物业公司筹建方案

物业公司筹建方案（精选4篇）

1.物业公司筹建方案 篇一

公司筹建方案

一、筹建公司的目的和意义：

为帮助中小企业解决银行贷款到期的压力，缓解企业因贷款到期而资金周转困难的矛盾，维护企业在银行良好信誉，创造商机、服务商机，达到企、银合作双赢的目的。

二、股东注册资金的设置：

1、股东人数控制在5人，且股东必须具有一定的在银行信贷系统方面业务关系基础。

2、注册资金总额3000万元。每位股东出资600万元。

三、业务岗位：

1、企业银行贷款、倒贷服务。

四、公司经营管理。

1、公司

经

营

管

理

架

构

在现

有

经营管理架构下进行，一班人马、二块牌子。

2、业务工作流程：

（一）、客户筛选：

首先企业提出申请，申请报告主要内容有：企业基本情况、申请贷款资金的用途、金额、期限、还款来源、还款保证、当地银行为什么没有倒贷的真实原因、再次放贷的银行的情况说明。以便筛选客户。

（二）、现场调查了解:收集客户资料。

（1）、收集资料主要有:

⑴、企业基本资料：营业执照、代码证书、法人资格证书、贷款许可证书、企业简介、经审计的近期连续三年的财务报表、项目的各级发改委批准证书、项目的可行性研究报告或商业计划书。

