居民住宅小区物业管理制度

居民住宅小区物业管理制度（精选8篇）

1.居民住宅小区物业管理制度 篇一

加强城市居民住宅小区物业管理势在必行

随着城市居民住宅小区建设的进一步完善,而小区的管理工作都相对滞后,如何尽快提高小区的管理水平已迫在眉睫,笔者根据自己的`工作实际,谈谈自己的观点.

作 者：魏文礼 作者单位：内蒙古自治区广播电影电视局,内蒙古,呼和浩特,010000刊 名：内蒙古科技与经济英文刊名：INNER MONGOLIA SCIENTECH AND ECONOMY年，卷(期)：“”(12)分类号：F293:33关键词：居民住宅小区 物业管理

2.居民住宅小区物业管理制度 篇二

截至2011年6月底, 湖南省电力公司直供区域共有各类居民小区7961个。其中, 高压供电 (高压总表) 的专变小区2508个, 占31.5%;公变台区低压供电 (直抄到户) 的小区1258个, 占15.8%;按公变模式管理 (直抄到户, 但资产未入账) 的小区4195个, 占52.7%。

公司公变台区低压供电小区直抄用户约有78.3万户;按公变模式管理小区直抄用户约有229.5万户。二者合计307.8万户, 约占全省客户总数的91%。

2 用电管理模式现状分析

2.1 高压供电的专变小区

用电单位 (或房地产商) 出资建设从高压供电电源到户表的小区高低压供配电设施, 建成后资产属于用电单位 (或小区业主) 。供电单位与用电单位 (或小区业主委员会或其授权方) 签订供用电合同, 负责产权分界点前的高压供电设施维护, 按供电电压等级和小区计量总表收取电费。用电单位 (或小区业主) 自行或委托物业公司维护管理, 向居民收取电费。物业向小区居民收取的电费可在低压供电目录电价基础上加价6%, 作为维护管理费。

2.2 公变台区供电小区

(1) 用电单位 (房地产商) 自行建设后移交。用电单位 (房地产商) 出资建设小区供配电设施, 建成后经验收合格, 移交供电单位维护管理, 办理资产入账手续, 供电单位与居民按户签订供用电合同, 按照“一户一表”抄收管理。

(2) 政府主导下供电单位统一收费建设后接收。当地政府出台政策, 制定新建居民小区供电设施建设标准与收费标准, 供电单位向用电单位 (开发商) 收取供电设施建设费, 统一承担建设、维护与抄收到户的职责, 小区供配电设施成为供电单位入账资产。目前长沙市2009年出台政策, 自2010年1月开始实施该模式。张家界市今年2月已出台类似政策, 正在制定收费标准。

2.3 按公变模式管理的小区

用电单位 (房地产商) 出资建设小区高低压供配电设施, 建成后经验收合格, 移交供电单位维护管理, 供电单位与居民按户签订供用电合同, 按照“一户一表”抄收管理。但供电单位与此类居民小区只签订了供配电设施产权移交协议, 为规避企业所得税未办理正式的资产入账手续。

3 用电管理模式形成原因

从节约供电服务成本出发, 供电企业本不愿大量接收居民小区的用电管理, 增加直抄户数。2004年以前, 绝大多数小区为高压供电的专变模式;2004年以后, 各供电单位直接抄收到户的居民小区数量大幅增加, 大多数是用电单位自行建设或“两电分离”改造后移交的按公变模式管理的小区, 少量的是办理了资产入账手续的公变台区供电小区。

近年来, 公变供电小区与按公变模式管理小区数量大幅增加, 主要有以下几个原因:一是国家政策对供电抄收到户有明确要求。[2001]湘价重字第82号文件规定“单位或房地产开发商新建居民住宅, 应按照供电企业直接抄表到户、‘一户一表’的要求进行建设”, 直抄到户可以减少中间加价, 满足广大用户执行居民目录电价的要求, 并且提高供电服务水平。二是供电单位主动接收居民小区直抄用电管理的积极性逐步增强。被动接收小区直抄用电管理存在弊端。由于缺乏前期把关, 部分小区供配电设施配置低、质量差, 物业与居民之间的用电纠纷不断, 物业甚至欠电费逃离, 给供电企业带来沉重的后续建设维护负担以及大量欠费呆坏账, 在地方政府的压力下, 供电企业不得不“背黑锅”、“接烂摊”, 给企业带来较大的形象伤害和利益损失。供电单位提前介入小区供配电设施建设, 主动实行直抄到户, 不仅可以加强供配电设施质量把关, 同时能有效防范欠费风险, 用电单位也愿意将管理责任交给供电单位。三是考虑推行居民用电阶梯电价的需要。尽早实施“一户一表”可以避免重复建设, 节省用户费用, 也减少企业投资。

4 存在的问题

4.1 客户数量快速增长, 服务资源配置不足

2010年至2011年6月, 湖南省电力公司直供范围居民小区数量增加1562个, 一年半增长24.4%, 其中1385个抄收到户。2004年末, 公司约有居民用户172.7万户, 截止2011年6月已有307.8万户, 六年半增长135.1万户, 增长178.2%。但各单位营销服务人员配置处于长期缺编状态, 服务设施建设投入不足, 低压供配电设施运行维护以及用电抄收面临空前压力, 导致客户服务水平难以快速有效提升。

2004年～2011年湖南省商品房年销售面积与公司年新增直抄居民户数对比情况如下图。

从对比情况来看, 2010年全省商品房销售面积是2004年的3倍以上, 而2010年公司新增直抄居民户数仅为2004年的约1.6倍, 直抄居民户数增长速度明显低于商品房销售面积增长速度。因此可以预计今后一段时期, 直抄居民户数仍将大幅增加, 且增长速度将有所加快, 用电服务资源配置不足的现象将更为突出。

4.2 小区供配电设施建设维护缺乏统一刚性政策

小区供配电设施的建设维护目前全省政策不一, 建设与收费标准不同。长沙、张家界已出台全市统一的小区供配电设施建设“配套费”政策, 其他地市有的由物价部门出台了户表安装、改造收费标准, 有的以政府会议纪要或是主要领导批示的形式明确了推行“抄收到户”政策。除长、张两地之外的政策刚性不强, 部分不良房地产商为节省投资降低变压器容量、电缆线径等配置, 甚至偷工减料、以次充好, 建成后通过多种非正常途径将“包袱”甩给供电企业。此类小区供配电设施配置较低, 质量较差, 用电高峰期间变压器、低压电缆等容易出现过载, 甚至故障停电, 增容改造所需投资被转嫁给了供电企业。

