土地增值税调研报告

土地增值税调研报告（共8篇）

1.土地增值税调研报告 篇一

附件3:

福建省土地增值税清算项目基本情况说明

一、企业基本情况

企 业 名 称： 成 立 日 期： 法 定 代 表 人： 注 册 地 址： 注 册 资 本： 企 业 类 型： 经 营 范 围： 主 管 地 税 局： 纳税人识别号： 地税电脑编码： 联 系 电 话：

二、商品房项目开发情况 ㈠土地取得情况

本公司

年

月

日受让于 国有建设用地平方米、合 亩（其中：平方米、合 亩土地使用权，履行与本县区土地局签订的《国有土地使用合同》（地合[ ] 号）约定的一切权利和义 1 务。

㈡立项情况

商品房项目实际于

年 月开工, 年 月主体工程封顶，年 月通过结构验收。年 月 日经本县区房地产管理局批准，本公司取得商品房预售许可证。年 月 日本公司取得本县区房地产交易中心的产权备案登记，商品房项目可售建筑面积平方米（其中住宅建筑面积 平方米、店面建筑面积平方米、车(位)库建筑面积平方米）。年 月 日本公司 项目全面竣工，并于 年 月 日通过有关部门验收。

㈢项目开发面积情况

本公司开发 商品房项目可售总建筑面积 平方米，其中：

1、住宅建筑面积平方米，⑴普通住宅建筑面积

平方米，占可售总建筑面积的 %;⑵非普通住宅建筑面积平方米，占可售总建筑面积的 %;

2、非住宅（含店面、车(位)库、其他）建筑面积 平方米，占可售总建筑面积的 %。

三、其他情况：

⑴是否有整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（填是或否）

⑵是否有直接转让土地使用权。（填有或无）⑶是否取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（填是或否）

⑷纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（填是或否）

四、其他需说明情况：

企业盖章

年 月 日 3 附送资料（原已提供过的可不再提供）：

1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请

2、项目立项书

3、施工许可证、预售许可证

4、房地产开发项目的预、概算书、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单、国有土地使用权出让（转让）合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单

5、不动产销售明细表

6、商品房分层平面图

7、主管税务机关要求提供的其他有关资料。

2.土地增值税调研报告 篇二

2011年11月16日,我国“营改增”试点工作启动,财政部和国家税务总局发布了《营业税改征增值税试点方案》及其相关政策。

2012年1月1日起,上海市率先正式开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点。

7月31日,财政部和国家税务总局根据国务院第212次常务会议决定精神印发了《财政部国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》(财税[2012]71号),明确将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围,由上海市分批扩大至北京市、天津市、江苏省、浙江省(含宁波市)、安徽省、福建省(含厦门市)、湖北省、广东省(含深圳市)等8个省(直辖市),其中北京9月1日起,将实行营业税改增值税试点,并成为全国继上海之后,第二个试行“营改增”的城市。

二、研究设计

(一)调研目的

首都经济贸易大学财税学院暑期社会实践团由15名大学生组成,分别来自资产评估、税务、财政学专业。希望通过本次调研活动,结合增值税改革试点方案,对北京市增值税改革进行预测,并根据调查的企业情况,分析后提出对增值税改革的合理建议。

(二)前期准备

本次调研活动历经近1个月的前期准备,项目申报成功后,策划了活动方案,决定采用调查问卷、分组调查的方式进行,其中调查问卷分为实地调查和网络调查,同时实践团也对“营改增”相关政策进行了学习,有助于后期设计问卷和实地调研。

(三)问卷设计

本研究设计了三个类型的调查问卷,分别以“营改增”试点企业、增值税纳税人、营业税纳税人为调查对象,团长联系了北京市平谷区、丰台区两地的国家税务局、地方税务局的领导,得到了有关工作人员的大力支持,调查问卷经过了三个阶段的设计,“预调查——修改完善—定稿”,由选择题、填空题、建议题组成。调研活动从8月6日开始,第一个调查地点是平谷区,根据税源的分布情况,前往国家税务局第一税务所、地方税务局开发区、城关税务所进行调研活动。8月7日,开始对丰台区地税局调研。8月9～10日,为了获得更多平谷区的数据,继续进行调研活动,8月13日起,在其它地区进行调研。调研活动于8月15日截止,通过实地调查和网络调查,共收到150份有效问卷。

本次对北京市试点营业税改征增值税的调研,是北京市大学生暑期社会实践的重点项目。调查研究采用发放调查问卷和分组调查的方式进行,对“营业税改征增值税”试点前不同类型的纳税人进行抽样调查,了解企业对新政策的理解情况和企业现状,获取调查结果后对数据进行统计分析,判断试点新政策可能产生的效果并根据调研情况提出建议。

三、调研分析

(一)样本情况

本次共调查150家企业,分别填写三种问卷,分别为“营改增”试点企业问卷、营业税纳税人问卷、增值税纳税人问卷。其中,“营改增”问卷67份,营业税纳税人问卷35份,增值税纳税人48份,在本次调研中,并未采访到港澳台商投资企业。根据样本情况统计,本研究发现有限责任公司有60家,私营企业37家,国有企业17家,总体来说分布比较合理,详情见图1。

(二)企业“营改增”试点培训调查

问卷设计的问题是:

在营业税改征增值税试点中,征税的税务机关是否对管理、税务、财务、运营等人员进行专门培训()?

A.全面培训

B.对部分人员开展了培训

C.没有

在这题中,本研究先对三种不同类型的纳税人进行统计,原因是有的企业规模较大,存在多种经营方式,纳税类型并不单一,因此有必要先进行全面统计,如针对“营改增”纳税人的问卷填写企业以增值税应税项目为主,填写的行业类型为其主业。

本次调查的150家企业中,“全面培训”的有20家,占13%;“对部分人员开展了培训”的有73家,占49%,“没有”的有57家,占38%。为了更好地了解“营改增”企业的培训情况,我们这里单独对“营改增”试点企业问卷进行分析。在试点企业中,“全面培训”的有14家,“部分培训”有36家,“没有”的有17家,经过培训的有50家,占调查企业中的74.63%(14+36=50,50÷67=74.63%)。

在面向各类型纳税人的调查问卷显示,截至8月15日,仍然有一部分的企业暂未接受有关“营改增”政策的培训,详见图2。原因可能为纳税人企业的任一业务均不涉及“营改增”的征收范围或是虽有涉及,但短期内影响不大,暂未接受培训。值得一提的是,在调查中仍然有部分非“营改增”纳税人表示对“营改增”政策的关注,希望加入试点范围。

对比看来,将要试点的“营改增”单位已接受了有关“营改增”试点政策系统的培训,同时在调查的前期准备中,也发现北京市部分区税务局已经对部分企业开展了培训,帮助企业尽快学习。

(三)企业相关人员学习情况调查

对关于“目前相关人员对北京市增值税试点方案(包括税率、抵扣、申报等)是否已经深入了解”问题的调查结果如表1、表2。

从表1、表2可以看出,大部分的企业,无论是否在试点范围,有超过八成的企业对“营改增”政策开展了学习,表现出了国家税收政策变化的高度关注,比如,某银行在接受我们的采访时表示虽然银行暂不属于“营改增”试点范围,但工作人员希望接受相关新政策的培训,以便更好地为企业服务。

对比两表,本研究发现,“营改增”试点企业对“营改增”的相关政策比较关心,在调查企业中,有91.04%的企业对营改增试点方案的税率、抵扣、申报等进行了学习,仅有8.96%的企业目前暂未学习。

结合图2(“营改增”试点企业培训情况统计图),本研究发现有近75%的企业接受了税务机关的培训,但这里发现有约91%的企业已学习“营改增”政策,说明北京市“营改增”进程进展顺利,企业积极学习。

(四)企业税负情况变化的研究

根据《财政部、国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》,这次营改增试点规定“提供有形动产租赁服务”税率为17%,“提供交通运输业服务”,税率为11%,“提供现代服务业服务(有形动产租赁服务除外)”,税率为6%,而改革前适用营业税税率分别为5%、3%、5%。

以下笔者根据纳税人类型分类讨论:

对于试点后认定为增值税小规模纳税人的企业,适用征收率为3%,增值税是价外税,计算得到试点后缴纳税额为2.9%x(设x为纳税人营业收入),低于试点前的营业税税率,因此小规模纳税人税负是明显减轻的。

如果假设一家公司只单纯经营某一项应税服务,且改革后认定为增值税一般纳税人。设它一年内可取得的营业收入为x,那么对于现代服务业企业(不提供有形动产租赁服务),它需要缴纳的营业税税额为5%x,而“营改增”后改为缴纳增值税,税额为6%x/(1+6%)(约为5.7%x),表面上税率提高,税负也加大了,但是真的是这样吗?

