业主大会与业主委员会

2024-10-21

业主大会与业主委员会（精选7篇）

1.业主大会与业主委员会篇一

1. 物业及物业管理的概念。

从物业管理的角度来说, 物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群, 如住宅小区、工业小区;也可以是单体建筑, 如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等;同时, 物业也是单元房地产的称谓, 如一个住宅单元。物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托, 依据物业管理委托合同, 对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治, 并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

2. 业主和业主自治。

业主是指物业的所有人, 即房屋所有权人和土地使用仅人, 是所拥有物业的主人。在物业管理中, 业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务对象。作为产权人, 业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定, 这就是业主自治。这种自治是通过业主大会来实现的。业主大会是由全体业主组成, 决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。

3. 业主委员会的性质特征。

业主委员会是业主大会的执行机构, 业主大会是由全体业主组成的权力决策机构, 相当于公司的股东大会。业主委员会的自治管理权, 是基于业主对物业的所有权而产生的。业主在物业管理中应处于主导地位, 成立业主委员会的目的, 就是让业主有一个行使管理权的机构, 把各个业主的意见统一起来, 并通过物业管理企业贯彻执行于具体的物业管理之中, 实现所有权与管理权的分离。业主委员会应当是业主整体利益的代表, 业主委员会只维护业主在物业活动中的合法利益, 而物业活动以外的其他权益, 业主委员会原则上是没有义务保护的。

4. 业主委员会在物业管理中的作用。

广大业主的利益实现是以业主委员会为载体的, 业主委员会起到协调业主与开发商、物业管理企业之间关系的作用。从根本上讲, 业主、发展商、物业管理企业三者的利益是共同的, 因为只有三方将各自的优势发挥出来并有机地结合在一起, 共同的利益才能实现, 只有以此为基础, 业主、开发商、物业管理企业三者相互尊重、相互配合, 才有可能达到互赢的目标。业主委员会是监督协助物业管理企业实现小区物业保值、升值目标实现的承载。每一个业主都希望自己所在的小区能够保值、升值。而实现这个目标靠的就是业主、开发商、物业管理企业的有效配合。

5. 明确业主委员会法律地位的必要性。

因此, 在弄清业主委员会的性质作用以后, 我们深刻认识到业主委员会对我们的生活所起到的重要影响和作用。这也就要求我们应不断探索出能使业主委员会朝着正确、高效的方向发展的途径。当然, 首先要解决的问题就是业主委员会的法律地位问题, 没有一个完善而有力的法律保障, 就不能很好地保证业主委员会正常运作和发展, 也就不能很好地代表和维护广大业主的合法利益, 保证房地产市场和物业管理行业的健康有序发展。

二、我国业主委员会法律地位现状及存在的问题

1. 我国现行法律的相关规定。

2003年9月1日起实施的《物业管理条例》中涉及业主委员会制度的条文主要有以下这些:第十条规定“同一个物业管理区域内的业主, 应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会, 并选举产生业主委员会。但是, 只有一个业主的, 或者业主人数较少且经全体业主一致同意, 决定不成立业主大会的, 由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”;第十五条规定“业主委员会是业主大会的执行机构, 履行下列职责: (1) 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况; (2) 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同; (3) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同; (4) 监督业主公约的实施; (5) 业主大会赋予的其他职责。”;第十六条规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内, 向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。”;第十九条规定“业主大会、业主委员会应当依法履行职责, 不得作出与物业管理无关的决定, 不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的, 物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门, 应当责令限期改正或者撤销其决定, 并通告全体业主。”;第二十条规定“业主大会、业主委员会应当配合公安机关, 与居民委员会相互协作, 共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内, 业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责, 支持居民委员会开展工作, 并接受其指导和监督。”

2. 业主委员会在物业管理实际工作中存在的问题。

业主委员会具体法律制度的缺陷, 导致业主委员会在现实物业管理工作中开展工作困难重重, 主要表现在以下几个方面: (1) 业主委员会难以成立;一个大型住宅区, 建筑面积近百万平方米, 有近万户居民, 组建业主委员会无疑是一项繁杂而漫长的过程。 (2) 业主委员会缺乏经费, 不能有效地开展管理活动;另外, 还出现了业主委员会成员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。 (3) 业主委员的作用难以正确发挥;当前, 在我国绝大多数城市的业主委员会中, 能够发挥积极作用的业主委员会很少。 (4) 业主委员会缺乏广大业主的参与和信任:物业管理在我国实施的时间不长, 绝大多数业主对它还缺乏了解, 对参与业主委员会比较漠然, 缺乏相应的专业知识。

3. 业主委员会在立法上的缺陷。

在物业管理活动中关于业主委员会的各种纠纷, 近年来频频发生。法院在受理此类纠纷时, 首先遇到的一个疑难问题是业主委员会是否具备诉讼主体资格。《条例》对于业主委员会的法律性质未予确认, 从而导致了在现实中业主委员会的诉讼地位极不明确。条例中有关业主委员会权利义务的规定过于抽象, 缺乏明确性和可操作性;而从实践来看, 业主委员会作为诉讼主体得到了法院的认可的个案较多, 驳回的情况较少。而在一些地方法规细则中, 又进一步赋予了业主委员会更多的权利。如《浙江省物业管理条例》第十七条规定:业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要, 经业主大会决定, 可以以自己的名义依法提起诉讼。如2007年4月实施的《浙江省物业专项维修资金管理办法》中明确了可“由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理”。物业维修资金由政府行政部门、开发商或物业公司代管时如有违法行为, 可对其进行依法追究, 而由于业主委员会的法律地位我国一直未明确, 因此在管理办法中亦未能明确该如何追究业主委员会管理上的过失, 这些立法上的空缺使得物业管理工作矛盾重重。

三、各国、各地业主委员会立法经验分析

目前, 世界上大多国家及我国都有关于业主委员会的规定, 对业主委员会的法律地位也有所描述, 因此, 笔者从各国的规定入手, 从比较法的视角分析我国目前的立法缺陷。

1. 法国。

现行法国《住宅分层所有权法》关于区分所有权人管理团体的规定, 具有典范性意义。该法第14条规定, “若有二名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者, 即应存在区分所有权人管理团体。关于该管理团体的法性质, 依其规定, 系为享有法人资格之团体。对于该管理团体的诉讼能力, 该法第15条第1项规定:“管理团体具有参与以请求和防御为内容的诉讼资格, 其诉讼对象连某一特定的区分所有权人亦包括在内”。

2. 德国。

关于区分所有权人管理团体, 德国法称为“住宅所有权人共同关系团体“, 即“住宅所有权人共同体”。在德国, 该“住宅所有权人共同体”, 既包括由二名住宅所有权人构成的情形, 亦包括由约一千三百多名住宅所有权人构成的情形。该共同关系体之形成, 不由强行法规予以规定, 住宅所有权人于法律上亦不当然结成“住宅所有权人共同体, 而通常系由住宅所有权人通过契约而予确定。德国法亦不承认住宅所有权人共同体具有法人人格。由于住宅所有权人共同体具有各所有权人于人法上结合成一体的特性, 且该人法上之结合超越普通共有关系, 而有浓厚的团体性。

3. 日本。

依日本现行建筑物区分所有权法的规定, 区分所有权人团体包括三类, 即管理团体、管理团体法人及社区管理团体。管理团体的构成, 日本现行法与法国相同, 规定各区分所有权人应当然结成管理团体, 并成为该管理团体的构成成员。尽管其为无权利能力之社团, 依日本民事诉讼法的规定, 非法人之社团或财团, 设有代表人或管理人者, 得以其名义起诉或被诉。因此, 在诉讼上, 此“无权力能力之管理团体”, 仍有诉讼当事人能力。

4. 美国。

美国区分所有现制称区分所有权人管理团体为“公寓所有人协会”。并且, 该公寓所有人协会于法律性质上是不具有公司法人的人格。即该公寓所有人协会于法律上并无法人资格。美国现行法律关于公寓所有人协会并无法人资格的观点, 早在上世纪70年代, 即面临着来自判例实务方面的重大挑战, 并在实务中认为公寓所有人协会具有法人实体的性质, 从而做出与现行法律相悖的判决。该案虽然在学者中引起争议, 但仍显示出, 管理团体法人化乃是美国现实社会中的一项必要需求, 其确有存在之必要。

5. 中国香港。

香港《建筑物管理条例》中对区分所有权人团体作了详细规定, 其区分所有权人团体称为“业主立案法团”。该条例第7条规定, 业主立案法团由管理委员会申请成立, 管理委员会应当在其被委任之日起二十八日内向土地注册处申请成立该建筑物的业主立案法团。业主立案法团在土地注册处发出注册证书之日正式成立, 并取得法团的地位。其最大的特点在于该法团在法律上乃属于法人, 具有独立的人格, 从而作为独立于其成员的业主的民事主体。

四、我国业主委员会法律地位研究现状

1. 我国关于业主委员会法律地位的理论评析。

从我国目前立法现状来看, 我国的业主委员会的定位是业主大会的具体执行机构和代表机构, 其对外能代表全体业主, 对内能管理日常物业管理事务。因此, 我国立法并没有赋予业主委员会的实体法律地位。但司法实践中, 却存在一方面承认业主委员会的原告和或被告的诉讼地位, 而另一方面却否认业主委员会作为原告或被告时的诉讼主体地位的情况。关于业主委员会民事主体资格的问题在理论界和司法实务界目前仍存在很大争议, 具体有以下几种代表性学说: (1) 法人说:有人认为, 业主委员会是依法成立、有必要的财产和经费、有自己的名称、组织机构和场所并能独立承担民事责任的一级法人。 (2) 社会团体说:有人认为, 业主委员会为自然人自愿组成的从事非生产经营性质的业务的社会团体。 (3) 其他组织说:业主委员会到政府授权的房地产管理部门登记后即成为合法组织, 有一定的组织机构和财产, 具备民事主体资格的其他组织。业主委员会在小区管理事项上有民事权利能力, 有民事主体资格, 经全体业主授权的业主委员会有权起诉或应诉, 业主委员会具有民事诉讼法上的诉讼主体资格。

2. 关于业主委员会法律地位的实务探析。

因为我国对业主委员会法律地位问题没有明确规定, 在我国司法实践中出现过对同一案件出现不同的裁决结果, 导致法律适用的混乱。关于业主委员会是否具有实体法律地位, 我国各级法院对此问题裁决不一。案例分析一, 安徽省合肥市中级人民法院受理金湖新村小区业主委员会诉开发区的房地产开发公司擅自卷走原本属于用作小区房屋维修和公共建设5万元基金一案, 该中院裁定, 认为业主委员会不具有民事诉讼主体资格对其起诉不予受理。后来业主委员会逐级上诉, 经安徽省高级人民法院请示, 最高人民法院做出的复函中院明确:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条:《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第四十条之规定, 如业主委员会符合“其他组织”条件, 可以自己的名义起诉。裁定承认了小区业主委员会有“申诉主体资格”, 即可以作为一个组织成为民事诉讼的原告。案例分析二, 据2005年6月9日《中国青年报》, 针对温州市建设房地产开发公司不兑现广告中的承诺, 业主们授权委托业委会, 将开发商告上法庭, 并提出判令被告将银都花园内的相应的配套措施移交原告管理使用, 赔偿等诉讼请求, 但被最高人民法院驳回。法院认为业主委员会的主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督, 业主委员会不能代表业主提起诉讼。认定银都业委会在此案作为原告, 诉讼主体不合格。

五、我国业主委员会独立法律主体的构想

笔者通过对我国业主委员会法律地位现状的分析, 吸取各国的有关规定, 结合我国的实际情况, 提出业主委员会贸易独立法律主体的构想。

1. 独立法律主体地位的理论基础。

建筑物区分所有权的理论是其独立的理论基础。建筑物区分所有权是指数个权利主体区分拥有一栋建筑物时, 各个主体所享有的对建筑物的专有部分的专有所有权、共有所有权和因建筑物区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权的总称。为了实现使用专有部分的目的, 在不妨碍其他业主对各自专有部分的使用的情况下, 各业主可以适当使用共同部分, 但不能违反全体业主的共同利益。要维护这种共同的利益关系, 需要全体业主组成一个超越个人的组织, 来处理共同事务, 以维护共同的生活秩序, 协调彼此之间的利益, 充分发挥建筑物各个组成部分的功能, 这是成员权的具体体现, 也是业主自治管理的体现。建筑物区分所有权理论是成立业主委员会的法理基础, 业主大会以及业主委员会的设立是业主行使成员权的重要途径。

2. 独立法律地位的立法基础。

业主委员会权利与义务的规定是其独立存在的立法基础, 依照《条例》的和《物权法》的规定, 业主委员会依法享有一定的权利, 也履行一定的义务, 而这种权利和义务的规定, 正是业主委员会具有独立法律主体的资格。业主委员会的权利义务是指业主委员会在与全体业主之间的法律关系中所具有的权利和义务。它所具有的权利有:代表权、诉讼权、决策权、惩罚权、监督权。业主委员会在行使权力的同时, 还必须履行勤勉尽责、遵纪守法、配合协调、接受监督的义务。