4.3 未入账资产维护管理缺乏经费来源

2011年5月以前, 由于接受用户资产需缴纳30%的企业所得税, 各供电单位接受的大部分居民小区只按照公变模式管理, 抄表到户, 未办理资产入账手续, 形成了庞大的账外资产, 不仅资产管理存在隐患, 并且导致该类小区供配电设施维护、改造以及抄收管理等费用无法纳入生产计划, 没有经费来源。

5 几点建议

5.1 向省政府争取出台统一的建设维护收费政策

公司层面财务、营销、生产等部门组成联合工作组, 拿出具体方案, 向省政府争取出台全省统一的居民住宅小区供配电设施建设标准与收费标准。“十二五”期间省政府保障性住房建设任务重、时间紧, 要求供电企业做好配套供配电设施建设, 有利于公司向省政府争取政策。

5.2 严格居民小区供配电设施检验接收把关

制定标准统一的居民小区供配电设施检验技术标准与用电管理接收审批制度, 严格供配电设施验收把关与用电管理接收。除当地已出台“配套费”政策的长沙、张家界两局, 其他市 (州) 电业局接收小区用电管理要求报省公司审批。

5.3 加强客户服务资源配置, 提升服务水平

充实各级营销人员特别是一线人员配置, 如营业厅业务受理及档案管理、业扩项目经理、用电检查员、95598接线员等。在增强人员配置的同时, 通过大力推行非现金缴费方式与低压集抄等技术手段提高服务效率。同时应根据客户用电需求日益提高、国网公司精细化管理的特点, 大力开展有针对性的营销人员技能培训, 提升营销服务水平。

充实配网抢修维护人员配置, 加大相关生产设备投入, 提高维护抢修能力, 缩短故障处理时间, 保证供电可靠性。

5.4 规范与加快未入账资产的处理

《财政部、国家税务总局关于电网企业接收用户资产企业所得税问题的通知》 (财税[2011]35号) 文件的出台, 明确了供电企业接收用户供用电资产不需缴纳企业所得税, 为供电企业无偿接收用户资产清除了政策障碍。公司需统一制定客户资产接收入账的管理制度, 明确工作要求与操作流程, 尽快完善小区供配电设施资产入账手续, 加快入账办理, 规范资产维护管理, 开辟维护经费来源。

3.居民住宅小区物业管理制度 篇三

关键词:高层居民住宅楼消防监督管理

中图分类号:ＴＵ７１文献标识码:A文章编号:1674-098X(2011)05(c)-0214-01

1 引言

高层居民住宅楼因建筑层数多、防火要求严、维护成本高、产权多元化等特点,给公安消防部门的监督管理带来许多新难题。笔者结合实践,从法规政策与管理措施角度探讨高层居民住宅楼的消防监督管理。

2 高层居民住宅楼消防安全管理的责任主体确定

2.1 高层居民住宅楼的消防管理形式

当前,高层居民住宅楼的消防管理形式主要有以下几种:(1)业主成立业主委员会,并选聘物业企业负责日常消防管理;(2)被选聘物业管理企业又转委托其他单位负责消防管理特别是建筑消防设施的专业维护;(3)业委会虽然选聘了物业企业,但双方签订的《物业服务合同》没有明确由物业企业负责居民楼的消防管理,或又另行聘用其他单位负责居民楼的消防管理;(4)成立业委会,委托当地居委会管理;(5)未成立业委会,由全体业主共同协商聘用其他除物业企业以外单位或人员管理;(6)由全体业主自行管理。

2.2 国家现行法律法规有关高层居民住宅楼消防管理主体规定

《高层居民住宅楼防火管理规则》规定:“居民委员会负责高层居民住宅楼的日常防火工作”;“高层居民住宅楼的房产管理部门、房屋产权单位和供电、燃气经营单位,应当指定有关机构和人员配合街道办事处、居民委员会进行防火管理工作,协助他们采取措施加强防火工作”;“楼内消防设施和器材的维修、保养和更换由房屋产权单位负责。房屋产权不属房产管理部门的,房屋产权单位可委托房产管理部门代管代修,费用由房屋产权单位负担。”《中华人民共和国消防法》第14条规定“居民住宅区的管理单位负有履行消防安全职责,做好住宅区消防安全工作的义务”。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》确定了建筑物产权人、使用人、居民住宅区的物业管理单位的责任主体地位。从法律、规章的规定看,高层居民住宅楼的消防管理责任主体包括了居民委员会、房屋产权单位、物业管理单位、产权人、使用人等。

2.3 高层居民住宅楼消防管理主体的厘定

结合上面提到的6种管理模式,分析其责任主体划分:

2.3.1 在成立业主委员会聘用物业企业的情况下,如双方的合同中明确约定物业企业负责高层居民住宅楼日常消防安全管理的,物业企业是住宅楼消防管理的责任主体。

2.3.2 在业委会与物业企业没有明确约定的情况下,应当推定物业企业负责居民住宅楼的日常消防安全管理,物业管理企业负有居民住宅楼的消防安全管理是法律的强制性规定,业主委员会与物业管理企业的合同约定不应违反法律的强制性规定,否则约定无效。

2.3.3 在业委会与一家物业企业签订物业管理合同,又與另一家物业企业签订消防管理服务合同的,这一行为违反了《物业管理条例》中有关“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定,属违法行为,根据《合同法》有关合同效力的规定,该约定应归于无效,在此情况下,公安消防部门在实施监督时,应区分双方过错,确定由业委会单独承担或由业主委员会与被另行选聘的物业管理企业共同承担法律责任。

2.3.4 在业主自行管理高层居民住宅楼消防管理的情况下,由成立的业委会或全体业主共同作为责任主体。

2.3.5 如果业主委员会在选聘了物业管理企业后,该物业管理企业又转委托其他专业公司负责日常消防管理,物业管理企业应当就其转委托负责,受托公司在转委托确定的范围内承担相应的法律责任,公安消防部门在监督执法中,仍应将原物业管理企业确定为责任主体。

