农村集体土地征用现状分析

农村集体土地征用现状分析（共8篇）

1.农村集体土地征用现状分析 篇一

征用农村集体土地宣传讲话稿

广大村民同志们：

为了进一步加强土地管理，规范我街道土地市场秩序，严厉打击非法交易土地，擅自提高土地补偿标准的违法行为，促进我街道重点项目建设和城市化进程，依据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省土地征收管理办法》和某县县委《关于进一步规范土地市场管理秩序的意见》等有关规定，结合我街道实际，现就进一步规范全街道农村集体土地征收工作提出如下意见：

一、农村集体土地征收的程序

农村集体土地征收，是指根据经济社会发展等公共利益需要，依据法律、法规规定的权限和程序，经国务院或省人民政府批准，将农民集体所有的土地征为国家所有，并依法、合理予以补偿和安置的行为。

首先由市、县人民政府对拟征收的土地发布征收土地公告，拟定土地征收补偿安置方案并进行公示。村集体或农民对补偿标准没有异议的，由市、县人民政府国土部门与村集体经济组织签订土地征收补偿安置协议；对补偿标准有异议的由市、县人民政府进行协调，协调不成的，报省人民政府裁决。土地征收补偿安置费、地上附着物和青苗补偿费足额支付后，村集体或农民应当在规定的期限内清理附着物，并移交土地。

二、土地征收补偿安置

1、市、县人民政府依法进行土地征收补偿，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。土地征收补偿安置费的标准，按照省人民政府公布的征地区片综合地价标准执行。按照省政府区片综合地价，某县老四环路以内的为3.7万元/亩，我街道开发区内的土地为3.3万元/亩。

2、农民集体所有的土地全部被征收或者征收土地后没有条件调整承包土地的，土地征收补偿安置费的80%支付给土地承包户，其余的20%支付给被征收土地的村集体经济组织，用于兴办公益事业或者进行公共设施、基础设施建设。

3、政府对被征地农民实行社会保障制度。社保资金分别由政府、村集体、个人共同出资。我街道开发区范围内的社保资金政府出资为每亩1万元。

4、某县县委、县政府规定我县征地补偿标准为：按照省政府制定公布的区片地价标准加每亩1万元的社保资金进行一次性补偿；对不愿执行一次性补偿的，可以变一次性补偿为长期补偿，每年补偿一次。每次的补偿标准是：工业用地、市场和社会项目用地按每亩每年“双800”（当年夏季小麦800斤和秋季玉米800斤的市场价格）的产值进行补偿。任何单位和个人不得违反法律法规和省政府规定，随意降低或提高补偿标准。

三、法律责任

1、违法法律规定，市、县人民政府及其国土资源行政主管部门未按照土地征收程序组织实施土地 或者补偿安置的，由上一级人民政府或者国土资源行政主管部门责令其改正，逾期未改正的，依法给予处分。

2、征收土地经依法批准，且土地征收补偿安置有关费用足额到位后，被征收土地的农村集体经济组织、农民和其他权利人未在规定期限内移交土地的，由市、县人民政府责令限期移交土地，逾期仍不移交的，依法申请人民法院强制执行。

3、对于阻碍土地征收工作，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4、农村土地归集体所有，农民只有使用权，没有买卖权，对于漫天要价、乱提附加条件的属于侵占集体财产，应当受到法律制裁，并依法追回。对违反国家土地征收政策，漫天要价，乱提附加条件阻碍土地征收的，由司法机关依法追究刑事责任。

5、县级以上人民政府国土资源行政主管部门和其他有关部门及其工作人员在土地征收工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

某亭街道党工委 某亭街道办事处

2.农村集体土地征用现状分析 篇二

关键词：社会保障,土地征用,走访调查,失地老人

近年来, 随着我国经济的快速发展, 城镇化的进程也在不断加快, 广大农村地区的变化日新月异。其中, 土地征用就是一个农民们普遍关心的话题。土地的征用, 优化了土地资源, 提高了土地利用率, 改善了农村的经济状况。但同时也产生了一个特殊的社会弱势群体———失地老人。他们大多长期以务农为生, 随着土地的征用, 为了自谋生路, 不得不从事他业, 但由于年事已高, 缺乏知识技能等原因, 不能顺利融入社会, 只好赋闲在家。再加上他们没有很好的享受到社会保障这一社会公共物品, 儿女多外出务工, 最终使得他们陷入了“种地无田, 就业无门, 社保无份, 老无所养, 老无所依“的窘困状态。如今, 失地老人的社会保障问题日益突出, 给社会带来了极其不好的负面影响, 受到了有关部门和广大群众的热切关注, 改革完善相关政策制度势在必行。本文就以土地征用背景下失地老人的社会保障现状为突破口, 通过对失地老人生活状况的调查思索, 提出了自己对于解决失地老人社会保障问题的一些想法与建议, 同时以此为契机, 呼吁更多的人来关注并关爱失地老人, 帮助他们早日改善境况, 拥有高质量的晚年生活, 和我们一起共享和谐社会的温暖阳光。

1 失地老人的社会保障现状分析

(1) 经济来源渠道单一, 多依靠子女供养 , 对未来的收入预期不乐观。

目前, 失地老人们的经济来源渠道比较单一, 主要是征地后所得的各项补偿费用。在经济上, 老人们的日常生活花销基本可以自足, 超额支出大多还是依靠子女供养, 对于那些有特殊情况的, 比如生活部分不能自理和生活完全不能自理的老人来说, 对子女的依靠程度要更高一些。另外, 在走访中, 我们发现, 大多数老人对于未来的收入预期很不乐观, 他们认为没有了土地就失掉了保障, 自己未来年纪越来越大, 基本没有什么收入, 而子女又多外出务工从事收入不稳定的工作, 虽然有征地的补偿款, 但那也是有限的, 对于未来家庭的收入能力, 老人们表现出较大的担忧。

(2) 养老方面, 失地老人们对于养老方式认识单一 , 拘泥于传统观念, 对于个人的养老问题没有理性的规划与准备。

在我们走访调查中, 发现大多数失地老人对于养老都缺乏自己理性的规划与准备。思想也多拘泥于传统的“养儿防老”观念, 对于现代社会中新兴的养老方式, 比如“以房养老”模式、“农村养老服务大院”模式、“社区养老服务”模式等了解甚少, 对于养老方式认识单一。他们中很多人认为只有儿女不孝顺, 老人才会去养老院, 因而内心对此十分排斥, 养老观念不开放。对于这些非常不理智的想法和行为, 会给失地老人们未来的养老带来许多负面效应, 一旦遇到突发状况, 就会使老人的生活迅速陷入贫困, 给老年人的身心健康带来巨大威胁, 不利于提高他们晚年生活的幸福指数。

(3) 医疗方面, 失地老人们普遍最关注医疗问题 , 日常医药方面的支出占其最大的消费份额, 认为现在看病较贵。

在我们的走访调查中, 失地老人们反映最多的就是医药问题。他们由于年事已高, 大病小病接踵而至, 不仅对药物的需求量大, 而且对于医疗服务的依赖性也很大, 而这些都需要金钱来买单。对此, 他们表示现在看病太贵, 给他们及儿女带来了不小的经济负担。虽然现在新型农村合作医疗推广开来, 对于缓解“看病难、看病贵”的问题起到了不小的积极作用, 但是大家也反映了在新农合实施过程中出现的一些问题, 比如自费部分依旧不菲, 跨区域报销比例低等。对失地老人们来说, 日常医药方面支出占较大份额和内心对于未来医疗负担预期的不乐观, 使得他们不得不早作准备, 尽量节约开支。

(4) 居住水平因所在地不同而差距大 , 硬件设施不齐全 , 老人们对新的居住方式不适应。

失地老人们在土地被征用后的过渡时期由于年纪大, 很难租赁到临时住房, 一般是和子女同住, 或者由相关部门组织所有老年人共同居住在特殊人群安置房中。等居住楼房建好后, 再入住新房。据调查, 不同地区、不停地段的失地农民在城镇化进程中所分得的房子数量、房子质量和房子商品价差距较大, 各地方的相关政策也是“十里不同俗”。另外, 失地老人们的居住地由于远离城市中心, 配套的硬件设施不完善, 给日常生活带来了诸多不便。最后, 我们发现, 许多失地老人从传统的村落生活转到现代的高楼小区模式, 对全新的生活方式还需要时间适应。这一点, 值得引起我们的关注。

(5) 社会保障体系不健全, 养老保障金在拨付过程中存在弊病 , 失地老人们参保积极性不高。

我国在土地征用过程中, 没有做好针对失地农民群体的社会保障体系建设, 使得失地农民的社保问题没有最根本的制度保障。再加上我国长期以来城乡二元结构的分离, 农民的宅基地、承包地等权利划分不明确, 征地补偿过程中没有优先考虑失地农民的养老保障问题, 且极个别地区基层政府“寻租”和“抽租”现象时有发生, 最终导致养老保障金的拨付过程不通畅、不透明, 无法及时足额地发放到失地农民手中, 失地农民利益受损。另外, 我们还了解到, 在失地农民中参加社会养老保险, 购买商业保险的比例并不高, 原因多是经济条件有限, 参保意识不强, 对未来预期收入不乐观等。综上所述的这些因素都会对失地老人群体未来养老状况的提高起到消极作用。

2 解决失地老人社会保障问题的建议对策

(1) 政府应设置针对失地老人社会保障方面的财政预算 , 并开辟绿色通道, 以法律法规的形式保证补助资金及时足额地到达失地老人手中, 另外要鼓励失地老人树立新型养老思维模式。

在关爱失地老人的过程中, 政府及相关部门应承担起自己的责任, 设置针对性较强的财政预算, 用于改善失地老人的生活状况。并考虑开辟“绿色通道”, 以法律法规的形式确定下来, 保证补助资金及时足额地到达失地老人手中。在土地补偿时, 综合考虑当地居民的生活消费水平、就业状况、社保需求等因素, 进行科学的测算, 真正让农民满意, 为他们未来更好的发展提供平台。另外要鼓励失地老人摆脱旧的“政府养老”、“养儿防老”、“货币养老”的传统观念, 开辟新思路, 做一个理性的经济人, 将“养老资产储备”作为贯穿整个生命周期的财务安排, 提前进行资产积累和资产配置, [1]选择适合自己的最佳的养老方案, 这样才能保证自己高质量的晚年生活。

(2) 逐步提高医疗服务水平 , 鼓励广大失地农民积极参与到新型农村合作医疗中去, 培养自身良好的医疗保健习惯。

加强关于新型农村合作医疗的宣传教育, 提高民众参与医疗保险的积极性与主动性, 另外要提高各个层次医疗机构的水平, 完善医疗方面的基础设施建设。还要鼓励人们养成良好的医疗保健习惯和层次就医习惯, 平时注重锻炼身体, 定期进行体检, 降低患大病的风险。最后, 要完善医疗报销程序, 并加快新农合与城市职工基本医疗保险相对接, 统筹区域医疗保险制度, 建立个人医疗档案和账户, 并可以通过信息系统进行转移, 方便民众就医和医药费用的结算。除此之外, 要大力发展医务人员下基层, 对老年人, 尤其是生活不能完全自理的老年人进行长期居家护理。

(3) 规范土地征用背景下失地农民的过度安置办法, 并对新居的建设进行严格的监管, 统筹城乡发展, 帮助老年人逐步消除不适应情绪。

针对土地征用背景下失地农民尤其是失地老人的具体情况, 逐步规范失地农民的过渡安置办法, 对于安置房的规格要统一标准。另外, 要对失地农民新居的建设以及周围环境进行严格的审查和监管, 保证其达到相应的宜居指标, 保障失地农民的“安居工程”彻底做到位。还要建立完善的配套基础设施和相应社区组织机构, 方便老人生活, 同时要消除老人们精神上对于高楼小区式生活的不适应状况, 顺利融入新的生活状态中。

(4) 进一步建立健全针对失地农民的社会保障体系 , 加强社保基金的管理与运营, 鼓励失地老人自发进行养老规划。

进一步统筹建立科学、合理的土地征用制度和社会保障制度, 加强社保基金的管理与运营, 建立长效稳定的社保基金筹集机制, 多方筹集社保基金, 实现保值增值。[2]另外要进一步加强土地征用过程的规范性, 明晰土地权利, 改革土地征用制度, 提高补偿标准, 把农民真正包括在土地征用整体补偿体系之内, 建立广泛的农民养老保险制度, 以个人账户为主, 不同年龄不同标准, 为他们的养老提供高水平的保障。最后, 还要鼓励失地农民尤其是失地老人积极参加社会养老保险, 有条件的还应通过购买商业保险等有效方式为自己的养老提供更全面的保障, 通过个人的智慧和努力为自己的晚年生活做好规划和准备, 真正享受到高质量的养老保障。相信, 有了失地老人自己对于个人社会保障的用心经营, 有了政府对于他们的特别关注与扶持, 有了社会各界的关爱与帮助, 土地征用背景下失地老人的社会保障状况一定会发展到一个新的高度, 真正实现最美“夕阳红”!

参考文献

[1]魏华林, 金坚强.养老大趋势—中国养老产业发展的未来[M].北京:中信出版社, 2014.

3.农村集体土地征用现状分析 篇三

【关键词】集体土地；征收征用；问题

0.前言

近几年來，随着经济的发展，城市化建设不断加快，大量人群涌入城市，城市可用土地日益减少，地方政府越来越多的征地和拆迁均在集体土地上进行，国家对土地征用越来越多，很多土地被征用后，建设成了开发区、旅游度假区等。由于这类建设往往具有时间紧、土地用量大等特点，在短时间内形成了大量的资金流失，涉及到广大农民的生活保障、就业、土地补偿金分配等多项问题。为了加速城市发展和基础设施融资需要，地方政府已经过度征收土地，进而对我国社会稳定和持续发展构成长期威胁。国土资源部就此下发了《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》，这是继《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施后的又一重要举措，《通知》要求严格规范征地拆迁管理、坚决防范查处强征强拆等违法行为，切实维护群众合权益。

1.我国农村土地征用的现状

第一，我国法律规定农村集体土地归集体所有，由集体经济组织和村民委员会行使所有权，而集体经济组织有镇、村、组三级，主体的多级和不确定性造成了农村集体土地所有权的虚位，农民土地利益被虚化，集体土地人人所有，却人人无权，农民拿到手的补偿金往往会在发放过程中遭到各级官员的克扣。如何解决农民在多元补偿主体中的地位，使集体土地补偿金能够直接惠及农民，是集体土地征收过程中需要解决的前提问题之一。第二，集体土地征收的慎重性更甚于国有土地，因为国有土地的征收仅仅是改变土地用途，而集体土地征收涉及土地性质的改变，直接关涉国家土地结构和产业政策。集体土地征收立法必须对“公共利益”的内容和限度予以适度明确，积极探索“公共利益”确定程序中的公众参与机制，严格集体土地征收的审批程序，避免假借“公共利益”之名行圈地之实，或以旧村改造之名行商业开发之实。第三，目前集体土地征收补偿标准过低已是公认的事实。尤其是对比集体土地征收补偿价格与国家土地一级开发市场价格，其中的“天差地别”可见一斑。这也是导致集体土地征收过程中征收方与被征收方矛盾尖锐，农民对征地补偿难以理解、接受并心存积怨的主要原因。政府对“土地财政”的依赖性一定程度上形成了政府与民争利的现象。改善这种土地财政模式，逐步探索政府财税制度改革，让利于民，是解决补偿标准过低的根本途径。

2.农村集体土地征用过程中存在的问题

2.1征用范围乱

主要表现为目前“公共利益”概念的界定模糊。土地征用是国家授权的并依照法律规定的依据和程序所实施的一种行政行为，直接关系到农民的切身利益。①为了国家建设的需要，农民集体不得以任何理由阻碍政府。我国《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地征用或征收并给予补偿。”《土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。”《宪法》和《土地管理法》均将“公共利益的需要”作为集体土地征用的前提条件，但对于“公共利益需要”的内涵和范围限制不够，在理解上仁者见仁，智者见智，从而形成了一种无论何种投资主体搞建设，均可征用农村土地的现象。根据《土地管理法实施条例》对征地审批程序的规定，可以间接推断出：在土地利用总体规划规定的城市用地范围内，为实施城市规划需要占用土地，以及能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，应当属于为“公共利益”需要使用，而事实上，为实施城市规划分批次征用土地后，由哪些具体的建设项目来使用具有很大的随意性，往往是谁申请使用，就由市、县人民政府按照规定出让或划拨给使用。

2.2征地补偿低

我们知道，国家为了公共利益，对被征占土地的农民进行补偿，既是世界通例，也体现了国家公共利益与土地所有者的“生产利益”、“财产利益”在矛盾中的必要协调，但是我国现行法律规定明显带有计划经济的特征，如我国《土地管理法》第47条第2款明确规定：“征用耕地土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费”根据上述法律规定，国家对土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费都是以土地过去年均产值作为确定补偿费用标准，这个标准虽在原来的基础上有所提高，但仍存在一定的不足，它难以正确体现地块的区位差异及各地不同的经济发展水平，进而难以维护农民现有的生活水平。现行法律对征地补偿标准的规定偏低，采取一次性货币补偿安置，就永久性取得农民的土地所有权，这种补偿标准和方式，不能体现土地的实际价值，远低于农民获得与城镇居民同等待遇的社会保障标准，不能保障农民的长远生计。传统体制下解决就业的非货币性补偿的替代功能在现有补偿标准中基本没有体现，造成失地农民生活水平下降，由此引发了一系列的社会矛盾。

2.3保障制度滞后

农村土地被征用后，农民失去赖以生存的土地，一成不变的生活方式突然改变，绝大多数农民会感到茫然无助，此时，各项应有的社会保障措施明显滞后。首先，表现在基本生活保障问题上。农民土地被征用后，原先日常生活中的自给部分也必须从市场购买，再加上原本就已沉重的子女教育支出、医疗费用支出使农民更加感觉到了手中的征地补偿费是如此的不堪用。由此引起失地农民的就业难题。农民长期在农田劳作，普遍具有文化程度低、劳动技能单一的特点，尽管在征地中对完全失去土地的农民进行相应的安置，但这种安置方式是在计划经济的背景下产生的，随着我国计划经济各市场经济转变并趋向成熟的过程中，企业地位及用工制度发生了巨大变化，虽然不少开发区、渡假区在征地之初，信誓旦旦地承诺在同等条件下，优先录用失地农民，但这种承诺往往变成水中月、镜中花，且遥不可及。农民即使通过安置获得一份非农职业，但在目前“竞争上岗，能者上，弱者下”的这种激烈竞争的社会大潮下，农民受其自身素质的限制，难以适应企业的需要，往往成为下岗的首选对象。

3.结语

目前，在推进城市化进程中，因征地拆迁引发的争议和矛盾严重影响了社会稳定。在经济社会飞速发展的今天，在集体土地的征收和征用过程中，应从切实维护人民群众利益、构建和谐社会的高度，维护被征地农民利益，使之依法规范进行，认真贯彻落实中央下达的各项相关规定。 [科]

【参考文献】

[1]赵伟，张正峰.中国城镇化进程中土地征收制度的问题及对策[J].中国农业学报，2009，25（11）：271-276.

4.征用集体土地申请 篇四

1.征用集体土地申请：城中村改造用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区、县级国土局政府部门提交相关文件、资料，提出用地申请；

2.建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等（大概包括：

1.用地单位有关资质证明；2．项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；

3．土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；4．初步设计或者其他有关批准文件；5．建设项目总平面布置图；6．占用耕地的，必须提出补充耕地方案

3.土房及相关政府只需拟订征用土地方案和供地方案。

4.同级人民政府审核：国土房管局将农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建设项目用地呈报说明书一并报送同级人民政府审核。

5．上一级土地行政主管部门审查：同级人民政府对上报的文件、资料审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

6.地籍资料或者其他土地权属证明材料；

4.集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图、项目规划图。

5.征地方案公告：征用农民集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。

6．公告的实施：被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土公告，该人民政府的国土房管部门负责具体实施征用土地方案的公告。

7．征地补偿登记：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人，应当在征用土地公告规定规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。

8．补偿内容调查：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关国土房管部门的调查结果为准。申报文件

1．征用土地方案批准文件；

2．征用土地方案公告。

9.征地补偿、安置方案的公告：征用农民集体所有土地的，征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。

2．征地补偿、安置方案公告的实施：有关人民政府的国土房管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。

3．征地补偿、安置方案的意见：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关人民政府国土房管行政主管部门提出。

4．征地补偿、安置方案的确定：有关人民政府国土房管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。

5．征地补偿、安置方案的审批要求：有关人民政府国土房管行政主管部门将征地补偿、安置方案报人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。

6．征地补偿、安置费用的管理：有关人民政府国土房管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。人民政府国土房管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布，以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。

申报文件

1．征地补偿、安置方案；

2．征地补偿、安置方案的公告。

补偿安置的实施

基本工作流程

1．征地补偿、安置方案确定后，用地单位与被征用土地的农村集体经济组织和农民签订征地补偿、安置协议。

2．区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。

3．办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径，实施征地补偿、安置工作。

申报文件

1．征地补偿、安置协议；

2．征地补偿、安置方案。

颁发建设用地批准书

基本工作流程

用地单位征用集体土地，取得国有土地使用权的，根据以下不同情况由行政主管部门向用地单位颁发建设用地批准书：

1．以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由国土房管局与用地单位签订土地有偿使用合同，并向用地单位颁发《建设用地批准书》，用地单位交纳土地有偿使用费后办理土地登记。

2．以划拨方式提供国有土地使用权的，由国土房管局向用地单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》并办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。

申报文件

用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：

1．办理《建设用地批准书》的申请；

2．市政府批准征（占）地的批文；

3．《建设用地规划许可征》附件和附图；

4．与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4份；

5．钉桩坐标成果通知单；

6．工程进度计划；

5.集体土地征用补偿安置协议 篇五

乙方：_________

甲、乙双方根据《中华人民共和国土地管理法》和_________省（自治区、直辖市）_________市（县）政府的有关规定，就_________省（自治区、直辖市）_________市（县）_________乡（镇）_________村征地补偿安置事宜达成如下协议：

一、征用土地面积及安置人数

甲方征用乙方集体所有、使用的土地，面积为_________平方米，四至（见绘图），常住户口_________人（其中应安置人），由甲方依据确认。

二、手续的办理

乙方自签订本协议之日起_________日内办理_________手续，并将原所有、使用的所列项目完整地交给甲方，甲方应派员验收。验收中如发现与所列项目不符时，对意外情况，乙方应向甲方如实说明情况；对因乙方过错而造成的损失，乙方应负赔偿责任。

三、征地费用及其标准

征地费用包括_________费用，以《土地管理法》第40条第2款规定为基本标准（标准的数额应具体化）。

四、补偿、安置费的结算

土地补偿费和安置补助费的结算，按照财政部、国土资源部《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》和_________省（自治区、直辖市）_________市（县）政府的有关规定，在_________年_________月_________日前到甲方所在地办理。

五、违约责任

违反本协议规定的，由违约方向对方支付违约金_________元人民币，并赔偿因此而造成的损失。

六、生效

本协议自甲、乙双方签字之日起生效。本协议一式_________份，甲乙双方各执_________份。

甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________

法定代表人（签字）：_________负责人（签字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________ 签订地点：_________

附件

附件1被征用土地有关证件_________件，其中土地所有权证，编号为_________；土地所有权证，编号为_________。

6.农村集体土地征用现状分析 篇六

现行农村集体土地征用制度，产生于计划经济时期。改革开放20多年来，我国所有制结构已发生根本变化，利益主体呈现多元化，但农村集体土地征用制度未能及时做出调整，改革严重滞后。特别是自上世纪90年代初实行国有土地有偿使用后，土地市场价值迅速提高。政府在低价征用集体土地后，再以出让、租赁等有偿方式让渡土地使用权，获取巨额收益。作为土地所有者，集体和农民的利益受到严重损害。要有效维护集体和农民的土地权益，必须根据《物权法》平等保护国有财产和集体财产的原则，改革农村集体土地征用制度，对《土地管理法》做出重大修改。

农村集体土地征用补偿标准低，集体和农民利益严重受损

我国法律规定，征用农村集体土地，需要根据相应补偿标准，支付补偿费用。补偿标准不按土地市场价格，而主要根据农地年均产值倍数计算，并规定最高限额。征用耕地要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。征收其他土地也要支付补偿费用，具体标准由省、自治区、直辖市制订。征收城市郊区菜地时，还需缴纳新菜地开发建设基金。非耕地的征用补偿，普遍低于耕地补偿。现行的农村集体土地征用补偿标准偏低，严重损害了集体和农民利益。

与农民从土地上取得的收入相比，集体和农民所得的征地补偿偏

低

根据我国农村和城市郊区农业生产结构特征，南方农作物主要为早稻和晚稻，北方主要为小麦和玉米，大中城市郊区主要以蔬菜为主。2001年—2003年，南方早稻和晚稻每公顷平均年产值为1.23万元，北方小麦和玉米每公顷平均年产值为1.04万元，大中城市郊区蔬菜每公顷平均年产值为3.89万元。按照最高标准30倍补偿，南方每公顷耕地的最高补偿为36.9万元，北方每公顷耕地的最高补偿为31.2万元，大中城市郊区每公顷耕地的最高补偿为116.7万元。2004年全国农村居民人均生活消费支出2185元，按最高标准补偿，南方地区集体和农民所得补偿（人均耕地按0.14公顷计算）仅够农民23年生活费用，北方地区的补偿还不够20年生活费用。根据国家农调队统计数据，2005年农户从耕地（即种植业）中获取的纯收入为1098元，农户人均耕地面积为0.14公顷，即每公顷耕地纯收入为7842元。以预期寿命70岁计算，农民一生从1公顷耕地中获得的纯收入为54.89万元，是目前最高补偿水平的1.5—1.8倍，这还没考虑农产品价格上涨因素和土地增值、保值因素。在实际征地时，通常不按最高标准补偿，大中城市郊区也仍然以价值较低的粮食作物产值作为补偿依据。所以，我国目前的征地补偿严重偏低。根据前面计算，只有将征地补偿由现在的30倍提高到45—54倍（南方地区为45倍，北方地区为54倍），才能保证集体和农民征地前后收入水平基本持平。

与政府取得的土地出让收益比，集体和农民得到的征地补偿低 在传统行政划拨体制下，国有建设用地由用地单位无偿使用，政府并没有从土地征用中获得多少收益。自上世纪90年代初起，我国开始城镇国有土地使用制度改革，改无偿使用为有偿使用，行政划拨土地比例不断减少，以出让、租赁等方式有偿使用的土地比例不断增加，政府从土地出让和租赁中获取巨额收益。1995年全国土地出让金纯收入为174亿元，到2005年土地出让金纯收入增长到2184亿元，增长了11.5倍。

1995年全国每公顷土地出让金收入为77.2万元，其中每公顷征地费18.9万元、开发费11.1万元、出让金纯收益40.4万元、其他税费收入6.8万元。扣除开发费用后，每公顷土地收益66.1万元，其中政府收入的出让金纯收益和其他税费占71.4%，集体和农民个人占28.6%，政府与集体和农民的土地收益比为2.5：1。如果剔除青苗及附着物补偿，集体和农民的土地权属收益还会稍低一点。

到2005年每公顷土地出让金收入为355.3万元、出让金纯收益为131.9万元。与1995年相比，每公顷土地出让金和出让金纯收益分别增长了3.6倍和2.3倍，而征地补偿标准最高限额却仅提高了1.5倍，即由20倍提高到30倍。假设2005年每公顷土地补偿为1995年的1.5倍，再假设其他税费不变，则2005年每公顷土地纯收益为167.1万元，其中政府收入的出让金纯收益与税费为138.7万元，占83%；

集体和农民收入28.4万元，占17%，政府与集体和农民个人的收益比为4.8∶1。如果再换一种计算方法，集体和农民所得与政府收益的差距更大。假设土地开发费用与土地出让金同比例（4.6倍）增长，2005年每公顷土地开发费用应为51.1万元。于是，政府、集体和农民从每公顷土地中获得的纯收益为304.2万元，其中集体和农民的征地补偿为28.4万元，政府的土地出让纯收益（出让金纯收益与税费之和）为275.8万元，政府与集体和农民的收益比为9.7∶1。中央政府于1999年提高了征地补偿标准，集体和农民的土地权属所得绝对数有所增加，但与政府取得的收益比，集体和农民的土地权属所得反而下降了，这是近十年征地纠纷不断增加的根本原因。

2006年底，我们在浙江某市的案例调查还发现，在以招、拍、挂方式出让商业用地时，政府获取的收益份额更高。在该市，耕地转为商业用地时，政府与集体和农民所得收益比最高可达49∶1；未利用土地转为商业用地时，政府与集体和农民所得的收益比最高可达197∶1。与征用耕地相比，政府从征用非耕地中获取的收益比例更高，主要原因在于：非耕地的补偿标准低于耕地补偿标准，其中集体建设用地和未利用土地的补偿最低，而这些土地在转为国有建设用地后，却以同样价格出让。

改革土地征用制度，保护集体和农民利

政府为公共利益动用土地征用权，已成为国际惯例，主要区别在于征

地范围和征地价格不同。我国农村集体土地征用制度改革，有两种方案可供选择。第一种选择，即维持现行的农村集体土地征用制度不变，提高补偿水平。第二种选择，即公益性建设用地由国家征用，并提高征地补偿标准；商业性建设用地由国家和农村集体经济组织共同供给，并合理分配增值收益。显然，第二种改革方案的难度与艰巨性大于第一种改革方案，但它更符合市场经济的发展方向，更符合《物权法》提出的平等保护国家财产和集体财产的原则，更有利于保护土地所有者的利益。

界定公共利益界限，明确征地范围

一方面，我国法律规定：为了公共利益，国家可依法征用农村集体土地。另一方面，法律又规定：任何单位和个人使用建设用地，必须申请使用国有土地，农村集体土地只有通过征用后，才能转为国有建设用地。也就是说，不管是公益性目的，还是商业性目的，都必须先征为国有。法律条款，前后矛盾。由于未能明确界定公共利益范围，各级政府都以公共利益为名，征用农村集体经济组织的土地。除中国以外，世界上只有新加坡将工业、商业和住宅用地也纳入征地范围，其他国家都对征地范围做出了严格或详细规定。明确界定公共利益，确实有一定难度。日本详细列出了35种公益性项目，其他国家基本没有采用这样的列举法。我们可以先把用于工商用途的土地，排除在政府强制性征地范围之外。有些项目，比如修建高速公路，可以通过

收取过路费，将开发费用收回，甚至还可能盈利，也不应宜列为公益性项目。

允许农村集体建设用地使用权流转

在确定商业性用地由国家和农村集体经济组织共同供给后,农村集体建设用地使用权流转成为必然选择。与国有建设用地一样，农村集体建设用地所有权不允许买卖，但集体建设用地使用权可以流转，即出让、出租和转让等。在农村集体建设用地使用权流转方面，我们已积累了一些经验。自上世纪90年代中期以来，国土资源部先后在部分地区开展了农村集体存量建设用地使用权流转试点，广东已在全省范围内试行农村集体建设用地使用权流转。

7.农村集体土地征用现状分析 篇七

土地征用过程中的集体所有权虚化问题

近年来，随若我国城市化进程的加快，越来越多的公共建设项目、企业建设以及房地产开发项目不断在各地涌现出来。但这些项目的建设无一例外都需要大t的土地作为其建设用地.据中央财经领导小组办公室副主任陈锡文透露，城市建设和工业建设，每年征用土地将近20万公顷(1).可以断言，这些土地的大部分来自于农村.众所周知，土地是农民的命根子，担负着作为农民生活保障和社会保障的双重职能，丧失了土地的农民将变得一无所有.但是我国现有的征地制度形成于计划经济时代，明显带有要求农民支持国家建设的色彩，难与社会主义市场经济的现实相协调，因而在征地过程中难免会大t的矛盾和纠纷.产生这些纠纷的原因固然是多方面的，但是笔者认为.在征地过程中，被征地一方即农村集体组织未能享有对农村土地的完全所有权是这些纠纷产生的重要原因之一我国目前对农村土地实

行的是农村土地集体所有权制度，关于这一制度的立法散见于《宪法》、《土地管理法》、《民法通则》等法律规定之中。按照现行法律的规定，农村土地依法由“农民集体”所有，这些“农村集体”按层次可以划分为乡(镇)农民集体，村农民集体和村小组农民集体三个层次，相应地，农村土地也就实行所谓“分层所有”的三级所有制度。但是，这种

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一、维体所有权的权利主体虚置

法律所规定的权利必须要明确其享有主体是谁，惟其如此，才能使权利真正能够落到实处。表面上看来，我国法律也明确规定了农村土地归农村集体所有，似乎权利的主体是明确的。但是，在具体社会生活中，这种农村集体所有很难落到实处。而这种权利主体的虚t状态，势必要增加农民在面对政府征地时的谈判成本，加之农民与政府相比，本身就是出于弱势地位，在没有明确权利主体和权利主张的情况下，必然会造成征地过程中的种种矛盾。

首先，我国法律并没有具体指出所谓的农村集体究竟是指法律所承认的农村地区的哪一个实体。如果这一所指是乡镇，则因乡镇是基层人民政府机构，如果以其作为所有权主体则必会使“乡(镇)人民政府成为乡镇集体土地所有权的行使者”，“造成了公权与私权的混合”，从而“阻却农民在土地权益上对抗公权力的发言权，给农民权益的保护留下隐忧”(2);如果这一所指是指村委会和村民小组等农村集体经济组织，则因这些集体经济组织仅仅是作为“农民集体”的“法定代理机构”而存在，而使得集体所有制自身的规定和逻辑发生了混乱。而且，从另一个角度来讲，村委会和村民小组等集体经济组织在法律上也不是作为独立法人

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赢了网s.yingle.com 而存在的，因而，其亦不具备作为农村集体所有权主体的资格.其次，如果将农民集体所有理解为全体农民共同所有，那么必将与法律所规定的集体所有制的本意发生矛盾，与我国的土地公有制度发生矛盾.我国现行的土地公有制度是分层次的所有，在实践中实行的是“三级所有，队为基础”，在一乡一村内的土地不可能是该乡或该村的农民共同所有的，而是一种权利交叉、条块化分割状态中的所有。

再次，农民集体并不是以一种现实的实体状态而存在的，因而，这也必将导致在对土地行使其权利的过程中，无法对其合法权利进行独立的意思形成和意思表达.村民委员会和村民小组虽然是作为村民“集体代言人”的身份出现，但是由于其是基于“委托-一代理”关系而形成的农民集体的代表人，无法对集体土地行使完全的所有权。

最后，在土地的使用过程中，由于土地的所有和使用是分离的，因而不可避免地会造成集体所有权的错位.正在使用土地的主体并不享有土地的处置权，真正享有所有权的主体也无法对土地的使用和处置作出合理安排。

二、集体所有权的内容:权能的限制与残缺

“所有权残缺”是德姆塞茨提出来的，指的是在完整的所有权利束

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赢了网s.yingle.com 中的一部分被侧除(3)。马克思也指出:“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它当作排斥其他一切人的、只服从自己私人意志的领域。”(’)土地所有权可以分解为法律上的土地所有权和经济上的土地所有权，并且，前者是后者的前提，而后者是前者的实现形式和具体证明，缺失任何一方面，土地所有权都是不完整的.由于我国现行农村土制度的特殊性，所有权的具体内容也即权能是不完整的。一般来说，所有权的权能包括占有、使用、收益和处分四项积极权能.在现行集体土地所有制下，有些所有权权能受到了很大的限制，另一方面有些权能基本上是处于缺失状态。

首先，集体土地的占有、使用、收益权能在现有法律框架内受到很大限制.现行的《宪法》、《土地管理法》等法律都对农村集体土地的上述权能做出了很多限制性规定。例如，《土地管理法》和

《土地承包法》中都明确规定土地只能用于农业用途，并且只能在农业用途范围内流转，不得非法买卖.这固然是在充分了解我国墓本国情即人多地少、土地还担负着重要的经济和社会职能的基础上作出的规定，但是，我们也不得不看到这种规定本身使得土地所有权成为一种限制性物权，作为权利是不完备的。

其次，农民集体土地的处分权事实上是被剥夺的。国家通过立法禁止了农村集体土地所有权的买卖，即使是进行买卖，也只能卖给国家。

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赢了网s.yingle.com 而这种“卖地”又以“国家征地”的方式出现，并且是为

了“公共利益”的需要进行的土地买卖，因而打上了很深的官方强制的色彩，也为征地中种种寻租和窃利行为提供了可能性。

此外，还应该引起我们注愈的是，集体土地所有的权能设里较为单一，而且也缺乏具体可操作化的实践手段。目前，集体土地在权能设t上还仅仅是将使用权作为主要权能，其他的土地能够作为用益物权的权能设t较少，土地也无法作为合法的担保权能而进人其他其他领域.这些权能上的限制使得在征地过程中，相关被征地者的权利主张能力大大下降，未被主张的权利受到侵害的机会大大增加，这虽然方便了国家征收土地，但是确是以牺牲农民的相关利益为代价的。

三、集体所有权虚化所带来的农民土地权利保护困境

据中国广播网的报道，作为北方产粮大省道河南省连续三年夏粮居全国第一，今年再次迎来丰收的季节。但是2(X)7年5月2号，河南驻马店市确山县刘店镇党委书记带着铲车，领着300多人来到该镇的独山村，将即将收割的小麦全部铲了。原来，为满足豫龙同力水泥有限公司生产要求，从去年10月开始，驻马店市各级政府部门就开始以不同方式动员独山村村民让出土地。包括基本农田七八百亩、果园和村民居住用地五百多亩，共计13阅多亩。但令人奇怪的是，从征地开始到现在，法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 驻马店的市、县、乡各级人民政府都没有向当地人民出示过任何国家批准的征地审批手续。(5)由于没有没有一个明确的权利主体的支持，农民在面对政府强制征地(甚至是没有任何审批手续)的情况下，没有任何能同政府机构对话的凭借，只得任由政府把本已将要收获的麦子全部铲平而建成了水泥公司。很显然这个过程中双方的地位是不对等的。

作为土地被征用者的农民一方，由于集体土地所有权的主体缺失，农民在面对强势团体的征地行为时，必将无法以有效的组织力量来同这些团体进行博弈，以形成对双方都有利的协商机制。在征地过程中，政府使用的是组织化的科层权力，其背后是强大的国家暴力机器，并且是为了“公共利益”的需要;博弈的另一方则是组织能力很差甚而没有组织的个体的小农，他们既没有明确的权利意识，也缺乏足够的同政府机构交往的社会资本。这样的博弈势必是指有益于一方的“胜者全得式”的博弈，一方的利益所得必将是建立在另一方的利益损失的基础上的。

另一方面，在农民的利益受到侵害时，他们也难有有效的权利保护手段以维护自己的合法权益.在纷繁复杂的众多征地案例中，我们能够发现这样一个问题:即在农民对由征地引起的间题不满时，他们通常只能是要么选择忍耐，要么通过漫长的上访来维护自己的权益，而很少通过法律诉讼的方式。这当然在某种程度上反映了我们的法制还不够健全，或者农民通过法律途径维护自己合法权益的意识还有待加强。但是我们也不能不看到，现有集体所有权制度对土地所有权的种种限制和土地所

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赢了网s.yingle.com 有权权能的缺失给农民在维权时设置了种种障碍。特别是由于土地处分权能的缺失，更使得农民对土地的使用像是来自于外界力t的“赐予”，而集体又因其虚化的位置而无法出面协调，因而合法拥有着公共权力国家扮演了可以随时“赐予和收回”的当然角色。以“感恩”心态面对政府的农民又怎能敢于发起对政府权威的挑战?

四、作为对策的几点思考

面对征地过程出现的这些问题，我们应该从以下方面来粉手予以解决:

第一，依法明确乡镇和村集体组织等作为农村集体土地所有权代理人的身份，搞清“委托—代理”关系，避免将其作为所有权主体而行使相关权利。同时，注重保护农民对土地的合法使用权和相关权利，设法避免来自其他权利主体对农民权利的蚕食和侵犯。法律和法规也尽t不要对集体所有权的行使和维护做出不利，的规定，而应当予以积极的保护。

第二，明确和保护农民作为集体成员的相应权利，并以此为基础建立起保护农民权利的愈思形成和表示机制.借鉴西方发达国家的经验和当前我国农村的实践，积极扶持和发展具备法人地位的土地股份合作社或者合作组织，使松散的农民能够组织起来，真正以集体的力量行使所

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赢了网s.yingle.com 有权。在面对其他利益主体对土地所有权的挑战时能够积极应对，齐心合力，以组织的力盆与其进行博弈，在协商和谈判的基础上形成对双方都有利的双旅结局，促进社会的和谐与稳定。

第三，依法规范政府的征地行为，防止在征地过程中有关政府官员依靠手中的权力设租寻租、以权谋私、贪污腐败和侵害农民权益的行为。对在征地过程中出现的纠纷，要依据法律的相关规定，秉公办理，坚决制止各种违法乱纪行为，保证对农民的相关补偿能够及时准确到位。

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来源：（土地征用过程中的集体所有权虚化问题http://s.yingle.com/l/wq/325518.html）

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8.农村土地征用程序 篇八

农村土地征用程序

根据法律法规规定，目前我国农用地转为建设用地的程序简单扼要地有以下步骤：

【第一步】农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》（《国家土地管理局令》第七号）的要求。

如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。

如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。

【第二步】确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。

其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征

地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。

【第三步】用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

建设用地单位申请预审，应当提交下列材料： 1.建设项目用地预审申请表（该表由国土资源部统一规定）； 2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案； 3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。

如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。【第四步】用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用；

环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和（86）国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。

某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目（工程）劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。

【第五步】用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

【第六步】国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院关于投资体制改革的决定》（国发„2004‟24号）实施前批准立项的，仍按原规定报批用地；实施后，属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准；除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。

其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案；农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有

农用地的，不需拟定征地方案。

以下建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准： 1.国务院批准的建设项目； 天下房地产法律服务网 2.国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目； 3.省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目； 4.在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用计划分批次用地。5.需要征用基本农田的； 6.需要征用基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 7.需要征用其他土地超过七十公顷的。

【第七步】由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。

其中，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土地，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。

国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”。这里的“该耕地”，是指实际征用的耕地数量。而“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍”中的“该耕地”，则是指在被征用土地所在地，被征地单位平均每人占有的耕地数量。

【第八步】国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批

准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。

其中，农村集体经济组织占用本集体的农用地或单位占用国有农用地的，经批准办理了农用地转用手续后，国土资源局可直接发出用地文件。

城市分批次建设用地和单独选址建设项目用地经依法批准后，国土资源部门应通过新闻媒体或其他形式向社会公开批准情况；建设单位应将农用地转用、土地征收批准文件及建设用地批准书等在施工场地悬挂，接受社会的监督。

【第九步】被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（出让供地）或向土地使用者核发划拨决定书（划拨供地）。用地单位按约定缴纳出让费用。

但商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。用地单位只有中标，才可获得该国有土地的使用权。

国有土地出让成交签订《国有土地使用权出让合同》时，必须将规划设计条件与附图作为《国有土地使用权出让合同》的重要内容和组成部分。没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件，国有土地使用权不得出让。如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请，经批准后方可实施。天下房地产法律服务网 【第十步】签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正

获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

其中，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，用地单位也可以自行组织耕种；1年以上未动工建设的，按照省级规定缴纳闲置费；如超过连续2年未使用的，经原批准机关批准，县级以上政府会下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书，即无偿收回土地使用权，并交由原农村集体经济组织恢复耕种。、其中，国有土地使用权出让的受让方在签订《国有土地使用权出让合同》后，应当持《国有土地使用权出让合同》向市、县人民政府城乡规划行政主管部门申请发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。城乡规划行政主管部门对《国有土地使用权出让合同》中规定的规划设计条件核验无误后，同时发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。

【第十一步】如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。

农村土地征用补偿标准

<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十二条 国家建设征用土地，建设单位应支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助 费，标准如下：

一、土地补偿费 1．征用耕地、蔬菜地，根据国家规定的价格政策，按该土地征用前三年平均年产值（下同）的 六倍计算； 2．征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地，按该土地年产值的五倍计算； 3．征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地，按该土地年产值的三倍计算； 4．征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算；房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不 再给予补偿； 5．征用无收益的非耕地，一般不予补偿。

二、青苗和附着物补偿费 1．青苗补偿费，一般按一季农作物的产值计算；能收获的不予补偿。多年生经济林木，可以移 植的，由建设单位付给移植费；不能移植的，由用地单位给予合理补偿或作价收购； 2．房屋拆迁，按房屋结构、面积、新旧程度，给予合理补偿； 违章建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物，不予补偿； 3．农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物，按照实际情况付给迁移费或补偿费。

三、安置补助费 1．征地前农业人口人均耕地在一亩以上的被征地单位，征用耕地的安置补助费为该耕地被征用 前三年平均每亩年产值的三倍；征地前农业人口人均耕地不满一亩的被征

地单位，征用每亩耕地安置 补助费以年产值的四倍起算，人均耕地每减少零点一亩，安置补助费相应增加年产值的一倍，但最高 不得超过年产值的十倍； 2．征用非耕地安置补助费，按该土地年产值和略低于邻近耕地的安置补助倍数计算； 3．征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。

四、按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地 被征用前三年平均年产值的二十倍。

五、国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费，除应当属于个人的附属物和青苗补偿费 付给本人外，其他费用由县级以上人民政府与有关乡（镇）村商定处理，用于组织被征地单位发展生 产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助，任何单位和个人不得挪用或占用。

六、大型水利、水电工程建设项目征用土地的补偿安置标准和办法，由省人民政府根据国家规定 另行制定。

<中华人民共和国土地管理法> 第二十七条土地补偿费按下列标准计付：

（一）征用耕地，属水田、菜地、鱼塘的，按同类土地被征用前三年平均年产值的八至十倍补偿；属其他耕地的，按该耕地被征用前三年平均年产值的六至八倍补偿；

（二）征用果园或者其他经济林地，按水田补偿费的百分之六十至百分之七十补偿；原属耕地的，按同类土地补偿标准补偿；

（三）征用非经济林地，按水田补偿费的百分之四十补偿；

（四）征用养殖生产的水面、滩涂，按水田补偿费的百分之六十至百分之七十补偿；

（五）征用盐田，按水田补偿费的百分之五十补偿；

（六）征用其他未利用土地，按水田补偿费的百分之十五补偿。第二十八条需要安置的人员由集体经济组织安置的，安置补助费支付给集体土地经营管理单位；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费支付给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

第二十九条征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地

前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的补助标准，按该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍补助。征用果园和其他经济林地，按该土地被征用前四年平均年产值的三至五倍补助；征用盐田和有养殖生产的水面、滩涂，按该土地被征用前四年平均年产值的二至四倍补助。第三十条青苗和地上附着物补偿费应当支付给土地承包经营者或者地上建筑物的产权人。青苗或者地上附着物补偿费按下列标准计付：

（一）农作物按前三年平均年产值的一倍补偿；

（二）人工营建的水产养殖设施按其重置价格并结合成新补偿，苗种按工本费的百分之六十补偿；

（三）房屋及其他建筑物、构筑物的补偿费，按重置价格并结合成新确定。具体标准由市、县人民政府制定，报上一级人民政府批准后执行。地上附着物为林（果、竹）木的，征用后砍伐的林（果。竹）木，归原所有者所有。其补偿费按下列标准计付：

（一）用材林中的幼林按造林工本费的二倍补偿，中龄林按成熟林亩材积产值的百分之四十至百分之六十补偿，成熟林按其商材积产值的百分之三十补偿；

（二）竹林按产值的二倍补偿；

（三）果树和其他经济林按征用前四年平均年产值的二至七倍补偿。但果树未产果的，按工本费的二倍补偿；已产果的，应当根据果树的生长周期和树势的盛衰，按其产值的四至七倍补偿；

（四）特种用途林。防护林按用材林同类林木标准的四至七倍补偿；

（五）薪炭林按用材林同类林木标准的百分之四十至百分之六十补偿。违法建筑物和征地公告发布后抢栽、抢种的农作物，不予补偿。

第三十一条下列建设项目征用土地，土地补偿费。安置补助费、地上附着物和青苗补偿费按本办法规定的补偿、补助标准幅度的低限计付：

（一）国防、军事用地；

（二）城市基础设施、公益事业用地；

（三）国家或者省重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）抢险救灾修建永久性建筑物和其他设施用地。修建地下防空设施，免收土地税费。

第三十二条依照本办法支付的土地补偿费和安置补助费，不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以适当增加安置补助费。但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不超过被征用前三年平均年产值的十五倍。国务院调整征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准后，省人民政府应当根据本省实际情况作相应的调整。

第三十三条平均年产值计算方法为：征用前三年（果树、经济林、按前四年）的平均年产量乘以国家规定的价格。国家没有规定价格的，按所在市、县物价管理部门公布或者认可的市场价格计算。

前款所指的平均年产量，以被征土地所在地统计部门统计的该乡（镇）前三年的平均年产量为准。

第三十四条非农业建设经批准使用国有农、林业。牧、果、茶、渔场的土地或者集体所有土地的，应当参照征地补偿标准和办法，支付补偿安置费用。

你的水田包括三项补偿费

1、土地补偿费应该按照被征用前三年平均年产值的十倍补偿，2、安置补助费：见第二十九条

3、青苗和地上附着物补偿费：见第三十条

中华人民共和国土地管理法>办法》第二十二条 国家建设征用土地，建设单位应支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助 费，标准如下：

一、土地补偿费 1．征用耕地、蔬菜地，根据国家规定的价格政策，按该土地征用前三年平均年产值（下同）的 六倍计算； 2．征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地，按该土地年产值的五倍计算； 3．征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地，按该土地年产值的三倍计算； 4．征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算；房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不 再给予补偿； 5．征用无收益的非耕地，一般不予补偿。

二、青苗和附着物补偿费 1．青苗

补偿费，一般按一季农作物的产值计算；能收获的不予补偿。多年生经济林木，可以移 植的，由建设单位付给移植费；不能移植的，由用地单位给予合理补偿或作价收购； 2．房屋拆迁，按房屋结构、面积、新旧程度，给予合理补偿； 违章建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物，不予补偿； 3．农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物，按照实际情况付给迁移费或补偿费。

三、安置补助费 1．征地前农业人口人均耕地在一亩以上的被征地单位，征用耕地的安置补助费为该耕地被征用 前三年平均每亩年产值的三倍；征地前农业人口人均耕地不满一亩的被征地单位，征用每亩耕地安置 补助费以年产值的四倍起算，人均耕地每减少零点一亩，安置补助费相应增加年产值的一倍，但最高 不得超过年产值的十倍； 2．征用非耕地安置补助费，按该土地年产值和略低于邻近耕地的安置补助倍数计算； 3．征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。

四、按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地 被征用前三年平均年产值的二十倍。

五、国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费，除应当属于个人的附属物和青苗补偿费 付给本人外，其他费用由县级以上人民政府与有关乡（镇）村商定处理，用于组织被征地单位发展生 产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助，任何单位和个人不得挪用或占用。