浅谈中国房地产行业融资结构

浅谈中国房地产行业融资结构（通用11篇）

1.浅谈中国房地产行业融资结构 篇一

中国保险科技行业融资报告

国内保险科技行业处于起步阶段截止20，国内保险科技的创业公司成立200余家。其中获得私募股权融资金额仅占全球保险科技行业的4%,中国作为全球第二大保险市场，保险科技创新才刚刚起步。未来在资本的助推下获得巨大的发展空间。科技深度赋能保险趋势显著科技与保险的结合已从营销渠道互联网化向科技深度赋能保险演进。大数据、区块链、Al等技术在精准营销、差异定价、风控与反欺诈等领域的运用，以及保险与场景的深度融合，日渐成为保险创新的主流模式。私募股权资本在此领域也在不断加码。(原文来自三个皮匠咨询文库)一、中国保险科技行业融资概况1.1中国保险科技行业融资概况自至年底.保险科技行业发生的私募股权交易总金额超过113亿元人民币。其中众安保险以超过57亿元人民币占据半壁江山。其他未上市保险科技企业通过私葵股权融资超过56亿元人民币。2017年，从全行业的企业融资数和总金额来看虽有所下降(左图)。但大额融资事件的数量较20增多(右图)。全行业的融资轨迹呈现Gartner曲线的形态是一种规律性的表现，市场回调是布局保险科技行业的机会。2017年，BAT又入股了7家拥有保险相关牌照的公司，目前总数已达到12张牌照(具体见3.4)，互联网巨头相继以设立、投资等方式加速进军保险业.他们自建保险业务的资本投入与保险科技创业公司的私募股权融资共同构成行业的`融资全貌。1.3融资总额前20名的保险科技公司众安2017年完成IPO，以其总融资金额175亿元人民币，遥遥领先保险科技行业。第二梯队集中在2C类的保险中介平台.依次是管理型总代理模式、综合销售平台、以及比价销售平台。互联网直接2C的获客模式更能获得资本的认可。车联网技术服务和网络互助平台曾因模式的创新获得资本青睐,但由于监管政策趋紧,发展受到很大挑战。二、保险科技各细分赛道的投融资状况2.2不同细分领域的融资总额按创业公司主营业务发展方向的不同.将保险科技行业划分为13个细分赛道;并对总融资金额超过5亿元以上的细分赛道做如右图排序:三、谁在投资保险科技公司

2.浅谈中国房地产行业融资结构 篇二

(一) 房地产企业融资渠道相对单一

目前, 我国房地产业资金主要来自银行贷款。一方面, 银行掌握了充足的资金, 并且资金的供给也相对稳定, 对于资金需求量大, 周转期长的房地产业, 银行是其最为稳定的资金来源;另一方面, 同国家政策是密切相关的。国家对于房地产企业限制较多, 通过直接渠道进行股权、债权融资需要更多的手续, 受到很多的法律以及国家政策上的阻碍, 这就使得企业并不能同外国企业一样使用更多新的融资渠道进行融资, 造成了融资方式较为单一的现状。

但是由于房地产企业融资一味地依靠银行贷款, 致使房地产开发的资金来源过分集中于银行, 使银行承担过多的风险。从我国房地产市场的运行来看, 银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程, 这样, 商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。并且商业银行无法也不敢无限满足房地产业多角度多层次的资金需求, 房地产开发的资金得不到保障制约了房地产行业的生存和进一步发展。

(二) 房地产融资市场体系不健全

目前, 我国房地产融资市场体系并不健全, 市场存在严重的资金供求失衡, 造成了企业融资成本过高的现状, 很多企业铤而走险, 借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。而在国外, 除信贷一级市场以外, 还存在比较发达的信贷资产证券化以及信托证券等二级市场。在二级市场上, 通过创新传统信贷工具, 住宅融资的渠道可以扩展到各种长期资金经营机构和个人投资者对信贷证券化资产的投资资金。这种资金来源多样化正是我们所要借鉴的, 努力构建一个提高房地产金融资产流动性的市场体系。

(三) 企业资金的周转受地方政府主义影响

目前我国房地产企业存在盲目融资的现象, 大部分企业不结合自身的实力展开融资, 或者大部分企业在进行融资时只是大概估算一个数额, 这就为企业融资带来了隐藏的泡沫风险。并且这种融资需求并不完全是市场化运作的结果, 有很大一部分是地方政府所推动。我国在20世纪90年代后期, 开始发展房地产业, 主要是为了增加内需、刺激经济。结果是房地产业带动地方GDP高速增长, 也给地方政府创造了一个巨大的新财源。但随着房地产行业和社会整体经济的发展, 地方政府视房地产业不再是一个简单的支柱产业, 而是产业的全部。推动房地产业的发展, 一些地方政府人为地制造需求, 比如, 大规模对城市进行拆迁, 积极推进房改。

二、次贷危机对我国房地产行业金融创新融资的启示

(一) 美国次贷危机不会影响我国房地产行业金融创新融资的进程

从美国的创新实践我们可以发现, 金融创新是商品经济发展的客观要求, 它促进了金融产品和金融行业的深化, 降低了融资成本, 提高了资本利用率, 对社会经济发展起到了非常积极的作用。实际上, 这次危机的根源并不在于金融创新的本身, 而是美国的金融监管体制存在重大缺陷, 放纵了相关市场主体使其违背了“注重风险控制”的原则。金融创新本身没有错, 问题关键在于金融监管是否能同步跟上。若是美国金融监管到位了, 高风险的次级贷款及其金融衍生产品在市场上就不可能发展到当今这么大的规模。所以首先应肯定房地产行业金融创新融资的积极意义, 不能因噎废食。在现阶段我国金融机构产品品种单一、服务简单、利润严重依赖于传统业务和简单中间业务的情况下, 开展金融创新尤为重要。只有加强金融创新, 才能有效减少系统风险和市场风险, 确保国家金融安全。

(二) 加强房地产行业金融创新融资的风险控制

贷款发放机构通过打包方式转嫁给其他金融机构的风险, 在其交易对手面临经营危机风险加大时, 会通过利益链条的传递危及到自身。金融创新甚至使得风险更为集中和隐蔽, 增强了风险对金融体系的破坏性。所以在房地产金融融资创新的过程中, 首先应将风险管理理念放在首位, 还要建立完善的风险管理和反馈制度, 并使之机制化, 确保能够跟踪并反馈市场的变化, 以便于风险管理度的进一步完善。

三、当前情况下, 我国房地产业融资创新的选择

(一) 加快住房抵押贷款证券化

根据资产证券化的定义, 住房抵押贷款证券化是指发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押贷款, 汇集重组成抵押组群, 经过担保和信用加强, 以证券形式出售给投资者的融资过程。住房贷款证券化对传统金融中介初级产品深加工, 可使银行风险经由资本市场分散给广大投资者增加了资产流动性, 从根本上解决银行“短贷长存”的矛盾。同时有利于银行进一步扩大信贷规模、改善资产负债结构, 提高其经营效益。通过抵押贷款证券化可以将风险市场化加速间接金融向直接金融的转化, 其结果是房地产金融的资金来源更加多元化, 分散了投资风险, 促进房地产金融市场健康发展。

(二) 建立房地产投资信托基金

房地产投资信托基金是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证, 将社会上的资金集中起来, 汇集成具有一定规模的信托财产, 并由信誉良好的信托机构充当募集资金的托管人, 对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。

由于房地产开发投资规模大, 使得房地产开发需要投入大量资金, 而且房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性, 要求投资者具备专业知识, 这形成了中小投资者难以逾越的障碍。房地产投资信托基金将分散于公众的资金集中起来, 交由专业的基金管理人进行房地产投资, 进行投资物业的多样化, 对房地产投资风险有效分散, 有效保证了投资者的资产组合效益, 促进房地产行业的健康方法;另一方面通过开发企业获得投资信托基金, 拓宽了融资渠道减少了对银行贷款的依赖。

例如, 2007年GE Commercial Finance Real Estate把在内地2000万美元投向“中信资本·万科中国房地产开发基金”。2008年3月金地集团与瑞士银行下属瑞银环球资产管理集团达成了协议, 将共同发起建立针对中国住宅开发市场的房地产投资平台, 即成立一个离岸公司, 在美国和欧洲融资, 转向投资国内房地产市场。

(三) 加强海外融资

近年来流入房地产行业的境外资本有所增加。主要是与国内相比, 海外市场的上市要求相对宽松;再且欧美一些国家房地产业的发展已基本上处于饱和状态, 其利润空间不大, 相比之下, 我国的房地产业尚处于初期发展阶段, 无论发展前景, 还是利润空间都相对较大;中国加入WTO后, 国际金融一体化进程加快。外资带给境内房地产业的还有国际规范性运作、先进的经营管理经验和市场化竞争。因此有必要加快外汇管理体制的改革, 利用和规范外资是房地产融资体系中需要妥善处理的一个问题。

