物业管理招投标案例分析（共11篇）
1.物业管理招投标案例分析 篇一
某政府机关计划投资万元进行办公大楼的装饰改造，由于工程工期紧，建设单位要求招标代理公司采用邀请招标的方式确定中标单位，共有A、B、C、D、E、F六家投标单位参加了投标，工程评标和开标时发现以下情况：
(1) A投标单位投标报价书某分项工程报价出现遗漏;
(2) B投标单位投标文件未按照招标文件要求进行密封;
(3) C投标单位施工组织设计附图用纸显示企业水纹背景;
(4) D投标单位承诺的工程竣工日期晚于招标文件要求的完成期限;
(5) E投标单位投标文件部分页码装订顺序发生颠倒;
(6) F投标单位投标文件所附营业执照未在有效期内。
为了更多体现建设单位的意见，建设单位要求评标委员会由6人组成，其中3人分别为建设单位的总工程师、总经理和行政主管，另3人从评标专家库中抽取。
经过评标，建设单位确定低于成本价的最低投标价E投标单位为中标单位。
问题： 1.建设单位要求采取邀请招标的方式是否妥当?请说明理由。
2.六家投标革位的投标文件是否有效?请分别说明理由。
3.评标委员会的.组建是否妥当?请说明理由。
4.建设单位确定E单位中标是否妥当，请说明理由。
2.物业管理招投标案例分析 篇二
1.符合竞争需要
在工程招投标阶段, 招投标过程始终伴随着竞争。在这个过程中, 投标人结合招标单位提供的工程量清单, 进行工程建筑成本、利润的填报。与定额计价相比, 工程量清单计价能更充分地反映出竞标企业的综合实力, 既有利于满足投标企业的公平竞争需求, 又能让投标单位更好地选择合作对象。
2.提供公平竞争平台
通过清单报价, 能避免因图纸设计问题, 而引发的不同投标企业之间的理解性误差, 为投标企业提供公平、公正的竞争平台, 确保投标企业能在准确理解的前提下, 根据自身实际情况, 合理填报工程项目投标单价。
3.有助于确定最终工程造价
工程量清单报价是中标后, 相关工程合同价确定的主要依据。业主可结合施工单位的施工进度, 明确不同阶段的拨付款, 在整体工程施工完成后, 再根据工程的实际工程量进行单价的调整, 有利于更好地明确最终的工程造价。
4.合理分担风险
相比于定额计价方式, 在招标中采用工程量清单报价方式, 有利于合理分散工程招标风险, 明确招标单位的承担的责任及风险, 对于实际工程中的变更项目, 应另外考虑其风险承担主体, 让工程招标变得更加公平、公正。
5.满足业主意愿
在招标过程中, 采用工程量清单计价方式, 能让业主更好地掌握工程项目的具体单价, 在实际工程项目建设过程中, 也能结合项目的相应单价进行价格的合理变更, 并根据项目不同变更方案所需花费, 进行相互比较, 选择最佳变更方案, 进而实现对整体工程项目的成本控制。
二、清单计价模式下招投标阶段合同价的确定
1.工程量清单计价模式
工程量清单计价符合相关建筑工程计价规范, 具备通用性、强制性、实用性等特征, 是一种新型计价模式, 有利于在政府宏观调控下, 投标单位自主报价, 通过市场形成价格。工程量清单计价模式相比于传统定额计价模式, 能更加准确、真实地表现出工程的实际成本, 有利于在社会监督下, 保证市场竞争的公正、公平。工程量清单计价招标通常由招标单位或委托的招标代理机构进行, 结合相关的法律法规、招标文件、工程项目设计图纸、施工实际环境等各方面因素, 制定的详细项目清单。投标单位结合招标单位列出的清单项目数量, 在综合考虑市场价格、工程实际状况等多种因素的基础上, 分析了招标工程中存在的各种风险, 提报综合单价, 将成本、利润、税金等纳入其中, 最终构成整体的工程价格。从实质上讲, 工程量清单计价方式就是指由招标单位发布招标项目的工程量清单, 再由投标单位结合工程量清单及自身综合实力, 给出相应的投标报价, 通过相关评详细准则, 评选出报价最合理的投标单位。工程量清单计价, 在一定程度上而言是一种市场经济条件下的计价方式。
2.工程量清单计价模式下合同价确定的实施环节
在工程量清单计价模式下, 合同的确定需要经过四个环节, 即工程招标环节、投标单位竞标环节、评标环节、合同签订环节。在这个过程中, 招标单位需要按照工程项目需求, 结合设计的施工图纸, 在工程量计算统一规则下, 准确地计算出具体工程项目的工程量清单, 形成招标文件。投标单位在获得招标文件后, 由专人研究文件的具体内容, 在准确理解文件内容的基础上, 反复核实文件中的提供的工程量清单, 确保其无误差或漏洞, 再进行自主报价。由招标单位结合不同投标单位的最终报价及不同项目的综合单价, 进行公平、合理的评选, 选择最合适的投标单位。在确定中标单位后, 结合工程项目的详情, 以有利的合同价格形式, 签订具体合同。
三、招投标阶段工程造价的控制管理措施
1.明确招标单位在工程招标中采用的计价方式
在工程招标方面, 相关法律规定, 由成本、利润、税金构成招标标底、投标报价, 其中特别强调投标报价应高于成本价。在法律中, 虽然对工程成本的构成有较为详细的规定, 但并无对成本价概念的准确定位。因为在实际工程建设中, 成本价涉及企业成本、社会成本、间接成本、直接成本等各方面内容, 含义较广。现阶段, 许多工程的预算造价往往与合同承包价之间存在非常大的差距, 表明现行的定额计价方式已难以达到新时期的建筑市场需求, 因而投标单位往往会采取工程量清单计价方式。在此情况下, 投标人应全面分析其模式下的投标所需承担的风险, 在确保其符合公平竞争的市场原则的前提下, 参与竞标活动。
2.科学进行招标项目的成本预测
在招投标阶段, 投标人的投标报价直接关系到投标结果, 对投标单位的利益有着较大影响。如果投标人报价太低, 在后期施工阶段极可能因报价太低而造成施工企业无盈利甚至亏损状况的发生, 但报价太高, 又会降低竞标几率。因此, 投标人必须对招标项目的成本做出科学预测, 结合市场信息与企业定额而构成的企业成本, 分析投标项目工程单价, 在符合相关标准的基础上, 合理编制最终报价。
3.灵活采用多种报价策略
在工程量清单计价模式下, 投标人在对招标单位提供的工程量清单做出详细分析、测定综合单价的基础上, 合理运用“清单缺陷法”与“不平衡报价法”。在实际竞标过程中, 投标人可在工程项目总体报价不变的基础上, 将工程量清单中部分项目综合报价适当提升, 再相应降低其它项目综合单价, 以此来实现竞标阶段报价的控制。另外, 工程量清单计价模式下, 投标单位不能对工程量清单进行修改或变更, 只能根据投标人编制的工程量清单进行标价, 因而清单编制的准确性, 在很大程度上关系到投标标价的结果。但在实际清单编制中, 由于多方因素的影响, 工程量清单或多或少存在一些“缺陷”, 投标人可合理利用这些缺陷, 在保障自身投标竞争优势的前提下, 合理调整投标报价, 达到有效控制工程成本的效果。
四、总结
综上所述, 随着我国经济的发展, 我国综合国力的不断提高, 近几年公路工程建设在我国也迅速发展起来, 现代化的公路工程建设也促进了我国的经济发展。公路工程投标报价的风险管理对企业来说非常重要, 加强投标报价的风险管理可以有效地降低企业的成本, 提高企业的经济效益。
参考文献
[1]范瑞琛.工程总承包项目造价控制中的设计与管理[J].铁路工程造价管理, 2015, (2) :29-31.
3.物业管理招投标案例分析 篇三
【关键词】建筑工程；承包；工程质量
【Abstract】Construction project bidding system is full breakthrough operation and management， construction project uses contracting approach will not only help improve project quality， and reduce production costs， is one of the companies to obtain the greatest economic benefit approach. While bidding system gradually improve， but in practice there is no shortage of favoritism， bribes and other issues， in order to solve these problems and improve the quality of construction， to further standardize bidding management is necessary.
