正规农村土地使用权转让合同

正规农村土地使用权转让合同（共13篇）

1.正规农村土地使用权转让合同 篇一

农村土地转让合同

转让方(以下简称甲方)：身份证号码：受让方(以下简称乙方)：身份证号码：甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让签订本合同以供遵守。

一、转让标的：甲方将其承包经营的地块(面积：平方米)的土地使用权、承包经营权有偿出让给乙方,由乙方永久性使用，本合同生效后，乙方拥有原甲方对该地块的所有权益。

二、转让价格及支付方式：转让的土地承包经营权的转让金为每平方米元人民币，合计元人民币，大写。转让金于合同签订时采用现金方式一次性支付完毕。

三、生效条件及其他条款：甲乙双方约定，本合同经双方签字画押后生效，合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。本合同一式三份，每份合同均具有同等效力。

甲方(签章)：乙方(签章)：身份证号：身份证号：

年月日年月日

证明人(签章)：

身份证号：

年月日

2.正规农村土地使用权转让合同 篇二

关键词：土地承包经营合同,债权的物权化,救济途径

一、土地承包经营合同的物权性质

我国物权法规定土地经营权自土地承包合同生效时取得[1], 土地承包经营权作为的用益物权应属于物权的范围, 那么其取得方式必然也要符合物权法的基本原则“一物一权”。土地承包经营权由民事主体基于土地承包经营合同取得, 基于民事行为的取得又可分为创设取得和移转取得。不论是创设取得还是移转取得, 土地承包经营权的取得都离不开土地承包经营合同。对于土地承包权合同的性质有“行政合同说”、“民事合同说”、“经济合同说”, 在上述观点中, 经济合同并非主流观点, 争议集中在行政合同和民事合同。[2]笔者认为土地承包经营权应属于民事合同, 理由如下:

( 一) 从合同的主体上看, 行政合同的当事人一方必定是行政主体。土地承包经营合同的双方无论是在发包的一级市场还是在土地流转的二级市场, 合同双方的当事人均为平等的民事主体。

( 二) 从合同的目的来看, 行政合同的签订主要是为了政府职能的实现, 从而完成其作为行政主体的任务。由此来看土地承包经营合同并不是行政合同。

( 三) 从行政合同的履行、变更、解除上看行政机关享有行政优益权。在行政合同中, 双方当事人的法律地位不平等, 而土地承包合同的双方当事人法律地位是平等的, 故而土地承包经营合同是民法调整范围内的合同, 而非行政合同。

在此, 笔者更深入探讨在民法制度的框架内土地承包经营合同的性质。笔者认为土地承包经营合同应当是受合同法调整的, 但在其保护上应该被物权化。综合物权法的相关规定, 应承认土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立或取得, 而且纵未登记也具有物权的对抗效力; 地方人民政府发放证书、登记造册, 只是为了“确认”土地承包经营权, 而非取得和发生物权效力的要件。[3]因此土地承包经营权的取得与土地承包经营合同是同源的, 受物权法保护的土地承包合同是取得土地承包经营权的充要条件。这是土地承包经营合同与普通民事合同的重要区别。

债权的物权化对于维护土地承包经营权具有重要意义。对于什么是“债权的物权化”学界尚不能达成一致意见。有学者认为债权的物权化是指对债的相对性的突破。[4]还有学者将“债权物权化”归纳为债权通过制度的设计被赋予了原先本不具备的性质或效力, 这些性质或效力体现出物权的特点, 包括排他性、优先效力、对抗效力。[5]在此笔者颇为赞成第二种观点对于“债权物权化”的界定。债权物权化制度设计的本质是为了增强债权的效力, 赋予债权以物权的某种效力, 使之能够有效地被保护。而物权法将受其保护的土地承包经营合同规定为取得土地承包经营权的充要条件, 是符合我国国情的。

二、现今法律对于土地承包经营合同纠纷的规制

土地承包经营分为家庭方式的承包和其他方式的承包, 家庭方式的承包与其他方式的承包在其流转权限上的法律规定是不同的。民事案由中将土地承包经营合同纠纷分为6 类。这其中既包括了家庭方式的承包也包括了其他方式的承包。民事案由规定将以上的土地在二级市场的流转所发生的合同纠纷规定为合同纠纷, 将农村土地在一级市场的分配所引起的合同纠纷确认为物权纠纷。笔者将从纠纷发生的性质入手, 来分析我国现今法律对土地承包经营合同纠纷解决的立法现状。

我国立法上对于土地承包经营合同纠纷的案由规定从根本上反映出了目前我国土地承包经营权的保护力度, 其合理性是值得商榷的。

三、对于土地承包经营合同纠纷解决制度的思考与重构

( 一) 土地承包合同与土地承包经营权的关系

1. 土地承包经营合同与土地承包经营权的取得

物权法规定土地承包经营权经土地承包经营合同生效时取得。这与不动产物权取得方式以登记为生效要件不同。对于怎么取得土地承包经营权学界提出了不同的观点。有学者提出农地使用权设立合同, 应采取书面形式, 当事人双方应当到不动产登记机关登记。[6]王利明教授则认为应区分家庭方式的承包和其他方式的承包家庭方式的承包。家庭方式的承包因其特色不需要登记增加登记机关的压力, 而其他方式的承包不涉及成员权, 且承包合同的内容由当事人自主约定, 因此其他方式的承包应该设置登记制度。在此笔者不能赞同上述学者的观点。理由如下:

从目前我国物权法等相关法律规范来看, 我国《物权法》、《农村土地承包法》都规定了土地承包经营权的取得登记只是对抗要件, 未经登记仍可以取得土地承包经营权但其行使权利的方式受限。

从是否涉及成员权的立法精神来看, 其他方式的土地承包经营权人所享有的权利虽然不是直接基于其自身的成员权取得的, 但我国《土地管理法》规定将农村的非耕种土地进行承包给本集体组织以外的经营的必须经村民会议三分之二以上的成员或者三分之二以上的村民代表同意, 并报乡 ( 镇) 政府批准。其他方式的承包经营权是基于成员权的行使间接取得的, 因此土地承包经营权人没有成员权而否定其依据土地承包合同取得土地承包经营权是违背我国相关法律的。

从取得方式来看, 其他方式的土地承包合同的内容由双方自主协商确定, 这较家庭方式的承包其限制较少。但我国《物权法》规定对于农村集体内部的“四荒”土地, 允许以招标、拍卖、公开协商等方式设立土地承包经营权。现行的法律对农村的土地利用方式采取了区别对待的规则, 经过集体经济组织民主程序决定后, 可由集体组织以外的自然人、法人、其他社会组织承包此类土地。采取这类承包的方式一般有招标、拍卖、公开协商。农村非耕地的承包采取招标、拍卖的方式不仅要遵守《招投标法》、《拍卖法》有关规定, 而且要结合土地承包经营的特点, 充分保障农村集体组织的成员权, 承包的方法、程序、过程和结果应当公开, 特别是对本集体经济组织的成员公开。法律对于其他方式承包经营权的取得程序要比家庭方式的承包严格许多, 若在对其增设登记等程序会使得其取得方式过于复杂, 不利于农村经济的发展。

