物业公司与小区商场

2024-07-10

物业公司与小区商场（共7篇）

1.物业公司与小区商场篇一

2014年工作计划及考核办法 2013年公司成立初年，在公司的正确领导下，在公司全体成员的共同努力下，取得了令人满意的业绩。

2014年公司坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本，强化管理，提高服务质量、做到市场有新发展，管理服务水平有新提高，经济效益有新突破。

根据2013年经营情况，2014年经营思路是：小区独立核算，实行小区经理责任制，公司制订小区收入，成本目标，每月对小区的收入成本进行考核.考核与小区经理的工资、奖金、年终奖挂钩。具体考核办法如下：

一．完成公司下达的收入、成本、服务、目标、奖金、年终奖。

二．在完成公司下达的收入成本服务目标的基础上，收入超出部分，按照百分比（%）由小区经理和公司分成。

三．收入考核

1.物业收入少收______扣小区经理年终奖；

2.物业收入少收______扣小区经理月奖金；

3.物业收入少收______扣小区经理工资的___%。

四．成本考核

1.每月考核小区成本，按公司下达的成本目标，成本每超过___元。扣小区经理___元。

2.按公司下达的成本目标，成本每降低100_,奖励小区经理

元

五．服务考核

1.小区治安考核的目标为0，小区内发生一次偷盗，根据价值扣小区经理______.2.小区卫生考核，每月定期检查，按原卫生考核标准执行。

3.门岗长期设投诉电话，业主每投诉一次，根据投诉事情的情节严重性扣小区经理________.4.维修满意率为95%，因维修不满意，业主投诉一次，扣小区经理_____.5.服务态度满意率为95%,和业主每吵架一次，扣小区经理_____.

2.物业公司与小区商场篇二

读者谢小芳

谢小芳读者:

你可以要求物业管理公司承担赔偿责任。

一方面, 《物业管理条例》第三十六条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定, 提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定, 导致业主人身、财产安全受到损害的, 应当依法承担相应的法律责任。”

保障小区内财物的安全, 既是物业管理公司的义务, 也是其应当提供的服务。保安的擅离职守, 表明其既未尽到教育、管理职责, 也未能履行好物业服务合同。对由此导致你的轿车被盗, 自然难辞其咎。

另一方面, 《合同法》第三百六十九条、三百七十四条分别规定:“保管人应当妥善保管保管物。”“保管期间, 因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的, 保管人应当承担损害赔偿责任, 但保管是无偿的, 保管人证明自己没有重大过失的, 不承担损害赔偿责任。”

鉴于你已向物业管理公司交纳了车辆保管费, 说明你们之间的保管合同是有偿的, 也就不存在物业管理公司能否证明自己有无重大过失问题, 物业管理公司的免责事由仅仅限于不可抗力的, 即不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。而保安擅离职守完全是主观因素, 并非不能避免、不能克服。其在离开岗位时, 也应当预见可能会出现包括轿车在内的财物被盗, 却因疏忽大意而没有预见, 或者是已经预见但轻信可以避免。

3.物业公司与小区商场篇三

如皋市地处长江下游平原，面积1477平方千米，人口140万，素有长寿之乡、花木之都美誉。近年来，如皋市在加快经济社会发展和城市现代化的进程中，始终把改善群众居住条件、提高群众生活水平摆在十分重要的位置。从2013年开始，如皋市全面推进老旧小区综合整治工作，改造好的小区由物业公司接管，推行“三基本”物业化服务管理，使老旧小区环境管理常态化管理轨道，实现了物业服务与管理效益的最大化。

一、如皋市老旧小区管理存在的问题

如皋市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题。

（一）基础设施不完善

由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，导致基础设施严重不足，无法满足居民目前的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等行为屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进了绿化带内。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区根本就没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞，污水横溢。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。

（二）管理费用收取难

老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。小区居民往往以一些问题没有解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右的卫生保洁费，收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位化缘解决，由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。

（三）物业管理介入难

受传统思想观点影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的传统观念，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。另外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区的物业管理。

以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，老旧小区因为脏乱差成为城市市容环境的“低洼地”。要彻底解决老旧小区的管理问题，只有实施物业化管理，而物业化管理的前提必须是由政府主导对小区的基础设施进行不同程度的改造。因为老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业服务企业进驻提供较好条件。

二、老旧小区改造与物业化管理策略

（一）科学民主实施改造

1.政府主导实施

2013年起，如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。

2.科学民主推进

对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等）广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组之间基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。

3.规范组织实施

改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。

4.发挥党建作用

在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，影响施工进度。工作组创新思路，在小区建立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民做样子，作表率；三是通过此平台对不满意的居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从既定改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。

（二）落实物业化服务

1.健全管理制度

为推进老旧小区物业化管理，如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》，出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。

2.建立管理机构

如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心。主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及争先创优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（即“基本保洁、基本保绿、基本养护”）；负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业服务企业与业主之间的物业纠纷。