【Key words】Project quality；Contract；Construction projects
招投标是企业为了获得更多的经济效益、提高工作效率及项目质量而采用的方式，招标人按照有关规定将采购条件公示，有关单位或个人公平竞标，再有招标人根据相关程序选择中标者。建筑工程项目招投标亦是如此，为了保证市场竞争的公平性及项目质量，我国颁布了《中国人民共和国招投标法》等相关法律，可是招投标过程中仍然存在着许多问题，需要采取有效的措施解决。
1. 建筑工程项目招投标管理中存在的问题
1.1 建设工程项目招投标过程中，个别招标单位弄虚作假、垄断市场，中标者不乏是关系户或受贿者，甚至部分领导利用权力垄断市场，是其他人难以中标。有些招标单位明里招标暗里早已内定中标者，不仅欺骗投标人，对投标人不负责任，更违背了公平竞标的原则，使许多投标人成了被动的陪标者，白白浪费人力物力。在投标人中，有些是通过关系中标，或者对有关人员实施贿赂，并不是按照规定程序做事，对按规定程序进行投标的投标人不公平。
1.2 评标环节出现问题。
（1）首先，评标方式存在着问题，建筑工程项目评标方法有很多，普遍采用的有合理低价法、最低评标价法、综合评估法等，其中，最低评标价法要谨慎选择，企业为了追求更高的经济效益往往会采取最低评标价法，不要只顾眼前利益，要走可持续发展道路，降低成本要在保证质量的前提下。最低评标价法的实施要有成熟的环境，有关评标专家要清楚的了解市场成本，盲目的追求低价只会适得其反。一些投标者为了中标偷工减料降低价格，工程质量不能够得到保证，在维护上也会浪费更多的金钱。
（2）其次，部分评标人员素质低，不能够按照规定认真负责评标。评标人员的素质高低直接影响着中标者的选择，有些评标人员不能够依据程序做事，私收贿赂，为了个人利益牺牲公司的利益，对本职工作不负责任，工作态度不端正。评标人员弄虚作假、徇私舞弊影响了企业的声誉，不利于保证建筑工程质量，不能够使投标人公平竞争，使招投标成了获取个人利益的方式。
（3）最后，评标专家不能够准确的选择中标者，根据有关投标法的规定：“招标工程的有效投标单位不能少于三家，否则，专家可否决投标结果，要求重新进行招标”，这就意味着投标文件的数量庞大，而评标专家的评标时间有限，只是听投标人的简单介绍，不能够仔细的审阅各个投标文件，从而选择合理的中标者时难免会有偏差，很难达到择优原则。
1.3 招投标过程中，出现了泄密问题。根据投标法的有关规定，评标人员的名单是不得对外透漏的，评标人员掌握着选择投标人的权利，评标人员的名单泄露对投标的公平性有一定的影响。在开标场所休息时，评标人员与投标人员有碰面的机会，评标人员身份得以泄露，有些投标人则利用这一机会对评标人员实行贿赂或进行其它有违规定的做法，部分评标人员不能够坚守择优原则，为了个人利益帮助有关单位或个人中标。
1.4 建筑工程招投标监督体系不完善，为了保证招投标过程按规定进行，部分地区成立了监督部门，它们通过收取投标管理费用或者罚款经营。这种监督机构不能够有效的发挥监督作用，容易出现徇私舞弊的现象，部分监督人员素质达不到要求，个人工作态度不端正，通过收受贿赂的方式放宽监督力度，对一些违背规定的行为睁一只眼闭一只眼，不能够保证招投标过程按规定进行。
1.5 业主与中标方之间的问题，在投标完成后，业主选定中标者，中标者根据业主的采购要求进行生产，在业主提供的清单上，中标者没有反复审核，在生产准备进行时，有时会发现业主漏掉或少算了工程量，因为这一问题中标方与业主打官司的案例也存在。可见，业主提供的清单准确性不足对以后的生产有一定的影响，业主与中标方在清单方面都需要谨慎。
2. 解决建筑工程项目管理中问题的措施
2.1 建设工程项目招投标要强加监管力度，企业领导可以派专人监管项目投标程序，杜绝个别人弄虚作假、徇私舞弊，在派专人监管的同时，也需要公司其它人员对监督员监督，这样大家互相监督，一环扣一环，制定严厉的惩罚制度，一旦发现违规行为，严惩不贷。部分领导人员也要提高自身素质，不可擅自滥用权力、知法犯法，保证市场正常有序的进行。除了用制度约束的方法以外，对公司内部职员也要加强培训，提高职员素质，以德换心，端正员工的工作态度，让员工有一种归属感，把公司的利益当成自己的利益，从而更好的为公司效力。endprint
2.2 在选用建筑工程项目评标方法时要慎重，根据公司实际情况进行选择，最好选择一些合理的方法进行评标，最低评标价法要以成熟的市场环境为前提，评标专家需要清楚的了解市场成本后方可大胆采用，否则需谨慎，一旦盲目采用，为了保证工程质量，需要查清投标人是否弄虚作假、偷工减料。在选择评标人员时要慎重，尽量排除思想不端正、素质低下的评标人员，还要加强对评标人员的要求，不断的培训，提高评标人员的素质。在专家评标时，要给与充足的时间，只有拥有足够的时间，评标专家才能保证审阅质量，很好的执行择优原则。光靠投标人员的简单介绍是不能够完全了解厂家的具体情况的，只有延长评标时间，才能使专家慎重的选择，为项目选择一个最合适的中标者，从而实现招投标的重大意义。
2.3 在开标现场，要为评标人员建设单独的休息室，避免评标人员与投标人员过早接触，防止徇私舞弊的现象发生。公司相关人员应做好评标人员名单的保密工作，公司制定严格的保密制度，若有泄密者给予严惩，使评标人员公平公正的对待投标者，评标人员名单一旦泄露，需要重新选择评标人员，重新进行招投标。只有在投标人员公平竞争的前提下，才能选择出最佳中标者，出色的完成建筑工程项目，在保证工程质量和效率的前提下，实现企业利益最大化。
2.4 地区成立招投标监督机构是合理的，但是监督部门依赖于招投标管理费用及罚款运营就容易出现漏洞，而且打着事业单位的旗号有损政府形象。为了防止招投标过程中出现的问题，监督机构需要进一步的完善起来，要提高监督人员的素质，组成监督的成员可以选拨一些公务员，将监督机构直接归国家管，公务员受法律限制，这样有利于加强监督力度，避免监督人员徇私舞弊。
2.5 在招投标完成后，中标人不可马虎，需要反复的审核招标人所给的工程清单，以免有所缺漏，一旦发现问题及时解决。如果生产时发现工程清单漏算或少算就会耽误时间，不能够保证工程的顺利进行，降低了工作效率，对双方都与损失。倘若中标者没有避免清单问题的发生，就需要中标者与业主好好沟通，必要的话采取法律手段，尽快的解决清单问题，不可为此延误工程的进行。
3. 总结
建筑工程项目招投标按照规定进行能够保证工程的质量，对企业自身发展有着重要的意义。由于招投标过程中，部分人不能够按照规定办事，为了获取私利违背投标法的有关规定，而且，关于招投标的监督体系不够完善，导致招投标管理中存在着许多问题，我们需要积极采取有效措施，进一步完善各种规定及监督系统，相信今后的建筑工程项目招投标体系会越来越完善。
参考文献
[1] 冯恩华.企业项目招投标管理中存在问题及对策[J].现代经济信息.2012（24）.
[2] 李云涛.浅谈建筑工程项目招投标存在的问题和改进措施[J].网络财富.2009（09）.
[3] 阿永琴.招标代理过程中的委托方行为及其控制[J].郑州航空工业管理学院学报（社会科学版）.2008（06）.
