商业地产规划与设计

2024-10-22

商业地产规划与设计（精选9篇）

1.商业地产规划与设计篇一

【北京】商业地产规划设计与定位、招商、运营及万达体验营(4月23 【课程背景】

商业地产的最大价值和价值转化的实现在于营运,而定位策划、规划设计、招商及工程等各个环节的工作将最终作用于运营的结果。本次课程由学院专门组织特聘师资定向专题研发,将于2014年4月23日-4月27日隆重推出。

同时本期课程新增为期一天的“万达体验营”培训模块,由在职高管和项目操盘手结合万达集团的《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》系列培训教材与学员进行交流对话并实地考察万达项目,真正实现了解万达,走进万达,学习万达目的。同时,凡参加“万达体验营”的学员,学院免费赠送《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》两本指定培训教材,这两部书对学员的实际工作具有非常强的可操作性和重要的参考价值。

【课程模块】

一、万达项目全流程操作解析与各节点的对接与协调

二、国内外商业地产规划设计的发展现状、趋势及特色

三、定位策划与规划设计同工程的对接与转化

四、招商运营与规划设计的对接与转化

五、工程管理与规划设计的对接与转化六、二、三城市商业地产项目规划设计全程对接与持有及销售物业的设计增值

七、商业地产的室内设计与停车场设计

八、商业地产(综合体建筑设计总图内容及深化设计

九、甲方设计总监(团队的职能及与专业机构的选择、指导和管控【课程特点】

六大主题:定位策划+设计实务与趋势+设计与设计增值+深化设计+工程管理+招商运营

跨界整合:本次课程师资既包括甲方开发企业的相关高管也包括乙方专业服务机构专业人,以项目的规划设计为轴心,纵向整合专业维度各个板块知识与技能,重点强调各个专业板块的协调、对接和转化。

【授课模式】

实务趋势+专题精讲+案例解析+交流酒会【课程设置】

4月23日万达体验营(廊坊万达学院

上午交流主题:商业地产与万达《万达商业地产投资建设》规划设计要点与管控介绍对话嘉宾:万达商业集团高管中午:参观万达学院

下午:项目考察:廊坊万达广场讲解+引导考察讲解嘉宾:廊坊万达广场负责人 4月24日(8:30—9:00 开学典礼 4月24(09:00-12:00

授课主题:商业地产规划设计精典案例暨趋势分析授课大纲:商业定位分级及产品配置商业定位及运营模式国内外精典商业案例鉴赏分析商业项目细节及人性化设计 a.人性化设施及服务 b.后勤通道及服务用房 c.标识及导视系统设计 d.广告位及电子屏设置策略

授课师资:石璐新加坡RSP北京公司董事总经理

备选师资:庄雅典台北雅庄设计公司总经理北京雅庄建筑设计咨询公司总经理 4月24日(12:00—12: 15开学合影留念 4月24日(14:00-17:00 授课主题:定位策划与规划设计的对接与转化

授课要点:项目定位报告应该包括的内容

研策团队与规划设计及招商运营团队的对接内容和协作方式研策团队与开发商及设计机构对接存在的障碍如何通过调研和与预招商撰写定位报告

如何通过一个准确的定位报告指导概念规划

业态定位与概念规划的对接与转化主力店定位与概念规划的对接与转化功能定位和品牌落位与动线设计和店铺分割

授课师资:王永利智汇商业顾问董事总经理原华夏柏欣研策部总经理备选师资:李亚明北京汉博商业投资管理有限公司副总裁

4月24日(17:30-19:00师生联谊酒会 4月25日(09:00-12:00 授课主题:招商运营与规划设计的对接与转化

授课要点:招商运营对规划、建筑、灯光、机电、导视系统设计基本要求交场标准与实施招商谈判中商务条款与工程条件配合

招商收入预算的执行以及回报

招商与市场推广部工作配合商户进场、装修工作协调招商外围工作把控重点商业项目的收入与支出授课师资:胡泊凯德MALL翠微路北京商场总经理

备选师资:周鹏中粮置地北京公司副总经理兼朝阳大悦城总经理 4月25日(14:00-17:00 授课主题:工程管理与规划设计的对接与转化授课要点:“按图施工”是否能很好地实现设计意图? 商业地产工程与设计衔接中的常见问题 a.设计中的错漏碰缺

b.图纸深度不够

c.设计不断变化 d.现场调整做法

工程合同中对设计相关事项的约定施工前的审图、交底要点

设计选型、材料定样及工程样板的管控各设计分项完成时间与工程进度的衔接项目常见设计变更的原因分析及对工程的影响如何规范设计变更的流程,控制工程成本增加商业项目的验收与调试:对设计功能及效果的验证授课师资:沈葵阳光新业地产股份有限公司副总裁备选师资:林峰利宝龙地产控股有限公司副总裁 4月26日(09:00-12:00 授课主题:

二、三城市商业地产项目规划设计全程对接与持有、销售物业的设计增值授课要点:商业地产项目类型、地产开发商类型分类

商业地产项目各主体方盈利模式商业地产专业设计公司分类及各自特点

如何选择与项目相匹配的设计公司

商业地产设计方法与步骤与传统住宅地产开发设计的区别

商业地产项目开发全过程中各环节特点及要素,与设计单位如何对接什么是商业设计?其核心内容是什么

阐述二三线城市商业地产项目中持有与销售物业的关系,如何通过设计使其增值

授课师资:曹一勇北京博地澜屋设计机构总设计师、原五合国际北京总经理备选师资:侯建军上海三益建筑设计副院长、商业事业部总经理 4月26日(14:00-17:00 授课主题:商业地产项目的室内规划设计与停车场设计

授课要点:室内商业设计考虑要素与案例解析

交通规划的考虑要素入口规划设计的考虑要素与设计要点动线规划设计的考虑要素与设计要点

停车场的种类停车场规划设计的考虑要素与设计要点车道、斜坡、立体停车场规划设计的考虑要素与设计要点停车位数量计划的制定要点与测算销售额、建筑面积与车位数量的关系

授课师资:乔崎丹青社中国区总经理

备选师资:胡平上海HKG建筑设计公司董事长 4月27日(09:00-12:00 授课主题:商业地产(综合体建筑设计总图内容及深化设计授课要点:商业综合体实例(建筑专业总图组要内容内部功能布局人防设计(简介消防设计施工图设计项目答疑