由于增值税税额允许企业用外购项目作进项抵扣,所以,企业的税负不一定会增加。对于不同行业,企业的进项税额也有天壤之别。

在这次调查中发现企业普遍得到的可用于抵扣的增值税专业发票主要集中为17%。假设企业外购金额为y,那么企业的进项税额就是17%y/(1+17%)(约为14.5%y)。

若“营改增”企业名义上增加的税负0.7%x全部用进项抵扣掉,计算出得到企业外购项目应最少占当年营业收入的4.8%,同理,我们得到“有形动产租赁业”、“交通运输业”为实现税负水平不高于试点前,外购项目需要达到营业收入的65.6%和47.6%。

通过调查发现,尽管表面上“营改增”后企业适用的税率增加了,但企业可享受进项抵扣,试点纳税人仍有一部分享受税收优惠政策,“营改增”政策对各个行业的影响其实并不相同。

再深入分析:

了解到“营改增”对不同行业的影响并不相同,那么各行业一般可外购投资额占营业收入的比例(以下称“投资收入比”)能达到多少?我们对调查中主要的几个行业进行了详细统计,以下结果是该行业调查结果平均计算所得。

交通运输业行业为24%,研发技术服务业为6.5%,信息和技术服务业为6.6%,文化创意服务业为8%(注:文化创意服务业样本企业分布不均,有些企业无投资,而部分企业投资收入比可达61%)

调查结果表明,对于交通运输业,尽管“营改增”后可进项抵扣,但这些企业的进项抵扣并不高,税负可能会略有增加,研发和技术、信息技术、文化创意服务业税负相应会有所下降。

(五)进项抵扣的研究

在“营改增”实行后,一方面,一部分试点企业将享有纳入“营改增”试点范围后可开具增值税专用发票,又可享受进项抵扣带来的税负下降,另一方面,原增值税一般纳税人的税负也因进项税额抵扣范围的增加而普遍下降。因此,进项抵扣就成为了我们的关注点,企业(增值税、“营改增”纳税人)能否取得增值税专用发票?如果可以,能取得多少?

根据这份统计结果(见图3),在企业购进原材料、设备时,真正实现全部取得可用于抵扣的增值税专用发票的企业只是一部分,调查结果普遍集中在中间两类,即“部分取得”,也有一部分企业存在无进项抵扣的问题,具体分为两种情况:企业发生外购行为,但不能用于抵扣。企业特点不同,不涉及外购行为。

针对第一种情况,本研究建议合理扩大抵扣范围,减少企业运营成本,而对于第二种情况,建议税务机关加大宣传力度,鼓励企业分工协作、提高效率,通过促进企业转型使这部分企业更好地享受“营改增”的好处。希望税务部门今后能通过完善进项链条,在中国经济迅速发展之时,助企业一臂之力。

(六)企业外购需求变化研究

从统计结果(见图4)可以看出,近期内大部分企业的外购需求基本变化不大,有17%的企业考虑适当增加自己的外购项目,5%的企业考虑大幅增加自己的外购项目。另一方面,有12%的企业考虑减少自己的外购项目。由于北京的试点实质性工作尚未开展,部分企业对“营改增”可能还不熟悉,企业大部分持观望态度,外部需求变化不明显。

(七)企业关注点

增值税、营业税是目前我国两大主体税种,几乎涉及国内所有的企业和行业。而这次“营改增”是1994年分税制后最大最复杂的税制改革。调查结果表明,有近半数的企业认为“营改增”后适用的税率较高,有27%的企业反映企业的人力成本、保险费不能得到合理抵扣,有19%的企业反馈存在增值税发票取得不完整的问题。

(八)展望未来

在我国现行税制结构中,增值税和营业税是最为重要的两个流转税税种,二者分立并行。随着经济发展,该税制逐渐暴露出重复征税、抵扣链条中断,税收征管难度大、纳税人遵从成本高等问题,其次,它也限制了服务业的发展,企业外购服务所含的营业税无法得到抵扣,倾向于自行提供所需服务,导致服务生产内部化,不利于服务业的专业化细分和服务外包的发展。对三种不同类型的纳税人调研的结果显示,企业希望下一步“营改增”可在建筑安装业和邮电通信业行业扩大试点范围,进一步完善增值税抵扣链条。

四、研究建议

(一)建议税务机关加大培训力度

在发放调查问卷时我们发现,一方面,有一些试点纳税人对“营改增”政策了解存在不足,认为“营改增”只是简单地修改税率,也有一些企业认为加大宣传力度,有助于企业重视并用好政策,另一方面,一些非试点纳税人(如银行),反映希望得到税务机关的政策解读,调查结果中有帮助他们更好地理解政策,为企业提供服务。

希望税务机关的工作人员采用多种方式加大宣传力度,可以通过税务局官方网站、12366纳税服务热线、展板、宣传招贴画、电子屏幕、办税咨询台,帮助更多的企业全面了解相关政策,用足用好政策。

(二)建立规范合理的税制

调研中我们了解到,计划在“营改增”后的外购需求明显增加的比例并不高,大多数企业仍持观望态度,主要的一个原因就在于进项抵扣发票的取得,有些企业在购买应税项目时暂无法取得足额的发票或是供应单位暂不能开具可用于抵扣的增值税发票。建议国家税务部门在保证增值税规范运行的前提下,根据财政承受能力,结合不同行业发展、不同规模企业发展的特点进行深入调研,通过出台适合试点地区特点的过渡性财政扶持政策并加强完善增值税抵扣链条,合理设置相关税制。

(三)建立长期的动态观察体制,及时了解企业情况

3.土地增值税调研报告 篇三

关键词：土地流转；特点；措施

中图分类号： F321.1 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/j.cnki.jlny.2015.04.025

1我市农村土地流转基本情况

近年来，磐石市始终把推进和规范农村土地流转作为新农村建设和农业产业化发展的重要措施，按照“政府扶持不干预，指导不包办”的思路，以群众自愿和依法、有序、有偿流转为前提，积极推进农村土地流转，促进土地适度规模经营。磐石市共辖15个乡（镇、街），2个省级经济开发区，总人口54万，农业人口33万，农户总数8.6万户。实有耕地面积8.1万公顷。截至目前，我市土地流转面积已达7449公顷，占全市耕地总面积9.1%，流转户数5247户，占全市承包农户总数6.1%，涉及15个乡（镇、街），1个开发区，其中转包5596公顷，出租1125公顷，转让570公顷，互换108公顷，委托代耕50公顷。

2农村土地流转的主要特点

2.1土地流转的形式趋向多样化

从经营模式看，主要有农户委托型、大户承包型、合作生产型等，大多以承包耕地为主。

2.2土地流转的进程提速

2009年全市土地流转面积只有5926公顷，2012年达到7449公顷，年均递增7.9%。呈现有序、有度、有效的特点，促进了农民增收。

2.3土地流转的范围不断拓宽

土地流转从农户相互间的自发流转向组织化、程序化流转发展。土地流转的对象由原来的本村扩展到外村、外乡。如吉昌镇烧锅鲜村土地流转达167公顷，涉及周边村和外乡（镇）。

2.4土地流转的期限延长

土地流转期限一般由原来的1～2年，延长至2～5年，我市流转期限3年以内（含3年）6495公顷，4～5年（含5年）543公顷，6～10年（含10年）187公顷，10年以上224公顷。

3土地流转采取的主要措施

3.1营造宽松环境，加快农村土地流转步伐

一是加大扶持力度。政府出台了扶持农村二、三产业和个体私营经济发展的相关政策，为农民创造就业机会，加快农村剩余劳动力转移。为促进土地流转、实行适度规模经营奠定了基础；二是大力发展农民专业合作经济组织。截至目前，共发展各种类型的农民专业合作社352个，并涌现出烟筒山隆丰精米加工、黑石黄营葡萄、取柴河王家食用菌、富太中和养牛、红旗岭草莓、石嘴蛋鸡等一批在当地具有影响力的农民专业合作社，这些专业合作社的发展，带动我市转移农村剩余劳动力2578人，流转土地776公顷；三是加强小城镇建设。我市采取切实措施，加快烟筒山、明城、红旗岭等小城镇建设，吸纳农村剩余劳动力3729人，流转土地1100公顷；四是加快农村劳动力转移步伐。鼓励农民外出打工、创业和创收，让土地向种田大户集中，发展适度规模经营。我市以市农广校、市农机校、市职业教育培训中心为依托，采取政府补贴的形式，对每个参加培训的农民补贴300～600元，加速发展职业教育，加大“阳光工程”培训力度，让每个外出打工农民都掌握一技之长。2013年全市域外输出劳动力5.7万人次，流转土地2625公顷。

