房地产开发贷监管政策（精选6篇）
1.房地产开发贷监管政策 篇一
取消“90平方米以下户型占70%以上”的规定
《意见》要求各市、县(区)强化规划引领，加快编制本地区《城镇住房建设“十三五”发展规划》及年度实施计划，报自治区住建厅备案，并向社会公示。年度房地产企业销售面积达不到可售总面积50%的，不再审批新的.开发楼盘。房地产企业销售面积达不到可售总面积50%的，不再审批新的开发楼盘。
各市、县(区)将严格控制年度土地供应规模，对闲置住房用地面积超过已批准住房用地总面积10%以上的地区，不再增加住房新增用地指标。
我区将优化住房市场供应结构，此次取消了新建商品住房建设项目中“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定，允许有调整户型结构需求的房地产开发企业在不改变用地性质和容积率等前提下，适当调整套型结构。对尚未开工建设的房地产用地，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，满足市场需求。
停止新建保障性住房从存量房中筹集房源
通过政府回购安置增加共有产权住房供应
《意见》要求各市、县(区)要因地制宜，分类施策，着力构建商品房、公共租赁住房和共有产权住房“三位一体”住房供应体系。商品房库存量较大的市、县(区)，停止新建公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房项目，打通商品房和保障性住房连接通道，从存量房市场中筹集公租房源，积极开展共有产权住房供应工作。
对于商品房库存量较大的市、县(区)，采取居民自主购买、政府购买安置和货币直接补偿等形式，加大棚户区改造货币安置力度。棚户区居民选择货币补偿用于购买普通商品住房，购房成交价格不超过货币补偿总额的，对新购房屋免征契税。棚户区居民选择房屋产权调换且不需补缴房屋产权差价的，对新换房屋免征契税。棚户区居民取得的货币安置补偿款按规定免征个人所得税。
各市、县政府通过租赁型、棚改型、自住型、政企合作型等方式，积极开展共有产权住房供应工作。特别是商品住房存量较大的地区，要通过政府回购安置方式，增加共有产权住房供应，切实解决新增住房困难家庭的住房问题。
2.房地产开发贷监管政策 篇二
关键词：次贷危机,金融监管,次级房屋抵押贷款
在整体金融市场比较宽松的情况下, 次级贷款引发的局部金融风险迅速向整个金融体系蔓延, 造成了对整个经济的巨大冲击。虽然金融监管在此次危机中承担的责任未有定论, 但是为了防止危机进一步拖垮经济, 发达国家政府迫不及待地改革金融监管。美国提出了《现代化金融监管结构蓝图》, 2008年4月11日在华盛顿召开的七国集团 (G7) 财长与央行行长会议重点讨论了监管机制改革。与之相配合, 巴塞尔银行监管委员会于2008年4月16日发布了更加严格的银行运行监管规则大纲, 计划加强巴塞尔协议II (即新资本协议) 的某些规定。如同以往的金融监管改革, 各国彼此影响, 新一轮的金融监管改革在各个主要国家开始。
一、次贷危机的成因分析
上个世纪90年代中期开始, 资产证券化的兴起助推美国次级按揭贷款市场的发展。住房抵押贷款公司将抵押贷款资产出售给投资银行, 投资银行将抵押贷款资产与其他资产组合成能产生稳定现金流的资产池, 并以此为基础发行债券。以投资银行为代表的金融机构将资产池内资产按风险由高到低分类打包为股权级、中间级和受欢迎投资级债类资产, 分别出售给具有不同风险偏好和收益要求的投资者。以这种形式发行的债券属于CDO (抵押债务权益) , 相关的债券称为次级住房按揭债券。
随着美国房地产市场降温, 在过去二十年得到迅猛发展的次级按揭贷款市场于2006年开始走软。2007年爆发的美国次贷危机, 不是一种简单的因素引起的, 而是多种原因共同作用的结果。
(一) 直接原因
