农业园区建设用地指标

农业园区建设用地指标（精选7篇）

1.农业园区建设用地指标 篇一

工业项目建设用地控制指标

一、为认真贯彻落实节约资源的基本国策，促进建设用地的集约利用和优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平，制定本工业项目建设用地控制指标（以下简称“控制指标”）。

二、本控制指标是对一个工业项目（或单项工程）及其配套工程在土地利用上进行控制的标准。本控制指标适用于新建工业项目，改建、扩建工业项目可参照执行。

三、本控制指标是核定工业项目用地规模的重要标准，是编制工业项目用地有关法律文书、工业项目初步设计文件和可行性研究报告等的重要依据，是对工业项目建设情况进行检查验收和违约责任追究的重要尺度。工业项目所属行业已有国家颁布的有关工程项目建设用地指标的，应同时满足本控制指标和有关工程项目建设用地指标的要求。

四、本控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：

（一）工业项目投资强度控制指标应符合表1的规定；

（二）容积率控制指标应符合表2的规定；

（三）工业项目的建筑系数应不低于30%；

（四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；

（五）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。

五、工业项目建设应采用先进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。对适合多层标准厂房生产的工业项目，应建设或进入多层标准厂房。

六、建设项目竣工验收时，没有达到本控制指标要求的，应依照合同约定及有关规定追究违约责任。

七、本控制指标由正文、控制指标应用说明、土地等别划分、《国民经济行业分类》共四部分组成。土地等别划分、《国民经济行业分类》发生调整的，按调整后的执行。

附：建设用地控制指标

2.农业园区建设用地指标 篇二

一、确实权颁“铁证”,促进土地流转

以第二次全国土地调查成果为蓝图,对农用地和宅基地以户为单位进行确权登记,并颁发土地使用权证书,作为土地流转的依据。

按照“一户一宅、面积不超”的原则,对超标宅基地每年按超标面积累进收费,促使农民退还多占的宅基地或者通过土地置换的方式向小城镇集中,从而达到集约利用土地的目的。

细化土地承包经营权为土地承包权和土地经营权,实行承包权和经营权适当分离,稳定承包权、放活经营权。以村农民集体为单位,把土地承包权折股量化到农户,农地股权是集体土地资产获利分红和领取失地补偿的唯一凭证,可以转让、买卖、抵押。鼓励建立农业生产专业合作社(以下简称 :合作社),坚持依法、自愿、有偿和进退自由的原则,引导农民逐步入社生产经营,农户可结合自身情况选择不同的形式入股,以劳动力入社获得工资,以土地经营权入社获得分红。

二、转变发展观念,促进城乡统筹

地方政府主导的农村建设用地盘活方式,在没有破解“土地财政”之前,负面效应逐渐显现:首先,盘活前后巨大的地价“剪刀差”使得盘活阻力和困难越来越大,在维稳压倒一切的背景下,拓展新型城镇化空间必然举步维艰;其次,产生新的用地浪费,地方政府以土地优惠为条件招商引资,人为压低地价,降低项目落地门槛,粗放、低效利用项目时有出现。

在盘活农村建设用地特别是宅基地时,政府必须转变发展观念,“确保所获土地增值收益及时全部返还农村”。农村房屋拆迁补偿标准要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行,实现国有和集体土地上房屋拆迁补偿标准“同房同价,同地同价”。引导农民主动参与土地资源优化配置,让农民切实感受到土地转变用途带来的增值收益,实现“要我拆迁”向“我要拆迁”的转变。缩小城乡居民收入之间的差距,最终实现促进城乡统筹发展的目标。

三、引进社会资本,整理城乡土地

单纯依靠政府财政资金投入拓展新型城镇化建设空间,显然已经很难持续。然而在制造业不景气的当下,民间大量资本,由于缺乏投资渠道和正确引导,四处游荡,在炒完房产后,又炒农产品,冲击社会经济健康发展。为了趋利避害,可以引导民间资本参与城乡土地整理。

社会资本与合作社合作,通过农地整理,增加有效耕地面积;修建农田水利设施,提高耕地质量。为农业生产规模化创造条件,提高了合作社农业生产增产潜力;项目通过国土部门验收合格后,新增耕地面积转化为占补平衡指标,投资企业获得该项指标,通过公开出让该指标,收回投资,获取利润。

引导民间资本投资增减挂钩项目,将农村集体建设用地复垦为耕地,在扣除安置用地后,新增耕地经国土部门验收合格后转化为增减挂钩指标,投资企业获得该项指标,通过公开出让该指标,收回投资,获取利润。

四、国家宏观调控,维护农民利益

为了防止大量社会资金涌入农村,挂钩规模要严格控制在国家下达的指标范围内,并纳入土地年度计划进行管理。要坚决扭转政府主导下的增减挂钩试点中重建新、轻拆旧,重城镇、轻农村单一解决城镇建设用地供需矛盾的倾向;坚决制止在挂钩实施过程中脱离发展实际、侵害群众利益的行为,防止出现为了片面追求增加城镇建设用地指标,不顾农民实际承受能力,强迫农民住高楼。

为此开展增减挂钩工作,必须举行听证、论证,充分听取当地农村基层组织和农民的意见。整村搬迁的,必须经2/3以上村民或者2/3以上村民代表同意,防止农民利益受损;个人因进城务工,申请宅基地复垦换取资金的,必须出示城镇房产证明,经所在集体经济组织同意后方可进行,避免宅基地复垦后出现农民居无定所问题。要确保所获土地增值收益及时全部返还农村,合理分配宅基地盘活中的增值收益。

五、加强项目监管,规范指标交易

国土部门根据上级下达的增减挂钩规模以及补充耕地任务;依据土地利用总体规划、城镇规划,实地考察土地复垦整理项目现状,对各地上报的项目进行优选;从中选择出工程实施后综合效益最大的项目予以立项;获得立项审批的项目方可组织复垦整理,项目竣工后,通过上级国土部门验收确认,并由其核发指标交易凭证。

对于划拨的公益性项目及国家省市重点投资建设的能源、交通、水利等基础设施项目用地,用地计划从各地国家年度用地计划指标中列支,其占用耕地由建设单位从交易市场购买占补平衡指标进行补充或者按照法定标准上浮一定比例缴纳耕地开垦费,专项用于开垦补充耕地;上述范围外的所有建设项目,建设单位必须从交易市场购买增减挂钩指标或者缴纳相当于当地建设用地复垦费用标准上限的农村土地综合整治基金后,方可进行用地报批以及建设工作。

六、测算整理成本,设定交易时限

严格测算指标生产成本,指导指标市场化配置。占补平衡指标生产成本参照各地法定的耕地开垦费缴纳标准执行。增减挂钩指标生产成本,要在准确分析当地社会经济发展水平、城镇基准地价、城镇房价、可复垦的建设用地面积及其范围内的人口规模、房屋建筑结构、容积率、附着物等数据基础上,参照城镇房屋拆迁补偿标准,科学合理制定出建设用地指标生产成本范围,在广泛征求意见的基础上,向社会公开发布,作为指导指标交易的依据。

