云南省土地流转合同

云南省土地流转合同（精选11篇）

1.云南省土地流转合同 篇一

土地流转合同

甲方：

(以下简称甲方)

乙方：

(以下简称甲方)

为了维护双方当事人的合法权益,根据相关法律法规,双方经过协商就乙方租赁甲方土地使用权等相关问题达成一致。甲方同意将自己土地使用权转让包给乙方。为使甲乙双方合法权益能得到应有保障,甲乙双方经充分的协商,订立本合同。

一、租赁土地的地点、面积

甲方将位于的土地，共计

亩土地权使用权出租给乙方使用。

二、租赁年限以及租金计算标准及交付方式

租赁期限为

年,从

****年**月**日起至

****年**月**日止(以公历为准).水田每亩每年租金为

元整,旱地每亩每年租金为

元整,租金每年支付一次，乙方自租赁期限开始之日起交付租金。

三、双方的权利与义务

乙方对租赁的土地拥有所有权,甲方需要保护乙方正常的生产经营活动,维护乙方的合法权益,租赁期内如遇国家征用或征收土地,土地补偿款归甲方所有。地上物补偿及经营损失补偿等归乙方所有。租赁土地的所有权属于乙方,甲方有权向乙方收取租赁费。租赁期限界满后,乙方有优先的承租权。

四、违约责任

双方当事人任何一方违反本合同规定条款,均视为违约,甲方违约,必须赔偿违约给乙方千万的一切经济损失。

五、其他

在合同执行期间任何一方不得擅自改变或解除合同。双方协商一致可另行签订补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

六、本合同一式叁份,甲乙双方各执一份,证明人留存一份。

甲方(签章)：

乙方(签章)：

证明人(签章)：

****年**月**日

2.云南省土地流转合同 篇二

1“非粮化”已成为土地流转使用的主导方向

2011年河南省土地流转面积1982万亩, 占家庭承包面积的20.6%, 高出全国平均水平2.8%, 比2010年增长了50.9%, 其中用于种植粮食作物面积为1243.4万亩, 占流转面积的62.7%, 河南18地市中, 种植粮食面积占流转面积70%以上的有4个, 比例在35%以下的6个, 有的省辖市甚至不足20%, “非粮化”现象日趋严重。随着土地流转主体的日趋多样化, 越来越多的企业、合作社、专业大户等参与到农户的土地流转中, 并成为了促成土地流转的主力军。调查发现, 一般情况下, 农地流转集中到农户手中的, 仍进行粮食作物种植的占多数;农地流转集中到企业手中的, 几乎没有进行粮食作物种植的;农地流转到协会、养殖和种植大户手中的大多是种植特色经济作物和养殖动物等。工商资本下乡, 为农业带来可观的资金投入。但在种植粮食比较收益相对低的情况下, 种植其他附加值更高的经济作物、林木花卉乃至搞养殖业便成为追求, 这是农业生产市场化的理性选择, 而且这样的选择往往被地方政府当作特色农业而得到支持。“非粮化”已成为农村土地流转使用的主导方向。

2 加速土地流转严重“非粮化”的原因

2.1 家庭原因

随着城市化和工业化的快速发展, 大量农村剩余劳动力涌入城市, 工作于非农业部门。从2007年至2012年从事农业人员占乡村从业人员的比例由60%下降至53%。农村劳动力从事农业人数减少, 不仅影响家庭种粮, 还将影响种粮大户雇佣工人的数量和价格。随着经济的快速发展, 农村居民的收入途径更加多样化, 收入水平不断提高, 农户人均农业收入占人均纯收入的比重逐年减少。对2011年农户家庭收入状况分析发现, 农户务农日均收入为54.83元, 而从事非农日均收入达到112.41元, 相差一倍。河南省2007年人均农业收入占人均纯收入比为58%, 而2012年这一比例下降至47%。农业经营在农户家庭贡献度降低, 种粮不再是其维持生计的重要手段。基于理性经济理论, 农户更倾向于高收入, 因此更加愿意通过“非农”生产, 获取更多收入。

2.2 区位原因

农村劳动力向城镇转移趋势不仅取决于城镇化和工业化发展, 同时也影响城镇化水平, 加快城镇化发展的速度。河南省的城镇化水平从2007年34.3%上升到2012年的42.4%。城镇化水平提高, 社会财富累计速度加快。城市的发展与进步离不开土地的非农化和非粮化, 实践证明, 城镇化水平越高, 土地的非粮化程度越高, 农户种植粮食的意愿越低。河南省作为人口大省, 也是一个人口输出大省, 农村劳动力外出转移占很大比例, 2012年, 农村转移人口达到2570万人。劳动力外出转移人口快速增加, 一方面使家庭粮作经营劳动力明显不足, 影响其家庭种粮意愿;另一方面威胁种粮大户和合作社等的劳动力资源。最终通过影响粮食种植的劳动力供给, 使粮食种植意愿受到影响。河南省从事第一产业农业的人口占总从业人员的比例逐年下降, 从2007年的50.6%下降至2012年的41.8%。越来越多的农村劳动力转移到第二产业和第三产业, 并取得相当可观的劳动收入, 这也影响到其他农业从业人员的种粮积极性, 使摆脱农业, 进军第二产业和第三产业成为一种潮流。

2.3 市场原因

农产品生产资料的价格加速上涨, 直接导致粮食种植成本的提高, 种粮比较收益比较低。2007-2012年与1997-2002年相比, 粮食平均每亩的纯收益剔除价格等因素的影响后, 下降了33%左右。农产品价格对农户来说非常重要, 直接影响着农户生产粮食的积极性。河南省农产品价格总体偏低, 并且内部价格比价不合理, 市场价格的波动大。经营流转土地门槛太高, 承租方种粮不划算, 土地资源要素的流动呈现出向具有高效行业转移集中的趋势, 土地流转过分市场化, 必然会带来“非粮化”倾向。从农村与城镇的收入差距来看, 农产品价格总体偏低, 从事粮食种植的农户收入低。由于企业等新型生产经营主体出现后, 内有不断扩张发展的压力, 外有资本逐利的冲动, 在种粮效益偏低的情况下, “非粮化”种植是一个很自然的选择。

2.4 政策原因

只要“手中有田”就可以得到补助, 扭曲了粮食补助的真正目的。使得一部分不种粮的专业大户钻空子, 也获得国家的土地补贴。国家目前对种粮食的补贴力度太小, 难以弥补流转土地的成本。地方经济发展的冲动, 地方政府对发展粮食生产和高效农业的不同政策取向。土地流转风险防控机制有待完善、土地流转价格发现机制尚未形成、土地流转用途监管缺乏法律政策依据。

3 结束语

对河南省土地流转严重“非粮化”现象要警惕;要加强土地流转的监督核查, 制止基本农田“非粮化”;完善种粮补贴, 加大农业补贴力度, 形成农业补贴同粮食生产挂钩机制;加大农业基础设施投入力度;调动土地经营者的种粮积极性和主动性, 引导农民多种粮、种好粮。

参考文献

[1]孔德艳, 张伟.浅谈农村土地流转非粮化成因及对策[J].河南农业, 2013 (17) .