(四) 鼓励房地产企业发行公司债券

房地产公司债券是房地产企业为筹措资金而向债券购买者出具的、承诺按一定利率支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证, 是一种重要的信用工具。对于开发周期长、投资额度大的房地产企业, 发行债券是一种较好的选择。在金融危机形势下, 投资人对信用风险持极其谨慎态度, 相对于其他融资方式, 公司债融资不仅具有其独特的功能, 而且从发行到交易, 信息更透明, 监管更严格, 因而具有良好的安全性。在公司债的市场上, 可供企业借债的对象众多, 市场化操作更为规范。事实上, 停滞数月的公司债发行已有回暖的迹象。例如, 2008年5月, 万科A发布公告称, 发行不超过59亿元公司债券的申请, 经证监会发行审核委员会工作会议审核, 获得有条件通过。这在很大程度上缓解了万科的资金窘境。

虽然我国房地产债券市场有所发展, 但其发展处于一个初始阶段, 存在较多问题。主要有:1.安全性低。我国虽然已经建立了公司债券的信用评级制度, 但未严格实施, 缺乏对信用机构、会计师事务所等中介机构进行有效的监控法规, 不少中介机构对公司债券的评价缺乏客观的标准, 致使某些不良业绩的企业在财务方面弄虚作假;2.收益性低。利率政策规定房地产企业债券利率不高于同期银行存款利率的40%, 实际发行时往往不超过20%。中国人民银行多次下调银行存款利率, 使公司债券和银行存款的利差越来越小, 再减去利息税, 债券的收益已经不能补偿公司债券的风险。3.房地产债券设计品种单一。近几年发行的房地产债券大部分是3年期, 固定利率, 到期一次还本付息。虽然考虑到项目开发周期, 但这样做一方面不利于企业规避市场风险, 到期形成较大偿债压力;另一方面使得投资者没有可选择的投资品种。

四、结语

随着经济的发展, 我国房地产企业融资方式已逐渐现代化, 但是房地产企业融资方式的拓展依然是一项艰巨的工程。为房地产企业开辟更多的融资渠道, 既是降低企业金融风险的重要手段, 也是房地产企业自身发展的需要, 更是发挥房地产业作为国民经济支柱产业作用的要求。在美国次贷危机的警示下, 我们应在建立好风险防范机制的基础上, 不断拓展金融创新融资机制。

参考文献

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3.浅谈中国房地产行业融资结构 篇三

目前中国酒店行业总体上仍处于发展低谷中。但是部分城市的酒店已率先“触底反弹”。酒店经营的上升通道、下降通道，有一大部分取决于各地不一的供求关系。

而2015年初全球酒店企业股价的下跌，也反映了全球酒店行业的供求关系变化。在目前的情形下，酒店行业投融资需要哪些值得注意的地方呢，前瞻产业研究院《2016-2021年中国酒店行业发展前景与投资战略规划分析报告》给出了一些值得参考的投资与融资策略。

一、中国酒店行业投资策略建议

1、经济型酒店投资建议

随着社会经济快速发展和人民生活水平的提高，近几年中国的旅游业市场取得了大幅度的提高。同时游客出游更多开始注重住宿的舒适性和便捷性，然后才会是性价比。因此未来几年，经济型酒店的发展方向应该集中在提高自身的便捷性上，然后是舒适性。

2、中端型酒店投资建议

随着商旅市场的扩大，大部分高星级酒店开始向商务酒店转型，未来酒店的商旅客人将会成为主要的客户源。据《酒店商旅客人住宿分析报告》监测数据显示，目前中国的商旅人士主要集中在25至39岁，他们的年均出行次数在5次左右，接近30%的商旅人群半年出差10次以上。他们有着高学历，高收入，高消费能力的特征，这些特征使他们成为成熟的消费群体，对产品的鉴别能力强，对服务质量的要求较高，较注重品质，因此他们在选择住宿时最关注服务质量，其次是性价比与便捷程度。因此，未来中端型酒店的投资发展建议是：回归产品本质，做好服务，为客户提供最佳的性价比。

3、高端型酒店投资建议

商旅市场的扩大使得大部分的高星级酒店开始转型成为商务酒店，好的服务质量是高端型酒店一开始就存在的优势，在转型为商务酒店的同时应该将这个有点继续的保持下去，然后再在性价比和便捷程度上加大投资力度。

4、并购策略

未来中国传统行业的转型将会依托“互联网+”技术的发展，将互联网及其相关信息技术恰当的整合到酒店行业自身的发展中时未来酒店行业发展的主旋律。因为酒店行业未来的1 并购策略应该是在并购同行业特色酒店的同时，也应该考虑相关互联网行业的企业以及在“互联网+酒店“这个新兴模式下取得一定成就的企业。

5、与OTA竞争策略

酒店集团与OTA的竞争主要集中在房间的预定价格之上，OTA为了获得更多的访问流量往往会以低价的形式进行宣传，而低价对于酒店集团本身来说以为着营业利润的减少乃至亏损，但是酒店集团在一定程度上也要依靠OTA的营销渠道来赢得客户。酒店集团与OTA的竞争不可避免，同时也将会持续一定的时间。关于这点酒店集团有两个策略可以选择，一是同行集团之间形成联盟打造属于自己的OTA平台;二是同现有的OTA企业形成信息共享机制，从而在价格制定上面双方可以协商定价，从而实现双赢的结果。

6、中国酒店品牌海外市场投资策略

目前，中国酒店品牌在海外市场主要以输出管理、特许经营、收购、经营权或资产置换等各类模式发展酒店项目。

(1)品牌联盟模式

品牌联盟即双方在各自市场互选一部分符合条件的酒店，并在对方被选酒店品牌下同时也挂上自己的品牌，以“双品牌运作”，且将自己的部分理念和服务适当植入对方酒店。

互相贴牌的联盟模式下，收益来自于订房，即双方都通过对方的订房系统为自己送客，然后拿出客房收入的一定比例作为订房费收益送给对方。

例如，绿地集团成立酒店管理公司后不久，推出“铂瑞”Primus和商务“铂骊”两大酒店品牌，其已与西班牙最大酒店管理集团Meliá就双方在中、欧多地自有资产高星级酒店经营权置换方面达成合作，即绿地在华拥有的部分酒店可挂牌Meliá品牌，而Meliá在欧洲的部分持有物业的酒店则可挂牌绿地自主酒店品牌。

与一般的品牌联盟模式不同，绿地与Meliá的经营权置换除了互相贴牌之外，是比联盟模式更为紧密的管理输出，联盟模式下双方仅是适当植入一部分对方的理念和服务，且双品牌运行，但绿地的经营权置换则是整套系统的输出管理，且只挂管理方品牌。

(2)特许经营模式

2011年，锦江之星与菲律宾上好佳正式签约，品牌授权上好佳，在马尼拉注册酒店投资管理公司，由上好佳在菲律宾区域发展锦江之星门店，上好佳相当于是锦江之星的菲律宾 2 区域代理商，锦江之星给予上好佳品牌、管理培训、标准制定、订房系统共享等，上好佳对当地酒店进行投资、派人员和经营，在15年合作期限内，双方在菲律宾要开设不少于30家酒店。

此种模式的收益在于，上好佳需向锦江之星交纳品牌使用费、软件费、管理费、新开店费用等，并进行经营分成。在中国市场，一家经济型酒店的投资额约700万-1000万元，投资回报期约3年。菲律宾市场由于投资成本与中国市场基本持平，而房价略高于中国市场，因此投资回报期更短。

之后，锦江之星又与韩国SANGWONHOUSINGCO.LTD公司签订特许经营合同，以单店特许经营方式在韩国扩张，首家特许经营店由SANGWONHOUSINGCO.LTD公司按照锦江之星的海外标准，在韩国首尔投资建造。到2017年，双方计划在中国游客出游较多的韩国城市开设约10家锦江之星。

与贴牌相比，特许经营模式更紧密，且对管理者的体系和专业度要求很高，由于投资建设成本皆由外方承担，因此中方成本较低，且能快速在海外市场扩张。不过由于实际经营者并非中方酒店集团，而是外方合作者，因此万一在经营过程中存在管理疏忽，则会对中方酒店集团的品牌造成损害。

(3)重资产模式

近两年来，一些具有资金实力的中国酒店集团开始以直接并购或投建方式在海外发展酒店。如，2013年4月旅业集团收购德国法兰克福市的四星酒店——原金郁金香饭店;北京华荣建业房地产开发有限公司投资兴建的华荣阳光酒店在德国法兰克福封顶，计划于2014年开业。

二、中国酒店行业融资策略建议

酒店是典型的资金密集型企业，资金是酒店体内的血液，是酒店进行生产经营活动的必要条件，没有足够的资金，酒店的生存和发展就没有保障。但由于酒店占用资金量太大，一般情况下，较易出现资金链循环不力的情形，这就需要通过外部资金融通的方式来解燃眉之急，酒店就需要进行融资。而酒店的融资方式主要有以下几种：

1、银行信贷。

银行信贷要求自有资本投资25%以上，向银行借贷75%。开发商可以使用土地使用权、相关建筑物的所有权、开发经营权和未来酒店收益等等资产作为抵押或质押。但是这种融资方式对于中小投资者来向难度较大，原因在于：(1)银行金融机构的运作机制约束中小企业融资，放贷比较谨慎;(2)我国金融机构内部清理整顿，使得银行收缩信贷规模;(3)缺乏与中小企业相适应的金融机构。