2. 土地承包经营权与土地承包经营合同适用物权法区分原则的思考

有学者认为将土地承包合同与土地上的权利分开是不可取的, 因为土地承包经营权的取得并不是一旦法律规定, 承包经营权人就自然取得了对土地享有的物权, 在法律规定承包经营权以后, 农民还需与集体经济组织签订合同, 才能产生物权, [7]对此笔者不能赞同。笔者认为:

我国物权法规定了区分原则, 用来区分物权的变动的结果与可能产生物权变动的债权行为, 说明了因债权设立物权的效力产生物权边变动结果的物权的效力是不同的, 是两个法律关系。[8]在土地承包经营权制度中承认区分原则不仅有利于协调民法中物权变动制度、物权与债权的关系等各项制度而且有利于在解决土地承包经营权中的纠纷。土地承包经营合同是合同的一种, 因而它也具有合同的一般性质。合同是典型的债权, 债权具有相对性, 非有法定情形不能突破合同的相对性, 这也就意味着合同法允许在一个标的上设立数个相同的债。物权是典型的绝对权, 具有对世性, 因而长久以来, 物权一直惯行着“一物一权”的原则。笔者认为将两者之间的关系量化, 其两者之间的关应是映射关系而非函数关系。

基于上文的论述, 实践中侵犯土地承包经营权的形式以合同为主。那么土地承包经营权人该如何保护自己权利? 是基于合同法产生的权利还是基于物权法产生的权利? 有学者认为农村土地的经营形式, 只有“承包经营”可以作为用益物权得到物权法上的保护, 而农村实际存在的经营形式则看不到赖以得到物权法保护的依据。[9]对此, 笔者颇为赞同, 但是对于立法上想要给予土地承包经营权的物权救济尚有距离。

笔者认为对于土地承包经营权的救济应该完全的物权化, 只要有合法有效的土地承包经营权, 那么无论是那两方之间发生纠纷都应该采取物权的救济方式。原因如下:

保护土地承包经营权的稳定性。农村的土地承包经营权应是一种稳定的物权。农业本就是投资多, 时间长, 收益慢的产业, 如果将农村的土地流动性增强势必会导致投机资本进入农村土地, 不利于我国目前农村土地的利用。

保护农民的集体利益。我国目前农村的现状很难保证农民对于集体所有的土地的权利。乡村组织以行政命令的办法和“村规民约”的形式侵害农村土地承包经营权的问题依然十分突出, 并成为新阶段侵犯农民权益的主要形式。[10]确立农村集体土地的土地承包经营权的物权保护实质上是增强了农民手中的权利。首先, 物权受侵犯所产生的物上请求权, 如排除妨害请求权等。此类救济性物权的行使不以权利人有过错为阻碍。其次, 物权性的救济赋予给土地承包经营权人对于村委会行使发包权也是一种限制。村委会作为发包方可能会随着经济的发展而产生重复发包的现象, 那么若以债权来约束双方的行为显然不合适。若是物权性质的保护, 则面对此情况对于发包人来讲就是无权处分, 对于承包方而言就享有追认权。物权更有利于保护农村集体的利益, 也更加有利于提高农村的土地利用效率。

作为一个农业大国, 农业是国家生存的根本, 截止至第六次人口普查, 我国乡村人口居住比例仍有50. 32%[11]。因此推动土地承包经营权制度的完善有利于社会的稳定, 经济的发展, 加强对土地承包经营权的物权保护对于稳定我国土地制度的根基具有关键作用。

参考文献

[1]物权法127条.

[2]张伟.农村承包经营合同的效力规制论[D].中国地质大学, 2011.

[3]江平.民法总论 (第二版) [M].北京:中国政法大学出版社, 2011.

[4]郑在义, 龚端.合同相对性原则外制度在合同法中的地位[J].国家检察院学报, 2004 (6) .

[5]程晓丽.论债权的物权化[D].华东政法大学, 2008.5.

[6]2014年民事案由规定.

[8]王利明.农村土地承包经营权法律保障研究[J].中国人民大学学报, 2001.

[9]江平, 民法总论 (第二版) [M].北京:中国政法大学出版社, 2011.

[10]渠涛.民法理论与制度比较研究[M].北京:中国政法大学出版社, 2004.

3.正规农村土地使用权转让合同 篇三

一、土地承包经营权转让合同的主体限制

土地承包经营权系用益物权之一种，用益物权本身并不具有身份性，但是法律肯能基于特定目的赋予其一定的身份性。长期以来，农村土地是农民耐以生存的最基本保障，在我国各项社会保障制度不健全的时代，发挥了重要的作用，加之农业生产也关系我国的粮食安全，对于国家安全有总要意义，我国法律对土地承包经营权转让的主体设有了几点限制，转让双方需为有稳定的非农职业或者稳定的收入来源的转让方和有农业经营能力农户的受让方。②

对于这一条款的，在实践中有着不同的认定。有法院以转让方在签订土地承包经营权转让合同的时候没有稳定的非农职业或者稳定的收入来源为由，认定转让合同无效。③这实际上就将《土地承包法》对转让主体方面的限制解释为了效力性规范，因违反该条，进而认定合同无效。亦有法院采此观点，但是以转让方外出打工系具有稳定的非农职业或者有稳定的收人来源为由，肯定了转让合同的效力。④这实际上通过对“具有稳定的非农职业或者有稳定的收人来源”的宽泛解释肯定了合同的效力。

实际上，上述理解值得商榷，本文认为《土地管理法》中对农村土地承包经营权转让主体方面的限制应当被解释为管理型规定，并不能因此而认定合同无效。现代私法的三大原则之一即为私法自治，在涉及公共利益时法律才加以干涉。对于效力性规范而言，需法律明确规定其违反效果导致合同无效，或其违反损害国家或者社会公共利益。而主体方面的限制，其目的在于防止农民失去生活保障和影响农业生产，在社会高速发展的今天，这种限制的意义实际上已经大大的削弱了。首先，随着工业的发展，大量农民进城打工，产生了大量转让的需求，而同时从事农业生产的收入并不理想，土地作为农民生存保障的属性已经大大的降低了。其次，现代农业的发展必将走向专业化和集中化，这其中就会有土地走向相对集中耕作的一个过程，土地流转符合这个趋势。第三，农业生产的主体并非只有农户，也并非只有农户才可以很好的从事农业生产。现代农业的发展，使得很多现代农业公司成为农业生产的主体之一，其专业性和集约性的特点，更加有利于农业的发展。

二、发包方同意土地承包经营权转让合同效力的影响

《土地承包法》规定了需要经过发包方同意，最高院的司法解释则明确规定，除例外情形，一般情况下未经发包方同意的转让合同无效。这实际上就是将该条的限制理解为了效力性规范，拟无解释的余地了。在实践中，如果出现了未经发包人同意的情形，法院往往会依据上述司法解释，直接认定转让合同的无效。但这一条的严格适用，可能会造成不公的后果，“发包人同意”在解释上亦有不明确的地方。“经发包人同意”是否包括发包人的时候同意？在实践中常见的就是，在法院判决之前取得了发包人的同一，是否满足经发包人同意的条件？同时，民法上的意思表示有明示的，即积极明确的做出意思表示，有默示的意思表示，及通过其行为可推定其有此意思表示，实践中“发包人同意”如何认定？这些都是需要明确的问题。

