商业项目可行性研究报告

商业项目可行性研究报告（精选8篇）

1.商业项目可行性研究报告 篇一

MIG金融地产项目的商业模式

以及推广可行性报告提纲

第一部分小微企业生存现状调查

重点关注小微企业的融资渠道、融资成本、财务状况、资产结构、法律问题、信用问题、用工问题、管理问题等。

第二部分目前针对小微企业经营发展提供服务的业态

重点研究有哪些业态；他们是如何为小微企业服务的，以及服务的现状；各业态中的龙头公司，以及这些龙头公司的发展情况。（高新投、创新投、普兰金融、小微银行等）

第三部门MIG金融地产的商业模式及运营方案

MIG金融地产项目的商业模式；如何搭建MIG的金融服务平台，如何创造出金融地产的价值优势：

1）软件平台的搭建：金融服务咨询中心的建设、不同行业

产业链、价值链的营造等。

2）硬件平台的搭建：楼宇设计的要求、网络通信设备的满

足、电商技术的应用等。

3）研究平台的搭建：创办产业、金融研究院、全国性协会、杂志期刊、网站等载体。

第四部分MIG金融地产商业模式可供推广的可行性

地方政府的支持政策、金融主管部门的协调配合、招商引资的优势等。

2.商业项目可行性研究报告 篇二

关于城市中心理论的研究, 早期具有代表性的有19世纪末英国的霍华德 (E.Howard) 提出的“田园城市”理论, 强调在城市中心布置大公园, 环绕公园为公共设施中心, 火车站和工业远离城市。霍华德的理论把城市当做一个整体来研究, 强调城乡协调发展, 提出适应现代工业的城市规划问题, 对人口密度、城市经济、城市绿化的重要性问题等提出了见解。这一理论在一个世纪后的今天仍有现实意义。1992年联合国“环境与发展首脑会议”通过的《21世纪议程》等三个纲领性文件, 核心是可持续发展间题, 从某种意义上说是田园城市理论的发展。1933年, 德国地理学家克里斯泰勒提出了著名的“中心地理论”, 其中心内容是关于一定区域内城市和城镇职能、大小及空间结构分布的学说, 即城市“级别—规模”学说或城市的区位理论。该理论对研究城市中心的等级、规模、体系具有普遍的指导意义。廖什的工业区位论是选择在能够获得最大利润的市场地域, 他提出区位的最终目标识寻取最大利润地点。这点对金华市商业中心体系结构也有着指导意义。

2 金华市商业中心体系结构现状

近年来, 随着金华市区规模的不断扩张, 商业网点的日益增多, 国际, 国内商业巨头的不断抢滩进驻, 金华的商业氛围日益浓厚。但是, 在诸多优势下, 当前市区的商贸服务业及核心商圈建设存在很多问题。

2.1 金华市区贸易业的发展加快, 对经济社会的贡献度明显上升

2007年, 市区消费品市场需求旺盛, 零售总额增长总体加快。全年实现社会消费品零售总额135.48亿元, 比上年同期增长16.9%, 增幅比2003～2007年的平均增速高出2.3个百分点。

2007年, 市区批发零售业实现增加值20.61亿元, 占生产总值的7.3%, 批发零售业占生产总值的比重呈逐年上升趋势。

2.2 市区区域性商业中心初步形成

2005～2007年市区限额以上的零售业分别实现营业额48.65亿元, 62.28亿元, 77.12亿元, 营业面积分别为21.31万㎡, 27.14万㎡, 48.4万㎡。市区现有商业设施基础较为扎实, 商业网点日益增多, 购物环境不断改善, 区域性商业中心初步形成。目前市区基本形成了两大核心商圈。一是江北人民广场为中心的环人民广场“国”字形商圈。二是江南“开”字形商圈。

2.3 存在诸多问题

2.3.1 核心商圈不明显, 空间结构不成体系。

金华虽在江南江北已形成两个商圈, 但商业网点发展无序, 经营雷同、低档次的商场也包括大型商业设施重复建设, 造成资源浪费, 现有网点多数结构简陋, 功能不齐, 配套不全;网点品位偏低, 小、散、乱状况依然存在。

2.3.2 经营特色不明显, 经济效益不断下滑。

今年来, 市区商品零售业总量虽有增长, 但经营特色不明显, 经济效益不断下滑。据统计, 2005～2007年, 市区限额以上零售业每1㎡面积销售总额分别为22829元、22946元和15934元, 每1㎡网点面积利润额分别是699.8元、124.8元和66.8元, 利润率分别为3.06%、0.54%和0.42%。市区尚未形成具有本地特色和规模效应的商贸市场或街区。

2.3.3 业态结构不合理, 同质化竞争严重。

市区百货行业单位在1万㎡以上的大型商场有一百、银泰、福泰隆等6家, 在5000㎡以上的大型连锁超市有沃尔玛、乐购等六家。世贸中心、新银泰、宝莲国际等大型购物商场将相继建成。这些大型商业零售企业在经营运行上各有招术, 但总体看来业态同质, 缺乏错位经营, 市区商业内耗增大, 效益不高的局面一时难以改观, 服务业可持续发展受到限制。

3 可行性分析

3.1 金华独特的地理位置和便捷的交通, 为商业中心的发展提供了可能

金华交通区位优势突出, 在《浙江省城市化发展纲要》中被明确定位为浙江省继杭宁温之后的第四大城市和浙江中西部中心城市, 闽、浙、赣、皖四省九地点龙头城市, 也是沿海发达城市一级零售商覆盖的边缘区。

3.2 金华商务经营成本低廉, 为商业中心的发展提供了竞争优势

根据美国福布斯杂志评选, 金华市区在2008年中国大陆最具商业价值城市榜中列为11位, 不仅商务成本低廉, 其高级人才、劳动力素质、市场潜力、客货运容量、民营经济的活力等指标均处于全国前列;同时金华历史悠久, 具有2300余年建筑史, 文化底蕴深厚, 普通话普及, 外地客商容纳性较好, 历来是商贾云集, 贸易繁荣的城市。

3.3 金华大型商业设施日益完善, 商品品牌经营档次明显提升, 商业对外辐射力日益增强, 为商业中心的发展打下了基础

目前市区已初步形成南北两大核大心商圈, 营业网点面积含再建的已达30多万㎡, “三江两岸”区域日益繁华。金华良好的商业发展环境吸引了众多国内外商业巨头来金华建设商业网点。

3.4 浙江省政府对金华市浙江第四城、金义大都市区的定位, 为金华商圈的培育发展提供了良好的契机

浙江省政府从统筹全省经济发展的高度, 在《浙江省城镇体系规划 (2007-2020) 》中提出继杭、宁、温后, 规划建设“浙江第四城”———金义大都市区, 到2020年, 金义大都市区成为拥有200万人口的大城市, 对浙江中西部发展起领头羊作用。这一规划的提出, 为金华市经济发展提供了难得的机会, 也必将有力推动市区人口的聚集, 促进市区商贸服务业的快速发展。

摘要：近年来, 随着金华市区规模的不断扩张, 商业网点的日益增多, 国际, 国内商业巨头的不断抢滩进驻, 金华的商业氛围日益浓厚。但是, 在诸多优势下, 当前市区的商贸服务业及核心商圈建设存在很多问题。

关键词：金华市,商业中心,可行性研究

参考文献

[1]E.Howard, 明日的田园城市, 商务印书馆, 2000.

[2]Christaller W (1933) .常正文、王中兴等译.德国南部中心地原理, 北京:商务印书馆, 1998.