对没有取得建设用地指标的竞买者,可通过缴纳“建设用地指标保证金”参加竞买。竞买成功的,其缴纳的保证金转化为农村土地综合整治基金;竞买不成的,原价退还。对于企业或其他单位、个人通过土地整治项目取得的占补平衡指标以及增减挂钩指标,自有权部门核发之日起,一年内必须上市交易。超过一年没有交易的,按照属地管理原则,由生产指标项目所在地政府用农村土地综合整治基金按照下述标准收购,转入下一年度用地计划:占补平衡指标按照法定耕地开垦费标准下浮一定比例收购;增减挂钩指标按照当地建设用地复垦费用标准下限进行收购。

指标交易顺利完成,对于买卖双方都是有利的,促进了指标交易健康发展。指标竞价方式,把只发生在建新地块的市场定价形成溢价方式,部分转移到复垦地块上,复垦地块所在的集体或农户能间接分配到更多收益。指标结转使用,使得土地资源优化配置具备了灵活性。

参考文献

[1] .徐绍史.落实节约优先战略加强资源节约和管理.国土资源通讯.2010.22

[2] .国土资源部地籍管理司国土资源部土地整理中心.土地整治权属管理研究:土地整治项目权属调整调查及典型案例分析.地质出版社.2010

[3] .降蕴彰.城镇化规划两会前后将出涉及20城市群上万城镇.经济观察报.2013.4

3.农业园区建设用地指标 篇三

关键词：建设用地；置换指标；跨区县交易；价格研究

中图分类号： F301 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2014）-08-86-2

1 指标基准价格评估方法选定

建设用地置换指标的产生来自于土地，指标的价格自然与土地价格有着相当大的联系，其价格的生成也应该以地租地价理论为指导，确定科学的价格评估方法。土地价格评估方法有收益还原法、市场比较法和成本逼近法（周建春，2005）三种，收益还原法是一种着眼于未来的评估方法，着重考虑资产的未来收益和货币的时间价值，但是未知的收益是很难测算的，所以收益还原法理论上行得通，但实践中却很困难；市场比较法，就是通过对近期在市场上交易成功的，与待估土地有相似性，可以替代待估土地的地块的成交价格进行适当的修正，以此来作为待估土地价格的评估方法（周建春，2005），建设用地置换指标跨区域交易在全国尚处于摸索阶段，在大多数地级市，更是处于萌芽状态，置换指标市场交易实例自然很少，不好采用市场比较法；成本逼近法，是以取得和开发土地所消耗的所有花费之和为主要依据，来测算土地价格的评估方法，多用于评估新开发的、土地市场欠发育的、土地成交案例不多的、无法采用市场比较法估算价格的土地的价格（赵荣，2006）。土地价格成本逼近评估法的基本公式为：

V=C+P=Ca+Co+T+I+P （式1-1）

V表示土地价格，C表示土地成本，P表示利润，Ca表示土地取得成本，Co表示土地开发成本，T表示税费，I表示利息

这样的定价方式显然是符合价格理论的定价方式：成本与平均利润之和的。所以完全可以借鉴土地价格评估方法中的成本逼近法，从成本角度，通过分析指标的生产成本和生产投资的平均利润，来评估建设用地置换指标的基准价格。

2 指标的生产成本和投资生产的平均利润

要想生产出指标，简单而言就是要让参与者觉得不折本，那他们不折本的要求就是既要把他们失去的完完全全的还给他们，还要让他们获得额外的赠送，就像银行的本金和利息，在这里我们称之为补偿和最低收益，运用到价格理论中来也同样说的通，即指标生产的参与者都需要在回收自己付出成本的基础上，获得市场平均投资回报利润，换句话说，指标生产成本和平均利润就是指标生产主体的补偿与最低收益。

2.1 农民和农村集体

农村建设用地整理复垦过程中，农民是宅基地的实际使用者，农村集体是宅基地和其他农村建设用地的所有者，由农村建设用地复垦成的耕地的所有权依然归属于农村集体，使用权依然归属于原本占有复垦前建设用地的使用者——农民和农村集体，也就是说，农村建设用地整理复垦，只是土地由农村建设用地转变为了农村耕地，农民原来拥有宅基地使用权，现在转变成农地承包经营权（张鹏、刘春鑫，2010），农村集体对农村建设用地的所有转变为对耕地的所有，地块的所有者和使用者是不变的，农民和农村集体并没有失去宅基地使用权和建设用地所有权，只是产权的客体形式发生了变化，从建设用地变为了耕地，所以没有必要对农民和农村集体的农村建设用地使用权和所有权进行补偿。

2.2 地方政府

地方政府是置换指标的主要生产者，要确保地方政府的补偿与最低收益，才能确保指标交易的进行。所以，退地补偿成本、拆迁整理复垦成本、指标交易时要缴纳的税费、拆迁整理复垦资金借贷所要支付的利息都是对地方政府的补偿，同时，置换指标的投资平均利润也归地方政府所有，作为地方政府搞置换的最低收益保障，以体现“谁投资，谁收益”的原则。

3 指标的基准价格确定

综合对置换指标生产成本和平均利润的分析，采用成本逼近法，借鉴公式1-1，置换指标的政府指导价格就等于指标生产成本与投资平均利润之和，指标生产成本等于退地补偿成本、拆迁整理复垦成本、税费、利息。退地补偿成本是对退出宅基地和农村集体建设用地的农民和农民集体的补偿，包含耕地发展权补偿、拆迁房屋所有权补偿、农民和农村集体的最低收益。切换成公式更为清晰明了：

V=C+P=E+D+T+I+P=Ed+Eh+Ep+D+T+I+P （式1-2）

V：政府指导价格 C：指标生产成本 P：投资的平均利润 E：退地补偿成本 D：拆迁整理复垦成本 T：税费 I：利息 Ed：耕地发展权的补偿 Eh：房屋所有权补偿 Ep：农民和农村集体的最低收益

3.1 耕地发展权价格

因为对农民、农村集体和地方政府最低收益的补偿可以通过人员调查其意愿得出，拆迁房屋所有权的补偿案例在实践中已经比较成熟，直接借鉴就行，但耕地发展权还处于理论探索阶段，在实践中没有耕地发展权的交易价格，所以要重点分析耕地发展权的定价。耕地发展权的获得者应为耕地发展权的失去者提供公平的补偿，补偿额度就是耕地发展权的价格。理论上来讲，耕地发展权有三种定价方式：第一种是土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的未来收益的现值（Miller，1999），第二种是土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的市场价格与在目前农地使用状态下的市场价格之差，第三种是土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的未来收益的净现值与在目前农地使用状态下的未来收益的净现值之差。

考虑到机会成本，应该摒弃第一种定价方法，但是后两种选哪一种无从下手，所以只好根据地价理论来推算，耕地发展权的价格应该和土地使用权的价格——地价的测算方法类似，又因为是以耕地发展权的所有者——农民作为农地发展的主体假设的，所以他自己获得的全部利润都应该作为对他的补偿，而不是超额利润，所以：

