房屋问题报告建设局

房屋问题报告建设局（共8篇）

1.房屋问题报告建设局 篇一

关于房屋拆迁问题的调查报告

院校：聊大外院 专业：对外汉语 班级：2011级12班 学号：2011201000 姓名：董霞

改革开放以来，我国经历计划经济向市场经济转轨的过程，这期间城市房屋拆迁也向着规范化、人性化、法制化的方向发展。1991年国务院《城市房屋拆迁管理条例》的出台，意味着城市房屋拆迁行为开始受到行政法规的制约，公民财产受到一定程度的保护。2001年《城市房屋拆迁管理条例》出台，更全面地规范拆迁行为。在法律法规不断健全的同时，我们看到城市房屋拆迁带来的纠纷不但没有减少，反而有愈演愈烈之势，就其原因是条例的某些方面出现了漏洞和不合理，主要表现在：

（1）和《宪法》的精神根本抵触。也就是说《城市房屋拆迁管理条例》是违宪的。城市房屋拆迁从政府管理角度讲是属于市政建设的范畴，而从法理角度讲则是对公民个人财产的征收行为。2000年7月1日实施的《立法法》第八条规定：“下列事项只能制定法律：

（六）对非国有财产的征收”。也就是说涉及到公民财产征收的行为只能通过全国人大制定的法律才有权规范此类重大事项，排除了行政规章。2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《宪法》修正案对原《宪法》第十三条修订增加了“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”的规定。这里所说的“法律”是指狭义上的法律概念，即全国人大或者全国人大常委会制定的法律，这是法律对征收私有财产行为进行规范的最基本依据。既然《宪法》有如此规定，那么对城市房屋拆迁的规范就应当通过在法律的层面上加以实现，但是实际上，房地产管理机构和房地产公司只认“拆迁条例”。尽管《物权法》和《城市房屋拆迁管理条例》相比，前者为上位法，后者为下位法，下位法应该服从上位法，但是在实际执行中，这个条例比“法律”还大。

（2）行政机构和该“条例”将宪法和法律赋予公民的权利剥夺。《宪法》、《物权法》这两部法律的基本精神是保护公民的人身权利、财产权利，对于公民和法人的财产给予了各样的保护。但是《城市房屋拆迁管理条例》却将这些保护化为乌有，因为该“条例”规定是否允许拆迁，并不在于当事人的意愿，而是来自房地产管理机构的拆迁部门。如果被拆迁人和拆迁人不能达成协议，房地产管理机构就可以裁决强拆。

（3）最充满强横和暴力的第十七条。该条例第十七条规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。”即在拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，或者拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的情况下，经过房屋拆迁管理部门裁决或者人民政府裁决后，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。很明显，这是对公民的房屋所有权的粗暴侵犯，因而违背了宪法的精神。很多的暴力拆迁就是因为这一条实施的结果。

（4）被拆迁人的权利在拆迁流程中被逐一剥夺。拆迁人与被拆迁人本是平等的民事主体，他们之间的协议本来应该是建立在协商一致的基础上，但是由于该行政规章赋予地方政府相关部门极大的权力，直接导致行政机构的强行介入双方，使被拆迁的公民和法人处于弱势的被宰割地位。拆迁人需取得房屋拆迁许可证，没有许可不能拆迁，而有了许可证，一切拆迁行为就合法化，就会得到政府的支持。而这时并未征求被拆迁人是否同意的意见，行政机关即可向拆迁人发放拆迁许可证，拆迁人只要获得来自政府行政机关的拆迁许可，被拆迁人就负有必须签约的当然义务，不管被拆迁人是否情愿。假如被拆迁人就补偿问题达不成协议，拆迁人即可请求行政部门强制裁决；而一旦做出裁决，若被拆迁人拒绝执行，拆迁人即可申请行政或法院强制执行。由上可知，被拆迁人的权利在整个流程中逐一被剥夺。

（5）该“条例”只涉及到房屋征收，而没有涉及到土地征收。所以对于土地的征收没有任何补偿。《物权法》所规定的房屋征收必然导致土地使用权被收回，甚至房屋征收不是目的，真正的目的是土地征收。因为，城市房屋拆迁，本质上是通过消灭房屋而获取土地，拆迁只是取得建设用地的方式。目前拆迁制度的另一个缺陷是拆迁补偿只涉及房屋，而不涉及土地或者仅象征性地给予一定的补偿。但是，众所周知，拆迁的主要目的是获得土地，对土地进行再次开发，而不是为了拆除房屋或占有使用房屋，即拆房只是取地的手段。

现行的拆迁制度只涉及房屋不涉及土地的重要理由是土地是国家的，房屋所有权人并不拥有土地或仅仅拥有土地使用权。但问题在于，拆迁人不是政府或国家，而是开发商，开发商就没有理由说房屋所有权人仅拥有土地使用权就可以收回土地使用权。即使是由政府或国家出面拆迁，《城市房地产管理法》第22条也明确规定，只有为了公共利益才允许国家提前收回出让土地使用权。对于划拨土地使用权，《国有城镇土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第40条则允许地方政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求无偿收回。也就是说，政府只可以收回划拨土地使用权，而不能为了城市建设而随意收回出让土地使用权。

事实上，被拆迁者的不动产财富中最重要的不是房屋，而是和房屋紧密相连的土地，土地的价值不被认可，不予补偿，被拆迁者即失去了最大部分的财富。暴力拆迁中的大部分深层原因是土地不予补偿造成的。而其中的土地也并不完全是国有土地，有一部分是“集体”土地，也就是农民世世代代居住的土地。另外一部分是祖传的房屋，当年他们的祖先购买房屋的时候，是连土地也购买的，事实上当年购买房屋时主要的是购买的土地，而房屋常常被看成是地上建筑附属物。关于拆迁估价标准的问题： 估价标准是按照国家标准《房地产估价规范》进行的。该“估价规范”由建设部主编，具体由中国房地产估价师学会会同国内十个单位共同编制而成。经有关部门会审，建设部以建标[1999]48号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布。据称该规范在编制过程中，编制组总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同时收集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和香港、台湾地区以及国际评估标准委员会（IVSC）的有关标准和理论研究成果。但问题是，既然有如此一份“规范的”科研成果和规范文件，为什么却还会出现被拆迁人抱怨：“用被拆迁房的货币补偿款，在同地段买不到等面积的房屋。”，以至于发展为暴力拆迁，致使上访、自焚、命案连绵不绝呢？有人以为是评估机构与拆迁人串通一气，低估了被拆迁房价格造成的，但是实际上导致暴力拆迁的主要原因并非如此。拆迁补偿价格计算方法和标准的不合理：

《城市房屋拆迁管理条例》指出：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”《指导意见》也指出：“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格”。事实上，城市拆迁范围的房屋多为旧城区里的破旧房屋。房屋结构差，建成年代久，按市场价格评估，其价格都不会高。用评估价格补偿给被拆迁人，别说购买等面积的新商品房，就是购买等面积的二手房，其价格都还相差很多。用被拆迁房的房地产市场评估价格作为货币补偿价格，并且拆迁人也支付了相应的搬迁补助费，看似公平的拆迁补偿价格的背后，实质上蕴含着实质上的不公平，极不合理。

拆迁给被拆迁人的影响：

l拆迁人没有补偿被拆迁人的土地费。

而房屋的价值很大一部分是土地的区位带来的价值，这是最大的不合理。这些房屋的土地有些是当年购买房产时附带的，有些是祖祖辈辈居住在此的农民，这些土地本来就是他们的不动产。即使划拨的土地，按照公允的原则，也应该给予适当补偿。l由于搬家被拆迁户原来平静的生活被打乱了。

搬迁时邻里关系可能要被改变，原来彼此照应的关系也因此导致新变化；居住地点的改变导致要么放弃原工作，要么接受付出更长时间的通勤代价；孩子要么被迫选择新的学校，要么同样付出更长时间的上下学路途代价；市区较便利的商场、医院等生活配套设施也要被改变，而这些却都无法从拆迁补偿价格中得到赔偿，显然并不公平。因此，被拆迁人除了应获得被拆迁房屋以市场评估价格确定的货币补偿价格及相应的搬迁补助费外，还应获得给被拆迁人造成诸多不便的赔偿，才是公平的。

l拆迁对被拆迁人可能意味着强迫消费高价住宅。在城市房屋拆迁行为中，拆迁人与被拆迁人之间的关系不同于一般市场主体之间的关系。一般市场主体之间的交易是平等、自愿、等价的交易关系，交易双方都不受任何压力，只要有一方不愿意实施某种交易，该交易就不能实现。但是对于拆迁这一行为却是一方强买，另一方不得不卖的关系。根据现行政策，城市的某一区域一旦列入拆迁范围，拆迁就是不可逆转的。被拆迁人不能选择拆还是不拆，而只能在被拆后的货币补偿和产权调换之间进行选择。在拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿价格尚未达成协议的情况下，只要履行了相应的程序和手续并进行证据保全，拆迁人就可以申请强制拆迁。事实上在拆迁中，有很多甚至连相应的手续和证据保全的工作都没有做。

