浅谈房地产开发质量控制

浅谈房地产开发质量控制（共11篇）

1.浅谈房地产开发质量控制 篇一

质量保修制度

第一条为规范公司工程及商品房质量保修工作，保护公司、施工承包企业、商品房所有人和使用人的合法权益，促进工程建筑及房屋质量的提高，提供安全、舒适、健康、环保的商品房产品，根据国家有关规定，制定本制度。

第二条由公司承担的新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程)的质量保修，均适用本制度。

公司工程部负责开展质量保修工作，并负责解释本制度内容。

第一章施工承包企业应承担的保修责任

第三条 按照国家规定，公司和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工企业（乙方）应当履行一定的保修义务。公司应就相关保修项目与施工企业共同制定保修书面约定，在销售商品房时，共同向业主提供保修承诺。

第四条 施工企业应提供的十年保修范围为：

基础部分：经权威部门验定的因乙方施工责任所造成发生基础不均匀沉降，由乙方承担返修、加固以及检测等所发生的一切费用，并承担最终造成的损失。

结构部分：梁、柱、墙体、楼板悬挑构件等主体结构出现的质量缺陷，由乙方承担因返修、加固以及由此带来的一切费用。

屋面及室内防水部分：屋顶屋面积水渗漏，厨卫间地面积水渗漏。由乙方在保修期内承担因返修所发生的一切费用，以及因上述原因造成业主相应的经济损失。

设备安装部分：上下水管道、采暖管道、散热器片、开闭箱、电表箱及相应的设备安装，因安装质量发生的漏水漏气问题以及因材料质量所发生的损坏由乙方无偿更换。

第六条 施工企业应提供的三年保修范围：

室外工程：散水、台阶、坡道下沉开裂，沟道回填下沉，由乙方负责在保修期内无偿修复。

内外墙体、顶棚抹灰层、裂缝、爆灰、墙地砖开裂、脱落，由乙方负责在保修期内无偿修复。

第七条 施工企业应提供的一年保修范围：

电气部分：室内灯具(除灯泡、灯管)、开关、插座，安装不牢、线路漏电、电器失灵。

卫生洁具部分：坐便器、浴缸、洗面盆及附属配件，因产品质量损坏、配件失灵、漏水，包括厨房间水嘴、水表等部件。

门窗部分，开关不灵，边缝漏风、翘曲变形，木制做品剥层、裂缝、油漆脱皮。

内装修木做部分：变形、开裂、脱落、涂料起皮、掉粉、严重退色、小五金件不符合规范要求，如门锁、合页等。

地面超过国家标准的起砂，空鼓裂缝。

电器中安装的灯泡、灯管在保修期间由于质量问题损坏，乙方应免费更换。

因施工门窗安装质量问题损坏的门窗玻璃。

地面泛水、倒坡积水。

下水地漏、管道堵塞或流水不畅。

烟道返烟的修复。

第二章公司对业主的保修责任

第九条 公司在销售商品房的经营活动中，销售部门应当向对方提供《商品住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》，同时明示各保修部位和责任、年限。

第十条 在正常使用，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工

程的合理使用年限

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

（五）墙面、顶棚抹灰层脱落为2年；

（六）地面空鼓开裂、大面积起砂为2年；

（七）门窗翘裂、五金件损坏为1年；

（八）卫生洁具为2年；

（九）灯具、电器开关为6个月；

（十）装修工程为2年。

其他项目的保修期限按国家有关规定。

第十一条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

第十二条 公司应及时处理、解决、回复业主的房屋质量投诉，委托物业公司受理的，应当与物业公司签订相关协议，约定处理途径、方式及资金等问题。

接到保修通知后，工程部部应当安排人员到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，工程部部接到保修通知后，应当立即安排人员到达现场抢修。

第三章安全事故的预防及处理

第十三条 发生涉及结构安全的质量缺陷，公司应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。

第十四条 保修完成后，由公司组织各方及房屋所有权人进行验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。

第十五条 按照国家规定，保修费用可由工程部部门向质量缺

陷的责任方主张，由责任方承担。

第十六条 在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，公司可按照相关规定先予赔偿，并及时向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

第十七条 因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

第十八条 下列情况不属于本制度规定的保修范围：

（一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；

（二）不可抗力造成的质量缺陷。

第四章维修服务人员服务程序及入户纪律

第十九条 公司维修服务人员进入业主所有的房屋内进行维修活动时，应在公司工程部部的指导安排下进行。

第二十条 维修服务程序。工程部部接待投诉后，安排专人进行现场核查，确定处理方案，由相关人员上门维修，工程部部组织质量检查验收，经过业主签收确认后，完成维修，并定期回访。

第二十一条 维修服务标准。维修人员应穿着和携带印有统一标识的工作服、工具袋、工具箱；佩戴贴有照片的胸卡；入户维修需携带拖鞋、鞋套、抹布；接到投诉一般2小时到位，特殊情况不超过4小时；清理要做到施工垃圾全部运走，卫生清理达到窗明几净，无明显修补痕迹，原物品恢复到位；验收标准为参照正式工程验收规范并结合业主意见执行，一定要达到业主满意。

第二十二条 维修入户纪律。维修人员维修时必须业主在场，不准乱串房间，严禁乱动室内物品。不喝业主一杯水，不吸业主一颗烟。不接受业主的任何财务。不向业主提出工作外的问题。不刁难业主、不大声喧哗。

第五章附则

第二十三条 本制度由制定之日起执行。

河南无咎置业有限公司

2013年11月10日

2.浅谈房地产开发质量控制 篇二

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说,可分为四大部分:一是建安成本,二是土地成本,三是配套设施费,四是规划设计费。在竞争日趋白热化的房地产市场,房地产开发企业如何控制建设工程的总造价,提高企业的投资效益,是当前的一个重要课题。

1 项目开发过程的成本控制分析

1.1 设计阶段的成本控制

(1)认真比选方案。为了提高投资效果,从初步方案到施工图设计,都应进行各方案比选,组织设计方案竞赛或设计招标,从中选取技术先进、经济合理、兼顾建设与使用、近期与远期相结合的最佳设计方案。

(2)进行限额设计。房地产商应将项目造价目标按专业构成逐层分解,要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面进行设计挖潜,用价值工程等方法进行比较、论证,在保证功能的前提下,最大限度地节约工程造价。另一方面,对整个项目的建筑品质、小区的综合平面布置、污水处理智能化布置等做细致研究并注重征求各方意见,避免因项目总体规划的失策导致施工过程中发生重大变动,甚至重新设计。

(3)增设合同条款。在选定设计单位签订设计合同时,应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款,对设计规范与标准、工程量与概预算指标等进行控制。如约定由于设计原因导致项目实施时需要变更设计,当设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5%)时,则扣罚一定比例的设计费。

1.2 施工阶段的成本控制

(1)严格合同管理,减少工程索赔

施工阶段成本控制的关键是严格控制项目变更,强化变更程序。作为开发商或者业主方的造价管理人员,要严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响。从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更,减少不必要的工程费用支出,避免投资失控。此外,在施工单位及材料供应商不履行约定义务时应及时提出反索赔,以便有效控制成本。

(2)强化监理机制,加强施工管理

选择合适的监理单位,对工程质量、工期和成本进行控制。按照监理规定和实施细则,完善职责分工及有关制度落实责任制从工程管理机制上建立健全投资控制系统。做好月度工程进度款审核,避免投资失控。工程进度款的审核,必须在监理方确认工程量的基础上,按合同约定的计价依据,套用材料单价及费用定额进行最后核价,再支付相应的工程进度款。

