土地资产评估报告分析的目的

土地资产评估报告分析的目的（共8篇）

1.土地资产评估报告分析的目的 篇一

2017土地估价师《案例与报告》：各种常见的土地估价目的考试试卷

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、楼面地价和地价存在一定的关系，如果简化用数学式表示，最为准确。A：单位地价／总建筑面积 B：总地价／(土地总面积 C：单位地价／容积率

D：总地价／建筑物占地面积 E：时间因素

2、土地利用总体规划的本质特征是__。A．综合性和战略性 B．综合性和控制性 C．控制性和权威性 D．战略性和长期性

3、如下图所示，某临街宗地为正三角形土地，高9m，临街地深度指数见下表，里地线为18M,根据路线价计算得该宗地单价为元／㎡． A：1000 B：1200 C：1250 D：1300 E：时间因素

4、当房地产开发商投入的开发建设资金达到或超过项目总投资额的__时，经行政主管部门批准后即可预售。A．20% B．25% C．30% D．35%

5、按照我国城市规划中对居住用地控制的分级规模要求，组团的居住人口应为__人。

A．1000～2000 B．1000～2500 C．1000～3000 D．2000～3500

6、全国社会经济统计指标，不包括__指标。A．总量 B．结构 C．房产 D．动态

7、凯恩斯学派的代表人物凯恩斯提出的税收原则是__。A．公平B．效率 C．专制 D．稳定 E．自由

8、近代西方经济学把利用土地所获得的超额利润称为__。A．广义地租 B．狭义地租 C．准地租 D．地租

9、是指土地的基础设施建设和开发状况。A：土地建设状况

B：基础和公用设施条件 C：环境质量

D：土地开发程度 E：时间因素

10、根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算，可分按照区段地价的高低，划分出地价等级。A：价值 B：目的 C：价格 D：用途

E：国家实行土地估价师资格认证制度

11、一般来说，城镇土地开发规划主要内容包括__。A．编制土地开发规划方案 B．土地开发的可行性论证

C．开发区的总体布局与功能分区 D．小区规划设计

E．土地勘测调查和社会经济情况的调查

12、下列土地估价中的技术处理不正确的是。【2009年考试真题】

A：当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为2年内成交的交易实例 B：当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

C：收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

D：剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

E：时间因素

13、我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括。A：市场比较法 B：收益法 C：成本法 D：剩余法 E：合法性

14、按照__划分，土地规划可分为长期规划、中期规划和短期规划。A．规划性质 B．时限不同

C．规划任务大小 D．规划范围大小

15、不动产项目市场分析通常包括__分析。A．营销 B．回报率 C．供求

D．竞争对手 E．消费者

16、某地在确定路线价中的标准深度时，根据资料测算得到了以下几个深度值，为了使今后利用路线价法评估宗地价格的工作简便，通常应以作为该路线段的标准深度。

A：路线价区段内临街各宗地的深度的众数 B：路线价区段内临街各宗地的深度的中位数 C：路线价区段内临街各宗地的深度的最大值 D：路线价区段内临街各宗地的深度的最小值 E：合法性

17、某住宅小区的平均月租金为21元／平方米，年总费用为72元／平方米，房地产总价为3000元／平方米，土地还原利率为4％，该小区土地楼面价格为900元／平方米，则建筑物还原利率为。【2008年考试真题】 A：5．23％ B：6．43％ C：6．86％ D：7．21％ E：时间因素

18、企业发生的公益性捐赠支出，在利润总额以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。A：6％ B：8％ C：12％ D：25％ E：土地

19、下列关于国有土地租赁的表述，不正确的是__。

A．国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充

B．国有土地租赁中，承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效 C．租赁期限三个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同

D．国有土地租赁中，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利

20、征用土地主要涉及的费用不包括__。A．土地补偿费 B．安置补助费 C．青苗补偿费 D．拆迁补助费

21、成本逼近法一般适合于的估价。【2002年考试真题】 A：有建筑的土地 B：有开发潜力的土地 C：建成区已开发的土地 D：新开发的土地 E：时间因素

22、符合__条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押。

A．土地使用者为中国公民 B．领有国有土地使用证

C．具有合法的地上建筑物、其他附着物 D．具有合法的产权证明

E．土地使用者为其他经济组织

23、如果将出让地价、承租地价、转让地价归为一类，其划分依据是土地的。【2007年考试真题】 A：管理方式 B：产权性质 C：交易方式

D：地价形成方式和目的 E：时间因素

24、经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减求得。A：批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格 B：原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格 C：批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格 D：批准时居住用地的土地使用权出让金 E：合法性

25、城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是__。A．土地实际利用状况

B．设定内涵条件下的评估地价 C．现状条件下的评估地价 D．评估时间

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3．0%～4．0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法不恰当的是__。A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致

B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4．0%～8．0% C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体隋况确定

D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3．0%～4．0%

2、下列选项中关于土地价格描述，正确的有。【2008年考试真题】 A：总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢 B：具有明显个别性和地区性

C：土地价格高低决定了地租水平高低 D：土地价格由开发成本决定

E：土地价格高低与社会经济水平相适应

3、根据需要，工程结算一般有等几种形式．【2008、2004年考试真题】 A：定期结算 B：阶段结算 C：竣工结算 D：施工结算 E：投资结算

4、西部大开发中，__保护要坚持“在保护中开发，在开发中保护”的原则。A．土地 B．耕地 C．牧草地 D．地下水

5、经批准的水库移民后期扶持规划。A：是水库移民后期扶持工作的基本依据 B：是编制移民安置规划的基本依据

C：应当严格执行，不得随意调整或者修改

D：确需调整或者修改的，应当报当地人大机关批准 E：确需调整或者修改的，应当报原批准机关批准

6、根据当地实际情况，选择__计算农用地自然质量分。A．因素法或主成分分析法 B．因素法或样地法 C．样地法或层次分析法

D．主成分分析法或层次分析法

7、土地估价中的贡献原则可用于等。A：土地的追加投资 B：不动产的估价

C：建筑物的追加投资

D：不动产的部分改良、改造 E：不动产的建造

8、下列关于土地使用权转让限制条件，说法正确的是。

A：通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限

B：土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移

C：土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让 D：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，其他需求者有优先购买权

E：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

9、下列选项中，属于地价管理目的的有。A：促进土地的合理利用 B：防止国有土地收益流失

C：维护国家的利益，使国家利益达到最大化 D：规范土地估价的方法，提高土地估价精度 E：能使国家按照国家意志灵活地控制地价市场

10、中国公民王某将一幢自有住房对外出租取得年租金收入8000元，根据我国税法有关规定，他应缴纳．【2007年考试真题】 A：房产税 B：营业税

C：城市建设维护税 D：教育费附加 E：房地产税

11、某企业以划拨方式取得国有土地使用权，现在企业欲将该土地上的房产出租经营，则下列说法正确的是__。

A．任何情况下，企业不得出租其划拨土地上的房产

B．经过市、县级人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后，可以出租 C．企业只要向政府表示愿意缴纳出租后相应的土地收益即可 D．国家未明确规定，企业和政府可协商确定

12、根据国务院最近发布的规定，各类非农业建设占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行，防止占多补少、占优补劣。

A：按面积占一补一 B：按等级折算 C：占少补多 D：按价补偿 E：35％～50％

13、在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理。A：市、县人民政府按照土地利用计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府

B：市、县人民政府土地行政主管部门按照土地利用计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府

C：有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准

D：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地

E：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府土地管理部门组织实施，按具体建设项目分别供地

14、土地使用权出让最高年限按用途确定正确的是。A：居住用地70年 B：工业用地50年

C：教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 D：商业、旅游、娱乐用地40年 E：综合或其他用地40年

15、价格指数调整法通常适用于的机器设备的重置成本估测。A：技术进步速度不快 B：技术进步速度快

C：技术进步因素对设备价格影响不大 D：技术进步因素对设备价格影响大 E：单位价值较小的自制设备

16、城市自然环境条件主要包括地貌、__、水文和气候等方面。A．地质 B．地势 C．地形 D．地震

17、为实施土地调控，国家明确规定，各地在出让工业用地时，价格不得低于之和。【2006年考试真题】 A：土地取得成本 B：拆迁安置补偿费 C：征地安置补偿费 D：土地前期开发成本

E：按规定收取的相关费用

18、确定土地分等因素权重的方法有。【2002年考试真题】 A：多因素综合评价法 B：层次分析法

C：级差收益测算法 D：因素成对比较法

E：对工业用地而言，工程地质条件通常是要重点考虑的价格影响因素之一

19、对地产市场而言，土地作为一种特殊形态的商品，其区别于一般商品市场的特征表现为。【2004年考试真题】 A：土地供给弹性大 B：交易实体的非移动性 C：流通方式的多样性 D：垄断性

