银行抵押品管理风险

银行抵押品管理风险（共8篇）

1.银行抵押品管理风险 篇一

银行办理最高额抵押贷款业务的风险防范

一、最高额抵押的概念及适用范围

所谓最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

《担保法》第59条规定“本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。”第60条规定“借款合同可以附最高额抵押合同。债权人与债务人就某一商品在一定期间内连续发生交易而签订合同，可以附最高额抵押合同。”由此可见，最高额抵押合同的范围仅限于就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。

除上述二类合同外，其他合同可以签订抵押合同，但不能采取最高额抵押的担保形式。

二、最高额抵押权在实务中应注意的几个问题

1、避免最高额抵押合同无效情形出现

合同法规定了合同无效的几种情形，其中之一是违反法律强制性规定的情形。因此，银行工作人员在工作中应避免抵押抵押贷款合同无效给银行带来的风险。《物权法》第一百八十四条规定下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《担保法》第37条也有类似规定。

另外，《破产法》在第35条中规定，在人民法院受理破产案件前6个月至破产宣告之日的期间内，债务人对原无财产担保的债务提供财产担保的行为无效。但是，在法律规定的无效期间之前，双方当事人已以书面合同约定对债务提供财产担保，只是延至无效期间内方实际提供担保的，其行为仍然有效。

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董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。

对于上述有明确法律规定的可能导致合同无效的情形，银行应避免在此种情形下办理抵押贷款业务。

2、约定被担保的主债权最高余额

担保的债权最高余额，是抵押人承担担保责任的最高限额，抵押人对超出该额度的债权不承担担保责任。业务发生期间，每一个时点数上的债权（含或有债权）的余额均不应超过担保的债权最高余额。因此，在确定债权最高余额时应根据抵押人的资信及财务状况，将本金、利息、罚息、复利，以防范因按本金填写而导致债权发生额控制不当，造成抵押人对实际债权余额超过最高限额部分不承担担保责任的风险。约定债权最高余额，应注意以下几个问题：

第一，签订前应合理确定债权最高余额。债权最高余额应与合同担保范围所体现出的额度相当，且债权最高余额应高于本金额度，并预留一定的空间，如果是外币业务应考虑汇率风险因素，另外，实现抵押权的费用在抵押物拍卖或变卖所得的价款中直接扣除。第二，签订后应动态监测债权最高余额。发生每一笔新业务前，应测算已担保债权余额与约定的最高债权余额之间的差额，确保不会因新债权发生而导致实际债权余额超过合同约定的最高债权余额，同时密切关注已签订主合同项下利息、罚息、复利等债权数额增加对债权余额的影响。

第三，外币业务折算应考虑汇率影响。

第四，根据《物权法》第206条债权确定的规定，最高额抵押担保合同中必须将债务人或抵押人被宣告破产、被撤销作为债权确定事由之一，此后发生的债权将不被纳入最高额抵押担保的债权范围。因此，银行在发生每笔新业务前，应注意收集债务人、抵押人的信息，以免出现法定事由，导致债权无法被纳入担保范围而增加银行风险。

3、及时办理最高额抵押登记

根据最高人民法院有关司法解释规定，抵押登记具有对抗第三人的效力。如

对于同一财产，如果抵押人与银行签订抵押合同而未办理登记，其后又与其他银行签订抵押合同且办理了登记，则我行对该抵押物不享有优受偿权。

最高额抵押登记应至少明确记载如下要素：最高限额、合同期限、抵押物明细。记载最高限额的意义，在于明确将来银行只能在该限额内受偿，超出该限额的贷款银行无权以抵押物受偿。登记合同期限的目的在于表明只有在该登记期限内发生的债权，才能以抵押物价值受偿。其中的合同到期日又起着决算期的作用。决算期是最高额抵押合同特有的一个重要概念。所谓决算期，是指确定抵押权所担保的债权实际数额的时间。因为最高额抵押所担保的是一定期间内不断变化的债权，因此，有必要在合同中约定一个日期，该日期到来时，便使债权额确定下来。而该日期之后发生的债权不再受最高额抵押合同的担保。关于抵押物明细的登记同样非常重要，如果抵押物约定或记载事项不明确，致使无法依该记载确定具体的抵押物，将直接导致抵押合同的登记无效。

4、最高额抵押所担保债权的确定

最高额抵押权的确定，是指因某一事由的出现而将原本不确定的最高额抵押权确定化的过程。决算期的到来，便是债权确定的原因之一。导致最高额抵押权确定的各种原因，归纳起来主要有以下几个方面，（1）决算期的届至。通常决算期已在合同中作了明确约定，比较便于管理。

（2）被担保的债权已经没有继续发生的可能。比如：借款合同已经终止、解除，无包括合同当事人依法提前解除合同，或者债务人受破产宣告，丧失了继续履行借款合同的能力。

（3）抵押物因财产保全或者执行程序被查封。最高额抵押权存续期间，如果发生第三人申请财产保全、强制执行抵押人而查封抵押物，则该抵押物所担保的债权因此而确定，其后发生的债权不再享有抵押担保的效力。关于此点，因我行已发生过类似案例，所以尤其应引起我行基层信贷工作人员的重视。对于第（2）、（3）点，由于是在最高额抵押合同期限内，且事由的发生银行事先无法预料，应当在信贷管理中引起高度重视。对于第（3）点的防范，甚至有必要在发放每一笔时，均到登记机关落实是否有保全、查封情况。

（4）人民法院受理抵押人或债务人破产的。无论抵押人或债务人破产，均导致无法履行合同，也当然是债权确定的原因。

最高额抵押权的债权确定的直接后果，就是自此时起，具有优先受偿权债权数额、笔数从此确定下来。而且对于上述第（2）、（3）、（4）种债权确定的原因，无论银行是否知晓，均产生此后发生的债权不再享有抵押权保护的效果。

5、变更最高额抵押合同

原则上，按照《合同法》原理，双方当事人协商订立的合同，均可根据双方当事人的同意而予以变更。但《物权法》第205条规定，最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十二条规定：当事人对最高额抵押合同的最高限额、最高额抵押期间进行变更，以其变更对抗顺序在后的抵押权人的，人民法院不予支持。对于上述规定，我们需准确把握几点，首先，法律允许变更，但需双方达成协议，并应到原登记部门办理变更登记；其次，《物权法》明确了债权确定期间、债权范围、最高债权额为可变更的内容，其他事项能否变更未作规定；第三，即使与抵押人双方协商变更，变更后的内容也不能用于对抗已经发生的其他登记。也就是说，我们在办理变更登记时，要审查该项财产是否还有其他抵押登记，如果有，则须知我行的变更内容不能对抗该登记。

6、最高额抵押合同提前解除

最高额抵押合同是银行与抵押人双方协商达成的，其中的“期限”条款不仅对抵押人有约束力，对银行同样具有约束力。抵押人之所以同意在该“期限”内承担抵押担保责任，原因在于抵押人认为借款人在该期限内能够完成借款、经营、还款的完整需要，不需要真正以其抵押物变卖价值偿还贷款。但是借款人的风险又不是银行和抵押人所能控制的。如果银行认为借款人产生经营风险，决定提前收回借款而行使抵押权，而借款人和抵押人又否认风险的存在，要求银行到期后再收贷时，必然产生因期限不到对银行产生的收贷障碍。此时，银行要提前收贷，必须采取通知抵押人提前解除最高额抵押合同的措施，但应特别注意，此

时银行有义务向法院提供证据证明其提前解除合同有“充分必要”，否则，银行可能因单方违约而承担败诉风险。

7、新旧最高额抵押合同如何衔接

最高额抵押合同约定的债务发生期届满后，需要由原最高额抵押合同项下抵押物为原主合同当事人之间新发生的债权提供最高额抵押的，应重新签订最高额抵押合同，并应重新办理抵押登记手续。重新签订最高额抵押合同时，如原最高额抵押合同项下担保的债务尚未全部偿还清，银行要做好前后两份最高额抵押合同的衔接。实务中多采用以下二种方式操作：一是注销和再登记同时办理。注销原最高额抵押合同和抵押物登记，同时签署新的最高额抵押合同，在新最高额抵押合同中填写原合同担保的主合同项下尚未偿还的债务，并重新办理抵押物登记手续。此种方式下需要快速及时地办理新的物权登记手续，排除注销原登记和重新登记之间的抵押物效力真空，避免出现时间间隔而导致原合同项下债务脱保或抵押人在间隔期将抵押物另行设立抵押。二是重复抵押。在不注销原抵押权的基础上，签署新的最高额抵押合同并办理对应的抵押物登记手续。此时，由于在原合同项下担保的债务尚未还清之前，就需要签订新合同，在前后两份合同之间，形成重复抵押。因《物权法》第199条已不再禁止重复抵押，此做法具有法律依据。实践中应注意的是，在新的抵押登记上银行必须坚持做第二顺位抵押权人（第一顺位抵押权人也是该银行）。需特别注意的是，如果在原最高额抵押合同的抵押登记之后，又有其他人就该抵押物设立抵押权的，则不能与客户继续签订新的最高额抵押合同，而应依据原最高额抵押合同及相应的主合同适时向债务人和抵押人主张权利。

8、行使最高额抵押权要在时效期内

《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”因此，在出现债权逾期时，抵押权人应及时依法主张权利。对于最高额抵押项下存在多笔债权的，在出现任何一笔债权逾期时，均应及时在该笔主债权诉讼时效期间内主张行使抵押权，所得价款在清偿