3.落实物业服务

老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区“基本保洁、基本保绿、基本养护”的“三基本”物业服务，严把准入关，选择有资质、负责任的物业服务企业从事物业管理服务。

（三）构建物业化管理长效机制

1.政策引导奖补机制

落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/平方米的标准对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业服务企业按现代服务业考核奖励44.6万元。

2.基层自治组织机制

大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会。明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业主委员会在物业服务企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业主委员会工作。定期对业主委员会工作进行考核，对成绩显著的给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。

3.物业纠纷化解机制

建立行政、司法、物业服务企业、社区基层组织等参与的“四位一体”物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。

4.物业缴费诚信机制

将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，物业服务企业除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位负责人教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。

三、老旧小区改造和物业化管理取得的成效

（一）居住环境大幅提升

三年来，如皋市共投资8000万余元，完成20个老旧小区的综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善。

（二）缴费比率大幅提高

老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，实现了居民与物业服务企业的良性合作，双赢共进。

四、老旧小区物业化管理启示

（一）老旧小区改造是前提

老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足，经过实施改造，基础设施、管网管线、绿化车位等都得改善，增强了居民的生活幸福指数，为物业服务企业的入驻管理提供了良好的物质、环境条件。

（二）群众参与管理是基石

在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众参与机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民参与小区改造和管理，并搭建参与平台，如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等，让群众参政议政、出谋划策，共建共享，探索新形势下老旧小区的管理新路子。

（三）落实管理责任是根本

落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联系，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会的自治作用，落实老旧小区自治，增强老旧小区自我管理功能。

（四）物业化服务是关键

过去老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁，收费也很低廉，收费难度大。把老旧小区物业管理社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅可以减轻社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。

（五）政策奖补扶持是推手

老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定的财政补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。

（六）常态监督考核是保障

物业监管部门要积极履行行业管理职责，制定物业管理规章制度，引导和规范物业服务企业健康有序发展。街道社区作为日常监管主体，要订立考核奖惩措施，解决存在问题，督促整改，提高物业服务质量，增强居民满意度。

4.物业公司与小区商场篇四

解决老旧小区的管理问题，应该跳出物业管理的市场化服务和传统的街道、社区行政管理的固有框架，站在社区治理的立足点上，以宏观管理的思维去审视、研究和解决。

要调动专业物业服务机构的力量，推行合适的物业管理模式。

一是通过税收优惠、政策补贴、招投标倾斜等措施，激励、吸引专业的物业服务企业接管老旧小区，从而实施规范的物业管理。

二是由社区、居委会出面，将部分业务，如治安、清洁、绿化、四害消杀等基础性物业管理内容通过公开招投标的方式，分别承包出去，并由专人对其进行质量监管。

三是尝试引入物业管理职业经理人(如注册物业师)，在降低管理成本的同时，通过专业的管控，逐步规范老旧小区的物业管理工作。

此外，要借助当前新经济下的新平台，构建老旧小区物业管理新模式。一方面提供基本物业服务，改善社区环境，另一方面挖掘社区消费潜力，扩大市场内需，从而达到双赢的结果。解决老旧小区物业管理问题，是巩固创建成果、推动规范化管理的重要举措。选择一家好的物业公司，能够让老旧小区环境整洁、秩序井然、设施良好、相对安全。

5.物业公司小区电梯临时使用方案篇五

根据xxxx所了解目前项目施工的情况，南京【君悦城市花园】会因配合工程施工的需要，一般会把将来的客梯作临时施工使用，以配合工程施工时的运输需要。对此xxxx根据以往对住宅施工电梯使用管理的经验，从日后管理者与使用者的角度出发，建议发展商宜对电梯临时配合施工使用时，应给予一定的相关措施与制订一些相关使用规定为妥，以合理并尽可能使电梯完好地投入今后的使用。

一.电梯临时配合施工使用前的各方协调建议

在电梯临时配合施工使用前，因【君悦城市花园】的项目有关各分部工程的施工可能尚未完全完成，故可能都采取一些临时性措施，以使电梯能作为临时配合施工。xxxx建议，发展商宜针对目前施工情况，甚至有些措施可能会涉及一些商务协作（原合同所制定交付的时间、条件等）问题，酌情考虑。

1.xxxx建议发展商在领取电梯的准用证和许可证后方能配合使用，以免在使用过程中发生的可能不测事件，而给发展商带来不必要的法律责任；

2.因电梯电缆铺设可能也为临时性连接，在这种情况下，职能部门一般不会对电梯进行正式验收，手续也不宜全部出齐，xxxx建议发展商，需要电梯承包商提供有关相应使用证明文件；

3.电梯在临时配合施工使用前，电梯的内装潢可与承包商协商先不予以装饰，采取临时保护措施，待临时配合施工结束后，再予进行装饰；

4.电梯在临时配合施工使用前，xxxx建议发展商宜由总包单位，指定专人负责电梯的临时使用，由其委托电梯供应商、安装单位或其它单位，由持电梯特种操作证的专人负责操作运行，操作人员的费用，也可宜由发展商或施工总包单位负责（此项需视与总包建筑合同关系而定）；