耕地发展权的价格=利润/利息率

=（土地最佳使用状态下的利润-农地生产获得的利润）/利息率

=土地最佳使用状态的利润/利息率-农地生产获得的利润/利息率

=土地在土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的市场价格-土地作农地生产的市场价格

=建设用地出让价格-农地承包经营权流转价格 （式1-3）

事实证明，运用简单地价计算方法得出的耕地发展权价格是和以上的第二种定价方式完全相同的，所以本文建议使用建设用地出让价格和农地承包经营权流转价格之差作为耕地发展权的价格。但是考虑到耕地变更为建设用地也是需要开发成本的，并且土地开发的平均利润也是存在的，同时根据土地价格评估方法中的成本逼近法，借鉴公式1-1：

建设用地出让价格=土地成本+土地开发平均利润=耕地市场价格+土地发展权价格+耕地变为建设用地的土地开发费用+土地开发平均利润 （式1-4）

所以将该公式1-4中的土地发展权价格在公式等号左右对移，得到修正的耕地发展权价格公式应该如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地发展权价格；Vc表示建设用地出让价格；Vf表示农地生产的市场价格；C表示耕地变为建设用地的土地开发成本；P表示土地开发投资的平均利润

建设用地出让价格。通过查阅徐州市国土资源局官方网站，根据徐州市市区2011年第四季度地价动态监测成果可以看出，徐州市建设用地作为商用用途的地价最高，地面地价水平值为3781元/平方米，因此，徐州市建设用地出让价格为3781元/平方米。

农地生产的市场价格。根据地租地价理论：

每年耕地承包经营权的价格=耕地纯收益/土地还原率 （式1-6）

由徐州市统计年鉴可知，2011年徐州市种植业总产值为3303831万元，而2011年徐州市耕地面积为610478.2公顷，所以平均每年单位面积耕地总产值为5.41元/平方米，本文忽略耕种成本，将种植业单位产值作为耕地纯收益，所以耕地纯收益为5.41元/平方米；土地还原率一般采用银行存款利率与风险波动之和来决定（任艳胜，2009；黄滟，2012），2011年我国一年期银行定期存款利率为3.25%，代表风险波动的物价上涨指数波动为2.7%，所以还原率为5.95%，所以将数据代入公式1-6，得到：

每年耕地承包经营权价格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因为农地承包经营权的最高使用年限为30年，所以耕地市场价格相当于购买了30年的农地承包经营权：

耕地市场价格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地变为建设用地的土地开发成本。通过徐州市基准地价更新报告中可以看出，徐州市五类不同程度的土地开发分别需要不同的开发成本，具体如表1-1所示：

所以选取5种开发程度开发费用的平均值作为土地综合开发费用，即

土地开发成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地开发投资的平均利润。根据国务院发展研究中心发布“国务院发展研究中心研究丛书（2012）”，中国房地产开发的平均利润在2007年之后年均达到30%左右，所以将徐州市土地开发投资的平均利润率定为土地成本（耕地市场价格、耕地发展权价格和土地开发费用）的30%：

土地开发投资的平均利润=（2728.80+92+耕地发展权价格） 30%

将各数据代入耕地发展权价格测算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地发展权价格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地发展权价格）

解得耕地发展权价格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（万元/亩）

3.2 指标价格

在现在徐州市建设用地置换指标的生产过程中，在相关单位实际调研过程中发现，项目实施结算中未必将资金细分到各项，所以本文只将最终的总成本计算出来，而且目前在徐州市甚至是全国耕地发展权的补偿还没有落实到实践当中，所以该成本是不包含耕地发展权价格的，只包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。所以，只要调研出徐州市平均项目成本、农民最低收益预期、地方政府最低收益预期，再和耕地发展权价格相加，就可以得到指标政府指导价格了。

通过对徐州市建设用地置换指标生产项目的调查，查阅徐州市国土资源局有关徐州市万顷良田建设工程汇报、城乡建设用地增减挂钩、农村土地整治情况自查自纠报告、工矿废弃地复垦项目验收情况表等资料，以其中三个项目的项目成本代表整个徐州市的平均水平。第一个项目生产出7706亩指标所付出的成本为20463万元，平均每亩指标成本为2.6555万元；第二个项目生产出2102亩指标所付出的成本为4855万元，平均每亩指标成本为2.31万元；第三是徐州市工矿废弃地复垦项目，调查徐州全市的工矿废弃地大概有27万亩左右，每亩就需要花费资金10万元左右，则这27万亩工矿废弃地如果全部复垦，需要成本270万元，测算表明，废弃工矿用地新增耕地系数平均约为90.00%，也就是说可以复垦成24.3万亩的耕地，平均每亩指标的成本为11.11万元，三个项目的平均成本为5.36万元/亩，该数额包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。

针对农民及地方政府的最低收益的预期调研中发现，由于经济人假设，每个人因欲望的大小，对最低收益的预期一定会有所不同。如果开放式询问农民，他们也无法给出一个具体的数额。如果出几个选项给农民，那他们一定会选择数额最大的选项。所以本文先将农民和农村集体的最低收益预期、以及地方政府最低收益预期假定为1万元/亩。如此一来，将各数据代入指标基准价格计算公式（式1-2），指标价格便可计算出来为13.20万元/亩。

作者简介：吕丹丹，南京农业大学公共管理学院，研究方向：土地利用规划与管理。

网络出版时间：2014-4-17 11：42：42

网络出版地址：http：//www.cnki.net/kcms/detail/22.1186.S.20140417.1142.002.html

耕地发展权的价格=利润/利息率

=（土地最佳使用状态下的利润-农地生产获得的利润）/利息率

=土地最佳使用状态的利润/利息率-农地生产获得的利润/利息率

=土地在土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的市场价格-土地作农地生产的市场价格

=建设用地出让价格-农地承包经营权流转价格 （式1-3）

事实证明，运用简单地价计算方法得出的耕地发展权价格是和以上的第二种定价方式完全相同的，所以本文建议使用建设用地出让价格和农地承包经营权流转价格之差作为耕地发展权的价格。但是考虑到耕地变更为建设用地也是需要开发成本的，并且土地开发的平均利润也是存在的，同时根据土地价格评估方法中的成本逼近法，借鉴公式1-1：

建设用地出让价格=土地成本+土地开发平均利润=耕地市场价格+土地发展权价格+耕地变为建设用地的土地开发费用+土地开发平均利润 （式1-4）

所以将该公式1-4中的土地发展权价格在公式等号左右对移，得到修正的耕地发展权价格公式应该如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地发展权价格；Vc表示建设用地出让价格；Vf表示农地生产的市场价格；C表示耕地变为建设用地的土地开发成本；P表示土地开发投资的平均利润

建设用地出让价格。通过查阅徐州市国土资源局官方网站，根据徐州市市区2011年第四季度地价动态监测成果可以看出，徐州市建设用地作为商用用途的地价最高，地面地价水平值为3781元/平方米，因此，徐州市建设用地出让价格为3781元/平方米。