4.物业管理招投标案例分析 篇四
【案例】 某地基强夯处理工程，在土方开挖过程中，有两项原因使工期发生较大的拖延。一 是土方开挖时遇到了一些在工程地质勘探中没有探明的孤石，排除孤石拖延了一定的时间； 二是施工过程中遇到15 天正常季节小雨，由于雨后土壤含水量过大不能立即进行强夯施工，从而耽误了部分工期。请问针对以上两项原因承包商可以提出索赔吗？ 【参考答案】 对处理孤石引起的工期延长和费用增加，这是无法预先估计到的情况，承包商 可以提出索赔。由于阴雨天气造成的延期和窝工费用，这是有经验的承包商预先应该估计到 的因素，承包商不能提索赔。【案例】 某工程外部通道中有一段1 公里左右的土路，业主旱季组织投标人去现场勘察时 道路畅通。某承包商中标后，按监理工程师开工令进场，时逢雨季，不断的阴雨使该段土路 很难通行，承包商不得不修路后再进场。承包商提出索赔。请问 索赔成立吗 ？ 【参考答案】 进场发生困难，道路条件并无变化，是由于雨季阴雨引起的，这种一般天气条 件，承包商应能预见得到，不属于业主风险，故承包商的索赔不成立。【案例】 某工程下部为钢筋混凝土基础，上面安装设备。业主分别与土建、安装单位签订了 基础和设备安装工程施工合同。两个承包商都编制了相互协调的进度计划，进度计划已得到 监理工程师的批准。基础施工完毕，设备安装单位按计划将材料及设备运进现场进行准备施 工。经监测发现有近1/6的设备预埋螺栓位置偏移过大，无法安装设备，须返工处理。安装 工作因基础返工而受到影响，安装单位提出索赔要求。[问题]：(1)安装单位的损失应由谁负责？为什么？(2)安装单位提出索赔要求，监理工程 师应如何处理？ 【参考答案】(1)应由业主赔偿，因为安装单位与业主签订了合同，业主未按合同规定，提 供合格的施工现场给安装单位；(2)指令土建单位按图纸要求返 工；审核安装单位的索赔要求，包括索赔依据和证据；审核安装单位的索赔值(包括工期和 费用)，在自己授权范围内与安装单位进行索赔谈判；确认和证明索赔值；向土建单位进行 索赔。【案例】 某工程基坑开挖后发现有古墓，须将古墓按文物管理部门的要求采取妥善保护措施，报请有关单位协同处置。为此，发包人以书面形式通知承包人停工15 天，并同意合同工期 顺延15天。为确保继续施工，要求工人、施工机械等不要撤离施工现场，但在通知中未涉 及由此造成承包人停工损失如何处理。承包人认为对其损失过大，意欲索赔。问题： 1.施工索赔成立的条件有哪些？ 2.承包人的
索赔能否成立，索赔证据是什么？ 3.由此 引起的损失费用项目有哪些？ 【参考答案】1.施工索赔成立的条件如下：（1）与合同对照，事件已造成了承包人工程项目 成本的额外之出，或直接工期损失； 造成费用增加或工期损失的原因，（2）按合同约定不属 于承包人的行为责任或风险责任； 承包人按合同规定的程序提交索赔意向通知和索赔报（3）告。2.索赔成立。这是因为发包人的原因（古墓的处置）造成的施工临时中断，从而导致承 包人工期的拖延和费用支出的增加，因而承包人可提出索赔。索赔证据为发包人以书面形式 提出的要求停工通知书。3.此事项造成的后果是承包人的工人、施工机械等在施工现场窝工 15 天，给承包人造成的损失主要是现场窝工的损失，因此承包人的损失费用项目主要有： 15 天的人工窝工费；15 天的机械台班窝工费；由于15天的停工而增加的现场管理费。【案例】 某钢筋混凝土结构住宅，业主与施工单位，监理单位分别签订了施工合同，监理合 同。施工单位将土方开挖，外墙涂料与防水工程分别分包给专业性公司，并分别签订了分包 合同。合同规定2010年3月1 号开工，2011年4月1号竣工，工程造价3000万元。[问题] ： 总包单位于2月25号进场，(1)进行开工前准备工作，电力部门通知施工用变压器 要到3月8号才能安装完毕，施工单位因此要求工期顺延七天。此项要求是否成立？根据是 什么？(2)土方公司在基础开挖中遇到地下文物，采取了必要的保护措施。为此总包单位请 他们向业主索赔，是否恰当？为什么？(3)在结构施工过程中，总包单位按监理工程师批准 的施工组织设计进行施工，由于施工组织设计本身的缺陷导致现场一度失控，导致封顶时间 延误了七天。总包单位以工程师的同意为由，要求给予七天的工期补偿。是否恰当？为什么？ 答：(1)成立，因为此责任属于业主责任，将施工所需的电接至专用条款约定地点是业主应 该做的工作，并非承包商的责任。(2)不恰当，因为土方公司是分包单位，与业主没有合同 关系，只能向总包商索赔。(3)不恰当，因为工程师对施工组织设计的确认或提出修改意见，并不能免除承包商对施工组织设计本身的缺陷所应承担的责任。【案例】 某建筑公司（乙方）于某年4月20日与某厂（甲方）签订了修建建筑面积为3000m2 工业厂房（带地下室）的施工合同。乙方编制的施工方案和进度计划已获监理工程师批准。该工程的基坑施工方案规定：土方工程采用租赁一台斗容量为1㎡的反铲挖掘机施工。甲、乙双方合同约定5月11日开工，5月20日完
5.物业管理招投标流程 篇五
1、成立招标领导小组：在政府房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面
负责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。
2、编制招标文件：招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》、等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。
3、向社会发布招标公告：通过新闻媒体向社会公开发布招标公告，内容主要是拟招标的物
业名称，投标单位条件，报名截止日期、报送投标书截止日期及联系地址、电话等。
4、投标单位的资质审查：从报名单位中选出符合资质条件的单位参加投标，并书面通知各
投标单位。
5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料
6、组织投标单位勘查项目并答疑
7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法：聘请有关人员组成评标委员会，并制评分
标准，定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同的物业管理企业负责人组成。
8、收取投标书：在规定的时间、地点收取标书，一般，公开招投标应请公证人员现场公证，并保存投标书至正式开标时止。
9、开标与标书评阅：在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标的单位代表。开标由招标领导小组组长主持，公证员公证，当中启封投标书，并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准，开标后应将标书发给评委会委员，由各委员独立详细阅读、审查投标书，就投标书给出评分。
10、组织答辩会，评标定标：阅标后召开答辩会。按抽签顺序，各投标单位负责人（一般
为授权代表人及项目经理）参加答辩。就公司介绍及委员提出的问题予以解答，委员评分汇总后按定标原则与办法确定中标单位。
11、发出中标通知书：确定中标单位后，由招标单位向其发出中标通知书。
12、预中标单位签订物业服务合同：（摘自《物业经营管理》第八章第三节）
物业管理投标的程序
1、获取招标信息，决策是否参与投标
2、报送投标申请，接受资格审查：在规定时间内向招标单位报送投标申请，一般包括企业营业执照、资质等级、专业人员配置、固定资产、管理的规章制度及以往业绩等。
3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场
4、投标决策与编制投标书：
5、报送投标书：按照一般惯例标书分正副本，一正四副，加盖公章并密封送达。
6、参加开标及答辩会：在有限时间内充分阐述本单位的优势，投标的意图、对日后物业管理的基本想法、安排与措施，对投标报价的计算作为必要的说明或补充，愿意承诺的优惠条件等，以争取获得最佳印象和分数。
6.前期物业管理招投标评分标准 篇六
一、商务标（20分）
1、企业资质（3分）
二级以上3分，三级2分。
2、信用记录（2分）
近三年内无不良记录2分。
3、管理面积（1分）
10万平米以上1分。
4、业绩、荣誉（2分）
县政府表彰1分，市以上政府表彰2分。
5、持证上岗情况（2分）
企业超过5人有合格上岗证每增一人加一分，最多加2分。
6、现场查看（10分）
环境卫生、绿化管理、消防设施、车辆管理、档案管理等工作各1分，秩序维护工作4分。
二、技术标（70分）
1、2、早期介入方案（5分）物业服务内容及标准（30分）
不漏项，标准量化。
3、收费标准（10分）
有量化计算过程。
4、服务理念及特色（2分）