E：土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定

20、（）是用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图。A．总平面图 B．建筑平面图 C．建筑立面图 D．建筑剖面图

21、新古典主义关于地租、地价的论述特点有（）等。A.对地租的本质含义进行了阐述  B.引入了区位平衡概念，使其更具实用价值  C.将土地市场作为一个“完善市场”进行了阐述  D.建立了有关地租模型，解决了城市地租测算的理论方法问题  E.更注重对政府政策的研究，如土地利用规划、基础设施政策对地价的影响

22、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．30 B．15 C．60 D．90

23、关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知(国土资发[1999]433号)规定，国有企业与外资进行合资、合作，凡以__方式取得土地使用权的，不再另行缴纳场地使用费。A．出让 B．租赁

C．国家作价出资(入股)D．有偿划拨 E．无偿划拨

24、我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利三大类。其中土地他项权包括等多项权利。A：土地所有权 B：土地抵押权

C：建设用地使用权 D：宅基地使用权 E：地役权

25、土地执法监察的对象是与土地发生法律关系的。A：土地政策 B：土地管理者 C：土地所有者 D：土地使用者 E：土地制度

2.土地资产评估报告分析的目的 篇二

财政部发布的《企业会计准则第39号——公允价值计量》(财会[2014]6号)要求企业定期对无形资产、投资性房地产和金融工具等公允价值进行确定。商誉这种特殊无形资产公允价值的确定,已经远远超出了会计人员的知识和能力范围,需要外部评估师的介入。而且按照 《企业会计准则》的要求,商誉至少应当在每年年度终了进行减值测试。因此,深入了解商誉的内涵,丰富并完善商誉价值评估方法,利用科学合理的评估方法,指导评估实务就显得非常必要。

本文拟从剩余收益的视角审视商誉的价值,构建一个适用于我国《企业会计准则》的以财务报告为目的商誉价值评估模型,并以具体案例的形式介绍应用该模型评估商誉价值过程。本文的研究目的在于丰富商誉价值评估方法,为以财务报告为目的商誉价值评估的实践提供参考。

二、剩余收益视角下以财务报告为目的商誉价值评估模型构建

(一)基本剩余收益估值模型

剩余收益(Residual Income)这一概念最早是由经济学家Alfred Marshall(1890)提出的。剩余收益也被叫做经济利润(Economic Profit)、异常收益(Abnormal Earnings) 和经济增加值(EVA),是指投资中心获得的利润扣减其占用投资所要求的必要收益后的余额。

基本的剩余收益模型是用于企业价值评估的,具体表述如下:

其中,V0表示企业价值;B0表示企业所有者权益的账面价值;RIt表示企业年剩余收益;r表示折现率。

(二)《企业会计准则》定义的商誉价值

本文主要研究以财务报告为目的商誉价值评估,故选用《企业会计准则》中定义的商誉价值概念。《企业会计准则》对商誉价值并没有进行质的概念界定,只是对商誉的价值做了量的规定,认为商誉价值是企业合并的购买价款与所有可辨认净资产价值总和之间的差额。《企业会计准则第8号——资产减值》规定企业合并所形成的商誉,至少应当在每年年度终了进行减值测试,商誉应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

(三)剩余收益视角下以财务报告为目的商誉价值评估模型

Ellis(2001)提出商誉就是一个公司未来经济组或剩余收益的现值。Scott(2006)也在他的专著《财务会计理论》中写道:“PAt=bvt+gt,在任一时点t,式中的bvt是每期资产负债表上公司资产的账面净值,而gt是未来异常收益 (Abnormal Earnings)的预期现值,也称为商誉”。

据此,本文尝试从剩余收益的视角构建一个以财务报告为目的商誉价值评估模型。

根据《企业会计准则第8号——资产减值》,合并财务报告中商誉的价值GWA为:包含商誉的资产组可收回金额AINA与不包含商誉的资产组可收回(减值调整后)金额AEXA之差,即:

企业权益价值评估的剩余收益模型为:

对公式进行变形可得:

上述公式中,与商誉相关的资产组或者资产组组合一般认定为商誉对应的长期股权投资,从数值上等于长期股权投资对应子公司的权益价值。则:减值调整后长期股权投资对应子公司账面净资产B0就是不包含商誉的资产组可收回(减值调整后)金额AEXA,即:B0= AEXA;企业权益的评估价值VEA等于包含商誉的资产组可收回金额AINA,即:VEA= AIAN。

联立式(1)、式(2),可得:

其中,GWA表示商誉的评估价值;RIt表示第t年的剩余收益;AEXA表示不包含商誉的资产组可收回(减值调整后)金额;AINA表示包含商誉的资产组可收回金额;VEA表示企业的权益价值的评估价值;B0表示减值调整后长期股权投资对应子公司账面净资产。

由此,本文从剩余收益的视角构建出用于以财务报告为目的商誉价值评估的基本剩余收益模型。

(四)修正的剩余收益商誉价值评估模型

1. 前文分析得出商誉的价值等于剩余收益的现值, 是建立在 基本的企 业价值评 估的剩余 收益模型之上的,且剩余收益模型的成立要求满足净盈余关系(Clean Surplus Relation)假设。

为了较为精准地度量剩余收益,需要引入修正的剩余收益模型:

对上式进一步调整变形,得到:

其中,VIC表示企业的投资价值,代表企业的净债务投资和股权投资的价值之和,对应资产为净经营资产。IC表示投入资本,等于经营资产减去经营负债。NOPLAT表示调整的税后的净经营利润,是由投资资本所带来的经营利润总和。

计算NOPLAT的基本公式如下:

其中,ROIC表示投入资本回报率,是NOPLAT和投入资本IC的比值;WACC表示加权平均资本成本,是指投资者预期从所投资公司获得的回报率。

2. 在进行待评估企业的历史绩效分析确定模型所使用的参数时,应使用未经评估调整的原始财务报表。这样做可以减少先前评估可能出现的失误所带来的影响,同时满足净盈余关系假设。

母公司是按评估调整后的资产负债记账的,若未经评估调整的原始财务报表与母公司记账的报表不同,就会使相对于母公司财务报表的商誉的评估价值不完全等于剩余收益的现值。为了解决这个问题,需要对模型进行调整。

综上,本文构建出用于以财务报告为目的商誉价值评估的修正的剩余收益模型:

三、案例概况

2011年11月15日,高新兴科技集团股份有限公司收购了重庆讯美电子有限公司51%的股权。购买日取得被购买方可辨认净资产公允价值份额65 491 850.15元,合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额113 008 149.85元确认为商誉。按照 《企业会计准则》的规定,高新兴科技集团股份有限公司2012年末应对商誉进行减值测试。2012年12月31日高新兴科技集团股份有限公司商誉是由收购多个公司累积形成的,为了更为直观地表述问题,本文仅对涉及重庆讯美电子有限公司的部分商誉进行估值。

(一)公司简介

母公司高新兴科技集团股份有限公司(SZ300098) (简称“高新兴科技公司”)是由广东高新兴通信设备有限公司依法整体变更设立的股份有限公司,并于2010年7月28日在深圳证券交易所创业板上市。它在通信行业同类产品中技术领先,在国内率先研发了集动力环境监控、 智能门禁系统、图像侦察监控、节能系统于一体的新一代通信基站/机房运维综合管理系统。高新兴科技公司产品和服务已覆盖全国二十多个省市,在所属细分市场上全国排名第三。

子公司重庆讯美电子有限公司(简称“重庆讯美”)成立于1998年,专业从事安全技术防范系统研发、生产、建设和销售。重庆讯美通过了国家“双高”、“双软”认证、 ISO 27001信息安全管理体系认证、ISO9001质量管理体系认证;获得了计算机信息系统集成二级资质、国家保密安防监控资质、建筑智能化工程专业承包资质,是安防行业中众多企业的佼佼者。

(二)与商誉相关的资产组的认定

以财务报告为目的的商誉价值的评估,要求结合相关资产组或者资产组组合进行评估。把收购重庆讯美形成的长期股权投资认定为相关资产组是比较恰当的选择,母公司高新兴科技公司是按评估调整后的资产负债价值记账的,子公司重庆讯美是按未经评估调整后的资产负债价值记账的。在评估过程中需要对其进行区分,以免混淆。