3.2把握原则，确保土地流转有章可循

一是坚持群众自愿原则。土地是否流转，以哪种形式流转，由农户自主决定，不靠行政手段强行流转；二是坚持平等协商、有偿流转原则。土地流转的转包费、租金等由农户与受让方或承租方平等协商确定，政府不干预，其流转收益归农户所有；三是坚持依法有序原则。我市严格遵守国家法律、法规，在土地流转中，严格规定不得改变土地所有权权属关系，不得随意改变土地承包关系，不得擅自改变农业用途，流转期限不得超过土地承包的剩余期限；四是坚持规范操作原则。采取土地流转中介服务机构组织流转双方签订标准化流转合同，建立土地流转台账等方式，发挥好流转双方“中间人”的纽带作用。

3.3健全制度，依法规范土地流转

一是建立和实施土地流转登记备案制度，确保流转主体和行为符合有关法律和政策规定。我市、乡（镇、街）农村经济管理服务中心对每一起土地流转都及时办理相关登记手续，对已经签订的土地流转合同进行备案，并实行专柜存放，专人保管；二是建立和实施土地流转合同管理制度，指导流转双方在自愿协商的基础上，建立稳定规范的流转关系。为保证土地流转有序进行，我市规定流转双方必须使用省里统一制定的合同文本，农户之间无偿转让、零星转包的，可以不签订合同，但要到村委会登记备案。较大规模或涉及主体较多的流转，必须由乡（镇、街）农村经济管理服务中心指导流转双方签订流转合同，进行登记、鉴证；三是实施土地流转纠纷调处制度，使流转纠纷得到及时解决。

3.4总结并在全市推广三种土地流转模式

一是朝阳山镇大快当村赵大院屯农业产业化企业整屯流转模式。大快当村赵大院屯现有农业人口260人，户数48户，耕地面积140公顷，其中：旱田104公顷。2013年1月吉林省松花江种业公司委派专业人员到赵大院屯实地踏查地理环境，认为比较适宜种子繁育，经种业公司、村委会和农户三方协商，最终种业公司与赵大院屯全体农户达成协议，以每亩1000元的价格将赵大院屯所有旱田全部流转给种业公司，并与所有农户签订标准化流转合同，流转金额106万元。目前，种业公司已预付定金21万元，余款85万元待开春种地测量实际面积时补齐。

二是松山镇爱耕村大色力屯合作社统一流转模式。松山镇爱耕村大色力屯现有农业人口526人，户数138户，耕地面积310公顷，其中水田40公顷。2012年，经松山镇爱耕村大色力屯、松山镇飘香稻米种植专业合作社和所有农户共同协商，将大色力屯40公顷水田以每亩1000元的价格，全部流转给松山镇飘香稻米种植专业合作社，由合作社统一经营，统一注册“爱耕”牌有机大米，对外出售，提高了农产品附加值。土地转出农户可以外出打工，也可以到合作社打工，增加了收入。

三是明城镇石山村土地流转集中统一发包模式。明城镇石山村现有耕地面积146公顷，其中水田89公顷，人均耕地面积0.189公顷，原有农业户数255户，农业人口772人，劳动力512人。石山村是一个朝鲜族村，从2001年开始农民逐渐外出打工，到2011年底，外出打工劳动力达到474人（其中：国外打工352人），占全村劳动力总数的93%。多数劳动力外出打工，承包地无人耕种。经村委会与农户协商，采取村委会集中统一发包的形式，农户将承包地统一承包给村委会，由村委会统一对外竞价发包。承包费先由在家社员讨论确定底价，然后召开竞标大会，村委会集中统一对外竞价发包。竞标对象可以是本集体经济组织成员，也可以是外来人员或企业。2012年，村委会将全村120公顷耕地全部承包给外地8个种粮大户，收取承包费67万元，按统一标准558元/亩分配给社员。采取村委会集中统一发包的形式经营土地，社员收益高于一家一户单独经营，在家社员也纷纷将土地承包给村委会，统一经营，自己从事其他产业。

4磐石市土地流转的主要成效

4.1促进了农业规模化经营

通过土地流转，满足了有技术特色、有资金实力、有经营管理能力的专业大户、专业合作社集约经营土地的愿望，实现了资金、技术、土地等资源的合理配置，推动了全市现代农业向集约型、规模化发展。

4.2促进了农业产业化发展

土地流转加快了农业产业化步伐，特别是农民专业合作社的成立，能够把农业的产前、产中、产后诸多环节形成产业链，带动特色优势产业发展壮大，有效提高了土地综合效益。

4.3促进了农村劳动力转移

磐石市每年在外务工人员达到9万人。青壮劳力外出务工，部分乡村出现劳力紧张，导致土地利用效益低下。土地流转解决了外出务工人员的后顾之忧，使得更多的农民从土地中解放出来，向城镇二、三产业转移，加快农民增收步伐。

4.土地整理 土地清查报告 篇四

一、项目概况

项目名称：XX镇西片土地整理项目。建设规模954.53公顷。批准预算总投资2560万元。

2009年12月，江苏省财政厅、江苏省国土资源厅《关于下达2009年第二批省以上投资土地开发整理项目计划和预算的通知》（苏财建[2009]280号、苏国土资发[2009]300号）批复仪征市XX镇西片土地整理项目为2009年第二批省以上投资土地开发整理项目，项目资金为2560万元，建设规模为954.53公顷，计划新增耕地48.02公顷，新增耕地率5.03%。

二、土地清查工作

1、土地权属确定

该项目建设规模为954.53公顷，地处东经119º6′36″～119º10′30″、北纬30º28′10″～30º30′22″，项目区边界：北靠青年村、东临蔬菜村、南濒南井水库，西与安徽省接壤。涉及XX镇XX、XX、XX三个村55个村民小组。本次土地清查工作重点是确定项目区土地权属。清查范围为全部项目区。清查参加人员由

国土、水利、农业相关部门人员及项目区所在村抽调办事公道，熟悉界限的村民组成。经过现场调查，核对图纸，确定项目区土地所有权均为集体所有，均有人民政府颁发的《集体土地所有证》，权属界线清楚，无任何争议情况土地承包经营权归三个行政村承包土地的村民所有，项目区内土地权属明晰、界线清楚，面积准确，不存在权属有争议地块。

项目区总土地面积1142.2公顷（其中汪云村825.36公顷、沙集村278.04公顷、开建村40.81公顷），建设规模954.53公顷，其中耕地722.8公顷、农村道路33.56公顷、坑塘水面113.43、农田水利用地33.96公顷、田坎26.26公顷、农村居民点7.59公顷、独立工矿用地3.31公顷，特殊用地4.02公顷、水工建筑用地7.37公顷、荒草地2.23公顷。项目区实施前耕地722.8公顷，其中XX村707.73公顷、XX村210.26公顷、XX村36.54公顷，涉及农业人口4224人，人均耕地0.1711公顷。

2、单体建筑物

该项目规划农桥12座，灌溉泵站6座，U型衬砌斗渠9.04km，灌溉管道2.305km，泥结砂石路面14.913km，混凝土路面4.23km

根据规划图和现场地形地貌确定，该项目设计建筑物布局基本合理。12座农桥有11位于塘田渠道上，一座位于大塘排水沟上，农桥尺寸符合现场交通及过水要求。6座泵站，芦坝南站、芦坝东站从卢坝水库取水，朱庄泵站、桥头泵站从桥头水库取水，吴庄泵站为朱庄站的二级泵站，余庄站为芦坝南站的二级泵站，设计流量及扬程满足灌溉需要。渠道走向能够保证农田灌溉需要，但在项目实施后，部分地块高程会有改变，需要根据项目施工后地块高程作适当调整。道路工程，混凝土路面为林场路、荷花路、兴太路，连接了现有铁沙钱、陈香线主干道路，其他14.913管理砂石路面，连接了主要村庄和主干道路，形成了循环、方便的交通体系，设计相对合理。

