世联地产养老（通用9篇）
1.世联地产养老 篇一
不靠养老赚钱的养老院
“它们是这么玩的。”该业内人士总结说。不过这还只是其中的一种“模式”，还有一种“模式”是房地产商做养老院，叫“养老地产”。“太阳城银龄老年公寓、将府庄园敬老院就是如此”。
“国内通过地产做养老院的都是把自己的房子改成养老院，里边有高尔夫球场、桑拿、会所、别墅，一般都在郊区。但它们成功的不多，因为它们做得不合老人的需求。”在该业内人士指出。
敬老院入住须知，敬老院收费标准，哪些老人不能住敬老院。
一、入住须知
1、入本院者，须持本人身份证和监护人身份证及复印件各一份，由 家属或监护人护送来本院办理手续，签入住《协议书》后方能入住。
2、入住时必须如实介绍养员身体情况和潜在病情，不得隐瞒。入院 前须全面进行体格检查，自查自报、自负责任。
3、入院时必须体检，利于掌握养员的身体状况，便于饮食及护理。
4、能遵守院归院纪，按时交付托费者均可入院。签字托老协议，需要有可靠的担保人（指亲属、子女或单位负责人）担保人必须按照协议承担其相应的义务。
5、如愿者在院期间，（老人和家属）须主动配合护理人员工作。
6、入院时请勿携带贵重物品及100元以上现金，特殊情况须向本院办公室登记保管，私自委托他人管理出现后果责任自负。
7、在院内不准私接电源，使用电炉子，电热毯等电器；不准在床上吸烟。
8、入住养员和家属来本院后，必须服从本院管理，爱护公共设施，如损坏公物由责任人或监护人按价赔偿。
9、凡入住本院老人及家属请熟读入院须知，并慎重签订入院合同
二、缴费须知
1、根据养员入住选择的房间、护理级别，按当日计算至月底，再按季度缴费，办理退院时，不足半个月按半个月收费，超过半个月按全月收费。
2、首次入住养员，需缴纳首次入住管理服务费300元，生活用品院方提供，不可带出院外（水杯、衣物及特殊用品自备），任何时间出院不退费。
3、入住养员必须体检，一次性缴纳体检费100元（肝功、血糖、心电图等），如有区级以上医院一个月以内的体检证明和化验单，可带入本院存档，免交体检费用。
4、冬季取暖费必须一次性缴纳600元（当年11月~来年3月均120元/月），如中途退院，按整月退取暖费，当月不退。
5、入住时须交应急备用金200元，做为养员发病时应急启用。出院时按收据退款。
6、每月25~30日缴纳下一季度费用，因监护人拖欠费用，本院视为自行解约，造成一切后果由签约人（监护人）负责
三、特别声明：
凡有下列情况之一的老人不能入院。
1、患有传染病在发病期间
2、患有严重精神病
3、不适应集体生活和入院后发现传染病者必须退院
2.世联地产养老 篇二
我国整个养老地产供给市场尚处于萌芽期, 涉足养老产业的企业大多仍在摸索, 行业无领军企业, 无大规模开发和运营成功的先例, 也无成功的商业模式和发展模式值得业内推广。国内现有养老地产的投资人有开发商、保险资金、民营及政府民政部门等四类, 由政府部门投资兴建的养老项目多以养老院、福利院以及社区老年人活动中心为主, 具有福利性质;保险资金主攻租赁型高端养老公寓;房地产开发商则多在普通住宅小区中配建出售型养老住宅。
二、目前存在的问题
1. 缺乏政策支持
目前, 养老产业的扶持政策仍仅停留在研究阶段。从拿地、建设到经营阶段, 开发建设企业都需自担风险, 缺乏具体政策支持, 也无制度可循。在国外, 政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠。而国内除部分地区外, 尚无明确政策表示可以对盈利性养老地产的开发过程提供优惠。取地优惠难实现, 优惠政策偏向公立及非盈利养老机构。
2. 运营模式尚不成熟
目前国内开发商所运营的养老地产, 基本上还是延续买地、建房、卖房的经营模式, 和普通住宅无太大区别, 只是配备了一些常规的医疗服务, 品牌企业处于研发和试点阶段。2010年底, 万科在北京房山窦店“万科幸福汇”项目, 拿出一栋楼试点养老地产, 但直至今日万科养老地产具体操作模式仍在探索阶段。
3. 项目去化速度偏慢
除正常销售的产权物业外, 自持物业 (含非产权) 由于其产权瑕疵、住房贷款等方面的硬伤, 在某种程度上导致其市场接受程度反较普通住宅项目偏低, 影响项目去化速度, 致使开发商资金沉淀、存货积压与资金周转压力。万科随园嘉树销售顾问坦陈自持物业面临的销售压力非常大;运营较好的上海亲和源800多套公寓用了5年时间才基本去化完毕, 其实际入住率也仅70%。客户对非产权物业抗拒客观存在, 住房贷款问题。
4. 产业链条断层
养老地产除了地段、规划、装修等传统住宅硬件卖点外, 更核心的是未来社区内的各类生活配套和运营服务, 而这些软实力显然需要整条养老产业链的支撑。目前国内整个养老产业还处于萌芽期, 很多相关的产业尚未成熟, 比如针对老年人生活需要的各类智能家具、居家使用的康复设备, 倒按揭类老年人金融理财服务等, 在当前的行业环境下, 国内项目要达到这样的软件标准需要依靠进口和制度创新, 这无疑加大了国内企业开发经营养老地产项目的难度和成本。
5. 专业护理人员缺乏
由于我国养老产业仍处于萌芽期, 我国专业的护理人员仍十分缺乏, 按老年人与护理员的比例为3︰1推算, 全国最少需要1000万名养老护理员。而目前, 诸如老年病专业医师、康复治疗师、长期照护护士、心理咨询师、营养师等应该在老年社区中提供服务的合格的专业或准专业人员匮乏。为解决这一问题, 各考察项目或者联合专业的医疗服务机构 (如保利与安平医疗的合作) , 或者招聘非专业人员、通过专业护理培训达到岗位要求 (如北京太阳城) , 但与社会需求量相比, 仍然存在太大差距。未来老年社区的发展如果没有大量上述专业或准专业人员的参与, 项目运营难度大的问题难以化解, 行业很难可持续发展。
三、运营模式及投资回报
1. 运营模式
除保险企业受“只能持有”的政策限制外, 鉴于较高的融资成本, 房地产开发企业多选择“全部销售”或“销售+持有”的运营模式, 尽量减小持有物业的比例, 通过物业销售完成资金回收与利润实现。具体模式如下:
(1) “全部出售”
