成立物业公司的请示

2024-06-19

成立物业公司的请示（通用10篇）

1.成立物业公司的请示篇一

关于成立×××公司工会的请示

××总工会（××工会工作委员会）：

公司简要情况介绍（所从事的行业和开展的主要业务及人员情况）

根据《工会法》、《工会章程》和《四川省〈工会法〉实施办法》的规定，为完善公司管理制度，协调劳动关系，切实维护职工合法权益，促进公司健康发展，特申请成立×××公司工会。

妥否，请批复

×××公司（章）

××年××月××日

市总工会:

我局前身为海口市人事局和海口市劳动局,1994年2月27日将人事局、劳动局合并组建海口市人事劳动保障局;2010年,根据《海口市人民政府办公厅关于印发海口市人力资源和社会保障局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》(海府办[2010]17号)的精神,设置海口市人力资源和社会保障局,为主管全市人力资源和社会保障工作的市政府工作部门。2010年,机构改革前我局系统共有工会组织4个,分别为局机关工会、市社保局工会、市就业局工会、市技工学校工会。机构改革后,局系统的直属副级单位均成立工会组织,仅有局机关、市职业技能培训和技能鉴定管理中心、市自主择业军转干部办公室、市人事劳动保障信息中心、市创业小额贷款担保中心还没有重新成立工会。目前,局机关有职工93名(含市职业技能培训和技能鉴定管理中心、市自主择业军转干部办公室、市人事劳动保障信息中心、市创业小额贷款担保中心),希望尽快成立工会组织。为更好地维护我单位职工的合法权益,调动职工的工作积极性和创造性,促进单位的发展,根据我国《工会法》和《中国工会章程》的规定,经研究,拟定于2011年5月30日进行海口市人力资源和社会保障局第一届工会委员会选举,将差额选举工会委员会委员9名,等额选举1名主席、2名副主席;差额选举经审委员会委员5名,等额选举经审委员会1名主任。为做好选举工作,先成立海口市人力资源和社会保障局第一届工会筹备

组,由祁昀、冷令阶、甘毅、吴英、卢氦、谢金考、林举海等7名同志组成筹备组,由祁昀同志任组

长、冷令阶同志任副组长。以上请示妥否,请批复。

附件:1.工会筹备组成员情况表

2.工会委员会委员、工会主席、副主席、经审委员会及经审委主任候选人情况表

二○一一年五月十一日

湖南省实施《中华人民共和国工会法》办法

湖南省人大常委会公告第11号

颁布时间：2003-11-26发文单位：湖南省人大常委会

《湖南省实施〈中华人民共和国工会法〉办法》于2003年11月26日经湖南省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过，现予公布，自2004年1月1日起施行。

第一条根据《中华人民共和国工会法》（以下简称《工会法》）和有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条工会是职工自愿结合的工人阶级的群众组织，代表职工的利益，依法维护职工的合法权益。

依法参加和组织工会是职工的基本权利。任何组织和个人不得阻挠、限制。

第三条工会必须遵守和维护宪法，以宪法为根本的活动准则，依照工会章程独立自主地开展工作。

工会的合法权益受国家保护，任何组织和个人不得侵犯。企业、事业单位、机关应当支持工会依法开展工作。

第四条企业、事业单位、机关应当支持、帮助职工依法组建工会。企业、事业单位、机关在开业投产或者成立满一年尚未建立工会的，上级工会应当指导、督促其职工依法组建工会，任何单位和个人不得阻挠。

企业、事业单位、机关有工会会员二十五人以上的，应当建立基层工会委员会；不足二十五人的，可以单独建立基层工会委员会，可以由两个以上单位的会员联合建立基层工会委员会，也可以选举组织员一人，组织会员开展活动。

企业职工较多的乡镇、城市街道，可以建立基层工会联合会。

第五条基层工会、地方各级总工会及地方产业工会组织的建立，必须报上一级工会批准。

任何组织和个人不得擅自将依法建立的工会组织撤消、合并或者归属其他工作部门。

第六条地方各级总工会、产业工会自依法建立之日起，即具有社会团体法人资格。

基层工会组织具备民法通则规定的法人条件的，依法取得社会团体法人资格。

第七条各级工会委员会按照工会章程规定民主选举产生，实行任期制，可以连选连任。企业主要负责人及其近亲属不得作为本企业工会委员会成员的人选。

工会主席、副主席任期未满时，不得随意调动其工作；确因工作需要调动的，应当事先书面征得本级工会委员会及上一级工会的同意。

基层工会专职主席、副主席或者委员自任职之日起，其劳动合同期限自动延长，延长期限相当于其任职期间；非专职主席、副主席或者委员自任职之日起，其尚未履行的劳动合同期限短于任期的，劳动合同期限自动延长至任期期满。但是，任职期间个人有严重过失或者达到法定退休年龄的除外。

第八条企业、事业单位、机关女职工人数较多的，可以建立工会女职工委员会，在同级工会领导下开展工作；女职工人数较少的，在工会委员会中设女职工委员。

第九条工会会同企业、事业单位组织职工积极参加经济建设，努力做好本职工作；教育职工爱护国家和企业的财产，组织职工进行业余文化技术学习和职业素质培训，开展劳动竞赛、群众性合理化建议和经济技术创新活动。

第十条企业、事业单位研究经营管理和发展的重大问题，制订、修改规章制度，讨论决定工资、福利、劳动安全卫生、社会保险等涉及职工切身利益的事项，必须有工会代表参加，听取工会的意见。

第十一条工会应当组织职工通过职工代表大会或者其他形式依法参与民主管理和民主监督。职工代表大会每年至少召开一次。企业、事业单位违反职工代表大会制度和其他民主管理制度的，工会有权提出意见，要求纠正，维护职工依法行使民主管理的权利。

上级工会应当对基层工会组织所在的企业、事业单位推行职工代表大会制度和其他民主管理制度的工作进行检查和指导，对企业、事业单位侵犯职工民主权利的问题，有权进行调查。有关单位及人员应当予以支持协助。

