保利地产融资路径

保利地产融资路径（精选10篇）

1.保利地产融资路径 篇一

保利地产笔试经验

偶的处女笔给了保利地产，接到电话时还兴奋了一下，因为偶宿舍就偶一个人接到了通知，另外两个家伙遂决定去处女霸王笔，一堆人气势汹汹地去了，结果由于过于激动早到了一个钟。去的人不少，整个大教室几乎坐满了，其中差不多有1/5都是去霸的。保利通知得很急，晚上7点开始笔试，他们5、6点都还在打电话，最后HR是比着7点钟跨进教室的。三个HR，一个年轻的GG和一个HRJJ，还有一个年纪稍微大点的GG，由于他们事先没有安排好座位，考试的时候又要分专业，所以下面的人乱得一锅粥，那个年纪稍大点的GG就在讲台上大发脾气(后来听说是做销售的，怪不得米有亲和力，汗一个)，这样乱了大概5分钟终于开始发卷子了。发卷子也是分专业发，但是大家坐得还是很乱，他们的指挥也挺乱，的一会叫财务的坐前面，一会有让坐后面，反正最后大家就随便坐在一起了，也没有隔位，因为人太多了，

保利不允许霸王笔，态度还很强硬，结果偶宿舍的那帮家伙就直接去逛街了(其实，偶一直认为这个才索她们的.最终目的==b)。偶坐在挺前面的(因为去得早)，但是人家都开始做了几分钟了卷子都米发到偶，偶棉这边的HRGG发了两排前面的就跑到后面去发了，中间的成了米人理的可怜小孩==b

终于拿到卷子一看，全是专业题，听说是人力资源策划师的考题。考试时间好像是90-120分钟，时间有点旧了记得不是很清楚。题型比较简单，差不多就是选择、名词解释、简答、案例分析，最后再策划一个校园招聘计划。基本跟学校的专业考试差不多，但是有些名词解释不太会，而且开始的时候那个混乱的局面和今天HR的态度让偶有点失望，所以答题的时候也没有很认真，差不多做完了，想想能够补充的也懒得补充了，直接就交卷去找无良的人一起逛街去鸟～～～处女笔就这样草草收场。

2.保利地产：打造中国地产长城 篇二

从1992年创立至今，军企出身的保利地产创造了16年18城的发展奇迹，在群雄竞逐中脱颖而出，成长为地产行业的龙头企业。2006年7月，公司股票在上海证券交易所挂牌上市（SH.600048），截至2008年底，公司总资产已达536亿元，品牌价值超过60亿元。

诚信为本，树行业蓝筹

在鲜亮的成绩单背后，10多年来，保利地产始终如一地坚守“务实、创新、规范、卓越”的经营宗旨，将诚信奉为企业的“立企之本、倡业之源，处事之根”。低调务实、规范诚信、专业高效的行事作风为保利地产赢得了市场肯定和客户信赖，树立了负责任的央企领导品牌形象。

保利地产坚持使用房管局的格式合同，对套内面积、分摊共有建筑面积、楼盘规划、装修用料等都详细列明。从不强迫签订有损消费者利益的补充协议或其他条款，坚持时及做好合同鉴证并及时告知业主产权办理情况，严格按合同约定内容和标准提供服务，

在保利地产的所有项目中，所有的信息都面向消费者公开。所有楼盘实际情况、购房流程与各种相关收费全面公开，让消费者心中有数。

以心筑家，领和谐人居

保利地产坚持用心筑家、用心服务，早在1999年就在行业内率先提出“和谐”的开发理念，并提升到企业发展核心战略的高度。多年来，保利始终坚持对品质提升的不断追求，并在此基础使企业在项目开发、社区建设方面无不彰显人与自然、人与建筑、人与人、人与社会之间的“和谐共生”关系。“和谐生活、自然舒适”的品牌主张深入人心。

保利地产在广州最早提出开发“零缺陷”规划设计理念，全面提升住宅性能，形成一整套保利独有的节能型、环保型、智能化社区建筑设计规范标准，1998年开发的保利花园，采用50多项国内领先技术，为国内仅有的三个全优通过国家康居示范小区之一。“回归自然，关注健康、关注社会”是保利地产未来产品技术研发的方向。

保利沈阳上林湾引进了法国先进的新风系统，通过定义通风路径、确定房间最小排风量等工作原理，由卫生间及厨房部位抽出室外排放，并利用负压原理将室外清新的自然空气经过滤后送入卧室、起居室等，使居住者在房间有如沐浴春风般的感受，真正做到吐故纳新，不开窗也能享受到新鲜的空气，并保证全年持续不断的通风。

北京西山林语和垄上别墅项目，结合地势，利用人工湖储蓄雨水和地表水作为景观用水。长沙麓谷项目根据山地特征，结合基础和地下室，设置雨水收集系统，规划6个集水池，共计容量1.2万立方，集中地表水和雨水进行沉淀处理后再做园林灌溉用水。地表水和雨水收集系统有效地实现了大型住宅社区景观的节水环保工作。

奉献社会，履央企责任

作为负责任的企业公民，保利地产一直以来都积极投身社会公益事业，关怀和扶助弱势群体，努力践行“回报社会、传承文化、服务生活”的企业社会责任观，充分体现了保利地产的人文关怀精神。

截至目前，保利地产共计开发44.89 万平方米，5134套双限房。短短一年，保利地产为北京和广州的4114户中低收入家庭实现了安居梦想。用实际行动，履行了一个房地产开发企业应尽的社会责任。

从2001年开始，在保利集团的号召下，保利地产全体员工积极参与内蒙古保利希望小学的捐资助学工作，以“奉献国家，关爱社会”的心态，为贫困失学的孩子们建造了精神的家园，弘扬了中华民族扶贫济困的传统美德，践行了保利地产的社会责任观，展现了公司员工关爱社会、帮扶救助的精神风貌。