对小区人群定位准确，服务细致，突出本企业服务特色。
5、机构设置及制度（2分）
机构明了，责任明确，制度明白。
6、人员配置及个人经验（3分）
项目主任由管理经验，培训计划周全，有三定方案。
7、8、维修计划（2分）秩序维护计划（4分）
装备齐全，人、车出入有方案，定、动岗设置合理。
9、应急方案（2分）
包括停水、停电、火灾、自然灾祸。
10、装修方案（4分）
装修企业资质、人员资质、方案、合同、注意事项、巡查等。
11、承接入住方案（4分）
资料接收、物业验收、不合格处理、入住方案。
12、社区文化方案（2分）
定位、措施。
三、评标解答分（10分）
个人形象（1分），现场陈述（5分），解答准确（4分）。
四、影响分
7.物业管理招投标案例分析 篇七
地铁是现代城市的主要公共交通设施之一, 在现代城市交通中具有重要地位, 我国城市交通建设中也将地铁建设放在了首要位置。但是在我国地铁项目的招投标管理过程中仍旧存在诸多漏洞, 这些问题的存在不但加大投入成本, 还会带来诸多安全隐患。文章主要针对目前我国地铁施工招投标中实际存在的问题进行了论述, 并详细的提出了相关的解决措施。
1 实际施工问题分析
同一般工程比较, 地铁施工成本投入大, 工程量大且工期长。施工过程中还要照顾复杂的城市地下环境以及城市建筑环境, 另外由于地铁是城市重要的公共交通设施, 因而其质量要求相对较高。所以在招投标过程中就需要对地铁施工建设进行严格的管理, 在有效控制成本的同时, 保证工程质量。但是当前的招投标管理中仍旧存在诸多漏洞, 具体分析主要有以下几点:
1.1 法律法规的滞后问题
市场经济要求行业以商品的经济性作为经济活动的基础, 为了适应这一发展特性从20世纪八十年代起我国就在施工建设行业开展了招投标制度。尤其在二十一世纪, 还专门颁布了相关的法律法规, 即《招投标法》, 该法律的出台有效规范了我国施工建设的招投标管理。从而有效提高了经济效益, 也在一定程度上为工程质量保驾护航。但是由于地铁施工的发展在近些年才开始, 所以我国并没有指定相应的施工法律法规用以规范地铁施工招投标管理工作。所以在招投标管理中很多单位利用法律漏洞做出一些不利于招投标管理工作的行为。
1.2 监管体制问题
同普通施工项目相比, 地铁建设在施工复杂度上更高, 要求更为严格, 因而其监管体系需要更加严密。但是由于我国地铁施工还处于探索时期, 因而相关制度的建立相对较为滞后, 管理体制以及职能部门监管的缺失都会导致招投标过程中存在不合理不规范的行为。而这些不合理的行为都会对招投标管理工作的开展造成不利影响, 从而导致地铁招投标无法实现其真正的作用。这样不但会导致施工成本的增加, 还会在施工过程中导致一些安全隐患的产生, 或者直接导致安全事故, 对公共安全也是极大的危害。
1.3 投标方资质审查问题以及非法转包问题
地铁在城市基础设施建设中属于最为复杂的一种交通设施建设, 由于城市地理环境复杂, 建筑环境特殊, 因而其施工质量要求相对较严。无论地铁施工设计还是实际施工操作中, 任何问题, 哪怕十分细小的问题都可能酿成日后的灾难。所以招投标中中标单位的资质必须予以保障, 这是保证施工质量的前提。但是在实际的招投标中往往存在没有严格审查投标方资质的问题。并且在后期还会存在层层转包的问题, 在施工中埋下了安全隐患。
1.4 招标文件问题以及评标方法问题
在地铁招投标中, 招标文件是最基础的要件, 投标人以招标文件中的要求作为竞标的基础, 制作出符合招标文件要求的标书, 而评标也是依照招标文件进行, 并且在中标后, 双方签订的合同中也要包含招标文件。因而在制定招标文件过程中, 必须保证招标文件的合理性合法性, 以此保证招标工作的合理合法。但是由于地域以及经济等因素的影响, 我国各地地铁建设招投标过程中, 招标文件都没有统一的格式以及内容, 这就使得在招标文件的制定中自成一体, 甚至有些标准已经违反了招标法和地方性法规。
2 改善措施
通过分析可知, 我国的地铁建设还处在上升阶段, 许多技术以及管理措施都还在探索和不断的实验中, 地铁项目招投标管理工作也不例外, 许多相应的法律法规以及规范性的法律文件都滞后于实际施工中存在的问题, 导致了管理体制的不健全。加之招投标过程中, 并没有严格审查投标企业的资格, 且在评标过程中存在不合理的评标方式问题, 致使地铁招投标管理混乱。想要解决上述问题可以从下述几方面着手。
2.1 加强相应的法律法规建设
以现行的《中华人民共和国招标投标法》为基础, 各地方政府根据本地区地铁建设的情况颁布相关的法规和规章制度, 形成完整的法律体系, 将地铁建设的招投标管理工作纳入到法治的轨道, 防止招投标管理工作之中出现了法律和政策的真空。同时, 加强法律的执行以及监管力度, 对违反相关法律法规的违规招投标行为进行坚决的查处, 追究相关责任人的经济甚至刑事责任。通过严密政策和法律体系来保证我国地铁建设的招投标工作顺利进行, 防止招投标过程中“寻租”行为的发生。
2.2 建立完善的监督管理机制
完善的法律和政策体系只有被有力的执行才会达到预期的效果。要预防地铁建设招投标工作中的各种问题。切实的将相关法律和政策落到实处, 必须健全管理体制, 加强政府的监督作用。地铁建设比一般的市政交通建设要复杂很多, 建设周期长, 投入长本大, 对工程质量要求高, 要做好地铁建设招投标的管理工作, 需要政府设立专门机构加强管理, 加强相关部门的内部控制, 将执行权和监督权相互分离, 建立起完善的监督管理体系, 为我国的地铁建设事业保驾护航。
2.3 严格审查施工单位资质, 严禁层层转包
施工单位的资质等级是其施工能力以及信誉的保证。要保证地铁建设的质量, 必须严把施工企业的资质审查关。当前我国相关部门对地铁建设的竞标企业的资质审查还是比较严格的, 但对最终的施工单位的资质审查比较松懈。一些大的建筑企业利用所拥有的资质优势, 以较低的价格中标后再进行转包, 获取利益。政府相关部门需要杜绝这种现象的发生, 在签订合同的过程中要明确对中标企业的转包行为做出规定, 防止出现不具备施工资质的企业成为最后的施工企业。
2.4 招标设计的优化以及招标文件的规范
招标文件的合理规范是保证地铁招投标管理工作能够顺利进行的基础。但是由于地铁建设事业在我国飞速发展, 城市和城市之间的发展也具有差异, 因而在招标文件的制定以及评标方式的确定上也不尽相同。即招标文件标准以及评标方式上无法真正统一, 这就使得在招投标过程中滋生腐败现象。所以在招标文件格式的制定上需要有关部门进行规范, 并对招标文件的内容予以明确的规定, 从而规范招标文件的格式以及内容, 避免腐败行为的产生。此外, 针对招标设计也要从多方面进行考量, 即招标文件的制作应当以建设成本的高低为标准, 以此节约建设投入。
3 结束语
文章主要针对当前我国地铁建设中招投标管理相关问题进行了分析, 分别从宏观体制方面针对制度问题进行了详细探讨, 又这对微观操作中实际存在的问题进行了论述, 同时针对性的提出了具体的解决办法。但是必须注意的是, 无论是哪种问题的规范化, 招投标管理实际问题仍旧无法真正得到解决。想要真正提升地铁施工招投标管理质量必须真正全面认识地铁施工质量的重要性, 并要求投标方坚持诚实守信原则, 具有相应的施工资质, 且能够依照合同以及表述进行地铁施工建设, 保质保量的完成施工任务。
摘要：地铁逐渐成为现代城市交通中的重要组成, 但是由于地铁施工十分复杂, 因而在招投标过程中需要进行严格的控制。但是目前我国地铁建设项目招投标管理存在相当多的漏洞, 不但法律制度相对滞后并且行业管理体制也无法适应当前的建设实际情况, 相应的政府监管部门职能不完善, 导致监管不到位。实际的招投标中评标委员因对招标内容不熟悉, 对投标单位的投资文件审查不严, 施工中转包和违法分包现象严重。在招标过程中招标文件不符合规定现象屡禁不止, 评标方式也缺乏合理性。这些问题极大的阻碍了地铁建设的推进。因而文章着重针对此类问题提出了相应的解决措施, 以保证地铁建设项目的有效推进。
关键词：招投标管理,地铁建设,现状,问题
参考文献
[1]韩莎莎.建设工程招投标的博弈机制研究[J].重庆科技学院学报科2010 (19) :106-107.
8.物业管理招投标案例分析 篇八
【关键词】招投标；监督管理；体制创新
【Abstract】This paper analyzes the relationship between tendering and bidding through the status quo of bidding in our country， and analyzes the problems of management system， and puts forward that the implementation of Bidding and Bidding Law should be promoted.