第十二条工会应当代表和组织职工对企业、事业单位执行劳动法律、法规的情况进行民主监督。对企业、事业单位违反劳动法律、法规，侵犯职工合法权益的行为，工会有权要求纠正、处理；拒不纠正、处理的，工会可以提请当地人民政府依法作出处理，并支持受侵害职工依法向当地人民政府有关部门申诉或者向人民法院起诉。

第十三条工会帮助、指导职工与企业、事业单位签订劳动合同，并依法对劳动合同的订立、履行、变更、解除、终止以及续订情况进行监督。

工会代表职工就劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、职业培训、保险福利等事项，与企业、事业单位进行平等协商，签订集体合同。集体合同签订前应当提交职工代表大会或者全体职工讨论通过。

第十四条企业、事业单位给予职工处分，或者单方面解除劳动合同的，应当提前七日通知本单位工会。工会认为企业、事业单位违反法律、法规和有关合同，要求重新研究处理时，企业、事业单位应当研究工会的意见，并将处理结果书面通知工会。

第十五条企业、事业单位确因生产经营需要延长工作时间或者在休息日、法定休假日安排职工工作的，应当与工会和职工协商。工会应当监督企业、事业单位按照劳动法的规定及时安排补休或者支付劳动报酬。

第十六条工会及其女职工委员会应当维护女职工的特殊权益，督促落实女职工在经期、孕期、产期、哺乳期受特殊保护的措施，对企业、事业单位违反保护女职工特殊权益法律、法规的，有权要求纠正、处理。

第十七条工会依法监督企业、事业单位劳动安全卫生措施的落实和经费的提取与使用，监督检查企业、事业单位的职业病防治工作。

第十八条生产过程中工会发现有危及职工生命安全的情况，有权向企业或者现场指挥人员提出组织职工撤离危险现场的建议；建议无效且情况紧急时，有权支持职工停止操作，撤离危险现场。企业不得因此扣发职工工资。第十九条企业发生因工伤亡事故或者其他严重危害职工健康的事故，基层工会应当向上一级工会报告。工会应当参加事故的调查处理，并有权要求追究有关负责人和直接责任人员的责任。

第二十条企业、事业单位有强迫职工交纳抵押金、扣留居民身份证或者其他有效证件，以及搜身、侮辱、虐待和限制人身自由等违法行为的，工会有权予以制止，要求改正；情节严重的，工会应当提请有关部门依法处理或者支持职工依法向人民法院提起诉讼。

第二十一条企业、事业单位的劳动争议调解委员会成员中，职工代表和工会代表的人数不得少于三分之二。劳动争议调解委员会主任由工会代表担任。劳动争议调解委员会的办事机构设在本单位工会委员会。地方各级劳动争议仲裁委员会应当有同级工会代表参加。

第二十二条县级以上地方各级总工会可以为职工和所属工会提供法律服务。

第二十三条地方各级总工会监督涉及职工切身利益的社会保险基金、住房公积金的管理和居民最低生活保障等社会保障制度的实施。

基层工会应当监督本单位按照有关规定按时支付职工工资、为职工缴纳养老、医疗、工伤、失业、生育等社会保险费以及住房公积金。

第二十四条根据政府委托，工会与有关部门共同做好劳动模范和先进生产（工作）者的推荐、评选、表彰、培养和管理工作，督促有关部门落实职工劳动模范享有的各种优惠待遇。

第二十五条县级以上地方各级人民政府与同级总工会、政府有关部门与相应的产业工会应当建立联席会议制度，通报政府及其有关部门的重要工作部署和与工会工作有关的行政措施，听取工会的意见，研究解决涉及职工利益的重大问题。

县级以上地方人民政府劳动行政部门与同级工会及企业方面的代表应当共同建立劳动关系三方协商机制，定期召开协商会议，研究解决劳动关系中的重大问题。

第二十六条建立工会组织的企业、事业单位、机关，应当按上月全部职工工资总额的百分之二向工会拨缴当月工会经费，并由工会按规定逐级上解。由财政拨款的机关、事业单位的工会经费，由同级财政解决，人民政府财政部门应当及时拨付。非财政拨款的单位，其工会经费由单位自筹。工资总额的计算按照国家有关规定执行。

企业、事业单位无正当理由拖延或者拒不拨缴工会经费，基层工会或者上级工会可以向当地人民法院申请支付令，拒不执行支付令的，工会可以依法申请人民法院强制执行。

第二十七条地方各级人民政府根据实际情况，给予同级工会一定经费补助。地方各级人民政府及其有关部门，基层工会委员会所在的企业、事业单位、机关应当为工会办公和开展活动，提供必要的场地和设施。

第二十八条工会的经费、财产，包括用工会经费兴建或者购置的房屋、设备、设施等固定资产和所属的企业、事业单位的财产，以及人民政府、有关单位拨给工会使用的不动产，任何组织和个人不得侵占、挪用和任意调拨。基层工会的经费和财产，不得作为其所在单位的经费和财产予以冻结、查封、扣押或者作其他处理。

第二十九条工会应当在银行单独开列工会经费账户，依法独立管理工会经费。

各级工会的经费审查委员会依法独立行使审查监督权，严格经费审查监督制度，定期向工会会员大会或者会员代表大会报告经费审查情况，并接受其监督。

第三十条地方各级总工会、产业工会及基层工会，可以依法兴办企业、事业。

第三十一条县级以上各级工会的离休、退休人员，其待遇与国家机关的离休、退休工作人员同等对待。

县级以上各级工会工作人员的养老、医疗等社会保险费用和住房公积金与国家机关工作人员同等对待。

第三十二条违反本办法，侵犯职工或者工会合法权益的，依据《工会法》的有关规定处理。

第三十三条本办法自2004年1月1日起施行。1993年11月15日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第五次会议通过的《湖南省实施〈中华人民共和国工会法〉办法》、1995年12月26日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过的《湖南省外商投资企业工会条例》和2000年7月29日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过的《湖南省私营企业工会条例》同时废止。