以养老住宅概念, 出售房屋产权为主, 并通过房屋出售完成开发投入回收与利润实现。如武汉江夏藏龙岛的侨亚中华孝庄及北京顺义区潮白河畔的东方太阳城。
(2) “销售+持有”
开发商拿出一定面积的住宅 (通常为联排别墅或大面积的公寓) 进行销售, 另一部分用来满足老年人医疗、娱乐、购物中心等配套及部分住宅公寓则自持, 如北京昌平区的北京太阳城项目。
(3) “全部持有”
该模式对投资商的资金实力要求较高, 其产品全部自持运营, 目前完全采取该模式的主要为保险企业, 如去年10月刚开始营业的武汉合众优年养老社区。除保险企业外, 北京东燕郊的燕达国际健康城采取此模式, 其入门费需一次性交纳30~100万。另上海南汇区的亲和源养老社区, 采取的所谓“会员制管理”模式, 即通过出售长、短租会员卡的形式收回投资, 其与该模式类似。
2. 投资回报
从所考察的项目实际情况来看, 在模式上, 除正常销售的产权物业外, 自持物业 (含非产权) 基本思路是通过收取较高的会员费基本实现项目建设投资回收, 通过高质量运营实现项目较高的入住率并可获取运营部分利润, 另可获得项目物业的升值收益。从收益上, 单就“全部出售”的武汉市侨亚中华孝庄及侨亚颐乐园两个项目的实际情况看, 其应可以实现盈亏平衡, 甚至还可获得一定利润。
虽然国家目前还没有对养老用地的性质、供地方式及指导价格进行明确, 但由于养老地产具有一定公益性的特点, 各地政府实际供地会有一定倾斜, 具体幅度却各不相同。现国内大部分养老地产都是用旅游地产、工业地产等思路拿到土地, 或者有些用地虽然是招拍挂方式取得, 但开发商已预先和当地政府达成合作协议, 招拍挂只是走个程序而已, 其土地成本很难完全清楚。公开资料中也很难收集到对其实际盈利情况的介绍, 故对目前国内从事养老地产的企业实际投资回报尚不能进行准确判断。但通过“直接租赁”、“销售会员”或“会员+租赁”取得的收入, 在一定前提下可以确认为当期收入指标。另, 为赚取租金或资本增值收益而持有的房地产项目, 可归入投资性房地产, 不推高存货指标。
四、对进军养老发产项目的设想
1. 寻求追求稳定长期回报的资金支持
由于现阶段存货较多及成本控制相对较弱等原因, 房地产业资金流一直较为紧张, 很难再有富余资金进行养老地产投资, 而养老地产本质上是服务性质的养老地产, 其一次性资金投入大而且回报慢, 若想达到良性运营的发展起码需要10~15年的时间。目前在国内投资高端养老地产的多是保险企业, 其主要原因是保险资产约有80%为寿险资产, 而寿险负债期一般在15年左右, 这与养老地产的投资回收期非常匹配。现阶段许多保险企业及国外基金也比较看好中国的养老地产且欲寻合作, 若有意向可主动与这些机构进行接洽, 探讨合作事宜。
2. 寻求适合发展养老地产的土地
尽管在政策咨询过程中, 政府部门并未明确养老地产取地的优惠政策, 但在项目考察中, 北京太阳城仍然通过“以医疗健康和养老为开发方向, 配建相关设施”, 以每亩30万元的低价拿到623亩土地;上海亲和源项目亦为协议取地。故在养老地产项目取地上, 仍然存在低价取得的可能性。房地产公司可通过加强与政府部门的交流沟通, 争取以优惠的价格获取具有较好自然环境属性、适合开发养老地产项目的土地。
3. 实现成本管控等能力提升
首先, 由于养老地产的消费群体具有特殊性, 在建造时要投入比普通住宅项目更多的资金, 如社区的无障碍通道、慢速电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计及监测、显示、应急、广播等系统, 这些都比普通住宅要求更高。其次, 养老地产在配套方面的投入也很大, 如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量配套设施设备。最后, 由于需要对公共服务设施进行定期维护和服务人员培训, 养老地产的运营成本也远高于普通住宅。因此对于从事养老地产的开发商来说, 其成本管控能力要求更高, 还应做好在养老地产设计、精装、运营等方面的研究。
4. 开展养老地产工作试点
养老地产与其他的房地产项目无论是从产品设计还是运营模式上均有很大的不同, 因此在全面进入养老地产前, 我们可以进行养老概念住宅试点。如在景观较好的郊区盘中嵌入部分适宜老年人居住的建筑单元, 在设计上充分考虑老年人的特殊需求, 注重户型及无障碍设计、小额增加配套、丰富配套功能等。
5. 进行相关人员储备
进军养老地产, 应体现高品质, 因此对从业人员要求相应较高, 而我国现从事养老服务的专业服务人员严重短缺。故可利用医院、培训中心及物业公司等优势资源, 有意识地提前进行相关人员培训储备。可先在物业公司所服务的小区尝试为小区老年人适当开展养老服务, 利用物业公司的固有优势——一是其24小时不离小区、能解决老人紧急求助问题;二是长期服务于业主、容易取得住户信任;三是物业拥有小区会所、场地及等公共设施管理主导权, 将养老服务经验积累与人才培养有机结合。
五、结语
3.投资机会在于养老地产和旅游地产 篇三
每逢新春佳节，亲朋好友喜庆团圆、酒足饭饱之余，吹牛聊天就成了亘古不变的选项。而房价如今则是国人聊天之中无法回避的话题，上至古稀老人，下至刚刚迈入职场的“90后”，买不买房，买什么样的房，在什么地方买房，今年是不是买房的好时机，等等，一说起这个话题，立刻就能得到大家的积极响应，争论的热闹程度能把房顶掀开。
这是因为房价业已成为每个国人心中“会呼吸的痛”。2008年之后，房价走出一波低谷后快速反弹，其上涨速度一点也不亚于金钱豹捕捉猎物的速度。这让没有及时出手买房的人后悔不迭，也促使很多国人下定了及早出手买房的决心。据媒体统计，国人买房的平均年龄已经落到30岁之下，很多刚刚迈入职场的人没有忙着结婚恋爱，而是忙着看房、买房。买房成为每一个国人的头等大事，就像现在过年同学聚会，你要是顶个“没房没车”的标签，都不好意思出门。