到期债务后，再依本合同之约定据实确定剩余价款用于提前清偿或提存。如有权机关对于最高额抵押适用《物权法》第202条有特殊规定的，届时按规定执行。

总之，最高额抵押权可以简化手续，方便当事人，促进资金融通，具有普通抵押权所不具备的优越性，这是无庸置疑的，其也因此越来越受到金融机构和借款人的重视。但是，我们不能因为最高额抵押担保的方式具有法律设定上的显著优点，便在实际操作中掉以轻心。相反，我们应当不断加强对最高额抵押这项特殊制度的学习和理解，以更好地发挥最高额抵押制度为金融信贷业务保驾护航的担保功能。

2.银行抵押品管理风险 篇二

一、银行抵押贷款风险分析

所谓抵押贷款，是指借款人或第三人不转移对法定的财产的占有，将该财产作为银行债权的担保，借款人从银行手中获取资金，当借款人和抵押人不履行清偿义务时，银行可以依法行使抵押权的行为。可以说，抵押贷款业务从签订抵押合同开始到抵押权完全实现，要经历一个较长的过程，而这也是一个充满风险的过程。

根据风险的来源，可将抵押贷款风险分为内部风险、外部风险、综合风险，其中：分别来源于各当事人的风险，称内部风险;来源于当事人之外，不以当事人的意志为转移而客观上确实存在的风险叫做外部风险;非单纯来源于内部或外部的风险叫做综合风险。

（一）内部风险

1、借款人信用风险。

目前，借款人的信用档案远未建立起来，虚假会计报表泛滥，为银行对借款人的信用调查增加了难度，而且借款人的还款能力也经常处于不断变化之中，借款人的信用越好，则违约越少，反之亦然。

2、借款人和抵押人的欺诈风险。

所谓欺诈行为，是指违反金融管理法规，采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段，以低值高估或子虚乌有的“财产”作抵押，骗取无偿还能力或超过其偿还能力的贷款，严重侵吞银行资产的行为。

3、银行贷款条件风险。

由于贷款条件，如抵押比率、估价等因素的变化，对借款的安全性可能产生的重大影响。主要有： (1) 银行估价风险。 (2) 抵押比率风险。指贷款额与抵押物价值的比率。比率越高，借款额越大，抵押人的压力也越大，从而增大抵押人违约的可能性;反之亦然。

（二）外部风险

1、抵押物处分风险。

如果借款期限届满借款人、抵押人不履行还款和担保义务，则银行可以请求处分抵押物。

2、估价失误风险。

这里所说的估价，是指在处理抵押物时，因银行与抵押人无法就抵押物的价值达成一致，由被法院指定的评估机构对有关财产进行的估价。评估价是确定拍卖底价的基础，若估价偏高，则拍卖难以成功，即使拍卖底价下调，也不会太多，一旦出现估价失误，往往使银行利益受损。

3、制度风险。

即因立法、行政管理因素，导致抵押权无法实现、难以实现或减弱了抵押权的担保功能。

主要表现在： (1) 抵押权是否具有追及效力。 (2) 土地与房产管理分离的管理格局导致抵押权的弱化。 (3) 虽然办理了抵押物登记，但因法律规定、行政管理因素使抵押权的实现大打折扣。 (4) 法律对抵押物的处理期限、处理程序、有关行政部门的职责及相互关系等未规定或规定得太粗略，可操作性不强，造成各地法院在处分抵押物时随意性较大，对保护抵押权人的利益不利。

（三）综合风险

1、抵押合同无效或未生效风险。

抵押合同无效的情形有： (1) 因主合同无效而无效; (2) 抵押物为法律所禁止担保的物; (3) 抵押人以不具有处分权的的财产设定抵押未获得该财产的所有人的授权或事后追认。 (4) 抵押物自始不存在，或难以确定。抵押合同未生效的情形为：没有依法办理抵押登记。因抵押合同无效，则抵押权不成立，银行作为抵押权人，只能根据借款人和抵押人的过错程度依法主张赔偿责任。

2、抵押物风险。

作为抵押物，不论是有形的财产，还是无形的权利凭证，均属于不同的权利人所有或使用，具有价值，而产权人(或使用人)和抵押物的价值可能经常处于变化之中，故抵押物风险始终存在。具体表现在： (1) 产权风险。 (2) 因自然原因造成抵押物价值减少或灭失的风险。 (3) 对抵押物过度使用而减损抵押物的价值; (4) 抵押人或第三人故意造成抵押物灭失(如拆除); (5) 流动性风险。因抵押物的处分程序复杂，抵押物不易变现而可能遭受的风险。

二、法律防范措施

在银行抵押贷款业务中，从法律层面看，包含两个法律关系，即借款法律关系、抵押法律关系，从时间跨度看，以抵押合同生效和借款期限届满为时点，将风险控制分为三个阶段：抵押合同生效前为预防阶段，此后至借款期限届满为监控阶段，此后为救济阶段。

（一）风险预防阶段

1、对借款人、抵押人的主体资格进行审查，确保借款和抵押合同的条。

款不违反法律规定。在实务中，有的银行忽视对借款人的资格审查，如未审查核实，一旦借款人提供的证照虚假，或证照的有效期已过，或证照已被注销或吊销等，则借款合同将因主体不适格而无效，相应的抵押合同和抵押登记亦无效。同样，如抵押人不具备担保人资格，即使借款合同有效，抵押合同亦无效。

2、对拟抵押的财产的审查。

(1)、法律禁止以下列财产作抵押担保： (1) 土地所有权; (2) 集体土地使用权(但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地的土地使用权，以及在集体土地上的建筑物设定抵押的除外); (3) 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施; (4) 所有权、使用权不明或者有争议的财产; (5) 依法被查封、扣押、监管的财产; (6) 禁止流通物; (7) 违法、违章建筑物。

(2)、对财产进行权属审查(包括权利凭证和实物审查)，确定抵押人是否有权处分拟抵押的财产。

银行在签订抵押合同前，信贷人员须认真审查抵押物的有关权利凭证，必要时到权利凭证的发放部门查询其真伪，还应注意： (1) 抵押物是否属于夫妻共同财产，如果是，应由夫妻双方共同出具抵押承诺书，或由夫妻双方作为抵押人共同签订抵押合同; (2) 抵押物属于家庭共同财产时，应经家庭各成员同意; (3) 以合伙企业的财产设定抵押时，须经全体合伙人同意; (4) 以他人的财产设定抵押担保时，须由他人出具同意抵押承诺书; (5) 监护人违反《民法通则》第十八条第一款的禁止性规定，以被监护人的财产设定抵押担保，应认定无效。

(3)、选择风险系数相对较小的财产作抵押物。某财产依法可以作为抵押担保物，只表明该财产在法律上具备了抵押担

保的条件，而要真正进行风险控制，对抵押财产的审查和选择非常重要。

(4)、对抵押财产是否办理了保险。该条款应在抵押合同中明确，如约定银行为保险赔偿款的受益人，一旦抵押物出险，银行可对保险赔款行使优先权。

3、通过多种担保方式的组合防范风险。

在银行贷款业务中，防范借款人贷款风险的担保方式主要有抵押、质押和保证，可采用的担保方式组合有： (1) 借款人提供抵押加第三人保证。 (2) 保证加第三人提供物的担保。 (3) 在抵押之外，由借款人或第三人向银行提供质物。质物以权利凭证为宜，包括凭证式国库券、国家重点建设债券、银行存单等，动产质押中因动产不易控制，且价值变化无常，应慎重使用。

4、依法办理抵押物登记。

《担保法》规定，以土地使用权、建筑物、林木、运输工具、企业的设备和其他动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，不论抵押合同条款订得如何完善，全套财产权属证书也由银行保存，如不办理抵押物登记，抵押合同也只是一只空文。

（二）风险监控阶段

1、对抵押物的安全性进行监控。

这里所说的抵押物的安全性，是指： (1) 抵押物的所有权是否发生了转移，如抵押物的产权是否转移、抵押物是否租赁给了第三人等; (2) 抵押物的价值是否减损，是否有现实或潜在的因素可能导致抵押物的价值减少。如果假设成立，则抵押物的安全性受到破坏，需及时采取措施应对。

2、提前行使抵押权。

银行提前行使抵押权，是指在借款人的债务履行期届满前，因某种法定事由的出现，银行依法主张债权和抵押权的情形。主要法定和约定事由有： (1) 抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，银行请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝时(最高法院担保法司法解释第七十条); (2) 抵押物灭失、毁损或者被征用时的情况下，抵押物所担保的债权未届清偿期间的，银行可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施(最高法院担保法司法解释第八十条)。 (3) 借款人未按照约定使用贷款时，银行可解除合同或提前收回贷款，同时主张抵押权。 (4) 在房地产楼宇按揭贷业务中，合同约定：购房人未按期还款时银行可解除合同并提前行使抵押权，则银行利益可得到保障。

（三）救济阶段

1、及时行使抵押权。

银行行使抵押权时，有协议和诉讼二种方式。银行不经抵押人的同意，不论抵押合同如何约定，银行以单方行为获取抵押物的所有权，目前仍缺乏法律上的保障。

由于现行法律未对抵押物的处理期限作出具体规定，而在执行标的物被处理前，该财产的建设工程价款先于银行的抵押权而优先受偿。因财产处理须经过评估、拍卖、拍卖价下调后再拍卖，程序和过程比较复杂，时间较长，中间很可能出现意外，可能导致抵押权落空，故及时行使抵押权非常重要。