[2]北京天则经济研究所《中国土地问题》课题组, 张曙光.土地流转与农业现代化[J].管理世界, 2010 (07) .

3.湖南省土地流转现状分析及建议 篇三

关键词 土地流转；耕地；现状；建议；湖南省

中图分类号：F301 文献标志码：C 文章编号：1673-890X（2014）21--03

土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地经营承包权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。其主要目的在于，让耕地使用权集中，实行合理的区域化农业布局，提高土地利用率。

家庭联产承包责任制是我国在1980年初期推行的一项重要的改革，是农村土地制度的重要转折，也是现行中国大陆农村的一项基本经济制度。但是随着社会、经济发展，这种小规模的经济生产已无法提高农业劳动力的积极性，无法满足现在的社会化大生产需要。

土地流转能使土地和劳动力得到资源的重新配置，增进了双方福利，提高了经济效率。随着社会发展，环境变化，各种问题的突显，合理进行土地流转满足社会发展需求极为迫切。

1 影响湖南省农业发展的因素

我国由于人口多，耕地面积相对较少，粮食生产尤为重要，占主要地位。但我国土地性质、土地经营规模等因素限制，致使我国农业发展前景不容乐观。湖南省地处我国东南部，长江中游地区。全境以中高山和丘陵为主，全省土地面积约为2 118.29万hm2，其中51.2%为山地，13.9%为盆地，15.4%为丘陵，平原面积仅占13.1%。2007年，湖南省全省实有耕地面积约为20.97万hm2，占全国耕地总面积3.26%。

1.1 我国耕地性质导致规模化生产进展缓慢

我国是社会主义性质国家，耕地大部分属于农民，据数据显示：2011年我国乡村从业人员5.37亿人，耕地面积1.22亿hm2，农村居民家庭经营耕地面积1 533 m2/人，由于原有的农地所有制和经营体制所含的隐患，导致田块面积的超小化和大部分农户分散经营，造成农业经营规模小，土地难以集中于农业生产大户。其次，现有的农业生产经营存在局限性，总体可总结为自主型、松散型与封闭型。第三，农业与流通企业之间的关系，表现在农业是处于不利的位置上，流通企业经营机构控制着市场上主要的流通渠道与经营权。导致在某种意义上，农民进行农业生产的同时既要承担自然风险、市场风险，又得不到一定的市场平均利润，这极大地影响到农业生产活动人口参与农业规模化、产业化经营的积极性。

1.2 湖南省农村产业结构现状

我国现有农村产业结构现状大致表现为，农业基础薄弱，后劲不足；农村工业有了很大发展，但存在较大困难；农村第三产业虽比过去有了很大发展，但依然不能满足市场经济发展的需要。而且有诸多因素限制我国农村产业结构发展，主要表现在商品率低、农产品价格低、收益少、运输方面紧张、各种技术推广及服务体系的技术人员因为市场经济利益影响选择其他行业。“三次产业”发展不均衡及各产业内部构成不合理，使农村产业结构不合理，致使农业发展局限性较大，严重影响限制农业生产的积极性、农业生产劳动力“新生力”、大规模土地流转进行。在湖南省，农村从业人员2 347.52万人，占农村劳动力资源总量的91.5%。其中，在第一产业就业的占81.8%；在第二产业就业的占7.9%；在第三产业就业的占10.3%。由此凸显湖南省产业结构现状的弊端，一定程度上影响了该省农业发展的步伐。

1.3 我国农村土地承包经营权流转法律制度的不足

据资料现实，我国现阶段的土地法律政策和土地流转的机制都相对不够健全。推动农村土地流转所依据的法律主要是2002年《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》和2003年实施的《中华人民共和国农村土地承包法》，但这2份文件在涉及农村土地流转的条款上相对较笼统，并未对这一动态过程的细节问题做详细阐述，类似土地的产权内容、界限和形式、调节各产权主体之间的利益等情况都没有太强的可操作性条文。而在执法过程中，行政部门对一些农地违法行为也缺乏严厉的制裁措施。

机制的不健全以及与时刻变化的情况脱节也会导致土地难以公平、公正和有序的进行流转。农村土地承包经营权的规范有序流转不仅关系到广大农民的切身利益，而且关系到农业生产的持续发展和农村改革、发展、稳定的大局。健全农村社会保障体系是农业发展迫在眉睫的。

1.4 城市化发展迅速导致城市边缘耕地锐减

湖南省全省耕地面积314.6万hm2，人口6 536.13万人，人均耕地0.048 hm2，为全国平均的60.4%，耕地负荷量高达20.78人/ hm2，远远高出全国平均负荷8.23人/ hm2，耕地资源属于稀缺型。从1997年末到2004年末，湖南省省净减耕地13.03×10 000 ，平均每年减少耕地1.63×10 000 ，而作为耕地减少的主要形式之一的建设用地占用占到减少总量的17.95%。

2 土地流转的必要性

2.1 劳动力转移的迫切需要性

随着社会市场经济的发展，人们对经济水平的需求，农民不再单一的选择农业生产这一条收入途径。据悉2011年，外出农民工均收入2049元，在农民看来，相对于每667 m2田5 000～6 000元收入，外出打工是更好地选择。所以，农村大量劳动力向城市集中，据资料显示，从输出地看，东部地区农民工10 790万人，比上年增加323万人，增长3.1%，东部地区农民工占农民工总量的42.7%；中部地区农民工7 942万人，比上年增加323万人，增长4.2%，中部地区农民工占农民工总量的31.4%；西部地区农民工6 546万人，比上年增加409万人，增长6.7%，西部地区农民工占农民工总量的25.9%。由于以上原因以及其他各种原因，致使各个村都产生了部分荒芜闲置的土地，极大的浪费了有限的土地资源；同时，一些从事农业生产的大户、能人又迫切需要更多土地来拓展经营规模，发展规模化经营。这时就需要一个合适的政策来调节这种供需矛盾。endprint