席卷而来的买房潮，让地产商们近年来赚得盆满钵满，纷纷开足马力去国内外融资，以便加大力度“ 抢地”，这也让依赖土地转让收入的地方政府笑逐颜开。但是在2014年到来之际，不管是官方媒体，还是平头百姓，对于2014年房价是涨是跌，每个人都有自己思考的角度，以往一味看多房价的舆论似乎出现了杂音。
我们知道，任志强一直是看涨房价的死多头，不过在刚刚闭幕的亚布力企业家论坛上，任志强认为今年房价大幅上涨的态势将会减缓。另外一位著名的房地产大佬冯仑在内部会议上谈及去小米公司调研的感受时，说惊异地发现小米科技公司的人正在谈论如何涉足房地产。倘若这是真的，那么互联网思维下的卖房子，会不会撼动国内地产业的地基？不光如此，还有有媒体报道恒大地产正在酝酿一轮大的降价销售活动。如果恒大迈出这一步，这对马年地产的走势无疑具备威慑力。春江水暖鸭先知，由此来看，今年房产想大幅涨价不容易。
尽管2013年的房价经历了明显的上涨过程，但是各种信号显示，2 014年的房价走势或许将以“稳”字打头，再度大幅上涨的空间不大。中国人民大学公共管理学院教授黄燕芬指出，除了调控政策的限制，土地供应量大幅增长就是一个明显的市场信号，因为土地供应量大增，必将带来房屋供应量的增加，而市场需求在一定期限内变化不大。供应量增加，需求相对稳定，房价就失去上涨的底气。
除了土地供应量大幅增加的因素以外，中央财经大学中国金融发展研究院助理教授李晟认为，大量的保障房入市以及并不宽松的资金链，同样限制了房价可能出现的大幅上涨。由于一线城市的供需矛盾并没有得到有效解决，房价不排除继续较快增长，而在部分二三线城市，由于库存较多，房价必然增长乏力，部分甚至可能出现下跌。
其实，买不买房以及买什么样的房，可以简单地划出两条线。一是刚需型买房。对于这种类型的买房人来说，何时出手都是没有疑问的，只要你准备好首付就成。不过，如果你的买房行为属于投资理财型的话，那可就要好好掂量了。为此，记者分析2014年以及未来几年国内房价可能的走势，为读者投资买房勾勒出以下规划。
养老地产项目为投资首选
如今，随着我国快速步入老龄化社会，加上国人生活水平、营养水平以及医疗水平的提高，人均预期寿命已经提高到75岁之上，很多80多岁的老大爷、老太太不光能够自己照料自己的生活，还能带带孙子辈，享受天伦之乐。但是，一个无法否认的事实是，由于子女忙于打拼事业，多数老人身边缺乏子女照料，加上“失独”家庭的存在，养老已经成为国人无法回避的问题。
为了解决养老问题，在现有社保、医保的基础上，有人提出仿效国外“以房养老”的方式，将老人所拥有的房屋折现或回购出租，以此化解国人养老难题。但是，这种方式触及了老人打算把房产留给子孙的传统思维底线，实施难度很大。而如果通过社会化融资方式，兴建以养老公寓、养老院为主的养老地产项目，让身边缺乏子女照料的老人在养老地产中安度晚年，会得到老人和子女的理解。
如果按照这种养老思路，国人对于养老地产的需求可谓巨大。因为一般来说，养老地产主要建筑在离城市中心相对偏远一点的地方，地价不高，不需要豪华高档，关键是要实用和舒适，一切设施要以适合老人使用为原则，其出租价位不会太高，但是胜在收益稳定。对于正在寻找稳定收益的投资者来说，投资养老地产不失为首选。
旅游地产项目紧随其后
去年12月，《纽约时报》在头版刊登了一篇叫做“大理现象”的文章。文中说道，如今，很多原来在北上广一线城市打拼的中年人，因为厌倦了一线大城市紧张的工作，以及笼罩在一线城市上空挥之不去的雾霾，开始逃离北上广，到风景秀丽的云南大理，找了一份薪水较低却是工作压力不大的工作，呼吸着大理的清新空气，感觉那叫一个爽。
“大理现象”的出现，告诉了我们，随着追求自我发展、追求个性化发展的“8 0后”、“9 0后”逐渐进入职场，其对工作的认识和“6 0后”、“70后”截然不同。由于国人家庭财富日渐累积，这些新近入场的职场人的生存压力并不大，有的甚至不依赖工作，也能过得很滋润。因此，他们不再追求“拼命三郎”般的工作作风，转而寻求自我、舒适、个性的生活，宁愿哼着小曲在大理的小路上行走，也不愿背负着大城市巨大的工作压力，这就使得在国内风景秀丽之地修建旅游地产，成为地产商未来新的利润点。
看到国人对于旅游地产项目的需求，国内知名地产商纷纷加大了在旅游风景区的圈地步伐，从万科到绿地，从恒大到保利，一个个都把眼光盯上了正在兴起的旅游地产，一个个旅游度假村将取代传统的酒店，成为国人闲暇出游的新去处。因此，抓住旅游地产即将爆发的机遇，适时参与投资旅游地产，或许会成为国人投资地产的新趋势。
写字楼投资正当其时
4.养老地产研究探讨 篇四
养老地产研究探讨
随着我国人口老龄化问题地日趋严重，养老地产既是我国养老保障体系的重要组成部分之一，也是房地产企业当前转型和追求可持续发展而进行市场细分的结果。养老地产是房地产业和养老产业整合的产物，针对目标客户为老年人群体，打造适宜老年人晚年生活的住宅服务综合性产品。只有具有完善配套设施的老年住宅才能被称为老年地产，如医疗康复中心、老年活动中心、商业购物中心等。
1、养老地产的定义
对于养老地产的概念界定，现在业界尚无明确地界定。根据住宅地产、商业地产、旅游地产的概念，不难看出养老地产是用以养老的地产。其设计核心在于适合老龄化人口的设计。设计内容包含了日常起居、餐饮服务、文体活动、医疗、护理、康复等一系列适合老年人的服务。
2、催生养老地产的因素
人口老龄化日益严峻，目前70岁以上的老人，这部分人群出生在19世纪40年代左右，膝下三五个儿女，所以尚能由健康退休的儿女在家照料。根据人口普查显示，当现在的壮年人口，这部分人群出生在19世纪60、70年代，多为三到五兄妹，但是他们的孩子都是独生子女计划生育政策间出生，当他们步入老年以后，人口老龄化将会达到一个峰值，预计时间为2020年左右。
随着城乡空巢家庭剧增，青壮年都外出打工，留下孤独的老年人，我们把这种现象叫做空巢期。空巢的老人一旦有配偶去世，则整个家庭进入鳏寡期。空巢期与鳏寡期对老年人来说是生活中容易发生困难的两个重要阶段。
3、与普通住宅同异性分析
本文由：远景设计研究院整理提供（专注古建筑设计、景观设计、农业规划、旅游规划）
