土地流转的合同书

2024-09-14

土地流转的合同书（9篇）

1.土地流转的合同书篇一

农村土地流转合同书

甲方：

乙方：

甲方在**市郝家桥镇兴旺村四队东干渠东边水地，旱地（包沟渠）于2010年11月20号，流转给乙方耕种，经甲乙双方平等协议后，订立本合同书如下：

一：甲方把土地流转给乙方后，永久不变，一切使用权及所有权有乙方享有甲方无权干涉乙方任何使用权及所有权流转费一次性付清。

二：甲方给乙方交地时必须把四边界限画清楚，东靠排水沟及马忠有共同使用，南靠生产路，西靠沟，北靠排水沟与杨发玉共同使用，各沟存在问题有甲方出面调解。

三：甲方给乙方交地时，包括本地内的所有水利设施，电力设施及泵站以前线路，泵站及渠道所有使用权，都有乙方管理及使用，甲方不得干涉线路及用电以后的问题都有甲方出面协调及解决。

四：乙方接受后担任土地上的所有义务工和建设经费若有搅扰甲方出面协调。

五：甲乙双方必须遵守流转合同的条列，如果有一方提出停止合同协议和不遵守合同条例提出的一方必须赔偿一切经济损失。

六：甲乙双方在出现合同问题的情况下，必须有证明签字证明，如果调解不成任何一方向人民法院起诉由人民法院裁判执行。

七：甲乙双方执行合同书，特立本合同书为证据一式三份，甲乙双方各持一份，证明人一份，具有同等法律效力，本合同书自签字起生效。

八：关于老金马玲租用泵站及渠道的问题，老金及马玲在每年用水期间除交相关的水费电费及维修费外再给与乙方一定的经济补偿。

甲方：

乙方：

证明人：

年月日

2.土地流转的合同书篇二

一、私有化不是土地流转的必然前提

《资本论》中的土地实际上包括土地与土地上的附属物, “只要水流等等属于一个所有者, 是土地的附属物, 我们也把它作为土地来理解。”[1]土地是最固定的生产资料, 自然不能流转。因此, 土地流转实际指土地的经济权流转。

土地何以成为重要的经济权呢?土地成为重要的经济权首先是因为土地是重要的有用性资源。关于土地的有用性, 《资本论》作了系统的阐述:土地是基本的劳动资料, “空间是一切生产和一切人类活动所需的要素”, [1]而“土地对大多数人来说还是他们的劳动和资本不可缺少的活动场所”;[1]土地是重要的劳动对象, “土地是土地耕种者的劳动对象, 煤矿是煤碳业者的劳动对象, 水域是渔夫的劳动对象”, [2]土地更是人类生存、发展的基础, “一般剩余劳动的自然基础, 即剩余劳动必不可少的自然条件是:只须花费整个工作日的一部分劳动时间, 自然就以土地的植物性产品或动物性产品的形式或以渔业产品等形式, 提供必要的生活资料”, “农业劳动 (这里包括单纯采集、狩猎、捕鱼, 畜牧等劳动) 的这种自然生产率, 是一切剩余劳动的基础”;[1]土地还是提高劳动生产率的重要条件, “自然力在工业上的单纯利用所以会影响一般利润率水平, 是因为它会影响生产必要生活资料所需要的劳动量”, [1]而且“土地只要处理得当, 就会不断改良。土地的优点是, 各个连续的投资能够带来利益, 而不会使以前的投资丧失作用。”[1]但是, 土地的有用性并不是使其产生经济权的唯一原因。因为如果有用的土地能够被任意使用, 则土地的经济权无实际意义。土地为什么不能被任意使用呢?这是因为土地的使用受排他性土地产权的限制。排他性的产权自然只能产生于资源稀缺状态, 因为只有资源稀缺才需要进行产权界定。可见, 土地的经济权是以土地的自然有用性为基础, 源于土地资源的有限性而产生的排它性土地所有权, “土地所有权的前提是, 一些人垄断一定量的土地, 把它作为排斥其他一切人的、只服从个人意志的领域。”[1]

所有权既指狭义的归谁所有, 也指广义的所有权、支配权、使用权与收益权, 因而土地流转既可是土地所有权的流转, 也可是土地支配权、使用权与收益权的流转。那么, 何种权利的流转才是土地流转的实质呢?《资本论》指出:土地流转既可是土地所有权与使用权的同时转让, 并且是永久的转让, 也可是土地使用权的单纯转让, 但其所有权仍在主人手中。由于无用的土地无所有权, 也不能流转, 所以土地所有权只是土地流转的前提, 土地使用权才是土地流转的实质。我国政策规定农村土地流转指农村土地在所有权归属和农业用地性质不变的情况下, 将土地使用权 (经营权) 从承包经营权中分离出来, 转移给其他农户或经营者, 显然是符合《资本论》相关原理的。《资本论》还指出:土地流转的实质决定了地租与土地买卖价格是土地流转两种基本的经济实现形式。由于地租意味土地所有者可以通过土地的继续流转而不断实现经济利益, 且最能体现土地流转是土地使用权流转的实质, 因而成为最基本的经济实现形式, “地租是土地所有权在经济上借以实现即增值价值的形式。”[1]“真正的地租是为了使用土地本身而支付的, 不管这种土地是处于自然状态还是已被开垦”。[1]而所谓的土地价格, 无非是“资本化的地租”, “不是土地的购买价格, 而是土地所能提供的地租的购买价格, 是按普通利息率计算的。”[1]