2、对抵押权益落空的救济。

抵押权利落空，是指抵押合同无效或未生效、抵押登记无效导致抵押权不成立的情形。此时，虽然抵押权不成立，或形同虚设，但仍可依法进行救济，主要办法有： (1) 抵押担保人以自己无权处分的物设定抵押，导致抵押登记无效，银行可追究抵押担保人的缔约过失责任，要求抵押担保人赔偿损失(即信赖利益损失); (2) 借款合同有效，抵押合同无效时，如银行方无过错，则抵押担保人和借款人对银行的经济损失承担连带清偿责任，如银行、抵押人均有过错，则抵押担保人承担民事责任的部分，不超过借款人不能清偿债务的1/2; (3) 借款合同无效导致抵押合同无效，如抵押担保人有过错，则承担不超过借款人不能清偿部分的1/3; (4) 如果已办理抵押登记，但实际上抵押物在登记时并不存在，或难以确定时，既可向抵押人提出赔偿请求，也可以向登记部门提起行政赔偿诉讼，由该登记部门赔偿因登记上的过错对银行造成的损失。

当然，以上三阶段的划分也不是绝对的。实际上，在每一阶段，也可能存在局风险的预防、监控和救济。在风险防范的三个阶段中，风险预防是基础和前提，故应特别重视。虽然三个阶段的风险防范的目的是一致的，但着重点有所不同：风险预防主要是确保抵押合同和抵押登记的合法性，风险监控着重于抵押物的安全性，风险救济则偏重于行使抵押权的及时性。另外，银行抵押贷款业务涉及面较广，政策性也较强，除了在法律上做好风险防范外，借款人的资信状况、还贷能力，以及银行自身的管理是否规范等也是十分关键的。目前各银行相继成立了专门的风险资产管理部门，逐步完善和强化了内部风险控制体系，这必然对控制银行抵押贷款风险起很大的推动作用。总之，对于任何一笔抵押贷款业务，需要在每一个环节和层面上进行全方位、全过程的动态管理和风险控制，才能最大限度地降低风险。

参考文献

[1]、马新彦:《现实担保的救济—来自美国信托制的启示》, 载《法制与社会发展》, 2000年第1期。

[2]、李孝斌:《银行抵押贷款存在问题不容忽视》, 载《法制日报》2002年1月5日。

3.银行抵押品管理风险 篇三

摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。

关键词:个人住房贷款;贷款;风险

随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。

一、利润风险

1.贷款利率风险

在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。

2.存款利率风险

由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。

二、市场风险

1.通货膨胀风险

如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。

2.机会成本风险

这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。

3.房地产市场风险

个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。

三、信用风险

1.借款人的违约行为

（1）提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。

（2）不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。

2.开发商的信用风险

（1）假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。

（2）项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。

四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险

1.贷前调查形式化

银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。

2.个人信贷审批不严谨

在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障。

3.忽视贷后管理

我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。

4.抵押物评估风险

主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。

五、法律风险

1.借款人借款资格

依据法律规定，自然人因为将抗状况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人。而对于不懂的借款人使用不同的贷款条件，对于户籍不再贷款银行所在地的，贷款条件也不近相同。所以确定贷款人的主体资格在实践中非常重要，相反如果忽视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险。

2.借款用途

我国法律明确规定，银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动。中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用途的贷款。所以银行没有做好贷款前的审批核查工作，就会使贷款用于非法的活动之中。而这种贷款往往很难收回。

六、风险防范的对策和建议

1.采取利率可变性发放贷款的方式

其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

2.提高贷款审查力度和管理水平

贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行严格审查，对于不同资信度的借款人，应采取不同的贷款安排。贷款人向借款人提供贷款后，应按协议催收贷款，在整个贷款偿还期间，借款人如有违反贷款协议的，应立即采取相应的措施进行处理。

3.通过保险降低风险

保险是一种风险转移的工具，通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径。如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险，以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失。同时，贷款人也可投保住房贷款保险，防止借款人不能如期还款的损失。

4.借款人违约风险防范。

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。

5.银行对风险的控制。

银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。

6.重视IT技术的应用

正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点，个人住房贷款业务需要依赖科技手段。银行借助于先进的科学技术，才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营，从而提高工作绩效和工作管理水平。同时，IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。

7.落实信贷责任制

落实各项贷款责任，如经营责任、审批责任等，建立充分的信息披露制度，加强内外监管，有效地降低商业银行的道德风险。同时，建立起不良贷款责任认定和追究制度，使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。

参考文献：

[1]辛数森:《个人信贷》，中国金融出版社，2007年.

[2]季爱东:《住房金融新业务与法规》，中国金融出版社，2004年.

[3]曾国安:《住房金融：理论、实务与政策》，中国金融出版社，2004年.

4.银行抵押品管理风险 篇四

（云银监发„2010‟71号，2010年3月15日）

第一章总 则

第一条 为规范林权抵押贷款发放和管理，维护借贷双方的合法权益，有效防范信贷风险，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律法规及政策规定，结合云南实际，制定《云南银行业林权抵押贷款管理暂行办法》（以下称“本办法”）。

第二条 本办法所称林权是指森林、林木、林地的所有权和使用权。

本办法所称林权抵押是指林权权利人不转移林权的占有，而将其依法有权处分的林权作为债权担保的行为。林权抵押的林权是指森林、林木的所有权和使用权以及林地的使用权。

本办法所称林权抵押贷款是指借款人以其本人或第三人依法有权处分的林权作抵押物向银行业金融机构借款的行为。

第三条 在云南省辖内开展林权抵押贷款适用本办法。

第四条 开展林权抵押贷款应遵循产权清晰，登记规范，风险可控，商业可持续的原则。

第二章 贷款对象和条件

第五条 林权抵押贷款的贷款对象是从事与林业相关的生产经营活动的农户、个体经营户、企业、农村集体经济组织、专业合作经济组织及其他自然人和法人组织。第六条 银行业金融机构应对贷款对象为自然人的借款人的以下条件进行尽职调查：

（一）是否具有完全民事行为能力；

（二）其贷款用途是否符合国家有关法律法规和政策；

（三）无不良信用记录，具备清偿贷款本息的能力；

（四）银行业金融机构要求的其他条件。

第七条 银行业金融机构应对贷款对象为法人组织的借款人的以下条件进行尽职调查：

（一）依法经工商行政管理机关或主管机关核准登记的情况；

（二）从事的生产经营应符合国家产业政策、信贷政策等规定；

（三）从事的生产经营正常且有一定的经济效益；

（四）用于林业项目投资资本金比率不少于30%，投资其他项目资本金比率应符合相关规定要求；

（五）有规范的财务制度;

（六）无不良信用记录，具有按时还本付息的能力；

（七）银行业金融机构要求的其他条件。

第三章抵押范围

第八条 申请办理林权抵押贷款时，借款人需向银行业金融机构提交林权证正本原件，无林权证的不得办理林权抵押贷款。

第九条 下列林权可用于抵押：

（一）用材林、经济林、薪炭林的所有权及使用权；

（二）用材林、经济林、薪炭林的林地使用权；

（三）用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；

（四）国务院规定的其他森林、林木和林地使用权； 具体抵押的范围由抵押人和银行业金融机构根据抵押目的商定，并在书面抵押合同中予以明确。

第十条 下列林权不得抵押：

（一）生态公益林；

（二）权属不清或存在争议的森林、林木和林地使用权；

（三）未经依法办理林权登记的森林、林木和林地使用权（农村居民在其宅基地、自留山种植的林木除外）；

（四）属于国防林、名胜古迹、革命纪念地和自然保护区的森林、林木和林地使用权；

（五）特种用途林中的母树林、实验林、环境保护林、风景林；

（六）国家规定不得抵押的其他森林、林木和林地使用权。第十一条 以农村集体经济组织统一经营的林权进行抵押的，银行业金融机构应要求抵押人提交依法经该集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的决议和林权所在地乡（镇）人民政府同意抵押的书面证明；

以共有林权抵押的，抵押人应提供其他共有人的书面同意意见书。

第十二条 以国有或国有控股企业林权抵押的，银行业金融机构应要求抵押人报林业主管部门等审批机关批准；

有限责任公司、股份有限公司办理林权抵押的，银行业金融机构应要求抵押人提交经股东大会或董事会通过的决定书，公司、企业章程另有规定的除外。

第十三条 用国家无偿划拨森林资源资产申请抵押时，银行业金融机构应要求抵押人先办理相关森林、林木所有权、使用权及林地使用权的转让手续，抵押人作为最终受让人获得上述三权，并经登记过户后方可抵押。

第十四条 已取得林木采伐许可证的林权抵押时，银行业金融机构应要求抵押人将已发放林木采伐许可证原件提交银行业金融机构保管，双方向林业行政管理部门进行备案登记，实施林木采伐时须事先征得银行业金融机构同意。

第十五条 森林、林木等森林资源资产所有权、使用权抵押时，其林地使用权必须同时抵押，在抵押期间不得改变林地的属性和用途。

第十六条 银行业金融机构应要求抵押人对林权抵押贷款的抵押物办理森林灾害保险，抵押期间保险受益人应通过协议形式转让给贷款银行用于抵偿贷款。

第四章贷款程序

第十七条 林权抵押贷款操作流程：

（一）提交银行贷款申请及相关资料；

（二）贷款审查；

（三）评估；

（四）签订借款合同；

（五）办理林权抵押登记；

（六）发放贷款。

第十八条 申请贷款时应提供下列资料：

（一）借款申请书;

