容积率变更申请报告

容积率变更申请报告（精选4篇）

1.容积率变更申请报告 篇一

安徽淮北市建设用地性质变更和容积率调整管理暂行规定

2011-5-11 13:46 来源：法律教育网 【大 中 小】【我要纠错】 发文单位：安徽省淮北市人民政府办公室 发布日期：2011-5-11 执行日期：2011-5-11

濉溪县、各区人民政府，市政府有关部门，各有关单位：

《淮北市建设用地性质变更和容积率调整管理暂行规定》已经市政府第五十八次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

二○一一年五月十一日

淮北市建设用地性质变更和容积率调整管理暂行规定

第一条 为了规范建设用地性质变更和容积率调整，保障城乡规划实施，根据相关法律法规，结合本市实际制定本规定。

第二条 本市城市规划区范围内的各类国有建设用地，涉及使用性质变更和容积率调整的，适用本规定。

第三条 本规定所称建设用地使用性质（简称“用地性质”），参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）进行分类。

本规定所称容积率，是指一定地块内地上总建筑面积与建筑用地面积的比值。

第四条 市城乡规划行政主管部门负责建设用地使用性质变更和容积率调整的规划管理。市监察部门负责对城乡规划主管部门履行用地性质变更和容积率调整职责情况进行监督检查。

第五条 在建设用地使用权划拨或者出让过程中，市城乡规划主管部门出具的选址意见书或者规划条件所提出的规划用地性质和容积率指标应当符合控制性详细规划。

第六条 建设单位应当严格按照市城乡规划主管部门确定的规划用地性质和容积率等指标，以及与市国土资源管理部门签订《国有建设用地使用权出让合同》的要求进行开发建设。

任何单位或者个人不得擅自变更市城乡规划主管部门确定的用地性质、容积率等规划控制指标，不得擅自变更与国土资源管理部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》。

建设单位在地块内有违法建设行为的，在对违法建设行为查处完毕之前，不允许调整规划用地性质或容积率。

第七条 在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，符合下列条件之一的建设项目，可以按照规定的程序调整地块的用地性质或者容积率：

（一）修编或者调整城市总体规划、近期建设规划、专项规划、控制性详细规划，造成地块条件变化的；

（二）因城市基础设施、公共设施建设需要，导致已出让地块的范围及相关建设条件发生变化的；

（三）国家、省、市的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

调整规划用地性质或者容积率后的建设项目，应当符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足消防、卫生、交通、文物保护等有关规定。

容积率调整针对已出让的整体地块，对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积的总和，应该与规划条件、建设用地规划许可确定的容积率相符合。

第八条 以出让方式取得土地使用权的，建设单位申请在控制性详细规划规定的规划指标范围之内变更用地性质或调整容积率增加超过0.3的，用地单位应向淮北市人民政府申请土地收储。

第九条以出让方式取得土地使用权的，建设单位申请在控制性详细规划规定的容积率指标范围之内且容积率增加不超过0.3的，按以下程序办理：

（一）建设单位向规划主管部门提交调整申请报告和调整方案，规划主管部门经初审同意受理的，由规划主管部门组织召开专家论证会，提出专家论证意见；

（二）经专家论证同意调整的，由规划主管部门组织对调整申请报告、调整方案和专家论证意见进行公示，必要时，可以组织听证；

（三）经专家论证、听证，征求利害关系人的意见后，市城乡规划主管部门依法提出调整容积率的建议，提交市规划委员会审查，审查同意后，报市政府批准。市政府批准前，由市政府法制部门按照相关规定进行合法性审查并出具审查意见；

（四）经市政府批准后，市城乡规划主管部门及时将依法调整后的规划指标抄告市国土资源、监察等有关部门，告知建设单位办理相关手续；

（五）经批准调整容积率的，建设单位必须与市国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交出让价款等相关税费，完善土地手续；