【Key words】Bidding；Supervision and management；Institutional innovation
招投標是我国目前最基本的贸易形式，以买方吸引多个卖方进行性价比的竟争，最终得出最优者进行合作的贸易过程。招投标在我国保有相对公平的竟争原则，自2001年元月1日《招标投标法》实施以来，获得一定的收效。投标法既是国家及人民利益的保障者，同时也是促进各项工程品质的保障者，也是节省国家资源的卫护者。虽然如此，招投依然存在瑕疵，监督管理部门从“行政管理”到“依法监督”的改变，成为目前招投领域十分受重视的关键性问题。
1. 正视招投标市场监管存在的问题
《招标投标法》存在的几大问题体现如下：
1.1 认识缺位，逃避监督与监督不力并存。
某些招标人员通过虚假、规避招标的方式，让潜在客户错失机会，并且进行非法定标，与投标者勾结，围标、贿标等成为常态，造成了骗标的走过场的竟争过程，以一流企业走过场，二流企业中标，三流企业进场，最终不入流的企业成为施工方。招投标法第七长二款规定中，既招投标方有严格的规定，对于监督管理部门也有严格的法规，对于违法行为都会采取严格的制裁。
1.2 机制缺位，监督主体不明与制度不全并存。
（1）第一，监督形成虚设，各监督管理部门管理体制执行不到位，政府部门与企业之间，出现垄断式经济。上下属企业表面脱钩，经济一直保持联系的状态，从而上级部门时常出现维护下属的情况，这种既是施与受的关系乱象。
（2）第二，监督主体模糊。以某采购合同为例，其中就拥有行政、招投行政、专业性监督。行政监督主要是指政府部门是针对合同方进行行为及结果的监管。工程质量的是指专业监理公司与质检单位共同对工程质量进行监督。主要指专业监理公司和专门的质量检验机构行使的监督职能。三大监督方式是不一样的，目前我国很多部门直接忽视不同的问题，直接进行三者混合监督的现象。
（3）第三，监督体制不完善。例如工程转包、逃避招标等这些现象，监督管理部门管理制度不完善，监督不到位，从而让被监督方发现漏洞。
1.3 手段缺位，标前控制不严与标后把关不力并存。
前期审批严格，后期监督不到位，成为了投资体制的一大漏洞，对于标前、标中、标后三大环节监督不利。而监督管理部门对于招投法律视若无睹，不理解，看不清招投标规定，为此，各类腐败现象频频发生在招标会上。《招投标法》明确指出20多处禁止，这些禁止都是监督的关键性环节，但是监督方很难做到。
2. 招投标监督管理应处理的几个关系
政府监督与业主负责的关系：
（1）只有政府监督才能规避各类不法行为，监督工程质量，保障工程总体效益，保障公有制得到最高利益，遏止不法形为，规避腐败现象的主体者。
（2）政府管理机构是中国必须监督管理方，它与业主之间是一个相互促进的关系。政府监督通过各级管理进行招投标监督管理。对于招标相关环节，例如信息发布、投标队伍、文件、办法、标底等要以业主负责为主。政府监督与业主、招标者与保护者、都必须严格按照相关的法律法规进行严格的竟争。
3. 对招投标管理体制进行创新
（1）目前，招投标管理体制是以计划经济下形成的，“计划分配、条块管理”成为主体，决策与实施并行，行业与地方各执一方为常态。
（2）实践证明，这对于工程招投标过程中，出现招标代理因为地方保护政策而出现的例如各种“门槛”，这些“门槛”规定不一，要求不一，且又相互不承认，导致了某工程法人招标，结果却需要经过好几个部门进行各种繁杂的审批，导致一个规范的代理队伍必须要有多个“招标代理资格”证书才能进招标。就中国招标市场而言，部门独立而战，各执一方，各自为政的局面是十分杂乱的。杂乱的现象，不仅助长了地方保护乱象。多年的招投标经验中，对于“权力部门化、部门利益化、利益法制化”存在的不足得到了充分的体现，各种区域性的地方保护政策得到了放大，而这样的不足，不仅影响了整体的发展步伐，同时也会我打乱公平的竟争机制。
（3）行业部门自行监督是一个自律的行为，这样既可以起规范及监督的作用，同时对于工程的顺利展开也有极大的益处。根据《招标投标法》第七条规定指出，他律监督是十分重的，同时也要受《招标投标法》的监督管理。本文笔者认为，“招标投标监督管理委员会”是目前我国及各地方急需建立的部门，这样的机构既可以协调分级招标事项，进行全程监督管理，又可以进行极好的标杆作用。同时对于行政主管部门的监督，及招投标规范的执行十分有利，从而把招投标做为阳光产业进行，对于每一步操作都能做到公平、公正、公开的新局面。而招投标机制的健全，从而让竟争机制得到更好的发展，从而促进了我国经济的飞速发展，既能整合力量，规范市场乱象，形成招监统一化，监督管理部门职责规范化，从而让招投标监督走向创新之路。
（4）与此同时既要把工商行政管理做为主体，又要让资格认定等一系列规定进行统一化，从而让招投标过程可以进行公开化发展。建立健全各地招投标交易中心，让招投标各项工作更加明朗化，对于管理也更加细分化，对于承包、发布、中介三方机构都有极大的优势，从而也起到了监督管理的作用。
（5）与时同时，对于清除地区行业保护应加以重视，区域化保护是招标管理创新的首要工作，应严格执行《招标投标法》规避地方保护政策。对于不法行为应严历禁止，对于故意阻挡潜力方及各种内幕勾结的招投方式进行规范监督。特别是对于区域保护之下，各种不流的投标方及关联投标方得到很好的遏制，这样可以让真正的一流队伍进入到招标之中，并且始终如一的完成工程，从而保障了工程的整体质量，也保障政府及业主、企业的三方利益。
4. 对招投标监督管理作深入的配套改革
4.1 加强人才培训。
招投标工作需要大量的优秀人才，及监督管理人才。再加上我国招投行业发展快速，对于人才的要求也越来越高，理论及经验都需要并驾齐驱。目前这样的人才十分少，为此，人才培训成为重点问题。
4.2 培育和规范招标代理机构。
招投标市场成熟的标志就是发达的招标代理。招标代理以独立核算，利益自负为主体的中介法人单位，对其既要做到公平、公正、公开，又要进行严格的监督管理。当然对于招标代理也要通过制定合理竟争标准，并且对于优秀方进行培养，协助其成为模范榜样。
4.3 积极发展网上招投标的监督管理。
网上招投标既要以快速发布信息，对各个参与者进行资料审核，及各项工作展开等，最快速便捷的方式之一。网上运行可以有效规避地方保护政策，及信息发布不及时，招投标不合理现象的极佳办法。同时网上招投标可以更透明化的进行监督管理。
参考文献
[1] 刘晓梅.招投标概论[M].北京：中国经济出版社，2004.
[2] 杨宏斌，谭瑞红.招投标实务[M].北京：中国经济出版社，2004.
[3] 钟复台.企业招投标操作规范[M].北京：中国经济出版社，2003.