（二）身份证明。自然人提交居民身份证、户口本或其他有效证件;企业或法人组织提交《营业执照》、《税务登记证》、《贷款卡》、《组织机构代码证》；

（三）林权证;

（四）林权所有人《同意抵押意见书》;

（五）拟抵押森林、林木和林地的相关资料，包括：林地类型、坐落位置、四至界址、面积、林种、树种、林龄、蓄积量等；

（六）抵押森林资源资产评估报告；

（七）需第三人提供担保的，应出具第三人担保意向函等相关文件资料;

（八）银行业金融机构规定提供的其他相关资料。

第十九条 银行业金融机构可根据自身实际，结合林权抵押贷款特点，优化审贷程序，简化审批手续，对符合条件的客户可实行综合授信，随用随贷，周转使用。

第五章贷款风险管理

第二十条 银行业金融机构要根据林权抵押贷款的特点，规定贷款审批各个环节的操作规则和标准要求，做到贷前实地查看、准确测定，贷时审贷分离、独立审批，贷后现场检查、跟踪记录，切实有效防范林权抵押贷款风险。

第二十一条 银行业金融机构应实行林权抵押贷款全流程管理，建立林权抵押贷款尽职调查、问责、免责等制度，对林权抵押贷款的各项经营活动进行合规性检查和稽核，建立考核问责机制。

第二十二条 银行业金融机构要落实贷后抵押物的管理责任人，履行贷后管理责任，督促抵押人或借款人妥善管理设定抵押的森林资源资产，切实保证抵押资产的安全。

第二十三条 银行业金融机构应当对已作贷款抵押的林权建立资产抵押档案，定期与林权抵押登记部门进行核对，保证抵押权利的合法有效。要以户为单位建立林权抵押贷款登记台帐，对贷款适时监测，做好贷款及抵押物信息的跟踪记录。

第二十四条 银行业金融机构对林权抵押贷款资金支付应根据具体贷款用途，按相关规定采用受托支付或借款人自主支付的方式，对贷款资金进行管理和控制，防止信贷资金被挪用。

银行业金融机构在贷款发放过程中发现借款人信用下降等异常风险因素，可根据合同约定停止或收回贷款；借款人出现风险或违约及抵押物出现风险时，银行业金融机构应及时采取补救控制风险措施。

第六章贷款用途及期限

第二十五条 林权抵押贷款适用于从事与林业相关的生产经营和产业开发，农业及其他生产、生活等各种合法领域的资金需要。

第二十六条 林权抵押贷款的期限根据借款人的生产经营活动周期、信用状况、贷款用途等因素合理确定，贷款期限一般不超过10年。

林权抵押的期限不得超过抵押人拥有的林权使用剩余期限。第二十七条 银行业金融机构应按照《中国人民银行 财政部 银监会 保监会 林业局关于做好集体林权制度改革与林业发展金融服务工作的指导意见》（银发„2009‟170）中的相关规定，根据借款人的风险状况和贷款项目合理确定林权抵押贷款利率。

第七章林权评估

第二十八条 银行业金融机构开展林权抵押贷款，应对抵押林权进行评估。评估采取银行评估和委托林业评估中介机构评估两种方式。

贷款金额在100万元（含100万元）以上的贷款项目，应委托具有森林资源资产评估资格的机构进行评估;

贷款金额在100万元以下至30万元的贷款项目，可委托林业部门管理的具有丙级以上（含丙级）资质的森林资源调查规划设计、林业科研教学单位提供评估咨询服务，出具评估咨询报告。也可由银行业金融机构组织评估，出具评估报告，评估价值需获得抵押人认可。贷款金额在30万元（含30万元）以下的小额贷款项目，可由银行业金融机构参照当地林权交易市场近期成交价，自行评估或与借款人共同商议确定抵押资产价值。

第二十九条 银行业金融机构应通过参考评估价值和抵押人提供的相关证明材料，合理确定抵押物的价值和抵押率。林权抵押率最高不超过评估价值的60%。

第八章抵押登记

第三十条 申请林权抵押贷款的抵押林权需经林权登记部门办理正式登记手续，并由林权登记部门出具他项权利证明书。

第三十一条 银行业金融机构和借款人签订抵押借款合同后，应要求借款人持以下文件资料向属地县级以上林权登记部门申请办理抵押登记，抵押权自登记之日起生效。

（一）林权抵押登记申请书；

（二）借款人、抵押人和抵押权人法人证书或个人身份证；

（三）抵押借款合同；

（四）林权证及林权所有人同意抵押意见书；

（五）拟抵押森林、林木和林地的相关资料；

（六）拟抵押森林资源资产需评估的，还应提供评估报告；

（七）林权登记部门要求的其他材料。

第三十二条 林权登记部门在受理登记申请材料后，经审核对符合抵押物登记条件的，应在5日内办理完毕登记手续，发放《林权抵押登记证》。对不符合抵押登记条件的，应及时书面告知不予受理理由并退回申请材料。

第三十三条 变更被抵押物种类、数额或者抵押担保范围的，抵押权人应要求抵押双方共同持变更合同、《林权抵押登记证》和其他证明文件，向林权登记部门申请办理变更登记，林权登记部门审查核实后给予办理变更登记。抵押权人与抵押人协商同意延长抵押期限的，双方应当在抵押合同期满之前1个月内，向原登记部门申请办理续期登记。

第三十四条 借款人还清全部贷款本息或者借款人与银行业金融机构协商同意提前解除抵押合同的，双方向原登记部门办理注销登记。

第三十五条 银行业金融机构在与抵押人签订的抵押合同中应做出以下明确规定：

（一）已依法办理登记的抵押物在抵押期限内不得重复申请办理抵押登记。

（二）抵押申请人故意隐瞒抵押物已抵押登记的事实，提供虚假材料重复登记给他人造成损害的，抵押申请人应承担相应的法律责任。

第九章抵押物处置

第三十六条 借款人在合同履行期届满后，确实无力清偿债务的，抵押权人有依法对抵押物的处置权。抵押权人在处置抵押的林权时，可以采取协商、拍卖、变卖等方式进行。

各级林业主管部门应配合做好林权抵押物的处置变现，需要采伐林木的予以办理林木采伐许可证。

第十章监督管理

第三十七条 银行业金融机构应在抵押合同中要求抵押人在林权抵押期间继续管理和培育好森林、林木，维护其森林资源资产的安全；银行业金融机构有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押林权的管理情况；林权登记部门对已经办理抵押手续的森林资源资产实施监督管理。第三十八条 银行业金融机构与抵押人签订的抵押合同中应明确规定：

林权抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物流转或进行林木采伐等。

林权登记部门不得为抵押林权的流转办理变更登记，采伐审批部门不得批准或发放林木采伐许可证等。

第三十九条 各级森林公安、林政管理、森林防火和森林病虫害防治等部门应当积极配合做好林权抵押物的监督管理，防止盗砍滥伐、火灾、病虫害等灾害的发生。

第十一章附 则

第四十条 办法未尽事宜，依照相关法律法规执行。

5.担保公司房地产抵押贷款风险管理 篇五

［摘要］房地产抵押贷款是指房地产所有人将其房地产作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行借贷的形式。随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它有效地解决了中小企业发展过程中常见的融资难问题，同时也在新的领域拓展了金融业务，为正在兴起的担保行业带来了重大的发展契机。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，作为新生的担保公司如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度,正是本文所要探讨的内容。［关键词］房地产

担保公司 抵押贷款 风险

近年来，全省中小企业发展势头强劲，已成为支撑我省经济发展的重要组成部分。但长期以来，中小企业所获得的金融资源与其在国民经济和社会发展中的地位极不相称，严重制约了中小企业的发展壮大。正是适应时代的要求，为满足市场需求，河南的担保公司如雨后春笋般的成立了，在金融机构和借款人之间起了一座担保的桥梁。对于担保公司来说,房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，担保效力强等特性。因此，作为担保方式的房地产抵押也是金融机构等债权人所选用的重要方式之一。但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，除存在一般性的风险如信用风险、市场风险、操作风险外，还存在着制度风险，如抵押物评估风险、贷款额度审批风险和强制处分风险，下面对各种风险逐一进行分析。

一、房产抵押贷款存在的风险

（一）抵押登记权的风险

1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个出借人后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。担保公，办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，担保公司将无法处置抵押房产。

（二）租赁权对抗抵押权的风险

1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，担保公司也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。借款人与担保公司签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，担保公司将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，担保公司有权处置抵押房产用来归还贷款。当担保公司拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

（三）土地性质引发的风险

1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。

2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费；属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。

（四）土地用途变更的风险

出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，担保公司将无法处置抵押房产。

（五）在建工程抵押的风险

1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于担保公司处置抵押房产用于归还贷款。

2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

（六）以单位房改房设定抵押。

有的单位已进行房改，职工交了集资款，或已售给职工，还未办理产权转移的房产作抵押。这种房产权表面反映是单位所有，但实际所有权已发生变化。有的以个人购买的房改公房抵押，根据我国房改的有关政策，个人购买房改公房要5年以后才允许进入市场交易，所售房价款，除去担保税费和原购房款，增值部分单位和个人按一定比例共享。因此，这种房屋产权设定担保亦存在一定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了内部规定：该房只能由本人和直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人，如本人调离单位，该房产由单位收回，退回原购房款。这种特殊的房产，个人虽有产权证，但不具有完全的所有权，没有处分权。