3. 独立法律地位的的现实基础。

业主委员会的作用是其独立存在的现实基础, 业主委员会的作用和意义主要有:有利于业主权利的彰显;有利于厘定业主和物业管理公司之间的责、权、利关系、有利于平衡;协调业主与开发商、物业管理公司之间的关系;有利于能够促进小区的和谐共处;有利于培育业主的民主意识。

4. 业主委员会独立法律主体的解析。

业主委员会是独立的民事主体;《条例》规定业主委员会有权与物业管理企业订立书面的物业服务合同。确认业主委员会民事主体法律地位的根本目的, 是要明确和解决业主委员会的民事权利能力和民事责任能力问题。纵观不同国家和地区的做法, 立足我国目前的立法和司法实践的现状和将来发展趋势, 将我国的业主委员会界定为具有民事主体地位的其他组织是我们的最佳选择。笔者认为, 对业主委员会的实体法律地位, 可以视同合伙组织的执行机构, 原因如下:第一, 我国业委员会在形式上存在合伙组织所规定的共同财产。第二, 我国业主大会的成员之间是按照《业主公约》所建立起来的契约关系。业主委员会作为业主大会的执行机构, 需遵循《业主公约》。第三, 我国的业主委员会对外一般以全体合伙人名义活动。第四, 我国大部分业主委员会通过在房地产行政主管机关备案, 取得了某某业主委员会字号的合法地位, 在房地产主管部门办理备案手续也符合我国合伙组织并不一定在工商登记部门办理登记的做法。第五, 全体业主对业主委员会的行为彼此之间可以按照有限合伙的原理承担有限责任, 业主委员会对其自身行为承担无限责任, 并且责任不能转移给业主。从以上分析可以看出, 现行我国业主委员会在理论和实务上均可以被视为合伙组织, 这不只是因其形式上的法律特征同合伙组织具有相似性, 而且, 因为业主委员会实质不具备法人资格, 也不能被视作社团法人对待, 故笔者认为将业主委员会在民事主体资格及实体法律责任的承担上适用合伙组织的相关做法是合理的。事实上, 虽说业主委员会自身没有完全独立的财产, 但是, 经济的发展和业主委员会在物业管理实际当中的作用充分表明, 业主的所有权与管理权尤其是有关物业管理的共同所有权, 实际上均由业主委员会实际上管理和控制。

六、结论

《中华人民共和国物权法》终于在千呼万唤中出台了, 但是笔者不禁失望的发现, 该法仍然对业主委员会的法律地位和性质, 避而不谈。业主委员会的法律地位问题是切实关系到我国房地产行业的持续健康发展, 以及广大业主的切身利益甚至于社会的和谐。物业管理的本质是业主的自治管理, 业主委员会的法律地位是解决物业管理纠纷的核心问题, 明确业主委员会的法律地位是真正实现广大业主自治管理, 并在诉讼中保障业主自身实体权利和诉讼权利的保障。

在本文中, 笔者首先从物业、物业管理、业主、业主委员会的性质及作用的概念论述出发, 阐述了业主委员会是业主自治管理的执行机构, 业主委员会在物业管理中的重要性;其次笔者从论述我国物业管理中业主委员会的法律地位现状着手, 并根据自身在物业管理中的多年工作经验, 指出业主委员会在实务管理中存在的问题以及相关问题在立法方面的缺陷;通过分析各国、各地区的关于对业主委员会法律地位的不同规定, 为我国业主委员会法律地位的确定提供参考依据;以及阐述我国目前业主委员会法律地位的研究现状, 包括理论及实务判例两方面的内容, 最后提出了有关我国业主委员会独立法律主体的构想, 着重阐述了合伙制度对完善业主委员会实体法律地位的借鉴意义, 为我国完善该制度提供了现实的参考和标本, 为规范我国物业管理行业管理提供理论依据。

业主委员会涉及到的法律和问题很多, 笔者仅仅是从物业管理工作者的角度来发掘我国业主委员会制度本身所存在的问题, 并提出了完善立法的建议, 希望能对我国业主委员会制度之完善起到抛砖引玉的作用。

摘要：我国《物业管理条例》于2003年9月1日开始施行。它的施行对我国房地产业和物业管理行业的健康有序发展, 起到巨大的促进作用。但是, 物业管理在我国起步较晚, 许多问题只停留在理论上的研究和实践上的探索, 在《物业管理条例》中未作规定, 留下了一些缺憾, 引起不少争议。其中, 业主委员会的法律性质和地位是当前物业管理活动中争议最大、最广的问题。本文从当前物业管理实践中业主委员会存在的问题出发, 围绕对业主委员会的法律地位的探讨, 力图使业主委员会这一业主自治机构更好地发挥其应有的职能, 更好地为业主利益服务, 推动物业管理的健康发展。业主委员会制度的完善有助于切实地保护证广大业主利益的切身保护, 也有利于房地产业持续、健康的发展。唯有完善立法, 在法律中明确业主团体的概念, 确立业主委员会的独立法律主体地位, 才能从根本上解决纠纷。

关键词：物业管理,业主,业主委员会,法律地位,独立法律地位

参考文献

[1]陈华彬:现代建筑物区分所有权制度研究.北京:法律出版社, 1995年版

[2]史尚宽:物权法论.北京:中国政法大学出版社, 2000年第一版

[3]蔡华主编:《物业管理法律理论与实务》.北京:人民法院出版社, 2000年版

[4]肖海军:物业管理与业主权利.北京:中国民主法制出版社, 2006年版

[5]高富平黄武双:房地产新论.北京:中国法制出版, 2002年版

[6]夏善胜主编:《物业管理法》.北京:法律出版社, 2003年版

[7]谢家瑾等主编:《物业管理条例释义》.知识产权出版社, 2003年版

[8]颜真杨吟:物业管理危机处理及案例分析.西南财经大学出版社, 2002年版

[9]赖中茂:物业管理条例释义.中国法制出版社, 2004年版

[10]程信和刘国臻:房地产法学.北京:北京大学出版社, 2001年版

[11]刘得宽:民法诸问题与新展望.北京:中国政法大学出版社, 2002年版

2.业主大会与业主委员会篇二

我所在小区成立了业主委员会，而我是具体负责人。一年前，业主委员会与一家物业公司签订了物业服务合同，约定物业公司为小区业主提供物业服务，物业管理服务费则由各业主依据各自的居住面积，按2元/㎡缴纳。由于一些业主没有按期交付，物业公司在催收未果后，遂以业主委员会是合同的当事人为由，要求业主委员会一次性付清所有业主拖欠的物业管理服务费并承担迟纳金。而我们认为业主委员会并无此义务。双方为此一直僵持不下。请问：物业公司究竟能否要求业主委员会担责？

读者：毕晓虹

毕晓虹读者：

物业公司无权要求业主委员会承担业主拖欠的物业管理服务费并支付迟纳金。

《物业管理条例》第十五条第（二）项以及《物业管理条例实施细则》第十五条第（二）项均规定业主委员会的职责之一，只是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”即业主委员会虽然是物业服务合同的具体签订者，但其业主之间仅属代理关系，业主委员会只不过是代表业主与物业管理企业签订合同，合同的相对方只能是业主与物业公司。而《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”也就是说，只有业主才应当对业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同承担包括缴纳物业管理服务费在内的责任。业主委员会的义务只是“督促”，并没有承担物业管理服务费的责任。因为《物业管理条例》第六十七条已明确规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款则进一步指出：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”因此，本案物业公司要求业主委员会就业主拖欠的物业管理服务费承担清偿责任之理由不能成立，也不能得到法律支持，即使其固执己见提起诉讼，法院也将裁定不予受理。

江西省兴国县人民法院研究室颜梅生

3.业主大会与业主委员会篇三

第一条为了规范业主大会和业主委员会的议事活动，根据有关法律法规制定本议事规则。

本议事规则经_____年_____月_____日业主大会会议审议通过，专为本区域召开业主大会会议及业主委员会会议使用。

第二条业主大会的议事范围：

（一）管理规约、业主大会和业主委员会议事规则的制定、修改；

（二）物业服务企业的选聘和解聘；

（三）物业专项维修资金的筹集和使用；

（四）业主大会的诉讼或仲裁；

（五）业主委员会委员、候补委员的选举、罢免，业主委员会工作的监督；

（六）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用约定和收益分配方案；

（七）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度的制订和修改；

（八）业主委员会的工作报告；

（九）业主委员会不当决定的改变和撤销；

（十）业主大会、业主委员会的活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬；

（十一）业主大会、业主委员会印章使用管理和档案管理制度的制订和修改；

（十二）业主委员会会议资料查询制度的制订和修改；

（十三）业主委员会委员、候补委员或者执行秘书对业主资料的保密制度的制订和修改；

（十四）业主委员会信息发布制度的制订和修改；

（十五）___________________________________。

第三条业主大会会议采取集体讨论或书面征求意见的形式，具体形式由会议召集人确定。

第四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会每年召开_____次定期会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）百分之二十以上业主提议；

（二）发生重大紧急事件需要及时协调处理；

（三）________________________________；

（四）《条例》和本议事规则规定的其他情形。

第五条业主大会会议由业主委员会负责召集。

在下列情形下，业主可提请所在地街道办事处召集业主大会会议。

（一）业主委员会逾期不召集会议，经所在地街道办事处责令，仍不召集的；

（二）未能依法选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职的；

（三）业主委员会被区主管部门责令解散的；

（四）________________________________。

第六条业主大会会议召开前，召集人应做好以下准备工作：

（一）提出本次业主大会会议需要表决的事项；

（二）确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程；

（三）印制表决票或选举票；

（四）在业主中推选若干表决票和选举票的发票人、计票人和监票人；

（五）核实业主身份，确定总投票权数和投票总人数；

（六）选举业主委员会委员和候补委员的，召集人应将该事项在物业管理区域内予以公告，公告期不得少于10日。在公告期内接受业主提交的业主委员会成员候选人申请资料。在公告期截止后，不再接受对申请资料进行补正或修改。

（七）将业主委员会委员、候补委员候选人简历表、业主大会会议表决事项及议程公示，公示时间为7日。

（八）在会议召开15日前向全体业主抄送会议通知并在小区公告栏或其他显著位置公告；

会议通知应写明会议的议题、时间、地点、方式、表决事项、业主委员会委员和候补委员候选人名单、业主委员会委员和候补委员的应选人数、总投票权数和投票总人数、投票人的权利和义务等；

（八）其他会务准备工作。

第七条业主大会以集体讨论形式议事的程序如下：

（一）会议召集人就本次业主大会会议召开目的、会议议题、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；

（二）会议召集人对本次会议需要决议事项进行说明；

（三）参加会议的业主对需要决议事项逐一进行投票表决；

（四）会议召集人计收有效票；

（五）会议召集人公布投票结果，包括投票的票权数和投票人数，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布决议事项是否通过；

（六）会议召集人将大会的议事决定以书面形式在物业管理区域内公告。会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。

第八条业主大会以书面形式议事的程序如下：

（一）会议召集人根据规定向本区域全体业主送达表决票或选举票，并告知业主表决票或选举票投放的地点和截止时间；

（二）会议召集人收集指定投放地点的表决票；

（三）会议召集人计收有效表决，如回收时限届满后，与会业主所持投票权数和人数未达到通过业主大会会议有效决议的法定比例的，由召集人告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选举票，直至与会业主所持投票权数和人数达到通过业主大会会议有效决议的法定比例，但投票延长时间不超过_____个月（宝安、龙岗和光明新区按照国家《物业管理条例》有关表决事项规定执行）；

（四）会议召集人组织人员开箱验票，统计并公布投票结果，包括投票的票权数和投票人数，以及表决、选举结果；

会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。

第九条业主委员会选举时，业主委员会委员、候补委员得票顺序，按照所得投票票权占总投票权数的比例与所得投票人数占总投票人数的比例之和的大小确定，若两者之和相等，则所得投票权数较多者排名靠前。

第十条业主为法人或其他组织的，由其法定代表人或委托人行使投票权；业主为无民事行为能力及限制民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。业主可以自行投票，也可书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项、投票权数和人数。

第十一条一个独立产权单位登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。

第十二条召开业主大会会议时，业主应当在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，业主应在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票。

第十三条业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意；业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。（宝安、龙岗和光明新区按照国家《物业管理条例》有关表决事项规定执行）

第十四条有下列情况之一的，应召开业主委员会会议：

（一）主任、副主任召集会议的；

（二）经三分之一以上委员提议的；

（三）经所在地街道办事处指定召开的；

（四）____________________________。

第十五条业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。一名委员拥有一票表决权。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。

第十六条业主委员会召开会议时，应当邀请所在地社区工作站派员列席会议。

第十七条业主委员会每届任期三年，委员、候补委员可以连选连任。业主委员会任期届满前六个月内，业主委员会应当组织换届选举，并报告区主管部门和物业所在地街道办事处。换届选举应当在任期届满前三个月完成。

在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，业主可提请所在地街道办事处组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满后选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满后，不再继续履行职责。

第十八条业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过百分之四十的，应当在_____月内召开业主大会会议，及时完成业主委员会委员、候补委员的增补工作。