2、债券融资。

债券发行费用低，且利息率一般低于股票股息率，债券的利息列入费用项目，可抵减所得税，同时，有的债券可以提前收回，使企业保持较灵活的资金结构。

3、租赁融资。

租赁融资的筹资环节少，所需手续简单，省了许多繁琐的审批手续，尤其是筹资费用低是显著优势。酒店项目可以进行：土地租赁、资产租赁、房屋租赁、设备租赁等。

4、股票融资。

发现股票筹集的资金属于企业的资本金，没有到期日，不必偿还本金，可为企业提供长期稳定的资金来源。但是因为企业上市门槛太高，大多数中小企业无法通过这种方式解决急需的资金。

5、产权融资。

开发商主要考虑产权融资途径是发展产权酒店。这种融资方式曾是投资者们最钟爱的投资方式之一，也是众多开发商最佳融资渠道之一，但是由于相关法律的确实，导致发生了诸多法律纠纷。

产权酒店的概念是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司，同意出租经营，并获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。

6、商业信用融资。

弱酒店未来经营有足够吸引力，开发商有一定信用，开发中的工程建设，可以通过垫资方式进行。

7、私募资本融资。

开发商以股权有限公司的主发起人身份，向社会定向招募投资人入股，共同作为发起人，形成资本融资。

8、信托融资。

新的《信托法》出台以来，信托投资公司已经拥有了很大的运作空间。开发是商可以把即将开发的酒店项目打包，通过信托凭证，向社会集资。

9、政策支持性融资。

本文作者：罗娟（前瞻网资深产业研究员、分析师）

4.浅谈中国房地产行业融资结构 篇四

影响因素分析

一、有利因素

（一）政策支持

2018年3月18日，国务院办公厅下发的《关于全面推进金融业综合统计工作的意见》（国办发〔2018〕18号）特别指出，要开展对地方金融管理部门监管的地方金融组织统计、互联网金融机构统计等，填补统计空白。要求制定融资租赁公司等金融机构的统计制度，并建立信息共享机制。

目前，整治工作的开展，以及统一归口管理，均有助于防止监管套利，规范融资租赁市场的秩序，促进行业健康发展。

（二）融资租赁服务“三农”空间广阔

当前，我国广大农户融资难、融资贵、融资慢三大问题依然突出，资金问题仍为制约农业规模化发展的重要因素。据中国社科院2018年发布的《“三农”互联网金融蓝皮书：中国“三农”互联网金融发展报告（2017）》显示，我国“三农”金融缺口逾3万亿元。

随着农机具与活体租赁业务的发展，当地农户摆脱了以往需要赊账购置设备、牲畜的窘境。融资租赁业务期限灵活且开展方便，在服务“三农”方面有天然优势。融资租赁等金融业务下沉，将有效推动我国农业规模化发展，未来还有广阔空间。

（三）占重要地位

融资租赁在国际上具有非常重要的地位，西方很多发达国家融资租赁已经成为了仅次于银行贷款的第二大融资渠道，市场规模巨大，同时发展历史悠久有比较成熟的经营范式，受到了各国的大力追捧。我国目前处于经济转型的关键时期，国家要激发广大民众的创业创新热情，必须加大金融支持的力度。融资租赁在服务中小企业方面具有天然的优势，因此国家省市政府密集出台了很多支持政策。各地区又根据国家的大政方针制定出符合地区发展实际的细则，后续细则的出台会更好的促进融资租赁行业的发展。

二、不利因素

（一）中小企业居多

随着融资租赁行业的发展，越来越多的融资租赁公司会出现在市场竞争当中，但社会的资本增量在短期内增幅不大，这就意味着大部分的融资租赁公司的规模不大，资产有限，市场当中除了少数的大型融资租赁企业之外，大多数的融资租赁公司都是资产规模有限的中小型融资租赁公司。

（二）融资违规、投资违规和常规事项违规 融资违规主要包括吸收或变相吸收公众存款，未经批准从事同业拆借、股权投资，虚假宣传、故意虚构融资租赁项目通过公开渠道进行融资，超杠杆经营等；投资违规主要包括违规向地方政府、地方政府融资平台公司提供融资或要求地方政府为租赁项目提供担保、承诺还款等；常规事项违规主要包括未按要求及时报送季度和年度经营情况信息报表，在全国融资租赁公司管理信息系统上登记的信息不完全真实准确，外商投资融资租赁公司没有及时进行外商投资公司设立及变更备案等。

（三）监管加强

1、金融工作回归本源，融资租赁行业发展路径明确，监管环境趋严。

2、融资租赁行业整体资本实力增强，小型租赁公司或将面临淘汰，融资租赁行业在社会融资体系中的地位仍较低。

3、融资租赁行业资产质量有所改善，杠杆水平保持较高分位，盈利能力仍将承压。

4、租赁企业ABS发行整体放缓，租赁信贷ABS发行提速，债券发行规模及成本均有所增长，股权融资或将成为补充资本金的重要手段。

融资租赁合同余额预测

截至2018年6月底，全国融资租赁合同余额约为63,500亿元人民币，比2017年底的60,800亿元增加约2,700亿元。

我们预计，2018年我国融资租赁合同余额将达到68,096亿元，未来五年（2018-2022）年均复合增长率约为15.12%，2022年将达到119,614亿元。

图表 中投顾问对2018-2022年中国融资租赁合同余额预测

119,614120,00090,84090,00060,00030,00002018E2019E2020E2021E2022E68,09678,991104,466中国融资租赁合同余额（亿元）

5.浅谈中国房地产行业融资结构 篇五

中国房地产业从上世纪80年代初起步，期间几经波折已经从最初的无竞争，价格竞争，发展到今天的品牌竞争，竞争层面提高必然导致行业重新整合，所谓市场经济适者生存。仅靠企业文化完成不了企业生存发展需要，但是通过优秀企业文化打造强势品牌必将是今后房地产企业生存发展的重要手段。

一 企业文化塑造品牌提升核心竞争力

房地产市场由于同质化严重，差异化竞争主要表现在品牌优势和附加值上，因此，优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践的全过程。房地产企业的竞争最终就是企业文化的竞争。全国的居住状况正在从生存型向舒适型转变，从过去的数量规模型向质量效益型转变。所以发展住宅文化，提高住宅文化的内涵，是中国经济发展、住宅建设发展到一个历史阶段的必然要求。而提高住宅文化的内涵，首先企业需要有特有的文化培育企业的核心竞争力，并依靠高性能管理打造产品的高质量，用产品的高质量提升企业的高信誉，创造企业的品牌，提升企业的形象。房地产文化绝不只是一个概念，其更重要的内在含义涉及到企业内在管理、外部形象、消费者的认可度等一系列问题。另外，房地产文化还牵扯到国家可持续发展的问题，房地产建设的可持续发展是在建设中节省资源，建成以后使用中更要节省资源。我国是一个严重缺水、缺 地的国家，开发企业具备了持续发展的文化的素质、企业的素质，才能做出好的产品来。

许多专家及房地产企业认为，房地产产品的性价比可以提高产品的市场占有率，而企业的品牌形象在市场日渐成熟的今天，对产品的销售速度已起到了越来越大的影响。对使用期很长的房地产产品来说，该行业的企业文化绝不是概念性的，也不仅仅是品牌形象型的，而应该是客户管理型的企业文化。它贯穿于产品的开发及使用的全过程，体现于企业产品的早期市场研发、企业的经营管理、企业的品牌力和其独特的优势，以及企业的信誉。

企业文化是企业的灵魂，是企业在长期发展过程中逐步积累、形成的，品牌形象是企业文化的外在体现，要使品牌成为企业的核心竞争力，有赖于于企业文化而存在。如果我们把优质品牌形象比作“常青树”，企业文化则恰似种植“常青树”的土壤，核心竞争力则是土壤中的特殊养分。企业文化与核心竞争力相互依存，相得益彰，正所谓“皮之不存，毛之焉附？”。而恰当的耕作将使土壤之特殊养分更加丰富滋润，为品牌形象源源地不断提供特殊养分。即企业文化对于丰富和培育企业核心竞争力将具有不可替代的作用，核心竞争力是塑造品牌形象不可或缺的要素，是品牌竞争力的核心内涵，反过来，品牌形象又可演绎成品牌文化，进而丰富、更新企业文化，使之形成企业文化——核心竞争力——品牌形象——企业文化螺旋式上升的良性循环。当今世界企业间的竞争不再局限于单纯的技术层面，也不仅仅是核心竞争力本身的竞争，而是企业文化、核心竞争力、品牌形象 多维复合态势的竞争。而这种多维复合态势的竞争在表现形式上则更多地成为品牌之争，因为，品牌形象是企业文化的外在表现，具有张扬性，而企业文化则是根植牌形象的土壤，具有内涵性。

然而，目前我国房地产企业在企业形象与品牌创建上还不成熟，主要存在以下几方面的问题。

第一，多数房地产企业仅仅注重品牌的建设，而忽视了品牌的维护。不少地产企业非常重视品牌营销，但却不能提供令消费者满意的售后服务，导致不必要的品牌资产损耗。不管消费者对错与否，处理对消费者售后服务的链条越长、时间越长，对房地产企业品牌的维护都是不利的。