2.成立物业公司的请示篇二

上海市峰江物业公司从1997年11月至2012年6月30日一直为峰江小区提供物业服务,峰江房产公司为峰江小区的开发商。峰江物业公司撤离时,峰江小区业委会要求其移交小区相关资料,双方就移交范围发生争议。后峰江小区业委会将峰江物业公司诉至法院,并列峰江房产公司为第三人,要求峰江物业公司提供:一、峰江物业移交涉讼小区的相关资料,具体包括:1、1997年11月至2006年12月涉讼小区维修资金收支清册;2、1997年11月至2012年6月涉讼小区的财务账册原件(包括维修资金、公益性收入、物业服务费用收支的财务凭证、转账单、发票);3、建筑单体竣工图、工程质量证明书、给排水系统验收资料;4、开发商或物业公司与公共事业单位签订的供水、供电及电信合同。诉讼过程中,被告提供了大部分上述资料,但对于物业管理费收取资料及维修资金使用情况资料不予提供。

法院观点

涉讼小区于1998年左右竣工验收,被告虽于1997年11月起为涉讼小区提供管理服务,但相关法律、法规对于物业服务合同的权利义务终止后物业公司移交必需的资料和由其代管的专项维修资金是被告提供物业服务多年之后才作出明确的规定,被告提出不能提供完整资料并不无不当,但被告以收取物业服务费采取包干制来抗辩原告的要求其提供2002年至2012年物业费收取情况资料无法律依据。

律师分析

依据《物业管理条例》第二十九条,在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交业委会。从第二十九条可见物业管理企业向业委会移交材料的大体范围,但对于第四点的兜底条款规定物业管理所需的其他资料,到底包含了哪些还不十分明确。那么到底小区物业交替时应当具体移交哪些资料,笔者结合本案的争议焦点一一分析。

一、对于1997年至2002年期间小区的维修资金资料应该提供吗?

依据1997年实施的《上海市居住物业管理条例》(2004年失效)第二十六条规定:“物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内,向业主委员会办理下列事项,并报区、县房地产管理部门备案:(一)对预收的物业管理服务费用按实结算,多收的部分予以退还;(二)移交全部物业档案资料和有关的账务账册……”可见1997年至2002年期间移交材料是有法律依据的,本案中法院认为1997年至2002年期间没有相关法律规定物业必须移交相关资料及专项维修资金,因此被告物业无法提供完整服务期的相关资料及维修资金的理由并无不当。

笔者认为法院的认定存在一定的问题,首先上述法条明确了物业是需要移交全部物业档案资料和有关的账务账册,其次上述条例第十九条也明确,物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项:……(六)物业维修、更新费用的账务管理;(七)物业档案资料的保管。可见当时签订物业服务合同必须包括维修费用账目等条款,换言之物业在签订合同后应当保存维修费用账目等资料,因为这是物业合同中的必备条款也是物业需要履行的自身义务。故上述案例中物业如果切实履行合同义务,是可以提供1997年至2002年的相关资料及维修资金资料,所以法院对提供该时间段资料的诉请应当予以支持。

至于小区的建设工程相关资料,由于峰江小区于1998年左右竣工,依据上述条例第二十六条并未明确物业公司需要移交诉请3、4项的要求,即在1997年至2002年期间是没有法律明确规定要求物业公司保管上述资料并移交的,原告峰江业委会要求峰江物业公司移交上述资料无法律依据,那么该资料应当由谁保管移交,笔者将在第三个问题中详细叙述。

二、物业公司以实行“包干制”为由,拒绝提供物业服务费收支凭证理由成立吗?

依据《上海市住宅物业管理条例》第四十三条“物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料:……(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。物业服务合同终止时,物业服务企业应当向业主委员会移交本规定第十条第一款和前款规定的档案和资料,以及物业管理用房”。笔者认为依据该条款物业需要提供的重要资料是与业主利益相关的,比如公共收益部分的收支或公共部分的维护。

而对于物业公司的收支凭证笔者认为并不应当提供,原因有三:1、小区是实行“包干制”而非“酬金制”,“包干制”小区对服务质量负责,自负盈亏,业委会没有必要过问财务情况,也不能提出交付账目凭证的要求(公共部分经营所有除外),而“酬金制”小区是按照合同约定的数额或约定的比例提取酬金,盈亏是由小区全体业主承担的,因此其必须清楚物业公司的收支情况;2、“包干制”小区既然是自负盈亏,那其收支账目凭证属于企业的商业秘密,属于我国法律保护范畴。如果一个企业的收支状况及凭证都需要提交,那么物业企业将没有秘密可言,这显然不利于物业公司的良性竞争。3、业委会要求移交物业公司的账目无非是认为对物业公司缺乏一定的监督,其实物业公司不移交收支具体账目及凭证并不代表物业公司不受业委会的监督,业委会可以通过物业服务的结果来评估其服务质量,至于物业公司的收入支出的具体明细凭证,是公司内部的运营管理,业委会要求物业公司移交收支财务凭证没有法律依据。

所以,物业公司应当依据《物业管理条例》《上海市住宅物业管理条例》的规定,向业委会提交相关资料,对于小区实行“包干制”的物业公司,笔者认为物业公司应当移交物业费收费台账,即:小区的物业费的收缴情况明细,而对于其具体的收支明细凭证是无需移交的,这样才能在保障业委会、业主权利的同时平等地保障物业公司的合法权益。

三、关于物业公司无资料可以移交如何处理的问题。

上述案例中,峰江业委会对要求峰江物业移交第三项和第四项资料,峰江物业辩称峰江房产公司未向自己提供过上述资料。对于物业公司无资料可移交的情形,笔者认为需要增加第三人,由第三人履行应尽义务,本案中,法院也依法追加了第三人——开发商。

依据《物业管理条例》第二十九条,在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件……可见房产公司是需要在物业承接验收时递交上述资料的,而一旦房产公司在承接时未向物业公司提供这些资料,那么在物业交替时,业委会有权要求房产公司提供以上资料,以确保可以移交新物业公司,使其能够正常运转。