农地生产的市场价格。根据地租地价理论：

每年耕地承包经营权的价格=耕地纯收益/土地还原率 （式1-6）

由徐州市统计年鉴可知，2011年徐州市种植业总产值为3303831万元，而2011年徐州市耕地面积为610478.2公顷，所以平均每年单位面积耕地总产值为5.41元/平方米，本文忽略耕种成本，将种植业单位产值作为耕地纯收益，所以耕地纯收益为5.41元/平方米；土地还原率一般采用银行存款利率与风险波动之和来决定（任艳胜，2009；黄滟，2012），2011年我国一年期银行定期存款利率为3.25%，代表风险波动的物价上涨指数波动为2.7%，所以还原率为5.95%，所以将数据代入公式1-6，得到：

每年耕地承包经营权价格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因为农地承包经营权的最高使用年限为30年，所以耕地市场价格相当于购买了30年的农地承包经营权：

耕地市场价格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地变为建设用地的土地开发成本。通过徐州市基准地价更新报告中可以看出，徐州市五类不同程度的土地开发分别需要不同的开发成本，具体如表1-1所示：

所以选取5种开发程度开发费用的平均值作为土地综合开发费用，即

土地开发成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地开发投资的平均利润。根据国务院发展研究中心发布“国务院发展研究中心研究丛书（2012）”，中国房地产开发的平均利润在2007年之后年均达到30%左右，所以将徐州市土地开发投资的平均利润率定为土地成本（耕地市场价格、耕地发展权价格和土地开发费用）的30%：

土地开发投资的平均利润=（2728.80+92+耕地发展权价格） 30%

将各数据代入耕地发展权价格测算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地发展权价格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地发展权价格）

解得耕地发展权价格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（万元/亩）

3.2 指标价格

在现在徐州市建设用地置换指标的生产过程中，在相关单位实际调研过程中发现，项目实施结算中未必将资金细分到各项，所以本文只将最终的总成本计算出来，而且目前在徐州市甚至是全国耕地发展权的补偿还没有落实到实践当中，所以该成本是不包含耕地发展权价格的，只包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。所以，只要调研出徐州市平均项目成本、农民最低收益预期、地方政府最低收益预期，再和耕地发展权价格相加，就可以得到指标政府指导价格了。

通过对徐州市建设用地置换指标生产项目的调查，查阅徐州市国土资源局有关徐州市万顷良田建设工程汇报、城乡建设用地增减挂钩、农村土地整治情况自查自纠报告、工矿废弃地复垦项目验收情况表等资料，以其中三个项目的项目成本代表整个徐州市的平均水平。第一个项目生产出7706亩指标所付出的成本为20463万元，平均每亩指标成本为2.6555万元；第二个项目生产出2102亩指标所付出的成本为4855万元，平均每亩指标成本为2.31万元；第三是徐州市工矿废弃地复垦项目，调查徐州全市的工矿废弃地大概有27万亩左右，每亩就需要花费资金10万元左右，则这27万亩工矿废弃地如果全部复垦，需要成本270万元，测算表明，废弃工矿用地新增耕地系数平均约为90.00%，也就是说可以复垦成24.3万亩的耕地，平均每亩指标的成本为11.11万元，三个项目的平均成本为5.36万元/亩，该数额包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。

针对农民及地方政府的最低收益的预期调研中发现，由于经济人假设，每个人因欲望的大小，对最低收益的预期一定会有所不同。如果开放式询问农民，他们也无法给出一个具体的数额。如果出几个选项给农民，那他们一定会选择数额最大的选项。所以本文先将农民和农村集体的最低收益预期、以及地方政府最低收益预期假定为1万元/亩。如此一来，将各数据代入指标基准价格计算公式（式1-2），指标价格便可计算出来为13.20万元/亩。

作者简介：吕丹丹，南京农业大学公共管理学院，研究方向：土地利用规划与管理。

网络出版时间：2014-4-17 11：42：42

网络出版地址：http：//www.cnki.net/kcms/detail/22.1186.S.20140417.1142.002.html

耕地发展权的价格=利润/利息率

=（土地最佳使用状态下的利润-农地生产获得的利润）/利息率

=土地最佳使用状态的利润/利息率-农地生产获得的利润/利息率

=土地在土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的市场价格-土地作农地生产的市场价格

=建设用地出让价格-农地承包经营权流转价格 （式1-3）

事实证明，运用简单地价计算方法得出的耕地发展权价格是和以上的第二种定价方式完全相同的，所以本文建议使用建设用地出让价格和农地承包经营权流转价格之差作为耕地发展权的价格。但是考虑到耕地变更为建设用地也是需要开发成本的，并且土地开发的平均利润也是存在的，同时根据土地价格评估方法中的成本逼近法，借鉴公式1-1：

建设用地出让价格=土地成本+土地开发平均利润=耕地市场价格+土地发展权价格+耕地变为建设用地的土地开发费用+土地开发平均利润 （式1-4）

所以将该公式1-4中的土地发展权价格在公式等号左右对移，得到修正的耕地发展权价格公式应该如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地发展权价格；Vc表示建设用地出让价格；Vf表示农地生产的市场价格；C表示耕地变为建设用地的土地开发成本；P表示土地开发投资的平均利润

建设用地出让价格。通过查阅徐州市国土资源局官方网站，根据徐州市市区2011年第四季度地价动态监测成果可以看出，徐州市建设用地作为商用用途的地价最高，地面地价水平值为3781元/平方米，因此，徐州市建设用地出让价格为3781元/平方米。

农地生产的市场价格。根据地租地价理论：

每年耕地承包经营权的价格=耕地纯收益/土地还原率 （式1-6）

由徐州市统计年鉴可知，2011年徐州市种植业总产值为3303831万元，而2011年徐州市耕地面积为610478.2公顷，所以平均每年单位面积耕地总产值为5.41元/平方米，本文忽略耕种成本，将种植业单位产值作为耕地纯收益，所以耕地纯收益为5.41元/平方米；土地还原率一般采用银行存款利率与风险波动之和来决定（任艳胜，2009；黄滟，2012），2011年我国一年期银行定期存款利率为3.25%，代表风险波动的物价上涨指数波动为2.7%，所以还原率为5.95%，所以将数据代入公式1-6，得到：

每年耕地承包经营权价格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因为农地承包经营权的最高使用年限为30年，所以耕地市场价格相当于购买了30年的农地承包经营权：

耕地市场价格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地变为建设用地的土地开发成本。通过徐州市基准地价更新报告中可以看出，徐州市五类不同程度的土地开发分别需要不同的开发成本，具体如表1-1所示：

所以选取5种开发程度开发费用的平均值作为土地综合开发费用，即

土地开发成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地开发投资的平均利润。根据国务院发展研究中心发布“国务院发展研究中心研究丛书（2012）”，中国房地产开发的平均利润在2007年之后年均达到30%左右，所以将徐州市土地开发投资的平均利润率定为土地成本（耕地市场价格、耕地发展权价格和土地开发费用）的30%：

土地开发投资的平均利润=（2728.80+92+耕地发展权价格） 30%

将各数据代入耕地发展权价格测算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地发展权价格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地发展权价格）

解得耕地发展权价格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（万元/亩）

3.2 指标价格

在现在徐州市建设用地置换指标的生产过程中，在相关单位实际调研过程中发现，项目实施结算中未必将资金细分到各项，所以本文只将最终的总成本计算出来，而且目前在徐州市甚至是全国耕地发展权的补偿还没有落实到实践当中，所以该成本是不包含耕地发展权价格的，只包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。所以，只要调研出徐州市平均项目成本、农民最低收益预期、地方政府最低收益预期，再和耕地发展权价格相加，就可以得到指标政府指导价格了。

