住宅小区物业管理的实施

住宅小区物业管理的实施（共8篇）

1.住宅小区物业管理的实施 篇一

物业管理示范住宅小区创优实施方案

顺利实现康乐里小区创建“北京市物业管理示范住宅小区”的目标，根据北京市考评的有关通知精神，在总结近年来本公司其他创建工作的基础上，结合康乐里小区管理服务中心工作实际情况，参照《物业管理示范住宅小区标准及评分细则》拟订本创建实施方案。

一、指导思想：

通过开展创建活动，进一步提高管理水平，提升服务质量。

二、时间安排：

第一阶段：宣传动员、学习提高、组织落实阶段 2月174月20日

第三阶段：整改提高、迎接初检、充实完善阶段 4月217月 5 日

第五阶段：请市小区办、物业处专家指导创市优 7月19月30日

三、组织体系：

成立创建领导小组和工作小组：创建领导小组负责部署和组织开展创建工作，统筹安排，协调一致，创建达标，工作小组负责执行实施。

创优领导组 组长：李志平

副组长：赵文喜、王健、任保钢、叶鸿斌、乐奇波

创优工作组

组 长：乐奇波

副组长：叶鸿斌（设备组长）、闪志明（环境组长）、陈杨（资料组长）

组 员：曹燕、张宇、王振君、樊荣章、陈重华、杨霄、赵刚、周毅、欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、宋国亮、石蒙、赵雁峰、苏佳。

四、创建工作小组人员分工 项目 责任人 成员 工作分工

项目组 乐奇波 叶鸿斌、闪志明、陈杨 负责总策划、总落实、总监督。

资料组 陈杨 曹燕、张宇、杨霄、赵刚、周毅 档案负责人：赵刚

负责企业的资料收集、管理规程的整理、迎检资料的编写和相关培训。协助创优资料的整理、装订、打印等

环境组 闪志明 欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、韩青青、刘佳 档案负责人：曹雪

经营部场所的环境及相关资料的整理。监管日常事务相关资料整理和收集。装修及楼宇外观。小区清洁、绿化的环境及相关资料的整理

设备组 叶鸿斌 樊荣章 宋国亮、石蒙、赵雁峰 档案负责人：樊荣章

负责物业建筑资料、机电设施、设备资料的整理和收集。负责小区机电设施、设备正常运转、维修及二次供水清洗、消毒工作及相关资料整理

财务及电子文件组 王振君 王振君 电子文件及财务相关资料整理。档案负责人：王振君

安全组 闪志明 何湘赣、赵雁峰 档案负责人：何湘赣

负责小区日常安全护卫工作、培训及相关资料的整理，协助完成其它工作

2.住宅小区物业管理的实施 篇二

一、施工阶段以质量为重点, 规范现场, 安全第一

安全是每个施工项目管理的重中之重, 施工现场的安全, 更是现场项目部的第一个管理目标。项目部要确定“以安全管理为重点, 规范现场管理”的管理思路, 把安全工作放在各项管理工作的重中之重, 切实做到安全第一, 预防为主。

1、建筑施工现场达标

建筑施工现场应当符合下列要求:安全、整洁、美观, 在城市的施工工地, 有围挡设施, 围挡高度不得低于1.8米;道路平整、畅通、不积水、材料堆放整齐有序, 泥浆不外流;垃圾及时处理, 不得就近乱堆乱倒;扰民的施工不得在夜间进行;因特殊情况确需夜间施工的, 必须经有关部门批准后方可施工, 施工过程中应当尽量减小噪声;符合卫生标准;作业人员佩戴证明其身份的胸卡;作业人员临时宿舍牢固, 宿舍内整洁通风, 不得设通铺, 不得乱拉乱接电线;阻止无关人员进入施工工地。

施工企业应当遵守下列规定:不得在建筑施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆等易产生有毒、有害烟尘和气体的物质;不得从高处向下抛撒建筑垃圾;不得将有毒有害废弃物作土方回填。

2、追求高质量, 严格按图施工

在施工过程中, 严把工程质量关, 各方质量管理人员把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中, 采取防范措施, 消除质量通病, 控制返工率。

甲方代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。发现问题, 及时处理, 与监理单位一起, 追究责任。及时检查是否存在偷工减料、以次充好的问题, 质量不符合规定的, 施工方应负责返工、修理。甲方应及时对隐蔽的工程进行检验。

3、确保工期, 对施工单位奖惩分明

施工进度方面, 甲方代表要注意查看施工单位是否按合同工期、按施工组织设计进行, 发现问题要及时提出来。对于按照施工组织设计进行的, 发现在合同约定的工期内确实完不成的, 要适当延长工期或者督促施工单位加人加班。对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度, 充分调动施工方的积极性, 在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”, 促使其达到工程管理的理想境界。

二、完善各部门的协调工作, 切实提高工作效率

1、以科学管理促进协调

工程中各专业的交叉部位明显的问题要及时协调, 在现有管理水平的基础上, 认真对待每一个管理环节, 不走过场, 针对影响工程质量品质的一些关键问题, 从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制, 从而达到进一步提高管理水平的目的。

2、要充分发挥监理单位的技术协调作用

甲方书面授权给监理单位进行监理, 明确监理权力, 监理在委托的范围内, 有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中, 监理方是甲方重要的技术协调和行使权力代表。

甲方代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后, 对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格, 甲方代表要实测一下, 发现问题, 甲方代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件, 或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。

三、以成本为核心, 降低消耗, 增加企业利润

施工现场的项目部是企业利润创造的源泉, 追求效益最大化是施工现场管理的永恒课题, 要坚持成本控制开源和节流并重的原则, 最大限度地挖掘成本控制的潜力。

1、明确责任, 综合管理

成本管理方面, 现场管理人员应实行归口管理, 管好项目控制投入, 降低消耗, 提高工效, 根据施工项目的实际情况编制降低成本的技术组织措施, 深入挖掘各分项工程中存在的降低成本利润点, 降低成本。作为项目经理, 要在充分分析施工合同和投标报价的基础上, 建立项目部成本控制体系, 确定成本控制目标, 编制成本控制计划, 形成成本控制全员、全过程参与的责、权、利相结合的局面。

2、动态控制, 分析成本, 控制成本

成本分析既要贯穿施工的全过程, 服务于成本形成的过程。预算员根据本项目的招投标文件、施工合同、清单报价表, 进行综合单价分析, 制定先进的、经济合理的施工方案, 以达到缩短工期、提高质量、降低成本为目的。在这过程中, 分项管理, 节约成本。主要控制好人工费、材料费、机械费和间接费及其它费用。

项目部定期定阶段进行成本分析, 根据清单报价为综合单价法, 对每道工序施工完后都要进行成本分析, 明确赢利了多少, 亏损了多少, 找出亏损的原因, 制订补救和改进措施, 控制成本支出加强成本管理。

四、结语

施工现场是建筑企业的主战场, 施工管理工作是一个系统工程, 是企业经济目标向物质成果转化的场所。加强现场管理是施工企业管理工作的重要方面。加强施工现场管理, 不断提高施工现场管理水平, 越来越受到建筑行业主管部门和施工企业的重视。必须紧密围绕着建筑所包含的施工内容的多样性和繁复性进行管理, 系统合理地控制施工中各项工作的实施。

参考文献

[1]徐烨:《房地产项目现场施工管理策略分析》, 《现代商贸工业》, 2009年第14期。

[2]曹明军:《浅谈如何做好统装现场施工管理》, 《广东建材》, 2008年第4期。

3.住宅小区物业管理的实施 篇三

如皋市地处长江下游平原，面积1477平方千米，人口140万，素有长寿之乡、花木之都美誉。近年来，如皋市在加快经济社会发展和城市现代化的进程中，始终把改善群众居住条件、提高群众生活水平摆在十分重要的位置。从2013年开始，如皋市全面推进老旧小区综合整治工作，改造好的小区由物业公司接管，推行“三基本”物业化服务管理，使老旧小区环境管理常态化管理轨道，实现了物业服务与管理效益的最大化。

一、如皋市老旧小区管理存在的问题

如皋市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题。

（一）基础设施不完善

由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，导致基础设施严重不足，无法满足居民目前的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等行为屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进了绿化带内。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区根本就没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞，污水横溢。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。