3.商业项目可行性研究报告 篇三

关键词：农业建设项目；可行性研究；初步设计；编写质量

中图分类号：S-3 文献标识码：A 文章编号：1674-1161（2015）03-0079-02

在从事辽宁地区农业建设项目咨询设计工作期间，编写大量的农业建设项目可行性研究报告及初步设计报告，积累了比较丰富的经验。现根据工作实践，针对编写工作中遇到的问题提出建议，为提高可行性研究报告及初步设计的编写质量提供参考。

1 编写农业建设项目可行性研究报告及初步设计时的问题

1.1 缺乏农业工程建设标准

改革开放以来，农业发展经历历史性的转变。党中央、国务院高度重视农业的发展与建设，加大对农业基础设施建设的投资力度。建立健全农业工程建设标准，对有效调控固定资产投资规模和引导投资方向，优化投资结构，防止低水平重复建设，提高项目建设管理工作规范化、科学化水平，保证项目建设质量和投资效益，合理利用农业资源，推进技术进步，实现可持续发展等具有重要作用。

近年来，我国颁布多部农业工程建设标准。这些标准是咨询设计单位编制可行性研究报告和初步设计的重要依据，在加强工程项目决策和建设的科学管理、正确掌握建设规范、合理确定建设水平、推动技术进步、全面提高投资效益等方面起到重要作用。同时为与农业工程建设相关标准的制定积累经验，对推动我国农业工程标准化工作的进展有重要意义。

目前，我国农业工程建设标准仍存在很大的空白，农业工程建设标准体系仍不够健全，部分标准存在深度不够、技术落后、标准偏低等问题。建议有关部门推出更多的农业工程建设标准，加快农业工程建设标准更新步伐，使编制可行性研究报告以及初步设计的依据更加充分、更加科学、更加先进。

1.2 缺乏农业工程标准图集及图例

农业建设工程图纸包括农业建筑工程设计图纸和农业田间工程设计图纸。在设计农业建设工程图纸时，一般依据建筑工程图集、水利工程图集、土地整理工程图集以及其他行业图集。这些图集并不完全适用农业项目，有时存在标准过高、规模过大、适用条件不一致等问题。此外，部分农业工程没有图集可依据，市面上又缺少农业工程相关图例资料，设计图纸经常是本单位自行研究设计，或是与地方农业科研单位合作设计，有时也由建设单位或是生产企业提供。由于有些工程项目没有统一的设计图集，甚至有些工程没有相应的技术标准，造成工程设计水平不高、技术不先进、建设成果不统一，造成一定程度的浪费。建议国家有关部门针对这些现象，组织相关设计单位以及相关生产企业，编制有针对性的农业工程标准图集，提高全国的农业工程设计水平，统一设计图纸质量标准，提高全国的农业工程建设质量。

1.3 项目建设期不准确

一般情况下，在项目可行性研究阶段，建设期的表达方式为具体的某年某月至某年某月。由于项目建设期应从项目初步设计批复、投资计划下达后开始计算，而从项目可行性研究报告编制到项目投资计划下达这个时间段弹性较大，因此，建设期具体到年月是不合适的。建议在项目可行性研究阶段，建设期的表述为项目建设执行所需的时间长度。

2 提高可行性研究报告及初步设计编写质量的建议

2.1 端正态度，加强管理

1） 为保证可行性研究报告的科学性、客观性和公正性，有效地防止错误和遗漏，在可行性研究中，必须站在客观公正的立场上进行调查研究，做好基础资料的收集工作。对于收集的基础资料，要按照客观实际情况进行论证评价，如实地反映客观经济规律，从客观数据出发，通过科学分析，得出项目是否可行的客观结论。

2） 咨询设计单位建立质量管理体系。由业务负责人担当质量管理工作负责人，对单位所有可行性研究报告及初步设计等咨询设计成果进行质量监督。每个项目设置一个项目负责人，重点对所负责的项目进行全方位的质量管理，注重方案优化和比选，对项目的每一环节进行严格把关，做到精益求精。由各设计室建立质量管理评估小组，业务骨干担任小组负责人。小组之间进行咨询设计成果的校对与审核，以保证咨询设计成果的质量。

3） 咨询设计单位建立咨询服务质量审查制度。由主管院领导担任总负责人，负责对所管处室的服务质量、工作运行等情况进行内部监督审核，定期对服务质量评估的结果进行回馈与评比，并对评比结果优秀的处室及个人给予奖励。

4） 为保证可行性研究报告及初步设计的编写质量，应保证咨询设计单位有足够的工作周期。

2.2 提高咨询设计人员自身素质

咨询设计人员自身素质的高低决定工程咨询和设计服务的质量水平。编写农业建设项目可行性研究报告及初步设计，是政策性、技术性都很强的综合性工作。咨询设计人员要有较高的政策水平、技术水平和综合分析能力；要熟悉各项标准、政策、法规，针对需要解决的不同问题，灵活准确地加以利用；要了解农业生产规律、农产品经营销售方式、农产品生产工艺技术；具备建筑设计能力以及财务分析能力。因此，作为咨询设计人员，需要通过不断的学习来提高自身素质和能力，同时经常关注各项标准、政策、法规的变化以及行业动态。

2.3 遵守相关标准、政策、法规

编写农业建设项目可行性研究报告及初步设计，必须以相关标准、政策、法规为依据，不得主观更改。主要依据的标准、政策、法规有：《中华人民共和国农业法》《农业基本建设项目管理办法 》《农业基本建设项目申报审批管理规定》《农业基本建设项目可行性研究报告编制内容及深度要求》《农业建设项目初步设计文件编制规范》《农业基本建设项目招标投标管理规定》《建设项目经济评价方法与参数》《基本建设财务管理规定》《固定资产投资项目节能评估及审查指南》，以及相关的国家农业行业标准。编写农业建设项目可行性研究报告及初步设计还应符合国家土地管理、城市规划、工程建设强制性标准、政策、法规要求，遵循行业主管部门颁布的建设标准、估算指标、造价定额、技术规范、产品质量检验与检测标准等。此外，具体的项目还有相对应的政策及管理办法，如《国家农业综合开发产业化经营项目申报指南》《保护性耕作工程建设规划》《全国农产品质量安全检验检测体系建设规划》等。

3 结语

农业建设项目可行性研究报告是项目建设前期工作的重要步骤，是建设项目立项的基础，是建设项目决策的依据。农业建设项目初步设计是项目前期立项工作成果的进一步深化和反映，也是进行后续工作的主要技术、经济指导文件。因此，做好可行性研究报告和初步设计编写工作对农业建设项目的顺利实施，以及充分发挥其经济效益、社会效益、环境效益具有重要意义。

参考文献

[1] 孟广文，历兰伯.浅谈如何提高可行性研究报告的编制水平[J].交通科技.2004（2）：72-73.

[2] 方松.如何编好农业建设项目可行性研究报告[J].发展.2007（11）：82.

[3] 张建民，陈雅娟.编制项目使用林地可行性报告应该注意的几个问题[J].河北林业科技， 2008（5）： 58-59.

Abstract： The article summarized the problems meeting in the writing of feasibility study report on preparation of agricultural construction project and preliminary design based on many years' experiences， made suggestions for improving the writing quality for it， and provided a reference for raising working efficiency for related agricultural staff.