在法律可能的文艺范围内，为了实现特定的目的，实现实体的公正，可以对法律加以解释。从对于“发包人同意”宜采取扩大解释的方法，以避免严格适用带来的不公后果。对于虽然转让前未经发包人同意，但是法院裁判钱取得了同意的，或者虽然发包人没有明确的表示同意，但是有其他行为可以认定发包人同意的，都都应当认定满足了“经发包人同意”，肯定合同的效力。在实践中，也存在着这种做法，例如有法院认为诉讼过程中，发包人对该土地承包经营权转让的意见是没有表示异议，应视为其同意转让。⑤也有法院认为认为土地承包经营权转让后受让人多年耕种的事实是发包人明知的，但发包人并没有明确表示反对，因此应当确认合同合法有效。

上述做法值得肯定。法律之所以设此限制，系为了维护集体利益，因为我国农村实行的是集体土地所有制，并且也如之前所述，土地事关农民的生存，失去土地可能导致农民失去赖以生存的根本。然而，随着社会的发展变迁，我国已经由一个农业化的国家转变为一个工业化的国家，大量的农民并没有那么依附土地了，甚至在很多地区出现了农民进城打工，农村土地抛荒现象。这种情况下，这种严格限制的必要性是值得探讨的。适当的扩大解释，以肯定合同的效力，对于土地资源的最大化的利用也有有益的。效力性强制规定的核心系对于国家利益或者集体利益的损害，随着社会的发展，国家利益或者集体利益的内涵也是出于一个变迁的过程，从当前来看，扩大的解释，并不会损害国家利益或集体利益，相反，在一些情形下对集体或者土地利用是有利的。

三、土地承包经营权转让合同的书面形式

《土地承包法》规定土地承包经营权的转让需要转让方与受让方之间签订书面的合同。但这种关于法律行为方式的限制不应当影响合同的效力，该限制应当认定为管理型规范。如前所述，效力性规范的核心在于国家与社会公共利益，而合同采用一定方式的目的往往是为了提醒当事人行为的重要性、作为书面的证据等，与国家和社会公共利益无关，其未采用这种方式仅与双方当事人的利息相关，故其不应影响合同的效力。实践中既存在法院基于此否定合同效力的情形，也有法院将该条解释为管理型规范而肯定合同效力的，无疑后一做法更加妥当。在合同法上，应当采用书面合同而未采用书面合同的，如果双方实际履行了权利义务，这种效力上的缺陷也是可以获得不足的。总之，我国合同法以形式自由为原则，以特定形式为例外，形式缺陷亦可以通过履行而补足，并且这种特定形式的要求与国家和社会公共利益无涉，其违反自然不当影响合同的效力。

四、用途的改变对土地承包经营权转让合同效力的影响

《土地承包法》禁止改变土地所有权性质和土地的农业用途，实践中土地承包经营权转让难以改变土地所有权性质，但存在着一些改变农业用途的行为。对于这种情形，实践中的认定比较统一，往往将这一规定认定为效力性规定，从而否定转让的效力。我国是人口大国，虽然幅员辽阔，但是耕地面积并不多，因此长期以来我国面临着人多地少的矛盾，粮食安全对我国而言是一个想当重要的问题。《土地承包法》作此规定，就是为了保证粮食生产，保障我国的粮食安全。可以说这种认定是符合效力性规范保护国家及社会公共利益的目的。

但是实践中，还存在着大量的土地承包经营权转让合同并未约定土地用途的改变，但是在受让人取了了土地之后，擅自改变了土地用途的情形。这种情形应当排除在认定无效的范围之外。因为认定合同效力，应当从合同本身的意思表示、目的等来认定，受让人的单方行为作为认定的依据。如果据此否定合同的效力，无疑对转让方十分不同，并且受让方的这种行为也可以通过其他途径加以纠正，无需否定合同的效力。（作者单位：南京理工大学）

注解：

①王利明：论无效合同的判断标准，载《法律适用》2012年第7期。

②参见刘保玉、李运杨：农村土地承包经营权的继承问题探析，载《北方法学》2014第2期。

③（2014）银民终字第360号

④（2012渝四中法民终字第00748号

4.农村土地转让合同 篇四

转让方（以下简称甲方）：林昌龙

受让方（以下简称乙方）：林昌柱

甲乙双方依据国家有关法律、法规和相关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地转让事宜协商一致，订立本合同。

一、转让标的甲方将其名下的自留地（地块名称：江边园里；地点：金石镇观瀑村七组；四至：北至村水泥路，东至江边水泥路，南至观瀑六组地和乙方自有地，西至林贤平屋和乙方自有地）整块整体转让给乙方。

二、转让期限与范围

甲方自愿将该地所有权,土地使用.经营权永久性全部转让给乙方。

三、转让价格

土地转让金为肆千元人民币（含青苗及其它补偿金）

四、支付方式和时间

双方签订合同后一次性交付。

五、土地的交付时间和方式

双方签订合同后，甲方应在一个月内将该土地交付给乙方。

六、违约责任

今后乙方需要甲方协助办理该土地所有相关的事宜时，甲方均不得推诿、拒绝、拖延等情况，如违约或出现第三人追索的事宜出现则必须支付该转让金十倍的罚款给乙方，并且赔偿乙方相应的损失。

七、生效条件

甲乙双方约定，本合同经双方签字后生效。

八、其他条款

本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

本合同一式两份，由甲乙双方各执一份。

甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________

身份证号：_________身份证号：_________

住址：_________住址：_________

5.农村承包土地转让合同 篇五

受让方(以下简称乙方)：

一、转让标的

甲方将其承包经营的位于 村 组 亩土地的承包经营权转让给乙方从事(主营项目) 生产经营。

地块 名称 坐落(四至) 地块数 (块) 面积 (亩) 质量等级(肥力水平) (备注亩产量) 二、转让期限

转让的土地承包经营权年限为

十年，即自 年 月 日起至 年 月 日止 (转让期限不得超过承包期的剩余年限)。

三、转让费 转让土地承包经营权的转让金为 元。

对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为 元(没有补偿金时可填写为零元)。

四、支付方式和时间 乙方采取下列两种之一方式和时间支付转让金： 1、乙方采用现金方式支付转让金，支付的时间和方式为 (为 年 月 日前一次或多次付清) 2、乙方采用实物方式支付转让金，实物为 。

支付的时间和方式为 (为 年 月 日前一次或多次付清) 五、承包经营权转让土地的交付时间和方式 甲方应于 年 月 日前将转让土地交付乙方。

交付方式为 。

乙

2 方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据) 六、承包经营权转让和使用的特别约定 1、甲方转让土地承包经营权须经村委会同意，并由甲方办理转让认可手续，合同生效。