⑵、前笔银行贷款的借款合同、抵（质）押担保合同复印件。

⑶、抵（质）押物权利证书（房产证、土地使用权证、国债）复印件。

⑷、他项权利证书或银行收到他项权利证书出具的收条复印件。

⑸、借款凭条复印件。

⑹、再次放贷的银行批准通知书并盖有相关业务公章。

⑺、有支行正、副行长一人面签的保证书。

⑻、要求上次和再次贷款充足抵押物（信用贷企业和经支行长以上面签保证书）。

⑼、真实的最近的一个月财务报表。

⑽、最近一个月的银行对账单。

⑾、银行信用报告。

⑿、企业法人及实际控制人夫妻双方身份证复印件，户口本复印件。

⒀、反担保单位的相关的同上资料。

（三）、申请立项、业务评审。

（四）、寻找有合作意向的担保公司，并确认放款方式（委托贷款或短期借款）。

（五）、签订正式服务合同。

（六）、企业或担保公司与借款企业、银行签订委托贷款（借款合同）和资产抵押（质押）合同，账户资金监管协议。

（七）、公司担保放贷，偿还现有贷款，收取服务费用。

（八）、银行组织发放第二笔贷款，偿还公司或担保公司的委托贷款或短期借款。

（九)、担保公司或公司归还企业抵押（质押）资产，解冻监管账户。

五、风险管理：

1、借款企业借款用途必须注明用于归还银行贷款。

2、签订账户监管协议，协议的内容主要涉及贷款资金的监管使用，保后监管条约等，企业在监管的账户中可增加担保公司的财务大、小印签。

3、账户监管后，借款企业申请使用该笔资金，必须按照事先约定的资金使用计划和用途划拨资金。资金划拨经营担保公司审核批准后才能放款。

2.物业公司管理方案 篇二

总公司：

根据总公司要求，我对******管理公司（****区）2010年的管理做如下安排：

一、人员编制及工资标准

1、机构人员编制

丘北片区管理部人员共计25人，具体安排如下：

（1）片区经理1人李英富

（2）安保管理部主任1人吕齐风

（3）盛德花园小区12设：主任1人、管理兼收费员1人、花工

1人、保洁2人、保安7人（含保安队长1人）；

盛德花园物管部主任杨秀友

（4）上品天成小区11人设：主任1人、管理兼收费员1人、保

洁2人、保安7人（含保安队长1人）；

上品天成物管部主任兼维修部主任谢发祥

2、人员工资标准

（1）片区经理3000元/月

（2）维修部主任1500元/月

（3）小区主任、安保管理部主任1200元/月

（4）花工、管理员、收费员、保安800元/月

（5）保安队长900元/月

（6）保洁人员650元/月

3、工资发放

（1）工资分基本工资和考核工资两部分：每月每个管理人员扣

100元、主任以上人员扣200元作为年终考核工资，其余部

分作基本工资按月发放。

（2）考核分两个层次：管理人员、收费员、保安队长及各部门主

任进行月度和双考核；保安、保洁、花工等只进行月度

考核。

二、主要工作及考核内容

（一）盛德花园项目主要工作及考核内容

1、物管服务工作的完成情况，业主的投诉率；

2、安保工作执行情况，盗窃案件发生率；

3、绿化维护情况；

4、保洁工作情况。

（二）上品天成项目主要工作及考核内容

1、物管服务工作的完成情况，业主的投诉率；

2、安保工作执行情况，盗窃案件发生率；

3、保修期维护维修情况，维修及时率；

4、保洁工作情况。

三、需要公司给予的支持

（一）完善小区相关配套设施。（详细内容以后专题报告）

（二）配齐上品天成相关办公设施。（详细内容已经上报办公室）

（三）为了保证保修期内维修工作及时性，减少与业主的冲突，对施

工单位工程余款的支付必须由物业公司签字后方可支付。

（四）上品天成维修，通知建筑单位3天内未完成维修工作的，我部

直接请人维修，维修费支出（在维修费用基础上加收30%罚金）

由物管部经理签字后，天成公司财务垫付，在费用支付时扣除。

当否，请批示。

########管理有限公司

3.物业公司招标方案 篇三

天印花园物业管理招标书

1、项目名称：天印花园

2、招标人：天印花园业主委员会

3、招标内容：本次招标的内容是天印花园小区的物业管理一体化服务，合同期期限为贰年。物业服务内容主要包括：公共部位及公共设备设施的日常维护与管理、安全管理、停车场管理、清洁管理、客户服务管理、档案资料管理、绿化美化管理、特约服务以及物业接管验收等。

4、投标人的资质要求：

1)投标人必须具有南京市国土资源和房屋管理局颁发的《南京市物业管理资质合格证书》；

2)投标人必须是具有独立法人资格、依法纳税的企业，并按照中华人民共和国公司法运作的物业管理企业；

3)投标人在以往类似物业管理中没有负面记录、不良社会报道及法律纠纷。

5、报名时需提供的资料： 1）工商局签发的《工商营业执照》（经年审合格）副本复印及正本复印件，《组织机构代码证书》（经年审合格）复印件；

2）税务登记证复印件,法人代表证明书及法人代表身份证复印件、法人代表授权委托书原件及受权代理人身份证复印件； 3）物业管理企业资质等级证书复印件；

4）在管项目的物业管理合同复印件，在管主要项目、获奖情况简要资料，拟委派主要负责人简历。

说明：①投标申请人提供以上资料均为一式1份，并按照上述顺序装订，所有的复印件需加盖公司印章，并带原件交招标人审核（审核后退回原件）。上述资料有任何一项缺漏，报名都将被拒绝。②投标申请人要对资料的真实性负责，若有弄虚作假行为，一经查实，将取消投标资格。6.资格预审：若有效报名单位超出五家时，招标人有权决定接受所有的有效报名单位作为投标人，或通过抽签选定投标人。招标人只给投标人发投标邀请书。项 目 内 容 与 标 准

一、接待

1、佩戴统一标志,仪表端庄、大方，衣着整洁,表情自然和谐、亲切。对业主一视同仁。

2、有完善的值班制度和交接班制度，工作记录。急修服务2小时到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并做出解释，做出限时承诺；小修7日内修复。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理

1、每年对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查一次；每半年检查巡视1次房屋主体结构；每日巡视1次单元门、楼梯间通道部位及其共用部位的门窗、玻璃、路灯等。巡检有记录，巡检结束将检查情况等报告业主或业主委员会。

2、对业主房屋进行装修管理，对装修中的违约行为及时劝阻，已造成后果或拒不改正的及时报告有关部门依法处理。

3、水箱每年消毒1次，保持泵房清洁卫生、地面排水畅通；每两年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修。

4、化粪池每年清理1次，出入口畅通；每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，排水通畅，无积水；地下管井堵塞及时疏通。

5、供配电系统、弱电系统建立相关规章制度，操作人员受过专业培训，持证上岗，每日填写运行记录，建档备查。

6、避雷接地系统进行维护、在大雷雨过后及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

7、电梯运行与管理：相关人员持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗；安全设施完好、齐全、通通风、照明等附属设施完好，电梯及其安全设施每周不少于1次进行例行保养；有紧急救援方案和操作程序。

8、共用空调系统：空调维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。

9、加强道路维修与养护，保持道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；停车场内设施完好，符合停车规范要求。答案补充

三、清洁管理

1、共用楼道、电梯、共用卫生间保洁：每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶；每日清扫1次电梯轿箱内垃圾，抹布擦拭1次电梯门壁；每日对共用卫生间清洁1次，每月2次对共用卫生间进行消杀。