第二，品牌扩张缺乏长远战略。品牌价值评估的一个非常重要的因素是品牌的市场占有能力。地方性房地产公司在向异地扩张时，忽视本地房产的开发，致使竞争对手占据本地市场，从而丧失本地品牌优势。

第三，只有少数房地产企业品牌有一定的知名度，但总体而言知名度比较低。华润置业、万科、中远等属于这类品牌。这些开发商品牌企业在打造企业品牌时，不断开发“项目品牌”，但是，项目品牌的知名度较低。

第四，项目品牌知名度相对于开发商品牌而言，知名度更低。小型房地产开发商，由于其企业品牌不具有震撼力，故只好先打出项目品牌，待项目品牌成熟后，在打出企业品牌，但是，如此而成功发展起来的品牌寥寥无几。

有效加强房地产行业的品牌建设，充分利用自身的品牌优势，归根到底要通过房地产行业的企业文化建设来推动。

二、房地产企业文化建设的内涵

房地产企业文化是一种管理文化，它是企业的价值观念和制度模式，以及品牌理念、营销方式的文化提升和凝练。

房地产企业文化必须符合科学性，符合经济管理的规律；必须符合开放性，要面向世界，面向未来，面向全社会的大好市场；必须符合大众性，要为企业的全体员工，对企业经营管理全过程、全方位服务。谁拥有企业的文化优势，谁就拥有竞争的优势、效益的优势和发展的优势。

企业文化奠基人劳伦斯8226;米勒说过：“今后的世界500强企业将是采用新的企业文化和新的文化营销策略的公司。企业家不可沉湎于过去和现有的成功，必须不断扬弃过去、超越自我、展望未来，建立新的价值观和企业文化——坚持创新、改造自己、追求卓越，才是企业文化创新和企业文化的力量源泉„„最终的竞争优势在于一个企业的学习能力及将其迅速转化为行为的能力。”房地产企业文化也要讲学习，成长为学习型的组织。

下面，从微观和宏观两个角度分析房地产行业建设的热点要求。

1.房地产企业文化与现代人

企业的灵魂在于人，人的灵魂在文化；企业的进步与人的进步某种意义上说是同时的。而如何为人与企业的结合提供有效的载体和 渠道，则是一个企业获得持久发展所必须面临的重要问题。因此，房地产企业文化就应运而生。

马克思说过，蜜蜂建造的蜂窝房，使许多建筑大师都感到惭愧，但最蹩脚的建筑师从一开始就比最灵巧的蜜蜂高明，而人的全面发展才是目的。

企业人和企业的结合靠的是企业文化。市场经济确定了人的主体地位，形成了人的全面关系，促进了人的各种文化能力的发展。企业文化为现代企业人全面发展提供了机遇和条件。

房地产企业文化通常代表一系列依存关系的价值观念和行为方式的总和，这些价值观念、行为方式往往是为企业内的员工所共有，往往是一个企业通过较长时间的沉淀所留存下来；企业文化这一延续特性也是各种微妙、难以觉察的社会力量共同作用的产物。企业员工通过对企业文化这种延续性知识的学习，把企业的价值观念和自己的行为方式融合在一起。他们接受这些观念和行为方式的行为，将在企业受到褒奖；反之将受到企业无形力量的打击——这就是企业文化的威力。

在当今时代，人的全面发展的实现形式和具体内容主要表现为促进人的整体素质提高和全面实现人的现代化。对企业来说，职工是企业效益的创造者，企业是职工获取生活财富、实现人生价值的场所。只有先进的企业文化，才能塑造出现代企业人。

2.房地产文化与消费市场

全力打造房地产行业企业文化战略的pioneer，提炼适应行业特 征并与企业相适应的理念体系，通过企业价值观来促进企业的凝聚力，以此提高工作效益；房地产行业企业文化战略的propellant，建立配套的企业文化制度体系，规范企业管理及流程，以此保障质量并提升效率；房地产企业文化战略的terminator，设计符合市场品位的企业文化形象体系，使房地产企业内部优秀的企业文化理念通过CIS系统传播到市场，令越来越多的消费者了解本企业的文化，以此吸引消费者。

针对房地产行业具体特征要求，房地产企业最终必须与消费市场紧密结合起来，而优秀的房地产企业文化建设正是有效连接二者的桥梁。优秀的房地产文化必须完全与消费市场的品位定位同轨，只有房地产企业内在的企业文化与消费者市场的需求定位二者有机的结合，才能打造一套吸引目标群体的，反映本行业、企业特征的文化体系。尤其需要注意的是，这里所说的消费者市场不但包括针对消费者群体的文化的定位，还包括房地产公司开发的楼盘所处的当地政策、经济大环境的文化定位。例如天津目前在全国基本处于二线城市的水平，随着政府推动天津经济发展步伐的加快，天津XX房地产公司很多楼盘开始打出了国际大都会、国际中心等文化招牌，紧密与经济政策发展形势接轨，而且在企业内部文化的建设上，天津XX集团也充分利用目前最先进的管理方法（4年前已经开始使用了基于BSC的绩效管理体系），并斥资100万美元从哈佛引进了一整套企业文化体系，有效提升了企业的运作效率，提高了市场知名度。

3.房地产企业文化需要法制环境

如同建设行业的工作内容一样，房地产行业的文化建设涉及面广，不仅具有显著的产业特色，而且又与社会文化处处相融。比如建筑文化，其固有的丰富内涵不仅业内人需要研究，而且所有观赏体验和享用建筑文化的社会人都有必要掌握若干。有学者提出的城建文化、居住文化、环卫文化、园林文化、环境文化、社区文化、生态文化同样如此。过去产业文化不发达的根本原因在于，没有适应产业文化生存与发展的法制环境。改革开放以后，国家法律法规体系的不断完善，使产业文化的发展迎来了明媚的春光，特别是建设行业专业法律法规的配套产生，为房地产企业文化建设开拓出更加有利的发展空间。

但是，房地产企业文化的法制环境还有待进一步改善，主要表现是产业法规的体系不完善，已有法规调整的范围和对象也需与时俱进做出相应的修改。这些问题不从法制角度着手就不可能有效地加以解决，法制环境问题不能很好地解决就难以实现产业文化的更新与发展。

房地产企业文化建设是产业精神文明建设的核心内容，而精神文明建设的方向由政治文明的发达程度所决定；又因为法规建设属政治文明的范畴，所以发展产业文化需要产业法制来保障；只有高度的政治文明才能促进精神文明建设迈上新台阶。

4.加快产业立法，推进房地产企业文化建设

从某种程度上说，房地产企业文化是房地产行业群体与个体形象、意识形态与行为准则、信念追求目标与实现手段的综合体现，但 客观上也存在着地域和个性的差异。比如经济发达地区或经济效益好的部门，其房地产企业文化建设的品位与质量明显高于经济欠发达地区或经济效益差的部门；同一群体中不同品质修养的人，对房地产企业文化的认知度和参与度则不一样，导致的行为结果也不会一样。由此可见，要使房地产企业文化建设步入健康的发展轨道，就必须建立比较统一的环境模式，这一环境模式的形成，惟一的支撑条件是产业法制化。根据十六大精神，在当前新的政治经济形势下，加快产业立法是推进房地产企业文化建设的第一要务。

文化是企业文明进步的标志，文化是一种传统，是一种机制，也是一种使企业向前发展的力量，是一种塑造人健康发展的力量。因此，我国多级人大和行政机关应把建设产业法工作列入房地产企业文化建设的重要议事日程，通过完善法规体系，努力保障房地产企业文化跟上市场经济的发展需要，与时代同步，营造房地产行业文化建设的新亮点。

综述：

6.浅谈中国房地产行业融资结构 篇六

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正文目录

第一章油田物资供应产品概述1

第一节产品定义1

第二节产品用途2

第三节行业生命周期分析3

第二章中国油田物资供应行业供给情况分析及趋势5

第一节2011-2013年中国油田物资供应行业市场供给分析

一、油田物资供应整体供给情况分析5

二、油田物资供应重点区域供给分析7

第二节油田物资供应行业供给关系因素分析9

一、需求变化因素9

二、厂商产能因素11

三、原料供给状况12

四、技术水平提高14

五、政策变动因素17

第三节2013-2017年中国油田物资供应行业市场供给趋势

一、油田物资供应整体供给情况趋势分析20

二、油田物资供应重点区域供给趋势分析22

三、影响未来油田物资供应供给的因素分析25

第三章殴债危机下油田物资供应行业宏观经济环境分析29

第一节2012-2013年全球经济环境分析29

一、2013年全球经济运行概况29

二、2013-2017年全球经济形势预测31

第二节殴债危机对全球经济的影响33

一、国际殴债危机发展趋势及其国际影响33

二、对各国实体经济的影响35

第三节殴债危机对中国经济的影响37

一、殴债危机对中国实体经济的影响37

二、殴债危机影响下的主要行业39

三、中国宏观经济政策变动及趋势40

一、2013年中国宏观经济运行概况42

二、2013-2017年中国宏观经济趋势预测45

第四章2013年中国油田物资供应行业发展概况49

第一节2013年中国油田物资供应行业发展态势分析49

第二节2013年中国油田物资供应行业发展特点分析50

第三节2013年中国油田物资供应行业市场供需分析51

第四节2013年中国油田物资供应行业价格分析52

第五章2013年中国油田物资供应行业整体运行状况54 5 20

第二节2013年油田物资供应行业盈利能力分析55第三节2013年油田物资供应行业偿债能力分析56第四节2013年油田物资供应行业营运能力分析57 第六章中国油田物资供应产业政策取向与影响59第一节中国油田物资供应行业发展目标分析59