第十九条分期开发的物业，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。

新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员总人数不超过十七人。

第二十条业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。

第二十一条业主委员会发布信息，应当经业主委员会会议作出决定，并加盖业主委员会印章。

有下列情况之一的，须经全体委员过半数以上签字同意且抄送每一位业主：

（一）提请业主大会决定物业专项维修资金的筹集和使用；

（二）提请业主大会决定调整物业服务费；

（三）提请业主大会决定物业服务企业选聘方式；

（四）提请业主大会批准物业服务合同；

（五）召集业主大会临时会议；

（六）终止委员职务以及将候补委员递补为委员；

（七）中止委员职务并提请业主大会罢免委员职务；

（八）___________________________________；

（九）涉及业主重大利益的其他决定。

第二十二条业主委员会解散的，业主委员会委员、候补委员应当在区主管部门的指导、监督下，做好有关财物清算和资料清理工作，并在宣布解散后三个工作日内移交给所在地街道办事处代为管理。

第二十三条业主委员会依法刻制业主大会、业主委员会印章后，应当在十五日内报区主管部门备案。

经业主大会会议表决通过的事项应加盖业主大会印章，经业主委员会会议表决通过的事项应加盖业主委员会印章。

业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。

第二十四条业主委员会应当建立业主委员会活动档案供业主查询，档案一般包括以下内容：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；

（四）业主名册；

（五）物业管理服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

（八）物业服务费和物业专项维修资金收支情况；

（九）___________________________________。

业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第二十五条本物业区域的档案采取以下第_____种方式保管：

（一）由业主委员会指定专人保管；

（二）委托所在地社区工作站或居委会管理。

第二十六条业主大会、业主委员会活动经费用于下列开支：

（一）业主大会、业主委员会会议开支，计_____元/年；

（二）必要的日常办公等费用，计_____元/月；

（三）有关人员津贴，共计费用_____元/月，具体支付对象如下：

1、_______________，费用__________；

2、_______________，费用__________；

3、_______________，费用__________。

业主委员会开展工作的经费从物业服务费中开支。

经费收支帐目由物业服务企业代为管理，经费收支帐目每_____月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

第二十七条业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。

执行秘书的津贴数额为：_____元/月，从物业服务中列支。

第二十八条其他补充条款：

（一）_____________________________________________；

（二）_____________________________________________；

4.业主大会与业主委员会篇四

重庆市人民政府办公厅

关于转发重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）的通知

各区县（自治县）人民政府，市政府有关部门，有关单位：

市国土房管局拟定的《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》已经市政府同意，现转发给你们，请遵照执行。

二○一二年二月二十三日

重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）（市国土房管局）

第一条为规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院令第379号）、《重庆市物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本规则。

第二条本市行政区域内业主大会设立、活动及其监督适用本规则。

第三条市房地产行政主管部门负责全市业主大会活动的指导和监督工作。区县（自治县）房地产行政主管部门负责本辖区内业主大会活动的政策业务指导工作。

街道办事处（乡镇人民政府）负责对辖区内业主大会的成立、业主大会召开、业主委员会选举产生等相关活动实施具体指导监督管理工作。

居（村）民委员会协助、配合街道办事处（乡镇人民政府）做好相关工作。第四条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第五条一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积50%以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

符合本条第一款规定条件的，可由物业所在地居（村）民委会引导占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主提出书面申请。

第六条占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开。

第七条占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主书面要求召开业主大会会议（含首次）的，该部分业主应向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出申请，并附上签字的书面要求原件和业主房地产权证复印件或房屋买卖合同复印件，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当将提出申请的业主名单在物业管理区域内公示。业主人数符合本规则第六条规定条件的申请予以受理；业主人数不符合本规则第六条规定条件的申请不予受理，并书面告之申请人。

第八条街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到召开首次业主大会会议告知或者申请后30日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料。建设单位应当在收到街道办事处（乡镇人民政府）通知后10日内报送以下材料，并协助成立筹备组。

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第九条街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到告知或者申请后60日内负责成立筹备组，确定筹备组成员人数。

首次业主大会筹备组成员一般为5—15名，筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成，其中，业主代表不得少于筹备组人数的50%。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）派员担任。筹备组对筹备工作不能形成一致意见时，街道办事处（乡镇人民政府）应在充分考虑筹备组各成员意见后予以确定。

筹备组中的业主代表由业主推荐（自荐）产生。推荐人应到所在地居（村）民委员会将拟推荐的业主代表姓名、所住房号等基本情况进行登记。

所在地居（村）民委员会将业主的推荐情况在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日，业主无异议后产生业主代表。业主自荐或互荐产生的业主代表人数较多时，由所在地居（村）民委员会根据楼幢的具体情况，考虑业主素质，兼顾均衡分布的原则在推荐人选中确定业主代表。

筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公布。第十条筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案；

（三）确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；

（四）拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款第（一）项至第（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。第十一条业主委员会产生办法一般应包含以下内容：

（一）业主委员会候选人资格；

（二）业主委员会成员人数；

（三）业主委员会候选人产生程序；

（四）候补委员产生程序；

（五）争议解决办法；

（六）分期开发的物业管理项目增补业主委员会委员的办法；

（七）召开首次业主大会会议其他需规定的内容。

业主委员会产生办法应当在物业管理区域显著位置公示，公示时间不得少于3日，广泛听取业主意见。筹备组根据业主意见对业主委员会产生办法进行修改后确定。第十二条业主委员会委员候选人由筹备组推荐，30名以上业主也可以联名推荐委员候选人1名（1名业主只能参加1次推选）。业主委员会候选人人数一般不超过业主委员会委员人数的150%，业主推荐的委员候选人人数较多时，由筹备组根据业主委员会委员产生办法确定。

业主委员会候选人应符合本规则第二十五条规定的任职条件。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

第十三条首次业主大会按下列程序召开：

（一）由大会筹备组介绍大会筹备情况；

（二）公布并通过业主大会议事规则；

（三）公布并通过管理规约；

（四）由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；

（五）表决。

第十四条业主大会首次会议应当讨论决定下列事项：

（一）制定《业主大会议事规则》；

（二）制定管理规约；

（三）选举业主委员会成员；

（四）决定物业管理其他重大事项。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十五条业主决定共同事务时，业主拥有物业的专用部分建筑面积按下列规定计算：

（一）对已办理房地产权证的物业，按房地产权证记载的建筑面积计算；

（二）对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上房地产权证或商品房买卖合同的，按一人计算。同一产权有两个及以上所有权人的，应自行确定一名表决权人。

第十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式召开。

业主大会会议表决应采用记名投票方式，一个业主只投一张表决票，表决票应详细列明业主需共同决定的事项，业主应当在表决票上签注业主姓名或加盖业主单位印章，同时应标明其房屋门号和所拥有物业的建筑面积。

第十七条业主因故不能参加会议的，应书面委托代理人参加，并行使投票权，但代理人不享有被选举权；不具有完全民事行为能力的业主，由其监护人代为行使投票权。

业主大会可以邀请一定比例的非业主房屋使用人列席会议。列席会议的成员没有投票权和被选举权。

第十八条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见并将征求意见的结果在该单位（幢、单元、楼层）区域如实公示，公示时间不少于3日。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

第十九条业主大会召开会议时，应当邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会参加。

物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会应到场指导。第二十条业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会对提出改建、重建建筑物及其附属设施申请作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。第二十一条《业主大会议事规则》应当依法包含以下几方面内容：

（一）业主大会名称、物业项目地址、四至范围；

（二）业主大会权利；

（三）业主委员会职责；

（四）业主大会的议事方式及表决程序；

（五）业主委员会委员的组成和委员任期；

（六）业主委员会活动经费及办公用房；

（七）印章的使用和管理；

（八）关于业主大会的其他重大事项。

第二十二条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。第二十三条业主大会履行以下职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举、补选或罢免业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；

（六）决定业主委员会的必要经费、来源及经费管理办法；

（七）决定共用部分收益的管理、使用和分配；

（八）决定全体业主参与的有关物业管理的相关诉讼活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第二十四条业主大会分定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要业主大会决定的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

对于占总人数20%以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议的，该部分业主可直接向业主委员会书面申请，也可向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）书面申请。

业主直接向业主委员会书面申请的，业主委员会应当签收申请并在30日内组织召开业主大会。业主向街道办事处（乡镇人民政府）书面申请的，街道办事处（乡镇人民政府）应书面通知业主委员会在30日内组织召开业主大会。

业主委员会不组织召开业主大会的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数20%以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后30日内组织召开。

第二十五条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府），并在其指导监督下，做好业主共同财产清算和资料清理工作，并在解散后3个工作日内将业主大会印章及相关资料移交给物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。第二十六条业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会成员由业主担任，在业主中选举产生。成员人数由业主大会决定，一般为5—11人，应当为单数，业主大会选举产生的业主委员会成员人数为双数时，得票最后一名成员作为候补委员。

业主委员会每届任期不超过5年，业主委员会成员可以连选连任。业主委员会设主任1名、副主任1—3名。第二十七条业主大会选举产生的业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会选举产生的业主委员会成员人数符合业主委员会产生办法或业主大会决定的，业主委员会即选举产生完成。当业主大会选举产生的业主委员会成员人数低于业主委员会产生办法或业主大会决定的业主委员会成员人数下限时，可在未当选的候选人中及时补选一次。

经补选后人数符合业主大会决定的，业主委员会选举产生完成。

对于经补选，业主委员会人数仍低于业主委员会产生办法或业主大会决定的业主委员会成员人数下限的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府）在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行业主委员会职责。

街道办事处（乡镇人民政府）在征求该住宅区业主意见未取得过半数业主书面同意的，可以在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，暂由物业所在地的居（村）民委员会代行业主委员会的职责。

第二十八条业主委员会成员应具备以下任职条件：

（一）具有完全民事行为能力，身体健康，无重大疾病；

（二）模范履行业主义务，按期履行交纳物业管理服务费、物业专项维修资金等业主义务，无乱搭建行为。

（三）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业内工作或兼职；

（四）具有必要的工作时间，业主委员会副主任或主任原则上只在一个物业管理区域内担任。

（五）具备一定组织能力，且热心公益事业，责任心强，具有社会公信力，未参加过违法组织；

（六）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；

（七）无挪用、侵占公有财产行为；

（八）法律、法规和政策规定的其他条件。

第二十九条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。

（一）业主委员会名称（注明第几届）和业主委员会委员、主任、副主任名单；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会办公场地、联系电话；

（五）业主大会召开及表决情况。

对符合规定的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应在5个工作日内出具业主委员会备案证明；对不符合规定的，书面说明理由，5个工作日内退回。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案和公示。第三十条业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度，并依法按照业主大会议事规则规定开展工作。

业主委员会会议由业主委员会主任主持，主任因故缺席时，可委托业主委员会副主任召集并主持会议。

经1/3以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议；主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由居（村）民委员会指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

业主委员会委员不得委托他人参加业主委员会会议并行使表决权。

业主委员会召开会议时，应邀请物业所在地的居（村）民委员会参加。研究物业专项维修资金筹集和使用，解聘、选聘物业服务企业以及涉及物业管理区域社会稳定、公共安全等重大事项，还应当邀请所在区县（自治县）房地产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所的人员列席。

业主委员会会议应当有2/3以上委员出席，作出的决定必须经过半数以上委员同意并书面签署意见。会后3日内，应将会议情况及决定事项以书面形式在物业管理区域内公告。

未书面签署意见并公告的决定无效。

业主委员会应当指定专人整理会议记录，会议记录经与会委员签字后归档保存。第三十一条业主大会只能就《重庆市物业管理条例》第十一条第二款第七项的规定，授权业主委员会作出具体决定。

业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。不得作出与物业管理无关的决定，业主委员会不得从事经营活动，不得干扰物业服务企业的正常工作，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规及相关政策的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。第三十二条业主委员会履行以下职责：

（一）制定业主委员会工作制度；

（二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；

（三）为业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

（四）执行业主大会作出的决议，向业主大会报告有关决议执行的情况；组织并监督管理规约的落实；

（五）公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

（六）每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；

（七）及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；协调业主、使用人与物业服务企业的关系；

（八）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；

（九）配合有关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；

（十）管理规约、业主大会赋予的其他职责。

第三十三条业主委员会成员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其成员职务，并提请下次业主大会会议审议决定终止其成员职务：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

（四）不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；

（五）泄露其他业主的信息；

（六）一年内三次无故缺席业主委员会会议；

（七）挪用共有部分收益；

（八）利用物业共有部分从事经营活动；

（九）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。第三十四条业主委员会成员有下列情形之一时，其成员职务自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）任职期间被依法追究刑事责任的；

（四）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的；

（五）业主大会议事规则约定的其他情形。

第三十五条业主委员会成员资格被终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

第三十六条业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由《业主委员会委员产生办法》确定。

业主委员会成员出缺时，由候补委员以得票多少依次递补。递补的委员作为候补委员参加业主委员会，并由下一次业主大会确认为正式委员。

第三十七条业主委员会任期届满前两个月，应由本届业主委员会组织召开业主大会，选举下届业主委员会。逾期未换届的，占总人数20%以上的业主要求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后30日内，按照首次业主大会程序组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第三十八条资格被终止的业主委员会成员或原业主委员会未按本办法第三十五条、第三十七条、第三十八条规定，未在规定时间内移交印章、资料和财物的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）责令其7日内移交。仍不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，业主委员会或新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第三十九条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费筹集、管理、使用的具体办法由业主大会讨论决定。