XX镇土地整理项目指挥部

5.土地流转调研报告 篇五

近年来，随着农村经济发展、农业产业结构调整和农村劳动力的转移，农民对土地的依赖性越来越小;同时，很多养殖大户、专业合作经济组织和农业龙头企业通过土地流转、扩大经营规模的愿望越来越强烈，土地流转应运而生。特别是2011年，县委、县政府按照市委、市政府“农业结构调整、土地流转和生态旅游三篇文章打捆一起做”的总体部署，依托龙头企业、产业化合作社及种粮大户，采取公司租赁、合作社承包、农户自发流转等形式，按照依法、自愿、有偿的原则，强化引导，示范带动，促进了土地流转规模化经营。为进一步推进我县农村土地有序流转，建立健全土地承包经营权流转管理和服务，促进农业规模经营和农民增收，根据县领导指示，农业局组织人员对全县农村流转情况做了专项调研，现将调研情况汇报如下：

一、土地流转相关政策

农村土地承包经营权流转是指农村土地承包期内，承包方以转包、出租、互换、转让等方式将承包土地的使用权转移给第三方从事农业生产经营，简称农村土地使用权流转或土地流转。2003年3月1日实施的《中华人民共和国农村土地承包法》第五节第三十三条规定土地流转应遵循的原则：

（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）受让方须有农业经营能力；

（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。2005年3月1日起施行的《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地；土地流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴；承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。

二、我县土地流转的现状

我县共有16个乡镇318个行政村，农业人口50.2万人，耕地面积46.7万亩。人均0.9亩。目前全县已实现农村土地流转57747亩，土地流转率达12%。其中，转包27141亩，占47%；出租19634亩，占34%；转让3465亩，占6%；互换2310亩，占4%；入股1155亩，占2%；其它流转形式4042

亩，占7%。流转入企业面积15974亩，流转入合作社面积3449亩，流转入农户面积38195亩，流转入其它组织面积129亩；500亩以上的地块 24宗合计29271亩。2011年新增土地流转面积30105亩，其中500亩以上的地块 19宗合计19190亩。

分析我县土地流转现状，呈现以下几个特点： 一是从流转方式看，主要以出租、转包为主，占流转土地总量的81%，以转让、入股、互换及其它形式为辅，占流转土地总量的19%。二是从流转地域看，土地流转主要集中在车村、田湖等二三产业发展较好的乡镇，或者像黄庄、九店及大坪等地处偏远、土地贫瘠、土地资源丰富的乡镇。三是从承包对象看，除跨村跨乡流转土地的情况外，出现了河南绿色阳光林业有限公司、嵩县金鸿牡丹种植有限公司、洛阳春艳牡丹生物科技有限公司等县外企业来我县承租土地的现象；四是从流转主体看，土地正由农户间流转向农户与种养大户、农民专业合作 组织、农业龙头企业等流转，目前全县流入专业合作社及龙头企业的土地面积19423亩，占流转面积的34%。五是土地流转组织化程度逐步提高，我县及16个乡镇均成

立了土地流转服务中心，加强对土地流转工作的指导和服务工作，土地流转正从农民自发流转向有组织规模化流转转变。

三、土地流转工作主要做法

一是成立组织，建立服务网络。县政府成立以副县长为组长、有关部门为成员的土地流转领导小组，领导小组下设土地流转服务中心，负责印制全县统一规范的土地流转合同，构建完整的流转信息网络，收集发布农村土地流转信息，建立完善土地流转台账，监督土地流转合同的履行；各乡镇依托现有的农业服务中心，成立了土地流转办公室，行政村也成立了土地流转服务组织，具体指导土地流转工作。

二是制定方案，出台优惠政策。为推进土地流转速度，规范土地流转行为，根据（洛发【2011】5号）文件精神，县政府制定《嵩县2011年农村土地承包经营流转工作实施方案》，明确了今年工作的目标任务，提出了工作重点及保障措施。方案提出“县里列出专项资金，重点对集中流转500亩以上、流转期限5年以上的龙头企业、农民专业合作社和种养大户给以扶持，每亩一次性给予补贴100元。对及时成 立土地流转服务机构，并顺利开展工作、取得一定成效的乡镇，年底给予一定奖励。”

三是多种形式，加快流转速度。在流转形式上，有的是政府负责从群众手中统一租来土地，然后通过拍卖的方式，承包给有实力的企业经营；有的是采取农民自发流转、合作社承包的形式，将土地资源有效整合，实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。

四是规范程序，保障农民合法权益。县、乡、村土地流转服务中心具体负责指导农户和业主签订流转合同，监督土地流转的履行，调解土地流转纠纷；县成立土地流转仲裁委员会，调解仲裁乡村难以调解的土地流转纠纷，切实保障农民合法权益。

四、土地流转工作取得的成效

一是促进了农业规模化经营。土地流转改变了一家一户分散经营的状况，推动了土地的适度经营规模，增强了农业生产的组织化程度，加快了农业产业结构调整步伐。2011年我县新增土地流转面积呈现“政府引导、集中连片、程序规范”等特点。今年新增土地流转面积30105亩，其中连片500亩以上的19190亩。主要地块有河南绿色阳光林业有限公司 与车村镇天桥沟村、下庙村、铜河村三个村签订流转面积2324亩，用于种植玫瑰、薰衣草；洛阳春艳牡丹生物科技有限公司与车村镇车村村、水磨村、佛坪村三个村签订流转面积2800亩，用于发展牡丹、花卉苗木等产业；嵩县金鸿牡丹种植有限公司与车村镇孙店村签订流转面积1040亩，用于发展牡丹产业；嵩县金农农业开发专业合作社与车村孙店村签订流转面积650亩，用于发展花卉、苗木产业；嵩县源生中药材专业合作社与车村等村签订流转面积736亩，用于发展原生柴胡等中药材产业。

二是促进了农业产业化发展。农业龙头企业和专业合作经济组织在获得土地经营权后，把农业的产前、产中和产后诸环节连结成紧密的产业链条，有效解决了农户小生产与社会大市场的矛盾，架起来传统农业向现代农业的桥梁。今年我县新增土地流转面积中用于种植牡丹9244亩，种植烟叶11108亩，有力促进了农业产业化发展。

三是促进了农业现代化生产。通过土地流转形成规模经营的农户和企业，为了降低生产成本、提高生产效率，采用了多种农业机具、优良品种和先进适用农业技术，促进了全县农业基础设施的进一步完善和农业生产水平的不断提高。

四是加了农民收入。流转出土地农民不付种地成本，不 担市场风险和自然风险，稳定获取土地出让金收入，而且能从务工中获取劳务收入。据初步估计，每亩流转地年平均租金最低以400元计算，而一亩地种地一年纯收入不过500元左右，但农民在农忙季节不回家，每年至少多工作3个月，按目前务工最低月工资2000元计算，一个劳动力一年至少增加收入5000元左右。

当前，无论从上级政策还是全县的形势看，土地流转适逢良好机遇，我们应抓住机遇，积极探索土地流转办法，通过促进土地良性流转，加快全县经济社会发展的步伐。

五、当前土地流转出现的问题

土地流转是农业农村经济体制改革深入发展过程中出现的新事物，是经济社会发展到一定阶段的必然产物。在实际运行中农村土地流转也面临着一些困难和不容忽视的问题。

1．认识不足，重视不够。一方面部分基层领导干部重视不够。认为土地流转是农户自己的事，应由农户和业主自由协商，与乡镇村无关，对之采取听之任之的态度。没有充分认识到发展适度规模经营对发展现代农业的推动作用，认识不高，支持、引导、服务不够。同时也担心引起新的矛盾，进而影响农村社会稳定，因此缺乏开拓创新精神，因此个别乡镇今年土地流转工作没有进展。另一方面农民观念陈旧，顾虑多，风险意识差。在现行的政策下，农民进行无代价生 产经营的同时，还可享受国家的惠民补贴，导致农民固守家园、温饱即满思想比较浓厚，怕土地流转出去，自身的利益受到损害，不愿流转。同时，农民受资金、技术市场、文化素质等因素困扰，进城务工或发展畜牧养殖、二三产业较难的现实，不敢把土地流转出去。此外，由于农村养老、医疗保险等事关农民生存的社会保障体系不够健全完善，农村土地很大程度上担负着农民的社会保障功能，农民怕失地后生活无着落。

2、种养大户偏少，流转愿望带动作用有限。农村缺少具有现代经营理念的致富带头人。真正懂经营、善管理、有带

动作用的带头人少。也有的承包人受资金、技术等限制，扩大经营规模贷款难，购买先进的机械设备缺资金，现代的生产技术掌握不多，制度机制管理、科学管理也跟不上，限制了规模经营的进一步发展。