9.北京市物业管理招投标暂行办法 篇九
http://house.focus.com.cn 焦點房地産 2001.04.12 09:38:15 焦點網
北京市國土資源和房屋管理局
京國土房管物字[2001]258號
北京市物業管理招投標暫行辦法
第一條 爲規範本市物業管理招標投標活動，促進物業管理行業的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 在本市行政區域內進行的物業管理招標投標活動，均適用本辦法。
第三條 市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）負責全市物業管理招投標的管理工作，北京市居住小區管理辦公室（以下簡稱“市小區辦”）具體負責本市物業管理招標投標的指導監督工作。
第四條 凡在本市行政區域內，建設單位、物業管理委員會、産權人或其他單位（以下統稱“招標人”）選擇物業管理企業時，均可通過招投標方式確定。其中，政府投資建設專案、經濟適用房專案的建設單位以及物業管理委員會選擇物業管理企業時，必須通過招投標方式確定。
第五條 新建用於出售的物業的招標投標工作，應在商品房銷售（預售）之前完成；自用物業，應在入住前3個月完成；已投入使用物業的招標投標工作，應在原物業管理委託合同到期前1個月完成。
第六條 物業管理招投標活動實行備案制度，招標人在招標前應提交下列材料報市小區辦備案，其中，物業管理委員會招標應到區縣房地局備案：
1、招標專案簡介
2、招標活動方案（包括招標組織機構、時間安排、評標委員會、評分標準）
3、招標書（包括物業管理內容、範圍、收費及服務要求，對投標單位要求等）
第七條 招標人可採取公開招標或邀請招標的方式進行招標。
第八條 招標人採用公開招標方式的，應當發佈招標公告，招標公告應當載明招標人的名稱、地址、專案的基本情況以及獲取招標文件的方法；採用邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，邀請書應包含上述內容。
第九條 招標人招標前應編制招標文件，招標文件中應包括招標人名稱、地址、聯繫方式、專案基本情況、所要求的物業管理服務標準或物業管理收費標準、對投標單位及投標書的要求、評標標準等內容。
第十條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需的時間，自招標文件開始發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少於20日。
第十一條 具有《北京市物業管理資質合格證書》的物業管理企業和已在市國土資源和房屋管理局登記備案的外省（市）物業管理企業，均可參與本市物業管理投標活動。
第十二條 投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出明確回答。
第十三條 投標人應當在招標文件中規定的時間內，將投標文件送到指定地點。
招標人收到投標文件後，應當簽收保存，不得開啓。
第十四條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當爲招標文件中預先確定的地點。
開標時，應邀請所有投標人參加，還可邀請公證機構參加。
第十五條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會應由招標人代表及物業管理方面的技術、管理方面的專家組成，人數以5至9人爲宜，其中招標人代表不得超過2人。
前款專家應當從事物業管理相關工作滿五年以上且具有中級以上職稱或具有同等專業水平。
市國土房管局應建立全市物業管理招投標評標專家庫。招標人可從專家庫名單中隨機抽取評委，特殊招標專案可以直接從專家庫中確定。
與投標人有利害關係的人不得進入相關專案的評標委員會。
第十六條 評標委員會可以採取公開答辯的方式要求投標人對投標文件中有關內容作出澄清或說明。
第十七條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標方法和標準，對投標文件進行評審和比較，可採用下列兩種方式確定中標人：
1、綜合評分，以分數最高者爲中標；
2、綜合評議，經評委有記名投票決定。
第十八條 一般專案的評標活動應在投標截止後七日內完成，重點工程項目可在15日內完成。
專案中標人確定後，招標人應當及時向中標人發出中標通知書，並同時將中標結果通知所有投標人。
第十九條 招標人和中標人雙方應自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件的內容簽訂物業管理委託合同。並于合同簽訂之日起15日內，將合同報送市小區辦及區縣房屋土地管理機關備案。
第二十條 招標人自行組織招標有困難的，可委託市小區辦代理組織招標活動，招標活動所需費用由招標人承擔。
第二十一條 招標活動結束後，招標人或原物業管理單位應將下列檔案資料移交給中標企業：
1、專案竣工總平面圖；
2、單體建築、結構、設備安裝竣工圖；
3、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖；
4、有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；
5、各單項工程竣工驗收證明材料；
6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件；
7、房屋銷售清單和産權資料；
8、公共配套設施的産權及收益歸屬清單；
9、物業管理所必需的其他資料。
第二十二條 爲保證投標活動的嚴肅性，招標人可向投標人收取適當押金，招標結果確定後7日內，應將押金退還投標人。
第二十三條 本辦法執行中的具體問題由市國土房管局負責解釋。
第二十四條 本辦法自2001年4月1日起執行。
■背景資料
什麽是業主委員會？有哪些權利與義務？
業主委員會是一個物業管理區域內代表全體業主物業管理權益的法定組織，獨立行使民事權利，承擔相應的民事責任，業主委員會的民事責任由全體業主分擔。
業主大會選舉産生業主委員會，行使下列職權：
（一）召集和主持業主大會；
（二）選聘和解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理服務合同；
（三）依照法規、規章、規定負責有關公共維修基金的續籌並監督其使用和管理；
（四）審議物業管理企業提出的工作計劃、物業管理服務費的預算和決算；
（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；
（六）執行業主大會的決議、決定；
（七）履行物業管理服務合同；
（八）監督業主公約和物業管理制度的執行；
（九）對物業管理企業的管理服務活動予以支援。
（十）業主大會賦予的其他職權。
前款第二、三、四項規定的事項，應當經業主大會批准。
業主委員會不得從事經營活動。
業主委員會應當接受物業管理行政主管部門的監督、指導和管理。物業管理行政主管部門應當制定業主大會及業主委員會的管理規則。
業主能否參與物業管理公司招投標的過程？
10.物业管理招投标案例分析 篇十
一、物业管理的目标
是使物业保值增值,以及提高物业的使用价值,具体有三个目标:(一质量目标:
1、硬件质量目标:主要是保证和维护物业的物理功能:结构功能、建筑功能、机电设备功能、其它功能;
2、软件质量目标:主要指服务的完备性、服务的及时性、服务的客户满意度等等;(二安全目标:
1、物业使用环境的安全,如公共秩序维护,在公共秩序、防火、防盗等环节上的进行预防和管理;
2、物业的安全:指物业主体的安全、结构的安全、设备的运行管理安全等。
3、物业使用人的安全:指物业使用人的人身安全、财产安全的预防措施。在安全目标上,物业公司要留存各种记录和资料,以证明自己已经按照合同约定做好了各项服务。
(三物业管理费用目标:各项费用,最终的收支应能保证物业企业有适当利润。
二、几个名词解释:
1、物业管理的本质:是物业管理服务企业从事以不动产为基础,以业主或客户需求为导向,以管理为手段,以准公共性服务为核心产品的商品服务活动。
2、业主:指物业的所有权人;
3、物业使用人:指物业的承租人(客户或实际合法使用物业的人;
4、临时管理规约:开发商和物业公司制定的先期约束;管理规约:指经过业主大会讨论通过的临时管理规约或其修改稿;业主和物业使用人违背管理规约的,业主委员会可到法院起诉,法院支持;
5、物业管理服务收费=物业管理服务费(基本物业管理服务费+机电设备设施日常运行维护费+特约服务费+代办服务费。
6、客户手册:指以管理规约、物业使用说明、物业管理相关约定为主要内容的,指导客户更好地使用物业和享受物业服务的,在客户入住时发放的册子。
7、机动车场地占用费:俗称停车费,应当收,不讨论收不收的问题,只讨 论收多少的问题,业主就可以确定,不需要物价局批准,全市无统一票据,(写字楼区业主同意不收的除外。该费用扣除物业必要管理费用外,由物业公司与业主协商使用。注意该费用不含保管责任。
8、几个主管部门: 私搭乱盖――城管;不按规定从事摆卖加工经营活动――城管;占压、破坏绿地――城管;拆改承重结构和使用功能――房地产管理局执法部门;
三、小区车辆管理:
1、在签订协议时,由物业方提出两种选择,一是场地占用费,二是车辆保管费;场地占用费较低,车辆保管费不以盈利为目的,但是为车辆上全部保险,平均摊到每一天的费用为车辆保管费。两种费用由业主选择。
2、小区停车收费是必然趋势,也是管好小区车辆的必要手段。
3、现阶段,车位费开收据即可,盖物业公司章。不用发票。如果用停车费专用发标,在后附盖“本费用为物业公司代为收取的车辆场地占用费”字样。
4、小区车辆场地占用费,除了物业公司必须的开支外,余下的可用作应急维修资金,用于小区维修。
表面上看,物业公司好象没有好处,但实际上,一方面是做好了小区车辆管理,二方面增加了部分人手,三方面用于小区维修,其实是变相为物业公司节省了相当大的成本。
5、写字楼物业停车场也是如此。这些费用应补充进维修资金中。另外,这一点应与保安做好协调工作。
四、规避物业管理风险的几个方法:
1、相对于公众责任险,物业管理责任险保费相对较高,但能更好地规避物业管理中因为管理不善或不到位而造成的风险。
2、日常的工作,特别是巡回检查、日常检修等工作,按照物业管理合同以及设备设施的特点,先期制定管理方案,严格地明确地做好提出管理要求,并在日常工作中,以表格记录的形式做好记录,并落实到责任人。
3、质价相符原则,不同的价格,对应不同的服务标准,如四级标准中,楼道每天保洁一次,那就是保洁一次,而不是两次,不是保证楼道整洁;只要每天一次保洁到位了,物业公司就没有责任了。
4、物业公司并不是承担所有的责任,该行政主管部门承担的责任,就不应 是物业管理企业的责任,如邢事案件。
五、在装修阶段,如何做好成品保护工作:
1、对施工单位进行前端控制:登记、签订装修责任书、消防责任书、违约责任书、缴纳压金、必要时还需要发包方背书担保;
2、进材料的过程,要采取人盯人的方式;
3、禁止结构性和功能性拆改:采取每天巡查的方式;
4、对于写字楼,紧密联系业主,在业主与租户协议中加入装修约束性条款,引入业主进入监督机制内;
六、关于物业区域内的公共秩序维护和安全防范的几点说明:
1、物业公司管理的是公有共有财产,维护公共秩序,而自行车、电动车、机动车属于私产,不在物业公司的管理范围之内,其丢失、损坏都不是物业公司的责任,有特别约定的除外;有的也要看物业公司是否按合同履行责任。
2、负责小区生活秩序维护,而不是负责社会安全防范,社会安全防范有行政主管和执法部门。
七、对欠费业主的起诉与把握:
1、平是注意积累和掌握、留存有关记录和证据;
2、评价服务工作是否到位,主要看物业公司是否按合同约定做到了,主要看多数业主的意见;
3、起诉时一次不要太多,太多后易反弹,且法院不易支持;
4、对于物业费打折的判决,一定要据理力争,是哪项不合格,哪项费用打折,没有不合格的,就没有理没打折。
八、关于专项服务和物业创收:
1、对于专项服务,通过都是事先设立服务项目,并公布服务内容与质量、收费标准,当业主或租用人需要这种服务时,可自行选择。费用在公共服务费外独立收取。
2、物业服务企业可根据自身实力及所管理区域的特点,开展接受业主(或其它组织委托的物业租赁、产品介绍等广告,以完善服务设施、增加企业收入。
九、物业企业内部管理的几点经验和做法:
1、业主的便利性和被尊重性需求:在物业管理工作中,要记住一点,任何人,包括业主和租户、以及来访办事人员,都有同相的要求:那就是便利性、被尊重性;在制定任何与业主和租户打交道的制度中,都要贯彻这一点。
2、日常监管要做到位。任何人都有惰性、任何人工作都需要督促,只是督 促的方式不一样。这一点在各领导和主管的日常工作中要明确知晓,各项工作的日常监管必须到位。
3、制定岗位职责和工作说明时,要注意一点,任何人,对于自己的岗位职责,不仅仅要做到知晓,还要做得到位;
4、做好客户管理和经营:要想办法发挥客户资源的优势,经营好客户:保存好客户资料、开展代租代售服务、定报、送水、送奶服务、运用客户的关系资源、合理运用客户本身经营和生产上的需求;对于客户的需求,可在适当范围内发布,或代为联系,并向成功(指中标或签订合同者收取信息服务费(一般为合同额的0.5%-2%。
5、如何了解客户需求:要做好物业管理工作,首先要了解业主和客户需要什么,有以下三种方式: *在相应的管理阶段,作为物业管理方,应定期如开务虚会,搞几次“头脑风暴”,就业主的需求问题畅所欲言;*问卷调查,设计好问卷形式,开展问卷调查,在满意度调查时也可做;
*与客户协管员以及客户领导定期进行沟通;
6、如何在公司内部建立良好的沟通机制: *各部门每周(或每天晨会或例会;*公司每周管理人员例会;*员工每月或每两月大会;以上三会的主要内容:一是汇报工作,二是分析总结不足并提出改进方法,三是安排工作;
十、绩效考核的主要内容和目标:
1、绩效考核目标是激励员工首先完成好本职工作,其次是激励站在公司的角度,超出本职工作做好工作;
2、内容之一:经营,对于承担经营项目的部门和个人,制定相应的激励措施;对于不承担经营项目的部门和个人,提出并被采纳的建议,要给予适当奖励;
3、内空之二:管理,对于管理人员,其所管理的各项内容都要有明确的管理目标;对于操作人员,其所负责的工作内容要制定明确的工作目标,客户满意度是考核的主要目标之一;
4、内容之三:员工的学习和发展,鼓励员工学习,给员工创造学习条件和发展的条件,同时,学习和发展的机会也作为奖励条件之一,用于激励员工。
5、绩效考核的结果应用:一是奖励:升职、升薪、评优、培训机会、不同 场合表扬;二是处罚:淘汰、降薪、不同场合点名不点名批评;要注意一点,大部分处罚,都要大张旗鼓,以起到效尤作用,让员工知道,什么是错误的;
十一、新建物业查验的主要内容:
1、物业资料:主要是物业的各项施工图纸的验收资料;供水供电供气合同等;
2、对设备设施按设计进行查验数量和配置,通过试运行和跟踪安装调试的方法进行使用功能查验;
3、对建筑物外墙面、顶、地等进行目视查验;对建筑物请专业人员进行查验;
4、园林绿化工程查验,一是绿植数量品种、二是喷头够不够;
5、对物业水电气暖管线和线路、元器件等设备设施进行查验(特殊件要通过监理和业主等留下部分材料,以方便以后维修;
6、对配套设施进行查验;
7、查验的方法有: 目视:主要指外观、数量、完好程度;使用:设备、设施、元器件、零件等通过使用来检验其安装质量和使用功能。检测:防雷避电等通过检测或检测报告来检查其完好性;试验:通过通水、闭水承压等方法来试验完好性和质量;查看施工验收检测报告:通过检测报告来检验;
8、发现问题的处理原则:小问题记下来,填写物业查验记录表,并提出整改意见,交建设单位,建设单位要求施工方整改,物业跟踪;对整改完的进行验收,办理查验手续。
大问题,特别是结构性问题,提交物业查验记录表,以及物业公司意见,交建设单位,如果业主要求接管,该问题双方应明确责任。
十二、关于物业管理招投标:(一物业管理投标过程中,常见的几种错误:
1、没有很好地响应标书;
2、没有很好地贯彻落实新政策和法规;
3、组织架构、人员配备与项目不符;
4、成本测算不精细;(一定要注意物业管理服务费由基本物业费和机电维修维护费构成;登录 免费下载物业管理资料
（二）编制标书的方法： 编制标书的方法：
1、成立投标书编制班子，标书内容广泛，不是一个人能完成的，所以一定 要成立班子负责标书编制工作；对于编制班子成员要求见下述。
2、搞好分工，明确责任：如商务标编制、资信能力编制、技术标编制（技 术标内容还可以细分）；各司其责；
3、商务标和技术标编制之前，要首先研究透标书，熟悉现场和图纸，然后 集体制定管理机构、人员构成、基本管理方案，在此基础上再行分工，以保证标 书各部分之间有序衔接；
4、标书编制之前，首先要占有资料，来源有：招标文件、现场勘查、市场 信息、政策法规、企业自身、网络；
5、公司应给予适当的车辆、经费上的保障；
（三）编制标书的注意事项： 编制标书的注意事项：
1、标书编制人员要做到五个熟悉： *熟悉物业管理相关政策法规（如电费、水价、最低工资、五险一金、税收 政策、消防、加班管理规定等）； *熟悉各岗位工作运行程序； *熟悉企业总体情况； *熟悉投标文件的格式及内容：无固定格式，但有约定俗成的相对固定的基 本格式； *熟悉成本测算方法及相关材料等的市场价格；
2、标书编制人员要有三个能力一个负责： *分析判断能力； *文字表达能力； *计算机操作能力； *有对企业负责、对企业经理负责、对个人负责的意识和精神；
3、编制标书，一定要注意十种废标情形；
4、有一点约定俗成的做法：技术标一般在 100 页左右；
5、招标书有评分标准的，一定要按照评分标准进行编制，并在目录中明显 标注出评分标准的内容；
6、一定要注意在技术标中不能出现
与投标报价有关的经济性内容；
7、标书编制完成后，一定要送交负责人审阅；
8、注意在相关页面上加盖红章，有的加盖骑页章； 6 登录 免费下载物业管理资料
9、注意按招标书要求封装；
（四）技术标的基本格式： 技术标的基本格式：
1、对项目管理服务的定位及整体规划；
2、对项目的基本分析及组织架构安排；
3、人员培训及考核机制；
4、管理服务的内容、标准、措施；
5、前期物业复写蛀要工作环节运行程序；
6、突发事件处置应急预案；
7、眼高手低管理服务标承诺及保证措施；
8、物资装备及办公用品配备；
9、物业管理服务的有关制度；
10、社区文化的设想与安排；