2、停车场、共用车库或车棚保洁：每周清扫1次车库纸屑和垃圾，每季度冲刷1次地下室消杀工作。

3、道路保洁：每日清扫1次，每年修理清洁路灯1次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。

4、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁：标识、宣传牌每月擦拭1次，雕塑每年擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物。信报箱由业主自行清洁。

5、绿化带保洁：每日清扫1次绿化带、草地上的果皮、纸屑等垃圾，目视基本无杂物、无污渍、无垃圾。

6、休闲、娱乐、健身设施保洁：每周清洁1次。

7、垃圾桶、果皮箱每日清运1次；周围地面散装垃圾不明显、无明显污迹。生活垃圾由业主自己送至指定垃圾中转站（垃圾箱）答案补充

四、园林绿化养护与管理

1、草坪：成活率在75%以上，无明显的草荒，无大面积虫害，无明显的堆物堆料、践踏、侵占现象；每年至少进行1次施肥、补苗；至少进行2次修剪。

2、园林树木：生长长势一般，无明显死树和明显枯枝死杈，缺株在7%以下。

3、花坛：花卉长势一般，有黄叶、落叶的株数在20%以下。

4、建筑小品：每年检查1次，需要刷白或刷油漆时向业主或业主委员会建议，由业主或业主委员会决定。答案补充

五、安全防范

1、有专职安全护卫人员，当班时佩戴标志，有工作及交接班记录。

2、门卫：主出入口24小时有人值班看守，按合同约定进行进出车辆管理、交通指挥与疏导等工作。

3、巡逻；每日巡逻不少于4次，安全巡逻有记录。

4、设有业主求助与报警电话，24小时有人值守，有紧急事故处理预案。

5、交通、车辆管理：有较完善的车辆管理制度小区设置明显的交通标志，维持交通秩序。

6、健全消防组织，建立消防责任制。

六、档案管理

1、档案资料齐全完整，分类成册，查阅方便。

2、及时变更登记，帐物相符。

7、选聘物业公司的招标准备计划与开展； 7、1具备投标资格的预审标准: 有资格参加竞标的企业必须具备三级以上资质，具有良好的社会信誉，其他要求如下：

一、能选准定位，树立形象

二、能理顺思想，加强培训

三、需要建立岗位责任制，实施内部激励机制

四、能开展多种经营，提供多种服务

五、实行成本核算，提高风险防范意识

六、能进行专业化分工，实行联合经营

物业管理招标方案

一、单位概况

天津科技馆位于本市河西区隆昌路94号,占地面积30000平方米,建筑面积21000平方米,其中展厅面积8660平方米,设13个展区,共有322件(套)展品。

建筑分为A、B、C区，展厅为B区，有一、二层，天文展厅、宇宙剧场；A、C区为办公区。

馆内供电设有变电室、变压器 2台（1千KAV），双电源供电。主建筑由配电室配送供电。

锅炉房供冷供暖设施有1台SZL4-1.25-AⅡ蒸汽锅炉、2台溴化锂机组、9台空调机组、新风机组及通风设备。设有职工食堂，供应早、午两餐。

二、物业需求

1、场馆环卫保洁；

2、场馆院区绿化养护、室内外花卉摆放维护；

3、食堂供餐服务；

4、安全保卫服务，监控、消防泵房值班与维护；

5、展厅服务（检票、电梯操作服务与维护）；

6、变、配电室运行值班与维护管理；

7、冬夏季供冷供暖设备运行及维护管理；

8、展馆建筑外檐、幕墙、球皮等清洗；

9、其他临时性工作任务。

三、工作内容

1、场馆卫生保洁

展厅、剧场保洁工作：展厅面积8660平方米，宇宙剧场（包含天象厅）面积812平方米。对建筑物内墙、地面、屋顶、门厅、楼道、门窗及附属设施、卫生间、电梯等处，每天随时保洁。部分大型展品63件（套），每月定期保洁两次，达到开馆时间内整洁干净。

院区、办公区卫生清洁工作：A区（一层）、C区（一至三层）办公区：楼道、卫生间、会客（议）室、部分办公室面积553平方米，院区及道路面积13800平方米。对外围院区道路、设施、绿地、车棚、厕所等，每天进行清扫、整理等卫生工作。