(3)开展技术创新,节约成本支出

据统计,材料费一般占直接工程费的70%左右,直接费的高低影响到间接费的高低。在房地产开发项目施工过程中,在确保主体施工技术方案可靠的基础上,提倡广泛使用新技术、新工艺、新材料、新办法等,利用技术进步的最新成果来缩短工期、节约成本。

(4)采取经济措施,控制管理成本

根据开发项目的特点,合理使用广告策划费、销售代理费等,减少销售成本,最大限度降低静态投资。对大宗材料或大型设备按合同要求从厂家直接进货,并根据工序及施工进度安排进料计划,以达到降低造价的目的。

1.3 竣工阶段的成本控制

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家和地方的相关法规,认真审核工程款,对送审的竣工决算核实工程量,落实联系单签证费用,使审核后的结算真正体现工程实际造价。

2 项目开发成本的管理运作机制分析

房地产项目开发的成本项目规划设计阶段就开始运作了,首先进行市场分析,分析市场是否有所作为;决定项目实施后,进行市场预测和成本测算,对开发设计每个环节的成本从严把关。

(1)抓好降本增效。明确项目组织结构,专责小组跟踪投资控制,促进管理职能分工的科学化和规范化。根据管理需要,开发企业制订和完善成本管理制度,各项制度的创新完善和实施细则制订都要具体化。纵向、横向层层落实责任制,使企业制度控制、程序控制、定额控制、合同控制等落到实处,最终有效控制成本。

(2)抓好项目经营效益。经营效益是项目经济效益的重要组成部分,工程项目的降本增效工作应从项目开始时抓起及时掌握面广量大的土木工程项目信息,盯住项目可行性研究、立项、审批、设计施工等全过程。

(3)建立成本控制体系。在项目定位及预算上,企业可以根据市场价格,采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本,再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上,确定各环节开支范围,拟订费用标准,根据目标成本预测各项税费支出,预订支出计划,让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。

(4)健全成本责任制。企业内部经济责任制的落实是成本控制实施的重要保证,明确有关责、权、利的落实是全面实施目标成本责任的前提和使目标成本得以有效控制的关键。

3 结束语

房地产开发的成本控制是一个系统工程,它贯穿于项目从谋划运作到全部房屋销售完善的始终。成本管理不应只集中于项目工程和财务等部门,而应当充分发挥公司内部拆迁、质量、技术、安全、经营等各个部门在成本管理中的作用,通过在全过程进行有效整合来提高企业的盈利水平,实现企业利润的最大化

参考文献

[1]刘洪玉.房地产开发:原理和程序[M].中信出版社,2003

[2]王贵龙.房地产开发工程项目成本造价在各阶段之预控[J].经营管理与论谈,2002,(1):122-123

[3]袁海林.房地产开发企业成本控制中的问题与对策[J].西北纺织工学院学报,2000,14(1):48-82

[4]赵亮.房地产开发企业对工程施工中造价控制的小结[J].工程技术,2005,(25):9-10

3.论房地产开发项目的质量控制 篇三

【摘 要】质量是一切企业求发展的根本，为企业注入了生机；同时，质量的优良也体现出了企业的管理。企业要是让客户认可，除了内部完善的管理，更重要的是外部的信誉，这就是质量保证。 如何进行房地产开发项目的质量管理？本文从房地产开发项目的生命周期，对如何进行质量控制进行了阐述。阐明在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本。

【关键词】开发项目；周期阶段；质量控制

近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。

下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。

1.目前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。

2.房地产开发项目的前期工作

房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。

2.1建立开发项目质量管理责任制

项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。

2.2制定开发项目的质量计划

充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。

2.3建立开发项目前期工作成果的质量评审制度

建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。

3.设计阶段的质量控制

3.1方案设计阶段

在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。

在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。

3.2施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。

工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件（图纸）和经济文件（概预算），就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

4.施工阶段的质量控制

工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。

5.开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。工程施工质量控制特点 ：（1）从工程地质地貌情况、施工场地气候变化、勘察设计水平、施工材料供应、机械设备条件、施工工艺及方法、工期要求和投资限制、技术措施和管理制度等等。（2）建筑产品的生产要有固定的生产线和稳定的生产环境，否则会导致建筑产品生产过程的不稳定，从而引起质量变异，造成工程质量问题。（3）不及时检查，事后再看表面，容易将不合格产品认定为合格产品，从而造成质量隐患。（4）及时检查发现质量问题并加强工序的质量管理，不能在事后凭经验直觉判断。（5）在工程施工中要正确处理造价、工期和质量的关系，努力做到在保证质量的前提下使三者达到对立统一。影响施工阶段工程质量的因素归纳起来有五个方面，即人的因素、材料因素、机械因素、方法因素和环境因素。

4.房地产开发成本全控制培训心得 篇四

随着房地产开发与拓展，已经成为市场经济主导，通过领导的悉心讲解，已对成本控制极其精细化管理有了整体的认知，在今后的工作中，成本管理的目的，不是要单纯地降低成本，而是合理有效的使用成本，控制好成本，达到合理造价、高端产品的目的。

本次培训从以下几个环节展开：项目前期发展环节成本控制措施、规划设计环节的成本控制措施、招投标环节成本控制要点、工程施工环节的成本控制要点、材料及设备采购环节成本控制要点、工程预决算环节的成本控制、销售环节的成本控制、期间费用的成本控制要点几个点嵌入；长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分的关注成本管理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。

成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承，从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。

5.浅谈房地产开发质量控制 篇五

[摘要]一个项目投资成功是否，取决于项目决策、策划、设计、施工等一系列运作，只有通过投资控制和管理才能取得最大的经济效益。

[关键词]管理合同投资控制

工程建设是一个社会的经济活动，工程建设活动按照各种工程建设程序来运作。并且通过工程项目决策，规划设计、施工，项目终结四个过程来实现。项目投资最终效益，要通过行之有效管理的现代化手段获得。防止投资突破限额，更积极的意义是促进建设、设计、施工单位等参与工程建设的各方加强管理，使得有限的人力、物力、财力等资源得到充分利用，取的最佳的经济效益和社会效益。因此做好投资控制和管理工作对加速企业发展，经济收效有一定意义。笔者结合多年的工作实践，以我之见如下：

一、加强管理，提高员工素质

建设单位开发项目都是有人来进行的，人的活动在成本发生的各个阶段占主导地位，领导者与员工的素质，技能是影响透支成本非常重要的因素。投资不只是领导者或投资成本控制部门的事情。更需要大家的共同参与，并在工作中时刻注意节约和深入挖掘降低自荐投入的各种潜能。其中对企业投资影响最大的企业职工是否有高度对企业负责“主人翁”的责任感和降低项目投资成本的主动性，投资控制首先依赖企业科学管理、领导的重视、提倡以身作则和良好投资控制系统环境与氛围。其次需要职工素质、业务水平的普遍提高，决策部门或决策者不能拍“脑袋”，要明确投资项目是否合理以及工程项目选择是否科学，提高投资效益；负责规划设计部门要做到工程项目优化设计；尽量减少设计变更，工程部门要注意加强现场管理，合理安排工期。成本控制部门不要局限于预算审计和既定供应商讨价还价，更要精通招标与合同管理、工程技术等知识。另外企业还需要强有力的制度约束和适当利益机制，充分调动员工热情和积极性。约束机制和监督机制到要相配合。