在城市生活的居民中还有不少居民的收入并不富裕，或许都拿不出钱来缴纳新建房与旧房建筑结构不同和新旧程度不同的差价款，或许只有少量存款但要用于小孩上学、老人治病等其他用途。如果这一部分居民所在的地段要拆迁，就逼迫他们至少要拿出新建房与旧房之间建筑结构不同和新旧程度不同的差价款来作住房消费，否则就无法在原处觅得一个栖身之地。旧房的建筑结构一般较差，建成年代一般较旧远，新旧房之间建筑结构不同和新旧程度不同的差价款就不是一个很小的数字。另外新建房无疑要考虑房屋的结构和户型要跟上时代的潮流，新设计户型每一单元的建筑面积就不会很小，而经济较困难的被拆迁人原来住房的建筑面积往往都较小，被拆迁人还要支付每一单元新建房比旧房增加的建筑面积的市场价格，才有可能在原地回迁。这两笔款项加起来，对于生活困难的被拆迁人来说，就是一笔很大的款项，有时甚至是根本无法承受的住房消费款。l贫穷的被拆迁人无能力搬迁到郊区居住

首先，拆迁行为并不是被拆迁人引起的。原先的住房条件虽然陈旧、简陋，毕竟还可以住，甚至可以住一辈子。被拆迁人根据他的经济条件可以不作住房消费。但是一旦他的住房被列入拆迁范围，由于旧房的建成年代旧远，建筑结构差，旧房的评估价就不可能高，因此旧房的拆迁补偿价格也就很低，使得他不得不付出一笔对他来说是可观的住房消费款，才有可能保留他原来住房的面积。即使异地安置，被拆迁人往往也得出一部分钱才能换得一套完整的单元房。

即便被拆迁人搬到郊区可以不作住房消费就能获得等面积的住房，实质上也对被拆迁人的居住地的权益造成了侵害。

经济拮据的被拆迁人往往从事体力劳动和服务行业的工作，离开市区他们的就业机会就有可能减少，而他们又没有私人交通工具的便利，离开市区将使他们在工作生活上造成很多不便。

所以，在现行的拆迁制度体系下，表面上看已经按照“评估规程”给予了“公正”的补偿，而且大部分也安排了周转房，似乎就公平合理了，而从社会生活的深层分析，这是表面的公平掩盖着事实上的极不公平。

原因分析如下：

一、项目决策的盲目性和审批的封闭性

项目决策制度化不够而随意性太大。由于城市开发资金的缺乏及认识上的差距，往往项目前期缺少科学合理的可行性论证，更多的是体现领导意志，“一任领导，一任规划”，这是目前较常见的中国特色领导特权。由于对领导干部考核机制的限制，当一任新领导到位后，往往都会通过改变城市形象着手来凸显政绩。而地方城市建设资金来源单一，要想改变城市形象，只能从地中生财，往往地处黄金地段的老城区成为首选之地。通过大规模的拆迁和外迁人口，以及土地性质的改变和提高容积率来获得高额的土地收益，从而实现城市形象的大改变；或者通过与开发商的合作，只要开发商认为项目是盈利的，且有改造投资开发意向，地方政府领导就会拍板，有关部门进行例行审查，经过“绩效分析”及“可行性论证”等等（书面上看基本上每个项目都是盈利的，至于后期如何就无人去验证），这样前期的论证就算完成，项目也就此即告成立；或者政府拿出土地“招商引资”，开发商觉得有利可图，则一拍即合，项目随之开始。城市规划也随之跟进作大幅度调整，不管其科学与否，这种朝令夕改的规划目前是普遍存在的。

审批程序的封闭性带来很大的负面作用。首先，作为项目最直接、最重要的当事人之一的居民，往往在毫不知情的情况下被列入拆迁改造范围，由于完全是在外力推动下被动拆迁，居民对于改造的时间、政策、安置地点、补偿方式等等一无所知，完全处于被动状态，也容易产生与政府对抗的心理。而圈入拆迁范围这也意味着即使暂时不拆迁，居民不得对自己的产业进行任何建设及买卖的行为。如要拆迁则也有可能面临短时间内必须迁出的局面，有如“被驱逐”的心理感受，很容易导致社会冲突；其次，在建设过程中，居民的话语权被剥夺，民意表达缺少合适的途径，不但原有的居民所留恋的城市特色及社区网络未被保留，连居民自身对补偿及安置住房的需求也不能被体现，这为以后的实质工作的开展埋下隐患，而开发商为了提高开发效益，往往偏重提高容积率，不但挤占大量公共空间，也使得旧区改建后，城市形象却未见明显提升的尴尬局面。

在当代法治理念中，程序制约是保障拆迁合法性的重要途径。按照正当程序要求，公民应当能够参与、陈述意见并影响拆迁决定和补偿方案的确定，从而得以在公开、公正、公平的程序中保障自身利益。实际上，城市房屋拆迁激发社会矛盾的直接诱因是补偿的公平性问题。无论是拆迁程序还是规划审批程序的设置上，都是一种利益的较量，管理层通过在程序上的设置，使得被拆迁人的利益被合法化地侵犯。而通过在程序上的调整能有效地保障部分利益，使得被拆迁户通过知情权及话语权来保障自身权益。我们不妨看一下美国《重要空间法》规定的征收拆迁的正当法律程序：1)预先通告；2）政府方对拟征收财产进行评估；3）向被征收方送交评估报告并提出补偿金的初次要约；被征收方可以提出反要约；4）召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性；如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为；5）如果政府和被征收方在补偿金额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理；6）法庭要求双方分别聘任的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换；7）双方最后一次进行补偿金的平等协商，为和解争取最后的努力；8）如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定合理的补偿金额；9）判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产[32]。在美国，法治国家和有限政府的理念程序正义深入人心。从中我们可以看出，该程序从开始到结束处处皆有被征收方的参与，并且其参与足可影响到拆迁是否能够继续进行下去。这给我们最重要的启发是拆迁程序的设计决不能以一方为中心来构建，而应当给予所有的参与者平等公正的权利。

浙江省已于2007年3月修改了省《条例》，第十条明确规定：房屋拆迁管理部门在核发拆迁许可证前，应当依法举行听证，并就拆迁许可涉及的拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金的落实情况等相关事项听取意见。同样是2007年《城乡规划法》得到修订，第二十六条规定：城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。这两大修改都使得公众参与成为必须的途径，让更多的民意能得到体现。

二、补偿安置要求和供给的矛盾

动迁安置市场化与居民理想化的补偿要求差距越来越大。在当前《条例》的拆迁制度下，由于强制拆迁的存在，任一地块一旦划入拆迁范围，该区块内所有房屋都无法避免被拆的命运，既然无法决定房屋命运，被拆迁户只能在拆迁补偿和安置上尽量为自己争取更大利益，“动迁改变命运”成为居民坚定的信念。

