个人住房装修贷款利率

个人住房装修贷款利率（精选10篇）

1.个人住房装修贷款利率 篇一

2 月4日, 笔者获悉工商银行

出台存量房贷优惠利率实施细则的同时, 也了解到建设银行、中国银行、农业银行都在不同程度地开展存量个人住房贷款优惠利率的实施工作。

笔者从最早在柳州市执行优惠政策的农行柳州分行获悉, 其优惠政策具体为:对2008年10月27日前发放、发放金额在30万元以上、原执行利率为基准利率0.85倍的住房贷款, 其未偿还部分贷款的执行利率自今年1月1日起自动调整为基准利率的0.7倍。对原执行利率高于基准利率0.85倍但低于1.1倍的、原执行利率虽为基准利率0.85倍, 但贷款发放金额在30万元以下的, 可对未偿还部分贷款的执行利率实行人工调整。对发放金额在15万元以上、原执行利率为基准利率0.85倍的存量住房贷款, 若借款人为优质客户, 其未偿还部分贷款的执行利率下限为基准利率的0.7倍。

2 月4日, 中国工商银行发布

了存量个人住房贷款优惠利率实施细则, 定于2009年2月10日对符合条件的存量个人住房贷款利率下浮比例进行统一调整。细则规定对2008年10月27日前发放的执行基准利率0.85倍的个人住房贷款, 如借款人在近2年内没有连续2期 (含2期) 以上违约记录、在工商银行其他贷款无不良记录, 可自2009年2月10日起享受0.7倍的优惠利率。此外, 为更好地引导客户建立和维护良好的信用记录, 工商银行还针对因特殊原因存在历史不良信用记录而无法享受此次优惠利率调整的借款人推出了特别处理措施, 即借款人已经正常还款、最近还款日前24个月内没有连续2期 (含) 以上违约记录、在工商银行其他贷款无不良记录的, 亦可向贷款经办行提出书面申请, 贷款经办行在分析判断借款人违约原因、归还贷款能力、借款人履约承诺等基础上, 可对其贷款利率下浮比例进行调整。同时, 为严格借款人信用管理, 对于此次调整后享受优惠贷款利率的客户, 如在未来还款期间连续违约2期 (含2期) 以上, 工商银行将取消对该客户享受0.7倍的优惠利率。

而当日笔者也分别从中行柳州分行和建行柳州分行了解到, 中行目前已经开始接受申请, 凡符合条件的, 申请后待批准执行;而建行在等待总行通知的同时, 也在开始摸底清分工作, 只要符合条件的, 建行将会按总行的规定执行7折利率。

根据银行的测算, 在申请七折优惠利率后, 以房贷尾款20万元, 贷款期限20年计算, 购房者在支付0.85倍基准利率的时候, 需要支付利息20.196万元 (5.94%×0.85×20×20=20.196) ;如果按照基准利率的7折计算, 购房者所支付的利息约为16.632万元 (5.94%×0.7×20×20=16.632) , 两者相比, 7折利率优惠可为购房者节省35640元。

2.个人住房装修贷款利率 篇二

去年以来，随着银行贷款额度的收紧，银行通过各种方式提高了贷款利率。4月6日，央行再次加息，一年期的贷款基准利率也调高至6.31%。各金融机构在贷款过程中，贷款利率也将随着基准利率的提高而做相应的提高。

与此同时，银行贷款的审批流程也更为严格。除了银行要求贷款有消费名目外，有银行要求在发放的贷款直接在POS机上消费，以确保该笔贷款是用于个人消费。

而除了抵押贷款外，银行做个人无抵押消费贷款也越来越多，与之相对应的是，无抵押贷款的利率更加高。

有金融机构的贷款利率是月息2%，也就是达到年利率24%，这与基准利率6.31%的四倍已经非常接近。

按照监管规定，一般银行的贷款利率不得高于基准利率的四倍。高于基准利率的四倍也通常认为说是高利贷。不过，金融机构的贷款利率即使超过基准的四倍，在借贷合同中，显示的利息仍然在四倍利率以内，额外利息则附加到其他费用中。

贷款利率普遍上涨

从2010年以来，随着额度的逐渐收紧，银行的贷款定价水平不断提高，这从银行的年报中也可见一斑。

招商银行2010年报显示，招商银行的贷款定价水平明显提升，2010年末新发放一般性贷款加权平均利率的浮动比例，同比上升了7.92%，其中新发放一般性对公贷款加权平均利率浮动比例，同比上升了3.80%，新发放零售贷款加权平均利率浮动比例，同比上升了20.07%。

在今年总体信贷规模进一步缩减的背景下，银行的放贷能力正进一步受到制约。虽然对银行来说，主要目的是选择更加优质的客户，以降低风险。但是同时，银行往往以此为由提高贷款利率。

事实上，银行除了取消首套房七折利率贷款后，已经逐渐把贷款利率提高到基准利率以上，同时严格把控个人的住房按揭贷款的发放。

“房贷少了，但是装修、购车、就学等消费贷款的业务还很多呀。”一位银行人士向记者表示，在房贷收紧后，银行可以把做房贷的人力多用于个人消费贷款上。

不过银行并没有由于争抢客户而降低贷款利率，反之，银行对于个人消费贷款的利率同样高企。“我们的个人消费贷款做的很好，年利率一般在基准利率6.31%的基础上上浮30%到50%。”一位民生银行客户经理向《投资者报》记者表示，今年以来需要做个人贷款的客户也增加不少。

在去年，大部分银行的个人消费贷款利率还是基准利率或者下浮10%，而如今，一般中小股份制银行个人消费类贷款利率的普遍行情是在基准利率上上浮30%，有些银行甚至已经在基准利率上上浮40%~50%。

而平安银行的一位客户经理告诉记者，其贷款利率只有在基准利率上浮10%。不过读者并不要以为平安银行的个人消费贷款利率就低了。该客户经理表示，除了贷款利率上浮10%外，还需要支付总额的5‰的额度占用费。而这些还只是针对有抵押的客户。如果对于无抵押的贷款，年利率则在12%到14%之间。