（二）管理费用收取难

老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。小区居民往往以一些问题没有解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右的卫生保洁费，收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位化缘解决，由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。

（三）物业管理介入难

受传统思想观点影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的传统观念，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。另外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区的物业管理。

以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，老旧小区因为脏乱差成为城市市容环境的“低洼地”。要彻底解决老旧小区的管理问题，只有实施物业化管理，而物业化管理的前提必须是由政府主导对小区的基础设施进行不同程度的改造。因为老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业服务企业进驻提供较好条件。

二、老旧小区改造与物业化管理策略

（一）科学民主实施改造

1.政府主导实施

2013年起，如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。

2.科学民主推进

对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等）广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组之间基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。

3.规范组织实施

改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。

4.发挥党建作用

在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，影响施工进度。工作组创新思路，在小区建立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民做样子，作表率；三是通过此平台对不满意的居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从既定改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。

（二）落实物业化服务

1.健全管理制度

为推进老旧小区物业化管理，如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》，出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。

2.建立管理机构

如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心。主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及争先创优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（即“基本保洁、基本保绿、基本养护”）；负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业服务企业与业主之间的物业纠纷。

3.落实物业服务

老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区“基本保洁、基本保绿、基本养护”的“三基本”物业服务，严把准入关，选择有资质、负责任的物业服务企业从事物业管理服务。

（三）构建物业化管理长效机制

1.政策引导奖补机制

落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/平方米的标准对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业服务企业按现代服务业考核奖励44.6万元。

2.基层自治组织机制

大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会。明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业主委员会在物业服务企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业主委员会工作。定期对业主委员会工作进行考核，对成绩显著的给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。

3.物业纠纷化解机制

建立行政、司法、物业服务企业、社区基层组织等参与的“四位一体”物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。

4.物业缴费诚信机制

将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，物业服务企业除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位负责人教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。

三、老旧小区改造和物业化管理取得的成效

（一）居住环境大幅提升

三年来，如皋市共投资8000万余元，完成20个老旧小区的综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善。

（二）缴费比率大幅提高

老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，实现了居民与物业服务企业的良性合作，双赢共进。

四、老旧小区物业化管理启示

（一）老旧小区改造是前提

老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足，经过实施改造，基础设施、管网管线、绿化车位等都得改善，增强了居民的生活幸福指数，为物业服务企业的入驻管理提供了良好的物质、环境条件。

（二）群众参与管理是基石

在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众参与机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民参与小区改造和管理，并搭建参与平台，如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等，让群众参政议政、出谋划策，共建共享，探索新形势下老旧小区的管理新路子。

（三）落实管理责任是根本

落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联系，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会的自治作用，落实老旧小区自治，增强老旧小区自我管理功能。

（四）物业化服务是关键

过去老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁，收费也很低廉，收费难度大。把老旧小区物业管理社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅可以减轻社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。

（五）政策奖补扶持是推手

老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定的财政补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。

（六）常态监督考核是保障

物业监管部门要积极履行行业管理职责，制定物业管理规章制度，引导和规范物业服务企业健康有序发展。街道社区作为日常监管主体，要订立考核奖惩措施，解决存在问题，督促整改，提高物业服务质量，增强居民满意度。

4.住宅小区物业管理的实施 篇四

为进一步加强本市出租房屋的安全管理，加大对“群租”等突出问题的综合治理力度，维护房屋租赁各方合法权益，确保人民群众生命财产安全，根据平安上海建设的统一要求，现就加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作，提出如下实施意见：

一、综合管理目标

认真贯彻党的十八大精神，按照市委、市政府的要求，从深化人口服务管理综合调控出发，以合法稳定就业、合法稳定居住为基准，加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作。

坚持“条块结合、以块为主、属地管理”的基本原则，落实区县、街镇的属地管理责任，充分发挥职能部门作用，坚持系统治理、依法治理、综合治理、源头治理，积极采取多种措施，预防、化解“群租”等矛盾纠纷，消除治安、消防等各类安全隐患；建立健全考核、问责等长效机制，始终做到安全总体受控，切实维护人民群众利益。

二、综合管理机制

（一）构建管理体系

市级层面成立由综治、高院、房管、公安、地税、工商、规土、城管、卫生计生、司法、法制等部门参加的出租房屋综合管理工作协调推进小组，负责指导、协调、推进全市的出租房屋综合管理工作。协调推进小组下设联合办公室。

各区县应当建立出租房屋综合管理工作联席会议制度，在区（县）委、区（县）政府领导下，立足区域实际，组织、协调各相关管理部门，统筹、整合各方面管理力量，建立健全出租房屋综合管理长效机制。

各街镇应当搭建出租房屋综合管理平台，负责牵头、组织、协调基层相关管理部门、社区基层组织、综合协管队伍及楼组长、志愿者等各方力量，做好与出租房屋管理相关的政策宣传、信息采集、“群租”治理等工作。

（二）明确职责分工

各有关部门要按照自身职责，各负其责，协调配合，加强联动，形成合力，确保各项管理措施落实到位。

综治部门负责将“群租”治理工作纳入本地区综治和平安建设工作整体规划，纳入综治和平安建设工作考核，加强督导、检查，重点协调、推动突出问题的解决。

房管部门负责房屋租赁市场的监督管理，会同工商部门做好房地产经纪管理；依法查处违规租赁、房地产经纪机构及其从业人员违规从事房屋租赁经纪业务的行为；会同街镇加强对业主大会、业主委员会的业务指导与监督管理，指导、督促物业服务企业履行职责。

公安部门负责出租房屋的治安管理和消防监督检查，加强“实有人口、实有房屋”全覆盖管理指导力度；依法查处涉及出租房屋的治安违法行为。

工商部门负责房地产经纪机构、执业经纪人的监督管理，依法查处房地产经纪机构、执业经纪人的违规经营行为；对利用出租房屋进行无照经营等违法经营行为，依法查处取缔。

地税部门负责依法加强出租房屋的税收征收管理。

卫生计生部门负责依法查处违反卫生计生法律法规的行为。

规土、城管部门按照各自职责分工查处违法建筑，配合开展集中整治。

司法行政部门负责指导区县加强法制宣传；指导、监督街镇做好涉及“群租”等矛盾纠纷的人民调解等工作。

三、加强“群租”综合治理

（一）综合治理范围

对本市中心城区和市郊城镇内，治安消防等安全隐患突出、居民反映强烈的住宅小区，存在下列情形之一的，纳入“群租”综合治理范围： 1.将单位集体宿舍设在住宅小区内；

2.将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；

3.将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住； 4.出租房间的人均居住面积低于5平方米；

5.每个出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

（二）综合治理流程

1.发现机制。各区县要依托“大联动、大联勤”等各类平台，及时受理市民热线举报、居民投诉、物业服务企业和社区综合协管员上报的“群租”问题，并建立信息记录、分送、跟踪、反馈等制度。

2.认定机制。接到涉嫌“群租”的投诉举报信息后，由街镇组织房管办、人口办等部门，通过房屋面积信息、实有人口信息进行比对，或上门核查等方式，对“群租”行为作出认定。上门核查时，出租人、居委会、业委会、物业服务企业、社区综合协管员和公安等部门应予配合；对阻碍核查的，由公安机关依法处置。

3.责令整改。经认定为“群租”的，由街镇协调房管、公安、工商、地税等部门，针对不同的违规行为，分别向租赁当事人出具《责令限期整改通知书》，可采取送达或上门张贴告知的方式，要求相关责任人在规定期限内自行整改，并明确告知逾期不整改面临的行政处罚或权利限制。

4.行政处罚。逾期不整改的，相关管理部门依据各自职责，依法启动行政执法程序，作出行政处罚决定。对拒不履行行政处罚决定的，向人民法院申请强制执行。

5.集中整治。为维护公共利益，保障公共安全，对于“群租”矛盾突出、居民投诉集中的住宅小区，由街镇组织房管、公安、消防、工商、地税、规土、城管、卫生计生等相关管理部门，对违规租赁、违反治安、消防和人口管理规定、无照经营、偷逃税款、“居改非”、无证行医等各类违法违规行为，开展集中整治，及时化解矛盾纠纷，消除各类安全隐患。各管理部门应当积极配合，落实执法力量，确保整治取得实效。