二、决策阶段的投资控制

决策阶段投资的成本虽然一般只占项目投资百分之几或千分之几。但其中工作性质好差对项目投资总额影响程度都高达百分之六十以上。因此一个项目能否开发成功，首先要提高投资决策的质量。也就是关键与前期市场预测的正确性，可行性研究的深度与精度及前期工作深度是否到位，项目定位是否准确。因此在这一阶段必须对开发项目进行供需分析，分析使用者的需要，确定项目的合理功能，这是项目投资的根本目的问题。如果这步工作出现失误，投资建成的项目不含使用的需要将是最大投资浪费。这步工作一方面要深入分析，使用者或购房者的自身情况，确定其优势、劣势潜力等，另一方面要调查预测环境的机遇和发现趋势。最后根据这两方面的情况确定投资者有什么功能需求，才能发挥投资者优势和利用环境、形势的机遇。所以，无论投资任何项目必须切实做好项目可行性研究报告。决策一定要精确。譬如，在房地产开发中，必须从某一待开发的地块或一笔拟投资地产的资金开始，进行投资机会研究。项目可行性研究、项目策划，这中间包括市场调研、项目主题定位，目标客户定位，规划设计建议，营销策划等，据此提出项目是否应该投资？科学的进行工程项目的效益分析并编制投资估算。对房地产企业而言可行性研究阶段的投资估算是整个项目控制的最为关键的一环。合理的计算投资估算细致做好投资估算，才能保证其它阶段的造价在合理范围，使投资控制目标能够实现。另外也要注意投资阶段的费用控制，对一个大中型项目来说，投资阶段的费用也是一个不小的数额。只要按决策阶段专业化、程序化，办事就能节约投资决策阶段的费用控制。

三、规划设计阶段的投资控制

设计质量是规划设计阶段首要控制要素，设计质量不仅是投资项目达到国家规定，功能达到某些要求，更重要的是项目建成交付使用产生经济效益多少。虽然设计费用占总投资的比例有限，但是对工程造价影响程度是很大，根据笔者多年所主持工程统计占项目投资的30～40%。因此设计质量要抓的就是优化设计方案问题。要改变重施工，轻设计的传统观点。控制费用应从设计抓起，通常项目投资，一般过程是规划概念设计、方案设计，扩初设计，技术设计，施工图设计，在各个设计阶段都需要编制相应的工程造价控制文件即投资估算，设计概算，修正概算，施工图预算，逐步由粗到细确定工程造价控制目标，并经过分 1

阶段审批、切块分解，层层控制工程造价，实现对投资限额控制和管理从而使设计与经济相接，做到对工程项目的限额设计。目前我国设计部门普遍存在重技术、轻经济的倾向，工程经济人员和设计人员工作不能紧密结合，缺乏相互协调，有关人员、责、权、利不明确，酿成设计阶段造价管理的积极性不高。表现为设计人员片面追求产值，忽视设计质量，为了争项目，抢时间不惜设计质量的好与差，造成涉及内容不全，深度不够，方案经济分析不足，估、概算失真，达不到对设计规范、设计标准、工程数量与概算指标等各方面的控制，给项目投资埋下隐患。因此投资开发商本身要具备一定专业知识，同时和设计人员密切联系，对结构形式，建筑装饰，材料设备都应慎重考虑，把设计做细、做深入，真正做到优化设计。另外，也不可忽视设计费也控制。设计费用占项目投资百分之几，对于中大型工程来讲所花费的投资也很可观。根据笔者多年实践经验，设计质量和项目投资额分析，设计费用低并不意味项目投资额小，所以设计费用的控制目标不是费用最小而是合理费用的界线。设计费用要把设计质量、项目控制综合考虑，在设计阶段采用招标形式选择设计单位或实行设计费用限额和设计费用奖励结合方法，把设计费用控制和质量结合起来，以获得技术先进、经济合理，设计最优方案。

四、施工阶段的投资控制

工程项目施工阶段是工程投资的具体实施阶段，也是建筑物实体形成阶段和人力、物力、财力消耗的主要阶段，投资支出大部分都要在这一阶段落实。影响施工投资费用要解决好几个方面问题：一是选择什么样的施工单位承担施工任务；二是采用什么招标方式选择施工单位；三是投资者与施工单位签订什么类型的承包合同；四是在具体的施工过程中如何进行有效造价控制。一个好的施工单位，必然具备良好自身素质。在施工过程中，可以保质量、保工期、保安全、履行合同应有的责任和义务；在工程实施阶段还要严格执行工程招标，保障建设资金的节约和合理有效使用，合同订立要规范、严密，职责、义务要分清，对影响造价、延误工期等因素要约定好，并以法定形式确定下来，保障承、发包双方合同权益。虽然在项目施工过程中，节约投资的可能性已不大，但浪费投资可能性却不小，因而仍然要对投资控制给予足够的重视，特别强化执行和检查两个职能。投资控制部门要专人对项目工程造价实施跟踪管理，随时收集各种工程造价动态变化资料，不仅要检查施工单位是否在规定的时间内完成了规定的工作。当工程发生索赔时，投资控制人员要仔细的审核施工单位提出索赔文件，并依据原有的合同文件、技术资料等，剔除其中不合理的索赔要求，另外建设单位要加强现场施工管理，严格控制来自施工方的工程变更、材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用，无特殊情况坚决不做设计变更。如确有必要，要先做预算，后花钱，对必要的工程变更，由专业预算人员与施工方当时算清应增减的款项，随时掌握工程造价的增加额度。避免积压成堆，心中无数。相关人员要督促施工方做好各种纪录，特别是隐蔽工程纪录及签证工作，减少结算时的扯皮现象，另外在工程中，材料和设备费约占工程费65%以上，一些主要设备如电梯、中央空调等都是开发商提供的，因此材料和设备是工程造价控制的重点，市场经济为材料和设备供应提供多渠道材料品种、设备形式、价格繁多。投资开发企业一定要严格的制度。有关人员一定要密切注意市场行情，掌握材料与设备信息价格及“物美价廉”渠道，确保所定材料、设备优良、价格合理；其次加强工程进度款的支付控制与管理，工程进度款的支付应根据施工合同和招标文件，按照施工实际完成工程量进行，做到拨款有度，心中有数；并随时检查进度款运用情况，保证施工过程如期按约正常进行。同时，建设单位一定要按相关程序办事，尊重科学，克服盲目指挥造成的浪费，特别是不能搞连带建设，随意增加设计内容，以免带来工程造价的上涨，将工程预算控制在设计概算以内，要避免投资的“三超”现象。