（六）市城乡规划主管部门按照《国有土地使用权出让合同》及补充协议、补交的土地出让价款和相关税费等凭证，办理相关规划手续。

第十条 以划拨方式取得的国有土地使用权，进行经营性项目开发建设的，用地单位须向市政府申请土地收储，在符合控制性详细规划的前提下，经市政府批准，由市国土资源管理部门对土地收储后依法出让。

以划拨方式取得的国有土地使用权，不改变用地性质和供地方式，仍符合划拨条件，并且属于本规定第七条规定情形的，建设单位申请在控制性详细规划规定的范围之内调整容积率的，应当报市城乡规划主管部门批准，并报市国土资源管理部门备案。

第十一条 如因本规定第七条

（一）、（二）项确需改变土地用途或者调整容积率导致地块开发受到严重影响，建设单位或个人申请退还土地的，经市政府批准同意，原以有偿方式取得国有土地使用权的，由国土资源部门牵头，组织相关部门共同依法拟定补偿方案和确定补偿金额，与建设单位或者个人达成补偿协议后，依法收回土地使用权。

第十二条 建设单位以出让方式取得的工业用地，在不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，应当报市城乡规划主管部门批准，并报市国土资源管理部门备案。

第十三条 因规划需要，超过100米的建筑，100米以上的部分不计入容积率。

第十四条 建设单位或者个人擅自增加容积率并超面积建设的建设项目，原则上超建部分按照《中华人民共和国城乡规划法》等有关规定必须拆除。对城市规划影响较小，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定进行处罚。

第十五条国家机关工作人员在建设用地性质变更或者容积率调整工作中存在违法违规行为的，由市监察部门依法严肃查处；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第十六条 自本规定实施之日前出让的土地需要调整容积率的，仍按照《住房和城乡建设部 监察部文件关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）的要求程序办理。

第十七条本市城市规划区外的建设用地性质变更或者容积率调整的可以参照本规定执行。

第十八条 本规定由市城乡规划主管部门负责解释。

第十九条本规定自发布之日起施行。

安徽省淮北市人民政府办公室

2.容积率变更申请报告 篇二

城市规划在城市建设中起着宏观导向作用, 容积率是规划当中特别重要的一项指标, 依照《城乡规划法》的规定, 经过批准之后的规划具有法律效力, 任何单位和个人不得随意修改。在获取限量土地使用权后, 既定容积率决定着开发商的开发强度和获利空间, 因房价不断攀升, 肆意膨胀容积率日益成为开发商谋利的重要手段。一些“入彀”的政府官员则利用手中职权帮开发商大幅调增容积率, 并收取巨额贿赂, 该领域腐败与擅自改变土地用途中的腐败有着共同的行为逻辑。

一、容积率变更中腐败行为诱发因素

房地产领域腐败是当下中国腐败最为严重的领域, 其中容积率变更中的腐败尤为突出, 这就需要探析该领域腐败的关键诱发因素, 从根本上挖掘其发生机理。《城乡规划法》对《城市规划法》的修改完善是立法的重要进步, 但是《城乡规划法》存在对城乡规划变更程序的规定有失明晰、对变更失范行为惩处的规定有失严格等缺憾。加上容积率这一概念的隐蔽性和专业性较强, 普通民众一般难以准确把握, 这就为地方政府与开发商“暗合”提供了机会。综观官方公开的诸多容积率变更腐败案件, 可以将房地产领域的腐败诱发因素大致归结如下。