其中，对利用出租房屋，以旅店、招待所等名称制作招牌字号，招揽住宿，或按日出租收取费用等经营行为的，向房屋所在地的区、县公安机关申请办理许可证手续。未取得开办旅馆许可证的任何单位和个人，不准开办旅馆。违反规定的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》或者《上海市特种行业和公共场所治安管理条例》的相关规定予以处理。未经工商登记擅自开业的，公安机关应当协助工商行政管理机关依法处理。对利用出租房屋开办旅馆，未落实治安管理责任的，由公安机关依据《上海市旅馆业治安管理实施细则》的规定责令改正，并处以1000元以上1万元以下罚款；情节严重的，处以1万元以上3万元以下罚款。

四、禁止违法建筑出租和用于经营

违法建筑不得出租，违反规定的，由有关部门责令限期改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款；同时应当将违法建筑情况报告区县拆违办进行拆除。

对申请租用（或自用）居住房屋开展经营的，应当经原行政主管部门依法办理相关手续；属于违法建筑的，不予办理营业执照；对已经租用违法建筑开展经营的，有关部门应当依法对出租人予以处罚，工商部门应当依法对经营者查处，限期整改并予以取缔。

对租住在违法建筑中的来沪人员，按照市政府有关规定，不予办理居住证、临时居住证，不享受持有居住证、临时居住证可以享受的相关权益待遇。

五、强化出租房屋相关主体监管

（一）明确相关主体责任

1.出租人应当确保所出租房屋符合规定的安全条件，并对承租人使用出租房屋的情况进行监督，禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租，出租房屋不得违反最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制的相关规定。

2.出租房屋的安全责任由出租人负责，禁止将存在建筑隐患、治安隐患、消防隐患的房屋出租；出租人应当与基层公安派出所签订《治安责任保证书》，并切实履行相应责任。3.禁止向无身份证明的人员出租；禁止向利用出租房屋进行违法生产经营活动的人员出租；发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的，出租人应及时向公安机关报告。4.集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的，出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，并在《治安责任保证书》中明确管理人员职责，同时设置监控、灭火等治安防范、消防设施器材和疏散通道，建立信息登记簿或者登记系统，并将相关登记信息报送公安部门备案。

5.承租人承租居住房屋应当用于自住，确需转租的，应征得出租人同意，且不得以营利为目的。

承租人应当对出租房屋的使用安全负责，应当配合出租人做好出租房屋的登记工作，并做好居住登记；应当服从行政管理部门和街镇的管理；不得擅自改变承租房屋的规划设计用途；不得利用租赁房屋从事生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动；不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。

6.房地产经纪机构、经纪人应当依法开展房屋租赁经纪业务，积极配合街镇开展出租房屋综合管理工作；不得为不符合规定的房屋租赁当事人提供经纪服务，不得参与或者教唆他人参与不符合规定的租赁行为。

（二）加大对违法违规行为的查处力度

1.出租人

（1）出租人违反本市最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制规定的，由房管部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》，责令其限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上10万元以下罚款。出租人不履行行政处罚决定的，向社会公开该套房屋信息，限制其买卖，并将违法“群租”和行政处罚信息在房地产登记簿中予以记载。出租人履行行政处罚决定后，撤销限制。

（2）出租人未签订《治安责任保证书》出租房屋的，由公安部门依据《租赁房屋治安管理规定》的相关规定予以处理。

（3）出租人将房屋出租给无身份证件的人居住，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，由公安机关依据《治安管理处罚法》的规定，处二百元以上五百元以下罚款。出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。

（4）集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上，出租人未按规定落实相应安全管理责任的，由公安部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款；造成严重后果的，处3万元以上10万元以下罚款。

（5）不按规定缴纳税收的，由地税部门依据《税收征收管理法》的规定，除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳款万分之五的滞纳金。属情节严重的，应当给予纳税人从重处罚，承担相应的法律责任。

（6）将违规出租人信息作为不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台，供相关管理部门信息共享和符合条件的社会主体依据相关规定查询。

2.转租人

（1）转租人违反本市最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制规定的，由房管部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》，责令其限期改正，逾期不改正的，处以1万元以上10万元以下罚款。

（2）转租人抗拒执法的，由公安部门依据《治安管理处罚法》，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。

（3）将违规转租人信息作为不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台，供相关管理部门信息共享和符合条件的社会主体依据相关规定查询。

（4）对于被处罚的转租人，建立“黑名单”，分别抄告工商、地税等部门加强监管，并通报各房地产经纪机构，不得为“黑名单”上人员居间代理房屋租赁业务。

3.承租人

（1）租住“群租”房的，依据本市居住证管理及相关规定，在落实整改以前，由街镇通知社区事务受理服务中心，暂停办理居住房屋租赁合同登记备案，暂停受理居住证、临时居住证申请；已经办理居住证的，暂停办理签注；已经办理临时居住证的，暂停续期手续。

（2）开展集中整治前，街镇应向承租人履行告知义务，并给予承租人适当的过渡期限。

4.房地产经纪机构、经纪人

（1）从事“群租”业务，或为“群租”提供经纪服务的房地产经纪机构、经纪人，由房管部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》，责令限期改正，暂停房地产经纪机构、经纪人的网上备案资格，对房地产经纪人员处以1000元以上1万元以下罚款，对房地产经纪机构处以3万元以上10万元以下罚款。

（2）以上处罚信息抄告工商部门，对于房地产经纪机构，按照分类管理的要求，记入信用档案，列为重点监管对象，并向社会公示；对于房地产执业经纪人，在注册、变更及审验时，作为重要审核条件。

对有上述违规行为的房地产经纪机构，由房地产经纪行业协会取消“规范门店”参评资格，并记入该经纪机构信用档案。

六、自律疏导机制

（一）加强居民自我管理

各区县、街镇要充分发挥居委会、业委会、业主大会的作用，调动楼组长、业主代表、志愿者积极性，加强对小区居民的宣传教育，不断提高居民自我管理意识，创新自我管理方法，并引导租赁当事人使用市住房保障房屋管理局、市工商局联合制定的《上海市居住房屋租赁合同示范文本》，按照规定办理居住房屋租赁合同登记备案。

1.街镇应当帮助社区居民通过召开业主大会等方式，在居民中形成自律共识，修订完善业主管理规约，增加禁止“群租”、规范租赁行为的约定，并赋予物业服务企业相应的管理职责。

2.物业服务企业应当依据物业服务合同的委托，加强小区出入管理和动态巡查，履行好发现、劝阻、制止、报告责任，并积极协助业主，通过完善门禁系统等技防措施，源头防范“群租”。

3.经认定为“群租”的，业委会、业主大会可依据业主管理规约，约谈教育、书面责成业主终止“群租”行为；“群租”中改变房屋功能、破坏承重墙等行为构成相邻妨害的，相邻业主可通过民事诉讼途径，要求排除相邻妨害，维护自身权益。

4.房屋业主应当自觉遵守《业主管理规约》，落实出租房屋安全管理责任。出租房屋出现“群租”等违法违规情况，危及房屋安全，被相关管理部门责令改正的，业主应当及时整改，或者书面授权第三方机构代为整改，并采取临时性措施，确保出租房屋使用安全。

（二）积极探索代理经租业务模式

各区县政府要研究制定财政扶持政策，鼓励公共租赁住房运营机构、社会专业机构等，收储社会闲置房源，开展居住房屋代理经租业务，逐步扩大租赁住房供应规模，优化租赁住房供应结构，稳定住房租金水平。

物业服务企业在其提供服务的住宅小区内，开展居住房屋代理经租业务，可参照享受上述扶持政策。

七、工作要求

（一）提高思想认识。相关部门和各区县要统一思想，充分认识到开展住宅小区出租房屋综合管理工作的重要性、紧迫性，从平安建设的大局出发，认真履责、主动跨前，把出租房屋综合管理作为夯实本市社会和谐稳定根基的一项重要工作。