借鉴广东中联羊城资产评估有限公司的评估工作与高新兴科技公司2012年年报披露信息,整合得到子公司重庆讯美按未经评估调整的资产负债表如下图左侧所示,母公司高新兴科技公司记录的评估调整后重庆讯美的资产负债表如下图右侧所示:

注:由于商誉是在合并报表过程中出现的会计处理,因此 在被收购公司层面的资产负债表中未做反映。

(三)评估方法

对重庆讯美采用剩余收益法进行评估,即以企业未来年度内调整的税后的净经营利润扣除期初投入资本所要求的必要资本回报所得的剩余收益作为依据,采用适当折现率折现后加总直接计算商誉价值。

1. 剩余收益预测期的确定。由于企业近期的收益可以相对合理地预测,而远期收益预测的合理性相对较差, 评估拟将企业的收益期划分为三个阶段:可明确预测期、 可明确预测期后第一阶段和可明确预测期后第二阶段。

经过对企业未来经营规划、行业发展特点的分析,预计被评估单位于2017年后达到稳定经营状态,故可明确预测期为2013 ~ 2017年;可明确预测期后第一阶段为2018 ~ 2027年共10年时间;可明确预测期后第二阶段为2028年至永续。

2. 剩余收益模型的选取。本次评估选用以财务报告 为目的商誉价值评估的修正的剩余收益模型为:

四、重庆讯美绩效预测

对重庆讯美的未来财务数据预测是以企业2009 ~ 2012年度的经营业绩为基础,遵循我国现行的有关法律法规,根据国家宏观政策尤其是企业所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力,对未来的财务数据进行预测, 其中主要数据预测如下:

(一)商誉价值的关键驱动因素——营业收入增长率 (g)预测

根据公司目前的经营状况、竞争情况及市场情况等, 对公司未来年度的营业收入进行预测。

1. 历史年度营业收入增长率。表1对重庆讯美的2009 ~ 2012年收入增长率进行了列示,从上市公司中选取4家与重庆讯美经营业务相近的公司进行对比。

数据来源:根据各上市公司公开披露信息整理。

2. 未来年度可明确预测期间营业收入预测。根据重庆讯美2009 ~ 2012历史年财务情况、未来年度业务发展规划,以及已签订的业务合同及完成情况,结合行业发展趋势,预测重庆讯美自2012年之后5年的营业总收入增长率维持在14.07%(剔除重庆讯美影响的四公司平均增长率水平)。

3. 未来年度可明确预测期间之后期间营业总收入预测。可明确预测期间之后期间重庆讯美年度营业总收入分成两个阶段:第一阶段为2018 ~ 2027年,重庆讯美的市场占有率维持不变,全市场容量的增长与预测的GDP的增长率同步预计为7.00%。第二阶段为2027年以后,预测重庆讯美的总销售量将保持在2027年的水平上不变,其销售的产品价格增长速度与通胀率保持一致,用2008 ~ 2012五年的平均通胀率预测2027年以后的通胀率,则2027年以后重庆讯美年度营业总收入增长率为3.30%。

(二)营业总成本结构的预测

重庆讯美的营业总成本主要由营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用4部分构成。由于2009年的营业总成本构成比率较近3年有很大变化,所以取近3年的平均值作为预测。企业长期营业成本结构相对稳定,预计重庆讯美的营业总成本构成比率保持不变。具体营业总成本构成预测比例见表2。

(三)NOPLAT的预测

1.未来年度可明确预测期间NOPLAT预测。结合营业总收入和营业总成本结构预测,对重庆讯美的2013 ~ 2017年NOPLAT进行了预测,整理为表3。

2. 未来年度可明确预测期间之后期间NOPLAT预测。可明确预测期间之后期间重庆讯美年度NOPLAT预测分成两个阶段:第一阶段为2018 ~ 2027年,重庆讯美年度营业总收入增长率为7.00%,且营业成本结构保持不变。对重庆讯美2018 ~ 2027年的NOPLAT进行了预测,整理为表4。第二阶段为2027年以后,重庆讯美年度NOPLAT与营业总收入增长率相同为3.30%,不再进行详细预测。

(四)资产负债结构的预测

1. 未来年度可明确预测期间资产负债结构预测。重庆讯美的营资产负债主要由经营性的资产/负债和金融性的资产/负债4部分构成,由于2009 ~ 2012年的资产负债结构较稳定,所以主要取近4年的平均值作为可明确期预测结构。但对其中的一些变化较大的个别项目,剔除了个别年份的数据,取3年的平均值。具体资产负债结构构成预测比例见表5。

2. 未来年度可明确预测期间之后期间资产负债结构预测。可明确预测期间之后期间重庆讯美年度资产负债结构分成两个阶段:第一阶段为2018 ~ 2027年,预测重庆讯美资产负债结构不变,如表5所示。第二阶段为2027年以后,预测重庆讯美年度资产负债结构会发生重大变化, 不再进行详细预测。

数据来源:据高新兴公开披露信息整理,下同。

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(五)投入资本的预测

1. 未来年度可明确预测期间投入资本预测。结合营业总收入和资产负债结构的预测,本评估对重庆讯美的2013 ~ 2017年投入资本进行了预测,整理为表6。

2. 未来年度可明确预测期间之后期间投入资本预测。可明确预测期间之后期间重庆讯美年度投入资本预测分成两个阶段:第一阶段为2018 ~ 2027年,预测重庆讯美的市场占有率维持不变,全市场容量的增长与GDP的同步增长,重庆讯美年度营业总收入增长率为7.00%,且重庆讯美资产负债结构保持不变。具体投入资本预测见表7。第二阶段为2027年以后,预测重庆讯美的营业总收入增长率3.30%,但预测其资产负债结构将发生重大变化,不再进行详细预测。

(六)商誉价值的关键驱动因素——投入资本回报率 (ROIC)预测

1. 未来年度可明确预测期间ROIC预测。根据商誉价值创造的一般模式,结合NOPLAT和投入资本的预测, 对重庆讯美的2013 ~ 2017年投入资本进行了预测,整理为表8。

2. 未来年度可明确预测期间之后期间ROIC预测。 可明确预测期间之后期间重庆讯美年度ROIC预测分成两个阶段:第一阶段为2018 ~ 2027年,预测重庆讯美的市场占有率维持不变,全市场容量的增长与GDP的同步增长,重庆讯美年度营业总收入增长率为7.00%,且重庆讯美资产负债结构保持不变。结合商誉价值创造的一般模式,具体资ROIC预测见表9。第二阶段为2027年以后,预测重庆讯美的营业总收入增长率3.30%,但预测其资产负债结构将发生重大变化,不再进行详细预测。预测讯美的ROIC将接近于讯美的WACC为15.50%。

五、高新兴科技公司部分商誉价值评估

借鉴广东中联羊城资产评估有限公司的评估说明书中的方法,结合2012年的实时数据确定被评估单位加权平均资本成本(WACC)为14.80%。

(一)预测期间剩余收益的现值

经过计算求得可明确预测期间剩余收益的现值为49 294 107.65元。

经计算得可明确预测期间后期收益价值的现值为99 137 756.21元。

(二)高新兴科技公司部分商誉价值

据高新兴科技公司2012年的年报披露,高新兴科技公司的商誉减值测试中有关重庆讯美的部分商誉减值测试所选定的资产组为重庆讯美的净资产,由重庆讯美资产评估调整过程图可知:评估基准日本次评估所使用的原始财务报表中净资产与评估基准日母公司记账使用的财务报表中净资产之差为39 576 825.59元。则高新兴科技公司部分商誉减值测试所涉及的重庆讯美商誉评估价值为:

高新兴科技公司实际控股重庆讯美51%。

高新兴科技公司2012年12月31日合并财务报表应就涉及重庆讯美的部分商誉计提减值损失:113 008 149.85-108 855 038.27×51%=57 492 080.34(元)。

六、结论与建议

(一)结论

本文从剩余收益的视角出发,构建出专门用于以财务报告为目的商誉价值评估的修正的剩余收益模型,应用该模型对高新兴科技公司部分商誉价值进行评估。经过上述分析得出以下结论:

第一,评估结果建议高新兴科技公司2012年12月31日合并财务报表就涉及重庆讯美的部分商誉计提减值损失57 492 080.34元,大于高新兴科技公司实际计提减值损失56 146 388.74元,但与高新兴科技公司2013年12月31日实际累计计提的减值损失57 982 169.99元相近,可以从侧面反映出修正的剩余收益模型预测的可靠性和适用性。

第二,修正的剩余收益模型从剩余收益的视角,创造性地把商誉的剩余收益确认属性与《企业会计准则》对商誉的计量要求有机结合,构建出适用于我国《企业会计准则》的以财务报告为目的商誉价值评估模型。