通过对徐州市建设用地置换指标生产项目的调查，查阅徐州市国土资源局有关徐州市万顷良田建设工程汇报、城乡建设用地增减挂钩、农村土地整治情况自查自纠报告、工矿废弃地复垦项目验收情况表等资料，以其中三个项目的项目成本代表整个徐州市的平均水平。第一个项目生产出7706亩指标所付出的成本为20463万元，平均每亩指标成本为2.6555万元；第二个项目生产出2102亩指标所付出的成本为4855万元，平均每亩指标成本为2.31万元；第三是徐州市工矿废弃地复垦项目，调查徐州全市的工矿废弃地大概有27万亩左右，每亩就需要花费资金10万元左右，则这27万亩工矿废弃地如果全部复垦，需要成本270万元，测算表明，废弃工矿用地新增耕地系数平均约为90.00%，也就是说可以复垦成24.3万亩的耕地，平均每亩指标的成本为11.11万元，三个项目的平均成本为5.36万元/亩，该数额包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。

针对农民及地方政府的最低收益的预期调研中发现，由于经济人假设，每个人因欲望的大小，对最低收益的预期一定会有所不同。如果开放式询问农民，他们也无法给出一个具体的数额。如果出几个选项给农民，那他们一定会选择数额最大的选项。所以本文先将农民和农村集体的最低收益预期、以及地方政府最低收益预期假定为1万元/亩。如此一来，将各数据代入指标基准价格计算公式（式1-2），指标价格便可计算出来为13.20万元/亩。

作者简介：吕丹丹，南京农业大学公共管理学院，研究方向：土地利用规划与管理。

网络出版时间：2014-4-17 11：42：42

4.建材工业工程项目建设用地指标 篇四

2008-05-30 | 作者： | 来源： 国土资源部 | 【大 中 小】【打印】【关闭】

主编部门：国家建筑材料工业局 批准部门：中华人民共和国建设部

国家土地管理局

施行日期：1993 年10 月1 日

关于批准发布 《 建材工业工程项目建设用地指标（水泥、玻璃部分）》 的通知

建标［1993］511 号

国务院各有关部门，各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、计委（计经委）、土地（国土）管理局（厅），计划单列市建委、计委、土地（国土）管理局，解放军土地管理局：

根据国家计委、国家土地管理局 〔1987 〕国土［建 〕 字第 144 号和建设部、国家土地管理局[ 1989 ] 国土 〔 建 〕 字第169 号文的要求，按照国家计委计标 〔1988 〕281 号文的安排，由国家建筑材料工业局负责编制的 《 建材工业工程项目建设用地指标（水泥、玻璃部分）》，业经有关部门会审，现批准为全国统一的建设用地指标予以发布，自一九九三年十月一日起施行。

本建设用地指标实施的监督管理工作，由国家土地管理局负责；其具体解释工作，由国家建筑材料工业局负责。

中华人民共和国建设部 国家土地管理局 1993 年7 月2 日

编制说明

《 建材工业工程项目建设用地指标（水泥、玻璃部分）》，是根据国家计委、国家土地管理局[ 1987 ]国土［建 〕 字第144 号 《 关于印发＜关于编制建设项目用地定额指标的几点意见＞的通知 》 和建设部、国家土地管理局［1989］国土［建］字第169 号 《 关于印发＜工程项目建设用地指标编制工作暂行办法＞的通知 》 的要求，按照国家计委计标「1988 」281 号 《 关于印发＜一九八八年工程项目建设标准制订计划＞等的通知 》 的安排，由我局负责主编，具体由我局南京水泥工业设计研究院和我局秦皇岛玻璃工业设计研究院共同编制的。

编制过程中，编制组对国内已经投产以及正在建设的水泥厂、浮法玻璃厂作了广泛地调查研究，搜集了大量的文字、数据和图纸资料，在此基础上，根据国家和建材行业有关政策法规，结合实际情况，进行了认真地分析整理、数理统计、模拟制图，广泛征求了全国各有关部门、单位及专家的意见，最后由我局召开了全国审查会议，会同各有关部门审查定稿。

本建设用地指标包括建材工业中的新型干法生产工艺水泥厂和浮法生产工艺玻璃厂两个部分的工程

项目建设用地指标，共分四章一个附录，其主要内容有总则、合理和节约用地的基本规定，新型干法生产工艺水泥工厂项目建设用地指标、浮法生产工艺玻璃工厂项目建设用地指标；附录为其它窑型和其它生产方法的水泥工厂项目建设用地指标。

本建设用地指标系初次编制，在施行过程中，请各单位结合工程实践，认真总结经验，注意积累资料，如发现需要补充和修改之处，请将意见和有关资料寄交国家土地管理局建设用地管理司（地址：北京市西直门外大柳树路21 号，邮政编码：100081）和国家建筑材料工业局综合计划司（地址：北京市百万庄，邮政编码：100831）或国家建筑材料工业局南京水泥工业设计研究院（地址：江苏省南京市汉中路209 号，邮政编码：210005）和国家建筑材料工业局秦皇岛玻璃工业设计研究院（地址：河北省秦皇岛市燕山大街，邮政编码：。66000)，以便今后修订时参考。

国家建筑材料工业局 1993 年 2 月 15 日

第一章总则

第1.0.1 条为贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，加强建设用地的科学管理，适应建材工业建设用地的需要，提高土地利用率，特制定本建设用地指标。

第1.0.2 条本建设用地指标是编制和审批建材工业工程项目可行性研究报告，确定项目建设用地规模的依据，是编审初步设计文件，核定和审批建设项目用地面积的尺度。

第1.0.3 条本建设用地指标适用于新型干法生产工艺水泥工厂和浮法生产工艺玻璃工厂新建工程项目；改建、扩建工程项目可参照执行。

第1.0.4 条建设用地指标内容包括主要生产、辅助生产、公用工程、仓贮、运输以及厂区行政管理和厂区生活服务设施的建设用地，未包括厂外工程及生活福利设施的建设用地。

第1.0.5 条新型干法生产工艺水泥工厂和浮法生产工艺玻璃工厂工程项目建设用地必须贯彻执行国家有关建设、土地管理法律、法规及有关规定，正确处理工业与农业的关系，切实做到科学、合理、节约用地。

第1.0.6 条新型干法生产工艺水泥工厂和浮法生产工艺玻璃工厂工程项目建设用地，除执行本建设用地指标的规定外，尚应符合国家现行的有关标准、规范和指标的规定。

第二章合理和节约用地的基本规定

第2.0.1条建材工业工程项目建设，应根据建材行业发展需要，综合考虑资源、运输、动力、市场、资金等条件，确定经济合理的建设规模。

第2.0.2 条厂址选择应符合当地城镇规划和土地利用总体规划的要求，可利用荒地、劣地的，不得占用耕地和经济效益高的土地。

第2.0.3 条建材工业工程项目建设在技术经济合理的条件下，应尽量采用能缩短工艺流程的先进生产工艺和装备。

第2.0.4 条分期建设的项目，用地应远近结合，统筹规划，分期征用。近期建设用地应合理集中，远期建设发展用地应预留在厂外；后期工程与前期工程在生产流程、运输方式上有密切联系，确需预留在厂内的用地，亦应严格控制。

第2.0.5 条改建、扩建工程项目应充分利用现有的场地和设施，尽量减少新征土地面积。

第2.0.6 条建材工业工程项目建设应贯彻专业化协作的原则，扩大社会化协作范围，减少工厂组成项目。

第2.0.7 条厂区建、构筑物和运输线路，应按照生产工艺和物料流程，充分利用地形、地势合理布置。对生产联系密切、性质近似的车间、仓库和辅助建筑物，在满足生产使用和符合安全、卫生要求的条件下，宜组建成联合厂（库）房或采用多层厂（库）房。

第2.0.8 条厂前区设置方式应根据工厂规模和实际需要确定，厂前区建筑宜合理组合、集中布置。

第2.0.9 条厂区通道宽度应根据使用功能，并结合管线布置合理确定。在符合安全要求和技术经济合理的条件下，架空管线宜集中共架布置，埋地管线宜共沟布置。

第2.0.10 条建材工业新建工程项目应合理选择运输方式。当采用铁路运输时，在满足生产工艺和铁路运营要求的条件下，厂区铁路线应尽量集中布置，减少被厂区铁路分割不能充分利用的土地面积。

第2.0.11 条工厂总平面布置应作多方案比较，从技术经济方面论证工程项目建设用地的合理性，在生产工艺合理的前提下，应选择合理和节约用地的最佳方案。

第三章新型干法生产工艺水泥工厂项目建设用地指标

第3.0.1 条新型干法生产工艺水泥工厂项目建设用地指标，系按下列条件编制：

一、建设规模

日产熟料4000t，年产水泥 130×10t;日产熟料 2000t，年产水泥65×10t;日产熟料 1000t，年产水泥32.5×10t;窑的年运转率以300d 计。

二、产品方案按525＃硅酸盐水泥和525＃普通硅酸盐水泥各占50 ％计。

三、厂房组合形式厂房基本上为单体建筑。

四、工艺和主要装备采用新型干法生产工艺，主要缎烧设备为带分解炉的旋风预热器窑。

五、运输方式采用铁路运输，但厂区内不设置企业站。

六、场地条件微丘、坡地，场地横坡为5 %以内的通常场地。

七、协作条件

大型备件、铸钢件、铸铁件、热处理件、大型加工件、标准件由外协解决；机械设备和运输设备的大

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修也按外协考虑。

第3.0.2 条厂区建设用地，由下列工程设施的用地组成：

一、生产设施主要包括原料预均化设施，生料粉磨、均化设施，燃料破碎、粉磨设施，熟料烧成设施，石膏破碎设施，水泥粉磨和包装等设施，各类原燃料、成品半成品的中间贮存和输送设施以及相应的生产管理、质量控制和自动化控制等设施。

二、动力公用设施主要包括变配电设施、给排水和水处理设施、供气供热设施、小型贮油等设施。

三、辅助生产设施主要包括仪表修理、机电修理和汽车修理设施，备品备件和材料库房（包括润滑油库、电石氧气库、耐火材料库等）设施以及生产用车车库和加油等设施。

四、仓贮运输设施主要包括原、燃料进厂卸载和贮存设施，水泥成品贮存和装运设施，露天存料场地，以天然气或重油为生产用燃料时的贮气或贮油等设施，厂内铁路和道路的配置和货物计量等设施。

五、行政管理及生活服务设施主要包括办公室、化验室、食堂、浴室、医务室、行政、消防车车库等。

第3.0.3 条水泥工厂厂区建设用地指标应按表3.0.3 的规定确定。

第3.0.4 条当项目建设的具体条件与本建设用地指标规定的条件不同时，厂区建设用地应根据实际需要，经技术经济论证后调整确定。

第3.0.5 条水泥工厂的建筑系数宜为25％一30％。项目建设在技术经济合理的条件下，应尽量提高建筑系数。

第四章浮法生产工艺玻璃工厂项目建设用地指标

第一节厂区建设用地指标

第4.1.1 亲浮法生产工艺玻璃工厂项目建设用地指标，系按下列条件编制：

一、建设规模 熔窑日熔化量300t;熔窑日熔化量500t;熔窑日熔化量700t。

二、工艺和主要装备

采用先进的浮法生产工艺，达到国外八十年代装备水平。主要生产设施具有较高的机械化、目动化水半，关键部位用计算机和工业电视进行监控。

三、厂房组合形式 主要生产车间为联合厂房。

四、原、燃料为块料进厂（粒度≦50mm)，贮存期为三个月；燃料为重油，贮存期为一个月。成品包装集装架（箱）占70 %，木箱占30 %，贮存期为半个月。

五、运输方式

以铁路运输为主，汽车运输为辅。

六、场地条件

场地平坦，横坡为3 ％以内的通常场地。

七、协作条件

机电设备大修由外协解决，成品集装架（箱）由外单位加工，厂内仅考虑维修。

第4.1.2 条厂区建设用地，由下列工程设施或系统设施的用地组成：

一、原料系统主要包括原料库、碱硝库、块料堆场、原料车间、混合房及原料输送设施等。

二、燃料系统主要包括贮油罐、零位油罐、油泵房、卸油设施等。

三、浮法生产联合车间主要包括熔化工段、成形工段、退火工段、节装工段、成品库、碎玻璃系统、余热锅炉房等。

四、保护氧体系统主要包括氮氧站、氢氧站、灌氧站等。

五、动力公用设施主要包括厂区总变配电设施、给排水设施和循环水系统、供气（压缩空气）供热设施等。

六、辅助生产设施主要包括机电及仪表维修车间、造箱车间及木板库、集装架（箱）堆场及维修间、打砖房及耐火砖库（棚）、综合材料库及堆场（备品备件、五金、建筑材料、劳保用品、耐火材料、润滑油等）、生产用车车库扩加油设施等。

七、行政管理及生活服务设施，主要包括办公楼、化验室、食堂、单身及倒班宿舍、医务室、浴室、行政用车车库等。

八、其它设施，主要包括铁路、道路的配置和货物计量设施、运载车辆停车调车场等。

第4.1.3 条浮法生产工艺玻璃工厂厂区建设用地指标，宜按表4.1.3 的规定确定。

第4.1.4 条不同条件下，厂区建设用地指标的调整系数宜按表4.1.4的规是确定。

第4.1.5 条当项目建设具体条件与本建设用地指标规定的条件不同时，除4.1.4 条规定外，厂区建设用地应根据实际需要，经技术经济论证后调整确定。

第4.1.6 条浮法生产工艺玻璃工厂建筑系数宜不低于35 %。项目建设应在技术经济合理的条件下，尽量提高建筑系数。

第二节单项工程建设用地指标

第4.2.1 条浮法生产工艺玻璃厂单项工程建设用地，应按表4.2.1的规定确定。

附录：

其它窑型和其它生产方法的水泥工厂项目建设用地指标

一、本建设用地指标系按下列条件编制：

湿法回转窑的年运转天数以328.5d 计算，其它干法小型带分解炉窑和预热器窑的年运转天数以3ood 计算。水泥品种除机械立窑外均按525 “硅酸盐水泥与525 ”普通硅酸盐水泥各占 50 ％计，其产量分别按：