五、项目终结阶段的投资控制

工程项目的终结阶段是一种具有特殊性质的工作阶段，其工作量不大但比较复杂繁琐，相对来讲对相关审核人员要有深厚的专业基础和良好的职业道德。要确定终结阶段的工作责任，使终结阶段的工作切实有人负责。加强结算管理，严把审核关，严格审查工程量，根据施工合同要求，对工程量清单招标工程的结算，投标人的综合单价一次包死不作调整，对工程预算外的费用严格审核，不符合规定签证、设计变更，一律核减费用；凡合同明确包含的费用，属于风险包含的费用，未按合同条款履行的违约责任等一律核减其费用；对实际发生的工程量变更合工程量清单漏项或计算误差按合同的约定进行调整；结算时工程量清单中原有的项目，应按报价中的综合单价确定；工程量清单中有类似的项目，参照类似工程项目报价中的综合单价商定；工程量清单中没有的项目，按现行预算定额及有关规定结算。在工程结算中一定要实行复核和会签制度，监理工程师初审，企业预算部门复审，企业内部会审。另外要清楚的认识投资项目结算，不仅仅只是建设项目投入的土建和安装费，它还包括土地出让金、设计勘察费、设备购置和一切从这个建设项目中开支的全部费用。除此之外，为了进一步做好项目投资造价管理，保证结算价合理、准确、建设单位在做好监理审核、自身复核的基础上还应选择资质、社会信誉高的工程造价咨询机构对决算予以审核，发挥主要职能的专业单位特长，进一步把好造价关，降低投资成本。其次，终结阶段的费用控制也需注意，不可忽视建立费用限额与奖励结合制度，将其工作质量和工作费用有机结合起来进行控制。最后要切实做好投资者、建设单位、施工企业、使用部门相互交接制度，确保工程的使用价值完整，并能及时得到实现。

6.浅谈房地产开发质量控制 篇六

设计与施工阶段的控制是房地产开发成本控制的重点,本文提出了设计及施工阶段的`有效控制工程造价的手段及措施.使得有效的资金产生更大的经济效益.

作 者：冯磊 张艳琼  作者单位：冯磊(浙江大学建筑工程学院项目管理(建设工程)专业,浙江,杭州,310000)

张艳琼(浙江大学建筑工程学院区域与城市规划系,浙江,杭州,310000)

7.浅谈房地产开发质量控制 篇七

房地产开发阶段划分为以下四个大阶段:项目投资决策阶段、项目前期工作阶段、项目施工阶段和项目营销阶段。本文主要是针对目前房地产企业成本管理上的不足, 在项目开发的施工阶段进行有效成本控制提出以下几点措施。

1 采用挣值法控制施工进度和成本

挣值管理 (Earned Value Management, 简称EVM) 方法自20世纪60年代以来美国国防部应用于采购项目管理以来, 理论研究和实际案例证实了挣值管理作为项目管理的有效性。挣值管理是集工作范围、进度、成本目标一身的综合管理系统, 能为管理者清晰判断项目的进展状况而采取决策提供重要帮助。

挣值管理 (EVM) 是一个集项目工作范围, 进度安排和成本目标与整个项目控制过程中, 进而客观测量项目绩效和进展的一种管理方法。它通过确定已完成工作预算成本 (即挣值) , 并将其与已完成工作实际成本 (即实际成本) 、计划工作预算成本 (即计划预算) 相比较, 来测定项目绩效。在测定项目绩效过程中, 所有计划与实际的价值, 都用货币或工时, 人力表示其偏差, 反映项目绩效的完工程度。

挣值管理的目的是在保证项目目标不变的前提下, 通过对偏差的分析尽早地对项目完工时的最终进度指标与成本作出预算, 并分析偏差产生的原因, 实施相应的纠正措施, 从而降低项目实施风险。在使用挣值管理方法进行偏差分析时所程采用的评价指标是:进度偏差 (SV) , 成本偏差 (CV) , 进度绩效指数 (SPI) 和成本绩效指数 (CPI) 。

2 严格执行合同以有效管控动态成本

项目的动态成本简单的说就是项目的预计最终成本。动态成本是指项目启动后的任何一个时点, 对项目最终结算成本的预测。由于目标成本形成后, 受到材料、设备、劳动力等市场价格等变化, 以及设计变更、经济签证、工程量的变化等各因素的影响, 目标成本会以动态成本反映出来, 直到项目结束。

动态成本具体包含两部分内容:已经发生成本和待发生成本。已经发生成本包括已经发生合同和已确认变更;待发生成本包括已发生合同的预估变更和待发生的合约规划。具体为:

动态成本=已经发生成本+待发生成本= (已定合同+已定变更) + (待发生合约规划+已定合同的预估变更)

从公式中可以看出, 控制动态成本必须已定变更合同、待发生合约规划和已定合同的预定变更三方面出发。从这个三个方向出发, 可以实行三个控制有效管控动态成本。

2.1 控制已签合同的确认变更

对于已签的合同的确认变更, 难点在于变更是否能及时反映出来。变更如果不能及时反映出来, 会给成本的不可控制。房地产开发项目可以设计了三个保障控制合同变更。

(1) 强制性保障。要求双方签合同的时候就对签证、变更给予明确的界定和流程规定, 重点强调“如果施工方不及时申报变更, 有权不纳入结算”。并且所有的变更必须有开发项目公司签发的“变更指令单”为准。

(2) 合规性保障。为了避免扯皮和最后变更范围界定不清楚的问题, 施工方在变更申报时必须提供详尽的附件资料, 如图纸、清单等。

(3) 及时性保障。平时要做到“一单以估, 一月一统计”, 从而保障变更金额 (预估金额) 及时计入动态成本。

2.2 控制已签订合同的预估变更

预计变更是指分供方已经提出变更及变更金额但是房地产公司尚未确认, 或分供方未提出, 房地产公司预计要发生的合同金额增加情况, 主要包括预计发生的材料涨价、工程量变化等、预估的预算调整。进行合同的预估变更管理可以有效的避免后期变更集中爆发。

2.3 控制待发生合约规划

待发生合约的规划就是预计要签约的合同。这部门合约发生的变动可能性最大, 尤其是早期, 由于经验不足, 企业对后期的合约规划预估不准。导致合约规划产生变化的因素有:项目一开始合约规划所规定的合约范围不准确、事先没有做合约规划约定, 执行中大合同分拆小合同缺乏有效的管理控制。可以通过检查合约规划的范围、严控合约规划数量的过程、建立合约规划定期刷新机制等措施严控待发生合约成本。

3 精细化管理设备以缩减成本

根据施工的特点, 设备的选用应本着“先调剂、后租赁”的原则, 先充分利用企业内部的空闲设备, 不足的部分设备通过租赁解决。企业内部未使用闲置设备的充分利用, 可以节约房地产企业的资金, 提高设备的使用率提高经济效益。购置设备会产生大量的资金需求和增加设备的折旧费用, 增加项目的不可控成本。

设备租赁通过向设备出租方支付少量的租金就可以拥有项目需要的设备, 减少了项目资金的占用量, 降低了自身企业设备的折旧费用, 降低了工程成本。

4 严格审查承包商的索赔要求

针对目前施工单位采取“低价中标, 索陪赢利”工程承揽方式, 公司应该做好预测施工过程中有可能出现索赔的因素, 争取工程保险、做好风险控制措施。通过有效的转移、分散和合理规避风险, 提高工程质量, 尽可能地避免索赔事件的发生。严格审查承包方的索赔要求, 对施工单位在索赔项目上巧立名目、弄虚作假、以少多报、蒙哄欺骗等行为应予以驳回, 对遇到问题不及时办理签证赔付, 结算是搞突击、互相扯皮的现象应坚决制止。

通过以上几点措施对房地产开发项目施工工作阶段进行成本控制, 能有效地降低项目开发成本, 提高房地产开发项目的投资收益。

参考文献

[1]刘珂.加强施工企业物资管理的成本控制[J].质量学术观察, 2012:138-139.