直接的原因就是2006年以来的, 美国利率的持续上升和房价的大幅缩水。2001年至2003年期间, 美联储连续降息12次, 长期的低利率政策导致美国购房热情急剧上升。然而自06年以来的美国多次加息, 使得美国住房市场迅速降温, 尤其是短期利率的提高, 使得次级抵押贷款的还款利率大幅上升, 购房者的还贷负担大为加重;同时, 住房市场的持续降温, 也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款, 进而引发次贷危机。
(二) 间接原因
间接原因主要包括:首先, 盲目为房贷者提供宽松的抵押贷款条件, 降低房贷前期的偿债负担。在房地产市场快速升温阶段, 美国金融机构为招揽次贷客户采取了低首付甚至零首付的贷款方式, 加速了美国次贷市场的过分膨胀;其次, 高风险房贷市场的金融创新产品使得次贷市场的债务链过长, 导致市场风险向信用风险和流动性风险转化;第三, 信用评级机构在次级贷款的评级问题上不够审慎, 对许多债券给予了AAA级, 促使了许多养老基金、投资基金、对冲基金的大量购买, 为次贷危机的爆发埋下了隐患。
(三) 深层原因
深层原因是美国的高消费、低储蓄。按揭贷款就是贷款机构根据购房消费者的收入情况和信用情况为其安排了买房分期付款方式, 大大增加了其消费效用水平。在购房消费者的储蓄水平较高时, 即使收入水平不变, 他所申请的按揭贷款也不会出现还款困难。然而, 购房消费者的储蓄不足甚至是零储蓄或负储蓄时, 他的收入水平就不能完全偿还随利率上升而增长的贷款本息, 贷款的违约随之发生。
二、次贷危机引发的对金融监管的思考
美国人的超前消费方式为次贷危机埋下了社会基础, 过于宽松的货币政策是危机的重要因素, 而银行和金融机构违规操作则是危机爆发的导火索。而次贷危机产生的机理则是市场难以预计的, 货币政策是难以把握的, 在没能彻底找到避免次贷危机的方法之时, 我们应当从金融监管方面下手, 增强金融风险防范意识, 加强信息披露与金融监管, 各大商业银行理应配合政府的货币政策审慎放贷, 提高住房按揭贷款的标准, 从而抑制流动性过剩, 逐步挤压房产泡沫, 将危机扼杀。
次贷危机爆发之后, 美国与西方各发达国家采取了一系列补救措施, 推动了金融监管体制的改革。在近期举行的七国集团金融稳定论坛会议上, 也提出了多项加强监管改革的措施。综合来看, 金融稳定和风险监管是此次加强监管的核心内容。G7金融稳定论坛发布了《采取措施加强市场和金融机构的风险应对能力》的建议报告, 建议采取的措施包括:强化资本、流动性和风险管理;提高市场透明度和估值水平;改变评级机构的角色和作用;强化监管机构的风险反应能力;加强应对金融危机的安排。
次贷危机的爆发很大一部分归因于住房按揭贷款门槛降低和监管部门的失职, 也表明以金融结构内部监管为主、外部监管为辅的风险管理和监管理念无法克服市场固有的缺陷, 因为一方面由于追逐利润的动机可能使机构作出非理性行为, 另一方面由于金融机构只对机构自身负责, 而不对市场整体风险负责, 极易埋下系统性风险的隐患。因此, 第一, 应改变过度依赖内部监管的理念, 加强外部监管。第二, 金融创新不是万能的, 落后的监管体制跟不上创新的步伐就容易引发金融危机。第三, 采取适当的综合监管措施, 加强央行金融稳定的职能, 加强跨国监管。
三、次贷危机下我国金融监管改进的策略
(一) 完善金融监管组织体系和法制体系
要逐步建立起包括金融监管当局监管、行业组织自律、金融机构内控、社会监督配合的大系统监管体系。首先, 发挥“一行三会”专门机构的监管力量, 完善整个金融业监管的组织体系;其次, 健全各金融行业的自律性组织。金融机构要通过建立一整套内部控制制度, 控制经营风险, 提高经营效益, 其着眼点在于保证金融资产, 金融工具的安全性和流动性, 防范经营风险。虽然, 我国已建立了证券业的自律组织证券业协会和银行业的自律组织银行业协会, 但这两个自律组织的作用尚未得到充分发挥。证券业协会带有比较浓厚的行政色彩, 而银行业协会其发挥作用的空间也是十分有限;第三, 充分发挥社会中介机构的社会监督作用, 即由合法成立的并经中央监管机构认可的会计师事务所、审计事务所依法对金融机构报告的真实性、公正性进行审计, 以便有关方面对其财务状况、经营绩效和风险程度等做出正确判断, 并对其存在的问题进行审计监督, 强制金融机构信息披露。