具体使用情况由业主委员会每半年以书面形式在物业管理区域内公示一次（7日），并接受业主的质询。

第四十条业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业的，招投标所发生的费用由业主大会垫付，垫付费用后由中标的物业服务企业在物业管理服务费中支付。第四十一条新建住宅小区业主委员会的办公用房应包含在房屋建设单位提供的物业服务用房中，单独划定用房位置。第四十二条业主委员会成立后15日内，由业主委员会持备案证明到公安部门指定的单位刻制业主委员会印章，并报所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。业主委员会印章所刻名称应与区县（自治县）街道办事处（乡镇人民政府）出具的备案证明上所标注名称一致，具体刻制应符合公安部门有关印章管理规定。第四十三条业主委员会印章由业主委员会在其成员中指定专人负责保管，并建立用印记录制度。

印章遗失的，业主委员会应凭在我市主要新闻媒体上声明作废的凭证重新刻制，并到所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。

第四十四条业主委员会应当根据业主大会或业主委员会的决定使用印章，主要用于以下四个方面：

（一）业主大会与物业管理企业签订服务合同用章；

（二）业主大会或业主委员会公示文书用章；

（三）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁时用章；

（四）物业专项维修资金管理、使用相关事宜用章。

5.业主大会与业主委员会篇五

京建发〔2010〕739 号

各区县建委、房管局，各区县民政局、社会办，各有关单位：

为贯彻实施《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219号），进一步规范住宅区业主大会和业主委员会的成立及活动，市住房城乡建设委、市民政局、市社会办等部门研究制订了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发[2010]739号），现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

附件：《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》

北京市住房和城乡建设委员会北京市民政局

北京市社会建设工作办公室

二〇一〇年十二月三十日

附件：

北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则

市住房城乡建设委

市民政局市社会办

二〇一〇年十二月三十日

第一章总则

第一条为了规范业主大会、业主委员会的成立及活动，保护业主、业主大会和业主委员会的合法权益，协助、指导全体业主正确行使共同管理权利，进一步建立和完善权责一致、依法有序的住宅区业主自我治理机制，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》（市政府令第219号）及有关规定，制定本规则。

第二条本市行政区域内住宅区业主大会、业主委员会的成立、选举和活动，适用本规则。

第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，在物业管理活动中，业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则行使共同管理权利、承担共同管理责任。

第四条业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权、履行职责。业主大会、业主委员会依法行使共同管理权不受任何组织和个人的非法干涉。

业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

本市建立业主决定共同事项公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过公共决策平台进行决策。

第五条街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，本着依法行政、合理行政、程序正当、高效便民、权责统一、政务公开的原则对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。

街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规和规章的决定，应当及时责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第六条业主大会、业主委员会的成立及活动的法律服务工作和物业管理纠纷人民调解工作应当接受司法行政主管部门的指导和监督。

第二章业主大会成立

第七条本规则所称业主，包括：

（一）依法登记取得房屋所有权的人；

（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；

（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；

（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。

第八条业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）对物业管理区域内共用部分实施共同管理；

（二）对共同管理的有关事项提出建议；

（三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权；

（四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；

（五）对物业管理活动享有知情权、监督权；

（六）监督业主大会和业主委员会的工作；

（七）监督物业服务合同的履行；

（八）监督专项维修资金的管理和使用；

（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况具有知情权和监督权。

（十）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。

第九条业主在物业管理活动中履行下列义务：

（一）遵守法律、法规、规章及相关规定；

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（三）执行业主共同决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，并承担相应的责任；

（四）履行物业服务合同约定的义务；

（五）按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用。

第十条物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并同时推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会。

占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

第十一条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起60日内，指定首次业主大会会议筹备组组长，组织建设单位、业主代表成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组组长在筹备组中没有表决权。街道办事处、乡镇人民政府指定业主担任筹备组组长的，该业主不得参选业主委员会委员。

本市鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服务。提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的律师或者其他人员担任筹备组组长。

第十二条筹备组组长应当履行以下职责：

（一）召集和主持筹备组会议；

（二）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；

（三）签发筹备组公告；

（四）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字；

（五）筹备组自动解散的，由筹备组组长将建设单位提供的相关资料退回建设单位或者移交给街道办事处、乡镇人民政府临时保管；

（六）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。

筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的，经筹备组中具有表决权的三分之二以上成员签字确认，可以向街道办事处、乡镇人民政府书面申请另行指定组长，街道办事处、乡镇人民政府应当及时指定。

第十三条筹备组中的业主代表，可以由业主自荐或者联名推荐产生。业主自荐或者联名推荐人数不足的，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。业主自荐或者被推荐人数较多的，由街道办事处、乡镇人民政府组织自荐或者被推荐的业主互相推荐产生，业主代表最终名单按照推荐票数顺序确定。

业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、具备必要的工作时间。

筹备组中有表决权的成员人数应为单数，每人享有一票表决权，其中非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

第十四条街道办事处、乡镇人民政府应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。

第十五条建设单位在筹备活动中应当履行以下义务：

（一）自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，资料的相关数据信息应更新至筹备组成立之日。筹备组应当对业主资料保密，不得将本项相关资料用于与筹备无关的活动。

（二）根据本市有关规定已将相关信息录入公共决策平台；

（三）承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

建设单位拒不履行承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用义务的，筹备组可向街道办事处、乡镇人民政府说明情况，不影响筹备及召开首次业主大会会议的活动。相关费用可先由业主垫付。

第十六条筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在成立之日起60日内，完成下列事项并以书面形式在物业管理区域内显著位置公示：

（一）制订首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、决议事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案和筹备组的解散等；

（二）拟订管理规约草案、业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数；

（四）首次业主大会会议的其他筹备工作。

上述事项公示时间为7日，在公示期间，业主可以对以上事项向筹备组提出建议和意见，筹备组应当予以记录。

公示期满后7日内，筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项进行修改，确定拟提交表决的内容。

首次业主大会会议召开前，筹备组应当将首次业主大会会议议题和需要业主表决的内容以书面形式在物业管理区域内显著位置公告并告知相关的社区居民委员会，公告期不少于15日。

第十七条首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当全部经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：

（一）管理规约（草案）；

（二）业主大会议事规则（草案）；

（三）选举业主委员会委员。

《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或者现房销售的住宅物业项目，首次业主大会会议除完成前款事项表决外，还应当就解除前期物业服务合同并确定物业管理方式进行表决。但是未表决该事项的，不影响业主大会的成立和备案。

第十八条管理规约应当对下列主要事项依法作出约定：

（一）物业的基本情况；

（二）物业管理方式；

（三）业主共同管理的权利和责任；

（四）物业共用部分的经营和收益分配；

（五）物业的使用、维护和管理；

（六）物业管理区域内的应急预案；

（七）违约责任；

（八）争议解决方式；

（九）其他应当依法约定的事项。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益。

管理规约对业主及物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约，损害其他业主和物业使用人合法权益的，受损害人可以提起诉讼。

第十九条业主大会议事规则应当规定以下事项：

（一）业主大会会议种类；

（二）业主大会会议召开的形式、程序；

（三）业主大会议事和表决方式；

（四）关于业主小组、业主代表、业主的代理及业主大会

解散的规定；

（五）业主委员会委员资格、人数、任期、更换、候补及补

充办法；

（六）业主委员会议事规则；

（七）业主大会和业主委员会等执行机构经费的筹集以及、使用和管理制度；

（八）业主大会、业主委员会设置的财务、秘书等专职人员的聘任程序以及职责；

（九）业主大会、业主委员会印章、档案等管理制度等。

第二十条业主有损害业主共同权益行为的，包括不交存专项维修资金、拒付或者不按时缴纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制，限制时限由业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定，业主大会备案或者变更备案事项时应当向街道办事处、乡镇人民政府予以说明。

管理规约和业主大会议事规则对业主权利的限制不免除其应承担的义务。

第二十一条业主的表决权按照面积和人数计算。

业主的面积表决权数按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主的人数表决权数按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记但是具有销售（预售）许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。

第二十二条筹备组应当遵守以下工作原则：

（一）筹备组组长召集和主持筹备组会议；

（二）筹备组作出决定应当经筹备组中具有表决权的过半数成员同意；成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。持保留意见的成员不签字的，不影响决议的效力。

（三）筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对会议记录签字确认；

（四）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的除外；

（五）筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议；

（六）业主大会成立后，筹备组应当将相关资料移交给业主委员会。

因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责的或者逾期未完成筹备工作的，筹备组应当在物业管理区域内显著位置公告并说明理由，筹备组自公告之日起自动解散，符合第十条规定的，业主可以重新申请成立业主大会。

第二十三条筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起3日内，将表决结果在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。

第二十四条管理规约、业主大会议事规则和业主委员会委员选举事项全部通过的，业主委员会自首次业主大会决议作出之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，出具书面备案证明，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。

第二十五条业主委员会凭街道办事处、乡镇人民政府出具的备案证明，向区、县公安分局申请刻制业主委员会印章。

第二十六条本市试行业主大会登记制度。业主大会成立并完成业主委员会备案的，经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意，可以到市房屋行政主管部门办理业主大会登记，业主委员会凭业主大会登记证明，向区、县公安分局申请刻制业主大会印章。

第三章业主大会活动

第二十七条业主大会是物业管理权利和管理责任主体，履行以下职责：

（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

（六）决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业共用部分经营收益；

（七）申请改建、重建建筑物及附属设施；

（八）申请分立或者合并物业管理区域；

（九）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

（十）督促业主依据法律法规规章和管理规约安全使用房屋；组织对房屋建筑的日常检查活动；配合相关行政主管部门对房屋建筑安全的检查工作；负责治理房屋建筑安全问题；

（十一）对业主违反法律法规规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，可以向人民法院提起诉讼；

（十二）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（八）项事项，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

第二十八条业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求意见形式召开。

业主大会表决时，提倡通过北京市业主决定共同事项公共决策平台进行。

第二十九条业主人数较多，业主可以幢、单元、楼层等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法应当在业主大会议事规则中明确规定。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前3日，就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主们的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。

第三十条业主大会会议提议事项应当符合本规则第二十七条的规定和业主大会议事规则。

业主委员会应当自提议确定之日起，将业主大会拟表决事项在物业管理区域内显著位置公告并告知相关的社区居民委员会，公告期间不少于15日。

公告期内，业主可以对拟表决事项提出建议和意见，业主委员会应当予以参考，可以对拟表决事项的具体内容进行修改，并接受业主质询。拟表决事项经修改后应重新公告，公告期间不少于15日。

公告期满后，业主委员会应当确定拟表决事项，可以启动公共决策平台进行决策。

第三十一条业主大会会议投票期限由首次业主大会会议筹备组或者业主委员会根据具体情况决定。因故无法按期完成会议投票的，筹备组或者业主委员会应当按照首次业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定，在物业管理区域内公告相关情况及延长期限，但延长期限最长不得超过15日。

第三十二条业主可以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。事项范围、议事方式、程序应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

第三十三条业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开，每年至少召开一次。业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：

（一）上一物业管理情况报告；

（二）上一业主委员会工作情况报告；

（三）上一业主大会收支情况报告；

（四）物业管理的其他有关事项。

业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：

（一）审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的工作计划；

（二）选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员；

（三）决议下一物业管理有关事项；

（四）决议下一业主大会收支预算；

（五）决议物业管理其他的有关事项。

第三十四条发生下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议：

（一）专有部分占建筑物总面积20%以上的业主或者占总人数20%以上的业主向业主委员会提议召开业主大会临时会议的；

（二）出现管理规约中约定的需要召开业主大会临时会议的其他情形。

第三十五条业主委员会对提议业主人数有异议的，应当自收到业主提议之日起30日内自行核查或者向街道办事处、乡镇人民政府申请启动公共决策平台进行核查，并作出是否召集业主大会临时会议的书面决定，在物业管理区域内显著位置公告。

业主对业主委员会自行核查的结果有异议的，业主可以于自行核查结果公示后3日内向街道办事处、乡镇人民政府申请启动公共决策平台进行核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示。

第三十六条业主委员会未按时作出决定或者业主委员会决定不召开临时会议，但经公共决策平台核查后业主提议符合第三十四条规定的情形的，业主大会设立监事会的，应当由监事会根据管理规约、业主大会议事规则予以监督；业主委员会不接受业主大会监事会监督，或者未设立监事会但相关业主提出申请的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当于10日内责令其限期履行职责，业主委员会逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当协助业主组织召开业主大会临时会议并对相关事宜进行表决。

第三十七条业主大会可以决定由业主自行管理物业共用部分。业主在决定自行管理之前，应当对拟定的详细的自行管理方案以及应急保障措施进行表决，并告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

第三十八条物业服务合同期限届满前，业主大会应当就是否变更物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项召开业主大会会议进行表决。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满3个月前告知原物业服务企业并在物业管理区域内公告。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同并按照《北京市物业管理办法》第二十五条第二款的规定履行了告知义务的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，决定物业管理方式、服务事项和服务标准等。

第三十九条业主大会设立业主委员会，可以设立监事会，可以聘用财务人员和秘书等工作人员。相关工作经费具体筹集和使用办法由业主大会决定。

业主大会设立监事会、聘用财务人员和秘书的，应当在业主大会议事规则中约定。

业主委员会委员、监事会监事、应当由业主大会选举产生；财务人员和秘书的聘用方式应当由业主大会议事规则约定。

第四章业主委员会

第四十条业主大会选举产生业主委员会。业主委员会一般由5人以上单数组成，具体数额、选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。