土地流转实质是以一定的土地所有权为基础的土地使用权的流转, 因而在不同的历史时期, 土地流转会有不同的具体形式, “土地所有者可以是代表公社的个人, 如在亚洲、埃及等那样;这种土地的所有权也可以只是某些人对直接生产者人格的所有权的附属品, 如在奴隶制或农奴制度下那样;它又可以是非生产者对自然的单纯私有权, 是单纯的土地所有权;最后, 它还可以是这样一种土地的关系, 这种关系, 就像在殖民地的移民和小农土地所有者的场合那样, 在劳动孤立进行和劳动的社会性不发展的情况下, 直接表现为直接生产者对一定土地的产品的占有和生产”。[1]土地流转的实质同时也意味土地流转并非只是土地所有权的流转, 所以私有化并非土地流转的必然前提。虽然《资本论》重点考察的是资本主义私有制的土地流转, “我们所考察的土地所有权形式, 是土地所有权的一个独特的历史形式, 是封建的土地所有权或小农业维持生计的农业 (在后一场合, 土地的占有是直接生产者的条件之一, 而他对土地所有权是他的生产方式的最有利的条件, 即他的生产方式得以繁荣的条件) 受资本和资本主义的影响而转化成的形式”, [1]因而“对土地所有权的各种历史形式的分析, 不属于本书的范围, 我们只是在资本和生产的剩余价值的一部分归土地所有者所有的范围内, 研究土地所有权的问题。”[1]那种视私有化是土地流转唯一前提的主张显然是将土地流转的所有权前提等同于私有化前提, 是一种非马克思主义的观点。

不过土地私有化论者还有所谓的历史事实依据, 那就是在计划经济的公有制下, 我国实际上并无土地流转。其实《资本论》关于土地流转实质的论述已充分说明了公有制的土地也可以实行流转, 因为按照马克思主义理论, 生产资料公有制并没有取消土地所有制, 因此在土地公有制下仍然要交地租, “消灭土地私有制并不要求消灭地租, 而是要求将地租——虽然是用改变过的形式——转交给社会”。[3]但是在传统的计划经济中, 并不存在生产要素的市场体系, 从而也就根本不可能通过部门间的竞争形成平均利润率。因此, 在我国的利润范畴中, 历来并无平均利润与超额利润之分。在超额利润从而土地收益不能显性化的条件下, 地租范畴自然不能独立化, 土地所有者自然无法收取土地收益。另外, 在我国传统体制下, 土地所有者被虚化, 没有具体的“地主”, 土地使用者也没有交易对象, 当然也就无从交纳地租了。所以, 在传统计划经济中, 公有制土地的确无所谓流转。其后果则是国有土地所有权丧失了独立化的经济形式, 导致土地使用者蜕变成为实际的土地所有者, 从而使土地低效率、高浪费的使用。但是这种历史事实恰更充分说明公有制的土地也应该流转, 而不是佐证土地必须以私有化为唯一前提进行流转。

二、私有化土地流转的不经济性

土地流转的实质只是在理论上说明了私有化不是土地流转的必然前提, 即证明了土地公有也可实行土地流转。由此能否促进经济效率及促进经济效率的程度就成了判断土地应在何种所有制下进行流转的重要依据。土地应在何种所有制下流转才是有效的, 即经济的选择呢?一些人认为土地私有化才使农民有了对土地进行长期投资的积极性, 才使人们能自由买卖土地, 从而使土地资源实现优化组合;土地私有化还可以提高土地流转的效率, 节约交易成本。所以土地私有才是土地流转经济的选择。

其实, 私有化与经济效率提高并没有必然的联系。首先, 私有制并不必然降低交易费用, 相反可能增加成本。因为实现私有制而界定每件物品的归宿本身就需要很高的协调费用, 且私人所有权会妨碍对物品的集中统一调度, 由此而增加经济活动的协调费用。如, 日本实行土地私有制, 但实践证明土地私有权并没有促进土地的流动和集中, 反而使土地分散经营凝固化。在我国, 若实行土地私有化, 此情况只能更严重。因为不少农民完全可能会由于有了土地增值的预期而将土地作为一种保值增值的资产加以保持, 一些农民可能粗放经营, 甚至撂荒也不愿出让土地, 这势必会成为土地流转的障碍, 不利于土地的规模经营和土地资源的有效配置。另外, 在今天的中国, 即便假设土地私有制适合中国农村的实情, 其实施成本也难以估计。其次, 更为重要的是资本私有最多只能保证资本支配者最大化其净回报的动力, 却无法保证资本支配者有足够的能力和精力最有效地保存和增加资本金, [4]从而最节约地使用资金和最大限度地优化资源配置, 这就决定了私有化未必能提升效率。土地私有化论者显然只看到私有化促进效率的一面, 却忽视了此促进作用离不开一些严格条件, 更忽视了提升效率必然要对私有化进行否定, 及其这种否定的表现:所有权与使用权的分离。同时其又错误地认定公有制必然阻碍效率的提升。实际上, 只要使资本支配者的个人收入与其支配的资金净回报保持一定的比例, 又保证他努力工作的预期收入高于个人的机会成本, 即使资本支配者所支配的资本不归其个人私有, 他也有足够的动力去争取尽可能高的资金净回报。按照这一思想, 只要土地承包经营权的自由流转能使承包经营权真正作为一项稳定的财产进入市场并产生应有的交换价值, 就能促使土地使用权作为商品进行交换, 促使土地大规模集中, 形成规模化农业经营, 农民也能从中获得其应有的经济利益, 提高收入水平。