(二) 加强国际层面上的金融监管合作与协调
随着我国金融的逐步开放, 外国银行或外资银行将更多地在我国从事金融服务业务。由于跨国金融机构拥有复杂的组织结构和广泛分布的机构网络, 这就增加了我国金融监管的难度, 特别是在经济全球化、金融全球化的形势下, 金融业务不再局限于某一国家或地区的范围, 以国家为单位的金融监管当局已经不可能对其境内的金融机构和金融业务实行全方位的监管。我国应主动适应金融监管的国际化趋势, 加强监管的国际合作与协调, 从而实现对跨国金融机构的有效监管。为适应加入WTO和国际混业经营的趋势, 各金融监管机关应加强信息沟通, 互相配合。
(三) 加强监管机构的信息披露力度及监管法律法规体系
目前, 我国的金融法律法规建设应从以下几方面完善:首先, 树立《中国人民银行法》的主导地位, 积极构筑以《中国人民银行法》为核心, 《商业银行法》、《保险法》、《证券法》、《信托法》、《担保法》、《票据法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》等基本法律为框架, 《贷款通则》、《外汇管理条例》、《外资金融机构管理条例》等业务和机构管理法规为主体, 《银行间债券交易规则》、《银行间债券交易结算规则》等单项业务规章制度为基础的、全面系统的法规体系;其次, 借鉴国外成熟的立法经验, 制定符合WTO规则要求的规则和制度, 以与WTO接轨。首先要修改我国《商业银行法》、《证券法》、《保险法》以及外资银行法中与WTO和国际惯例不相符合的内容, 通过废除、修改、补充和制定等手段, 及时地对现有的金融监管法律、法规和规章等进行清理和重建, 完善我国的金融监管法律体系。
(四) 改革和完善我国的金融监管机制
首先, 金融监管手段必须以法律为基础采取间接手段进行, 通过严密的法规约束监管当局的金融监管行为;其次, 监管重点采取合规性与风险性监管并举的措施。为了保护社会公众的利益, 保障金融市场的稳健运营, 监管重点要更多地关注金融机构及其资本所将承担的最大风险, 要加强对金融机构的资产质量、管理水平、盈亏等经营状况的风险性检查。检查和稽核的重点要放在检查金融机构对某种风险的管理过程和管理方法是否充分和有效;第三, 监管主体之间要加强协调。人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会应在建立四方监管联席会议制度的基础上, 研究银行、证券、保险监管中的有关重大问题, 及时解决分业监管中的政策协调问题, 协调银行、证券、保险对外开放及监管政策以及交流有关监管信息等, 并最终走向协同监管制度化。
(五) 完善信贷及证券化风险防范法律制度
次贷危机表现出来的是由于美国房价走低、利率走高, 背后则是资金供应方降低信贷门槛、忽视风险管理, 而需求方过度借贷、反复抵押融资所致。完善房地产信贷及其证券化风险防范的法律制度是当务之急。首先, 加强信贷风险管理, 提高住房按揭贷款的信用门槛;其次, 完善住房按揭贷款证券化风险防范法律制度。借鉴国外资产证券化风险防范的经验教训, 尽快制定专门的金融资产证券化法, 处理好外部监管和内部制度之间的关系, 完善我国资产证券化风险监管。
参考文献
[1]、左传长.中国资本市场监管的创新之路.经济评论.2008 (8) :3-4.
[2]、钟伟.美国次级债市场的现状及其深远影响.中国发展观察.2007 (9) :58-78.
[3]、陈兵建.美国次贷危机对中国金融监管的启示.学术纵横.2008 (7) :45-67.
[4]、董琦.美国次级债危机对我国房地产金融监管的启示.房地产金融.2008 (4) :78-85.
[5]、罗熹.美国次贷危机演变及对我国的警示.求是.2008 (9) :56-76.
[6]、廖岷.次贷危机下美国对于金融监管的最新反思.中国金融.2008 (4) :101-110.