Key words： agricultural construction project； feasibility study； preliminary design； writing quality

4.医美商业计划可行性报告 篇四

全国加盟连锁商业计划

第一 执行总结

1.1医院简介

北京凯丽汇美，千村医美：注册商标（千村沣美国际）隶属于北京纤韵京大科技有限公司，位于中国的政治、经济、文化中心首都，与天安门直线距离1公里，于1999年08月25日在海淀分局注册成立，北京千村凯丽汇美医疗美容整形机构（简称千村医美）是沣媄国际集团旗下一家集医疗美容、科技美容、生活美容和健康管理于一体的国际化专业服务平台。

千村沣美国际在首席专家蒋沣博士、资深专家黄学峰、张建强、王培玲、陈忠存、陈凤超、王磊、许世海、姚霞、等教授的带领下历经二十个年头，逐渐将在全国驰名商标《千村沣美国际》。现已成功连锁：威海千村整形医院、山东淄博千村医院、惠州（诗璐整形）千村沣美国际整形、商丘市雎阳区中心医院千村沣美国际整形。即将在2022年连锁组建多家整形机构。一路走来，收获累累，辉煌岁月，成功打造上万案例，给需要帮助的人们健康美丽。即将在1~2年内加盟连锁20家千村沣美国际整形，蓄势待发，联合上市！

医院下设“整形美容、皮肤美疗、纤体美塑、私密美疗、纹眉纹饰、健康管理、牙科美容”等服务中心。为爱美人士提供一站式的美丽与健康高品位服务，以与众不同的绿色美容专利技术，“精益求精、追求卓越”为执业哲学，不断的为人们创造臻美传奇！

目标就是让所有爱美的人士都知道“千村医美”这个美容整形机构，让女生都拥有自己满意的容颜，让世间没有丑女，只有懒女；让男士更加帅气、年轻。让每一位来到沣美国际的人都可以变得更漂亮、完美、自信。

“汇聚名医精艺，选纯源正品，广纳高精仪器，奉行七星服务”！是千村沣美的理念。

千村医美得到了韩国行业权威部门的关注，并进行了深度的战略合作，同时也被北京政府扶持为“中韩国际医疗美容合作示范基地”，在两国相关机构的重视下，吸引了韩国众多著名的医疗美容企业与沣美国际深入合作达成战略合伙人。

投资蒋沣博士整形团队2022年重新组合（大洗牌）

（沣媄国际医美）可行性报告分析

1、大环境疫情侵袭下，各行各业发展都受到不同程度牵制，成本高、利润低、人员开资和房租的开销大，迫使很多企业下滑。而在当今整形美容行业却在悄悄火爆起来。随着文明、审美观不同，越来越多的人们爱上美业。

2.、国际形势 曾经医美发展较好的美国、韩国、台湾已经进入缓慢期，而作为目前世界第三大整形国家-----中国，将有更大的发展趋势。随着美容整形行业的不断发展，爱美群体的不断扩大，年龄段变宽，由之前的一线二线城市到现在三线四线城市乃至农村群体都已觉醒，求美群体也是由35岁到45岁，扩大到20岁到65岁之间。80后和90后群体相对观念开放，公然无所顾忌的出入整形机构，顾客不仅是女性，男性顾客也有明显增多的趋势。为此医疗整形行业将持续升华，利润高、前景广阔。促使越来越多的人们投资美容行业。

技术优势

1，据市场调研人群中发现，在美容整形行业已达到百分之八十认可度。先天的不足后天弥补，上万真实案例改变了人生，大多数女人已经视美容为生活的一部分，她们希望在美容方面能够保持青春，而整形调研中她们更趋向于微整形，特别是近年来微创整形，绿色整形颇受欢迎，恰恰是蒋沣博士多年医美行业教学科研成果：六大整形专利九大版权证书最具独特的知识产权。

2，微整形不开刀采用自身材料，大大降低了成本和手术风险，确保投资人的利益和投资无风险。现在的美容整形市场正是成熟期，但是市场上很多的整形机构都没有完善的设备和专业的人才，千村医美机构拥有强大的知名专家技术团队，在众多美容机构中脱颖而出，许多人愿意在美容方面花钱，毫不吝啬，市场需求量大。

3，蒋沣博士具有上万例肖像权协议公开使用的成功案例及现成的模特以身说”法”视频，具有强大的影像视觉。

背景强大

拥有北京大学微整形在职培训导师、具有丰富临床教学与科研成果的蒋沣博士，绿色美容《三位针孔整形专利技术》九大版权证书、六大整形发明专利-获得国际金奖和中科院科技创新奖。六维一体眼综合专家王培玲教授，综合整形专家王耀聪，美国耶鲁大学陈忠存教授，日本海归柳叶刀陈凤超博士，打破开刀拉皮创伤的传统方法，开辟骨膜提拉专利技术许士海教授，韩国知名专家柳大烈等国际医美大咖强强联手，打造目前最大品牌沣媄国际医疗美容机构，创一流品牌。

第二 市场分析与预测

1、市场调查结果

2018年全国人口将近14亿，其中女性共有将近6.8亿，占总人口的48.5％，其中15-64岁占70.4％，共4.5亿人。

据资料统计，在家庭普通消费中，女性完全掌握支配权的占到了51.6%，与家人协商做一半“主”的占到44.5%，二者合计达96.1%。

对一般美容产品的消费基本上可以由女性自己做主。在进行广告宣传或促销时，以直接激发女性自身的购买欲望为主。

女性消费大多属于冲动型，比较注重感性，较易受到媒体和周围环境的影响而产生购买欲望，也容易受到网络主播整形美容的影响，看脸年代的刺激，追求医学美容上瘾的趋势越来越上升。

2、行业总体分析

整形美容业存在的必然性和持续性，人类对美丽的追求跨越了整个人类历史长河从未发生变化，是人类与生俱来的本能之一。这个新兴的行业由传统的外科手术演化而来，使人类更安全地追求美丽，从这个意义上来说，整形美容是人类文化进步的表现，它的出现是社会发展的必然产物。

3、竞争分析

在当今医美风行的时代，整形产品鱼龙混杂，疗效并不尽然，然而千村沣美国际聚集国内外行业大咖，确保每一例手术精品呈现，医美行业专家实力是核心。在今后整形美容行业的竞争，将会是品牌的竞争，经营实力、管理效率、销售及服务潜力、宣传的影响力，而不是像过去的广告竞争，而专家是品牌竞争、技术实力的体现，才是品牌核心竞争力的主要构成部分。主要反映在作品完美，绿色、安全、有效、持久、自然等方面。大量沣美国际案例充分证明与众不同的风格。

4、利润分析

我们未来一年内计划全国10～20家千村医美连锁机构，目前专家实力，以惠州千村沣美国际整形为例，现有配套两个手术室一个治疗室，三个手术室每天接纳保守数字应该是十台手术，每台手术平均2万元，流水达20万元，利润按50%计算，一天纯利润近10万元，一个月达到300多万，保守200万元。全国按5家医院计算，每月纯利润将近1000万元。综上所述利润高，可投性非常性强。

行业对比

1，饭店VS整形医院

800平的饭店，冲其量一天50桌饭菜，平均一桌6人，出入300人，平均一桌600元，总流水3万元，（工作人员巨大，成本高，纯利润不到一万）

300平的医美机构，一天出入5人（5个客户）平均每人1万元，总流水5万（工作人员极少甚至一个医生就可以了，材料成本几乎为零，唯一技术人工成本，纯利润3—4万）

2，期货，网店等成本巨大，受到成本、交通、退货、压货等价格不稳定的风险。

第三 服务打造

1、专家实力

蒋沣博士

北京大学微整形医师培训部 主任导师

菲律宾太历国立大学博士学历（Tarlac State University--（TSU）

无创美雕焕颜专家

中国管理科学研究院医疗美容行业教授

绿色美容《三位针孔整形技术》创始人

中国微创整形医师学会副主任委员

中华职教社职业常务理事和职业技术鉴定核心专家

《青春定格焕颜术》、《无痕提拉V脸技术》 他的零风险无创伤完美焕颜，是当今世界唯一绿色整形，逆转光阴，一次性年轻10-15岁，并定格十年的金牌焕颜术。蒋沣博士六大独特专利技术

1、三位针孔脂肪软黄金童颜术（减龄10-15岁金牌焕颜）客单价19.8万/次起

2、弹力大V鱼骨线悬吊V脸术（五维精雕胜拉皮）客单价16.8万元起

3、三位针孔私密还原术（无缝对接阴道紧致术）客单价9.8万-12.8万起

4、蒋沣针孔修复技术（纠正失败手术）客单价3-8万起5、360度扫描消脂术（小蛮腰魔鬼身材）客单价3-15万起

6、三位针孔丰胸技术（平胸 胸下垂的专属）8-26万起

他独步天下的《三位针孔整形》、《人体软黄金自体脂肪干细胞移植术》

2008年在国际科学研究院百名精英交流大会中荣获金奖

2019年荣获中国科学家论坛“科技创新奖”

蒋沣博士：绿色美容不留痕迹，整形不动刀倡导推动者

陈忠存教授

美国耶鲁大学副主任医师/研究生导师 学者

首都医科大学附属复兴医院整形外科、美容外科主任

姚霞：副主任医师

北京千村沣美国际整形专家组成员

中国整形医师学会会员

精通各种微整形和高难度眉、眼、唇等面部精细手术。

王培玲 副主任医师 美容科主任

中国微创整形医师学会副主任委员

北京千村沣美国际专家组成员

从事整形美容工作36余年，曾先后在空军总医院、北京大学第三医院整形外科研修科研工作，拥有较高的医学美学审美观。历任整形外科科主任及优秀科室领头人，成功开展各类面部整形手术数万例，尤其对各式双眼皮、小眼开大、开眼角、下睑下至、大小眼综合手术、眼袋摘除、眉上提、三角眼矫正、隆鼻、隆下颌、厚唇改薄等，拥有丰富的临床经验，得到广大爱美人士的信赖和好评。另开展了面部微创注射除皱、瘦脸等面部精细整形手术。用心成就完美，专业值得信赖

服务内容

医院下设“整形美容、皮肤美疗、纤体美塑、私密美疗、纹眉纹饰、健康管理、口腔牙科”服务中心，为爱美人士提供一站式的美丽与健康高品位服务，以与众不同的绿色美容专利技术“精益求精、成人臻美”为执业哲学，不断的为人们创造臻美传奇！

第四 医院战略与发展规划

4.1 医院投资分析

1、以惠州医院为例：千村沣美国际医疗执照：费用60万人民币

2、场地年租金：96万元人民币

3、装修费用，病房设置，生活美容专区等：260万人民币

4、光电美容，检验科，美国进口设备：360万人民币

5、手术室：装备设置180万人民币

6、牙科设备：30万人民币

7、前期专家团队、网络部、市场部、医护工作人员，（包括办公经费+设备）费用：80万人民币

8.客情维护费用：包含消防、卫生局等政府机关，广告新氧、悦美、更美、宣传平台）80万人民币

9、办公用品医疗材料杂项20万元

合计1166万人民币

4.2医院战略

千村医美将构建连锁集团化的经营架构，建立健全法人治理结构，规范运作，完成个体医院模式到连锁集团模式，成就千村医美知名品牌，使医院实现真正意义上的品牌化运作。

2.医院战略

2022年千村沣美医疗美容整形机构以北京筹建旗舰店为准，将陆续在全国一线、三四线城市开设5-10家连锁医院

基于现在战略规划放大捆绑上市，寻找实力派精英，北京千村整形医院特对外招募投资共赢，扩大项目资金投入计划。

欢迎认可医美行业和信任千村专家团队的有志人士实地考察并加入合伙人，精诚合作，强化战略合作以促成到预期联合成功上市的目的！

（当年孙正义投资马云、当初的云哥大家都知道一穷二白，而现在的医疗美容行业专家鱼龙混杂、看准行业找对人投资自觉自愿）

入股原始股方案

拆分原始股权注册工商业执照里招募原始股，按1000万资金盘市值加入合伙人

招贤纳士（原始股按10万元一股）签订协议

【注】现千村沣美国际医疗整形将对外20股招募合伙人，合伙人5股起步，最高20股

1、享有股份工商注册成为原始股东，成为联手合伙人。

2、享有优先安排一名自己亲属在医院相应职位上班。

3、享有规定时间内定期分红。

5.商业项目可行性研究报告 篇五

成都中哲企业管理咨询有限公司

【中哲咨询：中哲咨询旗下产品包括可行性研究报告、项目建议书、节能评估报告、资金申请报告、项目申请报告、工程咨询资质及过账业务；商业计划书、高端PPT制作、投融资分析报告、专项计划书、投融资增值服务；品牌战略咨询、品牌设计咨询、品牌营销咨询；定制化专业课程、商业模式咨询、融资策略咨询、创业孵化服务等，为各类客户针对立项/批地/备案/融资/贷款/招商合作/品牌等需求提供咨询与策划专业知识服务。】

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中哲咨询提供工程立项前期全流程咨询服务：项目策划与规划、项目建议书、可行性研究报告、节能评估报告、资金申请报告、项目申请报告、环境影响评价、安全评价、职业卫生评价、项目社会稳定性风险评估报告、水土保持报告、地质灾害、工程设计 中哲咨询优势：

一：全行业8000+个真实项目经验，更有参考价值 二：国家发改委颁发 全行业甲、乙、丙级工程咨询资质 三：10余年项目实战经验团队严格把关，保证质量 四：热门行业研究，我们紧跟市场 五：性价比优势 六：售后服务优势

中哲咨询编写可研报告需要准备哪些资料?

1、关于此次项目的项目名称、项目简介、项目背景资料

2、建设单位名称及简介

3、本次项目生产的具体产品是什么?产品介绍资料?产品工艺资料?

4、本次项目的产品方案是什么?即具体生产多少单位?什么价格定位?

5、此次项目的建设内容是?建设规模是?占地多少亩?总平面图?如何布局和规划的?

专业 · 互联 · 生态

共 3 页

咨询提供商 · 策划提供商 · 知识服务商

6、项目选址地在哪里?

7、项目设备方案是?即设备的型号、参数、功率、数量等资料

8、本次项目的实施进度计划是?即建设多少年?分几期?

9、本次项目总投资额多大?具体投资项各多少?土地购置费多少?固定资产多少?流动资金多少?

10、本次项目的筹资方案是什么?是银行贷款，还是其他?利率、借款期限和还款方案是什么?

11、本次项目财务规模做多大?项目的投资回收期几年?项目产品的毛利润、净利润多少? 如何分析项目可行性研究报告中的融资方案：

分析投资项目可行性报告中资金来源和融资方案，当然离不开具体的融资环境，面对国内国外两个市场，解决好项目前期工作中的融资问题，需要了解现代投融制度的惯例做法，才能面对国内国外两个市场，解决好项目前期工作中的融资问题。

中哲咨询整理分析投资项目可行性报告中资金来源与融资方案如下：(1)项目的投资与建设拟采取公司融资方式还是项目融资方式?(2)若采取公司融资方式，则需说明：

公司近几年的主要财务比率及其发展趋势、权益资本是否充足?若不充足，如何扩充权益资本?建设期内公司提现投资的可能数额，若提现不足以满足投资需求，拟采取哪些变现措施?原股东对这些设想持何态度?债务资金占多大比例?公司既有的长期债务及资信情况、所拟各渠道债务资金的数额、成本、时序、条件及约束、债权人的承诺程度等;(3)若采取项目融资方式，则需说明：

权益资本的数额及占总投资的比例，各出资方承诺缴付的数额、比例、资本形态和性质、及承缴文件、各出资方的商业信誉(对外商要有资信调查报告)、投资结构的设计、筹措债务资金的内容及注意事项，与公司融资时基本相同;(4)无论采用何种融资方式，当使用政府直接控制的资金渠道时，要说明政府的态度和倾向性意见、当使用债务资金时，要作债权保证分析。

(5)对于投资方案财务评价可行的项目，应进一步进行融资方案分析，选择最佳的融资方案。融资方案分析的对象是项目的融资主体，如果项目的融资主体不是

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项目本身设立的项目公司，就要对项目所依托的整个企业进行分析。主要分析内容包括：

①根据项目本身的盈利能力及整个融资主体的财务状况，分析应采用的财务杠杆水平，进行财务杠杆分析，选择资产负债结构比例及融资方案;②根据融资方案，计算融资成本，编制财务计划现金流量表。该表除包含项目投资现金流量的预测结果外，还应包括建设期及生产运营期借款还本付息、股利分配、税收支付等引起的项目融资主体本身完整的财务计划现金流量，进行财务可持续性分析;③计算所得税后现金流量，评价权益投资的盈利能力及对股东财富增值的影;④进行融资主体的债务清偿能力分析。

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6.商业项目可行性研究报告 篇六

古夜郎之都夜市文化长廊项目

可

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性

研

究

报

告

古夜郎之都夜市文化长廊项目可行性研究报告

目 录

第一章 项目概况

第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章

建设场地和建设条件

工程建设方案

环境保护与职业安全卫生

项目实施进度计划

项目招投标形式

投资估算及资金筹措

经济社会效益分析 2 古夜郎之都夜市文化长廊项目可行性研究报告

第一章 项目概况

1、项目概述

1.1 项目名称：古夜郎之都夜市文化长廊 1.2 项目建设单位：赫章县人民政府

1.3项目投资方: 赫章县博泰装饰工程有限公司

1.4 建设地点：赫章县城关镇夜郎广场、桂花苑、新天地、小河沟、老党校、新城国际。

2、主要内容

本报告根据本项目的建设特点，对项目建设的背景及必要性，建设规模、建设协作条件、工程建设方案及经济社会效益等进行了论证评述。

3、项目提出的背景

与已经形成热闹非凡的“夜市经济”的城市相比，赫章县的夜生活显得颇为单调，除了KTV、一些夜店或是街边羊肉串摊外，我们的市民几乎想不到别的可以夜间消遣的场所。在经济突飞猛进的时代，在海雀、韭菜坪、二台坡、森林公园等试点和景点的带动下，赫章县已经具备了发展“夜市经济”的硬件，再也不能有景无市，有景无人,应该主动想办法让赫章夜市‘旺’起来。

要想使夜市‘旺’起来,首先要政府支持,合理规划,其次商家通过加大对夜市硬件的投入，搞出特色,搞出规模,多运用一些营销手段，吸引住游客和市民的眼球，调动起游客和市民对夜市的热情，夜生活也就能真正旺起来了。古夜郎之都夜市文化长廊项目可行性研究报告

4、项目建设的必要性

随着经济快速发展、生活质量的提高以及人们消费观念的更新和休闲时间的增多，一个既陌生又新颖的经济形态——夜市经济正向我们大步走来，它已成为每个城市着力打造的一张名片。作为休闲经济的重要组成部分，夜市经济是衡量一个城市经济发展水平、居民生活质量和投资环境的“晴雨表”，是城市现代化的重要标志之一。

夜市摊位有个最大的好处，就是提供就业机会。不仅可以解决摊主本人的生活出路，生意好的话，甚至可以一家人一起经营，或者招聘员工。

全球金融危机爆发以来，就业成了党委政府和市民都关心的民生热点。规范发展“夜市经济”，让摆摊设点合法化，就是增加就业的好方法。

同时，如果管理到位，夜市还可以成为城市一道亮丽的风景线。台北的“士林夜市”中吃、喝、玩、乐、穿、戴、用一应俱全，甚至还被评选为台湾最受欢迎的景点，创造了颇为可观的经济效益。金融危机发生以来，很多城市如上海、杭州、武汉、重庆等已开设或准备开设民生夜市，值得我们借鉴。

古夜郎之都夜市文化长廊，将对解决群众就业，繁荣我县经济，方便市民生活具有重要的社会意义。对赫章经济建设做出应有的贡献。

5、项目建设的原则和目标

要坚持长远规划、因地制宜的方针，坚持方便群众、不扰民、美观、实 4 古夜郎之都夜市文化长廊项目可行性研究报告

用的建设原则，夜市风格要体现小、特、鲜的特点。

6、拟建规模及内容

古夜郎之都夜市文化长廊拟建在赫章县夜郎广场、老党校、新天地小区、新城国际等地。在步行街一侧设摊位一排，另一侧为餐桌（晚上摆放，白天收起，不影响正常基础设施的使用）。

7、投资估算及资金筹措

本项目建设投资估算为320万元。全部由赫章县博泰装饰工程有限公司自筹解决。

8、社会效益分析

夜市经济与工业项目向园区集中一样，也应从漫山遍野的“放羊”式发展向集中“圈养”转变，通过集中经营、规模经营集聚人气，获取效益的最大化。此外，在配套设施跟进的同时，更应该加大宣传，让市民、外地游客知道赫章县有古夜郎之都风格的夜间活动场所，可以在晚上进行消费，这样一来就拉动了夜市经济。

金融危机暴发以来，经济形势恶化，减产停产甚至倒闭的企业增多，很多人失去工作，生活困难，他们要吃饭，要生活出路。对失业人群，特别是失去工作的外来务工人员，如不妥善解决，将成为社会的不稳定因素。古夜郎之都夜市文化长廊项目的建设，对拓宽就业渠道，解决失业人员的生活出路，缓解社会压力，促进社会稳定具有重要意义。

发展“夜市经济”，不仅可以增加再就业岗位，管理到位还能使其成为城市亮丽的一道风景线，这在海内外的很多城市都已经有了成功经验。泰国、韩国以及中国香港、台湾地区城市的“夜市”，不仅拥有着悠久的历史和完 古夜郎之都夜市文化长廊项目可行性研究报告

善的管理，更成为当地独具特色的“城市名片”。在香港，九龙旺角、佐敦的庙街夜市，每天下午4时后街侧开始摆满摊档，五光十色，人潮不断，充满了各式各样的地摊货。从傍晚6时到深夜12时是最热闹的，满街都是特色小食的摊档，是游客闻名必到之地。同样，在台北的“士林夜市”中吃、喝、玩、乐、穿、戴、用一应俱全，甚至还被评选为台湾最受欢迎的景点，吸引了众多观光客纷至沓来，创造了颇为可观的经济效益。古夜郎之都夜市文化长廊项目通过合理规划，规范管理，积极引导，必将取得了很好的社会效益和经济效益。

第二章 建设场地和建设条件

拟建的古夜郎之都夜市文化长廊项目，均在步行街或非主要交通道路，成为只供周边居民和小区车辆通行的次要道路，但路面宽阔，路灯、绿化、电源、排水设施齐全。设置夜市对城市交通基本没有影响。

第三章 工程建设方案

古夜郎之都夜市文化长廊建成设有餐饮特色小吃区，小百货小工艺品区及鞋帽服装区的综合夜市。

1、设立餐饮特色小吃区

从餐饮市场看，目前，一部分适合平民消费的烧烤似乎成为了我县夜市经济的主要部分，但普遍档次低，卫生条件差，缺乏特色，所以也很难刺激 6 古夜郎之都夜市文化长廊项目可行性研究报告

消费。古夜郎之都夜市文化长廊设置特色小吃区，把具有各地特色的地方小吃和各地的特色饮食引入夜市，满足人们对夜宵、茶饮及娱乐的需要。

2、设立小百货、小工艺品区

古夜郎之都夜市文化长廊通过各商会，有得天独厚的货源和商家，琳琅满目的小商品为白天无时间出门的上班族和临时来本县出差的外地人带来方便的同时也将为商家带来无限商机。

3、夜市的供电及照明

夜市电源采用380/220V市电电源，由赫章县电力公司统一供电，统一收费。每座亭设配电箱一个,配电箱间采用电缆沿钢管柱、梁内孔暗敷设。

4、夜市的管理

自发形成缺乏管理的“夜市”会有不少隐忧，地摊上产品的质量让人不敢恭维，十几元钱一件的衣服乍看一眼款式诱人，但买回家穿在身上才发现做工粗糙。一些小吃摊经营完后地面一片狼藉，特别是烧烤摊，入夏后，烧烤生意火爆，但深夜噪音扰民和烧烤产生浓烟让附近居民意见颇大，人们酒足饭饱之后产生的大量垃圾也只能等清洁工人打扫，这成为很多“夜市经济”存在的“通病”。

本项目由赫章县博泰装饰工程有限公司统一招标、统一管理、规范化经营，可彻底解决普通“夜市”脏、乱、差的通病。通过加强投入和管理，古夜郎之都夜市文化长廊要建成赫章县的规范化、特色化、名片化、招牌化的 7 古夜郎之都夜市文化长廊项目可行性研究报告

综合夜市，要把古夜郎之都夜市文化长廊建成夜郎文化的名片和景点。

主要管理措施包括：

1、公司投入财力进行夜市基础设施建设，统一制作售货车、统一供电、统一摆放、统一时间经营。

2、对摊贩提出详细要求，如摊贩不得妨碍交通、社会秩序、制造噪音及其他违规行为。每位摊主必须设有垃圾桶，而且要分类。由公司对夜市的各个摊位进行协调管理。

3、公司加强创业培训的力度，结合参加培训创业者的愿望，开展了个性化的创业辅导，提升就业技能，使夜市经济在促进就业方面发挥更大的作用。

4、既然夜市是用来解决就业困难群体的再就业问题的非正规就业场所，场地租金和各种税收费用就要尽量减免，让利与民，促进夜市经济的繁荣。夜市各种收费采取“一费制”，实行统一收费。具体收费标准由投资方赫章县博泰装饰工程有限公司确定。摊位管理费均按月收取，残疾人凭残疾证收费减半。

第四章 环境保护与职业安全卫生

1、环境保护

夜市环境的脏乱差是普通夜市的通病，古夜郎之都夜市文化长廊由赫章县博泰装饰工程有限公司统一管理，由专职环境管理人员对商户进行监督管理，禁止高音喇叭和广播音响的宣传、叫卖，禁止污染严重的传统烧烤，保障市场的环境。古夜郎之都夜市文化长廊项目可行性研究报告

2、职业安全卫生

夜市餐饮卫生不达标也是普通夜市的最大问题，是政府和市民最关心的问题。古夜郎之都夜市文化长廊餐饮区要设置专职卫生监督员，统一配置消毒餐具，通过对商户的卫生教育来把好市民的入口关，使广大夜市消费者吃的放心、吃的舒心。

第五章 项目实施进度计划

本项目拟于2015年9月1日开工建设，包括售货车制作和现场基础条件整治，9月30日完工。10月1日正式开业。

第六章 项目招投标形式

售货车按售货区和位置进行公开招标，剩余场地及售货车由公司招聘社会下岗失业人员培训后自主经营。

第七章 投资估算及资金筹措

本项目建设投资估算为320万元。全部由赫章县博泰装饰工程有限公司自筹解决。

第八章 经济社会效益分析

古夜郎之都夜市文化长廊项目以社会效益为主，经济效益为附，以微利为目的，以社会服务为宗旨。项目启动由企业筹资，摊位售货车租售以保本为原则，以培育市场为准则，在形成规模和名气后，以自主经营和管理费形 古夜郎之都夜市文化长廊项目可行性研究报告

成企业的良性发展，逐步创造良好的经济效益。

金融危机暴发以来，经济形势恶化，减产停产甚至倒闭的企业增多，很多人失去工作，生活困难，他们要吃饭，要生活出路。对失业人群，特别是失去工作的外来务工人员，如不妥善解决，将成为社会的不稳定因素。中华北大街市场项目的建设，对拓宽就业渠道，解决失业人员的生活出路，缓解社会压力，促进社会稳定具有重要意义。

7.商业项目可行性研究报告 篇七

1 对现状进行充分了解调查

我们做的两份报告最大的缺点就是对既有项目的现状了解不充分,没有项目的可靠数据,不是用事实说话而是用经验甚至是杜撰,这使报告编写和评审很被动,无论怎么修改,对实际工程的指导意义很小,说服力不强,形成先天不足。所以想写好报告就必须到现场实地考察、记录数据、掌握第一手资料。需要掌握的内容如下:

地理位置:地形地貌是否涉及的规划;改造规模:不仅仅是建筑面积,也要了解改造的楼栋数、层高、使用功能,项目环境:项目的社会环境,重难是了解居民的接受程度和改造意愿,居民收入,可以从居委会了解相关信息,对居民收入的了解涉及到融资方案的编写;项目现状:改造楼栋的外墙情况,钢筋碳化情况、屋面情况及做法、女儿墙做法是否需要拆除、阳台破损情况所占比例、现有窗口情况、采暖管道形式,热源形式。在考察过程中要大概估算一下各单项工程量。

2 对国家相关政策及行业信息充分了解

德国既有居住建筑综合节能改造已经开展了20多年,具有丰富的经验。德国的改造技术路线,群众工作方法为国内项目的实施提供了非常有力地支持。德国的投融资模式也可以为我国借鉴。但是,德国的多住户住宅基本以出租为主,有房屋公司作为投资主体,而我国的住宅基本实现了私有化,给投融资增加了困难。所以在一些方面需要下大力气开发适合我国国情的改造模式。节能改造是国计民生的项目,但其可行性受资金和技术约束,所以要充分了解相关的政策及规范,资金方面要知道融资来源、资金应用是否符合国家相关政策,资金配套是否有健全的政策说明,资金到位是否有政府承诺支持,技术方面要了解不同地方有不同地方的技术规范,掌握当地的习惯做法和行业信息、节能改造约束性技术指标,例如国家节能65%,参照的80年代标准建筑,各地区取值不一样,一定要注意。

3 科学选择改造技术路线和方法

既有建筑综合节能改造,要和建筑物修缮相结合,和环境整治改造相结合,和建筑物的功能改造相结合,节能改造要应用目前成熟的节能技术。在借鉴德国先进技术的同时要注意对于目前还不具备条件使用的,中德双方技术人员进行修改,最大程度的保证节能效果。外墙可考虑采用复合保温系统,不使用价格昂贵的聚氨酯板作保温材料,全部采用经济性好,技术成熟的聚苯乙烯泡沫板;外窗使用内开平开中空玻璃塑钢窗;勒脚节点、窗口节点、女儿墙节点等热桥的处理,都是吸收了很多国外的节能技术和节能理念。这种做法可以在今后的大规模节能改造工程中进行推广。

4 和甲方沟通到位

报告编写前一定要做到和甲方充分沟通,除了需要甲方配合完成上述工作外,要知道甲方的需求,承建单位要求都是工期短成本低,对材料的选择上有主观要求,资金配套上也有甲方运作的客观条件,所以进行方案比选时要照顾到甲方的特殊要求,并且需要甲方提供有代表性的楼栋图纸,这点很重要,所有计算依据都是所提供的图纸。

5 技术部分方案比选的方法

方案比选首先要选择有代表性的楼栋,一般情况下是满足国标65%节能进行方案比选确定方案,但本次项目是利用德方贷款所以德方对项目的技术有特殊要求,我们需要做的工作是满足德方高标准的情况下降低材料成本,提出技术方案获得德方确认后再进行方案比选,选用的计算方法最好不要用最大热负荷方法,国际上通用的是动态模拟,罗列数据要充分详尽,方案比选要选用不同材料,传热系数不同,采暖耗热量指标也不同单位标煤耗也不同,最好做出簇状柱形图,然后从材料经济上分析也做出簇状柱形图,用提高成本和节能量的比例来进行优劣排序得到最佳方案。当然方案比选也要考虑到施工方面及材料供应源的问题,但是本次报告涉及较少。方案比选后选出适合本项目的方案要逐项进行说明,说明每项的改造规模、方法、所用材料、材料的物理性能、改造后的经济技术指标,尤其是采暖改造一定要详细说明室内改造的做法和所用到的设备,室外二次管网改造的方法和设备、热力站的规模、设备选型、数量。分项说明是要和投资估算中的建设工程项目表相对应。

5.1 建设内容、背景及必要性

这部分内容需要注意的是宏观政策描述清楚就可以,重点是项目在当地的政策背景、实施环境和提出的过程和建设的理由。建设内容要做出主要经济技术指标表,把各改造项目分项的规模列出并列出投资额、建筑工程费、工程建设其他费、建设期利息。

5.2 投资估算及编制详细投资估算表

投资估算要先列出一个建设工程项目表,先做一个总的概算表,包括建筑工程费、工程建设其他费、建设期利息、基本预备费和流动资金,按照单项工程指标估算法估算金额,在列建设工程项目表的时候一定要把项目想全面,如果改造中涉及的工程量很小但是也属于一个单项就要列出来,例如楼道电路改造要单独列项,在做详细投资估算表每个小区和每项改造项目分项列出建筑工程费、设备费、安装工程费、其他费等,采暖改造项目中要列出具体的设备型号、价格、数量,做完详细投资估算表后汇总各分项投资:建筑工程费、设备费、安装费、工程建设其他费、基本预备费、建设期利息。做详细投资估算表关键是主要材料的价位寻价,并且考虑货源供应和出材率。

6 结论与建议

结论与建议不能简单论述项目合理可行,要对比选方案进行说明,说明推荐方案的缺点及解决办法,说明备选方案未被采纳的理由。

7 报告需要的附件

8.商业地产项目定位的决策研究 篇八

关键词：商业地产项目；定位决策

中图分类号：F27 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）04-0134-02

引言：发掘商业物业商业潜力的价值点，换句话说就是确定商业地产的经营方向，是商业地产开发的核心要素。项目定位就是实现商业地产经营方向的途径。因此，正确的项目定位是商业地产取得成功的关键。通过科学准确的项目定位能充分发掘出商业地产的潜力和商业价值，使投资获得预期的收益。反之，如果在项目定位的决策中出现失误，那么即使该项目具有优越的地理位置、大量的广告宣传和营销以及先进的物业管理，项目最终也难以达到理想目标甚至遭遇失败。因此，商业地产项目定位的决策具有重要意义。

一、商业地产项目定位决策概述

（一）商业地产项目定位决策的涵义

在《定位》一书中，杰克•特劳特（JackTrouty）和艾•里斯（A.Rise）指出，所谓定位即是指明确和显化企业或品牌形象以及产品价值，以帮助目标客户正确认识并理解本企业区别于竞争对手形象的行为过程。对开发商来说，商业地产与住房开发的差异是比较大的。商业地产项目的开发，从立项建设到开始经营，期间的操作难度比住房开发要高很多，因为商业地产涉及建筑规划、项目定位、装饰装潢、主题定位、商铺间隔、商品布局、宣传推广、销售招商以及商场的经营管理等多方面的内容。准确合理的项目定位对一个成功的商业地产项目来说，是这诸多因素中的关键因素。

项目定位是项目前期的重点工作，准确的定位会给项目带来鲜明独特的个性。比如北京的王府井，正式由于前期准确的定位，才使其成为成功的高档购物中心；重庆龙湖北城天街，在立项之初就定位为集餐饮购物、休闲娱乐为一体的大型购物中心，后来该地吸引了众多消费者，事实说明前期的定位对其发展起到很大的作用。如果商业地产项目定位不准或者不当，项目就难以适应市场发展，难以生存。

（二）商业地产项目定位决策的意义

项目定位是是开发商确定商业地产项目的规模、业态组合以及目标客户情况等等，这些都对商业地产的成败有着十分重要的意义。首先，准确的项目定位有助于开发商的项目更适应市场的需求，才能收获比较长期的收益。因为项目前期进行的项目定位能让开发商对当前市场形势的认识更清楚、更深入，对竞争对手的项目情况有所把握，并了解到目标客户的消费心理以及需求，有针对性地开发出能切合目标顾客群体需求的产品；其次，切合市场实际的项目定位才可以帮助开发商确定地产项目的后期业态组合以及后续发展方向等等，降低项目后期的经营风险，获得长远的收益；第三，项目定位可以帮助开发商开发出独具自身特点的地产项目，寻求到自己的竞争优势。项目定位是结合地产所在地的特定环境和文化氛围指导开发者开发出独具特色的产品，比如是特色鲜明的业态组合或者建筑形态等等，从而使该地产项目从其他商业地产中脱颖而出，激发目标顾客的消费热情，获得独特的竞争优势。

二、影响商业地产项目定位的决策因素

（一）外部环境

1、宏观的市场情况

国家的宏观经济环境，我国地产业的总体发展趋势，国家地产政策的管理导向，国民收入的大概情况、国民的行业偏好及更迭等等，因为任何个别项目的生存与发展都与宏观的经济市场环境息息相关。开发商、管理方、投资者以及中介服务机构等地产项目的关联方，对这些都应该有比较深刻的认识和强烈的认知。

2、目标顾客的需求偏好

正所谓“需求创造价值”，迎合顾客需求的商品才会在市场中占有竞争力。顾客存在着比较大的需求差异，而且在顾客与客商见存在着区域需求差异，怎样才能在异地客商和本地消费文化间寻求到平衡，这是在商业地产项目定位时必须要考虑到的问题。

3、区域商业的内容特点

对区域商业的内容特点进行研究，可以了解到不同业态以及竞争者在本项目辐射范围内的大概情况，能帮助项目趋利避害地进行发展组合。如果在地產项目辐射区域内某一类产品以及供大于求，那么项目定位时应该得到充分考虑到这些情况来指导业态分布。另外，对区域内竞争对手进行深入分析、探索新的市场机会等等都是在项目定位中需要考虑的内容。

4、项目所处的地理位置和商圈等级

商业地产项目所在的商圈等级对该项目的规模以及业态定位起到决定性的作用。对项目所在地的人口、交通、地形甚至气候等微观地理环境进行分析，因为这些环境会最直接最显著地影响着项目的发展。人口的规模、结构以及消费特征等等都是项目前期可行性分析及初步定位的决定性因素之一，因为该地的人是项目未来重要的顾客资源；交通是发展商业的重要条件，项目所在地的交通现状以及未来的交通情况等，可以预测到该区域内居民及区域外的消费者到项目所在地的可达性，同时，对项目所在地已有商圈的商业结构和特征进行分析，可以发现它们的利弊，寻找项目发展的机会。

5、零售商的观点

任何商业地产项目定位最终都要依赖招商成功来实现，因此零售商的需求以及其关心的产品要素等都应该在地产项目设计中有所反映。所以在项目定位前与主要的零售商进行沟通交流，听取他们的反馈意见，了解他们的入驻意向，结合未来可能的需求增长来确定项目的发展方向及业态布局等等。

（二）企业的自身情况

企业是商业地产项目的开发者和经营者。毫无疑问，企业自身的客观情况对商业地产项目的决策定位同样起着非常重要的作用。企业情况对商业地产项目定位的影响主要表现在这些方面：

1、企业自身的资金实力

大量的资金投入是发展商业地产的前提条件，因此，进行商业地产项目定位的决策时要把企业自身的资金实力放在首位。商业地产项目，尤其是大型的购物中心等地产项目都需要大量的资本投入，且收回投资的时间长，收回资金的方式主要通过长期经营收益。另外，商业地产项目受国家政策、居住人口等因素的影响较大，这些因素如果发生改变都会影响商业地产的长期经营收益，而且，商业地产的经营一般都需要经过两至三年的过渡期，在此期间随时都面临着零售商的业态调整以及可能产生的亏损，风险性较大。企业是否具有能够迅速筹集资金来化解可能存在的风险也是地产项目定位时影响决策的中要因素。

2、企业的经营能力

商业地产的收益主要来自项目的后期经营，因此，商业地产项目的成功与否与企业的经营能力有着重大关系。商业地产的价值并不仅仅从物业本身的价格上体现出来，更重要的是经过后期的运营来体现，通过后期提供的丰富商品来真正实现项目的商业价值。企业的经营能力主要从这两方面体现出来：其一，企业是否具有经营商业地产项目的人才和经验；其二，企业是否具有经营商业地产项目的条件及资源。所以企业的经营能力是影响项目定位决策的重要因素。

（三）市场的供需情况

商业地产项目定位就是为了更好地迎合市场需求，提供满足顾客需求的产品。因此，市场的供需情况以及对该情况的把握会影响到商业地产项目的定位决策。市场的供需情况主要有这些方面：

1、市场容量

对市场供需情况进行把握时，首先要了解项目所处市场的容量。又可以从这两个方面来分析市场容量：其一，传统业态的现状。了解传统业态情况时不仅要对行业的业态、档次、特点以及网点布局等，还需要了解各个行业的详细业态情况，比如批发零售或者餐饮服务等等；其二，充分了解国内国外以及项目所在地最新的业态，考虑引进一些具有发展潜力的新兴业态。由于项目存在一定的建设周期，尤其是大型的商业地产项目，其建设周期比较长，在这个周期内，存在很多变数，尤其是对于一些流行于年轻人中的商业来说，很可能现在很受欢迎的商业业态到开业时就已经过时。

2、商业地产市场的饱和度

在对项目目标市场的容量进行充分分析之后，还需要进行商业地产市场的饱和度分析。市场饱和度会在商业地产市场的供需情况上表现出来，如果商业地产所在地市场的需求大于现有供给，说明该市场还处于低饱和阶段，商业地产项目在该市场获得成功的几率会相对提高；相反，如果是需求小于供给，那么项目将会面临比较激烈的市场竞争，会增加成功的风险。另外，同类型项目的竞争力也需要考察了解，分析自身的优势以及与同类项目的差异性，饱和度情况对项目定位决策有重要的影响。

3、项目所在商圈的消费情况及市场价格走势

项目所在地商圈的消费情况对项目定位意义重大。对项目所在商圈的消费者详情，比如他们的人口数量、职业、年龄构成、收入水平以及消费习惯等等进行研究，了解可以支持商业地产项目的消费者大概数量、消费习惯以及其收入水平等等，才能分析判断出目标消费群体的消费能力，在项目定位决策时做到有的放矢。

另外，市场价格走势也会影响到项目定位。租赁价格的市场走势是体现商业地产供求状况的一个最直观的指标。商业地产项目主要从租赁价格来考虑项目的供需情况，而商业地产的租赁价格在很大程度上受到商圈消费情况以及商铺经营者对未来预期的影响。所以，项目定位决策之前对商圈的消费情况和市场价格走势都要有所了解，这些因素都会影响最终的项目定位。

（四）效益与风险情况分析

1、项目预期的投资回收期

项目的投资回收期可以说是决定了该项目将会获取的效益以及可能会承受的风险。投资回收期越长，期间的不确定因素就越多，同时需要承担的风险也就越大；相反，投资回收期越短，需要承担的风险就要相对小一些。

2、预期投资收益率

商业地产项目的预期收益率与项目的效益情况直接关联。项目的预期收益率不仅需要考虑到开发商的收益还要考虑到投资者和商铺经营者的收益。项目的收益率只有达到开发商、投资者以及商铺经营者这三者的预期后，开发商才会将项目投入建设，投资者才会愿意对项目进行投资，商铺经营者才会愿意租赁该项目的商铺来经营。

3、项目的平均空置率

衡量商业地产项目风险的其中一项重要指标即是项目的平均空置率。如果平均空置率过高，则说明企业后期在投资者引进以及经营方面都具有较大难度，同时也会增加项目的风险。

4、后期经营管理的难度

后期经营管理是商业地产项目能否稳定发展以及是否具有可操作性的一个重要指标。如果后期的经营管理的难度较大，那么开发商就需要投入更多的成本对项目内的业态及功能等进行协调，会增加项目的风险，而并会影响到项目的预期收益。

三、商业地产项目的定位策略

（一）丰富定位

丰富定位指的是在合理范围内为顾客创造出充分的选择机会。商业地产项目规模大小与其是否能实现丰富定位之间没有正相关关系，不管是20万平方米还是2000平方米的商业面积都可以实现丰富性的定位。商业地产项目在定位时可以根据购物中心的不同业态组合，通过“主题化定位”与“综合性定位”策略来实现丰富性定位。主题化定位指的是在项目内最大化地聚合某一品类的商品，获得最丰富的主体商业优势；综合性定位指的是融合多种功能的业态，以一站式服务为顾客提供需求的定位策略，帮助顾客实现预期目标。

（二）便捷定位

便捷定位指的是项目定位作为购物中心可以为目标顾客提供便捷的、有针对性的购买机会。实现便捷定位，做一个成功的商业地产项目定位要注意两点：首先，项目所在的位置是目标顾客可以比较便捷就能到达的位置；其次是提供的购买机会具有比较强的针对性，也就是说购物中心提供的货品应该是针对目标顾客偏好进行组合的业态和品牌。

（三）流行定位

“流行”指的是顾客刚开始大量购买的对路商品，即指大众时尚。流行定位是指项目在定位时要考虑拥有符合大眾时尚的商业组合，起到引领大众时尚的作用。商业地产在流行定位时要充分考虑到新一代消费者崇尚个人价值观，追求唯一性，对新事物的好奇心，喜好鲜明色彩的服饰等消费心理。面对80后逐渐成为主力消费群的时代，新兴的商业地产项目在定位时要对流行要素进行深入而充分的考虑。

上述商业地产项目的定位策略只是理论上的，而在实际的定位过程中还有更多需要考虑的现实情况。

结束语：我国的商业地产项目方兴未艾，项目定位对项目的整体发展意义重大。本文讨论了影响商业地产项目定位的决策因素，比如宏观市场情况、目标顾客偏好、区域商业需求等，并提出了商业地产项目的定位策略，丰富定位、便捷定位、流行定位等，为商业地产项目地位起到理论指导作用。

作者单位：湘潭市房地产产权监督管理处

参考文献：

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