展馆玻璃幕墙、建筑外墙、球形剧场外皮每年根据实际情况的需要，不定期进行清洗。

2、绿化养护

场馆院区绿地面积6200平方米，室内外、楼道等花卉摆放11处，需求各型花卉60盆左右。负责定期修整和养护绿地植被，按要求摆

放室内外花卉。做好日常维护养管。

3、食堂供餐

食堂面积300平方米，提供就餐服务，负责供应早、午两餐。其中早餐50人左右，午餐员工110人左右，外卖学生午餐200—500人之间，另设雅间若干可承担包桌。

4、场馆安保

馆区范围内值班巡逻，维护安全秩序，视频监控、消防系统和泵房的值班操作与日常维护。

5、展厅服务

负责展厅、剧场4个出入口检票服务工作。

负责电梯、扶梯在开馆时间内进行安全操作及现场服务和设备维护，确保游客安全。

6、变、配电室值班

负责安全运行，保证送电，按规定进行日常维护。

7、锅炉房

负责冬、夏季供冷供暖，机组管道、中央空调系统设备的安全运行及维修。

8、其他临时性工作任务（如：进馆时的保洁开荒工作，大型展览活动前的卫生清整工作等）。

四、岗位设置

1、后勤保障

（1）卫生保洁岗 8；

（2）院区卫生及绿化养管岗 2；（3）食堂服务岗 10； 小计：20

2、安全保卫

（1）安全员岗 8；

（2）传达室门卫岗 4；

（3）收发兼外围车辆管理岗 1；（4）北门门卫岗 1；

（5）总控室及消防泵房监管岗 5；（6）展厅检票员岗 5；

（7）展厅电梯扶梯操作工岗 1；

小计：25

3、设备运行

（1）锅炉房、暖通岗 13；

（2）变电室值班运行维护岗 6；

（3）配电室值班运行维护岗 3；

小计：22

4、物业公司管理 项目经理岗 1； 小计：1 物业人员各岗总计：68

五、工作职责

主要是物业工作内容、岗位职责、工作时间要求等内容。（详见附件一）

六、质量标准

主要是物业管理工作的服务质量考核标准。（详见附件二）

七、招标要求

1、物业服务实施时间为2009年9月1日正式开始，7月底之前完成物业服务协议签订，8月初双方开始准备工作，8余额0日物业公司进驻，双方开始交接工作，交叉试运行，做到平稳交接和过渡。

2、物业服务协议及预算，经政府采购招投标谈判，在符合资质条件的物业公司中，择优、择低确定，物业费用采取总额包干。

3、保洁物品及耗材，不定期保洁项目及其它预算费用采取甲供形式。

4、物业所需各类工具设备由物业公司负责。

5、物业公司遵守物业法规，承担本馆的物业管理、服务及安全责任，达到物业工作质量标准。

6、对符合物业公司用工标准的原有现岗人员，经物业公司考核合格，可以转聘为物业员工。

7、本馆对物业公司的物业服务工作实施监管，按质量标准对物业服务工作考核。财务部门对物业费使用情况进行监督。

附件一：物业管理岗位与职责：

物业管理岗位与职责表

岗位名称 人数 工作内容 岗位职责 工作时间 人员要求 安 保 19 保安员 8 昼夜（24小时）值班、巡逻。负责展厅、剧场、馆区外围、A、C区办公区的值班巡逻，疏导观众，维护现场安全秩序，保护馆内设施、财产安全。2人/每班，四班三运转。50岁以下 男性

门卫 4 传达室门卫 大门口人员、车辆出入，员工自行车棚的管理。四班三运转 55岁以下 男性

收发兼车辆管理 1 传达室

收发员 收发管理各类报纸、函件、邮件、快递物品。管理各种车辆停放秩序。开馆日白班，1人/每班 55岁以下 男性

门卫 1 北门门卫 北门区域出入管理。开馆日白班，1人/每班 55岁以下 男性

总控室 5 总控室 自动消防系统、泵房、监控设备的操作与日常维护。监控四班三运转、消防泵房白班1人 经培训、低压电工本50岁以下 电梯、扶梯操作 1 电梯、扶梯操作工 4部扶梯、2部升降梯安全操作。开馆日白班，1人/每班 55岁以下 持证

检票员 5 展厅前台2人，后台1人，剧场1人，动手园区1人 开馆日白班 男2名、女3名 小计 25

食堂 10

管理员

负责食堂的全面管理工作。定期、定时检查各项制度落实情况，及时提出修正和处理意见；对食堂的安全管理负责；遵守安全操作规程，杜绝一切不安全隐患；负责食堂各项设备设施的管理；负责编制食堂的菜谱；负责开餐前的准备工作；负责食堂的消杀工作，保证食堂的卫生；负责食堂人员考勤，检查督促食堂员工文明、热情、礼貌服务的情况，虚心听取就餐人员的意见和建议，随时改进服务工作；采购。每天早斑 体检合格