2.2 影响国计民生

土地流转影响深刻，它不仅关系着农民切身利益，更关系我国经济健康发展。根据海关的数据，我国2012年三大主要粮食的进口量比2011年增长3倍左右（前11个月）。 根据前10个月的数量来计算，我国年平均人进口三大粮食的数量为94 kg左右（按照人口13亿整数计算）。我国现阶段人年均消费粮食数量大约为500 kg，这包含了许多杂粮杂豆。而94 kg仅为玉米、小麦、大米3项。即进口量占到总消费量的18.8%以上，2.4亿以上的人是依靠外国粮食生活。中国粮食自给率将受到威胁，所以，发展土地流转很有必要。

3 分析及讨论

3.1 全国各地的土地流转模式

十七届三中全会对农村土地流转的原则、形式、目的做出了明确规定。而此前，不少地方已进行了土地流转探索。各地因地制宜探索的土地流转模式最大规模的有5类，分别是：土地互换、出租、入股、宅基地换住房及承包地换社保、“股份+合作”。

最为突出的是“股份+合作”，它是指农户以土地经营权为股份共同组建合作社。按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先，支付社员土地保底收益每股（667 m2），留足公积公益金、风险金，然后，再按股进行二次分红。

3.2 新土地流转“土地托管所”

随着时代发展，各种新型土地流转模式纷纷涌现，其中有种土地流转模式出世吸引了众多的眼球，“土地托管”模式，这种模式源生于“托儿所”的理念。土地托管在于帮助部分不愿耕种或无力耕种者把其拥有的空闲土地利用起来，集中托给对土地需求的种植大户或合作组织，并由受托方代为耕种管理。这种模式能促使规模化生产的进行，有利于实现土地的集约化经营，便于现代化生产经营。

3.3 “土地托管所”可行性

3.3.1 委托方可行性

委托方，即拥有土地经营承包权的农户们。在于土地托管所这种新型模式，他们乐于接受。因为综合理论效果而言，土地托管所带来的农业生产效率的提高、土地的集约化利用的实现与土地流转所产生的效果一致。但本质上却有很大不同，土地流转即保留承包权，转让使用权，在承包期间内承包的土地潜在所能带来的收益与农民无任何关系；而土地托管是将土地委托于受托方，请其代为耕种。这没有个改变农民对土地的支配权和使用权，农民依然是土地的经营主体、投资主体和受益主体。

简单的说就是，土地流转即“你的地，我付租金，我经营，我受益”，而土地托管是“你的地，你付托管费，我经营，你受益”；这对于一辈子在田里耕种的农民来说，在两者皆能得利的情况下，更愿意倾向于后者所带来的。因为在某些地方土地依然是农民生活必须保障，土地托管它不仅尊重了传统农民的耕种习惯和土地情节，而且契合了外出务工农民离乡不离土的意愿，更能适应湖南省大部分地区农村人多地少的农情，更能为当前该省农村农民所接受。

3.3.2 受托方可行性

受托方，即“土地托管所”，他们是由对土地需求的种植大户或合作组织组成的。受托方的主要收益来源于农民支付的土地托管费以及农资差价。该种方式通过收取托管费用，在一定程度上可缓解投资的资金压力，成本相对低，而且可一定程度上释放了各种虫灾、旱灾等天灾所带来的经营风险。

在于主要收益的农资差价方面，粮食增产是至关重要的影响因素。当土地形成了集约化、规模化利用生产后，可采用科学有效的耕种方式，合理规划布局，走科学兴农的道路。统一耕地、测土配肥、供种、播种、病虫害管理、收割及收购。合理利用科学，使土地达到最大程度的增产。

全面利用土地，打破田块面积的超小化后每家每户田块之间的界限，将其利用起来，其次通过大面积统一管理，降低农药、肥料、田间用水等生产资料的投入成本。

4 结语

长期以来，我国土地田块面积超小化，土地集约化规模化生产进展缓慢，生产技术落后，农业生产效率低缓不前；劳动力锐减，因外出务工、年老无力耕种等各种原因，荒地数量日益增长。土地流转的出现改变了这一局面，但是随着时间的发展。众多缺陷开始浮现，因为其本质上改变了受益主体，满足不了农民对土地的情怀，不易为农民所接受，土地流转开始缓步不前，得不到大面积的推广与应用。

而土地托管的出现，这一僵局开始被打破。土地托管其能在给农民带来不菲的收入情况下，满足农情需求，而且推进土地规模化生产，集约化利用，科学合理布局，降低生产成本，最大程度增加产量，大大提升了农业生产效率。

随着农业的发展，土地托管会在我国土地市场占主导地位。由于该模式的深入民心，以及土地集约利用的必要性，其能更好地适应时代的需求，只有适应时代的需求才能推进社会和谐快速发展，提高农业生产效率，提升农民幸福度。

4.土地流转承包合同 篇四

甲方： 乙方：

双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期内进行流转，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理法》及其它有关法律法规的规定，本着公正、平等、自愿、互利有偿原则，经充分协商，订立本合同。

一、流转标的

甲方同意将其承包经营位于五星村官洲组，____________亩地承包经营流转给乙方养植生产经营。

二、流转土地方式、用途

甲方采用转包、出租方式将其承包经营的土地流转给乙方，乙方不得改变用于非农产。

三、土地承包经营权流转期限、日期

_____年至_____年年底（合同期为_____年）。

四、流转土地种类、面积、租金

甲方将承包的水田_________亩流转给乙方，年租金为元/亩（每亩陆佰元整），费用为年付。

五、甲方的权利和义务

1、按照合同规定收取土地流转费，按照合同规定的期限支付。

2、协议乙方解决土地在使用中的边界及其它方面纠纷，不得干预乙方正常活动。

3、不得将该土地在合同规定的期限内再流转。

六、乙方的权利和义务

1、按合同规定流转的土地具有国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营，经营决策权、产品的收益、处置权。

2、按照合同规定按时足额交纳土地流转费用。

七、特别约定

1、本合同在土地流转过程中，如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时，甲方收取土地补偿费，乙方收取地上种苗、构筑物补偿费。