一、油田物资供应行业发展定位59

二、****行业布局目标60

三、油田物资供应行业集中度目标62

四、油田物资供应行业能耗目标65

第二节油田物资供应产业政策取向及影响分析68

一、油田物资供应产业准入政策分析68

二、落后产能淘汰政策分析70

三、油田物资供应行业并购政策取向及影响分析7

3四、油田物资供应行业贸易政策取向及影响分析7

5五、油田物资供应行业布局政策取向分析76

第三节影响2013-2017年中国油田物资供应行业发展因素79

一、有利因素79

二、不利因素80

第七章油田物资供应行业经营和竞争分析84第一节行业核心竞争力分析及构建84第二节经营手段分析85

一、消费特征分析8

5二、产品分类与定位87

三、产品策略分析88

四、渠道和促销90

第八章中国油田物资供应产业链结构分析95第一节中国油田物资供应产业链结构9

5一、产业链概况9

5二、特征96

第二节中国油田物资供应产业链演进趋势99

一、产业链生命周期分析99

二、产业链价值流动分析100

三、演进路径与趋势102

第三节中国油田物资供应产业链竞争分析106

第九章2012-2013年中国油田物资供应产业行业重点区域运行分析第一节2012-2013年华东地区油田物资供应产业行业运行情况第二节2012-2013年华南地区油田物资供应产业行业运行情况第三节2012-2013年华中地区油田物资供应产业行业运行情况第四节2012-2013年华北地区油田物资供应产业行业运行情况第五节2012-2013年西北地区油田物资供应产业行业运行情况第六节2012-2013年西南地区油田物资供应产业行业运行情况第七节2012-2013年东北地区油田物资供应产业行业运行情况

108 109 110 111 112 113 11

4第十章2013年中国油田物资供应行业重点企业竞争力分析117第一节A.公司117

一、公司基本情况117

二、公司主要财务指标分析119

三、公司投资情况120

四、公司未来战略分析122 第二节B.公司126

一、公司基本情况126

二、公司主要财务指标分析129

三、公司投资情况1

31四、公司未来战略分析132 第三节C.公司135

一、公司基本情况135

二、公司主要财务指标分析136

三、公司投资情况138

四、公司未来战略分析141 第四节D.公司144

一、公司基本情况144

二、公司主要财务指标分析146

三、公司投资情况149

四、公司未来战略分析151

第五节E.公司153

一、公司基本情况153

二、公司主要财务指标分析15

5三、公司投资情况156

四、公司未来战略分析158第六节F公司162

一、公司基本情况162

二、公司主要财务指标分析16

5三、公司投资情况167

四、公司未来战略分析168

第十一章油田物资供应行业竞争格局分析172

第一节2012-2013年中国油田物资供应行业集中度分析172第二节油田物资供应国内外SWOT分析173

第三节2013-2017年中国油田物资供应行业竞争格局预测分析174 第十二章中国油田物资供应行业投资策略分析176

第一节2011-2013年中国油田物资供应行业投资环境分析176第二节2011-2013年中国油田物资供应行业投资收益分析177第三节2011-2013年中国油田物资供应行业产品投资方向178第四节2013-2017年中国油田物资供应行业投资收益预测179

一、预测理论依据179

二、2013-2017年中国油田物资供应行业工业总产值预测180

四、2013-2017年中国油田物资供应行业利润总额预测18

5五、2013-2017年中国油田物资供应行业总资产预测187 第十三章中国油田物资供应行业投资风险分析190第一节中国油田物资供应行业内部风险分析190

一、市场竞争风险分析190

二、技术水平风险分析19

3三、企业竞争风险分析19

5四、企业出口风险分析196

第二节中国油田物资供应行业外部风险分析199

一、宏观经济环境风险分析199

二、行业政策环境风险分析200

三、关联行业风险分析202

第十四章市场预测及行业项目投资建议207

第一节中国生产、营销企业投资运作模式分析207第二节外销与内销优势分析208

第三节2013-2017年全国市场规模及增长趋势209第四节2013-2017年全国投资规模预测210第五节2013-2017年市场盈利预测211第六节项目投资建议212 更多图表：见报告正文

详细图表略…….如需了解欢迎来电010-62665210索要。

7.浅谈中国房地产行业融资结构 篇七

【文件来源】中国银行业监督管理委员会

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

(银发〔2007〕359号)

中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：

根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：

一、严格房地产开发贷款管理

对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

二、严格规范土地储备贷款管理

商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

三、严格住房消费贷款管理

商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

四、严格商业用房购房贷款管理

利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

五、加强房地产信贷征信管理

商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。

商业银行接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。

六、加强房地产贷款监测和风险防范工作

商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。

中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”，加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题，并及时向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告。

各商业银行（包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等）要认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策，切实加强房地产信贷风险管理，要根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策规定，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

各政策性银行未经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会批准，不得发放商业性房地产贷款。

请中国人民银行各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会

二

8.浅谈中国房地产行业融资结构 篇八

销售人员激励机制

摘要：当前，我国房地产市场增长速度回归理性平稳，2015年房地产企业整合转型加快，市场竞争激烈，企业销售压力巨大。因此应当对销售人员进行有效激励，调动销售人员积极性和创造性，确保企业的生存发展。

一、引言

当前，我国房地产市场正加快市场化转型步伐，增长速度回归理性平稳，并逐步进入市场完全规范化和企业品牌化的阶段。

在这一背景下，“2015年房地产企业整合转型加快，房地产企业两极分化将进一步加剧，房地产企业的收购、并购、出售资产等动作将更为频繁，一些资金沉淀时间较长、收益不明显或短期难开工的项

【1】目将是房企售卖的主要目标”。房地产市场面临新一轮整合大潮。随着房地产市场竞争环境日益激烈，加之省外房地产企业不断入郑开发，本地企业尤其是中小房地产企业的生存空间进一步遭到挤压。在这场房地产市场的整合大潮中，本地企业如何经受住考验，在维持原有市场保有量的同时，进一步扩大市场份额，谋求企业生存发展。作为站在实现房地产企业利润第一线的销售人员对实现企业经营计划目标，市场开发及市场占有率方面起到了至关重要的作用。因此应当对销售人员进行有效激励，调动销售人员积极性和创造性，确保企业的生存发展。

二、房地产市场下行背景下，企业销售压力巨大

2014年，在国内经济增速放缓的宏观经济背景下，郑州市地产投资增速明显下滑，市场库存量迅速放大，卖方市场转向买方市场。根据市统计局数据显示，2014年郑州市累计完成房地产开发投资1743.5亿元，同比增长20.6%，较2013年下降11.4个百分点。商品

房新开工面积2749.32万平方米，同比下降2.3%。商品房投放面积为2672.32万平方米，同比增长20.94%，较2013年上涨3.7个百分点；商品房销售面积为1911.21万平方米，同比增长10.00%，较2013年下降17.29个百分点。商品房销售均价为7396元/平方米，同比上涨2.06%，较2013年涨幅明显放缓。2014年底，市区商品住房累计可售面积679.13万平方米，比2013年末增加220.04万平方米，消化周期为9.7个月【2】。

过去三年，郑州市完成了建成区内所有城中村的启动与改造，这些释放出来的土地将在未来1至3年内陆续进入市场。预计2015年，“全市房地产开发投资和建设规模将有所扩大，郑州房地产市场库存量呈现不断增加之势，加之潜在供应量较大，房地产开发企业库存压【3】力将进一步放大”，销售形势异常严峻，销售竞争异常激烈。同时，房地产市场已经告别过去高速增长的时代，经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段，商品房价格理性回归，上涨空间不大，市场投资性投机性需求逐年下降，刚性需求稳定，市场成交整体规模将维持在一个比较平稳的数量。

在市场成交规模一定，库存量不断上涨的双重因素作用下，企业竞争环境日益激烈。在这种市场环境下，房地产企业的发展如同“逆水行舟，不进则退”，房地产企业必须确保销售规模不断增长，逐步扩大市场份额，在这一过程中必然会产生巨大的销售压力，销售目标难度增大。而巨大的销售压力对于销售人员来说是严苛的考验，销售压力的增大将导致离职人员增多，2014年我司项目销售人员的年流动率较高为27%，销售团队不稳定，效能不高，销售人员士气不足。如何给予销售人员有效的激励，最大限度地激发员工积极性和创造性，降低人员流失率，留住精兵强将，提高团队效能，成为迫在眉睫的问题。