3.保利地产员工心得体会 篇三

我的保利地产梦——保利地产员工心得体会与保利地产结缘是在4个月之前，当时看到保利招聘的信息时多少有些意外，当然更多的还是惊喜。之后经历层层的面试，如愿的进入了这个梦寐以求的地方吧。之后便来是到公司实习以及7月1日后的正式入职，无论是面试、实习还是入职后，从各方面我都能隐约体会到公司的严谨规范和同事们对待工作的认真。7月份，我们去公司总部参加新员工培训，公司给我们安排了丰富而充实的培训课程，有公司创业史、公司战略与品牌发展、房地产开发流程简介以及公文写作等基础知识的培训，也有各个专业的专业培训，还有红酒沙龙、珠江夜游、**军校参观以及素质拓展等活动。通过培训，我学到了很多，不仅是工作能力上的，还有身心意志上的。陈凯总讲的公司创业史让我印象深刻。1992年，公司艰难起步，从12万的启动资金发展到现在超千亿元的销售规模，没有当年几位创始人的坚持和奉献是绝对做不到的。公司只有3亿元资金规模的时候，当时的领导就提出要在五年内达到100亿。我被这种勇气和魄力深深的震撼，甚至有些怀疑，但是在他们的努力下3年就完成了这样的目标。我想，在以后的工作中，我也要给自己制定适当的高目标高任务，并在实践中不断的鞭策自己。“对梦想的认可，就是梦想的开始”。

4.保利地产融资路径 篇四

资产负债表

项目

流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 期初余额

187,991,387,510.53 7,023,177,762.09195,014,565,272.6298,585,942,340.95 54,364,213,146.41 152,950,155,487.36 期末余额

243,128,025,568.668,040,592,013.58 251,168,617,582.24 140,471,133,055.12 55,917,964,043.32 196,389,097,098.44 增长率

+7 +9 +77 +13-8 +4偿债能力的分析

1.1 企业短期偿债能力分析

流动比率在2附近，并且逐渐接近于2，说明今年公司势头还是好的。由于受大环境影响，存货有所增长，不过速动比率依然在回升，说明企业发展势头不错，短期偿债能力在增强。现金比率在0.2左右徘徊，说明企业流动资产得到了比较合理的运用。

1.2 企业长期偿债能力分析

企业资本周转率指标值很小，而且长期负债期末余额数额比较大，说明该企业长期偿债压力较大。1.1 企业综合偿债能力分析

清算价值比率大于1，说明企业资产大于负债，综合偿债能力比较不错，不过较沪深股市均值还是低了不少。

(二)项目 营业收入 营业利润 利润总额 利润表

上期

47,036,222,186.18 9,964,091,046.45 10,074,092,101.61 本期

68,905,756,710.27 13,393,574,322.00 13,532,126,960.01

增长率 +7 +9 +77 2 运营能力分析

应收账款周转率反应了企业应收账款变现速度及管理效率的应收账款周转率越高，说明其收回越快。反之，说明营业资金过多呆滞在应

收账款上，影响正常资金周转及偿债能力。较往年数据（未列出）应收账款周转率有一定回升，企业应继续加强应收账款的管理。存货周转率对企业偿债和获利能力有决定性的影响，近几年存货周转率均在一个较为稳定的区间小幅变化。流动资产周转率越高说明企业流动资产利用越充分，流动资产率近几年在稳步回升，说明企业正在往一个好的放心发展。总资产周转率是一个综合性指标，较去年有小幅上升。(三)

成长能力分析（由于需要比对，上网查了往年数据）

可以看到企业各个指标都在回落（未列出）之后稳步上升，说明企业已经意识到了问题并采取了有效的措施。但是值得指出的是，上升幅度比较小，说明企业可持续发展出现阻碍，公司体系需要调整，找到新的利润增长点。3 现金流量表

3.1 流入结果分析

在全部现金流入量中，经营活动所得现金占65.85％，投资活动所得现金占0.14％，筹资活动所得现金占34.01％。由此可以看出北方公司其现金流入产生的主要来源为经营活动，其次为筹资活动，其投资活动对于企业的的现金流入贡献很小。3.2 流出结果分析

在全部现金流出量中，经营活动所得现金占70.64％，投资活动所得现金占0.15％，筹资活动所得现金占29.21％。北方公司其现金流出主要在经营活动和筹资活动方面，其投资

活动占用流出现金很少。3.3 流入流出比例分析

从保利地产的现金流量表可以看出：

经营活动中：现金流入量97,465,616,190.04元，现金流出量94,373,034,915.05元

该公司经营活动现金流入流出比为1.33，表明1元的现金流出可换回1.33元现金流入。

投资活动中：现金流入量208,177,508.52元，现金流出量201,988,013.02元该公司投资活动的现金流入流出比为1.03，表明保利地产发展已比较成熟，投资已经开始初见回报。

筹资活动中：现金流入量50,346,518,747.06元，现金流出量39,020,832,120.40元

5.保利地产融资路径 篇五

《解除认购函》的回复函

武汉保利百合房地产开发有限公司：

你公司发给我的《解除认购函》已收悉，经过认真阅读及核查，现就本人观点及要求罗列如下：

1.我于2011年1月28日与贵公司业务人员签订《商品房认购书》，认购保利海上五月花项目5-1-1903号房，并按要求在2月12日之前到保利花园内保利地产签约中心进行首付款缴纳及签约，但由于期间国家有新政策出台及准备金上调致银行贷款额度降低，我在银行办理贷款时被告知不能进行公积金贷款，且商业贷款也在开发商指定的银行内无法完成，虽经几次沟通联系交涉至今仍无法进行贷款。

2.我提供的资料真实可靠，本人有湖北省社保，在武汉市按期足额缴纳公积金，收入证明等其他真实，是在认购前经过询问符合销售人员说明的购房条件后交了认购款。目前不能签约是因国家政策及银行贷款政策变化造成，不是我的原因。且本人购买意愿强烈，一直在关注政策及贷款情况，并从其他方面进行准备，这个置业顾问很清楚。