2、合同履约期间，不因集体经济组织的分主、合并、负责人变更、双方法定代表人变更而变更或解除。

八、其它约定。

本合同一式二份，签字生效。

甲方签字：

乙方签字

5.土地流转合同 篇五

甲乙双方按照《中华人民共和国土地承包法》和《土地流转管理办法》等法律、法规，经甲乙双方同意，订立此合同本。甲方将孔家村一组东岭各户近200亩土地进行流转经营。

一． 地块：高铁以东一组岭地。

二． 转让期限:转让土地承包期限为15年，即自2013年12月1日

起至2029年12月1日止。

三． 转让费：转让土地承包费用/亩，本户转让土地共亩，共计元。

四． 支付方式：甲方合同期内每年12月1日支付乙方次年土地租金。

五． 合同到期：甲方以合同亩数归还乙方。

六． 土地租金随小麦价格增高而增加。

七． 甲乙双方必须履行合同。乙方收到租金后合同生效。

八． 本合同一式两份，甲乙双方各持一份。

甲方签字：

乙方签字：

6.土地流转合同 篇六

转让土地名称为：

转让土地期限为x年(注：不得超过土地承包期剩余期限)，自20xx年x月x日起至20xx年x月x日止。甲方应于20xx年x月x日前将土地交付乙方。

二、转让价款与支付方式

转让报酬按下列第种方式计算。选(1)、(2)方式的，乙方应于当20xx年x月x日前以货币方式向甲方付清。

(1)按实物折值计算，每亩地年报酬相当于斤小麦(或玉米、稻谷等)的价值，年总报酬相当于斤小麦(玉米、稻谷等)。单位价格按交款年中级质量国家收购价格计算。

(2)采取浮动方式，第一年每亩地报酬元，当年共计元。从第二年起，以第一年为基数，每年上浮递增x%。

(3)20xx年x月x日前，乙方一次性向甲方付清转让报酬元。

三、双方的权利义务

1、本合同签订前由甲方向发包方提出转让申请，并应经发包方书面同意。

2、转让合同生效期间，甲方终止与发包方在该地块上的承包关系，由乙方与发包方重新签订承包合同。

3、转让期限不是全部剩余承包期的，不变更原土地承包合同和土地承包经营权证。转让期以外时间，甲方恢复履行原土地承包合同。

4、转让期限为全部剩余承包期的，甲方应申请办理中止原土地承包合同，注销土地承包经营权证。

5、乙方应按时向甲方支付合同约定的转让报酬，同时承担与发包方签订的承包合同所约定的义务。

6、转让期限内国家有关土地和种植作物的补贴由乙方享有。

四、违约责任

1、乙方未按时支付转让报酬，按月支付应付总额‰的违约金。逾期个月未支付转让报酬，甲方可解除本合同，并不承担由此造成的损失。

2、因变更或解除本承包合同使一方遭受损失的，除依法可免除责任外，应由责任方负责赔偿。

3、任何一方违约，应向对方支付违约金元;另一方劝告无效时可以解除合同，并不承担给违约方造成的损失;解除合同给无责任方造成损失的，由违约方赔偿，违约金不足以弥补损失的，还应支付赔偿金。

五、其他约定

1、若土地被依法征收、占用，其安置补偿费的`享受权，不是全部转让剩余承包期的归甲方，全部转让剩余承包期的按乙方与发包方订立的土地承包合同确定。

2、变更、解除本合同须双方协商一致。如遇不可抗力等正当理由，征得对方同意可提前终止合同，相关补偿双方协商解决。

3、本合同如发生纠纷由双方协商解决;协商不成时，可申请乡村相关机构调解解决;不愿调解或调解不成的，按下列第项处理：

(1)向农村土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁;

(2)向人民法院起诉。

4、本合同自双方签字之日起生效。未尽事宜双方协商一致后可订立补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

5、本合同一式份，双方各执一份，发包方和乡镇农村土地承包管理机构备案各一份。

7.云南省土地流转合同 篇七

1 河南省农村土地承包经营权流转现状及特点

1.1 河南省农村土地承包经营权流转现状

河南省是我国的农业大省, 从省内各地市的实际情况来看, 农村土地承包经营权流转的总体规模呈稳定上升趋势, 为河南省乃至全国的农业产业化发展和结构调整都作出了积极贡献。

1.2 河南省农村土地承包经营权流转特点

河南省农村土地承包经营权流转始于20 世纪80 年代中期, 主要是由于农村大量劳动力外出务工而出现的。从当时的情况来看, 流转规模较小, 而且流转率不高。随着我国经济不断迅猛发展, 流转规模不断扩大, 使得土地承包经营权流转呈现出一些新特点。

1.2.1 流转主体逐步趋向多元化

由于经济快速发展, 农户之间进行土地承包经营权流转受限的局面正在逐渐被打破。农村专业大户和社会工商企业等主体受经济利益驱动, 积极参与到农村土地承包经营权流转之中。这就使得土地承包经营权流转的主体逐步趋向于多元化, 土地不仅在农户之间流转, 而且也在农户和合作社之间、农户和企业之间、农户和其他组织之间流转。

1.2.2 流转形式不断趋于多样化

随着河南省城镇化速度不断加快, 社会主义新农村建设开展得如火如荼。在此大背景下, 河南省农村土地承包经营权流转形式呈现出多样化趋势, 正在从过去的农户自发流转变为集体经济组织流转。不同地区应该结合自身实际情况和农户不同需求, 灵活选择合适的土地流转形式, 最终实现土地资源优化配置[1,2]。

2 河南省土地承包经营权流转存在的问题

从整体来看, 河南省农村土地承包经营权流转对推进农业产业化和农村剩余劳动力转移起到了积极作用, 也取得了良好的经济效益和社会效益。同时, 也应看到流转过程中还有一些问题亟待解决。

2.1 乡土观念依旧牢固

改革开放30 多年来, 河南省农民生活水平有了非常大的提高, 农村地区也发生了翻天覆地的变化。然而由于中华文化的深远影响, 人们千百年来形成的 “乡土情结”也延续至今, 特别是农民的这种情结还非常浓厚。农民往往将土地视为 “命根子”, 甚至坚持 “离乡不离土”, 使得他们的乡土观念依旧牢固。在这种乡土观念的影响下, 不同的农民会有很多不同的想法。

2.2 农村社保制度缺失

河南省目前仍然是比较典型的二元经济结构, 传统农业和现代工业并存, 农村社会保障制度还不健全。虽然近年来党中央和国务院出台了很多惠民的社会保障政策, 如覆盖绝大多数农民的新型农村合作医疗、直接的种粮补贴、对年满60 周岁农民的生活补贴等, 使农民在某种程度上有了一定的社会保障, 但是与城镇户口居民相比, 农民的医疗保险、养老保险、社会互助、优抚安置和最低生活保障等多层次的社会保障制度缺失。农民靠较低的收入来解决在养老、医疗、教育中遇到的众多问题还不太现实。