三、目前我司销售人员激励机制存在的问题

1、激励方式单一化。我司对于一线销售人员过于依赖物质激励，主要采用薪酬激励和福利激励两种方式，激励手段单一，没有根据员工的个性、差异性，忽视了薪酬激励在激励的层次、类别、结构、对象和依据的相对性、多元性和变化性。简单的将薪酬激励等同于经济性报酬，福利激励模式较为传统，缺乏弹性、多样性和个性。粗暴地把销售人员统一划为“经济人”，认为只有物质激励可以留住人，反而在一定程度上压抑了销售人员的热情和创造性，产生激励与需要的错位。在实践中，企业耗费不少，却没有取得预期的激励效果，虽然满足了销售人员收入方面的需求，却客观上忽略了销售人员其他方面的需要，如个人发展、稳定和培训等，销售人员会因为需要无法满足而辞职。

2、缺乏职业生涯规划与管理。由于我司缺乏长期的企业发展战略规划以及人力资源战略规划、科学的职业生涯规划与管理，没有员工职业生涯规划设计，个人发展通道狭窄。一方面，未对销售人员置业生涯给予应有的指导，没有良好的职业发展定位、分析、交流和反馈的体系。另一方面，销售人员不知道企业长期发展目标，导致个人发展期望与企业所能提供的资源和辅助之间没有形成联系、互动和促进，企业和销售人员之间没有形成良性的共赢局面。销售人员本身对职业发展迷茫，感到在企业工作不能实现人生目标，由此选择辞职，甚至背道而驰。有的销售人员认为自己是吃“青春饭”的，过分追逐短期激励，为了销售房屋而欺瞒顾客、虚假承诺、导致法律纠纷和争夺客户的情况，直接影响了企业的品牌和形象以及企业的长期利益。

3、员工与企业之间缺乏信任。目前，我司员工与企业的关系更多的是被雇佣和雇佣关系，这种雇佣关系已不适应新型人力资源管理，只有企业和员工组织的发展过程中建立起相互信任的伙伴关系才能为企业创造最大的价值。在实际激励过程中，员工不相信企业的机制，自身定位仅是打工仔，只为获取工资报酬，较少为企业主动着想。具体到销售岗位，以销售量作为分配的标准，属于“按件取酬”，销售人员普遍缺乏对团队的依附性和归属感，忠诚度较低，出现频繁跳槽、带走客户和片面追求高额佣金的情况。

四、我司销售人员激励机制存在问题的主要成因

1、企业整体管理素质有待进一步提高。相较不断入郑开发的省外知名房地产企业而言，我司激励机制的建立、发展和完善方面较为落后。一方面，管理层对激励机制的认知度不够，还未完全意识到激励机制对企业生存发展的重要作用，影响了激励机制的建立。另一方

面，落后的管理理念也影响了激励机制的实施效果，长期以来主要依赖于物质激励，忽视了精神激励。

2、对销售人员激励机制的制定缺乏基础性工作。长期以来，在我司发展过程中对销售人员的人力资源管理，尤其是激励机制的制定过分强调销售额，缺乏科学的绩效评估体系，指标体系不够具体，严重影响了激励机制的完善。

3、缺乏企业文化建设。企业文化对提高员工道德、文化和职业素养起到至关重要的作用，直接影响着员工工作氛围。良好的企业文化是激励机制落实的重要保障，员工与企业缺乏共同价值观，那么员工个人价值观与企业理念无法取得一致的情况下，员工往往会选择辞职，这不仅难以吸引留住精兵强将，也会给企业精神激励实施造成重大障碍。

五、提高销售人员激励的有效性

1、充分考虑销售人员个体差异，实行分层次差别化激励。激励不是外界刺激，而是员工对外界刺激的反应。激励理论可以简单的概括为：需要决定动机，动机决定行为。激励来自于员工的需求。要提高激励政策的有效性，就要激励政策能够满足员工的需求，而员工的需求是多样复杂的。因此，“在制定激励政策时，要对员工需求认真调查，制定详细清单，区分可以满足的需求和不能满足的需求，去除不能满足的需求，找出可以满足需求的满足途径”【4】,并对其进行分类，根据不同类型和特点制定激励制度，而且一定要考虑到个体差异。例如，20至35岁之间的销售人员对职业发展、薪酬、工作环境等要求较高，因此较容易跳槽；35至45岁的销售人员因家庭原因相对稳定。

2、激励方式多样化。一方面，物质激励上在充分考虑双因素理论和公平理论的基础上，仍要保持富有竞争力的薪酬激励和福利激励，以吸引保留销售团队中的优秀人才，确保企业生存发展。另一方面，加强精神激励，从授权激励、情感激励、参与激励、荣誉激励和环境激励五方面构建精神激励体系。具体来讲可以给予下属充分的全力，不干预下属的具体做法，下属有更大的发挥空间，“授权不单单是给予全力，更重要的是通过授权，上级可以监督、锻炼下级，使下

【5】级尽快成长。同时上级也有时间和精力去处理更为重要的事物”。提升团队整体效能，并增加员工积极主动性，为企业提供了人才培养及储备。可以发挥情感激励优势，利用“内激励”消解销售人员在市场下行产业背景下的消极情绪，激发员工迎接挑战的积极性，激发其工作热情和创造力，积极主动地努力完成销售任务，而非消极对待。可以对销售人员进行荣誉激励，举行专题表彰会公开表扬得奖人，通过通报正式的公司文件、颁发荣誉证书，由公司高层领导当面向获奖人表达肯定和祝贺等等。从表扬的内容来看，不再拘泥于销售业绩为主的、月度销售之星，可以由销售团队选出在各个方面表现优异的员工，最佳服务奖、最佳礼仪奖、新手奖、长期工作荣誉奖等等。

3、做好销售人员的职业生涯规划和管理。员工的工作目的不仅是为了薪酬待遇，同时还在追求个人的成长和发展，以满足自我实现的需要。因此，应当尊重销售人员职业生涯发展需要，通过职业生涯规划对销售人员未来职业生涯进行科学指导。“从组织的角度来看，职业生涯规划也起着很关键的作用。成功的职业生涯规划在招聘、吸引优秀员工中必不可少，而且有助于保持他们的工作热情，能提高员工工作质量，形成积极向上的工作态度并提高他们对企业的忠诚度”【6】，有效降低销售人员流动率，稳定销售团队，提高销售效能。例如，“①销售专业线：置业顾问→中级置业顾问→高级置业顾问→首对置业顾问可进行如下的职业生涯规划和管理： 席置业顾问；

②营销专业线：中级置业顾问→策划师→高级策划师；

【7】③管理综合线：高级置业顾问→销售经理→营销总监。”

通过上述职业生涯规划和管理，使得职业顾问更加清晰地进行职业生涯设计，对自己的职业生涯负责，进一步激发了他们的主动性、积极性，实现个人职业生涯发展的同时为企业创造更大的价值。最重要的是打通了置业顾问在企业中的多条发展通道，增强对企业的信心，有效吸引保留优秀人才，降低了销售人员流动率。

4、加强企业文化建设。“企业文化是企业中长期形成的共同思想、作风、价值观念和行为准则表现为一种具有企业个性的信念和行为方

式。人力资源策略的确定与企业文化存在着极为密切的联系。企业文化实质上是企业内部的物质、精神和制度诸要素的动态平衡和最佳结合，它的精髓是提高员工道德、文化和职业素养，重视员工的社会价

【8】值，尊重员工的独立人格”。企业文化是企业和员工共同认同的价值观，具有较强的凝聚力，通过建立企业文化激励机制，加强人力资源管理，只有当企业文化真正融入员工的价值观之中，他们才会把企业的目标当做自己的奋斗目标，才能把自己的利益和企业的发展紧紧相连，形成共同的利益共同体，与企业同呼吸共命运，对企业的归属感、认同感大大增加，不仅能激发员工巨大潜力更能起到稳定员工队伍，降低人员流动率的作用。

5、加强销售团队建设。“团队是为了实现既定目标而相互协作的个体所组成的一种正式群体，以一般的群体不同，团队每个成员都将完成团队的目标置于优先的地位，团队成员之间技能互补，彼此之间

【9】相互支持与合作，成员之间能清楚并公开地进行沟通”。现实当中很多工作并不是一个人的力量就能够，需要以团队的形式来进行，尤其对于销售部门而言更需要依靠团队精神。销售人员可通过销售团队了解自己在整个企业的作用和地位，需要不停调整自己以适应整体团队的需要，同时还要与其他队员交流配合，共同确保团队高效运转和团队销售任务的顺利完成。这样以来，一是避免散兵作战，采取团队作战方式，有效减轻了单个销售人员的压力；二是在与其他队员的竞争合作中，逐渐产生协作精神，使他们产生归属感、自尊感、信任感、责任感和成就感，提高对企业的忠诚度，有效吸引保留人才，降低人员流动率。

6、改善企业与员工的关系。一是企业要建立健全企业信息共享机制，共同经营意识一般要建立在信息共享基础之上，同时让员工了解企业对自己的信任，能够激发员工工作热情。通过统一的信息发布平台，使销售人员不仅仅只看到销售业绩，同时可以从更高层次更广范围地对企业战略规划，企业目的、经营宗旨和目标，市场形势及政策、岗位变化等全面了解企业整体经营状态，从而立足本职岗位，主动积极地推动企业发展，并为客户通更好地服务，实现企业与员工的共同发展。