会计 1 成本核算、账目收支管理 每天早斑 体检合格

厨师 1 协助管理员做好成本控制工作；安全使用各种厨房设备设施；检查各种原材料质量，保证饭菜质量；虚心接受消费者的意见，不断的提高个人业务水平，以达到消费者的满意；钻研烹调技术，加强学习，参加培训，努力提高业务水平，增加菜式品种，注意“色、香、味、型”，主要菜式及季节菜式的转换，保证菜品质量；搞好卫生工作，保持炉灶、台、铲、桶、盆等用具的清洁。每天早斑 体检合格

二厨 1 负责豆浆、汤、面、稀饭、早午餐主食制作。每天早斑 体检合格

厨工 6 负责食品原料的去皮、清洗、宰杀和加工，保证需要当好厨师的助手；负责餐具的清洗、消毒等工作；负责餐厅的设备、环境的卫生；正确使用各种清洁剂；负责做好食堂的收尾工作；负责规定范围的卫生保持工作。早午餐制作、售卖。每天早斑 体检合格 保洁 8

展厅、剧场、保洁。7 展厅一层（5020平方米，含名人园、动手动脑区、临时展厅、餐饮区、前后门厅）、二层（3500平方米）、三层（287平方米）、宇宙剧场（525平方米）及卫生间（5间）。地面、门窗、玻璃、楼梯及扶手、门厅、垃圾筒、剧场椅套、地毯清洗、宇宙剧场椅面整理，连廊、三层地面清扫，地毯吸尘。展厅地面、展厅玻璃、照明设施保洁、玻璃幕墙内侧、门窗玻璃、玻璃护栏、门面、门簧及阴阳角、幕墙夹层内垃圾、楼梯阶梯、扶手、梯面、低位墙面、电梯轿厢四壁、天花板、地面、门槽。自动扶梯扶手、扶梯玻璃、光滑金属面、金属脚踏板。门厅地面、玻璃门及门簧阴阳角。引导牌等设施。卫生间地面、墙面、隔板、洁具、门窗清洁，每天随时保洁。

大型展品63件（套）每月两次保洁。开馆日白班，早7点开始到闭馆。

办公区

卫生清洁 1 A区一层公共走道、门厅（117平方米）、会议室、会客室（含地毯）、卫生间2个。C区一、二层公共走道、门厅，三层公共走道（236平方米）、馆长办公室4间、会议室2个、卫生间2个 A区公共走道地面、玻璃、2卫；会议室、会客室地面、地毯吸尘、桌面、沙发坐椅；

C区一至三层地面、楼梯及扶手、玻璃、2卫；4间办公室、小会议室的地面、桌面、沙发、纸篓；大会议室地面、桌面、坐椅、楼道内绿化植物保洁。开馆日白班，早7点开始。

馆区院子卫生、绿化养管。鲜花租摆 2 机动车、自行车车棚、馆区院内、厕所2个。地面、台阶、卫生间、垃圾筒、绿篱修剪、绿地草皮养管、虫害管理、绿地植物的防风、防冻工作、绿地清洁。

展厅前门外中大型花卉18盆，展厅后门外花卉16盆,A区办公楼门前大型花卉2盆，A区办公楼内小型花卉4盆, C区一楼中型常绿植物4盆,三楼中型常绿植物4盆,馆长办公室、小会客室摆放应季花卉两盆,保证花卉的质量与美观，及时更换枯萎花卉。开馆日白班，早7点开始。

幕墙、球皮、外檐清洗 不定期清洗。小计 20

暖 通 1

3司炉 6 锅炉安全运行 2人/每班、、三班倒 持证

机组运行 3 按照规范要求定期检查供冷、供热机房内的各种电机、电器设备、自动补水设备、自动加药设备，检查冷冻机组做好设备运行记录，定期检查空调机房内的各种设备，定期对电机轴承加油，检查电机轴承、皮带是否异常，电机是否过热、过流。定期清洗空调机组一次除尘过滤网（二次过滤严禁水洗）。新风机组、排风设备的维护。1人/每班、三班倒 持证

水质化验 1 白班

机电维修 3 三班倒 持证 变配电 9 按安全规范操作、检查，做好变电室内清洁；卫生，防水、防电、防鼠工作，配合供电部门做好养护工作，按照电业局规定及规范要求定期检查、检测供电设备，确保运行正常。变电2人/每班、三班倒