授课师资:吕晓娟北京东方国星建筑设计有限公司副总/高级建筑师备选师资:蔡放北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司总经理 4月27日(13:30-14:30 授课主题;甲方设计总监(团队的职能及与专业机构的选择、指导和管控授课要点:选择设计师还是选择设计机构,为什么?选择的标准是什么,为什么? 开发商需要做概念投标吗?做概念投标的注意事项? 概念和方案评审时需要整合哪些专业资源参与? 项目开发前期为需要整合哪些类型的专业资源? 开发商在遴选设计机构中经常出现的一些问题和错误

甲方设计总监或设计团队的选择整合机构和专业指导把控作用及团队配置 “驾驭与匹配”开发商与设计机构如何产生合力高水平高的设计院应以什么样的心态通过它技术来实现客户的想法。授课师资：傅宁泰禾集团设计总监、前龙湖集团研发中心总监备选师资：曹翔原苏州圆融集团规划工程副总裁、合肥信地

置业总经理【课程说明】【组织机构】：中房商学院中房博越【时间地点】2014年4月23—4月27日(5天1晚北京华腾美居大酒店【培训费用】人民币9600元/人(包括学杂、教材、证书、午餐和交流晚宴等费用，不包括学员交通费和食宿费等。注：预报名此课程请到中房商学院官网报名

2.商业地产规划与设计篇二

现阶段养老地产的基本内涵主要依靠房地产开发企业提供适宜老龄人口养老的房产, 具有满足老年人获得经济供养和生活照料的寓居于乐的场所。目的是为适应我国人口老龄化发展, 进行社会建设发展规划。

2 发展前景与开发模式

养老服务基础设施的房地产开发具有广阔的发展前景, 适应了社会发展的需要, 在开发过程中, 要注重与相关设施建设结合起来, 进行综合开发

2.1 公寓式养老开发建设模式

目前, 建设综合型老年公寓、规划养老社区, 是房地产比较看好的开发市场一部分。老年公寓除了老年人养老居室外, 还有小游园、健身场地和康复医疗活动中心和相关的娱乐中心等配套的基础设施。规划中把老年人的各种生活需求全部纳入开发之中, 注重创新服务需求, 实现投资多元化的建设融资渠道。

2.2 与相关基础设施共同开发

(1) 结合医疗设施辅建养老机构。针对老年人对康复要求较多的特点, 社会上有些养老机构依托医疗基础设施共同开发建设, 极大地方便了老年人就医服务需要, 一度成为养老机构的开发热点和亮点;针对医院的闲置资产, 投入养老开发项目建设的收益也水涨船高, 一路行市不错。这两种开发模式, 目前在国内比较时髦, 有很大的发展空间和挖掘潜力。

(2) 结合艺术院校建设养老机构。很多老年人退休后, 喜欢唱戏、跳舞、书法、摄影等文体活动, 还有的老人还愿意发挥余热, 继续学习。依托高等艺术院校的建设, 建设高校附属养老设施或者在艺术高校附近建设养老社区, 也比较符合社会发展需要和养老机构的发展趋向。

2.3 结合景点养生开发项目

目前, 国内很多旅游景点注重养生、休闲和康复开发建设, 十分吸引老年游客。比如, 长白山国营林场在经营体制改革过程中, 注重旅游开发, 根据林地的优越自然环境, 开发老年康复中心和养生馆, 收益连年翻番, 短短几年, 过去一直亏损的老大难林场, 一改过去的窘态, 旧貌换新颜, 成为国有林场改革成功的红旗单位。近几年, 很多退离休的老人, 都到长白山养生馆定期居住, 使当地的第三产业飞快地发展起来。

2.4 引进国际养老机构投资兴办

(1) 建设国外老年连锁设施。在全球经济一体化进程中, 国外很多养老机构看好中国养老业的开发市场, 政府部门或社会力量, 要积极展开项目建设对接, 注重引进开发养老项目, 开办一些国外养老企业的连锁组织, 引进了外资, 又缓解了国内养老压力。

(2) 同国际养老品牌机构联办。发达国家进入老龄社会的时间要比较早, 所以国外知名品牌养老机构很多。国内的企业或组织, 兴办养老机构时注重与外商联系, 争取与知名的国外养老机构联办, 引进国外知名养老机构企业的经营模式和管理、护理经验, 引进养老设备和高新技术设施。

3 养老地产的规划和设计

3.1 选址要求

一般的老年人居住区, 要相对安宁, 空气新鲜, 交通便利。作为养老机构的房地产开发选址时, 开发商或者其他开发机构要遵循老年人宜居、养生和休闲的特点。项目建设的选址, 尽量考虑老年人的生活、生理和娱乐需求。

3.2 建筑风格

养老公寓或者单体住宅的建筑设计风格, 充分考虑老年人的宜居需求。尤其是注重公共空间交通的便捷性, 方便老年人走动交流。对于单体建筑物的设计, 要体现无障碍的设计规范, 方便老年人出行和进入。

3.3 园林设计

根据养老设施的宜居、宜养需求特点, 设计原则体现风景园林的基本建设要素。增加基础设施的趣味性, 尽量扩大绿地占地比例, 增加一些绿色景观, 基本做到有绿、有水、有花。

3.4 室内装修

针对室内装修的设计, 必须注意使用天然原料;地板防滑处理;供暖方便;通信功能齐全;室内采光效果好;门口宽大, 方便轮椅进出;卫生间和厨房尽量设计为推拉门, 照明设计, 光不可太亮, 也不可昏暗。

4 结束语

随着我国逐渐进入老龄社会, 老年人口比例逐年增加, 这就需要不断地加大对社会养老的研究。房地产业作为养老基础设施开发的重中之重, 必须立足社会发展需要, 搞好养老地产的规划和开发, 以提高市场竞争力和养老社会化服务水平。

摘要：目前中国已经进入老龄社会, 老龄人口达2亿以上, 据专家预计, 20年后中国老龄人口将达3.5亿。因此国家不断出台政策, 加强养老服务产业的发展, 支持养老服务产业的建设和服务的模式不断创新。文章着重研究养老地产的服务模式规划, 旨在推动养老服务业健康发展。

关键词：养老服务业,模式创新,规划

参考文献

[1]黄生辉, 邹润涛.老龄化背景下武汉市养老地产发展探讨[J].中外建筑, 2014, (10) :98-100.