《条例》第二十三条规定，“拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可实行房屋产权调换”。拆迁双方对于两种补偿方式的不统一成为拆迁矛盾中的焦点。对于货币补偿而言，补偿价格没有包含房屋的土地使用权这点成为一硬伤。尽管《条例》二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。但仅仅区位价格并不能代表公民通过转让等途径获得的土地使用权的价格。实际操作中，对于被拆迁人的货币补偿往往无法在类似区域购买同等面积的房屋，究其原因就是土地价格的赔补未能到位。近几年房地产市场中土地在房屋价格中占比越来越高，今年据全国工商联调查的数字为58.2%，因此忽略土地使用权的补偿是很不公平也不合理的。近些年各地城市开发高速行进，拆迁总量不断加大，间接地拉动了刚性需求，房地产市场也随之不断升温。由于拆迁是个动态过程，随着时间推移房价逐步上涨，原政策规定的补偿费与市场价差距越拉越大时，原补偿费已经无法在同地段购买类似住房，群众的生活条件不能得到有效保障。由于这种风险，更多居民会选择实物安置；而实物安置补偿方式中，如果配套安置房源的建设和筹措数量远不能满足实际需要，或者安置房源无法按时提供，又或者安置房源距离城区太偏远与原居住地配套条件差距太大，会导致大量刚性的住房需求进入商品房市场寻求对口的的房屋。在这两种刚性需求的推动下，动拆迁情况就会变得很复杂：一是动迁居民强烈要求实物安置；二是要求提高补偿费用以适应市场变化；如果都不能实现，很容易让动迁陷入僵持状态，随时可以演化为群体性的社会矛盾冲突。另外，房地产评估市场的不规范也是造成拆迁矛盾的重要因素。首先，估价方法问题。一般来说，房屋拆迁评估应尽量使用市场比较法。考虑到部分城市拆迁量较大，为了加快评估进度，减少评估工作量，有些省份在地方条例中规定了“基准价格、修正”的估价方法。但在实践中，地方城市政府往往并未根据城市房价变化及时调整基准价格，造成评估价格与市场价格相差甚远。有的城市不经过市场评估，而是由政府公布区位价、房屋重置价、装修补偿标准等，造成补偿标准背离市场价格。另外，由于房价上涨过快，而标准价调整滞后，导致补偿价格远低于市场价，对被拆房屋的价格评估远未市场化。其次，目前有资质进行评估的单位几乎都是政府人员转制而来，他们与政府之间的关系是千丝万缕的，这种关系直接影响到评估结果的公正性。即使不是政府自己的评估机构转入，评估机构的选定和最终评估结果也不一定能保证结果的公平性，因为众多评估机构间的市场竞争使得他必须体现委托人的意志，以期获得下个项目的委托权，而之前评估一般都由拆迁人直接委托，这种评估价格的公正性是值得怀疑的。浙江省的《条例》在2007修改后，对房地产评估机构的选定由拆迁人与被拆迁人共同选定，这点在一定程度上改善了双方敌对的矛盾。

三、行政权力的越位

随着城市化建设的推进，为解决严重的资金需求，政府开始寻求民间资本进入危旧房改造，而同时又担心在市场化的手段下拆迁效率太低下，于是与开发商站在了同一利益战线，不遗余力地去推进拆迁。从理想状态来说，政府不应当有自己的经济诉求，然而，美国宪法之父在设计他们的国家制度时就对政府作过精辟的论断：“如果人都是天使，就不需要任何政府了；如果是天使统治人，就不需要对政府有任何外来的或内在的控制了”。正因为政府不是天使，其权力极容易被滥用来为自己获取收益。寻租理论更直接地揭示了政府权力是如何进入市场交易领域的。如果政府对某一市场领域的进入有审批权，通过寻租，政府公权力进入了市场领域。在城市房屋拆迁制度中政府正拥有着对该垄断领域的审批权，划定拆迁区域、发放拆迁许可证都是垄断性的资源。在当前房地产持续升温的前提下，掌握了土地就等于掌握了财富，获得土地使用权的一种方式就是进行拆迁开发，所以开发商也愿意付出这种“租金”来游说政府将某块土地划入规划范围进行拆迁，并获得拆迁许可证。另外，代表政府行使管理权的官员也可能会为自己收取“租金”的私利而与开发商结成利益同盟，以实现公共利益为掩护，对被拆迁人的利益进行剥夺。根据《条例》规定，政府有关部门负责审核拟订拆迁计划、发放拆迁许可证、协调和裁决拆迁人与被拆迁人之间的纠纷，并不具有参与拆迁的权力。但实践中，政府出于不同目的会想方设法保证逝迁的顺利进行，有的地方由政府直接组织拆迁指挥部，来促进项目的实施。“湖南嘉和拆迁案”正是政府行政权力越位先例的典型。政府的职责应当是维护一个公平有序的社会环境，让市场主体来行使自己的意志，而我们的政府往往逾越了这一界限，拆迁行政主管部门经常借公益之名，包揽城市房屋拆迁。从另一个角度来看，行政权力的“越位”还表现为剥夺了被拆迁人安置补偿方式的选择权。一些地方政府为了提高拆迁效率，下发文件规定对被拆迁户一律采取货币补偿方式，还有的地方虽然规定城市房屋拆迁安置补偿有产权调换和货币补偿两种方式，却规定产权调换只能异地安置，也有些地方采取抓阄的方式确定回迁或者外迁，把被拆迁户的正当要求通过玩游戏般的运气来决定，严重侵犯被拆迁人安置补偿的选择权。

四、公共利益被滥用

新通过的《物权法》对因公共利益而征收公民个人的房屋设置了严格的界限，规定了公共征收应遵循的基本原则，但对商业拆迁却没有规定。为了公共利益，被拆迁人在获得适当补偿后，必须配合拆迁，否则政府可以进行强制拆迁。而与公共利益无关，单纯的商业开发的拆迁，从理论上讲，只能由拆迁双方当事人达成的一致意愿而进行，一般不适合进行强制。但“公共利益”的界定上，我国现行法律没有明确规定和具体标准，这既给地方政府借口公共利益滥用强制权力带来方便，也容易使被拆迁人被误当成漫天要价的无良市民。

《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。从上述条款可以看出，《物权法》关于拆迁问题与相关法律、法规无大区别，但是强调了“公共利益”和“依法补偿”，对“征收个人住宅的”，提出要保障被征收人的居住条件。这对于我们研究推进旧区改造的方式和方法有很大意义。所谓“公共利益”，首先，要符合全社会大多数公民的利益，有利于增加社会财富，提高社会福利，促进社会发展，改善公共环境。而旧区改造恰恰是实现城市规划、优化资源配置、提高土地利用效能、改善群众生活条件的有效手段，这些都是“公共利益”的具体体现，因此可以说，旧区改造的本质就是追求“公共利益”。基于这一基本认识，应该说旧区改造动拆迁工作的本质与《物权法》“保护公民物权”的立法宗旨是一致的，关键是如何解决当前旧区改造中存在的操作机制不规范问题，理顺关系，凸显旧区改造工作“追求公共利益”的本质；其次，公共利益应该是非营利性的，征地拆迁必须有正当性理由，如果通过这些拆迁项目政府或其他机构可以进行营利，则公民就没有让渡其财产权利的义务；最后，当国家为了公共利益的需要征收个人和单位的私有不动产时，“务须按照比例原则——一则要求非在必要时不可侵犯基本权利；二则，必须在最小限度范围内，或最轻范围内来限制人民之权利——庶几，方可认为是合宪及符合公益的限制。故比例原则之贯彻，是公益理念所坚持。”因此，公共利益原则的适用还要注意到将被拆迁人的利益损失减小到最低。

五、救济渠道不充分 救济程序包括行政救济程序和司法救济程序，按照《条例》规定，对于拆迁纠纷的解决存在两种模式，如果拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿协议，因协议的履行发生争议的，双方当事人可以请求仲裁或诉讼；如果拆迁人与被拆迁人无法达成补偿安置协议的，拆迁人可以申请房屋拆迁管理部门裁决，对该裁决不服的，可以向人民法院起诉，但是诉讼期间不停止拆迁的执行。《条例》的这项规定实际效果就是，无论补偿安置协议能否达成，拆迁最终都不可避免，区别仅仅是自行拆迁还是有关部门强拆而已。强拆前，拆迁人与被拆迁人没有签订补偿或安置协议，拆迁人也不向公证机关办理被拆房屋有关证据保全，导致对基本情况有异议时无据可查，这直接导致了公民对于保全自己的财产权的无能为力；本来走民事诉讼是完全可行的，尤其是拆迁双方对拆迁不存在任何异议，而仅仅是补偿、安置问题有争议的情况下，诉诸司法应该是保障公平的的最佳途径，但目前我国只能通过行政裁决和行政诉讼的道路。

国务院制定《条例》，首先，希望通过行政裁决来解决拆迁纠纷，是为了加强行政监管力度，提高拆迁效率，尽可能降低拆迁社会成本，减少拆迁矛盾，从这个意义上看是有其合理性的。但这种行政裁决前置的做法使政府部门陷入两难境地。政府部门作为发放拆迁许可证的主管机关，其发放拆迁许可证的行为就是已经赋予了拆迁行为行政合法性，在此基础上再由自己对拆迁中产生的纠纷进行裁决，审核部门和裁决部门集于一身的特殊关系使得作出的拆迁裁决难以保持公正，但却仍然具备相应的“行政合法性”。而目前申请裁决的都是拆迁人，一旦受理，管理部门必须在30日内做出裁决，被拆迁人如果不服，可在裁决60日内申请行政复议或在三个月内提起行政诉讼，而行政诉讼往往旷日持久，很多被拆迁人在发生纠纷时更愿意选择上访而不愿诉讼，而拆迁管理部门也往往为此坐上被告席，担任出力不讨好的角色。另外，这个制度也将法院推到尴尬的境地，法院对房屋拆迁行政裁决审查是的该行政裁决的合法性，对其便理性不予审查。法院依据行政诉讼原理很多时候只能对拆迁行政裁决进行维持，这样的后果极大损害了司法权威。