问题是土地私有化论者似乎能从《资本论》中找到“充分的依据”, 那就是《资本论》高度评价私有制的资本主义生产方式在改造传统农业的作用。实际上, 《资本论》肯定的是资本主义农业生产方式是土地的所有权与经营权分离的社会化大生产, “一方面使土地所有权从统治和从属的关系下完全解脱出来, 另一方面又使作为劳动条件的土地同土地所有权和土地所有者完全分离”。[1]因而同奴隶制、农奴制的生产方式相比, 资本主义生产方式更能提高经济效率, “伴随土地所有权关系革命而来的农业, 是耕作方法的改进, 协作的扩大, 生产资料的积聚等等”, [4]且为一种新的更高级的综合, 即农业和工业在它们对立发展的形态的基础上的联合, 创造了物质前提, “规模不断扩大的劳动过程的协作形式日益发展, 科学日益被自觉地应用于技术方面, 土地日益被有共同计划地利用, 劳动资料日益转化为只能共同使用的生产资料, 一切生产资料因作为结合的社会的劳动的生产资料使用而日益节省, 各国人民日益被卷入世界市场网”;[5]《资本论》强调的则是资本主义土地私有化存在严重的“逆效率”:土地私人占有者不费一点气力却享受社会发展成果, 结果“租地农场主避免进行一切不能期望在自己的租期内完全收回的改良和支出”, [1]而资本主义对经济利益的过度追求, 对土地资源肆无忌惮的榨取和滥用, 则导致“在一定时期内提高土地肥力的任何进步, 同时也是破坏土地肥力持久源泉的进步”。[5]可见, 《资本论》不是肯定土地私有化, 而是否定土地私有化, “从一个较高级的经济的社会形态的角度来看, 个别人对土地的私有权, 和一个人对另一个人的私有权一样, 是十分荒谬的”。[1]

以《资本论》的土地流转观分析, 目前我国的确存在土地流转的必然性。改革开放以来, 我国在坚持土地集体所有制的基础上, 实施了以家庭联产承包为特征的土地经营责任制, 该制度有力地推动了我国农业的发展。但这是一种排他性的土地制度安排, 无法满足现代农业规模化、集约化发展的要求, 且越来越成为发展现代农业的制约条件。所以, 在条件成熟时就应该允许、鼓励土地流转, 以适应现代农业对土地资源市场化, 及生产社会化的要求。但是我国的土地流转, 流转的只能是土地的使用权, 不能是土地的所有权, 更不能进行土地私有化。就中国的国情和农村土地制度的现状来看, 必须坚持农村土地集体所有制, 深化土地制度的改革, 特别是进行土地承包制度的创新, 在切实保障农民利益的前提下, 大力推进土地使有权的合理有序流转。

三、私有化土地流转的不人道性

尽管土地私有化不是一种经济的选择, 一些人依然坚持土地私有化的主张。其理由显得非常道义, 那就是土地私有化才能有效保护人民, 主要指农民的利益。如有人提出:农村的老年人, 若有了自己的一份土地, 就有了养老的本钱, 子女则有了赡养老人的经济动力, 所以, 私有化可以极大地改变农村老年人的地位;公共资源因为需求成本太低, 必然导致需求无限, 供给不足, 导致资源的过度利用, 土地私有化则能使人们爱惜自己的土地, 从而有助于实现土地资源的可持续利用;土地私有化还可以减少土地领域的腐败现象, 等等。

土地私有化真的如此利民吗?《资本论》对此早就作了否定的回答。《资本论》指出:资本主义生产方式的前提是存在大量的有人身自由但无生产资料的劳动者。为实现此前提, 新贵族和新兴的资产阶级运用各种手段掠夺农民的土地, “在原始积累的历史中, 对正在形成的资本家阶级起过推动作用的一切变革, 都是历史上划时代的事情;但是首要的因素是:大量的人突然被强制地同自己的生存资料分离, 被当作不受法律保护的无产者抛向劳动市场。对农业生产者即农民的土地的剥夺, 形成全部过程的基础。”[5]以英国为例。15世纪最后三十余年以及16世纪最初数十年间, 英国新兴的资产阶级和资产阶级化了的新贵族, 为了发展羊毛纺织业, 采用暴力手段, 强行大规模地圈占农民的土地, 迫使农民离开了土地, 沦为无产者。与此同时, 他们还“掠夺教会的财产, 欺骗性地出让国有土地, 盗窃公有地, 用剥夺方法, 用残暴的恐怖手段把封建财产和克兰财产转为现代私有财产——这就是原始积累的各种田园诗式的方法”。[5]“这些方法为资本主义农业夺得了地盘, 使土地与资本合并, 为城市工业造成了不受法律保护的无产阶级的必要供给。”[1]除了在国内掠夺土地外, 新兴的资产阶级和资产阶级化了的新贵族还同时进行疯狂的殖民掠夺, 结果“美洲金银产地的发现, 土著居民的被剿灭、被奴役和被埋葬于矿井, 对东印度开始进行的征服和掠夺, 非洲变成商业性地猎获黑人的场所”。[1]所以马克思说:“资本来到世间, 从头到脚, 每个毛孔都滴着血和肮脏的东西。”[5]