住宅元素的不可或缺性——因为住宅地产和养老地产都是设计出来供人居住的建筑，所以他们都具有居住的要素。动静分区要合理，符合起居要求；流线布置也要合理，尽量让访客和家里人的流线不交叉；符合日照、天然采光、自然通风。
消费群体的专一性——住宅地产适用于所有人群，而养老地产只为60及其以上的老人服务。
建筑设计的特殊性——住宅楼、活动楼、用餐楼、医护楼、配套设施、交通路线等均需要符合老年人的生理和心理特征。
无障碍设计——住宅地产，我们一般只在大堂、小区花园等公共部分需要注意符合无障碍设计；养老地产，基本上所有建筑都需要考虑到无障碍设计。考虑到以上种种特性，我们一般又称养老地产为“银色住宅”、“夕阳住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。
4、养老地产地发展模式
普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人照顾，生活自理有困难，大部分会被社会机构动员住进养老院。
普通型老年公寓：是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。采用了居家养老和社区服务相结合的模式。
医护型养老院：因患上某些大型疾病，失去生活自理能力，例如瘫痪、；癌症等，自动申请住进医护型养老。此类养老机构重在医疗保健体系的加强，配备了完善的看病、医疗、康复一条龙服务。
养老社区：外表看起来和普通住宅小区大同小异，但是入住的都是老年人。
5、实例解析
台湾老年公寓：台湾老年公寓是异地养老、养生、疗休、度假的综合性服务机构，是适合老年人居住的公寓。
日本医护型养老院：日本老年人居住和相关服务设施齐全，全面涵盖了各类老年人的需求。其中值得一提的是小规模多功能服务站中，配备有上面服务、日托管理、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老龄化人口。美国CCRC养老社区：CCRC（continuing retirement community），其中午意思为持续性照顾退休社区。美国CCRC社区采取自费模式，依照老年人与其签订契约的内容，提供各种形态的住屋、住民的服务和健康服务。虽然CCRC居住老人入住护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社区，但其在门诊上的花费，却比传统社区的老人低很多。
6、国内养老地产地开发模式
CCRC社区：即居住护理之家，对应产品有住院照顾、护理之家照顾、机构式照顾。
异地养老：即旅游养老、度假养老、回原籍养老，对应产品有候鸟养老、度假养老基地。
居家养老：即专业化的养老护理员、志愿者队伍，对应产品有老人公寓、日托护理中心、护工上门服务。
7、国内养老地产成功要素分析
项目选址：环境良好、交通便捷、场地周边活动安全、生活气息浓郁；
规划设计：应该从老年人生理和心理特点触发，满足自然环境、人文环境、生活环境等多方面需求；
单体设计：单体设计应该以别墅、联排、多层为主，考虑到老年人活动不便这一特点，在比较高的楼层中都应当设置担架电梯；
色彩规划：稳重和谐，切忌过于死气沉沉；不同服务分区采用不同色彩，便于各种活动需求的老年人辨识；
户型设计：保证有良好的日照、天然采光、自然通风，为老年人提供一个天然的健康生活环境；
室内设计：在墙地面装修、厨卫产品选择、色彩设计、门窗把手选择、电器照明设计、上下水设计等各种方面均应体现出对老年人的人文关怀。
5.养老地产 篇五
继商业地产之后，养老地产正在成为各大开发商争夺的热点。成都无我置业有限公司加入这个浪潮，针对老龄化的中国，开发了四川崇孝基地。
尝试养老地产的先行者还在不断增加。一个命题是，随着老龄化社会的加快，房地产业介入养老社区，是否能够为中国养老模式提供一种新的范本？
无限广阔的未来市场，使得养老地产正在成为又一波地产新浪潮。
四川崇孝基地，该项目位于通往国家4A级风景区花水湾和西岭雪山景区的必经之道--大邑县的鹤鸣山景区。距离大邑县城只有约12公里，距离成都市区也只有约57公里。开车通过成温邛高速约50分钟左右即可到达，另外，明年就将通车的成蒲高铁更是大大地缩短了成都与大邑的距离，成都到大邑只需要约20分钟，大邑从此真正地进入了成都的半小时交通圈。
该项目全部采用了南加州建筑风格。在户型设计和房屋朝向上都充分考虑到了传统风水。因此我们的洋房既是最欧式的，也是最中国的。
6.养老地产项目策划 篇六
养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。
养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。
7.养生养老地产开发模式研究 篇七
养生养老地产源自养生地产和养老地产, 是二者的结合体。从养生地产和养老地产的内涵出发, 引出养生养老地产。
养生地产, 是指承载了健康养生经营活动的地产业务。它在地产物业上运行健康养生服务, 以全生命周期的自然聚居人群作为服务对象, 不仅提供健康护理服务, 还提供预防性的健康管理服务以及多项养生增值服务[1]。养老地产, 是以养老住宅为基础, 附加文体中心、护理院、医院和超市等商业配套设施, 同时集居住、餐饮、娱乐、养生、保健、就医等概念于一体, 依靠住宅销售、出租和相关物业经营权和收益权的金融化运作, 以及商业配套服务或养老专业化服务的增值效应, 来实现自身盈利和长远发展[2]。
养生养老地产作为养生地产与养老地产的结合体, 具有以下特征:对于客户来说, 养生养老地产是为有养生需求人群及老年人提供适宜养生养老的住宅、设施以及服务, 满足有养生需求人群和老年人特殊需要, 融合复合地产和现代服务业的一种新兴地产业态;对于运作主体来说, 养生养老地产是一种立体的开发经营方式。它复合了房地产开发、养生养老服务、商业地产运营和金融创新等属性;对于社会来说, 养生养老地产是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合的社会化养老的有效载体和实现形式, 是提升生活水准、生命质量和公民尊严的现代服务业的消费载体, 正在引领和推动着生命健康产业的发展以及养老产业的发展[3]。