（二）强化组织保障。各区县要进一步明确各职能部门的工作职责，加强对街镇综合管理工作的指导、督促；重点对“群租”综合治理进行任务分解，落实对各职能部门、街镇工作绩效的考核；对“群租”综合治理提供必要的人、财、物保障。

（三）加强宣传引导。各区县、街镇要通过告居民书、宣传手册、新闻媒体、网络平台等多种形式，加强对出租房屋安全防范的宣传，教育居民提高安全意识，遵守社会公德，形成有利于“群租”综合治理的舆论氛围，营造安全、和谐的社区环境。

5.住宅小区物业管理的实施 篇五

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鄂尔多斯市东胜区人民政府

关于批转东胜地区住宅小区物业管理实施细则的通知

东政发〔2008〕116号

各镇人民政府，各街道办事处，区人民政府各部门，各直属单位，东胜经济开发区管委会，装备制造基地管委会：

《东胜地区住宅小区物业管理实施细则》已经书记、区长联席办公会议讨论通过，现批转给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二○○八年十一月十九日

东胜地区住宅小区物业管理实施细则

为认真贯彻落实《物权法》和《物业管理条例》，全面加强东胜地区住宅小区物业管理工作，改善人民群众工作和生活环境，维护物业管理市场秩序，促进房地产业持续、稳定、健康发展，现结合实际，制定东胜地区住宅小区物业管理实施细则。

一、目标

加快改革传统的住房维修管理体制，变各部门、各产权单位多头分散管理为物业服务企业统一的专业化管理；变单纯的房屋维修为对建筑物、附属物、场地和环卫、秩序、绿地、道路等实施全方位的维修、养护以及专业化管理和各方面的综合性服务；变行政性、福利发布机构：内蒙古物业管理信息网 http:// 第1页

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型的管理为社会化、专业化、市场化的企业经营型有偿服务；变管理单位的终身制为由业主通过招标择优选择并以委托协议的方式来确定管理单位的聘用制。通过推行和规范物业管理，使全区城镇住宅楼物业管理覆盖率达到90%以上，物业管理服务质量明显提高。

二、基本原则

（一）合理划分物业管理区域，坚持按区域推行物业管理；坚持因地制宜、先易后难、以点带面、逐片推开；坚持区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运行。

（二）坚持房地产开发建设单位与物业服务企业相分离的原则。积极推进物业项目招投标，监督物业服务企业做好物业承接验收工作，明确建设单位与物业公司的各自责任，从根本上解决在房屋质量和配套设施等方面出现问题时，建设单位与物业公司互相推诿的问题。

（三）坚持“分等定级、质价相符”的物业管理收费原则。制定和完善物业管理等级评定标准，服务收费实行分等级管理，并统一实行定级考评制度，查处物业服务企业不按合同约定的内容标准提供服务的行为。

（四）坚持“提前介入、一步到位”的原则。建设单位和开发企业要提前做好新建住宅小区物业管理规划和实施办法，对公共设施设备、公用部位以及绿化道路、供水、供电、办公设施、停车场、垃圾转运站等基础设施均按有关规定标准同步规划、同步建设，并要为小区的物业管理提供不低于总建筑面积3‰的经营性用房，开展多种经营，方便居民生活，以营业收入弥补管理经费的不足。

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三、主要工作任务

（一）全面加强对住宅小区的监管工作。要按片划分、责任到人、全天候在各小区巡查，专管各住宅小区乱搭、乱建、乱放或乱改接车库门厅等公共设施设备的工作；负责清理小区住户乱占公共用地，堵塞公用过道，私自改造或乱接供水、供电、供暖、供气、排污管道、外围商业、办公场所，破坏原有正常的公共设施设备等行为。对改装改接车库门厅的必须经业主委员会和物业公司同意后方可实施，对未经审批私自改接、乱搭乱建等行为，由房管部门协调行政执法局进行强制拆除、恢复原状，并可处一定数额的罚款。

（二）充分发挥社区居委会作用，加强对零散住宅楼房的管理工作。零散住宅楼主要指过去单位建的集资房，没有专项维修资金，基础设施不完善，专业物业公司不愿接手管理的住宅楼。该部分楼房要由所在社区居委会进行管理，充分发挥社区的组织和协调作用，由社区居委会负责组建业主委员会，居委会书记或居委会党支部成员可兼任业主委员会主任，主持业主委员会的日常工作，选聘物业服务公司或自己雇人管理小区，所需费用由业主委员会决定按业主房屋的建筑面积予以公摊。

（三）加强行业管理，提高行业服务质量。规范物业服务企业作风，约束物业服务企业服务行为，防止收取物业管理费而服务不到位或相互扯皮现象的发生。物业公司在接手小区管理时，要到房管部门备案，并在物业服务合同履行期间房管部门与物业公司协商收取2—5万元的服务保证金，房管部门暂时代管，合同期满后，保证金退还物业公司。

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四、规范物业管理制度和程序

（一）严格按照要求年检物业管理企业资质。年检时，物业管理企业必须提供所服务小区业主委员会名单、物业服务合同、开发商移交的相关资料和物业公司简历以及管理情况资料，经房管部门到住宅小区回访调查，条件符合、业主同意的，方可审批通过年检。如服务不到位，不按物业管理服务合同履行职责，违反《物业管理条例》第六章第五十七、五十八、五十九、六十、六十一、六十二、六十四、六十五、六十六条之规定的，可处以相应的罚款。

（二）规范前期物业管理招投标工作，保护招投标当事人合法权益，促进物业管理市场的公平竞争。房地产开发商建设现售商品房项目的，应当在现售前30日完成物业管理招投标工作；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成物业管理招投标工作，以招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业管理前期物业工作。前期物业管理服务费，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。买受人从出售房屋交付之日开始交费，之前的费用由开发建设单位承担。待三分之二的住户入住后，由所在街道办事处牵头，房管部门指导召开业主大会选举业主委员会成员，业主委员会成员产生后和前期物业公司签订服务合同或另选聘具有相应资质的物业服务企业签订服务合同为住宅小区服务，并按服务合同约定进行收费。

（三）严格执行新建住宅定位申报制度。新建住宅要严格履行基本建设程序，实行住宅建设条件申报制度。今后凡属新建住宅工程，建设单位和开发企业就项目规模、规划布局、基础公益配套设施建设方案及建成后产权界定情况向房管部门提出报告，房管部门按照有发布机构：内蒙古物业管理信息网 http:// 第4页

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关规定出具《房地产开发项目建设条件意见书》。发展计划、规划部门在审批规划新建住宅工程项目时，要将《房地产开发项目建设条件意见书》作为重要的审批、规划资料，严格把关。如有不按规划要求建设的行为，要从严追究相关单位和负责人的责任。

（四）严格执行住宅公用部位、公用设施设备专项维修资金缴交制度。按照国家建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，凡商品房销售时，购房者与售房单位必须签订维修资金缴交约定，同时购房者要按购房款2%的比例向售房单位缴交维修资金。根据上述规定并结合我区实际，已建成的各类住宅，经房管部门核实后，由房地产开发建设单位和开发企业一次性将维修资金移交房管部门，专户储存，专款专用，具体使用按有关文件规定执行；今后新建的住宅，要严格执行上述规定。不按规定缴交公用部位、公用设施设备专项维修资金的，房管部门不予办理产权登记手续。

（五）严格执行“一证两书”制度。根据《城市房地产开发经营条例》和自治区有关规定，房地产开发企业在进行商品房预（销）售时，应当向房管部门提出申请，经房管部门审核，符合条件的，必须领取《商品房预售许可证》。房地产开发企业在商品房交付使用时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（六）严格执行住宅小区竣工综合验收管理制度。根据《城市房地产开发经营条例》和建设部的有关规定，住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位要向规划行政主管部门提出竣工综合验收报告，提供有关文件材料，由规划行政主管部门牵头，会同有关部门组成综合验收小组，在听取开发建设单位情况汇报，并按照各自职责以及有关规范标准进行现场检查后，对建设项目做出全面鉴定和评价，提出各自的验收意见。经验收合格的，由规发布机构：内蒙古物业管理信息网 http:// 第5页

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划部门核发《东胜区综合验收合格证》，取得合格证后，方可将建设项目交付使用。