[2]张俊.基于精益思想的房地产成本控制方法运用[J].中国外贸, 2012:121-122.

[3]董纯波.关于房地产开发成本控制探析[J].中国电子商务, 2012:305-306.

8.浅谈房地产开发质量控制 篇八

关键词：房地产开发；项目管理；成本控制

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文童编号：1006－8937(2009)16－0053－01

随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，势必在主观上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程成本，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是每一个房地产开发商面临的重要课题，也是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。

1项目前期规划设计阶段的成本控制

前期成本控制表现为项目的论证及设计，形成投资估算及设计概算。房地产开发项目前期成本控制对于整个工程的成本控制作用重大，其对其对工程造价的影响可能达到75％以上。

1.1营运方案的编制、决策和执行

房地产开发商应对整个项目的开发做好定位、营运方案，并向各有关职能部门及所委托的工程管理公司就营运方案进行技术交底，给出明确的各项成本控制指标，对成本控制、开发意图有一个统一的意识。工程管理公司再将各项控制指标细分到工程管理的各专业、各环节，以指导下一步的设计、工程招标发包、现场管理等各项工作。

1.2做好规划设计阶段的成本控制

工程设计是整个工程项目开始实施的龙头，是决定投资规模大小、提高经济效益的决定性环节。规划设计需要考虑商品住宅销售的市场和利润的大小，如高层、多层的搭配比例要合理，容积率指数和设计平面组合等等应适应市场发展的需要，只有这样才会有利于产品销售，同时也会提高房地产开发商的经济效益。

①确定合理的容积率及明确设计范围。在与设计单位签订设计合同时，应明确具体设计范围，特别是各种钢结构、幕墙等小配件的设计均应在总体设计合同内，避免再由别的专业公司另行设造成设计费用增加，及各工程配合不当引起的预埋件后埋、装饰图纸立面设计与土建图纸结构设计不吻合而造成的浪费现象。另外，水电图纸不能及供，特别是供配电图纸往往在工程竣工验收前二、三个月才提供，会造成电梯调试、验收要另外拉接临时电从而增加工程成本。上述现象在许多楼盘开发中都发生，应力求避免。

②加强设计阶段的经济论证。工程设计是工程建设的关键环节，这个阶段决定整个工程的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化等，它将直接影响工程的总造价和工程建设的综合效益。统计资料显示，此阶段的费用相当于工程全部费用的1％左右，但对建设项目投资的影响程度达70％以上。控制工程造价的关键在于项目实施之前的项目决策和设计阶段，要想使工程成本控制在预期的目标之内，最常用的方法就是限额设计。这里所说的限额设计并不是一味考虑节约投资，而是在保证使用功能和预期外观效果等前提下尽量节约成本，它包含了尊重科学、尊重事实、保证设计预期效果的实际内容。

③加强设计质量检查监督，提高图纸设计质量，尽量减少设计变更。加强设计质量检查监督，提高图纸设计质量，尽量减少设计变更对于工程造价的控制也是至关重要的。比如在广东省佛山市某约8万m²商住楼开发项目的水电图纸审查中，共为该项目节省约150万元。原因是该设计单位为广州地区的某设计院，他们按省会广州地区的用电负荷标准及给水、消防地方要求来设计，而广州地方设计标准高于佛山地区及国家规范标准要求，造成了过分设计。因此，在设计中要考同地区的验收标准有所不同，要求设计单位不能死搬硬套减少不必要的浪费。

2施工准备及实施阶段的成本控制

2.1加强合同管理

房地产开发过程中的各种支出基本上都是以各种各样的合同、协议为依据的，所以合同管理是控制这些支出的一个有效途径。

①工程施工范本要严格按照各省建设厅发布的最新合同范本，而专项工程施工合同也应通过多年经验的积累整理，寻求一套各房地产开发商最适合自身情况的自有的标准格式，并应根据工程开发经验得失做出不断的修订。同时根据施工管理过程中不断出现的新情况、新问题，不断在合同条款中补充施工管理中遇到的管理依据空白，使合同切实起到现场施工管理依据的作用。②开发企业的各个部门都有签订合同或协议的权利，所以公司必须制定严格规范的合同签订流程，以防止各部门的越轨操作。加强企业对合同的管理，所有的合同协议要按内容统一编号，分类归档，便于管理和查阅，在付款时按照合同内容进行支付，并要制定严格规范的合同审查、会签批准制度。

2.2控制新工程造价。加强对资金计划执行的监管

资金计划是建立在项目的各项合同被确定和项目总体进度计划被确认合理的基础上的，所以这就要求成本控制人员与工程管理人员能够相互配合，扎实地做好基础工作。施工阶段工程款的支付是以资金计划为前提的，它应同施工进度计划相协调，在施工进度计划和资金计划的总框架下监控项目，可使工程管理清晰明了，预防和减少一系列的问题。

2.3建立合理的工程签证制度。严格审核施工方案

工程签证是工程项目编制预结算的重要依据之一，是施工企业在中标后增加收入的主要手段。签证管理制度应清晰的确定工程、监理、预算合同等有关部门在签办工程签证时的责任，分工必须明确，权力不宜过分集中。在组织工程施工时，要充分考虑到各种配套设施及大、小市政工程能否与主工程同步进行，尽量避免由于需要临时供水、供电而产生的费用，以及减少由于二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。并且对于开发商指定的专业分包队伍要及时安排其进场，配合管道预埋，减少总包单位的索赔及其他额外费用，对基坑支护方案的技术可行性及造价经济方面应作认真的评审，特别要把工期缩短的经济效益与工程支出成本综合考虑。

2.4加强设备和材料的品质与价格管理

工程材料和设备也是工程开发过程中比较大的成本投入，对于设备和材料的购买一定要做好科学的管理和规划，特别是大宗材料设备订货，应货比三家，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。通常操作方式有：总承包单位采购；自行采购；甲方限价承包单位采购。三种采购方式各有特点，开发商可以根据实际情况选用。

3项目后期竣工验收阶段的成本控制

9.浅谈房地产开发质量控制 篇九

1.对内部控制制度建设认识不足

当前，在国有企业房地产开发过程中，将主要精力都放在房地产商品的开发和销售上，认为内部控制不能产生直接经济价值，对内部控制制度建设不够重视。加之对内部控制制度缺乏深入的认识，这就导致在内部控制制度建设上只停留在一些基本的内部控制操作上，没有形成一个完整的制度体系。在房地产开发项目实施过程中，多侧重于事后控制，对事前的预防控制较为忽视，这就给内部控制的执行带来了较大影响。

2.对风险管理的研究和处置力度较小

当前，国有企业房地产开发项目中风险管理活动没有专门人员和机构负责，在风险管理中，每个人及每个部门只针对自己的工作采取一定的措施，缺乏全局性和系统性。部分企业自身对风险及风险管理缺乏认识，对风险管理工作缺乏积极性和系统性，不仅事前风险管理缺位，且在事中和事后风险管理工作中存在较强的随意性。对风险管理较为被动，不能主动识别、评估、管理和监控企业的主要业务风险，在风险管理工作中存在着瞬时性和间断性，且缺乏对风险的定期复核和评估，导致房地产开发过程中对风险的规避能力缺乏，不能有效适应环境变化。

二、完善国有企业房地产开发项目内部控制制度建设和风险管理的措施

（一）制度建设和风险管理要坚持相关原则

1.合法性原则

企业制度建设和风险管理的相关措施在制定时需要在法律法规框架内进行，因此，在房地产开发项目实施过程中，制定内部控制和风险管理需要遵循合法性原则，从而保障制度的有效性。

2.全面性原则

在符合内部控制要素要求的前提下，业务流程的设计必须能覆盖企业经营管理的各个环节，并将业务流程中的关键控制点落实到决策、执行、监督等各环节，不得留有制度上的空白或遗漏。

3.审慎性原则

企业制定内部控制制度是为了能实现对各种风险的有效防范，因此建立内部控制制度时要保持审慎性的原则，确保能将各种风险控制在许可的范围内，对企业经营过程中可能存在的风险进行预测，并采取切实可行的控制措施来减少风险的发生概率和可能带来的损坏。

4.前瞻性原则

企业内部控制制度需要具有良好的前瞻性，不仅要满足企业风险管理的需求，且当企业内部环境发生变化时，内部控制制度能及时进行适当调整和完善，确保与企业经营战略、方针及管理要求相适应。

（二）完善企业内部控制环境

对企业管理者讲，需要对内部控制的重要性给予充分重视，强化自身内部控制意识，确保企业内部控制制度得到有效落实和执行，将内部控制制度建设作为企业的一项长期任务来抓。同时要履行好监控、引导和监督责任。加强企业文化建设，建立统一的价值观和道德标准，并制定员工行为准则，认真考虑企业的社会责任，合法、公平、公正地处理企业与利益相关各方的关系。

（三）构筑严密的控防体系

在房地产开发项目实施过程中，需要建立起重要的监控防线，明确相关人员的业务权限及应承担的责任。同时还要强化监督职能，在常规的会计核算基础上，需要加强对各岗位及各项业务的核查。另外，还要确保内部审计的相对独立性，通过对企业进行常规稽核、离任审计、监督审查企业的会计报表，还要对企业会计部门强化内部控制，确保会计信息的真实性和可靠性。

（四）构建风险管理控制框架和流程

建立企业风险管理系统，在组织上设立专门的风险管理岗位，并设计风险管理流程，流程范围覆盖项目相关的各个部门。在风险控制框架中，风险的等级要从成本、进度等指标上设置不同的组织等级进行处理。

三、结语

内部控制和风险管理作为国有企业房地产开发项目实施过程中不可或缺的重要部分，对企业管理水平的提升具有非常重要的意义，因此需要加强企业的内部控制，完善内部控制体系，提高企业应对风险的能力。

参考文献：

10.浅谈房地产开发质量控制 篇十

【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款合作协议履行过程中的法律风险控制文章。实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封对开发商的影响。

房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防

一、开发商按揭贷款主要操作流程

（一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。

（二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。

（三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。

（四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。

二、按揭中的各种法律关系

从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人和保险公司。其他还包括律师、房屋中介机构等。各主体之间的法律关系分别为：

（一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。

（二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据购房人的个人情况、资信情况确定是否同意放款以及具体方式，双方签署借贷合同。

（三）购房人与银行之间的抵押担保关系。购房人在向银行申请贷款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行。这需要在产权证下发后，方能实现，在此之前由开发商提供阶段性担保。

（四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。由于在按揭过程中，房屋尚未取得产权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。此时银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的一般保证或连带责任保证。

（五）购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为规避银行的贷款回收风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须将房屋在贷款期间投保财产险，并承担费用，银行为受益人。发生保险事故后保险公司支付的保险理赔费用优先偿还购房人所欠银行贷款。

三、开发商按揭贷款法律风险

由于按揭贷款涉及的法律主体多，各个主体之间的法律关系就显得更为复杂。如果对其中的一个法律关系的处理与把握稍微不慎，就会引起连锁的“多米诺骨牌”效应。笔者对开发商的按揭贷款法律风险作以下分析。

（一）承担保证责任的风险。

根据我国《担保法》的规定，开发商为购房人提供一般或连带的保证担保（绝大部分为连带保证），就必然会存在承担保证责任的风险。其保证责任的引起是由于购房人未按合同约定按期偿还银行按揭贷款所造成的。一旦购房人发生此种情况，银行可以将开发商和购房人作为共同被告要求承担连带责任。而购房人与开发商比起来，明显的要开发商首先承担责任是银行的首选，开发商会因此承担向银行偿还贷款本息及滞纳金。

（二）与此相关的其他法律风险。1.与银行有关的法律风险。

（1）银行逾期放款或未按购房人要求放款。银行在放贷之前，应由购房人与开发商签订《商品房买卖合同》并缴纳首付款。而银行能否如期并按购房人要求的金额及年限提供剩余的按揭贷款，则需要经过银行的严格的资料审查及审批程序。由于资源掌握的不均衡性，银行极有可能不按期放贷。而在开发商与银行的按揭合作协议中基本没有关于银行逾期放款的违约责任，即便是有，可能也只是具有形式而无实质性内容。对于开发过程中最重要的“生命线”资金，一旦延迟放贷轻则影响开发周期，重则导致项目瘫痪乃至于“烂尾”。

（2）银行因各种原因办理抵押登记延后。由于开发商为购房人提供的是阶段性的连带保证，只要购房人所购房屋办理完产权登记，就可以办理抵押登记了，开发商也就此脱离了连带保证责任。因为开发商的偿还能力无论从哪个角度，作为购房人来说都是无法相提并论的。所以即便是房产证下来后银行也不急着办理抵押登记，并以种种理由拖延。虽然可以依据合同或公平原则去追究银行的责任，但在实践中予以实现是具有相当难度的，基于与银行的特定关系，开发商是有苦说不出，到头来只能“自我承受和自我消化”。

（3）银行的消极行使权利，导致开发商受损。如果在现实中出现了购房人延期付款的情形，按照贷款合同，银行是有权解除贷款合同的。但银行并不着急与购房人解约，而是根据银行与开发商的按揭合作协议，要求开发商承担还款保证责任，并直接从开发商的保证金账户中划转。开发商能做的也只是通过各种方式去要求购房人按期还款，从而转嫁了矛盾和风险，使开发商处于两难境地。2.因购房人的行为而导致的法律风险

与银行相比，无论是资金实力、个人资信、既往合作、诚信程度等，购房人均不能与银行等量齐观，因此无论产生的风险种类或风险程度都是大于银行的。

（1）购房人未按约定期限还款。由于开发商在抵押登记前承担的是连带保证责任，一旦购房人逾期还款，银行或者从开发商的账户中扣划保证金，或者提前收回贷款并要求开发商承担代偿义务。所以即使是开发商房屋建设与交付，但在此后的一段时间内，购房人能不能按时还款，成为开发商头上的一颗“定时炸弹”，随时会因为购房人的各种原因如经济危机、房屋质量等，导致开发商要为此先行承担责任。

（2）购房人欺骗贷款行为。欺骗的行为具体表现在：提供虚假的法律文件资料、对提供的文件资料进行变造，以他人名义申请贷款等。现行的银行审查制度虽然形式上看似严格，但其多半还停留在形式审查阶段，加之诚信体系建设的缺失，一旦出现购房人提供虚假文件资料的情况出现，则银行首先拒绝放贷，其次要解除贷款协议，开发商可能要为此承担违约责任。

（3）拖延办理产权证。由于购房人的原因，如欠交房款，未将有关办产权的税费及时交纳，或者其他原因在开发商具备办证条件后不积极办理，导致房产证办理一拖再拖，抵押登记无法进行，开发商的保证责任也无法及时解除，从而无形中延长了开发商的保证责任。

（4）购房人因其他客观原因导致的风险。由于开发商销售的对象是不特定的社会群体，购房人随时都有可能出现有碍于及时还款的情况出现，如购房人死亡、经济危机或破产、丧失支付能力等等，出现这种情况，开发商就可能要承担代偿责任。

3.开发商追偿权能否实现的风险

开发商在承担了代偿责任后，向购房人追偿时能否实现的风险。开发商在承担代偿责任后追偿能否实现，受以下条件的限制：（1）要求购房人继续履行合同的前提是购房人具备履行能力，但从按揭的角度看，按揭购房人已经在事实上不再具备这样的条件。（2）开发商解除合同，要求购房人返还房屋，并向购房人返还首付款。但在贷款的偿还上，涉及一个偿还主体问题，即是开发商直接将贷款偿还给银行还是由购房人还给银行，复杂的法律关系给开发商的善后处理造成极大的负担。

4.有关法律政策的风险

（1）《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。按照该规定，开发商在按揭保证期间，如果购房人所购开发商的房屋因其他原因被预查封，且又拖欠银行贷款的，开发商在承担保证责任后收回已被法院预查封的房屋可能性很小，开发商容易变成最后的受害者。

（2）最高人民法院于2004年11月4日实施的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定保护了购房人的基本生存利益，但如果开发商承担了保证责任，由于无法依法收回房屋，开发商因此需要承担的风险在所难免。

四、开发商按揭贷款法律风险防范

（一）采取替代责任方式。

1.由专业的担保公司为购房人提供连带责任担保。这样做的好处是可以避免开发商在将房屋售出后，还要继续承担理应转移的社会职能，减轻开发商的精神压力和经济负担，更好地投入到产品的品质提高和市场建设中去，而担保公司又因此拓宽了业务领域。但此种方式的前提或困难在于：

（1）担保公司出于避险的目的，不愿意涉及这一领域的业务。（2）担保公司目前的实力有限，对小的开发项目尚可，但达到一定规模的，恐怕就力不从心了。

（3）开发商与担保公司既往的或曾经有过的合作关系，这对是否能采取此种方式至关重要。

（4）在担保费用的负担上，开发商和购房人能否达成一致。（5）现行法律或者政策方面应给予一定的保障和支持。2.赋予商品房预售抵押的生效法律效力。因为根据我国现行法律规定，不动产的抵押，需经过抵押登记方能生效，而在产权证下发到购房人前，房屋抵押无法在法律上达到生效的条件。所以，在产权证下发到购房人前，开发商为了销售以及回款，不得不去承担连带保证责任的风险。根据《城市房地产抵押管理办法》第3条第4款规定，“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”从此条规定看，似乎应隐含着预售的商品房也是可以办理抵押的。北京市房地产管理部门目前已经开始接受办理预售商品房的抵押登记，其中的关键环节是房地产管理部门能否制定好流程，并且作为银行的开发商能否接受。

（二）在按揭现行操作方式下完善合同条款。

如果短期内改变现行按揭贷款的模式和流程难度过大，涉及多方面的协调与配合，那么现阶段把好合同的签约质量关，是一种比较具有实效性的方式。

1.与银行的按揭合作协议。

首先，应当增加约定办理抵押登记期限的条款。开发商应在与银行的按揭合作协议中约定，如开发商在办理完毕购房人所购房屋产权证并向银行提供后多少个工作日内，银行应办理完毕抵押登记手续，逾期办理银行应对由此造成开发商增加损失赔偿，并按逾期的期限承担相应的违约责任，由此督促银行加快办理速度。其次，约定银行逾期放款的违约责任。购房人按银行要求提供真实文件资料后，银行经过审查，在规定的期限内将贷款打入开发商账户。无正当理由出现逾期的，银行应向开发商承担违约责任。但是上述两点的难点在于银行能否接受这样的条款，我们应当看到在房地产资金融通市场上还是贷出方的市场。2.开发商与购房人的《商品房买卖合同》。

在与购房人签订的《商品房买卖合同》中应对下列问题予以明确：（1）与购房人明确开发商承担保证责任的解约权。在购房人逾期偿还银行月供情形下，在银行不积极履行解约权的条件下，在《商品房买卖合同》协议中约定，明确开发商在银行的保证金账户因购房人逾期还款原因被扣划的（可约定具体扣划次数或金额），开发商可以解除《商品房买卖合同》，同时可约定购房人应承担因此产生的违约责任。（2）与购房人关于产权证的办理问题的约定。因为在实际中，可能出现多种原因导致购房人不积极办理产权或怠于行使权利，如个人经济问题，产生退房打算等。所以在办理产权时，购房人往往不积极主动。所以应在《商品房买卖合同》中严格约束购房人办理产权证时的相关义务。如不及时到场导致办理延期，不交纳税费而造成办理拖延，购房人都要为此承担相应的违约责任。

（三）其他风险预防措施。1.与银行做好沟通与协调工作。

由于能够提供按揭贷款的商业银行众多，每个银行的审贷标准又各有差别。因此，作为开发商应与合作银行在按揭的审查标准上保持良好的沟通，如要求银行提供详细的标准，对房地产开发商按揭业务人员进行相关培训等。以此保证信息的对称和通畅，使审查不再成为按揭的阻碍。2.完备事先防范程序。

目前按揭的做法是开发商与购房人先行签订买卖合同，然后再向银行申请，由银行进行资料审查。很多则是由于按揭人不符合条件而银行拒绝放贷，从而导致了办理期限的延后和资金使用计划的变更。在实际中，可以采取先向银行提供资料的办法，在银行初步审查无大的问题时，开发商再与购房人签订合同，正式向银行申请贷款。但程序的增加可能会导致银行的工作量增大。3.办理产权证手续的事先准备。

为防止购房人在入住后拖延办理产权证，开发商在为购房人办理入住时可以要求购房人将相关税费先行交齐，如契税、公共维修基金、印花税等，同时提供办理产权的委托手续及相关证件，这样能够保证在将来办理产权出现迟滞时，不会从根本上造成延误。

（四）明确法院有关预查封的情形。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，预查封主要指法院对被执行人尚未取得权属证明的不动产所采取的诉讼保全和执行措施，其效力等同于查封。如果不动产在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，查封期限从预查封之日起计算。预查封的期限为两年，届满可以续封一次，续封期限为1年，特殊情况经高级人民法院批准，可再续封1年。由此可见，预查封措施的采取对于开发商来说，是存在相当风险的。其有下列数种情形：

1.对开发商全部缴纳土地使用权出让金，但尚未办理土地使用权登记的，法院可以开发商为被执行人，对土地使用权进行预查封.2.开发商部分缴纳土地使用权出让金尚未办理权属登记的，可分割的土地使用权，对经国土管理部分确认后土地使用权预查封。不可分割的，可全部进行预查封。开发商在规定期限未缴纳土地出让金的，政府收回土地使用权同时，将应退还的土地出让金由法院处理，预查封自动解除。3.开发商办理了商品房预售许可证尚未出售的房屋，法院可以开发商为被执行人，对房屋进行预查封。