2.房屋问题报告建设局 篇二

1 施工现场与材料采购环节的工程质量控制

1.1 施工现场的城市房屋建设工程质量控制

施工现场质量管理对整个工程质量的影响具有决定性意义。管理部门需要不断的、仔细的鉴定房屋建设工程施工单位的资质、技术水平, 通过选择科学的施工质量控制评级标准明确整体房屋建设工程质量的关键控制点。房屋建设工程施工单位要严格按照设计图纸施工, 保证聘用工人的数量和技术水平符合相应规模房屋建设工程的规定, 严格按照规定的工艺流程、操作执行与完成施工, 保证城市房屋建设工程的整体质量。相关房屋建设工程监理单位, 更要严格依照相关法律法规、技术规范对房屋建设工程的关键部位、关键工序、关键过程实施监督, 监督房屋建设工程施工单位落实施工质量保证体系, 尤其是在房屋建筑材料的取样、见证以及建筑结构主体工程专项检测工作上下工夫。城市房屋建设工程质量监督与管理部门, 更要对施工单位提供的建筑材料进行科学取样与检测, 对建设房屋的整体结构工程中涉及的各个重点环节、部门进行专门、专项的审查与检测。只有切实做到以上几点, 才有可能保证监管工作数据的有效性、可靠性, 做到对城市房屋建设工程质量的有效监管。同时在工程开工建设之初, 城市房屋建设工程质量监督与管理部门, 要严格落实建筑工人持证上岗制度, 制定详细的监督计划来, 采用对城市房屋建筑工程质量随机取样监测的方式, 狠把施工源头关。

1.2 材料采购上的城市房屋建工程质量控制

城市房屋建设工程村料的采购是影响房屋建设工程质量的关键环节。对城市房屋建筑材料的采购过程, 管理人员与施工单位采购员必须同时在采购地点, 对房屋建筑材料的整个采购过程进行监管、检测, 实时监控采购全程。一是要确保房屋建设工程施工现场所用的全部建筑材料品种、质量, 并对房屋建筑材料进入施工现场前进行必要的检测, 检测项目标准应该符合国家相关行业标准以及当地房屋建设主管部门的相关规定。对需要临时采购的房屋建筑材料, 也要保证管理人员与采购人员同时在场, 管理人员也要对材料进行检测, 发现不合格材料禁止进入施工现场。

2 城市房屋建设工程施工过程中的质量控制

2.1 设计是城市房屋建设过程质量控制的关键

城市房屋建筑设计是建设工程的基础, 管理体系健全、技术过硬的设计单位、设计队伍, 是城市房屋建设工程质量的保障;存在设计缺陷或不当之处的房屋, 会对房屋建设工程整体质量、施工进度造成破坏性影响, 首先必须要保证房屋建筑设计的科学与完善, 发现、解决房屋建设设计中存在的问题是城市房屋建设管理部门必做协调、解决的重大问题。务必在建设项目开工前做好工程蓝图的审查, 科学论证其可行性, 在保证监理方、业主方、施工单位及相关部门对工程设计图纸仔细审查、问题得到妥善解决后, 发予施工单位采用。对于规模较大的房屋建设工程设计异常复杂、潜在的问题也较多, 不可能所有的问题都能及时的发现与解决, 既使在设计交付后仍然需要继续进行审核, 直到确保所有问题妥善解决;对于设计图纸交付后发现的问题、解决方案要以书面文件形式予以说明, 并督促施工单位予以改进, 最大限度的降低其对房屋建设工程质量的影响。

2.2 设备与材料质量是工程施工质量控制的前提

设备与材料的质量对城市建筑房屋建设工程质量的影响较大;相关的质量保证资料必不可少。质量保证材料, 也称为质量控制资料, 主要由两部分组成:一是施工所用原材料的出厂合格证、检测的实验资料以及工程施工过程中的各工序质量检查记录、报告等。这些质量保证材料需要在监理工程师确认合格后签字, 主具有法律效力, 是房屋建设工程计量、交验的重要依据。设备与材料质量控制工作的主要内容有:材料品牌的认定、厂家信誉情况确认、设备与材料质量是否达到规定标准、确认供应商的真实性以及审核材料出厂质量证明等相关资料。在设备与材料进入施工现场时, 监理人员需要对材料进行实地检查, 如:对水泥、钢筋性能、沙石级配、水质等的分析与检测;必要时可对厂家、供货商等进行相关的当面考察, 以此确保材料、设备质量安全可靠。如果材料检测有取样送检需要, 要严格依照相关规定取样送检。对于发现的不属实、不符合要求设备、材料产品, 坚决予以替换, 严格追究相关部门、个人的责任, 避免类似情况再次发生。

3 城市房屋建设工程竣工验收中的质量控制

目前, 我国城市房屋建设施工企业基本是供大于求局面, 激烈的市场竞争条件下, 质量也就成为企业占领房屋建设市场的最有力武器。城市房屋建设工程质量, 一定程度上反映了施工单位的整体建设与管理水平;城市房屋建设工程项目竣工验收过程中, 应要求工单位配合房屋建设工程质量工程师做好竣工验收与检验工作, 在最后关头确保城市房屋建设工程的质量符合规划设计标准及用户的功有使用要求。竣工验收城市房屋建设的收尾工程, 在正式的验收前应先要摸清收尾工程项目的情况, 之前要至少做一次清查, 依照设计图纸、合同要求, 逐一对照比较, 找出存在的遗漏项目和需要做的修补工作。对于竣工验工过程中形成的验收资料要与相关文件留城市房屋建设管理部门备案待查。

4 结语

做好城市房屋建设工程质量控制工作, 是保证城市房屋建筑质量的关键所在, 只有做好城市房屋建设工程施工现场、材料采购环节的质量控制, 做好施工过程中的质量控制工作以及工程竣工验收工作, 保证城市房屋建筑满足质量、工期等要求, 为社会提供优质、安全、适用的房屋建筑产品。

摘要：本文在分析了城市房屋建设工程质量问题基础上, 从城市房屋建设工程施工现场、材料采购, 工程施工过程以及竣工验收几个方面, 探讨了城市房屋建设工程质量控制问题与对策;以期对城市房屋建设工程质量控制问题的解决有所帮助

关键词：房屋建设工程,质量控制,采购,验收

参考文献

[1]李凤云.关于加强房屋建筑工程质量监理的探讨[J].科技创新与应用, 2012.

3.房屋问题报告建设局 篇三

关键词：房屋建筑 施工 质量控制

随着我国市场经济的快速发展和城市化进程的逐步加快，房屋建筑工程建设在我国各地如火如荼地开展着。房屋它不像一般商品那样可以流动交易，并且房屋建筑与周围环境、地质构造都有很密切的关系。房屋建筑工程的质量控制是建设的核心，也是确保工程项目按

时按量完工、合理调配原料以及降低工程费用的关键因素，它是贯穿于建筑工程施工管理的全过程的一项全方位系统工程，在建筑工程施工中起着至关重要的作用。本文就房屋建筑施工中常见问题与质量控制进行探讨。

一、房屋建筑施工中常见问题

房屋建筑常见质量问题形成的原因，可以按照严重程度分为两种：一种是经常发生的一般性房屋建筑质量问题；另一种是直接硬性到建筑结构安全和使用安全的严重的质量问题。由于我国现阶段的房屋建筑施工仍然处在以手工操作阶段，因此，使房屋建筑质量问题得到快速的解决是不实际的，也是比较困难的。下面就针对其中结构类的问题进行简单的阐述。

1、房屋建筑出现楼板混凝土裂缝

在房屋建筑施工过程中，我们常常会发现这样一个问题，就是楼板或多或少都会出现混凝土裂缝，混凝土裂缝的存在，可以使空气中的二氧化碳很容易渗透到混凝土结构的内部，在诸如水泥等水化产物的相互作用下反应而形成碳酸钙，即出现混凝土碳化的现象。混凝土碳化会破坏钢筋纯化膜，降低混凝土的碱度，如果空气和水在同时期同时渗入，那么钢筋就产生锈蚀。有的楼板裂缝会影响结构承载力，降低构件钢度，破坏结构的整体性；有的楼板裂缝虽对承载力无太多影响，但是如果不重视这个问题，也不及时修补楼板裂缝，将会进一步加剧裂缝的发展，发生渗漏或者降低耐久性，导致钢筋锈蚀，影响建筑物的正常使用功能。

2、地基基础不均匀沉降

在房屋建筑工程中常会遇到为不良土和软弱土的不良地基，它们容易使房屋荷载出现分布严重不均的情况，将会造成房屋开裂、倒塌、倾斜等问题。防治措施主要有：控制加荷速率和荷载分布；选用合适的基础方案。为了减少基底附加应力，还可以选用地基容许承载力较高、有一定厚度的的均质上层来作为基础持力层等。

3、门窗四周部位抹灰开裂

出现门窗四周部位抹灰开裂问题的原因主要在于在施工的过程中先安装门窗框后砌墙的方法，导致门窗框四周部位不紧密，出现较大空隙，难以完全采用抹灰的方式进行填满，因此，门窗框在使用一段时间后会出现抹灰开裂现象，原因是受震动、材料收缩等影响。防治措施包括：应该先砌墙后安装门窗框，预留门窗洞口要大一些，安装门窗时，应先定位置，后安装门窗；门窗安装好后，两边及窗顶要用防水水泥砂浆填满，压实。

4、房屋建筑烟气道出现问题

近几年来，我国房屋建筑工程的建设呈快速发展之势，因此对烟道的需求也快速上升。而市场上有些烟道生产厂商不顾质量，只顾利益，致使烟道产品质量良莠不齐，给房屋建筑工程的使用和安全带来隐患。

二、如何加强房屋建筑施工中的质量控制

1、提高施工企业施工技术水平

就目前而言，房屋建筑常见的质量問题，其中有半数以上甚至更多，都是由于施工原因造成的。因此提高施工企业的施工技术水平和施工人员的整体素质，对减少质量问题，保证施工质量有着重要的意义。

（1）提高施工人员的技术水平，使其对施工质量问题有一定的了解认识，掌握常见质量问题形成的原因，并及时作出预防措施。

（2）对现有的施工工艺进行科学的改进，并对某些易出现工程质量问题的施工工艺进行监督和管理， 减少质量问题的发生。

（3）加强施工人员的安全意识培训，组织施工人员对现行规范和规程的学习，提高施工人员对施工组织的重视，对违反施工规范的施工人员给予一定的处罚。

2、避免出现混凝土裂缝

（1）加强原料的选用及质量控制。实现混凝土质量控制的基础就是必须要严把原料质量关。在选择原料的时候，在保证活性的前提下，应该严格控制砂、石含量，尽可能选用级配

良好的骨料，采用细度小的水泥。在配合比的设计中，应适量掺入粉煤灰、添加剂与减水剂，减少含砂率和水泥含量，以提高产品的抗裂性和密实度，减少干缩，降低水灰比，当然必须

在有效保证强度的基础上。在对原料进行检验时，在施工条件发生变化时，应该按照变化的施工条件来进行及时调整检验频次和检验标准，使其符合全部技术性能指标。

（2）应严格按照浇筑顺序进行，振捣时间应均匀一致，不得出现施工冷缝，分排进行施工浇筑，施工缝留在后浇带处。根据振捣棒的铺料间歇时间、有效震动长度来确定浇筑时间；模板、预埋件等在施工中无损坏或变形现象，必须保护措施得当。浇注完毕后，表面要抹平、压实，排除泌水，清除多余灰浆。为了有效防止出现表面和松顶干缩裂缝的现象，必须在定浆后进行二次抹压、二次复振。

3、加强质量监督，健全管理体制

各地城乡建设主管部门要结合建筑业企业诚信综合评价和质量巡查工作，按照规定的频率，定期组织对辖区内在建房屋建筑项目进行检查和现场评价，并定期发布评价结果。通过量化评价，有效解决建设程序、现场管理和质量安全行为不规范及实体质量不合格等问题，促使房屋建筑工程质量水平不断提高。对于诚信综合评价较差的房屋建筑工程，各地城乡建设主管部门要增加检查频次，加大监督力度。

4、加强房屋建筑烟气道质量控制

（1）材料采购烟道采购单位应选择信誉良好、产品质量有保证的供货单位，并在供货合同中明确产品标准等技术质量要求，严格把好产品的首道质量关。

（2）质量验收要求施工、监理单位应按规定对进场烟道在使用前进行进场验收，合格后方准投入安装。

（3）施工、监理单位认真履行质量验收责任，严格按产品标准和技术要求对投入使用前的烟道进行验收。监理单位不得将不合格的烟道产品作为合格产品验收签字；施工单位不得

将未经验收或验收不合格的烟道产品投入使用。

5、加强房屋建筑工程施工全过程管理

一是要加强各分部分项工程质量管理，确保地基基础和主体工程的质量安全。房屋建筑深基坑和高大模板支护工程无专项设计和施工方案的，一律不得进行施工。二是要严格把好建筑原材料关，加强见证取样管理，凡未经验收或者验收不合格的建筑材料，严禁在工程中使用。三是要加强施工工艺和工序管理，确保隐蔽工程和工序交接不留质量安全隐患。四是要加强房屋建筑工程质量通病防治，确保工程质量，减少质量投诉。五是要严格执行有关建筑节能方面的规定、规范，不得降低节能标准或者随意变更设计。

三、结束语

总之，现今房屋建筑工程投资较大，且有一次性的特点，房屋建筑工程建设完成后，返工、改建都有很大的不可逆性，这就决定了保证房屋建筑的质量要从设计、施工过程进行控制。有效地进行质量管理是必要的也是可行的。

参考文献：

[1]芮晓亮.对建筑施工管理存在的问题及对策的研究[J].科技资讯，2011，（08）：91

[2]王联恩.对我国高层建筑施工管理控制重点的探讨[J].价值工程，2011，（11）：108

4.房屋问题报告建设局 篇四

建设部关于清理城市房屋拆迁有关地方性法规、规章中有关问题的通知

各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局：

《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号，以下简称《条例》)实行后，多数省、自治区、直辖市根据《条例》和地方实际情况，制定了相应的地方性法规、规章，对维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，保证城市房屋拆迁工作的顺利进行起到了积极作用。但在地方立法中也存在一些问题：

一、一些地方未依据《条例》对原有的地方性法规、规章进行修订，导致《条例》的一些规定难以实施。

二、一些地方规定“先房屋拆迁，后处理纠纷”，与《条例》“先补偿安置，后拆迁”的原则不一致。

三、一些地方规定，房地产市场评估价由房地产评估机构以房屋拆迁许可证核发时政府公布的货币补偿基准为基本依据，与《条例》以房地产市场评估价确定补偿标准的原则不一致。天下房地产法律服务网编辑

四、—些地方将房屋拆迁许可证的发证权力授予了区人民政府房屋拆迁管理部门，违反了《条例》关于拆迁许可证的发放主体、责任主体只能是市、县人民政府房屋拆迁管理部门的规定。

五、一些地方性法规、规章违反《条例》的规定，将责成有关部门实施强制拆迁的权力授予了区人民政府。law110.com六、一些地方在制定地方性法规、规章时，违反《行政处罚法》的规定，改变了《条例》规定的处罚种类、幅度。

七、一些地方性法规、规章作出了对未按期搬迁的居民可以采取停止供水、供电、供气等不当的行政措施的规定。

上述问题，导致《条例》规定的法律制度在一些地方未得到切实执行，也是造成拆迁上访的重要原因。为进一步加强城市房屋拆迁管理，维护折迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，我部将对全国有关城市房屋拆迁的地方性法规和规章中存在的问题进行清理。清理工作以省、自治区、直辖市建设行政主管部门自查为主，由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门对本行政区域内(包括省、自治区、直辖市和有立法权的城市)的地方性法规、规章进行清理。对于查出的问题，各地建设行政主管部门要按照立法程序，向政府法制部门或者当地人大报告并提出修改建议。张东伟律师编辑

5.作风建设处问题查找报告 篇五

关于在“作风建设年”活动中问题查找与梳理的报告

根据教育局党委[2008]5号文件《关于在全县教育系统开展“作风建设年”活动的实施方案》的安排，我校党支部认真学习文件精神，制定活动方案，加强了学习教育，提高了思想认识，圆满地完成了第一阶段的活动任务，从6月份开始转入第二阶段，即查找问题阶段。在这一阶段，我校党支部通过多种形式开展自查自纠，对问题进行梳理归纳，现将问题查找与梳理情况报告如下：

按照胡锦涛总书记倡导的“八个方面良好风气”及县委要求做到的“八个带头”和树立“八个形象”的要求，我校干部职工对自己在思想作风、学风、工作作风、领导作风、生活作风等方面的情况进行了全面总结，多渠道、多方式查找自己在作风建设方面存在的具体问题，发放意见征求表300余份，领导与教师谈心共计28人次，向教师与学生进行问卷调查1200余人次，召开集中评议大会一次，从学生、家长、教师及社会各界征求各类意见共430余条。对照先进典型，结合征求所得意见，我校对在作风建设上存在的问题进行了认真的查找、积极的剖析，经梳理归纳存在的主要问题有：