2.3 社会宣传引导不够

人们思想意识的改变与其受到的教育有密切的关系, 对农户而言这种教育往往要通过社会宣传来实现。要使河南省农户形成土地承包经营权流转的意识, 需要做社会宣传引导工作。然而当前河南省实际情况不容乐观, 社会宣传引导不够的情况比较明显。由于一部分乡村基层领导对推进土地流转的政策法规和方式方法缺乏了解, 使得他们缺乏工作主动性, 宣传引导的动力不足。

2.4 法律法规还不完善

目前, 河南省的农村土地承包经营权流转的法律法规还不完善, 这主要表现在以下两个方面。

1) 立法不完善。 当前相关的法律法规只有《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》, 缺少地方配套法规, 地方政府主要以政策来界定土地承包经营权的性质, 土地承包经营权的物权属性还没有得到明确, 土地的各种权利界定还没有提升到法律层面。

2) 法律法规的内容不够具体, 缺乏可操作性。它们仅在宏观层面指导土地流转, 并无具体的实际操作方法, 虽然规定了农村土地承包经营权流转的原则、形式和违约责任等内容, 但是由于河南省内各地农业发展不平衡, 土地流转规模和流转形式相差很大, 导致土地流转具体过程很难操作。

2.5 中介服务机构不足

河南省土地流转中介服务机构数量较少, 能够提供的各种服务水平也不高, 这就使得市场运作机制难以形成, 无法为农户土地流转行为提供必要的科学引导, 造成土地承包经营权流转受到很大的限制。统一规范的土地流转市场没有形成, 不能及时有效沟通土地流转的供求信息, 造成信息不对称。由于作为出租方的农户找不到承租方, 无奈之下只好无偿转包或找人代耕, 与此同时作为承租方的种田大户要找到有流转意向的出租方亦是困难重重。虽然各地已经建立了土地流转服务中心, 但是大部分只在农业经济经营管理部门及其基层站点挂牌, 有名无实, 这些服务中心按照市场经济规律进行运作并发挥流转服务媒介和中介效能的效果较差。这就使得土地成片流转难以实现, 承租方难以达到规模化经营。

2.6 非农产业收入不稳

伴随着河南省乃至全国经济社会的不断迅猛发展, 第二产业和第三产业发展以及城市化建设成绩卓著, 随之而来的是大量农民工外出并进入非农业部门工作。这极大地增加了农民的非农业收入, 从某种程度上来讲农户流转土地必然成为大势所趋。然而实际上却出现了农民闲时外出打工, 一旦农忙便迅速回家的 “中国特色”怪现象[3,4,5]。

3 解决土地承包经营权流转存在问题的对策建议

农户土地承包经营权合理有序流转, 不仅与农民切身利益关系重大, 而且与农村稳定、农业发展和农民增收息息相关。政府在农户土地承包经营权流转过程中, 不仅要充当管理者的角色, 而且还要充当支持者和公共服务者的角色, 政府这只 “看得见的手”是实现农户土地承包经营权流转市场长远发展的重要保障。

1) 打破传统乡土观念。农户是农村土地承包经营权流转的主体, 要想使他们增强土地流转意识, 进一步推动流转行为发生, 必须要改变农户的传统乡土观念。然而要想彻底打破农户几千年来形成的乡土观念绝非易事, 也不是一朝一夕能够完成的。首先, 要对农民进行教育培训。社会在发展, 时代在进步, 如今的农民必须要实现从“传统农民”到“现代农民”的角色转换。可以利用 “科技下乡”“电影下乡”和 “走出去”等手段, 让农民看到外面社会的巨大变化, 从而使他们思想发生震动, 并从内心深处感到要想有所发展必须先有所变化。其次, 要注重实际效果, 踏实做好日常工作。要想改变农户的传统乡土观念, 必须要做好充分的前期准备工作, 要多在平时耳濡目染而少在急时生拉硬拽, 要重视观念改变的实际效果而少做人浮于事的形式工作, 通过长期努力让农户内心受到感染。

2) 完善农村社保制度。只有不断完善农村社会保障制度, 才能解决农户的后顾之忧, 让他们彻底抛弃 “土地就是命根子”的传统观念, 从内心深处自愿进行土地流转。然而要想建立完善的农村社会保障制度, 达到城镇职工社会保障水平, 绝非易事。必须从当前河南省农村的具体情况着眼, 进一步健全农村社会保障机制, 大力加强建设以农村最低生活保障、社会保险、养老、子女教育、大病救助等为主的农村社会保障体系, 使得土地福利性质和保障功能逐渐淡化, 让农民对土地的依赖减少。

3) 加强社会宣传引导。农户土地承包经营权流转是在现代社会经济发展到一定阶段产生的新事物。农户对土地流转热情不高, 主要是由于相应的社会宣传引导工作不到位。要强化农户的土地流转意识, 就必须加强社会宣传引导, 这就要求各级政府特别是县 (市、区) 和乡 (镇) 两级政府加强土地流转政策的宣传力度。在相关政策的宣传中, 不仅要采用集中力量重点突破的 “快攻”, 还要采用分散长期不间断的 “慢攻”, 做到快慢结合, 让宣传的内容深入农户内心, 使农户感到土地流转的客观性和必要性。

4) 建立健全法律法规。无规矩不成方圆, 一个社会要想实现良性运行并使人们的各种行为趋于规范, 就必须要建立相对完备的法律法规制度。在农户土地流转的过程中, 要避免农户土地流转行为陷入混乱, 不断规范农户的土地流转行为, 就必须建立健全与土地流转相关的法律法规。虽然2004年河南省农业厅已经根据 《中华人民共和国农村土地承包法》, 制定了 《河南省农村土地承包经营权流转规则》和 《河南省农村土地承包经营权流转合同示范文本》, 但是这些法律法规并没有达到预期的效果, 相关部门应该进一步结合河南省实际情况, 借鉴广东和浙江等发达省份的经验, 使河南省相关法律法规更加完善。