5.电梯在临时配合施工使用前，xxxx建议发展商，督促总包单位认真检查各停层候梯厅的光线照度，必要是请事先加装临时照明采光，以防因光线不足导致在使用过程中碰擦电梯骄厢的现象；

6.各层候梯厅必须保持畅通，不允许堆放任何物品，更不应在此进行如人工拌料等各类施工的工序操作；

7.各层地坪与电梯地面必须处在同一地平线上；

8.电梯临时使用前，对电梯骄厢采取临时全方位保护措施，建议用木板固定骄厢地面铺垫，骄厢四周防护宜采用硬性材料防护；

9.电梯在临时配合施工使用前，应仔细察看每层水阀等开关设置位置及完好情况，以防水浸事件的发生，并落实相关单位的责任制度；

10.与电梯承包商需约定电梯临时使用时间，以及故障发生的解决最短时间；

11.电梯使用过程中，电梯承包商的检修与保养事项；

12.在电梯临时使用中，其电梯免保期开始的日期需要电梯的承包商进行确定，以尽最大可能相应保证免保期的时效；

二.电梯临时配合施工使用过程的一些建议事项

电梯在使用过程中，应相应对下列一些设施与设备做好具体落实措施，及制订相应有关各施工单位与个人的使用制度与准备工作。以下是xxxx建议发展商制订的一些制度，以及在使用过程中的一些实施办法与要求，谨供发展商参考，帮助电梯管理人员、操作人员了解相关日常保养和操作规范，以完善电梯使用与管理要求。

(一)电梯使用前的具体设施设备检查项目的落实措施

1.绝对不允许井道进水，并采取相应预防措施；

2.电梯供电电缆及供电方式必须单独列开，包括临时电缆供电，严禁与其它设施设备混用；

3.电梯处于运行状态时，不得随意拉闸断电；

4.机房门窗必须安全可靠，保证机房内通风达到标准，非电梯维修人员，严禁擅自入内；

5.机房现有孔洞必须封闭，四周不得渗水或漏水；

6.机房内必须有永久性的照明；

7.机房内必须配备消防设施；

8.不得拆除轿厢的轿壁衬板护围；

9.轿厢地板和厅门外地面须铺设厚橡皮、泡沫塑料等类似材料，以防止建筑材料落入电梯井道或损伤轿厢门坎；

10.每天运行完毕应停在顶楼，尽量避免因施工用水对电梯造成之破坏；

11.各楼层停层面需有完好醒目的楼层标识；

(二)电梯管理的总则

1.电梯每周至少要进行两次安全检查；

2.电梯有故障要马上报告；

3.对电梯动作情况要建档立卡；

4.每日使用电梯前，要先行空载数次；

5.电梯运行时要按额定负责；

6.进行电梯按钮操作时，要轻按轻放，不要敲打按钮面板；

7.装载物品要轻拿轻放；

8.装载物品需要包装完好，车载物品应堆放合理，以防倾到；

9.装易燃物品要专人监护，不能与助燃物品混装；

10.轿厢和厅门外部要保持整洁，不能有垃圾嵌入地坎、门柱缝隙；

11.发生故障要及时报警，不准敲打、强行扒开梯门；

12.驾驶员要持证上岗，谨慎操作；

(三)电梯管理的实施细则

 电梯工岗位职责

1.严格遵守国家和市有关技术法规和标准以及公司的各项规章制度。

2.负责电梯的运行监控及日巡视工作，认真填写«电梯日巡视记录»和«电梯故障维修登记表»。

3.监督检查电梯分承包方的维修保养工作，认真填写«电梯定期保养检验报告及记录»，收集电梯分包方的«电梯定期保养记录»和«电梯维修记录»。

4.电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理工作。

5.参与部门经理组织的周检及对电梯分包方的月考评和评审工作。

6.积极完成上级交办的各项临时任务。

 电梯机房管理规定

1.每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。

2.保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40摄氏度。

3.保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。

4.毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。

5.机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。

6.«电梯困人救援规程»和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。

7.按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。

8.每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。

 电梯安全管理规定

1.电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。

2.机电部之电梯工每天对各电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。

3.机电部经理在周检时，组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患，立即组织整改。

4.机电部经理组织人员，按程序文件规定对电梯分包方进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作。