（五）标书编制完后，应做到六看： 标书编制完后，应做到六看：
1、看有无废标情形；
2、看投标文件对招标文件是否做出积极响应；
3、看标书格式和要求是否有缺项；
4、看有关材料是否符合政策法规；
5、看有无过高承诺；
6、看商务标是否合理。
（六）特别指出，物业管理合同签订后，一定要到当地房地产主管部门办理 特别指出，备案程序；
十三、天津市目前与物业管理有关的法律法规： 天津市目前与物业管理有关的法律法规： 做物业管理工作，特别是市场行为时，对于政策的了解是十分必要的，下面 列出了天津市范围内目前与物业管理相关法律法规条例，建议物业管理从业人员 认真学习并运用到实际工作中：
1、天津市物业管理条例：2008.12.01 重新修订；
2、天津市房屋安全使用管理条例；
3、物业管理区域划分管理办法；
4、业主大会和业主委员会活动规则；
5、物业管理用房管理办法；
6、天津市笺业企业退出项目管理办法；
7、商品房住宅维修资金管理办法； 7 登录 免费下载物业管理资料
8、非住宅专项维修资金管理办法（针对非住宅项目，现行的要求按照 100 元/平米标准缴存）；
9、维修资金使用管理办法；
10、房屋应急解危专项资金管理办法；
11、旧楼区维修资金管理办法；
12、天津市物业管理招投标管理办法；（保障性住房物业管理企业可加分）
13、天津市物业管理费政府指导价；
14、另有七个备案程序、七个示范文本；
15、高院有：建筑物区分所有权管理办法、物业纠纷管理办法等解释；
11.建筑工程招投标管理探讨 篇十一
【关键词】招投标；问题；解决方法
实践证明，招投标制度不仅是比较成熟、科学合理的工程承发包方式，而且在提高工程质量、发挥投资效益、防止腐败和不正当竞争等方面均起到了很好的促进作用。但由于建筑业利益被无限夸大，许多没有建筑资质和建筑施工经验的企业及个人，为了从中牟利，想尽一切可利用的关系，利用各种不法的手段来达到中标的目的。一些依法必须招标的项目规避招标或者搞“明招暗定”的虚假招标；一些招标投标活动当事人相互串通，围标串标，严重扰乱招标投标活动正常秩序，破坏公平竞争。本文就目前建筑工程项目招投标中普遍存在的一些问题，发表一些个人的见解及解决办法，与大家互相沟通和探讨。
1.现阶段建筑工程项目招投标中存在的问题
（1）滥用职权、人为干预，“权力标”及“关系标”问题突出。领导干部行政干预，少数一些地方政府的领导人独断专行，无视国家法律法规，变着手法插手招标工作，越权包办工程招投标；有的招标代理机构等中介组织行为不规范，办事讲人情、讲关系；施工单位八方找关系，看谁找的“关系硬”，有的评标人员素质不高，打关系分、感情分；有的存在地方保护主义。
（2）明招暗定结盟陪标、串标，假公开招标的问题严重。投标过程作假、陪标、串标、抬价现象严重，滋生市场腐败，严重影响公开招投标的公平、公正及公开三原则。一些部门滥用权利，某些建设单位在招投标前将建设工程内定给某些施工单位中标，暗中敲定施工队伍后，由内定的中标单位联系多个投标单位前来陪标，制造公开招标的假象。
（3）中标后违法分包、转包等严重问题。“转包现象是现今“豆腐渣工程存在的一个根源。有的企业中标后，直接转包或违法分包给其他单位，从中收取管理费，以包代管，而对工程实施的质量、安全、进度未进行实质性管理，不负责任。这种转包的现象，使得一些资质不够，没有施工经验和能力的队伍，进入施工现场，施工过程中偷工减料，违规施工，为质量安全问题埋下隐患。
（4）单位挂靠、出借资质现象普遍。有的施工单位不具备要求的施工资质和能力，却掌握相当的人脉关系，为谋取利益，就借用别的施工企业资质，中标后再转包或分包，获得工程利益，使工程质量得不到保障。一些企业驻外办事处、分公司，靠挂靠、出卖资质为生，专门用以投标围标、串标，严重扰乱了市场秩序。
（5）评标办法设置不合理，专家水平参差不齐等问题。当采用经评审的最低投标价法时，只重视投标报价的评审，而不重视单价及其价格组成的评审，使评审流于表面形式；在判断其报价是否低于成本价时缺乏相应的、可靠的、公认的依据，使评审结果的可信度、公允性降低。综合评估时则重定性评分，轻定量评分。评委专业结构不科学，专家面窄，人数少，相互容易“勾兑”串通；专家评标水平和职业素质有待提高。
（6）招标代理机构违规操作现象严重。由于我国招标代理业务起步晚，招标代理市场发育尚不完善，一些相关的配套制度还不健全，致使一些代理机构在实际工作中缺乏自律，步入误区，利用自己的殊身份帮助业主选择有倾向性的选择中标单位。
2.要解决上述问题，可以采用几种对策
（1）加强制度建设，严格规范有形建筑市场的运行，严格内部工作人员的管理。实行招投标全过程公开、全过程监督，提高招标过程的透明度。监管人员参加整个招标投标过程，对招标程序是否合法、评标专家是否按规定在专家库中抽取、是否按规定评标办法进行评标、评标是否公正以及有无其他人员在其中干预等进行监督，减少暗箱操作、预防钱权交易。
（2）优化资格预审方法和评标办法，防止投标人弄虚作假、串标、抬价行为。①资格审查采用合格制：对申请人资质条件、能力和信誉条件、要求应尽量设置合理，与招标工程相匹配，避免苛刻、生僻条件限制申请人通过审查。增加潜在投标人的数量，以增加投标人串标难度与成本；评标采用抽签方式，先摇出进入基准报价评分的投标人，增加投标人串标的不可预知性，从而减少串标、围标等现象的出现。在开标时必须核验单位的有效证件避免资质弄虚作假现象的出现。②如果发现所有投报价都高于估算标底很多，集中出现在高位区，或投标报价有规律性报价，那么就有可能是集体串标、哄抬标价的结果。处理方法：强制重新招标。③规范评标手段，积极采用电子招投标系统，减少人为操作的可能性。
（3）投标文件按技术标和商务标分别制作、密封，分别评审，目的就是把评分中的硬分与软分区别开来。硬分是客观分，是实实在在的，而软分是主观分。硬分在商务标中，软分在技术标中。开标时，先开技术标后开商务标。技术标采用暗标、不用签署，不得含有任何能够识别单位的记号或字样，防止打分的评委钻空子，打权力分、打关系分，评分结果不得外泄。在商务标评审完成后再公开技术标评审结果，由投标单位的法定代表人或其授权代理人现场签字确认。商务标评审标准中规定有明确的废标条件，对不是明确影响投标书含义的应作为有效标书处理，避免人为操作标书评审现象的出现。
（4）开标、评标、定标过程控制。为了避免由于招投标管理的不完善，给某些人在软分和评标办法上做手脚，在评标时应当注意以下几个方面的问题：
①对于业主，首先要确定评标办法、定标原则及标价下浮率。② 对于施工单位，一定要对自己的报价保密，不能向别的施工单位透露，以免竞争对手通过计算得知自己的硬分不具备竞争实力，就千方百计找关系拉软分。③投标定标过程采取百分制评标法。具体做法如下：
a.技术标占40%，商务标占60%。商务标由业主制定基线，每偏离基线1个百分点扣减3分。基准线的确定：A.由业主委托符合资质要求的造价咨询机构按现行预算编制办法编制标底（A）价；B.把标段的承包商报价扣除最高和最低报价后进行平均价（B）价；C.把（A+B），2作为平均标底价（c）价；D.在c价基础上下浮 %后作为基准价。
b.根据基准价确定有效报价，高于c价x%和低于c价Y%，为无效报价。
c.技术标得分加商务标得分为投标人最终得分，根据分数高低现场确定中标单位。
采用百分制评标有如下优点：a.避免投标人联合抬价；b.避免报价的偏离，有效控制工程投资；c.对标底保密性要求不严，易操作；d.减少评标、定标过程中人为因素的影响； e.业主可以抵制上级单位和领导的干预，避免腐败现象的发生。
④普及电子招投标系统的使用，规范评标体系，减少人为操作性。电子招投标系统目前已被多省区使用，使用效果良好。不仅规范了评标标准，而且减少了人为因素的主观因素。做到了客观、合理、择优，增加了评标的透明度，评标过程阳光公开，并大大减少了投标成本做到了绿色环保。
（5）防止恶意低价中标，保证优质优价。《中华人民共和国招标投标法》第三十三条规定，投标人不得以低于成本的报价竞标。如果评标是采用最低价中标法，那么很容易出现中标价低于成本价的现象。原则上低于成本价的投标是不能中标的，以下两种情况除外。①投标人为了占领新的市场领域、获得业绩，从公司长远利益出发，放弃近期利益以成本临界价格投标。②竞争对手众多，企业已出现大量停待工人员，急需项目，投标人出于发展的目的志在必得的。经考察如果是一个重合同、守信誉的企业，在留有足额保证金的情况下，可以让其中标。否则中标后很少有保质、保量、按时完成任务的。
3.结论
工程建设中的招投标是工程建设市场的关键一环，是企业凭借实力和水平获得工程项目的主要手段，并最终获取经济效益；也是业主单位确保工程质量、降低造价、加快进度的最佳方法；在此过程中出现的问题更是有关部门做好招投标监管工作的最大动力。相信通过我们从业人员的不懈努力，招投标市场的秩序定能健康快速地发展。并不断提高建筑工程招投标工作的质量和水平，同时规范招标程序，建立有效的监控机能，才能真正实现通过引入竞争机制，杜绝暗箱操作，确保工程质量。
【参考文献】
[1]熊伟，朱康武.建筑工程无标底招标理论与实践[J].基建优化，2010，（6）.
[2]刘晓君.戒国建筑工程招标投标实践的现状调查与分析.建筑经济，2008，（5）.
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