1、在学风上，虽学习态度端正，学习积极，但一定程度上存在照抄照搬、学用脱节、联系实际不够的问题；

2、在思想作风上，班子及领导干部存在开拓创新力度不够，缺乏机遇意识、危机意识的问题；

3、在工作作风上，对学生管理力度需进一步加大，特别是对问题学 1

生的教育上有方法不佳的问题；

4、对于个别教师纪律性、工作责任性不强的问题，领导干部放不下情面，下不了决心，不能予以严厉的批评教育；

5、学校领导与教师、学生之间的交流不够深入，领导们不能及时地听到教师与学生的好的意见或建议；

6、在经常性教育上，把作风建设与理想信念教育、法纪法制教育、科学发展观教育和民勤精神和生态县情教育的结合不够；

7、在生活方面，职工个人节俭意识不强，用水用电有浪费现象；

8、个别教职工工作纪律性不强，有迟到、早退或脱岗现象；

中共民勤五中支部

6.政府网站建设问题调研报告 篇六

一、发展不平衡现象突出

1.横向比较

东南沿海经济较为发达地区，政府门户网站所占比例大，而中西部地区相对落后。在各种不同机构所进行的政府门户网站综合绩效排名中，前十位多分布在东部地区。特别是华东地区的江苏、浙江和山东，以及华南地区的广东省，是我国政府网站整体水平最高的四个省份，集中了全国85%以上的领先网站。尚未开通政府门户网站的三个省级行政区全部在西部地区(西藏、宁夏、青海)。

2.纵向比较

行政级别较高的政府及其部门(如中央、省级)门户网站建设比较完善，而行政级别较低的政府及其部门(如地级、县级)相对落后。不仅在网站普及率上有差别，在内容丰富度、服务深度与广度等方面的差距更为明显。

3.从发展的角度比较

政府网站建设水平与经济发展水平、整体信息化水平等息息相关，不均衡发展将会长期存在。但从建设高效、透明政府和推进和谐社会建设的角度看，过大的差距将进一步拉大业已存在的“数字鸿沟”。东、中、西部整体上的建设水平差距可能需要国家在政策上给予一定的倾斜支持。而相同经济水平地区在政府网站建设上的差距过大，更多地反映的是领导意识和重视程度的差别，需要加强督导。同时，做好对先进网站建设经验的总结和推广，对引导、带动落后网站的改进与提高也非常重要。

二、网站建设不规范，查询、使用不方便

由于各部门、各级地方政府的网站建设几乎都是在摸索中进行的，没有较为统一的标准模式作为参考，目前各政府网站建设存在的不规范问题已严重影响到了公众的使用效果。政府网站建设的不规范至少表现在以下几个方面：

1、政府门户网站的站名、域名不规范

从网站名称上看，在31个省份中，使用“中国+行政区简称”的有13个，使用“XXX人民政府”的有九个，使用“XXX政府公众信息网”的有三个。从网站域名看，使用行政区划简称全拼的有14个，使用拼音缩写的有十个，还有一些纯属不规范用法。这些不规范给用户查找政府网站带来了极大的不便。

2、页面、栏目、内容设计五花八门

即使两个政府网站上都有某类信息或服务，用户在一个政府网站上可以习惯地查询使用，但到了另一个网站上就需要重新学习还不一定能找到。在搜索软件、信息格式等方面存在的不规范也很突出。在政府网站建设初期，大家都在探索，不规范是不可避免的，也可能是必要的，但到了一定阶段后，成熟、公认的模式逐步显现后，就应该加强引导走向规范了。目前来看，政府网站建设的标准化、规范化条件已趋成熟，应该提到议事日程了。

三、信息公开不充分，保障措施不到位

政务公开是目前政府网站功能实现最好的一个，但除个别网站外，大部分网站还存在信息公开不充分的问题。从公开信息的层次看，基本政务信息如新闻动态、政策法规和政府公文等大部分都能做到及时、全部公开;深度政务信息如办事指南、统计数据和各部门业务动态等表现一般;关键性政务信息如人事任免、干部选拔、财政公开、采购公开和项目投资等信息，几乎所有网站都存在很大差距。由此可以看出，我国各级政府网站政务信息公开的全面性亟待提高，尤其应当加大对深度和关键性政务信息的公开力度。

据分析，不同类别信息的公开效果存在巨大的差异，其主要原因在于不同类别的信息供给渠道的顺畅程度不同。新闻动态、政策法规等基本政务信息一般不需要专门出台相关制度就能够采集到大量的内容，所以此类栏目一般内容相对丰富。而办事指南、统计数据等深度信息一般来源于各个部门，需要各个部门提供和维护更新，这些栏目要求具备各业务部门负责内容维护的制度作为保障，因此领先网站在此方面与其他网站之间拉开了差距。对于人事任免、干部选拔、财政投资等方面较为敏感的关键性信息，必须要求依法公开，按照政策规章制度进行公开，涉及到机密的信息绝对不能公开。由于我国各级政府普遍缺乏与此相关的法规，所以绝大多数政府网站缺失这部分信息。因此，由于各种保障措施不到位，造成一些政府网站获取政务信息的渠道极不畅通，政府网站工作者得不到各相关政府部门的支持，只能转载媒体对政务活动的报道填充各个栏目。

从一些做得较好的政府网站经验看，信息公开要真正做到全面、及时，必须有相应的制度和法律保障。目前部分地区制定了信息公开条例(如上海、广州等)，一些部门和地方政府专门制定了关于做好门户网站内容保障工作的政策规定(如商务部、吉林省等)。我国尚没有全国性的信息公开法或信息公开条例，应尽快在这方面取得突破。

四、公众参与效果不理想，需要加大制度保障

设置公众参与类栏目，推动政府与公众互动，是2005年中国政府网站发展中的一大亮点。网上投诉、领导信箱、民意征集、在线调查和市民论坛等栏目普及率较高，吸引了大量用户访问政府网站。但从效果上看，大多数网站做得很不理想。

一些政府网站设置的互动栏目纯为作秀。比如一些政府网站改版后征集网民意见时只问“您最满意的是什么”，而不问“您最不满意的是什么”。由于缺乏政府的积极参与，一些网站的互动性栏目实际上成了摆设，群众意见和建议无法得到及时处理与反馈。2005年12月份，我们曾在一个被认为公众参与做得较好的一个政府网站上做过一个实验：该网站民意征集栏目下有几个子栏目很有特色，分别是网民谈政务公开、网民谈时事、网民谈政府网站，可打开时结果很令人失望，各栏内分别只有几条到十几条信息，而且都是一年半以前的信息。这三个子栏目都设了“更多”字样的指示链接，可怎么也打不开了。按照政风行风热线栏里“我要写信”的有关要求试着写了一封信，询问“是没有网民再谈了还是别的什么原因影响了内容更新?”按照承诺应在一周内得到答复，可结果却是泥牛入海了。

公众参与的关键在于政府必须要参与，决定政府网站公众参与程度和效果的是领导同志和政府工作人员的意识。政府网站工作者必须要加强与职能部门的联合共建，不断牵线搭桥，促进政府各部门与网民进行互动。

五、在线办事能力较弱，跨部门业务协同和信息共享亟待加强

在线办事是政府网站的核心功能。从目前情况看，与对外宣传、政务公开、公众参与相比，在线办事功能的实现程度最差，无疑是我国政府网站功能的“最短板”。少数领先的政府网站已经初步具备政务查询和办理的能力，但是大多数政府网站的在线服务深度十分有限，甚至连表格下载服务的实现程度都不能令人满意。从整体上看，当前我国政府网站还难以真正起到方便企业和社会公众办理事务的作用。提高政府网站的在线办事能力，应当成为我国现阶段政府网站工作的重中之重。

7.房屋问题报告建设局 篇七

一、现实状况与理论前提

《物权法》第二十二条规定:“不动产登记费按件收取, 不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”但何为登记费, 登记费包括哪些内容, 《物权法》并未明确。按照2002年国家计委、财政部发布的《关于规范房屋所有权登记费方式和收费标准等有关问题的通知》的规定, 房屋所有权登记费是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记, 并核发房屋所有权证书时, 向房屋所有权人收取的登记费。对住房收取的, 按套定额计收, 每套收费标准为80元;住房以外其他房屋所有权登记费, 统一规范为按宗定额收取, 具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。目前, 从事房产登记业务的机构其性质大多是行政性事业单位, 无财政拨款, 属于自收自支性质。以某市为例, 其收费主要包括两部分, 一部分是行政事业性收费, 即登记费, 按套收取, 住宅80元一套, 非住宅240元一宗。另一部分是经营性收费, 即交易手续费, 住宅6元/平方米, 非住宅按房屋市场指导价的0.49%收取。《物权法》仅规定登记费不得按不动产的面积、体积或者价款的比例收取, 而登记机构收取的是交易手续费。从登记机构的收费收入构成上看, 经营性收费收入约占整个收费收入的80%左右。因此, 关键是有关部门是否把经营性收费也界定为不动产登记费, 如果是, 为了以后登记机构工作的开展, 只能提高登记收费的比例。