土地私有化论者当然无法否定资本主义土地私有化曾经带来的人道灾难。但他们却在认定这只是历史事实的同时, 反而将其作为论证土地私有化合理性的证据。在他们看来, 从上世纪末到本世纪初, 我国不少地方也经历过规模不同的圈地运动。在圈地运动中, 一些地方政府直接占用农民大量耕地, 却不妥善安置失地农民, 给失地农民的补偿仅仅是标准非常低微的征地款, 有些地方的失地农民甚至得不到补偿费。另一方面, 极少数的阶层、社会集团, 却积累了越来越多的社会财富。在土地私有化论者看来, 出现这种“羊吃人”的现象, 根本原因是政府把握了土地审批权, 政府享有土地审批权的根本原因则在于土地公有制。土地私有化论者显然没有看到, 此种行为其实是公有名义下的不道德的私有化。实际上, 现代国家都保留了政府为公共利益征用农民土地的权力。有了这个借口, 若存在严重的司法腐败和行政不公, 即使农民对其耕种的土地拥有私有权, 有权势者, 包括官员掠夺农民土地几乎不可避免。在这样的时代背景下, 不把注意力集中在反腐败和惩治侵占农民土地使用权的行为上, 而是强力推行农村土地私有化, 肯定不可能起到保护农民土地利益的作用。土地私有化论者更没有看到土地私有化必然会带来的人道主义灾难。如, 土地私有化后将会有一些农民因种种原因, 在没有稳定的职业和收入的情况下卖掉土地盲目涌入城市, 当失业人员在城市难以找到就业机会且花光了卖地的钱, 又失去了回家种地这最后的退路, 他们何以生存?某些学者当然可以说, 这是城市化的必然结果, 是“正常现象”。但是一旦数以百万的贫困人口从四面八方聚集到一起, 形成社会动乱的基础, 到时又如何面对这种正常现象。可见, 以保护人民利益作为土地应该私有化的理由显然是不恰当的。既然如此, 为什么有些“学者”还如此“为民请命”地鼓吹农村土地私有化?《资本论》早已揭示:“资本主义所要的, 正好是人民大众的奴隶状态, 是人民大众转化为佣工, 是人民大众的劳动手段转化为资本。”[5]如何实现这些条件呢?一些学者认为, 就我国目前的情况而言, 当然是推行土地私有化。他们认为推行土地私有化, 就能彻底剥夺农民的土地使用权, 还可使农民自觉或者不自觉失去土地, 成为一无所有的雇佣劳动力。有消息说, 西方的金融寡头们一直在筹划通过大量“购买”中国农村土地以获取暴利, 进而控制中国经济的种种金融方案。但是中国政府对农村土地出售的严格控制及对农村土地的集体所有制的坚持, 使他们的这种企图迄今为止无法实现。也正因为如此, 西方国家的这些金融大亨们现在十分需要使中国农村土地实行私有化, 再利用中国相当多的农民目前对土地所有权的无所谓态度和使用土地生产的不积极, 实行土地所有权的“完全自由流转”, 进而实现他们的狼子野心。所以, 土地私有化论者的“人道”关怀, 其重要意义恰在于提醒人们:我国的土地流转只能是在坚持土地公有制的前提下, 土地使用权按“依法、自愿、合理补偿”的原则进行流转。

参考文献

[1]马克思.资本论 (第3卷) [M].北京:人民出版社, 2004.

[2]马克思.剩余价值理论 (第2册) [M].北京:人民出版社, 1975

[3]恩格斯.反杜林论[A].马克思恩格斯选集 (第4卷) [C].北京:人民出版社, 1972.

[4]左大培.混乱的经济学[M].北京:石油工业出版社, 2002.

3.土地流转：让沉睡的土地醒来吧！篇三

一个好的农地制度能使不爱农业的人干好农业，一个坏的农地制度能使热爱农业的人干不好农业；好的农民能使差的土地增产，不好的农民能使优质的土地减产；好的农地制度能够产生优秀的农场主和家庭农场，优秀的农场主和家庭农场能够培育出优秀的职业农民，优秀的职业农民能够产出优质的农产品并提供优质服务，优质农产品和优质服务能给农民带来高额的回报。所以说，建立一套科学合理的农地制度非常重要。

2016年3月25日，央行、银监会、保监会、财政部和农业部再次联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。这两个暂行办法的发布，意味着我国原有的农村土地制度与农村金融体制将被“打破”，而赋予“两权”的融资功能则是增强农村土地资源效能，提高农民贷款的可获得性。这意味着农村土地制度改革与深化农村金融改革迎来更实际的突破。

西北农林科技大学经济管理学院副院长李录堂教授，多年来在农村土地流转研究领域做着不懈的探索。近日，本刊记者走访了李录堂教授，就如何让农村的土地流转起来等话题，听取了李教授的一番解读。

土地流转亟待制度的完善

据相关资料显示，我国农村估算有可流转的土地价值约100万亿元，其中耕地约40万亿元，林地20万亿元，宅基地40万亿元。如此巨额的一笔沉睡资本，随着国家土地流转政策的逐步明确，将被激活释放出来。

去年8月，国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》），明确了开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权（以下统称“两权”）抵押贷款试点，坚持依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控的原则，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化加快发展。

在李录堂教授看来，这又是一次国家层面的农村改革探索，值得肯定和支持，也符合“试验、试验又试验；探索、探索再探索”的中央精神。他说，农村“两权”抵押贷款试点在全国多个地方早就有人在做局部试验，此次中央将其提升到国家层面，说明中国农业现代化发展着实需要金融资本的推动。“然而问题在于此次试点是在农村土地市场尚未形成的情况下展开的，抵押融資与抵押要素市场二者缺一不可，这就势必使本次试点带有一定的局限性。”李录堂说。

在李录堂看来，在我国现有的农村启动“两权”抵押贷款，首先会面临一个法律的所属权问题：宅基地归农村集体所有，而不归农户家庭所有，因此宅基地的所有权不能被农户用作抵押，只有宅基地的使用权可以被用作抵押。但就目前现状而言，很多农房根本没有房产证，很多宅基地也没有土地证或者土地使用证，这自然面临农户如何将住房和宅基地使用权用于抵押的问题？这就使得一旦出现贷款违约，银行或者信用社就难以回收贷款，以及将住房或者宅基地使用权进一步转让变现。

李录堂分析认为：《意见》的颁布从某些方面来说有利于盘活农村土地资产，激活农村金融。“比如说在政府行政担保或贴息担保等条件下，以及农民有了完整的社会保障条件下，土地的“两权”抵押融资功能就会发挥一定的积极作用。”

然而，就目前现状而言，首先，在集体与农户之间的土地产权数量关系不清，且土地和农村房产市场没有形成的情况下，农村“两权”抵押贷款试点，对银行而言意味着一定的风险。虽说《意见》中也提到了“两权”抵押风险的防范问题，但具体如何防范并没有说明。其次，对土地集体所有者而言，有的农民在还不上贷款时，他的承包土地经营权或住房财产权可能会被银行出售，而买入者又不一定是原集体土地所有者，这就意味着土地集体所有者会因抵押风险而改变。怎么办？第三，由于农村土地市场没有形成，土地不能自由地转换成货币，货币也不能自由地转换成土地。所以，农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款，从商业融资功能上说几乎无法发挥作用；加之我国银行的谁放贷谁收回的责任制度，使“两权”抵押商业贷款在现实中变得不可能。