5.机电部电梯工和机电工程师负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。

6.统一设立报警点，保证电梯发生故障时能接到警报。

7.在电梯机房和值班室悬挂«电梯困人救援规程»，电梯发生困人故障时，严格按规程执行。

8.经劳动局检测不合格，未取得«准用证»的电梯严禁投入使用。

 电梯安全操作规程

电梯每天运行前的检查与准备工作

1、开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。

2、开启轿内照明。

3、每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。

4、层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。

5、平层准确度应无显著变化（在规定范围内）。

6、经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。

 电梯行驶中应注意事项

1、轿厢的载重量应不超过额定载重量。

2、乘客电梯不许经常作为载货电梯使用。

3、不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需管理处同意、批准并严加安全保护措施后装运。

4、严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号。

5、不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运长物件。

6、电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。

7、轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置它物。

 当电梯使用中发生如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修

1、层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时；

2、运行速度显著变化时；

3、层、轿门关闭前，电梯自行行驶时；

4、行驶方向与选定方向相反时；

5、内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时；

6、发觉有异常噪音，较大振动和冲击时；

7、当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时；

8、安全钳误动作时；

9、接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时；

10、发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时；

11、电梯使用完毕停用时，管理人员应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭；

12、电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉；

 乘梯须知

1.用手按钮，严禁撞击。

2.不许吸烟，勿靠厢门。

3.运行之时，挤门危险。

4.危险物品，禁止进梯。

5.保持清洁，勿吐勿丢。

6.运载货物，须先报批。

7.若遇意外，请按警铃。

8.超载铃响，后进退出。

9.发生火警，切勿乘梯。

管理单位：

投诉电话：

 电梯困人救援规程

凡遇故障，应首先通知电梯工，如电梯工超过5分钟仍未到达，则机电部经过培训之救援人员可根据不同情况，依下列步骤先行释放被困乘客：

一.轿厢停于接近电梯口的位置：

1、确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门察看）；

2、关闭机房电源开关；

3、用专用外门锁匙开启外门；

4、用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）；

5、协助乘客离开轿厢；

6、重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。

二.轿厢停于远离电梯口的位置时：

1、利用电话或其他方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；

2、进入机房，关闭该故障电梯的电梯开关；

3、拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及旋柄；

4、救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近之电梯门口。

5、确认刹车制动无误，放开盘车手轮；

6、然后按照上述“一”中所列步骤救出乘客。

7、遇到其他复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位处理。

8、此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程序为准。

(四)电梯维修与保养

xxxx提供电梯一些主要维修与保养的一般规范操作，xxxx建议发展商，对于免保期内的电梯维修，应告知员工，不应自行加以处理。对于电梯的维修与保养，建议应委托专业公司（需有资质的维保资质单位）进行操作，在此提供保养的有关标准与检验，主要是让有关人员了解电梯的一般保养内容和要求，值得注意的是，每个电梯生产厂家都有自行完整的维修保养手册，应按此进行操作为准。

 电梯维修保养主要标准

一.机房：

1、机房通风良好，温度不得超过5—40摄氏度，相对湿度不大于85%（在25摄氏度时）保证没有雨侵入的可能。

2、机房的1211干粉灭火器应保持正常压力。

3、机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全，并挂在明显处。

4、轿厢平层标志应用白色漆标在主钢丝上，便其清晰可见（以利于紧急救援时用）。

5、机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处。

6、机房照明、电源插座要保持良好。

7、机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。

8、曳引轮对铅垂线的偏差≤2.0mm。曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差≤1.0mm。

9、限速器调节部位应有铅封（或漆封），非劳动局专业人员禁止调整。

10、限速器绳槽、轴套、轴及钢丝绳的磨损在允许范围内，运行时应无异常声音。

11、限速器、安全开关灵活可靠；限速器带安全开关动作时，能使电梯可靠的停止运行。

12、限速器-安全钳-安全开关联动的可靠性：

A、轿厢空载时，以检修速度下行至足够复位的距离，手动限速器，安全开关应动作，电梯应停止；轿顶安全钳开关应动作，使电梯停止运行。

B、短接安全钳开关，慢车继续下行，这时轿厢能可靠的停止，曳引轮打滑。复位拆除短接线路电梯应正常运行。（如对重有安全钳时要求一样）。

13、曳引轮或盘车手轮处标出的升降方向应明显清楚。曳引轮、导向轮、盘车手轮、限速器轮上的黄色油漆应明显，不得掉色。

14、各轴承应灵活，运行时应无异常声音，温度应不高于80摄氏度（注油轴承应保持油量饱满），工作2500－3000小时后更换新油。

15、各导体之间及导体与地面之间绝缘电阻大于1000Ω／ｖ，动力回路及安全装置回路电气设备绝缘电阻应≧0.5MΩ，其他电路应≧0.25MΩ，电气设备金属外壳必须保持良好的保护性接地。

16、供电系统电压波动必须在±7%范围内，电源频率波动在±2%范围内。错相、断相保护器应正常、如有错、断相发生，电梯应不能运作。电动机的短路、过载保护应可靠。

17、掣动器掣动时闸瓦应紧密地贴合在掣动轮的工作表面上；当松闸时，两侧闸瓦应同时离开掣动轮表面，应在整个接触面上均匀分布，其间隙不大于0.7mm；掣动轮表面不得有油污、杂物；掣动闸瓦磨损超过厚度的1/