湿法回转窑

日产熟料2×720t，年产水泥51.1×10t 日产熟料 2×600t，年产水泥42.6×10t 干法回转窑

日产熟料700t，年产水泥23×10t 日产熟料600t，年产水泥20×10t 日产熟料300t，年产水泥10×10t 机械立窑年

产矿渣水泥20×10t 年产矿渣水泥10×10t

二、其它窑型和其它生产方法的水泥工厂建设用地指标宜按下表的规定确定。4

4444

三、干法小型水泥厂一般不要求铁路运输，但若条件许可建设方便，可修建一至二股厂内线，但用地无需增加。

5.农业园区建设用地指标 篇五

为全面贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)，加强工业项目建设用地管理，促进节约集约用地，根据《国土资源部关于发布和实施(工业项目建设用地控制指标>的通知》(国土资发[2008]24号)要求，并结合我省实际，对《河南省国土源厅关于印发(河南省部分建设项目用地控制指标(试行)>的通知》(豫国土资发

[2004]1 84号)中的《河南省工业项目建设用地控制指标(试行)》进行了调整。现将调整后的《河南省工业项目建设用地控制指标》(以下简称《控制指标》)予以印发，并提出如下要求，请认真遵照执行：

一、各地要做好《控制指标》的宣传工作，加大宣传推广的力度，并在土地有形市场或其他媒体进行公告。要进一步提高思想认识和管理水平，按照科学发展观的要求，切实解决好经济发展与节约用地的关系，提高土地节约集约利用水平。

二、各级国土资源管理部门要严格执行《控制指标》与相关工程项目建设用地指标，从严控制用地规模。凡与《控制指标》用地标准不一致的建设标准和设计规范，要及时修订。对不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地。建设项目设计、施工和建设用地审批必须严格执行《控制指标》，超标准用地的要对项目用地面积予以核减。对因生产

安全等有特殊要求确需突破《控制指标》的，应当根据有关规定，结合项目实际进行充分论证，确属合理的，方可批准供地，并将项目用地的批准文件、土地使用合同等相关法律文书报省厅备案。

三、各地在编制工业项目供地文件和签订用地合同时，必须明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标要求及相关违约责任，并将供地信息上传至“河南省建设用地供地情况动态监测系统”。

四、各地要结合当地实际认真执行《控制指标》，并将遇到的问题和发现的节地典型及时上报省厅。各级国土资源管理部门都要加强对工业用地利用状况的评价与分析，总结典型经验，大力推进工业用地节约集约利用。

五、省厅将根据国土资源部的有关规定，结合我省社会经济发展、技术进步、节约集约用地要求和《控制指标》实施情况，适时调整《控制指标》。

本《控制指标》发布实施后，《河南省国土源厅关于印发(河南省部分建设项目用地控制指标(试行)>的通知)(豫国土资发2004 3 1 84号)中的《河南省工业项目建设用地控制指标(试行)》停止执行。

河南省工业项目建设用地控制指标

一、为认真贯彻落实节约资源的基本国策，促进建设用地的集约利用和优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平，制定本工业项目建设用地控制指标(以下简称“控制指标”)。

二、本控制指标是对一个工业项目(或单项工程)及其配套工程在土地利用上进行控制的标准。

本控制指标适用于在河南省范围内所有新建工业项目，改建、扩建工业项目可参照执行。

三、本控制指标是核定工业项目用地规模的重要标准，是编制工业项目用地有关法律文书、工业项目初步设计文件和可行性研究报告等的重要依据，是对工业项目建设情况进行检查验收和违约责任追究的重要尺度。

工业项目所属行业已有国家颁布的有关工程项目建设用地指标的，应同时满足本控制指标和有关工程项目建设用地指标的要求。

四、本控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：

(一)工业项目投资强度控制指标应符合表1的规定；同时，还要符合：落址在国家级开发区内的工业项目用地每公顷投资强度不得低于2250万元，落址在省级开发区内的不得低于1800万元。

(二)容积率控制指标应符合表2的规定。

(三)工业项目的建筑系数应不低于30％。

(四)工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的5％。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

(五)工业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20％。

五、工业项目建设应采用先进的生产工艺、生产设备，缩短流程，节约使用土地。对适合多层标准厂房生产的工业项目，必须进入标厂房区，使用或建设多层标准厂房，不准单独供地。

六、建设项目竣工验收时，没有达到本控制指标要求的，应按验收不合格论处，并依照合同约定及有关规定追究违约责任。

6.农业园区建设用地指标 篇六

新建项目用地须符合“六杠杠”

来源:国土资源报作者:许光辉发布时间:2015-06-29阅读次数:49

近日，河北省国土资源、住建等7部门联合印发《开发区建设用地控制指标实施细则（试行）》（以下简称《细则》），提出建立土地利用规划调剂制度，要求工业项目建设用地必须同时符合6项控制指标。

《细则》规定，开发区要统筹安排各类用地，优化用地布局，大幅增加产业用地比例。工业、仓储等生产设施用地比例，居住和服务依托城镇的开发区不得低于70%，独立开发区不得低于60%。交通设施用地比例原则上不得高于10%、绿地与广场用地比例不得高于10%。新建工业项目建设用地必须同时符合投资强度、亩均税收、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率6项控制性指标。对国家级、省级开发区新建工业项目按土地等别明确不同投资强度和亩均税收标准，标准厂房、科技企业孵化器项目容积率不得低于1.2，工业项目的建筑系数应不低于40%，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，绿地率不得超过15%。

7.城市用地火灾危险性分指标分析 篇七

笔者以天津市为例,对在2001-2010年期间发生的24 764起火灾情况进行分析,结合城市用地分类,研究以更具体的分指标表征城市各类用地火灾危险性,从而进行城市火灾危险性分析。

1 天津市城市用地火灾资料统计

1.1 城市用地分类及其对应场所

从消防规划的角度来看,天津市的火灾危险性主要由其中各类用地的火灾危险性体现。但现有的火灾统计资料等均是以具体场所或建筑形式为对象收集的。因此,笔者对城市各类规划用地的火灾危险性分析从对其各类用地内主要场所的火灾统计资料分析入手。结合消防年鉴等火灾统计资料的情况,将规划中各类用地涉及的主要场所对应列出,如表1所示。根据表1,可以分析各类场所的火灾危险性,进而以此作为对应的城市各类用地的火灾危险性表征。

1.2 城市各类用地火灾资料统计

表2为天津市2001-2010年期间各场所发生的火灾情况。对于厂房及物资仓储场所火灾的详细情况,见表3所示。

根据表2和表3,可以计算出城市各类规划用地中各主要场所的火灾统计资料,如表4所示。

2 天津市城市用地的火灾危险性分指标分析

2.1 火灾危险性分指标的确定和计算

结合各类规划用地的火灾统计资料结果,对城市用地的火灾危险性进行分指标分析,主要是将城市用地火灾危险性以城市用地的火灾发生概率、火灾造成的财产损失、伤亡人数和社会影响等指标来反映,从而使城市用地的火灾危险性表征更为具体、清晰。其中,以城市各类用地中主要场所火灾发生起数占火灾总起数的百分比作为该类用地火灾发生概率的表征,以单起火灾造成的财产损失和人员伤亡情况分别作为火灾造成的财产损失及伤亡人数的表征。具体计算结果如表5所示。