如何让“两权”走出现有制度的瓶颈，实实在在地维护农民的土地权益，显然是一道艰难的命题。

创新土地流转试验新模式

“两权”抵押贷款取得成功的关键，在于允许土地承包权和住房财产权的自由流转。这就意味着政府需要解除某些与《意见》精神相悖的规定，为房地产所有权和使用权以及宅基地使用权的转让提供便利条件，农民的所有集体资产和私人资产均应得到确权，并尽快向确权人颁布具体的权益证书；及时修改与《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》和《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》相违背的法律法规条款，建立和完善农村房产交易市场和土地流转市场，只有这样，才能保证“两权”抵押贷款取得成功。

近年来，李录堂教授坚持不懈地从多方位探索农村土地流转的可能性，并在陕西省蓝田县董岭村建立起试验基地。李教授向记者介绍说，他的创新来自于七个方面：一是在试验村进行土地所有制创新，建立“土地以集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的土地集体所有制新形式，简称为“51︰49 式土地集体所有制”。二是确定转出土地者和转入土地者，让他们达成土地比例化市场交易，且都能感受到双重保障型农地市场流转机制的好处。三是形成新的集体成员资格条件和新型土地承包关系。四是建立土地社会保障基金。五是建立土地规模化公积金。六是实行土地规模化公积金抵押贷款和土地长期抵押贷款。七是形成农村土地市场和适度农业规模经营主体，通过集体土地产权比例化市场自由买卖，逐步建立健全以家庭农场、专业大户、农民专业合作社和龙头企业为载体的适度农业规模经营主体。

4.农村土地流转合同书1 篇四

甲方：

乙方：

为了规范农村工地承包经营流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农村经济发展，根据中华人民共和国土地承包经营权流转管理办法等有关法律法规，本着互愿互利公平平等的原则，经甲乙双方商订立如下土地承包经营权流转合同：

一、土地承包经营权流转方式：乙方采用一次性付款将承包经营权永久性流转经营。

二、本合同甲乙双方签字生效后，甲方不得干涉乙方经营权，不得找任何理由反悔，如违反条约赔偿乙方的一切经济损失。

三、本合同一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方（签字）：乙方（签字）：

5.农村土地流转合同篇五

甲方（出让方）：

乡（镇）

村

组，农户姓名

身份证号：

住

所：

乙方（受让方）：

身份证号：

住

所：

为了规范农村土地承包经营权流转，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》法律、规章的有关规定，本着依法、自愿、有偿、平等协商的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同。

一、甲方将承包的责任田

亩经营权流转给乙方，承包地座落于

二、承包地承包经营权流转的期限和起止日期

合同双方约定，承包地承包经营权流转期限为

年，从

****年**月**日起，至

****年**月**日止。

三、甲方采用出租方式将其承包田流转给乙方生产经营。

四、流转承包田只能用于农业用途。

五、流转价款及支付方式、时间

1、承包地流转费用现金（实物）支付。合同期内，乙方向甲方支付流转费

元（或实物

公斤）。付款方式

，付款时间。

2、流转土地所享受国家惠农资金和其它补贴均由

方享受。

六、流转双方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1、权利。按照合同规定收取承包地流转费，按照合同约定的期限收回流转的承包地。合同约定的其它权利。

2、义务。在不干预乙方正常的生产经营活动情况下，协助乙方按合同行使土地经营权。在日常生活生产中协助乙方看管生产基地，制止盗窃和破坏等违法行为。

（二）乙方的权利和义务

1、权利。在受让的承包土地上，具有自主生产经营权。如果乙方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，流转合同到期或者未到期由甲方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。合同约定的其它权利。

2、义务。在国家法律、法规和政策允许范围内，从事农业生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳流转费。对流转土地不得使其荒芜，对流转的耕地（荒地、林地等）进行有效保护，不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。乙方将甲方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得甲方同意。合同约定的其它义务。

七、合同的变更和解除

有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。（1）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；（2）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；（3）一方违约，使合同无法履行的；（4）乙方丧失经营能力使合同不能履行的；（5）因国家农田基本建设占用土地的；（6）因不可抗力使合同无法履行的。

八、违约责任

1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。

2、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。

3、乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地的、破坏地上附着物的；不按时交纳土地流转费的。

九、合同纠纷的解决方式

甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决；协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解；双方当事人不愿意协商或调解，或者协商、调解无效的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，不服仲裁决定的，在收到裁决书之日起30日内或向有管辖权的人民法院起诉；也可直接向人民法院起诉。

十、其他约定事项

本合同一式二份，甲方、乙方各一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。

本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方（盖章）签名：

乙方（盖章）签名：

6.土地流转承包合同篇六

甲方（发包方）：

乙方（承包方）：

经清水县草川铺乡水泉村党支部提议、两会商议、党员大会评议、群众代表决议，将王湾组的土地，从上到下麦积区伯阳镇伯阳村村民王斌建园。为了使流转土地承包的有关程序符合国家土地承包法，经双方协商后，特定此合同。