2 中国养生养老地产市场发展前景
养生养老地产是对养老地产与养生地产优势的整合升级, 其市场发展前景需要从养老地产与养生地产的产业前景与发展现状来进行判断和综合分析。
首先, 人口聚集, 大气污染导致城市生存环境日益恶化, 大气质量下降。寻找清新、绿色的生存空间, 暂避喧嚣压抑的生活环境, 成为大众, 特别是社会精英群体的普遍追求。其次, 亚健康人群健康需求与消费升级为养生地产提供了强大动力。随着亚健康群体消费能力的增长以及消费升级趋势, 用于健康养生的投资不断加大, 市场空间巨大。养生地产作为提升生活品质与生命质量的载体, 受到精英群体和亚健康人群的青睐。与此同时, 人口老龄化、国家政策鼓励等因素吸引社会化的养老服务。根据中国社科院发布的《中国老龄事业发展报告 (2013) 》, 截至2012年底, 我国老年人口数量达到1.94亿, 占总人口的14.3%, 预计2013年底将突破2亿, 老龄化水平也将达到14.8%。而按照联合国的新标准, 65岁老人占总人口的7%时, 标志着这个国家或地区进入老龄社会。因此, 当前中国人口老龄化态势已非常严峻。对此, 国家公布了《老年法》来鼓励发展社会养老服务设施。此外, 《社会养老服务体系建设“十二五”规划 (征求意见稿) 》提出“2020年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过5 000亿元”, 这成为养老服务民营发展的风向标。老龄化的背后是巨大的老龄产业发展契机, 使得养老地产格外引人注目。
养生养老地产因其整合了养生地产和养老地产的优势与长处, 市场发展前景广阔, 特别是在目标人群上, 养生养老地产可以有效吸引养老地产和养生地产的客户。同时, 从市场发展现状来看, 养生养老地产只实现了养老地产与养生地产的一部分价值, 产业发展空间较大[3]。
3 养生养老地产开发模式
由于养生养老地产是一种新兴的地产业态, 开发模式还处在研究与试验的阶段, 仍然需要不断地探索。通过对我国市场上已存在的养生养老地产开发项目资料的搜集和整理, 尝试提出了4种适应当前国内市场的养生养老项目开发模式, 希望与大家共同探讨。
3.1“养生+旅游+地产”模式
此种开发模式多适用于自然风景优美, 气候舒适宜人, 生态环境良好, 区位条件优越的地带。依托丰富的自然资源或是人文内涵, 将直接提升住宅的环境品质, 增加休闲养生功能, 提高居民生活品质。
案例:通用地产昱墅项目。项目北依国家级东平森林公园, 东临老滧港, 南濒新静河, 西接景观森林大道, 生态环境良好。项目区拥有0.39超低容积率以及50%绿化率, 内由330幢独栋别墅及高星级酒店、配套商业等组成, 占地32万m2, 其中3.7万m2的医学养生度假会所, 集商务会议、休闲度假、养生保健于一体, 并引入医学养生中心、健康体检中心、心理健康中心等, 以“高端疗养”为理念的服务模式, 提供各种私密、精细的国际化高端疗养服务。
3.2“养生+医疗+地产”模式
此种开发模式是指在现代养生养老科学理论指导下, 以健康服务为核心价值, 构成一个融居家、休闲、娱乐、社交、医疗为一体的高品质多元养生养老活动平台, 营造全新的健康生活方式。而高贵优雅休闲、具备养生养老品质的住宅环境, 优美的园林景观、丰富的文化内涵, 同时也兼顾有娱乐、休闲、疗养健身的功能, 体现出“健康维护营、生命加油站”的新居住理念。
案例:听雨观澜健康养生养老地产。项目总占地100万m2, 建筑面积130万m2, 容积率1.3。同时, 蔚蓝地产将与“世界抗衰老医学会”共同建设一所集研发、检测、医疗、监测、医疗美学、保健、营养、休闲、养生、健康等于一体的世界抗衰老医学分中心, 此外, 还针对需求人群配套各类生活体验中心、休闲度假产品等。在这里, 你可以享受高质量自然环境, 完善的生活配套, 全方位养生养老服务。
3.3“养生养老综合体”模式
“养生养老综合体”, 是以别墅、公寓、会所等高端住宅为主要产品形式, 引入养生养老服务, 辅以度假酒店以及运动休闲、保健、医疗等配套服务设施。同时, 依托特定自然资源与人文资源, 附加或复合一个或多个开发或经营的项目, 形成的一个可持续的综合运营体系[3]。从纵向看, 服务链包含整个生命周期, 从独立生活区、专业护理区、老年痴呆照顾区一直到临终关怀区。从覆盖面上, 则包含养生养老所有功能, 居住、教育、医疗、保险、购物、运动, 文体娱乐、休闲养生等。
案例:桐乡平安养生养老综合体。总建筑面积约150万m2。该项目以“安悦生活”为核心理念, 依托桐乡的交通优势、自然和人文基础、旅游资源, 利用集团综合金融服务资源优势, 整合商业、旅游、度假、医疗、培训等上下游产业链, 融合养老公寓、亲情社区、度假休闲三大产品线, 是集生活、疗养、教育、田园、休闲为一体的全龄化全配套养生养老社区。
3.4“农家式”模式
农家休闲养生养老是一种农家寄养式异地养生养老模式, 代表有崇明岛农家养生养老和浙江天目山农家养生养老项目, 客户与农户签订协议, 长期寄养在农户家中, 也是一种特殊的乡村旅游形式, 还可以成为新农村建设的一种重要形式, 能够提高农民收入, 促进城乡协调发展, 但服务水平和配套设施有待提高。
案例:崇明岛养生养老农家院。新河镇金桥村是崇明岛农家养生养老首批试点村。这个村有80户农家符合条件。被选中的农家每户住房面积都在150 m2以上, 卫生设施一应俱全, 保证入住客户都有自己独立的房间。每个居住在农家的客户只需要支付护理费、住宿费和伙食费。另外, 浙江省天目山地区, 连续几年来发展农家寄养式异地养生养老, 接待了数万人次来自上海、杭州等大城市的客户。在与大自然零距离的环境中生活, 不但可以享受清新的空气、纯净的水质和新鲜的食物, 而且活动空间大, 视野开阔。
4 几种开发模式的对比分析
本文通过对4种模式下开发的地产项目区位、依托资源、容积率和客户选择动机四个方面进行对比分析, 希望对养生养老地产开发模式有更深层次的理解 (见表1) 。