业主委员会委员每次选举产生后3日内应当组织召开业主委员会会议，推选主任委员、副主任委员等。

主任委员、副主任委员应当由业主委员会委员推选，不经业主委员会委员推选不得连任，具体产生办法可以通过业主大会议事规则约定。

第四十一条业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（三）未被业主大会依约限制被选举权；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要的工作时间；

（七）管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。

除上述条件外，主任委员还应当符合以下条件：

（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；

（二）熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策。

业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或者其他组织。

第四十二条业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：

（一）召集业主大会定期会议和临时会议；

（二）定期向业主大会报告物业管理情况；

（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务；

（五）组织和监督专项维修资金的筹集、使用；

（六）监督物业共用部分的经营及经营收益的管理和使用；

（七）督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业服务费和其他应当由业主共同分摊的费用；

（八）建立并妥善保管工作档案，为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利；

（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十）对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为，可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产；

（十一）配合社区相关组织做好本物业管理区域内的社区建设工作；

（十二）业主大会赋予的其他职责，但《北京市物业管理办法》第十一条规定由业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。

第四十三条业主委员会会议应当按照业主大会议事规则约定的业主委员会议事规则召开。会议由主任委员召集和主持；主任委员不能履行职责或者不履行职责的，由副主任委员召集和主持；副主任委员不能履行职责或者不履行职责的，由半数以上委员共同推举一名委员召集和主持。业主委员会会议不得以书面形式召开。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，每名委员拥有一票表决权，委员不能委托代理人参加会议。业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认，自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主委员会作出的决定自公告之日起对业主具有约束力。

业主委员会召开会议时，业主大会设立监事会的，监事会监事应当列席会议，并可以同时邀请物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的代表或者相关的社区居民委员会参加。涉及重要事项的，业主委员会召开会议前应当先行召开业主意见征求会，公开听取业主的意见，并可以邀请业主代表旁听业主委员会会议。重要事项的范围由业主大会议事规则约定。

业主委员会会议应当制作书面记录，由参会委员签字后存档。

第四十四条业主委员会应当建立工作档案，并指定专人保管，主要包括以下材料：

（一）业主大会、业主委员会会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决议和决定；

（三）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、专项服务合同等；

（四）业主委员会委员选举及备案材料；

（五）专项维修资金账目和物业共用部分经营收益账目；

（六）业主的意见和建议；

（七）业主委员会印章使用记录和工作档案查阅记录；

（八）业主委员会工作中产生的其他书面材料和音像资料等。

管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员等事项内容发生变更时，业主委员会应当自变更之日起30日内到原备案机关办理变更备案。

业主可以对以上工作档案进行查询、抄录和复制，但涉及业主个人隐私的，应当征得相关业主本人同意。

第四十五条业主委员会委员实行任期制，委员每届任期不得超过六年，连选可以连任。业主委员会每两年定期改选部分委员，在召开第一次全体委员会议时，应当按照委员在业主大会选举中得票的多少，将全部委员尽量平均分为三组：得票较少的一组委员应当在第2年任满后的业主大会定期会议上改选，得票居中的一组委员应当在第4年任满后的业主大会定期会议上改选，得票较多的一组委员应当在第6年任满后的业主大会定期会议上改选。

第四十六条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

第四十七条《北京市物业管理办法》规定的业主共有的相关财物及本规则第四十四条规定的材料属于业主共有，任何组织或者个人不得侵占。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府10日内应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第四十八条业主委员会委员任期内，委员出现空缺时，应当按照业主大会议事规则约定的候补制度自动递补并办理变更备案，递补的委员任期为缺额委员余下的任期。

候补委员递补后人数仍不足的,业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

第五章指导监督

第四十九条建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正；违反法律、法规、23

规章的，可以依法处罚，并将处理、处罚结果抄送区县房屋行政主管部门。

第五十条业主委员会不履行职责，业主大会设立监事会的，应当由监事会根据管理规约、业主大会议事规则予以监督；业主委员会不接受业主大会监事会监督，或者未设立监事会但经相关业主提出申请的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当于10日内责令其限期履行职责；业主委员会逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当协助业主组织召开业主大会会议，共同决定有关事项。

第五十一条业主委员会委员空缺达半数以上的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议决定增补委员，在委员增补之前，不得以业主委员会的名义从事组织召开业主大会会议决定增补委员以外的活动。

业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由监事会指定的人员保管；未设立监事会的，交由业主大会秘书或者其他档案保管人员保管，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。业主大会设立监事会的，监事会应当及时组织召开业主大会会议，选举产生新的业主委员会；未设立监事会或者监事会不履行职责的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时协助业主组织召开业主大会会议，选举产生新的业主委员会。

业主委员会不移交其保管的档案资料、印章及其他财务账目的，街道办事处、乡镇人民政府10日内应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

新的业主委员会产生后，档案保管人员应当将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。

业主委员会委员离任时，全体业主可以在管理规约和业主大会议事规则中约定是否对离任委员进行财务审计。

第五十二条业主委员会委员和业主大会其他工作人员应当忠于职守，依法履行职责。业主委员会委员和业主大会其他工作人员违反管理规约、业主大会议事规则的，其委员资格和工作人员资格是否终止，由业主大会共同决定。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第五十三条物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关的社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。社区居民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府指导、监督社区内的业主委员会开展工作，维护居民的合法权益。

物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议，应当告知相关的社区居民委员会，并听取其意见。

第五十四条街道办事处、乡镇人民政府可以组织召开物业管理联席会议。由区县房屋行政主管部门、司法行政主管部门、公安派出

所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等各方代表参加，共同协商解决物业管理活动中遇到的问题。

第五十五条对街道办事处、乡镇人民政府作出的撤销业主大会、业主委员会违反法律、法规和规章的决定有异议的，业主大会、业主委员会可以依据《行政复议法》提出行政复议申请，或者依据《行政诉讼法》提起行政诉讼。

第六章附则

第五十六条物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主行使共同管理的权利。

第五十七条《北京市物业管理办法》实施前已经办理商品房预售许可或者现房销售住宅物业项目，建设单位应当向业主大会筹备组提供业主清册以及业主变动信息，并根据有关规定将相关信息录入公共决策平台；建设单位注销的，前期物业服务企业应当履行以上义务。

第五十八条非住宅区业主大会和业主委员会的成立和活动，参照本规则。

第五十九条本规则自2011年1月1日起实施。

关于印发《北京市住宅区管理规约》、《北京市住宅区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》制定规范和示范文本的通知

京建发〔2010〕762 号

各区县建委、房管局，各有关单位：

为贯彻落实《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发［2010］739号），协助、指导和规范业主大会、业主委员会的成立及活动，保障广大业主的合法权益，现将《北京市住宅区管理规约》、《北京市住宅区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》的制定规范及示范文本印发给你们，上述文件自2011年1月1日起实施。北京市住房和城乡建设委员会、北京市社会建设工作办公室、北京市民政局、北京市规划委员会《关于印发<管理规约>、<业主大会议事规则>和,<首次业主大会会议召开工作方案>示范文本的通知(京建物〔2009〕449号)》同时废止。

特此通知。

附件：1.《北京市住宅区管理规约制定规范》

2.《北京市住宅区管理规约》（示范文本）

3.《北京市住宅区业主大会议事规则制定规范》

4.《北京市住宅区业主大会议事规则》（示范文本）

5.《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案制定规范》

6.《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》（示范文本）

7.《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告撰写规范》

8.《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》（示范文本）

二〇一〇年十二月三十日

附件1：

北京市住宅区管理规约制定规范

1.[管理规约]管理规约是首次业主大会会议筹备组拟订的,由本物业管理区域业主大会会议通过的对物业的使用、维护和管理、业主的共同权益的维护、物业共用部分的经营和收益分配等公共管理权的行使、物业管理区域内的应急预案、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。

2.[制定主体和时间]首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起60日内拟定管理规约草案。

3.[公示和修改]管理规约草案应当以书面形式在物业管理区域内显著位臵公示7天。公示期间，筹备组应当记录业主提出的修改意见和建议。公示期满后7日内，筹备组应当参考业主提出的意见和建议，确定正式的管理规约草案。

管理规约草案与现行法律、法规、规章等相抵触的，筹备组应当及时修改，并将修改后的管理规约草案在物业管理区域内显著位臵重新公示。

4.[法律效力]管理规约草案应当在首次业主大会会议上进行表决，经专有面积占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意，管理规约草案经表决通过后在本物业管理区域内生效。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益。

管理规约对业主及物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约，损害其他业主和物业使用人合法权益的，受损害人可以依法提起诉讼。

5.[基本内容]管理规约的基本内容应当包括九部分内容，分别为物业基本情况、物业管理方式、物业共用部分的经营和收益分配、物业的使用、维护和管理、物业管理区域内的应急预案、违反管理规约应当承担的责任、争议解决方式和附则。

5.1 物业基本情况：包括物业管理区域划分及调整、物业服务用房的基本情况和物业共用部分。

5.2 物业管理方式：按照《物权法》、《北京市物业管理办法》的规定，业主大会可以决定本物业管理区域内实行自行管理、委托物业服务企业或者专业性服务企业管理、委托其他管理人管理。

5.3业主共同管理的权利和责任：业主按照《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》和《北京市业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律、法规、规章和规范性文件的规定对物业管理区域共用部分享有共同管理权利并承担共同管理责任。

5.4物业共用部分的经营和收益分配：物业管理区域内的物业共用部分的经营和收益可以分为属于全体业主的经营及收益和属于相关业主的经营及收益。

属于全体业主或者相关业主的共用部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用；利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规的规定和本规约的约定，并经业主大会或者相关业主共同决定。委托物业服务企业或者其他管

理人实施物业管理的，按照物业服务合同约定可以委托物业服务企业或者其他管理人统一实施。

利用物业共用部分经营所得收益，属于全体业主或者相关业主的共用部分，按照相关法律法规的规定和全体业主或者相关业主的约定进行分配，但全体业主或者相关业主约定的分配方式不得违反相关法律、法规和规章的禁止性规定。

利用物业共用部分经营所得收益，一般按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配，全体业主或者相关业主另有约定的除外。

业主委员会、相关业主应当至少每半年在物业管理区域内公布全体业主共用部分、部分业主共用部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督。

业主转让建筑物内的专有部分，其对共用部分享有的共用和共同管理的权利一并转让。

5.5物业的使用、维护和管理：包括物业使用的注意事项和禁止行为、物业的装饰装修、物业的维修、更新和改造、专项维修资金的筹集和使用、物业服务费用的缴纳和监督、水、电、气等费用的交纳及相关设施设备的维修责任。

5.6 物业管理区域内的应急预案：管理规约中应当约定物业管理区域内发生下列紧急情形之一的，授权相关主体采取紧急措施的应急预案：

（一）物业服务企业突然停止提供物业服务；

（二）《北京市物业管理办法》第三十四条的规定的危及房屋使用安全的紧急情况；

（三）其他紧急情形。

5.7 违约责任：业主、使用人违反管理规约约定，侵害他人合法权益的，业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人有权要求其改正；业主、物业使用人拒不改正的，应承担违约责任，并可以由业主委员会在本物业管理区域内公布该业主、物业使用人的姓名及违约事实，限期未改正的，业主大会也可以依本规约对其提起诉讼。

管理规约中可以对业主不交存专项维修资金、拒付或者不按时交纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等损害业主共同权益的行为，约定不得行使以下共同管理权：

1、选举权和被选举权；

2、不得参与经营物业共有部分业主所得收益的分配。限制共同管理权的时限应当在管理规约中予以明确。物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。5.8 争议解决方式：业主之间因本规约实施中发生的纠纷，可以协商解决。协商不成的，由业主委员会、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会或者物业管理纠纷调解组织进行调解；也可以申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。

5.9 附则：对管理规约的生效时间等事项作出约定。6.[适用范围]本管理规约适用于本市行政区域内的住宅区物业项目及相关活动，非住宅区参照执行。

7.[行政管辖和行政指导]相关行政管理部门在依法执

行公务需要进入物业管理区域时，各相关主体应当予以配合。

8.[格式及填写说明]管理规约正文应当用A4纸打印，空格部分应当用钢笔（黑色墨水、蓝黑墨水）、签字笔或者打印填写，空格部分若不填写内容，应当用“X”划掉。

附件2：

北京市住宅区管理规约

（示范文本）

使用说明

一、本管理规约文本为示范文本，由北京市住房和城乡建设委员会制定，适用于本市住宅区业主、业主大会的相关活动。

二、业主可以根据实际情况共同决定对示范文本的内容进行选择、修改、增补或者删减。

三、非住宅区可以参照使用本示范文本。

管理规约

（名称应当与前期物业服务合同名称一致）

第一部分物业基本情况

（应当与前期物业服务合同内容一致）

一、物业管理区域

东至：南至：西至：北至：

物业管理区域内的物业构成明细、物业共用部分明细详见商品房预售合同、商品房现房买卖合同。

对本物业管理区域进行调整的，应当按照《北京市物业管理办法》第六条、第十一条的规定，分别经原物业管理区域内及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；由全体业主委托业主委员会或者业主代表向物业所在街道办事处、乡镇人民政府提出调整物业管理区域申请。

