纵横对比的房地产企业偿债能力分析论文

纵横对比的房地产企业偿债能力分析论文

1.纵横对比的房地产企业偿债能力分析论文 篇一

1 我国房地产业造价计价模式应用现状

计价模式是指编制一个工程项目造价的程序和方法,包括工程造价的构成、计价的依据、程序、方法以及材料价格的确定等诸项内容。计价模式是工程造价管理的基本内容之一。我国目前房地产业一般采用定额计价模式和工程量清单计价模式。

1.1 定额计价模式

定额计价是我国传统的计价方式,自上世纪50年代借鉴前苏联的这一模式以来,一直沿用至今。经过几十年在我国的应用和发展,逐步完善已经达到了自成一体的程度。采用预算定额编制工程造价时,通常采用定额单价法,以施工图纸作为依据,按地方预算定额计算规则计算出各分部分项工程的工程量,套用相应定额及地区单位估价表算出直接费,按工程类别计算以取费定额中的费率的形式计算间接费用和国家规定计取的利润和税金,最后确定预(结)算造价的方法。

由于我国由计划经济向市场经济转变,除按上述公式计算外,工程造价还要计算人工和材料价差。房地产企业在采用定额计价模式时,通常把间接费费率、利润率、税率三项合并取综合费率10%~15%,如果按费用定额正常计取一般综合费率在25%左右。

1.2 工程量清单计价模式

工程量清单计价是指由业主计算并提供拟建项目的分部分项工程量,承包商完成由业主提供的项目所需的全部费用,由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费项目、税金项目组成。《建设工程工程量清单计价规范》中工程量清单综合单价是指完成一个规定计量单位的分部分项工程和措施清单项目所需的人工费、材料和工程设备费、施工机具使用费和企业管理费、利润以及一定范围内的风险费用[1]。

房地产企业在采用清单计价模式时,通常在措施费方面想办法降低造价。例如,按照湖北定额规定计取高层建筑垂直运输费时利润非常丰厚,房地产企业了解这个情况后,就压低这一块的价格,以包干价的形式确定垂直运输费。

2 两种计价模式中结算审核的比较分析

定额模式结算审核是一种被动性的事后行为,而工程量清单模式则强调事前控制,两种计价模式中的审核重点、依据、内容都有很大的区别。

2.1 结算审核重点不同

定额计价模式中,主要把精力放在竣工结算阶段,工程完工后仅对结算值进行审核。在签订合同时,一般采用可调价格合同,为合同加减增减变更或据实结算的方式,合同条款约定工程的取费等级、下浮率、主材价格调整等内容。各方忽视了前期及施工过程的对结算的影响,造成结算阶段出现出多争议问题,这些问题无从取证和核实。工程量清单计价模式重视全过程造价管理,特别是把重点放在招投标阶段。以综合单价投标的工程,一般采用固定单价合同,除非双方在合同中有特殊约定,一般情况下,投标单位的综合单价是不能改变的[2]。所以,在招投标阶段,必须准确描述工程量清单的项目特征和工作内容,工程数量和工程项目也必须准确、完整。

2.2 结算审核依据的不同

定额模式和清单模式审核依据均为图纸、定额、合同、施工组织设计等,但具体作用又不同,具体表现在以下几点:

1定额的作用。在定额模式中,审查定额套用是否正确是一项重要工作,主要审查实际工作消耗量与定额人工、材料含量是否相符。在清单模式中,招投标时依据投标书,签订的合同单价,不管投标单位是选用的企业定额还是各地的消耗量定额编制,也不管套用定额是否准确,都可以作为工程结算的依据。

2施工组织设计。定额模式中,措施费的计取主要取决于定额规定的计算方法和程序,施工组织设计对工程造价确定的作用被弱化。在清单模式中,措施费以项计取,施工单位可以根据自己的施工组织设计确定措施,然后确定这些措施所消耗的费用。施工组织设计在清单模式中成为结算审核的重点。

3 定额计价与清单计价结算有关问题对比分析

工程竣工结算是指承包商完成合同规定的全部工程,包括在履约过程中发生的工程变更、索赔和价款调整,经验收质量合格,发包人应付给承包人的合同总金额。结算过程中大部分工程项目的价格可以通过清单规范、定额、信息价、合同等达成一致,但部分问题仍存在争议,试分析如下:

问题1:对于施工单位未做项目如何进行扣减,投标漏报项目或少算工程量是否可以补报?

定额模式:标底量、合同量、设计图纸工程量应该相同,但在计算过程中存在误差,误差较小,可以取平均值。误差过大,则须以图纸为依据重新计算。投标漏报项目或少算工程量不得补报,因为定额模式下,投标人承担计量风险。清单模式:清单所列招标工程量是由招标单位提供,可按清单提供的工程量扣减。投标漏报项目视为已含在其他分部分项工程单价中,不存在争议。

问题2:工程项目定额套项不同的争议。

定额模式:由于定额子目和内容有限,不能涵盖所有项目,同时新技术新工艺的不断涌现。同一工程项目会出现不同套项,价格差异很大的现象。只有双方抱着客观、公正的态度,才能达成一致。清单模式:招标时只提供工程量及项目特征和工作内容描述,如何组价完全由施工单位确定,不存在套高价和套低价的问题。

4 竣工结算造价控制要点

结算款是房地产企业支付给施工企业的最后一笔工程款。相关调查数据表明,在结算审核的过程中,对施工单位的结算审查核减率一般在10%-20%,这种审核工作虽说是属于事后控制措施,是被动的行为,但是仍然对控制造价节约资金能起到非常重要的作用[3]。

把结算资料的真实性作为工作的重点,加强过程控制。结算审核工作是事后审查,主要是根据结算资料确定工程结算值。但由于一个工程项目周期往往较长,施工期间有大量的设计变更、签证、索赔等事件,结算资料隐蔽工程的真实性无法判断,这些会增加结算工作的难度。2013版《计价规范》非常重视施工过程对结算的影响,坚持在施工中,就要考虑到各种对结算有影响的因素,进行全过程造价控制。在合同约定到竣工结算的全过程均设置了可操作性的条文,明确规定了应依据施工过程中在发承包双方共同确认的计量、计价资料的基础上办理竣工结算的原则,为今后的快速结算提供了有力的依据[4]。

5 结语

2013版《建设工程工程量清单计价规范》的实施,使得清单计价模式更加合理、完善、可操作性不断增强,符合全过程工程造价管理的要求。与此同时,各省纷纷出台13版的地方性消耗量定额,定额计价模式也有了一个飞速的发展。两种计价模式各有自己的优缺点,房地产开发企业在选用计价模式时,应该更多考虑自己企业的管理模式和造价人员的管理水平,选择合适的计价模式,以提高投资收益,完成利润目标。

摘要：新工程量清单计价办法的实施给工程造价控制工作提出新要求,竣工结算审核工作也发生了重大变化。对两种计价模式下的费用构成及工程造价计算方法进行对比分析,在此基础上,对竣工结算审核的重点及依据方面进行详细阐述,并讨论解决具体实际问题方法的对比分析,最后提出新清单计价模式下结算控制工作的重点。