1. 寻租腐败收益额畸高

房产项目调高容积率意味着单位面积土地出让金的降低, 开发商为每平方米商品房支付的地价成本也随之降低。不断攀升的房价日益丰裕着房地产开发业, 开发商在经济利益面前, 不惜巨资向政府主管机关寻租, 以获得超额利润。容积率一度被认为是建筑领域腐败的“种子”, 是开发商眼中点石成金的“魔棒”。开发商在取得建设用地使用权时, 也就取得了对相应土地的建设容积率。容积率决定了房地产的开发强度, 也制约着开发商的获利空间。开发商为了获取更多利益, 会不遗余力提高容积率。根据法律规定, 容积率有一定可接受的浮动空间, 在此空间提高容积率不受处罚, 开发商往往不满足于法律的宽容度, 大肆提高容积率。房屋在建过程中容积率无法受到监督, 房屋建成后, 即使规划部门验收发现新建房屋超出原定容积率, 也不会强制要求开发商降低, 这源于房屋的不动产属性, 无法变更及变更成本过高。于是开发商或者通过向主管机关寻租, 以获取规划部门的同意批文, 或者通过对超过容积率的部分补交地价罚款, 来获取规划部门的许可。与提高容积率所获取的高额利润相比, 寻租和受处罚的成本甚至可以忽略不计, 这就是开发商铤而走险提高容积率的根本动因。寻租投入额的高昂也就意味着相关主管部门腐败收益的高额。相对于所受惩罚而言, 腐败主体权衡认为收益远大于腐败成本, 故而其铤而走险涉入腐败。

2. 容积率的专业性和隐蔽性

开发商擅自提高容积率所支付的寻租和罚款成本, 最终是由购房者买单的, 这是房价不断攀升的诱因之一。人们关注更多的是房价与房屋建设的质量, 而对容积率往往不会给予过多关注, 这源于容积率的专业性和隐蔽性。我国城市住房尤其是小区型居住用房, 绝大多数购房者的消费重心侧重于房屋内部构造的宽敞度和舒适性。房屋销售一方在向购房者推介时也往往避容积率于不谈, 这就使得购房者对于容积率的认知存在多处盲区。而容积率一词本身又是专业术语, 这就削弱了民众对开发商的监督力度。尤其是在商品房预售当中, 房屋在建过程本应处于规划部门和购房者的双重监督之下, 但是实际中, 开发商提高容积率的行为却变得肆无忌惮。

3. 监督主体的模糊性

《城乡规划法》第48条规定:“修改控制性详细规划的, 组织编制机关应当对修改的必要性进行论证, 征求规划地段内利害关系人的意见, 并向原审批机关提出专题报告, 经原审批机关同意后, 方可编制修改方案”。该修改过程涉及的监督主体主要包括规划部门组织编制机关、原审批机关和规划地段内利害关系人。因擅自提高容积率的开发商会通过高额的寻租投入买通有权监督机关, 甚至有权监督机关基于地方保护主义和部门利益的考量也会主动修改规划内容以变更容积率, 而该过程的监督机制又有失规范和健全, 寻租与腐败行为便诱发不止。法律提及的规划地段内利害关系人, 其作为法定监督主体亦难以有效发挥监督功能。首先, 规划地段内利害关系人的范围难以界定明晰, 即使明确利害关系人的界限, 因该主体作为非有权监督主体, 其监督意见不具有强制执行力, 其监督力量往往不会为开发商所顾忌。其次, 《城乡规划法》相关的规范性文件并未为规划地段内利害关系人行使监督权利建构有效的监督程序, 这就使得规划地段内利害关系人作为法定监督制约主体的立法规定形同虚设。

4. 法定惩处力度薄弱

从《城市规划法》到《城乡规划法》均未对容积率变更的详细过程做出统一强制性规定, 各个地区根据当地实际做出的规定, 往往缺乏行为失范的惩处机制, 强制性弱, 这就为寻租和腐败带来了可乘之机。近年来, 房地产领域腐败尤其是容积率变更中腐败行为的高发不止是为明证。《城乡规划法》对于主管机关擅自改变规划内容的失范行为的惩处规定多属行政处分, 且具体的处分程序及标准未予以明确, 凸显了纠错机制的不健全和惩处力度的薄弱。另外, 《城乡规划法》对于开发商违反城乡规划行为的处罚规定缺乏可实施性。《城乡规划法》第64条规定:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的, 由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的, 限期改正, 处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的, 限期拆除, 不能拆除的, 没收实物或者违法收入, 可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。一般规划部门在检查验收时, 房屋已建成, 所以停止建设和限期改正的规定少有实施的空间。对于没收实物或违法收入的规定, 其可行性亦备受质疑。因为目前房地产开发项目多属于预售, 开发商在建成之前已经收取了购房者的房款, 一旦房屋因为规范规划被没收, 利益受侵害最为严重的, 不是开发商, 而是购房者。这也是开发商有恃无恐擅自提高容积率的又一诱因。而对于被罚款这一惩罚项目, 对于开发商来说非但不是制约力量, 反而成为其变更容积率的动力所在。

