出让土地使用权规范

出让土地使用权规范（共8篇）

1.出让土地使用权规范 篇一

协议出让国有土地使用权规范

（试行）

2006年5月31日发布 2006年8月1日实施 —————————————————————————————

中华人民共和国国土资源部 发布

目 次

前言 ······························································································································· I 1 适用范围 ················································································································2 引用的标准和文件 ································································································3 依

据 ····················································································································4 总

则 ····················································································································5 供地环节的协议出让 ····························································································6 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让 ················································7 划拨土地使用权转让中的协议出让 ··································································8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理 ······················································附录A 国有土地使用权出让意向书示范文本格式 ············································附录B 划拨土地使用权准予转让通知书示范文本格式 ····································

前 言

为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权协议出让行为，统一程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等规定，制定本规范。

本规范的附录A、附录B为协议出让活动中所需文本示范格式。本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司，国土资源部土地整理中心，辽宁省国土资源厅，黑龙江省国土资源厅，江苏省国土资源厅。

本规范主要起草人员：廖永林、冷宏志、岳晓武、雷爱先、高永、谢量雄、吴迪、宋玉波、牟傲风、叶卫东、钟松钇、林立淼、申亮、陈梅英、周旭、沈飞、张昉。

本规范参加起草人员（以姓氏笔画为序）：于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳方、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、刘显祺、刘祥元、刘瑞平、朱育德、闫洪溪、严政、吴永高、吴海洋、张万中、张英奇、李延荣、李晓娟、李晓斌、束克欣、杨玉芳、杨江正、肖建军、陈永真、陈国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、赵春华、郝吉虎、高志云、徐建设、涂高坤、秦水龙、钱友根、梁红、黄文波、韩建国、韩洪伟、靳薇、潘洪嵩、魏成、魏莉华。

本规范由国土资源部负责解释。

I 1 适用范围

在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权，适用本规范；以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范执行。引用的标准和文件

下列标准和文件所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。

GB/T

18508-2001

《城镇土地估价规程》

国土资发[2000]303号

《国有土地使用权出让合同示范文本》 国土资发[2001]255号

《全国土地分类》

国土资发[2004]232号

《工业建设项目用地控制指标》 依 据

（1）《中华人民共和国土地管理法》（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（3）《中华人民共和国城市规划法》（4）《中华人民共和国行政许可法》（5）《中华人民共和国合同法》

（6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（7）《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（中发[2005]3号）

（8）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）（9）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）（10）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）总 则

4．1 协议出让国有土地使用权内涵

本规范所称协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。

4．2 协议出让国有土地使用权原则

（1）公开、公平、公正；（2）诚实信用。

4．3 协议出让国有土地使用权范围

出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。4．4 协议出让国有土地使用权组织管理

国有土地使用权协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。

国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。

4．5 协议出让价格争议裁决

对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议裁决机制。此类用地协议出让过程中，意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致，意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。

4．6 地方补充规定

地方可对本规范做出补充规定或实施细则，并报上一级国土资源管理部门备案。供地环节的协议出让

5．1 供地环节协议出让国有土地使用权的一般程序

（1）公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式；（2）编制协议出让方案；（3）地价评估，确定底价；

（4）协议出让方案、底价报批；（5）协商，签订意向书；（6）公示；

（7）签订出让合同，公布出让结果；（8）核发《建设用地批准书》，交付土地；（9）办理土地登记；（10）资料归档。

5．2 公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式

5．2．1 市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。国有土地使用权出让计划以及细化的地段、地块信息应当同时通过中国土地市场网（）公布。

5．2．2 市、县国土资源管理部门公布国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。5．2．3 需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。

5．2．4 在规定时间内，同一地块只有一个意向用地者的，市、县国土资源管理部门方可采取协议方式出让，但属于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。5．3 编制协议出让方案

市、县国土资源管理部门应当会同规划等部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协议出让方案。

协议出让方案应当包括：拟出让地块的位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。5．4 地价评估，确定底价 5．4．1 地价评估

市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，按照《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行评估。5．4．2 确定底价

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。

协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。

出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。5．5 协议出让方案、底价报批

市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方案、底价报有批准权的人民政府批准。

5．6 协商，签订意向书

市、县国土资源管理部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。协商谈判时，国土资源管理部门参加谈判的代表应当不少于2人。

双方协商、谈判达成一致，并且议定的出让价格不低于底价的，市、县国土资源管理部门应当与意向用地者签订《国有土地使用权出让意向书》。

5．7 公示

5．7．1 《国有土地使用权出让意向书》签订后，市、县国土资源管理部门将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在当地土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网进行公示，并注明意见反馈途径和方式。公示时间不得少于5日。

5．7．2 公示期间，有异议且经市、县国土资源管理部门审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。5．8 签订出让合同，公布出让结果

公示期满，无异议或虽有异议但经市、县国土资源管理部门审查没有发现存在违反法律法规行为的，市、县国土资源管理部门应当按照《国有土地使用权出让意向书》约定，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县国土资源管理部门将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。

公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容。5．9 核发《建设用地批准书》，交付土地

市、县国土资源管理部门向受让人核发《建设用地批准书》，并按照《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》约定的时间和条件将出让土地交付给受让人。

5．10 办理土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。5．11 资料归档

协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的出让信息公布、用地申请、审批、谈判、公示、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：

（1）用地申请材料；

（2）宗地条件、宗地规划指标要求；（3）宗地评估报告；

（4）宗地出让底价及集体决策记录；（5）协议出让方案；（6）出让方案批复文件；（7）谈判记录；（8）《协议出让意向书》；（9）协议出让公示资料；

（10）《国有土地使用权出让合同》；（11）协议出让结果公告资料；

（12）核发建设用地批准书与交付土地的相关资料；（13）其他应归档的材料。原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让

6．1 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：

（1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续；

（2）经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。

6．2 申请与受理

6．2．1 原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：

（1）申请书；

（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》或《国有土地租赁合同》；（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；（4）原土地使用权人有效身份证明文件；

（5）改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件；（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。

6．2．2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。6．3

审查，确定协议出让方案 6．3．1 审查

市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。6．3．2 地价评估

市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。

6．3．3 核定出让金额，拟订出让方案

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟订协议出让方案。

6．3．3．1 申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：

（1）不改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格

（2）改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格

6．3．3．2 协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、拟出让时间和应缴纳的出让金额等。6．4 出让方案报批

市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

6．5 签订出让合同，公布出让结果

市、县人民政府批准后，国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》或解除《国有土地租赁合同》，注销土地登记，收回原土地证书，并与申请人签订《国有土地使用权出让合同》。