一、土地总面积为。1、2、3、4、5、6、二、合同双方约定，土地承包期限为30年，从2011年3月22日起，至2042年3月底承包期限满，合同终止。

三、合同双方约定，承包费分为两次付清。乙方先付前十五年的承包费，总额大写后十五年的承包费将于2027年付清，总额大写

1、前十五年为大写，后十五年为大写

2、前十五年为大写，后十五年为大写

3、前十五年为大写，后十五年为大写

4、前十五年为大写，后十五年为大写

5、前十五年为大写，后十五年为大写

6、前十五年为大写，后十五年为大写

四、土地承包后种植项目可由乙方自行选择，甲方不予干涉。

五、违约责任。

1、甲方违约要承担乙方种植的所有经济损失的十倍。

2、乙方违约将付给甲方承包地费用的十倍。

六、本合同一式三份，甲方一份，乙方一份，王湾组村委会一份。自甲乙双方签字盖章之日起生效。

甲方（发包方）签字：

乙方（承包方）签字：

7.土地流转的合同书篇七

一、修水县农村土地流转的基本情况

修水县有农业人口70.67万人,农用地497.63万亩,其中家庭承包耕地54.35万亩。由于分散的土地经营和低效益的生产模式,严重制约了农业的可持续发展,近年来,修水县坚持以科学发展观为指导,把土地流转作为优化农村资源配置、加速农村发展的有效途径来抓,进一步调优农业结构,加快了农业产业化进程,提高了农业综合生产能力,农村土地流转规模经营呈现良好的发展态势。

1、流转政策逐步健全。

为切实做好农村土地流转,促进农村土地向规模经营集中,修水县结合实际制定了一系列优惠政策和措施。一是在农业产业化项目申报时优先考虑土地流转大户,对土地流转达到一定规模的项目给予优先申报,使农业龙头企业带动土地规模化经营;二是县财政每年安排专项资金50万元对农村土地流转实施“以奖代补”,对连片300亩以上一次性奖励100元/亩,连片100亩以上一次性奖励50元/亩;三是县财政每年安排土地流转工作经费10万元。通过土地流转,土地经营权向种植大户和养殖大户集中,极大地促进了各类农村专业合作社的建设,土地资源得到充分利用,真正实现了农业增效、农民增收。截至2011年7月底,全县共流转土地6.25万亩,占全县农户承包面积的11.50%,其中100亩以上规模经营的达76户2.96万亩,500亩以上规模经营的达12户1.18万亩。

2、流转行为逐步规范。

随着《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规的颁布实施,修水县坚持依法、自愿、有偿的原则,积极引导农村土地规范流转。特别是从2009年开始,逐步统一使用土地流转规范合同文本,并按程序鉴证和备案,同时对之前土地流转手续不规范的环节进行完善,维护了农民的合法权益。随着农村土地流转的逐步规范,农民的维权意识也不断增强,实现了从自发随意流转到专业合作社委托流转、从口头协议流转向书面协议流转的转变。

3、流转方式逐步多样。

一是农民零星流转。由于主要劳动力外出打工等原因,无力或不愿经营承包地的农户,经自行协商把承包地转包给亲朋好友耕种。这种形式简单明了、手续简便,成为当前修水县土地流转中最为普遍的一种形式。二是大户集中流转。农民按市场价格把土地出租或转包给当地或邻村的种植、养殖能人发展种养业。山口镇吴向九流转土地5000亩种植优质水稻;黄沙镇返乡青年陈锋和巫绍林分别流转土地100亩和200亩发展蚕桑生产,创办桑园示范基地;太阳升镇付文林流转土地131亩用于种植吊瓜,同时在他的影响和指导下,带动当地40多户农户种植吊瓜,每户每年增收3000余元。三是企业规模流转。积极引进农业龙头企业,依托企业带动土地流转,发展规模农业。2006年引进江西省博邦综合农业产业化有限公司,流转200余亩土地用于生态芦笋项目;2009年又引进江西国鸿集团,流转土地1400亩实施生猪规模养殖项目;引进浙江客商,流转土地450亩发展茶叶生产等等。

二、修水县农村土地流转的初步成效

通过农村土地流转,将分散的土地集中起来,有效地减少了土地闲置、抛荒的现象,大大提高了土地效益,极大地激发了农村群众参与农业经济结构调整、发展规模农业和特色产业的热情,有效促进了农村经济的发展、农民收入的增加。

1、推动了农业产业结构调整。

农村土地流转,促进了土地向高产出、高效益的优势产业集中,也促进了产业向优势区域集中,逐步形成了农业产业规模化、区域化布局。通过土地流转,形成了“一村一品”的专业村108个,如漫江乡宁红村、山口镇桃坪村、渣津镇司前村;通过“三打破”(打破村界、组界、户界)、“二分离”(承包权与使用权)、“一不变”(农村土地集体所有权不变)等流转措施,促使了土地向规模化集约化转变。

2、加快了现代农业园区建设。

土地流转是建设现代农业园区的基础和前提。修水县通过土地流转,建成高产、高效的示范园和示范基地,对周边农民起到了很好的辐射带动作用,使其由单一的种粮生产向如今的休闲观光农业、生态有机农业等多方面发展。目前修水县已有县级现代农业示范区36个,市级现代农业示范区15个,省级现代农业示范区2个,总面积达4万亩。

3、促进了农民增收、农业增效。

农村土地承包权的流转从三个方面促进了农民增收、农业增效。一是流出土地的农民所得到的土地补偿,普遍高于自己经营所能获得的收益;二是通过土地流转,种养殖大户都是规模经营,一部分农民经雇佣成为基地的产业工人或外出打工挣钱,获得了稳定的工资收入;三是通过土地流转,培植了一大批规模经营户,这些承包大户既有资金技术,又有经营头脑,大大提高了土地的投入产出效率,获得了良好的经济效益。

4、保障了农产品质量安全。

通过土地流转,实现了农业的规模化生产和无公害标准化技术的推广使用,加快了农业品牌建设的速度,提高了农业生产的管理水平,这是单家独户的分散经营所无法做到的。目前,修水县被国家认定为首批全国20个无公害茶叶示范基地县之一;被国家认定的各类农产品品牌达50个,其中有机食品品牌15个,绿色食品品牌10个,绿色食品原料标准化基地及原产地认证3个,无公害产品17个。修水县的上奉、何市、黄港、黄坳等乡镇被国家认证为10万亩优质稻绿色产品原产地。