5) 扶持中介服务机构。中介服务机构是农户土地流转中承租方与出租方的桥梁和纽带, 其作用至关重要, 因此要积极引导农户土地流转行为, 就必须大力扶持中介服务机构的建设和发展。这需要建立土地承包经营权流转中介服务机构的组织架构, 完善市场管理体系, 形成土地流转市场, 进一步规范土地流转行为, 引导农民依法有序地进行土地流转。县 (市、区) 和乡 (镇) 两级政府要鼓励中介服务机构建立农村产权交易服务中心, 并让其在县 (市、区) 、乡 (镇) 和中心村成立农村产权交易服务中心, 为土地流转信息提供法律政策咨询、合同签订指导、纠纷调处仲裁、利益关系协调等服务, 使得土地流转中的矛盾妥善加以解决, 在必要的时候科学合理地解决土地流转中产生的纠纷, 从而使得土地流转双方的合法权益得以保护。

6) 稳定农民非农收入。“三农”问题的解决不能仅从农业、农村和农民的视角来着手, 还应该从非农化的视角来着手, 要以全局系统的观念来分析现象并抓住本质, 才能做到药到病除。因此, 解决“三农”问题最根本的途径应该是非农化。只有非农化, 才能实现农业现代化、农村城镇化、农民真小康。同样要想鼓励农户的土地流转行为, 不是要稳定其农业收入, 而是必须要稳定其非农收入, 因为只有稳定了农民的非农收入, 农户的生活才会得到充足的保障, 土地流转才会最终得以实现。

摘要：介绍了河南省农村土地承包经营权流转现状及特点, 从农村社保制度缺失、法律法规还不完善等6个方面分析了土地承包经营权流转存在的问题, 提出了完善农村社保制度、建立健全法律法规等6项解决土地承包经营权流转存在问题的对策建议。

关键词：土地承包经营权,土地流转,河南省

参考文献

[1]冯晓曼.当前完善农村土地流转制度的思考[J].河南农业, 2011 (5) :8.

[2]丁关良.农村土地承包经营权流转的法律思考——以《农村土地承包法》为主要分析依据[J].中国农村经济, 2003 (10) :17-23.

[3]郭建军.关于推进河南省农村土地承包经营权流转的思考[J].决策探索 (下半月) , 2010 (22) :31-32.

[4]张辉, 刘志坚.对完善农村土地承包经营权流转的深度思考[J].老区建设, 2010 (4) :20-22.

8.云南省土地流转合同 篇八

农村土地承包经营权流转是与农村改革和农业发展相伴生的。尤其随着党的十七大和十七届三中全会把鼓励农民以多种形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营，作为下一阶段我国深化农村改革的重要战略部署，河南省农村土地承包经营权流转开始加速，并在流转主体、流转形式等方面出现了不少积极变化。但是，尽管如此，相比于上海、浙江等经济发达省市的情况，河南省农村土地承包经营权流转的整体水平仍然较低，效益也亟待提高。

一、河南省农村土地承包经营权流转的基本态势

近年来，河南省农村土地流转呈快速发展态势。从近两年的比较看，主要有以下几个特点：

（一）流转面积继续保持较快增长

截至2012年年底，河南省农村家庭承包耕地流转面积1982万亩，占家庭承包面积的20.6%，高出全国2.8个百分点，是全国农村土地流转面积占耕地比重较大的10个省份之一，比2010年年底的1313.7万亩增长了50.9%，增速居全国第二。

（二）流转形式仍以转包、出租、互换为主

目前土地流转仍以法律规定的几种形式为主，其中转包909万亩，占45.86%；转让40万亩，占2%；互换508万亩，占25.63%；出租443万亩，占22.3%；股份合作23万亩，占1.16%；其他59万亩，占2.98%。

（三）转入规模经营主体的面积增幅较大

按流转去向划分，转入规模经营主体的面积分别为：农民专业合作社265万亩、农业企业149万亩、其他规模经营主体115万亩，分别比2010年增加了50.6%、49%、44.7%。总体上看，土地转入规模经营主体的面积增加较多。

（四）农村土地流转合同签订率不断提高

截至2012年年底，河南省流转出承包耕地的农户达到326.2万户，占家庭承包农户数1978.5万亩的16.5%，比2010年上升4.82个百分点；签订流转合同220.62万份，涉及流转耕地1308.2万亩，分别比2010年增长40.8%和79.3%；签订流转合同占流转总面积的67.6%，高出全国6.5个百分点，比2010年增加了9.8个百分点。

（五）流转土地中“非粮化”现象需要引起关注

从河南省情况看，农户流转出的承包耕地中，用于种植粮食作物面积为1243.4万亩，占流转面积的62.7%，比2010年提高0.4个百分点。但从18个省辖市看，种植粮食面积占流转面积70%以上的有4个，比例在35%以下的有6个，有的省辖市甚至不到20%。尽管现在看不到更多的影响，但如果“非粮化”到了一定程度，势必会影响粮食生产。

二、当前农村土地承包经营权流转的制约因素

（一）农户流转意愿不强

农户流转承包经营权的意愿，归根到底是由其非农就业的程度、非农收入的高低进而由地区的工业化城镇化水平决定的。从调查情况看，非农化程度不高是当前河南省尤其是传统农区土地流转水平低的根本原因。此外，目前河南省农村居民医疗、养老等社会保障的水平仍然不高，土地的社会保障功能依然很强，也决定了他们不愿意轻易出让土地的承包经营权，即使出让也不愿意期限太长。

（二）土地流转服务组织不健全

目前，河南省农村土地流转服务体系还很不健全，与迅猛发展的土地流转形势不相适应。全省县一级成立农村土地流转服务机构和服务大厅的分别只占县（市）总数的58%和50%，乡镇成立流转服务机构和服务大厅的分别只占乡镇总数的38%和30.5%，流转双方信息交流不对称，满足不了当前农村土地流转的需要，在一定程度上造成“有人无地种、有地无人种”的情况，影响了土地资源的合理配置。

（三）物质技术装备支撑能力不足

随着农村土地流转加快，现有的农业物质技术装备及服务体系对规模经营支撑能力不足的问题开始显现，制约了土地流转率持续提高。最突出的是秋作物机械化程度仍然较低，特别是玉米收获后紧接着就是小麦播种，农时短、秋季天气多变，规模化经营以后需要大型收获机械介入，尽快实现玉米收获入仓，但是现有的玉米收获机械满足不了一揽子剥穗、脱粒、烘干、入仓的问题，严重影响了粮食的规模化种植。棉花、花生、红薯等经济作物和设施农业、畜牧业的机械化程度低，也在一定程度上影响了这一领域农业规模化的进程。