配电1人/每班、三班倒 持证 小计 22

项目经理 1 全面负责，综合管理，与馆内有关部门沟通 白班

合计 68 附件二：岗位工作质量标准

（一）清洁卫生工作内容及质量标准 服务内容 质量标准

1、对办公室及生活垃圾定时收集，并统一进行处理 日产日清，专人清理，专人堆放，清理及时

2、石材地面 目视无明显尘土、污渍，无积水、杂物，无条绺现象，发现异常及时处理

3、剧场地面、座椅、地毯、附属设施、机房玻璃 目视无明显尘土、污渍，无条绺现象，无异物，发现异常及时处理，整理

座套

4、过道走廊附属设施.消防栓.消防报警器.观众休息椅.指示牌.隔离栏玻璃 目视无明显尘土，发现异常及时处理

5、人行楼梯：扶手、踏步 目视无明显尘土，发现异常及时处理

6、扶梯：脚垫、扶手、踏步、玻璃 脚垫：突现本色，无明显尘土、污渍；扶手、踏步：无明显尘土；玻璃：无明显尘土及条绺现象。以上内容发现异常，及时处理。

7、扶手、护栏、栏身（室内）目视无明显尘土，定期保养，发现异常及时处理

8、护栏、栏身 每周擦拭一次，擦拭后达到目视无明显尘土、污渍，玻璃无条绺现象的效果

9、墙面附属设施：报警器、门禁器、天窗开关、插座、开关等 目视无明显尘土

10、馆内所有公共区域装饰立柱、支撑柱(2M以下)每周清洗擦拭一次，标准为目视无明显尘土、污渍

11、玻璃门趟槽 无明显灰尘、无影响滑动的障碍物

12、共享大厅门（内外面及门口）及门斗（含地面脚垫）门及门斗：目视无明显尘土、污渍，玻璃无条绺现象的效果；脚垫：突现本色，无明显尘土、污渍。

13、天棚（含灯具）每半年清洗擦拭一次，清洗擦拭完毕达到目视无明显尘土、突现本色的效果。

14、清洁垃圾箱 箱内垃圾不得超过2/3，箱身无明显尘土、污渍

15、清运垃圾箱内垃圾 产生垃圾及时清运到指定地点，分类存放，码放整齐，无散落现象

16、馆长办公室 每日保洁一次（文件柜内、桌面、抽屉等不在保洁范围内），桌子无明显尘土；地面无明显尘土、杂物；纸篓保洁时清空，更换塑料袋；茶几上下无明显尘土、污渍，无条绺现象；窗帘、窗台无明显尘土；墙壁、顶棚无塔灰、蜘蛛网；其他附属设备设施表面无明显尘土；窗户内侧每月擦拭一次。

17、会议室 桌椅无明显尘土；地面无明显尘土、杂物；垃圾箱保洁时清空，更换塑料袋；窗帘、窗台无明显尘土；墙壁、顶棚无塔灰、蜘蛛网；其他附属设备设施表面无明显尘土；窗户内侧每周擦拭一次。

18、卫生间：地面、墙面、天花、大便器、小便器、手盆、台面、镜子、隔断板、烘手器、皂液盒、卷纸器、纸篓、卫生间

门 地面：目视无积水、无明显污渍、无明显尘土；墙面：目视无明显灰尘、无明显污渍；大小便器：无明显污渍、尘土、毛发、保持本色，无水渍；手盆：无明显污渍、尘土、毛发、保持本色、无水渍；镜面：无明显污渍、尘土，无条绺现象；顶棚：目视无明显尘土、塔灰、蜘蛛网；水嘴及附属物：无水渍、条绺现象，无明显尘土,通排风,无异味。

19、疏通卫生间下水 发现阻塞随时进行

20、外围卫生 外围干净整洁，目视无明显垃圾堆放，主要干路无卫生死角，特殊天气处理及时。

（二）绿化工作内容及质量标准 服务内容 质量标准

1、绿篱修剪 修剪后整体效果平整，无明显起伏和漏剪

2、虫害管理 发现及时，措施得当

3、冬季防寒 浇灌封冻水时间适宜，防风措施得力、方式适宜得当。

（三）安保工作内容及质量标准 岗位 服务内容 质量标准

现场 安保 巡逻

负责展厅、剧场、A、C区办公区、院区安全保卫巡逻，防火，防盗，消除安全隐患，维护现场安全秩序。

1、开馆时间接待观众时，重点维护好展厅、剧场的现场安全秩序，认真进行安全检查，预防事故发生。遇客流高峰，及时疏导观众，保证观众参观安全。

管理院内各种车辆停放，维护院内安全秩序。

2、夜间及公休日值班时，负责对展厅剧场、办公区、院区进行巡查，及时消除现场隐患，防止安全事故发生。按要求锁好有关出入口大门，认真做好出入登记和值班记录，每班及时向馆内值班负责人汇报情况。

