统

使用视频技术，针对单个重点楼盘进行网上视频展示，实现网上看房如同亲临现场。（5）邮件列表管理系统

实现增加、更改会员资料，接受会员申请、登录等，授予会员IP管理地址，定期向相关会员发送商业信息，发掘潜在客户。根据客户的特点分析客户对不同产品兴趣的相关性通过对客户群的细分，客户购买行为的分析为客户提供对应的服务。有效地进行客户投诉管理，客户服务管理。

（6）BBS论坛系统

论坛系统服务已经是互联网站一种极为常见的互动交流服务。论坛可以向网友提供开放性的分类专题讨论区服务，网友们可以在此发表自己的某些观感、交流某些技术、经验乃至人生 的感悟与忧患，亦可以作为用户与商家交流的渠道，商家亦可在此回答用户提出的问题或发布某些消息。

（7）网站流量分析系统

网站流量分析系统可以向商业网站提供页面访问计数、排行和访问分析服务，网站流量分析系统可以分析网站流量，对整个站点乃至任意页面的访问流量进行数据分析，并对网站分析出完整的统计报告，随时可以了解网站乃至任意页面的流量动向和受欢迎程度，并以此做出相关调整策略。

分析您的站点最受欢迎栏目流量分析独立于操作系统和Web服务器系统分析采用先进技术，不需要Web服务器记录访问日志，增强Web服务器的性能分析网站任意一个文件的访问情况流量、访问量、操作系统、浏览器、任一界面，多项统计指标日、周、月、年，多项查询条件全程加密技术，采用物理加密对用户数据做到公平，真实，可靠，系统运行CPU占用率小于3%，可以分析一个IP地址或多个地址的访问状况，Web页面方式查看分析报表，方便、快捷统计功能及统计指标介绍。

六、技术支持和培训 6.1 技术支持

××网络负责××房产网站的终身维护工作，并负责为××房产培训网站日常管理人员和信息发布人员。如果您需了解更多的情况或对这份方案书有任何不明之处，请随时与我们联系。我们将通过在线或电话等方式随时向贵公司提供专人的技术支持。6.2 培训

l网站管理系统的使用 l信息发布系统的使用

l网站界面风格控制系统的使用 l后台管理系统的使用 l搜索引擎的使用 l网站的建设和维护 6.3 课程安排

课程内容时间参加人员

网站管理系统的使用l系统验收后l系统管理员l信息发布人员 信息发布系统的使用l系统验收后l系统管理员l信息发布人员

网站界面风格控制系统的使用l系统验收后l网站设计人员l网页设计人员 后台管理系统的使用l系统验收后l系统管理员l信息发布人员 搜索引擎的使用l系统验收后l系统管理员l网站设计人员 网站的建设和维护l系统验收后l系统管理员l网站设计人员 注：具体培训内容可与客户商定

七、网站推广

序号推广方式说明

1搜索引擎推广同新浪、搜狐两大搜索引擎商合作，进行网站进行推广型网站登录；同百度竞价排行搜索引擎商合作，使××房产在数百家门户网站的同类行业搜索中排名前列

2商务信息平台发布同阿里巴巴、环球资源、××商务等商务平台合作，使××房产网站及其新产品及时有效的出现在广大客商眼前

3行业链接广泛寻求同行网站联盟，进行行业链接

4邮件列表利用电子邮件许可营销，将××房产网站进行针对性、广泛性的电子邮件推广 5有奖活动推广策划开展系列有奖活动，在各大网站和平台宣传，推出××房产网站和企业

形象

6商务软件推广利用网络营销商务软件，将××房产网站信息和产品信息发布到各大行业供需平台

6.2018商品房房产认购书 篇六

XXX认购协议

出 卖 人：

买 受 人：________________________ 物业名称：

身份证号：________________________ 联系电话：

联系电话：________________________ 联系地址：

联系地址：________________ 为了保护商品房交易双方的合法权益，经双方协商，就买受人认购出卖人的商品房一事达成如下协议： 第一条

买受人认购出卖人开发建设的 ________________项目_______期_______栋_______层_______号房屋，买受人已到工程现场确认核实该房屋的户型结构，优惠折扣：_________________________________________________，建筑面积：_______㎡，折后单价：￥____________元/㎡；折后总价为￥____________元（人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元）。第二条

买受人签订本认购协议前须支付定金￥____________元（人民币大写_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元），《 XX县商品房买卖合同》签订后，定金转为房款。第三条