[2]师晓莉.中国集群式养老地产规划模式探索[J].改革与战略, 2015, (11) :191-194.

[3]王盛, 董柳茵.城市养老地产融资模式的初步研究[J].上海房地, 2016, (2) :37-39.

3.商业地产规划与设计篇三

联系外部动线系统规划

联系外部道路处理

大型购物中心与外部道路的联系是动线设计中非常重要的一项，在规划联系外部道路时应结合周边道路的现状规划出主入口位置以及广场位置，这样可以吸引人流方便行人进出。

在城市道路交叉口可以引入城市广场概念，使得商业活动适应城市形态，对城市做出适当的退让，在城市道路与各个商业入口处设置景观节点，充分利用城市道路。

停车场进出动线设计

停车场进出口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当不仅会影响停车场进口的效率，也会导致车流回堵影响周边道路交通。停车场进出口规划应注意以下几点：

出入口应设在交通较少的非主道路上，如用地受限必须设在主道路上必须退让足够距离以便车辆进出。

应配合道路交通方向进出避免交叉干扰。

采用效率高的收费系统以节省车辆进出时间。

行人动线规划设计

行人动线主要指停车场地到购物中心的动线。当停车场地位于购物中心垂直位置（地下或屋顶停车）可以考虑通过立体交通设计来缩短步行距离，避免人流车流交叉干扰;当停车场位于较远距离时尽量避免穿越交通量大的道路，必须穿越时可以考虑采用立体交通和地下通道的方式来解决，这样可以增加购物中心的易接近性。当位于地铁和公交车站附近时应充分考虑人流集散，设计出相应的场地和直接方便客人到达的道路体系，以方便人流进出。带动商业气氛。

货车动线设计

货车流线设计应尽量与消费者的车流和人流分开，避免交叉干扰，并应设置足够的卸货场地。货车动线设计要注意利用建筑物较偏僻的地方或是行人较少到达的地方，尽量减少对客人的干扰。

入口及大堂动线规划

入口对于商业购物中心来说是一个非常重要的形象指标，应有较强的形象性和可识别性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，入口处设计应当结合城市道路和城市广场，设计出适当的人流集散广场，使行人停留并对人流作出引导。将购物中心名称和标示进行显著的展示。

入口大堂设计应有明显的易辨的特征，它是室内动线的起点，购物中心内各个商品商店位置标示板以及引导地图集中放在购物中心各个入口大堂处。大堂设计尺度应相应放宽，步入大堂人们可以做适当的停留和思考。

中庭动线规划

在购物中心中中庭是购物中心的焦点，中庭位于各个商业内道路交通的交汇处，是人员活动最频繁处。一方面提供场所购物以外的活动使用，如流行展示和动态表演等，另一方面也是公共活动和休息的场所，在此设计时应充分把握空间尺度，塑造空间张力使其成为购物中心意向的焦点。中庭设计时尽量采用屋顶采光，具有视线上的引导性，推动购物者上楼消费。

楼层水平动线规划

楼层水平动线设计的目标是要使同平面上的各个店铺的空间上得到充分的展示，使得消费者可以轻松的看到店内展示细部，具有视觉渗透和引导性。商品布置尽量面向视觉焦点，以达到聚焦效果。相近功能类型的商品应尽量集中布置，方便购物的同时可以带动消费。

楼层垂直动线规划

在购物中心中如何引诱消费者离开低楼层前往高楼层消费，这是楼层垂直动线设计要解决的问题，他能提升购物中心的整体价值。在商业建筑设计时往往把人流较大的业态布置在顶层和底层，用垂直交通带动中间楼层的商业。

设计手法以及商业内街业态规划和设计

水平动线设计具体设计手法即商业内街设计和引入，商业内街的形态通常有“L”型、“回”型、“U”型、“T”型、“一”型、“H”型等，根据基地周边状况利用商业内街形态将室内空间划分为许多不同空间，在内街端头通常设计主力店铺，利用各种特色主题区域和主力店主力客户来吸引人流在各个区域流动。室内步行街全长约300-400米为宜，室内步行街出入口一般通向不同城市道路。

室内步行街首层公共通道一般宽约10米，部分区域设置可供行人休憩的长椅，节点区域设置休闲广场，可定期举办市场推广活动。楼层之间高度及通道宽充分考虑了人体生理学的因素，基本能保证正常身高的人从每个楼层的各个角落能看到对面各楼层的店面招牌。沿着各楼层室内步行街可直接到达与之直接贯穿的各大主力店。这有利于不同消费群的互相转换，做到人流的有效共享。商业外铺设计应以城市广场为切入点，沿城市道路布置，在中间部分节点设计与室内步行街相连通的出入口，外铺设计与室内步行街相结合，充分利用商业内街主力店铺的有效带动。

垂直动线设计利用垂直交通和视线对人流产生的引导性，具体手法在商业内街交汇接点处设计中庭。

建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，人流共享。通过室内步行街，把各功能店铺类如超市、家电卖场、玩具反斗城、溜冰场、ktv、影城等主力店及其他品牌店有机串联。可以说，室内步行街，是购物中心的灵魂。