3.贵公司来函说多次电话及手机短信催签合同，纯属无稽之谈，本人从未接到催签合同的电话及手机短信，可到通信公司查通讯记录。

4.在我未明确提出不购买此房屋的且没有退还我的定金之前开发商无权撤销认购，因我所签的认购书上没有写明开发商解除认购书的时间及期限。

5.我目前的要求是：在征得我的同意的情况下，足额退还定金后方可对该房进行重新销售。我保留对此期间房价上涨原因造成的收益的索赔权利。

发函人：

6.保利地产：多元化成长 篇六

对于保利地产而言，2006年-2011年是稳健快速发展的5年。

2006年，保利地产在A股上市，依托资本市场，以前所未有的速度践行全国战略，实现销售面积和销售收入双重增长，迅速成长为地产蓝筹。虽然遭遇了2008年的全球经济危机和中国政府对房地产的严厉调控，但保利地产加速实施战略，全力拓展主业，不断规范管理，实现了“十一五”的完美收官。到2011年时，保利地产总资产近2000亿元。

鉴于公司在一线城市土地储备越来越少，保利通过旧城改造、概念地产、定向勾地、合作开发和一级转二级等灵活方式低成本获取项目，从而补充优质土地资源，提高储备项目区域分布的合理性，保障未来增长。同时，根据市场的需求和政策导向配置资源，保利地产不断寻求新的细分市场，一方面进一步加强商业地产的运营，同时高度关注行业新生增长点。

而今，保利地产已经形成以房地产开发为核心业务、涉及工程建筑、物业管理、商业运营、销售代理、建筑设计、会展服务等房地产开发上下游产业的完整产业链条，形成了以普通住宅为主，涵盖商业地产、旅游地产以及养老地产的全产品线，实现了运营利润多元化发展。

首先，保利商业地产渐入佳境。商业地产租售并举，助力公司业绩提升。据保利地产2011年年报，报告期内，公司实现商业物业销售签约额逾150亿元；同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。

早在2008年，保利地产已开始涉足养老地产并派高层前往海外考察养老地产的经营模式，2011年5月，保利地产“和基金”的发布会上，提出“善居养老计划”，8月，保利地产与北京安平投资有限公司共同出资2000万元，按50%：50%的股权比例合作成立养老产业专业管理公司。同时，保利首个涉足养老服务项目的上海“西塘安平养生社区”，占地面积达10万平方米。保利地产的想法是无论在战略层面的资本运作、专业资源的整合、地产开发方面的模式探索，以及物业服务方面的细化提升，让养老地产成为保利地产新的利润增长点。

除养老地产之外，保利地产利用介入三、四线城市的机会，寻找三、四线城市的地产价值，旅游地产被提上日程，保利地产先后在成都、阳江、东莞等地投资开发大体量旅游地产项目。据公开资料，保利在建旅游地产项目达6个，有些项目的规划超过了1万亩。

企业的发展离不开资金。融资能力能否跟上发展速度，是不少房地产商的核心考量。作为成长型企业，在资金方面，保利地产充分利用了资本创新、金融创新，实现了快速发展。

保利多元化战略优势有利于寻求新的利润增长点，分散风险，这种更可持续的战略和模式，具备很好的资产抵押或增信条件。2011年7月6日，保利地产董事会宣布拟发行规模不超过40亿元的中期票据，用于保障性住房项目的建设。一位业内专家认为，中期票据的发行成本，相比同期银行贷款利率要下浮20%左右。对于一些信用高的企业，发行中期票据利率还可能更低；而且中期票据发行速度快、流程短，减少了审批环节和等待时间，有利于改善公司的融资结构。

另外，据2011年10月的一份统计显示，保利地产是通过信托渠道融资次数最多的房地产企业，发行的信托计划达21款，总共合作的信托公司有16家，是房地产行业内和最多信托公司合作的房地产企业。据不完全统计，保利地产通过信托融资规模大约在72亿-82亿之间。另外，作为交通银行的大客户之一，交行对保利集团地产板块综合授信为120多亿元，已贷款100多亿元。

在2011年的股东大会上，保利地产又通过了“向保利集团申请借款及担保”的议案。保利集团同意向上市公司提供分别不超过40亿元的借款和担保支持。

7.保利地产融资路径 篇七

策略与核心融资整理!2018年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显（尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）。总体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入‚大鱼吃小鱼‛的时代。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识，笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理，同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析，希望能给读者带来一些有益的启示。

一、恒大集团

在金融去杠杆的背景下，恒大从2017年就开始向‚低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变‛，但是由于政府对地产政策的收紧，恒大与其他大地产公司一样，目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。资金成本上升方面，拿地或项目并购的融资成本目前都已不低，商票融资成本更高。值得注意的是，目前市场上资金非常紧张，有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资，主要还是因为投资者认为政策变动太大。而即使是在下半年或明年，在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下，融资也只会越来越难。

在高周转发展模式变难的问题上，比如一个是一二线城市项目前期遗留问题不好推进，特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节；第二个是三四线城市的销售和去化问题。受棚改货币化安置政策收缩的影响，恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。

从策略上看，恒大今年明显加强了营销力度，集中解决去化问题，另外主要靠内部管理工具，投资拿地前期协调各种事项，各部门工作前置，计划倒排，强化考核，按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。值得注意的是，以恒大收缩深圳城市更新项目的投资为例，很多开发商都因更新政策的收缩和地产调控放慢了深圳城市更新项目投资的脚步。

（一）战略调整

针对上述问题，恒大主要实施了以下的战略调整：

一是着力降低负债、改善资本架构：引入战投、增加盈利及控制费率等，改善境外债务结构、延长债务期限、降低债务成本；

二是优化项目城市项目布局、补充优质土地：从‚规模型‛向‚规模+效益‛转变，同时更加注重增长效益和质量，并侧重增加一些三线城市优质土地的储备；

三是提高三四线城市的项目准入标准，如离市政府或商业中心有一定要求（如根据城市GDP和人口不同，一般在3-5公里，特色小镇项目可以远些）、城市的常住人员规模要求、项目总货值要求等； 四是进一步加强多元化的产业布局，积极探索高科技产业，并逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，以高科技产业为龙头的产业格局。目前恒大主要有五个板块：恒大地产、恒大健康、恒大旅游、恒大金融、恒大高科农业。