3、土地流转机制不健全。一是流转程序不完善。土地流转工作尚处于起步阶段，没有形成完整规范的流转程序，多为口头协议，统一规范具有法律效力的书面合同少，缺乏科学管理。二是流转制度不健全。流转没得到有关单位签证，没有建立起规范的土地流转档案，土地流转发生纠纷处理难 度大，缺乏法律保障。三是农村土地流转合同的签订不规范。表现在面积不实、土地流转期限超期、承包费没有考虑物价变化因素等方面。

4、财政扶持力度不够。我县虽然制定了奖励措施，对集中流转500亩以上、流转期限5年以上的龙头企业、农民专业合作社和种养大户给以扶持，每亩一次性给予补贴100元。但扶持力度不如郑州、平顶山等地，如舞钢市，一个县级市2008年以来每年用于扶持农业规模经营的资金就达1000万元，具体政策是：“对于2008年底前实施完成的土地流转面积500亩以上，土地流转期5年以上，市财政按当年双方商定租金的70%连续奖补2年。自2009年起新增的500亩规模以上农村土地流转项目，以业主与农户商定的亩租金为基数，对业主进行奖补，奖补标准为第一年奖补租金的30％，第二年到第四年每年各奖补15％，第五年奖补30％。2011年起新增土地流转项目采取实物办法予以奖补，对于符合条件的连补5年。按每亩5年不低于1000元的总投入进行奖补”。平顶山郏县2010年出台了《关于加快农村土地承包经营权流转促进规模经营的意见》规定“县财政从2010年起，每年安排200万元专项资金，用于鼓励和支持流转承包土地的各类经营主体。对于集中连片流转面积500亩以上、流转期限在 5年以上且合同规范的，由县政府按每亩100元给予补贴”。登封市对集中流转200亩以上、流转价格500元/亩以上的，按每亩200元的标准一次性给予补贴。规模经营业主发展传统农业利润空间有限，发展特种种养业和设施农业，单位土地投入较大。由于农村土地及地上附着物不能抵押贷款，资金短缺限制了流转规模的扩大。加上农业为弱质产业，面临自然和市场的双重风险，在政策性农业保险制度尚未建立的前提下，业主不敢搞大规模开发和经营。

五、措施和建议

土地流转问题是一项综合性、动态发展的系统民生工程，需要在土地流转法律法规及上级政策的引导下不断发展完善。现结合我县土地流转现状，提出以下建议：

一是加大土地流转宣传力度。土地流转是促进农业产业

化发展、增加农民收入的关键措施，是市委、市政府提出的“三篇文章”一起做的基础，是我国继土地下放、土地延包之后的又一次土地变革，各级领导干部必须引起高度重视，加强政策学习，加大宣传力度，将当前这一惠及三农的政策落到实处，严格遵循“依法、自愿、有偿、有序”的原则，将土地流转工作与农业增效、农民增收、农村繁荣相结合，与目前农民工返乡创业、发展民营经济相结合，与实施建设社会主义新农村相结合。要采取多种形式宣传党的十七届三中全会精神和土地流转政策，让农民了解政策、消除疑虑、推进土地流转。通过学习宣传，让政府部门、社会各界了解土地流转的大势，协调配合，支持、投身土地流转工作。

二是建立完善土地流转平台。我县土地流转服务中心已经成立，部分乡镇及村也成立了土地流转服务机构，县、乡村土地流转服务网络已初步形成。各级土地流转服务机构要充分发挥服务及监督职责，做好信息收集、矛盾调解等工作。充分利用政府网站、部门快报等形式，为农民提供信息服务。建立完善城乡统一的土地流转交易平台，储备一批土地资源，收集一批土地规模经营者资料，利用网络统一发布土地供求信息，逐步实现农村集体土地全县统一政策、统一调控、统一监管。县土地流承包仲裁委员会还要做好土地承包及流转纠纷的调解和仲裁，保障土地流转双方利益。

三是以粮食产量为基础，合理确定土地流转价格。目前，我县土地流转大都是以现金形式确定流转价格，由于土地流转期限较长，物价上涨较快，农民利益不同程度受到损害，也为土地规模经营者埋下纠纷隐患。建议土地流转主体双方根据土地质量合理确定粮食产量，以粮食产量作为土地流转价格。经营者每年按市场价折算现金支付租金，既降低了价格波动对农民收入的冲击，又解除了业主的后顾之忧。逐步建立土地流转的价格指导机制，根据不同土地级差制定流转最低指导价格，经承包方与受让方协商确定，或通过县土地流转服务中心组织招投标确定土地流转价格。

四是加大财政扶持力度。参照外地经验，结合我县财力，适当降低土地规模经营扶持门坎。对集中流转300亩以上、流转期限5年以上的龙头企业、农民专业合作社和种养大户给以扶持，每亩给予补贴100元，连补3年。逐年增加土地流转工作经费，对土地流转工作好的乡镇给予重奖。凡涉及农业、发改、财政、国土、水力等部门的资金和相应奖补政策要向规模经营项目倾斜，不断改善和优化基础设施条件。粮食补贴、良种补贴、农资补贴、农机补贴等要与土地流转、规模经营相结合，保障种粮农民的生产积极性。对规模经营业主在水电费用、税费征收等方面应有一些优惠政策给予支持。金融机构要把规模经营主体作为信贷支持的重点，在符

合信贷政策的前提下，每年安排一定额度的农业信贷资金，解决规模经营主体季节性所需生产经营资金不足的问题。对 流出土地、有创业意愿的农户给予适当小额贷款，为其转业致富提供平台。

嵩县农业局

6.土地利用调研报告 篇六

根据县人大常委会20xx年工作计划安排，经县人大常委会主任会议研究，组成调研组对县政府新一轮土地利用总体规划修编工作情况进行了调研。现将调研情况报告如下。

一、调研的基本情况

调研组根据调研内容，及时就调研重点、调研方式等与县国土资源局联系后，一是于20xx年8月27日到国土资源局召开局班子成员、规划股负责人参加的会议，听取国土局关于XX县新一轮土地利用总体规划修编(-)工作情况汇报，座谈了解相关工作情况。二是到国土局规划股、第二次土地调查办公室查阅相关资料。三是与负责修编工作的作业单位“昆明麦普房产土地评估咨询有限公司”取得联系，进一步核实了解修编工作各工作阶段工作任务的完成情况。现将调研情况报告如下：

二、新一轮土地利用总体规划修编工作完成情况

土地利用总体规划是实行最严格土地管理制度的纲领性文件，是落实土地宏观调控和土地用途管制，规划城乡建设和统筹各项土地利用活动的重要依据。自土地管理法颁布实施以来，我国已于1987年和对土地利用总体规划进行编制和修订。自起，为适应经济社会发展和国土开发格局的深刻变化，开展了第三轮规划，规划期为2019-20。县委、县政府高度重视新一轮土地利用总体规划修编工作，认真贯彻党的XX大精神和贯彻落实科学发展观，严格按照国务院、国土资源部和省、市政府关于深化改革加强土地管理的决定、关于做好土地利用总体规划修编前期工作意见的通知要求，成立了XX县土地利用总体规划修编工作领导小组，制定了《XX县土地利用总体规划修编前期工作方案》。通过依法进行公开招标，确定昆明麦普房产土地评估咨询有限公司作为技术作业单位，部署开展全县土地利用总体规划修编的前期工作。通过县国土资源局、各乡镇政府和技术作业单位的努力，修编工作已取得阶段性突破，预期目标能圆满实现。

(一)土地调查工作圆满完成，为规划修编奠定了坚实基础。

为查清全县土地资源状况，县政府根据省、市第二次土地调查工作的统一部署，组织开展了第二次土地调查工作。从20底开始，一是对农村部份的调查，完成调绘面积达2804平方公里、图幅144张，工作成果已于2019年底通过省级验收并报国土资源部备案。二是完成了县城约8平方公里的城镇土地调查工作。三是即将完成一般集镇(包括洛泽河和牛街集镇等各2平方公里)的土地调查工作。

通过第二次土地调查，更加准确地查清了全县 土地资源状况，为新一轮规划修编提供了较为准确的基础数据。

(二)新一轮规划修编工作进展快，取得了阶段性成效。

昆明麦普房产土地评估咨询有限公司在县国土资源局等相关部门和各乡镇政府的密切配合下，到目前为此，已完成规划修编工作方案规定的“前期准备、专题研究、编制规划大纲及评审”前三个阶段工作任务，现正在进行第四阶段即乡镇规划修编。