3.关于成立公司团支部的请示篇三

关于成立公司团支部的请示

团县委:

xx县xxxxxxxx有限公司是由xx县xxxxxxxx主管的国有公司，成立于2009年4月，现有员工25人，青年人数18人，团员人数11人。为加强公司青年员工的凝聚力，调动广大团员青年积极性，团结带领广大团员青年立足本职岗位成长成才，服务园区快速发展，为公司的发展提供后备保障。根据《团章》规定，拟成立由XX同志为成员的共青团xxxx公司支部筹备组，筹备建立xxxx公司团支部并召开共青团xxxx公司团支部第一次代表大会。团支部拟设委员3人，其中书记1名，拟由XX同志兼任团支部书记，请审定。

附：月河投资开发有限公司团支部成员简历表

4.公司成立团支部请示篇四

关于申请成立中国共产主义青年团

****有限公司支部的请示

**镇团委：

****有限公司成立于年月日。

公司主要生产。单位现有员工人，其中35周岁以下青年人，团员人。为充分调动青年的工作热情，发挥共青团的组织桥梁和纽带作用，更好地团结带领青年投身单位的发展，特申请成立中国共产主义青年团****有限公司支部，推荐同志为团支部书记人选。

当否，请予批复。、****有限公司

（盖章）

年月日

附2：

团支部成立申请表

注：（1）本表一式两份，批复后单位和上级团组织各存一份；（2）附表《团员名册》。

附3：

5.成立物业公司的请示篇五

10月16日上午,银川公交翔通广告有限公司成立揭牌仪式在公司办公楼前隆重举行。市交通运输局副局长、公司经理柯念国、公司党委书记徐建峰及班子成员出席了揭牌仪式。

在仪式上,银川公交副经理、银川公交翔通广告有限公司董事长张三虎发表了讲话,并对银川公交翔通广告股份有限公司成功揭牌表示热烈祝贺,向多年来关心银川公交改革与发展,支持银川公交文化建设的相关部门和各界朋友表示衷心感谢。他说,近年来,我司广告发展趋势良好。希望银川公交翔通广告有限公司坚持科学发展,统筹布局结构,以新的理念、新的思路谋划宣传银川公交改革发展状况,更加自觉地承担起推动银川公交广告事业发展的历史责任,为公交事业作出奉献。

随后,银川市交通运输局副局长、公司经理柯念国、公司党委书记徐建峰为银川公交翔通广告股份有限公司揭牌,并参观了办公地点,银川公交翔通广告股份有限公司正式成立。

6.关于xx公司成立党支部的请示篇六

关于××公司成立党支部的请示

××党委：

××公司于××××年××月××日成立，公司现有××名正式党员，已符合《党章》规定的成立党支部的条件。

为进一步完善公司的组织机构，充分发挥党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，根据《党章》规定，现向党委请示成立××公司党支部（简称××党支部）。

根据工作实际，党支部成立后隶属××××党委。党支部委员会由×人组成，设书记、副书记、组织委员、宣传委员、纪检委员等各1名。经党员大会酝酿、讨论，确定党支部委员候选人推荐人选×名（含差额×名）。名单如下：

××，性别，年龄，学历，职务 ××，性别，年龄，学历，职务 ×××，性别，年龄，学历，职务

其中，党支部书记候选人推荐人选为×××，副书记候选人推荐人选为×××。党员大会拟定于××××年××月××日召开。按照《党章》、《中国共产党基层组织选举工作暂行条例》规定，党支部委员拟采用无记名投票差额选举方式选举产生，党支部书记拟采用无记名投票等额选举方式选举产生。

以上妥否，请批复。××××公司

7.物业公司的成立篇七

1、企业名称的预先审核；

2、公司地址；

3、注册资本；

4、股东人数和法定代表人；

5、公司人员；

6、公司章程。三级资质审批条件：

1、注册资本人民币50万元以上；

2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财物等业务负责人应具有相应专业中级以上职称；

3、物业管理专业人员应按国家规定取得职业资格证书；

4、有委托的物业管理项目；

5、建立并严格执行服务质量，服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

8.四川联通公司成立机关工会篇八

本刊讯9月2日，中国联通四川省分公司召开机关工会成立大会，机关42名代表出席会议，公司党委书记兼工会主席薛林出席会议并讲话。

会议选举产生了机关工会第一届委员会，委员会由15名委员组成，主席由省分公司工会副主席兼任。下设9个工会分会，主席由现任各党支部书记通过选举产生并兼任，选配3至5名委员。各部门设立工会小组，由部门全体会员民主选举产生工会小组长。

薛林在会上表示，各级工会要充分发挥组织职工、引导职工、服务职工、维护职工合法权益的作用，团结带领广大员工推动公司又好又快发展。要充分发挥工会在动员和组织员工完成生产经营任务的职能作用，有针对性地组织开展形式多样的劳动竞赛、技术比武、岗位练兵等群众性经济创新活动，营造“尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造”的良好风气。要充分发挥工会在企业民主管理中的职能作用，组织职工参与本单位的民主决策、民主管理和民主监督。要充分发挥工会在推进企业文化建设方面的职能作用，深入开展“创建学习型班组，争做知识型员工”活动，落实提高职工素质工程，广泛组织职工群众开展健康向上的文化体育活动。要充分发挥工会反映职工群众呼声的职能作用，牢固树立以人为本的理念，注意了解职工群众的愿望和要求，掌握员工思想动态，有针对性地开展工作，从解决职工最关心、最直接、最现实的问题入手，维护好职工的合法权益，为公司健康稳定发展作出新的更大的贡献。

9.街道成立物业公司篇九

白鹤街道丹顶鹤小区是宁波市有名的老小区，现在，当您走进小区时，您会发现小区道路清洁，绿化整齐，车辆停放有序，而在以前没有物业管理的丹顶鹤小区可不是这番景象。居民李阿姨告诉记者，小区现在的变化都源于今年初实行的“准物业”管理。