恒大健康：目前主要做健康地产（全国拿地，与恒大地产是完全独立的板块），比如建设养生谷，实行会员制，周边配备三大硬件服务：医联体，整合国际水平专科医院、恒大的恒和医院和全球医学转化平台等资源；医养综合体，包括四大园（颐养园、长乐园、亲子园和养老院）；健康空间，包括智能家居系统、家庭医疗智能机器人。恒大健康的发展方向也已确定为全方位人性化社区健康及物业服务。恒大旅游：主要是开发文旅项目。

恒大金融：恒大入股银行、信托、金交所，以及设立恒大金服、恒大人寿保险。其中恒大人寿主要投资商业、健康、医疗类地产为主，根据公开信息查询，其股东背景较为强大，因此对项目和收益的要求也比较高。

当然市场上很多业内人士会猜测，恒大人寿资金是否会直接投到恒大地产板块和项目上，从政府监管角度，因涉及关联交易，我们分析基本没有可行性。

在战略调整的实施方面，恒大和苏宁的合作可圈可点。2018年6月，苏宁控股集团旗下苏宁易购与恒大地产签署协议，双方拟共同出资200亿元，设立深圳市恒宁商业发展有限公司，主营业务仅从事苏宁易购广场的开发和运营，所有投资方向须为以开设苏宁易购广场为目的。此次苏宁与恒大的合作，不仅能够降低建设成本，加快广场的建设；此外凭借苏宁成熟的运营经验也能够保障广场的运作与回报。未来随着苏宁易购广场的运营成熟，其还可以运用轻资产的方式，如成熟物业的资产证券化、小股操盘等盘活资本，并使苏宁易购广场得以快速复制，扩大品牌影响，早日实现其线下的商业版图。

（二）拿地策略

政策紧缩后，恒大开始优化项目的城市布局，尤其是补充优质土地布局，谨慎购地，但有侧重地吸纳了一批优质三线城市（如中山、无锡、温州等）土地，其中三四线城市拿地金额占比超过了50%。以2017年为例，恒大购置的土地储备226幅，均衡分别在上海、深圳、长沙、南京、成都、杭州、武汉、济南、太原、重庆、郑州、珠海、中山、无锡、温州等一二线及三线城市。

（三）核心融资

发行供应链ABS，获100亿元储架发行额度，基础资产是恒大地产供应商应收账款债券及其附属担保权益。除此之外，其他融资方式及融资产品主要面临融资成本较高的问题。

二、碧桂园

受工程质量的影响，碧桂园尚需顺利度过这个多事之秋。抛开这些问题，碧桂园目前遇到的问题在整个市场环境下仍非常具有代表性。一方面，棚改政策收紧后对三四线城市影响较大，碧桂园主要业务集中在三四线城市，官媒宣战炒房对购房需求进行抑制后肯定会对碧桂园造成一定的影响。值得一提的是，碧桂园的项目跟棚改贷相关的比较多的区域主要集中在华东，其他区域受影响比较小。第二方面，高周转的问题，这个让碧桂园进入多事之秋的发展策略未来将面临巨大挑战。第三方面，负债率高企问题，不管媒体争议的2017年的负债超过9000亿是否属实，但一旦销售不佳，融资、偿债肯定会面临巨大压力。

跟恒大不同的是，碧桂园高周转的问题主要在于施工进度，比如一些区域所在地的政府管控越来越严格，导致影响施工进度。目前碧桂园已经调整了营销定位，同时受到政府限价限贷限购限二手出售的影响，逐步放缓大规模开盘。根据目前市场行情的摸底，很多开发商在高周转的问题上最大难题在于限价直接影响有效储客（主要指的是刚性需求客户）。

（一）战略调整

碧桂园此次面临的危机肯定会对其战略定位造成一定的影响，调整也肯定势在必行。

但碧桂园的战略调整的步伐还是很值得称道，一是暂停三四五线城市‚全覆盖‛，不直接开发不操盘的合作项目，提高权益占比；在高周转要求下，拿项目坚持两个硬性标准：

1、快速推进（如按照一定压缩周期内资金回正进行测算），2、资金投入回报率一般要求在8%或以上（一些城市要求，二线城市可适当放宽）。二是配售及发行零息可转债，2018年1月17日碧桂园公告称以每股17.13港元配售4.6亿股，同时拟发行本金总额为 156 亿港币的一年期零息可转换债券。

三是优化投资组合，捕捉市场需求，深化发展长租等业务。四是大力布局联合办公，如2018年4月，碧桂园与方糖小镇合作了首个联合办公项目——碧桂园方糖小镇普陀科技中心社区。

（二）拿地策略

简单来说，碧桂园更加务实、审慎地补充优质土地，优化区位布局，三四线城市拿地金额占比后续可能逐步减轻，不过拿地区域有可能继续集中在三四线及以下城市，如2017年报告显示，三线城市占比21%，其它更低阶城市占比高达65%。