目前, 关于不动产登记行为究竟是民事行为还是行政行为, 以及登记机构的赔偿责任性质是民事赔偿还是行政赔偿, 《物权法》第二十一条及其相关规定并不明确, 笔者在《中国房地产》2007年第7期上发表的《不动产登记中的审查标准及赔偿责任》一文对此从理论和实务两个方面进行了详细阐述, 基本观点是, 登记机构的审查方式是以形式审查为主结合实质审查为辅的方式, 不动产登记行为不是民事法律行为, 而是一种行政确认的具体行政行为, 登记机构的赔偿责任为国家行政赔偿。

二、对各种免责机制的批判性解读

1. 登记机构的询问机制与登记簿

建设部《房屋登记办法》 (草稿) 第十六条规定:“房屋登记机构应当查验登记资料, 并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示, 申请登记房屋是否为共有房屋, 房屋登记簿记载的权利人是否同意更正, 以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认并予以保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的, 可以要求申请人补充材料。”即在当事人申请登记时, 登记机构应当就申请事项是否是申请人的真实意思表示, 是否为共有房屋等事项询问申请人。在登记机构尽到了此义务的前提下, 登记机构可凭登记簿上的记载人作为处分房屋的唯一凭证。建设部《关于贯彻落实<房屋登记办法>的通知》 (草稿) 关于共有房屋的登记及衔接规定:“《物权法》实施后, 登记簿记载的权利人具有唯一性, 其有权独立处置登记财产, 登记机构依照当事人的申请进行登记, 无须再审查是否有其他隐形共有人。”

上引建设部的相关规定, 其立法本意是尽量追求登记事实的客观真实性, 降低登记机构的赔偿责任风险, 但在笔者看来, 这仅仅是立法者的一厢情愿, 该规定恰恰不适时地加重了全国各房屋登记机构的审查职责, 登记机构行政败诉的可能性增大, 是增加了登记机构赔偿责任风险。

首先, “意思表示”本身是民法中的一个专有概念, 指行为人将其设立、变更、终止民事权利义务的内在意思表示于外部的行为。在某种程度上, 意思表示可等同于民事法律行为。让登记机构审查当事人的申请事项是否是申请人的真实意思表示, 即是要求对登记申请背后的实体民事法律关系加以审查, 审查对象及于物权变动的原因关系。在《物权法》都未明确规定登记机构是实质审查还是形式审查的情形下, 上引《房屋登记办法》 (草稿) 的该条规定可以说直接把此审查职责界定为实质审查, 加重了登记机构的赔偿责任。

其次, 在当事人申请登记时, 并不需要登记机构询问是否为共有房屋事宜, 登记机构无此义务。按照法律规定, 法定共有可因夫妻、继承、合伙等法律关系而产生。困扰登记机构多年的所谓隐名共有人, 指的是基于婚姻关系而产生的共同共有, 由于共有人之间特殊身份关系, 习惯上只有夫或妻一方在产权证上作登记, 未登记的一方即为隐名共有人。为叙述方便, 下文特以夫妻共同财产为例作探讨。

第一, 《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定, “房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”, 即在以前的房产登记业务中, 持证交易即可。当然按《物权法》的规定, 权属证书仅是权利人享有该不动产物权的证明, 登记簿才是不动产物权的法律依据, 即《物权法》生效后, 当事人依登记簿记载的内容而为之交易即可。以《物权法》生效为界点, 之前认产权证, 之后认登记簿, 二者仅仅是物权的法律依据不同而已。《城市房屋权属登记管理办法》并未要求登记机构在当事人申请登记时询问隐名共有人事宜, 《房屋登记办法》 (草稿) 为何要多此一举呢?

第二, 有人认为如果登记簿上不记载隐名共有人, 而《物权法》又规定不动产物权的变动依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力, 不动产登记簿是物权归属和内容的根据, 那么, 未记载的隐名共有人的物权即不存在。事实上, 这是一种误解。登记簿上的记载是一种推定力, 而非确定力, 即登记簿上的记载人推定其为合法真实的物权人。

第三, 有人认为《城市房地产管理法》第三十八条规定“共有房地产, 未经其他共有人书面同意的, 不得转让”属强制性规定。对该条中的“共有人”应如何理解?一是产权证上载明的共有人, 不包括隐名共有人, 即这里的共有人是共同申请登记的权利人;二是包括隐名共有人。从立法本意看, 应采第一种理解。根据物权公示公信原则, 从常态来说, 登记簿上的记载应该是正确的物权, 如果登记簿上的记载经常是虚假的, 交易秩序必将被破坏, 登记簿的公示功能也将大为削弱。从利益衡量来看, 如果第三人负注意隐名共有人义务, 将导致交易双方的不对等, 因为出卖人很容易以未经隐名共有人同意为由而反悔, 有违公平。据此, 登记机构审查的共有人是显名的共有人。

第四, 按照《婚姻法》的规定, 如无相反约定, 夫妻存续期间取得的房产应属夫妻共同财产, 即便一方没有在登记簿上作记载, 如果登记簿上记载的权利人未经隐名共有人同意就自行处分该房屋, 第三人受善意取得保护。受到损害的隐名共有人可向处分人主张民事侵权, 这属民法调整范围, 与登记机构无关, 隐名共有人没有申请登记, 登记机构自然无法对其共有权实施保护。

第五, 通过婚姻关系审查隐名共有人也不切实际, 这需要民政部门的配合, 在实践中, 婚姻关系甚为复杂, 难以操作。

第六, 《房屋登记办法》 (草稿) 第十六条规定是自行增加不动产物权变动的条件, 有违物权变动的公示公信基本原则。按此原则, 第三人只需相信登记簿上记载的权利人而与之交易, 其取得的物权即受合法保护。试举一例, 登记簿记载的权利人是甲, 当甲出卖房子给乙时, 假设乙和丙结婚, 按照该条规定, 是否要求乙出具婚姻关系证明, 以证实有隐名共有人的存在, 如果乙不作任何表示, 那此不动产物权的转移登记就不能完成吗?登记机构是否存在不作为呢?

第七, 国家对不动产采取登记公示制度, 房屋权属登记是依当事人申请而为之, 隐名共有人可以进行申请登记成为登记簿上记载的权利人, 如果其不申请登记, 则视为放弃登记, 应自行承担不利后果, 登记机关无义务主动询问有无共有人事宜。

第八, 按照我国的物权变动规则, 基于法律行为发生的物权变动, 不动产须登记, 动产须交付, 按《房屋登记办法》 (草稿) 第十六条的规定, 须要询问买受人是否存在隐名共有人, 以保障登记公示出来的不动产物权的真实状况。那么, 一个人去商店买一支钢笔 (动产) 时, 售货员是不是要问买受人, 这支钢笔是否存在隐名共有人?如果存有隐名共有人, 售货员是不是要通知该隐名共有人到场后才完成该钢笔的交付, 以此来保障买受人占有公示出来的动产物权的真实状况呢?当然, 动产追求动的安全, 不动产在追求动的安全时, 要兼顾一些静的安全, 但在市场经济条件下, 动产与不动产都注重融通, 追求交易安全是更大的价值取向。非依法律行为发生的不动产物权变动, 法律规定的事实条件成就即发生物权变动的效力, 登记客观上只是对已经生效的物权变动事实的确认, 而非物权变动发生的依据。比如法院判决甲取得不动产物权, 在判决书生效之时, 甲即刻取得该不动产的物权。假设甲和乙已结婚, 那么法院的判决书的公示也是不真实的, 因为该不动产也存在所谓的隐名共有人乙, 即便乙可能不是涉案的当事人。实践中哪个法院的判决会做如此考虑?既然登记机构仅是对法院已确权判决物权变动的确认, 有什么理由询问隐名共有人而作记载, 并使登记簿上记载的权利人与法院判决文书显示的权利人不一致呢?