1、从2019年3月开始，开展了《XX县土地利用总体规划实施评价》、《XX县建设用地需求量预测》、《XX县耕地和基本农田保护研究》、《XX县经济社会发展和土地利用战略研究》、《XX县节约与集约利用土地研究》、《XX县协调土地利用与生态建设研究》和《XX县土地利用现状与潜力研究》共七个专题研究，并于2019年7月通过县级初步审查并报经省、市审查通过。

2、在前期专题研究基础上，从2019年6月开始，编制完成了XX县土地利用总体规划大纲XX县级规划大纲说明，《各类用地空间布局图》、《基本农田调整分析图》、《建设用地空间布局图》(简称“三张图”)，并在2019年12月通过了省国土资源厅审查，并在2019年5月备案。

3、目前，作业单位已编制完成XX县土地利用总体规划数据库XX县级规划文本和图件，即将完成十五个乡镇土地利用总体规划文本和图件成果，成果编制完成后报经省、市政府批准并由县政府公布实施。

三、规划修编工作中存在的主要问题和困难

(一)在规划图件的编制中，制图规范还存在困难。

按照制图规范的要求，虽然对图式样式给定了明确的rgb(色标)，对字体的大小、线性的宽度等已有明确规定。但仍有一些图层无法确定其样式，如线状地物中河流的宽度及rgb，基础数据的最小上图面积和土地利用总体规划图中基础设施(如道路、公路)面跟线的转换要求等还没有给定标准。

(二)规划文本的编写难度大。

在县级规划文本的编写过程中，规划用地的布局和实际用地需求总是在进行不断的微调，致使规划文本编写难度增加。而在乡级规划文本编写过程中主要存在基础资料缺乏，同样给文本编写增加了难度。

四、下步工作意见、建议

新一轮土地利用总体规划修编，正是全县大力推进工业化、城镇化建设的关键时机，规划能否为全县经济社会发展提供资源保障，显得至关重要。针对全县新一轮土地利用总体规划修编工作进展情况和存在的主要困难、问题，对下步工作提出以下意见、建议。

(一)强化宣传、加快进度、确保规划修编工作如期实现。

在规划修编工作中，要进一步加大对“土地管理法、环境保护法、基本农田保护条例”等国家现行法律、法规和有关土地利用和管理的各项方针、政策的宣传力度，继续坚持“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策”的工作方针。充分利用好已取得的《XX县土地利用总体规划实施评价》等七个方面的专题研究成果，加大工作力度，抓紧完成乡级规划修编，圆满完成XX县土地利用总体规划修编工作任务，切实做好初审、报批等后续工作。

(二)加强协调、确保规划修编规范统一。

县政府要继续加强与市政府、县国土资源局、各乡镇政府和作业单位等相关部门的协调，确保下一级规划中的建设用地总量不超过上一级规划确定的控制规模，耕地保有量和基本农田保护面积不低于上一级规划确定的保护目标，土地利用结构和布局调整合理，确保县、乡规划修编相关文本、数据、图件符合国家、行业标准。

(三)加大行政执法力度，确保规划实施责任与保障措施落到实处。

7.土地增值税调研报告 篇七

一、我省农村土地流转及规模经营的现状及特点

以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,是我国农村的基本经营制度。在稳定家庭承包经营的基础上,进行土地承包经营权的合理流转,发展适度的规模经营是市场经济和现代农业发展的客观要求,也是农村经济发展、农村劳动力转移的必然结果。从调研情况看,我省农村土地流转及规模经营显现出了良好的发展态势,呈现出以下特点:

(一)土地流转规模逐年扩大,土地规模经营渐成趋势。

近年来,随着农村产业结构的调整和农村劳动力向二、三产业的转移,农村土地流转规模呈逐年扩大趋势,规模经营呈上升态势。全省土地流转面积达9.07×104hm2以上,占承包耕地面积的3%以上;参与流转的农户达34万户,占承包农户数的6%。2007年流转面积比2005年(5.37×104hm2)增长了68.2%;比2006年(6.61×104hm2)增长了36.5%。晋中市农村土地流转面积达0.67×104hm2,占承包耕地面积的2.4%;参与流转农户达1.8万户,占承包农户的3%;与2005年相比农村土地流转面积和参与流转的农户数分别提高了40.3%和76.6%。定襄县神山乡崔家庄村共有213.33hm2耕地,就有153.33hm2参与流转,占到了总耕地面积的72%。

土地规模经营已成为现代农业的重要组成部分。在市场经济条件下,土地适度规模经营有两层含义:其一是指某个组织和个人集中连片的土地面积能实现最佳经济效益要求的经营。在这个意义上,土地适度规模经营所要求的土地面积并非是固定的,而是根据各地的自然条件和科技应用程度形成的不同规模的经营面积。其二是指土地虽然不是集中连片,但通过某个组织达到统一生产品质与质量、统一服务、统一销售实现规模效益的规模经营。目前这种规模经营的形式更具有现实的作用和意义。我省通过土地流转或其他方式形成3.33hm2(50亩)以上的土地规模经营面积达3.25×104hm2,占承包耕地面积的1.1%。运城市土地规模经营面积达1.50×104hm2,占承包耕地面积的3.0%。吕梁市交城县土地规模经营面积达531.27hm2,占承包耕地总面积的5.9%。

(二)土地流转形式及规模经营方式呈

多样化,农民专业合作社成为土地规模经营的主体。

按《农村土地承包法》和我省《实施办法》规定,农村土地流转主要有转包、出租、互换、转让、入股、委托流转六种形式。我省农村土地流转中,转包面积占流转面积的53.2%;出租面积占流转面积的21.5%;互换面积占流转面积的13.3%;转让面积占流转面积的3.9%;入股面积占流转面积的0.7%;委托流转面积占流转面积的2.3%;其他方式面积占流转面积的5.1%。从以上调查数据来看,转包、出租是我省农村土地流转的主要形式。

各地从实际出发,探索出了通过土地流转实现规模经营的多种模式。一是通过农民专业合作社实现规模经营,规模经营面积达1.89×104hm2,占到总规模经营面积的58.1%。其方式有三种:①农民以土地承包经营权入股组成种植业合作社。如永济市虞乡镇北梯村89户农民以18.2hm2土地入股组建了葡萄生产合作社,盂县下社乡下庄村111户农民以7.4hm2(111亩)土地入股组建了蔬菜生产合作社,合作社实行统一种植品种和生产标准,为社员统一提供生产资料、培训技术、销售等服务。②农民专业合作社通过租赁、互换等流转方式将土地集中起来进行统一种植经营。如襄垣县明兴薯类种植专业合作社向农户租赁了55.73hm2承包地,实行统一雇用劳力、统一技术培训、统一购置生产资料、统一田间管理、统一生产质量标准、统一销售产品及统一结算分配的“七统一”规模经营管理办法种植甘薯,同时和当地的东宝薯业公司签订了甘薯定购合同,保证了产品的销路。这两种方式形成集中连片的统一规模经营面积达0.83×104hm2,占规模经营总面积的25.5%。③在家庭承包经营的基础上,围绕当地主导产业和特色产品,农民组织起“生产在家,服务在社”的专业合作社,通过统一作物布局、统一生产质量标准、统一投入品采购和供应、统一技术培训、统一品牌、统一销售,达到规模经营的目的。通过这种形式形成了规模经营面积达1.06×104hm2,占规模经营总面积的32.6%。如永济市金禾小麦专业合作社实行统一技术培训、统一测土配肥、统一供应种子、统一农机耕作、统一收割收购、统一包装销售、统一灾害保险和分户经营的“七统一分”管理办法,形成了7.2hm2的小麦种植区。二是专业大户通过土地流转建立集中连片的农产品生产基地,实行统一种植经营形成的土地规模经营面积达0.97×104hm2,占规模经营总面积的29.2%。如定襄县神山乡卫村种粮大户胡梅花接包、租赁了农户73.33hm2承包地,采取统一雇工的方式进行规模经营。三是企业租赁农户土地、农户委托村委会流转等模式的规模经营面积达0.41×104hm2,占规模经营总面积的12.7%。如榆次区晟新康农牧有限公司租赁榆次区什贴镇罗家庄村5.07×104hm2耕地,统一规划,统一雇工种植饲用玉米。通过对以上三种模式调查数据的分析可以看出,农民专业合作社对于提高土地资源利用率,推广农业新技术、新品种和广泛使用农机作业,发展土地适度规模经营的作用越来越突出,已成为实施现代农业规模经营的主体。