（三）核心融资

1、发行2.5亿美元于2023年到期的4.750%优先票据及6亿美元于2025年到期的5.125%优先票据。

2、配股融资78.16亿港元，另发行156亿港元可换股债券。

3、成功发行‚中联前海开源-碧桂园租赁住房一号‛租赁住房REITs，产品规模100亿元。

4、发行‚深圳市前海一方恒融商业保理有限公司作为原始权益人的‚融元-方正证券-一方恒融碧桂园35-82期保理资产支持专项计划‛，产品总规模400亿。

三、万科 与恒大、碧桂园等所有地产公司面临的问题一致，因地产融资渠道收紧，融资成本开始上升。万科目前融资主要是集团与银行、信托等金融机构进行总授信的方式进行融资。一线公司除了借助集团融资之外，会和广深区域一些产业资本合作，但很少到市场上大肆融资。另外因为土地市场受限，目前集团、一线公司现金较为宽裕，一线城市项目的拿地融资成本还比较低，在行业中仍具备很大的竞争优势。值得注意的是，万科的地产销售区域主要集中在一、二线城市，这些城市的房价高企，已经透支了未来的上涨空间，加上政府限价政策的实施（碧桂园处有相关分析），这些城市现在和未来上涨的预期都不是很高。

（一）战略调整

万科的战略调整在行业中也颇具代表性，一是进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业（物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑）。二是万科正在探索乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。三是万科的战略目标上已经明确定位并坚定地往‚美好生活的服务商‛（城市配套服务商）方向执行。

（二）拿地策略

万科目前在重点优化项目的城市布局、补充优质土地布局并谨慎购地，但有侧重地吸纳了一批优质三线城市土地，拿地区域主要集中于二线城市及长三角、中西部重点城市。

（三）核心融资 1、6月份，2018年第一期超短期融资券，发行金额20亿；

2、发行2018第二期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为4.25%； 3、7月份，发行了2018第3期超短期融资券，发行金额为30亿元，票面利率为3.58%； 4、7月份，发行‚易方达资产-万科万村租赁住房一号（1-5期）资产支持专项计划‛成功获得深圳证券交易所批复，总规模50亿。

四、保利地产

保利的核心业务集中在一、二线城市（2017年销售占比达82%），当前国家对一二线城市房地产市场调控趋严，同时一二线城市房价高涨已透支未来的上涨空间。在此背景下，保利已开始以多元化方式获取土地，并保持较高的拿地力度，同时加快二三线城市布局（2018年5月获得的土地位于东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市），同时继续推进全国化进程。

（一）拿地策略

前文提到，保利在拿地层面逐步向恒大、碧桂园学习，并形成了公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等多元化土地拓展能力（2018年5月获得的9个项目中，有6个是通过合作取得的，3个是通过招拍挂获得）。值得一提的是，保利目前拿地方面对项目的收益率要求较高，拿地主要集中在一二线城市，同时也加快了二三线城市布局，从2018年5月至6月份的拿地区域来看，主要分布在广州、上海、杭州、武汉、东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市。

（二）核心融资 1、3月份，中联前海开源-保利地产租赁住房一号一期资产支持专项计划，总规模50亿，发行利率5.5%。全国首单。2、5月份，发行2018第二期中期票据，规模为20亿元，5年到期，利率为4.88%。

五、融创中国

进入2018年以来，融创因融资规模增加导致利息支出较快增长，费用化利息由2016的31.9亿元增加到2017的52.6亿元；目前集团不再从资金上支持各区域公司的单个项目融资，更多需要区域公司和项目公司自行解决融资问题。对融创而言，目前一二线城市的区域公司最大的难题是拿地融资，三四线城市区域公司的最大难题是销售和去化问题，基于融资难的困境，今年融创各区域拿地数量有一定限制，且目前也会采取类似合作开发等方式作为拓展项目的渠道之一。值得一提的是，融创‚踩雷‛乐视相关公司导致了融创的投资损失（按权益法入账录得投资损失44.8亿元），目前融创负债率不低，利率风险也较大，从2017年披露的信息来看融创并无通过掉期对冲利率风险。受上述影响，融创目前仍然不受很多金融机构看重。

（一）战略调整

融创针对上述面临的问题在战略方面主要进行了以下调整：一是优化公司债务结构（2018年4月发行11亿美元优先票据）；二是从消费升级和美好生活的投资方向出发，从2017年到2018年，重点投资文旅、医疗、产业等领域，且各区域设置相关产业和商管部门，以实现文旅、商管、产业是一体化发展。

（二）拿地策略

主要有招拍挂、并购、合作，不过整体放慢收并购步伐，对项目获取严管控，其中净利率低于12%不考虑，另外在一二线城市拿地金额占比超过80%，拿地区域亦集中在一线、二线及环二线城市，从2017拿地区域来看，获得的115块地全都位于上述区域。

（三）核心融资

8.保利集团陷入房地产泥潭 篇八

这位33岁的售货员去年以人民币189万元的价格买下了一套三居室住房，她本以为开发商会在附近建一所国际学校、一个电影院、一个溜冰场以及其他一系列配套设施。

开发商没有这么做，理由是经济放缓以及需求缺乏。因此，在最近的一个周末，沈媛和其他30多位购房者一起在这个开发项目——浙江余姚保利乔登国际花园前举行了示威活动。

沈媛称，她觉得开发商承诺要在附近建的设施非常棒，她没有想到作为国有企业的保利集团会欺骗他们。沈媛有一个8岁的儿子。

保利集团在国内从事多种业务，包括销售房屋——这显示出中国经济面临的一个挑战。太多的国有企业活跃在房地产市场中。

除保利集团外，中国很多大型国有企业拥有相当规模的房地产业务，包括中粮集团、中铁股份和华润集团。据标准普尔的一项估计，2013-2014年，央企有超过三分之一的利润来自房地产。

惠誉国际评级高级主管林树毅（Su Aik Lim）称，即使政府希望房地产业更加市场化，国有企业也仍将保留房地产业务。他表示，这类企业在帮助中国政府实施房地产和楼市政策方面也发挥着作用。

中国国资委在2010年要求78家国有企业退出房地产市场，只有16家公司被允许留在这个行业。但是并没有多少公司真正撤出。到了2011年，被批准留在房地产行业的公司数量又增加了五家。

根据Dealogic的数据，随着去年房地产市场下滑趋势进一步加剧，国资委监管的企业共出售了140亿美元房地产资产，较2010-2013年四年间49亿美元的资产出售规模高出了一倍多。但是根据这些企业上市子公司在证券交易所发布的公告，上述资产中有一部分被出售给了这些企业的附属公司。