二、物业服务用房

物业服务用房建筑面积为平方米，其中地上建筑面积为平方米，位于【幢】【座】层单元号；地下建筑面积为平方米，位于【幢】【座】层单位号。其中业主大会 35

及业主委员会办公用房建筑面积为平方米，位于【幢】【座】层单位号。

（注：物业服务用房为多处时，可根据实际情况增加以上内容）

三、物业共用部分

根据有关法律、法规规定和房屋买卖合同约定，业主共用部分包括：

（一）单幢建筑物的共用部分，包括该幢建筑物的业主共用的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）等部位以及该幢建筑物的业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装臵等设备。

（二）物业管理区域内的共用部分，包括道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。

第二部分物业管理方式

四、本物业管理区域内，实行下列第种物业管理方式。

1．由全体业主自行管理；

2．全体业主依法选聘物业服务企业；

3．由全体业主依法选聘其他人管理； 4．

采取第1种物业管理方式的，书面告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门；采用第2、3种物业管理方式的，双方依据物业服务合同共同对物业共用部分进行管理、维修、养护，并维护相关区域的环境卫生和公共秩序。

《北京市物业管理办法》实施后，申请办理商品房预售许可或者现房销售的住宅物业项目，全体业主确定物业管理方式时，可以根据《住宅物业服务标准》（编号DB11/T 751-2010）选定相应的物业服务标准。

第三部分业主共同管理的权利和责任

五、业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》以及相关法律、法规、规章和规范性文件的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

(二)选举或者更换业主委员会委员；

(三)确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；

(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

(五)筹集、管理和使用专项维修资金；

(六)申请改建、重建建筑物及附属设施；

(七)申请分立或者合并物业管理区域；

(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

业主大会、业主委员会依法作出的决定，对业主具有约束力；业主应当遵守业主大会、业主委员会依法作出的决定。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

业主大会与其依法选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同，应当由业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会或者业主委员会印章。

因物业服务企业或者其他管理人突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘新物业服务企业或者其他管理人的，按照《北京市物业项目交接管理办法》（京建发[2010]603号）第四章的规定执行。由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务。临时代管期间的物业服务费用，由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。

六、业主的共同管理责任

（一）物业服务费用及其交纳、监督

各业主同意，物业服务收费采取（包干制/酬金制）方式，按业主专有部分面积大小共同负担，并按照本规约和物业服务合同约定向足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。

物业服务企业或者其他管理人每年第一季度向全体业主公布上一年物业服务资金的收支情况，并接受审计监督；审计监督的实施方式由物业服务合同另行约定。

业主应当按照本规约和物业服务合同的约定交纳物业服务费用，因故不能按期交纳的，应委托他人按期代交或者及时补交。业主未按规定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交付；月以上拒交物业服务费用的，业主委员会可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收 39

交情况，并注明欠交费用的业主房门号及欠费金额；仍不交纳的，业主大会、物业服务企业或者其他管理人可以依法向人民法院提起诉讼。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主委托物业服务企业或者其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务企业或者其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公示。

（二）专项维修资金的交存和使用

1.业主应当按照相关规定交存、使用、续交本物业管理区域内专项维修资金。

2.使用专项维修资金的，物业服务企业或者其他管理人应当按有关规定向业主大会提出维修资金使用方案，并经建筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

3.业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布；并每个月定期向全体业主或者相关业主公布一次专项维修资金使用情况。

4.一幢或者一户门号的专项维修资金余额不足首次交存的30％时，由业主委员会按下列第种方式，向该幢或者该户门号业主续筹专项维修资金：

（1）一次性交存；

（2）按元/平方米逐月交存至业主一卡通；（3）。业主转让物业专有部分的，其交存的专项修资金随房屋所有权同时过户。

业主共同决定上述专项维修资金的筹集和使用方案时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并由业主另行表决通过。

（三）水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任本物业管理区域内，业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用。

物业服务企业或者其他管理人接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同。业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务企业或者其他管理人按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用。业主拖欠、拒交上述费用的，应按相关供用合同规定承担违约责任。

水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共用的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。

业主大会应当代表业主，及时与供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位建立供用合同关系，并与开发建设单位办理户名变更手续。

（四）业主应当向物业服务企业或者其他管理人以及业主委员会提供联系地址、通讯方式。

（五）遵守本管理规约中关于物业的使用、维护和管理的约定。

（六）各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。

业主不承担上述第（可多选）项共同管理责任，损害业主共同权益的，业主大会或者相关业主共同决定可以限制其行使以下第（可多选）项成员权利，：

1．不得担任业主委员会委员或候补委员； 2.业主大会会议表决权； 3.共用部分经营收益分配权； 4.。

限制时限至业主承担完成相应共同管理责任时终止。

第四部分物业共用部分的经营和收益分配

七、物业共用部分的经营

利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定。委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理的，按照物业服务合同约定委托物业服务企业或者其他管理人统一实施。

八、物业共用部分经营收益分配

（一）利用物业共用部分经营所得收益的分配，按照下列第

种方式分配：

1．业主专有部分占建筑物总面积的比例分配； 2．全体业主或者相关业主其他约定

属于全体业主的共用部分，按下列第种方式使用：

1．用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到维修资金监管专户；

2． 3．属于相关业主的共用部分，按下列第种方式使用：

1．用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到市维修资金监管专户；

2． 3．

（二）业主委员会、相关业主应当（至少每半年）在物业管理区域内公布全体业主共用部分、部分业主共用部

分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督。

（三）业主转让建筑物内的专有部分，其对共用部分享有的共用和共同管理的权利一并转让。

第五部分物业的使用、维护和管理

九、本物业管理区域内的业主、物业使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本物业管理区域质量保证书、房屋建筑使用说明书及其他文件的约定，并按照下列规定使用物业：

（一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质。因特殊情况需要改变物业用途的，除遵守法律、法规以及本规约外，应当征得有利害关系的业主同意；

（二）进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《北京市物业管理办法》的有关规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业或者其他管理人，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业或者其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查；

（三）在指定地点放臵装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部分。施工期间应采取有效措施，减轻或者避免 44

施工过程中对相邻业主或者使用人日常生活造成的影响，晚间时至次日上午时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；

（四）因装饰装修房屋影响物业共用部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应当及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应当承担相应的赔偿责任；

（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位臵安装，未预留位臵的，按照有关规定或者物业服务企业或者其他管理人指定的位臵安装；

（六）合理使用水、电、气、环卫等共用设施设备，不擅自拆改相关管线、设备；

（七）使用电梯，应遵守本物业管理区域内电梯使用管理规定；

（八）停放车辆，应遵守本物业管理区域内车辆停放有关规定。机动车在本物业区域内行驶应避让行人车速不超过公里/小时，严禁鸣喇叭；车辆出入应按规定出示相应证件或者登记；机动车严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放；车位只可用作停放车辆，不得用于其他用途；

（九）阳台封闭，应遵守本物业管理区域内阳台封闭的有关规定。阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品，不擅自张贴或者安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或者标语等；

（十）业主饲养宠物，应当遵守相关管理规定，及时清理宠物粪便，乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间；

（十一）（十二）法律、法规、规章的其他规定。

十、业主、物业使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：

（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违规凿、拆、搭、建；

（三）占用或者损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）等物业共用部分。

（四）损坏或者擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施设备；

（五）违法搭建建筑物、构筑物；

（六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；

（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或者超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等；

（八）践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品；

（九）影响市容观瞻或者本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等；

（十）随意停放车辆，鸣喇叭或者以其他方式制造超过规定标准的噪音；

（十一）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位臵安装空调外机且不进行滴水处理；

（十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或者损伤内壁；

（十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或者其他不道德的行为；

（十四）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

十一、业主、物业使用人按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；

（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或者物业服务企业或者其他管理人应当事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应当负责维修并承担赔偿责任；

（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业或者其他管理人提出申请，47

经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；

（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业或者其他管理人可在通知公安机关、社区居民委员会或者业主委员会两名以上委员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担；

（五）当物业服务企业或者其他管理人对物业共用部分维修养护时，相关业主应予以配合；有造成本物业共用部分或者其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任；

（六）本物业管理区域内物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或者使用功能障碍，由建设单位负责解决；

应当由建设单位维修，建设单位拒绝维修或者拖延维修的，业主可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由建设单位承担。

物业共用部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的，由物业服务企业或者其他管理人直接组织实施，费用按规定列支。

（一）属规定的急修项目；

（二）物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况；

（三）经安全鉴定机构鉴定的危险房屋；

（四）出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形；

（五）物业维修、更新、改造费用在元以下；

（六）。

十二、物业维修、更新、改造的实施

物业共用部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的，经业主大会同意或者相关业主共同同意后，由物业服务企业或者其他管理人组织实施，费用按规定列支。

（一）物业维修、更新、改造费用在元以上；

（二）；

（三）。

十三、物业转让、出租的相关事项

业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业或者其他管理人、业主委员会。

房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租的，业主均应承担相应的责任。

房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准；不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或者转租，或者将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租。

对违反本规约出租或者转租的，业主委员会有权书面责成业主、物业使用人立即终止租赁行为。

业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业或者其他管理人结清物业服务费用、专项维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

十四、共用部分保险

本物业管理区域内物业共用部分及公众责任保险，自行管理的，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例享有权利、履行义务；选聘物业服务企业或者其他管理人的，由业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人从物业服务费用中提取并办理相关手续。

6.浅析业主委员会的法律困境篇六

关键词：业主委员会,业主自治,业主大会,法律地位

一、关于业主委员会的设立

按照现行《物业管理条例》的规定, 具备成立业主委员会条件的, 在县、区物业主管部门的指导下, 由建设单位通知物业所在地街道办事处或乡镇人民政府, 组建业主大会筹备组负责筹备工作, 筹备组自成立之日起三十日内召开首次业主大会并选举组成业主委员会。在社会实践中, 建设单位往往不会主动协调召开业主大会, 业主委员会也就无从由来, 尤其是在同一期新建成的小区中, 建设单位交房后即把后续事宜委托给物业公司, 让物业公司去督促成立约束自身的业主委员会是不大可能的。针对建设单位消极应对筹备业主大会及委员会的情况, 本文认为地方房地产行政主管部门应加强约束制度, 如将召开业主大会并组成业主委员会纳入建设单位的考核范围, 对未主动协调召开业主大会并成立业主委员会的建设单位禁止其参加之后的投标, 以此督促建设单位积极主动配合成立业主大会及业主委员会。同时, 建设单位作为一个企业, 和相对为弱势群体的业主相比, 也应主动承担更多的社会责任。

二、关于业主委员会的法律地位

关于业主委员会的法律地位问题, 《物业管理条例》和《物权法》中均没有明确的认定, 在司法实践中, 业主委员会到底能不能被认为是适格主体, 各级法院对由业主委员会作为主体提起的诉讼也陷入困惑。

根据《物权法》的规定:业主委员会成员由小区全体业主选举产生, 履行管理职责, 执行业主大会决议。《物业管理条例》也有类似规定:业主大会的决定事项由业主委员会负责执行。因此, 本文认为在立法中实际上已经隐含了对业主委员会独立法律地位的肯定, 将业主委员会理解为业主大会下设的执行机构, 也是有明确且有法律依据的。在司法实践中, 最高人民法院发布的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中指出:金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件, 对本案纠纷可以自己名义提起诉讼。将业主委员会界定为独立民事主体, 这并非个例, 《浙江省物业管理条例》也业主委员会的独立法律地位作出类似的规定。本文赞同在法律上确认业主委员会的诉讼主体资格, 一方面, 确认业主委员会的独立主体资格为有效统一业主诉讼请求, 维护共同权益提供便利的途径;另一方面, 使业主委员会享有作为诉讼主体的资格, 启动诉讼程序的条件相对简单, 更具操作性。

三、社会实践中业主委员会的困境及完善

(一) 正确认识业主委员会的地位

业主委员会是热心公益的业主代表组成的, 在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的机构。业主委员会成员要正确履行自己的权利, 维护业主整体的利益, 主动搜集业主的意见, 并及时向有关部门反馈, 实行业主委员会定期报告制度, 自觉接受全体业主监督。但在社会实践中, 部分业主对业主委员会的工作并不理解, 曾经有这样一个例子:个别业主将车停在小区主干道路上, 影响小区交通, 这时候业主委员会的工作人员出面制止, 业主不听劝阻, 业主委员会工作人员直接叫来拖车拖到小区外边去了。这样一来, 矛盾就发生了。业主委员会本来是由业主选举, 维护业主权益的, 如果业主委员会和业主之间存在隔阂, 还怎么继续发挥作用、传递业主意见, 因此业主委员会作为一个非营利性的团体, 要本着为业主服务的态度, 争取让业主明白、理解了, 而不是把自己当作业主的上司去管理, 业主委员会要认清自身的地位, 同时业主也应多一份理解, 双方共同努力才能进一步促进业主委员会的工作, 促进双方关系的和谐发展。

(二) 完善制度, 落实职责

业主大会制定小区范围内的公约, 约定业主、业主委员会的权利义务, 但从法律实践来看, 现行法律对业主委员会成员的权力并无限制, 难免出现个别业主委员会主任独掌大权的现象, 曾有案例:某小区业主委员会主任将本应由业主和业主委员会讨论决定的工程擅自发包, 为个人谋取暴利。类似问题的出现, 一方面由于现行法律的空白;另一方面, 业主委员会运作制度不规范、不透明。对一项决定, 业主委员会是怎么做的, 为什么这样做, 其程序是否合理合法?在业主心里是一笔糊涂账, 因此, 业主委员会的制度, 即业主委员会的权利义务、运作程序要形成透明制度, 让业主明白理解, 这样也能起到限制权力滥用的作用。