《国有土地使用权出让合同》签订后，市、县国土资源管理部门应当按照5．8的规定公布协议出让结果。

6．6 办理土地登记

按5．10规定办理。6．7 资料归档

协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：

（1）申请人的申请材料；（2）宗地条件及相关资料；（3）土地评估资料；（4）出让金额确定资料；（5）协议出让方案；（6）出让方案批复文件；

（7）《国有土地使用权出让合同》；（8）协议出让公告资料；（9）其他应归档的材料。划拨土地使用权转让中的协议出让

7．1 划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。7．2 申请与受理

7．2．1 原土地使用权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：

（1）申请书；

（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；（4）原土地使用权人有效身份证明文件；（5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见

（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。

7．2．2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。7．3

审查，确定协议出让方案 7．3．1 审查

市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。7．3．2 地价评估

市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。7．3．3 核定出让金额，拟订出让方案

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。

7．3．3．1 应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：

（1）转让后不改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格

（2）转让后改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

7．3．3．2 协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的出让金额等。7．4 出让方案报批 市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

7．5 公开交易

协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。

取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。7．6 签订出让合同，公布出让结果

通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。

受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。

市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。

市、县国土资源管理部门应当按照5．8有关规定公布协议出让结果。7．7 办理土地登记

按5．10规定办理。7．8 资料归档

出让手续办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、交易、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：

（1）申请人的申请材料；（2）宗地条件及相关资料；（3）土地评估资料；（4）出让金额确定资料；（5）协议出让方案；（6）出让方案批复文件；

（7）《划拨土地使用权准予转让通知书》等相关资料；（8）公开交易资料及转让合同等资料；（9）《国有土地使用权出让合同》；（10）协议出让公告资料；（11）其他应归档的材料。出让土地改变用途等土地使用条件的处理

出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。

调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：

应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格

附录A 国有土地使用权出让意向书示范文本格式

国有土地使用权出让意向书

出让人：＿＿＿＿省(自治区、直辖市)＿＿＿＿市（县）＿＿＿＿＿局（甲方）； 拟受让人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（乙方）。

甲方与乙方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，经过双方协商一致，达成以下用地意向：

第一条 甲方将位于＿＿＿＿＿＿＿＿的宗地使用权出让给乙方,宗地编号为＿＿，宗地面积（大写）＿＿＿＿平方米(小写＿＿＿＿平方米)。宗地四至：东＿＿＿＿＿＿＿＿，南＿＿＿＿＿＿＿＿，西＿＿＿＿＿＿＿＿，北＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二条 本用地意向书项下拟出让宗地的用途为＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用权出让年期为＿＿＿＿年。

第三条 甲方同意在交付土地时该宗地应达到本条第＿＿＿＿项规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施＿＿＿＿通，即＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（二）周围基础设施达到＿＿＿＿通，即＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和其他地上物状况如下：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（三）现状土地条件: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第四条 本用地意向书项下的土地使用权出让价款为每平方米人民币＿＿＿＿元（大写）(￥＿＿＿＿)；总额为人民币＿＿＿＿（大写）万元(￥＿＿＿＿)，其中，国有土地使用权出让金为每平方米人民币＿＿＿＿元（大写）(￥＿＿＿＿)；总额为人民币＿＿＿＿（大写）万元(￥＿＿＿＿)，付款方式为＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五条 乙方在本用地意向书的宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求： 主体建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

附属建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 建筑容积率＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 建筑密度＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 建筑限高＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 投资强度＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 绿地比例＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 开工建设时间＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 竣工时间＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 其他土地利用要求＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第六条 乙方同意在本用地意向书项下的宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后，无偿移交给政府：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； ……

第七条 乙方知悉本《国有土地使用权出让意向书》的内容需要在土地交易场所和中国土地市场网上公示＿＿＿＿日，并根据公示期满的反馈情况，按以下情况处理：

（一）公示期间，有异议且经甲方审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。

（二）公示期满，无异议或虽有异议但经甲方审查没有发现存在违反法律法规行为的，双方将按本意向书约定签订《国有土地使用权出让合同》。

第八条 符合本意向书第七条第二项规定条件的，双方同意于＿＿＿年＿＿月＿＿日在＿＿＿＿＿＿＿＿签订《国有土地使用权出让合同》。

第九条 未尽事宜，可由双方约定后作为附件，与本意向书具有同等法律效力。

出让人（甲方）： 拟受让人（乙方）： 地址： 法定代表人（委托代理人）（签字）：电话： 邮政编码：

地址：

法定代表人（委托代理人）（签字）： 电话： 邮政编码： 年 月 日

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2.出让土地使用权规范 篇二

一、近年来我国土地出让金收入迅速增加

自从实行国有土地有偿使用制度以来, 特别是将土地出让金全部归地方之后, 国有土地使用权的出让规模不断扩大, 据统计, 1993-2000年, 全国共出让土地825338宗, 面积350751公顷。进入新世纪以后, 我国土地出让面积进一步扩大。如图1所示, 2001年我国出让土地面积只有9.04万公顷, 而到了2007年我国土地出让面积已经提高到22.65万公顷。

随着我国城市土地有偿使用制度的深入开展, 土地出让市场化程度也不断提高。招拍挂市场交易规则的普遍建立, 使市场配置土地资源的基础性作用得到了有效发挥, 招拍挂市场的交易范围不断扩大。如图2所示, 在全部出让土地中, 2001年招标拍卖面积的比例仅占7.3%, 92.7%的国有土地仍以协议出让方式供应, 2007招拍挂出让比重提高到50.9%。

随着土地出让面积的扩大和土地出让市场化程度的提高, 土地出让金收入迅速增加, 其在地方财政收入的比重也不断提高。如表1所示, 2001年全国土地出让收入仅为1295.89亿元, 而到了2007年全国土地出让收入已达11947.95亿元。土地出让金在地方财政所占的比重也迅速从2001年的16.6%上升到2007年的50.7% (如图3所示) 。在一些地方, 土地出让金作为预算外收入甚至超过同级同期的财政收入, 成为地方支柱性财源。

二、当前土地出让金的支出存在不合理取向

(一) 土地出让金收入并未完全纳入地方财政预算, 大量土地出让金在体外循环

从1994年土地出让金划入地方固有收入以后, 中央政府就要求地方建立土地出让基金专户, 纳入地方预算, 实行收支两条线管理。但实际情况远非如此。据国家审计署网站《国有土地使用权出让金审计调查结果》披露, 2004-2006年11城市实现土地出让净收益2618.69亿元, 其中按规定纳入基金预算管理的有754.56亿元, 只占28.82%;1864.11亿元的土地出让净收益未按规定纳入基金预算管理, 占11城市土地出让净收益总额的71.18%。这说明土地出让收益仍大部分在体外循环。

资料来源:历年中国国土资源年鉴

(二) 土地出让金城乡支出不合理, 人为拉大了城乡收入差距

统筹城乡建设, 其根本目的是城市和农村协调并进、一体化发展, 让占人口大多数的农民群众共享发展成果, 促进社会和谐。地方政府低价从农村征地, 高价出让, 从中获得巨额土地出让金, 但土地出让金城乡支出不合理, 政府决策难以将农村和城市作为两个平等主体来加以对待, 而是自觉不自觉地要求农村集体利益服从城市利益, 从而导致土地出让金在城乡建设支出使用上的不合理。一些地方政府盲目扩大城市建设规模, 甚至截留征地补偿费来搞城市建设, 而用于农业土地开发、新农村建设的土地出让金无法得到保证。