“准物业”造福老小区

“准物业”是指由街道成立物业公司，根据辖区老小区低收入家庭多的实际情况确定物业收费标准和服务标准，物业管理不以赢利为目的，亏损部分由政府补贴，其实质是社区管理的福利化。

宁波市老三区现有老小区１１０个，居民约１０万人，由于先天条件差，物业服务费收取困难，物业公司普遍不愿接手，已经进驻的物业公司也大多处于亏损状态，其中一些支撑不下去的只好选择退出。

江东区共有老小区５６个，大多是上世纪八九十年代建成，规划落后，违章搭建多，平均绿化率只有９％，普遍存在脏、乱、差现象，同时老小区居民普遍经济条件差，承受不了标准物业费。为破解难题，江东区率先推行“准物业”管理模式。

２００６年江东区在全市率先推出了“准物业”管理模式，到目前仍然是全市唯一一个推行准物业模式的区。江东区在此前部分老小区已经推行准物业管理模式的基础上，２０１０年，又有包括宁徐小区、东海小区、丹顶鹤小区在内的１０个老小区实施准物业管理。目前全区实施准物业管理的老小区总计达到了２１个，惠及居民近３万户。

“准物业”为社区减压

前天上午，记者来到明楼街道的东海社区，东海社区１９９６年正式建成交付使用，总户数４００多户，除了７２户的产权是属于地方之外，其余房子的产权分属于５家部队，是名副其实的老小区。

小区小小的，但还挺精致，这是记者走进东海社区之后的第一印象。小区路面干净，虽然没有多少停车位，但是停在车位上的车子都整齐有序，没有乱停放的现象，门口保安也会随时做好出入人员的登记询问工作。

东海社区居委会牛书记告诉记者，小区是今年５月份才开始推行准物业管理的，之前并没有专门的物业公司进驻，小区太小，而且居民结构比较特殊，想让社会上商业性的物业公司进驻也不太现实。之前小区物业方面的工作都是社区在负责，而物业方面开支的费用主要来源于社区工作经费和居民缴纳的卫生费。

据记者了解，东海社区的物业全部打包给了江东美益物业管理有限公司，东海社区的邻居景家园小区的物业就是由这家物业公司管理的，东海社区的物业属于就近外包。

江东美益物业管理有限公司景家园管理处的董主任告诉记者，他们并没有在东海社区设立专门的物业机构，但是保安、保洁员和绿化工都是从景家园派遣的，由于两个小区离得很近，在物业方面两个小区可以实现资源共享，同时也为社区和物业节约了成本。

“准物业”有三种模式

江东区房管处物业管理科的工作人员告诉记者，目前江东区的准物业主要有三种模式：一种是像东海社区这样的多家企业管理模式，目前主要在百丈、明楼等街道推行，选聘邻近小区的物业企业对准物业小区实施管理，充分整合周边物业管理资源和人力资源；第二种是独家企业管理模式，包括丹顶鹤小区在内的白鹤街道下属的８个老小区的物业今年全部外包给了新升物业管理有限公司，充分利用社会化物业管理企业的工作优势，选取实力最强、服务最优的一家企业统一管理街道辖区内的准物业管理小区；第三种是街道企业管理模式，例如东胜街道发挥自办物业公司的优势，对辖区内的准物业小区实施物业管理。

记者从江东区房管处那里了解到，像目前东海社区和丹顶鹤社区这样推行准物业管理的老小区，除了无法享受房屋修理的服务外，准物业小区可以享受到物业公司其它所有的物业服务，完善的服务，低廉的收费，使得准物业小区的物业费缴费率基本上都达到了９０％以上。

考核完备居民满意

准物业管理是以社区居委会、小区业委会和物业公司“三位一体”制度为基础、政府扶持为保障、具有物业管理若干特征的不完全的物业管理。

准物业管理采用“绩效考核，以奖代补”原则进行资金奖励补贴，打破了以往管好管坏一个样的局面，具体采用街道每月一次的日常检查和区建设局每年一次的综合考查，按照百分制确定企业管理业绩，并根据考核管理业绩分相应划拨相应比例的奖励补贴。

为此江东区房管处制定了详细的《江东区老小区准物业管理实施暂行办法》、《江东区准物业管理服务标准》和《江东区老小区准物业管理日常考核评分表》。

江东区房管处负责同志告诉记者，虽然目前江东区已经有２１个老小区实行准物业管理，但是接下来江东区房管处还是会进一步完善工作，争取把这２１个实施准物业的老小区的服务标准全部都提升到一级管理水平，同时进一步加强对准物业企业的监督管理，确保服务质量，同时将对实施准物业的优秀小区进行特色培养。

10.成立物业公司的请示篇十

参加会议的还有深圳市人大代表杨勤、深圳市政协委员卓睿、深圳市住建局物业监管处副处长肖琳、深圳业主论坛发起人张晋、深圳特区报市民论坛主持人刘丽华、华南和谐社区主任周活宁等。会议由南天一花园业委会主任范国振主持。

[对话一:荆志刚&朱保全]

万科城市花园业委会主任荆志刚:

我的理念是物业公司和业委会是一家人,万科物业员工和业主是一家人,共同携起手来往前走。业委会的工作主要是支持与监督,要监督物业公司是不是完全执行了业委会提出的方针政策。同时,业委会也在物业遇到困难的时候给予支持,如我们小区遇到亏损,业委会最后决定将两个游泳池中的一个承包出去,每年可以减少10万元亏损。

特别是社区和谐问题,前提是要搞好邻里关系,我们小区搞了两次百家宴,每家拿出一道菜摆在花园里,评比一下谁家的菜好吃。而最主要的是让邻里认识,遇到什么事情大家熟悉了,也就更好解决。

城市花园现在非常和谐,我们的主张——万科物业是小区的大总管,业主和他们是一家人——也得到了双方的认可。

万科集团高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全:

今天很多人谈物业管理如何赚钱,资本市场如何关注这个行业,但是我想说,物业管理其实是考虑如何花钱的行业,而不是如何赚钱的行业。现在有一种相对的、不是特别好的方向——物业管理总在考虑如何赚钱,最近有一篇文章《谁在扳倒五大行》说中国式物业公司正在崛起,虽然在表扬中国的物业公司,但按照这样的做法,五年以后、十年以后真正出问题的可能是我们自己。

几乎99%的物业公司说要从物的管理转向人的服务,我今天倒想说一句相反的话,千万不能忘掉物的管理。忘掉物的管理,意味着将来这些建筑物没人承担责任,而业主往往会忽视这一点。我特别提醒业主,物业公司是有限责任公司,开发商也是有限责任公司,对于房屋质量,承担责任的是业主和政府,所以必须提前要把关于建筑物管理以及设施设备管理这两件事情寻求监管机制。政府应该承担更多的责任,特别是业主存在“短视行为”的时候。

有一个说法是“从英文单词的发展来看物业管理的价值”。物业管理最早是设施设备管理,现在很多物业公司不重视了,然后成为了资产管理。我们对全国万科所有的小区价值做了一次评估,在管项目达到1.2万亿的资产。也是通过这件事情,我们对一些难以解决的问题有了新的思路。比如说小区里私搭乱建,包括业主不满意一些事情拉条幅应该怎么处理?一个很好的办法就是以房产价格处理——一个小区有条幅和没条幅,二手房一平米差五百块钱。如果是30万平米的小区,因为挂了一个条幅,整个小区上亿的资产没了,业主自己就会掂量这个事情。

对于什么是好的物业管理,万科物业有自己的评价——“五好”:设施设备管理好、秩序井然环境好、有事帮助管家好、邻里和谐关系好、信息透明权益好。这也是对万科自己管理项目的考核标准。

[对话二:刘文波&吴耀鸿]

中航物业总经理刘文波:

从物业公司来说,我们把业委会当成真正的经济主体,双方是平等的。很多物业公司没有把业委会当成甲方看,这很不好,这样的物业公司想做强做大很难。

一个经济行为必须有平等的甲乙双方的关系,这样才能达到平衡,如果有一方强大,一方弱势,肯定会失去原有的目的。其次,管理好小区要有公开透明的财务制度。我们2002年开始坚持公开透明的监管制度,业委会对我们是三个月一小审,三年一大审,实际上就是对我们的考验。

最后,在对南天一花园13年服务的过程中,我们特别强调的还是基础服务,就是设备设施的管理、安全管理和环境管理,这是业主的核心诉求,如果离开业主的核心诉求,物业公司可能也不是物业公司了。在这个前提下,我们做了大量的工作,例如我们协助业委会做了很多公用房产、公用产权的清理,拆了很多违章建筑,包括共用设备设施的大装修改造,让老旧的小区能有非常好的状态,这是我们觉得做得非常好的地方。现在整个社会对物业管理行业非常看重,有很多投资者都希望进入物业管理行业,行业也呈现出很多的发展想法、做法,但万变不离其宗,要做得好还是得围绕业主的核心诉求,只有把这个做好了以后我们才能做其他的服务和发展。

南天一花园业委会副主任吴耀鸿:

今天的主题是房产增值,我个人认为一个小区房屋的增值更多的是由房地产市场决定,是不是业委会和物业公司对于房产的保值增值方面没有作为了呢?当然不是,应该是有所作为,这方面南天一花园业委会和中航物业做了一些工作,为房屋的保值增值做了一些贡献。我下面针对业委会自成立以来主要工作谈一点个人的看法。

第一,南天一花园业委会自成立以来理性维护权利和依法履行职责一直贯穿业委会工作的始终,表现在南天一花园凡是涉及全体业主公共利益重大事项必须要召开业主大会进行表决。

第二,南天一花园在工作中与各单位和谐共处,共建美丽家园。为了提高管理处的工作积极性,业委会长期以来关心我们小区所有管理员工生活包括他们的成长,积极创造条件,为保安、水电工免费安排住宿,为他们开办实惠的食堂,甚至帮助他们解决子女就业问题,这方面我们业委会做得特别好。

第三,业委会这十几年来坚持求真务实,为业主办实事,这是我们工作的出发点,也是我们工作的归属。我们自从成立业委会以后,始终贯彻服务业主、建设美丽家园的工作理念,无论是维权也好还是日常工作,都围绕这个目标和宗旨。多年以来,业委会通过维权和多方面筹措资金改善了花园的面貌,对小区的设施、设备进行更新改造。通过维权将1 08间违建架空层商铺恢复原状,根治了长期、严重影响小区安全环境的毒瘤,同时督促迁出的白沙岭幼儿园封闭管理,还小区安全、封闭的环境。对小区的12部电梯实施了技术改造,安装了小区安全监控设施,改造了消防管道。利用政府资源,免费更新小区的燃气管道等。正因为这一系列的工作,南天一花园的房产是周边保值增值最好的区域。我们特别感谢中航物业十几年来与业委会携手共进,希望继续走下去。

[对话三:吕雨华&陈寅生]

长城物业集团副总裁吕雨华:

我们首先非常赞同本次会议研讨的观点和命题,也就是“房产增值:业主与物业公司共同的追求”。根据北京大学中国社会科学调查研究中心发布的中国民生发展报告所提供的数据,我们城镇居民家庭的财产结构中,房产占比达到了78.3%,接近八成,房产增值是业主财富增值的非常重要部分,甚至是主要的体现,因此房产增值自然是业主所追求的重要的目标。房产增值也是物业服务水平、服务价值的重要体现。房产增值也有助于提升业主的满意度和幸福感,有助于增进业主和物业公司互利共盈的长期合作,也有利于物业企业业务的稳定和发展。这块也是物业服务企业核心追求的目标。

如何实现房产增值,影响房产增值的因素有哪些?抛开宏观经济、地段、房屋初始开发建设的标准等,房产增值的关键影响因素有这样三个:一是房屋本体能得到良好的维修、养护,保持正常、良好的运行功能和运行状态;二是物业服务企业所提供的基础物业服务的服务质量、服务水平能让广大业主直观感受和体验,能让业主感受到社区的安全;三是有效的社区治理与和谐的社区氛围。