7、加强销售人员职业培训。随着营销形式多元化发展。2015年，房地产开发企业与互联网、互联网金融的诸多合作将进一步增多，网络销售、APP客户端、房地产众筹等电商模式将在我市更多地涌现，地产互联网化成为大势所趋，房地产的销售渠道更趋多元化。在此背景下，应当对销售人员进行专项培训，给予专业的帮助和指导，尽快适应营销形式的发展趋势。这样，不仅提高了企业人力资源质量，也是帮助了销售人员职业生涯发展。对于销售人员来说，职业生涯发展是自己的人生大事，企业给予相应的帮助和机会，助其实现职业理想，那么销售人员就会增加对企业的忠诚度，尽最大努力为企业创造价值。更有利于企业吸引留住优秀人才，降低员工流动率。

六、结语

激励机制是企业战略规划和目标的有效落实手段。在我国房地产市场整体下行背景下，作为本土中型房地产企业，应当结合企业实际，认真分析销售人员的需求，运用多种激励机制，把激励的手段和目的结合起来，并通过合理途径加以实现，这样他们的积极性才会极大提高，以更加主动、积极地心态应对销售压力，帮助企业生存发展。

注释：

（1）2013年郑州房地产市场运行情况及2014年展望.郑州楼市.2014.01：5（2）数据来源：郑州市统计局

（3）2014年郑州房地产市场运行情况及2015年展望.郑州楼市.2015.01：9（4）李海刚.激励机制在国有企业中的应用[J].内蒙古煤炭经济.2011.02：24（5）高文红.探析如何提高激励机制在企业人力资源管理中的重要作用[J].现代经济信息.2011.23：8（6）企业人力资源管理师（一级）.[J].北京：中国劳动社会保障出版社.2014（3）：284（7）激励售楼人员的“软硬企业培训”之道http://wenku.baidu.com/link?url=UpN2jHJquWzWeJ_5q2g218VQOzjEYtOutAEttOCm3BFOWZUFU1b_KyYKuvM6yN1CTjZr0S6p43iYaVV1Z6yHzNOzITbZkIphlFpoXiz0-DK（8）、（9）企业人力资源管理师（一级）.[J].北京：中国劳动社会保障出版社.2014（3）：28-29，462

参考文献：

9.浅谈中国房地产行业融资结构 篇九

资性担保机构业务合作的通知

银监发 [2011]17号

各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，邮政储蓄银行，各省级农村信用联社，银监会直接监管的信托公司、企业集团财务公司、金融租货公司：

《国务院办公厅关于进一步明确融资性担保业务监管职责的通知》（国办发

[2009]7号）和《融资性担保公司管理暂行办法》（银监会等七部委令2010年第3号，以下简称《办法》）发布实施以来，按照国务院确定的监管体制，各地政府高度重视融资性担保行业的发展，确定监管部门并积极制定本地区的相关管理办法、对现有融资性担保机构进行规范整顿，融资性担保机构已开始步入良性健康发展的轨道。为进一步促进银行业金融机构与融资性担保机构平等合作，互利共赢，现就加强双方业务合作有关事宜通知如下：

一、充分认识加强银担合作的意义。加强银担合作是银行业金融机构促进经济社会发展，缓解小企业和“三农”贷款难、担保难的一项重要举措，有利于银行业金融机构拓展业务领域，控制业务风险。各银行业金融机构要转变观念，在风险可控、遵循市场原则的基础上，采取有效措施进一步加强银担业务合作。

二、要善于借助融资性担保机构的增信作用。通过加强银担合作，拓展业务领域，改进小企业和“三农”金融服务，培育新的业务和利润增长点。

三、注重对融资性担保机构资质的审查。自2011年3月31日起，银行业金融机构应将融资性担保机构持有经营许可证作为开展合作的一个必要条件，并根据担保机构公司治理、风险管控、依法合规经营情况以及资本、信用、经营业绩等实际情况确定合作的深度与广度。

四、建立适合融资性担保机构承保贷款（以下简称担保贷款）特点的业务模式。推出符合小企业需求和经营特点的信贷品种，进一步优化审贷流程，提高担保贷款的审批、发放效率。

五、合理确定担保贷款的利率。对担保贷款中的小企业贷款、“三农”贷款、“民生”项目贷款以及战略性新兴产业贷款，银行业金融机构要根据相关政策落实有关利率优惠政策。

六、致力于与融资性担保机构的长期稳定合作。双方要根据市场原则，协商一致，建立公平诚信、互惠互利的协作关系，在合同中明确约定承担担保责任的方式。银行业金融机构应对融资性担保机构代偿后的追偿活动提供必要的协助，银行业金融机构之间要加强信息沟通和共享，对融资性担保责任总余额按不超过其净资产的10倍掌握。

七、严格落实担保贷款管理制度。认真做好贷款“三查”，加强贷后跟踪管理，对信贷资金流向和用途情况进行持续动态监测并做好相关风险分析、预警及防范工作。

八、加强与融资性担保机构的信息沟通。合作过程中，双方应及时共享项目运营及风险预警信息，共同开展风险防范和化解工作。银行业金融机构要积极为融资性担保机构及其监管部门依法查询、确认有关信息提供协助和便利。

九、及时掌握融资性担保行业动态信息。包括政策变化及监管发展情况，积极关注融资性担保行业环境建设、风险补偿机制及国家相关扶持政策对行业发展的影响，加强对融资性担保行业的运行分析，准确把握双方业务合作趋势。

十、促进公平、公正的担保行业环境建设。银行业从业人员要恪守职业道德，项目经办人员和审批人员如与合作的融资性担保机构或担保项目有利益关系应主动回避。银行业金融机构从业人员不得在融资性担保机构中兼职，不得利用职务之便与亲属及其他利益关系人投资入股或实际控制的融资性担保机构进行业务合作，不得利用职权指令与某一特定融资性担保机构合作。

各银监局要充分了解和掌握辖内融资性担保行业及融资性担保机构的经营发展情况，严密监控担保贷款风险及主要问题，并将相关情况及时通报辖内银行业金融机构，并抄送当地融资性担保机构监管部门，采取有效措施促进辖内银担合作的健康稳定发展。

10.浅谈中国房地产行业融资结构 篇十

【报告来源】前瞻网

【报告内容】2013-2017年中国钢结构行业市场需求预测与投资战略规划分析报告（百度报告名可查看最新资料及详细内容）

报告目录请查看《2013-2017年中国钢结构行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》

在市场经济时代，企业成功的关键就在于，是否能够在需求尚未形成之时就牢牢的锁定并捕捉到它。那些成功的公司往往都会倾尽毕生的精力及资源搜寻产业的当前需求、潜在需求以及新的需求！

随着钢结构行业竞争的不断加剧，大型钢结构企业间并购整合与资本运作日趋频繁，国内优秀的钢结构生产企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。正因为如此，一大批国内优秀的钢结构品牌迅速崛起，逐渐成为钢结构行业中的翘楚！

本报告利用前瞻资讯长期对钢结构行业市场跟踪搜集的一手市场数据，采用与国际同步的科学分析模型，全面而准确的为您从行业的整体高度来架构分析体系。报告主要分析了钢结构行业的背景以及所处阶段；中国钢结构行业的生产运营与发展现状；钢结构行业当前的市场环境与企业竞争力；钢结构行业的主要用材市场；钢结构行业的竞争情况；钢结构主要细分产品市场需求状况；钢结构市场的领先企业经营情况；钢结构行业未来的发展趋势与前景等。同时，佐之以全行业近5年来全面详实的一手连续性市场数据，让您全面、准确地把握整个钢结构行业的市场走向和发展趋势。

本报告最大的特点就是前瞻性和适时性。报告根据钢结构行业的发展轨迹及多年的实践经验，对钢结构行业未来的发展趋势做出审慎分析与预测。是钢结构生产企业、科研单位、销售企业、投资企业准确了解钢结构行业当前最新发展动态，把握市场机会，做出正确经营决策和明确企业发展方向不可多得的精品。也是业内第一份对钢结构产品各应用市场以及行业重点企业进行全面系统分析的重量级报告。

本报告将帮助钢结构生产企业、科研单位、销售企业、投资企业准确了解钢结构行业当前最新发展动向，及早发现钢结构行业市场的空白点、机会点、增长点和盈利点……前瞻性地把握钢结构行业未被满足的市场需求和趋势，形成企业良好的可持续发展优势，有效规避钢结构行业投资风险，更有效率地巩固或者拓展相应的战略性目标市场，牢牢把握行业竞争的主动权。

11.浅谈中国房地产行业融资结构 篇十一

中国的商业地产在某种程度上已经遇到了发展的瓶颈，由于自身现金流的需求，大部分由住宅开发转化而来的商业地产开发商，以多种途径将商业物业分散出售，最终宏伟的商业规划都付之一炬，商业物业的真正价值没有得到市场体现。如何来兼顾企业的资本需求及商业的客观需要，通过东西方商业地产开发模式探讨，希望能揭示科学的、符合市场规律的商业地产开发模式。