(三) 征地补偿标准低, 损害了失地农民的土地权益

在现行征地模式下, 政府给被征地农民的征地补偿包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费3个部分, 征地补偿按照土地被征用前3年平均产值的若干倍来计算。众所周知, 农用地转用后, 其价格立即呈几倍甚至十几倍地上涨。同一块土地用于房地产开发所产生的经济效益肯定会大大超过用于普通农作物生产所产生的价值。在“涨价归公”的理论下, 地方政府为了获得更多土地出让纯收益, 必然会尽量压低土地征用成本。在实际征地补偿中, 多数地方的做法是将劳动力安置费和青苗补偿费给予被征地农民, 而将土地补偿费留在村集体组织里, 甚至乡镇政府也会截留一部分。随着大量土地被征用, 越来越多的农民失去赖以生存的土地, 却没能获得足够的生活补偿, 成为种田无地、就业无岗、社保无份的“三无”人群, 引发了信访、上访, 甚至群体性事件频频发生, 成为影响社会稳定的重要因素。

三、统筹城乡发展, 规范土地出让金支出管理

(一) 将土地出让金纳入地方财政预算, 实行收支两条线管理

目前, 许多地方在土地出让金的征收上采用土地行政管理部门设立出让金过渡帐户, 土地受让方根据土地使用权有偿出让合同, 直接将资金缴入过渡帐户。代征机关定期将过渡帐户中的土地出让金上缴财政专户。笔者认为, 应取消“土地收入专户”, 土地出让金全部由财政部门负责, 委托国土部门代征, 建立国库单一帐户制度, 取消国土部门代征过渡帐户, 实行彻底的分离, 国土部门不再自行收取、支用土地出让金。与此同时, 还必须将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库, 支出一律通过地方基金预算从土地出让金中予以安排, 实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账, 专门核算土地出让金收入和支出情况。

(二) 中央政府参与土地出让金分成, 削弱地方政府对土地出让金的过度依赖

各级政府是否分成、如何分成是土地出让金管理的重点和难点。上级政府分成过多会影响地方发展的积极性, 分成过少或不分成则会导致利益导向扭曲。目前土地出让金全部归地方政府所有, 中央政府不参与分享, 这种做法虽然保护了地方的积极性, 但助长了地方政府对土地出让金的依赖和扩大土地出让的短期行为。应让中央政府参与土地出让金的分享, 通过对分享比例的调节, 不但可以弱化地方政府扩大土地收益的动机, 还可以加强对地方政府土地开发的节制力度, 以此保障宏观调控政策的执行, 防止财政上的割据给经济全局造成负面影响。

(三) 严格规范土地出让金支出顺序, 提高土地出让金的支出效率

目前土地出让金主要用于城市基础设施建设, 而对农业、农村的投入严重不足。要从根本上改变土地出让金取之于农、用之于城的不合理的取向。按照“征地拆迁补偿支出——土地开发整理支出——支农支出——新增建设用地使用费、国有土地收益基金与城镇保障住房支出—城市建设支出”顺序逐次安排。前一顺序没有足够保障的情况下, 不得进入下一顺序用途支出。

1. 征地和拆迁补偿支出

我国法律规定征地补偿费按照土地年产值的一定比例加以补偿, 但土地按年产值倍数进行补偿大大低于土地所有权价格。要尊重农民的土地财产权利, 就必须按土地市场价格进行补偿。可以在法律许可的范围内, 对土地进行分等定级, 土地补偿以土地原用途的年产值为准改为区片综合价。土地补偿额的确定既要考虑土地的现有用途, 也要考虑土地的区位特点, 让农民的补偿中既有绝对地租, 也体现一定的级差地租。同时, 为了防止征地补偿款项被截留, 保证征地补偿费及时足额到位, 还必须将征地补偿支出纳入国库集中收付系统, 由财政部门直接支付到农民手中。

2. 土地开发整理支出

目前我国大多数城市实行的是一种以行政职能为主导的土地开发整理运作模式, 土地开发整理专业化、市场化程度很低, 土地开发整理支出成本却比较高。为提高土地整理的质量, 减少土地开发整理支出, 应在土地开发整理前期引入市场竞争机制, 通过招投标的方式来选取专业化的土地整理公司, 由中标的专业造地公司负责土地开发整理的具体实施, 改变以前单独由政府职能部门指定土地开发整理公司的局面。

3. 支农支出

目前, 尽管对失地农民采取了货币补偿, 但对我国农民而言, 一旦失去土地, 也就失去了土地福利绩效, 并被排除在社会保障体系之外。要切实保障农民土地权益, 就必须及时将失地农民纳入社会保障体系之中。目前我国被征地农民社会保障体系最大的难题在于缺乏足够和稳定的资金来源。可以考虑在土地出让金中划出一定的比例专门用于被征地农民社会保障, 对这部分资金实行收支全额预算管理。

农业土地开发不仅能增加有效耕地面积, 缓解人地矛盾, 而且还可以提高耕地质量, 改善生产条件。但地方政府对农地开发投入积极性不高, 资金严重匮乏。为此, 必须严格按照《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》的要求, 将土地出让纯收益的15%安排用于农业土地开发改为按土地出让金总额一定比例提取。提取的农业土地开发资金, 全部作为地方农业综合开发资金来源, 专项用于本地区农业综合开发。

4. 新增建设用地有偿使用费、国有土地收益基金与城镇保障住房支出

新增建设用地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时, 向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县市人民政府收取的平均土地纯收益。为了抑制扩张用地, 有效切断新增建设用地扩张的经济动因, 中央决定从2007年1月1日起, 新批准新增建设用地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍。此次政策的调整, 意味着将改变各级政府之间的土地收益分配, 减少地方政府的土地收益份额。

土地出让金是若干年土地使用费的地租之和, 本届政府获得的土地出让金, 实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和, 是对土地收益的“透支”。应从土地出让金中划出一定比例作为专用基金, 规定其不得作为政府当期收入安排使用, 留作以后年度地方政府安排使用。这样, 不但可以满足土地整理和开发过程中的资金需求, 保障城市政府土地储备能力, 还可使土地出让金分配在时间上具有延续性, 为后任政府预留一些发展建设基金。同时, 还必须从土地出让金中提取一定的比例, 建立面向中低收入家庭的住房保障专项基金, 满足中低收入家庭的住房需求。

5. 城市建设支出

在现行制度下, 土地出让金中的大部分用于城市建设, 已成为城市基础建设的主要资金来源。按照前面的制度设计, 土地出让金将主要用于“三农”方面的支出, 必然会大大削弱城市基础设施建设的资金来源, 这必然要求地方政府及时转变思路, 拓展融资渠道, 减少对土地出让金的依赖。