1、巡视到位率98%。

2、按管理规章严格管理。

3、着装整齐，文明上岗。

门卫

1、北门（资水道门）门卫

负责北大门区域，北侧院安全秩序维护，疏导观众，管理来馆

参观车辆的停放秩序。

2、南门（传达室）门卫

负责来馆人员、车辆的接待，出入登记和物品出门检查，看管员工自行车棚，维护机动车停放秩序。认真执行门卫规章制度，做好值班记录。及时向管理部门汇报值班情况。

1、出入登记率98%

2、人员、车辆进出、停放有序，收发 负责收发、管理各类报纸、函件、邮件、快递物品。做到工作仔细、准确、及时，记录清楚、不出差错。配合门卫工作。准确率99%

总控

1、负责操作视频监控、自动消防系统、水泵房设备工作，发现异常情况及时通报馆区安全保卫巡逻人员，并向安保部汇报。

2、熟练掌握馆内突发事件的应急处理方法，重点安保部位特征，通讯联系方法，各种设备的操作技能。

3、值班时间严禁脱岗，夜班不能睡觉，保持室内整洁，无关人员不得进入总控室。

4、认真填写值班和设备运行记录，做好交接班。

5、总控室的工作信息、影像资料、设备档案、配备的工具与器材等，专人负责进行整理和保管，防止泄密或遗失。

6、遇突发事件时，保持镇定，按照应急预案规定，迅速向安保部传递信息，配合做好应急处理工作。

7、、负责总控室设备的日常维护、保证设备处于正常工作状态。发现设备技术故障及时上报，配合有关部门做好维修工作。

1、及时、准确监控到位90%

2、设备完好率90%

3、值班记录准确、完整98% 电梯操作

1、负责展厅电梯、扶梯运行的安全操作。

2、执行馆内电梯操作的规章制度，持证上岗。

3、提示安全用语，疏导观众客流。

4、做好日常设备维护，发现设备隐患故障及时报告管理部门。

5、每天做好设备运行记录。

设备安全操作100%

（四）设备运行及日常维护内容及质量标准 服务内容 质量标准

1、变电室，配电间、变压器保养 按安全规范操作、检查，做好变电室内清洁；卫生，防水、防电、防鼠工作，配合供电部；门做好养护工作，按照电业局规定及规范要求定期检查、检测供电设备，确保运行正常。

2、制冷、空调机房、冷却塔保养

按照规范要求定期检查供冷、供热机房内的各种电机、电器设备、自动补水设备、自动加药设备，检查冷冻机组做好设备运行记录，定期检查空调机房内的各种设备，定期对电机轴承加油，检查电机轴承、皮带是否异常，电机是否过热、过流。定期清洗空调机组一次除尘过滤网（二次过滤严禁水洗）。

3、资料齐全，管理完善，每日有设备运行记录，巡检记录

运行人严格遵守操作规程及保养规范。

4、上下水管线维护 完好、运行正常，无跑冒滴漏。

5、电力管线维护 完好、正常，绝缘良好。

6、公共配套服务设施完好，不得随意改变用途 完好正常，定期检查。

7、污水排放通畅

接报故障后及时到场疏通。

（五）综合管理内容及质量标准 服务内容 质量标准

1、制定物业管理的各种规章制度，并监督贯彻执行

服务公约得到行政部门批准

2、汇报物业管理预算执行情况

定期以文字形式向甲方1反馈

3、完善档案、图纸、维修记录等技术资料的管理工作 数据图表齐全、准确

4、定期对质量目标完成情况进行统计，并做好记录 每月(季度〉一次

5、对每日工作进行计划安排，并认真填写工作日志 每日填写

6、协调与相关地方政府及其他组织机构（街道办事处、派出所、工商行政机关、交通队）的关系 使管理工作得到支持，以便于工作

7、制定管理岗位责任目标，完善各专业管理制度，加强技术培训

业主满意率达95%以上

8、定期向业主调查对服务质量的满意程度，并做好记录，进行分析

每月二次

9、做好服务质量的满意度调查，做好记录，进行分析 每年一次

附件三：物业服务要求

物业服务工作要求

1、物业公司应严格按照物业协议，物业岗位职责、服务质量标准，承担物业管理服务、安全运行责任，达到全职全责，2、物业员工必须经专业培训上岗，技术合格，胜任本岗工作。物业公司应及时调换达不到工作要求的员工。