（四）政策支持体系不完善

目前，从上到下仍缺乏完善的农村土地流转政策体系，促进流转的激励机制尚未形成，制约流转进一步发展的瓶颈没有得到有效缓解。省以上财政支持还是空白，多数地方还处于谨慎探索阶段。在金融政策方面，规模经营主体普遍反映，信贷门槛较高、融资难、农业保险投保难，是当前制约规模经营发展的重要因素。一方面，承包租金全部是提前预付，加上购买农业机械投入较大，规模经营需要较多的流动资金支撑；另一方面，土地承包经营权不允许抵押，农村信贷手续复杂，额度较低，导致贷款困难，直接影响到了种粮大户对土地的投入。此外，不少规模化大户还反映，随着土地的集中，农业的自然风险也明显加大，迫切需要扩大农产品保险范围，帮助他们化解风险。

三、推进农村土地承包经营权流转的对策建议

（一）推动农村人口有序转移

在“人多地少”自然禀赋条件约束下，拓展农村土地流转空间、发展适度规模经营，关键在于持续减少农村、农业人口。当前，河南省还是要紧紧扭住工业化、城镇化不放，持续提高非农就业水平，快速推动生产方式转变，为农民进城提供动力。河南省推动农村人口转移应当率先实现农民工市民化，尽快落实“人地挂钩”政策，从降低农民工市民化门槛入手，集中解决好农民工市民化后的子女教育、住房和社会保障三方面的问题。

（二）加快农村土地流转服务体系建设

鼓励和引导农村土地依法有序流转，完善的流转服务体系是基础。要按照《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》要求，建立健全土地承包经营权流转市场。积极鼓励和支持省辖市、县建立统一的农村土地承包和土地流转信息网络平台，支持县、乡建设土地流转服务大厅，尽快健全村有信息员、乡有镇中心、县市有网络的土地流转服务体系，为土地流转提供信息发布、合同签订、政策咨询、价格评估、纠纷调处等服务。

（三）提高农业产业化水平

通过土地流转发展规模经营是发展农业产业化的重要条件，但与此同时，农业产业化程度又影响着土地流转水平。河南省目前涉及农业产业化的承包经营权流转尚不足1/4，也就是说，河南省当前较低的农业产业化程度对“规模地块”的需求并不旺盛，仅靠农户间“分分亩亩”的土地转包、置换难以从根本改变河南省土地流转水平低的问题。因此，当前我们要着力培育农业产业化龙头企业，鼓励他们通过建立大农场、大基地推动承包经营权流转，着力培育农村合作组织，扶持他们联合起来扎根本乡本土发展农业产业化，着力培育各类涉农中介组织，引导他们把农业产业化与土地流转衔接起来。与此同时，省市县各级政府还应当出台财政、金融等优惠政策，专项扶持涉及农业产业化的规模化土地流转。

（四）充实相关的配套保障内容

一是以高标准粮田建设和百千万工程实施为契机，继续加大农业基础设施建设投入，重点实施农田水网、电网建设和基本农田改造等项目，改善农业生产条件，为河南省适度规模经营打造优良的承载平台；二是向具有适度规模经营能力的农户提供可行的资金、信息、技术和信贷支持，并在农作物病虫害防治、国内外农产品供求及价格信息取得等方面形成整体的支持机制，激励更多的农户参与适度规模经营；三是加大玉米机械的技术研发力度，组成技术攻关小组破解玉米收获难题，不仅要尽快解决玉米收获入仓问题，还要让农民买得起、用得起；四是出台农业支持政策，要向种粮大户和农民合作社等规模化主体倾斜，帮助他们化解风险，降低成本，增加收益，培育实现适度规模经营的微观基础。

9.土地流转合同 篇九

流入方(以下简称乙方)：xxx

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《合同法》等有关法律、法规和国家政策规定，甲乙双方秉着“平等、协商、自愿、有偿”的原则，就土地承包经营权流转事宜协商一致并签订本合同。

一、流转面积

甲方将其依法取得承包经营权的杨溪乡牌塘组 150 亩土地流转给乙方进行农业生产经营。

二、流转期限

流转期限为(以国家土地承包政策为准)，即自20xx年 1月 30 日起至20xx年 1月 29 日止。

三、流转价款

土地流转价格采取实物折价方式，乙方以400斤稻谷每亩付给甲方(以早稻、晚稻粮管所国家收购平均价为折价)。

四、支付方式和支付时间

每年12月15日之前付下年租金，以现金方式一次性付清。

五、权利和义务

1.甲方有权监督乙方经营土地的情况，并要求乙方按约履行合同义务。

2.甲方有权在流转期满后收回土地承包经营权。

3.流转期限内遇到自然灾害，上级核发己方的救灾款或救灾物资政策优惠归乙方所有。如需甲方提供办理手续的，甲方应无条件负责及时办理，双方另有约定的除外。

4关于现有的农田补贴一项，只要是国家还有这一项政策，补贴的全部金额应全部归属甲方所得。

5.乙方流转后，依法享有该土地的使用权、收益权、自主组织生产经营和产品处臵权。

6.乙方不得改变流转土地的农业用途，用于非农建设土地标准不得违背上级有关文件精神、规定。

7.乙方依法保护和合理利用土地，增加投入以保证土地使用性质。

8.承包方不准栽树，不准挖塘养殖，不准卖买，如果卖买拾倍罚款。

六.合同的变更或解除

在本合同有效期内，遇下列情况之一者，可以变更或解除合同：

1.国家、集体建设需要依法征用流转土地的，应服从国家或集体需要。

2.甲乙双方中任何一方要求变更或解除合同，须提前一年通知对方，并征得对方同意。

3.乙方在流转期间，若遇不可抗拒的自然灾害造成土地被毁而无法复耕的可解除或变更合同。

七、违约责任

1.任何一方当事人违约，按照相关法律进行处理。

2.因一方违约造成对方遭受经济损失的，违约方应赔偿对方相应的经济损失。具体赔偿数额依具体损失情况由双方协商或由农村土地承包仲裁机构裁定或法院判决。

八、争议条款

1.因本合同的订立、生效、履行、变更或解除等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的提请村民委员会、乡人民政府、农村土地承包管理机关调解、