（七）共有财产抵押的风险

根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果担保公司没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。

（八）抵押房产评估价格的风险

目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当担保公司拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。

（九）房产处置执行难

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、担保公司也无权处置抵押物。

二、防范房地产抵押贷款风险的对策

（一）要办好抵押登记

担保公司办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”？如果属于“一物多押”，担保公司要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，担保公司应尽量要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，担保应有充足的时间处置抵押房产。

（二）深入调查，防止“先租后抵”

担保公司办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。

（三）注意土地的性质和使用期限

担保公司办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，担保公司应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。

（四）加强贷后检查，防止土地用途变更

担保公司办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致？如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，担保公司也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。

（五）共有财产抵押要求所有财产共有人签字

担保公司在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人？财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款？只有经财产共有人全部同意，担保公司才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

（六）担保公司应有自己的房产评估“专家”

为准确获得抵押房产的评估价格，担保公司应主动培养自己的房产评估“专家”，这一职责可由风险评估人员承担，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然担保公司无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度，掌握贷款发放的主动权。

（七）调查清楚借款人的房产数量

担保公司发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，担保公司应确保在处分借款人的房产时，不会产生法律纠纷。

（八）重视借款人第一还款来源

担保公司发放房产抵押贷款时，要重视第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人及反担保人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。

（九）更要重视控制道德风险

以上八个方面其实都是从技术上阐释房地产抵押贷款风险管理方法的，但笔者从长期的工作实践中体会到，仅仅从技术上来控制风险，是远远不够的。也就是说，我们更要重视借款人的人品和道德，这就要求担保公司的风险管理人员要不仅要从借款人的家庭状况，邻里关系，工作单位等方面去了解，更要在同借款人的沟通接触过程中根据自己的社会阅历对其的品质做出大概的判断，不放过任何细节，这就需要风险管理人员炼就一副“火眼金睛”。下面再针对房产抵押贷款过程中其他一些未提及的问题作下说明。

三、抵押贷款注意事项

（一）在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书；如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明。

（二）国有企业、事业单位法人以国家授予经营管理的房地产抵押的，应符合国有资产管理的有关规定。

（三）以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会通过，但企业章程另有规定的除外；

（四）以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

（五）一旦发现已抵押的房地产发生毁损、灭失等价值减少等情况时，可要求抵押人增加抵押物或提供相应的担保。

注：下列房地产不得用作抵押： １、权属有争议的房地产；

２、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； ３、文物保护的建筑物和有纪念意义的建筑物； ４、已依法公告拆迁的房地产； ５、被依法查封的房地产； ６、集体所有的土地。参考文献: [1] 中国人民银行金融研究局，《中国中小企业金融制度调查报告》[R]，《金融时报》.2004-6-22

6.银行抵押品管理风险 篇六

财建[2005]918号

中国财经报 2005-12-30 09:42:22

关于印发《煤矿企业安全生产风险抵押金管理暂行办法》的通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、安全生产监督管理局、煤矿安全监管机构、煤炭行业管理部门，各级煤矿安全监察机构，中央管理的煤矿企业：

为了强化煤矿企业安全生产意识，落实安全生产责任，保证煤矿生产安全事故抢险、救灾工作的顺利进行，根据《国务院关于进一步加强安全生产工作的决定》(国发[2004]2号)，财政部、国家安全生产监督管理总局联合制定了《煤矿企业安全生产风险抵押金管理暂行办法》，现予印发，请遵照执行。

附件：煤矿企业安全生产风险抵押金管理暂行办法

中华人民共和国财政部

国家安全生产监督管理总局

二○○五年十二月十四日

第一章 总则

第一条 为了强化煤矿企业安全生产意识，落实安全生产责任，规范煤矿企业安全生产风险抵押金的管理，保证煤矿生产安全事故抢险、救灾工作的顺利进行，根据《国务院关于进一步加强安全生产工作的决定》(国发[2004]2号)，制定本办法。

第二条 本办法所称煤矿企业安全生产风险抵押金(以下简称风险抵押金)，是指煤矿企业以其法人名义将本企业资金专户存储，用于本企业生产安全事故抢险、救灾和善后处理的专项资金。

第三条 本办法适用于我国境内所有煤矿企业，包括集团公司、总公司、矿务局、煤矿等。

第二章 风险抵押金的存储

第四条 按照煤矿企业核定(设计)或者采矿许可证确定的生产能力，风险抵押金按以下标准存储：

(一)3万吨以下(含3万吨)存储60—100万元；

(二)3万吨以上至9万吨(含9万吨)存储150—200万元；(三)9万吨以上至15万吨(含15万吨)存储250—300万元；(四)15万吨以上，以300万元为基数，每增加10万吨增加50万元。

风险抵押金累计达到600万元时不再存储。

第五条 各省、自治区、直辖市人民政府安全生产监督管理部门(以下简称省级安全生产监督管理部门)及同级财政部门根据煤矿企业正常生产经营期间的规模产量和安全程度评估等有关因素，在相应分档区间内确定风险抵押金具体存储数额。

本办法颁发前，省级人民政府有关部门制定的风险抵押金存储标准高于本办法第四条规定标准上限的，仍按照原标准执行，并按规定程序报有关部门备案。

第六条 风险抵押金按以下规定存储：

(一)风险抵押金由煤矿企业按时足额存储。煤矿企业不得因变更企业法定代表人、停产整顿等情况迟(缓)存、少存或不存风险抵押金，也不得以任何形式向职工摊派风险抵押金；(二)风险抵押金存储数额由省、市、县级安全生产监督管理部门及同级财政部门核定下达；

(三)风险抵押金实行专户管理。煤矿企业到经省级安全生产监督管理部门及同级财政部门指定的风险抵押金代理银行(以下简称代理银行)开设风险抵押金专户，并于核定通知送达后1个月内，将风险抵押金一次性存入代理银行风险抵押金专户；

(四)风险抵押金专户资金的具体监管办法，由省级安全生产监督管理部门及同级财政部门商代理银行制定。

第三章 风险抵押金的使用

第七条 风险抵押金的使用范围为：

(一)煤矿企业为处理本企业生产安全事故而直接发生的抢险、救灾费用支出；(二)煤矿企业为处理本企业生产安全事故善后事宜而直接发生的费用支出。

煤矿企业发生生产安全事故后产生的抢险、救灾及善后处理费用，原则上应由煤矿企业先行支付。确需动用风险抵押金专户资金的，经安全生产监督管理部门及同级财政部门批准，由煤矿企业到代理银行具体办理有关手续。

第八条 发生下列情形之一的，省、市、县级安全生产监督管理部门及同级财政部门可以根据煤矿企业生产安全事故抢险、救灾及善后处理工作需要，将风险抵押金部分或者全部转作事故抢险、救灾和善后处理所需资金：

(一)煤矿企业负责人在生产安全事故发生后逃逸的；(二)煤矿企业生产安全事故发生后，在规定时间内未主动承担责任，支付抢险、救灾及善后处理费用的。

第四章 风险抵押金的管理

第九条 风险抵押金实行分级管理，由省、市、县级安全生产监督管理部门及同级财政部门共同负责。中央管理煤矿企业的风险抵押金，按照属地原则管理，由所在地省级安全生产监督管理部门及同级财政部门确定后报国家安全生产监督管理总局及财政部备案。

第十条 煤矿企业持续生产经营期间，当年未发生生产安全事故、没有动用风险抵押金的，风险抵押金自然结转，下年不再存储。当年发生生产安全事故、动用风险抵押金的，省、市、县级安全生产监督管理部门及同级财政部门应当重新核定煤矿企业应存储的风险抵押金数额，并及时告知煤矿企业，煤矿企业在核定通知送达后1个月内按规定标准将风险抵押金补齐。

第十一条 煤矿企业生产经营规模如发生较大变化，省、市、县级安全生产监督管理部门及同级财政部门应于下第一季度结束前调整其风险抵押金存储数额，并按照调整后的差额通知煤矿企业补存(退还)风险抵押金。

第十二条 煤矿企业依法关闭、破产或者转为其他行业的，由企业提出申请，经省、市、县级安全生产监督管理部门及同级财政部门核准后，企业按照国家有关规定自主支配其风险抵押金专户结存资金。

第十三条 风险抵押金实际支出时计入煤矿企业成本，在缴纳企业所得税前列支。有关会计核算问题，按照国家统一会计制度处理。

第十四条 每年终了后3个月内，省级安全生产监督管理部门及同级财政部门将上本地区风险抵押金存储、使用、管理有关情况报国家安全生产监督管理总局及财政部。

第十五条 风险抵押金应当专款专用，不得挪用。安全生产监督管理部门、同级财政部门及其工作人员有挪用风险抵押金等违反本办法及国家有关法律法规行为的，依照国家有关规定进行处理。

第五章 附则

第十六条 省级安全生产监督管理部门及同级财政部门可以根据本办法制定具体实施办法。

第十七条 非煤矿企业的内部煤矿比照本办法执行。

第十八条 本办法由财政部、国家安全生产监督管理总局负责解释。

7.银行抵押品管理风险 篇七

(一) 次贷危机根源

美国次贷危机发端于房价下跌, 但根本原因是低利率催生的房地产泡沫。房地产泡沫是资产泡沫的一种, 是以房地产为载体的泡沫经济。它一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨现象。通常表现为在经济繁荣期, 地价飞涨形成泡沫景气, 但达到顶峰状态后, 市场需求量急剧下降, 房价大跌, 泡沫也随之破灭。因为建筑产品系劳动产品, 其价格相对比较稳定、比较容易辨别, 所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。地价泡沫则是指土地价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨。[1]