3 高层居民住宅楼相关当事人消防管理的主要职责

3.1 建筑物产权人、使用人的消防安全管理职责

(1)购买、使用符合国家消防技术规范并经公安消防机构验收合格的建筑物;(2)在实行租赁、无偿让他人使用时,产权人应提供符合消防安全要求的建筑物,并在合同中与承租人等实际使用人明确各方的消防安全责任,消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权人负责管理;(3)建筑物产权人可依照《物业管理条例》,聘用物业企业管理居民楼的,按照合同约定,接受物业企业提供的服务,对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权,监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

3.2 物业管理企业的消防安全管理职责

(1)物业企业承接物业时,应对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并接收有关消防设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(2)对物业管理区域内违反有关消防法律、法规等方面的行为应制止,及时向有关部门报告;(3)制定消防安全制度、操作规程;(4)实行防火安全责任制,确定各岗位的消防安全责任人;(5)针对居民、员工进行消防宣传教育;(6)组织防火检查,及时消除火灾隐患;(7)按照国家规定配置消防设施器材(依法由产权人配置的消防设施除外)、消防安全标志,定期组织检验、维修;8、保障疏散通道、安全出口畅通。

3.3 其他管理主体的职责

如果高层居民楼未选聘物业管理企业或委托居民委员会管理,全体业主、业主委员会、居民委员会或统一委托的其他单位履行上述物业管理企业的消防安全管理职责。

4 高层居民住宅楼消防设施维护费用的筹集与管理

4.1 现行有关法律法规

《物业管理条例》第54条规定住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。建设部《物业服务收费管理办法》第11条规定物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用包含在物业服务成本或者物业服务支出构成中,物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,通过专项维修资金予以列支。

4.2 消防设施维护费用的筹集管理

维护资金经业委会同意,可交由物业企业代管,由物业企业提出年度使用计划,经业委会审定后实施,定期接受业委会的检查监督,在维修基金不敷使用时,经业委会研究决定,按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹,物业企业变换时,代管维修基金帐目经业委会审核无误后办理帐户转移手续。聘用物业企业的高层居民住宅楼消防设施日常运行、维护费用可以由物业企业向业主依法收取,业主负有交纳的义务,在委托居民委员会管理或其他单位管理的情况,由居委会或单位根据有关委托协议向全体业主筹集并负责管理使用。

参考文献

[1]公安部消防局编《消防法律法规文件汇编》北京:中国人民公安大学出版社,2006.

[2]山东省公安消防总队编《社会单位消防安全标准化管理指导手册》中国文化出版社,2008年12月.

[3]公安部消防局编《中国消防手册(消防管理)》上海:上海科学技术出版社,2010年.

4.居民住宅小区物业管理制度 篇四

关于印发《廊坊市居民住宅小区物业服务等级标准和基准价格》的通知

各区物价局、建设局、各物业管理服务公司：

为进一步贯彻落实国务院《物业管理条例》和河北省物价局、建设厅《河北省物业服务收费管理实施办法》，加快我市物业服务收费规范化管理进程，我们重新修订了《廊坊市居民住宅小区物业服务等级标准和基准价格》，现印发给你们，请在廊坊市区施行。并就有关问题通知如下：

一、本通知规定的“基准价格”为居民小区物业服务收费的指导价格。具体收费标准由业主委员会与物业公司根据物业服务水平商定，并签订物业服务委托合同，到物价局和房管局备案。

二、房屋开发建设单位在与业主签订的房屋买卖合同中，已签订了前期物业服务合同的，执行合同中约定的物业服务标准和收费标准,并向物价局和房管局备案。

三、没有签订前期物业服务委托合同的，同时又不具备条件执行新的物业服务等级标准和基准价格的，暂执行原物业服务收费标准。

四、高层建筑的电梯费，四楼以上（含四楼）住户的基

准价格为每平方米每月0.50元。物业服务委托合同已对电梯费有约定的，从其约定。

五、获得省级以上物业管理优秀（示范）小区称号的，可在协商定价时上浮3％。

六、住宅区车辆存放费实行政府定价，收费标准由市物价局制定。

七、应物业产权人、使用人要求提供特约服务的，其收费标准由提出要求者与物业管理企业协商议定。

八、物业服务收费实行公示制度。各小区要在显著位置公示服务等级和收费标准。

九、各县物业服务收费标准由县物价部门会同房产主管部门制定。

十、本《通知》自发布之日起施行。

十一、本《通知》由廊坊市物价局会同房地产管理局负责解释。

廊坊市居民住宅小区物业服务等级标准和基准价格

一级：0.51－0.60元/月.平方米 项目、内容与标准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人与按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装，佩带标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按照有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修基金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率95％以上。

（二）保洁服务

1、高层按层、多层按幢，合理设置垃圾桶，垃圾袋装化,每日清运2次，每周定期对垃圾桶清洗、消毒。

2、小区内合理设置果壳箱或垃圾箱，每日清运2次，定期擦洗。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；楼梯扶手、护栏每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁１次；路灯、楼道灯每月清洁１次；及时清除道路积水、积雪。地面无杂物、积水，无明显污渍。

4、小区内共用雨、污水管道每半年疏通１次；雨、污水井每月检查１次,视检查情况及时清掏；化粪池每月检查１次，每半年清掏１次，发现异常及时清掏。

5、定期清洗外墙，保持墙面整洁。

6、二次加压水箱定期清洗消毒，定期巡查，水质符合卫生要求。

（三）绿化维护

1、有固定专业人员实施绿化养护管理。

2、小区绿化率达35％以上（包括水面）。

3、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种、无杂草、杂物。

4、定期对花卉、绿篱、树木进行修剪、喷药、施肥、浇水。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

项目、内容与标准

（四）协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时值勤，白天不少于12小时立岗值勤，昼夜不间断、每小时巡查1次，有电子巡查记录和书面巡查记录。

2、小区保安人员配备对讲设备和其他必要的安全护卫工具。

3、保安人员统一着装，门岗室整洁干净。

4、维护小区内的正常生活秩序，对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、小区主入口实行人车分流，对外来机动车辆进行登记，引导车辆有序通行、停放。

6、楼宇装备可视电子对讲系统，小区内配备电子可视监控系统，并实施24小时监控。

7、对治安、火灾、公共卫生等突发事件有应急预案、及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施。

（五）公共设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及养护规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织查巡，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、路灯、楼道灯完好率不低于98％。