2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。

3、乙方依据合同获得土地承包经营权后须与村委会确立新的承包关系，办理有关手续。

4、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。

5、乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。

6、乙方必须管好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。

7、乙方不得改变土地的农业用途。

七、违约责任 甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。

如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金数额为租金总额的%15 。

造成损失视其程度追赔。

八、争议条款 因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

九、本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。

补充协议与本合同具有同等效力。

3 本合同一式四份，由甲乙双方、村委会各执一份。

甲方：(签章) 乙方：(签章) 法定代表人： 法定代表人： 法定代表人身份证号： 法定代表人身份证号： 住址： 住址： 签约日期： 年 月 日 注：本合同所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。

6.正规转让合同 篇六

甲方(房东)

乙方(二房东)

丙方(承租方)

根据《中华人民共和国合同法》的`规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的房屋转租给乙方使用，乙方又将房屋转让给丙方使用，由丙方向乙方支付租金等事宜，达成本协议。

第一条

甲方自愿将 转租给乙方使用，租期从201x年5月1日至201x年5月1日，现乙方中途再将房屋转租给丙方，丙方需向乙方支付房租转让费和转租费合计￥40000元(大写：肆万圆整)，201x年8月3日丙方向乙方支付定金￥0元(大写：贰万圆整)，丙方对该商铺充分了解并愿意承租。其余￥20000元(大写：贰万圆整)尾款在乙方交房给丙方之日(201x年8月6日)起，丙方直接和甲方改签合同成功当日内，一次性付清余款￥20000元(大写：贰万圆整)

第二条

租赁期间甲乙双方方必须保证不得干涉丙方的正常经营，合同到期后甲方必须保证同等条件下与丙方签订下一次的租赁合同。

第三条

由于乙方不再继续经营，乙方转让商铺给丙方必须经过甲方同意。

第四条

甲、乙、丙三方都不能有隐瞒事实真相和欺诈行为，否则提请人民法院依法处理。

第五条

本协议一式三份，甲、乙、丙三方各一份，该协议至签订之日起开始生效。甲乙双方如有违约，违约方需向丙方支付除全额租金￥40000元(大写：肆万圆整)以外，并偿还丙方违约金￥5000(大写：伍仟圆整)元。

甲方：(盖章/手印)

乙方：(盖章/手印)

丙方：(盖章/手印)

签约时间：201x年8月3日

7.正规农村土地使用权转让合同 篇七

“效率”一词是经济学研究的中心概念, 在论述问题时被广泛应用。帕累托将其定义为“对于某种资源的配置, 如果不存在其他生产上可行的配置, 使得该经济中的所有个人至少和他们的初始时情况一样良好, 而且至少有一个人的情况比初始时更好, 那么资源配置就是最优的”, 称为“帕累托最优”, 也称为帕累托效率 (Pareto Efficiency) , 更简单的说就是:如果不能使一部分人受益同时又没有其他人受损, 那么资源配置就是有效率的, 此时经济恰好处于生产可能性边界之上[1]。在完全竞争条件下, 由市场供求所形成的均衡价格, 能够引导社会资源实现有效配置, 使任何两种产品对于任何两个消费者的边际替代率都相等, 任何两种生产要素对任何两种产品生产的技术替代率都相等, 从而达到任何资源的再配置都已不可能在不使任何人的处境变坏的同时, 使一些人的处境变好。这就是所谓的帕累托最优状态。

谢作诗认为经济效率的标准含义是指资源配置实现了最大的价值, 经济效率的标准含义和帕累托标准是等价的[2]。金融效率是衡量金融组织好坏的标准。在所有的经济体中, 不论过去还是现在, 西方或者东方, 金融体系的基本功能在本质上是一样的, 都是在一个不确定的环境下, 在时间上和空间上便利经济资源的配置和拓展。关于中国的金融效率已有多人进行研究, 但对金融效率没有一致的概念及统一的标准。王振山认为金融效率指的是金融资源配置的帕累托效率, 也就是以尽可能低的成本 (机会成本和交易成本) 将有限的金融资源 (货币和货币资本) 进行最优的配置以实现最有效的利用[3]。郭新明认为金融效率指一个金融结构能够以较低的成本开始金融交易活动, 降低交易费用, 激励金融参与者更加用心地工作, 促使储蓄更有效率地转化为投资, 效率指标是衡量金融制度是否健全的关键指标[4]。

一个普遍的观点是都认为金融效率包含三个方面的内容:配置效率、运行效率和适应性效率。2003年以来, 国内有学者开始关注农村非正规金融组织的效率, 一种观点则认为非正规金融的配置效率较差, 如刘民权等 (2003) 认为由于受信息和交易成本等因素的制约, 非正规金融的业务活动只能在较小的范围内才有效率。其他人则对非正规金融制度的配置效率进行整体上的分析[5]。另一种观点认为非正规金融是对正规金融的有益补充, 具有较高的资源配置效率。崔慧霞 (2005) 认为农村非正规金融的存在对于降低代理成本、减少内部人控制、减少道德风险、节约信息和监督成本有重要的作用[6]。周天芸 (2004) 认为中国的非正规金融制度在支持农村经济发展方面具有较高的配置效率[7]。卢峰、姚洋 (2004) 则证明了中国非正规金融中商业信用配置资源的相对效率比一般的是要高一些[8]。但这些看法缺乏具体的数据支持, 对于运行效率和适应性效率的关注相对较少。

二、农村正规金融机构的效率

改革开放以来, 我国正规金融机构在资金方面给予经济发展大量的支持与帮助, 银行的分支机构在城市到处可见, 服务品种遍及存款、贷款、理财、信用卡等多方面, 而且服务态度良好, 与之相对应的农村情形却大不相同, 在西部偏远农村, 村民要翻过几座大山才可以见到一个小小的储蓄所, 这就促使我们不得不思考农村金融机构的效率, 本文从配置效率、适应性效率和运行效率三方面进行分析。

(一) 配置效率

对配置效率的衡量更根本的是在产出方面, 即在当前中国农村正规金融制度安排下, 资金是否被运用到产出最高的领域。这可从单位贷款所支持的经济增长量 (GDP增量) 加以考察。通过表1看出, 农业GDP/农业贷款、乡镇企业增加值/乡镇企业贷款和全国GDP/全国贷款相比较均有较大差距, 这恰恰说明农村剩余资金大量流向城市这种制度安排没有在资源配置上起到应起的作用, 如果减少农村资金外流, 将更多的资金用于发展“三农”, 则资源配置状况将会更加优化[9]。

数据来源:《中国统计年鉴》《中国农业统计年鉴》。

相比较而言, 当前增加对乡镇企业的信贷投放量引致的资源配置优化效应更加明显。从配置效率的角度衡量, 中国农村正规金融制度是缺乏效率的。当然, 这种低效的资金配置的存在对国有企业的改革和经济的渐进转轨做出了贡献, 可认为是改革的成本, 或是为取得制度改革过程中利益受损一方的支持所做的补偿。当前传统农业己在向现代农业转变, 而乡镇企业也与标准的现代企业日益趋同, 资金已成为紧缺的生产要素, 增加对农业尤其是对农村企业的资金供给, 不仅仅能够提高农民收入, 还有助于提高经济增长速度, 优化全社会的资源配置。