三、制约农村土地流转的不利因素

1、思想认识不够到位。

一方面,由于长期以来形成的对土地的依附性,造成农民具有很强的恋地情结。一些农民仍存在“小富即安”和怕政策变化的心理,“不愿”放弃其土地承包经营权;还有一些农民对将承包土地的经营权流转心存疑虑,担心利益受损或彻底失去土地,“不敢”流转或交出土地承包经营权。另一方面,一些干部对土地经营权流转的必要性认识不足,不支持、不引导,顺其自然,造成土地流转速度不快、规模不大。

2、流转行为不够规范。

目前,修水县土地流转有一定数量是农民间的自行流转,多以口头约定为主,即使有书面合同,合同文本也不够规范,使流转双方权益得不到保障,一旦遇到纠纷难以解决;有的流转价格确定不尽合理,有些早期流转特别是流转期限较长的,由于没有考虑国家政策和市场变化等因素,流转价格偏低,造成转出土地的农民经济利益得不到保护。

3、流转机制不够健全。

各乡镇虽然都以农业综合服务站为依托,设立了乡镇土地流转服务中心,但没有形成真正意义上的流转市场,想转出的农民一时难以找到合适的对象,而有能力的经营大户却苦于和一家一户谈判费时费力,很难保证连片规模开发。同时,在农村土地流转过程中,农民难以独立完成农地流转的全部过程,特别是一些专业性较强的环节,如评估农地使用权的价值、签订流转合同等规范化操作难以到位。

四、推进农村土地流转的对策与建议

加快土地流转,应从形成共识、健全市场、培育主体、规范管理等方面下功夫。

1、要广泛形成土地流转共识。

要加大对土地流转、规模经营重大意义的宣传力度,让广大干部、群众进一步认识到实行土地流转规模经营,是现代农业发展的必由之路,是提高农业效益的重要途径,是应对市场挑战的重要举措。只有实行土地流转、规模经营,才能取代千家万户分散的小农经营方式,使农业经营逐步实现产业化和规模化;实现农业机械化作业,推广农业科学技术,加快现代农业建设;提高农业的整体效益,适应市场优质化、多样化、特色化的需求。要通过广泛深入的宣传,增强干部群众做好工作的主动性、自觉性和积极性,确保土地流转工作健康发展。

2、要积极健全土地流转市场。

一是要健全土地流转服务平台。要进一步完善县、乡、村三级土地流转服务体系,优先为农业龙头企业、专业合作组织等提供技术培训、信息咨询等服务。要积极为流转双方提供流转供求信息、政策咨询、合同签订指导和流转协调等服务。二是要建立土地流转信息网络。建立土地流转信息平台,使广大农户和有意投资农业的经营者能及时、准确获取可靠信息,沟通市场供需双方的相互联系,切实解决土地流转信息不畅、配置不佳等问题。三是要建立土地流转调节机制。要对土地流转的规模作出适当的限制,设置合理的条件,既要防止土地使用权过于集中,以避免土地流转过程中的垄断和不公平现象,又要防止改变用途。

3、要大力培育规模经营主体。

要采取切实有效的措施,着力培育一批具有现代经营理念的新型农民,提高他们开展规模经营的能力,使他们成为推进土地规模流转的主力军;扶持发展一批农业龙头企业、农业专业合作组织,鼓励他们通过农地流转建立自己的农业生产基地,将茶叶、蚕桑、生猪、蔬菜等优势主导产业向最适宜区域集中,形成具有区域特色的产业群和产业带,以“合作组织+企业+农户”或“企业+合作组织+农户”的经营模式,发展土地规模经营,推动传统农业向农业产业化发展。同时,要进一步加大扶持力度,重点对规模经营的专业大户、专业合作组织、龙头企业在政策、资金、技术上给予支持,特别是在争取国家、省、市有关扶持政策上,要不失时机,抢抓机遇,不断促进经营大户和农业龙头企业、农业专业合作组织的发展壮大。

4、要切实规范土地流转管理。

8.加快农村土地流转的对策篇八

关键词：土地流转对策问题

0 引言

2009年中央1号文件明确提出：按照完善管理、加强服务的要求，规范土地承包经营权流转，建立健全土地承包经营权流转市场。因此分析、研究新形势下农村土地经营权流转的新办法、新举措，是深化农村改革的重要课题。

1 土地流转的总体特征

一是土地流转地域扩大化。过去农村土地流转主要发生在二、三产业比较发达、农民非农就业和收入比较稳定的城镇郊区，欠发达地区由于村屯农民就业门路少，家庭收入对土地依存较高，很少发生土地流转。近两年来，土地流转由城镇近郊向城镇远郊和欠发达地区扩展。二是土地流转主体多元化，过去农村土地流转主要在农户间进行，参与的主体也主要是农户。现在参与农村土地流转的主体除农户外，工商企业、科研机构、机关事业单位、城镇居民等都纷纷下乡租地、包地开发农业。三是土地流转形式多样化。土地流转形式主要有转包、转让、互换、租赁、入股及合作等多种形式。其中主要以转包为主。

2 农村土地流转过程中存在的问题

虽然农村土地使用权流转取得了一些成绩，实现了流转双方的互利双赢，但也存在着许多不容忽视的问题，应引起各级组织和领导的广泛关注和高度重视。

2.1 农村土地流转自发性强，制约了流转规范有序发展。由于土地使用权流转自发性强，有些农户自行转包没有签订合同或只有口头协定，即使签订了合同，条款也不完善，流转合同绝大多数没有经过合同管理部门见证，双方权利义务关系的约定不明确。