次贷危机的产生过程我们可以把它简化为这样一个连锁反应:美国政府为刺激经济推出低利率政策, 美国公民投资积极性大增, 房地产市场开始火爆, 银行和信贷公司为从中获利不惜提供次级抵押贷款, 推出各种金融衍生产品, 以至于房地产市场在某一段时间里非常繁荣, 并推动相关产业的发展, 房地产价格持续上涨推动整个物价的上涨, 美国政府开始加息, 投资者的资金链条逐步绷紧, 他们不再继续投资, 同时次级贷款者难以偿还贷款, 大量的房屋经过拍卖程序回到市场。整个市场中房产逐步出现供大于求的情况, 房价开始下跌, 人们开始恐慌, 人人急于抛售房屋, 房屋价格一泻千里, 相关的银行、基金等损失惨重。

(二) 次贷危机中的美国房贷机构

根据信用评级, 美国的住房抵押贷款大致分为三个层次, 并且被评定为不同信用水平的人享受的贷款额度和贷款成本是不一样的。合理的信用评级与分类本来为美国合理化的放贷层级及结构提供了良好的制度基础, 但是由于房产价格的持续走高使美国的放贷机构为利润蒙蔽了双眼, 他们只看见了利润, 而忽视了潜在的巨大风险, 以至于次级按揭贷款数额在贷款总额中所占的比重越来越高, 到后期这些贷款机构竟然贷款给几乎没有偿还能力的贷款者。美国新世纪公司为了在竞争中立于不败之地, 甚至承诺对客户有关贷款申请在12秒内予以答复, 它为了追求利润增长, 在房屋市场一片大好时放松了对风险的控制, 降低了贷款标准以保持贷款流量, 2006年发放的贷款数额达600亿美元[2]。

二、我国的个人住房抵押贷款法律制度

(一) 个人住房抵押贷款法律关系分析

在住房抵押贷款这个法律关系中, 涉及三方当事人:开发商、银行、购房人。形成了四个法律关系:购房人与开发商之间的房屋买卖合同法律关系;购房人与银行的借款合同法律关系及房屋抵押法律关系;开发商为保证抵押人清偿贷款与银行产生的保证关系。

贯穿个人住房抵押贷款一系列法律关系的是两个合同, 即房屋买卖合同与房屋抵押贷款合同。关于二者的关系, 学界有不同的看法。有学者认为二者是完全独立的法律关系, 即使房屋买受人因为某种原因解除了房屋买卖合同, 仍然要对银行承担付款义务[3], 该观点侧重于保护银行之利益, 但是如此规定必将严重侵害买房人的利益, 若买房人因为开发商之欺诈而撤销买卖合同, 却仍要向银行支付买房之对价, 实在不公平, 因而此看法在学界呼声不高。另外的学者认为, 二者应该属于主从合同, 房屋买卖合同为主合同, 房屋抵押贷款合同为从合同, 倘若买卖合同被解除, 房屋抵押借款合同的效力随之不复存在。此种做法较好的保障了买房人的利益, 但是银行的风险随之上升。另外, 根据2003年3月24日通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除, 致使商品房担保贷款合同的目的无法实现, 当事人请求解除商品房担保贷款合同的, 应予支持。”由此可见, 第二种观点得到了官方的认可, 我认为, 这种规定是合理的。因为, 在多数情况下, 自然人是需要住房才购房, 是没有钱才抵押贷款。如果房屋买卖合同无效, 而房屋抵押贷款合同有效, 这将意味着:一方面, 买房人没有实现购房目的还要按期支付按揭贷款;另一方面, 住房问题没有解决, 还要买房, 仍然需要钱, 购房人难以承受一处购房两处付款。[4]即使是因为购房人的原因导致购房合同无效, 如果认定按揭贷款合同继续有效, 也是行不通的, 其理由与上述理由相同。[5]

(二) 我国商业银行住房抵押贷款的风险

关于商业银行住房抵押贷款的风险的类别, 在本文之前已经有许多学者从各个角度进行了论述。例如:有学者将风险分为合同风险、抵押权风险、开发商对保证责任的抗辩、“假按揭风险”、“转按揭风险”;[6]有学者将风险分为借款人信用风险、抵押物价格风险、流动性风险、利率风险、法律风险、操作风险;[7]还有学者分为市场风险、操作风险、法律风险[8]。本文将从法律关系主体的视角展现风险的具体类别。

1.来自商业银行自身的风险

这种风险主要是指操作风险中的内部欺诈。操作风险指的是因人为错误、系统失灵和金融机构内部控制的缺陷所产生的风险[9]。内部欺诈, 顾名思义就是由内部人员的违规操作引发的风险。在我国, 房屋贷款一向被视为优质贷款, 商业银行往往为了吸取更多的业务而盲目降低贷款门槛, 对贷款人的还贷能力疏于核查, 这些问题无一不为银行贷款风险埋下了隐患。

2.来自买房人的风险

一是买房人解除了房屋买卖合同导致房屋抵押贷款合同的法律效力随之丧失;二是买房人的信用风险, 即买房人不再履行房屋抵押贷款合同。

由于房屋买卖合同与房屋抵押贷款合同是主从合同, 后者随着前者的失效而失效。在买房人与开发商接洽的过程中, 开发商隐瞒重要情况进行欺诈销售的情形随处可见。因而房屋买卖合同的效力是极有可能被否定的。一旦房屋买卖合同被撤销, 那么将直接导致房屋抵押贷款的失效, 买房人将不再有义务继续分期付款, 并且银行也无法将房屋变价折抵损失。

第二种情况又称为信用风险。所谓信用风险, 指的是贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而遭受损失的可能性[7]。而信用风险又可以分为主动违约和被动违约。主动违约极有可能是有房价下跌、房屋月供金额增多导致的, 正如美国次贷危机中发生的情形。而被动违约, 是指借款人因为失去工作能力, 死亡失业等因素丧失还债能力时所导致的违约。[10]对于主动违约风险, 《商业银行房地产贷款风险管理指引》第36条规定:借款人住房贷款的月供与收入比控制在50%以下, 约所有债务支出与收入比控制在55%以下。但由于工资造假现象的广泛存在, 仍然使主动违约的风险非常之大。

3.来自开发商的风险

来自开发商的风险主要有两种情况。第一种情况, 开发商在与买房人签订房屋买卖合同之时存在欺诈, 导致房屋买卖合同无效, 银行的借款得不到偿还, 银行只有根据保证合同要求保证人开发商承担责任, 但是, 银行则从可以优先受偿抵押物的抵押权人沦落到了开发商的一般债权人。第二种情况, 开发商虚构买房人骗取银行贷款。这种情况下, 开发商同时扮演售房人和买房人, 自买自卖, 骗取银行资金从事别的开发。一旦房市变冷, 开发商扮演的买房人便会停止付款, 同时自己卷款走人, 银行就只得将开发商留下的烂尾楼拍卖补偿一些损失。

三、商业银行住房抵押贷款风险的法律防范

(一) 经验的借鉴

1.建立合理的个人信贷信用体系

美国次贷危机称为次贷危机的一个原因就在于只有次级按揭贷款出现了危机, 事实上, 美国银行的其他贷款项目并未受到冲击, 这完全得益于其严格的评级制度和完善的信贷信用体系。

相比而言, 我国的信用管理则存在着种种缺陷。有学者总结为, “第一, 信用立法不足, 失信惩罚机制缺失;第二, 信用征集与流通成本过高、信用数据库未能共享、信用来源渠道有限等;[11]第三, 金融机构与受信人之间信息不对称, 对个人信用信息隐私保护不足以及对个人信用状况缺乏强有力的监测等。”[7]

首先, 我们应建立健全的信用评级法律体制。美国把贷款人分为三个信用等级, 根据客户收入是否稳定、信用记录是否良好, 债务负担是否合理等进行区分, 适用不同的信贷政策来降低风险。这一信用评级制度值得借鉴。然后, 将客户群按照评级方法分门别类。最后, 要建立一个完善的失信惩罚体制, 建议各大银行的客户信用等级联网, 对于失信行为将被记录在所有银行的信用档案之中。此外, 对于失信行为构成违法或犯罪行为的, 要依法追究其法律责任。

2.加大银行住房抵押贷款的证券化程度

虽然次贷危机后果严重, 但美国金融机构并没有遭受到毁灭性的打击, 原因在于美国人将房地产贷款债权做成了证券, 销往了世界各地, 从而成功地把自己的风险分担到全世界的身上。由此可知, 加大房屋抵押贷款的证券化程度有利于分散风险, 这一做法值得借鉴。但同时要加强对这些金融衍生产品的监管。

(二) 教训的吸取

1.加强对贷款人信用风险的监管

首先, 严格审查贷款人的还款能力、还款意愿, 对于贷款人进行合理的信用评级。不仅仅要审查贷款人的收入证明, 还要从贷款人有无去其他债务、工作收入是否稳定等其他方面对贷款人还款能力进行综合评价。然后, 各监管机构之间应该建立统一的贷款人信用记录, 对于信用较差的贷款人, 应该提高贷款门槛或者不予提供贷款。最后, 监管机构应定期向商业银行通报房地产信贷风险情况并适时进行风险提示。

2.加强对开发商的监管与审查

在我国, 开发商投资房地产的资金主要都来自于银行, 在房价上行期, 开发商自然能够对贷款进行偿还, 但是一旦房价下跌, 受损最大的其实不是开发商, 而是为开发商提供大量资金的银行。另一方面, “假按揭”的案件在我国的屡屡发生更提醒我们应该对开发商进行全面细致的监管。

3.改进和完善中国金融监管方式

应将合规性监管与风险性监管相结合, 以合规性检查为前提, 风险性监督为主, 二者并重;建立银行信用评级制度, 进行合规性和风险性评级, 以强化对金融控股公司的经营和风险程度的识别和管理, 增强自我约束力, 同时便于金融监管机构准确掌握银行经营状况, 并根据不同等级信用评级采取不同监管措施;加强金融机构创新业务的监管, 建立专门的网络银行准入制度, 制定网络安全标准, 建立安全认证体系等。

参考文献

[1]曹振良, 傅十和.房地产泡沫及其防范[J].中国房地产, 2000, (2) .