(三)受让主体和经营内容多元化,土地流转比较效益明显提高。

近年来,随着农业结构调整和高效农业的发展,一些原来的农业专业大户扩大了经营规模,新的专业大户不断涌现,同时专业合作社和科技人员等成为租赁农户承包土地、投资经营农业、发展规模经营的一股新生力量。据统计,2007年底全省农户承包地流转面积中,流入农户特别是专业大户的面积达7.24×104hm2,占流转总面积的80.2%;直接流入合作社(入股、租赁)的面积达0.83×104hm2,占流转总面积的9.2%;流入企业的面积达0.53×104hm2,占流转总面积的6.5%;委托流转入乡村组织的面积0.21×104hm2,占流转总面积的2.3%;流入科研事业单位和科技人员等的面积达0.17×104hm2,占1.8%。

土地流转后,经营开发的内容和项目几乎涵盖了农业的所有行业,有种植业的,也有养殖业的;有建农作物生产基地的,也有创办生产示范、科技推广、科普基地的;有搞特色经济的,也有产业化经营的。这些经营项目都充分利用了土地资源,有较为明显的经济效益。农民将土地流转后,既可取得土地流转收益,又可从事二、三产业,或在转入规模经营主体打工挣钱,实现了农业增效、农民增收。如太谷县小白乡白燕村美园农林合作社的社员以土地入股并参加合作社的生产经营,土地由合作社统一经营管理,社员以每亩土地350元折价入股,按股分红,参加合作社生产经营的社员还可以得到最低年基本工资1万元的收入。如遇灾年或无利润年,合作社给社员保底收入每亩350元。

(四)土地流转机制向市场化发展。

前几年,一些村级组织和农户为了完成税费上缴任务或避免土地撂荒受罚,把土地无偿甚至倒贴转包给他人,土地承包经营权流转没有收益。近年来,国家取消了农业税,实行种粮补贴,土地产出效益明显提高,流转行为由过去的被动变为主动。同时,越来越多的专业大户、专业合作社和科技人员把农业作为一个投资领域。现在,土地承包经营权的流转双方根据土地承包经营权流转后所经营产业的经济效益,协商土地承包经营权流转价格,既实现了土地等农业生产要素的优化配置,又增加了农户的收入。永济市张营镇西敬村的村民通过土地入股组建了澳洲青苹果专业合作社,预计挂果后亩纯收入达5000—8000元,比种棉花亩纯收入高出10倍多。

二、土地流转及规模经营中存在的主要问题和原因

在土地流转及规模经营的实践和探索中,我省各地坚持从本地实际出发,采取积极有效的措施,取得了一定的成效。但也存在着一些问题,主要表现在:

(一)思想认识混乱。

根据调研掌握的情况,对推进土地流转和规模经营工作各方有着不同的想法和看法。一是农民对土地流转的心态比较复杂。以农业生产为主要经济来源的农户,随着各项惠农政策的落实,种地收益明显提高,不愿轻易将土地流转出去,担心流转土地后会失去生活的依靠;兼职从事二、三产业的农户,都想留几亩土地来补充家庭收入,对土地流转的意愿不强;已经脱离农业或长期在外务工经商的农户,把土地作为今后生活的“退路”,宁可抛荒或者由亲属无偿耕种也不肯把土地流转给别人。随着土地资源的紧缺,农户对土地普遍有增值预期和保障心理,怕政策多变,对农村土地的所有权、承包权、经营权、收益权概念混淆不清,担心土地流转后,失去承包经营权或怕征用土地时得不到补偿费。二是各级干部对土地流转工作认识不到位。不少基层干部对通过土地承包经营权流转实行适度规模经营尚未引起足够的重视,引导不力,服务滞后,使一些地方土地承包经营权流转处于农户之间自发流转状态,不能及时有效地为转出农户和需地方提供有效的服务。

(二)操作不规范。

根据调查,现在农户间土地流转多是口头协议、“君子协定”,不遵守一定的程序和履行必要的手续,未通过签订流转合同来规范双方的权利和义务。即使签订了书面流转合同,也是内容不完整。还有一些农村基层干部直接充当土地流转的主体,不尊重农民的意愿,随意改变土地承包关系。甚至一些农村基层干部打着土地流转的幌子,强行租赁农户土地搞非农建设。这些做法侵犯了农民在土地流转中应享有的主体权和自主权。大多数地方未建立健全土地流转和规模经营的档案,一些土地流转后需变更的承包合同及经营权证书未及时变更。这些由于流转不规范而引发的纠纷都将成为影响农村社会稳定的隐患。

(三)服务机制匮乏。

目前我省农村土地流转的中介组织和租赁市场等土地流转服务组织很缺乏。乡村土地流转基本没有形成统一规范的市场,中介组织匮乏,供需双方的信息不能及时沟通,往往出现农户有转出土地意向却找不到合适的受让方,而需要土地的人又找不到中意的出让者。据调查,我省建立农村土地流转服务组织的乡(镇)有242个,占乡(镇)总数的18.6%;建立服务组织的村有3335个,占村总数11.8%。在农村土地流转总面积中,农户间自发流转的面积占63%;乡村组织提供信息等服务流转的面积占6.3%;委托乡村组织流转的面积占2.3%。

(四)保障激励机制缺位。

从农村社会保障措施看,对土地流转后农户的保障机制还没有跟上,导致农户害怕流转、不敢流转。从土地流转扶持政策看,目前仅阳泉市、朔州市山阴县、长治市长子县对土地流转形成规模经营的合作社和连片经营户给予了资金扶持,多数地方由于没有扶持政策农民感到流转不流转无所谓。另外,目前乡镇农经队伍力量不强、工作繁重、职能弱化等问题还未引起足够重视,农经人员在编不在岗、混岗使用等现象相当普遍,对农村土地流转工作无力顾及。这些问题的存在,在一定程度上影响着土地流转和规模经营的发展。

三、进一步推进农村土地流转和适度规模经营的思路和对策

在家庭承包经营基础上,推进农村土地承包经营权流转,发展适度规模经营是农村经济和现代农业发展的客观要求。结合当前面临的新形势和新任务,针对调研中发现的问题,对今后进一步促进农村土地承包经营权有序流转,推进土地适度规模经营,我们的思路和对策是:

(一)加强指导,提高认识,做好推进农村土地流转和规模经营的宣传引导工作。

土地问题是农业和农村工作的核心,是农村稳定的基础。各级党委和政府要进一步提高认识,把推进农村土地流转和规模经营作为农业农村工作的一项重要内容列入议事日程,正确引导和规范农村土地流转工作,教育广大干部正视土地流转所面临的新情况、新问题。乡镇党委和政府要切实贯彻执行党的土地承包法规政策,为土地流转及时提供法律、政策服务。村集体经济组织要维护好农民的土地承包权益,为土地流转提供信息,做好协调服务工作。地方各级政府的农业(农经)行政主管部门要切实履行职责,做好农村土地流转的指导和管理工作。同时,要采取多种形式、多种渠道有针对性地宣传《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、土地流转和规模经营的典型,使农户消除疑虑,积极参与配合,推进工作。

(二)明确推进土地流转和规模经营的基本原则

1. 坚持稳定承包权、放活经营权的原则。

在稳定农村土地家庭承包经营制度和土地承包关系的前提下,实行土地所有权、承包权和经营权分离,以多种土地承包经营权流转形式,促进土地规模经营和土地资源合理配置、有效使用。

2. 坚持依法、自愿、有偿的原则。

推进农村土地承包经营权流转和发展规模经营必须严格按照法律法规进行,充分尊重农民的意愿,不得强迫或阻碍农民流转土地承包经营权。不得改变流转土地的农业用途。

3. 坚持多种形式,效益优先的原则。

土地流转实行适度规模经营一定要以经营效益为前提,切不可一刀切,乱刮风,人为地累大户,认为土地经营面积规模越大越好。土地适度规模经营要与当地劳动力转移、农业机械的使用、农民专业合作社建设结合起来。9月8日,胡锦涛总书记在河南焦作市考察了博爱县海林葡萄专业合作社后说,实践证明,在坚持实行家庭联产承包责任制的前提下,通过组织农民专业合作社发展规模经济,是一条切实可行的路子。希望大家继续探索,更好地把农民组织起来,给农民群众带来更多实惠。下一步我省要积极探索农户以承包土地入股组建合作社的规模经营方式,大力提倡以农民专业合作社为载体,发展适度的规模经营。