4、螺钉头露出及掣动闸瓦有油时应更换。各销钉、开口销卡簧，联轴器螺栓等无松动、脱落。

18、轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围内，突然断电，轿厢应能完全停止（掣停距离不大于：V<1.0m/s，62cm；V<1.6m/s，160cm；V<1.80m/s，203cm；V<2.5m/s，250cm）在对此值进行调整时，实际情况以在不影响乘客的安全下可以缩短尺寸，但不得大于次尺寸，否则有滑车的危险。

19、电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置，应齐全并挂于墙上，不得它用。

20、曳引轮绳槽磨损在离V型槽底部4-5mm时应更换或重车。

二.井道与轿厢

1、上、下极限，限位开关灵活可靠，限位与极限开关距离在100-140mm。

2、弹性滑动导靴A、C尺寸为2mm，固定滑动导靴顶面间隙之和2.5±1.5mm。

3、绳头组合固定。

4、各根钢丝绳张力与其平均张力之差≤5％。钢丝绳磨损报废标准。

5、轿厢导轨顶面距离偏差为0±3mm，轿顶轮不平行面≤1mm。

6、对重块压板固定坚固，对重铁不得有锈。

7、安全钳联动机构各部件应灵活、活动正常，钳块斜块与路轨之间的距离为5±0.5mm。

8、轿顶固定照明应正常，轿顶非自动复位的急停开关应正常，轿顶检修操纵开关应正常。

9、平层精确度：交流双速梯V≤0.63m/s，应在±15mm内；V≤1.00m/s，应在±30mm内；交直流调速，V≤2.5m/s，应在±15mm内。

10、层门门扇下端与地坎的间隙：客梯1-6mm，货梯1-8mm；开门刀与各层地坎间隙应为5-10mm；层门滚轮与轿厢地坎间隙应为5-10mm，门锁定后一般人力的施加在门扇中间，其缝隙可以超过6mm，但不得超过30mm。

11、轿厢安全窗应灵活，且安全窗开关动作可靠。

12、每一层厅门机械电气联锁装置动作可靠，只有当机械锁定后，电气才能接通。（包括附门电报联锁开关、轿门电气联锁开关）断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气联锁开关、电梯要可靠的停止运作。

13、轿门的安全触板及光电保护动作应灵活可靠，当有物体挡住门时，门会自动反回。

14、轿内告示牌应明显清洁；报警装置功能正常，随时保持能和消防中心、机房正常通话；排风机要保证轿内空气流通；照明不得有不亮的光管；紧急照明功能正常。

15、指令、召唤、选层、定向等装置应准确无误。声光信号应正确，开关门按钮功能正常。

三.地坑：

1、补偿链运行时无碰撞，两端应牢固固定、二次保护要可靠。

2、选层器钢带不得有锈蚀、钢带安全开关动作要可靠。

3、地坑急停开关的开关方向要明确，红色标注正确，且动作可靠。

4、随行电缆固定可靠，不得打结、扭转、破损等。

5、轿厢下梁撞板至缓冲器距离：弹簧缓冲器应在200－350mm内；液压缓冲器应在150－400mm内；对重下梁撞板至缓冲器距离，弹簧缓冲器应在200－350mm内；液压缓冲器应在150－400mm内。