保利集团并不公布财务报告，其持有47.4%股份的保利置业（0119.HK）在2014年公布，归属公司股东的净利润下滑三分之二，至9.294亿港元。2014年保利置业物业售出面积为235万平方米，未实现当年265万平方米的目标。

保利乔登国际花园并非唯一令购房者感到沮丧的保利地产项目。去年8月，保利置业在杭州的霞飞郡住宅项目遭到业主投诉，他们抱怨房屋质量不高，绿化面积小于预期。据当地媒体报道，保利地产当时否认了业主的说法，并称业主们属于无理取闹。

9.保利房地产筹资风险与防范研究 篇九

关键词：保利房地产；筹资风险；防范对策

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）05-0116-02

1 企业筹资的方式与渠道

1.1 筹资的方式

房地产业筹资活动主要倾向于几种：利用商业信用、发行公司债券、向银行借款、发行股票等方式。在选择筹资方式的同时我们必须考虑：筹资方式的规范和限制；筹资方式成本的高低；可利用筹资方式的类型。

1.2 筹资的渠道

房地产业的筹资主要来源于自有资金、银行贷款、发行股票等渠道。这些渠道是房地产企业的主要资金来源，对于这些筹资渠道我们应该考虑的是：该筹资渠道和筹资方式是否适合企业未来的发展方向；筹资渠道和筹资方式是否与企业现在的发展相匹配或者相适应。

2 保利房地产的筹资风险及风险产生的原因分析

2.1 保利房地产概况

保利房地产是中国保利集团旗下控股的国有大型上市公司，属于国家一级房地产开发企业，连续5年登上国有房地产企业综合实力榜首，连续2年荣获中国房地产行业领导品牌。2006年7月，保利房地产在上交所上市，2009年获得房地产上市公司综合价值评估第一名。截止2011年，公司总资产已突破2 000亿元。保利集团资金实力雄厚，财务管理体系较为完善，有很好的抵抗风险的能力。

2.2 保利房地产筹资产生的风险

2.2.1 偿债风险

房地产行业在国民经济发展中具有耗资多，见效慢，存货时间长，供应周期长，发展范围广，资金变现能力低等特点，完全靠其自身现有资金维持正常的长期发展是不可能的，因此，对外借债，进行筹资活动是维持长远正常发展的必要选择。从21世纪初至今，我国的房地产的资产负债率平均额已经达到了75%，高于了最高警戒标准60%。

房地产行业虽然是一个资金密集型产业，但房地产企业投入的自有资金却不多，大部分的开发资金都来源于银行贷款，银行贷款势必增加企业负债。此种情况下，一旦房地产企业进行的开发建设不能按时取得预期收益，那么企业很可能不能准时偿还债务，自然增加偿债压力。作为龙头企业，保利集团也不例外，也会对外举债导致负债规模增加，从而使利息支出增加。与风险收益一样，财务风险与负债规模成正比。在企业整个筹集资金的过程中，负债结构的合理安排也是一个必须引起重视的问题。

2.2.2 房地产政策调控风险

近年来，部分城市房价上涨过快，各种炒房和投机性购房现象严重，为了遏制房价过快上涨和投机现象并调整住房供应结构，国家为加大对房地产市场的监测控制力度相继出台了许多有针对性的政策，调控房地产市场，使房地产在筹资、筹资的道路上受到了阻碍。

在银行贷款方面，央行多次上调存款准备金率，导致银行资金供不应求，房地产企业贷款融资也受到阻碍，一些中小企业出现融资困难，资金链断裂。在债券方面，由于对发债主体的要求严格和债券市场的发展不佳，债券融资这条道路也走得比较艰难。在股票筹资方面，房地产稳定性不强，受市场影响大，周期性长等不利因素，加之，政府对房地产的严格调控和干预，通过发行股票的方式筹资受到了自身和外界限制的因素很多。

在相应筹资途径受到限制的情况下，加大了企业筹资的难度，一旦企业所需资金得不到及时的供给保障，企业将无法正常开发建设，甚至面临更严重的危机。

2.2.3 利率和汇率风险

由于房地产市场中商品房按揭贷款、首套房贷款现象较多，直接导致房地产开发价格的变动和利率、汇率的变化相关，使得利率和汇率对房地产行业产生着重要影响。从房地产开发的惯例来看，企业很少完全以自有资金投入，多以银行贷款为主，使得房地产行业的开发、建设、销售都和银行贷款息息相关。

2.2.4 市场风险

在特有制度环境下，中国房地产业借助于按揭贷款、首套房贷款、预售制度，造就了中国房地产市场在短期内迅速蓬勃发展的繁荣景象，也形成了中国房地产行业的暴利。行业暴利的产生势必会导致各种资源盲目涌入市场，造成市场一片火热，房价飚升以及形成房地产泡沫。房地产企业的不断涌入，导致房地产市场住房的供给量迅速增加，房价也迅速上升，不仅会形成房地产泡沫，更会使得房地产市场的购买者减少，观望情绪增加，因为购买者的经济实力已经不能承担过高的房价，导致市场购房率降低，房子出现滞销现象，从而影响企业的资金回收。

2.3 风险产生的原因

2.3.1 筹集资金时效性慢

由于房地产的开发建设需要占用大量的土地资源、人力资源以及其他各种资源，而社会经济的发展、土地资源的稀缺性以及市场需求又导致房地产开发的成本上升，从而影响房地产的销售。如果房地产企业仅依靠自有资金来实现开发，不仅易发生财务风险，也不太现实。如果在某一环节上出现了资金的短缺，就会使得资金的流动受到阻碍，影响开发建设的进行，使得筹措资金力度加大，风险也就相应增加。房地产从开发到建设完工所用时间较长，一般是一年以上，甚至更长时间。从建设完工、收尾工作处理完毕到出售又需要很多时间，完工后马上出售，如果一次性回笼资金，则现金回收和周转速度较快，前提是必须提前了解市场需求。如果采用出租的方式，由于是以租金方式分期收回资金，资金占用量虽可以越来越少，但全部收回资金却要很长时间。