以上关于容积率变更中腐败诱发因素的类型化分析, 揭示城乡规划领域腐败发生的根源所在。因为房地产业是关系国计民生的重要行业, 房地产业的良性运行对国民经济发展和社会稳定事关重大, 应该充分认识到房地产腐败的危害性, 探析其根源并严加治理。

二、容积率变更中腐败行为治理对策

1. 提高寻租腐败的成本

腐败的治理需要借助于经济学中的成本——收益分析法以探求其内在的机理。2009年诺贝尔经济学奖获得者、美国新制度经济学的命名者——奥利弗·威廉姆森 (Oliver Williamson) 曾将“交易成本”在经济学中的作用比做“物理学中的摩擦力”。基于此, 提高腐败成本将成为抑制房地产领域腐败的有效策略。笔者认为, 腐败的成本主要包括以下三个构成要素:一是直接成本;二是机会成本;三是风险成本。直接成本包括物质成本和非物质成本及精神成本。前者主要是腐败主体为腐败行为所投入的可以以金钱来衡量的代价;后者主要是腐败主体为腐败行为所担负的心理压力, 等等。机会成本主要是腐败官员在选择接受贿赂时所失去的成为一个清廉的政府官员的机会。风险成本是指腐败一旦被查处将要受到制裁的成本, 加大投入风险, 会使“投资者”在投入时顾及风险, 或不愿意冒更大的风险, 进而减少腐败发生的机会。所以, 要想根治容积率变更中的腐败, 必须抑制腐败发生的动机, 提高容积率变更中腐败的直接成本、机会成本和风险成本。

2. 规范容积率变更程序

《城乡规划法》对于城乡规划中总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划修改程序规定缺乏明确性和可操作性。为此, 住建部、监察部联合发布的《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》 (建规[2008]227号) 中专门就容积率变更程序做了严格规定, 包括以下几个环节: (1) 开发商提出申请; (2) 城乡规划部门组织专家进行规划变更合理性论证; (3) 公示并征求利害关系人的意见; (4) 规划部门公示变更结果并依法报批; (5) 将变更结果抄告国土部门备案; (6) 开发商补交土地出让金等。各个地区针对容积率变更程序亦制定了规范性文件, 如北京市规划委、市监察局根据《城乡规划法》的规定, 共同制定了《关于落实住房和城乡建设部、监察部〈关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知〉的意见》, 将建设用地容积率指标的调整程序具体细化为书面申请、集体研究、技术论证、部门联审、专家评议、公众参与、请示上报、人大备案等八大环节, 使容积率变更程序更明确、更具操作性。各地对于容积率变更的特别规定均以《城乡规划法》和《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》为依据, 但因后者属于部门规章, 其法律效力较低, 故应该修改《城乡规划法》或者制定《城乡规划法实施细则》, 将容积率变更的程序具体化、规范化。

3. 明晰监督程序

纵观关于容积率变更程序的规范性法律文件, 可以发现, 关于容积率变更程序的规定存在透明度缺失的不足。无论是集体研究、技术论文、部门联审, 还是专家评议等环节, 均是在规划部门组织编制机关的主导下进行, “自己监督自己”会降低监督的效度和信度。所以, 在容积率变更过程中应该增加有权监督主体的参与环节, 增强变更程序的透明度, 缩减寻租腐败发生空间。还应扩大城乡规划部门的信息公开力度, 无论是原定规划还是变更之后的规划, 都应该及时公开, 以保障公众知情权的实现。另外还应明确利害关系人的范围, 明确“利害关系”所指称的对象。因为变更容积率对他人权益的影响有强有弱, 有增进有损害, 过多地参与势必影响到规划制定及变更的进程, 过少地参与又可能会损害到有关利害关系人的切身利益, 故应从法律的角度为利害关系人划定界限。同时, 法律还应该明确利害关系人的参与程序, 以确保公众参与的有效性, 避免立法对公众参与之规定形同虚设。而明确公众参与主体及参与程序, 意味着对容积率变更程序监督力度的增强, 这对寻租与腐败将起到积极的制约功效。