参考文献

[1].朱玉明黄然.土地出让金管理与土地调控政策.经济科学出版社.2005

[2].黄小虎主编.中国土地管理研究 (下卷) .当代中国出版社.2006

[3].匡家在.土地出让金制度变迁与地方政府行为.中共中央党校学报.2009.4

3.土地出让金“跳水” 篇三

上半年土地出让金锐减

2010年全国土地出让金超过2.9万亿，同比增长106.2％，在三个突破千亿的城市里，北京土地市场全线飘红，以1636.72亿领跑全国。而纵观今年，北京土地市场颇为冷清，流拍、流标现象屡见不鲜，开发商拿地和报价的热情也大打折扣。

6月15日，在北京计划成交的3宗地块中，位于房山长阳镇的一宗土地出现流标，另两宗位于通州的土地较低报价成交。6月底，关于上半年北京土地出让金大幅下滑的统计纷纷“出炉”。

7月8日，北京中原地产发布的2011年上半年北京土地市场调查报告显示，2011年上半年北京土地出让金收入为327.2亿元，同比下降了48.2％，约为2010年上半年的一半。而上半年平均楼面价也仅4121元／平米，同比下降56％。

统计数据显示，上半年成交土地面积排名前三位的分别为顺义、大兴、房山三个区，其后依次是昌平、平谷、丰台、通州、怀柔、朝阳等地。部分城区土地供应为零，城郊供应成为主力。

事实上，2010年上半年土地成交面积排名前三个区域也为大兴、顺义、房山。北京中原地产分析认为，供地远郊化以及主城区连续两年的零成交，再加上上半年严厉的调控直接导致了2011年上半年土地成交价格的下降。

土地储备贷款增加

“光是朝阳区土地储备贷款的每天利息，就相当于购买一架飞机!”5月31日，朝阳区国土局负责人此番言论被广为传播。

与土地出让金锐减形成对应的，是北京市土地储备贷款的庞大数目陆续还本付息。公开资料显示，从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已超2500亿元，按照土地储备贷款平均利率4.95％计算，光每月所还利息就得100亿以上。

有业内人士指出，2009年土地市场火热，这直接带动了政府土地储备贷款的增加。而土地储备贷款一般不会超过三年，因此，2011年到2012年将面临还款高峰期，大规模还本付息开始。

亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存则指出，北京市上千亿元的土地储备贷款再正常不过。他认为，从收购土地、拆迁到七通一平，实现拍卖，通常要3至5年，其中很多土地尚未进入销售期。而政府年年都贷款，不见得这一两年就得还上，半年时间土地出让金下滑不会产生影响。

高华证券分析指出，有可能的解决办法就是向中央政府报告此事，申请延长贷款期限。但从结构性角度看，高华证券认为，中国需要加速财政改革，包括减轻地方政府的财税负担、允许发行地方政府债券、完善财政纪律等。

值得引证的一个例子是，继海南、大连传出限购放松传言之后，北京也传出关于放行高端项目的消息。尽管几次流言均被辟谣，但从中也可见地方政府的财政压力。

6月21日，北京市住房和城乡建设委员会负责人即明确表示：北京市坚决贯彻落实国家和本市制定的包括限购在内的一系列房地产市场调控政策，确保实现房价控制目标，限购政策决不会放松，没有调整的安排，也不会按照房屋档次、价格区别对待。

下半年推地“解渴”

事实上，上半年北京土地成交量仅完成全年的1／4而数据也显示，上海、广州等地完成供地计划的30％。

据了解，2011年北京市计划供地总量为6500万平方米，其中住宅用地2550万平方米，工矿仓储用地1000万平方米，商服用地550万平方米，这三类用地计划供地面积为4100万平方米。目前看来，经营性用地及工业用地也仅完成1／4，而住宅用地供应情况不足今年计划的1／5。这意味着下半年，北京又将大举推地，从而导致土地出让金节节攀高。

据知情人士透露，北京市国土局正在积极设法改变土地收入锐减的现实。一方面在住宅用地上将尽可能由招标改为挂牌，以防土地出让流拍。另一方面也将加速经营性用地的入市。从近日饱受关注的几个商业地块来看，政府正在加大推地力度，缓解资金饥渴。

中原地产三级市场总监张大伟认为，在近日cBD的9块土地出让带动下，7月将迎来一波商业土地入市小高潮。数据显示，北京下半年土地供应明显加速，7月4日便有7宗土地开始挂牌竞价，其中4块为住宅用地，合计供应住宅面积达到42.7万平米。

多家业内机构均预测，7月份将是北京今年来土地市场最红火的一个月，全月北京市土地出让金将超过3001乙。

张大伟表示，随着下半年密集的土地入市，将大大缓解北京市政府的土地出让金压力。

商业地块最“吸金”

上半年，北京市已经签约的商业类地块合计为21块，提供的建筑面积约为338.68平方米，总出让金为174.38亿元，平均楼面价为5149元／平方米，无论价、量上，商业土地均超过了住宅用地。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在住宅市场遇冷的情况下，转向商业地块是很早就有的势头，只不过现在这个趋势越来越明显了。在5月底的土地推介会上，北京市土地整理储备中心亦表示，6月起北京将逐步加大经营性特别是商品住宅用地的供应，年底前，还将有1200公顷经营性用地上市。

近日，有两个商业地块备受关注。其一是崇文门地王。6月27日，广州丰璟房地产公司经过33轮竞拍后，以7.1亿元的总价力压新世界、苏宁等竞争对手，将北京市原崇文门菜市场地块纳入囊中。后经调查，证实丰璨公司实为合景泰富旗下子公司。该地块楼面价高达每平方米4.32万元，溢价率近140％，创北京单价地王纪录。

继崇文门地王之后，被业界称为“CBD最后一批黄金地块”的CBD核心区9宗地块投标也宣告落定。其中，8宗地顺利成交，总出让面积达95万平方米，折合平均楼面价2.1万元／平方米。其土地出让金总额达到了199.6亿元，号称“每天烧掉一架飞机”的朝阳区政府当天进账至少“几十架飞机”。

4.出让土地使用权规范 篇四

城市房地产开发在我国市场经济体制下方兴未艾，伴随着城市房地产开发的是国有土地使用权出让。前些年，盛行以协议方式出让国有土地使用权，滋生了大量的腐败行为。国家近几年不断强调对国有土地使用权出让，特别是商业，旅游、娱乐、豪华住宅用地使用权出让，应采取招标、拍卖方式。但在实践操作中，国有土地行政管理部门(以下称国土部门)对国有土地使用权进行拍卖，不是按《中华人民共和国拍卖法》(以下简称《拍卖法》)的规定委托合法的拍卖企业实施拍卖，而是自行组织拍卖。为此，笔者就国土部门在自行组织对国有土地使用权出让实施拍卖中存在的弊端发表浅见。

一、国土部门自行组织的所谓“拍卖”，并没有严格按《拍卖法》的规定对“拍卖标的”进行公告与展示，从而阻碍了潜在的竞买人参加竞买。

按照《拍卖法》的规定，拍卖企业至少应在设区的市设立，拍卖人(即拍卖企业)应当于拍卖前7日发布拍卖公告，拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布。无疑《拍卖法》的规定既保证了拍卖的公平、公开，同时又尽可能邀约潜在竞买人参加拍卖。而国土部门在自行组织对国有土地使用权实施拍卖时，往往只在其办公地点进行公示，其公示期限也无法按《拍卖法》规定得到保证。因此，无法体现拍卖的公平、公开原则，也阻碍了潜在的竞买人参加竞买。

二、国土部门自行组织的拍卖，无法保证拍卖师的专业水平，往往使“拍卖标的”不能最大限度实现价值。

拍卖对拍卖师的专业水平有较高的要求，以此保证最大限度的实现“拍卖标的”的价值。因此《，拍卖法》对拍卖师的资质和能力有严格的要求。国土部门在自行组织拍卖时，一般都是由自己的工作人员担任拍卖师，无法保证其专业水平，也就无法保证最大限度实现“拍卖标的”的价值。

三、国土部门自行组织的拍卖，无法防止“拍卖标的”的权利瑕疵。

国土部门在自行组织国有土地使用权拍卖时，既是出让人又是拍卖人，缺乏应有的监督机制，无法防止“拍卖标的”的权利瑕疵。实践中，国土部门在未完全收回该宗地土地使用权时，即对该宗地实施拍卖，造成不必要的纠纷，同时，侵犯了竞买人和原土地使用权人的合法权益。

四、国土部门自行组织的拍卖，串通竞卖的情况难以避免。

串通竞买和串通竞卖均是严重妨害公正、公开及诚信的恶意竞争行为，同时，损害了国家的利益。《拍卖法》第65条规定，违反本法第37条的规定，竞买人之间，竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。由工商行政管理部门对参与恶意串通的竞买人处最高应价百分之十以上百分之三十以下的`罚款;对参与恶意串通的拍卖人处最高应价最百分之十以上百分之五十以下的罚款。该规定，一方面对恶意串通的竞卖人员是一种震慑，另一方面对违法者的处罚，也有法律依据可循。因国土部门自行组织的拍卖并不是法律意义上的“拍卖”，故串通竞买和串通竞卖的行为难以避免，而对违法者的处罚却无法律依据可循。

五、国土部门自行组织的拍卖，只是《合同法》意义上的“要约与承诺”，并不是法律意义上的拍卖。

《拍卖法》第2条规定，本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动，该法第10条、12条对设立拍卖企业有明确的实质条件和程序规定。而由国土部门自行组织的拍卖，系由国土部门作为拍卖人，国土部门只是政府职能部门，并不具有拍卖企业的资质和能力，因此国土部门自行组织的拍卖不是法律意义的“拍卖”，不能适用《拍卖法》，只是《合同法》意义的要约与承诺，只能适用《合同法》。实践中，国土部门耗费了大量的人力、财力组织拍卖，确定竞买人后，往往出

5.出让土地使用权规范 篇五

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范

前言

为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。

本规范由国土资源部负责解释。1适用范围

在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。

2引用的标准

下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》 GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》 GB/T 28406-2012《农用地估价规程》 TD/T 1052-2017《标定地价规程》

TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》 3依据

（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》

（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）

（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）

（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）

（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）

（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）

（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

4总则

4.1出让地价评估定义

本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。

4.2出让地价评估目的

开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据。

4.3评估原则

除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则：

价值主导原则：土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素。

审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。

公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市

场上可实现。

4.4评估方法（1）收益还原法（2）市场比较法（3）剩余法（4）成本逼近法

（5）公示地价系数修正法

出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。

4.5评估程序

（1）土地估价机构接受国土资源主管部门（或出让方）委托，明确估价目的等基本事项；

（2）拟订估价工作方案，收集所需背景资料；

（3）实地查勘；

（4）选定估价方法进行评估；

（5）确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议；

（6）撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号；

（7）提交估价报告；

（8）估价资料归档。

5评估方法的运用

5.1收益还原法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

（1）确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。用于测算收益水平的比较实例应不少于3个。

（2）确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。

（3）确定还原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。

5.2市场比较法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

（1）在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。近三年内所在或相似区域的交易实例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。

（2）比较实例的修正幅度不能超过30％，即：（实例修正后的比准价格-实例价格）／实例价格≤30％。

（3）各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40％。即（高比准价格-低比准价格）／低比准价格≤40％，对超过40％的，应另选实例予以替换。实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑因素之一。

5.3剩余法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

（1）在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的，在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。

（2）假设的项目开发周期一般不超过3年。

（3）对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。

（4）开发完成后用于出租或自营的项目，按照本规范收益还原法的有关技术要求评估。

（5）利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。利润率的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。

5.4成本逼近法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

（1）国家或地方拟从土地出让收入或土地出让收益中计提(安排)的各类专项资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工

程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用，不得计入土地成本，也不得计入出让底价。

（2）土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋征收和安置补偿等标准的差异。

（3）土地开发成本应通过调查所在区域开发同类土地的客观费用水平确定。对拟出让宗地超出所在区域开发同类土地客观费用水平的个例性实际支出，不能纳入成本。

（4）评估工业用地出让地价时，不得以当地工业用地出让最低价标准为基础，推算各项参数和取值后，评估出地价。

5.5公示地价系数修正法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

（1）采用的基准地价，应当已向社会公布。采用已完成更新但尚未向社会公布的基准地价，需经市、县国土资源主管部门书面同意。

（2）在已经开展标定地价公示的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。

6特定情况评估要点 6.1场地未通平或通平不完全

（1）土地开发程度不足。土地开发程度未达到当地正常水平的，先评估当地正常开发程序下的熟地地价，再根据当

地各项通平开发所需的客观费用水平，逐项减价修正。

（2）有地上建筑物的土地出让评估。对土地连同建筑物或构筑物整体一并出让的，出让评估按出让时的规划建设条件进行。

当出让时以及出让后不改变现状、不重新设定规划建设条件的，评估结果等于净地价加地上建筑物重置价减去折旧；当出让时重新设定规划建设条件的，评估结果等于新设定规划建设条件下的净地价减去场内拆平工作费用。

作为整体出让的土地连同地上建筑物或构筑物，权属应为国有且无争议。

6.2特定条件的招拍挂出让方式

（1）限地价、竞配建（或竞房价、竞自持面积等）。采用“限地价、竞房价（或竞自持面积）”方式出让的，在评估时应按本规范，评估出正常市场条件下的土地价格。

采用“限地价、竞配建”方式的，土地估价报告中应评估出正常市场条件下的土地价格，给出底价建议，以及根据市场情况建议采用的地价上限，并提出建议的起始价或起拍价，一般情况下应符合：起始价≤出让底价≤地价上限。当起始价≤地价上限≤出让底价时，地价上限与出让底价之间的差额，应按配建方式和配建成本，折算最低应配建的建筑面积，并在土地估价报告中明示。

（2）限房价、竞地价。采用“限房价、竞地价”方式出让 的土地，在出让评估时，应充分考虑建成房屋首次售出后是否可上市流转。对不能上市流转，或只能由政府定价回购，或上市前需补缴土地收益的限价房开发项目，在采用剩余法评估时，按限定的房价取值。

（3）出让时约定租赁住宅面积比例。约定一定比例的，采用剩余法时，以市场正常租金水平为依据测算相应比例的不动产价值。纯租赁住宅用地出让，有租赁住宅用地可比实例的，优先采用市场比较法，实例不足的，应采用收益还原法。

6.3 协议出让

（1）对应当实行有偿使用，且可以不采用招标拍卖挂牌方式出让的。应按本规范评估其在设定开发建设条件下的正常市场价格，并提出建议的出让底价。同时，还应在土地估价报告中测算并对比说明该建议出让底价是否符合当地的协议出让最低价标准。

当地未公布协议出让最低价标准的，按拟出让土地所在级别基准地价的70％测算对比；拟出让土地在基准地价覆盖范围外的，按照本规范成本法的要求，与土地取得的各项成本费用之和进行对比。

评估结果低于协议出让最低价标准的，应在土地估价报告中有明确提示。

（2）划拨土地办理协议出让。使用权人申请以协议出让

方式办理出让，出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，应按本规范评估在现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。出让时重新设定规划建设条件的，应按本规范评估在新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。

当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴土地收益有明确规定的，应与评估结果进行对比，在土地估价报告中明确提示对比结果，合理确定应缴土地收益。

6.4 已出让土地补缴地价款

（1）估价期日的确定。土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。

（2）调整容积率补缴地价。调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。

核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。

因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按估价期

日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。

容积率调整前后均低于1的，按容积率为1核算楼面地价。

（3）调整用途补缴地价。调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。

用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。

工业用地调整用途的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格。

（4）多项条件同时调整。多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。

用途与容积率同时调整的。需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。

因其他土地利用条件调整需补缴地价款的，参照上述技术思路评估。

核定需补缴地价款时，不能以土地出让金、土地增值收

益或土地纯收益代替。

7估价报告内容

除需符合《城镇土地估价规程》规定的报告内容和格式外，出让地价的土地估价报告还应符合下列要求：

7.1估价结果。涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，在土地估价报告的“估价结果”部分，应同时列出评估结果，以及相应最低限价标准。

在土地估价报告的“估价结果”部分，应有明确的底价决策建议及理由。

7.2报告组成要件。除《城镇土地估价规程》规定的附件内容外(机构依法备案的有关证明为必备要件)，应视委托方提供材料情况，在土地估价报告后附具：

（1）涉及土地取得成本的相关文件、标准，以及委托方提供的征地拆迁补偿和安置协议等资料；

（2）已形成土地出让方案的，应附方案；

6.出让土地使用权规范 篇六

4月9日起正式施行

3月9日国土资源部办公厅印发通知要求，自4月9日起施行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(以下简称《规范》)。《规范》从2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估价报告的，可适用《规范》。已出具土地估价报告的，不再调整。是否出具了土地估价报告，可通过机构档案、行政部门档案和土地估价报告备案系统综合判断。

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》

前言

为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。

本规范由国土资源部负责解释。

1适用范围

在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。

2引用的标准

下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》

GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》

GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》

GB/T 28406-2012《农用地估价规程》

TD/T 1052-2017《标定地价规程》

TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》

3依据

(1)《中华人民共和国物权法》

(2)《中华人民共和国土地管理法》

(3)《中华人民共和国城市房地产管理法》

(4)《中华人民共和国资产评估法》

(5)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)

(6)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)

(7)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)

(8)《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号)

(9)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)

(10)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)

4总则

4.1出让地价评估定义

本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。

4.2出让地价评估目的

开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据。

4.3评估原则

除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则：

价值主导原则：土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素。

审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。

公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。

4.4评估方法

(1)收益还原法

(2)市场比较法

(3)剩余法

(4)成本逼近法

(5)公示地价系数修正法

出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括(1)、(2)、(3)之一，以及(4)或(5)。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。

4.5评估程序

(1)土地估价机构接受国土资源主管部门(或出让方)委托，明确估价目的等基本事项;

(2)拟订估价工作方案，收集所需背景资料;

(3)实地查勘;

(4)选定估价方法进行评估;

(5)确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议;

(6)撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号;

(7)提交估价报告;

(8)估价资料归档。

5评估方法的运用

5.1收益还原法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

(1)确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。用于测算收益水平的比较实例应不少于3个。

(2)确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。

(3)确定还原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。

5.2市场比较法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

(1)在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例;不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。近三年内所在或相似区域的交易实例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。

(2)比较实例的修正幅度不能超过30%，即：(实例修正后的比准价格-实例价格)/实例价格≤30%。

(3)各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40%。即(高比准价格-低比准价格)/低比准价格≤40%，对超过40%的，应另选实例予以替换。实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑因素之一。

5.3剩余法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

(1)在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估;容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的，在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。

(2)假设的项目开发周期一般不超过3年。

(3)对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。

(4)开发完成后用于出租或自营的项目，按照本规范收益还原法的有关技术要求评估。

(5)利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。利润率的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。

5.4成本逼近法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

(1)国家或地方拟从土地出让收入或土地出让收益中计提(安排)的各类专项资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用，不得计入土地成本，也不得计入出让底价。

(2)土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋征收和安置补偿等标准的差异。

(3)土地开发成本应通过调查所在区域开发同类土地的客观费用水平确定。对拟出让宗地超出所在区域开发同类土地客观费用水平的个例性实际支出，不能纳入成本。

(4)评估工业用地出让地价时，不得以当地工业用地出让最低价标准为基础，推算各项参数和取值后，评估出地价。

5.5公示地价系数修正法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

(1)采用的基准地价，应当已向社会公布。采用已完成更新但尚未向社会公布的基准地价，需经市、县国土资源主管部门书面同意。

(2)在已经开展标定地价公示的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。

6特定情况评估要点

6.1场地未通平或通平不完全

(1)土地开发程度不足。土地开发程度未达到当地正常水平的，先评估当地正常开发程序下的熟地地价，再根据当地各项通平开发所需的客观费用水平，逐项减价修正。

(2)有地上建筑物的土地出让评估。对土地连同建筑物或构筑物整体一并出让的，出让评估按出让时的规划建设条件进行。

当出让时以及出让后不改变现状、不重新设定规划建设条件的，评估结果等于净地价加地上建筑物重置价减去折旧;当出让时重新设定规划建设条件的，评估结果等于新设定规划建设条件下的净地价减去场内拆平工作费用。