3.房地产开发贷监管政策 篇三
这份《关于中止执行房地产限购政策的通知》（下称148号文）由海口市人民政府办公厅下发。文件中明确指出，“从即日起，我市中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。中止执行房地产限购政策后，各单位要加强房地产市场监管，遏制投资投机炒房，抑制商品住房价格过快上涨，加强预报预测和分析研究，从市场需求出发完善开发建设思路，调整产业结构，创新营销模式，总体提升我市房地产的吸引力和竞争力。”
海口市住建局相关负责人称，148号文件是住建部门向开发商和房企等行业内部的公告文，内容参照了其他城市取消限购的做法，由住建局拟文，海口市政府批准。
据了解，海口叫停的“限购政策”始于2011年2月。今年6月，海口市出台了具有海南户籍的购房者“买房送户口”、“单身满25岁可购限价房”等刺激刚性需求的政策。 多名海南房地产开发商告诉南海网记者，今年以来海南房地产持续低迷，在前段时间“买房送户口”的刺激下，市场反映并未达到预期。“在这样的形势下‘中止限购’政策的出台相比‘买房送户口’房产新政更具实用性，房地产开发商当然欢迎”。
4.房地产开发的政策风险应对论文 篇四
1980年以来，国际上与房地产有关的主要危机包括80年代美国的“储贷”危机，90年代日本的房地产泡沫破灭，前后东南亚各国的金融危机，以及下半年始发于美国的次贷危机[1]。
这些前车之鉴及近年来我国房地产发展“泡沫论”的出现，致使房地产成为全国上下关注的焦点。房地产业在我国国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位[2]，面对房地产投资的快速增长，非理性发展势头开始出现，国家从开始从土地、金融信贷、税收及产业政策等多角度对房地产业展开了一轮又一轮宏观调控。对开发商而言政策环境不容乐观，开发风险日益增大。至此，盲目的房地产开发将使企业面临破产倒闭的风险。同时，房地产业与其他产业关联度极高。在经济合作与发展组织划分的国民经济35个产业中，除政府服务业外，其余34个产业均与房地产业相关，而在我国40多个产业中，除废品及废料业外其余产业均与房地产业有着不同程度的关联[3]。房地产业与其他产业高度的关联性决定了房地产业的异常波动将引起其他产业的异常波动，并与宏观经济波动保持一致。因此，无论是从促进国家经济平稳发展及社会稳定的角度出发，还是从维持房地产企业自身健康发展出发，将房地产开发政策风险应对作为研究对象都具有非常重要的现实意义。
5.房地产开发贷监管政策 篇五
房地产开发产品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。它与现房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。预售阶段其实与施工阶段对房地产开发来说应该是同一个阶段，但由于房地产企业预售收入税务处理的特殊性，笔者将其单独作为一个阶段来分析。
为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间，随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务，保证国家税收及时足额入库以及不同纳税人之间税负和纳税时间的公平，税法对房地产企业取得的预售收入的主要税种均作出了规定。
（一）营业税
1、房地产企业是营业税纳税义务人
《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。房地产企业预售开发产品，属于销售不动产的行为，当然成为营业税纳税义务人。
2、计税依据
营业税的计税依据即纳税人的营业额，包括纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
因此，房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳营业税，自觉履行营业税纳税义务，否则存在涉税风险。但房地产开发企业的“代收费用”如果同时符合上述3个条件的，是不需要缴纳营业税的，否则应该作为“价外费用”缴纳营业税。
3、视同销售
新《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；
（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
4、纳税义务时间
《实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
（二）土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”
由于房地产企业开发经营的行业特点，商品房都是按照项目一次性开发，分期分批进行销售，在同一期商品房全部或基本实现销售前，由于许多工程未进行结算，要准确地计算该项目每一批商品房实现的销售收入应缴纳的土地增值税是有一定难度的，只有在每一批商品房取得销售收入时按规定进行预征，待该期商品房全部或基本实现销售后进行结算，才能该项目应缴的土地增值税准确无误，因此，采取了预缴制度。
预缴税款从性质上属于纳税人按照税务部门规定核定的应缴纳税款。首先，没有按照规定申报缴纳预缴税款，不认定为偷税行为。其次，税务部门发现纳税人没有按照规定申报缴纳预缴税款时，应该按照税法规定通知纳税人限期申报缴纳并可以按照规定加收滞纳金。如果纳税人在限期内仍不缴纳税款，税务部门可以根据《税收征管法》第六十八条规定处理：纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。
各地对土地增值税的预缴税率存在差异，一般来说，普通标准住宅按照预售收入的1.5%，除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%，其他房地产项目为4.5%。但《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）要求各地提高预征率，该文规定，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。此后各地陆续规定，提高了土地增值税预征率。
（三）企业所得税
（1）预收收入负有纳税义务
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
因此，房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，负有企业所得税纳税义务。
（2）预收收入应纳税所得额的计算方法
国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%.