业态设计以及功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。

节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，通过清晰的VI导视系统，极大地方便顾客出入。

作者简介：

王芳，性别：女，毕业日期：2006年07月，毕业院校：沈阳建筑大学：最后学历：本科，工作单位：沈阳都市建筑设计有限公司职务职称：中级工程师。

4.万达的商业地产规划设计篇四

—卓越的规划设计，商业地产的核心武器

万达之所以能进入发展的快车道，核心因素是万达商业模式的成熟。有四方面标志：

一是已形成完整的产业链。万达有中国唯一的商业规划院、有专门的建设团队、有中国最大的商业管理团队，能完全独立设计、开发建设、运营管理商业地产。

二是商业资源丰富。现在万达已不是招商，而是选商，确保订单地产模式的顺利实施。万达项目在开工时招商工作就基本完成，开业时保证满场开业。

三是营运能力很强，保证万达广场开一个火一个。万达现在不仅能做到招满商，而且能旺场，这在全国都是奇迹。

四是内控制度完善，形成独有的制度。万达这种风险控制模式，确保万达拿项目时不犯颠覆性错误，保证后期运作顺利，使项目开发的各项指标全部能控制在目标范围之内。这些都标志着万达商业地产模式的基本成熟，这是十多年不断摸索、学习、总结的结果。

—王健林董事长，在万达集团2009年半年会上的讲话。

万达商业规划设计是万达商业地产模式的重要组成部分，多次被万达集团王健林董事长称作“商业地产创新模式的龙头及核心之一”。商业规划设计在万达商业地产中的作用不仅是“规划建筑设计”范畴的规划，更是影响万达商业地产投资项目成败的关键性环节。商业规划设计在万达商业地产产业链中的重要性，主要表现在以下四个方面：

（1）管控纵深最长。从前期获取土地的选址、规划及地质等风险的评判、摘牌前提供测算的总图及总图指标，到总图规划阶段的业态功能布局、方案设计阶段的商家对接、初步设计阶段的指标及成本控制、施工图设计阶段的商家完成落位及材料封样把控，再到中期实施阶段的招商调整配合及现场的品质管理、成本控制，以及后期的安全检查、绿建节能申报和竣工验收，直至项目开业后的整体复盘总结，万达商业规划设计纵向贯穿项目开发建设及运营全过程，全程参与商业地产操作。

（2）联系部门最广。商业规划设计横向几乎关联到了商业地产产业链上的所有部门：发展、成本、营销、财务、法务、项目公司、计划、安监、质监、招商、运营管理、人力资源、企业文化部等。万达商业规划研究院是万达商业地产操作的中枢核心部门之一。

（3）影响成本最大。商业规划是否科学合理对商业地产的开发成本影响巨大。按项目开发的顺序可分为几个阶段：在前期概念规划阶段，规划对项目成本的影响是数以“亿”计的。在设计阶段，商业的建筑设计对后期商管运营的租赁绩效会产生长期的影响；对整体建造工程，尤其是对消防、结构、机电的成本影响，可以说是以“千万”计的。在建造阶段，规划设计的调整，如果不加控制，会带来数以“百万”计的建造成本的变化。因此，在商业地产，可以说“规划创造价值，设计产生效益”。

（4）带动创新最多。万达商业规划与万达商业管理的密切对接，使万达商业地产充满了活力；对已建成的万达广场和酒店的管理运营及工程建设的复盘工作，使得万达商业规划研究院能够及时总结经验，并在新设计的产品中避免再次出现。因此，商业规划是商业地产开发各类产品不断创新与发展的动力。

5.商业地产规划与设计篇五

国内商业地产规划设计目前存在五大问题

1、开发商忽视商业定位的重要性，忽视商业地产策划在前期规划阶段举足轻重的作用。

目前商业地产项目前期规划设计的基本程序是：拿到地以后，组织自有力量做个简要调研论证，然后先找设计院设计，再报建，项目批下来之后再找策划公司。

在这个流程当中，开发商虽然对项目定位也会做一些调研论证，但是其目的性、专业性、可操作性、深刻程度、可靠程度、与市场的契合程度，与专业的商业地产策划公司的工作往往无法相提并论，导致很多时候开发商对项目的定位本身就是模糊的、摇摆不定的。而项目定位不精确，甚至带有一定程度的主观性、随意性，又必然导致对规划设计的导向作用不明显、指导性不强，由此埋下种种隐患。

2、发展商以销售为导向的开发模式造成商业地产规划设计草草上马。

发展商以销售为导向的开发模式，加上资金链的需要，决定了商业地产的规划设计越快越好，回款越早越好。这种销售的功利性，导致商业地产往往开始是极具随意性地规划设计一种报建方案，等方案报建之后，策划公司介入，即使方案不合适经营定位，发展商也往往急于开工建设，难以下决心更改设计方案，其结果往往是，策划公司只能在方案不大改的前提下，提出适当的修正意见，商业规划设计与市场经营定位脱节的问题暴露无疑。

3、在商业地产领域，设计院本身也有一定的局限性。

尽管规划设计院在规划商业地产项目时，也是会考虑市场定位，但是，由于行业的局限，规划设计院对商业业态的建筑设计和配套规范和细节知之不多，只能简单地通过参考样本的手段来进行规划设计。与规划设计单位在住宅领域的驾轻就熟相比，在商业地产领域，其经验和深入程度，差得太远。

4、商业地产规划设计，与商业的实际经营者脱节严重。

商业地产的实际参与者包括：发展商、规划设计者、策划代理商、商业经营者、投资者，这五者之中，商业经营者是商业地产的基础。商业地产的规划设计，必须充分了解经营者的需求，才能做到适销对路。令人遗憾的是，在实际的规划设计过程中，极少有某一方与经营者沟通和求教，一个经营者缺席的商业规划设计，其结果必然与实际市场需求脱节。

5、策划行业有其自身的运作规律，开发商与策划公司的顺利对接存在一定的障碍。

以深圳为例，商业地产策划公司一般习惯于做项目的全程代理，更关注招商、销售代理收益，如果单独做前期策划，不但投入人力多，而且收费太少，往往兴趣不大。同时，开发商对于策划机构介入前期规划的价值也没有充分的认识，更不愿意在前期策划投入资金。于是商业地产规划设计为先、策划滞后的现象见怪不怪，而规划设计没有策划的导航，就只能

跟着感觉走了。

规划设计缺乏明确定位五大弊端

1、缺乏必要的业态论证，造成盲目定位失误。

商业地产的盲目定位者往往对商业本质一无所知，对商业经营的地段、交通、消费市场等基本概念都看不清楚，只看到商铺租售价值高于住宅的表面现象，于是乎，不管地理位置，不论项目周边商业氛围和人气状况，先盖个万儿八千平方米的商场再说，等项目建成了去招商，才发现项目根本无法满足经营要求，造成了商业项目的严重空置。