（七）建立健全物业管理市场准入制度。把好市场准入关，查处不具有资质或不具有相应资质的企业从事物业管理经营的行为，清理管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业，整顿和规范物业管理市场秩序，严格执行物业管理企业资质管理审批制度。根据自治区建设厅《转发建设部关于印发＜物业管理企业资质管理试行办法＞的通知》（内建房字〔2007〕223号），凡从事物业管理的企业，已具备条件的必须向房管部门提出申请，经房管部门初审，上报市局发放物业管理资质证书，到工商部门办理营业执照和收费许可证后，方可实施物业管理。

（八）房产交易时，必须有为小区服务的物业服务企业、供暖企业公共维修资金交缴等费用情况证明，方可进行交易。

五、各负其责，密切配合，加强监督管理

物业管理工作涉及面广，除了房地产行政主管部门行使监督管理职责之外，街道办事处、公安、消防、文化、建设、规划、园林、工商、税务、卫生、环保、环卫等部门和单位也要依法承担相关的监督管理职责。各有关部门和单位在项目审批过程中，要把住宅物业管理作为房屋开发、住宅建设的一项重要内容，从严控制和要求。房地产行政主管部门和街道办事处应对物业服务企业的管理和业主委员会的建立和运作进行检查指导；城市规划管理部门在审批住宅用地规划和建设规划时，要把基础公益配套设施统一纳入规划管理；工程建设管理部门要把基础公益配套设施质量作为工程建设质量管理的一项基本内容进行发布机构：内蒙古物业管理信息网 http:// 第6页

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监督控制；价格主管部门在审批核发经营（兼营）物业管理企业营业执照时，申报企业必须提交房管部门颁发的《物业管理企业资质证书》。对于不具备物业管理条件的住宅建设项目和违反《物业管理条例》的开发行为，规划部门不予批准规划许可，土地部门不得核发《土地使用权证书》，建设部门不得核发《施工许可证》，房管部门不予办理房屋权属证书。

六、物业管理实施步骤

物业管理的实施步骤分为三个阶段：

第一阶段为自查自纠、自我规范阶段。各建设单位和开发企业要加强基础设施和配套设施建设，按照物业管理条例的规定，继续完善和规范物业服务企业行为，由街道办事处牵头，房管部门指导，尽快组建业主委员会，制定业主大会议事规则和管理规约，通过招投标选聘物业服务企业，签订物业服务合同，物业服务企业主动到区房管部门进行资质初审和备案。

第二阶段为房管部门组织专业人员进行全面检查、整顿阶段。主要检查内容有：住宅物业的建设单位选聘物业服务企业的方式；属于业主的物业共用部位、共用设施设备和维修资金使用情况；建设单位、物业服务企业承接验收手续情况；物业管理企业资质证书管理和从业人员职业资格管理情况；物业服务企业是否有将全部物业委托他人管理的行为；物业服务企业是否挪用专项维修资金的行为；物业费的收交和使用情况；建设单位是否在物业管理区域内配置管理用房和擅自改变物业管理用房用途的行为；小区环境卫生是否实行标发布机构：内蒙古物业管理信息网 http:// 第7页

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准化清扫、保洁，环卫设备的完好程度以及垃圾的日产日清状况；小区保安、消防及车辆管理是否实行一体化管理，治安情况是否良好。

第三阶段为全面验收阶段。对于在物业管理过程中存在的不规范行为进行全面整顿，严格按照《鄂尔多斯市物业管理等级服务评定标准》进行验收，在听取所在街道办事处的意见和建议后，对存在的问题提出限期整改措施。对于拒不整改，严重违反《物业管理条例》实施物业管理的行为，房管部门依法给予处罚，情节严重的，依法吊销物业管理企业的资质证书。

七、东胜地区住宅小区物业管理等级服务评定标准

（一）管理运作（10分）

1.有专业物业管理机构，实行综合一体化管理（1分）。

2.按规定配有规定面积的物业管理用房（1分）。

3.维修资金已建立，并能有效运用（1分）。

4.物业管理单位与业主委员会或物业产权人、使用人签有规范性物业服务合同，管理单位责、权、利关系明确（2分）。

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5.各项管理制度完善（2分），具体包括以下内容：

（1）各类人员岗位责任制；

（2）内部管理运作及考核制度；

（3）管理规约和小区各项公众管理规章制度；

（4）有完善的管理工作流程。

6.档案资料齐全，管理完善，分类合理，方便检索（2分），具体包括以下内容：

（1）小区验收移交档案资料；

（2）房屋维修档案资料；

（3）装修管理档案资料；

（4）公共设施、设备运行维修档案资料；

（5）完善配套、维修工程档案资料；

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（6）住房档案资料；

（7）其他资料。

7.有计算机系统并能有效运用（1分）。

（二）房屋的管理及维护养护（16分）

1.房屋外观完好、整洁，无妨碍市容和观瞻。前后阳台统一封闭有序；防盗网、空调架安装整齐，外墙无锈迹，无安全隐患；室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观；无安全隐患或破损；外墙装饰无破损或污迹等（3分）。

2.建立完善的房屋装饰装修管理制度，无违章装修，无乱搭建，无乱张贴、悬挂等（3分）。

3.公用设施整洁、公用楼梯、天台、楼道等无堆放杂物及违章占用等（3分）。

4.无擅自改变房屋用途。小区内栋号明显标志，小区入口处和主要路口公共地方有引路标识图（2分）。

5.坚持房屋修缮制度，管理处值班和便民保修措施，并建立回访制度和回访记录（3分）。

6.房屋完好率达到98%以上，房屋零修、急修及时率达到99%以上，维修质量合格率达到发布机构：内蒙古物业管理信息网 http:// 第10页

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100%（2分）。

（三）保安消防及车辆管理（12分）

1.保安和车辆实行一体化管理；有保安队伍，巡逻及管理制度落实；实行准军事化管理和训练；保安人员有统一制服、熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤、言行规范（3.5分）。

2.消防设施设备完好无损（1.5分）。

3.可能危住户安全处有明显标识和防护措施（1分）。

4.本年度内无因管理单位责任造成重大刑事案件和重大火灾事故（1分）。

5.停车场管理制度落实，设有专职人员，车辆进入设卡，实行车位有偿使用和保管区分制度，车辆进出有登记，本年度无因管理单位责任造成车辆损坏或丢失（1.5分）。

6.小区内机动车辆行驶停放有序，制度健全，无违章行驶及乱停放（1.5分）。

7.非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐（2分）。

（四）环境卫生（15分）

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1.小区实行标准化清扫、保洁；有清洁队伍，管理制度健全（5分）。

2.环卫设备齐全完好，有垃圾收集设施、中转设施、果皮箱，垃圾日产日清（5分）。

3.整体环境及环卫设施随时保持清洁、定期杀虫灭鼠（4分）。

4.没有违反规定饲养家禽、家畜及宠物的现象（1分）。

（五）园林绿化（15分）

1.有绿化专业人员和必备的绿化专业机械，管理制度健全（3分）。

2.小区内绿地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，小区内绿地覆盖率不低于占地面积35%（5分）。

3.小草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露（4分）。

4.绿化管理设施、设备完好，水源有保障（3分）。

（六）共用设施、设备、场所（地）（12分）

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1.小区所有公共设备图纸资料、档案齐全，管理制度完善，公用配套设施、设备、场所（地）达到规划标准，无缺漏或违章私改原规划现象，无擅自侵占公用设施或场地，运营正常，方便居民，公共设施完好率达到95%以上（4分）。

2.道路畅通无损坏，路面平坦整齐，排水畅通（2.5分）。

3.供电、供水、供气、通讯管线及设施完好无损，运行正常；二次供水有严密的管理设施，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证（1分）。

4.公用排污、排雨管线设施完好无损（1.5分）。

5.停车场、棚、房及其他公共场所（地）、建筑小品、雕塑等完好无损（1.5分）。

6.路灯完好率（包括亮灯率）达到95%以上（1.5分）。

（七）小区内商业网点管理和经营服务（5分）

1.商铺无违章装修、乱搭建、乱悬挂张贴，招牌整齐美观，无破损污迹（1.5分）

2.落实门前“三包”，铺面整洁，无乱丢垃圾，无污水等（1分）。

3.排放油烟、噪音等符合环保标准，无存放有毒有害物质（1分）。

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4.多种经营效果好，有偿服务项目多，收费公开合理，无违反规定乱收费（1.5分）。

（八）管理人员素质（6分）

1.人员培训有计划、有考核、有记录、制度落实好（1分）。

2.有各类人员言行具体规范，且执行效果好（1分）。

3.有规定数量的持证上岗人员（1分）。

4.有各类人员业绩和工作量考核制度，考核记录完善（1分）。

5.各类人员熟悉物业辖区内情况和本岗位责任制、考核标准，服务意识和态度好，敬业精神强（2分）。

（九）社区文化活动（5分）

1.有制度：健全并落实各项精神文明建设、社区文化、社会服务制度（1分）。

2.有场地、设施、设备：有宣传教育学习园地，并有房屋及设施设备管理、装修管理、消防知识、社区文化等宣传方面记录或专栏，有相应的各种文化体制活动、服务场所或场地发布机构：内蒙古物业管理信息网 http:// 第14页

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（3分）。

3.有活动：开展各种有组织、有意义、有实效的社区文化活动和社区服务项目（1分）。

（十）投诉处理及用户评议（4分）

1.持一、二、三、临时资质证书的单位，年有效投诉率分别在1%、1.5%、2%、2.5%以下，处理率95%以上，回访率95%以上（2分）。

2.用户对小区管理服务的评议满意率达到90%以上（2分）。

（十一）等级评分标准

90分以上为甲级；80分至89分为乙级；70分至79分为丙级；60分至69分为丁级；60分以下限期整改，重新评定，否则不得收费。小区公共性服务收费标准根据评定分值所对应的等级收费标准确定。

6.住宅小区物业管理的实施 篇六

上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局关于实施《上海市住宅物业管理规定》若干意见的通知

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

市政府同意市住房保障房屋管理局制订的《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》，现转发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府

二○一一年五月三十一日

关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见

为了贯彻实施市人大常委会修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》），进一步做好本市住宅物业管理工作，现提出如下若干意见：

一、部门、单位的职责分工

各区县政府负责落实住房保障房屋管理、城管执法、工商、绿化市容、规划国土资源、民政、消防、环保等部门以及供水、供电、供气等专业单位在住宅小区综合管理中的职责，组织召开住宅物业管理联席会议，协调解决住宅小区管理的综合性问题，并对乡、镇政府和街道办事处的住宅小区综合管理工作进行考核。

各乡、镇政府和街道办事处负责落实本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调落实部门和人员解决住宅小区综合管理中的疑难问题，指导监督业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作，办理业主委员会的备案手续。

区、县住房保障房屋管理部门负责对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关程序的业务指导和监督管理。

区、县民政部门负责对居民委员会、村民委员会履行其对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关工作职责的指导监督。

居民委员会、村民委员会应当做好对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的指导，指导业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强且有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组成员、业主委员会成员、换届改选小组成员；负责对业主委员会的日常指导，帮助业主自行管理的业主委员会的规范运作，并通过人民调解委员会调解物业管理纠纷。

二、物业管理区域的核定

对有市政道路或自然河道穿越的建设用地，在住宅建设工程设计时，建设单位原则上应当分别配置配套设施设备。

区、县规划管理部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当征求区、县住房保障房屋管理部门对物业管理区域的预划意见。区、县住房保障房屋管理部门应当根据物业管理区域划分的原则，审查建设单位住宅建设工程设计方案中标明的物业管理区域划分情况及物业管理用房配置情况，并出具物业管理区域预划意见书,复告区、县规划管理部门。

建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，应当向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门提出划分物业管理区域的申请，并提交下列资料：

（一）建设项目用地批准文件；

（二）建筑总平面图；

（三）建设项目停车位、绿化等共用设施设备配置情况说明；

（四）其他应当提交的资料。

物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门应当在受理申请之日起5个工作日内，向建设单位出具《物业管理区域核定单》。

需要调整物业管理区域的，由业主委员会提交业主大会会议讨论通过后，向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门提出申请。区、县住房保障房屋管理部门应当会同乡、镇政府或街道办事处按照《规定》第七条的要求，结合当地居民委员会、村民委员会的布局,出具调整物业管理区域划分的意见，并在相关物业管理区域内予以公告。

三、分期开发项目的物业管理

划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标以该物业管理区域为范围。

先期开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会。业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定，但对后期业主可能产生不利影响的除外。业主大会决定聘用物业服务企业的，物业服务合同期限不得超过2年。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。通过的《业主大会议事规则》中，应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，约定业主委员会组成人数。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》，召开业主大会会议，增补业主委员会成员。

业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内物业的，应当在房屋销售合同中注明业主大会的决定事项。

四、建设项目资料的备案

建设单位应当按照《规定》第十条的要求，向物业所在地的房管办事处提交相关资料。其中“物业管理所必需的其他资料”，包括营业执照、项目批准文件、用地批准文件、施工许可证、房屋土地权属调查报告、业主清册和联系方式等资料。

建设单位提交房管办事处出具的资料齐备证明后，住房保障房屋管理部门方可向其核发房屋交付使用许可证。

五、业主大会筹备组、换届改选小组中业主代表的产生

筹备组、换届改选小组中的业主代表人数，由乡、镇政府或街道办事处根据物业管理规模和社区建设情况确定，一般为5-10人，其所占比例应当不低于筹备组或换届改选小组总人数的二分之一。

业主代表可通过业主推荐、自荐、召开座谈会听取意见等方式产生，具体方式由居民委员会、村民委员会确定，并在物业管理区域内予以公告。

业主代表不依法履行职责，经乡、镇政府或街道办事处责令限期改正后仍未履行职责的，居民委员会、村民委员会可组织业主重新推荐产生业主代表。

六、业主投票权的计算

业主投票权数，由业主大会根据专有部分面积、建筑物总面积和业主人数、总人数确定。

专有部分面积、建筑物总面积按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。其中，建设单位“专有部分的面积”是指销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：停车库；依法归全体或者部分业主共有的物业；配电房、避难层、储藏室；不能单独办理产证的其他物业。

（二）建筑物总面积，按照前项专有部分面积的总和计算。

业主人数和总人数按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按照房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

（二）总人数，按照前项业主人数的总和计算。

七、业主委员会成员全体辞职的处理

业主委员会成员全体辞职的，乡、镇政府或街道办事处应当会同区、县住房保障房屋管理部门组建业主委员会换届改选小组。业主委员会换届改选小组中的业主代表，由居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。

在新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责。因不履行职责造成的损失，由相关责任人承担。

八、业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的处理

业主委员会主任、副主任在符合召集业主委员会会议的条件下和规定期限内，无正当理由不召集会议的，居民委员会、村民委员会可指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议，并在物业管理区域内予以公告。

九、物业矛盾纠纷的调处

乡、镇政府或街道办事处、居民委员会、村民委员会应当充分发挥人民调解委员会在物业管理纠纷调解中的作用，充实专业人员，提高物业管理矛盾纠纷居间调解的效能。

乡、镇政府或街道办事处可通过设立住宅小区综合管理法律服务咨询站及聘请行业专家、律师等专业人员，为住宅小区综合管理提供法律咨询服务，解决疑难问题，调解矛盾纠纷，提高社区物业综合管理的整体水平。

居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，受理和调解下列物业管理纠纷：

（一）业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷；

（二）业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷；

（三）邻里间因安装防盗门、防盗窗、空调、晒衣架、鸽棚等附着物引发的物业使用纠纷；

（四）因业主或使用人违反《临时管理规约》、《管理规约》引发的物业矛盾纠纷；

（五）其他属于人民调解组织调解范围内的物业管理纠纷。

业主委员会可对本条第三款第（三）、（四）、（五）项规定的物业管理纠纷进行调解，居民委员会、村民委员会对业主委员会的调解活动给予协助和指导。

业主委员会应当建立物业管理矛盾协调工作会议制度，协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。会议由业主委员会主任主持召开。

十、物业服务项目经理的管理

物业服务企业应当向受托管理服务的住宅小区委派一名物业服务项目经理，作为该住宅小区物业管理服务的负责人。物业服务项目经理应当持有建设部颁发的全国物业管理师证书或经全市统一考试取得的相应职业资格证书，并在住房保障房屋管理部门注册，取得物业服务项目经理执业注册证。

对在同一区、县行政区域范围内地理位置上相毗邻的住宅小区，一名物业服务项目经理可管理的数量不得超过3个，且总建筑面积不得超过10万平方米。

物业服务企业未按照规定委派物业服务项目经理的，记入物业服务企业信用档案。

十一、物业管理用房的确认

建设单位在办理建设工程规划许可证时，应当将物业管理用房的坐落、面积等在审照附图中予以注明，并加盖建设单位公章；对分期开发的物业管理区域，建设单位应当按照整个物业管理区域的配置要求，在先期开发的区域内一次性配置或提供临时物业管理用房。建设单位在未按照规划配置物业管理用房前，不得擅自变更、分割、转让、抵押临时物业管理用房。

建设单位提交的资料符合物业管理区域预划意见书和物业管理用房配置要求的，规划管理部门方可向其核发建设工程规划许可证。

房屋土地调查机构应当在房屋土地权属调查报告书中注明物业管理用房的坐落、面积、室号；区、县住房保障房屋管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。

1997年7月1日至2003年8月31日间竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应当按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。

十二、物业服务的收费

住宅物业管理区域已组建业主大会的，由业主大会与物业服务企业按照质价相符的原则，协商确定物业服务内容、物业服务收费标准和收费方式，并在物业服务合同中予以约定。

十三、物业的自行管理

规模较小且具备自行管理条件的住宅小区，经业主大会会议讨论通过，可在居民委员会、村民委员会的监督指导下，由业主自行管理。业主自行管理的，应当设定执行机构及其负责人，负责自行管理的组织实施并承担由此产生的相关责任。

业主大会聘请专业保洁、保安、绿化养护、设施设备保养维修单位的，应当与其签订专业服务合同。

业主大会采用民事雇佣方式聘请自然人进行公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务的，应当为其支付意外伤害等保险费用，由被聘用人员自行购买后报业主委员会备案。

业主大会决定开具自行管理发票的，业主委员会可持区、县住房保障房屋管理部门的证明材料，到物业所在地的税务部门申请代为开具。

十四、物业的装饰装修

业主、使用人装饰装修房屋的，应当会同装饰装修单位与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议，明确装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工时间、现场巡查、废弃物清运与处置以及装饰装修工程的禁止行为和注意事项等。

十五、物业使用性质的变更

由规划管理部门会同区、县住房保障房屋管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，经区、县政府同意后，区、县规划管理部门应当予以公告并抄送区、县住房保障房屋管理部门。具体范围和方案，应当包括可改变的部位和经营项目等内容。

在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的,应当符合下列条件：

（一）符合房屋使用安全要求；

（二）符合《临时管理规约》、《管理规约》；

（三）经有利害关系的业主同意；

（四）符合相关法律、法规的规定。

符合前款规定的住宅，其房屋所有权人可向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门申请变更住宅使用性质，区、县住房保障房屋管理部门应当自受理申请之日起20日内做出决定。对符合条件的，准予其变更住宅物业使用性质，并告知其依法向工商管理等部门办理有关手续的义务。

业主大会应当在《管理规约》中，对本住宅物业管理区域内住宅变更使用性质后的物业服务费标准作出约定。物业服务企业应当按照约定，对准予变更住宅物业使用性质的房屋收取相应的物业服务费。改变使用性质的房屋，经政府决定征收的，按照居住房屋用途和建筑面积予以补偿安置。

十六、管线的维修养护责任

住宅小区内水、电、气分户计量表和表前的相关管线和设施设备维修、养护责任，由供水、供电、供气服务单位分别承担；分户计量表后的相关管线和设施设备维修、养护责任，由房屋所有人承担。

十七、维修资金的补建和再次筹集

未建立首期专项维修资金或专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照每月每平方米建筑面积成本价0.2%的标准补建或再次筹集，专项维修资金管理规约约定或业主大会会议决定高于上述标准筹集以及一次性筹集的除外。

物业服务企业应当每月对业主专项维修资金账户进行核对，对按照规定达到补建或再次筹集标准的，应当在15日内书面告知业主委员会。业主委员会应当告知相关业主并在物业管理区域内予以公告。采取分期筹集的，由物业服务企业于次月起在收取物业服务费时予以代收，并出具专项维修资金票据，按月纳入专项维修资金账户，并将补建或再次筹集的情况在物业管理区域内予以公告。

配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的7%；不配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的5%。

业主转移或抵押房地产的，可到物业所在地的物业服务企业查询房屋维修资金余额。已足额交纳的，业主可持物业服务企业出具的维修资金余额查询单到物业所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证；维修资金余额少于前款规定的，业主可在持物业服务企业出具的维修资金交款单至维修资金账户开户银行补足后，持维修资金余额查询单及银行交款凭据到物业所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证。

公有住宅售后房屋转让或抵押的，由市公积金管理中心按照前款规定开具维修资金足额缴纳凭证。

业主办理房地产转移或抵押登记时，应当提交维修资金足额缴纳凭证。

十八、物业的检测和鉴定

业主应当按照《房屋修缮工程技术规程》中规定的物业常规检查内容和检查周期，承担物业维修养护责任。

业主应当在物业服务合同中，委托物业服务企业按照《房屋完损状况检查周期表》和《房屋结构完好性检查周期表》的规定，对物业定期进行维修养护和检查。

市住房保障房屋管理部门负责房屋质量检测单位的监督管理，并定期公布符合条件的房屋质量检测单位名单。

物业出现结构安全隐患或异常状况时，相关责任人可根据《房屋质量检测规程》中规定的流程，委托房屋质量检测单位进行检测、鉴定。

检测结论为整体危险或局部危险的房屋，应当由市房屋检测中心出具危险房屋审定书。

十九、房屋外墙的维护

住宅物业管理区域内房屋外墙的维护，由业主负责。业主应当按照有关规定和标准，根据房屋外墙的材质进行清洗或粉刷，确保房屋外墙整洁。房屋外墙存在严重褪色、明显污迹的，业主应当及时予以清洗、粉刷。

二十、示范文本的应用

建设单位、物业服务企业、业主大会、业主委员会按照市住房保障房屋管理部门印发的示范文本，制定和签署临时管理规约、专项维修资金管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、物业服务合同、住宅装饰装修管理协议等文件。

本意见自公布之日起施行，有效期为5年。

上海市住房保障和房屋管理局

7.对强化住宅节能实施的思考 篇七

1、量大。

近年来房地产业的快速发展给建筑节能工作提出了新的要求,一方面大量的既有建筑节能欠账要还,另一方面新建住宅建筑还在不断扩大,不应该欠下新账,所以建筑节能任务十分繁重。

2、面广。

住宅建筑涉及到千家万户,现在的住房都是私有的,老百姓的法制观念不断加强,对实施建筑节能要求也不断提高,建筑节能面对的就是这样一个庞大的体系。另一方面,我国地域辽阔,涉及多种建筑气候带,在技术标准、节能措施、工作目标、实施步骤、考核重点等诸多方面,要做到符合实际,区别对待,并非轻易之举,这也给住宅建筑节能带来指导和操作上的复杂性。

3、线长。

住宅业产业链很长,从能耗来看,有的是建筑建造和使用过程中的直接耗能,但延伸到上下游产业,则是一个长长的链枝混合的系统,如果不从系统和整体上实施广义的节能,建筑节能则很难奏效。

二、加强住宅节能的几点思考

1、住宅建筑节能必须保证安全环保的前提原则

近几年来,许多住宅建筑保温层开裂脱落安全事故,已经给了我们一个警示,我国建筑节能必须高度重视节能环保的安全问题,建筑物是一个长期工程,非朝夕之物,只有这样我国建筑节能的实施才是真正有意义的。