(二) 适应性效率

中国农业银行和农村信用社创立之初是为了促进农业的发展, 而随着市场经济的发展, 两者主要办理有担保抵押的大额贷款, 针对农村的小额无担保抵押的贷款一概不予理睬, 而中国农村金融需求的特征正是规模小、风险高、无担保, 这样, 正规金融机构完全不适应中国农村经济发展的需求。所以长期以来, 只有农业发展银行办理农业业务, 邮政储蓄只存不贷, 农业银行和农村信用社则将资金大量流入能够提供担保的大额的非农领域, 资金大量外流表现出来的是正规金融机构对农村分散的金融需求的不适应。随着改革的深入, 农业银行、农村信用合作社、农业发展银行也开始寻找适合农村的发展思路, 邮政储蓄则改组成邮政储蓄银行, 适应性逐渐加大。

(三) 运行效率

从农业银行、农村信用社、农业发展银行、邮政储蓄四家机构的经营状况看, 中国农村金融体系的运行效率整体长期低迷, 随着改革的不断深入, 农业银行、农村信用社的运行效率有所提高。

1.农业银行在1997—2007年营业收入逐年增加, 但营业利润却一直为负, 只有加上投资收益后税前利润才转为正数 (1998、1999两年依然为负) 。其他研究指出, 与其他三大国有银行相比, 长期以来, 农业银行的经营绩效是最差的一个[10]。截至2007年年末, 中国农业银行的驻县城分支机构不良贷款率下降到30.3%, 分别比2004、2005和2006年下降了3.7%、2.6%和0.4%[11], 这表示农业银行的分支机构在改制之后对农村的关注度大幅度提高, 运行效率相应提升[12]。

2.农业发展银行1997—2006年经营规模不断缩小, 在机构、人员没有发生大的变动的情况下, 人均效益必然不断下降。营业利润在2001年转变为正, 而在此之前需要财政的大量补贴才能运转, 这表明农业发展银行在收缩政策性贷款范围的情况下自身效益有所提高。但这并不是国家设立政策性金融机构的目的, 农业发展银行所发挥的政策性金融作用与国家对它投入的巨额资金相比并不相称, 持续下降的经营规模必然导致严重的资源浪费问题。有关的案例分析也显示了农业发展银行运行效率低下:财政补贴不能直接落实到农民手中, 信贷资金不能封闭管理, 同时粮食的敞开收购和顺价销售难以保证。表明其运行效率有提高的潜力。

3.农村信用社的经营状况长期不好, 近几年有所好转。仅从《中国统计年鉴》上有关的分析报告看, 行社分家后, 1998—2000年全国农村信用社连续三年增亏, 根据谢平等提供的具体数据, 2002年底全国农村信用社不良贷款5 147亿元, 不良率为37%, 资不抵债缺口总量达3 019亿元[13]。作为一个整体, 农村信用社在技术上已经处于破产边缘[14]。从2004年农村信用社进行产权改革, 组建农村商业银行17家、农村合作银行113家和以县 (市) 为单位的统一法人社1 825家后[11], 我国农村金融市场初步形成决策、执行、监督相互制衡的法人治理体系。截至2007年末, 农村信用社资本充足率比改革之初提高了20%, 达到11.2%, 不良贷款比例9.3%, 与刚刚开始改革之时相比下降了28%[12]。

4.邮政储蓄银行在2007年初成立之初就积极探索小额贷款业务等服务农村的有效形式。产权制度开始起步, 法人治理架构初步建立。资产质量明显改善, 盈利能力显著增强。中国邮政储蓄银行股份有限公司经营理念为“坚持服务‘三农’、服务中小企业、服务城乡居民的大型零售商业银行定位, 发挥邮政网络优势, 强化内部控制, 合规与稳健经营, 为广大城乡居民及企业提供优质金融服务, 实现股东价值最大化, 支持国民经济发展和社会进步。”截至2011年10月底, 中国邮政储蓄银行总资产接近人民币4万亿元 (6 352亿美元) , 在中国商业银行中位列第六。

2012年1月21日, 经中国国务院同意﹐中国邮政储蓄银行有限责任公司依法整体变更为中国邮政储蓄银行股份有限公司。注册资本为人民币450亿元, 拥有3.7万营业网点, 3万亿元个人储蓄存款, 9亿银行账户, 400多万小额贷款用户, 1 000多亿元支农资金。2011年2月10日, 全国邮政储蓄个人存款余额总规模突破了3万亿元, 达到30 299亿元。11月9日, 邮储银行累计发放小微企业贷款突破7 000亿元。

三、农村非正规金融组织的效率

与正规金融机构发展相对应, 非正规金融组织的效率也从配置效率、适应性效率和运行效率三方面进行论述。

(一) 配置效率

从对农户和农村企业的金融需求的满足程度来看, “中国非正规提供的融资规模为9 500亿元, 占中国GDP的6.96%”左右。上文己经证明, 中国农村正规金融制度缺乏对农业和乡镇企业的信贷支持, 而把资金投向了城市和国有企业, 如果将资金投向农业和乡镇企业是可以带来更大的产出的, 而对农业和乡镇企业提供资金的正是非正规金融组织。从实地调查结果来看, 非正规金融组织为其附近的缺少资金的经济行为提供了方便, 提高了闲置资金的配置效率, 也使资金闲置者获得一定的经济收益, 具有帕累托改进的意义。

(二) 适应性效率

与存在几十年的正规金融相比较, 中国农村非正规金融存在了几千年, 以乡村“熟人社会”为基础, 具有分散化、灵活、信息优势。非正规金融所进行的交易正是建立在地缘和血缘关系的基础上, 它不需要复杂的审批手续, 没有僵化的规章制度, 彼此熟悉, 甚至连彼此的祖祖辈辈都了解, 因此不容易相互欺骗, 或者欺骗的成本很高, 因为有族长或者左右的监督和惩罚, 这种惩罚有时候不是经济上的惩罚, 而是风言风语的摧残, 这样就大大减少了贷款中的道德风险, 从而有效避免正规金融机构所担心的信息不对称问题。这就是一种硬性的约束, 能促使社会成员自发服从、自我执行, 有助于促进社会信用关系的改善, 并节约社会成员之间的协调, 违约概率极低。同事非正规金融能够充分利用乡村既有的信息资源和组织资源, 合同都是建立在成员之间的长期行为的基础之上, 同时它具有重复交易的特点, 大大降低了缔约的交易成本。较好的解决农村金融市场高交易成本和信息不对称问题, 在为农户提供金融服务方面具有比较优势。