[2]袁蓉君.美国楼市降温掀银行风暴新世纪金融公司申请破产[N].金融时报, 2007-04-04.

[3]陈耀东.商品房买卖法律问题专论[M].北京:法律出版社, 2003.10, 1:181.

[4]米亚楠.商品房按揭贷款风险防范机制研究——基于商业银行风险防范之视角[D].西南政法大学, 2009.04:19.

[5]唐烈英.个人住宅商品房买卖贷款按揭法律问题研究[D].西南政法大学博士论文, 2005.03:120.

[6]米亚楠.商品房按揭贷款风险防范机制研究—基于商业银行风险防范之视角[D].西南政法大学, 2009.04.

[7]陈莉莉.商业银行住房贷款风险及法律防范[D].复旦大学硕士学位论文, 2008.06.

[8]皮尚慧.论商业银行房地产贷款风险的法律防范[D].湖南大学硕士学位论文, 2007.04.

[9]中国保监会.保险资金运用风险控制指引 (试行) [S].200404-28日公布, 20040601实施, 5:41.

[10]卢琼.房地产楼花按揭研究[J].中国房地产法研究, 2002.

8.银行抵押品管理风险 篇八

关键词：新资本协议 押品 风险管理

中图分类号:F830 文献标识码:A

文章编号:1004-4914（2012）09-166-03

本文所指的押品包括抵押财产和质押财产，属于巴塞尔新资本协议标准法规定的风险缓释工具，是内部评级法中银行自行计量违约损失率的重要基础，与第三方保证相比，在降低信用风险和提高银行资本充足率等方面的作用更为明显。但由于目前国内银行的押品管理机制还不够系统和完善，没有成立专门的职能部门对此进行统一规范指导，信贷人员对相关法律特征和资产评估规范不够了解,致使押品的合法、有效性及登记手续合规性存在一定缺陷，导致部分押品存在评估价值虚高、抵(质)押折率确定不够合理及系统数据质量较低等现象。既影响到风险缓释的效果，也不利于银行新资本协议的有效实施。因此,本文拟就新资本协议角度探讨押品对于银行的重要作用、国际金融机构在押品管理方面的先进经验、国内银行押品管理方面的不足及相关建议进行阐述。

一、新资本协议下押品对于商业银行的重要作用

（一）巴塞尔新资本协议对押品管理的规定

新资本协议中将押品作为最主要的风险缓释工具进行了规定。强调了加强对押品的管理,注重其市场价值变现的便捷性和对押品的定期价值评估等，而且要求银行必须在实际的信贷决策中使用合理的押品缓释计量方法。主要从合格抵押品的确认范围和对资本的要求两方面进行了阐述。

标准法下抵押品范围受到严格限制,只认可金融抵押品。标准法对抵押品的处理分为简单法和综合法。简单法重点在于对抵押品风险权重的确定,其可以直接替换抵押品对冲的风险暴露部分的风险权重。综合法重点在于对抵押品折扣系数的确定,以此反映抵押品价值的波动。新协议规定银行有两种计算抵押品折扣系数的方法:标准化的监管折扣系数使用规定的数值;银行使用自己估计的折扣系数,但须达到监管当局定性和定量要求。并提出了使用抵押品进行风险缓释后监管资本的计算方法。

E*=max{0,[E×(1+He)-C×(1-Hc-

Hfx)]}

E*:风险缓释后的风险暴露;

E:风险暴露的当前价值;

He:风险暴露的折扣系数;

C:所接受押品的当前价值;

Hc:抵押品的折扣系数;

Hfx:处理抵押品和风险暴露币种错配。

内部评级法(IRB)下,对抵押品的合格标准及其在确定违约损失率中的作用进行了规定。初级法下除了标准法认定的抵押品外,其他形式的一些抵押品在满足一定条件的前提下,也视为合格的抵押品,主要包括应收账款、特定的商用房地产或个人住所以及其他抵押品。新协议建议的起点是,对无认定的抵押品抵押的公司、主权和银行的高级债权,违约损失率定为45%,对公司、主权、银行的全部从属次级债权,违约损失率要更高一些75%。对有金融抵押品的交易,有效的违约损失率确定公式:

LGD*=LGD×(E*/E)

LGD:考虑抵押品之前,无担保贷款的损失率;

E:贷款的风险暴露;

E*:标准法的综合法下风险缓释后的风险暴露。

高级法所认可的抵押品范围更广。不论采用哪种形式的抵押品,银行只要证明它能发挥实质性的、一致的和可靠的减少损失的作用,就能在自己的内部测算中予以考虑。同样，只要银行能够用数据等证明其对违约损失率的测算是可靠的,而且与企业业务标准、风险管理的实际情况、和银行所能得到的相关数据(如自己的历史数据等)是一致的,也可以采用与初级法下不同的处理方法。LGD是抵质押品的价值、种类和价值波动、贷款期限、担保、合同条款等基本要素的函数,其测算是一个不断完善的过程。

（二）押品对于银行的作用分析

从上述分析可以看出，押品对于银行而言，主要作用体现在如下三方面：

一是提高借款人的违约成本，降低违约概率。无论只有标准法接受的合格金融抵押品，还是综合法广泛接受的房地产、机器设备等实物资产，借款人获得这些时须支付一定的成本，这些花费或支出就构成了借款人的违约成本。从默顿的期权违约理论来看，当借款人认为违约收益小于违约成本时，除非发生破产清算等迫不得已的情形，借款人不会因此而发生违约。因此，押品的合理设置可增加借款人的违约成本，抑制借款人可能存在的道德风险和逆向选择,最终降低违约概率。

二是减少风险暴露的余额，降低违约损失。从新资本协议来看，押品能在相当程度上缓释风险。当借款人发生违约时，银行通过处置押品所取得的收益，使风险暴露的受保护部分可以获得有效的抵补，降低了违约损失。从新资本协议的相关要求来看，通过使用合格的金融抵押品，可将违约损失降至为零；而使用其他得到认可的押品，也可以有效地降低违约损失率，而且缓释能力多大于第三方保证。

三是降低加权风险资产，提高资本充足率。由于押品的风险缓释作用，对于同样的交易，使用押品缓释的资本要求比未使用风险缓释技术的资本要求低。如：在简单法中，抵押品风险权重可以直接替换抵押品对冲的风险暴露部分的风险权重，合格的金融抵押品可将权重降至为0；而其他抵押品的使用也可有效降低违约损失率，进而降低加权风险资产，提高银行的资本充足率。

四是提高银行的风险控制能力。发生信用风险损失时,押品价值、决定违约损失的回收率、持有押品的成本、回收清算资产的成本与费用影响着违约损失的波动性。加强对押品的管理,区别对待无风险资产类押品和风险资产类押品,考虑作为押品的资产价值的潜在波动,可以准确计量预期损失(expected loss,即EL)与非预期损失(unexpected loss,即UL)。而将EL和UL分解到各业务单位后,可进行以风险—收益为中心的考核。考核的指标是基于资本的风险调节收益(Risk Adjusted Retum on Capital,即RAROC),然后可以设定国别、行业、地区和产品的风险限额,从而准确进行风险定价。押品的价值评定及管理在商业银行风险控制中起着不可或缺的功能。

二、国际金融机构押品管理方面先进做法

国际金融机构对押品管理的规定主要借鉴欧洲中央银行(European Central Bank)、日本银行(Bank of Japan)、美国联邦住房贷款银行(Federal Home Loan Bank)及花旗银行(citiBank)的规定,上述金融机构均强调在目前信贷业务中,担保在风险控制中起着重要作用。担保本质在于利用市场定价(用来减少市场风险)和折扣率(haircut rate)(用来减少信用风险),缓释信贷风险。主要经验如下:

1.明确商业银行可接受的合格的押品框架。合格的押品主要集中为政府或企业债券、票据、股票、其他权益或其他金融资产,不动产抵押主要包括住房和非住房财产。其选择的根据是该国相关法律规定,同时还着重考虑了以下两个原则:一是信誉度。随着银行信用风险控制意识的加强,对担保单位和押品信用等级等都有明确规定,强调了本金和利息收入的稳定性。如美国联邦住房贷款银行规定商业抵押担保证券必须经全国认可的评级机构评定等级为A级或更高等级方可接受。二是市场转化度。强调须存在可及时、有效、经济处置抵押品和流动性强的市场,也须存在已经建立起来的、公开可得到的抵押品市场价格。即保证对接受的押品通过市场出售实现其价值的便捷性。