(三)加强农村土地流转的规范化管理工作。

针对目前土地流转操作不够规范的问题,在推进土地流转时要做好以下几方面工作。一是要规范流转手续。土地流转双方要在平等互利、协商一致的基础上,签订书面流转合同,明确流转土地的面积、期限、用途、双方当事人的权利和义务、流转价款及支付方式、流转合同到期后地面附着物及相关设施的处理和违约责任等。二是要规范流转行为。流转期限不得超过承包期的剩余期限,流转收益归原承包农户所有,任何组织和个人不得擅自截留,不得违反农民意愿,搞强制流转。不得改变流转土地的农业用途。三是要完善土地流转工作制度。各县、乡农经站要建立土地流转备案、登记和档案管理制度,及时办理登记、备案等相关手续,做好土地流转资料的收集、整理、归档和管理工作。四是针对原有土地流转中存在的遗留问题,认真梳理,把问题解决在基层,解决在萌芽状态,努力消除农村社会不稳定因素。

(四)积极培育农村土地流转中介服务组织。

建立土地流转中介服务组织,实行土地流转委托管理,是优化土地资源配置,实现土地有序流转的有效途径。各乡(镇)要依托经管站尽快建立健全土地流转服务中心,及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等信息资料,定期公开对外发布可流转土地资源的信息,接受土地供求双方的咨询,沟通市场供需双方的联系,提高土地流转交易的成功率。在双方协商一致前提下,帮助办理流转手续,切实维护土地所有者、承包者、经营者三方的合法权益。

(五)加大对土地流转和规模经营的扶持力度。

推进土地承包经营权流转和适度规模经营的制约因素多,工作难度大,各级政府要制定相应的政策加以扶持。一是加大财政扶持力度。各级政府在财政预算中每年都要安排一定额度的土地承包经营权流转专项扶持资金,对流转出土地且流转期限在5年以上、形成100亩以上规模经营面积并签订规范流转合同的农户给予每亩100元以上的一次性补助。扶持乡(镇)、村建立土地流转服务组织。扶持发展土地股份合作社,对入股面积100亩以上的土地股份合作社,给予每家2万元的一次性补助。各级涉农扶持项目应向土地流转面积大、经营效益好的规模经营合作社和大户倾斜。二是加大信贷支持力度。各农村信用社要把规模经营合作社和大户作为信贷支农的重点,每年安排一定额度的农业信贷资金,以解决规模经营合作社和大户季节性、临时性所需资金。三是加强技术和信息服务。农业、农机科研等部门要与规模经营主体建立定点联系制度,优先为他们提供适用农机具、优良品种和技术、信息咨询等服务。

(六)加快农村劳动力向非农产业转移。

8.单县土地现状的调研与分析 篇八

1.存在的问题

1.1法制宣传还不够广泛深入

土地法律法规和政策宣传工作的广度和深度还不够，缺少持续有效的宣传，广大干部群众对有关内容了解不多，致使一些群众土地法制意识淡薄，受利益驱动，违法占地建房的现象较多。

1.2土地利用总体规划亟需修编

规划的指导性和操作性不够强，土地利用总体规划与相关综合性规划衔接不够，不能很好地控制和引导用地，影响了项目落地，也导致规划变动存在随意性，由此带来一系列新问题。城乡建设用地需求与新增建设用地空间矛盾突出，建设用地空间拓展艰难，客观上成为土地规划修编的一大难题。

1.3土地征收收储和用地审批管理不够到位

土地征收困难。随着土地资源的不断升值，征收土地涉及利益调整越来越大，加上国家对土地的管理越来越严，征收土地所面临的矛盾和阻力也越来越大。在征地过程中，由于群众思想工作问题、补偿标准问题、被征地农民社会保障问题等原因，导致征地工作难度很大。土地收储进展缓慢。多年来土地收储工作是我县的薄弱环节，办法措施不多，实际收效不大，土地储备中心未真正发挥作用，后续储备数量匮乏，用地保障严重不足。用地审批效率不高。用地审批环节多，涉及多个部门，工作量大，报批时间长，造成建设用地不能及时到位。

1.4土地节约集约利用率较低

一是建设用地供地率低。由于许多项目前期工作不充分、各类待开发用地缺乏统筹安排、征地难到位等原因，导致建设用地供地率低下。同时，一些效益好的企业急需用地无法解决，靠租借厂房或内部挖潜进行生产，严重影响企业的发展壮大。农村土地利用率低。农村建房缺少规划引导，布局散乱，管理不到位，导致一方面农村缺房戶建房艰难，另一方面，占用耕地建房、少批多占和“一户多宅”的现象得不到有效控制。

1.5土地执法监察有待进一步强化

执法监管力度不够。土地管理缺乏健全有效的监管机制，乡镇、村对土地日常监管的主动性和积极性不高，还没有形成整体监管合力；执法力度不够，对违法占地的查处缺乏有效的措施和手段，部分地方违法用地屡拆屡发、屡禁不止，没有从根本上得到遏制。土地历史遗留问题突出。各类问题迟迟未能得以有效破解，严重影响了我县土地管理秩序。

2.几点建议

土地问题是事关单县发展的根本问题。严格土地管理，是全面落实科学发展观、确保经济社会可持续发展的长远之计，也是维护社会和谐稳定的当务之急。当前，必须牢牢抓住土地这个根本问题，竭尽全力管好土地，想方设法用好土地。

2.1着力营造良好社会氛围

土地是民生之本、发展之基，是单县经济社会发展的命脉。县国土资源局要牢固树立科学发展观，充分认识严格土地管理的极端重要性，进一步坚定管好土地的信心和决心；要采取各种形式，通过多种途径，广泛深入宣传土地法律法规和国情国策，提高宣传教育的针对性和实效性，增强广大干部群众的土地法制观念，努力在全社会形成保护耕地、依法用地的良好氛围；要大力宣传国土资源部门的职能职责、公开服务内容和办事流程，增强政策透明度。

2.2着力做好新一轮土地规划修编工作

土地利用总体规划是实施土地用途管制、调整土地利用结构布局和严格依法管地的基本依据。一要继续做好前期准备工作。要以新一轮土地利用总体规划修编为契机，深入开展调查研究，全面掌握土地利用情况；加强对今后土地需求和供给的预测分析，为开展空间布局提供科学依据；密切与省市国土资源部门的联系，抓紧推进规划修编相关工作。二要认真做好规划修编调整工作。要积极调整规划，包装项目，优化项目布局，拓展用地空间；着眼长远谋划，统筹安排规划期内各类用地，定性定量到地块，努力留足用地空间；加强与相关部门、乡镇（街道）的联系，充分听取各方意见，积极做好与相关规划的衔接工作，增强规划的前瞻性、科学性和指导性。三要强化规划实施管理。严格按照规划控制用地，根据形势发展需要，依法修改和调整规划，维护规划严肃性、权威性。

2.3着力加强土地征收收储和用地审批管理

一要加大土地征收工作力度。要加强政策宣传，充分做好被征地农民的思想工作；进一步完善征地工作制度，严格履行征地程序，规范征地行为；研究解决好被征地农民合法权益保障问题，完善征地补偿办法，实行征地补偿费统一支付，做好土地征收补偿安置工作。二要切实加强土地收储工作。要认真执行土地储备实施办法，进一步规范土地收储行为；充分发挥收储中心的作用，落实土地储备基金，实施存量土地收购储备，增强对土地市场的调控力度，特别是对城区小宗土地，要注重储备中心的收储调控作用，防止土地零星推向市场而影响城市发展品位。三要提高用地审批效率。进一步改革管理机制，优化审批程序，简化用地审批流程，缩短审批时限，提高用地预审、报批效率。特别是要提高农村建房审批效率，加快推进农民住房改造工作。

2.4着力提高土地节约集约利用水平

一要切实提高供地率。要充分做好项目前期工作，加快推进项目落地，及时办理供地手续；加强与乡镇（街道）和有关部门协调配合，加大供地力度，着力破解供地难问题。二要切实加强建设用地批后管理。要抓紧研究出台土地批后管理的相关政策，规范建设用地使用权流转，建立企业用地退出机制和闲置土地收回机制；积极引导企业转变土地利用观念，严格节约集约利用土地，大力推进“零增地”技改，在规模以上企业开展“亩产论英雄”活动；采取有力措施，严格节约用地，积极盘活存量土地，依法处置各类闲置用地、空闲土地和擅自改变用途的土地，着力提高土地利用率；加强“退二进三”政策研究，推进传统产业升级。三要切实解决农民建房难问题。要结合推进农村土地综合整治活动，加快农民住房改造建设工作，积极探索解决农民建房问题的有效途径和措施。进一步调整村庄规划布局，执行农村一户一宅政策，严格控制农民建房用地标准，从源头上制止一户多宅、少批多占、未批先占和占用耕地建房现象的发生。

2.5着力加大土地执法监察力度