(三) 运行效率

据银监会统计, 2007年末我国有7 800万农户获得了小额信用贷款和农户联保贷款, 占全国农户总数的33.2%[11]。2007年村镇银行的资产总额达到7.67亿元, 累计发放贷款4.62亿元。村镇银行扩大试点范围到全国31个省 (区、市) 。截至2007年底, 自从开始7家小额贷款公司试点以来, 小额贷款公司总共计发放贷款3.9亿元, 整体运行良好, 可喜可贺的是目前已有6家公司实现盈利, 经营利润共计1 682.29万元, 而且小额贷款公司的正规度也在逐步向银行类靠拢。《中国农村金融服务报告 (2010) 》报告, 小贷公司短期贷款余额1 952.57亿元, 2010年实现账面利润98.3亿元。截至2012年6月30日, 全国小额贷款机构数量5 247家, 从业人员数58441人, 实收资本4 257.03亿元, 贷款余额4 892.59亿元, 发展迅速, 运行效率良好。

四、效率比较分析

(一) 边际成本

在日益激烈的市场竞争之中, 市场参与者的流动性逐渐加大, 非正规金融组织服务在规模和范围方面逐渐改变原来的状态, 比如业务活动范围就已经扩展到百里甚至千里之外的陌生人, 这样导致的一个直接后果就是贷款机构对贷款人的情况和发展前景掌握的难度加大, 可以想象规模扩大到某一点时会失去其在降低交易成本和获取信息方面的优势[15]。同时, 非正规金融组织之所以一直是在地下经营, 一个主要的问题就是其具有管理体制和先天的制约, 当资产迅速增加到一定范围时, 经营管理的成本会高于正规金融机构[16]。因此, 非正规金融组织的边际成本呈现先下降达到某一点而后上升的趋势, 从图形上看, 呈现出“U”形 (如图1所示) , 图中非正规金融与正规金融的边际成本曲线只有一个交点M。在点M之前, 非正规金融组织的规模小, 边际成本曲线较为平坦, 由于其具有交易成本方面的优势, 在正规金融的边际成本曲线之下[13]。

设f1 (x) 和f2 (x) 分别为正规金融和非正规金融的边际成本函数, 它们满足:

1. 当x<m时, f1 (x) >f2 (x) , 当x>M时, f1 (x) <f2 (x) 。

2. f1′ (x) <M0;当X<时, f′2 (x) <0, 当x>M0时, f′2 (x) >0。

由上可知, 显然有:M>M0 (如图1所示) 。

(二) 平均成本

假设正规金融的固定成本为cf, 由于现实状况, 非正规金融没有固定成本。那么, 正规金融的平均成本函数c1 (x) 、非正规金融的平均成本函数c2 (x) , 分别如下:

正规金融与非正规金融的平均成本极小化条件分别为:

其中式 (3) 无解, 因为

故正规金融的成本最小规模为无穷大, 这是由假设条件“f1′ (x) <0”决定的, 如图2所示。

而由式 (4) 得:

设x=M1, 即M1为非正规金融平均成本极小化的规模值, 有如下方程:

设非正规金融与正规金融的平均成本曲线交于点M2, 如图3所示。由图1和图3可知, M2与M、M0、M1之间的关系为:M2>M>M0;M2>M1>M0。其中, M2为非正规金融与正规金融的平均成本相等时的规模值, M0为非正规金融边际成本最小处的规模值, M为非正规金融与正规金融的边际成本相等时的规模值, M1为非正规金融平均成本最小处的规模值。

由图3可以看出非正规金融的发展规模有一个边界, 也就是非正规金融与正规金融的最优分界点, 此时由非正规金融承担融资任务是更有效率的选择;当Md>M2时, 非正规金融边际成本与平均成本均分别大于相应正规金融的边际成本与平均成本, 此时由正规金融承担融资任务则是更有效率的选择;当Md介于M与M2之间 (即M2>Md>M1) 时, 非正规金融边际成本大于正规金融的边际成本, 其平均成本则小于正规金融的平均成本, 由于决定总成本的是平均成本, 这时由非正规金融来提供供给的总成本更低。可见, 从发展的规模来看, 非正规金融与正规金融不是何时何地都绝对的有效率, 它们的效率发挥有分界点M2, 在规模大于M2时, 正规金融更有效。相反, 非正规金融更加有效。

五、结论

8.农村土地经营权转让合同 篇八

为充分利用板桥丰富的林业资源，发展高端林业生态旅游度假项目，促进板桥旅游经济发展，同时改善山区群众生产、生活环境。

经甲、乙双方协商，甲方同意将土地经营权按现状转让给乙方，乙方引进安徽省金瀜农业投资有限公司进行开发经营。

为明确甲乙双方的权利和义务，现依据《合同法》、《农业土地承包法》有关规定，经甲乙双方平等自愿协商，就经营权转让相关事宜订立如下合同：

一、转让土地地名、四至及面积：

甲方将位于 的土地经营权转让给乙方开发经营;总面积 亩;东、西、南、北四至界线以甲方土地承包合同上登记标注为准。

二、转让期限、价格及付款方式：

1、转让期限为60年。

自 月 日至2062年 月 日为合同有效期。

2、转让价格为 元/亩，转让总价 元。

3、付款方式：合同签订之日付土地转让费总额的50%，余

款待林权证变更之日付清。

三、甲方的权利和义务：

1、甲方在合同签订后，未经乙方同意，不得破坏合同约定范围内的地面附属物。

2、在乙方付清转让费用后一个月内，甲方必须配合乙方办理土地承包经营权证变更手续。

3、转让期限内，甲方不得因户主等其他变动影响本合同的履行。

4、合同期限内，甲方应协助乙方做好土地管理，协调处理与转让土地相关的矛盾。

5、合同期满，甲方无偿收回土地。

四、乙方的权利和义务：

1、合同生效后，乙方应尽快按照申报的规划设计方案，进行施工。

2、合同期限内，乙方有自主经营开发的权利，甲方不得以任何理由干涉。

但乙方要保持良好的生态环境,保护好珍稀动植物和自然资源。

3、合同期满后，同等条件下，乙方享有优先续约权。

五、违约责任：

若一方违约，将赔偿对方由此造成的一切损失，并承担土地

转让费总额20%的违约金。

六、附则：

1、本合同未尽事宜，经双方协商可签订补充协议。

补充协议与本合同具有同等法律效力。

2、本合同自双方签字印章即生效。

合同一式四份，甲、乙双方各执一份,方塘乡政府、板桥村委会备案一份。

甲方(签字印章)： 乙方(签字印章)：

9.农村土地承包经营权转让合同 篇九

转让方(以下简称甲方)：

受让方(以下简称乙方)：

甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，就农村土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。