九、生效条件

甲乙双方约定，本合同经双方签字并经杨溪乡政府农村经营管理机构备案后生效。

十、其他条款

1.本合同中未尽事宜，可经甲乙双方共同协商一致后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

2.本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，鉴定备案单位执一份。

甲方代表人(盖章)： 乙方代表人(盖章)：

身份证号：身份证号：

住址： 住址：

年 月 日 年 月 日

签订地点：签订地点：

10.农村土地流转合同（推荐） 篇十

甲 方（农户）：

乙 方：前进镇祯祥村种植专业合作社

为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。

一、土地流转时限： 从年月日至年月

二、甲方将应分土地亩，开荒地亩，共计 亩流转给乙方经营，土地流转价格每亩400元，共计人民币元。

三、土地流转费在2014年3月1日前一次付清。否则，甲方有权自行耕种或转包他人。

四、在合同期内粮食补贴和综合补贴，由甲方享有；秋整地补贴及县乡两级的临时性补贴，如：种子补贴等，一切补贴，由乙方享有。

五、土地面积经丈量确定后，乙方须付给甲方定金500元，如果乙方在2014年3月1日未能一次付清全部流转费，乙方所交的定金，甲方不予退还。

六、合同到期或解除后，乙方须按照甲方的要求，对所耕种的土地进行灭茬、秋整地直至达到待播状态。

七、违约责任

1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方全部损失。

2、乙方违背合同条款给甲方造成损失的，由乙方赔偿甲方全部损失。

八、本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见后形成书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式两份，经双方签章后生效。甲方、乙方各执一份，具有同等法律效力。备注：

甲方：

11.土地流转：让沉睡的土地醒来吧！ 篇十一

一个好的农地制度能使不爱农业的人干好农业，一个坏的农地制度能使热爱农业的人干不好农业；好的农民能使差的土地增产，不好的农民能使优质的土地减产；好的农地制度能够产生优秀的农场主和家庭农场，优秀的农场主和家庭农场能够培育出优秀的职业农民，优秀的职业农民能够产出优质的农产品并提供优质服务，优质农产品和优质服务能给农民带来高额的回报。所以说，建立一套科学合理的农地制度非常重要。

2016年3月25日，央行、银监会、保监会、财政部和农业部再次联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。这两个暂行办法的发布，意味着我国原有的农村土地制度与农村金融体制将被“打破”，而赋予“两权”的融资功能则是增强农村土地资源效能，提高农民贷款的可获得性。这意味着农村土地制度改革与深化农村金融改革迎来更实际的突破。

西北农林科技大学经济管理学院副院长李录堂教授，多年来在农村土地流转研究领域做着不懈的探索。近日，本刊记者走访了李录堂教授，就如何让农村的土地流转起来等话题，听取了李教授的一番解读。

土地流转亟待制度的完善

据相关资料显示，我国农村估算有可流转的土地价值约100万亿元，其中耕地约40万亿元，林地20万亿元，宅基地40万亿元。如此巨额的一笔沉睡资本，随着国家土地流转政策的逐步明确，将被激活释放出来。

去年8月，国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》），明确了开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权（以下统称“两权”）抵押贷款试点，坚持依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控的原则，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化加快发展。

在李录堂教授看来，这又是一次国家层面的农村改革探索，值得肯定和支持，也符合“试验、试验又试验；探索、探索再探索”的中央精神。他说，农村“两权”抵押贷款试点在全国多个地方早就有人在做局部试验，此次中央将其提升到国家层面，说明中国农业现代化发展着实需要金融资本的推动。“然而问题在于此次试点是在农村土地市场尚未形成的情况下展开的，抵押融資与抵押要素市场二者缺一不可，这就势必使本次试点带有一定的局限性。”李录堂说。

在李录堂看来，在我国现有的农村启动“两权”抵押贷款，首先会面临一个法律的所属权问题：宅基地归农村集体所有，而不归农户家庭所有，因此宅基地的所有权不能被农户用作抵押，只有宅基地的使用权可以被用作抵押。但就目前现状而言，很多农房根本没有房产证，很多宅基地也没有土地证或者土地使用证，这自然面临农户如何将住房和宅基地使用权用于抵押的问题？这就使得一旦出现贷款违约，银行或者信用社就难以回收贷款，以及将住房或者宅基地使用权进一步转让变现。

李录堂分析认为：《意见》的颁布从某些方面来说有利于盘活农村土地资产，激活农村金融。“比如说在政府行政担保或贴息担保等条件下，以及农民有了完整的社会保障条件下，土地的“两权”抵押融资功能就会发挥一定的积极作用。”

然而，就目前现状而言，首先，在集体与农户之间的土地产权数量关系不清，且土地和农村房产市场没有形成的情况下，农村“两权”抵押贷款试点，对银行而言意味着一定的风险。虽说《意见》中也提到了“两权”抵押风险的防范问题，但具体如何防范并没有说明。其次，对土地集体所有者而言，有的农民在还不上贷款时，他的承包土地经营权或住房财产权可能会被银行出售，而买入者又不一定是原集体土地所有者，这就意味着土地集体所有者会因抵押风险而改变。怎么办？第三，由于农村土地市场没有形成，土地不能自由地转换成货币，货币也不能自由地转换成土地。所以，农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款，从商业融资功能上说几乎无法发挥作用；加之我国银行的谁放贷谁收回的责任制度，使“两权”抵押商业贷款在现实中变得不可能。

如何让“两权”走出现有制度的瓶颈，实实在在地维护农民的土地权益，显然是一道艰难的命题。

创新土地流转试验新模式

“两权”抵押贷款取得成功的关键，在于允许土地承包权和住房财产权的自由流转。这就意味着政府需要解除某些与《意见》精神相悖的规定，为房地产所有权和使用权以及宅基地使用权的转让提供便利条件，农民的所有集体资产和私人资产均应得到确权，并尽快向确权人颁布具体的权益证书；及时修改与《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》和《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》相违背的法律法规条款，建立和完善农村房产交易市场和土地流转市场，只有这样，才能保证“两权”抵押贷款取得成功。

近年来，李录堂教授坚持不懈地从多方位探索农村土地流转的可能性，并在陕西省蓝田县董岭村建立起试验基地。李教授向记者介绍说，他的创新来自于七个方面：一是在试验村进行土地所有制创新，建立“土地以集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的土地集体所有制新形式，简称为“51︰49 式土地集体所有制”。二是确定转出土地者和转入土地者，让他们达成土地比例化市场交易，且都能感受到双重保障型农地市场流转机制的好处。三是形成新的集体成员资格条件和新型土地承包关系。四是建立土地社会保障基金。五是建立土地规模化公积金。六是实行土地规模化公积金抵押贷款和土地长期抵押贷款。七是形成农村土地市场和适度农业规模经营主体，通过集体土地产权比例化市场自由买卖，逐步建立健全以家庭农场、专业大户、农民专业合作社和龙头企业为载体的适度农业规模经营主体。