2.2 城市各类用地火灾发生概率

从表5可以看出,按火灾发生概率由高到低排序,以工业用地最高,其后依次是仓储用地、居住用地、公共设施用地,火灾起数分别占总火灾起数的42.4%、17.2%、15.2%和7.0%。各类用地按火灾发生概率的高低可初步分为5档:第一档为一、二类工业用地,属于火灾发生概率最高的用地;第二档为普通仓储用地、居住用地,属于火灾发生概率高的用地;第三档为商业金融业用地、三类工业用地、文化娱乐用地,属于火灾发生概率较高的用地;第四档为行政办公用地、农业用地,教育科研用地、市政设施用地里的加油加气站用地属于火灾发生概率较低的用地;第五档为医疗卫生用地、危险品仓储用地、邮电通信等其他市政设施用地、文物古迹用地,属于火灾发生概率低的用地。

2.3 城市各类用地火灾导致财产损失

依据表5,各类用地按火灾财产损失可分为5档:第一档为危险品仓储用地属于火灾时财产损失特大的用地;第二档为市政设施用地中的邮电通信用地属于火灾时财产损失重大的用地;第三档为商业金融业用地和工业用地,属于火灾时财产损失较大的用地;第四档为市政设施用地里的加油加气站用地、居住用地、农业用地、普通仓储用地、行政办公用地、文化娱乐用地,属于火灾时财产损失一般的用地;第五档为教育科研用地、医疗卫生用地、文物古迹用地,属于火灾时财产损失较小的用地。

2.4 城市各类用地火灾导致人员伤亡数

依据表5,各类用地按火灾导致人员伤亡情况的严重程度可分为5档:第一档为危险品仓储用地属于火灾后伤亡情况特大的用地;第二档为三类工业用地、居住用地、文化娱乐用地,属于火灾后伤亡情况重大的用地;第三档为商业金融用地、市政设施用地里的加油加气站用地、一、二类工业用地,属于火灾后伤亡情况较大的用地;第四档为普通仓储用地、行政办公用地,属于火灾后伤亡情况一般的用地;第五档为医疗卫生用地、教育科研用地、邮电通信等其他市政设施用地、文物古迹用地、农业用地,属于火灾后伤亡情况较小的用地。

2.5 城市各类用地火灾造成的社会影响

火灾造成的社会影响反映了城市居民对火灾危害程度的主观认识情况。它与火灾规模、过火面积,造成的伤亡和财产损失,受灾建筑本身的规模、使用性质、标志度和社会知名度等有密切关系。由于影响因素复杂且受人的主观影响较大,对火灾造成社会影响的大小多采用定性评价方法。笔者以公共设施用地为例,对其中具有较大影响的文化娱乐、商业金融、教育科研及医疗卫生用地的社会影响进行了概要的分析:

文化娱乐用地包括文博馆、公共娱乐场所、体育场馆、宗教场所等。其中包括影剧院在内的一些公共娱乐场所多为人员密集场所,一旦发生火灾,容易造成群死群伤事故。大型的体育场馆,无论是用于运动赛事或商业演出,都会聚集大量观众入场。上述场所一旦发生重大火灾事故,将造成严重的社会影响。

商业金融用地包括商场、超市、集贸市场等。随着经济发展,商场、集贸市场等日益大型化、规模化,导致其火灾荷载增大、危险性不断增高,容易出现群死群伤的重大事故。并且很多商贸中心位于城市的中心区,一旦发生火灾,社会影响严重。

教育科研用地主要是指各大学院校及科研机构。大学校园人口相对密集,学生公寓、学生食堂、文体馆、教室等都是人员密集场所。一旦发生火灾,容易出现群死群伤事故。由于高校作为国家培养人才的主要基地,社会关注度高,一旦发生事故会引起强烈的社会反响。

医疗卫生用地,特别是大型的综合性医院,每日接待大量的患者,这类场所的消防安全对居民日常生活来说尤为重要,一旦发生火灾也会造成重大社会影响。

总之,各类用地按火灾造成社会影响的严重程度可分3档:第一档为公共设施用地中的商业金融用地、教育科研用地、文化娱乐用地和医疗卫生用地,属于火灾发生后社会影响重大的用地;第二档为居住用地、公共设施用地中的行政办公用地、文物古迹用地,市政设施用地、三类工业用地、危险品仓储用地等,属于火灾发生后社会影响较大的用地;第三档为普通仓储用地、农业用地,一、二类工业用地,属于火灾发生后社会影响一般的用地。

3 天津市各类用地的火灾危险性编码

根据上述分析,将城市用地火灾危险性以城市用地的火灾发生概率、火灾导致的财产损失情况、火灾后的人员伤亡情况、火灾造成的社会影响等指标来反映,为了便于在规划图中标示,对不同的火灾危险性指标给出特定的编码,如天津市**类用地的火灾危险性代码由火灾发生概率、火灾造成的财产损失、伤亡人数、社会影响等子代码等组成,其中火灾发生概率由高至低分别以1、2、3、4、5表示;火灾的财产损失由大到小分别以A、B、C、D、E表示;伤亡人数由多到少分别以a、b、c、d、e表示;社会影响由大到小分别以Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示。例如,天津市某地区的居住用地编码为:居住用地-2DbⅡ,表明其火灾危险发生概率高,位于第2档;财产损失一般,位于第4档;人员伤亡重大,位于第2档;社会影响较大,位于第2档。

综上所述,得到天津市各类城市用地的编码结果,如表6所示。

4 结 论

笔者分析了天津市2001-2010年的火灾统计资料,对城市用地的火灾危险性进行了分指标分析,得到各类规划用地的火灾发生概率、损失情况和社会影响度的分级,并利用这些指标对天津市各类规划用地进行了编码,以此较全面地表征城市用地的火灾危险性。

研究得到的天津市城市用地火灾危险性分指标列表,能够突出不同类型用地的火灾特点及其具体危险情况,便于规划和公安消防监督机构使用。同时,在城市规划用地分类图上使用火灾危险性编码,能使城市各类火灾风险的分布更清晰、直观,有助于消防安全管理和灭火救援力量调配。

摘要：通过分析天津市近10年的火灾统计资料,采用定量和定性的方法,对城市各类用地的火灾危险性进行分指标分析。将城市用地的火灾危险性以城市用地的火灾发生概率、火灾造成的财产损失、伤亡人数和社会影响等指标进行表征,并采用代码方式对各类规划用地的火灾危险性指标进行编码。研究成果能够反映天津市不同类型用地的火灾特点,使城市各类用地火灾风险的整体分布更为具体、清晰,便于规划人员和消防部门参考使用。

关键词：火灾危险性,城市火灾风险,消防规划

参考文献

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