养生养老地产的四种开发模式各有各的特色, 无论采用何种模式开发养生养老地产, 都应保证项目的经济效益、社会效益和环境效益并重, 在切实保护好生态环境的基础上寻求养生养老元素与地产的良性互动, 走健康、理性的养生养老地产开发之路。
参考文献
[1]刘淑敏.老龄化社会背景下我国养生地产业务建构初探[J].商业时代, 2012 (8) :125-126.
[2]姜睿, 苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨, 2012 (10) :38-42.
8.养老地产如何赚钱 篇八
在刘明看来，目前国内的开发商、保险公司一哄而上地涌入养老地产领域，导致这个行业已经出现泡沫，但大部分企业都没有想好该如何赚钱。“养老是一个复杂的产业链，必须有好的思路、资源、团队，如果还是用开发房地产的思维去做养老产业，做烂掉是迟早的事情。”刘明说。
据不完全统计，目前包括招保万金在内的几乎所有大牌房企都已经涉足养老地产。7月21日，中国太平保险集团宣布其国内首个养老社区将于今年10月在上海周浦开建，主打高端养老市场；7月22日，光明集团旗下的农工商房产宣布，将联合长江总公司在上海崇明岛开发养老地产，并以本地化、大众化为定位。
“目前正值政策红利窗口期，毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近5年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。”上海领易投资顾问有限公司董事长邹毅表示，“通过养老概念拿地可能容易，但盈利并没有想象的那样丰厚。”
资本疯狂涌入
在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。
刘明说：“养老地产行业正在经历‘全国热’，首先，地方政府可以将此作为政绩，自然鼓励各种主体的投资；其次，传统住宅开发遇到瓶颈，地产公司正在积极转型进入养老领域，此外，保险资金不能进入住宅开发领域，但可以进入养老地产。”
4月17日，国土资源部办公厅颁布了《养老服务设施用地指导意见》（下称“指导意见”），在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见，这是对此前出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的贯彻和实施。
世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为，指导意见的发布表明政府看到了养老地产发展背后存在的问题，希望发动私营机构和社会资本更多地参与解决养老问题，鼓励营利性机构投身养老产业。
目前，无论是中央还是地方政府，均对养老问题高度重视。中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》显示，截至2013年末，我国60周岁及以上人口达2亿人，占总人口的14.9%，预计未来这一数字还将不断地攀升。
光明集团副总裁庄国蔚表示，2013年底，上海60周岁及以上的老人已经突破300万，老龄化比例远远高于全国水平，“老有所养”已成为当地重要的民生课题。
“有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为各路资本带来了新的机会。”邹毅称。
据庄国蔚介绍，光明集团旗下的农工商房产、长江总公司将共同出资形成项目公司，利用长江总公司旗下的土地资源推进崇明养生庄园项目，第一期投资约20亿元，其中700亩用于地产建设开发，1300亩用于休闲、旅游和生态建设。
中国太平保险集团的手笔更大。该集团预计在3～5年间完成6～10个养老社区项目。以每个项目20亿～30亿元的规模来测算，中国太平保险集团未来5年内在养老社区的投入约为120亿～30047，元。
去年12月，保利地产在北京正式对外公布公司长期养老战略规划，保利计划用3～5年的时间使养老产业的运营率进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，同时规划用8～10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，通过REITs上市。
盈利模式待解
有人正埋头涌入，有人还在门口徘徊，而有人已经铩羽而归。
今年4月，北京城建集团将其持有的北京长青国际老年公寓有限公司80%股权及6.2亿元债权在北京产权交易所挂牌转让。公开资料显示，这个项目已经连续多年亏损，其中，2012年的净利润亏损5042万元，2013年亏损4926万元。
显然，北京城建集团已经等不到项目盈利的时候。事实上，一个运营良好的养老地产项目要实现盈利，一般要10年以上，如果想要在短期内就赚钱，那就只是打着“养老”的旗号圈地卖房而已。
据中国太平保险集团相关负责人透露，公司预计上海周浦项目总投资回报率大概在5%～6%之间，只有入住率达到较高的比例，项目才有盈利空间。按照目前测算，上述养老社区约在15年后才能达到盈亏平衡点。
位于上海浦东康桥地区的亲和源老年公寓是国内极具代表性的高档会员制养老社区，也是内地第一批起步的高档养老企业，经过9年实践，已形成一套较成熟的商业模式，2013年以来，亲和源首次实.现盈利。
据悉，亲和源以会员卡方式入住、消费。卡种分A、B两种。A卡为永久卡，可继承可转让，购买会员卡的费用是98万元，以后再根据实际入住的房型大小缴纳2 98万元至7_38万元不等的年费。B卡为终身卡，购买者终身使用，但不能转让继承，15年内可退，根据实际入住的房型大小不同，会员卡的费用自45万元至88万元不等，入住之后每年另缴纳年费数为3.8万元。
与上述两家企业主打的高端养老不同，光明集团希望打造的是大众化的养老项目。按照庄国蔚的说法，光明集团将利用内部资源整合的优势，去打造一个可以持续盈利的项目。