6、液压缓冲器油量应充足，无锈死现象，缓冲器安全开关动作可靠。

7、限速器张紧轮安全开关应动作可靠。

8、井道地坑无积水、杂物等。

9、各种安全开关固定不得使用焊接，但应安装牢固。

10、超载报警装置，在空载状态，手动试验时，功能应正常，自动门机应不关闭。

注：具体维修保养，请参照有关电梯产品说明书

电梯维修保养工作的检验

一.范围：

公司所管电梯的维修保养工作（目前为分包）；

二.职责：

1.机电工程师和电梯工负责一般维修和保养的检验；

2.机电部经理负责组织进行周检、月考评和重要检验工作；

三.内容：

1.定期保养的检验：

A、一般保养的检验：

电梯一般定期保养结束后，由电梯工和机电工程师进行检验，并填写«半月/月/季度/半年保养检验报告及记录»，报经理审核；

B、重要保养的检验：

重要保养工作由机电部经理组织人员进行检验，并填写检验记录；

C、年检：

电梯年龄由电梯保养单位之注册检测员负责，并填写«电梯年检报告»报劳动局审核；

2.维修的检验：

A、一般维修的检验：

一般维修的检验定于故障维修后，由机电部电梯工进行检验，维修人员填写«设备维修记录»交机电部保管；

B、重大维修的检验：

重大维修的检验定于故障维修后，由机电部经理组织机电工程师和电梯工共同进行检验，组织填写«设备维修记录»，并报物业部、主管总经理各一份；

四.以上检验可依据«电梯维修保养的主要标准»及有关电梯国家标准进行检验

五.相关文件

电梯维修保养工作标准

自动扶梯维修保养工作标准

电梯半年保养检验报告及记录

电梯月保养检验报告及记录

电梯季度保养检验报告及记录

电梯半年保养检验报告及记录

电梯维修记录

 电梯维修保养安全规定

一.职责：

1.电梯保养单位进行维修保养参照本安全规定；

2.机电部电梯工进行维修保养工作时按照本规定执行；

二.内容：

1.电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。

2.在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。

3.在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。

4.在坑底应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。

5.操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。

6.操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。

7.严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。

8.使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。

9.电梯维修保养注意事项：

A、非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。

B、工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留工具在设备内。

C、离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。

三.电梯定期保养规程

(一)职责：

1.电梯维修保养单位负责参考本规程具体执行电梯定期保养工作，并填写«电梯定期保养记录»，交机电部保管。

2.机电部之机电工程师和电梯工负责跟踪检查，并填写«电梯定期保养检验报告及记录»。

(二)内容：

1.机房：

A、先关闭电源：控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。

B、电动机、测速发电机、卷扬机、曳引机的检查及油质油量的检查。

C、卷扬机牙箱、油量、油质的检查。

D、限速器及限速器的开关的检查、清扫，活动部位注油。

E、制动器的行程、动作、灵活性，制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。

F、选层器详细检查及清扫注油。

G、电动机冷却风扇注油。

H、各回路绝缘电阻测量（半年一次）。

2.机身及井道：

A、保养时从最高层向下保养（用检修速度）。

B、轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认。（安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等）

C、内外门开闭动作及门脚胶检查。

D、内外门耦合检查，清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫。

E、内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门联锁开关接线检查。

F、接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。

G、各种撞动开关、刀、接点检查。

H、钢带清扫、抹油，钢带开关检查。

I、超重开关清扫、注油。

J、行车情况检查。（起动、行车、加减速及停车止平稳性、振动、噪音程度、平层差等。）

K、各讯号灯检查及灯泡更换。

L、各油盅油量检查补充，张紧轮加油。

M、井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。

四.电梯故障维修规程

(一)职责：

1.电梯维修保养单位负责参考本规程执行，并填写«电梯维修记录»。

2.机电部值班员和电梯工负责填写«电梯故障维修登记表»，并通知电梯分包单位处理。

(二)内容：

1.电梯发生故障应快速到达现场（值班员和电梯工五分钟；分包单位二十分钟内）。

2.在进行电梯维修工作前，应由主持人进行安全技术交底。

3.先了解故障现象、分析发生故障原因，分析故障的位置。

4.电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。

五.一般常见机械故障：

1.机房：

A 电机轴承故障。电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，须更换轴承。

B 选层器故障一般有以下几种：

(1)滑链：调整链条长度，调整带动轮位置。

(2)选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，用除污剂清除（PHILIPS390CC3）此剂除污快、去污强，而且还有滑润作用。

(3)上、下滑杆不灵活主要是导向轴承锈死，或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致；更换导向轴承，导轨加润滑油，除去主导轴锈污，加润滑油。

C 制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有相互摩擦现象，调整制动闸瓦，制动闸瓦有油污，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污。

D 限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏，清除杂物、更换轴承。

2.井道与轿厢：

A 和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等，清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊门轮，调整门闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。

B 厅门故障同上。

C 开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车、调整开门刀位置，（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙）。

D 导轨故障：运行不平稳、发抖；振动等现象，调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口。

E 导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、更换，导靴座位置不对、调整。

F 安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车；调整安全钳间隙，安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。

3.底坑：

A.链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，调整补偿链。

B.安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声；调整安全钳钢丝绳，更换轴承。

C.缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动，液压油量不足；除去铁锈、补充液压油。

六.电梯一般常见的电气故障：

1.机房：

A.保险丝故障：缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所制，排去底坑积水，排除短路点、换上相同保险丝、厅门轿门安全回路，由于井道有水，回路有短路点所致，断去来水源，排除短路点，换上相同的保险丝，指示灯回路、由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致。排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路由于控制线被烧，控制元件内部短路，更换控制线圈和控制元件，排除线路短路点、换上相同保险丝。

B.接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器或继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致，更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

2.井道与轿厢：

A.上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，清洁接触点或更换、排除断点等。

B.轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，清洁接触点或更换、排除断点等。

C.安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点，更换开关。

3.底坑：

A.缓冲器开关、底坑急停开关：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致，清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

B.张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致，清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

C.以上是一般常见故障，维修时，可根据实际情况处理，维修时参照«电梯定期保养及维修主要标准»。

 电梯负荷试验规程

一.职责：

A.电梯维修保养单位参照本规程执行；

B.机电部人员参照本规程监督检查；

二.内容：

1.电梯自动试验：

A、电梯轿厢空载，以额定速度上行、行程至井道的上部范围（即约上部的1/2处）、断掉机房电源、电梯制动后，轿厢应能完全停止。试验次数每台不得低于三次。

B、电梯轿厢以载有额定负荷的125%，以额定的速度上行、行程至井道的上部范围，约上部的1/2处，断掉机房电源电梯掣动后，轿厢应能完全停止、试验次数每台不得低于三次。