6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

7、小区道路平整、小区主入口设有小区平面示意图，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

8、设备房保持整洁，通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

9、有健全的社区文化娱乐场地，固定活动场馆建筑面积不少于200平方米。

10、公共楼道间墙面、地面无破损，外墙及公共空间无张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。

11、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有紧急方案。

12、小区内显著位置设有物业服务收费公示栏。

13、载人电梯不间断运行不得少于18小时，运行时段由物业公司与业主按小区实际情况协商调整。

二级：0.41－0.50元/月.平方米 项目、内容与标准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人与按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装，佩带标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按照有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修基金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率90％以上。

（二）保洁服务

1、按幢设置垃圾桶，每日清运1次。

2、小区内合理设置果壳箱或垃圾箱，每日清运1次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁１次；路灯、楼道灯每季度清洁１次；及时清除道路积水、积雪。

4、小区内共用雨、污水管道每年疏通１次；雨、污水井每季度检查１次,视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查１次，每半年清掏１次，发现异常及时清掏。

5、定期清洗外墙，保持墙面整洁。

6、二次加压水箱定期清洗消毒，定期巡查，水质符合卫生要求。

（三）绿化维护

1、有专业季节工人员实施绿化养护管理。

2、小区绿化率达35％以上（包括水面）。

3、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种、无杂草、杂物。

4、定期对花卉、绿篱、树木进行修剪、喷药、施肥、浇水。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

（四）协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时值勤，每2小时至少巡查1 次，有巡查记录。

2、小区保安人员配备必要的安全保卫工具。

3、保安人员统一着装，门岗室整洁干净。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员进行登记管理。

5、小区主入口实行人车分流，对外来机动车辆进行登记，引导车辆有序通行、停放。

6、对治安、火灾、公共卫生等突发事件有应急预案、及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施。

（五）公共设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及养护规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织查巡，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、路灯、楼道灯完好率不低于95％。

6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

7、小区道路平整、小区主入口设有小区平面示意图，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

8、设备房保持整洁，通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

9、有健全的社区文化娱乐场地，固定活动场馆建筑面积不少于150平方米。

10、公共楼道间、外墙及公共空间基本保持整洁，无张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。

11、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有紧急方案。

12、小区内显著位置设有物业服务收费公示栏。

13、载人电梯不间断运行不得少于18小时，运行时段由物业公司与业主按小区实际情况协商调整。

三级：0.31－0.40元/月.平方米 项目、内容与标准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人与按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩带标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有24小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录。

7、按照有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、按合同约定规范适用住房专项维修基金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85％以上。

（二）保洁服务

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日清运1次。

2、小区内设置果壳箱或垃圾箱，定期清运，保持垃圾箱整洁。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼道每日清扫1次，每月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每季度清洁１次；路灯、楼道灯每半年清洁１次；及时清除道路积水、积雪。

4、小区内共用雨、污水管道每年疏通１次；雨、污水井每半年检查１次,视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查１次，每年清掏１次，发现异常及时清掏。

5、定期清洗外墙，保持墙面整洁。

6、二次加压水箱定期清洗消毒，水质符合卫生要求。

（三）绿化维护

1、小区绿化率达30％以上。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种、无杂草、杂物。

3、定期对花卉、绿篱、树木进行修剪、喷药、施肥、浇水。

4、适时喷洒药物，预防病虫害。

（四）协助维护公共秩序

1、小区主入口24小时值勤，每3小时至少巡逻1次。有巡查记录。

2、保安人员统一着装，门岗室整洁干净。

3、小区主入口实行人车分流，对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序停放。

4、对治安、火灾、公共卫生等突发事件有应急预案、及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）公共设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及养护规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织查巡，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、路灯、楼道灯完好率不低于85％。

6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

8、小区道路平整、小区主入口设有小区平面示意图，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、有健全的社区文化娱乐场地，固定活动场馆建筑面积不少于100平方米。

10、公共楼道间、外墙及公共空间基本保持整洁。

11、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有紧急方案。

12、小区内显著位置设有物业服务收费公示栏。

13、载人电梯不间断运行不得少于18小时，运行时段由物业公司与业主按小区实际情况协商调整。

四级：0.21－0.30元/月.平方米 项目、内容与标准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人与按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩带标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有24小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录。

7、按照有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、按合同约定规范适用住房专项维修基金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。

（二）保洁服务

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日清运1次

2、小区内设置果壳箱或垃圾箱，定期清运，保持垃圾箱整洁。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼道每周清扫2次，每月拖洗1次；楼梯扶手每月擦洗2次；共用部位玻璃每季度清洁１次；及时清除道路积水、积雪。

4、小区内共用雨、污水管道每年疏通１次；雨、污水井每半年检查１次,视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查１次，每年清掏１次，发现异常及时清掏。

5、二次加压水箱定期清洗消毒，水质符合卫生要求。

（三）绿化维护

1、小区绿化率达25％以上。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种、无杂草、杂物。

3、定期对花卉、绿篱、树木进行修剪、喷药、施肥、浇水。

4、适时喷洒药物，预防病虫害。

（四）协助维护公共秩序

1、小区主入口24小时值勤，每4小时至少巡逻1次。有巡查记录。

2、保安人员统一着装，门岗室整洁干净。

3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序停放。

4、对治安、火灾、公共卫生等突发事件有应急预案、及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）公共设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及养护规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织查巡，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、路灯、楼道灯完好率不低于80％。

6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

8、小区道路平整、小区主入口设有小区平面示意图，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、有健全的社区文化娱乐场地，固定活动场馆建筑面积不少于50平方米。

10、公共楼道间、外墙及公共空间基本保持整洁。

11、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有紧急方案。

12、小区内显著位置设有物业服务收费公示栏。

13、载人电梯不间断运行不得少于18小时，运行时段由物业公司与业主按小区实际情况协商调整。

五级：0.20元以下/月.平方米 项目、内容与标准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理服务人员佩带标志，行为规范，服务主动、热情。

4、设有24小时服务电话。有完整的报修、维修记录。

5、按照有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

6、按合同约定规范适用住房专项维修基金。

7、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70％以上。

（二）保洁服务

1、有专人负责小区的卫生清扫。

2、保持小区环境卫生洁净,及时清运生活垃圾。

3、每天清扫小区内道路、绿地、广场1次，定期对楼道进行清扫。

4、及时清理小区上下水道、化粪池，无外溢、堵塞。

5、小区外墙整洁，定期对水塔清洗消毒。

（三）绿化维护

1、小区有绿地、花草、树木。

2、及时对绿地及花草进行养护。

（四）协助维护公共秩序

1、保安人员24小时值勤，定时巡逻。配备门岗室。

2、维护小区内的正常生活秩序。

3、对小区机动车辆和外来机动车进行管理，引导车辆有序停放。

4、对治安、火灾、公共卫生等突发事件有应急预案、及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）公共设施设备维修养护