一、转让土地位置、面积

甲方将其承包的位于农安县三岗镇大房村胡家岭前社（长白线南侧，砖厂西北三角地）1.87亩土地的经营权自主转让给乙方。

二、转让期限

转让期限为永久性转让。

三、转让价款

转让价款为（大写）伍万玖仟捌佰 元人民币（59，800.00元）。

四、支付方式和时间

乙方在2011年10月28日采取现金支付方式，待合同签订后一次性付给甲方土地转让款。

五、违约责任

1、甲乙双方在合同生效后本着诚信的原则严格履行合同义务。如双方当事人任何一方出现违约，应当向守约一方支付违约金。

2、如果违约金尚不足弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

3、乙方有权要求甲方按合同的约定交付转让土地承包经营权并要求甲方全面履行合同义务。

4、乙方获得土地承包经营权后，在任何情况下均享有该土地的使用权、收益权、自主组织生产经营和产品处置权。

甲乙双方签字后，本合同生效。

甲方：

乙方：

证明人：

10.城投公司土地使用权转让会计处理 篇十

一、土地使用权出让

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (中华人民共和国国务院令第55号) 规定:土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者, 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。可见, 土地使用权出让应是一种政府行为, 城投公司代行政府行政职能进行国有土地出让而收到的土地出让金应是政府性基金收入, 不是公司业务收入, 应作为公司负债处理。

[例1]某城投公司收到乙公司土地出让金5000000元, 会计分录:

二、土地使用权转让

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (中华人民共和国国务院令第55号) 规定:土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为, 包括出售、交换和赠与。城投公司作为独立的法人经济实体, 从事土地收购、开发、储备及转让, 取得的土地增值收益, 应作为公司业务收入处理。

[例2]某城投公司将收购的A土地, 经开发后, 以8000000元转让给乙公司, 在符合收入确认条件时, 会计分录:

三、土地使用权出租

《国有土地使用权出让收支管理办法》规定:依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入;出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益;土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权, 依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用 (不含征地管理费) , 一并纳入土地出让收入管理。公司取得的土地出租租金, 区别不同情况进行不同的会计处理。如果是公司收购的土地使用权 (即公司所有) 出租取得的租金, 作为公司业务收入处理, 如果是政府储备的国有土地在出让之前或出让过程中出租取得的租金, 则应作为公司负债处理。

[例3]某城投公司将收购的A土地经开发后, 出租给其他单位使用, 取得租金100000元。在符合收入确认条件时, 会计分录:

[例4]某城投公司将政府储备的B土地临时出租给其他单位使用, 取得租金200000元, 会计分录:

将取得的租金缴存国库后, 会计分录:

通过上例可以看出, 国有独资城投公司因为其性质的国有性, 运营过程的政府行政性, 其进行土地使用权出让、转让及出租业务会计处理也应有所区别。

参考文献

[1]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (中华人民共和国国务院令第55号) 。

[2]《国有土地使用权出让收支管理办法》 (财综[2006]68号) 。

[3]《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》 (国发[2010]19号) 。

[4]财政部:《企业会计准则2006》, 经济科学出版社2006年版。

11.正规农村土地使用权转让合同 篇十一

[]土让字第号

转让方（以下简称甲方）：受让方（以下简称乙方）：甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，就农村土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。

一、转让标的甲方将其承包经营的位于(乡镇）村组亩土地（地名、坐落、四至、土地用途见附件）的承包经营权转让给乙方从事（主营项目）生产经营。

二、转让期限

转让的土地承包经营权年限为年，即自年月日起至年月日止。

三、转让价格

转让的土地承包经营权的总价格为元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为元。（没有补偿金时可填写为零元）。

四、支付方式和时间

乙方采取下列第种方式和时间支付转让金和补偿金：

1、乙方采用现金方式支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），支付的时间为。

2、乙方采用实物方式支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），实物为（具体内容见附件），时间为。

五、土地承包经营权的交付时间和方式

甲方应于前将转让承包经营权的土地交付乙方，交付方式为。

六、承包经营权转让和使用的特别约定

1、甲方转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理认可手续，在合同生效后终止与发包方的承包关系。

2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。

3、乙方依约获得土地承包经营权后必须与发包方确立新的承包关系。具体手续由乙方负责办理。

4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、经营决策和产品处臵权。

5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。

6、乙方必须管好用好承包土地、保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。

7、乙方不得改变土地的农业用途。

8、其他约定。

七、违约责任

1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为。

2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金，赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

八、争议条款

因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第1、提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农业承包合同管理机关调解；

2、提请仲裁委员会仲裁；

3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。

九、生效条件

甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经承包经营土地所在乡（镇）人民政府农村经营管理机构签证、备案后生效。

十、其他条款

本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

本转让合同一式四份，甲乙双方和鉴证单位各执一份。甲方：（签章）乙方：（签章）

法定代表人：法定代表人：

法定代表人身份证号：法定代表人身份证号：住址：住址：

签约日期：年月日

鉴证单位：（签章）

12.土地使用权转让合同 篇十二

土地使用权转让合同

甲方（转让人）：_________

乙方（受让人）：_________

甲方拟将位于_________路占地面积为_________平方米的土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行

。

第一条　转让土地基本情况

1、土地座落位置：_________

2、土地使用权面积：_________

3、已批准的容积率为：_________

4、土地规划用途：_________

5、土地使用期限：_________

6、土地现状：_________

7、地号：_________

第二条　土地项目开发权状况

1、甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

2、甲方已经_________批准在拟转让的地块上取得单项开发权，并领取了单项开发资质证；

第三条　其他权利状况

1、甲方确认本协议所转让的土地使用权及项目开发权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；

2、承担形成转让款的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任，甲方确认为取得本协议所转让的土地使用权及项目开发权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议（包括绿化费、拆迁安置补偿等）。

第四条　文件的提供

1、甲方应向乙方提供下列文件：工商行政管理部门核发的甲方营业执照（出示原件或提供复印件）；

2、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

3、已交各种土地部门费用发票。

第五条　转让期限

1、本合同所述土地使用权转让期限为乙方申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至_________年_________月_________日止。

2、自乙方领取该场地国有土地使用权证日起，前款所述场地的土地使用权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。

3、在转让期限内，除本合同另有规定外，甲方不得收回土地使用权。

第六条　转让价格

1、甲乙双方确认本协议的转让价为人民币________万元（含甲方先期已交有关部门办证费用、三通一平、围墙、桥梁、征地、青苗补偿费等）；

2、上述转让价格包含甲方取得项目开发权所发生的费用和应付的一切款项、费用；

3、乙方在受让后应补交土地部门的款项自行解决，甲方协助办理。

第七条　支付方式

1、乙方在办理完毕土地使用证后日内支付双方共同商定的款项；

2、甲方收取乙方款项，应按规定开具发票予乙方或乙方指定的单位或个人。

第八条　资料的交付及手续的办理

1、在本合同生效后_________个工作日内，甲方应将涉及转让地块的一切资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料给乙方。

2、在本协议生效后_________天内，甲乙双方备齐有关资料向有关部门共同申请办理本协议所指土地的使用权登记手续及项目开发权的更名过户手续。

第九条　转让的法律状况

1、甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方；

2、有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担；

3、甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权所需支付的一切款项、费用（包括但不限于政府回填绿化费）、债务、责任，由其自行承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。

第十一条　甲方的违约责任

1、在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约。甲方应双倍返还乙方定金，并按银行同期贷款利率支付利息给乙方。

2、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权及项目开发权出现权利或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。