4. 加大腐败惩处力度

3.提高容积率报告 篇三

廊坊市人民政府：

廊坊愉景房地产开发有限公司通过出让方式取得了银河路西北凤道路南133333.3平方米（200亩）酒店、商业、住宅用地，于2005年*月*日签订土地出让合同，根据土地出让合同所附规划设计条件，地块指标为：容积率≤1.6，建筑密度≥29.8%，绿地率≥35.4%，原商业用地为53208.35平方米（80亩），公寓住宅为80124.65平方米（120亩）。

一、有利于推动项目建设，解决历史遗留问题

在该地块开发过程中，由于多种原因尚未启动，鉴于该地块涉及到244户拆迁，由于拆迁难度大，拆迁费用增加，直到2011年初才全部拆迁完。地块内因含有国防设施通信二站，需进行土地调整，由于是国防设施土地调整难度较大。另外地下通讯光缆和地上高压线移位等问题，增加了开发建设成本。影响了该地块的开发建设。且按照工商部门的规定，酒店公司不能开发房地产项目等原因，影响了该地块的开发建设。

二、这是高标准建设廊坊市形象工程的必然要求

该地块规划设计条件制定于2006年1月，当时该地块为廊坊规划范围地块，廊坊北大门的形象工程，为体现我市建设的国际化、现代化和都市化城市，规划目标定位高、建设标准要求高。该地块位于

银河路与北凤道交界处，位置相当重要。沿道路须建设高层建筑，其余建设低层建筑，地块容积率因此相应提高，以提升我市整体品味。

三、有利于节约利用土地，提高土地利用率

廊坊市随着社会经济的迅猛发展，人民生活水平的提高，开发建设项目发展的迅速，结合城市规划和城市发展的需求，土地资源日益稀缺，原定容积率仅1.6，看来明显偏低。考虑到该地块的开发效益及我市推进、国际化、现代化和都市化的需求，为此特要求对该地块的规划设计条件及容积率作出调整。

1、提高容积率到2.2，既符合国家现行政策中节约用地的根本政策要求，又可以进一步提高土地利用效率，更好的提升我市整体形象。

2、综合用地变更为80亩的商业用地和120亩的房地产开发用地，使用年限由50年变更为70年。

3、土地使用年限的变更，费用的增加部分申请按原土地价格取费。

廊坊愉景房地产开发有限公司

4.人员变更申请报告 篇四

武汉宏宇建设工程咨询有限公司 湖北东泰建设管理咨询有限公司

我单位承担的汤逊湖（周店）职工住宅小区(13#~18#楼，幼儿园、小型致：湖北省机关事务管理局

建筑及地下室)的施工任务，现工程已进入施工阶段，由于我单位内部人员调整，致使原拟任于汤逊湖（周店）职工住宅小区(13#~18#楼，幼儿园、小型建筑及地下室)项目部的人员无法到场参加施工，我方本着对工程质量、进度负责，特聘请有多年现场施工管理经验、技术力量雄厚的管理人员驻本项目，以满足工程实际需求，保证工程顺利进行，成立新的汤逊湖（周店）职工住宅小区(13#~18#楼，幼儿园、小型建筑及地下室)项目管理部。现项目管理部人员变更如下：

项目经理由严军变更为高继平；

项目施工员由余锋、汪毅变更为彭金宇、陈冠； 项目安全员由蔡大生、黄双喜变更为甘四春、彭涛； 项目质检员由王朝晖变更为靳凤田； 项目材料员由樊华变更为刘强； 项目造价员由肖明明变更为李显慧； 项目资料员由陈玉变更为蔡欣欣； 请领导复核、审批！

华发鼎诚建设集团有限公司