作为整体出让的土地连同地上建筑物或构筑物，权属应为国有且无争议。

6.2特定条件的招拍挂出让方式

(1)限地价、竞配建(或竞房价、竞自持面积等)。采用“限地价、竞房价(或竞自持面积)”方式出让的，在评估时应按本规范，评估出正常市场条件下的土地价格。

采用“限地价、竞配建”方式的，土地估价报告中应评估出正常市场条件下的土地价格，给出底价建议，以及根据市场情况建议采用的地价上限，并提出建议的起始价或起拍价，一般情况下应符合：起始价≤出让底价≤地价上限。当起始价≤地价上限≤出让底价时，地价上限与出让底价之间的差额，应按配建方式和配建成本，折算最低应配建的建筑面积，并在土地估价报告中明示。

(2)限房价、竞地价。采用“限房价、竞地价”方式出让的土地，在出让评估时，应充分考虑建成房屋首次售出后是否可上市流转。对不能上市流转，或只能由政府定价回购，或上市前需补缴土地收益的限价房开发项目，在采用剩余法评估时，按限定的房价取值。

(3)出让时约定租赁住宅面积比例。约定一定比例的，采用剩余法时，以市场正常租金水平为依据测算相应比例的不动产价值。纯租赁住宅用地出让，有租赁住宅用地可比实例的，优先采用市场比较法，实例不足的，应采用收益还原法。

6.3 协议出让

(1)对应当实行有偿使用，且可以不采用招标拍卖挂牌方式出让的。应按本规范评估其在设定开发建设条件下的正常市场价格，并提出建议的出让底价。同时，还应在土地估价报告中测算并对比说明该建议出让底价是否符合当地的协议出让最低价标准。

当地未公布协议出让最低价标准的，按拟出让土地所在级别基准地价的70%测算对比;拟出让土地在基准地价覆盖范围外的，按照本规范成本法的要求，与土地取得的各项成本费用之和进行对比。

评估结果低于协议出让最低价标准的，应在土地估价报告中有明确提示。

(2)划拨土地办理协议出让。使用权人申请以协议出让方式办理出让，出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，应按本规范评估在现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。出让时重新设定规划建设条件的，应按本规范评估在新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。

当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴土地收益有明确规定的，应与评估结果进行对比，在土地估价报告中明确提示对比结果，合理确定应缴土地收益。

6.4 已出让土地补缴地价款

(1)估价期日的确定。土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。

(2)调整容积率补缴地价。调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。

核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。

因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。

容积率调整前后均低于1的，按容积率为1核算楼面地价。

(3)调整用途补缴地价。调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。

用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。

工业用地调整用途的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格。

(4)多项条件同时调整。多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。

用途与容积率同时调整的。需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。

因其他土地利用条件调整需补缴地价款的，参照上述技术思路评估。

核定需补缴地价款时，不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。

7估价报告内容

除需符合《城镇土地估价规程》规定的报告内容和格式外，出让地价的土地估价报告还应符合下列要求：

7.1估价结果。涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，在土地估价报告的“估价结果”部分，应同时列出评估结果，以及相应最低限价标准。

在土地估价报告的“估价结果”部分，应有明确的底价决策建议及理由。

7.2报告组成要件。除《城镇土地估价规程》规定的附件内容外(机构依法备案的有关证明为必备要件)，应视委托方提供材料情况，在土地估价报告后附具：

(1)涉及土地取得成本的相关文件、标准，以及委托方提供的征地拆迁补偿和安置协议等资料;

(2)已形成土地出让方案的，应附方案;

(3)报告中采用的相关实例的详细资料(包括照片);

7.旅游地产开发土地出让的思路 篇七

关键词：旅游,房地产,土地出让

0 引言

依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的, 融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目, 可称为旅游房地产。旅游房地产类型大致有旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产等等。较之一般的住宅, 旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接, 具有更好的自然景观、建筑景观, 同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。下面从几个已经实施的旅游项目分析现行旅游地产土地出让的思路。

1 吉林长白山度假区

1.1 基本情况

长白山国际旅游度假区距长白山机场10km, 距天池风景区20km, 是吉林省2009 年招商引资项目, 总投资200 亿元。项目分南北两区, 北区为旅游服务中心, 南区为国际旅游度假区, 由滑雪场, 冬季雪上两项赛场, 旅游小镇、高档酒店群组成。

1.2 土地出让方式

长白山国际旅游度假区共1.5 万亩, 其中北区5835 亩 (其中住宅4619 亩) , 南区8939 亩 (其中住宅2104 亩) , 抚松县于2009 年11 月将北区5835 亩土地分为54 幅地块一次性发布土地使用权挂牌出让公告, 于2010 年4 月将南区8939 亩土地分为41 幅地块一次性予以公告, 同时要求: (1) 竞买人需对挂牌出让地块同时取得, 整体开发; (2) 竞买人需在抚松县注册成立公司, 注册资金10 亿人民币, 并以注册成立的公司名义参与竞买; (3) 竞买人 (含其集团所属直接控股子公司) 需具一级房地产开发资质。土地成交价:北区8 亿元, 南区10 亿元。住宅用地约占整个项目土地总面积的45%。

2 海南三亚风凰岛

2.1 基本情况

三亚凤凰岛位于海南三亚市三亚湾, 全长1250m, 宽约350m, 是在海礁盘冲吹填出的人工岛, 四面环海, 土地面积548 亩, 通过海上观光大桥连接凤凰岛和市区滨海大道。

凤凰岛主要包括七大项目, 即一栋超星级酒店, 国际养生度假中心 (即5 栋产权式酒店) , 商务会所 (别墅性产权式酒店) , 海上风情商业街, 国际游艇会, 奥运主题公园和凤凰岛国际邮轮港。

2.2 开发模式

凤凰岛项目是海南省“十一五”重点工程。2006 年1 月, 海南省人民政府发布“海南三亚凤凰岛500 亩土地综合开发项目”, 寻求合作开发凤凰岛大型综合旅游度假项目单位, 总投资20 亿元, 当时岛上市场设施已基本完成。该项目规划土地面积547 亩, 建筑面积255500m2, 所属行业:旅游业, 项目分类:旅游项目。该项目无配套居住。

3 宋城项目

3.1 宋城集团相继开发的几个旅游项目

(1) 杭州宋城旅游景区位于杭州西湖风景区西南, 于1996 年开业, 是中国最大的宋文化主题公园, 是纯旅游项目, 无配套居住。

(2) 杭州乐园占地3000 亩, 位于萧山湘湖畔。该项目突破了单一主题公园的概念, 成为融旅游、休闲、度假、居住、会务于一体的大型休闲社区, 该项目配套景观房产, 经了解, 住宅用地约占总面积的50%。