3、甲方迟延履行本协议的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之三向乙方支付违约金。

4、因甲方原因，影响乙方项目的开展，乙方有权将应付甲方的转让价款直接支付给主张权利的债权人，并追究甲方的违约责任。

第十二条　乙方的违约责任

1、在本协议生效后，乙方单方面解除本协议，甲方有权扣除定金后，其余款顶无息全额退还乙方；

2、出现上述情况造成本协议终止，乙方需将从甲方处取得的有关本项目的资料原件以及后

续开发取得的文件资料无偿移交回甲方。

第十三条　声明及保证

甲方：

1、甲方有权转让本合同所定地块，并具有与乙方签署本合同的完全能力。

2、甲方确认并保证，在乙方实际获得本合同所定地块的土地使用权之前未设置任何抵押、债权或债务，不被任何第三方追索任何权益。

3、甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

乙方：

1、乙方有权签署并有能力履行本合同。

2、乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

第十四条　保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

第十五条　争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第___1____种方式解决：

（1）提交铜山县仲裁委员会仲裁；

（2）依法向人民法院起诉。

第十六条　合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字之日起生效。

2、本合同正本一式四份，双方各执二份，具有同等法律效力。

甲方乙方

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

_________年____月____日_________年____月____日

13.土地使用权转让合同 篇十三

甲方（转让人）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

职务：_________

委托代理人：_________

身份证号码：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系人：_________

电话：_________

传真：_________

帐号：_________

电子信箱：_________

乙方（受让人）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

职务：_________

委托代理人：_________

身份证号码：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系人：_________

电话：_________

传真：_________

帐号：_________

电子信箱：_________

甲方拥有位于_________市_________路占地面积为_________平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让及开发的法律法规，结合本协议所指土地及其开发的实际情况，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行。

第一条　转让土地基本情况

1、土地座落位置：_________

2、土地使用权面积：_________

3、已批准的容积率为：_________

4、已批准的建筑面积：_________（其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。）

5、土地规划用途：_________

6、土地使用期限：_________

7、土地现状：_________

8、国有土地使用证号：_________

9、国有土地使用权出让合同书号：_________

10、地号：_________

第二条　土地项目开发权状况

1、甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

2、甲方已经_________市政府批准在拟转让的地块上取得单项开发权，并领取了单项开发资质证；

3、甲方已按土地规划用途委托了设计并办理了报建手续，缴纳了报建所需费用。

第三条　其他权利状况

1、甲方确认本协议所转让的土地使用权及项目开发权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；

2、承担形成转让款的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任，甲方确认为取得本协议所转让的土地使用权及项目开发权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议（包括绿化费、拆迁安置补偿等）。

第四条　文件的提供

1、甲方应向乙方提供下列文件：工商行政管理部门核发的甲方营业执照（出示原件或提供复印件）。

2、乙方应向甲方提供下列文件：

（1）投资审批部门签发的项目批准证书（复印件）；

（2）工商行政管理部门核发的乙方营业执照（出示原件或提供复印件）。

第五条　转让期限

1、本合同所述土地使用权转让期限为自乙方申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至_________年_________月_________日止。

2、自乙方领取该场地国有土地使用权证日起，前款所述场地的土地使用权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。

3、在转让期限内，除本合同另有规定外，甲方不得收回土地使用权。

第六条　转让价格

1、甲乙双方确认本协议的转让价格以甲方已获得批准的可建筑面积为计价面积，转让价每平方米人民币_________元，计人民币_________元；

2、上述转让价格包含甲方取得转让土地的使用权与项目开发权所已付和应付的一切款项、费用；

3、乙方在受让后获准增加或减少建筑面积，与甲方无关，不作为增加或减少乙方向甲方支付转让款的依据。

第七条　支付方式

1、支付

（1）在本协议生效之日起_________个工作日内，乙方应支付本协议转让价款_________％给甲方。

（2）在甲方将涉及转让地块的使用权和项目开发权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料交付后_________个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________％给甲方；

（3）在规划国土部门根据甲乙双方共同申请将涉及转让地块的土地使用权和项目开发权办理到乙方或其指定人名下后_________个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________％给甲方。

（4）在乙方根据项目开发需要，将原规划的办公、商场功能报批为商住功能后_________个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________％给甲方。

（5）在乙方获准开工后_________天内，乙方应支付本协议余下转让价款给甲方。

2、甲方收取本协议转让价款的开户银行为：_________帐号为：_________；甲方亦可书面通知乙方有关甲方收款或委托第三人收款的新的银行及帐号：_________。

3、甲方收取乙方款项，应按规定开具发票予乙方或乙方指定的单位或个人。

第八条　资料的交付及手续的办理

1、在本合同生效后_________个工作日内，甲方应将涉及转让地块的土地使用权及项目开发权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料给乙方。

2、在本协议生效后_________天内，甲乙双方备齐有关资料共同向市规划国土部门申请办理本协议所指土地的使用权转让登记手续及项目开发权的更名过户手续。

第九条　税费的负担

在本协议土地使用权转让和项目开发权更名过户过程中，涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费，均由甲方承担，如按规定应由甲乙双方分担的，亦由甲方以乙方名义支付，乙方应承担的部分，已由其以转让价款方式体现在支付给甲方的价款中。

第十条　转让的法律状况

1、甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方；

2、在土地使用权的转让登记以前，有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担；自房地产登记机关核准转让登记之日起，有关该地块的风险和责任由乙方承担。

3、甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权所需支付的一切款项、费用（包括但不限于政府回填绿化费）、债务、责任，由其自行承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。

第十一条　甲方的违约责任

1、在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约。甲方应双倍返还乙方定金，退还已收乙方的转让款并按银行同期贷款利率支付利息给乙方。

2、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权及项目开发权出现权利或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。

3、甲方迟延履行本协议的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之二点一向乙方支付违约金。

4、因甲方原因，在转让给乙方的土地使用权及项目开发权设定或债务，影响乙方项目的开展，乙方有权将应付甲方的转让价款直接支付给主张权利的债权人，并追究甲方的违约责任。

第十二条　乙方的违约责任

1、在本协议生效后，乙方单方面解除本协议，应按本协议总价款的_________％赔偿甲方的经济损失；

2、乙方迟延支付转让价款给甲方，应按迟延额每日万分之_________支付违约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除本协议，乙方应按本协议总价款的_________％赔偿甲方的经济损失。

3、出现上述情况造成本协议终止，乙方需将从甲方处取得的有关本项目的资料原件以及后续开发取得的文件资料无偿移交回甲方。

第十三条　声明及保证

甲方：

1、甲方有权转让本合同所定地块，并具有与乙方签署本合同的完全能力。

2、甲方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4、甲方确认并保证，在乙方实际获得本合同所定地块的土地使用权之前未设置任何抵押、债权或债务，不被任何第三方追索任何权益。

5、甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

乙方：

1、乙方有权签署并有能力履行本合同。

2、乙方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4、乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

第十四条　保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

第十五条　通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下：_________。

3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

2、有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

3、本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。

甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________

法定代表人（签字）：_________　法定代表人（签字）：_________

委托代理人（签字）：_________　委托代理人（签字）：_________

开户银行：_________ 开户银行：_________

账号：_________ 账号：_________

签订地点：_________ 签订地点：_________