2.电梯对重缓冲器的试验：

将电梯行驶至最高层停止后，轿门完全关闭，在机房断掉电源、用手动撬开掣动器、使其对重完全放在缓冲器上（并使缓冲器压缩）、这时，用手动完全松开掣动器，电梯不能上升。

3.电梯平衡系数试验：

电梯以额定负荷的40%-50%，以额定速度上行、下行。在机房测试电流、上行电流和下行电流不得超过0.2%安培。

4.电梯超载安全装置试验：

将电梯行驶至最低层，在电梯轿厢内陆续平稳的加入100%，至110%的额定载荷，超载安全装置应动作，发出报警声，超载信号灯亮，电梯不能起动，自动门不能关闭。

5.电梯的运行试验：

电梯轿厢分别以50%的载荷和额定载荷，并在通电持续率40%的情况下往复运动1.5小时，电梯应运行平稳，掣动可靠，起动、运行和停止时轿厢应无剧烈振动或冲击。

6.电梯的静载试验：

6.物业公司2010年小区工作总结篇六

2010年，在物业公司直接领导和大力支持下，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，小区物业管理员、保安、维修工和保洁工按照岗位要求，各司其职，各负其责，团结一致，齐心协力，共同做好小区的物业管理工作。通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。截至12月底，小区收缴物业管理费:84705.20元。水费：22207.90元。电费10852.10元。闭路收视费：38304.00元。现将小区2010年主要工作总结如下：

一、小区的日常管理工作

小区管理是公司住宅物业管理服务形象的一个重要窗口，是一个日常维护、管理、服务机构，推动各项工作朝向公司既定目标前进的一个组成部分。小区管理主要承担着日常投诉处理、收取物业费、绿化保洁、保安、过户费、基础设施和水电维修维护等工作。由于我们管辖区域较大，有大量繁杂琐碎的事务性工作，面对客观现实，我们冷静应对，积极行动，强化工作意思，理清头绪，合理分工，注意加快工作节奏，提高工作效率，耐心细致地做好各项事务性工作，力求周全、准确、及时，尽力避免疏漏和差错。至今，基本做到了事事有着落，件件有回音。

二、抓好员工思想工作。

为了增强员工的凝聚力及向心力，增强员工的自律意识和团结意识，调动各部门员工的积极性和责任心，加强部门之间的合作，提高服务效率和服务质量，让员工真正感受到三运物业这个大家庭的温暖。我们在员工入职、转正、正常工作、离职等多个环节上下功夫，定期、不定期地找员工谈心、闲聊，了解他们的真实想法，听取他们的意见和建议，解决他们生活和工作中的实际困难；了解他们及其家属的工作、生活、学习状况，及时掌握他们的需求并力所能及地提供帮助。当发现员工思想有所变化时，摸准他们的想法，针对客观情况，进行正确判断，把握有利时机，争取在做思想工作时占据主动，及时疏导，化解员工心中的疙瘩，稳定员工队伍。

三、演绎高品质的服务。

物业服务工作是复杂而琐碎的，物业无小事，业主的大事小事我们都会认真对待。也许在我们眼里很小的事，恰好就给业主带来很多不便，这就要求我们应站在业主的角度上去思考问题，想业主之所想，急业主之所急，帮业主之所需。在日常的管理中，我们会从员工思想入手，积极引导、开拓视野，不断加强内部管理，进一步提高服务质量；督导和协调，合理调配人员，尽最大可能发挥每一名员工的潜能，积极认真的完成各项工作。

1、强化安全意识，安全工作：

（1）以理论武装头脑，普及消防知识，落实安全措施，消防工作是小区安全工作的重点，责任重于泰山，为把消防安全工作落到实处，实行消防安全责任制，每月组织一次防火检查，及时消除火灾隐患。制定了详细的巡检计划，对各种消防设施进行检查、维护，在今年10月份对小区的灭火器材进行了全面检查，根据小区的特点制定了详细可行的灭火预案、疏散应急预案。（2）组织小区维修人员认真学习专业知识和消防知识，使他们时刻不忘安全服务的意识。在日常维修工作中时刻注意安全维修服务。在小区15号楼装修期间，针对装修户逐步增加情况下，将装修管理工作立为工作重点，从源头上杜绝违章装修，违规施工行为的发生，完善装修前的检查工作，明确了责任范围，分清装修前后房屋质量问题，指定专人巡视监管，加大巡视频次，并在原有巡视监管制度基础上增加和完善了巡视流程及监管制度，巡视频次达到了每天不少2人次。小区维修管理人员及时的与各住户联系，如发现违规便及时纠正，并在巡查记录上详细描述违规情况，便于协调，随着巡视流程及监管制度的完善，违规装修情况有了明显下降。

2、端正态度，热情服务：

（1）本着“想业主之所想，急业主之所急，帮业主之所需”的态度，端正思想，积极认真的为小区各住户服务。不管节假日还是日常工作，接到维修报修电话，不推不拖，积极认真的去完成工作。