2.3.2 资金受地区影响显著

房地产行业相比于其他行业较特殊，它的开发具有固定性，消费分地域性，这样使得房地产筹资受到区域范围的影响较大，局限于某一城市或某一区域。如北京、天津、上海等区域。由于地区经济发展速度和消费水平的差距，易出现房地产行业的区域态势，房地产融资最早从周边开始，并逐渐向外扩张。房地产行业的特殊性要求房地产行业要做就必须有所为，因为土地属于不可再生稀缺资源，一旦被占用就要使用很长时间不能改变，所以土地的合理开发和利用十分重要。

2.3.3 市场前景不容乐观

保利地产与其他房地产公司相比较来看，2014年上半年全国城市住房平均价格已经达到了12 000元/m2，与2013年相比下降了0.5%。建房面积达1.5亿m2，比其他房地产公司相比下降了6%。在建设和土地购置速度放缓的情况下，上半年房地产行业开发投资累计金额达4.2万亿元，创下2009年9月以来的新低。自2013年来，房地产市场经历了重大的调整时期，住房价格有稍微的下降趋势，使许多购房消费者处于犹豫期。购房者观望情绪提高，使实际购买能力也降低，住房的成交量也处于下滑趋势，导致房产业资金回笼少而且慢，资金周转难度加大。房地产行业的资金都处于紧张、短缺状态，使投资活动受阻，筹资也面临困境。

3 保利房地产筹资风险的防范措施

3.1 合理安排筹资，注重资产质量

房地产企业在安排筹集资金时，必须结合自身开发经营情况，反复权衡收益和风险。企业选择合理的投资方式，应首先考虑长期负债和所有者权益是否能满足企业流动资产和固定资产的需求。合理决策既能降低企业筹资风险，又能将资源合理利用。企业在合理安排流动资产结构时，注意要确定理想的现金余额，同时要注重资产质量，以期达到减小偿债压力的目的。

3.2 及时有效地应对市场及政策变动

房地产在我国国民经济的发展中占有重要地位，其容易受到市场调控的影响，又受到政策的限制。因此，房地产企业在筹集资金时，也要关注国家房地产市场变化和相符合的相关政策。此外，房地产企业也要不断洞察金融行业的政策变动，选择更适合自己发展的筹资方式和筹资活动。有效应对因金融市场变动、银行贷款困难、贷款利率上升等问题。金融市场不是一成不变的，出现波动的情形屡见不鲜，因此，房地产企业在此时要有良好的决策应对困境，权衡得失，避免企业遭受不必要的损失。

3.3 预测市场变化，降低利汇率的风险

积极认真研究房地产市场的供需状况，预测利率、汇率未来市场走势，防范因不断变化带来的风险，采取合理的科学的应对措施。对于外币汇率带来的风险，应从预测汇率变动的趋势入手，制定出汇率的管理战略，通过其内在规律找出汇率变动趋势，有针对性地采取相应措施来防范汇率风险。

3.4 加大置业优惠力度，提供房产交易量

受国际经济发展的大环境影响，国内各种因素的制约，全国各地多数城市房屋出售成功率出现大幅下滑现象。如今的楼市，开发商不再唱主角，购房者才是市场的核心，市场也转变为买方市场，由于购房者观望情绪增多，而房地产企业“让利跑量”的心理渐占上风。在楼盘滞销的情况下，打折促销是诱使购房者购房的重要手段。企业主动制定大幅度优惠策略，同时加大宣传力度吸引置业者眼球来摆脱商品房滞销的局面。

4 结 语

综上所述，筹资是房地产企业的一项重要财务活动， 一个房地产企业要维持正常的开发经营活动，必然需要一定的资金支持，资金支持自然少不了筹资。对保利房地产集团筹资现状来说，企业应在挖掘自身潜力，在适应市场经济需要的基础采取多种方式来优化企业资本和负债结构，将企业筹资风险降到最低，企业的经济运行效益达到最佳化。在市场环境的激烈竞争之下，因为多方面因素的作用，导致企业筹资风险的产生是不可避免的。因此，保利地产在日常经营管理活动中，必须将风险防范工作放在第一位，有效地将风险降到最低化，这样才能在长远的房地产行业发展中占据优势。

参考文献：

[1] 伍建美.关于房地产企业的筹资风险和运用问题[J].经济管理者，2010，

（22）.

[2] 王珍.房地产企业财务风险分析与控制研究[D].西安：西安建筑科技 大学，2011.

[3] 肖芳林，仇俊林.房地产企业财务风险及其防范策略[J].财会月刊，2011，

10.保利地产融资路径 篇十

北京保利安平养老产业投资管理有限公司

北京市海淀区和熹会老年公寓

李子辰

背景简介

一、关于“和熹会”

北京市海淀区和熹会老年公寓是“保利安平·和熹会”的第一个项目。正式运营于2012年11月22日，地处上风上水的北京西北，位于千年龙脉西山脚下，周围三山五园屹立，气候宜人，是老年人宜居的理想场所。公寓总建筑面积约2.2万平米，内设200套居住单元，分为标准间、VIP套间、加护间，以专业化医疗配套体系、五星级酒店的服务标准和多种适老化设计为特色，满足中高端老年人的居住、养老和康复需求。

二、关于“保利ˑ安平”

北京保利安平养老产业投资管理有限公司由保利地产及安平投资管理有限公司共同出资建立。通过对全球老龄产业市场的深入研究，公司确定在中国40余座城市设立与国际接轨、符合高端养老需求的老年公寓。树立以倡导“弘扬孝道、关注健康、品质养老”为主题的有中国特色的中高端养老品牌----“和熹会”。通过不断研发、探索中国品质养老的新型商业模式，使企业成为中国老龄产业领域中的创新者、领先者。