2.对押品价值进行周期评估。利用市场定价,即根据押品的市场价格,定期评定和调整其价值。当押品价值与贷款的名义价值之差小于—事先确定的触发水平时,借款人应增加担保或压缩贷款;如相反情况时,押品数量要求可减少。

3.确定合适的押品折扣率。根据不同种类押品的价格波动规律和历史风险数据,确定合适的最低押品折扣率,用来确定在债务履行期届满时押品有效利用价值,减少交易对手违约时的损失风险。不同的担保产品类型有不同的折扣率。如短期政府债券,折扣率很低。随着期限延长,折扣率增加。对于一些公司债券或者权益,折扣率较政府担保债券要高。

4.建立信用风险数据库(credit risk database,即CRD)。国外著名金融机构对押品折扣率的确定建立在对其风险数据大量分析的基础之上，大多运用模型预测抵质押贷款损失超过事先确定数值的概率。如单一押品模型,根据押品期限、损失率、交易对手违约概率、原来利率、长期平均利率、利率改变速度等变量得到与押品类型和期限相一致的折扣率;也可以计算在同样的风险暴露条件下随押品期限的增加,损失率增加的数值，从而给出在银行风险暴露恒定情况下,不同期限债券的损失率。而这些都需要大量贷款的历史数据积累，因此，国外著名金融机构都建立了庞大的信用风险数据库，可以有效满足风险计量工作的需要。

三、国内银行押品管理方面不足及相关改进建议

押品作为新资本协议重要的风险缓释措施，既是银行债权的重要保证，也是实施新资本协议的重要基础。但目前国内银行对押品仍没有进行专门规范管理,其价值认定程序、价值评估中存在很多问题，致使押品的作用没有在风险管理中得到有效发挥，影响新资本协议的有效实施。因此，以下将参照国际著名金融机构的先进做法对国内银行在押品管理中的不足进行分析，并提出相应的改进建议。

（一）成立押品管理专职部门和内部押品价值评估队伍

目前国内银行对押品的管理现状是多头管理,分散而随意。如信贷经营部门出于业务营销的需要,可能接纳并不有效的押品。项目评估部门、贷款审批部门对同一笔担保贷款进行重复分析,甚至会出现冲突,造成内部资源的浪费,影响银行外部形象。管理部门的分散,造成了某些职能的重叠,同时也存在部分管理职能的真空,无法对抵质押贷款有一全面、真实的了解,从而影响信贷决策及全面风险管理水平的提高。因此,须成立独立职能机构,对进入信贷流程的押品,进行整个“信贷生命周期”的全面管理。从贷前的价值认定,到贷中的价值跟踪,直至最后作为抵贷资产的处置。定期向行内风险管理委员会提交担保贷款风险报告,为业务拓展提供依据。

另外,由于现阶段中介市场管理的混乱,我国征信体系的不完备,存在着资产评估机构与借款人勾结,虚估资产价值从银行骗贷的问题。因此,国内银行须在加强与外部资产评估机构合作的基础上,通过内部严格的业务培训和资格认证,成立自己的专业价值评估队伍。由内部价值评估人员对中介机构的认定价值进行确认或直接进行评估,从资产评估规范和银行信贷风险控制的角度进行风险揭示,这在目前阶段对降低信用风险是重要的也是必须的。

（二）完善押品分类标准，进行严格而灵活的选择

随着国内金融市场的发展及相关法律的变更，一些规定已无法满足当前银行业务开展的需要，尤其是在实施新资本协议的过程中，当前的分类标准很难和新协议的押品分类相对应，反映在风险计量中就是债项的违约损失率计量结果和实际有较大差异。

因此，商业银行在可接受押品的选择方面首先应遵循合法性的原则，所接受的押品都必须符合我国法律、法规的规定，这是经济行为的最基本准则,不得接受目前并不合法的资产作为押品，尤其是要关注物权法的相关规定。其次,对目前法律法规没有明确禁止的资产种类,须在严控和全面把握风险的前提下,灵活决策。以实现商业银行业务拓展与风险控制的平衡。比如，对出口退税账户质押可在对企业经营状况及贸易合同全面了解的基础上接受；对专用设备和存货,则可适当减少接受的比例；而对于学校收费权等不受法律保障的权利则不予接受。

（三）建立押品的周期评估制度

信贷是支持本轮经济增长的关键力量，随着信贷规模的扩大，国内银行的押品资产也越来越大，在当前国际、国内经济波动较大及房地产价格波动较大的情况下，其面临的市场风险不容忽视。但目前商业银行仍没有完整有效的押品价值长期评估机制，多数押品评估仅限于贷前环节，在贷后管理中，押品价值评估流于形式，致使许多贷款在形成不良后押品价值也无法覆盖风险暴露。

为此，商业银行须跟踪所接受的押品的市场价值波动情况，应建立押品的周期评估制度。一是科学动态确定不同押品的重新评估周期。应详细分析押品的产业生命周期、市场供需信息及上下游产业的发展趋势,并综合考虑其市场价值的变动规律,予以确定。二是严格执行周期评估制度。每次贷款额度的调整应以其有效评估周期内的价值作为参考。当押品价值贬值超过银行所能接纳的幅度时,应立即实施相应的风险缓解措施。三是考虑实时重评情况。当重评周期未到期但押品市场价格波动剧烈、借款人财务状况恶化或发生信贷违约事件及其他潜在影响担保贷款风险事件时,须及时重新评估价值。四是积极开展重要押品价值的压力测试工作，如针对当前房地产价格下跌的现状，应（下转第169页）（上接第167页）进行全面规范的压力测试，从不同角度反映贷款风险状况，做好风险预案。

（四）开展押品折扣率确定原则的研究

折扣率的确定是押品管理的核心。国内银行目前的押品折扣率确定原则仍主要限于不同押品的分类结果，如居住用房一般为70%、专用设备一般为50%等，这些折扣率大体上可反映这类资产的变现能力及处置成本，但却不能精细化地对债项的风险程度进行反映，不利于新资本协议的实施。

商业银行要达到独立确定折扣率的目标,满足新协议高级法的要求,须及时开展相关研究并进行数据积累。首先,建立不同区域、不同性质融资企业对应不同种类、不同金额押品的担保效果档案。在分析押品内在价格波动的基础上,明确折扣率的合理区间。其次,对折扣率的确定要考虑借款人的资信等级。在可接受的折扣率区间内,综合考虑借款人及押品权属所有人的资信水平,具体确定特定债项对应的折扣率。第三,对折扣率的确认要由总行统一完成,但要注意动态调整。第四,对不同区域、种类押品的价值评估审定应实行区别授权,以控制高风险地区和种类。

（五）建立押品价值评估、管理系统

从目前来看，商业银行大多没有专门的押品价值评估系统，押品历史数据主要来源于贷后数据的收集，在押品数据方面没有严格的流程控制，数据维护也没有具体的规定，其数据质量较差，很难满足新资本协议计量准确性的需要。

因而，商业银行可在建立风险数据库的基础上建立专门的押品价值评估管理子系统,对所有的押品进行系统化、流程化和规范化管理。通过押品与担保合同及借款合同的挂接,实现对押品的整个信贷流程管理。既便于全面把握担保贷款的风险分布,实时监控不同区域、不同种类担保贷款的风险暴露及风险缺口状况,又积累了相关数据,为担保折扣率的确定和LGD的计算,从而为进行基于RAROC的经济资本分配奠定了数据基础。

（六）提高对押品管理的认识,规范担保贷款操作

从担保方式来划分，国内银行的贷款一般分为抵押、质押、保证及信用等贷款，虽然按新资本协议的角度来看，抵质押贷款的违约损失率应低于信用贷款，但从实际来看，抵质押贷款的不良率却高于信用贷款。造成这一现象的主要原因一方面是信用贷款客户信用等级较高，偿债能力强；另一方面是银行对押品管理的重要性认识不够，在押品管理的贷前、贷中及贷后环节控制不力，造成评估价值偏高和抵押物变现难等。

押品长久以来被认为是借款人的第二还款来源，但从新资本协议来看，一方面，对抵质押贷款的风险权重计量与押品质量直接相关，高质量的押品可享受较低的风险权重；另一方面，押品的处置变现能力也将直接影响到内部评级高级法中银行违约损失率的计量结果，回收能力高的银行将取得较低的违约损失率，进而提高资本充足率。所以,要加强对押品在信贷风险控制中作用的认识。首先,认真核实押品的权属资料、基本物理信息(要进行严格的现场勘查)、登记手续的合法性和完备性等,并规范押品的处置过程,减少信贷流程中的操作风险。其次,严格执行内部确值或评估制度。并以内部确认价值作为贷款发放依据。第三,提高内部价值评估人员的业务素质。建立规范的梯级培训制度,保证评估价值的科学性和准确性。第四,保障押品价值评估工作的独立性。押品价值评估人员不得参与信贷决策,同时其他人员不得干涉或影响内部价值评估工作的独立性和公正性,以减少信贷决策中的道德风险。

参考文献：

1.张文锋.论我国商业银行担保品管理及其完善.上海金融,2006(8)

2.王磊.G银行陕西省分行信用风险防范体系研究.西北大学硕士论文,2008(6)

3.杨珣.抵押资产价值评估问题研究.河北农业大学硕士论文,2009(5)