现在有的实务部门, 对合同签订的是一个买受人, 经登记机构询问后, 买受人说已结婚, 存有隐名共有人。于是直接在登记簿上把隐名共有人表示出来。这样操作在法律逻辑上是有问题的。为登记的主体与合同签订的主体不一致, 如果要把隐名共有人显名化, 在签订合同时就应该显名化或是登记机构依照合同买受人一方完成登记后, 再由当事人申请变更登记, 使隐名共有人显名化。

2. 赔偿基金的建立

在《物权法》加重登记机构审查职责和赔偿责任的前提下, 很多人认为, 登记机构在不动产登记业务中, 可根据一定的标准收取一定的费用, 建立不动产登记赔偿基金, 用于不动产登记赔偿。事实上, 此问题的前提仍是如何界定登记机构的责任性质。正如本文前面所述, 至少在现阶段, 无论从理论和实务哪个方面来分析, 登记机构的责任均应定性为行政赔偿。既然如此, 则建立不动产登记赔偿基金毫无意义, 因为, 行政赔偿的支付一定是动用国家开支。

从资金关系来看, 基金是指专门用于某种特定目的并进行独立核算的资金, 如养老保险基金、退休基金、救济基金、教育奖励基金等。从组织性质上讲, 基金是指管理和运作专门用于某种特定目的并进行独立核算的机构或组织, 如高校中的教育奖励基金、保险基金、美国的福特基金会等。因此, 基金一般存在于民事领域。至于不动产赔偿基金的收取方式、如何管理, 都还需要进一步探讨。

如果把登记机构的责任定性为民事赔偿的话, 不动产登记赔偿基金的建立就有意义了。因为民事赔偿以完全赔偿、责任自负为原则。但要把登记机构的责任定性为民事赔偿, 在理论上, 对登记行为的性质还需进一步探讨;在实务上, 现行的登记机构管理体制也需要调整。

3. 责任保险制度的建立

8.房屋建设管理方法浅析 篇八

摘要：房屋建设管理是一项系统而又复杂的工作。因而为了强化房屋建设管理成效，必须采取有效的方式方法。因而本文正是基于这一背景，首先分析了加强房屋建设管理的必要性；其次探讨了当前房屋建设管理中存在的不足；再次探讨了关于如何加强房屋建设管理的几点浅见；最后对全文进行了简单的总结。旨在与同行加强业务之间的交流，以不断强化房屋建设管理成效，为整个房建工程质量的提升奠定坚实的基础。

关键词：房屋建设；管理；质量

房屋建设管理是强化房屋建筑工程质量的有效措施，所以为了更好地提高其工程质量，作为房屋建设管理人员，必须充分意识到加强房屋建设管理工作的必要性，认真分析和总结房屋建设管理中存在的不足，并针对存在的不足，切实加强对其的管理，确保管理的针对性，从而更好地促进整个房屋建筑工程质量的提升。

1.加强房屋建设管理的必要性

房屋建筑是人们赖以生存的居所。在当前土地资源日益缺乏的今天，为了更好地强化房屋建筑工程质量，在现代房屋建筑工程中，加强对其的建设管理已经被广大房屋建设企业所重视。就其必要性来看，通过加强房屋建设管理，能有效的促进工程质量的提升，降低工程投资的成本。另外，在进行房屋建筑工程建设时，还能确保整个房屋建筑工程安全的进行。所以不管是为了确保工程的质量和安全，还是工程的进度和企业的效益，加强房屋建设管理就显得尤为必要[1]。

2.房屋建设管理中存在的不足分析

通过上述分析，我们已经对加强房屋建设管理的必要性有了一定的认识，那么为了更好地加强房屋建设管理工作的开展，就必须对房屋建设管理中存在的不足进行分析，才能更好地确保所采取的管理措施的针对性。就当前来看，在房屋建设管理中存在的不足主要体现在以下几个方面。

2.1人员方面

在房屋建设管理中，人员管理是一项十分重要的内容。但是就实践来看，在人员管理时，一些房屋建筑施工企业为了降低成本，往往在人员教育和培训方面的管理不足，导致很多房屋建设管理人員自身的专业技术水平有限，加上部分房屋建设管理人员自身的质量和安全意识的不足，在房屋建设管理工作中不思进取，导致工程质量被降低，工程进度被延误，进而影响整个工程顺利的进行。

2.2材料方面

除了人员管理外，材料管理也是房屋建设管理中的重点。但是在实际建设管理中，往往只注重材料是否具备出厂合格证书，对某些材料的抽检也缺乏全面性和代表性，导致房屋建设施工中所用的原材料的质量较低，加上施工企业为了强化自身的经济效益，往往采取降低原材料质量、变更原材料配比、偷工减料等手段牺牲房屋建筑工程的质量，这必须引起我们的高度重视。

2.3成本方面

成本方面的管理主要是对工程造价进行控制。但是在实际建设管理时，往往由于资金分配不到位，资金分配缺乏科学合理性，在工程建设期间所采取的成本控制措施不到位等，导致工程有限的资金得不到最大化的利用，而这就会增加工程的成本，甚至因此引发质量安全问题。

2.4安全方面

虽然当前很多房屋建设企业意识到加强安全管理的重要性，但是在实际进行安全管理时，经常会存在注重重点但忽视细节的情况，导致很多时候的安全隐患没有得到及时高效的排除，施工现场存在的隐患较多，这些隐患往往被企业所忽视，而这就可能因此引发安全事故的发生，因而加强安全管理工作也显得尤为重要[2]。

3.改进措施

通过上述分析，我们对当前房屋建设管理中存在的不足有了一个基本的认识，那么在房屋建设管理中，我们应采取哪些措施加强对其的改进呢？笔者认为，在房屋建设管理中，应切实加强对其的管理，具体来说，就应切实做好以下几方面的工作：

3.1人员方面

鉴于人员管理在整个房屋建设管理中的重要性，作为房屋建筑建设企业，必须在房屋建筑建设管理中切实加强人员管理工作的开展。在强化对建设管理人员教育和培训的同时，还应在建设管理中切实加强对施工人员的教育和管理，不断的强化施工人员和管理人员的质量和安全意识。而且在确定管理人员时，必须对其专业技术知识进行考核，同时还应具有较强的房屋建设管理经验，切实注重人才的选拔，才能更好地确保整个房屋建设管理工作得到高效的开展。在此基础上，对人员的管理工作中常抓不懈，不断的强化管理人员的管理水平，尤其是应加强对其的考核，并建立健全考核机制，对不合格的管理人员及时的进行教育和转化，同时还应对所有的管理人员的职责进行有效的明确，才能更好地为整个管理工作的开展夯实坚实的基础。

3.2材料方面

为了更好地加强对房屋建设所需的材料的管理，在做好人员管理工作的同时，作为房屋建设管理人员还应切实履行自身的职责，对于房屋建设施工所需的各种原材料应对其进行严格规范的检验，只有在确保其质量达标，才能更加地促进房屋建设管理水平的提升。因此，在进行原材料质量管理时，由专业的质检人员严格按照质量检验步骤对其进行检验，凡是存在质量问题的原材料一律不得进入施工现场，而且在整个材料采购环节应更加透明化，杜绝暗箱操作，并尽可能地选取高效、节能的环保材料进行施工。当房屋建筑施工材料进入施工现场之后，施工企业还应切实加强对其的保管，切实做好各种安全、质量防护工作，不断的强化质量保管成效，从而更好地材料管理成效的提升。

3.3成本方面

成本是房屋建筑建设企业最为关注的话题，但是在实际施工中，往往以牺牲工程质量为代价而换取经济效益，而这就在极大程度上导致了房屋建筑工程质量。所以针对这一情况，作为新时期背景下的房屋建筑施工企业，必须在房屋建设管理中，则应切实加强建设成本的管理。尤其是在资金利用和管理中，必须对工程建设各项资金进行有效的管理，确保工程建设资金不被挪用，同时还应优化资金管理方案，紧密结合房屋建筑工程项目对资金管理方案进行相应的改进和完善，在确保工程质量和安全的前提下，切实加强对其成本的管理，严防出现三超的现象。这就需要施工企业及时的加强对工程原材料成本的调查，及时的改进材料购买计划。同时还应在此基础上切实加强成本管理工作的开展，例如通过优化施工工艺技术、强化新材料的应用和提升施工人员的专业技能等，均能有效的强化房屋建设管理的成效。

3.4安全方面

房屋建设安全问题历来是整个房屋建设管理的核心，所以为了更好地提高安全管理水平，必须在房屋建设管理中加强安全方面的投资，并在日常工作中不断强化企业全员的安全技能，强化安全管理意识，才能更好地促进安全管理工作高效的开展[3]。

4.结语

综上所述，只有切实加强房屋建设管理工作的开展，才能从根本上确保整个房屋建筑工程项目安全高效的完成。因而在对其进行管理时，必须切实加强人员、材料、成本和安全方面的管理与投入，并不断强化房屋建设管理工作的成效，才能更好地提高整个房屋建筑工程的质量，并为实现房建可持续发展而不懈努力。

参考文献：

[1]马福成，张斌，徐源.房屋建设管理方法浅析[J].中华建设，2011，06：157.

[2]任宪勇，丛双慧.房屋施工管理与质量控制[J].四川水泥，2015，03：27.