4.购房人所购房屋开发商已办理了房屋权属初始登记手续的，法院可将购房人作为被执行人，对该房屋进行预查封。

5.购房人与开发商签订了《商品房预售合同》，并办理了预售备案登记，法院可将购房人作为被执行人，对所购房屋进行预查封。6.开发商与购房人签订《商品房预售合同》后，购房人已支付部分或全部房款并已入住的，尚未办理产权过户登记手续，法院可将开发商作为被执行人对房屋进行预查封。其中在购房人支付全款情况下，购房人对未办理产权过户登记没有过错的，法院不得以开发商为被执行人进行预查封。

7.开发商与购房人签订《商品房预售合同》，支付部分房款并入住的，开发商在合同中约定保留房屋所有权。如果第三人向开发商支付剩余房款或第三人书面同意剩余房款从房屋变价款中优先支付，法院可应第三人的申请将购房人作为被执行人，对房屋进行预查封。

所以，对于法院的预查封措施，最好的风险防范措施莫过于完善自身的法律体系建设，加强风险防范的预警机制，对可能发生的问题作出正确的、预见性的判断，才能达到最终的开发目的。

11.浅谈房地产开发质量控制 篇十一

关键词：房地产开发全过程成本管理与控制

Abstract：To the development of real estate enterprises should depend on cost competitioncost towinning.Cost management and control need to do all staff participates，All the people are conscious of cost management。Cost management and control of the emphasis on the three stages：1、Design stage of economic more2、The process of change and visa control3、Completed and ready to stage

国家出台对商品房价格制约的各种政策后，房地产企业的发展转向靠成本竞争取胜的策略是首选，成本的管理与控制是房地产企业管理的重要职能之一。项目的成本管理与控制，就是指在项目成本的形成过程中，对整个工程开发过程中所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正工程开发过程中发生的偏差，把各项实际生产费用发生额控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现。

因此要做好房地产开发的成本管理与控制工作，首先必须明确的一点是成本管理与控制应该是全员管理与控制。成本管理与控制决不单纯是工程预算人员、项目管理人员或财务人员的工作，而是全体员工的共同任务。成本管理与控制要做到全员参与，树立全员成本控制意识。

在此笔者结合自己在房地产行业多年的工作经验谈一些对房地产开发成本管理与控制的看法，项目成本意识必须贯穿整个项目开发的始终。房地产开发要通过以下三个阶段性目标来进行开发成本的过程控制管理：

1、设计阶段的成本管理与控制

设计阶段是建设项目造价控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程费用中所占比例不大，一般只占建安造价的1％～2％，但对工程造价的影响可达75％以上。合理科学的设计可降低工程造价10％以上，尤其是在主材的设计指标的控制上，例如钢筋、混凝土的含量。但在工程设计中，不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从而影响了项目造价的有效控制。例如，某商业写字楼空调系统冬季室内设计温度18℃即可满足舒适度要求，设计却按23℃考虑，既造成了浪费，又不适应人体生理要求。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目造价的影响是极其重要的。

首先应积极推行限额设计，健全设计经济责任制。限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计，总概算控制技术设计和施工图设计，从而避免设计部门为设计上的工作方便或是为过分保护自身设计不出问题而不惜加大设计的安全系数，以牺牲业主方的工程造价的控制为代价。比如某小高层住宅工程的钢筋含量，本来钢筋含量每平米设计65公斤就满足要求了，但设计方为保守起见而设计了每平米85公斤，这样每平米钢筋材料造价就增加了13%，可见，推行限额设计的必要性。把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易被突破。

其次设立专门的审查部门对设计单位设计的图纸进行全面的审查，防止设计粗糙。比如某住宅工程，住宅楼首层标高0.00米处有一层钢筋混凝土板，住宅楼周围是地下车库，地下车库的顶板标高是-1.2米，因为其设计为了省事，在住宅楼下面标高-1.2米处又设计了一层钢筋混凝土板，在高度为1.2米的范围内设计了两层钢筋混凝土板，这样就造成了一层板的浪费。后来在建设方审图过程中发现了，并及时通知了设计院进行了改正，从而避免了不必要的造价浪费。

只有在设计阶段切实做好工程项目建设的造价控制，才能为以后工程建设各阶段的造价控制打好基础，确保工程造价控制目标的实现。

2、项目实施阶段的成本管理

施工阶段是资金投入最大的阶段，是招投标工作的延伸，是合同实施的具体化。抓好过程管理，减少工程索赔；建立建设监理制，对工程质量、进度、造价进行全面控制；从技术、经济方面采取措施控制工程造价；控制建设工程价款的结算工程。

2.1工程变更

变更时应对造价进行分析，才能够心中有数，特别需要注意施工方提出的变更，要分析是否真需要变更，防止施工单位投标时采取的不平衡报价而使工程造价超高。比如：某工程，施工方在投标的时候因为对外墙面石材工程单价报低了，造成该分项工程亏损，所以施工方就提出要求变更，称此石材厂家生产能力有限不能满足本工程数量的需要，要求改用其他厂家的石材，后建设方查实是施工方想通过更换材料厂家而使该分项工程“扭亏为盈”。这是施工方对投标报价低的项目常采用的方法，要值得注意。

2.2工程签证

由于在工程现场中，通常建设方的工程师由于专业分工所限，所以对工程预结算的知识了解不够，如果签证不好会造成结算时的扯皮。比如某住宅工程在地下室底板钢筋绑扎的施工中，接到工程变更通知钢筋的型号等有变化，对已施工的钢筋工程需要进行拆除，当时建设方的工程师就在签证单上写上了地下室钢筋需要拆除，未写明具体部位，结果结算的时候造成建设方造价审核人员与施工方就这问题产生了扯皮，到底是整个地下室的底板钢筋要拆除还是局部已施工的底板钢筋要拆除。为避免类似情况的出现，要求现场建设方现场管理人员做好以下工作：1）签量不签消耗；2）签量不签价；3）不能与合同相抵触；4）签单价不签总价；5）签量应有明细计算式及相关图形；6）签证事项的相关来源应清楚。

2.3乙供材料

主要对招标时规定品牌的材料加以控制，注意实际施工采购的材料品牌规格型号是否与招标一致，在这过程中一定做好记录，如果不一致不应给予进场，如果进场时忽视了，那么在结算时进行调整。

2.4工程进度款

进度款的支付通常是先由施工方提供进度工程量，然后经由现场监理核实有关工程量并审核是否按合同有关规定编制进度工程量，再提交建设方审核确认后支付进度款。支付金额应严格按合同，且应按实际施工进度情况进行计算，要特别注意扣除分包项目、保修金及甲供材料，注意考虑单价合同中的清单工程量招标时一般偏大，不能完全以招标的工程量清单量来计算，而应该以实际发生的数量计算。

3、竣工结算阶段的造价控制

竣工资料通常包括竣工图、结算书、有关签证及会议纪要、往来书信等，特别需要注意的是竣工图必须要经现场监理和业主现场勘察核实是否跟实际施工状况一致，否则无论是建设方结算人員还是社会造价咨询公司都是以竣工图纸为依据来核实工程量及工程项目的，所以显得非常重要了。

当双方产生争议的时候，建设方最好召集相关当事人员对现场实际做出说明，了解情况后甲方内部应召集会议形成一致意见后与总包施工单位进行洽商。应注意定额疑问可以咨询相关主管部门，但对于合同原则问题应法院来裁决。