3.2 开发模式

宋城集团是先开发旅游项目, 通过旅游造势带动人流、物流, 然后再开发房地产的路子, 探索出结合旅游和房地产的景观房产, 形成旅游与房地产的良性互动。

4 珠海海泉湾度假区

4.1 基本情况

由港中旅 (珠海) 集团投资的珠海海泉湾度假区是全国第一家“国家旅游休闲度假示范区”, 是香港中旅集团继建设开发深圳华侨城、世界之窗、锦绣中华之后的又一力作。2006年1 月开业, 度假区总占地5.1km2, 首期项目以罕有的海洋温泉为核心, 由两座五星级会议度假酒店、集美食娱乐演艺于一体的渔人码头、高科技的现状剧院、拓展训练营、高尔夫、休闲垂钓等产品和项目组成, 是综合配套完善的超大型旅游休闲度假胜地。

4.2 开发模式

海泉湾项目用地于2002 年协议出让, 原为国有滩涂地吹沙造地形成。一期面积3.3km2, 以旅游项目为主, 住宅用地面积占8%, 其中开业部分为1km2, 共投入25 亿元。二、三期面积1.8km2土地尚未出让, 规划功能尚未最终确定, 拟以住宅用地为主, 借前期旅游项目的景观提升后期住宅项目的品质, 吸引人气购买房地产。

5 现行政策下的土地出让思路

综上, 各地的旅游用地在不同时期不同政策情景下开发模式各不相同。

5.1 土地出让方式

按照《全国土地分类 (试行) 》, 涉及酒店餐饮的属于商服用地。根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》, 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地, 应当以招标、拍卖或挂牌方式出让。同时根据《禁止用地目录 (2006 年本) 增补本》, 住宅用地单宗出让面积不得高于20hm2, 但对于商服用地暂不作限制。因此, 旅游用地的出让面积可以在千亩以上, 同时可以约定旅游项目的开发企业同时进行周边地块的一级开发, 即对政府规划选址范围内的国有土地, 集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿, 并进行适当的市政配套建设, 使选址范围的土地达到五通一平的条件。待周边地块完成一级开发, 形成“熟地”后由政府实施公开出让, 一级开发企业 (也是旅游项目的开发企业) 既可收回一级开发成本, 还可参与这部分土地出让收入溢价分成, 这样既可缓解政府的资金压力, 又让企业参与公开竞买土地具一定的优势, 使得企业有兴趣有能力进行旅游开发, 只是对企业的资金要求较高。

5.2 土地出让年限

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定, 各类用地最高出让年限:居住用地70 年, 工业用地50年, 教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年, 商业、旅游、娱乐用地40 年, 综合或者其他用地50 年。但什么是综合或者其他用地, 条例并未进行界定。国土资源部印发的《全国土地利用现状分类》中也没有综合或者其他用地类别。国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本明确规定, 合同的土地用途按《全国土地利用现状分类》规定的土地三级分类填写, 属于综合用地的, 应注明各类具体用途及其所占面积比例。因此, 综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地, 例如商业、居住综合用地。所以, 旅游项目若土地用途单一的, 符合《全国土地利用现状分类》中商服用地的, 出让的最高年限毫无疑问为40 年;若在旅游项目含工业用途的, 譬如文化创业园, 这应该是综合用地, 出让的最高年限应为50 年。这是值得商榷的。

5.3 土地出让价格

按照《全国土地利用现状分类》, 没有单独列出旅游用地, 由于旅游项目都涉及酒店、餐饮、度假村等, 所以归入商服用地, 而商服用地的基准地价较其他用途的基准地价要高。实际上, 旅游开发企业是以地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面, 旅游的人气效应又有力地构成了旅游地产的价值, 形成可持续升值效应。而从投资的层面来说, 因为旅游地产的操作倚重于经营, 投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态, 需要操作团队具有极高的专业性, 并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。近年, 各地出台的基准地价中, 对星级酒店用地, 旅游用地的基准地价都在商服用地基准地价的基础上做一定的系数修正;或对投资可达到一定数额的旅游项目, 可采取一事一议的方法, 在市场评估的基础上集体研究确定出让价格。前述几个大型旅游项目, 属地政府为吸引开发企业长期投资, 在旅游项目上都有一定的优惠政策, 起到抛砖引玉作用。

6 结语

8.全国300城市土地出让面积锐减 篇八

在土地成交量大幅减少的同时，多城土地出现流拍现象。有业内人士向记者指出，8月全国300个城市共推出土地2610宗，成交1531宗，流拍土地多达1079宗。其中，流拍的住宅用地有335宗。

对于多城土地频繁出现流拍的现象，有业内人士分析认为，目前一线城市供应用地相对减少且供应的土地多位于市郊，二三线城市虽然供应用地较多，但对开发商难以产生足够的吸引力，所以土地流拍的现象便时常发生。

美联物业深圳区董事总经理江少杰指出，不同于楼市的红红火火，深圳土地市场表现相对平静。今年1月至8月，深圳共成功出让32宗地（不含深汕特别合作区地块），共计89.04亿元，同比大减八成。

点评：按照目前全国的推地类型来看，住宅用地供应持续减少，下半年全国土地市场或难回暖。

142家房企超两成负债率逾80%

截至目前，沪深两市（按照申银万国行业分类）142家上市房企2015年中报已经披露完毕。据Wind资讯统计数据显示，142家上市房企上半年负债合计接近3.4万亿元，同比增长幅度约达13%。不过，这142家上市房企的资产总计为4.41万亿元，同比增长幅度约达14%，与负债增长水平相持平。根据Wind资讯统计数据计算，2015年上半年，142家上市房企的平均负债率为76.8%。“这样的平均负债率水平是适中的，反映了房地产行业整体上没有太高的杠杆模式”。严跃进向《证券日报》记者表示，不过，预计下半年房企负债率可能会上升。

记者根据Wind数据统计获悉，截至2015年中期，资产负债率大于80%房企占22.54%，在70%-80%之间占比为20.42%，60%-70%之间的占比为20.4%。

对此，兰德咨询总裁宋延庆表示，开发商普遍采用高杠杆和高资金成本驱动的以债养债模式，致使部分房企负债风险“攀上新高”。

点评：负债规模上升的房企背后，是其外部融资规模在继续增加。通过持续负债的方式，为房企的去库存获取新的资金。同时，这也说明此类上市房企依然在积极谋求战略扩张。

外资购房套数不受限

日前，建部、商务部等6部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（以下简称《通知》），明确有资格境外机构和个人可在国内购房。这意味着除了还在实行限购政策的城市，境外人士在国内购房套数已经不受限制。《通知》提出，外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》执行。取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

国家统计局数据显示，1月份至7月份全国房地产开发企业到位资金利用外资185亿元，同比下降24.5%。专家认为，此举有望增加部分外资投入房地产。外商房企的注册资本金降低也明显有利于部分企业的资金周转。