买受人自愿选择下列第_______种方式付款。

1、一次性付款：自签订本协议_______日内，即____________年_______月_______日付清全款（含定金）￥____________元（人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元），并与出卖人签订《XX县商品房买卖合同》。

2、银行按揭付款：自签订本协议_______日内，即____________年_______月_______日首付_______%房款（含定金）￥____________元（人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元），并与出卖人签订《XX县商品房买卖合同》，同时提交按揭所需全部资料，余款_______%即￥____________元（人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元）由买受人向银行申请按揭贷款支付，如因买受人原因贷款审核未被银行批准，买受人应在收到出卖人通知之日起七日内书面申请变更付款方式。

3、分期付款：自签订本协议_______日内，即____________年_______月_______日前付清_______%房款（含定金）￥____________元（人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元），并与出卖人签订《XX县商品房买卖合同》；于_______日内，即____________年_______月_______日前支付_______%房款￥____________元（人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰

_______拾_______元）。

于_______日内，即____________年_______月_______日前支付_______%房款￥____________元（人民币_________仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元）。第四条

自出卖人通知之日起_______日内，买受人应携带相关材料在出卖人指定的签约场所（地址为XXX营销中心）与出卖人签订《XX县商品房买卖合同》。同时，向出卖人支付约定的购房款及出卖人代收的相关税费。《XX县商品房买卖合同》签订后，本协议的效力即行终止。第五条

买受人未在本协议第三条约定的期限内付清房款或未在第四条约定的期限内签署《XX县商品房买卖合同》，视为根本性违约，本协议自动解除，定金不予退还买受人。第六条

本认购协议一经签订，不得更改房号或姓名。第七条

买受人确保联系电话、联系地址详实有效。如有更变须及时以书面形式通知出卖人。出卖人按照买受人提供的联系方式发出书面、口头或短信通知均视为已经履行通知义务。出卖人按照买受人提供的地址邮寄特快专递7天，均视为买受人已经收到通知。由于买受人联系方式擅自更变未通知出卖人而导致买受人无法收到通知的，因此造成的一切后果均由买受人自行承担。第八条

本认购协议一式叁份，出卖人执贰份，买受人执壹份。自买卖双方签章之日起生效，待签署《XX县商品房买卖合同》后效力即终止。备注：______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

出卖人（签章）：__________________

买受人（签章）：_____________________________ 经办人：_________________________

委托代理人：______________________________ 审核人：_______________________________________

签订日期：_____________年_________月_________日

签订日期：_____________年________月__________日

第一联（白）出卖人

第二联（红）买受人

7.房产项目策划书 篇七

关键词：色彩,运用,感受,效果

一、色彩的感受性

据研究证实, 色彩作用于人的眼睛, 人们不仅会产生对各种颜色的感受, 还会产生情绪和其他一些心理效应。正是这种色彩心理效应, 我们常把红, 橙等颜色称为暖色, 而把青, 蓝等颜色当作冷色。因为红, 橙给人以温暖的感觉, 而蓝, 青色则让人觉得寒冷。比如青岛的房地产位于美丽的城市青岛, 青岛是沿海城市, 所以我们可以把设计的主要色调改为了蓝色和白色, 蓝色不仅仅有寒冷的感觉, 同样它也有安静, 祥和的韵味。我们当初选择蓝色的时候还有一个想法, 就是, 我们居民区的楼盘靠近大海, 风景美丽, 我们的主要色调就是蓝色和白色, 有人会问, 你们不感觉这样会比较单调吗?我们的设计中不会出现这种情况, 我们的包装袋, 纸袋, 抽纸等等, 都是用的蓝色和白色这两种色调, 比较的统一整体, 颜色给人的第一印象就是不乱, 看着很干净, 整洁, 我们的颜色会给客户带来一种安静, 舒适, 清新的感觉, 而不是城市的喧哗, 热闹, 市井般的感觉, 记住, 我们的房子是给我们的客户居住的, 不是用来炒作房地产的, 我们的旗号就是居住, 我再次强调是青岛人居住的, 在城市里上班, 很辛苦的一天结束了, 终于可以远离市井的喧哗, 躺在自己安静舒适的床上, 美美的睡觉, 这是当代人都很想做的一件事, 这样的色彩, 这样的形式, 这样的构思, 客户肯定会发给我们的远东房地产公司很好的第一印象, 这样, 我们的设计, 我们的颜色运动, 也就起到了很好的作用了。