3、特殊岗位（司炉、暖通、变配电室电工、总控室），必须持证上岗，达到对设备能够检修、检测、检验能力，并且做到工作岗位记录、资料齐全。

4、物业员工文明上岗，统一着装，标志明显，自觉遵守本馆相关规章制度。

4.物业公司规划方案（范文） 篇四

前 言

自公司组建以来，主要经历了项目A、B、C区交房工作和目前正在举办的玉溪米线节活动。由于期间公司还比较缺乏物业管理经验以及项目本身条件不允许的情况下，导致了公司与业主之间、员工与公司之间产生了很多矛盾；加之期间领导更换频繁，使得公司管理较为混乱，现向公司领导提出一些可能有利于公司发展的建议。

一、完善公司各项规章制度

因公司目前尚处于刚成立磨合期，领导更换较为频繁，导致没有一部完善的内部体系及规章制度，工作人员无法可依，无章可循，随意性较大，当务之急应制定一份公司管理规章制度及员工手册。

二、完善公司组织架构

员工是面对问题的一线工作人员，如果上报的问题不能得到解决，长此以往会导致员工做事困难，思想负担过重。所以，个人建议公司对组织架构进行重新调整。

以下设置总体思路为精简领导层，强化部门管理，减少管理成本。总经办设：总经理1名、副总经理1-2名、总经理助理1名

客服部：主管1名

财务部：可暂时保持现状

经营部、综合部可考虑合并为一个部门即：办公室，下设办公室主任1名。但考虑到经营部的发展规划，可能会存在企业商业机密，单独分开也未尝不可。

工程部：主管1名

秩序部：

方案一：建议整体外包；首先，考虑到本小区的特殊性，即未全部完工，很多地方设计、施工存在缺陷，因此很多安全隐患是我们意料不到的；其次，小区出入口较多，片区划分较为开阔，给巡逻带来一定难度，要想做好必定需要投入大量人手，大大增加了管理成本；第三，公司目前的秩序部队员普遍责任心不强，我们的岗位形同虚设，外来人员、车辆想进就进、想出就出，不进行任何检查手段；楼宇巡查签到本上天天都是“无异常”、“正常”有的楼宇巡查本更是几个月无人巡查签字，非常容易发生偷盗、破坏行为。以往物业公司发生过很多案例说明，保安外包不仅是物业公司免责的手段，也是减少风险、提高服务质量的手段之一，一但在小区内发生安全或意外事故，必定与物业公司脱不了干系，对于物业公司的赔偿也是巨大的，所以建议整体外包，撤销秩序部。

方案二：保留秩序部，但必须进行严格的训练及培训，制定一系列岗位制度并严格执行（包括：门岗制度、巡逻制度、安保制度、应急预案、夜间巡查以及熟悉园区情况等）

环境保洁部：主管1名，后期可将绿化人员一起归入该部门。也可考虑外包，虽然可以大大提高服务质量，但管理成本相对较高，公

司可根据实际情况决定。

三、完善人事关系

俗话说，工欲善其事必先利其器，一名好员工就是公司的一笔巨大财富。对优秀员工应加以鼓励，从而淘汰一些滥竽充数的员工，公司才能有一个良好的内部环境。人员招聘应依据公司发展规划在进行对外招聘，不能再像以前根据部门需要而进行人员招聘。秩序部曾一度达到80多人，这会给公司造成多大的负担？人员招聘应与公司发展需要而成正比，必须严格控制好人事关。这里不得不说一下客服部，由于当时地产方面将交房工作全部交予物业方面来做，负责接待的客服部不得不招聘更多的员工来应对交房时的巨大人流，导致现在有接近20名客服部工作人员，实为人员过剩，目前交房工作已近完毕，个人建议除主管外保留8-10名优秀工作人员，其他员工可考虑调往其他部门内部消耗或辞退。

四、完善薪资标准

据了解，目前存在薪资差异的部门为客服部以及秩序部的员工，尤其客服部同样是物业助理却存在三种不同的工资标准，个人建议应采取同工同酬的劳动方式统一薪资标准。

上述方案仅供公司领导参考讨论，还尚有不足之处请领导批示。