1、有水、电、暖维修工。

2、路灯、楼道灯完好率不低于75％。

3、小区道路平整、主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

4、有简易的社区文化娱乐场地。

5.规范居民住宅区车辆管理 篇五

廊房[2004]91号

各县（市、区）房管局（建设局）：

为加强居民住宅区车辆管理，规范小区内车辆停放秩序，建立健全小区车辆管理长效机制，现就进一步规范居民住宅区车辆管理工作通知如下：

一、物业管理企业对所辖小区内业主的机动车辆，要逐一进行登记，核发统一制式的停车证，停车证上应标明车型、车牌号等内容，并加盖核发单位公章，同时要求车主或停车人在指定的停车场、车位或车库内停放。

二、小区内的自行车、三轮车等非机动车辆，应按照物业企业划定的位置或场所统一停放，并摆放整齐，以维护小区良好生活秩序。在物业管理服务合同中没有明确非机动车辆托管约定的，车主应当停放在封闭的自行车棚或地下室内，以防丢失。物业管理企业经物价主管部门核准，对小区内非机动车辆收取存车费，需有封闭的存车设施，且有专人看管。

三、外来车辆临时进入小区的，物业管理企业要履行登记手续，并要求其在专门的停车位或停车场内停放。

四、物业管理企业对小区内业主或使用人的车辆收取停放管理费的，必须严格遵守物价主管部门的有关规定，并达到以下要求：

1、制定切实可行的车辆停放管理制度，制度应包括停车管理方的职责、停车位的分配及管理、发生紧急情况的处置预案等；

2、车辆停放整齐、有序，行驶畅通；

3、车辆停放场所及设施设备处于正在试用状态；

4、物业管理企业与停车人签有车辆停放管理协议，协议中应包括双方当事人及机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限、违约责任等内容。

五、经物价主管部门核准，物业管理企业对临时进入小区的外来车辆收取停放管理费的，停车管理人员应在车辆进入小区时发放临时停车证，并明示收费标准，在其离开小区时验证收费放行；未经物价主管部门核准一律不得乱收费。

六、物业管理企业不得阻止邮递、救护、消防等公益性车辆进入小区，也不得向其收费。进入小区的邮递、救护、消防等公益性车辆应配合小区车辆停放管理工作。

七、小区车辆停放人应遵守以下规定：

1、遵守小区业主大会决议、业主公约和小区车辆管理制度，服从车辆停放管理人员的指挥；

2、依照规定或协议约定按时交纳停车管理费用；

3、在指定的停车位停放车辆，禁止在小区大门口、楼门口、消防通道、人行便道、绿地等场所停放。

八、物业管理企业在小区内道路上设置停车位的，营房符合交通安全标准的有关规定，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆通行。

九、凡利用业主共用场地设置的停车位，任何单位和个人不得出售。建设单位拥有停车场、车库所有权且用于出售出租的，应优先出售出租给本小区的业主；建设单位在未满足本小区内业主停放车辆需求前，不得将车位出售出租给其他单位和个人。物业管理企业应当结合实际情况，采取措施提高现有车位利用率。

十、物业管理企业在小区内利用封闭停车场开展存车收取经营的，应设有专人昼夜看管或采用只能或监控手段进行不间断监视，及时劝阻、制止任何损坏停放车辆的行为，采取防范措施，防止车辆被盗和损坏。凡应看管或监控不到位而造成存放车辆损坏或被盗的，物业管理企业按照存车管理协议的约定负有赔偿责任。

十一、对违法小区车辆管理协议、不按约定停放的车辆，其车主应按协议的约定承担违约责任。

6.居民住宅小区物业管理制度 篇六

近年来，随着城乡一体化进程的加快，城区新兴住宅小区大批兴建、旧城区拆迁改造、市场扩大重组、以及改制企业下岗职工增多、大批私营企业的扩资，大批农村人口向城区快速转移，造成城区人员构成复杂，原有的网络无法给力的现象。下面就新兴城区计划生育服务管理工作作一分析思考。

一、新兴城区人口计生工作存在问题

一是人户分离现象突出。随着城区改扩建、户籍制度改革、企业破产和用工制度改革，人户分离现象严重，人员去向不明、育龄妇女情况不清，给现有体制下人口计生管理与服务造成许多困难。二是流动人口增长迅速。流动人口数量快速增长及流动迅速，是困扰城区人口和计划生育工作的难题。流出人口已经办证的人员情况容易掌握，没有办证就流出的则难以掌握，特别是下岗失业人员的情况就更难掌握。流入人口验证工作量大，商家、店铺、企业和流入人员不配合，执法权限受到限制，工作缺少必要的手段。

三是物管小区管理脱节。过去居民主要集中在单位家属院，单位有专人负责计划生育工作。现在新兴居住小区快速崛起，开发商把商品房售出后，就一走了之，计划生育工作没有人管理。物业公司认为计划生育工作与他们没有关系，即使基层计划生育干部找到他们也不会认真配合，甚至有阻挡计生干部进入的现象。

四是单位重视程度欠缺。辖区单位受传统思维影响，认为单位的工作只受上级主管部门管理，计划生育属地化管理意识薄弱，只负责本单位职工的计划生育管理，而对本单位所属房屋租赁户的管理一推了之。

五是技术服务组织较难。由于下岗人员增多，流动性较大，居住分散，计划生育技术服务工作难以开展，有时通知了这部分人，但他们却认为没有必要或忙于其他事情很少接受服务，或拒绝接受服务。

二、破解难题的相关建议

一是改革现有体制，落实属地管理。按照属地化管理的原则，切

实做到“两个明确”：明确属地管理对象，对城区的所有单位、所有社区和无责任主体住宅小区，无论行政级别高低，无论单位属性，其计划生育工作均由城区计生办负责管理；明确工作职责。城区计生办统一管理驻本辖区的所有机关、社会团体、企事业单位，以及工作、居住在本辖区的常住人口、流动人口的计划生育工作，承担宣传动员、监督检查、组织协调、日常管理及综合服务的职能。辖区单位严格实行法定代表人责任制。

二是加强社区建设，夯实基础工作。社区居委会是城市的基层组织，也是搞好城区人口计生工作的落脚点。通过开展计划生育规范化创建活动实现“三个加强”：加强队伍建设。建立健全镇计生办-社区居委会-居民小区-居民楼四级人口计生管理服务网络，每个社区居委会要配齐配强的计生专干和计生协管员，要明确各自责职，实实在在地开展工作。加强阵地建设，对社区居委会的计生办公服务场所进行升级改造，设立世代服务室、宣传教育室(人口学校)，具备条件的设立健康咨询室(悄悄话室)、社区医疗卫生服务站、图书阅览室、娱乐活动室等。加强软件建设。社区人口和计划生育基础信息，按现居住实有人员重新建立计划生育台账，做到一楼一册，一户一页，并对已婚育龄妇女实行分类管理，解决人户分离和空挂户问题。

三是建立完善制度，规范管理措施。为有效地开展城区属地化计生管理服务工作，要建立定期清查和信息采集、信息通报和手续移交、流动人口计生管理服务和目标管理考核等制度，实现日常管理规范化。

通联：江苏省淮安市楚州区人口计生委徐波

7.关于居民住宅电气设计 篇七

1.1 电气设计的原则

1.1.1 满足居民生活需求

建筑电气设计的原则应满足以下几点要求:1) 室内照明的照度、色温、显色指数;2) 舒适性;3) 安全疏散要求。

1.1.2 节约能耗

能耗的节约主要看哪些地方的能量消耗是与发挥建筑物功能无关的, 再考虑采取什么措施去节能。如变压器的热功功率损耗, 传输线路上的有功损耗都是无用的能量损耗, 设计中要注意。

1.1.3 考虑节能及经济效益

节能应与经济效益相结合, 不能过高要求节能而消耗投资, 增加运行成本, 而是应该让节能增加的投资, 能在短时间内用节能减少下来的运行成本得到回报。

1.2 建筑电气设计要考虑的内容

1) 居民住宅中电气设计要考虑到居民以后用电量的增长。2) 保证供电质量, 使家电能正常运行。3) 一般情况下, 每户住宅的供电容量按4 k W~10 k W考虑, 保证居民以后不再改造, 增加投资。

2 建筑电气设计中应注意的几个问题

2.1 楼内配电形式

一般住宅供电由小区主配电柜引来, 采用三相四线制, 进入每栋楼后做重复接地, 然后采用三相五线制 (TN-S系统) 送到各单元电表开关箱, 从表箱用单相分配到各住户, 在住户配电箱中设有过载、短路、漏电保护等功能, 主断路器选用能同时切断相线、零线的断路器。居民住宅每单元的总开关和电表应设在方便操作及管理处, 采用一户一表制。户内配电系统应采用多个回路供电, 主要设照明回路、一般插座回路、空调回路、厨房和卫生间回路, 最好预留一条备用回路。

除了强电回路外, 还有有线电视、电话、网络线路。

2.2 导线的选择

导线的选择主要考虑导线的型号和规格, 既要保证用电的质量与安全, 又能节省材料, 既经济又合理。导线一般按以下情况考虑。

1) 导线的机械强度。

为了防止导线断线问题, 导线必须有足够的机械强度, 住宅由于用电量小, 导线选型基本按机械强度来选择。

2) 同时为保证导线能安全运行, 还要考虑其发热条件, 选择导线时应保证导线额定电流大于长期线路上最大负载电流, 一般选择如下:

a.在选择户内电线时要考虑留有适当余量;不能按目前情况选择, 一般选择为:进户线用10 mm2~16 mm2铜芯塑料线, 厨房、卫生间、空调回路用4 mm2铜芯塑料线, 普通插座及照明回路导线用2.5 mm2铜芯塑料线。

b.在单相制中零线与相线截面应相同。

c.在三相四线制中零线载流量不小于相线中的最大不平衡负荷电流。

3) 保证电压质量。对于住宅建筑来说, 线路的电压损失不应大于总电压的2.5%, 如果线路电压损失大于规定允许值, 应加大导线截面, 保证线路的电压损失。

2.3 设备型号及规格的选择

电器设备主要指电源配电柜、箱、电表、控制开关等。选用时应根据住宅用电负荷情况、使用环境、安装要求、设备的额定电压和额定电流等条件来综合选择电器设备的型号、规格, 一般在计算电流的基础上选大一级型号即可。

2.4 电缆线路的合理设计

在一个工程中, 线路纵横交错, 线路上的总能耗相当大, 为减少线路上的能耗, 在建筑设计中, 尽量避免支线沿着主线倒送现象。另外, 还可利用某些季节性负荷的线路供长期负荷。

2.5 断路器整定值与断路器后的电线额定载流量的匹配问题

电线 (电缆) 的额定载流量应大于前端断路器的整定电流值, 那就需先按负荷的计算电流确定保护断路器的整定电流, 再按整定电流选择导线型号, 使导线能受到断路器的有效保护。

2.6 关于住宅中送配电设备的放置位置

从安全、方便、快捷来讲, 楼内配电箱、柜应在室内靠近进线点且便于操作维护的地方装设。一旦住宅的某一层发生火灾事故, 方便消防人员迅速切除相关电源。

2.7 防雷与接地

2.7.1 防雷内容与措施

建筑物目前一般在屋面作避雷网、针, 然后利用建筑物外围柱主钢筋作为引下线, 基础钢筋作为自然接地装置, 如接地电阻不够, 再增加人工接地极, 这是较为经济、实用的作法。为防止感应雷和高电位等入侵, 电源进户处应安装过电压保护装置。此外楼内外露金属管道要进行等电位联结和楼体加设均压环, 使整座建筑物形成一个良好的等电位体, 避免内部的设备引入高电位和人被雷击的事故。

2.7.2 接地的形式

在住宅电气设计中做好配电系统的安全接地。目前我国的配电系统接地方式一般有三种:TT, TN和IT系统, 在设计施工中可根据实际情况选择接地方式。以下着重介绍住宅配电系统中的保护接地。

1) 住宅一般采用TN-S系统, 重复接地电阻必须不大于1Ω;

2) 在任何情况下, 同一供电系统中不能一部分电气设备采用“保护接地”, 另一部份采用“保护接零”;

3) 接地线截面不得小于相线截面一半;