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
（3）预售阶段广告费、业务宣传费、业务招待费的税务处理
原国税发[2006]31号文件规定：“广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：
1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税。
新国税发[2009]31号文部不再限制预售收入作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费的基数；取消了相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，向后结转期限最长不得超过3个纳税的限制。
（4）预售收入相关的税金及附加税前扣除问题
1、月度或季度申报时，不得扣除。
《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
因此，在企业月度或季度申报企业所得税时，预售收入缴纳的营业税金及附加不能从当期利润额或所得额中扣除。
2、所得税汇算清缴时，可以扣除。
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
我们知道从毛利额与所得额是两个不同的概念，只有将毛利额扣除相应的税金及其费用才变成所得额。因此，在企业所得税汇算清缴时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。
此外，税金是否属于当期的费用，应该以纳税义务发生时间为依据判断，即：纳税义务时间发生，则属于发生期费用；纳税义务时间尚未发生，则不属于缴纳当期费用（如预缴税款）。营业税中已经讲到，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。目前不少地方将预缴的土地增值税也可以税前扣除。
例：某市某房地产企业2009年取得预售房屋款项1000万元，该市规定房地产企业预售业务所得税的预计计税毛利率为15%，土地增值税的预征比例为2%。
分析：该房地产企业在预售业务所得税时应作如下处理：预收款项的毛利是150万元（1000×15%），应交的营业税是50万元（1000×5%），应交的城建税及教育附加是5万元（50×7%+55×3%），预交的土地增值税是20万元（1000×2%），预售业务应调整的应纳税额是75万元（150-50-5-20），房地产企业预售业务应预交的所得税是18.75万元（75×25%）。
（4）产生时间性差异的处理
企业会计准则对预售业务不确认收人，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记“递延所得税资产”，贷记“所得税费用”，同时要调整该的应纳税额。
（四）印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在预售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。
（五）城镇土地使用税
房地产开发企业预售阶段城镇土地使用税税务处理同拿地阶段。
（六）房产税
6.房地产开发贷监管政策 篇六
模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、景观定位需要解决的核心问题是。A：景观性能 B：景观功能 C：景观要素
D：景观与环境的关系
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
2、关于建设单位提出建设用地预审申请时，对应当提交的材料的说法，不正确的是。
A：申请预审的正式文件 B：项目建议书批复文件 C：建设项目可行性研究报告 D：建设项目总平面布置图 E：权利型房地产投资信托
3、市场营销环境的特征中，要求企业根据环境的变化及自身特点，制定合适的、有针对性的营销策略。A：差异性 B：多变性 C：相关性 D：有限性
E：工厂的生产设备
4、某建设项目总投资1000万元，建设期5年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年。该项目的预期投资收益率为。A：7％ B：10％ C：14％ D：20％
E：工厂的生产设备
5、经纪是经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。A：商品 B：市场 C：调控 D：计划
E：客户资金代收代付风险
6、在西方国家，可以认为是其经纪活动的主要方式。A：居间 B：行纪 C：经销 D：代理
E：客户资金代收代付风险
7、下列关于房地产经纪人销售礼仪的表述中，正确的是。A：应先将男士介绍给女士
B：应先介绍年长者给年轻者认识 C：应先于上司向客户递名片 D：通话完毕先挂电话 E：工厂的生产设备
8、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证书。A：3个月 B：6个月 C：1年 D：2年
E：权利型房地产投资信托
9、通过对初始接待、3D宣传片放映、模型讲解等环节的合理分区，实现其内部客户引导线最优化，采用的是写字楼项目现场展示的要点。A：外围包装 B：看楼动线包装 C：样板层层示 D：售楼处展示 E：工厂的生产设备