(三) 提高业主维权意识, 强化监督

业主对业主委员会的不关心、放纵, 造成业主工作的涣散, 甚至滋生腐败, 如上条所述, 建立完善的规章制度, 规范业主委员会成员的工作程序, 限制权力滥用;另外, 业主委员会成员由全体业主选出, 应该站在维护业主利益的立场上, 同时, 业主对业主委员会的工作享有知情权, 业主应该多关心跟自身利益相关的事项, 自觉参与业主委员会工作, 履行对其的监督义务。作为业主, 要及时行使权利, 增强权利意识, 对不称职的业主委员会成员, 通过民主程序及时改选, 以保证业主委员会工作的顺利运转。

(四) 建立对业主委员会的自身保障机制

首先, 业主委员会成员是由小区内热心公益事业、责任心强、且具有一定组织能力的业主担任。在实际生活中, 业主委员会成员大多是无偿为业主服务的, 但业主委员会成员要花费大量的时间和精力去工作, 因此, 一个稳定的业主委员会应建立在合理的利益平衡基础上, 如果没有合理报酬, 仅凭公益之心长期为业主服务是不大可能的。另外, 业主委员会要维持正常的运作, 必须具有一定的费用。虽然《业主大会规程》规定业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担, 也可以在公用设施的收益或物业维修基金的利息中支付。但在实践中, 相当一部分业主不愿意为其提供活动经费。在相关方面的立法空白也是导致这种矛盾存在的原因。因此, 业主委员会的成员是不是能够考虑在经业主大会同意后引进少数具备相关知识、经验的专业人士, 以规范工作流程、提高工作效率;其次, 应该明确业主委员会成员的补助制度, 实现其责任与利益的统一。

(五) 行政部门应给予业主委员会相应的支持、指导

对不主动配合组织召开业主大会并成立业主委员会的建设单位, 通过强化政府职能部门在业主委员会组建中的作用, 促使各新建小区尽快组织召开业主大会并成立业主委员会, 避免出现小区公共事务的无序状态。行政主管部门应落实自身义务, 建立适当的预防机制, 督促其自觉履行义务。在小区成立业主委员会后, 行政主管部门应该由专门负责人或机构, 如街道办或居委会, 对业主委员会的工作、制度、程序等进行适时指导、协助, 避免业主委员会形同虚设。

四、小结

关于业主委员会的配套制度尚未健全, 其在社会实践中的运作矛盾日益显露。作为业主大会的执行机构, 业主委员会应代表、维护业主利益。在我国立法方面, 应尽快建立健全关于业主委员会的相关制度, 如关于业主委员会的设立、成员的任职、活动经费及法律上的地位应予以明确规定, 切实做到通过业主委员会真正实现业主自治。

参考文献

[1]李培志.走向治理的业主委员会:基于18个业主委员会的观察[J].山东社会科学, 2014 (8) .

[2]薛源.业主知情权存在问题探讨[J].南京社会科学, 2014 (8) .

[3]戴国梁.小区业主委员会公益事业开展困难及解决对策[J].法制与经济 (下旬) , 2014 (3) .

[4]陈雯.论业主委员会的法律地位及制度完善[J].政法学刊, 2003 (5) .

7.业主大会网络运行模式探究篇七

摘要：业主大会作为住宅小区的自治组织，在运行中存在会议召开难、业主决策难等的问题，在小区公共事务治理中未能充分发挥作用。随着信息技术的逐渐成熟，通过网络使业主参与到小区公共事务治理中成为业主大会运行的新模式。比较官方组织的业主公共决策平台和民间自发组织的社区公共交流平台，前者更适宜安放业主大会的法律定位，其决议的效力更具有权威性。因此，在合理注意网络安全的前提下，未来业主大会运行模式的发展方向应当是依托民间网络平台，加大官方设立的业主公共决策平台建构，以推动业主大会的健康发展和社区建设的和谐稳定。

关键词：业主大会；社区公共事务；网络运行模式

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：1673-8268（2016）01-0106-06

一、问题的提出

根据《物业管理条例》第8条的规定，我国立法上的业主大会是“代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织”[1]。一个物业管理区域内成立且只能成立一个业主大会。作为全体业主的代表，业主大会的职责是对法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项做出决定；由于这些事项关涉到业主们在居住小区中最为重要的权利和义务，凡与之相关者均应通过业主大会会议、多数票决并形成会议决议的方式加以决定①。也就是说，作为全体业主的最高决策机构，我国业主大会运行采用的是会议票决模式。

就实质意义而言，聚集所有业主召开会议，对所议事项进行充分讨论后再投票表决，才能真正体现业主们的自治意志；但在形式上，过于庞大的成员数量以及由此衍生的决策与执行上的混乱，不仅阻碍了业主大会的有效运作，而且导致了物业管理的困难，要在实现实质正义和达到便捷形式之间寻求平衡与协调并非易事。正如奥尔森的经典研究所指出的，即使一个群体存在一致的共同利益目标，由于个体自利导致的搭便车行为，群体往往也无法实现一致的集体行动[2]。这种集体行动的困境正是我国当前物业纠纷频发的根源所在，其核心问题直指业主大会的运行模式。

如何才能使业主大会有效运行，提高其决策力，是摆在业主、物业服务企业和地方房地产行政主管部门面前的共同难题。可喜的是，随着互联网的普及和网络社区的发展，业主大会网络运行模式悄然兴起，迅速在民间流行，并获得了官方认可。通过网络平台（论坛、QQ、微信、微博等），业主们可以随时随地参与小区公共事务讨论，及时发布和获取各种与小区事务有关的重大信息，并且可以相对有效地进行表决，这些都有利于业主充分行使自己的物权，积极参与小区公共事务管理。作为新生事务，业主大会的网络运行模式还未获得学界的普遍关注。因此，本文在剖析传统业主大会运行模式所面临的困难及其原因的基础上，介绍目前业主大会网络运行的两种主要模式并对其加以比较，进而提出我国业主大会未来网络运行的发展方向，为我国物业管理制度的完善提供路径参考。二、业主大会传统运行模式面临的困难及成因我国《物权法》、《物业管理条例》以及《业主大会和业主委员会指导规则》等对业主大会会议举行的时间、表决的流程、表决的事项、表决通过的票数以及投票规则等作出了详细规定，这些法律、法规构筑了业主大会运行的基本规则，是业主大会决策民主性和有效性的制度保障。然而，在实际操作过程中，业主大会的运行并不顺利，由于人数众多、程序繁琐等主客观原因，业主大会的运行一直存在两大困难：一是会议召开难，二是形成决议难。

（一）业主大会会议召开难

《物业管理条例》第13条规定，“业主大会会议分为定期会议和临时会议”。根据《物业管理条例》第15条，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；……”即业主委员会为业主大会（定期和临时）会议的法定召集人。但实际上，我国业主委员会的成立率非常低，这严重制约了业主大会会议的召开。2012年，深圳全市业主委员会成立率不足30%[3]；南京[4]、郑州、太原等地业主大会、业主委员会的成立比例均不到10%；北京在2011年也是数量上勉强达到20%，其中还有部分名存实亡[5]，并且这个数据迄今并没有明显提升。召集机构缺位，会议的组织召开当然无从谈起。

即使业主委员会成立，召开业主大会会议仍然不容易。从逻辑上讲，业主委员会由业主大会依法选举产生，它应当认真执行并落实业主大会的决议，代表和维护全体业主的合法权益，处理日常的物业管理事务。但是，现实并非逻辑推演，业主委员会一旦产生，作为一个机构，在当前缺乏有效监管机制的情况下，它就存在异化和失控的可能性，大量的实际案例已经验证了这一点。不少业主委员会不作为、不理事，成立后就没有组织召开过业主大会，对小区的事务不闻不问，任期届满也不组织改选；有的则是乱作为，怀有私心，或者热衷于招聘物业服务企业和找物业企业的麻烦，或者随意处置业主共有财产和共有部分的收益，从中获取私利；某些业主委员会的成员缺乏解决问题的能力和方法，文化水平低，法制观念淡薄，年龄偏高，当业主权益受到损害时不是通过正当的会议协商解决问题，而是以召开会议的名义聚众哄闹，扩大矛盾和事态 [6] 。

此外，业主自身的参与意识不足和条件不具备是导致业主大会会议不能召开的一个因素。业主大会会议涉及所有业主的公共事项，需要全体业主集体行动，但单个业主花费一定时间和精力所决定的事务中只有极少一部分关涉其个人利益，成本与收益的落差，使得业主大会的召开难免遭遇集体行动困境。如亚里士多德所言：“凡是属于最多数人的公共事务常常是最少受人照顾的事务，人们关怀着自己的所有，而忽视公共的事务；对于公共的一切，他至多只留心到其中对他个人多少有关的事务。”[7]再则从客观上讲，许多业主由于时间问题或是身在外地，也无法参会议。

（二）业主大会会议决议难

多数人共同决定的基本形态就是开会投票，《业主大会和业主委员会指导规则》第22条规定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；《物权法》第76条对于业主的投票权规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这是一个双权重、多数决的规定，即表决需考虑建筑面积与业主人数的双重因素，并且以多数人意志为准。这样的制度设计，目的是为了保护小业主的表决权，充分体现平等和公正，但却不可避免地导致了对参与人数和形成决议的比例要求过高、操作性不强、业主决议难等后果。

由于城市土地的稀缺性和解决居民住房问题的压力，我国城市住宅小区多以高密度的多层和高层住宅为主。笔者从天津市物业管理招投标网站招标公告的资料中随机截取了2015年8月份发布的前期物业管理招标公告的住宅项目资料（见表1），5个住宅小区的平均住宅建筑规模为91 991.18平方米，平均户数达783户。规模化的住宅区开发在城市面貌的形成和解决居民住房问题方面成效显著，但动辄数千乃至上万的业主人数给业主大会会议的召开带来了巨大的挑战。小区公共事务的决策必须通过业主大会会议协商，随着业主数量的增加，集体行动的难度随之增大，协商成本呈几何级数倍增，协商往往无法有效达成。政府不能期望所有私人物业的业主都能自愿参与[8]；而没有业主们的集体行动，召开业主大会会议、选举产生业主委员会、解聘或选聘物业公司等关系小区发展的重大事项根本无法进行，还有可能将业主们置于内部争斗的危险境地 [9] 。表1天津部分住宅小区建设规模

序号项目名称住宅建筑

面积（m2）住宅户数1华富家园125 6676122上东轩110 588.39003益兰园114 9509484海盛中心花园14 658.676405瑞城东苑94 091.93815平均值91 991.18783

虽然《业主大会和业主委员会指导规则》允许业主大会会议在集体讨论之外，可以采用书面征求意见的形式，但征求书面意见仍然要满足“有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的条件，并且必须将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告；凡需投票表决的，表决意见还应由业主本人签名。从印制书面材料、挨家挨户发放以及收集书面意见材料和业主签名，直至统计得出决议并公布，其花费的时间和人力成本并不亚于面对面开会，况且还有附加的书面材料印制费用。因此，书面征求意见的业主大会在现实中也很难成功召开。

业主大会运行的上述障碍在既有的模式下难以克服，随着我国住宅小区规模不断扩大，涉及经济利益的纠纷也不断增多，据相关统计，近年来，业主内部冲突频发，且有愈演愈烈之势。以广州市两级法院2008年1月至2011年5月收案情况为样本，业主内部纠纷一审收案共计87件、二审收案共计52件，较2008年前收案呈急速攀升状态，且上诉率高达59.77%。通过样本分析因同一案件中可能存在一种类型以上的冲突，对此作者均作独立统计，因此各纠纷类型占比之和大于100%。，可以发现业主内部纠纷主要呈现出如下四种样态：（1）主体资格问题，业主认为业主大会、业主委员会的设立不合法，诉请撤销，此类纠纷占比25%；（2）程序瑕疵问题，业主认为共同决的形成程序不合法，侵害了业主参与自治的程序性权利，尤其是公益权：如业主大会参与权、表决权、知情权、辩论权等，因而诉请撤销共同决或确认决议无效，此类纠纷占比40.38%；（3）内容瑕疵问题，业主认为业主共同决的内容侵害业主的实体性权利，尤其是自益权，如业主对专有部分的所有权、对共有部分的共有权、对共用部分的共用权等，因而诉请撤销共同决或确认决议无效。此类纠纷占比34.62%；（4）决议虚假问题，业主认为共同决实际并未经业主大会召开会议、讨论协商而成，属于伪造，因而诉请确认无效，因业主大会实际上并未召开，此不同于程序瑕疵；而虚假决议的致命缺陷在于其真实性而非合法性的缺失，因此亦不同于内容瑕疵，该类纠纷占比15.38%。业主大会的运行不畅导致会议不能召开、形成决议难、决议执行难，相关业主机构无法高效运作，业主自治无法正常实现，直接导致以业主大会为主体的对外民事行为的稳定性受到影响，极易引发业主与开发商、物业服务企业等外部纠纷，造成基层社会的不稳定 [10] 。

