房地产企业收入的审核

房地产企业收入的审核（精选8篇）

1.房地产企业收入的审核 篇一

房地产开发企业资质审核标准

房地产开发企业资质审核标准

房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。

一、行政许可依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条；

2、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）；

二、行政许可条件

根据《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号），和《陕西省房地产开发企业资质管理办法》（陕建房〔2000〕118号），房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。

各资质等级企业的条件如下：

（一）一级资质：

1.注册资本不低于5000万元；

2.从事房地产开发经营5年以上；

3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4.连续5年建筑工程质量合格率达100％；

5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9.未发生过重大工程质量事故。

（二）二级资质：

1.注册资本不低于2000万元；

2.从事房地产开发经营3年以上；

3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4.连续3年建筑工程质量合格率达100％；

5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9.未发生过重大工程质量事故。

（三）三级资质：

1.注册资本不低于800万元；

2.从事房地产开发经营2年以上；

3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4.连续2年建筑工程质量合格率达100％；

5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8.未发生过重大工程质量事故。

（四）四级资质：

1.注册资本不低于200万元；

2.从事房地产开发经营1年以上；

3.已竣工的建筑工程质量合格率达100％；

4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

5.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

6.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

7.未发生过重大工程质量事故。

三、申请房地产开发企业资质材料目录

1.房地产开发企业资质申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；

2.房地产发企业原资质等级证书副本原件。如已被原发证机关收回，也须提交复印件；

3.企业营业执照副本（复印件加盖单位公章）； 4.企业公司章程（复印件加盖单位公章）；

5.企业验资报告和上审计报告（原件或复印件加盖单位公章）；

6.法人代表、总经理的任职文件复印件，企业经济技术、财务等负责人的任职文件及职称证件复印件，企业专业技术人员的职称证件复印件，都需加盖单位公章；

7.近三年房地产开发项目投资计划批准文件（复印件加盖单位公章）； 8.近三年房地产开发项目国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案的文件（原件或复印件并加盖原件收存单位公章）； 9.近三年房地产开发统计年报基层表（加盖统计主管部门公章和单位公章）；

10.《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（加盖单位公章），及执行情况报告。

四、行政许可办理地址、联系电话

办公地址：西安市长安北路陕西省政务大厅三楼 联系电话：85253819 房地产开发企业申请资质升级提交材料目录

1、房地产开发企业资质申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；

2、房地产发企业原资质等级证书副本原件。

3、企业营业执照副本（复印件加盖单位公章）；

4、企业公司章程（复印件加盖单位公章）；

5、企业验资报告和上审计报告（原件或复印件加盖单位公章）；

6、法人代表、总经理的任职文件复印件，企业经济技术、财务等负责人的任职文件及职称证件复印件，企业专业技术人员的职称证件复印件，都需加盖单位公章；

7、近三年房地产开发项目投资计划批准文件（复印件加盖单位公章）；

8、近三年房地产开发项目国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案的文件（原件或复印件并加盖原件收存单位公章）；

9、近三年房地产开发统计年报基层表（加盖统计主管部门公章和单位公章）； ]

10、房地产企业信用档案报送记录（以陕西省房地产企业管理系统中信用档案记录为准）

11、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（加盖单位公章），及执行情况报告。

以上资料须一式两份装订成册。

办公地址：西安市长安北路陕西省政务大厅三楼

联系电话：85253819

2.房地产企业收入的审核 篇二

一、房地产企业的特点

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的附着物,房地产由于其位置固定、不可移动,往往又被称为不动产。房地产企业是指从事房地产开发建设、经营管理等业务的企业。其开发产品是房产和地产,与一般企业的产成品有一定的区别,且房地产企业的开发过程和销售环节也与一般企业不同。总体可归纳为以下几点:

(一)生产周期长。

房地产企业的开发建设,要经过征地拆迁、组织规划设计,组织施工,竣工验收、商品房销售等环节,并且这些环节要由房地产企业、规划部门、施工企业等多家单位合作才能完成,所以其开发建设周期比一般工业企业的生产周期要长。

(二)投资成本高、资金周转率低、风险高。

土地和房屋的造价金额高,使得房地产开发建设工程中不仅投资成本高,需要巨额资金,而且由于开发建设周期长,其资金的周转率也较低,房地产开发企业通常以银行借贷融资为主,自有资金很少,这也使得房地产产品具有高风险性。

(三)销售方式多样化。

相对于一般的企业而言,房地产企业的销售方式比较多,比如预售方式、按揭销售、分期付款销售等。

(四)开发产品所有权转移的界定复杂。

一般企业,在销售过程中商品所有权的转移是以开具相关票据或收取货款为依据的,但房地产开发企业,其销售环节比较复杂,包括与购买方签订合同、房屋验收、收取房款、办理产权过户等环节,具体应在哪一环节确定产权的转移,需要会计人员的职业判断。