据记者了解，对于无抵押贷款的年利率一般在12%以上，高者则达到18%左右。

审批程度更加严格

在利率上浮的同时，银行对消费类贷款的用途把控越来越严格。

按照个人消费类贷款的用途，顾名思义，就是个人的消费而贷款。不过并不排除，客户以个人消费贷款为名，把贷款挪作他用。银行为了做好贷款管理，更加严格的把控贷款用处。

日前，记者在平安、深发展、渣打等多家中外资银行咨询时，银行均表示，在贷款用途上除了写清楚何种用途外，一般银行都会把贷款直接打到消费用途的对方账户上。

“平安银行的贷款发放是四六开，也就是说40%是取现，而60%必须是在POS机上消费。以确认该笔贷款是用于个人消费。”一位贷款人士表示，要求60%的贷款额度必须在POS机上消费的做法是从去年12月份开始的。

宁波银行“白领通”个人信用授信业务。向来以无需保证，无需抵押；一次授信、循环使用；网上银行全面支持，足不出户，现金到手等优势而存在。不过，记者在咨询该项业务时，宁波银行有关人士表示，客户在使用授信额度时，必须要写明是用于何种用途，该项贷款并不能用于房贷首付，而只能是装修、买车等用途，银行有监控客户资金流向的渠道。如果客户的贷款用途改变，原则上，需要重新填写申请。以防止客户把贷款资金流向股市等其他渠道。

而各家银行的无抵押贷款门槛也在不断提高。上述贷款人士表示，如果要取得平安银行的无抵押贷款，打在卡上的每个月工资需要在5000元以上，否则连申请的资格都没有。贷款额度一般是借款人月收入的8~10倍，贷款年限也较短，在1~4年之间，利率也会随着借款年限以及个人资信水平而确定不同的上浮程度。

挑战贷款基准四倍利率

记者在采访过程中发现，贷款利率简直就是“没有最高，只有更高”。

以外资银行中的渣打银行“现贷派”为例，虽然“现贷派”的年息为7.9%~9.9%，看起来并不太高。但是每年有1%的手续费，每月有0.49%的账户管理费，以年息最高9.9%計算，加上1%，再加上0.49%×12（月），年贷款利率最高可达16.78%。

除了银行提供的贷款之外，还有其他金融机构的无抵押贷款，其利率已经接近基准利率四倍。有贷款人士向记者推荐一项贷款产品，该项产品的贷款月息在2%左右，也就是年利率高达24%，以目前6.31%的一年期基准利率计算，已经非常接近基准利率的四倍。

据规定，央行只是对存款利率的上限和贷款利率的下限进行限定，并未对贷款上限做出规定。同时现行的法律规定，对于在人民银行确定的银行同期、同档次人民币贷款基准利率4倍以内的予以司法保护。“一般来说，四倍利率以上也就称为高利贷。”一位银行信贷人士说。

不过，即便贷款利息普遍超过基准利率4倍，但在借贷双方的合同上，显示的利息仍在4倍利率以内，额外利息则附加到了各种品目繁多的费用中去。

渣打“现贷派”产品的看起来年息也只有7.9%~9.9%，但是每月0.49%的账户管理费，折合成年利率也将近6%。

推荐上述贷款产品的人士表示，随着4月6日的再一次加息，该项产品的贷款利率也进一步上浮，月息在1.8%左右，不过在贷款合同书当中，并不是贷款利率，月息1.8%是风险保障金，也就是账户管理费。此外再加上基准利率上浮20%，也就是6.31%×12=7.57%。这项贷款产品的最终年利率高达29%，已经远超基准利率的四倍。

而沉浮于市场中的贷款公司则是星罗棋布，一家信贷公司推出了无抵押贷款。其贷款额度为工资水平的15倍。当然其利率也更加高。

该信贷公司人士向记者表示，利息是月息1.3%，而服务费则是月息0.8%~1.5%。以最高的1.5%服务费计算，该项贷款的月息高达2.8%，年息达到33.6%，远远超过贷款基准利率的四倍。

3.个人住房装修贷款利率 篇三

建金[2010]169号

各省、自治区住房和城乡建设厅，各直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：

根据2010年10月19日《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》（银发[2010]294号），现就住房公积金存贷款利率调整的有关事项通知如下：

一、从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。

二、从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

三、从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。

请各省、自治区住房和城乡建设厅立即将本通知转发各住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心执行。对利率调整后各方面的反应及出现的新情况、新问题要及时处理并上报我部。

附表：住房公积金存贷款利率调整表

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一〇年十月二十日

附表：

住房公积金存贷款利率调整表

单位：%

项 目

调整前利率

调整后利率

一、个人住房公积金存款

当年缴存

0.36

0.36

上年结转

1.71

1.9

1二、个人住房公积金贷款

五年以下（含五年）

3.33

3.50

五年以上

3.87

4.0

5三、试点项目贷款

4.个人住房装修贷款利率 篇四

一、中行

1、首套房首付最低为30%，贷款利率为基准利率上浮5%；首付40%以上，贷款利率为基准利率上浮5%；二套房为首付60%以上，贷款利率为基准利率上浮10%

2、首付方面，受理基础资格条件要求首付比例为40%以上，对于金融、能源、通讯方面行业适当可以按照首付30%申报。审批实际操作中，首付30%申报很少，基本均为40%-60%，中行主要考察借款人收入以及银行流水情况，对于行政事业单位借款人贷款方面倾斜不太大，如果银行流水达不到要求，采取拒绝贷款或者大幅度提高首付，行政单位也不例外。

3、目前中行每月基本侧重消费贷款类发放，个人住房贷款规模1000万左右，一般月初内蒙行放行后发放完毕。

4、商业贷款方面，首付50%以上，贷款利率为基准利率上浮50%，年限为最

长15年。

二、建行

1、首套房首付最低为30%，贷款利率为基准利率上浮10%；二套房为首付60%以上，贷款利率为基准利率上浮20%

2、首付方面，受理基础资格条件要求首付比例为40%以上，对于行政事业单位职工可以依据情况按照30%受理申报；审批实际操作中，首付30%很少，首付一般均为40%左右，对于私企、个体等人员依据情况首付40%后加担保才能审批通过，对于行政事业单位公务人员有一定的贷款政策倾斜，首付30%有些可以通过，部分要求加大首付到40%左右或者以上，不要求找担保。

3、目前建行每月基本侧重消费贷款类发放，个人住房贷款规模1000万左右，一般月初内蒙行放行后发放完毕。

4、商业贷款方面，首付50%以上，贷款利率为基准利率上浮50%，年限为最

长10年。

三、工行

1、首套房首付最低为30%，贷款利率为基准利率；二套房为首付60%以上，贷款利率为基准利率上浮10%

2、首付方面，受理基础资格条件要求首付比例为40%以上，对于行政事业单位职工可以依据情况按照30%受理申报；审批实际操作中，首付30%较少，首付为40%以上比较普遍，规模比较大的个体工商户依据情况首付30%后加担保能审批通过，对于行政事业单位公务人员依据贷款情况，首付30%受理，一般可以通过，部分要求加大首付。

3、目前工行每月基本侧重消费贷款类发放，个人住房贷款规模1000万左右，一般月初内蒙行放行后发放完毕。

4、商业贷款方面，首付50%以上，贷款利率为基准利率上浮50%，年限为最长10年。

备注：

1、目前各家银行贷款规模日趋紧张，个贷方面处于惜贷状态，侧重于消费类贷款；个贷客户资格审查方面，日趋严格，审批流程延长，对于首付要求大幅度提高，尤其是控制收入不稳定的私营企业和规模小的个体购房者。

5.个人装修贷款资料 篇五

本个人装修贷款是指贷款人向借款人发放的，用于个人房屋装修的人民币贷款。

贷款对象、条件：个人房屋装修贷款的对象为具有完全民事行为能力的自然人。借款人必须具备以下条件：

1、年满18周岁（含）以上、60周岁（含）以下，在广州地区有固定住所，持有效身份证件的具有完全民事行为能力的中国公民（含港、澳、台胞）；

2、有稳定、合法的收入来源，有按期偿还贷款本息的能力；

3、能够提供我行认可的担保；

4、品行良好，无不良信用记录和不良行为记录，当前在个人征信系统、信贷管理系统中无拖欠，近2年来未出现超过连续3个月（含）的拖欠记录，愿意接受我行的信贷、结算监督；

5、在我行开立存款帐户；

6、符合我行规定的其他条件。

7、个人房屋装修贷款不得接受抵押物原权属人（包含共有人）以委托书形式来办理业务，必须是当事人本人前来办理相关手续。

8、贷款额度不超过装修总金额的80%，且自投部分先于我行贷款投入。

贷款资料：

1、个人消费贷款业务申请表

2、申请人资料

（1）借款人为中国公民，须提供本人和配偶（如有）身份证、户口簿、婚姻状况证明。

（2）借款人为港澳台人士，须提供本人和配偶（如有）身份证、通行证或护照、户口簿（台湾人士）、婚姻状况证明。

（3）借款人贷款偿还能力证明材料，包括工资性收入、经营性收入、租赁性收入及其他收入证明。

①工资性收入证明（按我行按揭收入证明格式）：

a.申请人所在工作单位属于国家行政机关、事业单位、大型国企、知名外企的，其单位出具的加盖单位公章确认的收入证明可独立作为其收入能力证明。

b.个人名下近三个月以上（含）的银行存折（卡）流水账。c.对提供个人名下近三个月以上（含）的工资存折（卡）流水账，可单独作为工资性收入证明。

②经营性收入证明：申请人应提供自有经营实体营业执照、纳税证明、近期的资金入账证明或银行对账单。

③租赁性收入证明：申请人应提供租赁合同、租赁物业所有权证明（产权证）、以及租金的入账证明。

④税务机关出具的个人所得税完税证明。

⑤其他资产证明。金融资产证明包括个人银行存款、股票、基金、债券等金融资产的权利凭证、交易记录等；其他非金融资产证明，包括个人（或家庭成员）名下的房地产、汽车及其他非金融类资产的权利凭证。

以上单独一项不充足的，可同时提供几项以证明其还款能力。

3、保证人资料

如保证人为企业法人或其他经济组织的，应提供营业执照副本、上一及最近季度财务报表等资料；如保证人为自然人的，应提供保证人有效身份证件原件和复印件、户籍证明、收入证明等。同时还

须提供保证人同意提供担保的文件。

4、以抵（质）押方式申请贷款的，须提供以下资料：

（1）财产共有人的有效身份证件及复印件；

（2）抵（质）押物清单、抵（质）押物的权属证明文件；

（3）有权处分人（包括财产共有人）同意抵（质）押的证明文件；

5、借款人与装修公司签定的住房装修合同原件并核实原件后保留复印件；

6、待装修或正在装修房产照片若干张；

7、借款人先行支付装修公司（或承包人）的不少于装修总价20%的工程款收据；

6.个人住房贷款工具比较研究 篇六

关键词：个人住房贷款,贷款工具,比较分析

目前我国的很多银行都开办了个人贷款的业务, 一般的还款工具有等额累进还款、等额本金还款、等比累进还款以及等额本息还款等工具。除此之外很多的商业银行还开设了很多的还款的工具, 例如混合利率还款以及固定利率还款等。基于此该文主要结合几种主要的个人住房贷款工具进行对比分析。

1 个人住房贷款工具的类别

目前各家商业银行都开办了个人住房贷款业务, 而对于贷款还款工具的选择一般有以下五种工具:到期一次还款法、等额本息还款法、等额本金还款法、等额累进还款法、等比累进还款法。各种还款工具的含义如下:到期一次还款法是指贷款期限在一年以内的, 实行到期本息一次性清偿的还款方法。等额本息还款法是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。等额本金还款法是指借款人每月等额偿还贷款本金, 贷款利息随本金逐月递减。等额累进还款法是指借款人在贷款发放后的一定时间内, 每月等额还款, 以后在上期还款额基础上增加 (或减少) 一定额度的还款额。等比累进还款法是指借款人在贷款发放后的一定时间内, 每月等额还款, 以后在每期还款额基础上增加 (或减少) 一定比例的还款额。由于等额本息还款法金额固定, 便于消费者记忆, 因此, 各家商业银行对客户介绍的还款工具都首推等额本息还款法。

2 不同贷款工具月供及利息比较

为了详细地分析不同的贷款工具下, 贷款人的月供以及利息情况, 该文设定贷款人贷款的买房金额为人民币50万元, 选择的还款期限10年, 利率5.814%, 该文主要选择上述的几种较为常见的还款工具:等额还款、等本金还款、等额递增、等额递减四种为例 (其中:等额递增 (递减) 还款工具每3个月增加 (减少) 100元) 。

与等额还款工具相比, 等额递增工具还款的利息较多, 其他两种还款的利息较少。在不考虑通货膨胀的情况下, 对比这些还款工具每月还款的数额可知, 等额递增还款工具的前期的还款负担较小, 后期的还款负担较大;等额还款每一个月还款的金额一致, 负担不变;等额本金还款和等额递减还款的前期还款压力都较大, 后期的还款压力都较小。根据还款的总的利息合计, 可知等额递减工具的还款金额最少, 因此该种工具相对于其他还款工具具有明显的优势。

3 不同贷款工具提前还款比较

一般情况下, 贷款人在经济条件得到改善的情况下, 会选择提前还贷款, 从而减小利息负担。目前我国的很多商业银行都支持提前还款的业务。根据当前提前还款的工具来看, 提前还款可以分为多次。

以下主要针对提前还款情况, 分析上述的四种还款工具进行分析。假设贷款人在五年之后提出一次性将剩下的贷款还清, 那么这种情况下四种贷款工具的已偿还款额、已偿还款额、已偿还利息、剩余本金以及与不提前相比利息减少金额如表1所示。

根据表1可知, 客户选择五年后全部还清贷款, 那么针对本已偿还款金额, 还款最多的是等额递减, 还款最小的是等额递增;针对已偿还本金, 还款最多的是等额递减还款工具, 还款最少的是等额本金还款工具;针对剩余本金, 等额递增剩余的本金最多, 等额递减剩余的本金最少;针对累计还款, 还款最多的是等额递增还款工具, 还款最少的是等额递减。而从与不提前相比利息减少金额来看, 等额递增减少的利息金额最多, 等额递减工具减少的利息金额最少。由此可知, 与不提前还款相比, 等额递增工具利息减少最多, 可见这种工具, 在投资者贷款初期负担轻, 但经济好转后, 提前还清可以节省最多利息。等额还款、等额本金和等额递减节省利息数递减。

4 结语

综上所述, 不同的贷款力式、贷款金额、还款期限及提前还款时间, 对资金利用的情况也不尽相同, 借款人可以根据自己实有资金、现时收入、预期收入、对资金的利用和收益水平等具体情况, 选择不同的贷款工具。当前随着信贷制度的不断发展和完善, 会有更多的贷款工具供借款人选择。在众多的贷款工具中, 贷款人该如何根据自己的实际情况选择对自己来说较为合适、较为划算的还贷工是当前众多贷款人在进行贷款时遇到的难题, 该文主要针对当前市场上使用较为频繁的几种工具, 对这几种工具在统一设定情况下的, 还款的利息、还款压力等进行比较, 从而为该类人群提供一定的参考。

参考文献

[1]史璇.个人住房贷款风险研究[J].东方企业文化, 2011 (18) .

[2]曹玉敏.论我国商业银行个人住房信贷风险管理[J].企业家天地, 2011 (2) .

[3]潘春宇.中国房价高涨的问题与探讨[J].太原城市职业技术学院学报, 2011 (2) .

7.个人住房装修贷款利率 篇七

关键词：个人住房抵押贷款；特征变量；维度

个人住房抵押贷款违约特征变量选择是商业银行在建立评分模型时的一个重要步骤。本文在违约微观变量的选取上主要使用了专家咨询法。也就是充分利用个人信贷审贷官的专家经验和知识，确定哪些变量应该进入到模型中。通过大量的讨论和翻阅大量抽样档案资料，确定三个维度的个人住房抵押贷款违约相关变量选取的具体变量如下：

一、借款人维度

1、借款人年龄。在国外实证研究中普遍把借款人的年龄作为一个重要指标。一般来说，年轻人考虑不够周全倾向于冒险，刚工作时收入较少但最具成长价值：随着客户本身的年龄、身份、受教育程度、家庭状况、收人等不断的变化而使客户的价值不断成长：人到中年收入稳定且达到最高，考虑问题也更加周全。当人到了退休年龄后，收入普遍急剧下降。因此，年龄可能会成为个人住房抵押贷款违约风险的一个重要因素。

2、婚姻状况。婚姻状汉通常分为已婚、未婚、其他(离异，丧偶)等三个档次。已婚的借款人总体而言，其收入的稳定性较高：婚姻状况的不同往往对应着家庭收入来源的不同，即家庭收入是来自双薪还是单薪。已婚借款人有较稳定的家庭基础，是夫妻双方共同赚钱来经营一个家庭，所以收入一般会比单身高，同时收入也更为稳定。

3、性别。在银行专家审贷实践中一般都把借款人的性别作为一个特征变量。但结论不一：有观点认为男性在收入水平、受教育机会、工作年限等方面均优于女性。个人还款能力强而且稳定性好：但也有观点认为在某些经济发达的区域，特别是大中城市，女性在平均收入水平、学历水平等方面不输男性。同时还款意愿更强。

4、最高学历。学历大体上可分为硕士研究生以上、大学本科、大专、高中(或中专)及以下等几个档次。如果借款人学历越高，一般来说在相同的行业背景下其收入可能性也越高。且收入稳定性更强。同时，学历高受到的教育多，人们考虑问题相对来说也更加全面，对个人职业生涯和家庭生命周期各个阶段的规划也更有计划性。因此高学历的借款人发生财务危机相对来说会小一些。

5、户口性质。户口性质通常分为本市常住户口和非常住户口两个种。由于上海近年来经济总量的不断扩大。常住户口的内涵发生了一些变化。在本研究中。我们将户籍和工作单位均不在上海市的借款人界定为非常住户口，而户籍和工作单位只要有一项在上海市我们就认定此借款人为常住户口。总体而育，本市常住户口借款人的稳定性较高。

6、月收入。借款人家庭总收入是衡量借款人偿还抵押贷款能力的重要指标。上海已婚家庭绝大部分是双薪家庭，因而第一借款人收入占家庭总收入的比例指标在我国就不能衡量家庭收入的稳定性。家庭总收入足以说明借款人的财务负担能力。

7、单位性质。本研究选择了“单位性质”作为间接特征变量。单位性质可分为国家机关、事业单位、优质大型企业(含国有及国有控股企业、世界500强企业等)、一般企业、小型私营企业及其他企业等档次。对于优质大型企业的认定。可以经授信审批部门。

8、服务年限。借款人在当前工作单位的工作年限可以间接考量其工作稳定性。

9、职务。职务可分为高级负责人(行政级别局级及局级以上领导或优质大型企业高级管理人员)、中级负责人(行政级别处级领导或优质大型企业中级管理人员，中型公司高级管理人员)、骨干员工以及其他等几个档次。职务级别越高，一般其收入稳定性也越高。但企业性质不同。相同职务的内涵差别较大。

10、当前居住条件。居住条件分良好(人均面积高于50平方米)。一般(人均面积高于32.2平方米但房龄大于10年)和较差(租赁住房)三种。居住条件是衡量借款人生活质量的一个重要标志，也是一个家庭收入能力和稳定性的综合体现，

11、家庭月供收入比。住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比指标直接反映了借款人在该项债务上的负担情况。住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比越大，说明借款人财务负担越重。将来发生财务危机的可能性也越大。正因为该指标的重要性，在国外理论界和实务界非常重视对该指标的研究。

12、家庭资产负债比。判断借款人的还款能力。只考虑收入是不够的，还要其家庭总体债务状况和支出状况，为此要将借款人收入放人其整体财务收支中加以综合考察。资产不仅是个人财富，有的还是个人收入的源泉，能给个人带来利息、股息、租金等收入，如果借款人不能按期还款，这些资产可以兑现或变卖偿还贷款，因而也是还款能力的一个重要保证。

13、诚信度。即使借款人有还款能力。如果其还款意愿较差，那么贷款的偿还也会出现问题，因此评估借款人的还款意愿是非常重要的。通过考察借款人的单位性质、职务、学历(含技术职称)等指标可以进行间接评估；对于借款人诚信度的直接评估则主要通过借款人的外部征信记录和银行内部信用记录来加以考察。内部信用记录通过查询借款人在本行历史交易状况，可以获得借款人在本行是否发生过各类业务(含信用卡)、是否发生过延迟付款等，可以将其划分为良好、一般、不良或无记录等几个档次。

此外，在国外同类研究中借款人特征维度因素还包括供养人口、家庭总债务月还款占家庭月收入比等等。由于我国实行计划生育政策，一般家庭只有一个子女，与国外多子女家庭存在很大的差异，因而赡养人数在当前我国城市家庭中。对家庭财务负担的影响程度差异不大而不予考虑。在我国对绝大部分借款人来说。个人住房抵押贷款是其占绝对比重的消费信贷，住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比与家庭总债务月还款占家庭月收入比基本是相同的，因此本研究未考虑家庭总债务月还款占家庭月收入比。

二、贷款特征维度

在本研究中，贷款特征维度变量主要包括业务种类、贷款金额、还款方式、贷款期限、贷款利率、抵押率(LTV)、追加担保等。

1、业务种类。分交易类贷款和非交易类贷款，在交易类贷款中，包括一手楼、二手楼、循环授信项下购房：非交易类贷款包括循环授信项下房屋装修贷款、车位车库贷款、综合消费贷款、同名转按、加按贷款。根据审贷实践，不同的业务品种风险度有明显不同，其中。非交易类贷款的风险度整体高于交易类贷款。而交易类贷款中，二手楼贷款的风险较高。

2、贷款金额。贷款金额反映了借款人的绝对债务负担量情况。一方面，在借款人收入既定的条件下，贷款金额越大。则其财务负担就越大，借款人财务恶化时贷款发生违约的可能性就越大。但另一方面。我国银监局对个人贷款的首付比例有统一规定，贷款金额于房产面积是正相关

的，一般大金额贷款对应的首付比例均不低于30％，反而从侧面反映了借款人具备较强的还款能力。

3、抵押率。个人住房抵押贷款初始的贷款价值比(LTV)反映了借款人初始的权益投人。在购买住房时借款人投资的权益比侧越大，借款人就越不愿意通过违约而丧失其在住房中投资的权益。同时，贷款价值比越高。在既定的收入水平、贷款利率和期限下。借款人月还款负担相对也越大。所以贷款价值比与违约风险有着正相关关系，即个人住房抵押贷款违约风险水平是贷款价值比的增函数。

4、贷款期限。贷款期限越短。借款人月还款额越大，借款人的财务负担就越重。但同时由于贷款期限越短。借款人月还款额越大，借款人因前期的还款使其在住房中权益积累的速度就越快，对借款人来说违约造成的潜在权益损失也越大，而且贷款期限越短借款人在贷款期限内由于意外或工作变动导致的违约风险发生的可能性也越小。从国外研究来看，贷款期限与个人住房抵押贷款违约风险之间的关系并无一个统一的定论。

5、贷款利率。贷款利率越高。借款人的利息负担就越大，因而一般认为个人住房抵押贷款违约风险水平是贷款利率的增函数。按贷款利率划分，国外个人住房抵押贷款分为固定利率抵押贷款和浮动利率抵押贷款两种基本形式。从本次美国次贷危机的情况看，使用浮动利率的借款人违约风险较大。当前我国贷款利率定价是由政府统一规定的，借款人可以选择固定利率或浮动利率：对于抽样贷款基本上执行的是管制下的浮动利率，利率波动风险主要由借款人来承担。因而利率的变动可能对违约风险存在较大的影响。

6、还款方式。当前我国个人住房抵押贷款的还款方式有两种基本的还款方式：等额还款、等本还款：还有很多灵活的创新类的还款方式：双周供、每周供、随借随还等。等额还款指在贷款偿还期内借款人每期还款的数量是固定不变的(不考虑利率调整)；而等本还款是借款人每期偿还贷款本金额固定不变，偿还利息随贷款本金的减少而减少。等本还款方式下违约的概率相对较低。

7、追加担保。当前我国个人住房抵押贷款的担保方式主要是住房抵押，商业银行为了防范风险。对部分贷款申请要求追加担保。当前我国个人住房抵押贷款保险的第一受益人为银行，因此贷款保险增加了银行信贷资产的安全性。也有由自然人或法人作为担保人的。

三、房产特征维度

对于个人住房贷款来说。作为风险缓释的抵押房产是重要的第二还款来源，因此需要考察房产的处置可能性和保值性。在本研究中，房产特征维度变量主要包括抵押物类型、抵押物性质、抵押物评估价、抵押物面积、抵押物单价、抵押物所属区域等。

1、抵押物类型。本研究中的抵押物类型主要指用于抵押的房产物业类型。从物业价值角度区分。有极高档别墅、高档别墅或高档公寓、普通公寓、老公房等类型：在国内外同类研究中还有将房龄，或者将期房和现房作为个人住房抵押贷款违约的影响因素。上海由于具有百年历史，很多历史文化保护建筑的房龄久远但保值性很好，所以本文未予采纳。

2、抵押物评估价。个人住房抵押贷款的最终保证是充当贷款抵押物的房产价值。如果抵押物是足值的，即房产市场评估价值大于购买价格。当借款人在财务恶化时，可以通过出售房产来弥补成本。在房地产市场处于急速下滑时期(如美国目前的情况)，如果抵押物不足值，再加上个人信用制度缺失就会加大贷款的违约风险。本研究抵押物的评估主要由商业银行的个贷审贷官完成。

3、抵押物性质。主要考察抵押物是家庭首套自住用房还是投资用房。如果抵押物非家庭首套住房，一般违约风险较小，但也不是绝对的，如果抵押物不是家庭首套住房。而且多套房产有贷款。属于过度投资性质，风险也较大。如果抵押物为家庭首套住房，借款人已获得了房屋的产权。借款人即便违约，在现有的制度安排下商业银行要全额收回贷款的成本巨大，会助长违约的发生。

4、抵押物单价。抵押物的单位价格综合反映了购房者感知到的住房户型、环境、邻里、小区文化等所提供的舒适度(Amenities)的价值以及预期未来建筑质量和区位的变化。如果这种预期与将来现实情况发生较大的背离时。则借款人发生违约的可能性就会增加。抵押物相对单价越低，违约风险越小。

5、抵押物面积。本研究中对抵押物面积区分为60平方米以下，60平方米～100平方米，100平方米～140平方米，140平方米～200平方米，200平方米以上几档。从银行实践看，抵押物面积小于60平方米的，或者大于200平方米的，处置难度较大。

8.个人一手住房贷款 篇八

【产品定义】

个人一手住房贷款是指兴业银行向借款人发放的，用于购买初次交易的商品住房，并以所购房产向兴业银行提供抵押担保的贷款。

【产品特色】

具有还款宽限期、随薪供、双周供等特色功能任您选择，让您体验个性化的贷款服务！

【使用指南】

·申请条件

1、年龄在18周岁（含）以上65周岁（含）以下，有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、无不良信用记录；

2、申请人年龄与贷款期限之和不超过70；

3、有购买住房合同或协议，且借款人支付符合规定的首付款；

4、借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷款本息的能力；

5、有经兴业银行认可的有效担保；

6、在兴业银行开立个人结算账户，并通过自然人生家庭理财卡办理贷款支用和偿还等结算业务；

7、兴业银行规定的其他条件。

·贷款额度、利率和期限

1、对借款人家庭购买首套商品住房的，首付款比例不低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。具体贷款条件请咨询当地分行。

2、贷款期限最长不超过30年，且贷款期限加借款人年龄不超过70。

·贷款偿还方式

原则上采用按月还本付息的还款方式，或其他本行认可的方式。

·申请资料

1、借款人及配偶有效身份证件、户籍证明或有效居住证明、婚姻状况证明；

2、借款人及配偶的收入证明或个人资产状况证明；

3、《商品房销（预）售合同》；

4、兴业银行要求提供的其他资料。

（以上内容仅作参考，具体办理要求以兴业银行当地分行规定为准。在办理相关手续前，请先详细咨询您所在兴业银行机构。）

9.个人住房装修贷款利率 篇九

第一章 总 则

第一条 为充分发挥住房公积金制度在住房保障中的作用，切实减轻职工经济负担，根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《襄樊市个人住房公积金贷款管理办法》及相关文件规定，特制定本暂行办法。

第二条 商业个人住房贷款转住房公积金贷款（以下称“商转公”），是指住房公积金缴存职工，将本人（或配偶）已经办理且尚未结清的商业个人住房贷款（以下称“原商业房贷”）转换成在襄阳住房公积金管理中心及所属办事处、管理部（以下称“市中心”）办理的住房公积金个人住房贷款。

第三条 商转公必须在市中心委托的住房公积金贷款受托银行办理。对已办理个人住房组合贷款的职工不再办理商转公。

第四条 商转公由市中心负责审批。在受托银行办理的原商业房贷，商转公借款人（以下称“转贷人”）可在此受托银行办理商转公；非住房公积金贷款受托银行向个人发放的原商业房贷，转贷人可在同行的受托银行办理商转公。转贷借款人有权选择受托银行办理商转公。

第五条 商转公必须由市中心认可的担保公司提供担保。

市中心及所属单位各自办理商转公业务，商转公担保由市中心认可的担保公司统一提供担保。

第二章 贷款对象和条件

第六条 凡具有城镇常住户口或者其他居留身份、按规定正常缴存住房公积金、具有完

全民事行为能力的职工，均可以申请办理商转公。

第七条 转贷人申请商转公，必须同时符合下列条件：

1、原商业房贷必须正常还款1年以上，累计逾期记录在4期及以下，且无当期逾期还款记录；

2、转贷人经原商业房贷已经取得所购房屋的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》；对尚未取得《国有土地使用权证》的，可提供已经取得且能办理房产抵押手续的《房屋所有权证》；

3、正常缴存住房公积金满一年以上，且住房公积金帐户余额应达到市中心规定的额度；

4、符合原商业贷款银行一次性提前还清贷款条件；

5、转贷人婚姻状况已发生变化的，应提供相关证明和房产合法权属公证书；

6、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

第三章 贷款额度、期限、利率

第八条 商转公贷款金额不得高于原商业房贷余额（取千元以上整数），且最高贷款额度不超过现行住房公积金贷款政策规定的贷款限额。

第九条 商转公贷款审批额度与原商业房贷余额的差额部分，由转贷人用自有资金结清。

第十条 商转公贷款的期限，原则上不得超过原商业房贷的剩余年限，且贷款年限加上转贷人年龄在法定退休年龄的基础上，可最长延长五年。

第十一条 商转公贷款利率，按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准执行。

第四章 贷款的办理

第十二条 转贷人申请办理商转公，需向市中心提交下列资料：

1、《职工个人住房公积金贷款申请表》及《职工个人住房公积金贷款担保情况表》原件；

2、转贷借款人夫妻双方户口簿、身份证、结婚证（或未婚证明）原件及复印件；

3、转贷人夫妻双方所在单位分别出具的《工资收入证明》原件；

4、转贷人（或配偶、子女）办理原商业房贷的《商品房购销合同》、“销售不动产统一发票”、《借款合同》和《借款抵押合同》原件及复印件；

5、贷款银行提供的转贷人（或配偶）原商业房贷余额；

6、转贷人原商业房贷个人银行还款卡帐号复印件；

7、转贷人（或配偶、子女）经商业房贷已经取得所购住房《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》原件及复印件；对尚未取得《国有土地使用权证》的，可提供已经取得且能办理房产抵押手续的《房屋所有权证》原件复印件；

8、担保公司出具的《保证担保函》；

9、市中心办理商转公需要的其他材料。

第十三条 受托银行负责对转贷人提交的全部文件、材料的真实性、合法性和贷款的可行性进行调查核实。受托银行对商转公的受理与初审，按现行各受托银行办理住房公积金贷款的程序和方式进行。对符合办理商转公条件的转贷人，在《职工个人住房公积金贷款申请审批表》上签署受理、初审意见后，报市中心审批。

各办事处（管理部）按现行程序和要求办理商转公业务。

第十四条 商转公经市中心批准后，受托银行与转贷人签订《职工个人住房公积金借款合同》、《住房公积金借款抵押合同》，并办好相关贷款业务手续。在商转公住房公积金贷款发放前，对商转公贷款额度与原商业房贷余额的差额部分，由转贷人用自有资金先存入原商业贷款银行的个人扣款账户内，作为转贷人归还原商业房贷的预付资金。

第十五条 担保公司提供担保的期限，从转贷人签订《住房公积金借款合同》之日起，至房产管理部门重新办妥该房屋抵押登记手续、并将《房屋他项权证》交给市中心之日止。

担保公司应依据上述规定履行担保责任，并与转贷人和市中心签订《保证担保函》。第十六条 转贷人的全部贷款手续办理完毕、借款合同生效后，市中心将商转公贷款资金划入转贷人的原贷款银行个人还款帐户，连同转贷借款人已存入的自有资金，到原贷款银行结清商业房贷剩余的全部贷款本息。

第十七条 原商业房贷本息全部还清后，转贷人、担保公司应共同到原房产抵押登记部门，办理原商业房贷房屋抵押登记注销手续，同时办理商转公住房公积金贷款抵押登记手续。

第五章 附 则

第十八条 商转公经市中心审批后，自贷款发放之日起，每满两年转贷人及配偶可分别支取个人公积金帐户资金，用于偿还贷款。

第十九条 本暂行办法由襄阳住房公积金管理中心负责解释。

第二十条 本暂行办法自《通知》下发之日起实施。

襄阳住房公积金管理中心

二0一一年三月十二日

摘要

凡具有城镇常住户口或者其他居留身份、按规定正常缴存住房公积金、具有完全民事行为能力的职工，均可以申请办理商转公。

转贷人申请商转公，必须同时符合下列条件：

1、原商业房贷必须正常还款1年以上，累计逾期记录在4期及以下，且无当期逾期还款记录；

2、转贷人经原商业房贷已经取得所购房屋的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》；对尚未取得《国有土地使用权证》的，可提供已经取得且能办理房产抵押手续的《房屋所有权证》；

3、正常缴存住房公积金满一年以上，且住房公积金帐户余额应达到市中心规定的额度；

4、符合原商业贷款银行一次性提前还清贷款条件；

5、转贷人婚姻状况已发生变化的，应提供相关证明和房产合法权属公证书；

6、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

商转公贷款金额不得高于原商业房贷余额（取千元以上整数），且最高贷款额度不超过现行住房公积金贷款政策规定的贷款限额。

商转公贷款审批额度与原商业房贷余额的差额部分，由转贷人用自有资金结清。商转公贷款的期限，原则上不得超过原商业房贷的剩余年限，且贷款年限加上转贷人年龄在法定退休年龄的基础上，可最长延长五年。

商转公贷款利率，按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准执行。

转贷人申请办理商转公，需向市中心提交下列资料：

1、《职工个人住房公积金贷款申请表》及《职工个人住房公积金贷款担保情况表》原件；

2、转贷借款人夫妻双方户口簿、身份证、结婚证（或未婚证明）原件及复印件；

3、转贷人夫妻双方所在单位分别出具的《工资收入证明》原件；

4、转贷人（或配偶、子女）办理原商业房贷的《商品房购销合同》、“销售不动产统一发票”、《借款合同》和《借款抵押合同》原件及复印件；

5、贷款银行提供的转贷人（或配偶）原商业房贷余额；

6、转贷人原商业房贷个人银行还款卡帐号复印件；

7、转贷人（或配偶、子女）经商业房贷已经取得所购住房《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》原件及复印件；对尚未取得《国有土地使用权证》的，可提供已经取得且能办理房产抵押手续的《房屋所有权证》原件复印件；

8、担保公司出具的《保证担保函》；

10.个人住房装修贷款利率 篇十

关键词：商业银行；住房贷款；风险；防范

1.我国商业银行个人住房贷款的风险分析

当前经济体制下，个人住房抵押贷款风险的存在和发生有其可能性和必然性，这主要由住房贷款性质、特点及市场环境所决定。国内商业银行个人住房贷款风险主要源于信用风险、市场风险和操作风险，市场风险产生提前还款风险，而操作风险多来源于银行内部。笔者重点从违约风险、提前还贷风险和操作风险三方面分析我国商业银行个人住房贷款风险：

1.1违约还贷风险

违约贷款指借款人和银行签订以住房为抵押取得贷款，且在规定时间未能还清贷款的行为。违约贷款风险亦称信用风险，它伴随贷款关系出现而生，贷款偿还或发生违约冲销坏账而灭。对于特定贷款人都存在违约还款的可能性，因此从贷款发放至本息收回期间都应开展信用风险管理。

信用风险管理是商业银行风险管理的主要组成板块。商业银行和借款人之间信息不对称是产生违约还贷风险的根源，而其中信用制度的不完善是信用风险发生基础条件。而此处信息不对称多为内生性信息不对称，一般借款人对自我信息清晰知晓，处于优势地位，而商业银行缺乏对借款人信息的充分掌握，属弱势方。当借款人借助信息优势使银行利益受损时，市场价格机制无法发挥职能，进而产生违约还贷风险，借贷双方信息不对称行为愈严重，信用风险越大，即使商业银行单方面采取种种措施，也只能有效降低信用风险程度，却不能避免和消除。

1.2提前还贷风险

提前还款风险多指借款人提前还款所造成损失的可能性。当市场利率低于贷款合同的利率时，借款方提前还贷情况时常发生，此类提前还款使银行既承受利息的损失，又要承担为该部分资金寻找投资渠道的成本。影响提前还贷风险因素有外生和内生因素。外生因素多指非自愿性提前还款，如房屋受自然灾害影响，保险公司代为还款的情形；而内生因素包含利率和房价、贷款期限、经济周期。个人住房贷款包含固定利率和浮动利率贷款，后者利息随利率浮动而变化，尤其对贷款期限长的借款者价值波动较大；经济繁荣时，个人住房贷款还款上升，而经济萧条时个人住房贷款的提前还款随之低迷。

1.3操作风险

商业银行个人住房贷款风险中的操作风险多源于银行内部，违规操作是引发操作风险的重要因素。操作风险的产生和商业银行自身贷款制度松弛程度有很大关系，当商业银行贷款制度放宽时，操作风险较大；而当商业银行制度管理上严格约束贷款，则操作风险会相应降低。由于国内商业银行经营重业务轻管理，在业务导向激励约束机制下，为提升业务量不惜违规降低贷款标准开展业务，或借助住房贷款违规办理个人高风险业务。

2.我国商业银行房贷风险防范对策

2.1 完善我国商业银行内部借贷管理机制

加强房贷申请审查资格审查，该审查是风险防范的第一个关卡，可有效防范信用风险的发生。进行资格审查时，应以借款人现金收入为评估基础，对其家庭收入、疾病预测等进行综合分析；对贷款人借款金额、合法合理性进行全面审查，调查科侧重借款人还款能力、信用清理、担保情况；贷款人应规范审批流程，实现审查和贷款分离，确保贷款审批人员独立授权审批贷款；贷款人应设置合理借款者收入偿还机制，结合借款人收入、负债、日常支出等，确定科学的贷款期限和金额，保证借款人每期偿还能力超过还款金额。

加强个人房贷抵押物的审查，抵押物作为商业银行收款的第二来源，亦是银行收款的最后凭证，但同时抵押物自身伴有的风险性，因此，加强对个人住房贷款抵押物的审查非常关键，越发严格的审查，越能为商业银行降低贷款风险。抵押物审查中要对抵押物合法性强化审查；控制抵押率，以规避因抵押物市场价格变动带来的金融风险；对未能如期还款履行担保法的借款人，坚决拍卖其抵押房产。

2.2建立个人住房贷款风险预警系统

房地产是和国家宏观经济紧密联系的领域，具有较高的市场和政策风险，为预防和规避风险，建立个人住房贷款风险预警系统非常关键。建立个人住房贷款风险预警机制能够有效对国家政策、市场变化宏观经济指标进行分析，及早对房地产市场环境进行预测，继而采取一系列措施规避潜在的风险和威胁降低损失。预警系统的建设是一项长期、复杂、高难度的工程，它包含风险预警数据库、风险预警模型和快速反应和预控机制。其中风险预警数据库可通过不同渠道和途径收集全面、系统的资料和数据，为开发合理风险预警模型提供条件，风险预警模型中的参数综合我国经济实况、概率密度函数等确认；而快速反应和预控机制的建立能够及时、迅速化解和消除潜在风险的威胁。

2.3建立并发展个人住房抵押贷款风险转移机制和个人信用体系

房屋抵押贷款保险目的在于分散房屋毁坏的风险、借款人的信用风险和借款人的人参风险。国内个人住房抵押贷款保险种类单一，对各种风险没有进行合理划分。因此，可通过建立个人住房抵押贷款保险机制，严格划分风险，并开发与之相关的保险产品，如财产险、失业险、人寿保险等；根据消费者收入情况开发不同种类保险，如对收入较低建立政策性抵押贷款保险，对收入高借款人提供商业性抵押贷款保险；加快个人房屋抵押贷款证券化进程，从根源上驱除商业银行“存短贷长”的矛盾和与之带来的风险。

建立科学、全面、系统的个人信用体系。严格按照借款人收入、信用等级、信用透支等综合确定是否贷款或贷多少。首先完善国内个人信用评估制度，可从国外引进先进可靠的计量模型，将定量和定性相结合对借款人进行信用评估；同时加强全国范围内思想道德宣传和教育，强化诚信意识、守信意识，这对个人信用体系建设具有至关重要作用。（作者单位：长江大学经济学院）

参考文献

[1]余丽霞，窦琤.论我国商业银行个人住房贷款的风险防范[J].浙江金融，2011，（01）：34-38.

[2]钱凤林，邓予兰.我国商业银行个人住房贷款风险的分析及防范[J].科学经济社会，2011，29（1）：32-35.

[3]刘昕雨.我国商业银行个人住房贷款风险表现及应对措施[J].前言，2012，（14）：101-102.