引文：

国务院总理李克强16日主持召开国务院常务会议，确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施。

会议指出，我国是老年人口最多的国家，达到近2亿人，老龄化发展迅速。加快发展养老服务业，既能弘扬中华民族敬老优良传统、满足老年人多层次需求、提高生活质量，又能补上服务业发展“短板”、释放有效需求、催生上千万就业岗位。

要在政府“保基本、兜底线”的基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。

一要加强养老服务能力建设。新建城区和新建居住（小）区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成居住（小）区也要通过多种方式完善相关设施。

二要分层分类提供养老服务。公办养老机构重点做好为无收入、无劳动能力、无赡养人和抚养人、失能半失能等生活困难老年人提供无偿或低收费服务。通过简化和规范程序，减免行政事业性收费，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。

三要创新养老服务模式。重点发展居家养老，支持提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等上门服务。拓展老年服务项目，开发老年产品用品。

四要切实加强农村养老服务。坚持乡镇五保供养机构的“托底”作用，将其发展成为区域性养老服务中心。建设日间照料中心等互助性养老服务设施。

五要推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务与医疗、家政服务、保险、教育、健身、旅游等领域互动发展。会议要求，各级政府要积极探索以购买服务等方式促进养老服务业发展，财政性资金重点向农村养老服务倾斜，并发挥好对社会资金的引导作用。放宽行业准入，加强质量、安全、价格等方面行业监管和退出制度建设，开展老年人住房反向抵押养老保险试点，加快培养老年护理、心理慰藉等专门人才，努力使广大老年人安享老有所养、老有所医、老有所乐的晚年生活。

一、养老地产的概念

养老地产，即从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。

二、养老地产发展现状

以万科、绿城、远洋等为代表的地产商已涉足养老地产，但从整个行业发展现状来看，目前我国养老地产还处于起步阶段。

在北京比较有代表性的养老地产项目，如：北京太阳城、东方太阳城、耀阳国际、万科幸福汇、远洋ˑ椿萱茂、以及和熹会等。其中，除北京太阳城外，其它养老地产项目在经营运作模式、成功经验总结、人才梯队建设、盈利模型建立、以及入住率等方面还在探索与调整。

但是，长远来看，养老地产作为一种新型的地产概念和运作模式，存在着巨大的市场空间和长期盈利能力。

三、养老地产开发模式

模式1：专门建设综合型养老社区

综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。

模式2：新建大型社区的同时开发养老组团

一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。

模式3：普通社区中配建各类养老产品

普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅、养老公寓等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆（例如救护车）出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。

模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施

据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑（如旧的诊疗所、宾馆）的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。

模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施

目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。

模式6：养老设施与幼儿园并设

养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式，在日本十分常见。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。

模式7：与教育设施结合，建设养老公寓

与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。

模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品

养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。模式9：与商业地产结合，开发老年公寓

在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。

模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施

目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家（如中国）拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。

引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发的模式也有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。虽然发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。

模式12——与保险业结合，利用险资投资养老地产

目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。

模式13——与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产 在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。

模式14——利用自身独特资源转型开发养老地产

在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。

模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施

可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建。随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或小学很有可能空置下来，将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。

四、医养结合----“和熹会”的运营之道

资源构成

“和熹会”一直以来努力打造医养结合的养老服务模式，提出“健养结合，身心并护”的先进养老理念。为此，“和熹会”运营团队经过一年多的总结提炼，形成了五大资源优势：

安平门诊

由保利安平养老产业投资管理有限公司打造，位于“和熹会老年公寓内部，占地1000多平方米，门诊内配备了先进的医疗器材和专业医护人员，可提供巡诊、康复、体检、院前急救等多项医疗服务，定期为机构内老人进行健康指导。

医疗专家库

由国内知名医疗行业专家组成，涵盖了中医、骨科、营养、心里、内科等多专业医疗学科，为机构提供特约私诊、营养餐指导、健康知识讲座等服务。

养老顾问

利用安平医疗资源优势，聚合北京大学人民医院医疗专家组成，对机构内照护团队进行专业性的培训、指导，并定期为老人开展巡诊服务。

照护师梯队

由专业护士构成，是照护服务的主力军。为机构老人提供集日常生活照料、医疗护理、心理慰藉、康复指导等全方位、一体化养老服务。

护工梯队

由持有养老护理员证的职业护工组成，是照护失能失智老人的主力军。在专业照护师的指导下，科学地开展各项养老服务。

“责任制整体照护”模式

“和熹会”引入了卫生部推进优质护理服务实施的“责任制整体护理模式”，结合民政部《养老机构老年服务规范》《养老机构老年人健康评估规范》《养老机构星级评定和划分》等文件，制定了“北京市海淀区和熹会老年公寓责任制整体照护模式”的方案。为了实施身心并护的责任制整体照护模式，保利安平招聘了护理专业毕业的大专生，经过老年护理专业60学时的培训。“健养结合”是在养医结合的基础上发展而来，“养医结合”，就是不能把养老机构办成医院，要以生活照料为主；但照护人员要掌握必要的医疗专业知识和技巧，能够应对生活照料过程中出现的紧急情况，比如跌倒、噎食、晕厥等等。“健养结合”是保健养生相结合，更契合老年公寓老人的需求。《黄帝内径》提出“不治已病，治未病”的防病养生谋略，注重食疗、体疗、心疗、生饥、节欲等。注重以保持健康方式、促进健康方式为主的保健养身理念。

五、尾声

正像李克强总理强调：“要推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务与医疗、家政服务、保险、教育、健身、旅游等领域互动发展。”

“医养结合”是解决中国目前养老行业发展的关键之举，更是符合我国现阶段基本国情的发展方向。“和熹会”一直以来坚定的将“医”和“养”有机融合，发挥企业医疗资源优势，不断探索

“医养结合”的养老新模式，也为养老地产运营提供了一条有借鉴意义的新道路。