二、实质重于形式原则在房地产企业收入核算中的应用

(一)收入的确认原则。

房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品,具有商品的一般特性,因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。《企业会计准则——收入》第四条规定,企业销售商品确认收入的实现,应当同时满足下列条件:1.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。如果某一商品发生的任何损失都不需要由企业来承担,带来的收益也不归企业所有,则为与该商品有关的风险和报酬已发生了转移。2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制。3.收入的金额能够可靠计量。4.相关经济利益很可能流入企业。譬如销售商品的货款能收回。5.相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。由此可以看出,新会计准则的规定更加注重交易的实质而不是形式。

(二)收入的核算。

本文结合房地产企业的销售方式,分析实质重于形式原则在房地产企业收入核算中的应用。

1. 一次性全额收款方式。

房地产企业会计制度规定,采用一次性全额付款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证时,确认销售收入的实现。账务处理如下:

借:银行存款

贷:主营业务收入

这样的处理,实际上是对实质重于形式的应用。因为,房地产企业售房一般是按照以下程序:签订合同、验收房屋、收取房款交房屋钥匙、办理产权证。从程序上来看,当企业收到房款时,购房者还没有房屋的产权证,从法律形式说还不是房屋的主人,但从实质上来看,购房者已交了房款,并拿到了钥匙或是入住了,已经是房屋的主人了。所以房地产企业在收到房款时确认收入。

2. 分期收款方式。

在旧会计准则下,房地产企业采用分期收款方式销售产品时的会计处理是:按销售合同或协议约定付款日期确认销售收入的实现,付款方提前付款的,在实际支付时确认收入的实现。而在新会计准则下,企业以分期收款方式销售商品时,其实质是具有融资性质,企业应按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额,应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额,应在合同或协议期间内,按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销,并抵减财务费用。具体会计处理如下:

销售商品时:

借:长期应收款(应收价)

贷:主营业务收入(应收价款的公允价值)

未实现融资收益(差额)

借:主营业务成本

贷:开发产品

分期收到款项摊销差额时:

借:银行存款

贷:长期应收款

借:未实现融资收益

贷:财务费用(按实际利率法计算)

从收入的确认原则来看,房地产企业在采用分期收款方式销售商品时,与商品有关的风险和报酬已发生了转移,相关的收入和成本能可靠计量,符合收入的确认原则,所以销售商品时即确认收入。另外,以分期收款方式销售商品对购买者来说实际上是一种融资行为,所以支付的价款中还含有一部分利息,这部分利息对销售方来说是利息收入,所以在分摊未实现融资收益时冲减财务费用,这样的会计处理更体现了实质重于形式的原则。

3. 预售方式。

所谓的商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。预售业务是房地产开发企业的一种主要销售方式。

在房地产企业中,预售业务发生时其收入的确认有不同的观点:一种观点主张在收到款项时即确认收入,其原因是商品房销售是房地产开发企业的一种特殊销售方式,在领取预售许可证时,该商品房已开工建设,商品房的基本结构已不会改变,而且,企业与购房者签订的销售合同一般具有不可撤销性,所以在收到预售款项时就确认收入。另一种观点是主张商品房全部完工并交付购房者、办理了房屋产权证后确认收入。第三种观点主张商品房全部完工并交付购房者时确认收入,所收取的款项作为预收账款,不能确认为收入,只能等到商品房全部完工并交付购房者后,再从预收账款转入主营业务收入。理由是在房地产企业进行预售时,商品房还没有生产出来,企业与购房者仅仅是签订了购房合同,与房屋有关的风险和报酬还没有转移给购房者,商品的成本还不能可靠计量,不符合收入的确认条件,预收的购房款对企业而言是一种负债,只能计入预收账款。在会计实务中一般采用的是第三种观点。当商品房全部完工并交付购房者时,虽然从法律形式上来说,购房者还没有房屋的产权,还不是房屋的真正主人,但从交易的实质来看,已符合收入的确认条件,所以房地产企业可以确认收入。若待办理了房产产权证后确认收入则对收入的确认滞后了。选择第三种处理方法这充分体现了实质重于形式原则。

4. 以支付手续费的方式委托代销。

采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。在房屋的销售过程中,为了提高房屋的销售量,房地产企业也会委托一些中介机构来销售,以这种方式销售商品时,在一般的企业中都是通过“委托代销商品”科目来核算的。但在房地产企业中,以这种方式销售开发商品时,虽从形式上来看是委托代销,但在最终交易成交时,购房者都是和房地产企业签订购销合同,房款交给房地产企业并由房地产企业开具发票,所以从实质上也可看作是企业直接销售的一种方式,可作如下会计处理:

收到款项或代销清单时:

借:银行存款

贷:主营业务收入

借:主营业务成本

贷:开发产品

支付中介机构的手续费时:

借:销售费用

贷:银行存款

5. 采取银行按揭方式销售开发产品。

采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。在这种销售方式下,也是根据交易的实质来确认收入的,而不是以产权转移日,所以体现了实质重于形式的原则。

6. 代建工程。

代建工程是指房地产开发企业接受其他单位的委托,代为开发建设的各项工程。房地产开发企业向委托单位收取的工程价款收入即为代建工程收入。从定义来看,代建工程是事先与买方签订合同,按合同要求进行开发,这实质上是房地产开发企业提供建设劳务,所以房地产企业对代建工程的收入确认是根据新《企业会计准则第15号——建造合同》来确认收入的:在资产负债表日采用完工百分比法确认收入和成本。所谓完工百分比法是指按照提供劳务交易的完工进度确认收入和费用的方法。

从以上的分析来看,在房地产企业中,无论是从收入的确认条件还是收入的会计处理,都充分体现了实质重于形式的原则。

3.房地产企业收入的审核 篇三

关键词：房地产登记审核；制度建设；问题；强化

强化房地产登记审核管理制度建设对于提升房地产登记审核管理工作的规范性有着重要的意义。近年来我国房地产申请与登记数量迅速增加，对房地产登记审核工作提出了跟高的要求，在此背景下强化房地产登记审核管理制度的改革显得极为必要。

1 我国房地产登记审核管理制度中的问题分析

近年来，我国房地产登记审核管理工作质量与效率得到不断提升，但仍然存在一些问题，具体包括：

1.1 房地产登记程序复杂

现有的房产登记程序较为复杂，申请人在申请时要对自己申请的登记类型进行甄别，对需要准备的资料进行核实，然而许多申请人对房地产登记的程序及相关法律要求不够了解，从而导致资料准备不全，申请类别不合理，不但使申请人疲于奔波搜集资料，也使登记审核单位工作量增大。

2.2 登记错误赔偿制度不健全

《中华人民共和国国家赔偿法》规定，如果发生登记错误，国家只赔偿该登记行为造成的直接损失。然而在房地产登记工作中，何种损失属于直接损失这一问题的界定并没有明确的规范与要求，因而对于房地产登记错误的赔偿也没有形成一个规范性的、科学可靠的文件，这一问题对房地产登记审核管理工作规范性的提升造成了一定的阻碍。

2.3 房地产登记行为审核标准问题

我国房地产登记审核管理工作中在房地产登记行为合法性审核方面一直缺乏一套行之有效的标准。虽然已经就执法主体资格、执法主体权限、执法目的、认定事实以及适用法律和执法程序这五个基本问题达成了共识，但对房地产登记行为的审查上应采取形式审查还是实质审查仍存在争议，此外对于申请人所提供的登记材料的合法性、真实性的审核也尚未形成科学统一的标准。

2 房地产登记审核管理制度强化措施

为了更好地为申请人服务，同时为了提高房地产登记机关自身的办事效率，相关行政部门必须转变以往的思想观念，不能只重视登记发证制度而轻视登记审核制度，不能仅仅将房地产登记审核管理工作作为一项权力，而是应将自身工作视为对申请人的服务，向申请人提供主动、便捷的咨询与帮助。对此，房地产登记审核机关应对现有房地产登记审核管理制度进行合理改革，具体可采取以下几项措施：

2.1 简化登记程序，提升登记过程透明度

首先，应设立专门的咨询服务台，资讯电话，并在办公地点张贴房地产申请流程及相关注意事项，一方面为申请人提供方便，使其明了申请流程及需要准备的申请材料，另一方面也减少房地产管理单位的工作量；其次，应积极引入律师代理制度，使律师作为登记双方的法律见证人，为申请人提供可靠的法律咨询，同时避免申请人在不懂相关法律法规的情况下陷入误区，同时为登记机关减少审核压力。

2.2 强化房地产登记的公示作用

房地产登记审核管理的核心目的在于公示，即通过登记使房地产的物权设立、转移、变更等公之于众，从而使交易第三人了解某一处房地产的物权状态。当然，这里所指的公开不是无权限无范围地公开房地产登记薄，为了保护权利人的合法权益，应强化对房地产登记薄相关信息查询的权限控制，避免一些不法之徒利用权利人的真实信息从事不法行为。只有对办理登记的申请人或有明确交易意向的提供登记簿查询，才能减少房地产交易费用，提高房地产交易效率，维护房地产交易秩序。

2.3 建立专业代理人制度

为了进一步完善我国房地产登记审核管理制度，提升行政部门工作效率，同时保障申请人的合法权益，应引入房地产登记专业代理人制度。使房地产登记专业代理人作为申请人与政府之间的沟通者，建立起申请人与政府之间的有效沟通桥梁。专业代理人应具备丰富的不动产法律知识、税务知识，良好的沟通协调能力和高尚的职业道德。由于登记专业代理人在一定程度上充当了房地产交易中介的功能，其通过房地产交易的经验积累及对房地产市场的了解，能较全面的了解房地产的价格及房地产市场的走向，若房地产登记专业代理人能与房地产行政主管机关合作，则可有利于我国房地产市场的管理及理性发展，方便人民的房地产交易活动。而为了保障房地产代理人制度的科学性和有效性，应强化对房地产代理人资质的审核，确保代理人具有良好的从业资质与职业道德，就房地产代理人的工作程序提出明确的规范，同时，强化对代理人在房地产登记审核过程中的行为监督，从而预防代理人制度向着不利于申请人合法权益的保障以及房地产登记审核管理工作的趋势发展。

2.4 强化政府监管，提升房地产登记审核管理制度效力

为了顺应我国城镇化发展对房地产登记审核管理工作的新要求，政府机关应转变工作理念，既要做好对房地产登记行为的监督管理，又要提升自身服务质量，进一步提升房地产登记审核管理制度的法律效力。从完善各项工作流程，规范登记审核模式和制定科学的登记审核标准入手，为申请人提供便捷、明确、省时省力的登记服务。

3 总结

综上所述，解决房地产登记审核管理制度中的现有问题，不断改进和完善房地产登记审核管理制度，对于提升房地产登记审核管理工作效率有着重要的意义，目前我国房地产登记审核工作中还存在程序上、审核标准上等问题，亟待有关部门采取针对性的解决对策，不断完善我国房地产登记审核管理制度。

参考文献：

[1]邓海生.房地产在先登记原则的相互交叉性及适用[J].中国房地产.2012（11）：50-51

[2]杜黎敏.房地产登记档案管理及信息化[J].北京档案.2012（9）：31-32

4.房地产企业收入的审核 篇四

根据营业税、土地增值税和企业所得税的规定，在预售时需要对相关税种进行预交。为了准确反映会计信息，符合权责发生制原则，使收入与成本费用达到配比。建议在流动资产项目下增设“待转税金”，下设“营业税”、“土地增值税”和“企业所得税”。（不考虑城建及附加）。

预销期间：

（1）在开发产品未完工之前，预售不动产收到款项时：假设金额100000

借：流动资产--待转税金（营业税）5000（100000×5%）

待转税金（土地增值税）3000（100000×3%）

待转税金（企业所得税）5000（100000×20%×25%）

贷：应交税金--营业税5000

土地增值税3000

企业所得税5000

（2）假设当期期间费用为10000，无其他支出。即当期亏损10000，借：所得税费用2500

贷：应交税金2500

（纳税申报表上：利润总额-10000

房地产预征调整20000

小计10000

所得税率25%

应交税款2500

结算期间：

（3）开发产品完工并交付使用时：

A、借：预收账款--100000

贷：主营业务收入--100000

B、借：主营业务成本--60000（假定60%成本）

贷：存货60000

C、转相关税金：

借：营业税金及附加8000

贷：流动资产--待转税金（营业税）5000（100000×5%）

待转税金（土地增值税）3000（100000×3%）

（4）此期间三项费用为10000，税前利润为：100000-60000-8000-10000=22000

所得税：22000×25%=5500借：所得税费用5500

贷：应交税金--企业所得税500

流动资产--待转税金（企业所得税）5000

（纳税申报表上：利润总额22000

房地产预征调整-20000

小计2000

所得税率25%

5.工程收入审核报告 篇五

（委托人）：

我们接受委托，对（承接类承装（修、试）电力设施许可证申请单位名称）的（3年内从事电力设施安装最高年工程结算收入的）工程结算收入明细表进行了审核。该明细表由（申请单位名称）负责，我们的责任是对其发表审核意见。我们的审核是依据《中国注册会计师独立审计准则》和国家电力监管委员会《承装（修、试）电力设施许可证管理办法》进行的。在审核过程中，我们结合（申请单位名称）的实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审核程序。

经审核，《申请单位名称）在取得3年内从事电力设施安装最高年工程结算收入，该工程结算收入为万元。

本报告仅供贵公司在申请承装（修、试）电力设施许可证时使用，因使用不当造成的一切后果，与执行本业务的注册会计师及会计师事务所无关。

附件：工程结算收入明细表

湖南鹏程有限责任会计师事务所中国注册会计师（盖章）

（签章）

6.房地产评估报告内部审核制度 篇六

房地产估价报告审核实际上是对房地产估价师已完成的房地产估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。

房地产估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由房地产行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的房地产估价报告进行的质量评判性审核。

内部审核是指房地产估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的房地产估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高房地产估价师执业水平和提高房地产估价报告质量的最佳途径之一。

一、审核准则

《房地产估价规范》明确指出，估价应遵循预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则和变动原则。据此，在审核工作中必须坚持三个准则，即合法性准则，合理性准则和合规性准则。

1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份房地产估价报告是否合法的重要依据。

合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面： 产权审核，估价对象的产权应以房地产权属证书或有关部门出具的证明为合法依据；

房地产利用条件审核，应以城市规划、房地产用途管制等为合法依据； 权益处分审核，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；

估价结果审核，应以符合当地房地产市场行情或符合当地政府有关房地产价格政策规定为合法依据。

此外，为保证委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份；

同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作业时间和房地产估价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。

在实务工作中，一旦发现产权资料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应要求房地产估价师进一步做好调查核实工作。如房地产抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关系，以及当地政府房地产主管部门书面出具的房地产他项权利状况信息等情况。

2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果。

房地产估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准。

一份房地产估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求： 一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求；

二是满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求；

三是符合房地产市场规律，与房地产市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指房地产公开市场价值。

因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似房地产在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关房地产价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。

3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《房地产估价规范》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其它要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服务水平高低的重要依据。

根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是： 报告格式应符合《房地产估价规范》明确的规范格式；

提供的附件数目和内容应符合《房地产估价规范》明确的具体要求；

估价报告中各部分内容的表述应符合《房地产估价规范》明确的具体要求。《房地产估价规范》对估价报告中各部分内容的表述，是有具体要求的。如估价方法部分，要求“在一项估价中报选的方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据”；对于房地产价格确定的方法“说明要求对不同估价方法结果进行增值或减值调整原因，对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终房地产价格的，要解释其方法选择的依据"等等，并要在结果报告中应说明估价思路、采用的估价方法及其定义和计算公式，在技术报告中应说明估价思路、采用的估价方法及其选择的理由。又如估价测算部分，应详细说明比较案例的选择、各项原始数据的来源和各个参数、系数的确定等，以及详细说明测算的全过程。再如估价结果部分，应详细说明对不同估价方法估算出的结果，如何进行分析比较和采用一定的数学处理，并如何结合考虑一些不可量化的价格影响因素，最终合理确定估价结果。

二、分级审核制度及审核要求

为了规范内部审核工作，房地产估价机构应建立内部审核制度，实行分级审核制度。

房地产评估报告审查分为： 房地产估价师自查；

一审为评估小组组长审核； 二审为评估部经理审核；

三审为终审，即机构总估价师审核。各级审核人员，均应依据上述审核准则，并视估价对象的具体情况，采用上述相应的审核深度标准进行审核。在具体审核过程中，各级审核人员均应尽心尽职，但审核的重点各有侧重。

1、自查要求：审查房地产估价报告的语句是否通畅、是否有错别字、排版是否整齐、字体是否规范、编号是否统一、评估方法是否正确；核实委托方提交的资料等。

2、一审要求：一审由评估小组组长执行。评估小组组长要对房地产估价师自查中存在的问题作出标记以备汇报，特别注意审查报告中估价对象、影响地价因素等描述是否准确，报告中运用的专业术语是否恰当、附件数据是否齐全及测算的结果是否准确等；同时对报告风险进行评价。

3、二审要求：二审由本部门技术经理负责，要求：对自查、一审中是否还存在语言、文字、技术描述和评估计算过程等方面的错误，并对存在的问题进行纠正。特别复核评估方法的选用及计算以及计算依据是否正确、相关参数的取值是否符合相关政策、法律、法规的要求，评估结果是否合理。

4、终审要求：终审人员是报告质量的最后把关人，由公司技术部估价师负责，要求确认评估报告的合理、合法性，并对整体风险进行评价，特别是要对可能导致出现估价风险的几个问题，．如估价对象数据严重失实，委托方资信严重失真，估价结果严重偏差，以及估价技术思路、估价方法和估价测算过程严重错误，进行分析和判断，最终决定如何要求估价人员补做工作，或者决定是否出具报告，经审不合格评估报告不得出具。

随着房地产市场的不断成熟，人们的法律意识在增强，估价风险日益凸现，行业自律要求越来越趋于完善和严格，本公司为了进一步增强竞争力，规避可能出现的风险，必须努力加强公司内部管理，特别是加强估价报告内部审核工作，提高估价报告质量。

贵州铜仁信德房地产评估有限公司

7.如何加强房地产登记审核管理制度 篇七

一、我国房地产登记审核管理制度概述

(一) 房地产登记制度相关概念。房地产登记, 也就是人们通常所说的不动产登记, 它指的是当事人向国家房地产相关的机关单位提出登记申请, 而国家法定机关再依据现有的相关法律制度对房产、地产等产权信息进行审核、汇总, 统计房地产客体信息, 从而对房地产信息及所有人进行权力赋予和界定的一项制度。房地产登记制度所发挥作用的强弱, 直接受相关法律法规、相关部门的执行力度等因素的影响。同时, 房地产登记制度管理是否执行到位, 也直接关系到该行业未来的发展趋势。

(二) 房地产登记相关制度管理程序。房地产具有不可移动的性质, 且拥有权、使用权的期限都相对较长, 在其权利归属的划分中, 难免会因产权交接等原因产生一些权利不明的问题。为了能够更好地解决因产权归属带来的纠纷, 房地产登记相关制度必须要不断完善。目前, 我国与房地产相关的法律法规对房地产登记制度作出了基本规定, 在房地产登记具体事宜中, 还要受到地区、当地政府机关、经济市场发展的各因素的约束。因此, 房地产登记必须在符合法律规定的条件下, 由权力机关进行切实的实施, 才能发挥其产权界定、公示、管理等功能。我国现行的房地产登记模式为:由房地产行政管理部门担任登记机关, 实行房地产权强制登记制度。

二、我国房地产登记审核管理制度存在的问题

(一) 房地产相关法律存在缺陷。房地产行业发展迅猛, 市场对于房地产秩序的要求也越来越急迫, 我国《物权法》的建立, 在一定程度上有效地解决了房地产权的问题。然而, 随着房地产行业越做越大, 现有的法律已经不能够完全满足房地产市场经济发展的需求。房地产登记相关法律多数是作为其他法律的附带内容, 却并未形成一个完善的、系统的法律体系, 这就导致了房地产相关立法滞后, 法律执行效率低下。并且, 现有的法律产权很多都是针对多年前的计划经济而制定, 市场对于经济发展的作用未能在法律中体现出来, 而如今, 房地产市场交易又是一项重要的经济手段, 法律与市场脱离, 那么房地产的所有权、使用权、权利转让等问题越来越多, 由此而产生的矛盾和纠纷也越来越严重。于当事人来说, 合法权益受到了侵害;于市场经济发展来说, 这是一大进步的障碍;于国家来说, 这是关系到民生民计、社会安定的大问题。

(二) 房地产登记制度不够完善。房地产登记制度存在的最明显的问题就是与房地产相关法律法规难以达到统一。在我国社会经济由计划经济体制向市场经济体制过渡的大背景下, 房地产能够如此迅速地发展起来, 是一件伟大的事情。然而, 正是由于经济体制的变化, 导致了房地产登记制度的建立难以跟得上经济发展的脚步。现如今, 房地产登记制度中, 国家权力机关的干预过多, 甚至出现了国家干涉阻碍房地产市场发展的情况。房地产登记中某些事项, 如房地产行政主管部门可以全权代表政府对房产的所有权及延伸出的典权、抵押权等进行审核登记。这种登记审核管理制度可以有效地保护房产权利所有人的合法权益, 但不能否认, 这样的制度也严重地影响了国家机关对房地产行政管理职能的发挥。现有房地产登记审核管理制度的弊端越来越明显, 近期, 房地产市场持续低迷, 不能忽略制度上所带来的负面影响。为了能够让房地产市场尽快恢复, 完善的房地产登记审核管理制度必不可少。

三、加强房地产登记审核管理制度的方案

(一) 建立健全房地产相关法律法规。目前, 我国实行中国特色的社会主义市场经济体制, 无论是经济发展的道路, 还是相关法律的建立, 既要考虑到国家政府机关职能的发挥, 又要考虑市场经济发展的规律。两者并重, 才能让法律更为符合我国经济发展的要求, 维护相关人员的合法权益。以健全的法律法规为依据的房地产登记审核管理制度的建立和完善, 可以有效地发挥国家对房地产市场的宏观调控作用, 同时也不会影响市场对房地产行业的调整。通过对房地产相关法律法规的建设, 进一步明确房地产登记的权利、责任, 规范登记操作过程。如此一来, 房地产产权登记一旦完成, 便可立即产生法律效用。避免因为房地产归属权认识不清、内容登记不详等损害相关人员的权利和利益。现如今, 我国《物权法》已明确规定, 统一的登记办法、统一的登记范围、统一的登记机关等条件下所进行的不动产统一登记, 才能够得到国家机关的认可。房地产登记相关法律的程序性内容已经相对完善, 但由于具有繁多复杂、较为琐碎等特征, 就要求其必须有相关的配套法律共同执行, 确定房地产登记的类型等相关事宜, 保证法律的执行能够发挥到其应有的作用。

(二) 根据已有法律, 进一步完善房地产权整合。所谓房地产, 既包括房屋, 也包括土地, 二者虽有区别, 但在房地产登记审核管理中, 更有着密不可分的联系。在房地产开发和交易中, 土地的拥有权和使用权主要是以房屋的权利归属来体现。在房地产事业的实际运行过程中, 房屋和土地基本是保持一致的步调。世界上许多国家对于土地和房屋权利的管理都是将二者归结到一起, 进行统一的管理, 也就是说, 房地产权实际上是一种权利。在以前的中国, 土地权和房屋权是分立的。近年来, 两种权利的分开造成了种种问题, 开发建设的房屋出售给购房者之后, 购房者只持有房产证, 而没有地产证。这就造成了房地产权利分开, 容易出现权利不明等情况。正是由于这个原因, 我国在《物权法》中规定了不动产登记, 在《不动产登记暂行条例 (征求意见稿) 》中将地权与房权整合到一起, 实现了不动产登记整合。然而, 由于这一制度的实施时间有限, 在登记审核管理方面还未能做到尽善尽美。造成了如今虽然有法律与制度的支持, 但在实际操作中总是问题不断的情况。因此, 必须进一步对房地产登记审核管理制度进行完善, 根据目前房地产状况进行相应的调整, 让政策与制度在实际的执行中能够发挥更大的作用。

(三) 完善房地产登记损害赔偿制度。房地产登记审核管理相关部门要积极承担起应有的责任, 以专业的手段进行高效率的管理。房地产登记审核过程中, 一旦出现纰漏, 将会给当事人带来极大的经济、名誉上的损失。而房地产登记损失的造成可能是由于房地产交易的某一方参与者的不法行为与房地产登记部门的错误等多种原因共同造成的。那么, 如何对利益受到损失的当事人进行赔偿, 这是一个难题。就目前的房地产行业发展形势来看, 错误登记的赔偿应当选择这样一种方式:当核实当事人利益确实受到了损失, 并且房地产登记部门的错误是原因之一 (或是全部责任) 后, 应当先由国家行政机关赔偿全部损失, 并根据相关法律法规追究其他涉事单位、个人的责任, 使其付出相应的赔偿, 同时国家行政机关应当在法院的判决下, 确定好应当赔偿的份额。另外, 当事人也应当积极寻找合理的途径来索取赔偿, 维护自己的合法权益。

我国房地产市场的发展需要合理而完善的管理制度作为支撑。加强房地产登记审核管理制度, 是推动我国房地产行业发展的重要一步, 随着法律和制度的建立和完善, 房地产市场必然会走上更快的发展之路。

参考文献

[1]吴文桂.试论房地产登记制度的完善[J].产业与科技论坛, 2013.17.

8.房地产周期与房价收入比关系研究 篇八

关键词：房地产周期 房价收入比 供需

中图分类号：F293.30文献标识码：A

文章编号：1004-4914(2007)12-067-02

房地产业在国民经济中占有举足轻重的地位，研究房地产周期与房价收入比，对实现房地产业的长期、持续、稳定、健康发展具有重要的指导意义。在现阶段房地产周期的研究中，普遍采用多因素叠加来划分周期，对于指标的选取、数据的获得有一定的难度，如果有一个和房地产周期表现一致的事物，那么用它就可以看到房地产周期的表现形式。而房价收入比曲线与房地产周期波动曲线基本吻合，利用两者的替代关系，从而为周期划分提供一个新思路，同时在房价收入比资料不齐全的情况下，房价收入比曲线也可用房地产周期波动曲线来替代。

一、房地产周期划分

在以往学者研究基础上，本文运用西安建筑科技大学郭丽芬（2003）在硕士论文《中国房地产业周期研究》中所采用的方法，选取商品房屋销售面积、房地产开发投资额、房地产业年底从业人员数、房地产企业经营性收入、商品房销售价格5个指标，在得到各项指标1988—2005年的基础数据后，按照公式1对每一个单项指标进行增长率的计算，然后对得出5项指标的增长率计算平均值，从而得到反映房地产周期波动的综合指数的时间序列，最后即可得到中国房地产周期波动图(图1)。

二、房价收入比

包宗华（1999）认为房价收入比是“一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比”，运用徐滇庆（2005）在《房价与泡沫经济》一书中所使用的方法，每年的房价固然是单价乘以面积，单价为年平均房价，而面积则以城镇人均住房面积乘以城镇家庭平均每户人口数来计算，收入以人均年收入乘以每户平均人口数计算，这样一来有：

房价＝单价×（城镇人均住房面积×城镇家庭平均每户人口数）

三、两者之间的关系

1．两者变化趋势相同。通过将房地产周期波动图与房价收入比折线图对照，我们不难发现，房地产周期的变化规律与房价收入比的变化规律基本吻合。两者都是自1989年以来一路上升，直到1993年达到波峰，然后开始下降，接下来又开始稳步上升，1999年略有回落，从2000年又开始上升，2004年达到另一个波谷，随后持续上升。

其实两者从根本上讲都与供需密切相关。由于房地产供需关系变动会影响到房地产价格的波动，在价格传导机制作用的决定下，进而对房地产经济运行产生扩张或收缩的影响。同时，房价的高低又直接影响了房价收入比的高低。

2．房地产供需关系与房地产周期。对于房地产周期，一般而言，房地产价格、预期机制、国民收入、金融政策、人口变动、市场行为等影响着房地产需求；房地产价格、预期机制、开发成本、竞争机制、投资政策、金融政策、产业政策等影响着房地产供给。当供需两旺，房地产市场就会蓬勃发展；当供需失衡时，房地产市场就会出现较大的波动。这种波动从短期来看有两种情况，其一，由于房地产供给的刚性较强，在短期内供给不会有太大的变化，而由于国民收入、人口变动等因素的影响，需求则会很容易发生较大的变化，这样产生了房地产需求和房地产供给之间的矛盾，就会导致短期内房地产周期性波动。其二，如果房地产需求也没有太大的变化，由于房地产产品“加工”时间较长，前期开始施工的产品于当期投入市场，则导致当期的房地产供给增加，这样出现房地产供给大于需求的非均衡状况也会导致短期内房地产周期性波动。同时从长期来看，由于各种技术的进步，房地产的供给总会不断增加，但房地产的需求的增加与房地产供给的增加不总是同步进行的，这就使得在相对较长的房产经济运行过程中仍然会存在房地产波动，形成房地产周期。例如，1992年后，房地产开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发投资高速增长，并持续至1993年上半年。在地方利益的驱动下，不少投资资本流入房地产业，炒卖房地产，使房地产价格猛涨。在高利润的诱惑下，银行、企业和个人的大量资金涌向房地产市场，又导致了投资结构失衡，普通住宅供给不足，而高档商品住宅、别墅和写字楼的建设大大超过了需求，从而在结构上导致了大量高级住房的过剩与城市居民基本住房严重短缺的非均衡现象，造成房地产市场相对需求不足。受整个宏观经济的影响，加上1992年房地产市场的超常增长，我国的房地产业在此经历了一个很长的下滑阶段，并出现了房地产业的低谷。

3．房地产供需关系与房价收入比。房价收入比被认为是房地产商品 “有效供给”与城市居民 “有效需求”间的消费现象质的属性在数量上的反映，对于房价收入比来说，根据西方经济学的供需理论，我们界定房地产需求为消费者在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品数量。这与经济学中所指的有支付能力的需求是相同的。一般情况下，房地产价格与消费者愿意购买的数量成反比，而收入与需求成正比。房价上升，需求降低，而收入增加，需求增加，同时房价的上升使得供给增加。房价收入比整体反映居民的购房支付能力。

对于房价收入比的研究首先要从房价入手。房地产供需与房地产价格的关系主要用房地产价格的供给/需求弹性来分析弹性大于1，说明房地产供给/需求的变化与房地产价格的变动关系较大；还有一种研究表明，当房地产价格与消费者收入大致保持在较为合理的比例时，房地产需求的价格弹性较小；如果超过这个合理关系，那么房地产需求受价格变动的影响就较为明显，结果形成较大的价格需求弹性。一般条件下，由于房地产供给具有刚性特点，决定了短期内房地产供给弹性很小，其中土地的供给无弹性；但长期内房地产经济供给还是存在一定的弹性。对于收入而言，收入直接影响着购买力，是房地产需求的主要影响因素，收入增加，购买力增强，需求增加；反之，收入减少，购买力减弱，需求下降。各个因素的相互影响关系如图3所示。

四、结语

房地产业现在已经成为我国国民经济的重要支柱产业，研究房地产市场的周期性波动规律，可以利用规律进行趋利避险或者进行宏观调节，同时对房价收入比的研究能大致描述一个地区的家庭收人与房价之间的关系，通过对比不同年份的房价收人比，观察该地区居民购买住宅的支付能力如何变化。与此同时，研究房地产周期和房价收入比的关系从而发现两者的替代关系，可以使房地产周期和房价收入比研究方式更灵活，更有利于研究工作的进行，促进房地产研究的完善和提高。

参考文献：

1.郭丽芬.中国房地产业周期研究［D］.2003

2.包宗华.房价收人比的测算［J］.1999

3.徐滇庆.房价与泡沫经济［M］.机械工业出版社，2006

4.刘萍萍.我国房地产周期研究［D］.2005

5.杨文武.房价收入比指标研究［J］. 统计研究，2003(1)

6.梁晓民.西方经济学［M］.中国统计出版社，1996

（作者单位：河北农业大学城乡建设学院 河北保定 071001）

(责编：若佳)