二、色彩和情绪之间的微妙关系

在我们的赖以生存的生存环境中, 色彩与我们情绪的关系是密不可分的, 我们对色彩的感觉都是不同的, 感觉也是不一样。红色会让我们感觉到非常的兴奋和激动, 会增加我们的食欲, 而冷清一点的颜色则使我们产生寒冷和寂静。依据色彩对我们所起到的反映效果, 我们可以根据所需各种情绪的需求, 对我们周围的环境作出判断。我们的世界是五颜六色的, 我们生存的每一个空间都充满着多种变化的色彩, 色彩不仅可以点缀我们的生活, 还给我们人类一种美好的向往, 也是社会进步和文化进步的一种表现, 因此我们房地产开发公司, 对色彩的把握也尤为重要。

三、设计师对色彩的学习

平面广告没有我们想象的简单易行, 在对平面的学习中, 我们会发现, 平面的内容广泛, 也比较的“杂”, 不仅要学习PS, 3D等的一些软件知识, 还要灵活的运用我们的头脑, 软件是死的, 人是活的。平面工作人员灵感, 思维都很关键, 当你与购房客户交谈的时候, 怎么样能让你的设计作品一下就引起客户的注意和关注呢?我感觉除了创新的想法, 色彩的对比, 调和及运用也很关键。你的设计再好, 但是色彩用的很不协调, 客户也不会喜欢, 只有色彩的运用得当, 你的设计, 你的构思才会卖出去, 否则就是一张废纸, 没有任何意义。我可以打个比方, 我们的海岸华府这个LOGO做的非常的漂亮, 创意也非常的新颖, 好几种的寓意在里面, 大海, 钢笔头, 波浪, “H”形状, 是海岸华府的第一个字的第一个字母, 这些客户都是非常的喜欢, 感觉效果也不错, 但是呢, 我们如果在设计中加了红、黄、绿、黑、白, 杂七杂八的色彩, 本来很好的一个创意会被客户直接的否决, 影响公司, 影响个人, 我举这个例子就是想要说, 创意是一方面, 色彩的运用, 调和也重要!

色彩是进入我们眼球的第一印象, 我们的平面做的好坏, 直接会影响到我们青岛远东房地产公司的声誉和品质, 对我们海岸华府销售带来不必要的麻烦。好的色彩运用、调和, 会加深客户对我们房子的认可度和信任度, 反之, 必然会对我们公司, 房子的销售起到相反作用。我们应该多多学习色彩理论, 但是我们会发现往往很难将学到的理论知识运用到我们的现实生活中, 就像有的人练武术, 光会打拳, 在实战中运用到的招数很少很少。虽然我们知道, 红配绿, 黄配紫, 橙配蓝是互补的色彩, 它们的配合会有好的效果, 但是却有可能并不知道哪种组合可以增强视觉传达的表现力。因为我们是专业的, 我们应该十分清楚, 色彩除了具有吸引人眼球的能力之外, 还具有很强的暗示作用, 所以我们应该按照设计所需要的色彩来运用色彩, 这样一定能达到我们想要的效果。

四、色彩的视觉传达

色彩往往都是最先的传达要素, 色彩传达效果要优于图形传达和文字传达, 具有比较特殊的传达效果。曾经有个著名的英国心理学家认为“颜色知觉对于我们人类具有极其重要的意义——它是视觉审美的核心, 深刻地影响着我们的情绪状态”, 如果没有合理的色彩判断, 会让广告的传播能力降低或者丧失。

那么为什么色彩的传达效果如此的明显呢。首先, 我认为色彩是第一个吸引广大买房业主注意力的传达因素, 调查表明, 色彩更具有吸引力, 它能够刺激我们的视觉神经系统。比起文字和图形色彩更能吸引我们的注意力。色彩的装饰效果也非常的不错, 常常使我们能不断的关注, 从而把广告中所要表达的信息, 能够快捷, 完整的传达给广大业主, 充分的发挥出了广告的作用。其次, 色彩也能帮助强化广告中文字的宣传效果, 一个广告中包含有很多的内容, 不单单只有色彩, 文字也能够更直接地传达很多信息。而运用色彩就比文字更能直接地表现出设计的内容。设计的形象能够被真实地表现出来, 是离不开色彩的, 而正是这种真实感, 才能够促进广大的受众对设计所宣传的内容产生信任感和好感, 借助色彩的魅力, 达到对设计的宣传作用。

虽然广告中文字和形象是主要的宣传内容, 但色彩的融入更能帮助设计的宣传效果。因为不管什么色彩都可以影响到我们的生理和心理, 能产生特定的心理作用。色彩这种强化作用非常关键。通过广告中色彩语言, 使广大业主更易辨识和产生亲近感, 从而达到广告的宣传意义。

参考文献

[1]朱国勤, 吴飞飞.包装设计[M].上海人民美术出版社, 2007.