盲目定位的结果，必然导致方向性的错误，这对于商业地产来说，无疑是毁灭性的。

2、缺乏对商业业态的了解，导致建筑设计货不对板。

笔者接触过不少商业项目，先前在没有定位的情况下，为提升商场的品质，都规划设计了中庭，这些项目一旦未来引进超市市场，就必须将中庭填平，才能满足超级市场开放式陈列货架的需要。

3、规划设计重住宅轻商场，导致商场空间难用。

目前除商业中心有一些纯商业项目之外，绝大多数都是商住项目，发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大。在商场的内部，比如由于住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字形动线；在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。

4、缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重。

在超市租赁的洽谈过程中，除卖场空间有着诸多不适合的情况之外，在配套方面也有一些不足，如超市必须的理货区方面、熟食区的烟道方面，商场的前期设计欠考虑或者考虑得不够，尤其是前文提到的平步式自动扶梯，其跨度远远超过踏步式自动扶梯，有的商场受空间限制，想改都改不了。

5、主力店规划之前不能确定，规划设计难以度身定做。

尽管目前出现了“订单式商业地产”模式，但主力店在项目规划之初不能确定，依然是项目明确规划的障碍所在。

先定位再设计

首先，要确立策划为先的观念。

商业地产项目，没有策划就没有定位，没有定位就没有业态，没有业态规划设计就不可

能有的放矢。一个地块周边人口及消费状况、现有市场竞争环境、未来发展倾向等，只有通过策划公司的深入调研才能明确，项目适合做什么、做什么才能生存下去，更是需要进一步分析研究，并与对应的商家深层次地沟通，才能把握市场的脉搏。

由于有些规划设计有着一定的盲目性，发展商对设计方案迟迟不能定案的事情也时有发生，弄得设计单位被无休止的修改搞得精疲力尽，发展商自身也是一头雾水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一个没有策划方向的规划设计运作。

其次，要摒弃“先做后改”的操作模式。

对于商业地产的规划设计，开发商普遍有一种“先做后改”的心态，为了抢时间，首先规划设计一味要快，然后不行再改；设计院对市场及各方想法未能全部吃透，时间又紧，于是先出规划，等策划公司介入后，规划设计上一些先天不足暴露无遗，规划设计随之进入艰难的修改状态。修改之所以艰难，一方面是因为原有方案可能要彻底否定，重新再来，一方面是因为方案已经报建不能大改，加上工期紧迫，没有回旋余地„„

“先做后改”的初衷就是图快，而实际结果却是欲速则不达。

其三，要调动策划者、设计者、经营者全体参与。

开发商业必须了解商业，一个商业地产的开发者，必须由一个“门外汉”变成“商业通”，通过与商业策划者、设计者、经营者的广泛接触，了解商业地产开发的基本规律，然后再充分群体参与，通过策划公司介入深入解读市场，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽，让设计者按业态量身定做，达到商业设计与与业态需要的高度吻合，这才是一条商业地产规划设计的“捷径”。

话题缘起

一个成熟的住宅市场，无论是设计院、开发商、代理商，都应当能够独自为住宅的建筑规划设计，提供完善的方案，发展商内部的工程部、代理公司内部的概念设计部等等，都应具备一定的建筑规划设计能力。

相比住宅市场，商业地产作为新兴的开发领域，当前因尚无经验可循，也缺少完整的规划设计体系，因此给商业地产的规划设计造成了一定的障碍。比如深圳目前众多的住宅、商场综合楼，发展商在规划设计阶段基本上与以住宅代理为主的中介合作，规划设计上以塔楼住宅为先导，在户型设计、环境布置上花足了功夫，而发展商、设计院、以住宅代理为核心业务的中介公司，三者因不精通商业地产，甚至缺乏起码的了解，结果导致塔楼住宅一般都有超水平发挥，但在商业裙楼上却交了学费。

在商业较为发达的城市，一个处于初级阶段的商业地产开发，必然会与商业水平形成较大的反差，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场，面对规划设计先天缺陷的商场，商家每每只能削足适履。

6.商业地产规划与设计篇六

《意见》将于2012年2月11日正式实施，实施范围包括杭州上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江），而萧山区、余杭区和各县（市）将参照执行。

商业办公等非住宅类项目，主要包括购物中心、商业街、专业市场、综合体、酒店式公寓、商铺和写字楼等多种类型，都是不受限购影响的商业地产。现在市面上，购房者购买最多的当数酒店式公寓、商铺和写字楼这三种。

酒店式公寓可能没有独立卫生间

从《意见》来看，目前市场上商业办公等非住宅类项目里，酒店式公寓类产品受到影响最大，主要有三点：

第一，传统的酒店式公寓都有独立的卫生间，《意见》规定，以后非住宅类项目的卫生间要按每层集中设置，以常规的单层1000平方米的商业建筑为例，每层最多隔出3个带独立卫生间的单元。今后在非住宅类项目中，将禁止设置外挑式阳台和飘窗。

办公等非住宅类项目中，除了特别规定的以外，其他只能按幢整体转让（销售）、办证，不得分割转让（销售）、办证。此外，对于许多打着公寓旗号的非住宅项目来说，以后想叫“公寓、家园、花园、花苑”等名字都不行了。在广告和楼书里，也不能暗示有居住功能了。而且，想靠非住宅项目来完成入户或入学也行不通了。

去年卖的房中酒店式公寓占两成目前的酒店式公寓既有出租回报，又具备日常居住功能，由于不受限购影响，很受市场欢迎。

去年，钱江新城、大城西、城东新城、下沙等热门的居住板块，都有酒店式公寓类产品面市，销售势头很好。不过，业内人士表示，酒店式公寓的保值增值速度一直都比不过住宅，在二手市场上的交易也不活跃，投资酒店式公寓的收益主要还是靠出租回报率，因此项目的地段很要紧。

有利于今后物业上的统一管理

这次出台的《意见》，杜绝了开发商想把写字楼等商业产品做成住宅类型的“打擦边球”做法。从源头的土地出让到设计、审批、销售、宣传各方面都做了严格的规定。如果开发商想在使用上做些小动作，比如预留排气管道等，都会受到处罚。

此举一方面为了规范市场，避免开发商钻法律空子误导购房者，产生不必要的麻烦。另一方面，住宅楼和办公楼的物业管理要求是不一样的，此举有利于今后物业上统一管理，减少纠纷和安全隐患。

中天〃西城纪是去年卖得较好的酒店式公寓项目，负责人表示，如果今后酒店式公寓“大变脸”，对自己项目来说是一大利好。按照新规定，阳台、飘窗、卫生间这些功能都取消了，酒店式公寓的居住性质也就没了，只能做单纯的办公场所。

新闻助读

我国多地严控酒店式公寓审批

近日，天津市相关部门下发《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》，要求严格控制酒店型公寓审批。天津财经大学经济学院副院长丛屹在接受采访时表示，天津对于酒店式公寓的新规，是为了让其回归商务属性的本质，使这种介于住宅和商业之间的物业更规范，避免未来买房人与开发商因政策不明产生纠纷。

北京市住房城乡建设委员会联合多部门出台《完善商业、办公类项目管理的通知》，已于2011年6月1日起正式执行，全面叫停“商改住”项目。

7.商业地产规划与设计篇七

在已经取得项目用地的情况下,房地产项目的前期工作可简化为前期策划和规划设计两部分。前期策划,主要是形成一种概念性构架。它源于对房地产经营的经验积累、对房地产市场的准确把握和对城市文脉、消费者生活习惯的深刻理解。如何把理论构架转换为实物模型,是前期开发的另一个重点,即规划设计阶段。设计者要在最大程度满足规范要求的情况下,实现房地产开发商的商业意图,而设计依据是房地产开发商提供的项目设计任务书和对建设地块的了解。因此,项目设计任务书便成为前期策划和规划设计的契合点,设计任务书也是前期策划的成果结晶。而项目规划设计的准确性和精确度也是最大程度实现成本控制和开发效率的关键。

下面以恒盛地产位于南京的金陵湾项目为例,探讨如何在房地产开发过程中将前期策划与规划设计进行有机结合。

1 项目背景

南京金陵湾项目地块位于南京市鼓楼区郑和南路8号,东至郑和南路,西至夹江,南至定淮门大街,北至规划道路(见图1)。

由于项目区位的重要性,南京市政府规划要求既要凸显滨江风貌,又要塑造出功能布局合理、交通出行便捷、设施齐备完善、空间利用高效、环境优雅宜人、文化特色鲜明的城市空间。

2 设计策略

南京金陵湾拥有滨江文化风光带以及商业综合配套,以“文脉之城、体验之城、活力之城、科学之城、生活之城”五位合一的理念,营造卓越、舒适、高贵、奢华的居住品质和生活氛围,打造建成集休闲、购物、娱乐、旅游、高尚居住等为一体的南京滨江新地标。

本项目的优势在于地块西面临夹江,沿江公共绿地(见图2中地块C)可代开发建设,并且拥有优势教育资源——树人国际学校(见图2中地块B)。

而项目的不足也较为明显:地块南北狭长、轮廓线极其不规则,被市政高等级道路南北穿越;周围有多处现状公房,必将对项目内建筑日照提出较高要求;地块北面有越江隧道涵洞,有50m退界要求。

如何在设计过程中,放大优势资源,合理规避不足之处,甚至将不利转为有利条件,是项目开发设计的重中之重。

2.1 设计方案是否找到地块最大的优势

从分析项目周边现有资源为出发点,本项目处于规划沿江景观带上,处于“一轴二水三辐射四场所”的核心区位。“一轴”——滨江景观大道;“二水”——秦淮河、长江;“三辐射”——向北:南京长江大桥,向南:南京奥体中心,向东:秦淮、夫子庙;“四场所”——中山码头、静海寺、渡江纪念馆、宝船厂遗址公园(见图3)。

规划时首先确定以“点-线-面”的设计理念(见图4)。以滨江主要景区为引力点,集旅游、商业、文化、交通等空间资源于一体;沿江景观大道、主要交通道路为线,网状串联各种城市空间资源,形成动态城市路径,引导空间流线;沿江高层住宅为面,沿江展开、收放得体,围合限定沿江开放空间。

根据本项目的规模和基地特点,采用环形路网,结合基地内部花园绿地,将住宅布置在基地周边,拉大住宅间距,提升建筑品质。将商业布置在东南角及西侧滨江主题公园处,幼儿园位于基地东南侧。项目整体天际线形成自东向西逐渐升高,自北向南逐渐降低的由低到高、再由高到低的渐变式轮廓线。

项目最终设计规划成总建筑面积约为55万m2,由9幢14～56层的住宅和商业组成的大型水岸高端综合社区,如图5,6所示。

2.2 设计方案是否把最好的景观、朝向资源给最好的户型

在项目西侧沿夹江、景观资源最大处,布置最高为56层的超高层景观房,住宅在满足日照要求的同时,尽量满足沿江的景观环境面,营造房中观江、江中观房的内外互动场景(见图7)。

沿江高层住宅形成的面状构筑物,作为“点-线-面”设计理念的核心要素,住宅沿江展开、收放得体,围合限定沿江开放空间,此处住宅拥有最大化的景观资源。在户型设计上也根据景观资源,设置观景飘窗、观景阳台等;高区位置设计上下联通的复式户型,将客厅的景观延展面尽可能放大(见图8)。

2.3 设计方案中建筑形象与环境设计是否创造了好的卖点

引入“景观都市主义”的设计理念。在过去10年内,一种新的关于城市和城市设计的理论——景观都市主义(Landscape Urbanism),开始在北美和欧洲的景观设计与城市设计领域被议论和宣扬。建筑师屈米(Tschumi)和雷姆·库哈斯(Rem Koolhaas)的巴黎拉维莱特公园设计被认为是景观都市主义实践的最早案例。景观都市主义的核心论点是:景观,不仅是绿化,更是城市空间与城市体验的整体系统。