10、根据我国《合同法》，出卖人迟延交付房屋，经催告后在个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，人民法院应予支持，但当事人另有约定的除外。A：1 B：3 C：4 D：6 E：权利型房地产投资信托
11、房地产中介服务行业信用档案的组织建立与对信息进行维护和更新的部门分别是。
A：政府、系统管理部门
B：系统管理部门、房地产中介服务机构 C：房地产中介服务机构、政府
D：房地产中介服务结构、系统管理部门 E：权利型房地产投资信托
12、实行对外承诺标准化的关键是。A：展示标准化文本
B：制定规范、标准的对外承诺文本 C：规范档案与印章的管理 D：门店责任人的培训 E：工厂的生产设备
13、假设某种商品住宅的价格从2000元上升到2200元，其需求量从1000套减少为800套，则该种商品住宅需求的价格弹性为。A：2．33 B：2．34 C：2．35 D：2．36 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
14、存量房出租和承租代理业务中，房地产经纪人与委托人签订房屋租赁代理合同后，应当。A：查验房屋
B：信息收集与传播 C：陪同看房 D：洽商议价
E：工厂的生产设备
15、下列关于房地产登记代办的表述中，正确的是。A：房地产登记代办属于房地产经纪基本业务
B：房地产登记代办服务对象只限于限制行为能力人 C：房地产登记代办服务只能由房地产经纪人提供
D：房地产登记代办可以节省房地产权利人的时间、精力 E：客户资金代收代付风险
16、住房公积金的提取中，职工提取公积金时由审核。A：单位
B：住房公积金管理中心 C：本级政府 D：受委托银行
E：权利型房地产投资信托
17、甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100平方米，甲公司应当返还张某元。A：50000 B：67000 C：83500 D：100000 E：权利型房地产投资信托
18、根据《北京房屋租赁代理资金监管暂行办法》的规定，从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构租赁代理保证金的金额不得低于万元。A：30 B：50 C：60 D：80 E：工厂的生产设备
19、房地产经纪人在发布房地产经纪信息时，不需要注意的是。A：在第一时间快速将信息发布出去 B：让尽可能多的人获得信息 C：尽可能保证发布信息的完整性
D：尽可能利用最先进的信息技术发布 E：客户资金代收代付风险
20、房地产咨询收费技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但一般不超过咨询标的额的。A：0．25％ B：0．5％ C：0．75％ D：0．9％
E：权利型房地产投资信托
21、写字楼项目的产品技术性与销售商务性，决定了写字楼项目运作的。A：有效性 B：系统性 C：周期性 D：专业性
E：工厂的生产设备
22、房地产经纪人的权利不包括。A：依法发起设立房地产经纪机构
B：处理房地产经纪有关事务并获得合理的报酬 C：同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构 D：要求委托人提供与交易相关的资料 E：客户资金代收代付风险
23、存量房经纪业务基本流程中，关于商圈经营目的表述有误的是。
A：使企业的业务组织扎根于具体的区域，精耕服务，提升为客户服务的水准，建立企业品牌形象
B：使业务人员确切了解各自所在商圈内的各种重要信息及房源行情，对各自所在商圈的各项动态能确切把握
C：避免各商圈的房源外流，确保企业委托房源的来源，保证企业市场占有率的稳定与增长
D：使全体业务人员以各所在店铺周围的客户为主要服务对象，省却业务人员因外区房源而来回奔波，缩短标的成交时间，降低人力与物力的浪费，以实现门店式经营的最高经济效益 E：客户资金代收代付风险
24、新建商品房抵押贷款的人民币贷款借贷期限最长不超过年。A：20 B：25 C：30 D：35 E：工厂的生产设备
25、房地产市场的上升期的主要特征是。A：新房换手快，交易量大 B：房屋空置率上升
C：租金和售价几乎同步上涨 D：大批房地产开发项目开工
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、薪酬支付方式中，奖励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。A：固定薪金制 B：佣金制 C：混合制 D：信息费制
E：客户资金代收代付风险
2、房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括。
A：房地产交付使用的时间 B：房屋价格、税率及支付地点 C：房地产权属证书的名称和编号 D：房地产的用途或使用性质
E：房地产坐落位置、面积、四至界限
3、住房二级市场的特征主要有。A：交易标的为存量房 B：价格由交易双方议定 C：渠道多为直销
D：促销手段多为广告、包装、活动等 E：付款方式一般不采用抵押贷款