第三,修正的剩余收益模型通过对基本剩余收益模型进行改良,剥离企业非经常性损益对剩余收益的影响, 关注企业长期性价值增值业务。

第四,修正的剩余收益模型通过对基本剩余收益模型调整变形,突出驱动商誉价值的两个关键因素——收入增长率(g)和投入资本回报率(ROIC),使得评估分析重点突出,可以节省评估资源、提高评估效率。

(二)建议

在应用修正的剩余收益模型评估商誉价值时,笔者有如下建议:

第一,修正的剩余收益模型是建立在净盈余假设基础上的,评估人员在评估实务中一定要关注模型的适用性。若与评估企业不符,应进行必要的修正。

第二,评估人员在使用修正的剩余收益模型时,要把充足的时间和资源放在识别和预测驱动商誉价值的两个关键因素——收入增长率(g)和投入资本回报率(ROIC) 上,以突出重点。

从剩余收益的视角评估以财务报告为目的商誉价值是一次理论上的初探,该模型有一些不足之处,需要专家学者和评估人员在理论上和实践中予以丰富,今后笔者会继续对其进行深入研究。

参考文献

Ellis M..Goodwill Accounting:Everything has changed and nothing has changed[J].Journal of Applied Corporate Finance,2001(3).

斯科特著.陈汉文等译.财务会计理论[M].北京:机械工业出版社,2006.

张晓.常德裕丰食品商誉价值评估研究[D].长沙:湖南大学,2013.

王少豪,王磊钦.企业价值评估的剩余收益法[J].中国资产评估,2010(10).

3.土地资产评估报告分析的目的 篇三

第一条 为规范注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则──基本准则》，制定本指南。

第二条 本指南所称以财务报告为目的的评估，是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。

第三条 注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，应当遵守本指南。

第四条 注册资产评估师可以参照本指南执行以下与以财务报告为目的的评估业务相关的其他业务，主要包括：

（一）开展与价值估算相关的议定程序，以协助企业判断与资产和负债价值相关的参数、特征等，主要包括：

1.估算或测算资产的复原或更新重置成本；

2.协助企业判断、确定资产使用年限、尚可使用年限、实物状态、质量等参数、特征，以及验证资产的真实存在性；

3.协助企业确定、判断资产获利能力和预测资产的未来收益；

4.执行与负债价值有关的议定程序。

（二）协助企业管理层对能否持续可靠地取得公允价值做出合理的评价。

第二章 基本要求

第五条 出具以财务报告为目的评估报告的评估机构，应当具有财政部门颁发的资产评估资格证书。

第六条 注册资产评估师应当遵守相关法律、法规和资产评估准则，恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，避免出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏，不得以预先设定的价值作为评估结论。

第七条 注册资产评估师独立开展评估业务，独立进行分析、估算并形成专业意见，不受任何部门、社会团体、企业和个人的影响。

评估机构、注册资产评估师、业务助理人员和外聘专家应当与委托方、其他相关当事方无利害关系。

第八条 注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，应当理解相关会计准则的概念和原则，知晓会计准则涉及的概念、原则与资产评估准则涉及的相关概念、原则之间的联系和区别，经过专门的培训，具备相应的专业知识和经验，胜任所执行的评估业务。

注册资产评估师应当关注以财务报告为目的的评估业务的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接。

第九条 注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，应当由所在评估机构出具以财务报告为目的的评估报告。

当评估程序或条件受到限制，注册资产评估师无法确信评估结论的合理性，不得出具评估报告，并应当提醒委托方关注公允价值或会计准则涉及的特定价值计量的可靠性。

第十条 由于会计准则和相关法规的修改，导致在执行以财务报告为目的的评估业务时无法完全遵守本指南的要求，注册资产评估师应当在评估报告中进行说明。

第十一条 注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，明确评估业务基本事项并充分理解会计准则或相关会计核算、披露的具体要求。

第十二条 注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求，合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、购买日、减值测试日、首次执行日等。

第十三条 注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，应当获取充分信息，并进行审慎分析，确信信息来源是可靠和适当的。

第十四条 注册资产评估师应当根据评估业务具体情况确定相关评估假设，并确信相关假设有合理的支持依据。

第十五条 注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，可以聘请相关专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。

第十六条 遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日以财务报告为目的下的公允价值或特定价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任。

委托方和相关当事方应当提供必要的资料，并对资料的真实性、合法性和完整性负责。

恰当使用以财务报告为目的的评估报告是委托方和相关当事方的责任。

第三章 评估对象

第十七条 注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，应当与委托方进行充分协商，明确评估对象，并充分考虑评估对象的法律、物理与经济等具体特征对评估业务的影响。

根据项目具体情况、会计准则和委托方的要求，评估对象可以是各类单项资产、负债，也可以是资产组或资产组组合。

第十八条 注册资产评估师应当关注会计准则中特定会计事项所对应的评估对象，应当从委托方取得评估对象的具体组成等详细资料，关注相关资产、负债在企业营运中的作用；并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定、相关核算要求对有关资产、负债进行妥当的分类。

第十九条 注册资产评估师应当知晓，在执行会计准则规定的合并对价分摊事项涉及的评估业务时，对应的评估对象应当是合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债，该评估对象与被购买方企业价值评估所对应的对象不同。

注册资产评估师应当关注各类可辨认无形资产的识别和计量。

第二十条 注册资产评估师应当知晓，在执行会计准则规定的包括商誉在内的各类资产减值测试涉及的评估业务时，对应的评估对象可能是单项资产，也可能是资产组或资产组组合。其中，固定资产减值测试一般以资产组的形式出现；商誉减值测试主要以资产组或资产组组合出现。

第二十一条 注册资产评估师应当知晓，在执行会计准则规定的投资性房地产评估业务时，对应的评估对象包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

注册资产评估师应当重点关注投资性房地产现有短期或长期租约对公允价值评估的影响，包括租期、租金收取方式以及约定租金相对于市场租金的差异等。

第二十二条 注册资产评估师应当关注金融资产和金融负债公允价值计量过程中是否以单项资产或资产组为计量单位、资产核算分类、混合金融工具是否分拆等重要影响事项。

第四章 价值类型

第二十三条 注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，应当根据会计准则或相关会计核算与披露的具体要求、评估对象等相关条件明确价值类型，并对具体价值类型进行定义。

第二十四条 在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值；会计准则涉及的重置成本或净重置成本、可变现净值或公允价值减去处置费用的净额、现值或资产预计未来现金流量的现值等计量属性，可以理解为相对应的评估价值类型。

第二十五条 注册资产评估师协助企业进行资产减值测试,应当关注评估对象在减值测试日的可回收价值、资产预计未来现金流量的现值以及公允价值减去处置费用的净额之间的联系和区别。

（一）注册资产评估师应当知晓可回收价值等于资产预计未来现金流量的现值或公允价值减去处置费用的净额孰高者。在已确信资产预计未来现金流量的现值或公允价值减去处置费用的净额其中任何一项数值已超过所对应的账面价值，并通过减值测试的前提下，可以不必计算另一项数值。

（二）注册资产评估师在协助计算资产预计未来现金流量的现值时，应当知晓对资产预计未来现金流量的预测是基于特定实体现有管理模式下可能实现的收益。预测一般只考虑单项资产或资产组内主要资产项目在简单维护下的剩余经济年限，即不考虑单项资产或资产组内主要资产项目的改良或重置；资产组内资产项目于预测期末的变现净值应当纳入资产预计未来现金流量的现值的计算。

（三）注册资产评估师在协助计算公允价值减去处置费用的净额时，应当知晓会计准则允许直接以公平交易中销售协议价格，或与评估对象相同或相类似资产在其活跃市场上反映的价格，作为计算公允价值的依据。

当不存在相关活跃市场或缺乏相关市场信息时，注册资产评估师可以根据企业以市场参与者的身份，对单项资产或资产组的运营作出合理性决策，并适当地考虑相关资产或资产组内资产的有效配置、改良或重置的前提下提交的预测资料，参照企业价值评估的基本思路和方法，分析和计算单项资产或资产组的公允价值。

注册资产评估师计算公允价值减去处置费用的净额时，应当根据会计准则的具体要求合理估算相关处置费用。

第二十六条 净重置成本是指现在购买相同或相类似资产所需支付现金或现金等价物的预计金额减去体现相关贬值因素的预计金额，贬值因素主要包括实体性贬值、功能性贬值以及经济性贬值。

第五章 评估方法

第二十七条 注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参照会计准则有关计量方法的规定，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法及其他评估方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估方法。

第二十八条 注册资产评估师应当参照会计准则的规定，关注所采用的评估数据，并知晓公允价值获取层级受评估方法的选择及评估数据来源的影响。

第二十九条 注册资产评估师选择评估方法时应当与前期采用的评估方法保持一致。

如果前期采用的评估方法所依据的市场数据已发生重大变化而不再适用，或通过采用与前期不同的评估方法可使得评估结果更具代表性、更能反映评估对象的公允价值或特定价值时，注册资产评估师可以变更评估方法。

第三十条 注册资产评估师运用市场法进行以财务报告为目的的评估，应当关注相关市场的活跃程度，从相关市场获得足够的交易案例或其他比较对象，判断其可比性、适用性和合理性，并尽可能选择最接近的、比较因素调整较少的交易案例或其他比较对象作为参照物。

第三十一条 注册资产评估师运用市场法进行以财务报告为目的的评估，应当对参照物的比较因素进行比较，做出恰当、合理的调整，还应重点关注作为参照物的交易案例的交易背景、交易地点、交易市场、交易时间、交易条件、付款方式等因素。

第三十二条 注册资产评估师运用收益法进行以财务报告为目的的评估，根据评估对象的特点和应用条件，可以采用现金流量折现法、增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益折现法等具体评估方法。

第三十三条 注册资产评估师运用收益法进行以财务报告为目的的评估，应当结合相关会计准则的要求，按照资产评估准则对收益法应用的有关规定，恰当考虑收益法的适用性，选择恰当的收益口径。

第三十四条 注册资产评估师运用收益法进行以财务报告为目的的评估，应当从委托方或相关当事方获取被评估对象的经营状况和相关收益的预测资料，按照会计与评估相关准则的规定，对其进行必要的分析、判断和调整，并应充分考虑未来各种情况可能发生的概率及其影响，不得采用不合理的假设。

第三十五条 注册资产评估师应当按照资产评估准则的规定，确信折现率与预期收益的口径保持一致。

第三十六条 注册资产评估师运用成本法进行以财务报告为目的的评估，应当按照资产评估准则的规定，考虑评估对象的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。

会计准则规定的资产减值测试不适用成本法。

第三十七条 注册资产评估师应当知晓对于非以资产减值测试为目的且不存在相同或相类似资产活跃市场的，或不能可靠地以收益法进行评估的资产项目，可以采用成本法进行评估。但注册资产评估师应当获取企业的承诺，并在评估报告中披露，其评估结论仅在相关资产的评估值可以通过资产的未来运营得以全额回收的前提下成立。

第三十八条 注册资产评估师对同一评估对象采用多种评估方法时，应当对形成的各种初步价值结论进行分析，在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，适当地评价、权衡各结果所在范围的合理性，并确定价值范围内最具代表性的结果作为评估结论。

第三十九条 注册资产评估师应当知晓相关经济合同上记载与资产或负债价值相关的金额不一定等同于该项资产或负债于某一时点的公允价值。

第四十条 注册资产评估师应当知晓相关税收法律、法规对评估对象价值估算的影响，并在相关评估过程中予以恰当的考虑和处理。

第六章 披露要求

第四十一条 注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，所出具的评估报告应当符合资产评估报告准则的要求。

第四十二条 评估报告应当包含必要信息，使报告使用者能够合理理解评估结论，其中应当重点披露以下内容：

（一）评估对象的具体描述；

（二）价值类型的定义及其与会计准则或相关会计核算、披露要求的对应关系；

（三）评估方法的选择过程和依据；

（四）评估方法的具体运用，结合相关计算过程、评估参数等加以说明；

（五）关键性假设及前提；

（六）关键性评估参数的测算、逻辑推理、形成过程和相关评估数据的获取来源；

（七）对企业提供的财务等申报资料所做的重大或实质性调整。

第四十三条 注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，应当在评估报告中披露评估结论所受到的限制，并提醒委托方关注其对财务报告的影响。

第四十四条 评估报告应当披露本次与前次评估相同或类似资产或负债时采用的评估方法是否一致；当出现不一致时，应描述相应的变动并说明变动的原因。

第七章 附则

4.土地资产评估报告 篇四

1.对土地资产评估报告进行文字的逻辑分析。

一般来说土地资产评估报告所列发生的土地资产评估的原因、评估的范围、土地资产的权益评估所依据的前提条件与评估方法的选择有着密切的关系，而这种关系就构成了土地资产评估报告本身的逻辑关系，同时也反映出一个土地资产评估机构进行评估的基本思路。土地资产评估管理机构进行评估报告的逻辑分析，就是要根据所掌握的实际情况，对评估机构的基本思路及三个因果关系进行分析。即评估目的、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性;土地资产权益、估价的前提条件与估价依据之间的一致性;评估范围与土地资产权益之间的一致性;通过分析，我们可以初步得出对土地资产评估机构的工作能力和评估结论是否科学的判断，因为一个混乱的评估思路不可能得出科学的、接近实际的评估结果。

2.对评估中运用的市场信息资料进行对比分析。

对土地资产评估机构在评估中动用的各种市场信息资料进行分析鉴别，首先就要求土地资产的评估管理机构拥有自己的数据库和随时可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市场资料的.基础上，才能进行信息的对比分析。分析的内容主要有两个方面：

(1)土地资产评估机构所选择的参照价格及价格的构成因素与介绍的评估前提条件是否相吻合。一般来说，无论采用哪一种方法进行土地资产的评估，首先要确定前提条件，在此基础上根据客观公平的原则选择与之相应的有关信息资料的参照价格。土地资产评估机构前提条件不同，土地资产评估的目的不同，所选择的参照价格和价格的构成内容也会有所区别。

(2)分析土地资产评估运用的参照价格及有关的资料是否准确可靠，这里包括评估动用的价格变动指数、基准地价、重置成本的各种费率的取值、收益还原法所用的还原利率、折现系数、行业经营风险系数等。

3.对土地资产估算表格的分析。

5.土地资产评估报告是什么 篇五

土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本，土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题，一份土地资产评估报告资料，不仅仅是一份评估工作总结、土地价格的公证文件和土地资产交易双方认定土地资产价格的依据，而且是土地资产管理者加强对土地资产产权变动管理，确认土地资产评估结果的重要依据。

土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本.

6.土地价值评估报告 篇六

一、估价项目名称

位于XXX的XX亩土地使用权价格评估。

二、委托估价方

ⅩⅩ公司

三、估价目的

为了ⅩⅩ公司能满足对土地的投资开发需要，依据国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-)，我们对委估土地使用权进行估价，提供委估对象在估价基准日的市场价值参考依据。

四、估价基准日

XX年X月X日。

五、宗地的描述

综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例，采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。

六、估价结果

估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为： 土地价值总额：24862.69万元 单位地价：505.175(万元/ 亩)

七、估价师签名

第二部分 评估的过程

待评估宗地为一块空地，面积为49.216亩，要求评估其X年X月X日的市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。

1、进行交易情况修正 经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。

2、进行交易时间修正 根据调查，X年X月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04

3、进行区域因素修正 采用打分法，可参照下表的有关数据判断。 根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值，即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。

则A地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：

...

B地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：

...

C地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：

...

于是可以得到： 交易实例A区域因素修正系数=100/176=0.568 交易实例B区域因素修正系数=100/206=0.485 交易实例C区域因素修正系数=100/144=0.694 4、进行个别因素修正

(1)关于面积因素的修正: 对土地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比A、B交易实例价格低6%，估宗地的价格会比C交易实例价格高3%。 经过计算得到面积修正系数为： 交易实例A的面积修正系数=0.94 交易实例B的面积修正系数=0.94 交易实例C的面积修正系数=1.03 (2)关于容积率因素的修正: 经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是： 容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例A的容积率修正系数=100/140=0.714 交易实例B的容积率修正系数=100/275.2=0.363 交易实例C的容积率修正系数=100/104=0.962 个别因素修正系数计算如下： 交易实例A的个别因素修正系数=0.94×0.714=0.671 交易实例B的个别因素修正系数=0.94×0.363=0.341 交易实例C的个别因素修正系数=1.03×0.962=0.991 5.计算比准价格 A=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(万元/ 亩) B=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(万元/ 亩) C=560×1.0×1.04×0.694×0.991=400.55(万元/ 亩) 6.采用算术平均法求得评估结果 由于B实例的值为异常值，应予以剔除。其他结果相近，则取其平均值作为评估结果。故宗地D的评估结果为： 待估宗地评估价值(单价)=(609.8+400.55)/2 =505.175(万元/ 亩) 待估宗地评估价值(总价)=505.175×49.216=24862.69万元

第三部分 土地估价结果

一、估价依据

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)等法律法规，并且委托估价方提供的`相关资料和受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获取的资料进行估价。

二、土地估价

1、估价原则

地产评估应遵循公开、公正、公平的工作原则，同时应根据估价目的和选用的估价方法，在估价过程中把握适用的经济原则，遵循合法原则 、最高最佳使用原则、需要与供给原则、变动原则等原则，使得在估价过程中，要按照国家和地方的有关规定，恪守客观、科学、 合法的原则进行土地价格评估。做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

2、估价方法

根据“城镇土地估价规程”和估价人员现场查勘，对估价对象和参考示例进行的特点及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结 合估价对象的实际情况，采用市场比较法评定土地价格。

7.土地整理工程监理质量评估报告 篇七

工 程 名 称 ：

建 设 单 位 ：

施 工 单 位 ：

设 计 单 位 ：

监 理 单 位 ：

总监理工程师：

衢州区灰坪乡灰坪村栗铺低丘缓坡开发项目衢江区灰坪乡人民政府衢州市衢江区灰坪乡静凡茶叶专业合作社磐安县安泰水利水电规划设计有限公司衢州九越工程监理咨询有限公司徐洁波

工程质量评估报告

衢州九越工程监理咨询有限公司公司（监理单位）受衢江区灰坪乡人民政府（建设单位）的委托，对衢州区灰坪乡灰坪村栗铺低丘缓坡开发项目工程实施阶段监理，我单位派驻项目监理部开始对该工程进行施工阶段质量控制。通过建设单位、设计单位、承包单位、监理单位的共同努力，该工程达到竣工条件，经承包单位申请，我项目监理部于2014年 6月12 日牵头组织了由建设单位、承包单位组成的验收小组，对该工程进行了竣工预验收。我项目监理部将该工程的质量评估报告出具如下：

一、工程基本情况

建设单位：衢江区灰坪乡人民政府

设计单位：磐安县安泰水利水电规划设计有限公司

承包单位：衢州市衢江区灰坪乡静凡茶叶专业合作社监理单位 ：衢州九越工程监理咨询有限公司

（一）工程概况

工程名称：衢州区灰坪乡灰坪村栗铺低丘缓坡开发项目

工程地点：衢州区灰坪乡灰坪村栗铺

项目区面积：项目实施涉及项目区土地总面积 155.71亩 投资额：353.3731万元，工程采用以奖代补模式

依据衢州区灰坪乡灰坪村栗铺低丘缓坡开发项目设计图纸，工程含表土剥离、土石方开挖、砌坎、田间道路、排水和蓄水等工作。其中完成工程量：

表土剥离14173m3,计43511元；

土方堆土平整38522m3,计248082元；

石方开挖堆土3912m3,计22455元；

田块挖土沟4100m3,计23534元；

干砌石挡墙6000m3,计1044460元；

浆砌块石挡墙200m3,计54286元；

C15砼压顶2.5m3,计640.45元；

挖树根4180棵，计6270元；

道路、排水、蓄水工程等计1350000元

（二）承包单位基本情况

衢州市衢江区灰坪乡静凡茶叶专业合作社负责现场施工组织工作，人员配备也基本满足施工要求。各类施工机械设计规格、型号、数量满足要求，工程材料能按使用计划落实到位，施工过程中组织有序，与项目监理部的配合也比较好。

（三）主要采取的施工方法

1、土方平整用挖掘机配合推土机进行高挖低填达到设计平衡高度；

2、改良土回填用装载机一次摊铺至设计标高，不进行压实处理。

3、砌坎工程由专业班组施工，砌实质量符合设计要求。

（四）工程监理情况

1、抓好事前控制，严把开工关。

在整个监理过程中，我们坚持以事前控制和主动控制为主，依据合同和设计文件编制了监理规划，制订了具体的监理工作程序，明确了工作内容，行为主体，验收标准及工作要求。

本工程开工前，依据监理规范要求，我们审查了施工单位的资质，现场质量管理、技术管理组织机构、人员、制度及特殊工种操作人员的资格、上岗证等。依据承包单位报送的施工组织设计方案报审表，对施工组织设计进行了审查，并相应编制了《监理规划》,开工前进行监理交底，编制相应的《监理细则》。对工程的测量、定位放线，包括边线尺寸、水平标高进行了现场复核，进一步明确了监理目标和要求，为监理工作的顺利开展创造了条件。

2、严把原材料、半成品进场关

进场的砂石、水泥和块石等材料质量符合要求。

3、严格工序检查，强化过程控制

在施工监督过程中，强化了施工工序报验手段，做到先报验后施工，上道工序未经验收不得进入下道工序的施工，对隐蔽工程的验收我们项目监理部尤其重视，现场监理人员对重点、关键部位进行了旁站监督。

4、加强事后控制，确保施工质量符合合同要求

（1）本工程在施工全过程中没有发生质量事故，作为一般性质量问题，施工单位通过自查、自检后内部整改；另一方面，通过监理检查发现后通知施工单位整改。

（2）及时督促施工单位收集整理好各种工程资料，并认真做好自己的监理资料。

（3）要求施工单位做好已完工程的成品保护工作。

总的说，本工程通过监理的严格控制，施工质量取得了较好的效果，工程内在的质量安全可靠。

二、对工程质量的综合评估意见

本项目监理部根据工程的质量情况，认为施工单位已按该工程已按照图纸设计及合同要求全部完成了施工任务，施工质量满足设计图纸和相关规范、标准的要求。因此，我单位认为该单位工程达到施工合同约定的工程质量合格等级，同意进行竣工验收，特出具该质量评估报告，供各参加验收单位作为参考。

衢州九越工程监理咨询有限公司

8.土地资产评估报告分析的目的 篇八

工程竣工质量评估报告

武汉市汉南区水洪基本农田土地整理项目

工 程 竣 工 质 量 评 估 报 告 编 制 人：

总监理工程师：

技术负责人：

武汉宏基建设工程监理有限公司

日 期： 2010 年 4 月 5 日

-0-武汉宏基建设工程监理有限公司

工程竣工质量评估报告

工程竣工质量评估报告

一、前言

1、本报告针对的是单位工程；

2、编写本报告的条件：以承包单位对分项工程的自检合格资料为基础，根据监理工程师巡查、旁站、建筑材料试验、见证取样、平行检查、复查、资料审核等方式所掌握的情况，结合本工程的初验意见；

3、本报告编写做到评估客观、公正、真实；对监理过程作出综合描述；反映工程的主要质量状况、工程的结构安全、观感质量。

二、工程项目概况

（一）工程地址：武汉市汉南区邓南街鞋尖村至新沟村；

（二）工程项目参建情况：

1.建设单位: 武汉市汉南区土地开发整理复恳中心； 2.设计单位: 湖北星湖勘测设计咨询有限公司； 3.施工单位: ①第一标段：武汉市日月星建筑工程公司； ②第二标段：武汉市德源市政工程有限公司； ③第三标段：武汉金牛水利水电工程有限公司； ④第四标段：湖北红旗建筑工程有限公司； ⑤第五标段：武汉山鑫建筑工程有限公司； 4.监理单位: 武汉宏基建设工程监理有限公司；

（三）工程项目布置规模:

1、项目区地理位置和范围

地理位置：武汉市汉南区位于武汉市西南部，是长江与其支流东荆河（长河）两水相夹的一个狭长地带，地跨东经113º45ˊ～114º6ˊ10“、北纬30º12ˊ～30 º22ˊ20”，南与东南面临长江，和江夏区、嘉鱼县隔江相望，北至西北以东荆河为界，同蔡甸区相邻，东北部在大军山南麓不远处的狭窄地段与经济开发区军山街接壤，西恙西南以东荆河的支流通顺河及保丰垸堤为分界线与仙桃市毗邻，在东荆河改道截流工程入江口处，与洪湖水土相连。区辖范围东西间最远距离达35.25公里，南北间最宽处15.3公里，最窄处仅2.6公里。

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项目区地形：汉南区邓南街地貌形态属沿江冲积平原，系长江在多年泛滥沉积后面形成的高亢河漫滩，故多辟为旱地种植，在长江、东荆河两水河漫之间的低洼河漫滩或称滩后洼地，则零星辟为水田种植，地势平坦，沿江岸呈垂直方向内向倾斜，基本无河湖港汊，调蓄能力极低。

项目区地势呈东高西低、南高北低，沿河高、腹部低的特点，项目区内海拔高程在21.4m—25.8m之间。地势起伏不大，适宜于大规模，成块的整理开发。

项目区范围：武汉市邓南街水洪基本农田土地整理项目区处于汉南区邓南街。项目北片涉及水二村、水三村和鞋尖村三个行政村，区内总面积542.66公顷，跨东经113º51ˊ12“～113º53ˊ19”，北纬30º14ˊ32“～30º17ˊ15”。

项目南片涉及新沟村、水一村和水二村三个行政村，区内总面积544.79公顷，跨东经113º50ˊ38“～113º52ˊ26”，北纬30º12ˊ14“～30º15ˊ13”。项目包括：平田整地、灌溉与排水、田间道路、防护林。

地质及水文：项目区降水丰富，地势较低，地表和地下水资源丰富。汉南区有长江、通顺河两条过境河流，境内还有蚂蚁河、协子河、内荆河等自然河流。项目区内主要由长江、东荆河引水灌溉。长江年均流量为2.26万方/秒，年过境的总水量达到7127亿立方米，东荆河的年均流量为44.7方/秒，年过境总水量为14.1亿立方米。只要在项目区内设提水泵站，其用水极为便利，生产生活用水有保障。

2、项目建设的主要内容和工程量

（1）平田整地: 项目区土地总面积1000公顷，整理总面积为1000公顷。平整理田块13866.83m³，填塘47038.29 m³，废弃路平整2980.74 m³。（2）灌溉与排水: 新修斗渠6条，总长4.10公里；修复斗渠10条，总长10.22公里，新修农渠-129条，总长11.358公里，新修农渠-2 22条，总长13.76公里，修复农渠-1 11条，总长3.96公里，修复农渠-2 5 条，总长3.58公里，新修斗沟 1 条，总长1.27公里，新修斗沟 16 条，总长40.89公里，修复斗沟衬砌 19 条，总长12.731公里，新修节制闸17座，新修倒虹吸140座，新修下田埠422处，新修分水口421个，新修斗门9个，新修农门105个，新建泵站2座，修复泵站2座，沟清淤，长 公里，翻水井4个，新建渡槽12个，修复渡槽1个。

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（3）田间道路：修复田间道路 25 条，总长21.63公里。新修生产路6 条，总长3.47公里，修复生产路 22 条，总长11.08公里；（4）防护林；总植树1.5965万株;3．项目实施后，共新增耕地30.3公顷，新增耕地率达到3.03％。平整田块138661.83m3,填塘47038.29m3,填沟渠13710.46m3,废弃路平整2980.74m3,新修斗渠4.10km，新修800涵管8.33 km，修复800U形渠1.91 km，新修矩形渠0.99 km，新修农渠-1总长16.90km，新修农渠-2总长8.21km，修复农渠-1总长4.92km，修复农渠-2 总长2.63km，新修斗沟1.26km，新修斗沟28.89km，修复斗沟衬砌12.75km，新修节制闸21座，新修倒虹吸68座，新修下田埠422处，新修分水口421个，新修斗门9个，新修农门105个，新建泵站2座，修复泵站2座，修复田间道路21.63km，新修生产路总长3.47km，修复生产路11.08km，栽种农田防护树木15965株。

（四）工程特点概述: 1．本项目为武汉市汉南区土地整理项目，外部交通条件便利，但是建筑物较多、较分散，增加管理难度，田间地块材料运输量比较大也比较难。

2．施工用电将是困挠本工程的难点，需要施工单位自带发电机。3．工作任务大，工期较紧，土方工程量大，增加了工程施工难度，增加了协调和组织的难度。

（五）完成工程总造价为 1940.66万元。

（六）工程开工竣工时间: 1.工程开工时间:2009年4月1日 2.工程竣工时间:2010年3月31日

三、质量评估依据

1、设计文件：

（1）湖北星湖勘测设计咨询有限公司设计的全套施工图；

（2）工程设计交底记录、图纸会审纪要和建设单位提出的变更要求。（3）设计变更、洽商记录；

2、工程建设方面法律、法规 2.1法律:

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2.1.1《中华人民共和国建筑法》； 2.1.2《中华人民共和国合同法》； 2.1.3《中华人民共和国安全生产法》； 2.1.4《中华人民共和国土地管理法》。2.2、法规: 2.2.1《建筑工程质量管理条例》； 2.2.2《安全生产管理条例》；

2.2.3《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 2.2.4《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行）》； 2.2.5《城市建设档案管理办法》；

2.2.6《国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法》； 2.2.7《国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法》； 2.2.8《湖北省土地开发整理项目竣工验收管理暂行办法》； 2.2.9《湖北省土地开发整理项目档案管理暂行办法》； 2.2.10《湖北省土地整理项目管理暂行规定》；

2.2.11《武汉市土地整理立项、实施、验收试行办法》。

3、技术标准、规范、规程 3.1、标准：

3.1.1《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—2001）； 3.1.2《建筑施工安全检查标准》（JGJ59—99）； 3.1.3《质量管理体系标准》（GB/T19001—2000）； 3.1.4《土地开发整理标准》（TD/T1011-1013─2000）； 3.1.5《公路工程技术标准》（JTGB─2003）；

3.1.6《土地整治专项工程施工质量检验标准》（DB42/T563—2009）； 3.2、规范：

3.2.1《建筑工程监理规范》（GB50319—2000）； 3.2.2《工程测量规范》（GB50026—2007）；

3.2.3《水土保持综合治理 技术规范 坡耕地治理技术》（GB/T16453.1-1996）；

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3.2.4《水土保持综合治理 技术规范 沟壑治理技术》（GB/T16453.3-1996）； 3.2.5《水土保持综合治理 技术规范 小型蓄排引水工程》（GB/ T16453.4-2002）；

3.2.6《节水灌溉工程技术规范》（GB/T 50363-2006）； 3.2.7《农田排水工程技术规范》（SL/T4—1999）； 3.2.8《渠道防渗工程技术规范》（SL18—2004）； 3.2.9《雨水集蓄利用工程技术规范》（SL267—2001）； 3.2.10《水闸设计规范》（SL265—2001）；

3.2.11《水土保持治沟骨干工程技术规范》（SL289—2003）；

3.2.12《公路路基设计规范》（JTGD30—2004）；

3.2.13《建筑工程文件归档整理规范》（GB50328—2001）； 3.2.14《泵站施工规范》（SL234-1999）；

3.2.15《土地整治通用工程施工质量检验标准》（DB42/T562—2009）； 3.2.15《土地整治工程施工质量验收规范》（DB42/T564—2009）；

四、质量受控状况

1、工程开工前督促施工单位建立健全质量保证体系，重点落实责任到位，检查各项管理制度是否健全，加强对每道工序进行自检、互检和交工艺、交措施、交标准，严格执行国家的验评标准和施工规范，加强质量管理，通过一些强有力的措施，使工程质量达到控制目标。

2、开工前进行图纸会审和技术交底，严格监控施工单位按图施工，按规程操作。土建专业监理师跟踪检查，按施工图严格监控，施工单位予以配合，对检查出来的质量问题，先通知施工单位责任人，再研究整改方案，上报监理部，由总监签字认可后，按方案实施整改，并派专业监理师跟踪整改情况，整改合格才能进入下一道工序。

3、定期召开工地例会，组织项目经理、施工员和专业施工队负责人进行交流，解决工地存在的质量问题，协调各工种之间关系，很好解决了各工种之间施工矛盾。土建专业监理师就工地现场存在的质量问题逐一通报给各责任人，各责任人制订下一步如何加强质量管理方案，并上报监理部，监理师则督促施工单位按方案执行。

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4、监理部检测使用主要仪器：水准仪、经纬仪、靠尺、对角检测尺、塞尺、反光镜、百格网、焊接检测尺、内外直角尺、卷线尺器、钢卷尺、游标卡尺、空鼓锤、砼回弹仪等。

5、对各种原材料进场严格按批量进行复检，复检合格后才能使用在该工程上，否则下达通知撤出现场。严禁不合格伪劣产品用到工程上，任何材料在使用前，监理工程师均要求施工单位填写材料、报验单，详细说明材料来源、产地、规格、使用部位、见证取样后，陪同施工单位一起送检。施工过程中水泥、钢筋、砂石、钢结构材料进行见证取样送检，并实行报验许可制度。由于监理人员工作到位，施工单位予以配合，从而保证了原材料的质量。各种设备在开工前报验，均能正常工作，满足该工程项目的要求。

五、分部工程质量评估

（2）工程质量验收

项目监理机构依据验收规范、标准、设计图纸及经批准的项目划分，分批、分层次按照单元工程、分部工程、单位工程逐级验收。

单元工程验收：

本项目一标实际完成单元170个，二标实际完成单元287个，三标实际完成单元565个，四标实际完成单元565个，五标实际完成单元191个。项目实际完成单元工程1778个。各分部工程所属单元工程详见项目划分表。按保证项目、基本项目、允许偏差项目进行。含隐蔽工程项目的单元工程首先验收隐蔽工程，隐蔽工程质量合格后方可进行下一步工程施工。验收要求保证项目必须符合施工规范及验收规范要求；基本项目参照施工验收规范标准划分不合格、合格、二个等级进行；允许偏差项目必须符合规范要求。

一标段:

1、单元工程验收

共划分为170个单元工程，实际验收170个单元工程。各分部工程所含单元工程施工记录完整，自检、交接检、互检记录完整；相关施工人员签字齐全；所用材料质量证明资料齐全，复检合格；施工资料、证明资料完整、齐全；现场报验、监理检查验收符合规定要求。

2、分部工程验收:

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依据国土资源部《土地开发整理项目验收规程》（修订）征求意见稿的验收内容、程序、方法由监理机构主持对分部工程进行了验收，验收的方法是全数检查单元工程质量评定资料的完备性，并查看工程现场观感质量，从而认定分部工程质量等级，并付遗留问题提出处理意见。

一标段分部工程划分为平田整地工程、灌溉与排水、道路工程、生态防护林工程。分部工程验收主要检查其所含单元工程是否全部完成施工任务，有无漏项，施工、技术、质量证明资料是否完整、齐全，相关签字人员是否签字，签字级别是否符合要求；现场观感质量如何等。

依据上述要求，经资料核查、现场检查各分部工程验收情况如下： ①平田整地工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。

②溉与排水工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。

③田间道路工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。④防护林工程：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。

3、单位工程验收：

在完成单元工程、分部工程验收之后，单位工程验收只是检查所含分部工程资料是否齐全、完整、现场检查工程外观质量。

经资料检查核实和现场检查，单位工程所含53个分部工程中的53个分部工程为合格工程，评定单位工程合格工程。

二标段:

1、单元工程验收

共划分为287个单元工程，实际验收287个单元工程。各分部工程所含单元工程施工记录完整，自检、交接检、互检记录完整；相关施工人员签字齐全；所用材料质量证明资料齐全，复检合格；施工资料、证明资料完整、齐全；现场报验、监理检查验收符合规定要求。

2、分部工程验收: 依据国土资源部《土地开发整理项目验收规程》（修订）征求意见稿的验收内容、程序、方法由监理机构主持对分部工程进行了验收，验收的方法是全数检

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查单元工程质量评定资料的完备性，并查看工程现场观感质量，从而认定分部工程质量等级，并付遗留问题提出处理意见。

分部工程验收主要检查其所含单元工程是否全部完成施工任务，有无漏项，施工、技术、质量证明资料是否完整、齐全，相关签字人员是否签字，签字级别是否符合要求；现场观感质量如何等。

依据上述要求，经资料核查、现场检查各分部工程验收情况如下： ①平田整地工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。

②溉与排水工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。

③田间道路工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。④防护林工程：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。

3、单位工程验收：

在完成单元工程、分部工程验收之后，单位工程验收只是检查所含分部工程资料是否齐全、完整、现场检查工程外观质量。

经资料检查核实和现场检查，单位工程所含53个分部工程中的53个分部工程为合格工程，评定单位工程合格工程。

三标段:

1、单元工程验收

共划分为565个单元工程，实际验收565个单元工程。各分部工程所含单元工程施工记录完整，自检、交接检、互检记录完整；相关施工人员签字齐全；所用材料质量证明资料齐全，复检合格；施工资料、证明资料完整、齐全；现场报验、监理检查验收符合规定要求。

2、分部工程验收: 依据国土资源部《土地开发整理项目验收规程》（修订）征求意见稿的验收内容、程序、方法由监理机构主持对分部工程进行了验收，验收的方法是全数检查单元工程质量评定资料的完备性，并查看工程现场观感质量，从而认定分部工程质量等级，并付遗留问题提出处理意见。

分部工程验收主要检查其所含单元工程是否全部完成施工任务，有无漏项，施工、-8-武汉宏基建设工程监理有限公司

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技术、质量证明资料是否完整、齐全，相关签字人员是否签字，项，施工、技术、质量证明资料是否完整、齐全，相关签字人员是否签字，签字级别是否符合要求；现场观感质量如何等。

依据上述要求，经资料核查、现场检查各分部工程验收情况如下： ①平田整地工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。

②溉与排水工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。

③田间道路工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。④防护林工程：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。

3、单位工程验收：

在完成单元工程、分部工程验收之后，单位工程验收只是检查所含分部工程资料是否齐全、完整、现场检查工程外观质量。

经资料检查核实和现场检查，单位工程所含53个分部工程中的53个分部工程为合格工程，评定单位工程合格工程。

四标段:

1、单元工程验收

共划分为565个单元工程，实际验收565个单元工程。各分部工程所含单元工程施工记录完整，自检、交接检、互检记录完整；相关施工人员签字齐全；所用材料质量证明资料齐全，复检合格；施工资料、证明资料完整、齐全；现场报验、监理检查验收符合规定要求。

2、分部工程验收: 依据国土资源部《土地开发整理项目验收规程》（修订）征求意见稿的验收内容、程序、方法由监理机构主持对分部工程进行了验收，验收的方法是全数检查单元工程质量评定资料的完备性，并查看工程现场观感质量，从而认定分部工程质量等级，并付遗留问题提出处理意见。

分部工程验收主要检查其所含单元工程是否全部完成施工任务，有无漏项，施工、技术、质量证明资料是否完整、齐全，相关签字人员是否签字，项，施工、技术、质量证明资料是否完整、齐全，相关签字人员是否签字，签字级别是否符合要求；

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现场观感质量如何等。

依据上述要求，经资料核查、现场检查各分部工程验收情况如下： ①平田整地工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。

②溉与排水工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。

③田间道路工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。④防护林工程：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。

3、单位工程验收：

在完成单元工程、分部工程验收之后，单位工程验收只是检查所含分部工程资料是否齐全、完整、现场检查工程外观质量。

经资料检查核实和现场检查，单位工程所含53个分部工程中的53个分部工程为合格工程，评定单位工程合格工程。

五标段:

1、单元工程验收

共划分为191个单元工程，实际验收191个单元工程。各分部工程所含单元工程施工记录完整，自检、交接检、互检记录完整；相关施工人员签字齐全；所用材料质量证明资料齐全，复检合格；施工资料、证明资料完整、齐全；现场报验、监理检查验收符合规定要求。

2、分部工程验收: 依据国土资源部《土地开发整理项目验收规程》（修订）征求意见稿的验收内容、程序、方法由监理机构主持对分部工程进行了验收，验收的方法是全数检查单元工程质量评定资料的完备性，并查看工程现场观感质量，从而认定分部工程质量等级，并付遗留问题提出处理意见。

分部工程验收主要检查其所含单元工程是否全部完成施工任务，有无漏项，施工、技术、质量证明资料是否完整、齐全，相关签字人员是否签字，项，施工、技术、质量证明资料是否完整、齐全，相关签字人员是否签字，签字级别是否符合要求；现场观感质量如何等。

依据上述要求，经资料核查、现场检查各分部工程验收情况如下：

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工程竣工质量评估报告

①平田整地工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。

②溉与排水工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部工程评为合格工程。

③田间道路工程分部：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。④防护林工程：所含单元工程全部为合格工程。该分部评为合格工程。

3、单位工程验收：

在完成单元工程、分部工程验收之后，单位工程验收只是检查所含分部工程资料是否齐全、完整、现场检查工程外观质量。

经资料检查核实和现场检查，单位工程所含53个分部工程中的53个分部工程为合格工程，评定单位工程合格工程。

六、质量保证资料核查

1、工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查：基本齐全，符合验收规范要求。

2、工程质量控制资料核查：基本齐全，符合验收规范要求。

3、工程观感质量检查：经项目监理部检查,工程观感质量“一般”。

七、质量评估结论

1、本工程各检验批的主控项目和一般项目均符合设计要求和施工验收规范规定。

2、工程技术资料齐全、有效，符合要求。

3、观感质量检查：“一般”。

5、评估结论：本工程共 个分部：基础分部合格、主体分部合格、装饰分部合格、屋面分部合格、给排水分部合格、电气分部合格。本工程质量评估合格。总监理工程师（签字）： 技术负责人（签字）：

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