景观都市主义是当今城市建设的世界观和方法论,把建筑和基础设施看成是景观的延续或是地表的隆起。景观不仅仅是绿色的景物或自然空间,更是连续的地表结构,一种加厚的地面(thickened ground),它作为一种城市支撑结构能够容纳以各种自然过程为主导的生态基础设施(ecological infrastructure)和以多种功能为主导的公共基础设施(public infrastructure),并为它们提供支持和服务。

在规划设计时考虑到地块的特点,结合当今城市化发展方向,在满足各项用地条件的原则下,创新性地提出将A、C两个地块整合起来,打造成一个连续地表景观的思路。利用道路上做架空层和过街天桥,通过这一平台,实现两个地块的有机整合,将滨江公园与城市综合体进行整合(见图9,10)。滨江主题公园将成为最吸引眼球及人气的地标性亮点,为大型商业购物中心吸引人流,也为商业增加丰富的购物体验。采用与休闲娱乐结合的主题式商业模式,延伸了公共空间,缓解了紧张的城市空间资源,复合功能、立体化的公共空间基面,使城市商业空间多样化,也大大增加这一地块的土地价值及利用效率。

3 结语

作为全程参与南京金陵湾项目策划、设计过程的房地产技术人员,为项目的策划定位有力实施及项目的方案顺利进展做了如下工作。

1)技术研究前期的规划研究,根据地块的规划条件及策划的相关要求,根据当地的规划管理规定进行规划的实际摆位,得出产品形态等初步结论,指导设计院落实设计方案。

2)设计任务书的编写通过设计语言将前期产品策划、产品定位表达成为任务书,同时要结合规范、成本等其他要求。

3)技术方案对比比如地下车库的经济性分析、结构部分基础选型工作等,组织设计单位进行技术分析,在多方案中对比成本、时间等综合要素得出方案选型结论。

4)设计文件的审核方案过程文件的交流、汇报的听取、图纸的审核等。

总之,在房地产开发实践中,一个好的规划设计方案,应以策划为出发点,以营销为最终卖点,利用前期策划和规划设计的契合点——设计任务书,在规划、户型、环境景观、技术等方面有新意,树立项目的唯一性和排他性,使项目在最大程度上实现成本控制,达到预期效果。

参考文献

8.对于养老地产项目的规划设计分析篇八

摘要：随着我国经济的快速发展，科学技术和人们的生活水平也逐渐得到了提高。在这种大好情形下，我国的居民不在仅着眼已当前的生活环境，越来越多的人已经开始重视养老问题，由于养老地产和一般地产存在一定的差异，这也给养老地产项目的规划设计提出了新的要求。本文对养老地产项目的规划设计进行分析探讨，以期对行业内的各位同仁有所帮助，带来参考和借鉴。

关键词：养老地产；养老社区；规划；设计

0.引言

中国随着实行计划生育政策和平均寿命的延长，21世纪初开始人口老龄化的进程逐渐加快，今后随着低生育率的长期化，毋庸置疑中国最大的人口、经济、社会问题之一是人口老龄化。随中国社会老龄化进程，新兴起的中国养老地产项目得到了一定发展，目前已经开始进入专业化发展和产业整合的阶段，产业整合意味着行业由自我发展与老年产品、服务、投资和管理相关的各种业态进入到产业角色定位的阶段，多种行业和市场需求发展要求进行对接，同时相互分工融合形成养老地产项目。但这个过程还需要成本和时间的积累，才能优化养老地产项目的规划设计。

1、工程案例

湖州太湖旅游度假区（图一）位于湖州市区北部、弁山东麓、太湖南岸、大钱港以西，下辖仁皇山、滨湖两个街道，常住人口5万余人，行政区划总面积55.3平方公里（并拥有300平方公里太湖水域的开发利用权），由湖州市人民政府正处级派出单位——湖州太湖旅游度假区管理委员会统一开发管理。湖州太湖旅游度假区是湖州滨湖大城市建设重点打造的滨湖新区，集旅游、购物、休闲、度假、居住为一体的国家AAAA级旅游区、浙江省首批省级旅游度假区，国家级水利风景区，正在全力争创国家级旅游度假区。湖州太湖旅游度假区正在向旅游产业链后端发展，项目将更多融入健康、养生、养老的主题。但目前度假区仍缺乏融合健康、养生、养老的综合开发项目进驻，而本项目将填补空白，完善度假区项目体系和空间结构布局。

图一湖州太湖旅游度假区

本项目用地坐落于素有南太湖明珠之称的古城湖州，秉持着对太湖历史文脉的传承，在项目本身自我提升的同时，着重强调其与中心城区的联动发展。在地域文化已成为城市竞争力的当下，丰富的江南文化元素、形式多样的河湖水系以及高品质大规模的养老度假设施的建设，都为本项目的价值提升提供了絕佳的条件。“山从天目成群出，水傍太湖分港流。行遍江南清丽地，人生只合住湖州。”太湖湖畔丰富的人文基底以悠远的音律静静传达着对这片宜居之地的赞美之辞。在湖州未来城市发展的宏伟蓝图上，太湖度假区滨湖南片地块必将写下浓重的一笔，对于湖州在环太湖城市圈中的地位提升也定会产生深远的影响！

2、养老社区分析

2.1养老社区特征分析

满足人们的需求，应该特别注意强调三大需求（社会需求、物质需求、精神需求）并重。对于老者而言，“老而不觉老”的心境将会使他们更加积极愉悦的生活，并激发老年人对于社会的生产能力，从而提升引领养老地产的发展，因此，在本案中我们提出“隐性养老”的概念，在打造高品质居住环境的基础上，更加注重对长者心理与精神层面的关怀，并将这种关怀映射进本案的空间设计和功能策划之中，创建一个积极的养老社区。对于对高端居住有需求的人群而言，我们认为分为长居型与候鸟型，能够构建一个可以逃脱工作之外的世外桃源，通过塑造与日常风景风情不同的居住组团来吸引他们。

2.2营建养老社区的原则

当前人们对养老社区提出了一些新的要求，这也就促使在营建社区必须满足：社区的公共活动空间足够大、环境品质高、居民居住足够舒服；建立社交圈、养生等配套设施；提供陪护、医疗保健服务，建立业主保健档案、云端健康监控系统；提供更为专业的养生产品；建立完善的养老保障机制。

2.3养老社区空间营造策略

我们在规划养老地产项目的时候我们应该采用不同的空间营造策略来满足人们的不同活动的需要。养老社区空间（如图二）主要分为：私密区、半私密区、半公共区、公共区四类。私密区提供不同类型的户型的产品针对不同类型的人群，我们提供了丰富的户型产品，迎合不同人群的需求，合理的户型的设计让老人拥有自己理想的生活空间，细致的无障碍细节考虑让老人便捷的生活；半私密区提供各种邻里空间为居民打造邻里的交流平台，让居民邻里关系重新连接起来；半公共区营造各类社区交流空间丰富居民的日常娱乐生活；社会活动则打造社会生活空间让居民重新回归社会，让自己的专业技术和爱好再一次为社会做出贡献，获得自我价值的肯定。重新焕发出生活的活力。四个空间类型对照着四种层次空间，相互协调相互配合，最终满足人们的不同活动需求。

图二养老社区空间

3.基地现状和项目定位

3.1基地现状

通过分析可知调查该地区基地内部地形高低变化并不明显，没有对本案产生障碍的不利地形存在；基地内部水网阡陌交错，景观资源丰富，为设计中形成优良景观空间奠定基础；基地西南角有两条分别为220KV 和500KV 的高压线穿过，对基地将会产生较大的消极影响；基地北侧有新建奥特莱斯折扣店，将为本案带来大量的潜在人群，在设计中通过业态与功能布置将这部分人群引入本项目中；杭师大附小紧邻基地西侧，对于本项目是重要的教育资源，在临近地块考虑学位房的设置，提升社区商业价值；基地南侧分布大量农庄用地，环境品质良好，对本案有一定积极影响；基地周边已建成道路有太湖路、环太湖路、申苏浙皖高速路，分别连接基地至中心城区、梅西片区至长东片区、上海和安徽；但三条道路与本案均不直接相连，对外交通较为不便。

3.2项目定位

以养老养心为主题，以康疗与生态休闲居住为载体，充分挖掘湖州当地优秀的非物质文化遗产，把培育社区文化与建立社区生活作为规划首要理念，让来此居住、度假、休闲、康体的人群感受“逆时光里的充实生活、慢时光里的优雅生活”，让鑫远太湖健康城成为“名誉长三角，享誉全世界的先锋案例”。以营造不同的空间氛围与生活方式的设计作为项目价值的手段，设计提供不同的生活方式吸引不同的人群。

4、规划设计

4.1规划方案

9.房地产开发项目规划设计管理篇九

房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败，由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上，认为设计公司配合不积极，方案总不能达到甲方满意，施工图设计不负责任，二次设计多，造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。房地产开发商要集成社会各种资源才能完成一个房地产项目，这其中包括市场研发、地质勘察、规划设计、成本测算、建筑工程总包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等，这些人或公司都是房地产项目的参与者，但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员，大多工作都是通过承包和采购的形式完成的，而设计工作是贯穿项目始终的，对设计公司合理准确的采购，对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。

每一个项目都是要分阶段来完成的，房地产开发项目应该分成几个阶段呢？每个阶段的内容是什么？设计工作在每个阶段的任务是什么？

对于不同的项目、不同的公司管理风格项目阶段的划分可能会有所不同，用项目管理理论结合中国房地产建设的实际出发，同时结合中国规划设计市场的特点，项目可以分成以下几个阶段：

启动阶段——设计阶段——工程计划阶段——工程施工阶段——控制阶段——收尾阶段

以上阶段是项目被批准开展后的项目生命周期，之前的项目选择、项目分析过程即可行性研究报告和项目建议书不包括其中。

很多住宅或商业项目在其项目周期还未结束时就已经开始其产品生命周期的销售阶段，PMI的项目管理知识体系PMBOK没有类似的论述，在随后的论述中我们简单的分析一下此阶段在房地产项目周期中所处的位置。

1.启动阶段。设计工作在项目全过程中起着不同的作用，但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因，市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目，启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围，很多房地产组织结构都是典型的项目式结构，划分成几个职能部门，启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要，包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围，渐进明细产品的总体定位。拿住宅项目为例，住宅社区—别墅住宅社区—地上二层底下一层节能别墅住宅社区，通过每次对项目的定义加深，明确项目的产品范围，就是我们常说的概念设计，同时制定产品范围说明书，和项目章程一起作为项目开展的原始依据。

2.设计阶段。这个阶段又分为设计采购和产品设计两个阶段。

1)设计采购时选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。设计采购可以用两种方式进行，直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师，这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标和公开招标，现很多公司都采用此方式就不再赘述。

2)产品设计是在概念设计的基础上深化建筑设计，这包括方案设计和初步设计。方案设计的主要内容是：总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为

一个完整的房地产项目，这三项内容是紧密衔接相互制约的，必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容：规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。

u首先是项目投资人或发起人的认可，我们暂且把项目投资人或发起人称为老板，让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的，有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面，其实这不是老板的错，是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式，让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息，要顺利通过这个门槛，就要建立有效的沟通系统，不只是规划设计而是整个项目的管理。

u其次是政府各职能部门的审核，这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解，多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。

3.工程计划阶段。这是整个项目的关键阶段，要制定工程施工总体计划，其基础就是施工图。施工图设计包括：市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围，而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成，并成为施工图的内容详细表述，这其中也包括专项设计的采购，例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细，项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目，此时已开始产品的销售策划工作，这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息，把设计语言翻译成大众语言进行宣传，吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品，避免虚假错空的信息传递给未来的客户。

4.工程施工阶段。按照项目总体计划按部就班的进行施工组织，这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。

5.控制阶段是和工程施工阶段并行的，质量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制，而开发商一方主要控制的就是变更，设计管理要及时准确地审核各种变更，提出准确地通过或否定的意见，使变更的发生尽量不脱离总体计划，同时还要提出对项目有利的变更申请，例如变更新技术可以提高工程进度和质量。

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