4) 接地线上部安装带熔丝的开关或熔断器。

2.8 消防系统

在高层住宅中应设计安装完善的消防系统。主要有以下几点:

1) 消防系统应采用双电源供电。

2) 疏散通道要有应急照明系统。

3) 探测器应能覆盖楼内公共部位, 楼内装报警及显示装置。

4) 开关和导线应选用防火、阻燃型。

2.9 智能监控系统

随着高档小区的不断建设, 楼宇智能化也在不断完善。智能系统对小区的火灾、电气故障、盗情等进行全天监控, 形成局域网监控整个小区。再通过综合布线系统, 将所有局域网连网, 从而建成城市住宅管理信息网络, 实现住宅的全天候、全方位监控和管理。

3 结语

建筑电气设计是整个工程的重要内容之一, 随着住宅家用电器的普及和快速发展, 就要求设计人员从更细、更精方面, 即:节能、经济、安全、性能等综合考虑, 选用新型产品, 结合以往工作经验, 设计出更令用户满意的方案。

摘要：针对住宅电气设备选型、线路布置要求较高的现状, 从多年实际工作经验出发, 介绍了电气设计的原则, 分析了电气设计过程中应注意的问题, 指出设计人员应综合考虑节能、经济、安全、性能等方面, 选用新型产品, 以设计出令用户满意的方案。

8.浅析居民住宅小区供电方案设定 篇八

关键词:住宅小区;供电方案;电负荷

中图分类号:TM727文献标识码:A文章编号:1006-8937(2009)18-0113-02

随着改革开放、经济发展,各类居民住宅小区建设如火如荼。关于民用建筑的电气设计规范已经很完整,但地区差异、天气情况以及人们的生活习惯等等都对居民小区配电设施的选型、容量等带来很大差异。目前,我们国家提出扩大内需,家电下乡,对供电企业提出了更多要求。同时,供电企业加大投入,改造输电、配电网络项目繁多,对住宅小区的供电设施的新建或改造项目也很多。因此,对住宅小区进行分类,并深入探讨小区的供电方案及设备选型等问题有着重要的意义。

1居民住宅小区分类、特点分析、供配电系统

根据各居民住宅小区的规模、配套设施、对电力需求的不同以及在配电网对环境的影响方面的要求不同,可以对居民住宅小区进行分类,大致可分为大型高档居住社区、经济适用住房小区、厂矿的职工居住小区、小型商住楼、农民新村、农村居民区。

大型高档居住社区就是由高级或豪华住宅构成,环境优美,配套设施完整,利用现代手段服务社区的住宅小区。大型高档居住社区的特点是:①单户建筑面积较大,可达120 m2及以上;②住户的家庭收入较高;③社区内以高层建筑、别墅为主;④社区内配套设施完善;⑤社区对供电质量、供电可靠性要求很高;⑥社区对环境要求较高,要求在外环境裸露部分尽可能看不到配电设施。大型高档居住社区项目大,户数多,占地面积范围广。

其供配电系统可按下列方式考虑:①10 kV供电系统宜采用环网方式。②高层住宅宜在底层设置10/0.4 kV户内变电所或预装式变电站。③多层住宅、别墅群宜分区设置10/0.4 kV预装式变电站。④高、低压线路宜采用电缆或箱型母线。

经济适用住房小区是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。

经济适用住房小区的特点是:①单户平均建筑面积跨度较大;②住户的家庭收入较低;③社区内以多层建筑为主,少部分高层建筑;④社区内配套设施种类多;⑤社区对供电质量、供电可靠性要求较高。经济适用住房小区在供配电系统要求上和大型高档居住社区具有类似的特性。

新建的厂矿居住小区因受政策影响已基本没有这种项目,如果存在这种项目,其特点与经济适用住房小区类似。文章所讨论的厂矿的职工居住小区,一般都建有若干年,对电力行业而言主要涉及的是配电网改造问题。这种小区目前的供电方式一般为厂区的配电房馈线供出,或在供电局的公用10 kV线路上有变压器,由总表计费。由于运行多年,小区的配电网线路及变压器老化严重,厂矿有意对小区进行配电网络改造,安装居民一户一表,将小区的用电交由供电局进行管理。

厂矿的职工居住小区的特点是:①单户平均建筑面积较小,大多数均为70 m2及以下;②住户的家庭收入较低;③小区内环境尚可,绿化面积较大,建筑物的间距较大;④社区对环境要求一般,由于是改造工程,如果高、低压线路使用电缆,大量的土建工程将给当地居民带来很大的影响,同时造价较高,一般不选用。其供配电系统可按下列方式考虑:①10 kV供电系统宜采用环网方式。②宜分区设置10/0.4 kV预装式变电站或杆上油浸式变压器。③高、低压线路宜采用电缆或架空绝缘导线。

小型商住楼,这种住房一般是楼下一、二层为商业用途,其余若干层用于办公或商业,楼上为居民住户。小型商住楼的特点是:①单户平均建筑面积跨度较大;②住户的家庭收入较高;③一般为高层建筑,项目较小,就是由临街的一、二栋楼构成;④对环境要求就是以保持原状为主。小型商住楼小区占地面积范围小,其供配电系统可按下列方式考虑:①10 kV供电系统宜从邻近的供电局公用10 kV线路取得。②高层住宅宜在底层设置10/0.4 kV户内变电所或预装式变电站。③高、低压线路宜采用电缆。

农民新村小区,主要是政府相关部门征地发展相关项目后,农民失去土地及住房,然后再由政府的相关部门牵头建设的农民新村。农民新村小区的特点是:①单户平均建筑面积较大;②住户的家庭收入较低,但因住房面积较大,可能产生租住户,加大了单户的用电容量;③以3~4层建筑为主,一层为门面,其余为住户;④小区对环境要求不高。

其供配电系统可按下列方式考虑:①10 kV供电系统宜从邻近的供电局公用10 kV线路取得。②宜分区设置10/0.4kV预装式变电站或杆上油浸式变压器。③高、低压线路宜采用架空绝缘导线。

农村居住区,房屋布局不规范、稀疏,每户的用电量较小。但随着党的“建设新农村”政策逐渐落实,特别是“家电下乡”计划的实施,将逐步提升农村居住区的用电量,农村居住区对供电的要求也将越来越高。农村居住区的特点是:①单户平均建筑面积较大;②住户的家庭收入较低,用电量较小,家中用电器容量较小;③整个居住区,房屋布局不规范、稀疏。