（2）认真听取各住户的意见和建议，态度和蔼微笑服务，及时解决问题。

（3）随时检查2个小区的垃圾箱，及时和环卫局联系，及时清运垃圾。

3、调动积极性，加强了各项费用的催缴：

（1）抄表收费员提前到各住户家里积极认真的做好水电记录，态度和蔼，及时认真收取各项费用。认真仔细的做好各项费用台账。（2）认真听取各住户的意见和建议，及时反馈小区主管部门，等待解决。

4、小区保安工作：

（1）按照公司要求，着装整洁，仪表端正，提高警惕服务意思、礼貌待客逐步提升了保安员岗位的窗口形象和自身优质服务水平。

（2）为小区营造了良好的外部环境。在小区内，分区分片巡逻，不定时按照巡更路线打点，保证巡逻全面覆盖。晚上，为避免巡逻人员偷懒，打瞌睡，甚至睡觉，特别加大巡逻力度,对闲杂人员、可疑人员及物品、器材进行盘问跟踪、清理，同时调整重点部位摄像头方位，大大改善了内部安全环境。这使小区的安全秩序有了明显提高。经过全体员工的共同努力，确保了小区的正常运转。

（3）加强了对进出车辆的管理，使小区停放有序，做到了车辆车牌的详细登记，进出车辆费用的收取和详细台账。

5、绿化保洁工作：

在清洁卫生、绿化保洁方面，我们根据小区实际情况，不断改变和完善管理方法。加强对保洁员的思想教育工作。从提高保洁员服务意识入手，树立“业主至上，服务第一”的工作理念，让每位保洁员在服务中都能设身处地地为客户着想，真正做到让业主满意，用自己的行动为业主创造清洁、美丽、温馨的绿色家园。

7.2011年物业公司小区工作计划篇七

2011年是物业公司发展蓄势的一年，结合当前新的物业管理形势，物业公的司总体工作指导思想：以提高经济效益为中心，以服务业主为关注焦点，以整合资源，优化产业结构为主线，强化品牌意识，提升服务水准；转变经营观念，调整发展方式，全面提升物业的服务品质和发展质量，实现物业公司科学、健康、持续发展。物业小区制定工作计划如下：

一、工作思想

1、认真贯彻和领会《物业管理条例》精神实质的基础上将公司经营思路由“量”向“质”转变，向追求效益最大化的方向转变，实现公司可持续性发展。

2、确保“两个稳定”，即：确保小区各项工作安全稳定，确保小区员工队伍的稳定。

3、各项工作的安全运行是小区健康、稳定发展的关键。控制和减少各类责任事故发生，建立常态安全控制机制是我们的首要工作。2011年我们仍将把安全生产工作列为各项工作之首，并积极的采取预防措施，消除不安全隐患，以确保安全工作的稳定。确保公司员工队伍的稳定是我们实现工作目标的基础。公司多年的文化积淀，铸就了物业优良的人文环境和人才培育、发展氛围。让有志于为物业效力、服务的员工在这里得到发展和成长。

二、实现“三个延伸”：既：第一、“精细化”服务向“零缺陷管理”延伸；第二、业务能力培训向专业能力培训延伸；

第三、设施、设备管理向健康型管理延伸。

1、按照“标准化、程序化、规范化、信息化”的企业发展目标，2011年我们要进一步细化服务环节，完善服务流程，规范服务行为，把 “精细化服务”模式向“无缺陷管理”模式延伸；提升我们的服务品质和服务水准。

2、基于我们在设施、设备管理上仍处于基础维护状态，2011年小区要加大重点设备的治理和技术改造力度，逐步减少和消除设备隐患，提高设备的健康水平，以设备健康确保运营安全，实现设施设备管理向健康型延伸。以服务业主为关注焦点，持续改进服务工作质量，通过推行“精细化服务”，促进“零缺陷”管理的工作进程。

三、加强员工队伍建设和管理，继续提高员工队伍的专业素质水准，确保员工队伍的综合素质适应新形势发展需要。

1、以安全运行为基础，强化安全意识，提高风险防范能力和预警能力，有效控制、减少和杜绝各类事故的发生。

2、加强对设施设备的养护、维护和可靠性分析工作，狠抓设备的治理、改造和完善工作，提高维护的专业水准，确保设施设备运行正常、健康。

3、以深化内部资源，整合外部市场为目标，继续做好人员结构、组织结构和资源的配置和调整工作，以提高我们的工作效能、工作效率和工作效益。

4、继续做好各项费用追缴工作，加大工作力度，通过降低应收资金环节的损失，实现企业新的增收、创收。

四、全面实施规范化管理

1、在原有基础上修定各部门工作手册,规范工作流程,按

工作制度严格执行,加大制度的执行力度,让管理工作有据可依。并规范管理,健全各式档案,将以规范表格记录为工作重点,做到全面、详实有据可查。