4、房地产产品建筑策划定位法中的方案构想是指。A：项目空间内容 B：项目空间列表 C：列出空间明细表 D：分析空间动线 E：感观环境
5、建筑工地上通常出现的建筑施工噪声有。A：空压机、电锤的噪声
B：混凝土搅拌机、混凝土振捣器的噪声 C：切割钢材、石材、瓷砖、木板的噪声 D：运输车辆、垂直运输机械的噪声 E：施工工地附近公交汽车的噪声
6、根据房地产经纪促成的房地产交易的具体方式不同，可将房地产经纪分为。A：房地产买卖经纪 B：房地产拍卖经纪 C：房地产租赁经纪 D：房地产交易经纪 E：房地产经销经纪
7、房地产掮客在1840年鸦片战争以后应运而生，其活动的范围十分广泛，包括。A：买卖 B：拍卖 C：租赁 D：贷款 E：抵押
8、一般情况下，房地产经纪机构的公司总部业务部门，可以根据进行不同的设置。
A：物业类别 B：物业水平C：业务类型
D：业务区域范围 E：业务规模
9、普通建筑物和构筑物的设计使用年限是。A：25年 B：50年 C：70年 D：100年
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
10、房地产法律体系中的专门法律包括。A：《城乡规划法》 B：《物权法》 C：《城市房地产管理法》 D：《合同法》 E：《土地管理法》
11、关于房地产经纪人从事房地产价格咨询注意事项的表述有误的是。
A：房地产价格咨询不同于鉴证性的估价，不强调公正性，房地产经纪人员可站在委托人的立场上，在合法的原则下，以满足委托人的要求、实现其最大的利益为目标
B：如某宗地块的转让方咨询转让价格，房地产经纪人员可以提供给委托方一个市场价格，供委托方在交易时参考 C：房地产经纪人也可以为委托方提供一些合理的参考意见，比如改善交易条件、把握交易时机等
D：与房地产估价人员不同，房地产经纪人员提供给委托方的估价结果可以更灵活，不一定是一个确切的值，可以是一个价格的区间 E：客户资金代收代付风险
12、买方独家代理与多家代理在服务方面的不同点包括。A：委托期限 B：客户优先次序 C：销售方式
D：委托代理关系 E：经纪机构服务保障
13、根据《商品房买卖合同示范文本》的内容，商品房买卖合同中主要包括等内容。
A：交付使用条件及日期 B：房地产的用途
C：房地产权属证书的名称和编号 D：面积差异的处理方式 E：违约责任
14、个入住房贷款具有的特点包括。A：固定性 B：长期性 C：零售性 D：分期偿还 E：安全性
15、让客户成为真正的买主或租客，能够缩短进程。A：发现需求内涵 B：了解受益人
C：与律师友好沟通 D：了解出资人 E：能力判断
16、一名合格的房地产经纪人应具备的优秀品质包括。A：饱满的工作热情 B：良好的人际关系 C：善变的工作作风 D：合作的团队精神 E：冒险的个人特性
17、当房屋租赁双方对签署房屋租赁事宜达成一致时，房地产经纪人应核实租赁双方的身份及有关证件原件，出租方的证件包括。A：工作证 B：公司担保书 C：结婚证 D：身份证 E：房屋产权证
18、房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场勘察。其审查内容主要有。A：拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议
B：对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理
C：建设项目是否在经济上、技术方面可行
D：拆迁范围内是否有受保护不允许拆除的建筑 E：申请人提供的文件是否齐全、有效
19、行纪合同的特征有。
A：行纪合同属于双务、有偿合同 B：行纪合同是诺成合同
C：行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动 D：行纪人的行纪行为具有限定性 E：行纪合同是要式合同
20、采取土地出让或出租方式处置国有企业改革中的划拨土地的情形包括。A：国有企业租赁经营的
B：国有企业兼并非国有企业的 C：非国有企业兼并国有企业的 D：国有企业改组为股份合作制的
E：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的
21、房地产投资分析中，是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间。A：投资回收期 B：财务净现值 C：内部收益期 D：资金时间价值
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
22、公民下落不明满的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。A：3个月 B：6个月 C：1年 D：2年
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
23、房地产纤纪人与客户签署卖方独家代理协议的意义包括。A：获取双倍佣金 B：提高服务效率 C：节约时间成本 D：提升服务能力 E：避免产生纠纷
24、房地产经纪门店形象设计的基本原则包括。A：注重信息化
B：符合经纪机构的形象宣传 C：注重个性化 D：注重特殊化 E：注重人性化
25、国有土地有偿使用的方式，除国有土地使用权出让外，还有方式。A：国有土地租赁 B：国有土地抵押 C：国有土地买卖