我们认为最关键的是业主与物业服务企业要有共同的理念,并且在此基础上要建立一些有效的机制,实现双方的互信与互动。我们主张推行酬金制,长城物业目前在社区、行业里积极倡导实施阳光物管模式的理念和机制。

我们和长城二花园的业主委员会和业主有一些共同的理念,一是认同业主在社区治理中的主体和主导作用;二是认同物业服务的价值以及物业服务企业合理的回报诉求;三是遵守法律和契约精神;四是认同业主与物业服务企业在项目服务中的根本利益,包括共建和谐社区,包括实现房产的增值。目前,长城二花园已经成为携手共建和谐社区的典范。

长城二花园业委会主任陈寅生:

现在长城二花园和两年之前比较有了翻天覆地的变化。在小区业委会和物业公司的共同努力下做了很多改造的项目,包括消防系统、封闭管理、改造电梯。

小区的业主原来和物业公司很对立,认为物业公司把业主钱拿走了,物业公司也觉得很冤枉,十几年了物业费从来没有涨过。我们请专业的第三方审计公司对长城二花园小区9年的物业管理收支进行了全面审计,其实审计就是整改的过程,前前后后审计长达六到七个月,边审边改。发现了问题我们及时调整、及时整改,通过审计以后达到了双方的互信,最终有客观、真实的评价,在这个基础上,我们和长城物业签订了携手共建阳光和谐小区的协议,在这个协议的指引下,这两年我们克服了很多困难。

我们对物业公司的希望,要提供优质的服务,还要提供严格的管理,对业主来说应该提供更好的服务,对小区的物业、建筑物、设施设备进行严格的管理,使其保值增值。两手抓两手都要硬,往往有的小区物业管理处强调对业主的服务就不敢管理了。对于违章搭建或是公共设施的损害,我们一直强调物业公司要光明正大、理直气壮地严格管理,只有这样才能保证物业增值。

最后一句话,我们希望和物业公司共创未来,希望和物业公司在阳光透明的基础上携手共进,建设法治社区、和谐小区、安居小区。

[对话四:刘育兵&杨志敏]

天健物业总经理刘育兵:

2012年,杨志敏主任提出搞阳光物管模式,我给天健集团提出试一下阳光物管,2012年10月份开始推出阳光物管的模式,两年多来有成绩和不足,过程中也有很多困惑,今天趁这个机会探讨一下。

我觉得两年多的阳光物管,总结一下有五项成绩、五项效果:

1、在阳光物管两年多的时间里,各层面的沟通渠道恢复了,不但建立起来,而且比较完善。

2、收支很明显得到改善,阳光物管对物业公司来说多了监督,使得整个收支的状况更加合理,开支是双方都要确认的,业委会和物业公司都要认可。哪些收入提高了,以后怎么样使用,双方都更有默契。

3、员工的服务意识、状态也变化非常大,从人员的变动情况来看,这两年表现很平稳。

4、整个大环境得到了非常大的改善。

5、房屋保值增值,通过房屋销售二手市场的表现,包括出租的状况,整个天然居的价格在片区来说,已经有五万至六万元。

天然居业委会主任杨志敏:

公开透明还是业主与物业根本的相处之道,我们小区通过透明的方式确立互信,通过合同的谈判实现新的管理变更。小区所有业委会的决议,所有的支出申请全部要提前放在网上,通过透明的方式能够实现对业委会的良性监督。所以我特别提出,深圳能不能推一个透明业委会的标准,推一个透明业委会的联盟,达到标准可以吸纳进来,达到这个标准可以对其辅导。

[对话五:余绍元&邹家健]

之平管理执行总裁余绍元:

我和邹家健主任是很良性的合作伙伴,有很多话想讲,由于时间的关系我讲三个观点:

第一,我认为物业管理的市场化是物业管理能不能良性发展的重要方向之一。物业管理的顾客对物业管理这件事有没有选择权?对服务供应商有没有选择权?对价格有没有选择权?这样市场化的选择是有助于物业管理企业的专业化进程,更能体现物业管理企业的市场价值。我们一直在思考,为什么我们还在干物业管理这件事?一是这件事有价值,二是我们希望通过我们的努力能促进这个行业有点市场化的进展。

第二,业主和物业管理公司成为正常的商业关系,一定是必然趋势,或是已经成为现状。什么是正常的商业关系?一是合同的条款有契约精神,我和邹主任谈景洲大厦物业管理合同的时候深受震撼,我们的合同细到什么程度?所有业主家丢失的东西,如果是手表、戒指、手机这类物品,物业公司不承担责任,但如果是电视机、空调、沙发物业公司承担所有责任。

第三,业主委员会、业主和物业服务企业需要就物业管理这件事情的核心目标达成共识,物业管理核心的目标就是两个,一是通过专业的管理让物业和配套的设备设施始终处于最佳运营状态,有效地延长它的使用寿命,让它保值增值。第二个能让物业使用人享受到和谐、便捷、快乐的生活氛围。这两个缺一不可,某种意义上来说,第一个比第二个还重要。

景洲大厦业委会主任邹家健:

物业管理本身是一种商业服务,商业服务应该遵循市场的规律来操作,合同约定双方的权利和义务,在和物业签订合同的时候,我们抛弃了过去的格式合同。我在香港、新加坡、台湾考察过,回来以后,又结合美国业主协会合同文本,综合起来做了景洲大厦的合同,合同是非常细致的。其中的亮点是,景洲大厦的物业管理费和公共收益是独立的,另外景洲大厦的物业管理费和本体维修资金也是分开的。

我们有公示制度、听证制度、表决制度。既保证业主的知情权,也保留业主的表达权利。我们坚持以合同为原则,保障物业公司的权利不予干涉。

我今天带来一个满意度调查,这是用数据说明,我们业主满意度对于之平物业的满意度是96%,对业主委员会的满意度是100%,任何对景洲大厦说三道四的我们不予解释,觉得我被退休也好,有压力做不下去也好,我不解释。我依然在景洲大厦,业委会主任还是我在做,我没有任何压力,我觉得景洲大厦已经非常规范了,走上了正道,欢迎人大代表和政府官员、别的部门、企业和其他的业主委员会到我们小区参观和我们PK,谢谢。