[2]王子源.包装色彩[M].江西美术出版社, 2008.

8.商业策划书 篇八

在国内电子商务并不成熟的现实下，服务并不规范，没有一个统一的商务网站标准，特别是本地区基本没有成熟的商务网站。

本公司在电子商务市场并不成熟的情况下进军电子商务市场，能在竞争并不激烈的情况下占领市场，扩大市场份额，以最快的速度实现盈利。

二、市场定位，功能定位

前期类型：C2C、B2C，服务对象基于本地区市民，经营小商品，食品，书籍，软硬件等，类似于传统仓储型超市的网上超市，另建立小型二手市场平台。

后期类型：B2C,B2B，增强交易平台功能，增加企业交易、产品发布平台，扩大网上超市产品内容，从经营低价商品扩充到大件商品，高产值，高利润产品。

三、发展目标

初期：申请域名，申请贷款，吸收风险投资，制作网站。联系ISP，申请网络介入，购买服务器等软硬件设备。

6个月：建立网站，扩容网站内容，规范网站服务，吸引加盟营销商，使网站在本地区有一定知名度，建立服务网络，建立产品采购网络，建立产品配送网络，培训员工，产品采购、配送依托连锁超市等传统物流网络。依托传统物流网络可以采用合作加盟等方式，可作为一个传统零售商的从属企业。

1年：在本地区有较强的知名度，能打出自己的品牌，在网站内容上有更进一步的充实，争取更多的加盟营销商，丰富网上超市的产品，并向高端产品发展。

吸纳投资，扩大经营范围，着手建立B2B商业交易平台。

实现网站盈利。

2年：达到本地区最大的几个电子商务网站之一，巩固市场份额，网站集成，B2B、B2C、C2C三种经营方式为一体，建设独立的物流体系，降低经营成本。在巩固低端产品市场的同时，重心向高端产品发展，建立以高利润，高附加值产品为主的经营体系。

3年：收购产品供货企业，建设自己的产销体系，进一步降低产品成本。完全脱离传统零售商，物流公司，建立更便捷，更优惠的产品营销网络。

3年以后：视情况再定。

四、网站板块及风格

网站初期分为产品索引、在线交易、新品发布、BBS、二手市场，五大部分。

以后逐渐增加企业产品发布板块，增加会员板块，对付费会员实行优惠政策。

风格定位为简洁明快，图片和文字相结合，以淡色做基调。

产品网页形式采用统一模块，突出产品图片。

二手市场平台用统一格式，从产品名到产品备注都统一格式，并采用类似于易趣的信用制度，鼓励网下同城交易，避免不必要的纠纷。

仓储超市产品价格统一定价为XX.99元，百元以上产品定价为XX9.9元。

五、网站维护

初期聘请专门的数据库操作员，网站内容每天更新，制定网站规范。

六、网站推广

加入大型网站的搜索引擎，如新浪 搜狐 百度等。

初期由于和传统零售商联合，可以在连锁零售商店内做广告，并在零售商店内采取诸如买一定限额商品送会员资格的推广优惠活动。。

等网站有了一定点击率之后可以找专门的策划公司来包装。

从网页到宣传口号进行一次大的改版，打响品牌，进一步开拓市场。

七、技术方案

1、租用虚拟主机

2、操作系统：Window2000/NT

3、采用系统性的解决方案(如IBM、HP)等公司提供的电子商务解决方案

4、网站的安全包括防止病毒的袭击、防止黑客的入侵、防止因为以外事件导致数据的丢失电子商务网站还包括在交易过程中不泄漏客户的讯息，例如拥护的银行帐号、个人信息等等。使用著名公司设计的杀毒软件，并且经常定时升级，不使用来历不明的软件，注意移动存储设备的使用安全，这些可以有效地防止病毒的袭击。使用网络防火墙、定期扫描服务器发现漏洞即是打补丁，是的黑客没有入侵的道路。对付意外事故，必须每天备份数据，如果有可能，使用RAID冗余磁盘列阵进行同步备份。对客户的信息保证安全是最重要的，在交易时要注意提醒客户提高警惕，在传输数据的过程中要对数据进行加密，例如使用密钥加密数据和数字签名技术等，保证客户的权益不受到损失。