对于养老地产来说，最为关键的因素之一是如何获得土地，特别是在寸土寸金的上海。刘明说，他们曾经通过拍卖的方式，获得了上海市中心的一块医疗用地，公司打算在此打造一个高端养老社区。“其实，土地的获得现在还存在瓶颈，我们不可能在医疗用地上盖房子然后销售，将来可能采取出租的方式，现在只能走一步看一步。”刘明说。
光明集团在土地获得方面可谓占尽优势。光明集团旗下的长江总公司在上海崇明岛拥有约230平方公里土地，在与兄弟公司农工商房产的合作中，长江总公司很自然成为了土地的提供方。
光明集团方面透露，公司的养老地产项目得到了上海市政府的大力支持，有关土地调整等方面的问题，政府有关部门正在积极帮助协调处理。
根据同策咨询的研究，目前传统地产商投资养老地产的资金退出策略主要有散售、整体出售、使用权变现三种方式；保险资金为代表的大型沉淀资本主要通过将保险养老板块业务与养老产品相结合，出售大额保单回收现金流进行退出。
“到目前为止，我们还没有看到可持续、可复制的成功运营模式。”王广强表示，“针对高收入老年人的养老项目因其盈利水平高而受到投资者的青睐，我们相信，这类高端养老项目的成功模式在不久的将来将会呈现。但该类项目只能满足3%～5%的比较富裕的老年人群的需求，而剩余的95%～97%的大众消费市场才是挑战所在。”
一哄而上之后
“不出5年，在國内养老地产领域，一定会出来很多烂尾项目。”刘明称，“一方面是因为这些一哄而上的投资主体不具备专业的运营能力，另一方面是这些产品卖的人群不对。很多人现在买一些养老地产项目是为了投资，但养老地产的核心是入住率，如果一个产品推出3年，入住率可以达到75%～80%，那么说明这个项目很成功，但是国内真正能做到的寥寥无几。”
邹毅认为，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快，能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。“商业地产是针对全年龄阶层的产品供给，而养老地产只锁定在60岁以上人群。其次，中国居家和社区养老的观念是新型养老项目最大的冲击。社会观念不转换，养老地产整体机会不大。”
同策咨询研究总监张宏伟也认为，目前中国的养老地产还处于粗放式增长阶段。他表示，在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，并以养老地产为名进行圈地。这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务。
邹毅表示，如同商业地产，新型养老地产都是需要通过长期运营才能确定成功与否的产品，目前各类模式和项目案例尚待观察，现在论成败，时间还过早。
（据《第一财经日报》）
9.我国养老地产运营模式 篇九
年龄段人群 广泛的接触中，获得充实与满足。有的社区为老人提供了多种可参与的活动内容，形成上百 个由社区居民自行运营的俱乐部和活动项目， 使老人老有所乐。 有的社区通过与周边的知名 大学建立合作关系，可使用大学的教学设施，并提供终身学习项目，从而吸引了大量高知文 化的老人，使其老有所为，老有所学。美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较 轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。 此外， 美国以商业模式运营老年地产的方式值得借鉴， 将老年地产与休闲、 娱乐、 健康、 教育等产业整合， 更有针对性地提升了地产的价值和吸引力， 同时促进了产业链的延伸和整 合。 “以房养老”是目前美国一种新型的养老方式，指的是老人可以将自己的产权房抵押给 银行、 保险公司等金融机构， 定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。 房主去世后， 该房产出售用于归还贷款。 反向抵押贷款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题、 分担了 政府负担， 又可以为银行等金融机构提供多种收益方式， 它为解决美国的老龄化问题和社会 保障问题起到了积极作用。 同时，发达的养老咨询业以市场需求为主，服务项目众多、服务周到。有国家政府的咨 询服务组织为国家养老政策提供咨询， 有在市场经济发展中涌现出的各类公司、 集团为为企、
事业的各类养老项目、工程提供硬件和软件方面提供咨询，也有地区小公司和个人为社区、 家庭、 个人养老服务需求提供咨询。 各类咨询服务对美国养老地产业的发展起到了举足轻重 的专业“谋士”作用。
日本养老运营模式：
日本介护保险政策的推行为老年人及其家庭解除了后顾之忧， 使各类养老服务业形成产 业链，老年地产业有了新的发展空间。其设施的突出特点为保证老人的自助自理。 日本老年住宅主要分为“机构设施”和“住宅”两大类。 1、 “机构设施”可以做以下分类： 1）护理疗养型医疗设施 2） 老人保健设施 3） 特别养护老人住家 4） 养护老人住家 5） 低收费老人住家 以上 5 种机构设施的入住对象一般是需要医疗或特别护理的老人， 政府对开发建设这些 机构设施一般给与一定的建设费的补助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身体、 精神障碍等原因需要长期疗养的特殊人群。类似于我国的公立养老院、敬老院等机构。 6）收费老人住家 大致分 3 种类型：健康型、住宅型和需要护理型。其中健康型的收费老人住家不配备护 理服务，老人随着年龄的增长需要护理服务的时候，可以转移到其他有护理服务的住家。 7） 患有老年痴呆症