两大原因透析中国商业地产困境

从地产概念上来看，商业地产泛指土地上建筑居住以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、学校等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shopping mall等。本文将以狭义上的商业地产作为探讨的基础。目前，国内大部分房地产开发企业都是按照香港地产开发模式来运行，也就是所谓的比较成熟的香港模式，即在香港土地有限性供给、非饱和性需求情况下，只要能拿到土地，在非典型市场环境下，销售自然不成问题，因此开发商以购得土地为第一目标，然后在所获得的宗地上进行产品的设计、开发、营销。由于市场需求的巨大，催生了预售制度；由于资源的集中供给，造就了香港仁恒、和记黄埔等一大部分企业财团。

而实际上，由于商业地产特殊的经济属性，必须要求整体持有，在统一的运营思路下进行经营，而国内的大部分开发商，迫于资金的要求，却远远达不到这一关键性的要求。

从商业地产的发展过程中看，中国商业地产开发商大部分是从住宅商转变而来，以住宅的思路来进行商业地产的开发。在2003年左右，中国开始了轰轰烈烈的商业地产运动，据统计，国内号称shopping mall的商业项目就有50多家，面积从3万到60万平方米的大型购物中心在各地屹立。中国地产好像突然进入了一个摩尔时代，然而问题也随之而来。综合一下，问题出现在以下两个方面：第一，产品雷同，主题不明确，行不成差异化品牌优势。

国内的商业地产项目不所谓不多，广告宣传颇为猛烈，纵观各个项目，除了体量上的区别以外，衡量一个商业项目品质的特征基本上都不具备。比如建筑的外表、轮廓线设计、建筑的局部表情等基本雷同，能形成品牌性的相差几乎为零；在内部设计上，主题不明确，包括灯光的设计、导引的设计、地图的设计、指示牌的设计、购物手册的设计等，很少有创意的地方，大部分都坚持中庸之道；同时，在商业建筑的内部空间建设上，如交通流线体系设计、中庭设计等方面鲜有创新之举；而在经营内容上，则严重存在着各业态的比例失调，重零售、轻娱乐的现象大量存在。

虽然有众多国际化的设计公司存在，但真正能推动中国商业进步的不仅仅需要专业的设计，更需要有对商业认识非常清楚的开发商。

第二、产权分散，经营一盘散沙。

由于中国商业地产商存在的资金压力，在商业物业建成以后，大部分都要进行出售。由于体量的巨大、投资金额的庞大，中国的开发商在上世纪末想出了以产权商铺的方式来解决资金问题。这一政策的实行，有效的将大型商业统一经营要求与分散产权、资金快速回笼有效的结合在一块，在这种政

策的引导下，中国开启了产权商业之风，瞬时，多个产权商业在诱人的广告宣传下开始轰轰烈烈的销售。最终，开发商及时回款并获得大量利润、经营管理公司得到物业整体运营权，散户坐收租金。这本来是中国人一个绝妙的决策，但商业经营要求的科学性及运营商的能力没有得到保证，于是多个商业物业轰然倒下或调整，比如北京的巨库、天津的新奥、麦购等也在进行积极的调整，赢利薄弱，最终开发商赢利，还是苦了散户的投资者。

之所以会有产权商业的存在，这与中国商业地产开发商的融资结构有很直接的关系。中国地产开发商的开发资金主要来自银行的短期贷款，它能占到项目总投资额的70%，这种特殊的融资结构迫使开发商必须尽快完成资本的回收，否则企业资产就会被冻结，企业的营利性就更谈不上。

而在大型的商业物业上，也有部分物业是整体的持有，并且取得了较好的经营效果，比如广州的天河城、上海新天地、北京新天地、北京金源时代等，这些商业在某种程度上看是中国商业地产的典范，究其根本，良好的经营能力是表象，更深层次的原因是公司雄厚资金的支持，而后一点从某种程度上说则更为重要。

美国商业地产的他山之石

商业地产开发是一个资本密集性的行业，企业单一的融资渠道必然不能满足对物业的长期拥有及经营需求，如果要想实现这一点，必须依靠商业物业的资本市场证券化。关于这一点，国外比较成熟的商业地产模式可能对我们有所启发。

在西方经济世界里，美国的地产模式比较受推崇，被认为是一种比较成熟的开发模式，即我们日常所说的美国模式。美国模式讲究以消费者为中心，然后以消费者的需求为中心进行物业的开发、销售，这是跟其土地的私有制密切相关，或者说是由于其土地的开放性而决定的。

美国的商业地产以商业运营为核心，以保证项目的运营为中心来进行整个产业链的设计，包括产品设计、运营设计、融资渠道考虑等。

在美国，大型的商业载体在规划、投资、开发到出租经营管理，都有该领域内的强势机构来行进把控。开发商主要目标是将商业物业建成，通过整体出租经营，以收取租金的形式获取投资回报，并且由开发商自由拥有的商业管理公司来统一进行运营。其模式可以简单概括为如下：

投资机构组合包括投资商、开发商、运营商、房地产投资信托及产业基金；经营模式包括物权整体持有和统一经营；管理模式包括由专业的商业管理公司进行经营。

1、关于商业物业的投资商、开发商。美国商业地产业经过长期的发展和充分竞争，已经由市场打造出了几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下组合着几十家或几百家购物中心，是美国大型购物中心的主力军。在其国内比较有代表性的有西蒙地产集团，它在美国境内拥有250多家购物中心；GGP地产公司拥有160家购物中心，并且这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司，且其租金收益稳定，是公认的优绩股。

2、房地产投资信托（REITS）和产业基金。目前在美国操作的REITS有300家左右，其中约200家REITS可上市交易，资产总计超过了3000亿美元，另外的100多家REITS没有上市，属于私募的范畴。这些REITS从整体看可分为三类，即债券类、股权类和混合类，他们即可以作为商业房产

投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多购物中心的投资商本来就是REITS，比如美国最大的购物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美国拥有525家购物中心，是一家在纽约证券交易所上市的REITS。

房地产产业基金也是购物中心的主要投资者，产业基金的操作与REITS的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上说，美国的REITS和产业基金是购物中心产业能够飞速发展的最根本金融因素。

3、专业商业管理公司。在美国除了购物中心投资商、开发商拥有购物中心管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之

一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对购物中心进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。

4、其他金融机构的股权投资和贷款。美国的一些长期基金，比如社保基金可以对购物中心进行股权投资，还有银行等金融机构提供给开发商不同期限的盈利性贷款。

归根到底，大型商业地产行业是一个资本密集型的行业，其整体运营的需求使物业必须保持产权统一，美国的商业地产之所以蓬勃发展，得益与其资本市场的开放性及成熟化，可以依靠资产证券化来吸引市场上的其他资本，为项目的运营提供了坚实的货币基础，加上科学运营管理，租金的稳定回报便不成问题，市场得到健康的迅速成长。

总之，商业地产的开发必须依靠资本市场的充分支持，否则将会是昙花一现。

三大融资渠道解困中国商业地产

从商业地产的发展规律来看，其资本巨大的要求必须使商业物业在资本市场上证券化，只有利用社会中众多的投资资金，才有可能保证物业整体科学运作，除此之外，国内还需要优秀的经营管理公司出现，以专业的商业态度来经营物业。

在国内目前的法律环境下，如何尽量来拓宽资本渠道？在此做一下简单的探讨。

1、通过IPO募集资本。上市对于企业来说是最熟悉的道路之一，也是最大的可选择之一。但是走上股市资本市场之路也不是一个简单的事情，顺驰上市夭折，SOHO中国上市的中止和它再次准备登录香港H股市场等，很明显，这些例子告诉我们上市之路的不平坦，不是每个公司都能上市赢得资本市场的亲睐，上市靠的不仅仅是运气，更重要的是实力，尤其是盈利的能力，否则只能望市兴叹了。

2、房地产投资信托（REITS）。它在国内来说不算陌生，但于国内的法律环境，目前在国内不可能实现REITS上市融资，庆幸的是香港、新加坡、台湾等地区允许非本地的物业进行REITS上市融资，这对国内大型的商业开发商来说可作为融资的渠道之一。万达REITS虽然在香港上市受挫，但其积极向资本市场的挺进值得我们去学习，毕竟如果能打开REITS这条大道，对企业的帮助是股市所不能比拟的。

另外，我们可以与欲进入中国资本市场的REITS形成亲密或松散型的合作关系，表现为直接与开发商合资，成立项目公司，然后按照股份进行利润分红，或者直接在国内成立投资公司，直接从事

商业地产的开发。如果要达到这一点，国内的企业就必须完善自身的股本机构及法人治理结构，提高项目的获利能力、项目风险管理能力、企业本身创新能力等，只有以一个比较科学企业法人去面对市场，才有可能更容易与REITS形成合作关系，融资渠道才有可能得到意向的拓宽。

目前已经有大批的REITS以封闭式基金形式进入国内，美国第一大商用房地产公司西蒙(Simon)房地产集团宣布进军中国，该公司将与深圳国投商用置业有限公司和摩根士丹利房地产基金联手在中国兴建12个购物中心。