2.2 土地流转形式单一。从目前情况看，主要流转形式是转包，大约占总流转土地面积的90%，转让、互换、租赁等流转方式仅占10%左右，真正规范的股份合作还为数不多，甚至还没有实现零的突破。

2.3 部分流转土地的农户存在短期行为。由于乡、村对流转的土地缺乏必要的管理和监督，部分转入土地农户产生短期行为，减少或干脆不对土地进行养护投入，土地板结、肥力下降，使有些原本高产的地块粮食产量下降。

2.4 农民离土出路不畅，制约了农村土地使用权流转。一是部分农民不愿离开土地。调查发现，土地多的地方，农民的温饱问题能够解决，这些农民中小富即安，就懒得再去创业了。二是农民工再就业环境不理想。前些年农民工的工资得不到保障，拖欠农民工工资现象比比皆是。

2.5 农村土地流转中介、服务、监管体系还没有建立起来。农村土地使用权流转仍以农民自发的、私下进行为主，大多数地方还处在自然流转状态。

3 加快农村土地健康流转的对策

3.1 提高认识，把握政策，加强对土地流转工作的领导。土地流转涉及面广、政策性强，既关系到广大农民的切身利益，又关系到党的农村土地承包政策的落实，更关系到农业和农村经济的长远发展和农村社会稳定。各级党委和政府必须对土地流转工作引起高度重视，纳入重要工作日程，加强引导、服务和规范，推动农村土地使用权流转工作的有序开展。一是在认识上充分认识到土地流转是稳定和完善家庭承包责任制的客观要求；是应对入世挑战和提高农业综合生产能力和竞争力的客观要求；是加速发行传统农业和实现农业现代化和客观要求。二是在政策上要严格执行《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》（中发[2001]18号）的各项规定，遵循“依法、自愿、有偿”的原则，健康有序地推进农村土地使用权流转。

3.2 加大宣传力度，不断提高干部群众对土地使用权流转的认识。采取多种形式宣传土地使用权流转的深刻意义，使广大干部群众认识到农村土地使用权流转，是优化资源配置，增加农民收入，实现农业现代化的客观要求，要耐心细致地做好群众思想工作，帮助群众树立“你发财、我发展”的思想观念，破除封闭狭隘的意识，组织引导农民开展土地使用权合理有效流转。同时，县、乡两级政府要切实抓好党的土地承包政策落实，为土地流转提供法律、政策服务和信息服务。

3.3 探索出路，培养技能，为农民脱离土地寻找广阔的就业空间。农民能否走出土地需具备两个条件，主要是具有一定的非种植业就业岗位和农民应具备从事非种植业岗位所必须的技能。在这两个前提下，农民才能从土地上脱离出去，实现“人动地才动”。从我们的调查情况看，农民从事的非种植生产主要有两种形式：一种是专门从事畜牧养殖业，另一种是务工经商或充当经纪人。为此，我们首先要从这两个领域入手，一方面进一步加大结构调整力度，大力发展畜牧业和非农产业，努力扩大就业空间。另一方面要对农民进行必要的技能培训，让农民掌握一技之长，为其走出土助一臂之力。而在这两个方面当中，农民脱离土地的程度即土地流转的规模，则更多地依赖于非种植业就业空间的大小。

9.土地流转合同篇九

甲方（出让方）：产业办

乙方（受让方）：

为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。

一、土地流转方式

甲方采用转包方式将其承包的土地、山地、坡地流转给乙方经营。

二、流转土地的用途

乙方只能将流转的土地用于：中药材种植。

三、土地流转时限

从年月日至年月日止。

四、土地流转数量及费用

甲方通过与农户流转土地的方式将地块的土地流转出来，然后交付乙方使用，而乙方在甲方付给农民流转费的基础上上浮1000元/每亩作为工作经费。

五、付费方式及时间

土地流转费以现金形式支付。在甲方交付土地使用开始的五个工作日内乙方将全款支付到甲方账上。

六、甲方的权利和义务

1、权利：①按合同约定收取土地流转费及工作经费；②监督乙方依照合同约定的用途使用流转土地；③合同到期或解除后，监督乙方对需要还耕的流转土地还耕恢复，收回流转土地。

2、义务：①协助乙方按照合同约定使用流转的土地，帮助协调本村组内与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷；②不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。

八、乙方的权力和义务

1、权利：①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处臵权和收益权；②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的，有权获得相应的补偿。

2、义务：①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，依照合同规定按时足额交纳土地流转费；②对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜；③合同期内要保护好流转的土地，不得损毁流转土地；④合同到期或解除后，若造成流转土地损毁，必须负责流转土地复耕；⑤加强安全生产，防止事故发生，因事故造成损失的，乙方自行承担责任。

九、合同的变更与解除

1、有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的；②订立本合同所依据的国家政策发生重大变化的；③因不可抗力（重大自然灾害、国家和集体征占用土地等）使合同无法履行的。

2、乙方有下列情况之一者，甲方有权终止合同，收回流转的土地：①不按合同规定用途使用土地的；②荒芜土地的，不按约定破坏土地上的附着物的，破坏水利等基础设施的；③不按时交纳土地流转费的。

3、甲方非法干预乙方生产经营，或以其他形式使用或占用流转给乙方土地的，乙方有权终止合同。

六、违约责任

1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方全部损失。

2、乙方违背合同条款给甲方造成损失的，由乙方赔偿甲方全部损失。

十一、合同纠纷处理

如双方发生合同纠纷，在双方协商不成时，按《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规和有关农村土地经营权流转管理政策执行，由甲方所在地乡镇土地承包管理部门或农业局土地承包管理部门进行调解或仲裁；也可以直接向甲方所在地人民法院提起诉讼。

十二、其他约定

1、在合同期内国家有关惠农政策（如各种补贴），由乙方享有。

2、在合同期内流转土地应交纳的水费和生产统筹费用等由乙方承担。