高龄者的集体住家 8） 高龄者生活援助住屋 在“机构设施”类中，最典型的具有代表性的是第 6 类的“收费老人住家” ，这种形式 是现在大多开发商倾向开发和经营的模式。在“收费老人住家”内配置符合日本《护理保险 法》所要求的护理设施、人员后，经营者可以利用护理保险制度向入住老人提供护理服务， 由国家买单。 这种由国家财政支付的护理保险对于提供护理的服务商来说是最安全和最稳定 的收入。 2、 “住宅”类的模式分以下 4 种： 1）面向高龄者的住宅 2）年长者住宅 3）银发住宅 4 ）自有产权住宅 “住宅”类中，除第 3 种“银发住宅”的入住老人可能需要轻度照顾以外，其他 3 种住 宅模式的入住对象一般为 60 岁以上且生活能够自理的健康老人。第 1 种“面向高龄者的住 宅”是当前经营者倾向的“住宅”类中具有代表性的模式。签订了租赁合同后， “面向高龄 者的住宅”的房东可以配置护理、餐饮、清扫、家政等服务以增加收入，入住老人可以根据 需要选择服务项目与房东另行签订服务合同。 “面向高龄者的住宅”与“收费老人住家”最 大的区别是“面向高龄者的住宅”不是必须配置护理服务，而“收费老人住家”一般必须配 备护理服务。 由此可以看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售产权为目的的经营模式。 “机构 设施” 模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施， 设施内配置以护理为主的各种服 务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。
欧洲养老运营模式：
欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。 因此欧洲的养老地产以老年公寓为 主。与老年人福利院的生活相比，这样做的结果往往使老年人感到孤独、与外界隔离。荷兰 弗莱德利克斯堡老年人公寓针对这个问题提供了一个解决之道： 老人虽然居住在独立的公寓 中， 但从整个建筑空间处理来讲， 老人能感到与他人和睦相处的融洽。 由于周围环境的特点， 荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓被分成了两部分： 较大的一栋楼紧邻高速公路， 较矮的两栋 楼挨着一条辅路，与一片别墅隔街相望。富于表现性、细致的设计手法提供了丰富的视觉感 受，从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然的回归。这个老年人公寓包括 22 个相互 连接的独立单元。在主楼的顶层是一个公共活动区，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池、 健身中心和客房， 由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务， 使老年人有进行交流和锻炼的机 会。主楼底层有服务台和大堂。每一个独立的单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台。 在这
样的公寓中生活，老年人感到自由、舒适。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社 区功能和生态目标。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。 德国老年人的居住设施大致可以分为两种体系：一种是社会住宅体系，另一种是福利政 策的养老院体系。在德国，为老年住宅内的老年人提供生活服务名义上是有州政府负责，但 实际上是由民间福利团体的非盈利民间组织在起作用。 例如德国红十字会， 劳动者福利团体 等组织在接受政府的公共委托之后，为当地的老年人住宅提供福利服务。因此，社会住宅体 系内地的老年住宅房产主， 要与提供福利服务的民间福利团体签订服务合同， 房产主可依据 该合同获得国家提供的建设自己贷款。 在法国，退休老年人可以享受很好的福利待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还 要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其中最发达的是养老院，他们提供周到，完善的 服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一万家，收容了约 65 万老年人。而不论养老院 是公营还是私营，都统一由社会福利部加以管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院 的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形成了社会福利和医疗保健相结合的体制。
欧洲“福利制”是欧洲社会的一个重要特点。在法国，退休的老年人可以享受很好的福利 待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其 中最发达的是养老院，它们提供周到、完善的服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一 万家，收容了约 65 万名老年人。而不论养老院是公营还是私营，都统一由社会福利部加以 管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形 成了社会福利和医疗保健相结合的体制。 法国老年住房产业发达，其养老设施大体上分为四种，即收容所、老年公寓、护理院和 中长期老年医院。 收容所包括公立和私营两种， 是为生活能够自理的老人而建的一种收费较 低的住宅形式。其费用由老年人自理，国家也会为一些低收入的老年人提供住房补贴。收容 所除了提供食宿外， 通常还会提供一般医疗保健和文化生活服务。 老年公寓通常具备完善的 服务设施，包括膳食、淋浴、阅览、文化活动和医疗保健等项目。根据不同的收入和生活习惯等情况，老年公寓可以提供单间，也可以仅提供床位。护理院主要收住失去生活自理能力 的患病老人，有较完善的医疗和生活服务设施。中长期老年医院则以治疗为主，属于康复医 院性质。其收治对象为经过治疗后有希
望恢复生活自理能力的老年患者。