2、建筑节能必须加强节能材料的质量管理

随着我国建筑节能的全面推广实施,建材市场蕴藏着巨大商机,涌现了品种繁多的保温隔热材料,产品良莠不齐,有些企业在生产过程中只考虑材料导热性能,这就满足不了建筑节能系统的需求的。建筑节能材料在具有保温隔热性能的前提下,还要综合考虑材料的安全环保性能、使用寿命与建筑物的共融性,以及施工等综合性能,要将材料的材性体现在建筑物节能的不同需求上,单一材料的不足,可以采用复合材料体系弥补,利用材料的特性达到优势互补,建筑节能是一个系统工程,很有必要考虑材料的综合性能和系统性能,从而提高材料的质量,确保住宅节能顺利推进。

3、提高住宅建筑节能水平要遵守法纪法规和技术标准

我国目前颁发了许多建筑节能减排标准、法规,各省也制定了相应的地方建筑节能法规,许多省市对建筑节能材料入市应用,也建立了相关的程序,制定了产品标准、专用图集、施工验收规程、产品检测标准和专家评审等程序,推广应用监管工作也得到逐步完善,但在工程应用中对生产企业的资质审核、选材、施工等诸多方面监管还存在许多漏洞,有待采取相应措施,做好事前防范,使建筑节能法规和技术标准在实际工作中真正落实,保证建筑节能工作又好又快发展。

4、提高住宅建筑节能水平要注重企业的整体水平

目前,我国建筑节能进入强制性实施阶段,同时也是企业发展的良机,由于市场利益驱动,同时也滋生出很多小作坊式生产,产品质量要求不规范,甚至生产过程没有质量监控和产品标准。有些企业甚至连必备的质检仪器和专业质检员都没有,几个人加一台搅拌机混合一下予以包装就进入市场,乱套标准,缺少对工程应用的施工技术指导,造成生产与应用脱节,加上我国现阶段建筑节能施工大部分民工化,非专业人员,企业又无技术实力,因此造成许多的“数字节能”和“短期节能”工程。所以在建筑节能推广中,必须注重生产企业的综合素质。

5、提高住宅建筑节能水平要规范市场环境

目前市场上出现不管产品质量是否达到要求,企业是否具备生产能力和技术资质,只要价格便宜,做了保温就行,这样就滋生了许多假冒伪劣产品低价入市,造成市场混乱,同时给建筑节能留下了很多质量隐患。所以规范市场非常重要,要不断完善监管程序,提高企业社会责任感,严格把好建筑节能材料进入实施应用的资质准入关,促使建筑节能产业良性发展,这也是一个需要长期规范市场环境问题。

6、住宅建筑节能要考虑地域差异

由于我国地域广阔,从南到北,形成了复杂的夏热冬暖,夏热冬冷,寒冷和严寒不同的气候地理环境,自古就形成不同风格的建筑结构体系,所以建筑节能必须科学合理结合地域特点,建立相适应的建筑节能体系。适用于北方的建筑节能体系及材料,不一定就完全适合南方的建筑节能体系的需求,而适应南方的建筑节能体系及材料在北方的建筑节能体系应用中也有一定的局限性。

三、结语

8.破解住宅小区物业管理困局的思考 篇八

百色全市注册与备案的物业服务企业80家，从业人员1500多人，管理商品住宅小区78个。从日前开展的物业专项检查情况看，百色市物业管理大致存在以下几个方面的问题。

一是物业企业服务不规范，质量不高。大部分企业没有严格按照行业规范进行运作；相关管理制度建立不全，基本资料缺失；组织管理能力不强，业务不尽熟悉，缺乏专业人才；公司员工整体素质不高，无证上岗或没有按规定进行继续教育的人员较多；服务不尽到位，服务质量与服务标准存在差异等。

二是物业服务费普遍偏低，服务等次不高。全市物业服务费大多数属于政府指导价，在0.4-0.65元/平方米（指多层楼房）之间，相比广西自治区内同类城市低0.3元左右，再加上其他方面的额外成本，使物业服务企业压力加大，导致小区服务水准难以提升。

三是业主委员会作为缺失。相当一部分业主委员会成立后未能依法履行职责，或在履职过程中不严格执行法定程序召集并提请业主大会批准各项议案；有些业主委员会在重新选聘、招聘新物业服务公司的环节上，不严格按照程序进行，盲目更换，使新旧物业企业在交接工作上产生矛盾纠纷而引起物业小区的不安定。

四是政府职能部门管理缺乏合力。住宅小区事务往往涉及多个公共管理的政府部门，如住建、房管、物价、市政、公安、质监、司法、消防、水电、街道、居委会等，但这些年来部门间对小区物业管理，总体上没有形成合力。有部分县的行政主管部门还没有重视物业管理工作，对其监管不力。

二、当前物业管理工作的几点思考

为加强商品住宅小区物业管理，解决目前存在的主要问题，将物业管理提高到新的水平，笔者建议应加强以下工作。

1.发挥政府职能作用，强化对住宅小区的管理

房产行政主管部门要发挥以下几个方面的作用。一是要坚决贯彻落实自治区扩权强县政策，做好“物业服务企业资质核准”委托下放审批工作，严格依法审核物业服务企业资质及从业人员资格，确保物业服务企业资质的真实性、有效性；加强对物业从业人员继续教育的培训，不断提高他们的综合素质。二是要严格监督物业服务企业服务质量。监督过程，首先是以业主、业主委员会为主体实行平时监督，其次是房产行政主管部门实行年中抽查、年底检查等方式进行监督。物业服务企业确实存在服务质量“打折扣”，影响较大的，房产行政主管部门应当予以通报批评、限期整改，情节严重的，应依法处理。三是要严格监管物业承接手续和物业企业招投标以及新旧物业企业交接。房产行政主管部门以及街道办事处（社区）指导小区业主委员会（或建设单位），严格依法做好物业企业招投标、新旧物业服务企业的物业交接工作，禁止物业服务企业未办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域、停止服务的行为或者没有完全移交相关事项的行为，确保小区物业管理正常运行，严格检查和监督物业承接查验和物业档案资料移交工作。四是要严格依法处理物业企业的违法违规行为，维护法律的尊严和小区居民生活的正常秩序。五是要抓紧施行物业专项维修资金的归集管理工作，确保物业共用部位、共用设施设备的维修维护和正常使用。

物价部门应当进一步关心支持小区物业服务费的价格机制问题。对于长期低费服务的老小区应当给予政策扶持，支持小区物业费调整的申请，顺应物价增长指数，顺应城镇化发展新要求，以实现收费与服务的权利、义务对等，利于住宅小区质量再造，提升环境水平。

住建部门要高度重视新建商品住房的车位规划问题。严格把关，立足满足一比一以上比例的车位设计，营造宽敞、舒适环境的住宅小区。

政府其他相关职能部门要进一步强化部门间的协同配合，要各司其职，需要更多地关心和支持小区物业管理工作，形成小区物业管理齐抓共管新格局。

城市所在地乡镇人民政府、街道办事处要贯彻落实广西新《物业管理条例》第4条规定，明确乡镇人民政府、街道办事处是负责住宅小区物业管理的主体，要履行职责，转变观念，主动担当，把住宅物业小区的管理列入基层政府社会管理的议事日程，牵头做好小区业主大会成立和业主委员会换届工作及其他管理事务，积极发挥村民委员会、居民委员会自治管理作用，加强与小区业主委员会、物业服务公司以及业主的联系、了解与沟通，积极帮助小区解决和处理相关问题，使小区工作得以相对管理，小区居民有了“管家”。小区重大问题，需要政府相关部门共同研究解决的，应当采取“联席会”的方式与政府相关部门沟通，一起研究和解决问题。

2.发挥行业协会桥梁纽带作用，推进物业管理健康发展

百色市物业管理行业协会要在政府与物业企业之间发挥桥梁纽带作用，积极协助政府职能部门加强行业管理，传达、贯彻、落实政府相关法律法规和政策，及时反映广大会员的意愿和要求，积极有效地组织制定本行业的行规行约并执行监督，完善行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象，维护行业诚信、构建和谐服务，指导和带领物业企业更好地为小区居民提供优质服务，促进物业管理逐步迈进专业化、市场化、规范化进程，为营造商品住宅小区“管理有序、服务完善、文明祥和”的和谐小区而努力。