三、业主大会网络运行的新模式

针对传统业主大会运行的各种困难，如何使更多的业主参与到公共事务中来呢？如何保障业主大会的顺利召开，保障业主决策的参与度呢？随着网络社区的兴起，采用新技术、新方法，依靠科技手段的网络交流模式开始盛行，通过网络使业主参与到小区公共事务治理逐渐成为业主大会运行的新模式。这种以互联网为基础的参与方式突破了传统社区的体制性空间，重组了城市基层权力结构，使得互联网成为小区各方互动参与、协同治理小区事务的有效平台 [11] 。在多元化的网络管理平台中，业主大会的选择多种多样，从目前现状来看，可以归纳为两类网络运行模式：一类是官方组织的业主公共决策平台，另一类是民间自发组织的社区公共交流平台。

（一）业主公共决策平台

业主公共决策平台萌芽于北京，北京市住房和城乡建设委员会于2009年发布的《关于试行使用北京市业主决定共同事项公共决策平台的通知》提出：“为充分保障业主行使物权，提高业主决定共同事项的决策效率，破除业主投票表决的时间和空间障碍，解决业主大会决议真实性有效性争议，我们研发了北京市业主决定共同事项公共决策平台，供业主决定共同事项时使用。”当前法律、法规赋予业主的20个决策事项，全部都可以在该平台上协商决定。

从具体的操作流程来看，北京市建立的业主公共决策平台为主体的协商提供了电话语音电话语音：有自助语音投票和人工语音投票两种方式，都通过拨打“62960000”来实现。自助语音投票拨打电话后选择“自助语音”业务，输入“业主一卡通”卡号和“平台投票密码”，再通过按键选择希望投票的事项，投票可以选择赞成、反对和弃权。使用人工语音服务，业主可以根据人工坐席提示完成投票。投票后业主也会收到系统发送的告知短信。、光大银行自助缴费机光大银行自助缴费机：光大银行自助缴费机触摸显示屏左上角设置了业主一卡通按钮，点击该按钮并插入一卡通后，主界面就出现“我要投票”按钮，系统同时显示出投票事项列表，选择投票事项之后，点击“开始投票”按钮，就可以对事项进行赞成、反对和弃权三项选择。投票结束后，自助缴费机吐出一张热敏纸条，注明投票事项、内容、结果、投票人等信息。同时业主还会收到告知短信。、互联网等表决方式 [12] 。利用网络平台表决时，用户类型有业主、业主委员会、物业服务企业、开发商，不同的用户类型各自注册登记，拥有不同的权限。业主通过北京市业主一卡通进行登录，一个业主对应一张一卡通，一卡通与业主的姓名、身份证号以及预留电话绑定在一起，确定了业主资格。业主进入平台后，可以进行“投票”、“发起投票”和“查询”等各项操作。“投票”功能会显示所有需要业主参与的投票事项，让每位业主都可行使选择权。业主选择对应的事项进行投票，不仅可以看到决策事项发起人信息、投票注意事项和投票说明，而且可以下载事项相关的文档，使业主在投票前能够详细了解决策事项。每位业主只有一次表决机会，投票完成后自动显示事项当前的投票结果。投票结果不仅显示了参与投票总人数，赞成、反对和弃权人数的百分比，还显示了对应的参与投票总面积，赞成、反对和弃权面积百分比。业主可以在“发起投票”平台进行某个事项的投票活动。在发起投票前，平台会列出投票注意事项，业主同意后可以选择决策事项，并对决策的事项进行说明，选择参与决策的用户类型，设置投票的时间段。在投票过程中，业主委员会、物业服务企业以及开发商都可以依据各自的权限进行信息的查询和过程的监督。通过“查询”功能，相关主体可以查询到投票结果、通知公告和其他小区公开的事项。

在以往的业主大会会议召开时，业主委员会或物业服务企业常常需要逐一上门找业主填表签字。业主往往在没有时间、也没有机会去充分了解决策事项的情况下就签了字；不在家的业主连了解签字的机会都没有。而在公共决策平台上，业主们可以不受时空的限制，仔细阅读平台提供的决策信息，在深思熟虑之后再做出选择[13]。可以说，通过业主公共决策平台，广大业主把业主大会会议开到了网上，通过新技术、新方式有效传递了信息，促进了业主大会的成立和运作，扩大了业主参与的途径，提升了业主大会的工作效率，让决策形式、决策程序更加专业化、规范化和科学化，增加了业主对业主大会、业主委员会及物业服务企业的信任，促进了业主大会朝着良性运行的方向前进。除了北京，成都、南京以及顺德等市的住建部门也相继建立起了本地的业主公共决策平台。

（二）社区公共交流平台

相比业主公共决策平台，由业主自发组建的社区公共交流平台产生更早、运用更广。2006年，北京市三环新城的几位业主自发创建了公益性服务网站“三环新城社区网”。经历了创建生存发展的艰苦历程后，它逐渐成为了社区的信息集散平台，居民反映自身利益诉求、参与社区公共事务的有效渠道。截至2015年8月，该社区网有注册会员54 059人、板块20个、主题444 350个，平均每日发贴332个。类似的业主在网络上自发参与社区治理的方式，因其操作便利、信息传递迅捷和成本较低等优势，逐渐在各地小区中流行开来，并且随着网络即时通讯工具的不断发展而产生了各种变体，如QQ群、公众微信号、社区论坛等。

业主自发创建的社区公共平台除了即时通信以外，还有BBS、共享文件、视频、公告、邮件、投票、支付等功能。比如投票可以即时产生投票提醒，快速收集业主意见，在发起投票中，可以查阅每一次的投票事项记录，自动生成投票结果，业主还可以对投票主题发表评论，表达自己的意见；使用支付功能，业主大会可以筹集公共事务的管理资金或是公开透明地向物业公司缴纳物业费用；使用文件共享、邮件功能，业主大会可以将决策结果、重要事务告知给每个业主；使用日历功能可以记录业主大会工作安排，业主可以通过查看日历记录，了解业主大会工作进展情况。通过这种便捷、即时的方式，业主大会高效地完成了意见收集、投票决策、信息发布等工作。例如，微信公众号为“佛山市安泰社区发展促进中心”的业主大会就通过微信公众号进行社区自治。加入该公众号可以看到，其由三个模块功能组成：一是“业主组织”，提供了业主权益保育、召开业主大会、组建业委会、业委换届帮扶、委员任职培训等信息；二是“物管提升”，提供了物管协议签订、物业服务技巧、公共维修事务、公共收益事务、业主关系提升等服务；三是“社区项目”，列举了社区服务项目、社区政策调研、特殊人群救济、楼盘家政服务、养老爱晚工程等活动。该业主大会利用微信公众号为业主提供信息，及时沟通、解决业主提出的意见，尽可能让所有业主参与社区管理和行使自己的权利，极大地促进了业主管理社区公共事务的积极性。

四、网络平台的选择及其弊端的克服

两种业主大会网络管理平台模式都能促进业主参与社区公共事务的管理，保障业主的知情权、决策权、监督权等合法权利，有利于业主大会管理工作的高效以及决策结果的公开，消除时间和空间的障碍。就用户体验而言，二者各有优劣；但就业主大会的法律位置及其决议的效力而言，我们应当依托民间网络平台，加大官方设立的业主公共决策平台的建设。

一方面，作为中国城镇住房制度改革的结构性产物，业主大会代表一种新型的、以私有财产为核心，以共有财产为纽带的利益共同体。经过近二十年的制度实践，多数人都意识到小区善治的核心是围绕共享资源治理的“自组织”问题，即对业主大会的合理安排是实现业主自治与社会有效管理的前提[14]。具体到当前社区治理的实践中，业主大会既没有明确的法律地位，也缺乏合理的运行规则，单靠业主的自发行动，很有可能遭遇经费不足、人员散漫和程序不稳定等问题而难以长久维持，也很容易遭遇到既得利益者（房地产商、物业服务企业等）的阻挠，所以必须依靠政府的力量来扶持业主大会的健康发展。除了进一步完善现行法律法规，为业主大会参与社会事务提供制度保障之外，政府有关部门应当利用信息、资金和管理优势，为业主大会运行搭建一个有序的网络平台，使业主、业主大会、物业服务企业等主体都在一个畅通规范的公共空间和合理的规则下运行。政府可以在其间充分发挥指导和监督作用，为业主大会的顺利运行保驾护航。

另一方面，从业主大会决策的效力上看，官方的业主公共决策平台比民间网络交流平台更具有权威性。这种权威性来自三个方面。第一，官方平台对于业主资格的确定更具公信力。业主公共决策平台采取实名注册制，一人一卡（号），确保了平台上参与投票的人具有业主资格，投票结果当然有效；而大众社交平台采取自由注册制，难以确保参加决策的人员都具有业主资格，也无法排除重复注册和重复投票，导致表决结果受到质疑或无效。第二，官方决策平台的业主投票权数由专有部分面积和业主人数确定，符合法定要求。由于业主决策平台记录了业主占用建筑面积的信息，所以在显示投票结果中不仅有参与人数的比例，还有参与面积的比例；而利用民间方式投票只能统计参与人数的比例，无法统计参与人数所代表的建筑物面积，其表决结果可能存在违法而无效的情况。第三，官方平台的投票结果还具有可追查性。由于业主决策平台记录了业主每次参与投票的选择，系统管理员也可以查阅到业主的表决意向，这个可追查性就不限于简单地查询每个决策事项的结果。对于过程的查询和保存最大限度地避免了决策结果的弄虚作假，并为今后发生争议提供了证据。而社交平台只能记录投票的结果，并不能存储每位投票者的表决意向，使得决策结果缺少依据和证据。最后也是最重要的一点：官方平台自动统计投票结果，生成带有唯一标识码的决策书，该决策书具有法律效力，而利用民间平台统计投票结果生成的书面报告可能还需要人工出具，无官方认证，很难让业主信服，其决议效力易被推翻。

当然，必须要承认的是：业主公共决策平台虽然在决策工作方面具有权威性、规范性，但较民间网路社区交流平台而言，在即时和便捷通信方面存在一定程度的不足，但这可以通过网络平台板块重新设计加以克服，真正需要我们注意的是网络信息安全问题。业主大会网络运行平台具有业主登记、事项决策、缴费服务等多项功能，记录了业主和小区的真实信息，一旦发生系统疏于维护或是病毒入侵、恶意插件或者操作失误等情况，轻则造成决策平台不能正常运行，业主决策等事务无法进行；重则导致业主、小区的重要信息泄露，不仅威胁到业主以及小区的财产安全，而且可能影响业主个人的人身安全。因此，业主公共决策平台的建设者须牢固树立网络安全意识，加强网络平台的安全管理。具体措施包括制定安全有效的网络安全管理规定，及时更新和升级业主大会网络运行平台，完善网络平台的安全策略（如安全体系的设计、防火墙的部署、智能数字证书、安全认证等）；构造多层防御安全保障体系，确保系统安全、高效、可靠运行，尽量减少安全漏洞；平台维护人员应对平台中的重要数据信息及时做好备份工作，并安全存放，以便于设备出现紧急事故时对数据进行恢复工作[15]等。

业主大会网络运行模式突破了传统社区公共事务管理的困境，为业主参与决策提供了高效、权威的途径，充分发挥了业主自治作用，维护了广大业主的合法权益。各地政府住建部门应当大力推进业主决策公共平台建设，鼓励业主采用网络管理平台进行社区治理。我们期待：经过不断的实践经验累积，业主大会网络运行模式能够更加完善并发挥更大的作用，确保业主自治沿着合法有序的道路前进，达到促进和谐社会建设的目的。

参考文献：

[1]黄松有.《中华人民共和国物权法条文》理解与适用[M].北京：人民法院出版社，2007：242.

[2]奥尔森.集体行动的逻辑[M].陈郁，译.上海：上海人民出版社，1993：3.

[3]深圳小区业委会成立率低开发商、物管都成阻力[EB/OL].（2013-12-06）[2015-05-20].http：//house.people.com.cn/BIG5/n/2013/1206/c194441-23767476.html.

[4]沙文蓉.鼓励业主参与小区管理[N].南京日报，2013-06-21（A11）.

[5]2012年北大法学院房产法研究中心春季论坛实录[EB/OL].（2012-05-13）[2015-04-10].http：//bj.house.sina.com.cn/hy/2012-05-13/1158401296.shtml.

[6]唐欣瑜.海南物业管理中业主自治难问题探析[J].山西省政法管理干部学院学报，2011（2）：55-57.

[7]亚里士多德.政治学[M].吴寿彭，译.北京：商务印书馆，1965：68.

[8]LAWRENEC L，PEARL C.The Forma-tion of Owners Corporations in Hong Kongs Private Housing Estates[J].Property Management，2004（1）：55-68.

[9]张金娟.住宅区物业管理模式的优化与创新[J].城市问题，2013（7）：2-8.

[10]陈青.博弈与重构：走出业主自治内部纠纷之困——一种社群主义下的法经济学认知[EB/OL].（2011-12-26）[2015-04-15].http：//epub.cnki.net/kns/brief/result.aspx？dbPrefix=CIPD.

[11]张农科.基于建筑物区分所有权的业主大会[M].北京：经济科学出版社，2011：142.