其供配电系统可按下列方式考虑:①10 kV供电系统宜从邻近的供电局公用10 kV线路取得。②宜分区设置杆上油浸式变压器。③高、低压线路宜采用架空绝缘导线,在条件允许的情况下也可考虑使用裸导线。

2居民住宅小区住宅用电负荷探讨

《中国南方电网城市配电网技术导则》中写到城市住宅用电负荷估算可按下值确定,“建筑面积≤80 m2,按4kW/套;建筑面积81~120 m2,按6kW/套;建筑面积121~150 m2,按8~10 kW/套;高档住宅、别墅,按12~20 kW/套,计算住宅小区用电负荷或变压器容量,需考虑同时系数”。《2003全国民用建筑工程设计技术措施电气》中将住宅用电负荷用电指标分为3类,“基本型(1A):4kW或50 W/m2;提高型(2A):6 kW或75 W/m2;先进型(3A):8 kW或100 W/m2”。同时,指出住宅用电负荷计算,宜采用需要系数法计算,需要系数按表1确定。

然而,我国地域辽阔,各地气候条件千差万别,经济收入水平不同,家庭各类家用电器的拥有量,对用电的需求,和对电费的承受能力会有很大差别。目前,新建的居民住宅户型多为两室一厅、三室两厅或四室两厅,建筑面积在60~150 m2,普遍采用双卫生间。居民家庭使用的家用电器主要有空调、电视机、影音设备、冰箱、洗衣机、微波炉、电磁炉、电饭煲、消毒柜、饮水机、热水器、计算机、照明灯具等,这些设备考虑同时率后的用电负荷在4~7 kW左右。在富裕的家庭里,除空调取暖外还有电炉、电暖地热也开始逐渐进入家庭。电暖地热小型的就达5kW以上,这给民用供电带来了新的问题。考虑到几年内住宅用电的增长并参考经济发达国家的住宅用电计算符合标准,在进行住宅电气设计时,每户的用电计算负荷应达到8 kW。若建筑面积较大,还应超过此标准。经济适用住房小区每户的用电计算负荷可略小于8 kW。厂矿的职工居住小区由于建筑时期较长,居住使用受很多条件限制,可按每户4~6 kW考虑。农民新村一般家住面积加大,楼底还有门面,可能有动力负荷,每户也应当至少按8kW考虑。农民居住区考虑到目前的收入水平,每户可按4kW考虑。这仅仅是就一般情况而言,具体项目还应具体分析。

居民小区用电负荷除住宅用电外,还有配套设施用电。在农民新村、农村居民区、厂矿的职工居住小区中主要是公共照明、水泵等用电。大型高档居住社区、经济适用住房小区、小型商住楼中还包含配套设施用电,如电梯、消防设备、商业设施、汽车库、物业管理以及幼儿园、学校、医院等。这部分负荷要依据设备清单按需用系数法进行核算。

负荷计算的内容有设备容量、计算容量、计算电流、尖峰电流。设备容量是所有用电设备的额定容量之和,是配电系统设计和计算的基础资料和依据。计算容量是考虑了需用系数后的设备容量,是用户的最大用电功率,是配电设计是选择变压器、确定备用电源容量、无功补偿容量和季节性负荷的依据,也是计算配电系统各回路中电流的依据。计算电流是计算负荷在额定电压下的电流,是选择配电变压器、导体、电器、计算电压偏差、功率损耗的依据。尖峰电流是负荷的短时最大电流,它是计算电压降、电压波动和选择导体、电器和保护元件的依据。

3无功补偿、接地安全

居民住宅小区的配电设备应合理选择变压器容量、线缆及敷设方式等措施,减少线路感抗以提高用户的自然功率因数。《中国南方电网城市配电网技术导则》中规定“中低压配电网,变压器配置的电容器容量应根据负荷性质确定,宜按变压器容量的20%~40%配置”。《2003全国民用建筑工程设计技术措施 电气》中规定“在供电系统的方案设计时,无功补偿容量可按变压器容量的15%~25%估算。采用电力电容器补偿,一般采用在变电所低压侧集中补偿方式,当设备的无功计算负荷大于100 kvar时,可在设备附近就地补偿。集中补偿时,宜采用自动调节式补偿装置,防止无功负荷倒送;采用就地补偿时,补偿装置宜与设备同时通断电。电容器组以采用自动循环投切的方式。低压电力电容器装置的载流电器及导体(如断路器、导线、电缆等)的长期允许电流值,不应小于电力电容器额定值的1.5倍。

对居民住宅小区低压配电接地系统接地形式的正确选择十分重要,如果选择不当,引起的后果很难用增加保护措施来补救。应从保护人身安全、防止火灾为出发点,并着眼于未来,在新建住宅楼内宜采用TN-S、TN-C-S系统。大型高档居住社区、经济适用住房小区、小型商住楼宜优先选择TN-S系统,并在必要的部位实施等电位联结(MEB)和局部等电位联结(LEB)。厂矿的职工居住小区、农民新村、农村居民区可选择TN-C-S系统,必须做好重复接地。上述两种接地系统的接地电阻应当符合国家规范。

4结 语

随着居民住宅小区的不断建设,供电局直抄到户的用户数迅猛增加。在对居民小区进行供电方案设定时,还应当考虑电能表远集抄的问题。用电计量逐步摆脱人工抄表,利用现代先进通信技术,走向电能表远集抄,走向宽带网络化,是电网公司信息化建设的重要基础,是电力营销计量与收费标准化管理的必由之路,也是提升供电服务能力、实行居民阶梯电价和预付费管理的必然选择。

大型高档居住社区、经济适用住房小区、厂矿的职工居住小区由于占地范围广,为其供电的10 kV配电线路往往是主干线穿过整个小区,有的甚至是多条10 kV线路穿越居民小区,还应当考虑10 kV配网自动化的问题,不断提高配网的科举水平,提高供电可靠性。随着科技进步和“以人为本”思想的深化,各种档次的居民住宅小区建设如火如荼,同时供配电网络的新技术、新产品也层出不穷,在对小区的供电进行总体规划是要以技术先进、使用可靠、经济合理为原则,建设时要留有一定的余地,尽量采用通用标准及设备。同时,也要求我们工程技术人员在实际工作中不断探索,提高技术标准,满足不同类型居民住宅小区的用电需要。

参考文献:

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京:中国计划出版社,2003.

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