[嘉宾观点]

深圳业主论坛发起人张晋:

今天到会的有物业公司重量级的企业、领军人物,也有深圳业主论坛的重量级带头大哥范国振、邹家健、杨志敏等,还有很多高级别的政府官员以及人大代表、政协委员。1997年的夏天,当时我在深圳特区报工作的时候,当时的住宅局物业管理处邀请我参加了一个采访团,参观了天景花园、鹿丹村、华侨城等,在天景花园参观的时候我第一次听说了业主委员会这个新型组织的存在,那天中午在万科集团总部,王石接受采访,当时我向他提出怎么看待业主委员会。当时王石的发言有点含糊,这给我留下很深的印象。当时我依稀感受到一些困惑,作为有战略眼光的企业家,他肯定意识到业主委员会成立的重要意义,同时作为物业开发和管理企业的领导者,他对业委会的崛起有可能造成的麻烦又有些隐隐的担心。此后的二十年在物业管理的舞台上,业委会和物业公司因为合作,上演了一幕幕或大或小的悲喜剧。

今天的题目是“房产增值:业主与物业公司共同的追求”,对业主的追求大家没有异议,对物业企业的追求大家可能有不同的意见。确实,作为一个企业,物业公司会本能地将盈利最大化作为他们的追求目标,但是我们相信真正有远见、有社会责任的物业企业都能看到,只有将业主视为上帝,只有将业主的最大利益——房产的增值保值视为自己的最大利益才能获得业主的合作,同时获得自己应有的利润。

深圳市人大代表杨勤:

现实中私搭乱建、高空抛物都是我们头疼不已的事情,这些治理就要靠我们的基础性建设,也就是小区业委会和物业管理公司,高空抛物砸死一个人,小区房子就不要想增值了,现在十万一平方,明天就跌到八万一平方,这是毫无疑问的。

对于社区治理来说,规范市场是非常重要的,要依靠方方面面,需要政府、社会和行业共同来完成。特别是我们的法律,物业管理修法,这已经呼吁了好长时间,并不是说要出一部非常完美的法律,但是在物业管理变革的今天哪怕拿出一个不太完美的,也比没有强。既然现在法律不能适应物业管理发展的需要,就一定要修法。我们可以立法,再逐步修改,逐步前进,这应该是我们今后的方向。

关于社区建设,我还想谈一下契约精神。契约精神是当今社会的重要结点,我们国家文化中有两个缺陷,一个是投机取巧,一个是事不关己,高高挂起。这在业主方面都得到了体现,一定要改变过来。这就必须让契约精神成为共识,让业主和业委会之间,业委会和物业公司之间都形成好的契约精神,这个契约精神的奠定将会对我们的信用体系建设起到良好的作用。

深圳市政协委员卓睿:

现在物业管理和业主双边关系首先要找到大家的共同目标,在商业上叫做共同的利益点。因为有了利益共同点,才可以谈我们所谓双方的责任、权利、义务,我认为从这个主题引下来的一些具体工作,如怎么样让双方遵守合同,有契约精神。最后,建议大家有了市场化和正常商业关系的基础以后还是多宣传一些正面的东西,提倡业主和物业相互尊重,以阳光透明的原则共同创建美满的小区,共同实现房产的保值增值。

深圳市住建局物业监管处副处长肖琳:

这个讨论非常有意义,作为物业管理两大主体,业主和物业企业能坐到这里开诚布公地谈一谈,就像大家所感觉到的,能坐在一起这个事本身就是一个进步。其实房产对业主来讲是最大的、最重要的资产,房产增值我想每个业主都很高兴。

物业企业对于房产增值有多大的主动性、自主性?我也困惑过。通过对物业管理深入的摸索、探索,我们认为其实物业企业管理的核心内容,就是设施设备的管理,这个做好了就是保障了物业的保值增值,保障了物业小区的家园建设。

最后和大家介绍一下目前我们正在推进的工作。今年我们在条例修订的过程中大力推进业主大会法人登记,以此结合在罗湖区进行十二项物业管理改革,其中业主大会法人登记的工作是重点。我们希望通过业主大会取得法人登记,他们的权利多了,他们的责任也重了,可以更好地促进物业管理的发展。

我们还在大力推广业主大会电子投票系统,要将电子投票铺设到每个小区,小区只要有需要就能够通过电子平台进行电子投票,期间还会增加电子投票系统的实用性和易用性。还要让业主通过这个平台能够了解物业企业的物业管理账目;还可以记录业委会的决策和电子投票的结果,以供查询。政府会推动电子投票系统的公开透明。

同时,我们也请万科、长城以及中航协助制定标准,来推进设施设备的编码登记。标准通过验收后,我们就开始启动全市范围内物业管理服务区域内的设施设备编码登记,这个工作做好以后可以把很多应用放上去,对电梯管理、给排水的管理和供配电以及安防、消防设施设备的管理都会做一些重点环节的监管。

深圳市罗湖区住建局局长宋太平:

借这个机会我想对房产增值的命题说一说。

第一是生活价值,我们的小区有没有家园的意识?我很看重家园意识,因为深圳是一个移民城市,家园意识这几年媒体比较关注,我们生活的小区法律上的定义是物业管理区域,那是冷冰冰的。更重要的是业主、物业服务企业怎样在小区里生存,人与人之间、人与环境之间怎样和谐,包括我们的业主怎样健康地生活。这是第一个视角。

第二个是经济价值,刚才不少专家,特别是企业的老总做了非常全面的诠释。

第三个是精神价值,说实话,从深圳各个阶层的分析来看,作为物业投资毕竟不是社会大多数,有的几代人就一套物业,而且要延续下去。我觉得我们在研究房产价值的时候也应该去研究他们的精神价值。

华南和谐社区中心主任周活宁: